JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Baux d’habitation
Inexécution des jugements d’expulsion : la responsabilité de l’État
Financements
Subventions de l’Anah : location à l’État
Architectes
Les honoraires et la capacité financière du maître d’ouvrage
Contrat de construction de maison individuelle
Le rôle du banquier
Urbanisme
Le droit à un procès équitable concerne également le permis de construire : l’analyse de Catherine Minot (étude Lacourte, notaires).
ACTUALITE p. 4 et 5
La loi de finances à l’Assemblée
Réforme des OPCI : les textes d’application ne seront pas prêts avant mars 2006
Éric Ranjart (Ségécé) : la proposition de loi Fouché ne répond pas à la question posée
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7 et 8
Au fil du J.O., nominations
Bibliographie
RENCONTRE p. 8
Les 100 amendements de Dominique Braye étoffent le projet de loi engagement national pour le logement.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Inexécution des jugements d’expul- sion: la responsabilité de l’Etat Financements Subventions de l’Anah: location à l’Etat Architectes Les honoraires et la capacité finan- cière du maître d’ouvrage Contrat de construction de mai- son individuelle Le rôle du banquier Urbanisme Le droit à un procès équitable concerne également le permis de construire: l’analyse de Catherine Minot (étude Lacourte, notaires). ACTUALITE p.4et5 La loi de finances à l’Assemblée Réforme des OPCI: les textes d’ap- plication ne seront pas prêts avant mars2006 Éric Ranjart (Ségécé): la proposi- tion de loi Fouché ne répond pas à la question posée REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O., nominations Bibliographie Moyens d’urgence pour les banlieues L es annonces se multiplient en faveur de la rénovation des banlieues. Le président de la République appelle au respect des 20% de logements sociaux, le Premier ministre annonce l’accroissement du nombre de zones franches urbaines et l’augmentation des crédits Anru. Il déclarait à l’Assem- blée le 8novembre «aujourd’hui 239 quartiers reçoivent des aides de l’An- ru. Ces améliorations ont bénéficié à un million et demi de personnes. Elles permettent de réhabiliter l’habitat, de détruire les tours les plus vétustes et inadaptées afin de construire des logements à taille humaine. Je veux accé- lérer cet effort. J’ai donc décidé de dégager 25% de moyens supplémen- taires sur une période de deux ans. Je souhaite que, pour chaque opéra- tion, l’ensemble des partenaires et des habitants soient consultés afin que les projets répondent le mieux possible aux attentes» (JO AN 9 nov. p. 6480). L’Anru a indiqué mettre en place des «dispositifs exceptionnels afin d’accélérer la mise en œuvre du programme national de rénovation urbai- ne». En parallèle de l’instruction des projets globaux de rénovation, l’Agen- ce va mettre en place une procédure de convention d’intervention d’urgen- ce dans les quartiers prioritaires. D ans la jurisprudence, on relèvera cette semaine un intéressant arrêt du Conseil d’Etat qui se prononce sur l’indemnisation d’un investisseur qui avait acquis un immeuble habité par des occupants sans titre. La décision montre quels types de préjudices peuvent être indemnisés. Par exemple, des frais de protection destinés à éviter le danger des peintures au plomb, mesures prescrites en urgence, sont jugés directement liés à l’inexécution du jugement d’expulsion et ont été remboursés au propriétaire. Cet arrêt facilitera le travail des investisseurs qui pourront s’en prévaloir pour obtenir peut-être plus rapidement l’exécution des jugements d’expulsion. Il montre aussi que cela représente un coût important pour la collectivité puisque la responsabilité est finalement assurée par les finances publiques. P armi les multiples amendements présentés par le sénateur Domi- nique Braye (lire page8) pour étoffer le projet de loi engagement national pour le logement, on signalera la reprise de deux des propositions de Phi- lippe Pelletier; permettre la dissociation d’un logement loué d’un bail com- mercial et autoriser la conclusion d’accords sur les charges locatives. A suivre dans le débat parlementaire de cette semaine. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 211 22NOVEMBRE 2005 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Les 100 amendements de Domnique Braye étoffent le projet de loi engagement national pour le logement. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro comporte un encart Simi 22novembre 2005 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Inexécution des jugements d’expulsion ❑ Responsabilité de l’Etat (Conseil d’Etat, 10 oct. 2005, n°267043, annulation, Sté Transimmeubles) La société Transimmeubles avait acquis un immeuble en 1999 et avait demandé le concours de la force publique pour l’exécution d’un jugement d’expulsion obtenu par le vendeur. Le Conseil d’Etat précise la date à partir de laquelle l’ac- quéreur peut demander une indemnisa- tion et se prononce sur divers préjudices subis par l’acquéreur: «En ce qui concerne la période de res- ponsabilité de l'Etat: Considérant que l'acte de vente interve- nu au bénéfice de la société requérante l'a subrogée exclusivement aux droits du vendeur dans l'action que ce dernier pouvait engager contre les occupants sans droit ni titre de l'immeuble; qu'ainsi, le refus de faire droit à la demande de concours de la force publique présentée par le précédent propriétaire n'a fait naître aucun droit à indemnisation contre l'Etat au profit de la société Transimmeubles; que, par suite, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la responsabilité de l’Etat à l’égard de la société requérante n'était enga- gée qu'à compter de la date à laquelle est né le refus implicite du préfet opposé à la demande présen- tée par elle pour obtenir le concours de la force publique, soit le 7août 1999». Le Conseil d’Etat censure la décision du tribunal administratif qui avait invoqué l’existence d’arrêtés préfectoraux d’in- terdiction d’habiter pour refuser l’in- demnisation: «en se fondant sur ces motifs sans rechercher l’existence d’un lien entre les interdictions d'habiter et le refus de l'administration de prêter le concours de la force publique à la société requé- rante pour l'exécution de l'ordonnance d'expulsion des occupants sans droit ni titre de l'immeuble, alors qu'il ressort des pièces du dossier qui lui était sou- mis, que ces interdictions résultaient en l'espèce, pour certaines d'entre elles, de l'impossibilité dans laquelle s'était trou- vée la société propriétaire d'effectuer lestravauxdemiseenconformitéen raison du danger qu'ils auraient com- porté pour les occupants, le tribunal administratif de Paris a commis une erreur de droit». Le Conseil d’Etat juge alors l’affaire au fond: - sur la per te de loyers : il admet la res- ponsabilité de l’Etat, tout en relevant: «eu égard toutefois au prix de cession dont a bénéficié la société en acquérant un immeuble occupé sans titre, au fait qu'elle aurait nécessairement dû enga- ger des frais importants de remise en état de l'immeuble avant de le donner en location, et à la circonstance qu'une partie des logements ont finalement pu être réaménagés à la fin de l'année 2000», le conseil d’Etat retient une indemnité de 70000euros. - sur les travaux réalisés en vue d’assu - r er la pr otection des occupants sans titr e d’un danger des peintur es au plomb : «ces travaux prescrits en urgen- ce ont constitué des mesures pallia- tives dont le seul objet a été de diminuer les risques sanitaires encourus par les occupants sans droit ni titre ; que, par suite, et alors même que de tels travaux avaient déjà été ordonnés au précédent propriétaire, ils constituent un préjudice ayant un lien direct avec le refus du concours de la force publique opposé par l'Etat; que la société justifie à ce titre de dépenses d'un montant de 57096 € ». - sur le r elogement : «la société a pro- cédé au relogement provisoire de cer- tains occupants afin de permettre la réalisation des travaux d'urgence pres- crits pour la sécurité des occupants sans titre et de procéder à la libération pro- gressive des locaux; que ces frais sont en relation directe avec la carence de l'Etat;». Indemnité: 10290euros. - sur les frais de pr océdur e : il est alloué en plus une indemnité de 9299euros. En revanche, sont refusés l’indemnisa- tion des frais relatifs à divers travaux d’extérieurs et les frais de protection de l’immeuble pour empêcher l’occupation des logements libérés. Observations de Jurishebdo : en consé- quence, lorsqu’un investisseur achète un immeuble pour lequel un jugement d’expulsion a été obtenu par le ven- deur, il peut en demander l’exécution vis-à-vis des occupants, mais il ne peut pas obtenir d’indemnisation pour refus d’exécution de la force publique tant qu’il n’a pas lui-même présenté une demande d’exécution de la décision. Il fournit par ailleurs un cas très concret permettant de vérifier quels types de préjudices peuvent être indemnisés Subventions de l’Anah ❑ Locations à l’Etat (Conseil d’Etat, 26 oct. 2005, n°264677, Anah, annulation) Des particuliers avaient obtenu une sub- vention de l’Anah, puis se l’étaient vu retirée au motif qu’ils avaient consenti la location à l’Etat. La décision de la commission d’amélioration de l’habitat, qui avait été confirmée en première ins- tance puis par la cour administrative d’appel, est censurée : «considérant que ces dispositions [art. 740 et 741-bis du CGI] énumèrent de façon limitative les opérations exoné- rées de TADB, au nombre desquelles ne figurent pas les locations consenties à l'Etat; que si l'article L.80A du livre des procédures fiscales permet à un contri- buable d'opposer à l'administration sa propre doctrine, ces dispositions sont sans application en l'espèce; que, dès lors, l’Anah ne saurait utilement se pré- valoir de l'interprétation de l'ar- ticle1040 du CGI donnée par l'instruc- tion du ministre des finances du 19juillet 1971; que, par suite, c'est à Honoraires d’architecte À la suite d’un litige sur l’évaluation de travaux, une association refusait de payer des honoraires à l’architecte, au motif que l’architecte savait qu’elle n’avait pas les moyens financiers de com- mander ces travaux. La décision est cas- sée au visa de l’article1147 du Code civil «Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l'architecte n'est pas tenu de renseigner le maître de l'ouvrage sur ses propres capacités financières et par des motifs qui ne suffisent pas à justifier la privation des honoraires affé- rents aux travaux exécutés par le profes- sionnel, la cour d'appel a violé le texte susvisé» (Cass. Civ. 3 e , 9 nov. 2005,n°1201 FS-P +B, cassation). 22novembre 2005 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE tort que, par la décision du 15sep- tembre 1994, la commission d'améliora- tion de l'habitat des Yvelines a retiré la subvention accordée le 1 er avril 1993 aux épouxB., au motif que la condition d'assujettissement du bail qu'ils consen- taient à l'Etat à la TADB posée par l'ar- ticle R.321 -1 du CCH pour l'octroi des aides de l'Anah n'était pas remplie». Le Conseil d’Etat ordonne le versement de la subvention litigieuse. Observations de Jurishebdo : la location d’un logement à l’Etat n’était pas exo- nérée de taxe additionnelle au droit de bail. Rappelons par ailleurs, que le pro- jet de loi de finances pour 2006 prévoit la suppression de la contribution sur les revenus locatifs, qui a pris la suite de la TADB Contrat de maison individuelle ❑ Le rôle du banquier (Cass. Civ. 3 e , 9 nov. 2005, n°1191, FS-P +B, rejet) Des particuliers avaient conclu un contrat de construction de maison indi- viduelle avec un constructeur qui avait fourni une garantie de livraison par le biais d’une société italienne (CFI). N’ayant pu obtenir le fonctionnement de la garantie après abandon de chan- tier par le constructeur, ils avaient engagé une action en dommages-inté- rêts contre leur banquier prêteur. Action rejetée en appel et confirmée en cassation: «Mais attendu, d'une part, que les consorts H.n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'éventuelle absence de vérification par la Caisse d'épargne de l'annexion au contrat de l'attestation de garantie de livraison leur aurait porté préjudice, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche de ce chef; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l' attestation de garantie soumise à la Caisse d'épargne était apparem- ment régulière , étant revêtue du cachet et de la signature manuscrite du représentant d'une société qui indiquait agir en qualité de mandataire du garant, et exactement retenu que la loi ne met pas à la charge du prêteur l'obliga- Un permis de construire avait été délivré sur la base d’une concession d’endigage concernant le domaine public du port autonome de Nouméa. La création de cette concession d’endigage présentait quelques irrégularités, mais le législateur l’avait validée rétroactivement par une loi du 6mars 1998. Cette loi com- prenait également les actes qui seraient pris sur le fondement de la concession d’endigage, tel que les permis construire, pour ce qui est de la question de la compé- tence de l’autorité ayant autorisé ces concessions. Les requérants contestaient, par la voie d’une exception d’illégalité, tant la compé- tence du signataire du permis que la vali- dation législative qui avait eu lieu. Pour ce faire, ils arguaient de l’ir- régularité de cette situation au vu de l’article6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme. Cet article est relatif au droit à un procès équi- table pour ce qui est des «droits et obligations de caractère civil» du requérant. La question était de savoir si la légalité d’un permis de construire entre dans le champ d’application de cet article, alors qu’il s’agit d’un acte de nature administra- tive. L’article6-1 CEDH est applicable aux permis de construire. Aucune restriction n’est faite par le Conseil d’Etat quant au domaine d’application du droit à un procès équitable formulé par l’article6 de la CDEH. Le juge administratif fait application ici de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme (CEDH, 25 oct 1989, Allan Jacobsson: A 163) Cet article est plus connu pour son utilisa- tion pour sanctionner la lenteur des juridic- tions et ainsi dédommager les justiciables lorsque le traitement de leur affaire a dépassé un délai raisonnable (CE, 28juin 2002, Magiera, AJDA 2002, p.596, chron. F Donnat et D.Casas). Toutefois, «d’impérieux motifs d’intérêt général» exigent sa non-applicabilité en l’es- pèce pour le Conseil d’Etat. Conformément à sa propre jurispru- dence et à celle de la Cour Euro- péenne des Droits de l’Homme, il estime que cet article peut ne pas être utilisé lorsque d’impérieux motifs d’intérêt général ont guidé les pouvoirs publics dans leur action. Ici il s’agissait de régulariser législativement l’opération d’aménagement du port auto- nome de Nouméa, laquelle pouvait être remise en question en raison de l’incompé- tence des signataires des différents actes administratifs y procédant. C’est ainsi que les requérants sont débou- tés, à charge pour eux de contester main- tenant cette appréciation devant la Cour Européenne des Droits de l’Homme. C.M. Le droit à un procès équitable concerne aussi le contentieux des permis de construire (Conseil d’Etat, 2novembre 2005, Association baie de la Moselle, req n°260922) URBANISME L’analyse de Catherine Minot , étude Lacourte, notaires associés à Paris Le droit à un procès équi- table : oui, sauf impérieux motifs d’inté- rêt général tion de vérifier la véracité des docu- ments produits, mais seulement leur existence , la cour d'appel a pu en dédui- re que la Caisse d'épargne n'avait pas commis de faute, le banquier prêteur n'étant pas tenu de vérifier les pouvoirs du mandataire du garant, ni l'agrément de ce dernier pour effectuer des opéra- tions sur le territoire français; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi et donc rejeté. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion précise l’étendue de l’obligation du banquier lorsqu’il finance une opéra- tion de construction de maison indivi- duelle. La Cour de cassation apporte une précision positive et trois négatives. - de façon positive, il suffit que le ban- quier vérifie l’existence du document, l’attestation de garantie, - de façon négative, il n’est pas tenu de vérifier la véracité de cette attestation. Il n’est pas davantage tenu de vérifier le pouvoir du mandataire. Enfin, à l’égard d’un garant étranger, le banquier n’est pas non plus tenu de vérifier que le garant dispose d’un agrément 22novembre 2005 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE LA REFORME… OPCI: les textes d’application ne Le cabinet Gide, Loyrette, Nouel, dont l’as- socié Frédéric Nouel a beaucoup travaillé avec les professionnels pour la mise en pla- ce de la réforme des OPCI, faisait le point ce 15novembre sur l’état d’avancement des travaux d’adoption des textes d’appli- cation de l’ordonnance du 13 octobre sur les OPCI. Le sénateur Philippe Marini , rapporteur général de la commission des finances, se réjouit que la réforme ait été adoptée dans un laps de temps bref et rappelle qu’elle s’inscrit, après la réforme des SIIC, «dans un projet plus global de modernisa- tion des instruments d’épargne immobiliè- re». Il se félicite du succès de la réforme des SIIC: «le régime des SIIC était une nécessité car les foncières auraient été atrophiées par la décote. Le régime SIIC a tenu ses promesses et il a permis pour l’Etat un rendement fiscal supérieur aux attentes». Pour les OPCI, Philippe Marini met l’accent sur le sous-jacent immobilier et fait obser- ver que «le risque immobilier est irréduc- tible. L’immobilier est un métier concret et non dématérialisé, quelles que soient les règles prudentielles, le placement immobi- lier a ses vertus et ses contraintes». À propos des textes, il juge que le recours aux ordonnances a été fait de façon har- monieuse. Pour le sénateur, l’habilitation doit fixer des objectifs, ce qui a été fait pour les OPCI. Et si des imperfections sub- sistent dans le texte, il précise que la loi de ratification de l’ordonnance permettra de les rectifier. La loi de finances rectificative pour 2005 complétera le dispositif au plan fiscal. Indiquant que la place de Paris et le légis- lateur ont montré leur capacité d’innova- tion, il estime que la réforme va constituer «pour l’industrie de la gestion, un atout puissant pour la place de Paris pour lui permettre de se développer». «Alors que le marché est dans une phase où on peut anticiper un retournement, la prime à l’évaluation professionnelle, à l’agrément par le régulateur boursier sont des éléments essentiels pour la sécurité des épargnants» ajoute encore Philippe Mari- ni. « Si les pouvoirs publics ne sont pas des conseils en allocation d’actifs », indique Jean-Baptiste Massignon , sous-directeur à la direction générale du Trésor, « ils peu- vent l’orienter ». Or il estime qu’actuelle- Jean-Claude Sandrier a défendu une excep- tion d’irrecevabilité, où il dénonce notam- ment l’idée du bouclier fiscal (JO AN 19 oct. p.5419). Didier Migaud critique aussi la réforme fiscale en citant des exemples de propriétés immobilières et du montant de l’ISF correspondant. Pour une maison à Nice vendue 929176euros, l’ISF est de 62,40euros (JO AN déb. 20 oct. p.5447). Dominique Tian contraire indique que «le bouclier fiscal est pratiquement sans effet pour les personnes payant l’ISF au titre de leur résidence principale, notamment les petits contribuables à l’ISF, soit près de 300000 personnes». Et de citer le «syndrome de l’île de Ré» (JO AN 20 oct. p.5493). Il défend aussi l’utilité de la loi Malraux. Dans la discussion par article, Nicolas Perru- chot a défendu un amendement pour per- mettre la déduction des frais de raccorde- ment aux réseaux d’assainissement (JO AN 21 oct. p.5553), mais il n’a pas été suivi. Patrick Beaudoin a présenté un amendement (n°86) pour rendre déductibles les déficits fonciers résultant des travaux d’adaptation des locaux aux personnes handicapées, lorsque le logement est mis gratuitement à sa disposition, mais il l’a finalement retiré (p.5561). L’article4 concerne la réduction à 6 ans du délai, aujourd'hui fixé à 10 ans, nécessaire pour permettre une transmission hors droits de succession d’un don jusqu’à 50000euros par enfant. La mesure, soutenue par le rap- porteur Gilles Carrez, est adoptée. L’article5, qui relève les limites d’âge pour bénéficier de réductions sur les donations de 75 à 80 ans et de 65 à 70 ans, également (p.5571). L’article6 institue des abattements de 5000 € pour les donations entre frères et sœurs. L’article8, également voté (p.5574), institue une déduction de 10% des revenus fonciers pendant 3 ans lorsqu’un contribuable, pour des raisons professionnelles, transfère son habitation principale et la met en location. A l’article29, Jean-Louis Dumont a proposé un amendement pour majorer de 3milliards d’eu- ros la dotation globale de fonctionnement pour permettre aux collectivités locales de faire face à leurs objectifs en matière de logement. l’amendement a été rejeté (p.5606). Un amendement rejeté sur la fiscali- té des foncières Jean-Louis Dumont a tenté de faire adopter un amendement (n°182) pour relever de 16,5% à 26,5% le taux d’imposition des bénéfices pour les sociétés qui pratiquent des ventes à la découpe (JO AN 22 oct.p.5664). Le ministre du budget lui rétorque que les sociétés foncières détiennent pour l’essentiel de l’immobilier d’entreprise et que la mesure est donc inadaptée. L’amendement a été rejeté. Une série d’amendements rejetés sur l’ISF Lors du débat sur l’ISF, Pierre Lelouche a indi- qué «l’ISF est devenu une espèce de surtaxe sur le logement qui frappe, non plus les mil- liardaires, mais les familles moyennes» (JO AN 22 oct. p.5672). Il a défendu un amende- ment (n°127) pour exonérer d’ISF les per- sonnes non imposables à l’impôt sur le reve- nu, mais il n’a pas été adopté (p.5692). Didier Migaud estime que l’ISF n’est pas confiscatoire, en prenant l’exemple d’un appartement de 131 m2 avec vue sur le Champs de Mars, mis en vente à 950000euros. L’ISF est de 154euros (p.5694). Jacques Myard voulait exonérer la résiden- ce principale d’ISF, son amendement (n°156) a été rejeté. Jean-Christophe Baguet rappelle qu’en Allemagne, la Cour suprême de Karlsuhe a demandé à l’Etat fédéra de supprimer l’impôt sur la fortune (p.5695). Un amendement de repli (n°149) pour instaurer un plancher à l’abattement de 20% pour la résidence principale, fixé à 360000euros, n’a pas eu plus de succès (p.5704). Le FGAS ou l’Etat gangster L’article21 concerne la réforme du fonds de garantie d’accession sociale (FGAS). Jean- Louis Dumont dénonce le «siphonage du fonds» (JO AN 25 oct. p.575333), Charles de Courson s’insurge contre « l’Etat gangster ». Gilles Carrez explique que le dispositif prévu est constitutionnel car il respecte la conven- tion d’origine, à savoir que l’État peut reprendre des sommes du fonds, s’il reprend la garantie des prêts. Il explique que le FGAS dispose de 1,4milliard d’euros mais que le montant des sinistres pris en charge depuis 1993 se chiffre à 8millions d’euros (p.5754). Charles de Courson argumente et indique que l’Etat ne peut pas toucher aux fonds qui proviennent du financement des banques (p.5755). L’article a été adopté avec un amendement du Gouvernement qui prévoit la création d’un fonds de garantie privé qui assure la garantie des prêts (p.5757). L’en- semble du texte a été voté le 25 (JO AN 26 oct. p.5811). A suivre. La loi de finances à l’Assemblée 22novembre 2005 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• … DES OPCI ment « le bais est trop fort en faveur des produits de taux les plus liquides. La réfor- me des OPCI peut donc contribuer à réorienter l’épargner vers les produits long terme ». Il ajoute que l’OPCI est aussi un outil de reterritorialisation de l‘épargne et peut «faire venir d’autres poches d’épargne vers l’immobilier et permettre aux particuliers d’avoir un placement immobilier autre que leur résidence princi- pale ». Il indique aussi être «serein face aux risques de retournement du marché», car «les risques de surchauffe sont locali- sés». Il s’estime confiant dans le succès de la réforme indiquant notamment que les pouvoirs publics ont cherché à apaiser les inquiétudes en sécurisant. Il admet que les textes d’application ne seront pas prêts pour le mois de mars2006 mais prévient que la ratification permettra de revoir certains dispositifs qui ne sont pas parfaits. Le président de l’Aspim, Alain Brochard indique que la profession a montré sa capacité d’adaptation. Il précise que la réforme va permettre de renforcer la confiance des investisseurs et d’élargir l’offre. L’OPCI à règle de fonctionnement allégé va permettre ainsi de reterritoriali- ser des fonds qui sont aujourd’hui au Luxembourg. À propos du rôle de l’AMF sur le contrôle des OPCI, Philippe Marini considère que c’est pour l’AMF un nouveau métier à exercer et que c’est un défi qu’elle doit relever. Deux critiques principales sont faites à l’OPCI. D’une part l’effet de levier, qui est reconnu par la consécration dans les textes de la capacité d’emprunt et d’autre part la gouvernance en raison du caractère facul- tatif du conseil de surveillance. Répondant à ces critiques, Jean-Baptiste Massignon relève d’une part que «des SCPI, donc dotées de conseil de surveillance, ont pu rencontrer des difficultés par le passé. Il n’y a donc pas d’homothétie parfaite entre la sécurité et la présence d’un conseil de sur- veillance». Quant à l’effet de levier et la capacité d’emprunt, ils sont faits «pour la performance et pour assurer la liquidité». Frédéric Nouel précise par ailleurs que dans la formule SPICAV, il y aura un conseil d’administration et que celui-ci sera com- posé uniquement d’épargnants. Dans la formule FPI, la présence du conseil de sur- veillance s’explique par la continuité avec seront pas prêts avant mars2006 la SCPI. Quant à la question de savoir si le succès de l’OPCI risque de provoquer un afflux de capitaux et donc de déstabiliser le marché immobilier, Alain Brochard rappelle que l’OPCI a précisément la possibilité de ne pas investir immédiatement les capitaux collectés Éric Ranjart: «la proposition de loi Fouché ne répond pas à la question posée» ACTEURS Le président de Ségécé, depuis 32 ans dans la maison et qui s’apprête à fêter le cin- quantenaire de l’entreprise, a annoncé le prochain passage de témoin à son actuel directeur général, Laurent Morel. Éric Ranjart rappelle que lorsque la Ségécé a été fondée il y a 50 ans, on créait des Zup pour pallier le problème des bidon- villes, et la Ségécé y implantait des galeries commerciales. Après cette époque, dans les années 1970, la Ségécé a conçu des grands centres commerciaux en région parisienne à Belle Epine, Créteil Soleil et Noisy Arcarde. Troisième étape, le lance- ment d’une nouvelle activité: les cœurs de villes historiques. Il s’agit d’implanter un centre commercial avec de grandes enseignes au cœur d’un centre ville histo- rique. La 1 e opération a été celle de la Bourse à Marseille. Un milliard de visiteurs par an Éric Ranjart explique que Ségécé a deux activités: d’une part le développement et d’autre part la gestion et la valorisation de patrimoine. L’entreprise est implantée dans 10 pays et reçoit un milliard de visi- teurs par an. A 60 ans, le président de Ségécé juge qu’il «était temps de penser à [sa] succession» et va passer le relais à Laurent Morel, qui vient de la Compagnie bancaire. Laurent Morel va être nommé gérant, Éric Ranjart restera président du conseil de surveillan- ce. Laurent Morel explique; «on recherche l’excellence dans les secteurs où on recherche un leadership». Il insiste sur le partenariat avec les enseignes, dans un objectif de rentabilité à long terme et ajoute qu’il prévoit une hausse de 50% du parc géré. «L’important, c’est de créer des flux» ana- lyse Éric Ranjart. «Si tout le monde profite des flux, c'est réussi; notre force ce sont les opérations de moyenne taille qu’on pétrit pour créer de la valeur». Le groupe s’est développé à l’étranger, il y gère aujourd’hui la moitié de ses centres, par exemple en Pologne, où le pays va d’ailleurs adopter une législation de type loi Royer. « La particularité du groupe, c’est de gérer aussi du patrimoine pour compte de tiers. Un tiers des actifs n’appar- tient pas à nos actionnaires ». Éric Ranjart y voit un atout «cela nous permet d’offrir à nos clients une gamme bien plus large d’implantations et cela nous pousse à plus de rigueur». Éric Ranjart explique que, dans la location, il faut penser moins en terme de niveau de loyer (qui peut varier de 100euros le m2 à 1000euros) qu’en taux d’effort. Ainsi le total du loyer et des charges rap- porté au chiffre d’affaire du commerçant est très variable. S’il passe de 15% à 12% puis à 9%, c’est «qu’on est dans la bonne voie». Le taux peut être de 1,5% à 2,5% dans les secteurs alimentaires ou le dis- count. Mais il peut monter à 7 ou 9% pour le textile et grimper à 14 ou 15% dans la bijouterie. Un groupe comme Ségécé est un formi- dable outil pour connaître l’évolution des marchés: chaque mois, il reçoit environ 120000 données sur le chiffre d’affaires de ses 14000 locataires (la transmission d’in- formation sur le CA est prévue par le bail). Cela permet au bailleur non seulement de connaître l’évolution du chiffre d’affaires de son locataire, mais aussi de déceler des tendances précieuses sur la manière dont évoluent la consommation en général et le centre commercial en particulier. Le groupe a d’autres projets; à Nantes, Angoulême, mais aussi à Madrid par exemple. Laurent Morel fait observer que «toutes les formes de commerce ont été expéri- mentées par la Ségécé, et on a capitalisé ces savoir-faire». Il explique: «notre projet est de développer ce savoir-faire dans tou- te l’Europe». La proposition de loi Fouché A propos de la proposition de loi Fouché, Éric Ranjart est net: «on espère qu’il ne se passera rien». Alors que la Commission européenne a demandé à la France de fai- re évoluer sa législation pour l’assouplir et pour favoriser la concurrence», le prési- dent de Ségécé s’étonne: «la proposition de loi Fouché ne répond pas à a question posée». A suivre. 22novembre 2005 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20 oct. 2005 Sénat p.2738 n°16074 Jean-Marc Pastor, PS, Tarn Participation pour voies et réseaux Équipement Quand le conseil municipal veut moduler la dis- tance de 80 mètres entre 60 et 100m pour l’ap- plication de la PVR, il doit expliquer les motifs de sa décision. Les sommes demandées ne peu- vent être supérieures au coût des travaux. Il ne serait pas opportun de modifier un dispositif très récent, conclut la réponse. 25 oct. 2005 AN p.9963 n°58704 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Taxe foncière pour bâti- ment à vocation écono- mique, située en zone inondable Budget Le coefficient de situation visé à l’article3246 R de l’annexe III au CGI permet de moduler à la baisse la valeur locative en tenant comp- te des inconvénients liés à la situation de l’im- meuble, tels que les risques d’effondrement, d’avalanches ou d’inondations. Lire aussi la réponse que nous avons publié la semaine dernière, sur l’incidence des plans de prévention des risques. 25 oct. 2005 AN p.9964 n°66103 Jean-Claude Lenoir, UMP, Orne TEOM et entreprises Budget Les conseils municipaux peuvent déterminer les cas où les locaux industriels ou commerciaux peuvent être exonérés de la taxe . Cela vise les immeubles qui, eu égard à l’importance des déchets produits ne bénéficient pas du service assuré par la commune. Son application suppose une délibération du conseil municipal. Il est précisé que cette exonération n’est qu’une faculté pour la commune (CE, 17janvier 1994, n°132988, Sté Natiobbail). 25 oct. 2005 AN p.9966 n°73024 Vincent Rolland, UMP, Savoie Régime fiscal des per- sonnes morales à prépon- dérance immobilière Budget Pour la définition exacte des sociétés à pré- pondérance immobilière, un décret sera pro- chainement soumis au Conseil d’Etat et devrait être publié d’ici la fin de l’année . 25 oct. 2005 AN p.9981 n°62553 Jean-Pierre Soisson, UMP, Yonne Plus-values des particu- liers: prix acte en main Economie Lorsque la vente est stipulée acte en mains, c’est- à-dire que le vendeur se charge des frais de l‘immeuble vendu, le prix retenu pour le calcul de la plus-value s’entend du prix contrat en mains, sous déduction des droits de mutation à titre onéreux et des frais de notaire mis à la charge du vendeur. Ces éléments ne sont donc pas compris dans le calcul de la plus-value. Lors de la revente, l’acquéreur ne pourra pas retenir en majoration du prix d’acquisition ces droits et honoraires supportés par le vendeur, dès lors qu’il ne les a pas effectivement supportés. Le texte de référence est l’article150 VA du CGI. 25 oct. 2005 AN p.9986 n°66339 François Sauvadet, UDF, Côte-d'Or Immeubles vacants Economie Si un immeuble n’a pas de propriétaire connu et que les contributions foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans, la situation est constatée par arrêté du maire. L’immeuble peut être présumé sans maître et incorporé dans le domaine communal. Une instruction doit préciser à bref délai aux comptables du Trésor comment informer les maires. Article de référence: art. L 27 bis du code du domaine de l’Etat. 25 oct. 2005 AN p.9991 n°71951 Jacques Bobe, UMP, Charente Revente d’un immeuble inachevé : régime de la TVA Economie Un immeuble inachevé est assimilé à un ter- rain à bâtir . S’il est acquis par une personne qui veut y construire un immeuble destiné à son usage privatif, il échappe à la TVA. La ces- sion d’un immeuble achevé est soumise à TVA s’il s’agit de 1 e cession et qu’elle intervient dans les 5 ans de l’achèvement. Les cessions successives dans ce même délai par des profes- sionnels de l’immobilier sont soumises à TVA. En revanche, dans les autres cas, la cession est soumise aux droits d’en- registrement. Texte: 2e du I du A de l’article1594-0G du CGI. 25 oct. 2005 AN p.10038 n°61258 Francis Falala, UMP, Marne Dossier technique amiante Équipement Le dossier technique amiante doit être commu- niqué par le propriétaire à toute personne phy- sique ou morale appelée à faire les travaux dans l’immeuble et le dossier doit être tenu à disposi- tion des occupants de l’immeuble, des représen- tants du personnel et des médecins du travail. Le député souhaitait que soit publiée une lis- te de tous les bâtiments non désamiantés. 25 oct. 2005 AN p.10039 n°67580 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Lotissement aéronautique Équipement La création d’un lotissement aéronautique relève d’une autorisation de lotir . L’édifica- tion de logements et de hangars fera par la suite l’objet de permis de construire individuels sur chaque lot. Les autorisations de construire peuvent être admises en zone U ou AU. Il n’y a pas de réglemen- tation spécifique contrairement à d’autres pays d’Europe, pour les lotissements aéronau- tiques. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 22novembre 2005 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Frédéric Lazorthes est nommé chargé de mission au cabinet du Premier ministre (arr. du 8 nov. J.O. du 9, @). ➠ Équipement : Didier Lallement , pré- fet hors cadre, est nommé directeur du cabinet de Dominique Perben (arr. du 9novembre, J.O. du 10 nov. @). Il succède à Pierre-Etienne Bisch (arr. du 7novembre, J.O. du 8novembre, @). Administration SGAR : Béatrice Lagarde, magistrate, est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Poitou-Charentes (arr. du 10 nov. J.O. du 11 nov. @). Organismes et établissements publics Agence nationale des services à la personne : Laurent Hénart, député de Meurthe-et-Moselle et ancien secrétaire d’Etat, est nommé président (arr. du 3 nov., portant nomination des membres de l’Agence, J.O. du 9 nov. p.17598). Plaine de France : Christian Dors est nommé comme représentant de l'Etat au conseil d'administration de l'EPA de la Plaine de France et Eliane Dutarte (DATAR) est également nommée comme représentante de l’Etat (arr. du 27 oct., J.O. du 11 nov. p.17710). Ademe : François Clin (direction de la technologie) et de François Jacq (direc- tion de l’énergie) sont nommés au CA de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie comme représen- tants de l’Etat (décret du 7novembre, J.O. du 9 p.17602). Au fil du J.O. Sécurité gaz : l’arrêté du 5octobre 2005 modifie l’arrêté du 2août 1988 relatif aux règles techniques et de sécuri- té applicables aux installations de gaz combustible et d’hydrocarbures liquéfiés situées à l’intérieur des bâtiments d’habi- tation ou de leurs dépendances (J.O. du 10novembre 2005, p.17638). Dernières instructions fiscales publiées: ➠ Exonération de taxe foncière pour les logements pris à bail à réhabilitation. (Article108 de la loi du 18janvier 2005, instruction n°185 du 9novembre 2005). ➠ Exonération de plus-values immobi- lières des particuliers des cessions réali- sées au profit d'organismes de logements sociaux. Article34 de la loi sur les services à la personne (loi du 26juillet 2005, ins- truction n°182 du 4novembre 2005). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 211 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie : la 13 e édition du « marché de l’immobilier français », édité par l’IEIF chez Delmas est parue. Un ouvrage de référence avec des données statistiques importantes tant en logement qu’en immobilier d’en- treprise et sur les investissements. Une abondante liste de sources d’informa- tions est également publiée. 308 pages. 61 € TTC. Tél. IEIF: 0144826363. Distinctions Trophées du Logement Guy Nafilyan - Kaufman & Broad - a été élu professionnel de l’année 2005 par les lecteurs de Profession Loge- ment le 16novembre. Ont également été récompensés: Étienne Bertier - Icade (Innovations et projets), Chris- tian Musset - Cogedim (commerciali- sateurs), André Camo - UFG (gestion- naires et propriétaires), Jean-Louis Durand - Vinci Immobilier (promo- teurs). Droit de préemption des com- munes sur les ventes de fonds de commerce La loi du 2août 2005 en faveur des PME a instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce et fonds artisa- naux et sur les cessions de baux com- merciaux. Le décret est actuellement à l’étude sur le plan interministériel (rép. du ministre des PME à Thierry Repentin, JO Sénat Q, 27 oct. 2005, p.2797, n°19260). 22novembre 2005 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• PARLEMENT Près de 100 amendements ont été adop- tés par la commission des affaires écono- miques du Sénat, à partir des 11 articles du projet de loi «engagement national pour le logement». Le rapporteur Dominique Braye s’en féli- cite: la brièveté du projet de loi est «un appel au Parlement pour qu’il y apporte tous les enrichissements nécessaires». Le sénateur considère que «la crise du logement dépasse le logements social, car ce sont tous les maillons de la chaîne du logement qui sont atteints». Il estime qu’il faut aussi encourager l’accession à la propriété. Pour la mobilisation des pouvoirs publics en faveur de la libération de terrains, il indique que «l’Etat doit montrer l’exemple» et sortir d’une certaine schi- zophrénie. Les ministères veulent valori- ser au mieux leur patrimoine, mais la délégation à l’action foncière veut les acquérir au meilleur prix… «nous allons proposer une décote obligatoire sur les prix des terrains. Cette décote irait de 25% à 50% dans les zones tendues, lors des cessions immobilières de l’Etat». Mais la libération des terrains doit aussi venir du privé. La commission propose donc de taxer le foncier non bâti en zone constructible . Dominique Braye précise ses objectifs: «je souhaite que cette taxe soit élevée car il faut qu’elle ne soit pas perçue, elle est destinée à combattre la rétention foncière». Il a aussi indiqué que des amendements seraient destinés à sécuriser les autorisa- tions d’urbanisme, notamment en per- mettant une annulation partielle d’un permis de construire. A titre de mesure de soutien aux élus bâtisseurs, Dominique Braye déplorant que «les élus qui construisent ne soient pas soutenus», la commission propose aussi d’effectuer un partage de la plus- value réalisée par les propriétaires. Rele- vant que la France est le seul pays d’Eu- rope qui ne pratique pas ce système, Dominique Braye propose que 20% de la plus-value soit attribuée aux collectivi- tés locales et 80% au propriétaire. D’autres meures sont destinées d’une part à assurer une compensation totale de l’Etat en faveur des collectivités locales, lorsqu’il y a création d’une exo- nération de taxe foncière en faveur du logement social et d’autre part à amélio- rer la transparence du marché foncier, en obtenant de la direction générale des impôts qu’elle transmette les données sur les valeurs foncières. Dominique Braye soutient les mesures relatives à la maison à 100000euros, et au conventionnement sans travaux, pour les bailleurs qui acceptent des loyers pla- fonnés, pour des locataires sous condi- tion de ressources. A ce propos, il précise que l’abattement qui sera pratiqué sur les revenus fonciers sera de 50%. Quant à l’investissement Robien, Domi- nique Braye explique que le nouveau régime dit « Borloo populaire » est des- tiné à mettre sur le marché des loge- ments plus adaptés en termes de loyers. Il indique que ce système s’ajoutera au Robien , et n’ a pas vocation à s’y sub- stituer . Mais comme il sera plus favo- rable «on espère qu’il prendra la relève du Robien» commente Dominique Braye. Pour lutter contre la vacance , il est pro- posé un abattement de 50% sur les revenus fonciers aux bailleurs qui remet- traient sur le marché un logement vacant, après avoir payé la taxe sur les logements vacants. Une mesure est aussi prévue pour per- mettre la dissociation dans un bail com- mercial de la location d’un logement de celle du commerce. Il est également prévu: - la mise en place d’observatoires des logements insalubres et dégradés, - la suppression de la franchise de 24euros pour les versements de l’APL, - d’avancer au 1er mars 2006, au lieu du 1er juillet 2006, l’entrée en vigueur du nouvel indice des loyers . - d’autoriser, dans les rapports locatifs de logements, la conclusion d’ accords col- lectifs pour déroger à la répartition des charges prévues par le décret de 1987, à condition que cela concerne le dévelop- Les 100 amendements de Dominique Braye Taxer les plus-values sur les terrains constructibles, rénover l’investisse- ment Robien… le Sénat fourmille d’idées pour étoffer le projet de loi de Jean-Louis Borloo. pement durable ou la sécurité. - de supprimer les cas de transferts du droit au maintien dans les lieux de la loi de 1948, lorsqu’il s’agit de descendants majeurs. Le débat portera inévitablement aussi sur la question des 20% de logements sociaux; le point de vue de Dominique Braye est de contraindre les maires qui ne peuvent pas construire à le faire, mais de ne pas sanctionner des municipalités qui sont dans l’impossibilité de construi- re. «On ne solutionnera pas le problème du logement social par une pénalité» résume le rapporteur en précisant «je n’accepterai jamais de durcir un système sans en avoir exclu ceux qui ne peuvent pas construire». Le rapporteur sait aussi faire évoluer sa position; Il signale ainsi qu’il était favo- rable à la vente systématique d’une par- tie du patrimoine HLM aux occupants, mais qu’il a réalisé qu’une partie des habitants, lorsqu'ils réalisent un projet d’accession souhaitent le faire dans un autre logement que celui qu’ils occupent comme locataire. Le projet de loi, pour lequel l’urgence n’a pas été déclarée, pourrait être promul- gué en mars 2006 . BREVES ➠ Nouvel indice des loyers Jean-Louis Borloo indiquait aux députés le 18octobre «nous modifierons d’ici à trois semaines, l’indice du coût de la construc- tion, afin d’y intégrer le coût de la vie, ce qui nous paraît plus juste » (JO AN 19 oct. p.5372). Il a précisé (JO AN 3 nov. p.6128) à Gérard Hamel que l’indice serait composé de 60% de l’indice des prix, de 20% de l’ac- tuel ICC et de 20% de l’indice d’entretien des logements. ➠ Squat «J’ai demandé au préfet de police, com- me à tous les préfets de France, d’évacuer tous les squats, afin de ne pas laisser sans suite les avis des commissions de sécurité» a déclaré le ministre de l’intérieur (JO AN déb. 19 oct. p.5373). ➠ APL Catherine Vautrin indique aux députés le 4novembre (JO AN 5 nov. p.6285) que «les aides personnelles au logement ont vocation à atténuer les charges de loyer ou de remboursement d’emprunt exigibles chaque mois: il faut donc les verser suivant la même périodicité». Et d’évoquer la com- plication de l’instruction des dossiers par la CAF en cas de regroupement trimestriels.