JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 3
Baux d’habitation
Proposition de nouveau loyer : le texte de loi, mais pas plus
Charges locatives : une interprétation toujours restrictive
L’expulsion du sous-locataire
Baux commerciaux
Droit de repentir : pour un congé sans offre d’indemnité aussi
FISCALITE p. 3
Collectif budgétaire : Gilles Carrez retire son amendement sur les OPCI
TEXTES OFFICIELS p. 4 et 7
Catastrophes technologiques
HLM
Établissements recevant du public
Location-accession
PLS
URBANISME p. 4 et 5
L’ordonnance sur les permis de construire et la réforme du Code de l’urbanisme est parue.
L’essentiel de la réforme, les réactions de professionnels
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
AU PARLEMENT p. 8
La loi de finances pour 2006 à l’Assemblée
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Baux d’habitation Proposition de nouveau loyer: le texte de loi, mais pas plus Charges locatives: une interpréta- tion toujours restrictive L’expulsion du sous-locataire Baux commerciaux Droit de repentir: pour un congé sans offre d’indemnité aussi FISCALITE p.3 Collectif budgétaire: Gilles Carrez retire son amendement sur les OPCI TEXTES OFFICIELS p.4et7 Catastrophes technologiques HLM Établissements recevant du public Location-accession PLS URBANISME p.4et5 L’ordonnance sur les permis de construire et la réforme du Code de l’urbanisme est parue. L’essentiel de la réforme, les réac- tions de professionnels REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Les prétendus méfaits du Robien L’ investissement Robien n’a pas les inconvénients qu’on lui prête. Une étude réalisée par l’Anil démontre point par point que les arguments mis en avant pour dénoncer les méfaits de ce dispo- sitif sont infondés. Exemples: le coût de l’aide est élevé. Réponse: le montant moyen de l’aide est de 22000 euros pour le Robien neuf, mais de 46900 € pour le PLUS, 37000 € pour le PLS. Seul le PLI a un coût inférieur (9300 € ). Les loyers des nouveaux logements s’aligneraient sur les loyers plafonds. Réponse: l’afflux d’offres nou- velles entraîne une détente des loyers. Et par le biais de mouve- ments en chaîne, l’investissement locatif contribue à l’amélioration qualitative du parc locatif privé. Il y a un risque de création à terme des copropriétés dégradées. Réponse: ce scénario catastrophe est peu probable, les difficultés de gestion des copropriétés à domi- nante locative n’entraînent que rarement des conséquences drama- tiques. Certes, tout n’est pas parfait. Une analyse du marché dans le Tarn montre qu’il y a un certain nombre de malfaçons et que qu’en dépit d’un effet modérateur sur les loyers, il y a un risque de surproduc- tion. En revanche à Rennes, l’Adil 35 est très élogieuse sur les avan- tages du dispositif et considère que l’apport de programmes neufs a eu tendance à produire des effets de chaîne vertueux. Cette étude vient à point nommé pour faire le bilan de l’investisse- ment Robien, à l’heure où le Gouvernement s’apprête à lui couper les ailes. J ean-Louis Borloo a par ailleurs signé le 8décembre la charte de la maison à 100000euros. Caractéristiques: exigence de qualité architecturale et de performance énergétique, surface de 85 m 2 au moins, TVA à 5,5% dans certains secteurs, maison «prêtes à vivre» sans finition à charge de l’acheteur. Le budget de 100000euros doit permettre de financer toute l’opération, y compris l’achat du terrain dans les zones d’intervention de l’Anru et celles où le marché est peu tendu. Dans les autres, le budget ne financera pas le terrain et les signataires de la charte recommandent une acquisition du fon- cier en différé. La commune met le terrain à disposition de l’acqué- reur par un bail à construction. C’est donc en réalité une mise en synergie de plusieurs dispositifs qui constitue le produit «maison à 100000euros». Mais l’achat d’une maison répond à une vraie atten- te des Français. La formule devrait donc rencontrer le succès. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 214 13DECEMBRE 2005 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier AU PARLEMENT p.8 La loi de finances pour 2006 à l’Assemblée JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 13décembre 2005 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Proposition de nouveau loyer ❑ Le texte de loi, mais pas plus (Cass. Civ. 3 e , 30 nov. 2005, n°1292, FS-P +B, cassation) Un locataire contestait la validité de la proposition de nouveau bail qui lui avait été adressée par son bailleur au motif qu’elle ne contenait pas la mention que le loyer était manifestement sous-évalué. Cette exigence est infondée: «Vu l'article17 c) de la loi du 6juillet 1989 […] Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6avril 2004), que la société civile immobi- lière Mutim 10 Malesherbes (la SCI), aux droits de laquelle se trouve la société Union mutualiste retraite (FUMR), a noti- fié à ses locataires, les épouxP., une pro- position de nouveau loyer à l'occasion du renouvellement du contrat de location, puis les a assignés en fixation du prix du bail; Attendu que pour dire irrecevable cette proposition, l'arrêt retient que l'article17 c) de la loi du 6juillet 1989 n'autorise la réévaluation du loyer que s'il est manifes- tement sous-évalué et que la bailleresse n'allègue nullement cette occurrence lorsqu'elle fait état, dans sa proposition de renouvellement de bail, d'une "remise à niveau" du loyer qu'elle estime seule- ment inférieur à ceux constatés dans le voisinage et pratiqués par elle-même dans le même immeuble, lors de nou- velles locations; Qu'en statuant ainsi, alors que l'ar- ticle17 c) n'impose pas au bailleur d'indiquer dans la notification que le loyer est manifestement sous-évalué , la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et vio- lé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : le texte même de l’article17 c de la loi de 1989 impose des exigences de forme quant au contenu de la proposition de renouvelle- ment de bail: reproduction des alinéas du c de l’article, mention du montant du loyer et de la liste des références. Mais il ne contient pas d’exigence sur la formu- lation de la sous-évaluation du loyer. Pro- poser une «remise à niveau du loyer» est donc suffisant Charges locatives ❑ Une interprétation toujours restrictive (Cass. Civ. 3 e , 30 nov. 2005, n°1291, FS-P +B, cassation partielle) Cet arrêt apporte des précisions sur la nature des charges récupérables dans les baux d’habitation: «Sur la 1 e branche du 3 e moyen […]: Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que même si la loge n'était pas ouverte aux locataires 24heures sur 24, les frais d'abonnement de la ligne télé- phonique qui y était mise à la disposition des locataires étaient récupérables; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef; Sur la 3 e branche du 3 e moyen […] Attendu que les époux P. n'ayant critiqué que la consommation des produits d'entretien et non le défaut de justifi- cation des frais engagés à ce titre, la cour d'appel a légalement justifié sa déci- sion de ce chef en retenant que les consommations de ces produits étaient récupérables dès lors que la bailleresse en avait exposé le coût; Sur la 1 e branche du 5 e moyen, […]: Attendu que les époux P.s'étant bornés à faire valoir qu'ils ne pouvaient supporter les frais d'entretien de l'antenne hert- zienne dont la réception était défec- tueuse , la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur un éventuel man- quement du bailleur à son obligation de délivrance; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef […] Mais sur la 2 e branche du 3 e moyen: Vu le décret n°87-713 du 26août 1987; Attendu que pour condamner les époux P.à payer les frais d'entretien du grou- pe électrogène , l'arrêt retient que ces frais sont récupérables; Qu'en statuant ainsi, alors que l'annexe au décret du 26août 1987 qui fixe de maniè- re limitative la liste des charges récupé- rables ne mentionne pas les frais d'en- tretien d'un groupe électrogène , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et sur le 4 e moyen: Vu l'article2 c) du décret n o 87-713 du 26août 1987; Attendu que lorsque l’entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunéra- tion, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupé- rables à concurrence des trois quarts de leur montant; Attendu que pour débouter les époux P.de leur demande de remboursement des sommes versées au titre des frais de per- sonnel et de gardiennage dans la propor- tion de 75%, l'arrêt retient que l'examen des contrats de travail suffit à vérifier que les personnes concernées assurent cumula- tivement les tâches d'entretien des parties communes et celle d'élimination des déchets, sans qu'il soit nécessaire de procé- der à l'examen matériel des conditions d'exécution des contrats; Qu'en statuant ainsi, alors que pour les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l'entretien des parties communes et de l'élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulati- vement et de manière effective , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et sur les 3 e et 4 e branches du 5 e moyen: Vu l'article455 du nouveau Code de procé- dure civile; Attendu que pour débouter les époux P.de leur demande de remboursement des frais d'entretien des espaces verts , l'ar- rêt retient qu'ils ne peuvent utilement invoquer les conditions d'exécution du contrat d'entretien; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux Expulsion du sous-locataire Une cour d’appel avait annulé une procédure d’expulsion envers le sous-locataire au motif que si le bailleur avait obtenu une décision d’expulsion envers le locataire, il devait signi- fier la décision au sous-locataire avant de fai- re exécuter l’ordonnance de référé pronon- çant l’expulsion. La décision est cassée: «Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que M.B. sous-locataire, tenant son droit d’occu- pation de la locataire, dont l’expulsion avait été ordonnée et à laquelle l’ordonnance de référé avait été signifiée, la cour d’appel a violé» les articles503 et677 du NCPC. (Cass. Civ. 3 e , 30 nov. 2005, n°1295, FS-P +B). En conséquence, le sous-locataire ne pouvait pas exiger que la décision lui soit signifiée. 13décembre 2005 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE FISCALITE conclusions des époux P.soutenant, d'une part, que dans le contrat d'entretien signé avec une société SEGI, les espaces verts avaient une surface surévaluée, d'autre part, que ces espaces étant ouverts au public et n'étant pas exclusivement réservés aux locataires , leurs frais d'en- tretien ne pouvaient constituer des charges récupérables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé; Observations de Jurishebdo : en consé- quence, font partie des charges récupé - rables : - Les frais d’abonnement de la l igne télé- phonique à la disposition des locataires. - Les produits d’entretien : même si le loca- taire conteste la consommation excessi- ve de ces produits, cela n’interdit pas au bailleur d’en récupérer le coût. - Les frais d’entretien de l’ antenne hert- zienne . Si la réception est défectueuse, il appartient au locataire d’agir en invo- quant l’obligation de délivrance, mais non en contestant directement le caractère récupérable de la dépense. En revanche, ne sont pas récupérables : - Des frais d’entretien d’un groupe élec- trogène . - Pour les dépenses de rémunération des personnes chargées de l’entretien de par- ties communes et de l’élimination des rejets, elles ne sont récupérables à concur- rence des 3/4 que si ces tâches sont exer- cées cumulativement et de manière effective ; il ne suffit pas de se référer pour cela au contrat de travail. La Cour de cassation confirme ici son inter- prétation très restrictive du décret de 1987. - Il semble résulter de la décision qu’il n’est pas possible de récupérer non plus des frais d’entretien des espaces verts qui sont ouverts au public et non réservés exclusi- vement aux locataires Droit de repentir ❑ Pour un congé sans offre d’indemnité aussi (Cass. Civ. 3 e , 30 nov. 2005, n°1298, FS-P +B, cassation) Le droit de repentir permet au bailleur d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en offrant le renouvellement du bail, après l’avoir refusé dans un pre- mier temps. Mais il ne joue pas unique- ment lorsque le bailleur a offert une indemnité d’éviction: «Vu l'article L.145-58 du Code de com- merce; Attendu que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvelle- ment du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet; que ce droit ne peut être exer- cé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 16septembre 2004), que par acte d'huis- sier de justice du 24décembre 1997, la société Hegeald, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail aux épouxK., leur a délivré un congé por- tant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes , puis les a assignés en expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation; qu'en cours de procédure, la société bailleresse a déclaré exercer son droit de repentir en applica- tion de l'article L.145-58 du Code de commerce, a offert le renouvellement du bail et a demandé la fixation du loyer à la valeur locative; Attendu que pour dire qu'à défaut d'exercice par la société Hegeald d'un droit de repentir statutaire, la renoncia- tion au congé pour motif grave et légiti- me a emporté renouvellement du bail à compter du 1er janvier 1999 aux condi- tions antérieures, y compris de loyer, l'ar- rêt retient que le droit de repentir insti- tué par l'article L.145-58 du Code de commerce permet au propriétaire de se soustraire unilatéralement au paiement de l'indemnité d'éviction; que ce texte ouvre au bailleur la faculté de revenir sur sa décision de ne pas renouveler le bail jusqu'à la fixation judiciaire définitive de l'indemnité, c’est-à-dire jusqu'au moment où il est en mesure de connaître avec exactitude l'incidence financière de l'évic- tion du locataire; que ce droit statutaire est donc nécessairement lié au refus de renouvellement de l'article L.145-14 du Code de commerce et ne peut être étendu aux hypothèses de non- renouvellement sans indemnité ; Qu'en statuant ainsi, en ajoutant à la loi une condition qu'elle ne compor- te pas , la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : le droit de repentir se comprend bien lorsque le bailleur découvre l’importance de l’in- demnité d’éviction qu’il doit verser et qu’il renonce à son congé en offrant le renouvellement. Il se comprend moins lorsque le bailleur avait dénié au locatai- re le droit au renouvellement pour des motifs graves et légitimes puisqu'il n’a pas à verser d’indemnité. Mais il est vrai que le motif peut être invalidé et dans ce cas, une indemnité peut être ordonnée (Civ. 3 e , 1 er avril 1998, Bull. Civ. III, n°77). On retrouve alors l’intérêt du bailleur de renoncer à son congé et d’offrir le renou- vellement pour échapper à l’indemnité. Un arrêt d’appel plus ancien avait indi- qué que l’article de loi ne distingue pas selon que le propriétaire a ou non propo- sé de payer une indemnité d’éviction (Paris, 6 nov. 1998, Loyers et copr. 1999, n°152). La Cour de cassation conforte donc cette solution Gilles Carrez retire son amen- dement sur les OPCI Le régime fiscal des OPCI n’ayant pas été traité par l’ordonnance d’octobre der- nier, il était prévu de traiter cette ques- tion dans la loi de finances rectificative pour 2005. Le débat a eu lieu au Palais Bourbon le 8décembre. Gilles Carrez a présenté un amendement (n°143, après l’article20) pour fixer les dispositifs fis- caux applicables aux OPCI. La fiscalité prendrait deux formes: pour les OPCI fonds de placement immobilier, la fiscali- té des revenus fonciers s’appliquerait. Les sociétés de placement à prépondé- rance immobilière et à capital variable bénéficieraient du régime des valeurs mobilières comme les sociétés immobi- lières d’investissement cotées. Or le ministre lui a répondu «votre pro- position est intéressante mais nécessite une expertise». Gilles Carrez, tout en déplorant que les députés soient de fait privés de la possibilité d’examiner le tex- te en dehors de la commission mixte paritaire, a accepté de retirer son amen- dement. Le sujet sera donc examiné par les sénateurs. À suivre. 13décembre 2005 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• URBANISME TEXTES Textes parus au J.O. HLM : l’article R.423-21 du CCH fixe le principe, pour les OPAC que, sous réserve des dispositions de l'article R.423-25, les immobilisations sont comptabilisées soit pour leur valeur d'apport, soit pour leur coût d'acquisition, soit pour leur coût de production, soit, en cas d'échange ou de donation, pour leur valeur vénale. Le même principe figure à l’article R 423-41 pour les OP HLM. (Décret n°2005-1460 du 28novembre 2005 relatif aux dispositions financières et comp- tables applicables aux établissements publics d'HLM, J.O.du 29 nov. p.18442). ERP : l’arrêté du 10octobre 2005 approuve diverses dispositions complé- tant et modifie le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public. Ce texte concerne essentielle- ment les cuisines (J.O. du 1 er déc. 2005 p.18581). Catastrophe technologique Selon l’article R 128-1, l'état de catas- trophe technologique est constaté en cas de survenance d'un accident rendant inhabitables plus de cinq cents loge- ments . Cet état est constaté par arrêté interministériel (économie, sécurité civile, environnement) dans les 15 jours. L’ar- ticle R 128-2 prévoit le principe d’une réparation intégrale au titre de l’état de catastrophe technologique pour les biens mentionnés à l’article L 128-2, sans déduction ni franchise. Si la réparation est impossible, l’indemnité doit per- mettre au propriétaire de racheter un immeuble comparable. En revanche, les biens à usage professionnel placés dans les locaux à usage d’habitation ne sont pas indemnisables au titre de ces articles (art. R 128-3). Une personne qui n’est pas assurée au titre des risques technologiques et qui subit pour son habitation principale une catastrophe technologique est indemni- sée par le fonds de garantie (art. L 421- 16) dans la limite de 100000 € (art. R 421-78, art. 2 du décret du 28novembre). (Décret n°2005-1466 du 28novembre 2005 sur l'indemnisation des victimes de catas- trophes technologiques et modifiant le code des assurances, J.O. du 30 nov. p.18495). L’ordonnance sur le permis de construire est parue La réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme par ordonnance a été publiée (ordonnance n°2005-1527 du 8décembre 2005, J.O. du 9décembre, p.18994). Bien des mesures relèvent du décret, à paraître. La réforme entre en vigueur au 1 er juillet 2007. Les grandes lignes de la réforme, expo- sées dans le rapport au Président de la République, sont les suivantes. De 15 autorisations à 3 permis Alors qu’il existait jusqu’à présent 11 types d’autorisations et 4 régimes de déclarations, ces régimes sont regroupés en 3 permis: permis de construire, permis de démolir et permis d’aménager (seule l’autorisation des remontées mécaniques et d‘aménagement des pistes de ski conserve un régime spécifique). Définition de chaque procédure Le permis de construire sera la règle pour les constructions neuves. Le Code de l’ur- banisme donnera d’une part une liste de travaux pour lesquels une déclaration préalable suffira, et d’autre part une liste de travaux qui ne font l’objet d’aucun contrôle. Pour les constructions existantes, le décret donnera la liste des travaux ou des changements de destination soumis à déclaration préalable ou à permis de construire. Pour les aménagements, le Code donne- ra la liste exhaustive des travaux relevant du permis d’aménager et ceux relevant d’une déclaration préalable. Pour les démolitions, le Code précisera les bâtiments protégés ou situés dans les secteurs protégés, pour lesquels le permis de démolir sera obligatoire. Dans les autres endroits, les conseils municipaux seront libres d’instituer un permis de démolir sur tout ou partie de leur terri- toire. Sécurité juridique Pour améliorer la sécurité juridique, la loi fixe le principe de la garantie du respect des délais. Un délai de droit commun est prévu (dans le décret) - 1 mois pour les déclarations - 2 mois pour les maisons individuelles - 3 mois pour les autres constructions Une majoration de délai sera possible lorsque des consultations sont imposées par la loi (architectes des Bâtiments de France et commission de sécurité). Mais la majoration de délai ne sera pas oppo- sable si elle n’a pas été notifiée au plus tard un mois après le dépôt du permis et ne pourra pas être modifiée après. La liste des pièces pouvant être deman- dées sera fixée de façon exhaustive. L’ad- ministration aura un mois pour deman- der des pièces complémentaires si le dos- sier n’est pas complet. Passé ce mois, il ne sera plus possible de prolonger le délai pour demander de nouvelles pièces. Les échanges de pièces par voie électronique seront autorisés pour les communes qui le souhaitent. Un contrôle des travaux simpli- fié Le titulaire du permis devra faire une déclaration d’achèvement des travaux par laquelle il s’engage sur la conformité des travaux avec le permis. L’administra- tion pourra effectuer un récolement sur place, dans un délai de 3 mois. Après, l’administration sera réputée n’avoir pas contesté la conformité et devra délivrer au propriétaire qui le demande de lui en donner acte par une attestation écrite. Cela permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs. Qualité de l’architecture Le décret va simplifier le contenu du volet paysager des permis de construire et des lotissements; les obligations de recours à l’architecte ne sont pas modi- fiées. Les modifications par articles La réforme ayant pour effet de réécrire le livre IV du Code de l’urbanisme (article15 de l’ordonnance) qui constitue le «cœur de la réforme», de nombreux articles contiennent des mesures de coor- dination avec d’autres codes. Ainsi les articles23 à27 et 30 modifient le CCH, l’article28 modifie le Code de l’environ- nement. Les articles29 et31 à 39 font de même pour d’autres codes. (CGI, Code 13décembre 2005 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• URBANISME forestier…). D’autres articles ont pour objet de dépla- cer des règles, sans en modifier la portée. Par exemple l’article21 place dans le Code de l’urbanisme une disposition sur le délai imparti au juge pour se pronon- cer en cas de demande de suspension, qui figurait dans le chapitre sur la procé- dure de délivrance des permis de construire. Deux mesures à signaler: - l’autorisation de coupe et d’abattage d’arbres cède la place à une déclaration préalable (art. 9). - le régime de la restauration immobilière est simplifié par l’article11. Le régime actuel est le suivant: délimitation d’un périmètre de restauration immobilière, déclaration d’utilité publique, permis de construire (ou déclaration de travaux) et autorisation spéciale de travaux. Le nou- veau régime supprime la délimitation du périmètre et l’autorisation spéciale de tra- vaux. Il suffira désormais d’un permis ou d’une déclaration de travaux, après DUP. Article15: le cœur de la réfor- me - Pour le certificat d’urbanisme , les deux formes subsistent: le certificat de simple information permet d’interroger l’administration sur les règles d’urbanis- me d’un terrain particulier; le certificat opérationnel permet d’interroger l’admi- nistration sur la faisabilité d’un projet défini sommairement. Le texte garantit le maintien pendant 18 mois des règles d’urbanisme existant à la date du certifi- cat (sauf sécurité), même si elles n’ont pas été mentionnées dans celui-ci (art. L 410-1). - Quant aux délais , les règles seront dans le décret, mais le rapport au président de la République indique que le demandeur sera informé du délai dans lequel la déci- sion doit intervenir et que la majoration de délai (consultation d’une commission) sera notifiée dans le délai d’un mois à compter de la demande. Aucune proro- gation du délai d’instruction n’est pos- sible en dehors des cas prévus par décret (cf. art. L 423-1). La liste limitative des pièces sera fixée par le décret également. Le demandeur sera informé dans le mois qui suit que le dos- sier n’est pas complet. - Le chapitre IV concerne la prise de déci- sion . Selon le rapport, il améliore le régi- me du permis tacite . En cas de silence de l’administration, il naît un permis taci- te (art. L 424-2) sauf exceptions. L’admi- nistration pourra prendre dans les deux mois un arrêté fixant les participations, le demandeur pourra obtenir un certificat attestant de l’existence du permis tacite. Pour la déclaration préalable , aujour- d’hui le silence vaut accord mais cet accord peut être retiré. Désormais, l’autorisation ne pourra plus faire d’opposition de la part de l’administration passé le délai d’instruc- tion du dossier (art. L 424-5). - Pour les installations classées pour la protection de l’environnement, la règle est modifiée. Actuellement, le permis de construire est délivré à l’issue du délai d’un mois suivant la clôture de l’enquête publique préalable à l’autorisation d’ins- tallation classée. Désormais, le permis sera délivré dans les conditions de droit commun, mais il ne pourra être exécuté avant la clôture de l’enquête publique. Ainsi, indique le rapport, le demandeur pourra purger les délais de recours et de retrait pendant la période d’instruction de l’autorisation d’installation classée. - Les articles L 432-1 et 2 concernent les permis pour les constructions saison- nières , les articles L 433-1 et suivant visent les constructions à titre précaire . - Le titre IV concerne le nouveau permis d’aménagement qui regroupe l’autori- sation de lotir, d’installation et travaux divers, d’aménager un parc résidentiel de loisirs et d’aménager un camping. Le per- mis d’aménager pourra valoir permis de construire pour les constructions réalisées par l’aménageur (art. L 441-2). La définition du lotissement n’est pas changée mais est désormais fixée par la loi (art. L 442-1). - Pour le permis de démolir , il est réser- vé à la décision du conseil municipal, sauf dans les secteurs où il est obligatoire (sites, secteurs protégés, ZPPAUP, bâti- ments inscrits au titre des monuments historiques…). Le permis de démolir est déconnecté du contrôle de l’affectation des logements et donc du régime de l’ar- ticle L 631-7 du CCH. Par ailleurs, il devient possible de deman- der un permis qui porte sur la démolition et la construction ou l’aménagement. Le permis de construire ou d’aménager vaut alors permis de démolir (art. L 451-1). - Le c ontrôle de la conformité des tra- vaux est traité au titre VI (art. L 461-1). Le rapport indique d’une part que le régime «vise à rendre effectif le dépôt d’une déclaration d’achèvement de travaux par laquelle le bénéficiaire du permis s’enga- ge sur la conformité avec le permis ou la déclaration, et d’autre part que la décla- ration d’achèvement donnera de réelles garanties au bénéficiaire» car elle va clo- re les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs. L’ad- ministration pourra contester la confor- mité des travaux dans un délai de 3 mois minimum (à fixer par décret). Après, elle est réputée ne pas avoir contesté la conformité. Le décret pourra imposer des vérifications sur place (récolement) pour certains secteurs (sites, secteurs sauvegar- dés). Ailleurs, cela sera laissé à l’initiative de la commune (art. L 462-1 et 2). Enfin, l’article41 fixe au 1 er juillet 2007 la date limite d’entrée en vigueur du texte Que pensent-ils de la réforme? Pour François Priet , professeur à l’univer- sité d’Orléans, «depuis 1990, la sécurité juridique devient une recherche obsession- nelle tant des pouvoirs publics que des professionnels». Il relève que la loi Bosson en février1994 avait le même objectif. À propos du texte (modification de l’article L 600-5 du Code de l’urbanisme, inséré dans le projet de loi ENL) qui autorise plus lar- gement le juge à prononcer une annula- tion partielle de permis, il considère qu’on aurait pu faire l’économie de cette réfor- me si le Conseil d’Etat avait été plus souple dans son interprétation. Tout le monde s’accorde à reconnaître la nécessité d’accélérer les délais, mais Didier Bertrand (mairie de Paris) fait observer que «plus on comprime les délais, plus on risque d’augmenter le taux de refus d’un dossier» de permis. François Priet s’interroge sur la réalité de la simplification qui résulterait de la créa- tion du permis d’aménager. Cette nouvel- le autorisation regroupe des autorisations foncièrement différentes et que le champ de chacune d’elles n’a pas changé… Quant à l’architecte Jean-Marie Char- pentier , consterné d’avoir dû embaucher deux juristes dans son cabinet de 100 per- sonnes, il estime qu’avec la suppression du certificat de conformité, «l’administration se retire de sa responsabilité». (Observations recueillies à l’occasion d’une conférence du Moniteur le 6décembre). 13décembre 2005 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17 nov. 2005 Sénat p.2983 n°18180 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Zone non constructible autour des stations d’épu- ration Ecologie Il appartient aux communes de décider si elles souhaitent instaurer une zone non construc- tible autour des stations d’épuration. Ces zones peuvent être supprimées si les communes et les usagers prennent en charge les dépenses nécessaires à la suppression des nuisances. Une solution qui laisse toute liberté aux collec- tivités locales. 17 nov. 2005 Sénat p.3002 n°18508 Michel Teston, PS, Ardèche Condition de diplôme pour les agents immobi- liers Justice Le décret du 20juillet 1972 doit faire l’objet d’une réforme imminente. La liste des diplômes sera remplacée par une formule générale de diplômes. Trois solutions : - Diplôme: Bac +3 dans certaines filières, - Bac +expérience de 3 ans, - Expérience de 10 ans. Notre prochain numéro spécial sera consacré à la loi Hoguet. Le décret est déjà paru (26octobre). 22 nov. 2005 AN p.10826 n°74323 Francis Falala, UMP, Marne Gestion du patrimoine immobilier de l’Etat Culture Le ministère de l’économie étudie la mise en place de «loyers budgétaires». Avantages: donner une valeur à l’utilisation des immeubles domaniaux, susciter des arbitrages, inciter au partage des immeubles par des administrations différentes. Le principe est d’attribuer à chaque ministère des moyens budgétaires pour faire face à ses dépenses de loyer traduisant le coût d’utilisation des immeubles. Des idées émises par le rapport de Georges Tron. 22 nov. 2005 AN p.10835 n°61979 Françoise de Pan- afieu, UMP, Paris Réforme des SCPI et créa- tion de l’OPCI Economie Les SCPI présentent une très faible liquidité. L’OPCI offrira une plus grande liquidité. L’or- donnance adoptée le 12octobre en conseil des ministres n’organise pas la suppression des SCPI mais se veut incitative pour la transformation des SCPI en OPCI. Un rapport déposé au Parle- ment fin 2008 fera le bilan de la réforme et conduira le cas échéant à son ajustement. Pas moins de 15 ques- tions sur le même thème aux termes inquiets : «effet spoliateur de la réforme», «risque grave encouru par les retraités», épargnants «lourdement pénalisés» 22 nov. 2005 AN p.10849 n°75446 Francis Hillmeyer, UDF, Haut-Rhin Baux précaires et pra- tiques commerciales PME Les pratiques commerciales agressives qui se déroulent dans des locaux loués pour des courtes durées, dits baux précaires, sont sanc- tionnées par le Code de la consommation et sanctionnées par la DGCCRF. Elles n’appellent pas de modification de la réglementation. Le député critiquait les pratiques commerciales agressives qui se dérou- lent sur les locaux loués par baux précaires. 22 nov. 2005 AN p.10859 n°72496 Janine Jambu, CRC, Hauts-de-Seine Prescription des loyers d’habitation Cohésion sociale L’action en paiement des loyers et des charges se prescrit par 5 ans pour les baux de la loi de 1989 et des baux HLM (art. 2277 al. 4). Mais la généralisation de la prescription quinquennale aux actions en r épétition de l’indu des loyers et des charges ne s’applique qu’aux baux de la loi de 1989 et non aux baux HLM soumis à la prescription de 3 ans (art. 68 de la loi de 1948). L’article2277 a été modifié par la loi du 18janvier 2005. 22 nov. 2005 AN p.10894 n°75760 Dominique Caillaud, UMP, Vendée Proposition de loi Fouché. Changement d’en- seigne PME La proposition de loi d’Alain Fouché visait à sou- mettre à autorisation de la CDEC des change- ments d’enseigne d’une surface de plus de 1000 m 2 . Le Gouvernement a considéré que cela alourdirait inutilement le régime actuel. La dis- position a été retirée du texte et ne figure pas dans le texte voté par le Sénat le 16juin 2005. Selon François Priet, pro- fesseur à Orléans, il y a une probable incompati- bilité de cette loi avec la législation communau- taire. 1 er déc. 2005 Sénat p.3100 n°19307 Jean-Léonce Dupont, UDF, Calvados Mérule : pas de nouveau diagnostic Cohésion sociale «Compte tenu de l’impact financier non négli- geable des diagnostics, il ne paraît pas souhaitable d’en multiplier le nombre». Le développement de champignons lignivores (mérules) est la consé- quence d’une «rupture de l’équilibre hydrique des bâtiments», souvent à la suite de défauts d’en- tretien ou d’erreur de réhabilitation. Un guide de bonnes pra- tiques pour éviter les champignons doit être réalisé par l’Anah. 1 er déc. 2005 Sénat p.3106 n°13862 Philippe Leroy, UMP, Moselle Écoulement des eaux d’une piscine privée Equipement L’écoulement intempestif d’une piscine privée lors de sa vidange peut constituer un trouble de jouissance pour le voisin. Le déversement en plei- ne nature des eaux de la piscine peut constituer une infraction (article L 211-2 du Code de l’envir.) Il peut s’agir d’une aggravation anormale de la servitude d’écoule- ment des eaux. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 13décembre 2005 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 24janvier 2005 (9 h - 13 h) : Diagnostics 2006 Immobilier. Une ren- contre de l’IEIF à a chambre de com- merce de Paris (Paris VIIIe) Tél. IEIF: 0144826363. Nominations Organismes publics Anah : Philippe Pelletier a été à nou- veau nommé à la présidence de l’Anah. Le conseil d’administration est composé comme suit: - Représentants des ministr es : Marie- Dominique Hebrard de Veyrinas, (DGUHC) pour le logement, Anne-Marie Charvet, déléguée interministérielle à la ville et au développement social urbain, pour la ville; Philippe Sauvage, (budget) et Sébastien Boitreaud, (Trésor) pour les finances; René Barlet, (DAEI) pour l’équi- pement; Joëlle Carmès, pour la santé; Jacques Renard, pour les collectivités locales. - Représentants des collectivités locales : Nicolas Lebas, pour les maires; Jean-Clau- de Daniel, pour les présidents des EPCI, Philippe Leroy, pour les présidents des conseils généraux: - Représentants des pr opriétair es : Jean Perrin, président de l’UNPI; André Lorieux et Alain Demaiziere (UNPI); Michel Nedelec, délégué national de la FEDECO-CLCV; Dorian Kelberg, délégué général de la FSIF. - Représentants des locatair es : Daniel Riou, (CNL) et Jacky Bouhier (CGL). - Représentant des pr ofessionnels de l'im - mobilier : René Pallincourt, président de la FNAIM (suppléant, Serge Ivars, CNAB). - Personnes qualifiées : Michel Pelenc, directeur de la FNHDR, Georges Cavallier, président de la FNCPACT-ARIM. (arr. des 1 er et 2 déc. 2005, J.O. du 3 déc. p. 18704). Commission pour la transparence et la qualité des cessions du domai- ne immobilier : sont nommés à cette commission: François Cailleteau , ins- pecteur général des finances, président, Rémi Bouchez, conseiller d'Etat et Hervé- Adrien Metzger, conseiller référendaire à la Cour des comptes (arrêté du 10novembre 2005, J.O. du 1 er déc. 2005, p.18608). Administration SGAR : Jean-Noël Chavanne est nommé secrétaire général pour les affaires régio- nales auprès du préfet de la région Auvergne (arr. du 1 er déc. J.O. du 3 déc. @). Au fil du J.O. Financement PLS : la durée de la convention ouvrant droit à l’APL est de 15 à 30 ans, elle est au moins égale à la durée du prêt. Un nouveau texte restreint cette exigence à la part du prêt qui ne finance pas la charge foncière (décret n°2005-1473 du 29novembre 2005, J.O.du 1 er déc. p.18590). Zonages : de nombreuses communes de la périphérie de l’Ile-de-France sont désormais comprises en zone I (arr. du 28novembre 2005 modifiant l'arrêté du 17mars 1978 modifié relatif au classe- ment des communes par zones géogra- phiques, J.O. du 2 déc. p.18642). Location-accession : les plafonds de ressources des ménages prévus à l'article R.331-76-5-1 du CCH pour les opérations de location-accession à la propriété immobilière ont été fixés par arrêté du 2décembre (J.O. du 3 déc. p.18698). Plafonds de ressources en euros NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 214 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Nombre de personnes Zone A Zones B ou C 1 22110 € 18950 € 2 28420 € 25270 € 3 32390 € 29230 € 4 35540 € 32390 € 5 et plus 38690 € 35540 € Prix Arturbain.fr 2005 «Habiter le jardin d’eau au cœur des rives de Meurthe» (Nancy) est le lauréat de cette promo- tion 2005. Mention qualité architecturale: «L’université au bord de l’eau » (Amiens); men- tion qualité vie sociale: «Promenade autour du quai Vauban » (Perpignan) et Mention respect de l’environnement: Le Camin Adour (Tarbes). 13décembre 2005 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE BREVES ➠ Directive services Catherine Colonna, ministre déléguée aux affaires européennes a indiqué aux dépu- tés que «la nécessaire réorientation du texte aura lieu» et que «c’est le droit du travail français qui s’appliquera en France» (JO AN 24 nov. p.7411). ➠ Pourquoi un Conseil national du littoral? Christian Estrosi explique l’utilité de ce nouvel outil: concilier prévention des menaces de pollution, préservation de l’écosystème et équilibre de l’urbanisme. Le ministre a dans ce but labellisé 25 projets de gestion intégrée des zones côtières. Le budget du Conservatoire u littoral, qui pos- sède 880km de rivages et 73600 hectares a été augmenté de 40% (rép. à Hélène Tan- guy, JO AN déb. 30 nov. p.7636). ➠ Zones franches urbaines Jean-Louis Borloo a confirmé que le Pre- mier ministre souhaitait l’ouverture de 15 zones franches urbaines supplémentaires et l’examen de la possibilité d’extension des zones existantes (JO AN 23 nov. p.7320). ➠ Parcs naturels Les députés ont commencé l’examen le 30novembre d’un projet de loi relatif aux parcs nationaux. Il vise notamment, indique la ministre Nelly Ollin, à élaborer des plans de préservation et d’aménage- ment pour traiter du problème du déve- loppement à la périphérie d’un espace protégé (JO AN 1 er déc. p.7740). La loi de finances votée à l’As- semblée La constitution du bouclier fiscal (article58 de la loi de finances) a été exa- minée par les députés le 16novembre. Didier Migaud dénonce une volonté indi- recte de réformer l’ISF (JO AN 17 nov. p.6904). Jean-Pierre Balligand ajoute que parmi les 93000 contribuables qui vont bénéficier de la mesure, 6000 sont dans le dernier décile de revenus, qui correspond aux foyers les plus fortunés (p.6905). Charles de Courson se demande pourquoi la CSG et la CRDS n’ont pas été intégrées dans le bouclier fiscal (p.6908). Il critique vertement ce système relevant que 14000 personnes vont bénéficier d’une réduc- tion d’impôt de 16000euros par person- ne. Il propose plutôt (sans succès) de pré- voir un abattement de 300000euros sur la résidence principale pour le calcul de l’ISF ou un abaissement de 85% à 70% du taux de plafonnement de l’ISF. Gilles Carrez précise que la restitution d’impôt résultant de ce plafonnement coûtera 400millions dont 360millions au titre des impôts d’Etat et la moitié au titre de l’ISF (p.6921). L’article59 concerne le nouveau barè- me de l’impôtsur le revenu et l’inté- gration de l’abattement de 20% dans le barème général. Il a été voté (p.6933). L’article61 a suscité des débats pour savoir quels avantages fiscaux seraient exclus ou inclus dans la limitation des niches fiscales à 8000euros par foyer fiscal (+750euros par enfant à charge). Charles de Courson estime que la métho- de est mauvaise et qu’il aurait fallu «analyser les 230 réductions d’impôt, voir ce qui est inutile, ce qu’il faut cali- brer et ce qu’il convient de supprimer» (p.6940), son amendement de suppres- sion de l’article a été rejeté. Le ministre propose toutefois un amendement (n°208) et relayé par Victorin Lurel pour exclure l’investissement outre-mer du pla- fonnement. Il a été voté (p.6944). La majoration pour enfant a été portée à 1000euros (amendement n°268 d’Hervé Mariton). Michel Bouvard a obtenu, contre l’avis du ministre, le vote d’un amendement (n°533) visant à exclure les investisse- ments Malraux du plafonnement (p.6946), mais il n’a pas été suivi pour l’exclusion des ZRR (amendement n°492, rejeté). Augustin Bonrepaux a défendu un amen- dement (n°534) pour empêcher que soit reconduit le dispositif de réduction d’impôt pour les souscriptions de parts de fonds commun de placement dans l’immobilier, mais il a été rejeté; l’article64 a été voté. L’article66, qui institue un crédit d’impôt pour le raccordement des logements aux réseaux de chaleur , a été adopté (JO AN 19 nov. p.7198). Après l’article67, un amendement a fixé à 1,018 le coefficient de revalorisation des bases pour le calcul des impôts locaux (JO AN 23 nov. p.7387). Charles de Cour- son voulait que l’administration informe le contribuable lorsque son immeuble fait l’objet d’un reclassement afin d’envisager une hausse de l’impôt à payer. Sa proposi- tion a été rejetée, mais le ministre s’est engagé à ce que la mesure soit rendue effective par voie de circulaire (p.7390). Patrice Martin-Lalande a défendu un amendement pour élargir l’indemnisa- tion au titre des catastrophes naturelle, (n°257), mais il l’a finalement retiré à la demande du ministre du budget au pro- fit d’un autre amendement (n°211) qui va permettre aux propriétaires de rési- dences principales qui ont subi de gros dégâts structurels d’être indemnisés. Les dossiers seront examinés par les préfets (p.7395). Lors de la seconde délibération, deman- dée par le Gouvernement, le ministre s’est engagé à clarifier la «ligne de par- tage entre les dépenses inclues et exclues du plafonnement» (p.7398). Pour le dis- positif Malraux, seraient «exclues du pla- fonnement les charges spécifiques au dis- positif Malraux». Ce système reviendrait à distinguer ce qui relève de l’extérieur et de l’intérieur. Michel Bouvard précise que «certaines dispositions ne s’appliqueront ni pour les ZPPAUP ni pour les secteurs sauvegardés non publiés». Charles de Courson qualifie ce système de «niches à embrouilles ». Et de poursuivre: «je n’ose imaginer le nombre de contentieux portant sur la «façadisation» ou non du Malraux». À suivre. L’ensemble de la loi de finances a été voté le 23novembre (JO AN 24 nov. p.7419). Budget de la ville: 624millions d’euros Dans la discussion sur le budget de la vil- le, François Grosdidier souligne que le nombre de logements locatifs sociaux construits est passé de 56288 en 2002 à 83000 en 2005 (JO AN 22 nov. p.7216). L’Anah sera dotée de 385millions d’euros de crédits de paiement. Philippe Pemezec, pour favoriser la «mixi- té verticale» propose de confier les attribu- tions de logements sociaux aux maires (p.7218). Arlette Groskost se félicite de la hausse des crédits de l’Anru (p.7240). Catherine Vautrin défend ce budget de la ville qui s’élève à 624millions d’euros, elle indique par ailleurs (p.7244) que les objec- tifs de vente de logements HLM seront fixés en fonction des politiques locales de l’habitat; elle explique la composition du nouvel indice des loyers. À propos de la remise sur le marché des logements vacants, elle précise que leur nombre attei- gnait 11000 en 2004, 14000 en 2005 et que l’objectif est d’atteindre 16000 en 2006 (p.7260). Les crédits de la ville ont été votés le 21novembre (JO AN 22 nov. p.7270)