samedi 26 avril 2025

215 – 20 décembre 2005

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JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 et 3

Baux commerciaux

Pas de modification de l’assiette du bail : pas de déplafonnement
Droit de repentir : la preuve de la réinstallation du preneur

Responsabilité des constructeurs
La vente de l’entreprise
Assurance dommages ouvrage : l’efficacité des travaux de reprise

Saisie immobilière
Incident de procédure

EN BREF p. 5

Barème des rémunérations saisissables
La CGI FFB nous écrit
Débat : les politiques peuvent-ils agir sur les prix des logements ?

AU PARLEMENT p. 4 et 5

La loi de finances au Sénat

TEXTES OFFICIELS p. 5 et 7

Une ordonnance fiscale publiée
L’ordonnance sur l’habitat indigne en conseil des ministres
Une ordonnance sur les échanges électroniques

REPONSES MINISTERIELLES p. 6

Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées

EN BREF p. 7

Au fil du J.O., Nominations,
Sur votre agenda

A L’ASSEMBLEE p. 8
Les députés votent l’encadrement de la vente à la découpe.


JURISPRUDENCE RECENTEp.2et3Baux commerciauxPas de modification de l’assiette dubail: pas de déplafonnementDroit de repentir: la preuve de laréinstallation du preneurResponsabilité des constructeursLa vente de l’entrepriseAssurance dommages ouvrage:l’efficacité des travaux de repriseSaisie immobilièreIncident de procédureEN BREFp.5Barème des rémunérations saisis-sablesLa CGI FFB nous écritDébat: les politiques peuvent-ilsagir sur les prix des logements?AU PARLEMENTp.4et5La loi de finances au SénatTEXTES OFFICIELSp.5 et7Une ordonnance fiscale publiéeL’ordonnance sur l’habitat indigneen conseil des ministresUne ordonnance sur les échangesélectroniquesREPONSES MINISTERIELLESp.6Le tableau hebdomadaire synthé-tique des dernières réponses publiéesEN BREFp.7Au fil du J.O.,Nominations,Sur votre agendaLa vente à la découpe à l’AssembléeL’actualité de cette semaine reste marquée par une abondan-ce de textes. Jean-Louis Borloo a présenté une ordonnance sur l’éra-dication indigne, d’autres ordonnances ont été publiées (lire page5et7). Mais c’est le débat sur la vente à la découpe, revenu devant lesdéputés qui retiendra surtout l’attention. Le texte de la propositionde loi rédigée par Martine Aurillac a été voté ce 15décembre parl’Assemblée nationale, sans modification majeure du texte adopté auSénat. Signalons toutefois que le seuil de déclenchement du droit depréemption du locataire en cas de vente d’un immeuble en bloc, quiétait fixé à 10 logements suivant le texte du Sénat, a été ramené à5logements par les députés. Ainsi, le propriétaire d’un immeuble quisouhaite le vendre en bloc aura le choix entre deux solutions. Soit ilobtient de son acquéreur qu’il s’engage à maintenir les locatairesdans les lieux pendant une durée de six au moins ; les locatairesn’ont alors pas de droit de préemption. Soit le propriétaire n’obtientpas d’engagement de l’acquéreur ; les locataires disposent alors d’undroit de préemption sur leur appartement, bien que l’immeuble soitvendu en bloc. C’est la principale innovation de cette proposition deloi. Les députés socialistes souhaitaient obtenir un permis de diviserdélivré par le maire, mais ils n’ont pas été suivis.Par ailleurs, le vote de l’article de la loi de finances au Sénat(lire en page4) qui avance au 1erjanvier 2006 l’application du nou-veau système d’indexation des loyers d’habitation impose de publierle décret d’application et la série des chiffres correspondants. Il y adonc désormais urgence. Selon le président de l’UNPI, Jean Perrin,(lire page5) l’application de cet indice pourrait réserver des surprisescar l’évolution de l’ICC étant en moindre hausse, le nouvel indicepourrait dans les mois qui viennent augmenter plus vite que l’ICC…On s’arrêtera aussi sur une décision de la Cour de cassation àpropos du déplafonnement d’un bail commercial. Le bailleur deman-dait le déplafonnement en invoquant l’augmentation de la surfacelouée, mais cela lui a été refusé car la surface en cause était occupéesans droit ni titre par le locataire. Il n’y avait donc pas, au sens strict,de modification de l’assiette du bail. Pour que le déplafonnement aitpu être obtenu, il aurait donc fallu que la modification de la surfaceutilisée par le preneur soit contractuellement autorisée par le bailleur.Bertrand DesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 21520DECEMBRE 2005ISSN1622-14196EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierA L’ASSEMBLEE p.8Les députés votentl’encadrement de la venteà la découpe.JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction:Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17APE 221 C Actionnaires: BertrandDesjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65HT) Abonnement pour 1an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) Directeur de la publication: Bertrand DesjuzeurImpression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc LavoineLe prochain numéro de Jurishebdosera un numéro spécial consacré auxagents immobiliers
20décembre 2005page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEPas de modification de l’assiette du bailPas de déplafonnement(Cass. Civ. 3e, 30 nov. 2005, n°1287, FS-P +B,cassation)Alors qu’une cour d’appel avait autoriséle déplafonnement d’un bail commercialen raison de l’utilisation sans droit ni titred’un local accessoire, la décision est cas-sée:«Vu l'article L.145-33 du Code de com-merce et l'article23-1 du décret du30septembre 1953;Attendu que, selon le premier de cestextes, le montant des loyers des bauxrenouvelés ou révisés doit correspondre àla valeur locative; qu'à défaut d'accord,cette valeur est déterminée d'après lescaractéristiques du local considéré; que,selon le second, les caractéristiquespropres au local peuvent être affectéespar des éléments extrinsèques constituéspar des locaux accessoires, des locauxannexes ou des dépendances, loués parle même bailleur et susceptibles d'uneutilisation conjointe avec les locaux prin-cipaux;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau,8avril 2004), que MmeO., qui est locatairede locaux à usage commercial apparte-nant aux épouxL., leur a notifié unedemande de renouvellement du bail quiavait été renouvelé à compter du31octobre 1988, moyennant un loyerannuel de 21343francs; que les épouxL.ont offert de renouveler le bail àcompter du 1ernovembre 1997, moyen-nant un loyer annuel de 96000francs;que MmeO. s'est opposée au principe dudéplafonnement et a assigné les épouxL.devant le juge des loyers commerciaux;Attendu que, pour ordonner le déplafon-nement, l'arrêt retient que MmeO. occupede façon réelle la cave lot no3, ou dumoins une partie de celle-ci par suite del'autorisation que lui a donnée MmeH.;que si le preneur a utilisé un local supplé-mentaire depuis de nombreuses années,cette occupation n'a jamais été à l'origi-ne du chef du bailleur; qu'il n'en restepas moins que les lieux sont effective-ment utilisés par MmeO. dans le cadre deson commerce, sans droit ni titre;Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avaitconstaté que les lieux étaient effecti-vement utiliséspar MmeO. sans droitni titre, ce dont il résultait que l'as-siette du bail n'avait pas été modi-fiée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré lesconséquences de ses propres constata-tions, a violé les textes susvisés».L’arrêt est donc cassé.Observations de Jurishebdo: la modifica-tion de l’assiette du bail est une descauses qui autorise le déplafonnementdu loyer commercial lors de son renou-vellement. Cela peut jouer pour uneextension de la surface louée (parexemple une réserve, Civ. 3e, 22 janv.1992, Rev. loyers 1992, p.208) ou pourune réduction de surface (CA Paris, 22oct. 1992, Loyers et copr. 1993, n°186).Dans l’arrêt rapporté, l’extension n’avaitpas été autorisée par le bailleur puisqu’ils’agissait d’une occupation sans droit nititre. Il en résulte que pour autoriser undéplafonnement, la modification de l’uti-lisation des locaux doit résulter d’unaccord avec le bailleur et en conséquenceavoir une incidence sur l’assiette dubailDroit de repentirPreuve de la réinstallation(Cass. Civ. 3e, 29 nov. 2005, n°1288, FS-P +B,cassation)Un bailleur (société Foncière de l’unionnouvelle) avait donné congé pour recons-truire à son locataire, avec refus derenouvellement et offre d’une indemnitéd’éviction, en fin de 2epériode triennale,fin décembre1998. Le locataire ayantconclu un bail avec un tiers le16novembre 1998, il s’opposait à l’exerci-ce du droit de repentir que lui avaitdénoncé le bailleur le 21décembre 1998.La cour d’appel avait déclaré l’exercice dudroit de repentir opposable au locataire,mais l’arrêt est cassé:«Vu l'article L.110-3 du Code de com-merce;Attendu qu'à l'égard des commerçants,les actes de commerce peuvent se prou-ver par tous moyens à moins qu'il n'ensoit autrement disposé par la loi;Attendu que, pour déclarer opposable àla société Logistic l'exercice du droit derepentir notifié par la bailleresse le21décembre 1998, l'arrêt retient qu'au-cun des éléments sur lesquels se fonde lasociété locataire pour établir l'antérioritédu nouveau bail conclu par elle nerépond pas aux exigences de l'ar-ticle1328 du Code civil;Qu'en statuant ainsi, alors à l'égard descommerçants la date d'un acte de com-merce peut être prouvée par tousmoyens, la cour d'appel a violé le textesusvisé».Observations de Jurishebdo: le locataireavait donc invoqué la signature d’un bailavec un tiers pour se réinstaller dansd’autres locaux. La cour d’appel se réfé-rait aux règles de preuve des actes écritsqui figurent dans l’article1328 du codecivil (la date certaine suppose un enregis-trement ou un acte authentique parexemple). Mais entre commerçants,indique la Cour de cassation, les actes decommerce se prouvent par tous moyens.Un acte sous seing privé, même nonenregistré, suffit. Sur le fond, rappelonsque le bailleur ne peut plus exécrer sondroit de repentir si le locataire n’est plusdans les lieux ou s’il a déjà acheté ouloué un autre local pour s’y réinstaller(art. L 145-58). Il faut que l’achat ou lalocation soit antérieur à la notification dela décision de repentir.La jurisprudence exige jusqu’à présent unacte ayant date certaine (Civ. 3e, 29juin1976, Bull. Civ. III, n°276). Cette règle estdonc différente entre commerçants Responsabilité des constructeursVente de l’entreprise(Cass. Civ. 3e, 7 déc. 2005, n°1337, FS-P +B,cassation partielle)Après avoir acquis un immeuble ancien,une société avait revendu des apparte-ments par lots avant rénovation et concludivers contrats pour effectuer des répara-tions de toiture. Des acquéreurs avaientengagé une action en réparation pourdésordres envers la société venderesse et«la société M.». Or le contrat avait étéconclu avec M.M., lequel avait ensuitevendu son fonds de commerce à a laSARL M.(même nom). L’arrêt est cassépour avoir maintenu dans la cause lasociété M.:«Vu les articles1134 et1165 du Codecivil;Attendu que pour maintenir que la socié-té M.dans la cause, l’arrêt retient que le
20décembre 2005page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEchangement de forme sociale de «l’en-treprise» M.en sociétéM., venant auxdroits de la première et dirigée par lamême personne, ne lui permet pasd'échapper à ses obligations contrac-tuelles et responsabilités vis-à-vis desmaîtres de l'ouvrage litigieux;Qu'en statuant ainsi, alors qu'en l'absencede clause expresse, la vente d'un fondsde commerce n'emporte pas de pleindroit cession à la charge de l'acheteurdu passif des obligations dont le ven-deurpourra être tenu en raison des enga-gements initialement souscrits par lui, lacour d'appel a violé les textes susvisés;Et sur le moyen unique du pourvoi pro-voqué:Vu l'article1792 du Code civil;Attendu que pour dire que les dom-mages affectant la toiture de l'immeublesont de nature décennale, l'arrêt retientque ces dommages se rapportent auxopérations de couverture et «ressortentde la définition» de l'article1792 duCode civil;Qu’en statuant par cette simple affirma-tion, sans préciser la nature et la consistan-ce des travaux, et sans rechercher si lesdésordres étaient de nature à compro-mettre la solidité de l’ouvrage ou à lerendre impropre à sa destination, la courd’appel n’a pas donné de base légale à sadécision de ce chef». L’arrêt est donc cassé.Observations de Jurishebdo: en dehorsdu fait que le juge doit préciser en quoiles travaux relèvent de la responsabilitédécennale, on retiendra surtout de cettedécision que la responsabilité de l’entre-prise qui a effectué des travaux ne setransmet pas à l’acquéreur du fonds decommerce, sauf clause contraire Assurance dommages ouvragesL’efficacité des travaux dereprise(Cass. Civ. 3e, 7 déc. 2005, n°1351, FS-P +B+I, cassation partielle)L’acquéreur d’une villa avait constaté desfissures et assigné l’assureur dommagesouvrages, puis effectué des travaux dereprise. La Cour de cassation confirme ladécision d’appel qui avait écarté la res-ponsabilité de l’expert; mais elle la casseà propos de l’assureur, dont la responsa-bilité avait été écartée en appel:«Attendu qu'ayant relevé que la sociétéSaretec, désignée par la société Axa Francecomme expert ensuite de la déclaration desinistre effectuée par M.R., avait conclu àun tassement différentiel des fonda-tionssous l'effet des variations saison-nières de teneur en eau en sous-sol, touten précisant que, seuls, des sondages per-mettraient une confirmation de cettehypothèse, la cour d'appel, qui a constatéque la société Axa France avait refusé sagarantie et que la société Saretec s’étaitbornée à décrire les dommages et à enpréciser les causes sans préconiser de tra-vaux de reprise, a pu en déduire qu'ellen'avait commis aucune faute dans l'exécu-tion de sa mission, en lien direct de cause àeffet avec le préjudice allégué;D'où il suit que le moyen n'est pasfondé;Sur le troisième moyen, ci-après annexé:Attendu qu'ayant relevé que M.R. avait,entre le dépôt du rapport de la sociétéSaretec et la nomination de M.Cavenelen qualité d'expert judiciaire, fait exécu-ter les travaux de reprise, la cour d'ap-pel a pu retenir que les dommages nepouvaient être imputés à ce dernier quin'avait pas préconisé les travaux de repri-se défectueux;D'où il suit que le moyen n'est pasfondé;Mais, sur le premier moyen:Vu les articles L.121-1 et L.242-1 duCode des assurances;Attendu que pour débouter M.R. de sademande en paiement formée contre lasociété Axa France, l'arrêt retient quel’assureur «dommages-ouvrage» n'estpas tenu de garantir l'efficacité des tra-vaux de reprise;Qu'en statuant ainsi, alors quele maîtrede l'ouvrage ayant souscrit une assu-rance dommages-ouvrage est endroit d'obtenir le préfinancementdes travaux de nature à mettre finaux désordres, la cour d'appel a violéles textes susvisés».L’arrêt est donc cassé.Observations de Jurishebdo: l’arrêt est cas-sé pour avoir indiqué que l’assureur n’étaitpas tenu d’assurer l’efficacité des travauxde reprise. Dans cette affaire, l’assureuravait été condamné à payer 865000F pourfinancer les travaux de reprise, ce qu’ilavait fait, mais des désordres étant réappa-rus, l’assureur avait été mis hors de causeen appel. Le pourvoi invoquait l’argumentque l’assureur dommages ouvrage est tenude réparer les désordres constatés par l’as-suré qui ne sont que la persistance desdésordres d’origine, de nature décennal,lorsque les premiers travaux se sont révélésinefficaces pour y remédier. L’argument aporté.Pour Christine Carbonnel (avocat, CliffordChance) l’intérêt de cet arrêt réside dans lepoint suivant: lorsque les travaux de repri-se n’ont pas été effectués correctement,l’assureur ne peut pas se réfugier derrièrele fait qu’il a déjà financé des travaux dereprise pour refuser sa garantie Procédure de saisie immobilièreLes incidents de saisie sont ceux qui seréfèrent directement à la procédure etne contiennent pas de contestation por-tant sur le fond du droit.L’appel suit un régime particulier pouréviter de prolonger la procédure (il estrégi par les art. 730 et 731 du Code deprocédure civile, cf. dict. Lamy, n°3744).Sont susceptibles d’appels les jugementsqui statuent sur des moyens tirés dufond du droit, mais ne sont pas suscep-tibles d’appel ceux qui se prononcentsur des incidents de pure procédure.Une SCI avait intenté une action en nul-lité du cautionnement, qu’elle avaitaccordé et lequel était garanti par unehypothèque. La cour d’appel avaitadmis cette demande. L’arrêt est casséau motif qu’il s’agissait d’un incident desaisie. Il fallait donc déclarer l’appel irre-cevable.«attendu que pour accueillir la deman-de, l’arrêt retient que la décision dujuge de la saisie n’a pas l’autorité de lachose jugée;«Qu’en statuant ainsi, alors que lacontestation de la validité des actesservant de fondement aux pour-suites constituait un incident de sai-sie immobilièresoumis comme tels àla compétence du juge de la saisie», lacour d’appel qui a excédé ses pouvoirs,a violé les articles718 et731 du Codede procédure civile».(Cass. Civ. 3e, 23 nov. 2005, n°1258, FS-P+B, cassation sans renvoi).La Cour de cassation a donc tendance àélargir la liste des décisions qui ne sontpas susceptibles d’appel.
20décembre 2005page4JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFACTUALITE PARLEMENTAIRELa loi de finances au SénatLes sénateurs ont examiné la loi definances pour 2006 à partir du24novembre. Jean-François Copé y défendnotamment le principe du bouclier fiscal etla fixation du plafond des impôts natio-naux et locaux à 60% des revenus (JOSénat 25 nov. p.7797). Marc Massiondénonce toutefois un moyen détournépour réformer l’ISF (p.7809).L’examen des textes sur l’ISF a fait l’objetde nombreux débats.Philippe Marini a proposé un amendementpour porter l’abattement sur la résidenceprincipale de 20 à 30% (n°I-11), DenisBadré citant le cas d’un moniteur de ski deChamonix soumis à l’ISF pour avoir héritéde la ferme familiale qu’il habite (JO Sénat29 nov. p.8164). Philippe Dominati, pous-sant plus loin la proposition, a suggéréd’exonérer l’habitation principale (amen-dement n°I-20). Mais Philippe Marini aindiqué qu’il n’était pas possible d’allerdans cette voie en raison de l’égalité descitoyens devant les charges publiques, quiinterdit d’exonérer une classe d’actifs(p.8165)… tout en relevant que le rende-ment fiscal de l’ISF a augmenté de 16,5%en un an et le nombre de contribuables aprogressé de 70000 personnes (p.8166).Mais l’un des amendements a été retiré etl’autre rejeté. Michel Charasse reconnaît :«l’impôt est payé essentiellement par lespropriétaires immobiliers et la vraie fortu-ne échappe à l’impôt» (p.8167). Anne-Marie Payet a proposé un autre amende-ment pour exonérer un immeuble uniquede l’assiette de l’ISF (n°I-207), il a aussi étéretiré.Un autre amendement (n°I-12) visant àréduire à 6 ans au lieu de 10 ans le délaide reprise de droit commun de l’adminis-tration, qui s’applique par exemple pourl’ISF, a été retiré (p.8171).Deux amendements ont été votés. L’un (n°I-203) a pour but, explique Philippe Marini,de «confirmer que l’abattement globalde 50000euros se répartit entre leconjoint survivant et les héritiers en lignedirecte en fonction de leurs droits légauxdans la succession». L’autre (n°I-315) vise àrendre permanente l’exonération de droitd’enregistrement pour le changement derégime matrimonial (p.8172).Thierry Foucaud a défendu un amende-ment pour réduire à 5,5% le taux deTVA portant sur la rénovation des sitesindustriels (n°I-81, p.8186), mais il n’a pasété suivi.L’article21 concerne le fonds de garantied’accession sociale à la propriété. FrançoisMarc critique sa suppression, expliquantque le fonds dispose de 1,4milliard d’eu-ros, auquel les banques ont contribué àhauteur de 60% (p.8197).Le ministre indique que la situation estparadoxale car le FGAS dispose de liquidi-tés excessives avec un taux de sinistreextrêmement faible (8millions d’euros desinistres seulement). Le texte a été votéavec un amendement du Gouvernement(p.8199).Michel Charasse a présenté un amende-ment pour augmenter les impôts locaux encas de non-construction de logementssociaux, il l’a finalement retiré (p.8222).L’article48, qui prévoit un déclassementdes terrains de Réseau ferré de France,inutile à l’exploitation et leur transfert àune société de valorisation détenue par l’É-tat. Il a été voté (p.8258).Jean-François Copé a expliqué le sens de laréforme de la taxe foncièresur les pro-priétés non bâties (art. 9): une exonérationde 20% pour les terres agricoles, qui neporte ni sur les terrains à bâtir ni sur les jar-dins d’agrément (p.8304). L’article a étévoté et l’ensemble de cette partie de la loia été adopté le 30novembre (p.8453).Les crédits de la ville et du logement ontété examinés le 2décembre.La mission Ville et logement représente7,2milliards d’euros, explique le rappor-teur Philippe Dallier, en hausse de 13,1%en 2006 (JO Sénat 3 déc. p.8622).Il donne des précisions sur les engage-ments de l’Anru: au 18novembre 2005,139 projets avaient été soumis au comitéd’engagement de l’Anru et 83 conventionssignées. Pour ces conventions, les engage-ments atteignent 3milliards d’euros.Daniel Raoul critique le maintien du seuilde versement de l’APL à 24euros (p.8626).Roland Muzeau s’attaque au dispositifRobien, estimant qu’il a pour effet de créerune offre de logements qui ne correspondpas à la demande (p.8628).La réforme de l’ICC au 1erjanvier2006La ministre déléguée à la cohésion sociale,Catherine Vautrin propose d’anticiper au1erjanvier 2006 la date d’application de laréforme de l’indexation des loyers pourrépondre au problème des fortes hausses La CGI FFB nous écrit La Caisse de garantie CGI-FFB a souhaitéapporter les précisions suivantes à la suite dela publication, dans Jurishebdo du15novembre, d’un arrêt du 26octobre, déci-sion dans laquelle la CGI-FFB était concer-née.«L'arrêt du 26octobre 2005 vient préciserque l'obligation du garant de désigner lerepreneur d'un chantier, résultant de l'articleL 231-6 du CCH, ne se trouve pas entière-ment remplie par la seule désignation del'entreprise chargée de l'achèvement des tra-vaux.En effet, la Cour de cassation considère quele garant a également l'obligation de s'assu-rer de l'acceptation par l'entreprise de sadésignation.Du moins en est-il ainsi lorsque, comme c'estle cas dans la présente affaire, l'obligationde désigner du garant est assortie d'uneastreinte.Il ne s'agit pas, contrairement à ce qui estindiqué dans votre commentaire, de l'accep-tation du repreneur par le maître de l'ouvra-ge.Notre lecture de l'arrêt du 26octobre 2005est d'ailleurs tout à fait identique à celle fai-te par la revue «l'Argus de l'Assurance»,dans son n°6953 du 25novembre 2005,laquelle indique en effet en commentaire decet arrêt «l'obligation qui pèse sur legarant, en cas de défaillance du construc-teur, de désigner une entreprise chargée dereprendre le chantier pour l'achever,implique celle de s'assurer que l'entreprisedésignée accepte sa mission».Il nous paraît indispensable de rétablir lavérité sur le sens et la portée exacte de l'ar-rêt du 26octobre 2005».Barème des rémunérations sai-sissablesLe nouveau barème des rémunérationssaisissables est paru:(Décret n°2005-1537 du 8décembre 2005,J.O. du 10 déc. p.19067)Montant derémunération annuelleFractionsaisissable3240 1/20e>à 3240 et à 6370 1/10e>à 6370 et à 9540 1/5>à 9540 et à 12670 1/4>à 12670 et à 15810 1/3>à 15810 et à 19000 2/3>à 19000 Totalité
20décembre 2005page5JURIShheebbddooimmobilier••AU PARLEMENTORDONNANCESDEBATHabitat indigne: l’ordonnanceen conseil des ministresUn projet d’ordonnance sur la résorption de l’habitatindigne a été présenté le 14décembre en conseil desministres. Au-delà de l’objectif affiché de simplification,il prévoit de:- Autoriser le préfet à imposerpar arrêté la décencedes logements en cas d’insalubrité remédiable.- Autoriser le maire à prescrire des travaux d’office,«sans recourir à des procédures longues auprès des tri-bunaux, quand l’immeuble de très mauvaise qualitémenace la sécurité des occupants.- Renforcer le droit des occupants de logements insa-lubres avec «impossibilité d’expulser ou de résilier lebail à la suite d’un arrêté de péril ou d’insalubrité» cequi a pour but, selon le communiqué du ministère de«mettre fin à des pratiques abusives de certains pro-priétaires».- Il est aussi prévu de permettre une «confiscation tem-poraire du bien et de son exploitation immobilière»pour financer les travaux de sorite d’insalubrité (com-muniqué du 14 déc. 2005).Une ordonnance fiscale publiéePrise en application de l’article24 de la loi du9décembre 2004 de simplification du droit, cetteordonnance comprend 31 articles sur des sujets trèsvariés. En voici quelques-uns:- La limite de dispense de l’obligation de déposer unedéclaration de successionest fixée à 50000euros(art. 1er).- Les non-résidents sont dispensés de l’obligation dedéclaration de plus-values immobilièreslorsque lacession porte sur un bien détenu depuis plus de 15 ansou que le prix de cession est inférieur ou égal à15000euros (art. 2).- Pour la taxe d’habitation, l’article1412 du CGI quiobligeait les contribuables à informer l’administration,par une déclaration de la liste de leurs personnes à char-ge, est abrogé. L’administration dispose en effet déjà deces informations par la déclaration de revenus (art. 3).- L’article5 autorise le paiement de droits de timbrepar voie électronique- L’obligation de déclaration qui figure à l’article1656du CGI pour l’établissement des impôts locauxestsupprimée (art. 10).Le chapitreIIconcerne les pénalités fiscales. Il suppri-me une vingtaine de pénalités devenues sans objet etcomprend des mesures de coordination. C’est ainsiqu’on trouve désormais dans le Code civil unarticle1321-1 qui prévoit la nullité des contre-lettresayant pour objet de dissimuler une partie du prix devente d’immeuble ou d’une cession de fonds de com-merce. D’autre part, l’obligation d’enregistrer lespromesses unilatérales de vente dans les 10 joursfigure désormais dans l’article1589-2 du Code civil.(Ordonnance n°2005-1512 du 7décembre 2005 relati-ve à des mesures de simplification en matière fiscale età l'harmonisation et l'aménagement du régime despénalités, J.O. du 8 déc. p.18912).de loyers, ce qui permettra aussi d’exercer«un effet modérateur sur les dépensesrelatives aux aides personnelles au loge-ment (p.8637). L’amendement (n°II-93,créant un article additionnel aprèsl’article93) a été voté (p.8644).Elle explique par ailleurs la mesure d’aug-mentation des crédits de l’Anrupourinclure 150, voire 200 quartiers supplémen-taires dans les opérations de rénovation.Un amendement a été voté à propos duFGAS, Catherine Vautrin explique que lagarantie de l’État interviendrait désormaisa posteriori pour indemniser les établisse-ments de crédit qui auraient à subir despertes en raison d’un sinistre d’un emprun-teur, et non plus a priori par le versementd’une cotisation (p.8640).Jean-François Copé cite quelques chiffressur la gestion du patrimoine immobilierde l’État: un patrimoine de 26000immeubles, pur une valeur de 33milliardsd’. La vente a représenté 170millions en2004 et en représentera 600 en 2005. Pour2006, le produit des ventes est programméà 480millions. «Les ministères pourrontutiliser 85% au plus des produits de ces-sions des immeubles qu’ils occupent pourleurs dépenses immobilières». Le resteréduira la dette (JO Sénat 4 déc. p.8732).À l’occasion de la discussion du budget dela culture, Renaud Donnedieu de Vabres aindiqué qu’un rapport devrait endécembre détailler les conditions d’unfinancement durable de l’INRAP et il a pré-cisé «pour ma part, je reste attaché auprincipe du système de la redevance. Il estjuste car lié au niveau de l’investissementprojeté, et assure de ce fait un finance-ment régulier de l’archéologie préventi-ve» (JO Sénat 6 déc. p.8854). Les mon-tants perçus sont en augmentation (53mil-lions d’euros environ en 2004).Risque d’effondrement etimpôts locauxChristine Lagarde indique au sénateurJean-Marc Todeschini que lorsque des habi-tations sont construites sur des terrains pré-sentant des risques d’effondrement, lecoefficient de situation (art. 324 R de l’an-nexe III au CGI) permet de moduler à labaisse la valeur locative. L’article L 561-3 duCode de l’environnement prévoit des aidesalloués par le fonds de prévention desrisques naturels majeurs pour financer destravaux de comblement des cavités souter-raines (JO Sénat 17 nov. 2005, p.7200) Comment freiner la spirale des prix de l’im-mobilier? Tel était le thème des deuxièmesrencontres parlementaires sur le logement,présidées par le député François Scellier etl’ancien ministre Marc-Philippe Daubresse.Pierre Méhaignerie, qui reconnaît que lemarché est malade, s’exclame «il est fauxde dire qu’on ne peut pas faire baisserles prix». Et de constater que dans sarégion de Vitré, les prix baissent. Il pronos-tique d’ailleurs, dans certains secteurs, unebaisse des prix en raison d’un excès deconstruction de logements. Son point devue est corroboré par le président del’Anah, Philippe Pelletier, selon lequel «lepolitique peut puissamment peser sur lesprix de l’immobilier». Selon les chiffrescités par Gilbert Emon (Caisse des dépôts) ily a eu une envolée de l’endettement desménages entre1995 et2005, qui est passéde 10 à 50milliards d’euros.À propos du niveau des charges locatives,le président de la Cnab, Serge Ivars indiqueque la moyenne en 2004 a été de19,10euros au m2, montant en hausse de5,7% en un an. S’il prévoit une poursuitedu même ordre de cette hausse en 2005, ilrelativise cette augmentation en relevantque la moyenne de la hausse entre 2000 et2004 a été de 0,8% par an. Claude Taffin(Union nationale HLM) qui constate que letaux d’effort moyen des locataires a aug-menté, estime que les locataires sont enlimite de solvabilité.Quant au président de l’UNPI, Jean Perrin,il estime que la réforme de l’indexation desloyers pourrait s’avérer défavorable auxlocataires. En effet, si l’évolution de l’ICC sepoursuit à son niveau actuel (0,71%), lenouvel indice des loyers préparé par leGouvernement pourrait bientôt dépasserl’indice du coût de la construction… Il plai-de pour davantage de liberté dans le jeudu marché locatif.Alain Lecomte, nouveau directeur de laDGUHC, précise que le nouveau dispositifRobien sera maintenu mais avec des pla-fonds de loyers adaptés, c’est-à-dire un peuréduits. La zone 2 sera coupée en deuxzones. En conclusion, François Scellier etJean-Pierre Beysson, délégué interministé-riel pour le développement de l’offre del’offre de logements soutiennent le choixdu Gouvernement de résoudre la crise dulogement par une hausse de l’offre.Les politiques peuvent-ils agirsur les prix des logements?
20décembre 2005page6JURIShheebbddooimmobilier••REPONSES MINISTERIELLESRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations29 nov. 2005ANp.11051n°74578Max Roustan,UMP, GardLoi de 1986 sur la multi-propriété: définition deschargesEconomieL’article9 de la loi du 6janvier 1986 avait pré-vu la parution d’un décret pour déterminer lescharges communes et les charges liées à l’oc-cupation. Mais le décretdu 26août sur lescharges locatives paraît suffire, il n’est doncpas prévu d’en publier un nouveau.Un projet de décret jugéinutile, cela vaut la pei-ne d’être signalé!29 nov. 2005ANp.11065n°72287Chantal Robin-Rodrigo,App. PS Hautes-PyrénéesOrientations de la futureréglementation ther-mique 2005EmploiPour le neuf, la RT 2005 va renforcer les exi-gences concernant les facteurs solaires desbaies vitrées, le micro-climat autour du bâti-ment sera pris en compte et la surface etl’orientation des parois «seront essentielles».Décret et arrêtés paraîtront début 2006, pourune application en septembre2006.Pour les bâtiments existants, une RT spéci-fique intégrera les mesures favorisant leconfort d’été, elle sera publiée courant 2006.Le texte résulte d’unetransposition de la directivedu 16décembre 2002 et dela loi du 13juillet 2005. Unobjectif qui renchérit forte-ment la construction ontindiqué tant Alain Dininque Paul-Louis Marty auxrencontres parlementairessur le logement.29 nov. 2005ANp.11036n°63471Axel Poniatowski,UMP, Val-d'OisePTZ: extension à un2eachat?EmploiLe prêt à taux zéro vise à favoriser l’accessiondes ménages modestes. La première acquisi-tion est l’étape la plus difficile. Pour les sui-vantes, les acquéreurs bénéficient de l’apportpersonnel lié à la revente du bien. Le nombreprogrammé de PTZ est de 240000.Le député suggérait desupprimer la conditionde primo-accession.29 nov. 2005ANp.11049n°60690André Santini,UDF, Hauts-de-SeineISF: abattement pour lesbiens loués par des per-sonnes âgées?Instaurer un abattement de 20% pour lesrésidences principales que le contribuable meten location pour partir en maison de retraitesusciterait des demandes reconventionnellesd’autres catégories de contribuables.La réponse rappelle quela loi de finances institueà compter de 2007 unbouclier fiscal.29 nov. 2005ANp.11034n°57265Yves Deniaud,UMP, OrneSCI: location à un associéà un loyer anormalementbas.BudgetQuand une SCI met gratuitement à disposition d’un deses membres un bien lui appartenant, elle n’a pas àdéclarer dans ses revenus fonciers la valeur locative dubien. Corrélativement, elle ne peut pas déduire lescharges. Lorsque la société consent un loyer anormale-ment bas pour pouvoir déduire les charges, c’est unavantage pour l’associé par rapport aux autres et il estdonc imposable de l’avantage en nature qu’il a perçu,et de sa quote-part de résultats dans la société.6 déc. 2005ANp.11262n°69691Pierre Morel-A-L’huissier,UMP, LozèreAvantages fiscaux dansles ZRR: parution dudécretAgricultureLe décret prévu par l’article2 de la loi du 23février2005 est en cours d’examen au Conseil d’État. Laloi prévoit l’extension jusqu’à fin 2006 de la facultéd’amortissement accéléré pour l’immobilier d’en-treprise et son extension aux travaux de rénovation(art. 39 quinquies D du CGI). D’autres avantagessont prévus. Exemple: déduction forfaitaire portéede 6% à 40% pour les investissements Robiendepuis le 1erjanv. 2004 et situés dans les ZRR.L’instruction est aussi encours de finalisation.6 déc. 2005ANp.74150n°11343Christian Vanneste,UMP, NordBilan de la loi de sécuritéintérieureJusticeBilan des condamnations en 2004:- Sécurité des halls d’immeubles: 146 condamnations (28 en 2003)- Entraves à la circulation dans les parties communes: 125- Menace ou violence à l’égard d’un gardien: 11 (3 en 2003)- Atteintes contre les personnes publiques: 271 (109 en 2003).6 déc. 2005AN, p.11364n°76402François Liberti,CR, HéraultDéfinition deschambresd’hôteTourismeLe ministre du tourisme a engagé une concer-tation pour préparer une loi ayant pour objetla définitiondes chambres d’hôtes.8 déc. 2005Sénatp.3185n°17742Jean-Louis Masson,NI, MoselleLogement décentJusticeLe locataire peut à tout moment demander unemise en conformité du logement. En cas de loca-taire en situation d’impayés, tant que la résilia-tion du bail n’a pas été constatée judiciairement,le preneura droit au bénéfice de l’article1719du Code civil et peut demander la mise euxnormes, même dans le cadre d’une procé-dure d’expulsion. Mais il est à craindre que lebailleur dépose une demande reconventionnelleen résiliation de bail pour impayés de loyer.À nos abonnés:le texte complet desréponses ministériellespeut vous être faxé ouenvoyé par mél sursimple demande.
20décembre 2005page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFSur votre agenda11janvier: la gestion des opérationsimmobilières en immobilier d’entreprise11janvier: les diagnosticsobligatoires12janvier: baux commerciauxetcentres commerciauxFormations de l’Afac(Tél. 0144072765 ouafac-formation.com).19-20 janvier: la promotionimmobilière,aspects juridiques23-24 janvier: introduction à la pratiquede l’urbanisme30-31 janvier: gérer l’immobilier d’en-treprise31 janvier et 1erfévrier: introduction à lagestion immobilière (logements)Formations du Ceflu(Tél. 0145225010 ouceflu.fr).NominationsPréfets: sont nommés préfets: BernardTomasini pour le Val-de-Marne, JacquesReiller en Charente-Maritime, Patrice Molledans les Vosges, Anne Merloz en Saône-et-Loire, Claude Kupfer dans le Cher et Philip-pe Galli en Corrèze.Bertrand Munchest nommé directeur del'évaluation de la performance et desaffaires financières et immobilières duministère de l'intérieur (décrets du9décembre 2005, J.O. du 11 déc. @).DDE: Marc Navez est nommé directeurdépartemental de l'équipement de laMayenne (arr. du 30 nov. J.O. du 10 déc. @).Conseil d’État: Yves Struillou est nom-mé commissaire du Gouvernement prèsl'assemblée du contentieux du Conseil d'É-tat (décret du 8 déc. J.O. du 11 déc. @).Organismes publicsConservatoire de l'espace littoral etdes rivages lacustres: Guy Correa estnommé en qualité de représentant duministre chargé du domaine (arr. du 18nov. 2005, J.O. du 9 déc. p.19036).EPARECA: Serge Doumain est nomméadministrateur de l’Etablissement publicnational d'aménagement et de restructu-ration des espaces commerciaux et artisa-naux, comme représentant du ministre del'économie (arr. du 28 nov. J.O. du 7 déc.p.18869).EPA du secteur IV de Marne-la-Vallée:Michel Jeanjean est nommé administrateur(arr. du 21 nov. 2005, J.O. du 6 décembre2005, p.18819).Au fil du J.O.Aides au logementPour la période du 1erjuillet 2005 au30juin 2006, le barème de l’APL est révi-sé à compter du 1erseptembre 2005(décret n°2005-1511 du 7décembre2005, J.O. du 8 déc. p.18906).Le nouveau barème de l’APLa étéfixé par arrêté du 7décembre (J.O. du 8déc. p.18909) et par un autre arrêté dumême jour (p.18910) pour les personnesrésidant dans un logement-foyer.Ordonnance sur les échangesélectroniquesL’article2 fixe le principe qu’une autoritéadministrative peut répondre par voieélectronique à toute demande d’informa-tion qui lui a été adressée par cette voie.Selon l’article3, lorsque l’administration areçu une demande ou une information parvoie électronique et qu’il en a été accuséréception, cette autorité est régulière-ment saisie.L’article5 indique qu’une demande, décla-ration ou production de document adressépar un usager à une autorité administrati-ve, ainsi que le paiement par téléservicefait l’objet d’un accusé de réceptionélectronique(ou un accusé d’enregistre-ment électronique s’il est pas instantané).Les délais de recoursne sont pas oppo-sables à l’auteur d’une demande lorsquel’accusé de réception ne lui a pas été trans-mis.Un espace de stockaged’informationsaccessible en ligne doit être mis en place etgéré par un service public pour permettrela transmission d’informations entre l’usa-ger et l’administration (art. 7). L’article6autorise la transmission directe et par voieélectronique d’informations nominativesentre une autorité administrative et uneautre, sur accord de l’intéressé.L’article8 affirme la validité de la signatureNOM:PRENOM:FONCTION:SOCIETE:ADRESSE:TELEPHONE:FAX:MEL:N°TVA intracom.:SIGNATURE:BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE »20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdoqui m’est réservéesoit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1%de TVA au lieu de 769TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionA RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi 215UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERREUNE OFFREEXCEPTIONNELLERéservée aux nouveaux abonnéssuite page8
20décembre 2005page8JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE PARLEMENTAIREEN BREFélectronique des actes des autorités admi-nistratives, sous réserve du respect d’unréférentiel de sécurité prévu à l’article9.Le principe d’interopérabilité des systèmesd’information est par ailleurs prévu (art. 11et suivants).TVA à 5,5%: soutien de l’As-sembléeLes députés ont adopté le 14décembreune résolution de soutien au Gouverne-ment dans la négociation européennepour le maintien de la TVA à 5,5% pourles travaux dans les logements.C’est le 15décembre que les députés ontexaminé, en 2e lecture la proposition deloi de Martine Aurillac, précédemmentadoptée par les sénateurs le 13octobre.Le rapporteur de la commission des lois,Christian Decocq, explique qu’après lesaméliorations du texte apportées par leSénat, il convient de le rendre plus effica-ce. Il cite notamment les mesures sui-vantes: «préciser les cas dans lesquels lenouveau droit de préemption créé enfaveur des locataires s'appliquera auxcessions de parts sociales» et aussi,«sanctionner plus efficacement l'inexécu-tion par l'acquéreur de ses engagementset traiter les problèmes posés par ledécès, le départ volontaire du locataireou la revente du logement».Martine Aurillac rappelle ses objectifs:«supprimer autant que faire se peut lesplus-values purement spéculatives,étendre l'accord de protection sociale du16mars, renforcer les sanctions, favoriserl'accession à la propriété et protégerceux qui ne peuvent pas acheter».Patrick Braouzec estime qu’il faut allerplus loin dans le contrôle exercé par lescommunes et créer un véritable permisde divisermais aussi revenir sur leRobien. Jean-Yves Le Bouillonnec estimeaussi le texte insuffisant, mais il se réjouitque les sénateurs aient prévu la nullitéde la vente lorsqu’elle n’est pas notifiéeau locataire. Il relève en revanche, quel’accord collectif du 16mars 2005 peutêtre facilement contourné «si un pre-L’encadrement de la vente à la découpe adopté à l’Assembléesuite de la page7mier acheteur en bloc revend l'immeubleà un second, celui-ci n'a plus aucune obli-gation à l'égard des locataires qui nepeuvent acheter».Quant à Patrick Bloche, il critique la Cais-se des dépôts «Derrière le Crédit foncier,c'est bien le groupe Caisse des dépôts quiest au cœur de cette vente à la découpe.C'est inacceptable!» dit-il. Et il s’enprend également au déconventionne-ment des logements sociaux. Quant àMartine Billard, également très critique,elle estime par exemple qu’il aurait falluétendre à la loi de 1989 la sanction destravaux abusifs fréquents qui harcèlentles locataires.La ministre, Catherine Vautrin expliqueLes étapesde la vente à la découpeArticle10-1 nouveau de la loi de 1975 (textevoté à l’Assemblée le 15décembre 2005.)Hypothèse: vente en bloc d’un («danssa totalité, en une seule fois») d’unimmeuble d’habitation ou mixte, portantsur plus de 5 logementsInformation de la mairie: avant la ven-te, le bailleur communique au maire lesconditions de la vente de l’immeuble danssa totalité et en une seule fois.Choix du bailleur(vendeur)1. Obtenir de son acquéreur un enga-gement de proroger les bauxen courspour que le locataire dispose de 6 ans àcompter de la délivrance du bien.2. Ne pas obtenir cet engagementIl doit alors (à peine de nullité de la vente)informer les locataires:- prix global et prix du logement- projet de règlement de copropriété- diagnostic technique établi par uncontrôleur technique indépendant- reproduction de l’article10-1A.Cette notification vaut offre de vente.Le locataire dispose de 4 mois pouraccepter l’offre. Après son acceptation, il a2 mois pour réaliser l’acte de vente (4mois en cas de recours à un prêt).Si le bailleur décide de vendre le loge-ment à un prix plus avantageux, le notairedoit informer le locataire du prix. Le loca-taire a un mois pour accepter (puis 2 moispour réaliser la vente, ou 4 mois en cas deprêt).que «la mesure-phare de ce texte estl'ouverture d'un droit de préemptionpour les locataires, pour mettre fin auxreventes successives d'immeubles entierstout en offrant aux locataires la possibili-té d'acheter leur logement». Pour ceuxqui ne peuvent acheter, la commune,informée du prix de vente, peut exercerson droit de préemption pour maintenirles locataires dans les lieux.Martine Billard a soutenu un amende-ment (n°27) pour instituer un permis dediviser, il a été rejeté. En revanche, Jean-Yves Le Bouillonnec a obtenu le voted’un amendement (n°9) qui a fixé leseuil de déclenchement du droit de pré-emption à 5 logements (et non 10 com-me cela avait été voté au Sénat)Il a par ailleurs défendu un amendementpour rendre le diagnostic techniquecontradictoire et imposer la prise en char-ge de travaux par le bailleur (n°10), il aété rejeté.En revanche, il a été voté un amende-ment (n°6) pour préciser, en cas deconstitution de SCI, que le droit de pré-emption des ventes en bloc s’appliqueaux cessions de parts de SCI, mais entotalité.L’amendement n°15 soutenu par PatrickBloche vise à instaurer une décote sur leprix de vente, en fonction de l’ancienne-té du locataire, pouvant atteindre 30%du prix. Il a été repoussé.L’article2 qui concerne les modalitésd’extension des accords en commissionde concertation, a été adopté. Jean-Yves Le Bouillonnec en critiquait le princi-pe car le Sénat «a en effet fondu lesorganisations représentatives des loca-taires et des bailleurs dans un collègeunique et remplacé la majorité de l'uneet de l'autre par la majorité de la com-mission». Ainsi l’accord peut être étendumême en cas de refus de la majorité desassociations de locataires. Mais sonamendement de suppression (n°18) del’article a été rejeté.Quant à l’amendement n°20 soutenupar Jean-Yves le Bouillonnec, visait àréduire à un an le délai de revente desmarchands de biens. Il a été rejeté. Lemême sort a été réservé aux amende-ments n°21, 22 et25 qui visaient à régle-menter la profession de marchands debiens. Le texte a été adopté, le groupesocialiste estimant les avancées insuffi-santes, votant contre
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