DOSSIER FISCALITE p. 2 à 7
LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2005 p. 2
La fiscalité des OPCI
– le régime des Sppicav
– le régime des FPI
Les autres mesures
Cessions d’immeubles à une entreprise
La TVA à 5,5%
Le délai de revente des marchandsde biens
Les entreprises du logement social
LA LOI DE FINANCES p. 5
La réforme des revenus fonciers
L’habitation principale
Les droits de succession
Les mesures générales
La fiscalité des entreprises
Les mesures de fiscalité locale
La complexité déclarée contraire àla Constitution
REPONSES MINISTERIELLES p. 8
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 9
Au fil du J.O.
Nominations
Distinctions
Bibliographie
TEXTES OFFICIELS p. 10
Logements réquisitionnés
Du bois dans la construction
ZRR
URBANISME p.10
L’obligation de respecter les superficies minimales et le permis de construire valant division
L’analyse de Catherine Minot (Etude Lacourte).
DOSSIER FISCALITE p.2à7 LA LOI DE FINANCES REC- TIFICATIVE POUR 2005 p.2 La fiscalité des OPCI - le régime des Sppicav - le régime des FPI Les autres mesures Cessions d’immeubles à une entre- prise La TVA à 5,5% Le délai de revente des marchands de biens Les entreprises du logement social LA LOI DE FINANCES p.5 La réforme des revenus fonciers L’habitation principale Les droits de succession Les mesures générales La fiscalité des entreprises Les mesures de fiscalité locale La complexité déclarée contraire à la Constitution REPONSES MINISTERIELLES p.8 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.9 Au fil du J.O. Nominations Distinctions Bibliographie TEXTES OFFICIELS p.10 Logements réquisitionnés Du bois dans la construction ZRR Pierre Mazeaud fait un exemple L a décision du Conseil constitutionnel relative à la loi de finances censure le mécanisme du plafonnement des niches fiscales en raison de son excessive complexité (lire notre dossier page 6). Il est indiqué que la complexité serait source d’incertitude et de contentieux. Voilà qui est nouveau, et bienvenu. On peut se deman- der pourquoi le Conseil constitutionnel a choisi de censurer cette dis- position plutôt qu’une autre. En effet, de nombreux autres textes étaient également complexes. Le régime du bouclier fiscal est lui aus- si d’une complexité redoutable. Le texte qui régit le nouveau régime fiscal des OPCI ne brille pas non par sa simplicité car il utilise le systè- me des renvois à d’autres textes également imbriqués, système que critique le Conseil constitutionnel comme étant «incompréhensible pour le contribuable et parfois ambigu pour le professionnel». Il faut donc retenir cette censure comme un exemple et une invitation adressée aux pouvoirs publics de rédiger autrement la règle de droit. Dans ses vœux au Président de la République, centrés sur la notion d’intérêt général, le président du Conseil constitutionnel, Pierre Mazeaud a souhaité que «le bien commun soit plus présent dans notre comportement collectif». Il en appelle à une action politique courageuse. En précisant : «j’appelle courageuse une action à la fois lucide dans la détermination de la meilleure conduite collective, audacieuse dans le choix de ses modalités et obstinée dans sa mise en œuvre». Il ajoute : « la recherche de l'intérêt général accorde plus d'importance aux résultats qu'à l'intention ». A propos de la qualité de la loi, il a précisé: l'année 2005 a connu à cet égard des développements jurisprudentiels importants, qu'il s'agisse: de la normativité de la loi, de la lutte contre la complexité inutile de nos textes, surtout lorsqu'ils ont pour destinataire le citoyen ordinaire, ou de la bonne tenue du débat parlementaire (laquelle impose par exemple d'éviter les articles additionnels en fin de navette, phénomène qui connaît un emballement préoccupant)». Pierre Mazeaud, également connu comme montagnard ne se laisse pas pour autant gagner par le pessimisme: «Cessons de nous com- plaire dans le ressassement morose de nos maux et de nos péchés nationaux. Regardons plutôt vers le viaduc de Millau». Alors, pen- sons à Millau! Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 217 10JANVIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier URBANISME p.10 L’obligation de respecter les superficies minimales et le per- mis de construire valant division L’analyse de Catherine Minot (Etude Lacourte). JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L’actualité fiscale nous a conduits à porter ce numéro à 10 pages, et à reporter l’actualité de la jurisprudence à la semaine prochaine. 10janvier 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2005 La fiscalité des OPCI est fixée par l’ar- ticle28 de la loi de finances rectificati- ve. Ce texte complète, pour l’aspect fis- cal, l’ordonnance du 13octobre 2005 qui a institué les organismes de place- ment collectif immobilier et assure la transition entre les SCPI et les OPCI. L’OPCI peut avoir deux formes: soit une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) ou une forme de fonds de placement immobilier (FPI), copropriété non dotée de la personnalité morale. Rappelons qu’il faut aussi que paraisse l’homologation du règlement de l’AMF pour que le nouveau régime soit en vigueur. Le régime des Sppicav ➠ Pour l’OPCI , le principe de l’ar- ticle208, 3e nonies du CGI) est de pré- voir une exonération d’impôt sur les sociétés sur les revenus et les plus- values réalisées par la société, si elle res- pecte ses obligations de distribution. Il est possible aux filiales (détenues à 95% au moins) de la Sppicav d’opter pour le régime d’exonération, si leur actif est principalement constitué d’im- meubles. L’option doit être notifiée avant la fin du 4 e mois de l’ouverture de l’exercice au titre duquel la société demande l’exonération. L’option (régime de la cessation d’entre- prise) impose le paiement d’impôts sur les plus-values latentes sur les immeubles, mais au taux réduit de 16,5%. Cet impôt est payé par quart le 15décembre de l’année d’option et les 3 années suivantes (les plus-values latentes sur les autres immobilisations ne sont pas taxables si la société s’enga- ge à calculer la plus-value ultérieure sur la valeur fiscale à la clôture de l’exercice précédant l’entrée dans le régime). Pour bénéficier de l’exonération d’IS; les Sppicav doivent distribuer85% des bénéfices au cours de l’exercice suivant et 50% des plus-values . ➠ La situation de l’actionnaire Pour un particulier , les revenus sont des revenus de capitaux mobiliers sou- mis à l’IR. Les ventes d’actions sont sou- mises au régime des plus-values sur valeurs mobilières. Le taux d’imposition est donc de 27%, au-delà du seuil de 15000euros. Si l’actionnaire est une entreprise , les revenus distribués par la Sppicav sont inclus dans le résultat de l’entreprise. Pour les cessions d’actions, si l’entrepri- se est soumise à l’IR, le régime d’imposi- tion est celui des plus-values à court ter- me (moins de 2 ans, soumise au barème de l’IR) ou long terme (plus de 2 ans, taux de 27%, prélèvements sociaux compris). Si l’entreprise est soumise à l’IS, c'est le taux de droit commun (33,1/3%). Le régime des FPI Les fonds de pla- cement immobi- lier étant une copropriété, ils bénéficient de la transparence fis- cale. Ce sont donc les associés qui sont directement imposables des revenus perçus par le fonds. Mais le régime fis- cal est différent suivant que l’asso- cié est une société ou un particulier. Il serait envisagé par l’administration la mise en place d’un dispositif d’identi- fication (bull. F Lefebvre 31 déc. 2005, p.138), par lequel l’actionnaire préciserait à la société de gestion du fonds les données permettant de déter- miner son régime fiscal. ➠ Pour les particuliers , les revenus perçus des immeubles sont des revenus fonciers, soumis au barème général de l’impôt sur les revenus. Sont déductibles les frais de gestion et de fonctionne- ment. Il n’est pas possible de bénéficier, dans le cadre du FPI, des régimes spéciaux (Malraux et Robien notamment). En revanche, le porteur de parts peut bénéficier du micro-foncier. Les revenus provenant de produits financiers sont imposables comme reve- nus de capitaux mobiliers (art. 137 ter nouveau du CGI), soumis au prélève- ment libératoire de 16% +11% de prélèvements sociaux, ou à l’impôt sur le revenu. Pour les plus-values , les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles du La loi de finances rectificative fixe la fiscalité des OPCI Type d’OPCI Sppicav FPI Fiscalité de l’OPCI Exonération d’IS (ainsi que pour les filiales à 95% au moins, sur option) Pas d’imposition (transparen- ce fiscale) Fiscalité du porteur de parts: par ticuliers Revenus distribués - Revenus de capitaux mobi- liers (abattement de 40%) - Revenus fonciers pour les revenus d’immeubles - Revenus de capitaux mobi- liers pour les revenus des placements mobiliers Plus-values distribuées - Revenus de capitaux mobi- liers (même régime que ci- dessus) - Plus-values de cessions d’immeubles: fiscalité des plus-values immobilières - Plus-values sur cessions de parts ou actions de sociétés: fiscalité des plus-values mobilières Cession de parts - Plus-values mobilières - Plus-values immobilières Fiscalité du porteur de parts: entr eprises Revenus distribués Régime de l’entreprise - IR: bénéfice ordinaire sou- mis à l’IR - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun Régime de l’entreprise - IR: bénéfice ordinaire sou- mis à l’IR - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun Plus-values distribuées Même régime que les reve- nus Même régime que les reve- nus Cession de parts - IR: plus-values à court terme ou à long terme - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun - IR: plus-values à court terme ou à long terme - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun La loi de finances rectificative vient compléter l’ordonnance parue en octobre sur les OPCI. C’est un élément essentiel du dispositif de création des orga- nismes de placement collectif immobilier. Il reste à attendre la publication du règlement de l’AMF pour le rendre parfaitement opérationnel. 10janvier 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2005 Plus-values immobilières des entreprises soumises à l’IR L’article36 de la loi de finances rectifi- cative prévoit un nouveau régime fiscal pour l’imposition des plus-values immo- bilières des entreprises relevant de l’im- pôt sur le revenu. Il crée un abattement pour durée de détention pour les plus- values immobilières à long terme. L’abattement est de 10% par année de détention, au-delà de la 5e année, ce qui aboutit à une exonération au-delà de 15 ans de détention, comme pour les plus-values immobilières des particu- liers. Cela vise les immeubles affectés à l’ex- plication d’une activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole, mais non les immeubles détenus en stock comme ceux des marchands de biens ou des sociétés de promotion immobilière, ni les immeubles de placement. Cession d’immeubles à une société immobilière Depuis la loi du 30décembre 2004, il existe un mécanisme incitant à l‘apport d’immeubles à une société faisant appel public à l’épargne qui a pour objet prin- cipal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location. Les plus-values réalisées entre jan- vier2005 et le 31 déc. 2007 sont taxées au taux réduit de 16,5%. La taxation réduite suppose un engagement de conservation des biens reçus pendant 5 ans. L’article28 de la loi nouvelle étend l’avantage du taux réduit à toutes les cessions d’immeubles ou de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, et non seulement aux apports. En outre, la cession pourra non seule- ment être faite à une société faisant appel public à l’épargne, mais aussi à une société agréée par l’Autorité des marchés financiers. Le cessionnaire doit s’engager à conserver l’immeuble ou les droits cédés pendant 5 ans. Ces nou- velles dispositions concernent les ces- sions réalisées entre début 2006 et fin 2007. TVA à 5,5% L’article88 entend préciser la frontière entre les travaux qui relèvent du taux de 5,5% (entretien, amélioration, amé- nagement et transformation) et ceux qui relèvent du taux normal (produc- tion d’un immeuble neuf). Le nouvel article L 257, 7e I-c ajoute une liste de 4 critères (lire encadré) qui seront précisés par décret. L’article alourdit par ailleurs les formali- tés: sur l’attestation que doit signer le client il devra mentionner que les tra- Les autres mesures de la loi de finances rectificative FPI sont soumises au régime des plus- values immobilières. En conséquence, la vente d’immeubles ou de titres détenus depuis plus de 15 ans est exonérée de plus-value. Les règles de calcul de la plus-value sont en principe celles du droit commun; toutefois, la majoration pour frais de 7,5%, la majoration de 15% pour tra- vaux et l’abattement de 1000euros ne sont pas applicables. La plus-value est calculée au niveau du fond en fonction des dates d’acquisition et de vente de l’immeuble par le FPI. Le taux d’imposition est de 16% soit 27% avec les prélèvements sociaux. Ce n’est pas le porteur de parts, mais le dépositaire qui doit faire la déclaration auprès de l’administration fiscale. Quant aux plus-values de cessions de valeurs mobilières, elles sont taxées au même taux lors de leur distribution (sauf si une personne détient plus de 10% d’un fonds, les plus-values mobi- lières sont taxées au régime de droit commun des valeurs mobilières des par- ticuliers, dès leur réalisation ). Lorsque les porteurs vendent leurs parts, ils sont imposés suivant le régime des plus-values immobilières (art. 150 UC du CGI), en fonction de la durée de détention de leurs parts. ➠ Quant aux entreprises qui détien- nent des parts, si elles sont au régime IR, les quotes-parts de profit distribuées par le fonds sont à inclure dans son résultat ordinaire. Si elles sont soumises à l’IS, les revenus sont inclus dans le résultat imposable. En cas de cession des parts de FPI, l’en- treprise (IR) sera soumise au régime de plus ou moins-value (art. 39 duode- ceies). Pour l'entreprise au régime IS, c’est le taux de droit commun. Exonération de droit d’enre- gistrement, sauf pour les gros détenteurs Précisons enfin que les souscriptions de parts de FPI sont exonérées de droits d’enregistrement (art. 832 A). Les ces- sions de parts ou d’actions d’OPCI sont aussi exonérées. Mais cette exonération reçoit une exception ; (art. 730 quin- quies) lorsque l’acheteur (personne phy- sique) détient ou doit détenir après son achat plus de 10% des parts ou actions, ou si c’est une personne morale, si elle La loi de finances rectificative fourmille de dispositions variées. A noter en particulier une précision sur la notion de travaux soumis à la TVA à taux de 5,5% et un élargissement du régime de taxation à taux réduit des cessions d’immeubles. détient ou doit détenir après l’achat plus de 20% des parts ou actions. Le droit de 5% est alors applicable. De la SCPI à l’OCPI Le législateur veut inciter au passage des SCPI vers les OPCI. Il est donc prévu un mécanisme de neutralité fiscale pour les transformations qui auront lieu dans les 5 ans. Cela vise les transformations de SCPI en FPI ou en Sppicav, mais aussi d’autres opérations comme les fusions ou scissions de SCPI à l’occasion du passage vers le nouveau statut. Il est prévu un mécanis- me de sursis d’imposition et une exonéra- tion de droit d’enregistrement Article257, 7e-I-c du CGI Constituent notamment des livraisons à soi- même d’immeubles les travaux portant sur des immeubles existants qui consistent en une sur- élévation, ou qui rendent à l’état neuf: 1 e Soit la majorité des fondations ; 2 e Soit la majorité des éléments hors fonda- tions déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage: 3 e Soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement; 4 e Soit l’ensemble des éléments de second œuvre tels qu’énumérés par décret en Conseil d’État, dans une proportion fixée par ce décret qui ne peut être inférieure à la moitié pour chacun d’entre eux». L’impôt sur le revenu Le barème de l’impôt des revenus de 2005 est peu modifié (simple relève- ment des tranches de 1,8%), mais pour 2006, la réforme est plus importante: nombre de tranches réduit de 7 à 5, intégration de l’abattement de 20% sur les salaires dans le barème général (art. 76), à compter des revenus de 2006. La suppression de la CRL La contribution sur les revenus locatifs est supprimée à compter du 1er janvier 2006 (art. 76). L’abrogation vise les per- sonnes physiques et les sociétés de per- sonnes lorsqu’aucun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés. En revanche, la CRL demeure pour les per- sonnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés. Le système de rembourse- ment de la double imposition de 1998 (pour la période 1 er janvier au 30sep- tembre 1998) n’a pas été modifié. Il res- te donc en vigueur dans les mêmes conditions. La réforme des revenus fon- ciers et ses incidences Suppression de la déduction forfaitaire En raison de l’intégration de l’abatte- ment de 20% dans le barème général de l’impôt sur le revenu, le régime des revenus fonciers est réaménagé (art. 76). ➠ le taux de déduction du micro-fon- cier passe de 40% à 30%. Ce régime s’applique aux bailleurs dont le revenu brut foncier n’excède pas 15000euros et qui ne sont pas soumis à un régime spécial. Il en résulte toutefois une haus- se de la base des cotisations sociales qui sont calculées sur le montant net après la déduction. ➠ la déduction forfaitaire de 14% est supprimée , mais elle est compen- sée par l’autorisation de déduire cer- tains frais pour leur montant réel. Les déductions particulières faibles (6% pour le Périssol, Besson ou Robien) sont supprimées. Mais les déductions particulières fortes sont simplement diminuées (Ainsi le taux de 40% pour le Robien social passe à 26%, le taux de 60% du régime Lienemann passe à 46%). Mais, comme elles ne sont plus censées couvrir certains frais (amortisse- ment, assurance…), elles s’ajoutent à la déduction pour frais réels. Il devient possible de déduire certains frais supplémentaires (art. 31 I-1e nou- veau) : - Les primes d’assurance (et non plus seulement les primes d’assurance pour loyers impayés). - Les frais de procédure (frais d’experti- se …). 10janvier 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LOIS DE FINANCES La fiscalité immobilière après la loi de finances pour 2006 La fiscalité immobilière est appelée à évoluer assez fortement l’année prochaine, notamment en raison de la réforme du barème de l’impôt sur le revenu. Avec l’intégration de l’abattement de 20% dans le barè- me général, il en résulte une série de conséquences sur les revenus fon- ciers. vaux ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf ou n’aboutissent pas à une augmentation de la surface de plus de 10%. Il est aussi «solidaire- ment tenu au paiement du complément de taxe si les mentions portées sur l’at- testation s’avèrent inexactes de son fait». Exonération d’IS des entre- prises du logement social Les organismes de logement social bénéficient d’exonération d’impôt sur les sociétés pour les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général . L’article44, II et III de la loi nouvelle redéfinit cette notion . Pour le locatif, il centre l’activité locative sur les loge- ments attribués sous condition de res- sources dans les conditions de l’article L 351-2 (APL), mais les logements financés avec PLI sont exclus sauf sans la limite de 10%. La vente de logements en accession sociale est aussi recentrée sur les per- sonnes dont les ressources ne dépassent pas les plafonds du conventionnement APL. La vente à des personnes à revenus intermédiaires est toutefois autorisée dans la limite de 25% des logements vendus. L’article précise aussi les conditions dans lesquelles la gestion de copropriétés en difficultés relève de la notion d’intérêt général: difficultés importantes de fonctionnement, ou faisant l’objet d’OPAH, pour 10 ans au plus et tant que le vendeur reste propriétaire de plus de la moitié des lots. Exonération de plus-values pour la cession des non-rési- dents Les non-résidents peuvent bénéficier de l’exonération d’impôt sur les plus-values pour la cession d’une résidence. Cette mesure est étendue à la cession d’une deuxième résidence (art. 27). Il faut que la 2 e cession intervienne plus de 5 ans après la 1 e cession exonérée. Délai marchands de biens L’article74 de la loi prévoit une faculté de prolongation du délai de revente des marchands de biens pour revendre des terrains situés dans une ZAC. Cette prolongation annuelle, décidée par le directeur des services fiscaux, est renou- velable. Autre mesures ➠ L’article62 modifie une nouvelle fois les règles des zones de revitalisation rura- le pour changer les modalités de transi- tion vers la nouvelle définition des ZRR définie par la loi du 23février 2005. ➠ L’article67 crée un nouveau cas d’exonération de TFPB en faveur du centre national de la fonction publique territoriale. ➠ L’article71 institue une exonération de droits de succession ou donation à hauteur des 3/4 pour les biens situés en sites Natura 2000 , autres que les bois et forêts, sous réserve que l’héritier prenne pour 18 ans «un engagement de gestion conformes aux objectifs de conservation de ces espaces». 10janvier 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI DE FINANCES POUR 2006 - Les frais de rémunération des gardes et concierges restent déductibles pour leur montant réel. - Les honoraires et commissions ver- sés à un tiers pour la gestion des immeubles. Il s’agit des commissions versées par le bailleur à une agence pour la location, les honoraires pour rédaction de déclaration fiscale, ou sommes versées pour la tenue de la comptabilité. Ces dépenses étaient jus- qu’à présent non déductibles car répu- tées incluses dans la déduction forfaitai- re. Les honoraires de gérance restent déductibles. - la liste de l’article31 étant limitative, il n’est pas possible de déduire d’autres charges. Les frais de correspondance ou de téléphone ne sont pas déductibles. Mails est créé un forfait de 20euros par local, qui est déductible. C’est une mini-déduction forfaitaire. Location de la résidence prin- cipale Pour faciliter la mobilité professionnel- le, il est créé une déduction spécifique de 10% sur les revenus fonciers, pour le propriétaire qui met en location sa résidence principale (art. 12). il faut que la nouvelle activité professionnelle débute entre le 1 er juillet 2005 et le 31décembre 2007 et dure au moins 6 mois. La nouvelle habitation principale du contribuable doit être prise en location, c’est-à-dire que le contribuable ne doit pas acheter sa nouvelle habitation prin- cipale. (Notons qu’il est aussi prévu un crédit d’impôt de 1500 € pour les personnes qui changent d’habitation principale pour exercer une activité salariée à plus de 200km entre le 1 er juillet 2005 et le 31décembre 2007, pour au moins 6 mois, article11). Micro BIC Précisons par ailleurs que le régime du micro BIC, qui bénéficiait d’un taux d’abattement forfaitaire de 72% (vente et fourniture de logement) ou de 52% (prestation de service) est modifié. Le taux de 72% sera ramené à 68% et le taux de 52% à 45%, à compter de l’imposition des revenus de 2006. La résidence principale Dépenses d’économie d’éner- gie dans la résidence principale L’article83 de la loi de finances étend le crédit d’impôt pour dépenses d’équipe- ment en faveur des économies d’éner- gie. Ce crédit d’impôt (art. 200 quater du CGI) est étendu au coût des équipe- ments de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération (produc- tion simultanée d’électricité et de cha- leur). Le taux du crédit d’impôt est de 25% (il est variable, de 15%; de 25% ou de 40% suivant les équipements, pour les dépenses actuellement éligibles au cré- dit d’impôt). Le crédit d’impôt concerne tant les propriétaires que les locataires, pour l’habitation principale, il vise les logements neufs ou anciens. La dépense est retenue dans la limite d’un plafond pluriannuel. Par ailleurs, le taux du crédit d’impôt (40%) applicable pour les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et les pompes à chaleur est porté à 50%. Le taux du crédit d’impôt pour les chau- dières à condensation, matériaux d'iso- lation thermique et appareils de régula- tion de chauffage est porté de 25% à 40% pour les logements achevés avant 1977 et si l’installation est réalisée avant le 31décembre de la 2 e année qui suit l’acquisition du logement. Le pla- fond pluriannuel de dépenses est de 8000 € (16000 € pour un couple), sommes majorées de 400 € par enfant à charge (sauf pour 2005 où la majora- tion est de 500 € pour le 2 e enfant et 600 € par enfant à compter du 3 e ). Autre mesures Investissement dans les rési- dences de tourisme La réduction d’impôt pour travaux de reconstruction, agrandissement, répara- tion ou amélioration, réalisés entre2005 et2010 dans les logements faisant partie des résidences de touris- me est améliorée . Régime Taux actuel Nouveau taux Régimes généraux Droit commun 14% Frais réels Micro-foncier 40% 30% Régimes particuliers en vigueur Robien ordinaire (neuf, depuis 1er janv. 2003) 6% pendant l’amortissement Frais réels Robien social 40% pendant l’amortisse- ment Frais réels et 26% Robien neuf en zone de revitalisation rurale (à compter de 2004) 40% pendant l’amortisse- ment Frais réels et 26% Investissement en secteur touristique avec réd. impôt (1999-2010) 6% pendant 9 ans Frais réels Réhabilitation de logements en ZFU Déduction travaux et déficits Suppression Besson ancien (depuis 1999) 40% pendant l’engagement de location Frais réels et 26% Carrières 50% Frais réels Baux ruraux à long terme 15% Frais réels Régimes particuliers en extinction Périssol (1996-1998 ou 31août 1999) 6% de façon permanente Frais réels Besson neuf (1er janv 99 - 2avril 2003) 6% pendant l’amortissement Frais réels Lienemann (début location entre janv 2002 et déc 2004) 60% pendant l’engagement de location Frais réels et 46% Réduction d’impôt pour invest. locatif (1990- 1997) 25% pendant 10 ans Frais réels Alors que la réduction d’impôt ne pou- vait être accordée que l’année d’achè- vement des travaux, elle peut désormais l’être l’année du paiement de tout ou partie des dépenses. Cela permet donc d’anticiper le bénéfice de la réduc- tion d’impôt et d’en bénéficier plu- sieurs années lorsque la dépense s’étale sur plusieurs années. Immeubles en zone franche urbaine Le régime particulier de déduction des dépenses de démolition rendues néces- saires par le réaménagement d’un immeuble, ou de reconstitution de toi- ture ou de murs extérieurs, qui était applicable aux logements situés en ZFU, est supprimé (art. 76). Les mesures générales Plafonnement des niches fiscales C’est l’article78 de la loi de finances qui avait fixé les règles du plafonnement de certains avantages fiscaux à 8000euros par foyer, mais il a été déclaré inconsti- tutionnel (lire encadré). Le bouclier fiscal L’article74 institue le «bouclier fiscal» qui permet à un contribuable d’obtenir la restitution des impôts directs, pour la fraction qui dépasse 60% de ses reve- nus. Il ne change pas le mécanisme du plafonnement qui subsiste donc pour les contribuables dont le total ISF +IR dépasse 85% des revenus, il est plus efficace puisqu’il s’applique au-delà de 60% et pas seulement au-delà de 85%, il présente en plus l’avantage de ne pas être limité (pas de plafonnement du plafonnement, comme en matière d’ISF). En pratique (cf. F Lefebvre, bull. 26 déc. p.43) cela aboutit à supprimer les effets du plafonnement du plafon- nement. Il a toutefois l’inconvénient de fonctionner par restitution et suppose donc au contriubable de faire l’avance de trésorerie. Comment le calculer? Il faut retenir une liste d’impôts prévus par la loi: impôt sur le revenu, ISF, taxes foncières sur le bâti et non bâti (et taxes additionnelles, comme la TEOM), taxe d’habitation de la résidence principale. Sont exclus les prélèvements sociaux (CSG et CRDS), la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la CRL. Les revenus à prendre en compte sont les revenus soumis à l’impôt sur le reve- nu, nets de frais professionnels, les plus- values immobilières après abattement pour durée de détention, mais aussi les dividendes, les pensions et rentes via- gères à titre gratuit, plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux, les produits soumis à prélèvements libéra- toire. Il faut déposer la demande de restitu- tion avant le 31décembre de l’année au cours de laquelle le droit à restitu- tion a été acquis. Pour la 1 e fois où le mécanisme jouera, il faudra demander au plus tard fin 2007, la restitution pour les impôts payés en 2006, sur les reve- nus 2005. ISF le barème est revalorisé de 1,8% en application de l’article17 de la loi du 30décembre 2004). Fiscalité des entreprises Définition des immeubles de placement Pour les entreprises, l’article25 de la loi vient plafonner la déductibilité des pro- visions pour dépréciation constituées à raison des titres de participation et des immeubles de placement, au montant des moins-values latentes nettes consta- tées sur ces éléments à la clôture de l’exercice. A cette occasion, le CGI contient désor- mais une définition des immeubles de placement «biens immobiliers inscrits à l’actif immobilisé et non affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole, ou à l’exercice d’une profession non commerciale, à l’exclusion des biens mis à la disposition ou donnés en location à titre principal des entreprises liées au sens du 12 de l’article39 affectant ce bien à leur propre exploitation». Les entreprises constatent les déprécia- 10janvier 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI DE FINANCES POUR 2006 La complexité déclarée inconstitutionnelle Le Conseil constitutionnel a examiné divers articles de la loi de finances. - Il a validé la suppression de l’exonération dont bénéficiaient les intérêts des plans épargne logement car les intérêts ne constituent pas une clause contractuelle et que la disposition n’a pas d’effet rétroactif. - il a également confirmé le mécanisme du bouclier fiscal. En effet: «dans son principe, l’ar- ticle contesté, loin de méconnaître l’égalité devant l’impôt, tend à éviter une rupture carac- térisée de l’égalité devant les charges publiques». L’article74 qui prévoit le mécanisme est donc validé. - En revanche, il a déclaré contraire à la constitution l’article78 qui prévoyait un plafonne- ment des avantages fiscaux à 8000 ou 13000 € . «Considérant que la complexité de ces règles se traduit notamment par la longueur de l’ar- ticle78, par le caractère imbriqué, incompréhensible pour le contribuable, et parfois ambigu pour le professionnel , de ses dispositions, ainsi que par les très nombreux renvois qu’il comporte à d’autres dispositions elles-mêmes imbriquées; que les incertitudes qui en résultent seraient source d’insécurité juridique, notamment de malentendus, de réclamation et de contentieux; Considérant que la complexité du dispositif organisé par l’article78 pourrait mettre une partie des contribuables concernés hors d’état d’opérer des arbitrages auxquels les invite le législateur; que faute pour la loi de garantir la rationalité de ces arbitrages, serait altérée la justification de chacun des avantages fiscaux correspondants du point de vue de l’égalité devant l’impôt ; Considérant, dans ces conditions, que la complexité de l’article78 est, au regard des exi- gences constitutionnelles ci-dessus rappelées, excessive […] Considérant, dès lors, que la complexité nouvelle imposée au contribuable ne trouve sa contrepartie dans aucun motif d’intérêt général véritable; Considérant […] que la complexité de l’article78 […] est à la fois excessive et non justifiée par un motif d’intérêt général suffisant; qu’il y a lieu […] de déclarer cet article contraire à la Constitution». tions d’immeubles dans leurs comptes (le Conseil d’État a admis le caractère déductible), mais la loi nouvelle en limi- te le montant. Le plafonnement est établi de façon globale sur l’ensemble des immeubles concernés. Le montant des provisions non déductibles est déterminé en tenant compte des plus-values latentes. La fiscalité des prêts immobi- liers Le PTZ l’article31 de la loi contient des modifi- cations du régime du prêt à taux zéro. Le plafond annuel de ressources des emprunteurs situés en zone A (région parisienne, Cote d’Azur et Genevois français), fixé à 38690euros, est porté à 51900 € à compter du 1 er janvier 2006. Pour les autres zones, il n’y a pas de modification. Par ailleurs, pour les établissements prê- teurs, le même article autorise le trans- fert de la créance de crédit d’impôt entre sociétés, en cas d’opération de restructuration. PEL En application de l’article7, les intérêts des plans d’épargne logement courus ou inscrits en compte à compter du 1 er janvier 2006 sur des plans de plus de 12 ans ou ouverts avant le 1 er avril 1992 sont désormais imposables. Les intérêts courus jusqu’au 31décembre 2005 restent exonérés. - PEL de plus de 12 ans au 1 er janvier 2006 ou, pour ceux ouverts avant le 1 er avril 1992, échus à cette date. Les intérêts courus à compter du 1 er jan- vier 2006 sont imposables - PEL de moins de 12 ans ou, pour les PEL ouverts avant le 1 er avril 1992, non encore échus à cette date. Les intérêts sont exonérés jusqu’à la date du 12 e anniversaire ou, pour les plans ouverts avant le 1 er avril 1992 et non encore échus, jusqu’à leur date d’échéance.Sont imposables, les intérêts courus à compter du 12 e anniversaire, ou pour les plans ouverts avant le 1 er avril 1992 et non encore échus au 1 er janvier 2006, à compter de leur échéan- ce. Les mesures de fiscalité locale Impôts locaux Le coefficient de revalorisation des valeurs locatives pour les impôts locaux est fixé à 1,018 (art. 94). Ordures ménagères La date limite pour instituer une TEOM ordinairement fixée au 15octobre de l’année précédant la mise en oeuvre de la taxe est reportée au 15janvier dans certains cas (art. 102). L’article100 auto- rise les syndicats mixtes à effectuer un plafonnement de la valeur locative pour le calcul de la TEOM, comme cela et déjà possible pour les communes. Il autorise les syndicats de communes et les syndicats mixtes à effectuer des zonages dans lesquels s’appliquent des taux différents, comme peuvent le faire les communes. Taxe d’habitation sur les rési- dences mobiles terrestres L’article92 crée une taxe annuelle d’ha- bitation sur les résidences mobiles ter- restres. Elle et due par les personnes dont l’habitat principal est constitué par cette résidence. Cela ne concerne pas les résidences secondaires. Les exonéra- tions sont les mêmes que pour la taxe d’habitation. Elle est assise sur la surfa- ce de la résidence (non exigibles si la surface est de moins de 4 m2). Le taux est de 25euros par m2. Valeur locative plancher l’article87 modifie les règles de calcul de la valeur locative plancher pour la taxe foncière et la taxe professionnelle, pour les opérations d’apports, de scis- sion, de fusion de société et de cession d’établissement. En effet, la valeur loca- tive est pour certains biens calculés en fonction du prix de revient. La valeur est donc modifiée en cas de vente. Il est institué une valeur locative plancher spécifique pour les opérations réalisées entre sociétés membres d’un groupe. La valeur locative ne peut être inférieure à 90% de son montant avant l’opération (et non 80% dans le cas général). Les droits de succession Donations Le délai au-delà duquel les donations sont dispensées de rapport est réduit de 10 ans à 6 ans (art. 8). Cette nouvelle règle s’applique aux suc- cessions ouvertes et donations consen- ties à compter du 1er janvier 2006. Abattement de 50000euros sur les successions L’article27 précise la répartition de cet abattement, qui avait été créé par l’ar- ticle14 de la loi de finances pour 2005. La répartition de l’abattement se fait en fonction de leurs droits légaux dans la succession, donc sans tenir compte des libéralités reçues. Par ailleurs, l’abatte- ment global de 50000euros s’applique après l’abattement personnel de 50000euros (76000 pour le conjoint) et aussi, (c’est la nouveauté) après l’abat- tement de 50000euros en faveur des handicapés. Abattement pour les proches ➠ Entre frères et sœurs , Il est créé un abattement de 5000euros sur la part de chacun pour le calcul des droits de succession (art. 10, I). ➠ Entre oncles et tantes, au profit des neveux et nièces, il est créé un abatte- ment de 5000euros par part (art. 10 II). ➠ Un abattement de 5000euros est prévu pour les donations sur la part de chaque arrière-petit-enfant (art. 10 III). Limites d’âge des donateurs La réduction de droits de donation applicable en fonction de l’âge du donateur est modifiée, les limites d’âge étant augmentées de 5 ans . - Donations en nue-propriété: la réduc- tion est de 35% si le donateur a moins de 70 ans (et non 65), elle est de 10% si le donateur a moins de 80 ans (et non 75). - Donations en pleine propriété ou en usufruit: réduction de 50% si le dona- teur a moins de 70 ans (et non 65), réduction de 30% si le donateur a moins de 80 ans (et non 75). 10janvier 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI DE FINANCES POUR 2006 10janvier 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20 déc. 2005 AN p.11777 n°76984 René-Paul Victoria, UMP, Réunion Régime fiscal des loca- tions faites à des établis- sements d’hébergement de personnes âgées Budget En cas de location de locaux destinés à l’hé- bergement des personnes âgées dépendantes en établissements spécialisés (EHPAD), le bailleur doit ventiler le loyer perçu entre les locaux destinés à l’hébergement soumis au taux réduit, et les autres locaux soumis au taux normal. TV A à 5,5 % : hébergement, accueil, parties communes, locaux administratifs; TV A à 19,6 % : locaux affectés à des services soumis au taux normal, comme le blanchissage. 20 déc. 2005 AN p.11788 n°57667 Michel Hunault, UDF, Loire-Atlan- tique Surendettement et fichier positif Economie Il n’existe pas en France de fichier des encours de crédits (fichier «positif»). Mais un tel fichier n’est pas opérationnel pour préve- nir le surendettement passif (lié à un accident de la vie) qui représente 85% des cas de sur- endettement. Le comité consultatif du Conseil national du crédit s’est déclaré opposé en 2004 à la mise en place d’un tel fichier. Une modernisation du fichier des incidents de remboursement des cré- dits (FICP) doit être opé- rationnelle au 1 er janvier 2006, ajoute la réponse. 20 déc. 2005 AN p.11797 n°77447 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes PTZ: pas de financement de soulte Economie Le prêt à taux zéro ne permet pas de financer un rachat de part d’indivision ou un rachat de soulte résultant d’une opération de cession de parts d’un bien indivis. En effet, si une personne souhaite racheter une part, c’est qu’elle est déjà propriétaire d’une autre part, elle ne répond donc pas à la condition de primo-accession. 20 déc. 2005 AN p.11825 n°52186 Jean-Yves Chamard, UMP, Vienne VEFA et charges de copropriété Justice La question du paiement des charges est liée à la naissance de la copropriété. Pour détermi- ner la date de la naissance de la copropriété, il faut retenir deux éléments: l’achèvement du bâtiment ou la constatation de l’achèvement d’au moins deux lots de copropriété. Une réponse donnée sous réserve de l’inter- prétation des tribunaux. 20 déc. 2005 AN p.11826 n°60506 Francis Vercamer, UDF, Nord PV d’assemblées de copropriétaires Justice L’obligation nouvelle de signature du procès- verbal en fin de séance vise à éviter les diffi- cultés liées à une rédaction tardive. Elle ne doit pas poser de difficulté dès lors que ce PV est sérieusement préparé avant l’assem- blée. Il suffit alors de compléter par le résultat du vote, le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, et le nom des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le ministre rappelle l’ob- jet de ce document: Le PV n’est pas un compte rendu des débats mais un relevé de décisions de l’assemblée. 20 déc. 2005 AN p.11827 n°66929 Jacques Godfrain, UMP, Aveyron Disparition du privilè- ge immobilier du syndicat des copropriétaires? Justice Le rapport Grimaldi préconise de supprimer les pri- vilèges occultes, dont celui du syndicat des copro- priétaires. L’hypothèque légale qui le remplacerait prendrait rang au jour de son inscription et donc après celle du prêteur de denier et du vendeur. Une réflexion est en cours pour concilier inté- rêt du syndicat et néces- sité de simplification, conclut la réponse. 20 déc. 2005 AN p.11827 n°70678 Christian Jeanjean, UMP, Hérault Copropriété: vote de dis- pense de compte séparé Justice Un vote bloqué qui porterait à la fois sur la dési- gnation du syndic et sur la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé ne serait pas conforme aux textes en vigueur qui prévoient expressément une décision de l’assemblée pour éviter de lier cette question à celle de la désignation du syndic. 20 déc. 2005 AN p.11829 n°74520 Jérôme Chartier, UMP, Val-d'Oise Adaptation des règle- ments anciens de copro- priété Justice Il serait dangereux de faciliter de façon péren- ne les adaptations des règlements par une majorité simplifiée en raison du coût élevé de ces adaptations et des risques de contentieux que cela induit. Le Sénat n’est pas de cet avis: il a voté un amende- ment dans la loi ENL pour reporter de 3 ans le délai qui expirait fin 2005. 29 déc. 2005 Sénat p.3368 n°18997 Alain Fouché, UMP, Vienne Sécurité des autorisations d’urbanisme Equipement Le Gouvernement a décidé de reprendre la propo- sition du groupe Pelletier consistant à instaurer une suspension de plein droit du délai de préemp- tion des permis en cas de recours . Il est prévu qu’une mesure réglementaire selon laquelle en cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou de recours devant la juridiction civile, le délai de validité du permis soit suspendu jusqu’à la décision juridictionnelle définitive. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 10janvier 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF BIBLIOGRAPHIE Distinctions Légion d’honneur A noter dans la promotion du 1 er janvier de la Légion d’honneur, les nominations de: Commandeur : Robert Parenty, vice prési- dent d’un organisme de logement social, Gérard Gelineau-Larrivet, président de chambre honoraire à la Cour de cassation. Au titre de la cohésion sociale et du loge - ment . Officier: Alain Boccard (président honoraire d’une CIL); Chevalier: Jean-Luc Berho, vice président d’une union pour le logement, Bertrand de Feydeau, président d’associations immobilières, Jean-Claude Szaleniec, pré- sident d’une société de logements, Philip- pe Van de Maele, directeur de l’Anru, Cohésion sociale : officier: Françoise de Veyrinas, ancienne ministre, Equipement : chevalier: Colas Durrleman (DDE), Raphaël Slama (ingénieur général des ponts). Ecologie : chevalier: Serge Lepeltier, ancien ministre. (Décrets du 31décembre 2005, J.O. du 1 er janvier 2006, p.8) Nominations Magistrature ➠ Cour de cassation : sont nommés conseillers à la Cour de cassation: Alexandre Linden, Martine Ract-Madoux et Jean-François Kriegk; conseillers en service extraordinaire: Françoise Mone- ger et Yves Gerard; conseiller référendai- re: Hélène Guillou. ➠ T ribunaux de grande instance : sont nommés présidents de TGI: Dominique Decomble (Perpignan), Jérôme Cotteret (Lure), Jacques Tallon (Nevers), Mauricet- te Danchaud (Dax), Sophie, Barbaud (Bressuire), Olivia Le Gac, (Dinan) et Marianne Boucard (Montluçon). (Décrets du 21décembre 2005, J.O. du 28 déc. @). Equipement Bernard Joly est nommé DDE de la Vendée (arrêté du 22 déc. 2005, J.O. du 30 déc. @). Au fil du J.O. FNAL Deux nouveaux textes concernent le fonds national d’aide au logement: - le décret n°2005-1733 du 30décembre 2005 relatif au Fonds national d’aide au logement (J.O. du 31 déc. p.20758). L’ap- pellation «fonds national de l’habitation est remplacée désormais, dans de nom- breux textes, par celle de «fonds national d’aide au logement»; - le décret n°2005-1777 du 30décembre 2005 relatif au fonds national d’aide au logement et à l’aide aux collectivités et aux NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 217 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ❑ « Travaux et maintenance en copro- priété ». L’association des responsables de copropriété a publié la 3 e édition de ce gui- de, sous la direction de Bruno Dhont. Un outil résolument pratique sur les aspects techniques de l’immeuble (canalisations, antennes, sécurité incendies, chauffage, ascenseurs, portes de garage…) et sur les conditions juridiques de passation des mar- chés ou le règlement des contentieux. (18euros TTC, 380 pages). Tél.: 0140301282 ou unarc.asso.fr ❑ Un nouveau dictionnaire Lamy est consa- cré au droit de l’exécution forcée . En classeur (1000 pages) et CDrom. A signaler notamment la partie 5 qui concerne l’exé- cution immobilière: expulsion, saisie et vente d’immeuble, distribution du prix de vente des immeubles. Tél.: 0825 08 08 00. Avocats ❑ Édouard Vitry , spécialisé en droit immobilier et trois collaborateurs, précé- demment chez Richard Butler, ont rejoint le cabinet Simmons et Simmons ❑ Parmi les nouveaux associés de Gide, Loyrette, Nouel , signalons ceux s’inté- ressant à l’immobilier: Erwan Le Douce- Bercot , et, pour la Chine, Qi Meng Han . 10janvier 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• TEXTES organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées (J.O. du 31 déc. p.20906). Marchés publics Divers textes ont été publiés sur les mar- chés publics. ➠ Une instruction du 13décembre 2005 relative aux règles applicables en matière de délais de paiement et de versement des avances dans le cadre des marchés publics de bâtiment et de génie civil (J.O. du 30décembre, p.20485). ➠ Des décrets abaissant les seuils fixés par le Code des marchés publics à comp- ter du 1 er janvier 2006 (décret n°2005- 1737 du 30décembre 2005, J.O. du 31 déc. p.20778). Texte auquel s’ajoutent d’autres décrets publiés le même jour (n°1740, 1741). ➠ Un décret (n°2005-1742 du 30décembre 2005, J.O. du 31 déc. p.20782) fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicataires mentionnés à l’article3 de l’ordonnance du 6juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au Code des marchés publics. Zones de revitalisation rurale L’arrêté du 30décembre 2005 «consta- tant le classement des communes en ZRR» donne la liste des communes concernées (J.O. du 31 déc. p.20754). Conventions collectives ➠ A vocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°79 du 23septembre 2005 sur l’indemnité de fin de carrière à la conven- tion du personnel des cabinets d’avocats (avis publié au J.O. du 30 déc. p.20567). Logements réquisitionnés Les montants des prix de base des loyers des locaux réquisitionnés avec attributai- re (en application de l’article R 642-12 du CCH) ont été fixés à compter du 1 er jan- vier 2006 aux valeurs suivantes: ➠ 6,35 € par m 2 à Paris ou les communes limitrophes, ➠ 5,44 € dans le reste de l’aggloméra- tion parisienne, ➠ 4,53 € sur le reste du territoire. (Arrêté du 26décembre 2005, J.O. du 30 déc. p.20447). Le permis de construire valant division ou «permis groupé» autorise la réalisation de plusieurs constructions par un même maître d’ouvrage, et la division en vue de leur vente de l’assiette foncière sur laquelle elles sont assises. Il est régi par les disposi- tions de l’article R421-7-1 du Code de l’ur- banisme. Cette technique est largement utilisée en matière de pavillons commercialisés en vente en l’état futur d’achèvement. La technique du permis de construire valant division pré- sente des avantages. Le permis valant division a essentiellement pour objectif d’informer l’autorité administrative compétente de la réalisation de futures divisions par- cellaires sur une superficie qui peut revêtir une certaine ampleur. Ainsi, si plus de 5 lots sont réalisés et qu’aucune incorporation au domai- ne public des équipements com- muns n’est prévue, les obligations existant en matière de lotissement s’appli- quent quant à la constitution d’une asso- ciation syndicale libre (ASL). Toutefois, il n’y a pas ici de restriction dans la commerciali- sation des futurs biens ni d’obligation de constituer une garantie d’achèvement des équipements communs, étant donné que le pétitionnaire est à la fois lotisseur et constructeur. Concernant le respect des règles d’urbanis- me prescrites par le plan local d’urbanisme (PLU), la jurisprudence est assez étonnante. Elle estime que telle règle doit être respec- tée malgré les futures divisions, et que telle autre peut être écartée, sans véritable logique à notre sens. C’est ainsi que les tribunaux estiment que les règles du PLU relatives aux obligations de prospect s’appliquent vis-à-vis de l’unité foncière objet de la demande de PC, et non pour chaque future construction. Ceci constitue en soi un réel avantage pour le constructeur. En effet, il se voit imposer entre chacune de ses constructions unique- ment les dispositions relatives à l’implanta- tion des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, et non celles relatives à l’implantation par rapport aux (futures) limites séparatives, beaucoup plus contraignantes. Par ailleurs, comme en matière de lotisse- ment, il est possible pour le pétitionnaire de répartir librement la surface hors œuvre nette (SHON) des futures constructions entre les différentes assiettes des bâtiments à construire sans considération de leurs sur- faces au sol respectives (CAA Paris 31mars 1994, Commune de Mariel- sur-Mauldre, req. n°93-452). Toutefois, les règles rela- tives au respect d’une superficie minimale des terrains, après division, doivent être respectées. Les PLU peuvent, comme les POS, imposer le respect de certaines superficies mini- males pour que le terrain puisse être constructible. La loi solidarité et renouvel- lement urbain du 13décembre 2000 avait empêché cette possibilité dans les zones urbanisées, la loi du 2juillet 2003 l’a quasi- ment ré-instituée. Sur cette matière, le juge administratif est moins libéral. Il estime en effet, et c’est tout l’apport de l’arrêt ici commenté, que si le document d’urbanisme impose le respect d’une super- ficie minimale lorsque le terrain est issu d’une division foncière, le respect de cette superficie minimale doit être imposé à cha- cun des futurs lots. C.M. L’obligation de respecter les superficies minimales et le permis de construire valant division (Conseil d’État, 26octobre 2005, Commune de Sceaux, req. n°265488) URBANISME L’analyse de Catherine Minot , étude Lacourte, notaires associés à Paris Une juris- prudence parfois étonnante Du bois dans la construction 2 décimètres cubes : c’est le volume minimum de bois par m 2 de SHON que doit contenir une construction neuve à partir du 1 er juillet 2006 (date de dépôt de la demande). Une dérogation est admise si le maître d’ouvrage justifie de l’incompatibilité de l’utilisation de maté- riaux en bois avec le respect d’exigences de sécurité, de santé ou avec une fonc- tion du bâtiment. Ainsi en a décidé le décret n°2005-1647 du 26décembre 2005 relatif à l’utilisation du bois (J.O. du 27 déc. p.20086). La méthode de calcul du volume de bois incorporé dans certaines constructions a été fixée par arrêté du 26décembre 2005. Le volume du bois est établi soit à partir des «caractéristiques volumétriques des ouvrages en bois» soit à partir de ratios forfaitaires. Exemple: l’utilisation de plinthes en bois correspond à 2 dm 3 /m 2 des surfaces des locaux concernés (J.O. du 27décembre p.20087).