JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Contrats de vente
Vente d’immeuble avec poste EDF : indemnisation de l’acheteur
Loi Carrez : pas de levée d’option, pas d’indemnité de l’acheteur
Présence de plomb avérée: une vente confirmée
Copropriété
Assemblée de copropriétaires : la décision de principe validée
Sous-traitance
L’importance de la notification despièces justificatives pour le paiement direct
ACTUALITE PARLEMENTAIRE p. 4, 5 et 8
La loi de finances, la loi de finances rectificative
Quel régime pour les baux des associations ?
Questions sur les hameaux, les coupures d’électricité, la réforme dupermis de construire…
L’OPCI devant le Parlement
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p.5 et 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Quand l’IRL dépasse l’ICC
Projets : réforme des baux commerciaux, précisions sur la loi Hoguet…
INTERVIEW p. 8
Joël Day (Aspim) : «le lancement des OPCI est programmé au 2e semestre 2006».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Contrats de vente Vente d’immeuble avec poste EDF: indemnisation de l’acheteur Loi Carrez: pas de levée d’option, pas d’indemnité de l’acheteur Présence de plomb avérée: une vente confirmée Copropriété Assemblée de copropriétaires: la décision de principe validée Sous-traitance L’importance de la notification des pièces justificatives pour le paiement direct ACTUALITE PARLEMEN- TAIRE p.4,5et8 La loi de finances, la loi de finances rectificative Quel régime pour les baux des associations? Questions sur les hameaux, les coupures d’électricité, la réforme du permis de construire… L’OPCI devant le Parlement REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5et7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Quand l’IRL dépasse l’ICC Projets: réforme des baux commer- ciaux, précisions sur la loi Hoguet… Niche fiscale: après l’impasse L e rapporteur général du budget, Gilles Carrez, n’est pas mécon- tent de la censure du Conseil constitutionnel sur le plafonnement des niches fiscales. Il avait senti que le législateur s’engageait sur une mau- vaise piste qui menait à une impasse, a-t-il expliqué devant un nom- breux public réuni le 10janvier pour la présentation des innovations fiscales de l’année par la chambre des notaires de Paris et l’ordre des experts comptables. Resituant ce dispositif dans l’ensemble de la réfor- me fiscale, il explique que si le principe du caractère non confiscatoire de l’impôt (bouclier fiscal) a été validé par le Conseil constitutionnel, il va devoir être complété par un mécanisme assurant qu’on ne peut pas s’exonérer du paiement de tout impôt, si l’on dispose de ressources suffisantes. Et de rappeler que ce type de débat s’est déjà produit aux Etats-Unis. Il faut donc s’attendre à ce que le Gouvernement mette en place un régime de substitution au plafonnement des niches fiscales. Pour la réforme fiscale, Gilles Carrez estime qu’il faut donner du sens aux mesures qui sont prises et limiter les effets d’annonce. Et de prendre pour exemple la réforme de la taxe professionnelle qui vise à limiter l’impact de la TP sur la valeur ajoutée. A peine la réforme est- elle votée qu’il est question de basculer une part des contributions sociales sur la valeur ajoutée… Le président de l’ordre des experts comptables d’Ile-de-France, André-Paul Bahuon, a reconnu que la réforme fiscale comportait des avancées pour les particuliers, mais qu’il fallait aller plus loin pour les entreprises. L e projet de loi engagement national pour le logement, qui entre dans le débat parlementaire à l’Assemblée cette semaine pro- met d’être riche d’innovations. A suivre par exemple l’idée de créer un permis de louer et celle de réduire les obligations comptables pour les petites copropriétés. Deux idées qui pourraient faire leur chemin: elles ont été adoptées en commission (lire page4). E nfin on lira page8 l’actualité concernant les OPCI avec la réac- tion du secrétaire général de l’Aspim après la parution du texte fiscal dans la loi de finances rectificative et celle de Foncia. Soulignons par ailleurs que Philippe Marini a demandé que la ratification de l’ordon- nance contienne un texte permettant un double vote des épargnants pour la transformation des SCPIen OPCI, afin que les intérêts des per- sonnes morales ne viennent pas contrecarrer ceux des particuliers. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 218 17JANVIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Joël Day (Aspim): «le lance- ment des OPCI est programmé au 2e semestre 2006». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 17janvier 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente d’immeuble avec poste EDF ❑ Indemnisation (CA Paris, 2 e ch. A, 4 janv. 2005, n°2004/6) Une société avait vendu un terrain et un bâtiment commercial en 1987. Le contrat indiquait qu’elle n’avait constitué aucune servitude. Or elle avait conclu en 1967 une convention avec EDF portant le droit d’occuper un emplacement pour y édifier un poste de transformation. Pendant plus de 10 ans, l’acquéreur avait engagé des projets de démolition, de construc- tion, obtenu l’enlèvement du poste de transformation, déclaré dangereux par expertise et finalement engagé une action contre son vendeur. La cour d’appel reconnaît la responsabili- té contractuelle du vendeur et la respon- sabilité quasi-délictuelle d’EDF. «Considérant qu'il n'est pas démontré que la SCI Thiébault-Charenton ait su lors de son acquisition le 30juin 1987 que le poste EDF n'était pas un poste abonné mais un poste de distribution publique, le panneau apposé sur le poste ne l'indi- quant pas, d'autant que les activités industrielles de la seule société Junacor étaient importantes comme l'indique EDF, le fait que la gérante de la SCI […] ait occupé les lieux un an avant l'acquisi- tion et eu des contacts avec EDF en 1987 étant insuffisant à démontrer le contraire; Que l'existence d'un poste de distribution publique impliquait nécessairement des contraintes supplémentaires ce qui res- sort d'ailleurs de la lettre susvisée d'EDF du 26mai 2000 par laquelle elle expli- quait que la démolition du local mettrait en péril la sécurité des personnels char- gés de l'opération ainsi que des tiers qui se trouveraient à proximité et que sa des- truction ne permettrait plus d'assurer la desserte en énergie des usagers qui y sont raccordés; Que le bien était ainsi grevé d'une servitude non apparente en tant que le poste assurait également une distribu- tion de plusieurs immeubles du voisina- ge, ce qui donne lieu à indemnité ; Considérant en tout état de cause que le société Junacor n'a pas seulement tu l'existence des conventions de servitude de 1967 et du 24janvier 1968 alors même que cette dernière convention lui faisait l'obligation, en cas de vente ou de location de l'immeuble, d'en faire men- tion dans l'acte mais déclaré qu'elle n'avait personnellement créé, conféré, ni laissé acquérir aucune servitude sur les biens immobiliers vendus; Qu'elle a ainsi commis une faute contractuelle , dont elle doit réparation, en affirmant faussement dans l'acte de vente qu'elle n'avait constitué sur le fonds aucune servitude et qu'il n'en existait pas à sa connaissance; Considérant qu' EDF a quant à elle commis des fautes quasi délictuelles ; Qu'il ressort du rapport d'expertise visé ci-dessus que la construction du poste n'avait pas respecté le plan du génie civil, la nature des murs n'étant pas conforme, qu'il était mal entretenu et dangereux et que les mesures nécessaires auraient dû être prises à tout le moins en 1994 lorsque la SCI a dû interrompre des tra- vaux de démolition commencés au début de l'année parce que ne pouvant démolir le bâtiment sans démolir également le poste de transformation qui était dépourvu de génie civil spécifique; Que le 26mai 2000, après avoir antérieu- rement […] accepté le déplacement du poste et l'installation d'une cabine mobi- le, elle a refusé ce déplacement, refusé d'admettre le danger qu'il représentait, refusé d'obtempérer aux injonctions du Préfet, plus de deux ans ayant été néces- saires pour que le poste soit mis hors ten- sion, la cabine mobile retirée du terrain de la SCI, ce qui a en effet entraîné un retard équivalent pour la SCI dans le déroulement du chantier ; […] Considérant que la SCI ne peut donc sou- tenir que le retard pris dans le projet de construction à partir de 1994 est dû aux fautes commises par EDF; Qu'en revanche l'obstination mise par celle-ci à refuser d'admettre la dangerosi- té du poste et la nécessité de le rempla- cer, alors que la ville avait cette fois accepté l'installation d'une cabine mobi- le, a entraîné directement un retard de chantier de plus de 2 ans; […] Considérant néanmoins que le préjudice subi par la SCI Thiébault Charenton du fait des retards dans la réalisation de son opération n'est pas dû exclusivement aux fautes de la Société Junacor mais aussi à ses propres déficiences du fait de dépôts de permis de construi- re ne respectant pas les règles du POS ». En conséquence, la cour estime le préju- dice à 100000euros que le vendeur est condamné à payer à l’acquéreur, dont 60000 euros in solidum avec EDF. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel condamne le vendeur à indemni- ser l’acquéreur pour ne pas avoir révélé une convention de servitude, elle admet toutefois un partage de responsabilité en raison de l’attitude de l’acquéreur qui avait déposé une demande de permis de construire qui ne respectait pas les règles d’urbanisme Loi Carrez ❑ Pas de levée d’option, pas d’indemnité (CA Paris, 2 e ch. A, 4janvier 2006, n°2004- 8633) Le bénéficiaire d’une promesse de vente portant sur une boutique, dans une copropriété, se plaignait d’une surface inférieure à celle promise. Mais n’ayant pas levé l’option, il ne pou- vait pas prétendre à une réduction de prix en application de la loi Carrez. « Considérant que la promesse mention- nait une surface «loi Carrez» pour le lot 4 (boutique et cave) de 23 m 2 et non 28 m 2 comme le prétend la SCI la Charentai- se; qu'il n'est produit aucun certificat établi par un professionnel; que la garantie de mesure n'est due qu'au jour de l'acte authentique, qui n'est jamais intervenu ; qu'au demeurant la déclaration d'intention d'aliéner adressée à la Ville de Paris le 14avril 2002 porte sur la vente d'une boutique de 18, 85 m 2 , surface non contestée, au prix de 3 9.63 6,74 € ; que les époux A. ont donc effecti- vement tenu compte de la moindre sur- face et que la SCI la Charentaise n'était pas empêchée de lever l'option au motif d'une discussion sur la surface dès lors qu'elle disposait d'actions prévues par la loi Carrez pour faire reconnaître la réduction de prix nécessai- re qui a été admise par les promettants au plus tard le 14avril 2002; 17janvier 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Considérant que l'absence de levée régulière d'option rend caduque la promesse de vente conformément aux termes de celle-ci». Observations de Jurishebdo : en consé- quence, si les acquéreurs voulaient pour- suivre dans leur intention d’acquérir, ils auraient dû lever l’option, puis demander la réduction de prix en vertu de la loi Carrez Présence de plomb avérée ❑ Vente confirmée (CA Paris, 2 e ch. A, 4 janv. 2006, n°2004/12801) Un appartement parisien avait fait l’objet d’une promesse de vente pour 815000 euros en 2001. Au contrat était annexé un certificat d’état positif des risques d’accessibilité au plomb. Du plomb avait été relevé dans les boiseries de la fenêtre de la cuisine et de la porte du couloir en mauvais état. Or le bénéficiaire de la promesse en invo- quait la nullité parce que «les travaux nécessaires à la disparition du plomb n’avaient pas été entrepris». Sa deman- de est rejetée. «Considérant que M.B. ayant accepté de signer la promesse de vente connaissance prise du certificat tel qu'établi par [bureau de contrôle tech- nique] attestant de la présence de plomb dans deux boiseries au-delà des seuils légaux a été suffisamment informé des conséquences qui en résultaient et a consenti à ce que la venderesse ne pren- ne aucun engagement d'y remédier avant la vente; Considérant que l'obligation du vendeur d'informer le représentant de l'Etat ne s'impose aux termes de l'article L 334-5 du Code de la santé publique invoqué par l'appelant que lors de l'acte authen- tique constatant la vente et donc pas au stade de la promesse unilatérale de vente qui ne constate pas de vente de telle sor- te qu'il ne peut être reproché à la pro- mettante un défaut à une obligation administrative ni un défaut de déclara- tion d'injonction de travaux dont l'éven- tualité ne pouvait advenir qu'après la vente». L’arrêt indique aussi que l’éventuelle insuffisance du diagnostic n’a pour conséquence que de ne pas exonérer le vendeur de sa garantie du vice en cas de découverte après la vente d’accessibilité plus importante que celle diagnostiquée. En conséquence, l’acquéreur est condam- né à verser le complément d’indemnité d’immobilisation qu'il avait payée. Observations de Jurishebdo : la présence de plomb dans la peinture, constatée par l’état des risques d’accessibilité au plomb n’interdit pas de vendre le bien. Dans la mesure où le vendeur a bien informé l’ac- quéreur de l’état du logement eu égard à ses obligations en matière de plomb (art. L 1334-5 et suivants du Code de la santé publique), l’acquéreur ne peut prétendre à remettre en cause le contrat de vente. En réalité, l’acquéreur voulait tirer prétex- te d’une prétendue insuffisance du dia- gnostic plomb pour se dégager de la pro- messe sans indemnité Assemblées de copropriétaires ❑ Décision de principe (Cass. Civ. 3 e , 4 janv. 2005, n°14 FS-P +B, rejet) La Cour de cassation admet la validité d’une résolution d’assemblée qui com- porte une décision de principe. La cour d’appel avait refusé d’annuler la résolu- tion au motif qu’elle aurait simplement été de principe. La Cour de cassation confirme: «Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'une nouvelle assemblée générale était nécessaire pour réaliser les travaux visés par la résolution n°11, de sorte que l'uti- lité des résolutions en cause n'était pas établie et que les copropriétaires n'avaient pris aucun engagement; Et attendu, d'autre part, que, rien n'in- terdisait aux copropriétaires de don- ner un accord de principe dans la réso- lution n o 10 qui ne les engageait pas financièrement, dès lors qu'ils pourraient rejeter à la majorité requise tous les tra- vaux projetés tant que les devis n'au- raient pas été acceptés, la cour d'appel a validé à bon droit les résolutions n o 10 et11 de l'assemblée générale du 5avril 2002». L’arrêt valide également l’arrêt d’appel qui avait admis que le syndic pouvait fai- re entériner par l’assemblée la décision de solliciter tous les trimestres un état parasitaire termites: «Mais attendu qu'ayant relevé que la loi du 8juin 1999 rend obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété la fournitu- re d'un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l'article18 de la loi du 10juillet 1965 donne au syndic pouvoir d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conserva- tion, la cour d'appel, qui a constaté que l' établissement d'un tel état trimes- Paiement direct en sous-trai- tance: l’importance de la noti- fication des pièces justifica- tives N’étant pas réglé d’un solde de tra- vaux, un sous-traitant avait assigné le maître d’ouvrage (la SNI) en paiement direct. La cour d’appel avait accueilli cette demande en considérant que l’envoi par le sous-traitant des pièces justificatives n’est pas une formalité exigée pour la validité de la notifica- tion et l’obtention du paiement, mais «permet seulement d’apprécier l’ou- verture des délais dont dispose l’entre- preneur principal pour revêtir les documents de son acceptation ou contester le paiement, en cas de délé- gation imparfaite». L’arrêt est cassé au visa de l’article8 de la loi du 31décembre 1975: «Attendu qu’en statuant ainsi, alors que la mise en œuvre de la procédu- re de paiement direct par le maître de l’ouvrage au sous-traitant obligeai t la société Pinault [ sous-trai- tant ], qu’elle ait ou non expressément déchargé la société Siméoni de toute obligation de paiement à concurrence des sommes dont le paiement direct à la société SNI était prévu, à notifier à l’entrepreneur principal les pièces justificatives servant de base à ce paiement». (Cass. Civ. 3 e , 4 janv. 2006, n°6, FS-P +B, cassation) La procédure de notification des pièces à l’entrepreneur principal lui est nécessaire pour lui permettre de s’op- poser aux règlements en cas d’insuffi- sance ou de mauvaise qualité des tra- vaux effectués par le sous-traitant. 17janvier 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE ACTUALITE PARLEMENTAIRE triel pour un coût modique permettant une action immédiate en cas d'infesta- tion, en a exactement déduit que le syn- dic n'avait pas à demander l'autori- sation de l'assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : deux élé- ments dans cet arrêt. - Le pouvoir d’administration du syn- dic lui permet de faire effectuer des états parasitaires termites, même fré- quents, sans solliciter l’avis de l’assem- blée. Mais cela ne lui interdit pas de faire valider cette décision par les coproprié- taires réunis en assemblée. - Les décisions de principe sont auto- risées . Dans un arrêt de 1984 (Civ. 3e, 14 fév. 1984), la Cour de cassation avait au contraire considéré qu’une assemblée ne pouvait pas prendre une décision de principe (s’agissant en l’espèce d’une résolution acceptant le principe de l’au- tonomie de chauffage propre à une rési- dence et décision de poursuivre les études sur le chauffage). Elle avait annu- lé la résolution. Ici au contraire, la Cour de cassation valide la résolution Au Sénat la loi de finances (texte adopté le 13décembre dernier). - A propos de la mise en place du bou- clier fiscal, Bernard Vera souligne que la mesure va coûter 400millions d’euros et profitera à 12000ou 15000 contribuables (JO Sénat 12 déc. p.9353). Il ajoute que c’est l’ISF qui est visé par ce dispositif (p.9355). - Sur le plafonnement des niches fiscales, Jean-François Copé reconnaît que «le résultat obtenu est tout de même moins pur que ce que l’on aurait pu souhaiter» (p.9391). Alain Lambert en avait deman- dé la suppression, faisant voix commune avec le groupe CRC (p.9400). Il estime le système pervers: car plafonner un avan- tage risque de compromettre l’équilibre économique qui est recherché à l’origine. - Sur la nouvelle taxation des résidences mobiles, Michel Charasse fait part de ses doutes sur la capacité de l’administration à en assurer le recouvrement «il y aura un stock d’impayés de nature à charger davantage [les] services, […] pour récupé- rer seulement 25euros par mètre carré» (p.9468). Le texte de la CMP a été voté le 20décembre (JO Sénat 21 déc. p.10091). La loi de finances rectificative Parmi les nombreux articles, outre celui sur les OPCI dont nous faisons état en page8, en voici quelques autres. Le Sénat a adopté la création d’un article151 septies B du CGI permettant un abattement annuel de 10% sur l’im- position de plus-values immobilières pour les entreprises au-delà de 5 ans et concer- nant les immeubles affectés à l’activité professionnelle (p.9928). Le texte concernant la définition des travaux constituant une livraison à soi- même d’immeubles et qui a une consé- quence sur le champ d’application de la TVA à taux réduit a été adopté sans dis- cussion (JO Sénat 21 déc. p.10104). L’en- semble du texte de loi a été voté le 20décembre, J.O. Sénat 21 déc. p.10146). Baux des associations: quel régime? Répondant à une question du sénateur André Rouvière, sur les baux conclus par les associations, le ministre délégué à la sécurité sociale, Philippe Bas, indique que les associations peuvent conclure des baux relevant de la loi du 6juillet 1989. Pour les baux commerciaux, la Cour de cassa- tion exige une immatriculation au RCS, «c’est donc la nature même des associa- tions et du statut associatif, même si ce dernier n’interdit pas l’exercice d’une acti- vité économique, qui conduit a priori à écarter la voie du bail commercial». Il res- te l’article57 A de la loi de 1986. «Afin de clarifier cette faculté et de rendre l’ar- ticle57 A applicable à toutes les associa- tions, il serait sans doute utile de procé- der à une modification législative de cet article . Le Gouvernement est prêt à engager une réflexion sur ce sujet» (JO Sénat déb. 21 déc. p.9980). A l’Assemblée Qu’est-ce qu’un hameau? Dominique Perben a transmis aux dépu- tés une réponse sur la notion de hameau au sens de la loi littoral «agglomération de quelques maisons rurales situées à l’écart d’un village et ne formant pas une commune». Le hameau ne comprend pas nécessairement un commerce ou un service public, contrairement au village et au bourg (JO AN, 7 déc. p.7898). Le projet de loi ENL examiné en commission. Avant l’examen du texte en séance publique au Sénat, le projet de loi est passé devant la commission des affaires économiques. Voici quelques-uns des amendements qu’elle a adoptés. Le rapport est de la plume de Gérard Hamel: - Pour la taxation des terrains à bâtir non construits , il est prévu de limiter à 500 m 2 la faculté des conseils municipaux d’exonérer les propriétaires de cette majoration de TFNB sur les terrains constructibles (amendement n°42). - L’amendement n°51 supprime le délai de carence pour le versement des aides au logement et le n°52 permet le versement des aides inférieures à 24euros. - Création d’une exonérationde droits de succession pour les immeubles que l’hé- ritier s’engage à maintenir la destination locative pendant 9 ans (n°54). - Création d’un « certificat préalable de mise en location » destiné «grâce à la création d'un permis de louer préalable, à éviter les situations de logement insalubre du fait d'installations provisoires, destinées au départ à durer seulement le temps de travaux d'aménagement, et qui, en fait, se pérennisent» : amendement (n°55) de Jean-Pierre Abelin. - L’amendement n°21 fixerait au 1 er janvier 2006 (demande de permis) et au 1 er décembre 2008 (achèvement des travaux) les dates limites à partir desquelles il n’est plus possible de bénéficier de l’amortissement Robien. - Pour les charges locatives , un amendement (n°69) autoriserait la récupération des dépenses TTC lorsque le service est assuré par un contrat d’entreprise. - L’amendement n°71 dispenserait les petites copropriétés (moins de 10 lots et moins de 15000 € de budget annuel) de l’obligation de tenir la comptabilité en partie double. 17janvier 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE LEGISLATION En bref ➠ Quand l’IRL dépasse l’ICC L’indice de référence des loyers du 3e tri- mestre 2005 a progressé en un an de 2,33% (contre 2,64% au 2 e trimestre 2005), selon le chiffre publié par l’INSEE le 10janvier 2006. Or l’ICC n’a progressé que de 0,47% en un an, et… de 2,31% si on prend la moyenne des 4 trimestres, comme dans le système précédent. (Un avis a été publié au J.O. du 8janvier, p.347, pour l’indice du 2 e trimestre 2005). ➠ Réforme de l’Etat Dans la circulaire du 2janvier 2006 relati- ve à la mise en œuvre des propositions de réforme de l'administration départe- mentale de l'Etat, des procédures spéci- fiques des aspects immobiliers de la réforme de l’administration départemen- tale de l’Etat sont prévues (annexe 4). Certains projets immobiliers, jugés exemplaires pour la rationalisation de l’implantation immobilière des adminis- trations départementales de l’Etat, devront comporter au moins un projet de cession de site immobilier et avoir un caractère interministériel. Ils seront exa- minés par un groupe d’experts émanant du comité des secrétaires généraux des ministères et présidé par un représentant du secrétaire général du Gouvernement. (J.O. du 6janvier 2006, p.254). ➠ Précisions sur la réforme de la loi Hoguet Le SNPI a obtenu le 4janvier du ministè- re de la justice trois précisions sur l’appli- cation de la réforme du décret de 1972 issue du décret du 21octobre 2005. Elles concernent les titulaires de la carte tran- sactions qui ont pris l’engagement sur l’honneur de ne recevoir aucun fonds en dehors de leurs commissions: - ils n’ont pas l’obligation de joindre à leur demande de carte l’attestation d’ou- verture de compte prévu à l’article55, - ceux qui procèdent au renouvellement de leur carte à compter du 1er janvier 2006 pourront faire procéder à la ferme- ture de ce compte, - ils n’ont plus l’obligation de tenir le registre répertoire et de délivrer des reçus. Projets ➠ Hypothèque rechargeable et prêt viager hypothécaire A la suite du rapport Grimaldi, la Chan- cellerie a préparé un avant-projet d’or- donnance comportant des dispositions sur l’hypothèque rechargeable, et rela- tives au prêt viager hypothécaire. Cet avant-projet sera «très prochainement diffusé» (rép. du garde des sceaux à Léonce Deprez, JO AN Q, 27 déc. 2005, p.12118, n°75912 et75913). ➠ Suite du rapport Pelletier sur les baux commerciaux Il est envisagé une réforme limitée à l’as- pect juridictionnel du régime des baux commerciaux: «extension du champ de compétence des commissions départe- mentales de conciliation, modification de la sanction prévue en cas de défaut de saisine du tribunal dans les délais pres- crits en contestation d’un congé, correc- tions terminologiques». Le principe reste celui de la conservation de l’équilibre de la propriété commercia- le (rép. garde des sceaux à Yvan Lachaud, JO AN Q, p.27 déc. 2005, p.12120, n°77212). ➠ Un nouveau bail rural: bail cessible de 18 ans pour 50% de loyer en plus La nouvelle loi d’orientation agricole crée un nouveau bail (article2) d’une durée minimale de 18 ans. Son prix peut être majoré jusqu’à 50% par rapport aux loyers plafonnés du fer- mage. En contrepartie, le locataire est autorisé à céder son bail à d’autres personnes que son conjoint ou ses descendants (art. L 418-1 nou- veau du Code rural). Le projet de cession doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec l’identité du pre- neur et la date de la cession. Si le bailleur veut s’y opposer «pour un motif légitime», il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par décret. Passé le délai, il est réputé avoir accepté la cession. Le contrat de bail doit être conclu sous la forme authentique. A défaut de congé délivré au moins 18 mois avant son terme, le bail de 18 ans se renouvelle pour 5 ans. Si le bailleur ne renouvelle pas le bail (sauf pour les motifs graves de défaut de paiement ou d’agissements de nature à compromettre l’ex- ploitation du fonds que prévoit l’article L 411- 53), il doit verser au preneur une indemnité (art. L 418-3). Cette indemnité correspond «au préju- dice causé par le défaut de renouvellement» et comprend la dépréciation du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation; les frais de mutation. Autres articles - L’article 1er vise à créer un fonds agricole qui peut être nanti. Il comprend tous les éléments nécessaires à l'exploitation, à l'exception du fon- cier et des bâtiments. - L’article8 de la loi autorise par ailleurs le Gou- vernement à prendre par ordonnance des dis- positions sur le statut du fermage. - L’article19 modifie l’article L 111-3 du Code rural sur l’implantation des bâtiments d’habita- tion près des constructions agricoles qui ouvre des possibilités de dérogations à la règle de la réciprocité en matière de distance d'éloigne- ment entre les bâtiments agricoles et les locaux d'habitation. - L’article82 étend le droit de préemption des Safer , dans certaines zones de montagne, aux bâtiments qui ont été utilisés à usage agricole au cours des 5 ans précédents, pour leur rendre un usage agricole. - Les amateurs apprécieront de savoir que «le foie gras fait partie du patrimoine culturel et gastronomique protégé en France» (art. 74). (Loi n°2006-11 du 5janvier 2006, J.O. du 6jan- vier 2006, p.229) Coupures d’eau et d’électricité Avant même la validation législative de leur encadrement par la loi ENL, aucune coupure d’eau, d’électricité ou de gaz ne sera pratiquée cet hiver (JO AN, 7 déc.p. 7922) a indiqué le ministre Gérard Lar- cher à une question de Josiane Boyce. Réforme du permis de construire Les décrets d’application de l’ordonnan- ce réformant le permis de construire seront publiés d’ici le mois de juillet pro- chain a promis Dominique Perben (JO AN, 8 déc. p.7981). Loi de finances rectificative A propos de l’impôt de solidarité sur le fortune, le député Michel Bouvard esti- me qu’il faut «poursuivre la réflexion sur le problème de la prise en compte de la résidence principale. En effet, au-delà de la fiscalité locale sur le foncier, bâti, l’ISF joue de fait un rôle de surtaxe nationale sur le foncier bâti, dont la progression représente un enrichissement virtuel et non productif» (JO AN déb. 8 déc. p.8027). L’ensemble du texte a été adopté le 22décembre (JO AN 23 déc. p.8673). 17janvier 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27 déc. 2005 AN p.12065 n°51311 Jean-Louis Léonard UMP, Meurthe-et- Moselle Eolienne et voisinage: bruit et valeur vénale Ecologie Il n’y a pas de réglementation spécifique pour le bruit des éoliennes. Mais elles sont soumises à la réglementation des bruits de voisinage , qui s’appuie sur la notion de valeur d’émer- gence (art. R 1336-8 et 9 du Code de la santé publique et arr. du 10mai 1995 sur les modali- tés de mesure des bruits de voisinage). Il n’y a pas de distance minimale d’éloignement. Par ailleurs, il est précisé qu’il n’y a pas d’étude sur l’incidence entre l’implantation d’une éolienne et la baisse des valeurs vénales. 27 déc. 2005 AN p.12076 n°73314 Jacqes Bobe, UMP, Charente Plus-values immobilières des particuliers et indivi- sions Economie Si une personne vend un bien en indivision, le seuil d’exonération de 15000euros s’apprécie en tenant compte de chaque quote-part indi- vise de l’immeuble, sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien. La circons- tance que l’une des quotes-parts indivises soit démembrée est sans incidence sur l’applica- tion de cette disposition. Réf. Art. 150 U II 6e du CGI. 27 déc. 2005 AN p.12090 n°71259 Dino Cinieri, UMP, Loire Diagnostics techniques: 2 décrets en attente Emploi Le décret d’application des articles L 271-4 et suivants du CCH fixera notamment la date d’entrée en vigueur de l’ensemble du dispo- sitif «en tenant compte du délai nécessaire pour déposer d’une offre suffisante de profes- sionnels répondant aux conditions exigées en matière de compétence, d’organisation et de moyes pour réaliser le dossier de diagnostic technique». Le 2 e décret fixera les durées de validité des éléments constituant le dossier. Ils devraient être publiés au 1 er trimestre 2006. A ce jour, les dispositions antérieures pour l’amiante, le plomb, les termites et les risques naturels continuent de s’appliquer en fonction des dispositifs législatifs concernés, conclut la réponse. 27 déc. 2005 AN p.12091 n°73360 Christian Blanc, App. UDF, Yvelines Décret comptable des copropriétés Emploi Les documents comptables à notifier avant l’as- semblée doivent être conformes au modèle du décret du 14mars 2005. Le décret comptable est applicable aux exercices ouverts à compter du 1 er janvier 2006, non aux exercices à cheval entre2005 et2006. Ces précisions pourraient fai- re l’objet d’une modification du décret de 1967. Rappelons que le projet de loi ENL prévoit de reporter d’un an l’appli- cation du décret comp- table. 27 déc. 2005 AN p.12091 n°74369 François Liberti, CR, Hérault Surendettement et bailleurs sociaux Emploi Ce n’est qu’en dernière extrémité, lorsque tous les dispositifs ont échoué, que la procé- dure de rétablissement personnel peut être mise en œuvre. Depuis la loi du 18janvier 2005 (art. 125), les créances des bailleurs sont prioritaires sur celles des établissements de crédit. Cette situation doit rester rare surtout si les bailleurs utilisent les mesures préventives. Le député se faisait l’écho de l’inquiétude de bailleurs HLM selon les- quels la faillite civile «grève de manière imprévue leurs équi- libres comptables». 27 déc. 2005 AN p.12150 n°76456 Alain Bocquet, CR, Nord Cabanes dans les arbres Tourisme Une construction à usage d’habitation, même non permanente, est soumise à permis de construire. L’installation de cabanes dans les arbres n’est pas exonérée de permis et donc elle est soumise à cette procédure. Elle est sou- mise au règlement sanitaire départemental. Le député évoquait la réalisation d’une cabane pour 4 personnes à plu- sieurs mètres de hau- teur. 27 déc. 2005 AN p.12154 n°61259 Francis Falala, UMP, Marne Contrôle amiante Equipement Le Gouvernement engagera en 2006 des actions de contrôle de la réglementation amiante dans l’ensemble du parc immobilier avec des actions ciblées sur le parc de l’Etat, des collectivités locales, et dans les établisse- ments de santé et sociaux. Un bilan d’applica- tion sera connu à la fin du 1 er trimestre 2006. Le contrôle amiante ne peut pas être exhaustif, il est «citoyen» indique la réponse. 27 déc. 2005 AN 12158 p.72286 n° Chantal Robin- Rodrigo, App. SOC, Hautes- Pyrénées «Prolifération des lotisse- ments» Equipement Le projet d’aménagement et de développe- ment durable (PADD) a une place capitale dans le PLU, il présente le projet d’aménagement de la commune. Les communes peuvent préciser les conditions d’aménagement de certains sec- teurs par les orientations d’aménagement; L’aménageur du lotissement ne peut pas faire le contraire de ce que prévoit le schéma. La vision du lotissement présentée par l’auteur de la question est très négative (favorise l’effet de serre, etc). Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 17janvier 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 31 janvier 2006 à l’Hôtel Meurice (Paris 1 er ): sites et sols pollués l’état du droit. Enjeux du nouveau cadre juridique, responsabilité et étendue de la remise en état. Une matinée débat organisée par la lettre des juristes d’affaires et Lamy. Avec les avocats Christian Huglo et Alexandre Moustardier (Huglo, Lepa- ge) et Jean-Pierre Boivin et avec Patrick Ebérentz (responsable sites et sols pollués, Antea). Tél. 0825 08 08 00. 22 février 2006 : contentieux de l’urbanisme , prévision et gestion des risques. Une formation (nouvelle) du Moniteur. Tél. 0140133707. Nominations Présidence de la République Zaïr Kedadouche est nommé conseiller technique à la présidence de la Répu- blique (arr. du 3 janv. 2006, @). Cabinets ministériels ➠ Equipement : il est mis fin aux fonc- tions de Babacar Diop, conseiller parle- mentaire au cabinet de Dominique Per- ben (J.O. du 5 janv. @). Magistrature Claude Mathon est nommé avocat général à la Cour de cassation. Valérie Morlet , substitute à l'adminis- tration centrale du ministère de la justice et qui y suivait en particulier les ques- tions de baux commerciaux est nom- mée juge au TGI de Paris (décrets du 2janvier 2006, J.O. du 3, @). Stéphane Fratacci, Bertrand du Marais, Gilles Bachelier, Anne-Françoise Roul sont nommés conseillers d’Etat en service ordinaire (décret du 4janvier 2006, J.O. du 5janvier, @). Organismes publics CNEC: Frédéric Pierret, directeur du tourisme, est nommé commissaire du Gouvernement auprès de la Commission nationale d'équipement commercial lors- qu'elle siège en matière d'équipements hôteliers (arr. du 20 déc. 2005, J.O. du 3janvier, p.95). CADA : Jean Merlin, conseiller doyen honoraire à la Cour de cassation est nom- mé membre titulaire de la Commission d’accès aux documents administratifs comme magistrat de la cour de cassation. Parmi les autres nominations (suppléants): Jérôme Huet, professeur de droit, Emmanuel de Givry, conseiller à la Cour de cassation. (Décret du 3janvier 2006, J.O. du 4janvier p.139). EPARECA : Jean Delmas, président honoraire de l'Union professionnelle arti- sanale; et Jacques Perrilliat, président de l'Union du grand commerce de centre-vil- le sont nommés comme personnalités qualifiées de l’Etablissement public natio- nal d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (arr. du 2 janv. p.139). AFTRP : François Delarue (ancien directeur de la DGUHC) est nommé prési- dent de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (décret du 5jan- vier 2006, J.O. du 7, p.276). Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages : Anthony Requin est nommé commissaire du Gou- vernement (arr. du 29décembre 2005, J.O. du 6 janv. @). Plan : Philippe Mills est nommé com- missaire adjoint au Plan, en remplace- ment de Frédéric Tiberghien (décret du 5janvier, J.O. du 8, @). Au fil du J.O. Administration une délégation interministérielle à l’aménagement et à la compétitivité des territoires a été créée par décret du 31décembre 2005 (n°2005-1791, J.O. du 1 er janvier p.24). Pierre Mirabaud est nommé délégué interministériel; Jean- Benoît Albertini est nommé directeur adjoint; Sylvie Esparre et Laurent Fiscus sont nommés directeurs. (Décrets du 4janvier 2006, J.O. du 5 janv. @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 218 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Joël Day (secrétaire général de l’Aspim) : «le lancement des OPCI est programmé au 2e semestre 2006» 17janvier 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW L’OPCI AU PARLEMENT Jurishebdo Immobilier: de façon générale, la profession est-elle satisfaite du texte fis- cal sur les OPCI de la loi de finances rectifi- cative? Joël Day: «oui, ce texte répond assez bien aux attentes de l’Aspim». JHI: il semble que le régime fiscal exclut les régimes particuliers comme le régime Malraux ou Robien. Pourquoi? J.-D. : «nous avons tout récemment ren- contré le ministère du logement à ce pro- pos. La plupart des SCPI Malraux sont aujourd’hui en dissolution et il ne devrait donc pas y avoir de difficulté particulière. Dans le cadre de l’adoption la loi «Enga- gement national pour le logement» qui doit être examiné à l’Assemblée nationa- le à partir du 18janvier, il est prévu d’adopter un nouveau régime d’investis- sement dit «Borloo populaire» Le Gouvernement s’est engagé à présenter sous forme d’amendement un dispositif permettant aux SCPI d’être incluses dans le régime Borloo. Le plafonnement des loyers peut d’ailleurs poser un problème de ren- dement aux investisseurs. Mais le régime fiscal des OPCI ne permet pas d’effectuer des investissements Borloo avec un OPCI, ce qui est regrettable. Il aurait fallu que le Logement comprenne mieux le mécanisme de l’OPCI. Nous continuerons donc à œuvrer pour que les OPCI puissent s’ouvrir aux investissements Borloo, par le biais d’une autre disposition législative». JHI: le texte de la loi de finances exclut de l’exonération des droits d’enregistre- ment les cessions de parts qui condui- sent une personne à détenir plus de 10% du fonds ou 20% pour une per- sonne morale. Pourquoi cette restriction? J.-D. : «c’est en effet un des problèmes qui subsistent. Nous avons découvert cet- te mesure dans la dernière analyse du texte, qui ne figurait pas dans le texte de la CMP… Cette mesure est probablement destinée à freiner la constitution de «fonds clubs». JHI: quand le règlement de l’AMF doit-il être publié? J.-D. : «nous souhaitons que le règle- ment de l’AMF soit publié le plus rapide- ment possible. Le lancement des pre- miers OPCI est en effet programmé pour le deuxième semestre 2006. Nous l’espé- rons pour le mois de mars prochain. C’est un travail important pour lequel la pro- fession est associée, mais nous ne sommes pas encore d’accord sur tous les points avec l’administration». JHI: faut-il encore d’autres textes? J.-D. : «pour que le dispositif soit com- plet, il faut encore que soient publiés un décret en Conseil d’Etat, qui reprendra certains éléments de l’ordonnance d’oc- tobre dernier et, sans doute, un décret simple» Après la parution du texte fiscal des OPCI le 31décembre 2005, le secrétaire général de l’Aspim nous livre ses impressions sur ce texte et précise le calendrier de création des OPCI. Foncia dénonce la fin programmée de la SCPI Dans unenote à l’attention des parlementaires, le groupe Foncia dénonce le choix fait par l’ordonnance du 13octobre 2005 d’interdire la création de SCPI après 2009. Pour Foncia, il s’agit de «faire la part belle à une famille de gestionnaires, les grands réseaux de la bancassurance, et à un type d’investisseurs plus attachés aux valeurs mobi- lières, au détriment de gestionnaires spécialisés et d’inves- tisseurs plus portés vers les supports immobiliers». En conclusion, après avoir dénoncé l’excès des critiques adres- sées aux SCPI, il estime nécessaire d’ouvrir l’alternative et de permettre aux deux formules de placement, OPCI et SCPI, de cohabiter. Et demande aux parlementaires de rati- fier l’ordonnance d‘octobre, en la modifiant. A suivre. Vers une ratification avec modi- fication C’est Philippe Marini qui a présenté l’amendement contentant le régime fis- cal des OPCI (JO déb. Sénat 20 déc. p.9907). Il en explique les motivations: le but est que les SCPI «évoluent dans un sens plus proche de ce que sont les actuels organismes de placement collectif en valeurs mobilières». Il en rappelle les caractéristiques: la valeur liquidative des OPCI repose sur des valeurs estimées, éta- blies par la société de gestion; le dépositai- re n’assure pas le contrôle de la valeur liquidative; les OPCI sont autorisés à s’en- detter dans la limite de 50% des actifs immobiliers non cotés. Il souhaite que, lors de la ratification de l’ordonnance du 13octobre 2005, le texte soit revu pour modifier les règles de transition de la SCPI vers l’OPCI, pour des questions d’équité entre porteurs de parts personnes physiques et personnes morales. Il propose, pour la transformation de la SCPI vers l’OCPI «qu’une double majorité soit requise, l’une pour le collège des personnes physiques, l’autre pour le collège des personnes morales, de telle sorte que la transformation de la SCPI s’opère en toute transparence et sans conflit d’intérêts entre les catégories de souscripteurs». Le rapporteur général explique le principe général: pour les Sppicav, régime fiscal identique à celui des sociétés immobilières d’investissement cotées, avec obligation de distribution de 85% des revenus et des plus-values. Transparence fiscale pour le porteur de part du fonds de placement immobilier. Imposition à hauteur des reve- nus distribués, imposition selon la fiscalité des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers, selon la nature des pro- duits. L’amendement a été adopté avec peu de réactions, seule une de Thierry Foucaud indiquant notamment que ce régime fiscal répondait à quelques exigences dont «la première est de tenir compte d’une ten- dance baissière en matière de prix de l’im- mobilier, qui risque d’influer sur le rende- ment des placements concernés» (p.9908). A l’occasion de l’examen par les sénateurs du texte de la CMP le 22décembre, Philip- pe Marini a confirmé qu’il souhaitait adop- ter quelques amendements sur les OPCI lors de la loi de ratification à venir, «afin d’apaiser les dernières préoccupations légi- times de certains porteurs de parts des actuelles SCPI» (JO Sénat 23 déc. p.10296). A suivre. A l’assemblée , c’est Gilles Carrez qui a défendu l’amendement relatif aux OPCI. Il l’a finalement retiré à la demande du ministre, mais de mauvaise grâce car il a fait remarquer que le texte juridique a été adopté par ordonnance, et le texte fiscal ne peut, du fait du retrait de l’amende- ment, qu’être examiné qu’une fois, en commission mixte paritaire (JO AN déb. 9 déc. p.8098).