JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 et 3
Responsabilité
Travaux de construction : la responsabilité du contrôleur technique
Délai décennal : un délai d’épreuve
Garantie de bon fonctionnement : les éléments dissociables
Contrat de construction
La clause de résolution de pleindroit
Urbanisme
L’analyse de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris) : primauté du régime des espaces boisés classés et référé liberté
AU PARLEMENT p. 4 et 5
La loi engagement national pour le logement à l’Assemblée nationale :
Vers un permis de louer
Le Borloo étendu à l’ancien
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 3 et 7
Au fil du J.O.
Nominations
La participation pour non-réalisation d’aires de stationnement
Le Crédit foncier signe une convention sur la maison à 100 000 euros
Selon Laforet, les prix baissent àParis
30 fédérations contre la directive services
RENCONTRES p. 8
Le Snal propose un nouveloutil d’aménagement : «l’Opaig»
Guy Marty (IEIF) : «l’avenir,c’est la valorisation des actifs
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Responsabilité Travaux de construction: la respon- sabilité du contrôleur technique Délai décennal: un délai d’épreuve Garantie de bon fonctionnement: les éléments dissociables Contrat de construction La clause de résolution de plein droit Urbanisme L’analyse de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris): primauté du régime des espaces boisés classés et référé liberté AU PARLEMENT p.4et5 La loi engagement national pour le logement à l’Assemblée nationale : Vers un permis de louer Le Borloo étendu à l’ancien REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.3et 7 Au fil du J.O. Nominations La participation pour non-réalisa- tion d’aires de stationnement Le Crédit foncier signe une convention sur la maison à 100000euros Selon Laforet, les prix baissent à Paris 30 fédérations contre la directive services Le permis de louer est sur les rails L e permis de louer est sur les rails. Sa création a été votée le 25janvier par le biais d’un amendement présenté par la commission des affaires économiques, avec des réserves du ministre mais plus sur les modalités que sur le principe. L’objectif affiché est de lutter contre les marchands de sommeil. Il fonctionnera de la façon suivante : la mise en location de tout ou partie d’un immeuble de plus de 30 ans devra être «précédée d'une déclaration d'intention de louer et de la délivrance d'un certificat de mise en location délivré par le maire de la commune concernée». Le texte précise que «le contrôle technique d'habitabilité [sera] effectué avec le concours d'associations agréées ou d'organismes agréés». Ce système est prévu dans les périmètres des zones urbaines sensibles, mais son champ d’application géographique pourrait évoluer dans la suite des débats (lire page5). Ce n’est pas la première fois qu’un tel système est évoqué. L’exemple belge est souvent mis en avant, mais la mesure a cette fois passé le cap de l’adoption en première lecture et devrait donc rentrer prochainement dans le droit positif. Selon Gérard Hamel, auteur de l’amendement, ce dispositif a «pour but d'assainir de façon déterminante le marché locatif privé d'immeubles de plus de trente ans». Cette innovation démontre l’insuffisance de portée pra- tique de la loi SRU qui imposait le bailleur à fournir un logement décent. Personne ne conteste l’objectif de la mesure : lutter contre la location de taudis à des prix exorbitants. La question est de savoir si ce permis de louer sera efficace pour y remédier. La sanction prévue est l’impossibilité pour le bailleur qui ne présenterait pas le certificat de mise en location de percevoir les allocations logements en tiers payant. Est-ce que cela sera suffisant ? A suivre. Le débat sur les 20% de logements sociaux, qui occupe une part très importante du temps des députés a abouti à l’adoption d’un amende- ment, admettant que les logements locatifs sociaux vendus à leurs occupants restent comptabilisés dans de quota pendant 5 ans. En revanche, de multiples amendements sur cette question ont été reje- tés. Notons aussi que le régime du Borloo populaire a fait l’objet d’un amendement pour l’étendre aux logements anciens. Le président du Snal, Dominique de Lavenère fait observer (lire page8) que la loi ENL va contribuer à aggraver l’empilement des mesures législatives, alors que les élus disposent déjà des outils néces- saires à la régulation du marché du logement. Le vote solennel de la loi à l’Assemblée doit intervenir aujourd’hui. Le marché va-t-il se retourner? Un premier signe est donné par les chiffres de Laforet (page 3), mais à suivre l’analyse de Guy Marty, il n’y a pas de risque de retournement (lire page8) pas plus en logement qu’en bureaux. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 220 31JANVIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRES p.8 Le Snal propose un nouvel outil d’aménagement : «l’Opaig» Guy Marty (IEIF): «l’avenir, c’est la valorisation des actifs» JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial 31janvier 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Travaux de construction ❑ Responsabilité du contrôleur technique (Cass. Civ. 3 e , 18janvier 2006, n°89, FS-P +B, cassation partielle) Une société de champagne avait fait construire des locaux industriels, des bureaux et des cuves. Or un accident avait eu lieu tuant une personne et en blessant grièvement une autre. La res- ponsabilité de l’architecte avait été rete- nue et celui-ci avait engagé un recours contre le bureau de contrôle. Alors que la cour d’appel avait rejeté la demande de recours en garantie, la décision est cassée «Vu l'article1382 du Code civil; Attendu que pour rejeter cette demande l'arrêt retient, d'une part, que, si les par- ticularités et les risques des installations ne devaient pas échapper à l'architecte, professionnel chargé de les concevoir, ils n'étaient pas d'une telle évidence qu'ils devaient s'imposer à la conscience d'autres intervenants à la construction, et, d'autre part, que la mission confiée au contrôleur technique ne vise que les aléas techniques, générateurs d'accidents corporels qui découlent d'un défaut dans l'application des dispositions législatives et réglementaires relatives à la sécurité des personnes, alors qu'aucune de ces dispositions n'a été violée; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'accident corporel dont avait été victime un ouvrier était dû à une erreur de conception du «cuvon» qui ne comportait pas de ventilation mécanique destinée à éviter l'accumulation de gaz méthane, et constaté que le contrôleur technique, investi d'une mission por- tant, notamment, sur la sécurité des personnes, avait examiné le «cuvon» sans formuler de réserves , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé; Par ces motifs; casse». Observations de Jurishebdo : la mission du contrôleur technique portait sur la solidité des constructions et la sécurité des personnes. Elle comportait la vérifica- tion des aléas techniques générateurs d’accidents corporels découlant d’un, défaut dans l’application des lois et règlements sur la sécurité des personnes. Or l’accident était dû à un défaut de conception. La cour d’appel avait fait une interprétation restrictive de la mission du contrôleur technique, mais la Cour de cassation considère que le contrôleur technique ne pouvait pas s’exonérer de sa responsabilité Délai décennal ❑ Un «délai d’épreuve» (Cass. Civ. 3 e , 18 janv. 2006, n°79, FS-P +B +R +I, rejet) La construction d’un parking avait donné lieu à réception en 1974. Des désordres sur les corbeaux constatés en 1981 avaient donné lieu après jugement en 1988 à remplacement. Or de nouveaux corbeaux avaient été affectés de désordres en 1997. Le syndicat des copro- priétaires avait engagé une nouvelle action, mais la cour d’appel a déclaré l’ac- tion irrecevable, ce que confirme la Cour de cassation: «Mais attendu que de nouveaux désordres constatés au-delà de l'expira- tion du délai décennal qui est un délai d'épreuve, ne peuvent être réparés au titre de l’article1792 du Code civil que s'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage où un désordre de même nature a été constaté et dont la réparation a été demandée en justice avant l'expiration de ce délai; qu'ayant, d'une part, constaté que les désordres survenus en 1997 affec- taient d'autres «corbeaux» que ceux qui avaient déjà été réparés au cours du pro- cès clos en 1988 et que les derniers «cor- beaux» au nombre de neuf avaient satis- fait au délai d'épreuve décennal, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes sur la qualification d'ouvrage, a souverainement retenu que les désordres dénoncés en 1997 s'analy- saient en des désordres nouveaux». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : en consé- quence, la Cour de cassation considère que doivent donner lieu à réparation des dommages qui se manifestent pendant le délai de 10 ans, mais que ceux qui ont passé le «délai d’épreuve» sans se mani- fester, ne donnent pas lieu à garantie, même s’ils existaient «en germe». Les auteurs du pourvoi soutenaient en effet que certains des corbeaux contenaient en germe une malfaçon, qui avait été constatée sur les premiers corbeaux, et qui était inéluctable sur les autres. Ils indiquaient que le dommage était cer- tain en son principe, comme inéluctable. La Cour de cassation ne les a pas suivis. Les corbeaux pour lesquels aucun désordre n’avait été signalé avaient donc passé le délai d’épreuve. Leur désordre ultérieur constituait donc un désordre nouveau, non garanti après l’expiration du délai Contrat de construction ❑ Clauses de résolution (Cass. Civ. 3 e , 18 janv. 2006, n°83, FS-P +B, cassation) Un appartement vendu en l’état futur d’achèvement avait été livré, mais les acquéreurs n’avaient pas versé le solde du prix. Le vendeur leur avait donc fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. La cour d’ap- pel avait rejeté la demande du vendeur de voir constater l’acquisition de cette clause, mais l’arrêt est cassé: «Vu l'article L.261-13 du Code de la construction et de l'habitation; […] Attendu que pour rejeter la demande, l’arrêt retient que le juge des référés a exactement apprécié, malgré les textes du code de la construction et de l'habita- tion invoqués par la société Marignan Habitat que l'exception d'inexécution de la convention opposée par les époux C.à la société Marignan Habitat apparaissait sérieuse au vu du constat d'huissier de justice du 15janvier 2004 relevant le défaut d'achèvement, des malfaçons et des non-conformités alors que les époux C.avaient engagé une instance au fond en responsabilité contractuelle de la société Marignan et séquestré la somme encore réclamée par le constructeur; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, dans le délai d'un mois du commande- ment, les époux C.avaient demandé la suspension des effets de la clause résolu- toire de plein droit, la cour n’a pas donné de base légale à sa décision». L’arrêt est donc cassé. 31janvier 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Observations de Jurishebdo : l’article L 261-13 du CCH réglemente les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement dans les contrats de construction. Elles ne produi- sent effet qu'un mois après la date de la sommation. Le débiteur peut demander un délai, s’il se libère dans les conditions prévues par le juge, la clause est réputée n’avoir jamais joué. Mais encore faut-il que le débiteur fasse cette demande. En l’espèce, le client avait engagé une action en responsabilité contractuelle, mais cela ne le dispensait donc pas de demander des délais, pour échapper à la rigueur de la clause résolutoire Garantie de bon fonctionnement ❑ Les éléments dissociables (Cass. Civ. 3 e , 18 janv. 2006, n°88 FS-P +B, rejet) A la suite d’un marché de travaux por- tant sur l’isolation extérieure d’un immeuble ayant donné lieu à désordres, la cour d’appel avait considéré que la pose de revêtement ne relevait pas de la garantie biennale, mais de la garantie de droit commun. La Cour de cassation le confirme: «Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la mise en place du revêtement, dont le produit employé et la technique mise en œuvre n’avaient entraîné aucune atteinte ou modification sur la surface existante, avait été réalisée sur un ouvrage déjà achevé , la cour d’appel en a exacte- ment déduit, que cette installation ne fai- sait pas l’objet de la garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans, laquelle ne concerne pas les élé- ments d’équipement dissociables adjoints à un ouvrage existant ». Observations de Jurishebdo : cet arrêt précise donc le champ d’application de la garantie de bon fonctionnement de l’ar- ticle1792-3 du Code civil. Seuls les élé- ments dissociables sont couverts par la garantie biennale. En sont exclus par exemple des blocs de cuisines équipées (Civ. 3 e , 20 fév. 1991, n°89-19649) ou des enduits de façade (Civ. 3 e , 22 oct. 2002, n°01-01539). L’arrêt rapporté est dans le même sens Il est rare qu’un référé-liberté soit introduit dans une matière concernant l’urbanisme, le référé-suspension allant plus volontiers de soi. Mais l’affaire portait ici sur le res- pect de la propriété privée face aux pou- voirs donnés à l’administration en vue de la réalisation de travaux publics. Les faits sont simples. La communauté d’agglomération du bassin d’Aurillac souhaitait réaliser des études de sous-sol dans une propriété pri- vée, afin de déterminer la possi- bilité d’y implanter un centre de stockage de déchets ultimes. Cette propriété privée était plan- tée d’arbres de différentes espèces, et son propriétaire refu- sait leur abattage. Pour mener à bien ses investiga- tions, la communauté d’agglo- mération avait préalablement reçu une habilitation par arrêté préfectoral, laquelle trouvait sa source dans une disposition législative (loi du 29décembre 1892). Elle autorisait la communauté d’agglomération à «effectuer des abattages, élagages et autres travaux» pour la réalisation des études. Or, la propriété était inscrite comme espa- ce boisé classé au plan d’occupation des sols . Ce régime, d’origine légale, pose comme principe l’interdiction de tout changement d’affectation ou de tout mode d’occupa- tion du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des espaces boisés. Tout abattage d’arbre doit être préalablement autorisé (Code urb. art. L 130-1 et s). La communauté d’agglomération ne déte- nait pas cette autorisation spécifique. C’est ainsi que l’affaire était portée devant le juge des référés par le propriétaire. La question était de savoir lequel des deux régimes était prédominant sur l’autre. Le requérant avait engagé une procédure de référé-liberté. Aussi, il devait également démontrer, avant que le débat ne porte sur le fond du problème, que l’administration portait une atteinte grave et mani- festement illégale à une liberté fon- damentale. En l’occurrence, la liber- té fondamentale en cause était la libre disposition de ses biens par un propriétaire. Le débat aurait également pu être initié par une demande de référé-suspension , à l’encontre non plus des agissements de la com- munauté d’agglomération, mais de l’arrêté préfectoral les autorisant. Dans ce cas, un écueil existait, à savoir l’obligation de pré- senter préalablement et dans le délai de recours contentieux une demande d’annu- lation dudit arrêté préfectoral. Cette exigence de l’existence d’une saisine préalable du juge du fond n’existe pas en matière de référé-liberté, ce qui rend son emploi plus aisé. En l’espèce le juge des référés a estimé que la communauté d’agglomération n’avait aucun droit pour procéder aux abattages d’arbres, malgré les dispositions de l’arrêté préfectoral les prévoyant, faute de détenir l’autorisation prévue dans le cadre du régi- me des espaces boisés classés. C.M. Primauté du régime des espaces boisés classés et référé-liberté (Conseil d’Etat, 8novembre 2005, M.B.M., req n° 286606 ) URBANISME L’analyse de Catherine Minot , étude Lacourte, notaires associés à Paris Le régime des espaces boisés prime le droit de l’administration d’effectuer des coupes ➠ le prix d’achat moyen à Paris des loge- ments anciens est en baisse en décembre selon Laforêt immobilier (les Echos, 27janvier). Le prix moyen de 5276 en novembre2005 est tombé à 4849 en décembre. Le réseau a réalisé en 2005 30000 transactions en 2005, pour un CA de 4,95milliards d’euros et 165millions d’euros d’honoraires. ➠ 30 associations (dont l’USH) se sont grou- pées pour écrire aux élus français du Parle- ment européen en leur demandant d'exclure les services sociaux et santé d'intérêt général (SSIG) du champ de la directive services . A suivre ➠ le Crédit foncier a signé le 27janvier une charte pour la «Maison aujourd’hui, la maison à 100000 » en région Auvergne avec des représentants de l’UNCMI et de la FPC en Auvergne et de l’OPAC du Puy-de-Dôme. Le montage financier peut donner lieu soit à une subvention de l’Anru de 10000 et une TVA à 5,5% (zones de renouvellement urbain), soit à un prêt social location-accession, soit enfin à une mise à disposition du terrain par la collectivité locale pendant la phase où l’accé- dant paie la construction. 31janvier 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL A L’ASSEMBLEE La loi ENL à l’Assemblée : de nombreux amendements adoptés En défendant sa motion de renvoi en commission (rejetée) le 19janvier, Jean- Yves Le Bouillonnec a indiqué qu’il propo- sait une révolution «qui est de recon- naître l'opposabilité du droit au loge- ment». Cela contraindrait les acteurs à construire pour répondre à la demande. Et il cite l’exemple de l’Ecosse qui s’est engagée dans cette voie. L’article 1 er , qui concerne la mobilisation des terrains publics, a été adopté avec modification. Après cet article, un amen- dement n°276 défendu par Martine Billard, visait à intégrer le label HPE aux actions publiques d'aides à l'investisse- ment relatives à l'habitat, mais il n’a pas été adopté. Ce 19janvier, le débat s’est largement poursuivi sur la question des 20% de logements sociaux. Jean-Pierre Brard stig- matise les «maires délinquants» qui n’ap- pliquent pas la loi SRU. Martial Saddier suggère que dans les communes de montagne (comme à Chamonix où le prix des logements atteint 10000ou 12000 euros le m 2 ) les com- munes puissent réserver une partie du ter- ritoire de leur commune pour la construc- tion de résidences principales (amende- ments 348 et 349), mais ils n’ont pas été adoptés, le ministre s’engageant toutefois à travailler sur cette question. ❑ Prescription des infractions d’ur- banisme L’article3 bis vise, rappelle Martine Billard, à «entériner l'existence, dès lors qu'elles ont plus de dix ans, de constructions frap- pées d'illégalité au regard du droit de l'ur- banisme». La députée conteste le principe de cet article au motif qu’elle «trouve grave d'écrire dans la loi qu'un acte illégal sera en tout état de cause amnistié au bout de dix ans». Michel Piron partage cet avis et déclare : «Je crains que les disposi- tions de cet article ne constituent une inci- tation à la construction de bâtiments sans permis de construire». Le président de la commission, Patrick Ollier, propose de sup- primer l’article à titre conservatoire et de poursuivre le débat en commission. L’ar- ticle3 bis a donc été supprimé. Rodolphe Thomas avait proposé (amende- ment n°328) de lutter contre les recours abusifs en obligeant le demandeur à consigner une somme fixée par le juge, mais il l’a retiré. Le rapporteur a indiqué que cette disposition aurait été contraire à la convention européenne des droits de l’homme. En revanche, l’article3 ter, qui réécrit l’ar- ticle L 480-13 du Code de l’urbanisme a été voté. Il prévoit que l’action en démoli- tion engagée devant un tribunal de l’ordre judiciaire doit être engagée deux ans maximum après la décision du juge administratif qui prononce la décision d’annulation du permis. L’article3 quater qui permet une annula- tion partielle d’un permis a aussi été voté, de même que l’article3 quinquies qui introduit un article L 600-6 dans le Code de l’urbanisme selon lequel le préfet peut engager une action en démolition quand le juge a annulé un permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation. Martine Billard a tenté de convaincre ses collègues de revenir sur l’article3 sexies qui encadre le droit de recours des associations , mais elle n’a pas été suivie. Cet article3 sexies modifie l’article L 142-1 du Code de l’environnement concernant l’intérêt à agir des associations agréées de défense de l’environnement. Il précise que ces associations doivent obtenir leur agré- ment avant la date de la décision qu’elles contestent pour être considérées comme justifiant d’un intérêt à agir. Le texte a donc été voté conforme au texte du Sénat. Jean-Yves Le Bouillonnec a ensuite défen- du un amendement pour encadrer les ventes à la découpe (n°107), mais il a été rejeté. En revanche, il a obtenu le vote d’un amendement (n°357) qui autorise les communes qui disposent d’un droit de priorité lors des biens mis en vente, de s’en prévaloir seulement sur une partie du bien vendu (article4). Un amendement 333 a été voté concer- nant les SEM. Il s’agit, explique Yves Simon, de permettre «à des sociétés locales placées sous le contrôle exclusif de collectivités locales de réaliser des opéra- tions d'aménagement sans être contraintes par les règles de mise en concurrence, conformément à la jurispru- dence communautaire du «in house». Dans la 3 e séance du 19janvier, à l’occa- sion du vote sur l’article4 quater (concer- nant la compensation pour les communes de l’exonération de TFPB) a eu lieu un débat, lancé par Francis Vercamer sur la dépollution des sites industriels en milieu urbain, destinés au logement social. Mais l’amendement a été rejeté en commission. ❑ Taxation des terrains construc- tibles L’article4 quinquies, qui concerne la majoration de taxe foncière pour les terrains constructibles non bâtis a été voté avec une modification (amendement n°42) qui permet au conseil municipal d’exonérer les terrains de moins de 500 m 2 (le Sénat avait prévu 1000 m 2 ). L’article4 septies vise le partage de la plus-value en cas de vente d’un terrain nu rendu constructible (taxe de 10% assi- se sur les 2/3 du prix de vente). Il a été adopté avec modifications, notamment une consistant à ce que «la taxe s'applique aux cessions intervenues après le 1 er octobre 2006 pour permettre aux com- munes qui ne souhaitent pas appliquer cette taxe de prendre une délibération contraire », comme l’indique le rappor- teur (amendement 368). L’article5 concerne la vente de loge- ments HLM aux occupants. L’amendement 674 élargit le champ d’ap- plication géographique de l’application de la TVA à 5,5% pour l’accession sociale, pour éviter les effets de seuil. Un amendement (n°46 rectifié) a porté de 20% à 35% la décote ou la surcote que peut pratiquer un bailleur HLM par rap- port au prix des domaines lorsqu'il vend un logement social à l’occupant. La discussion s’est poursuivie le 24janvier en présence, dans les tribunes, de l’abbé Pierre (2 e séance) Il s’en est suivi un débat houleux sur les logements locatifs sociaux avec diverses polémiques sur les maires et les politiques du logement des années passées… Dans la 3 e séance, Christine Boutin a défendu l’amendement n°400 rectifié visant à créer des SCI de capitalisation permettant au locataire d’un logement social d’en devenir propriétaire en ache- tant progressivement des parts de son habitation. Une fraction du loyer est affec- 31janvier 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL A L’ASSEMBLEE tée à l’acquisition des parts. Ces SCI seront créées par les organismes HLM. L’amende- ment a été adopté. Un autre amendement (n°50) vise à inci- ter les propriétaires de logements situés en ZFU à venir les habiter en les exonérant de taxe foncière pendant 5 ans. Jean-Yves Le Bouillonnec a défendu un amendement sur l’APL, mais il a finale- ment été déclaré irrecevable. L’article6 concerne le nouveau statut de l’Anah, qui devient Agence nationale de l’habitat. L’amendement 77 vise à étendre le champ d’application de la loi Meyer (art. L.444-2 du CCH) aux SCI familiales. Il a été adopté. ❑ Le Borloo étendu à l’ancien Rodolphe Thomas (Calvados) a défendu un amendement (n°686) pour porter à 45% la déduction forfaitaire sur les reve- nus fonciers concernant les «loyers sociaux». Il a été adopté avec le chaleu- reux soutien du ministre qui estime que la mesure aura des effets «massifs». Le ministère a précisé que cet amende- ment, qui supprime par ailleurs le «Besson dans l’ancien» qui était insuffisamment attractif, permettait donc de fixer à 45% la déduction pour les locations avec convention APL signée avec l’Anah, contre 30% pour les loyers intermédiaires et pourrait se cumuler avec la mesure fiscale concernant la remise en location des loge- ments vacants. En revanche, l’amendement 498 défendu par Rodolphe Thomas pour augmenter la faculté de déficit foncier pour le Borloo populaire n’a pas été adopté. Le débat s’est alors porté sur les avantages et les défauts de l’investissement Robien. Le 25janvier (1 e séance), et faisant écho à la présence, la veille, de l’abbé Pierre à l’Assemblée, Patrick Ollier a insisté: «ni le président de la République, ni Jean-Louis Borloo n’ont la moindre intention de remettre en cause l’article55 de la loi SRU». L’article7 ter concerne le bail dans le cadre d’une convention d’usufruit . il a été adopté. Martine Billard a tenté, mais sans succès de le faire modifier pour assurer plus de garantie à l’occupant pour retrouver un logement à l'issue de la convention (par exemple par un amende- ment n°261 rectifié indiquant que la trêve hivernale se serait appliquée à la fin de la convention). Par ailleurs, l’amendement n°54, qui visait à exonérer de droits de succession les immeubles locatifs pour lesquels l’héri- tier s’engage à maintenir le statut locatif pendant 9 ans, a été rejeté. L’article7 sexies qui permet au bailleur d’un local commercial de reprendre la partie habitation lorsqu’elle est inoccupée, a été voté avec un amendement (n°676) qui «complète ce dispositif en mention- nant l'hypothèse de la démolition d'un immeuble, dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain». Cet amende- ment, présenté par Jean-Yves Le Bouillon- nec, a été voté à l’unanimité. A noter, après l’article7 septies, le vote d’un amendement (n°410) qui consiste à supprimer l’exonération de taxe d’ha- bitation des logements vacants , après 5 ans d’inoccupation. L’adoption de cet amendement s’est faite contre l’avis du ministre. Jean-Louis Borloo y voit un amendement d’appel qui nécessite une réponse. Annick Lepetit a défendu un amendement (n°421) pour revenir sur la surface mini- male des logements loués aux étudiants. Le ministre lui a fait remarquer que le tex- te avait été abrogé par la loi sur les terri- toires ruraux et l’amendement, maintenu par la députée, a été rejeté. ❑ Vers un permis de louer Plusieurs amendements concernent cette question de l’institution d’un permis de louer. Ainsi Jean-Yves Le Bouillonnec a présenté un amendement (n°412) visant à instituer un permis de louer, et le rappor- teur un autre (n°55) qui institue un «certi- ficat de mise en location». Le ministre se déclare favorable au disposi- tif, tout en évoquant des éventuels risques d’engorgement et la crainte de créer un sentiment de défiance chez les proprié- taires, il prévoit de retravailler le dispositif pour la 2 e lecture. Le consensus se faisant jour sur ce thème, le débat s’est focalisé sur le champ d’application géographique de ce certificat préalable. C’est l’amendement de la commission (55, 2 e rectification), qui limite ce certificat aux ZUS, qui a été adopté, mais il pourrait donc être élargi lors de la navette. A suivre. L’article8 concerne le statut des orga- nismes HLM. Jean-Louis Dumont conteste le principe du recours aux ordonnances. L’amendement n°277 présenté par le ministre, concerne la réforme des SACI . L’objectif, indique Jean-Louis Borloo, vise: «l'augmentation du dividende social et la réorientation de leur activité, notamment au profit de l'accession sociale à la pro- priété, et donc sur une réforme des statuts et des modes de gouvernance». Il affirme que «l'ordonnance ne prévoira donc pas l'adossement du Crédit immobilier à un autre organisme». Chantal Robin Rodrigo (qui fut directrice de SACI) estime que l’objectif du Gouver- nement est de «capter les fonds propres» de ces sociétés. Quant à Charles de Cour- son (président de SACI) se dit choqué par l’amendement du Gouvernement. Il indique par exemple qu’il est inconstitu- tionnel de solliciter une ordonnance par voie d’amendement. Le ministre précise qu’«il a été proposé qu'un tiers des résultats soit consacré aux missions sociales ou très sociales, avec un minimum de 50millions par an et une contribution à l'ANAH en 2006». L’amendement 277 rectifié a été voté. Dans la 2 e séance du 25janvier, l’article8 bis, qui permet aux SEM de louer en meublé des logements aux étudiants , a été voté. Un amendement n°424 a été voté pour, selon le rapporteur, «encourager la vente de logements sociaux à leurs locataires en défiscalisant l'activité de syndic des HLM». Il en est de même notamment d’un amen- dement n°409 qui autorise les organismes HLM à vendre des immeubles en état futur d'achèvement. Patrick Ollier a présenté un amendement (645, 4e rectif.) pour instituer un guichet unique de l’accession sociale à la pro- priété… et permettant le décompte des logements sociaux vendus à leurs occu- pants de conserver leur statut de loge- ments locatifs sociaux au regard de l’ar- ticle55 de la loi SRU. Amendement que Jean-Yves Le Bouillonnec juge scandaleux, mais qui a été voté après moult débats. En revanche, l’amendement 11 qui visait à faire passer l’analyse du quota de 20% du niveau de la commune au niveau de l’EP- CI, a été rejeté. A suivre 31janvier 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17 janv. 2006 AN p.520 n°46448 Jean-Louis Dumont, PS, Meuse Transformation de SA d’HLM Logement L’apport d’actions d’une SA d’économie mixte loca- le dans le cadre d’une augmentation de capital d’une SA d’HLM en vue de leur fusion étant projeté sur la stricte base des valeurs comptables, sans réévaluation d’aucune sorte, ne soulève aucune dif- ficulté de droit. Il n’est pas nécessaire de transfor- mer au préalable la SAEML en SA d’HLM. 17 janv. 2006 AN p.523 n°68036 Francis Delattre, UMP, Val-d'Oise Dépenses de rénovation des ascenseurs Emploi Avant les travaux, il est utile de se rapprocher d’un bureau d’experts spécialisés. Dans cer- tains cas, les améliorations obligatoires peu- vent être apportées par des dispositifs simples. Les propriétaires sous condition de ressources peuvent obtenir des subventions de l’Anah. Le député déplorait le coût important des tra- vaux. 17 janv. 2006 AN p.523 n°69478 Jean-Louis Dumont, PS, Meuse Vente de logements sociaux et décompte des 20% Emploi Le Gouvernement n’entend pas revenir sur l’obligation pour les communes de plus de 3500 habitants de disposer de plus de 20% de logements locatifs sociaux. 2 amendements permettant d’inclure soit temporairement soit définitivement les logements sociaux ven- dus dans le décompte de logements sociaux ont été présentés au Sénat, mais rejetés. Le député déplorait le fait que la vente d’un logement social par un bailleur HLM lui fasse perde la qualité de loge- ment social au sens de l’article55 de la loi SRU (lire cependant p. 5). 17 janv. 2006 AN p.526 n°75719 Pierre Lang, UMP, Moselle Colonnes montantes EDF Emploi Le règlement de copropriété détermine les par- ties communes et les parties privatives. Il peut prévoir que les colonnes montantes sont des parties privatives, communes, ou qu’elles res- tent la propriété d’EDF et de GDF. La charge de remise en état ou de mise en conformité des colonnes montantes appartient à celui que le règlement désigne comme propriétaire. Dans le silence des titres, les colonnes montantes sont réputées appartenir aux parties communes. 17 janv. 2006 AN p.526 n°77467 Marie-Hélène des Esgaulx, UMP, Gironde Frais de rédaction des états des lieux Emploi S’il est réalisé par huissier, l’état des lieux donne lieu à partage des frais, en cas d’accord pour recourir à l’huissier ou en cas de refus d’une partie de recourir à l’état des lieux contradictoire. En dehors de ces cas, l’état des lieux ne peut donner lieu à aucune facturation partagée , mais chaque partie eut se faire représenter à ses propres frais, par tout man- dataire de son choix pour l’établissement d’un état des lieux contradictoire. Autrement dit le bailleur qui confie l’établisse- ment de l’état des lieux à un gérant ne peut pas demander que les frais soient partagés. 17 janv. 2006 AN p.593 n°79388 Alain Moyne-Bres- sand, UMP, Isère Taxe de séjour et héber- gement gratuit Tourisme Le paiement d’une taxe de séjour ou d’une taxe de séjour forfaitaire n’est pas exigible dans le cas où le propriétaire met à disposition à titre gracieux son logement. Réf de textes: art. L 2333-26 du CGCT. 17 janv. 2006 AN p.597 n°77342 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Deux parcelles: préemp- tion partielle? Equipement L 2213-2-1 du Code de l’urbanisme autorise le titulaire du droit de préemption à ne préemp- ter que la partie de l’unité foncière comprise dans le périmètre du droit de préemption. Mais le propriétaire peut exiger de la commune qu’elle préempte l’ensemble de l’unité foncière. 19 janv. 2006 Sénat p.163 n°16083 Gérard Longuet, UMP, Tenue du fichier immobilier Economie L’informatisation de la tenue du fichier immo- bilier par la conservation des hypothèques a donné lieu à une réflexion sur la refonte de l’organisation des services. Une politique qui se traduit par l’assurance d’une délivrance dans le délai de 10 jours des renseignements hypothécaires et la réduction à un niveau his- toriquement bas des délais de publication. 19 janv. 2006 Sénat p.168 n°19662 Bernard Angels, PS, Val-d'Oise Sécurité électrique des bâtiments d’habitation Emploi Le nombre de décès imputables à des chocs électriques dans un logement serait de moins de 100 par an. Le nombre d’incendies ayant pour origine un incident électrique représen- terait 1/5e des incendies d’habitation. Des chiffres utiles avant l’adoption dans la loi ENL du diagnostic élec- trique obligatoire dans les ventes de logements Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 31janvier 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Justice : Hervé Machi , magistrat, est nommé conseiller pour les affaires civiles au cabinet du garde des sceaux (Arrêté du 11janvier 2006, J.O. du 19janvier, @). Administration Léonard Bernard de la Gatinais, procureur général près la cour d'appel de Poitiers, est nommé directeur des services judiciaires (décret du 18janvier 2006, J.O. du 19, @). Institut Gabriel de Broglie est élu chancelier et Pierre Messmer chancelier honoraire de l’Institut de France. Pierre Mazeaud est élu à l’Académie des sciences morales et politiques (Décrets du 20janvier 2006 por- tant approbation d’élections à l’Institut de France, J.O. du 21janvier p.1021). Au fil du J.O. Loi ou règlement? Signée de Pierre Mongin, directeur de cabi- net du Premier ministre, une circulaire rela- tive au respect des articles34 et37 de la Constitution adressée aux ministres les enjoint à ne pas proposer de projets de loi comportant des dispositions qui relèvent du domaine réglementaire, ou a fortiori, qui n’ont pas de portée normative (Circulaire du 19janvier 2006, J.O. du 20janvier, @). Conventions collectives ➠ Pr omotion-constr uction : un avis relatif à l’extension de l’accord du 10novembre 2005 sur la formation professionnelle a été publié au J.O. du 20janvier 2006 (p.930). L’arrêté du 11janvier 2006 étend l’avenant n°20 du 10novembre 2005 sur les salaires minima (J.O. du 21 janv., p.1024). ➠ Gar diens, concier ges et employés d’im - meubles : il est envisagé l’extension de l’un accord départemental (Alpes-Maritimes) du 9novembre 2005 sur la prime d’an- cienneté . (J.O. du 20janvier, p.931). Aires de stationnement Les montants indexés de la participation pour non-réalisation d’aires de stationne- ment ont été fixés par circulaire. - Pour les délibérations de conseils munici- paux intervenues avant le 15décembre 2000, le montant plafond actualisé de la participation est de 11483,07 € , pour la période du 1 er novembre 2005 au 31octobre 2006. - Pour les délibérations de conseils munici- paux postérieures, le plafond est de 13808,34 € pour la période du 1 er novembre 2005 au 31octobre 2006. (Circulaire UHC/DU 3 n°2005-73 du 14novembre 2005 relative à la revalorisation annuelle de la par- ticipation pour non-réalisation d’aires de stationne- ment, Bull. Off. min. équip. 10 déc. 2005 p.74). IRL Après leur publication par l’INSEE, les valeurs de l’indice de référence des loyers ont été publiées au J.O. (17janvier p.645 et22 janvier, p.1114). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 220 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s PROFESSIONNELS ➠ Pierres d’or : Philippe Zivkovic, BNP Paribas Immobilier a été élu Pierre d’or, du professionnel de l’année 2006. Une cérémonie organisée ce 25janvier par la rédaction d’Expertise Pierre. qui a égale- ment distingué les professionnels suivants, en leur remettant une Pierre d’or. Utilisa- teurs: Philippe Amiotte, Danone; Promo- teurs: Clive Llewellyn, HRO; Programmes: CBX - la Défense; Commercialisateurs: Antoine Derville, CB Richard Ellis; Asset, property, facility managers: François Pochard, Ixis Aew Europe; Investisseurs: Pierre Vaquier, Axa Reim France; Mana- gers: Alain Dinin, Nexity. ➠ ORIE: nouveau président Christopher Holloway (Capital & Conti- nental) a été élu président de l’Observa- toire Régional de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Il succède à Robert Waterland. ➠ Simi 2006: 29-30 novembre et 1 er décembre au Palais des Congrès, sur encore plus d’espace Jean-Huges Morel, délégué général du Simi, qui se réjouit de constater que 17% des 8500 visiteurs du Simi sont des utilisa- teurs et que 87% sont décisionnaires dans la prise de décision immobilière, a annoncé que le prochain Simi se tiendrait également sur 3 jours cette année (29, 30novembre et 1 er décembre) sur un espa- ce agrandi. 31janvier 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES Le Snal organisait le 20janvier une réunion pro- fessionnelle sur la réforme des autorisations d’urbanisme et les concessions d’aménagement en ZAC. Etat des lieux. Brigitte Phémolant (DGUHC) rappelle que l’or- donnance du 8décembre 2005 qui réforme les autorisations d’urbanisme ne rentrera en vigueur qu’après la parution du décret et pas avant le 1 er janvier 2007. Voici les grandes lignes de la future réglementation. Si les pouvoirs publics ont eu la volonté de réduire le nombre d’autorisations, cela ne signi- fie pas une réduction du contrôle de l’adminis- tration. Brigitte Phémolant indique qu’aucun élu ne voulait diminuer les contrôles! Alors que les opérateurs critiquaient l’incertitude des délais pour obtenir les permis, les délais d’instruction seront garantis. Le projet de décret fixe un délai de base: 1 mois pour la déclaration préalable, 2 mois pour le permis de construire une maison individuelle et 3 mois pour les autres permis de construire. L’adminis- tration disposera d’un mois pour indiquer si un délai plus important est nécessaire (consultation de l’ABF, de la CDEC…). A défaut, le délai de base s’applique. Pour les pièces complémentaires , l’adminis- tration disposera d’un mois pour les demander. Passé ce délai, elle ne pourra plus y procéder. La liste des pièces complémentaires sera fixée de façon exhaustive. Le certificat de conformité est supprimé, il laisse place à une déclaration d’achèvement des travaux. Le constructeur s’engage: il déclare avoir effectué les travaux conformément au per- mis de construire. Pour le permis de démolir , il sera exigé dans les communes considérées comme comportant des secteurs à enjeux (sites, ZPPAUP…). Dans les autres communes, les communes pourront déci- der de l’installer. Il faudra donc se renseigner à la mairie pour savoir si l’obligation de permis de démolir a été instaurée. Le certificat d’urbanisme aura une durée de vali- dité de 18 mois. Le certificat d’information ne comportera plus l’état des réseaux dans le sec- teur. Quant au retrait, Brigitte Phémolant indique que l’ordonnance qui devait harmoniser les conditions de retrait n’a pas été prise dans les délais, le Gouvernement n’est donc plus habilité à légiférer par ordonnance sur ce sujet. Il existe donc deux régimes de retrait? Un pour les auto- risations tacites, qui relève de la loi de 2000, l’autre pour les autorisations expresses, qui peut être modifié par décret. Quant au contenu du volet paysager , son Le Snal propose un nouvel outil d’aménagement : l’«opaig» Pour Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’Epargne: «l’avenir, c’est la valorisation des actifs» Sous le titre «les diagnostics immobiliers 2006», l’IEIF a dressé ce 24janvier sous la houlette de Guy Marty, un panorama passionnant de la situation des marchés de l’immobilier en ce début d’année. Le directeur de l’IEIF part du constat que le monde croule sous les liquidités. Ce qui a changé, explique-t-il, c’est que le stock d’épargne est devenu un acteur. Prenant l’exemple d’Alcatel, il relè- ve également que les entreprises ne délocalisent pas mais qu’elles externalisent. Les pays d’Amé- rique du nord et d’Europe sont en train d’arrêter de produire. Mais il en résulte que la volatilité de l’emploi diminue. Cela s’est vérifié aux Etats-Unis depuis 4 ou 5 ans, et cela commence à se voir en France. En conséquence, affirme Guy Marty, l’avenir de nos pays, c’est la valorisation des actifs. Il ne faut donc plus parler de bulle financière ou d’inflation. Pierre Schoeffler, président S&Partners, après une brillante analyse des marchés donne son point de vue sur la composition d’un portefeuille d’actifs à risque minimum pour 2006: 27% de bureaux, 1% de logements, 6% d’actions SBF et 66% de TME. Il considère qu’actuellement, les marchés bureaux sont encore assez sous-évalués. Quant au logement, il est «mieux valorisé mais pas suréva- lué». Philippe Tannenbaum (EuroHypo) met l’accent sur le fait que la crise des retraites a généré des flux vers l’immobilier. Alors que les petits fonds de pension n’investissaient pas dans l’immobilier, ils sont passés à une allocation d’actifs de 10%. L’analyste estime qu’en 2006, l’allocation en fonds de fonds va progresser et passer de 2% à 10%, ce qui représente des milliards. En conclusion des travaux, Guy Marty rappelle l’importance de la baisse des taux qui à elle seule pourrait expliquer totalement la hausse des prix du logement. Il insiste sur le fait que le marché est en position acheteur et qu’il y a aujourd'hui trop de capitaux par rapport aux endroits où ils peu- vent s’investir et enfin que la part de l’immobilier dans les allocations d’actifs est en hausse. En conséquence, les actifs se valorisent. Pour le logement, Guy Marty est net: «il n’y a aucun risque endogène qu’il y ait un accident». Même en cas de décision politique inadaptée, la pression démographique est telle qu’elle jouera en «force de rappel». Quant au bureau, il observe que le marché est reparti sur une absorption nette positive, donc sur une réduction du stock. Il met en parallèle les évolutions de création d’em- plois de bureau et de construction de bureau et observe qu’en 2004-2005, on est en période de création d’emplois de bureau et donc que la phase de baisse de loyer est en passe de s’achever. Prochain colloque de l’IEIF: le mardi 25avril 2006. contenu n’est pas encore arrêté. Il n’existe aujourd’hui que pour le permis, mais les pou- voirs publics souhaitent en faire un document d’insertion dans l’environnement, mais qui ne donne pas lieu à contestation sur des questions de pure forme. Le permis d’aménager sera valable deux ans, délai pouvant être prorogé d’un an. Sur la question de la suspension du délai de validité d’un permis en cas de recours, il est précisé qu’il s’agit bien juridiquement d’une sus- pension et non d’une interruption qui aurait fait courir un nouveau délai. Sur la question des recours abusifs , Brigitte Phémolant indique que la voie est étroite car la France a déjà été condamnée par la CEDH qui reconnaît le droit de recours. Quant à la faculté d’ annulation partielle , désormais autorisée, Brigitte Phémolant indique qu’il faudra que le constructeur la demande, faute de quoi, le juge ne le décidera pas de lui-même. Le président du Snal, Dominique de Lavenère, propose la création d’un nouvel outil , l’opéra- tion d’aménagement d’intérêt général (Opaig). Il s’agit de créer un instrument d’aménagement plus complet que le lotissement, car «le lotisse- ment est surtout un instrument de division fon- cière. Il serait d’intérêt général, car il pourrait intégrer des équipements collectifs à rétrocéder à la collectivité». A propos de la taxe de 10% des 2/3 du prix de vente des terrains devenus constructibles, que la loi ENL met en place, Dominique de Lavenère fait observer que, en cas d’expropriation, la com- mune va ainsi toucher une partie du prix du ter- rain qu’elle aura exproprié! Le président du Snal déplore que cette loi aggra- ve l’empilement des textes de loi et il considère que les élus disposent déjà des outils pour régu- ler le logement. Et de craindre que les élus de prennent pas les dispositions qui s’imposent en raison de la complexité des textes. Il pronostique par ailleurs une raréfaction des terrains, d’autant que nous allons approcher de périodes électo- rales, peu propices aux décisions d’aménage- ment…