Jurisprudence récente
p. 2 à 4
Copropriété
Privilège du syndicat : en cas de vente seulement
Pouvoir du syndic : autorisation de saisie immobilière
Contrat de vente
Clause de dédit : pas de réduction de l’indemnité
VEFA : clause d’exonération des vices apparents
Contrat d’entreprise
Obligation de conseil de l’entrepreneur : le cas de l’acoustique
Baux d’habitation
Congé pour vente : trop de précipitation nuit
Protection possessoire : deux locataires pour un parking
Baux commerciaux
Locaux monovalents aux Galeries Lafayette
Actualite p. 5 et 8
Nexity sonde les Français sur le logement
Christine Carbonnel (avocat, Clifford Chance) commente une décision du TA de Nancy sur l’urbanisme commercial
Au parlement p. 5
Au Sénat : loi sur les parcs naturels
A l’Assemblée : lutte contre la discrimination
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations, Sur votre agenda
Analyse p. 8
La chronique de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris)
Pas de préemption précipitée !
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Copropriété Privilège du syndicat: en cas de vente seulement Pouvoir du syndic: autorisation de saisie immobilière Contrat de vente Clause de dédit: pas de réduction de l’indemnité VEFA: clause d’exonération des vices apparents Contrat d’entreprise Obligation de conseil de l’entrepre- neur: le cas de l’acoustique Baux d’habitation Congé pour vente: trop de précipi- tation nuit Protection possessoire: deux loca- taires pour un parking Baux commerciaux Locaux monovalents aux Galeries Lafayette ACTUALITE p.5et8 Nexity sonde les Français sur le logement Christine Carbonnel (avocat, Clifford Chance) commente une décision du TA de Nancy sur l’urbanisme commercial AU PARLEMENT p.5 Au Sénat: loi sur les parcs naturels A l’Assemblée: lutte contre la dis- crimination REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations, Sur votre agenda La Cour des comptes épingle le 1% D ans son rapport au Président de la République, la Cour des comptes a consacré un chapitre sur la participation des employeurs à l’ef- fort de construction. Elle indique d’emblée que la réforme de 1998 a créé de nouveaux produits ouverts à tous les salariés et a abouti «faute de hiérarchisation des priorités, de choix clairs et d’évaluation des pro- duits créés, à une situation confuse et complexe». Lors de ce tournant de 1998, qui s’est manifesté par la conclusion d’une convention quinquen- nale, l’Etat renonçait à prélever des fonds sur le 1%, et exigeait du 1% qu’il retrouve une «utilité sociale», d’où des nouveaux produits, dits «à droits ouverts» c’est-à-dire déconnectés de la cotisation de l’entreprise. Or la Cour constate que le développement des conventions «n’a pas contribué à la qualité des normes de droit», et que «nombre de disposi- tions conventionnelles et de pratiques contredisent des textes législatifs et réglementaires toujours en vigueur». Et de conclure «une remise en ordre est donc nécessaire». Par ailleurs, le rapport indique que la diversi- té croissante des modalités d’emploi des ressources du 1% engendre une incertitude sur les publics visés ou les finalités du dispositif: faut-il aider les publics en difficulté, les salariés aux revenus modestes, ou inter- médiaires? Les nouveaux produits ont connu un réel succès (1,5milliard d’euros engagés en 2004 au titre du Loca-Pass), mais cette montée en charge rapide «n’est pas en soi la preuve d’une utilité sociale, mais peut- être simplement l’effet des avantages offerts». Exemple : le prêt Pass tra- vaux a des conditions d’octroi très souples qui «laissent une place proba- blement trop large aux effets d’aubaine» (p.317). Quant aux prêts à l’ac- cession, le rapport estime qu’il conviendrait de les réorienter vers les sala- riés les plus modestes, par exemple pour ceux qui quitteraient le parc social pour un logement en accession (p.320). A propos de la gouvernance, et relatant la création de la Foncière Loge- ment et la réforme des sociétés d’HLM, qui a permis aux CIL d’en devenir actionnaires de référence, le rapport juge que le 1% a obtenu en peu d’années la pérennisation et le renforcement de son pouvoir sans que l’Etat compense ces concessions par des contreparties en termes d’orien- tations et de contrôle (p.322). La Cour préconise une clarification des rôles entre l’Anpeec et l’UESL, l’Anpeec devant se recentrer sur son rôle de contrôleur. La Cour considère qu’il y a encore trop de collecteurs et elle donne en conclusion une série précise de recommandations, par exemple sur le suivi des réservations locatives. A suivre. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 222 28FEVRIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ANALYSE p.8 La chronique de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris) Pas de préemption précipitée! JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine au Mipim, retrouvez-nous sur le stand Expertise Pierre 28février 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Privilège du syndicat ❑ En cas de vente seulement (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2006, n°222 FS-P +B +I, rejet) La Cour de cassation précise le champ d’application du privilège du syndicat des copropriétaires de l’article2103 du Code civil: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Gre- noble, 30juin 2004), que le syndicat des copropriétaires […], créancier de charges de copropriété contre la SCI Jacques Cœur (la société), qui avait été mise en liquidation judiciaire alors qu'elle était propriétaire d'un lot, a déclaré sa créance à titre privilégié entre les mains de M.B., liquidateur judiciaire; Attendu que le syndicat des coproprié- taires fait grief à l'arrêt d'admettre la créance pour partie à titre chirographaire alors, selon le moyen, que les syndicats de copropriétaires sont dispensés de la formalité d'inscription du privilège dont ils bénéficient sur l'immeuble pour garantir le paiement de leur créance de charges et travaux; qu'en admettant pourtant à titre seulement chirographai- re la créance du syndicat des coproprié- taires au motif que le privilège dont il disposait n'était pas opposable à M.B., tiers à la relation existant entre la société Jacques Cœur et le syndicat, dès lors qu'il n'avait pas fait l'objet d'une inscription, la cour d'appel a violé l'article2107 du Code civil; Mais attendu que le privilège immobi- lier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s'exerce qu'en cas de vente du lot de copropriété ; que par ce motif de pur droit substitué à celui critiqué, l'arrêt se trouve légalement justifié». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : ainsi que l’indique Jacques Lafond (Code de la copropriété Litec, §n°1632) le privilège spécial du syndicat ne peut entrer en jeu qu’en cas de vente du lot, ce qu’indique ici expressément la Cour de cassation. Or le lot peut faire l’objet de mutations dans d’autres cas. Le syndicat a donc intérêt à inscrire son hypothèque légale pour ces autres hypo- thèses Pouvoir du syndic ❑ Autorisation de saisie immo- bilière (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2006, n°224, FS-P +B +I, cassation) Pour pouvoir engager une action en sai- sie en vue de la vente d’un lot à l’égard d’un copropriétaire débiteur, le syndic doit requérir une autorisation de l’assem- blée. Mais il ne suffit pas d’une autorisa- tion donnée à titre général: «Vu l'article55 du décret du 17mars 1967; Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assem- blée générale; qu'une telle autorisation n'est pas nécessaire pour la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'ex- ception de la saisie en vue de la vente d'un lot; Attendu, selon l'arrêt attaqué […], que M me T., propriétaire de lots dans un grou- pe d'immeubles en copropriété, a été condamnée par arrêt du 21février 2000 à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges; que le syndic a poursuivi l'exécution de cet arrêt par une saisie immobilière de ses lots; Attendu que pour dire que le syndic était autorisé à mettre en œuvre cette voie d'exécution, l'arrêt retient que par une décision de l'assemblée générale du 13novembre 1998, les copropriétaires ont donné pouvoir à ce syndic d'engager la procédure de saisie immobilière à l'en- contre des copropriétaires débiteurs qui ne se seraient pas acquittés de leurs charges suite aux condamnations rendues et qu'à la date de cette assemblée, cette copropriétaire était débitrice de charges; Qu'en statuant ainsi, alors qu' une assemblée générale ne peut, par anticipation et par une décision générale pouvant s'appliquer à toute condamnation, autoriser un syndic à engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire non désigné , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il appar- tient donc au syndic de solliciter de l’as- semblée une autorisation pour engager la procédure de saisie à l’encontre d’un copropriétaire nommément désigné. C’est une décision rigoureuse Clause de dédit prévue dans une vente ❑ Pas de réduction de l’indemnité (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2006, n°231, FS-P +B, rejet) Une «promesse de vente sous seing pri- vé» prévoyait qu’une somme resterait acquise au vendeur si les acquéreurs renonçaient à acquérir. Les acquéreurs n’ayant pas donné suite, ils étaient assi- gnés par le vendeur en versement de l’idemnité prévue au contrat. Etant condamnés à payer, ils soutenaient que s’agissant d’une vente ferme, l’indemnité devait s’analyser en clause pénale, sus- ceptible d’être minorée en cas d’excès. La Cour de cassation ne les a pas suivis: «Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente sous seing privé précisait que les acquéreurs s'engageaient à verser un acompte sur le prix de vente de 140000francs dans un délai maximum de 19 jours et le solde au plus tard le 29mars 1987 devant un notaire et qu'en cas de renonciation de leur part, les fonds versés resteraient la propriété du vendeur, celui-ci étant tenu en cas de renonciation lui incombant de payer le double de cette somme, la cour d'appel, qui a retenu, par une interprétation sou- veraine des termes du contrat que leur ambiguïté rendait nécessaire, que cette somme constituait une indemnité mise à la charge des acquéreurs en application de l'article1590 du Code civil pour leur permettre de se libé- rer de leur engagement , et qui n'a pas fait application de l'article1153-1 du Code civil, en a exactement déduit qu' il ne s'agissait pas d'une clause pénale susceptible de minoration , que l'in- demnité n'était pas réductible et que les intérêts moratoires couraient à compter de l'assignation introductive d'instance». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le contrat était ambigu. Il prévoyait une indemnité dans le cas où l’acquéreur renoncerait à acheter. L’article1590 du Code civil per- met de prévoir que l’acquéreur perd son indemnité s’il se dédit et que le vendeur doit verser le double s’il renonce à 28février 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE vendre. Mais l’acquéreur voulait qualifier la disposition du contrat de clause pénale pour pouvoir demander sa réduction. La jurisprudence avait déjà indiqué pour les promesses unilatérales que l’indemni- té d’immobilisation n’a pas à être réduite en considération de la durée effective de l’immobilisation du bien (Civ. 3 e , 10 déc. 1986, JCP, 87, II, 20857) ou qu’il n’y a pas lieu de la réduire s’il est établi que le pré- judice n’existe pas par exemple parce que le vendeur a renoncé à vendre (Civ. 1 e , 5 déc. 1995, Bull. Civ. I, n°452). Mais il s’agissait ici, selon la qualification retenue par la cour d’appel et confirmée par la Cour de cassation, d’une vente sous seing privé, et non d’une promesse unilatérale. L’indemnité devait être quali- fiée d’indemnité relevant de l’ar- ticle1590, c’est-à-dire en faculté de dédit, qui n’ouvre pas droit à réduction, contrairement à la clause pénale. Un arrêt plus ancien avait déjà considéré que la clause de dédit n’est pas susceptible de réduction (Cass. Com. 14 oct. 1997, n°95- 11448). L’arrêt rapporté le confirme VEFA ❑ Clause d’exonération des vices apparents (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2006, n°193, FS-P +B +I, rejet) Cette décision traite de la portée d’une clause d’exonération de garantie dans un contrat de vente en l’état futur d’achève- ment, à propos des vices apparents. L’ar- ticle1642-1 du Code civil indique que «le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de posses- sion par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents». Est-il pos- sible de prévoir dès la conclusion du contrat que le vendeur est déchargé de vices apparents, après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la plus tardive des deux dates, réception et prise de posses- sion par l’acquéreur? La cour d’appel avait jugé que la loi l’interdisait, solution confirmée en cassation: «Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions de l'ar- ticle1642-1 du Code civil ne permettaient à l'acquéreur de décharger le vendeur de la garantie des vices apparents qu'après l'expiration du délai d'un mois prévu par ce texte, la cour d'appel a pu en déduire, sans trancher de contestation sérieuse, que la clause de décharge figurant à l'acte de vente , ayant été souscrite à une époque où l'acquéreur ne pouvait appréhender la situation puisque l'im- meuble était en construction, consti- tuait une renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie des vices apparents , contrevenait aux dispositions claires et d'ordre public de cet article, et devait être réputée non écrite ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion est très nette, elle interdit au ven- deur d’insérer dans le contrat de vente une clause limitant le droit de l’acqué- reur à se prévaloir des vices apparents à l’issue du délai d’un mois suivant la réception ou la prise de possession Obligation de conseil de l’entrepreneur ❑ Le cas de l’acoustique (Cass. Civ. 3 e , 15 fév. 2006, n°188, FS-P +B, cassation) Un maître d’ouvrage avait décidé d’arrê- ter des travaux qu’il avait confiés à un entrepreneur, en ayant recours à un architecte pour la maîtrise d’œuvre, devant l’ampleur de travaux d’isolation acoustiques à mettre en œuvre. Les pré- conisations de travaux résultaient d’un rapport demandé par l’entrepreneur et l’architecte. La cour d’appel avait considéré que l’en- trepreneur n’était pas tenu d’un devoir de conseil dans le domaine acoustique, mais l’arrêt est cassé: «Vu l’article1147 du Code civil, Attendu que pour débouter la société, maître de l'ouvrage, de ses demandes et la condamner à payer à la société P.diverses sommes, au titre de travaux réalisés et de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le maître de l'ouvrage n'avait pas fait connaître à la société P.les contraintes particulières d'isolation acoustique propres à l'exploitation d'un «pub », et que cette entreprise n'était pas tenue, dès lors qu'un maître d'œuvre avait la charge de la conception des tra- vaux, de donner des conseils dans un domaine, celui de l'isolation acoustique, échappant à sa spécialité; Qu'en statuant ainsi, alors qu 'il apparte- nait à l'entrepreneur de se rensei- gner, même en présence d'un maître d'œuvre, sur la finalité des travaux qu'il avait accepté de réaliser, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs; casse». Observations de Jurishebdo : une déci- sion sévère pour l’entrepreneur. La pré- sence de l’architecte ne saurait l’exonérer de son devoir de conseil à l’égard de son client, quand bien même l’objet du conseil, l’isolation acoustique en l’occur- rence, ne relève pas de sa spécialité Congé pour vente ❑ Trop de précipitation nuit (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°173, FS-P +B, cassation) Un bailleur avait délivré un congé pour vente et, trois semaines plus tard, assigné le locataire pour obtenir la validation du congé. La cour d’appel avait validé le congé, mais la décision est cassée: «Vu l'article31 du nouveau Code de pro- cédure civile; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18décembre 2003), que les époux M.ayant fait délivrer le 11janvier 2002, à M.E., leur locataire, un congé pour vendre, en application de l'article15-11 de la loi du 6juillet 1989, à effet du 19août 2002, l'ont assigné le 5février 2002 aux fins de faire déclarer ce congé valable et obtenir l'expulsion du preneur; Attendu que pour accueillir cette deman- de, l'arrêt retient que la délivrance pré- maturée de l'assignation avait introduit une ambiguïté dans le maintien de l'offre de vente faite au locataire, que toutefois M.E. qui disposait pour toutes ressources du revenu minimum d'insertion n'établis- sait pas que l'erreur qu'il alléguait, pro- voquée par la délivrance prématurée de l'assignation, l'aurait privé de la possibili- té d'acquérir les lieux loués, qu'il ne justi- fiait pas du grief qu'il invoquait; Qu'en statuant ainsi, alors que les bailleurs n'avaient pas un intérêt né et actuel à agir pour faire déclarer le congé valable avant la date d'effet , 28février 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ETUDE la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : en consé- quence, le bailleur qui a délivré un congé doit attendre sa date d’échéance pour engager l’action. Précisons qu’il s’agissait d’un moyen de pur droit relevé d’office par la Cour de cassation Protection possessoire ❑ Deux locataires pour un parking (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°164, FS-P +B, cassation partielle) Un bailleur avait loué successivement à deux couples le même emplacement de stationnement. Le locataire bénéficiant du titre le plus récent avait engagé une action sur le fondement de l’article2282 du Code civil, visant la protection posses- soire. La cour d’appel ne lui avait pas donné raison; mais la décision est cassée: «Vu l'article2282 du Code civil; […] Attendu que pour débouter les époux B.de leurs demandes et ordonner leur expulsion, l'arrêt retient que la «posses- sion» de l'emplacement de stationne- ment éventuellement continue et pai- sible par les époux B.ne peut faire obs- tacle à l'exercice, par les titulaires d'un droit de location sur cet emplacement, d'une action en vue de l'exécution de leur contrat, la violation d'une conven- tion ne pouvant donner lieu à l'action possessoire; Qu'en statuant ainsi, alors que si l'inexé- cution d'une convention ne peut donner lieu à l'action possessoire, cette règle est sans application lorsqu'aucune relation contractuelle n’existe entre le deman- deur et le défendeur à cette action, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : le principe de l’action possessoire est d’assurer la protection de celui qui possède le bien ou qui le détient, sans avoir égard au fond du droit. La Cour de cassation avait déjà jugé que la violation d’une conven- tion ne peut donner lieu à l’action pos- sessoire (Civ. 3 e , 28 nov. 1969). C’est la règle qu’avait invoquée la cour d’appel pour refuser de sanctionner l’attitude du locataire plus récent. Or la Cour de cassa- tion précise que cette règle ne s’applique pas s’il n’y a pas de relation contractuelle entre le demandeur et le défendeur. En effet, il n’y avait pas de relation contrac- tuelle entre les deux locataires (chacun ayant un contrat avec le même bailleur). Ainsi, le possesseur peut obtenir la pro- tection de sa possession car il n’y a pas de contrat conclu avec l’auteur du trouble Locaux monovalents ❑ Les grands magasins (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°169, FS-P +B, rejet) Des propriétaires avaient donné congé puis offert le renouvellement d’un bail aux Galeries Lafayette. Ils avaient obtenu le déplafonnement du loyer (à un mon- tant de 90000euros par an) ce que contestait le locataire. Mais la Cour de cassation confirme la décision: «Mais attendu qu'ayant relevé que l'im- meuble, appartenant pour la partie don- née à bail aux consorts M. et pour l'autre partie à la société Galeries Lafayette, avait été reconstruit en 1949, avec l'ac- cord des propriétaires de l'époque, en vue d'une seule utilisation de grand magasin, que cette affectation avait, depuis, toujours été respectée et que les lieux loués constituaient ainsi un élément structurellement dépendant d'un tout indissociable permettant une unité d'ex- ploitation et ayant retenu qu'un change- ment d'affectation des lieux loués, construits en vue d'une seule utilisation, nécessiterait des travaux de séparation d'un coût important avoisinant la valeur de l'immeuble, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa déci- sion». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : les locaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation, échappent au plafonnement en application de l’article23-8 du décret de 1953. Il est admis ici que les locaux de «grand magasin» doivent être considérés comme monovalents. C’est l’importance des tra- vaux à effectuer pour effectuer la sépara- tion des locaux qui est ici invoquée pour justifier la monovalence. Le moyen tiré de la faculté d’affecter le bien à des com- merces variés du fait de l’usage de grand magasin, n’a pas été évoqué par la Cour de cassation. Ce qui confirme une déci- sion de 2002 (27 nov. 2002, D 2003, AJ p.277) qui paraissait admettre que la clause tous commerces ne s’oppose pas nécessairement au caractère monovalent d’un local Nexity sonde les Français sur le logement Nexity a réalisé une enquête d’où il res- sort que les maires jugent inefficace à 69% la maison à 100000 € pour amé- liorer la situation du logement dans leur ville. Cet avis est toutefois différent de celui des Français qui la jugent effi- cace à 49%. Ce qui paraît le plus effica- ce aux Français pour satisfaire les besoins est de démolir les immeubles dégradés pour reconstruire (43%), et, pour les maires il s’agit de prévoir systé- matiquement 20% de logements sociaux dans les constructions nouvelles (32% des réponses). Le promoteur a par ailleurs réalisé une étude sur la capacité d’achat des ménages, d’où il ressort que pour une mensualité d’emprunt identique de 1237euros, l’achat d’un logement de 74 m 2 supposait en 1995 un emprunt de 15 ans à 8,5%, mais en 2005 un emprunt de 20 ans à 4,25%. Les prix ayant, en dix ans, progressé de 60%. 1995 2005 Variation Mensualité (80% d’emprunt) 1237 € 1237 € 0% Durée d’emprunt 15 ans 20 ans Taux d’intérêt 8,50% 4,25% Prix d’achat (hors frais) 150327 € 240660 € 60% Prix au m 2 2023 € 3250 € 60% Surface acquise 74,1 m 2 74,0 sourceNexity Capacité d’achat Selon Alain Dinin, «on n’imagine pas de baisse de prix». Le président de Nexity considère que les prix des loge- ments neufs devraient rester «au mini- mum stables» au cours de l’année 2006. Le groupe a par ailleurs annoncé de bons résultats.: chiffre d’affaires en hausse de 15,8% à 1578millions d’eu- ros, tiré par le pôle logement, qui pro- gresse de 22,3%. En revanche, le pôle immobilier d’entreprise est stable à 243,9millions d’euros pour 2005. 28février 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE BREVES ➠ Loi littoral La rédaction de la circulaire d’application de la loi «Littoral» est «en cours de finali- sation» a assuré Léon Bertrand au séna- teur Jean-Pierre Godefroy (JO Sénat déb. 18 janv. p.10). ➠ Réseaux de chaleur: baisse de TVA? Thierry Repentin défend le principe de l’application du taux de TVA à 5,5% pour les abonnements individuels aux réseaux de chaleur et demande que l’étude du projet de loi ENL soit l’occasion pour l’in- troduire dans la loi (JO Sénat déb. 1 er fév. p.375). ➠ Catastrophes naturelles Christian Estrosi, ministre de l’aménage- ment du territoire, explique à Bernard Vera le but du décret du 3février 2006; il s’agit de permettre une instruction par les préfectures des dossiers de demande d’in- demnisation des propriétaires de résidence principale, hors procédure de catastrophe naturelle, dans les communes non décla- rées en état de catastrophe naturelle lors de la sécheresse de 2003 (JO Sénat 8 fév. p.559). ➠ Archéologie préventive: permis 2003-2004 Le député Frédéric Reiss a interrogé le Gouvernement sur la situation des per- sonnes ayant obtenu des permis de construire entre le 1 er novembre 2003 et le 11août 2004, soit avant la mise en œuvre de la réforme de l’archéologie préventive résultant de la loi du 9août 2004 (réfor- mant la loi du 1 er août 2003). Le ministre François Loos répond que les redevables pouvaient demander l’applica- tion du nouveau texte plus favorable à condition de saisir l’administration avant le 31décembre 2004. Or ce délai est fixé par la loi. Pour régler la situation de ces per- sonnes, il conviendrait de modifier la loi. François Loos renvoie la question au ministre de la culture (JO AN déb 8 fév. 2006, p.773). Au Sénat Développement des territoires ruraux: où en sont les décrets? Un débat a eu lieu au Sénat sur le retard dans la parution des décrets d’application de la loi sur les territoires ruraux du 23février 2005. Jacques Blanc invite par exemple le ministre à prendre les décrets nécessaires pour la mise en place des opérations de réhabilitation de l’im- mobilier de loisir (ORIL), qui visent à inciter les propriétaires privés à améliorer ce patrimoine (JO Sénat déb. 25 janv. p.137). Le ministre Dominique Busseerau explique que le texte nécessite 69 décrets dont 47 en Conseil d’Etat et annonce que le décret sur les unités touris- tiques nouvelles doit être transmis «dans les prochains jours au Conseil d’Etat» (p.147). Parcs naturels Les sénateurs ont examiné le 31janvier un projet de loi sur les parcs naturels. Jean-Clau- de Gaudin a défendu l’idée que le parc natu- rel des calanques ne comprenne pas un cer- tain nombre de zones urbanisées, proches des calanques (JO déb. Sénat 1 er fév. 2006, p.400). Les élus (Yves Dauge par exemple) s’inquiètent de la multiplication des établisse- ments publics sur leurs territoires (p.404). L’article 1 er prévoit que le parc contient un ou plusieurs «cœurs», territoire à protéger et «une aire d'adhésion» en périphérie. L’article3 prévoit notamment que l’établisse- ment public du parc est associé à l’élabora- tion des SCOT et des PLU. Ces documents, ainsi que la carte communale, doivent être compatibles avec les orientations de la charte du parc national. A défaut, ils doivent être rendus compatibles dans un délai de 3 ans suivant son approbation. L’article4 prévoit les règles de construction dans un cœur de parc. Dans les espaces non urbanisés , les travaux (sauf d’entretien normal) et les constructions sont interdites sauf autorisation spéciale de l’établissement public du parc. Dans les espaces urbanisés , les travaux (sauf entretien normal) et les constructions sont soumises à autorisation spéciale de l’au- torité administrative après avis de l’établisse- ment public du parc. D’autres dispositions concernent l’outre-mer; les articles10 quinquies et suivants concer- nent les parcs naturels régionaux. L’article11 ter prévoyait la création des parcs naturels urbains, mais les sénateurs l’ont supprimé (JO Sénat 2 fév. p.480). Un amendement (n°48) a par ailleurs étendu la faculté de déduire des revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration et de gros entretien introduite pour les sites Natu- ra 2000 par la loi de finances rectificative pour 2005 aux travaux effectués en vue du maintien en bon état écologique et paysager des espaces naturels (zones centrales de parcs nationaux, réserves naturelles, sites classés et espaces naturels remarquables). L’ensemble du projet a été voté (J.O. Sénat 2 fév. p.501). A l’Assemblée Habitat insalubre Azouz Begag, répondant au député René Rouquet, a précisé les objectifs de l’ordon- nance du 15décembre 2005 sur l’habitat insalubre. Par exemple, il a indiqué que l’or- donnance facilite l’accomplissement de tra- vaux dans les copropriétés en péril, l’autorité administrative pouvant se substituer aux seuls copropriétaires défaillants, et non au syndicat (JO AN 18 janv. p.29). TVA à 5,5% Au cours des nombreuses questions sur le maintien de la TVA à 5,5% dans le bâtiment, Thierry Breton a indiqué «tant que nous négocierons - et nous négocions - le taux de TVA à 5,5% s’appliquera» (JO AN déb. 1 er fév. 2006, p.526). Lutte contre la discrimination Les députés ont abordé le 31janvier l’exa- men du projet de loi sur l’égalité des chances. On s’intéressera ici au sujet de la lutte contre la discrimination, qui concerne en particulier le logement. Le ministre délégué à la promo- tion de l’égalité des chances, Azouz Begag, explique qu’il s’agit de contrer plus efficace- ment les discriminations qui ont la peau dure et d’accroître les capacités d’intervention de la HALDE (JO AN 1 er fév. p.542). A ce propos, Victorien Lurel estime que «en dotant la HALDE d’un pouvoir de sanction, vous déju- diciarisez et externalisez tout à la fois une mission éminemment politique qui doit nécessairement appartenir en propre aux tri- bunaux et à un ministère spécifique» (JO AN 2 fév. p.621). Dominique Tian s’interroge sur la légalisation de la pratique du testing, prévue par l’article21. Il se demande si cette pratique est conforme à la Convention européenne des droits de l’homme (p.627). Jean-Pierre Brard stigmatise l’attitude d’ICA- DE qui a «décidé d’augmenter les loyers de pauvres gens, qui sont là depuis des dizaines d’années, de cent à trois cents euros». Il indique que le tribunal a limité l’augmenta- tion des loyers à 50 € sur six ans (JO AN déb. 8 fév. p.815). Sur ce sujet, Jean-Louis Borloo répond à Muguette Jacquaint que «la posi- tion du Gouvernement est très claire; il ne peut pas y avoir de déconventionne- ment ou de fin de conventionnement sans l’accord du maire. Toute autre hypothèse n’est pas acceptable» (JO AN 9 fév. p.907). A suivre 28février 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7 fév. 2006 AN p.1224 n°81497 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Directive services et loge- ment social Affaires européennes La recommandation de novembre2005 de la com- mission compétente du Parlement européen consti- tue une 1 e étape dans la réorientation du projet de directive. Le Gouvernement souhaite l’exclusion des services d’intérêt économique (SIEG) du champ d’application de la directive «et notamment celle du logement social, en raison du modèle d’organi- sation spécifique qui sous-tend ces services ». Plusieurs questions en ce sens, ainsi qu’au Sénat (9février, n°20946). 7 fév. 2006 AN p.1266 n°33894 Jean-Pierre Giran, UMP, Var Prêts immobiliers: obli- gation de domiciliation des salaires Economie L’obligation de domicilier les salaires fait partie de la négociation commerciale, l’emprunteur peut la refuser. La Commission des clauses abusives a recom- mandé d’éliminer des prêts immobiliers la clause obligeant l’emprunteur à verser tous ses revenus sur un même compte sous peine de déchéance du ter- me. L’emprunteur peut saisir le juge d’une demande en annulation de la clause jugée abusive . Cette recommandation a été publiée en 2004 (recommandation n°04- 03, BOCCRF du 30 sept. 2004). 7 fév. 2006 AN p.1268 n°52889 Loïc Bouvard, UMP, Morbihan Assurance-construction Economie Le ministère est conscient des difficultés de l’as- surance construction. Une mission sur l’assuran- ce construction, confiée à l’inspection générale des finances et au conseil général des ponts, est chargée de procéder à une étude économique et financière pour identifier les difficultés. Le député suggérait une extension des compé- tences du Bureau central de tarification. 7 fév. 2006 AN p.1270 n°63766 Chantal Robin- Rodrigo, App. SOC, Hautes- Pyrénées Biens immobiliers non délimités Economie Un bien non délimité est un ensemble de pro- priétésindépendantes ne relevant ni de la copropriété ni de l’indivision que les différents propriétaires n’ont pu délimiter lors de la confection du cadastre. Seule la contenance globale est délimitée. Il appartient aux pro- priétaires eux-mêmes d’entreprendre les démarches pour lever entre eux ces difficultés. La réponse précise que cette situation ne peut être imputée au cadastre, puisqu’elle résulte des propriétaires eux-mêmes. 7 fév. 2006 AN p.1287 n°74890 Jean-Luc Préel, UDF, Vendée Durée des baux meublés Emploi Les articles L632-1 et suivants du CCH prévoient un dispositif de protection pour les locataires de loge- ments meublés. La loi du 18janvier 2005 a élargi ce régime à tous les bailleurs de meublé, ces der- niers étant dans l’obligation de procéder à l’éta- blissement d’un bail écrit d’une durée minimale d’un an ». La loi du 26juillet 2005 a réduit la durée du bail de 12 à 9 mois pour les étudiants. La réponse évoque donc une durée minimale et non une durée obliga- toire de 12 mois, ce qui est une interprétation logique de l’objectif du texte. 7 fév. 2006 AN p.1287 n°72789 Francis Hillmeyer, UDF, Haut-Rhin Garantie des loyers impayés. Rôle de l’Union d’économie sociale du logement Emploi L’UESL sera chargée de verser des compensations aux assureurs proposant d’assurer le risque d’im- payés dans des conditions respectant un cahier des charges social (art. 32 de la loi du 26juillet 2005). Une convention doit être signée début 2006 entre l’Etat et les partenaires sociaux. Le cahier des charges défini dans cette conven- tion sera approuvé par décret. Sur le 1%, voir aussi notre éditorial. 7 fév. 2006 AN p.1290 n°78528 François Liberti, CR, Hérault Adaptation des règle- ments de copropriété anciens Emploi La procédure d’adaptation des règlements de copropriété inclut le vote sur l’opportunité de pro- céder aux adaptations, le vote sur les contrats de consultation juridique, l’autorisation de dépenses d’études, d’acte et de publicité et l’autorisation don- née au syndic de déposer le PV au rang des minutes d’un notaire et de publier l’acte au fichier immobi- lier. L’adaptation se conclut par un vote sur le règle- ment adapté. C’est l’ensemble de cette procédure qui est soumise au délai du 31 déc. 2005. La publi- cation ne relève pas de la procédure d’adaptation mais de la procédure d’exécution de la décision, elle n’est pas soumise au délai de l’article49. Rappelons que la loi ENL reporte de 3 ans le délai d’adaptation des règle- ments avec la majorité de l’article24, au 31décembre 2008. 7 fév. 2006 AN p.1352 n°77366 Yvan Lachaud, UDF, Gard Changement d’enseigne en bail commercial PME Le changement d’affectation d’un local commercial entraînant un changement complet d’activité du commerçant est encadré (art. L 145-48 du Code de commerce). Le changement d’activité est déjà sou- mis à des contraintes. Il n‘est pas possible d’y ajou- ter l’accord de la commune. Cette proposition serait contraire au principe constitutionnel de la liberté du commerce et de l’industrie. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 28février 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 18 et 19mai 2006: prospection et négociation foncière» 8 et 9juin 2006: «enjeux juridiques et fonciers des servitudes publiques et des servitudes privées» 22 et 23juin 2006 « urbanisme opé- rationnel: quelle procédure choisir?» Des formations assurées par l’Associa- tion d’études foncières (ADEF) Tél.: 01 56 98 2000 ou adef. org. Nominations Cabinets ministériels ➠ PME : France Savelli, quitte ses fonctions de conseillère technique chargée des rela- tions avec le Parlement, auprès de Renaud Dutreil (arr. du 13 fév. J.O. du 14, @). ➠ Egalité des chances : Eric Finot est nom- mé chef adjoint de cabinet d’Azouz Begag (arr. du 16 janv. 2006, J.O. du 17 fév., @). ➠ Equipement : il est mis fin aux fonctions d’Olivier Ou Ramdane, conseiller technique développement durable et recherche auprès de Dominique Perben (arr. du 13février 2006, J.O. du 15 fév., @). Organismes publics ANRU : Pascal Florentin (délégué inter- ministériel adjoint à la ville) est nommé comme représentant du ministre chargé de la ville (arr. du 7 fév., J.O. du 15, p.2337); André-Jean Guérin, directeur adjoint à la délégation au développement durable, (titulaire) et François Arcangeli, (suppléant) sont nommés représentants du ministre chargé du développement durable (arr. du 31janvier 2006, J.O. du 15 fév. p.2243). Fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages : Hélène Veeravalli (Caisse des dépôts et consigna- tions) et Léon Pujau, président de la chambre de commerce et d'industrie de Narbonne sont nommés administrateurs par arrêté du 7février (J.O. du 17, p.2474). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM : il est envisagé l’exten- sion de l’avenant n°4 du 12décembre 2005 qui concerne les rémunérations mini- males (avis publié au J.O. du 16 fév. p.2380). Un nouvel arrêté porte reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle concernant la sécheresse de juillet à sep- tembre2003 (arr. du 6février 2006, J.O. du 14 fév. p.2258). Circulaires Taxes foncières : une circulaire est rela- tive à à l’application de l’article1384 A-I- bis du CGI portant à 20 ans la durée d’exo- nération de la TFPB pour les constructions de logements neufs à usage locatif respec- tant certains critères de qualité environne- mentale (UHC/QC2 n°2005-71 du 28novembre 2005, Bull. off. min. équip. 25 déc. 2005, p.130). HLM : la circulaire du 12décembre 2005 (UHC/FB3 n°2005-84) actualise les valeurs de base pour le calcul de l’assiette des sub- ventions et des prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des loge- ments locatifs aidés. Une autre circulaire (UHC/FB 3 n°2005-83 du 13décembre 2005) est relative aux plafonds de res- sources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif (BO min. équip. 10 janv. 2006, p.331). Saturnisme : il y a eu en 2003, 459 nouveaux cas de saturnisme signalés aux DDASS, un chiffre en baisse par rapport à 2002. Le nombre des états de risques d’accessibilité au plomb est en hausse: il a atteint 74115 en 2003 (fin 2003, 68 départements étaient couverts par un arrêté préfectoral définis- sant une zone d’exposition au plomb). 3639 diagnostics ont été réalisés en 2003. Des tableaux donnent également des don- nées par régions. (Circulaire n°2005-511 du 16novembre 2005 rela- tive au suivi et à l’évaluation des mesures de lutte contre le saturnisme prévues aux articles L 1334-1 à 1334-6 du Code de la santé publique, Bull. off. min. équip. 10 janv. 2006, p.308). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 222 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 28février 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Par un arrêt du 23janvier 2006, le Conseil d’Etat rappelle que toute préemption par une commune doit faire l’objet (au moins) d’une motivation suf- fisante et d’un avis du service des domaines. Toute préemption dans le cadre de son droit de préemption urbain (DPU) doit être justifiée par la com- mune, ou en cas délé- gation de sa part, par l’organisme qui peut en user, par une action ou une opération répondant aux objectifs de l’article L.300-1 du code de l’urbanisme. Cet article est large dans son contenu et peut, en somme, justifier toute préemption motivée par l’intérêt général, ou presque (mise en œuvre d’un projet urbain, d’une politique locale de l’habitat, maintien, extension ou accueil d’activités écono- miques, réalisation d’équipements collec- tifs, sauvegarde du patrimoine…). Toute- fois, des bornes y ont été mises: le titulaire du droit de préemption urbain doit faire figurer dans son acte une telle motivation et la justifier par l’existence d’un projet préalable suffisamment précis. Cette condi- tion est lourde tant dans l’effectivité de sa réalité que dans sa retranscription écrite. En l’occurrence, un tel projet ne préexistait pas dans l’arrêt commenté ici. Une seule exception à cette condition exis- te, en matière de politique locale pour l’habitat. En effet, le législateur a voulu pri- vilégier cette matière, et ainsi prévu que la référence à la délibération définissant le cadre des actions que la commune entend mener pour mener à bien son programme local de l’habitat suffit (code urb. art. L.210-1 dernier al.) D’une façon générale, lorsqu’une collectivi- té publique souhaite acquérir un bien immobilier, elle doit saisir préalablement le service des domaines (Direction générale des impôts) pour qu’il émette un avis sur le prix de l’immeuble dés lors que ce dernier excède 75000euros. En cas de droit de préemption «renforcé », c'est-à-dire ayant fait l’objet d’une délibé- ration particulière visée à l’article L.211-4 du code de l’urbanisme (soumettant notamment les lots de copropriété et les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans au DPU), aucun seuil n’est fixé, la saisine du service des domaines est obligatoire quel que soit le montant de la vente. Le service des domaines dispose d’un délai d’un mois pour répondre, sachant que le titulaire du DPU dispose lui-même d’un délai de 2 mois pour se prononcer. Aussi, il doit saisir le service des domaines rapidement, dans le mois suivant sa réception de la déclaration d’intention d’aliéner. En absence d’un tel avis, la décision de pré- emption est illégale - c’est ce que nous rap- pelle le présent arrêt - même si elle par- vient ultérieurement (CE, 22février 1995, Commune de Ville-La-Grand, req. n°122395). Par ailleurs, dans le cas où le service des domaines estime que le bien a une valeur moindre que celle portée dans l’acte de vente et que l’autorité publique décide de ne pas suivre cet avis et donc d’acquérir au prix fixé dans la D.I.A., elle doit motiver ce choix, et plus particulièrement réunir son assemblée délibérante à temps pour moti- ver ce choix. D’autres formalités doivent, en outre, être respectées, notamment la signature de la décision de préempter par une autorité compétente (le maire…) et sa transmission au service du contrôle de légalité, pour qu’elle soit exécutoire, toujours dans le délai de deux mois. Aucune préemption ne peut donc être effectuée dans la précipitation. C.M. Pas de préemption précipitée! (CE, 23janvier 2006, Commune de Blauzac, req. n°284788) URBANISME L’analyse de Catherine Minot , étude Lacourte, notaires associés à Paris Pour pouvoir préempter, la commune doit démon- trer l’existen- ce d’un pro- jet précis sur le bien. L’avis du service des domaines doit être requis. Le regard de Christine Carbonnel, avocat, Clifford Chance, sur la ques- tion des recours contre les décisions des CDEC «Pour rejeter le recours d'un tiers à l'en- contre d'une décision de la commission départementale d'équipement commercial (CDEC) de Meurthe-et-Moselle autorisant la création d'un ensemble commercial de vente, le tribunal administratif de Nancy (TA Nancy, 20décembre 2005, req. n°0501.380) reprend littéralement le considérant de principe de l'arrêt du Conseil d'État (CE, 28septembre 2005, M.Louis, n°266208, n°266210) rendu dans une affaire d'ordre médical. Il considère, selon les dispositions de l'article L.720-10 du code de commerce, que tout recours formé contre une décision prise par une CDEC devra être exercé devant la commission nationale d'équipement commercial (CNEC), de sorte qu'un tiers (justifiant d'un intérêt suffisant) ne pourra plus désormais exercer un recours direct pour excès de pouvoir devant la juridic- tion administrative. Si la décision est confirmée en appel et en cassation, l'on peut tout à fait imaginer que cette solution s'étende aux équipements cinématographiques; les dispositions de l'ar- ticle36-4 de la loi n°73-1193 du 22décembre 1973 dite Loi Royer étant calquées sur celles de l'article L.720-10 du Code de commerce.» La décision du TA de Nancy «Considérant que lorsque des dispositions législatives ou réglementaires organisent une procédure obligatoire de recours administratif préalable à l'intervention d'une juri- diction, le respect de cette procédure s'impose à peine d'irrecevabilité du recours contentieux à toute personne justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour introduire ce recours contentieux; qu'il en va ainsi même dans le cas où les dispositions régissant la procédure de recours admi- nistratif préalable, dans l'énumération qu'elles donnent des personnes susceptibles de le former, auraient omis de faire figurer toute autre personne justifiant d'un intérêt suffisant pour l'exercer; Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L.720- 10 du Code de commerce que tout recours formé contre une décision prise par une commission départementale d'équipement commercial en matière d'autorisation d'ex- ploitation commerciale doit être présenté à la commission nationale d'équipement commercial; qu'en conséquence, une telle décision ne peut faire l'objet d'un recours direct pour excès de pouvoir devant la juridiction administrative ; que cette exigence s'impose non seu- lement au préfet, aux membres de la commission départe- mentale ou au demandeur qui a sollicité l'autorisation comme il est dit à l'article L.720-10 du code de commerce mais également à tout tiers justifiant d'un intérêt suffisant pour contester la légalité de la décision prise par la commission départementale d'équipement com- mercial». En conséquence, le tribunal de Nancy rejette le recours, contre la décision de la CDEC autorisant la créa- tion d’un ensemble commercial de 18 520 m2, engagé par la SA Les Magasins Longoviciens qui avait été présen- té directement devant lui. Chiffres… ➠ 30 : Les tribunaux correctionnels ont prononcé 30 condamnations au cours des années 2002, 2003 et 2004 pour des manquements graves aux règles de l’habitat ou des conditions d’ hébergement indignes (JO AN déb 8 fév. 2006, p.774).