Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme
Lotissements : l’action d’un tiers
Publicité foncière et action paulienne
Copropriété
Compte bancaire du syndicat : qui doit les intérêts débiteurs ?
Charges de copropriété : l’action oblique
Fiscalité
Enregistrement des promesses de vente : les transactions n’ont pas à être enregistrées
Assurances
Assurance dommages ouvrage et assurance de responsabilité
Interview p. 4 et 5
Stéphane Vernay (avocat, Gide, Loyrette, Nouel) : « La Chine a clairement fait le choix du droit romano-germanique par rapport à la common law pour développer son système juridique.
L’apport du droit français en Chine n’est pourtant pas encore à la mesure de ce qu’il devrait être».
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 5 et 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda,
Ordonnance insalubrité
Au parlement p. 8
La loi sur l’égalité des chances au Sénat : de l’urbanisme commercial aux pouvoirs de la Halde.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Urbanisme Lotissements: l’action d’un tiers Publicité foncière et action paulienne Copropriété Compte bancaire du syndicat: qui doit les intérêts débiteurs? Charges de copropriété: l’action oblique Fiscalité Enregistrement des promesses de vente: les transactions n’ont pas à être enregistrées Assurances Assurance dommages ouvrage et assurance de responsabilité INTERVIEW p.4et5 Stéphane Vernay (avocat, Gide, Loyrette, Nouel): «La Chine a claire- ment fait le choix du droit romano- germanique par rapport à la common law pour développer son système juridique. L’apport du droit français en Chine n’est pourtant pas encore à la mesure de ce qu’il devrait être». REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5et 7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda, Ordonnance insalubrité L’urbanisme commercial rattrapé par l’égalité des chances L a loi sur l’égalité des chances donne décidément lieu à des débats nourris. Si le contrat première embauche a fait descendre les étudiants dans la rue, les articles sur l’urbanisme commercial ont suscité l’ire des sénateurs socialistes. Le lien peut paraître ténu entre la notion d’égalité des chances et les projets d’urbanisme commercial ; pourtant plusieurs articles du texte en discussion traitent de cette question. La plupart ont cependant été finalement supprimés, notamment l’article14 qui pré- voyait de réduire le champ des autorisations en CDEC dans les zones franches urbaines. Finalement, seul a subsisté, et fortement remanié, l’ar- ticle 12 qui modifie les conditions de délais dans lesquels la commission doit statuer. Si la CDEC dispose de quatre mois pour statuer de façon générale, elle ne disposera plus que de deux mois lorsque le dossier qui lui est soumis est situé dans une zone franche urbaine. D’autres articles renforcent le pouvoir de la Haute autorité de lutte contre la discrimination et pour l’égalité (Halde) et légalise la pratique du testing, ce qui concerne notamment les bailleurs et les agences immo- bilières. La pratique consistant à «établir à l’improviste l’existence de dis- criminations» selon les propos du sénateur Richard Yung reçoit donc la bénédiction du législateur. Le sénateur David Assouline (débat du 3mars, JO Sénat 4mars p.1553) se réjouit que «cette pratique venue de la société civile [permette] d’exercer une pression inouïe sur ceux qui se rendraient coupables de discriminations. […] Ils doivent savoir que tout citoyen, toute association, peut à tout moment intervenir». Voilà qui a au moins le mérite de la clarté des objectifs… Le texte a été adopté (lire en page8) puis a donné lieu à l’élaboration d’un texte en commission mixte paritaire. U n arrêt de la Cour de cassation mérite par ailleurs cette semaine une attention particulière en matière fiscale, il est relatif à l’enregistre- ment des promesses de vente. On sait que l’article1840 A du CGI impose l’enregistrement des promesses unilatérales de vente, à peine de nullité, mais que cette règle ne concerne pas les promesses synallagmatiques. La Cour de cassation a considéré que l’obligation d’enregistrement ne concernait pas non plus un acte constitutif d’une transaction. car s’il y a bien des engagements réciproques interdépendants dans une transac- tion, la promesse de vente n’en est qu’un élément, si bien que l’ar- ticle1840 A est sans application. La Cour de cassation confirme ici une interprétation restrictive du champ d’application de cette formalité fisca- le. Une information qu’il est utile de connaître quand on sait que la sanction du défaut d’enregistrement est la nullité de l’acte. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 224 14MARS 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier AU PARLEMENT p.8 La loi sur l’égalité des chances au Sénat: de l’urbanis- me commercial aux pouvoirs de la Halde. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine au Mipim, retrouvez-nous sur le stand Expertise Pierre 09-30 14mars 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Lotissement ❑ L’action d’un tiers (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°277, FS-P +B, cassation) Un tiers à un lotissement avait obtenu en appel le respect d’une règle du lotisse- ment concernant les clôtures, mais la décision est cassée au motif qu’un tiers ne peut pas demander le respect de ces règles: «Vu l'article1382 du Code civil, ensemble l'article1165 dudit Code; Attendu, selon l'arrêt attaqué […], que les époux R.etL., propriétaires de lots dans un lotissement ont fait assigner M.G., propriétaire du surplus de terrain bâti dont était issu le lotissement, afin de voir ordonner l’abattage, la réduction ou l’élagage des arbres laissés en bordure de leurs fonds; que M.G. a présenté une demande reconventionnelle visant à ce que ces colotis mettent leurs clôtures séparatives en conformité avec le «règle- ment» du lotissement du 3octobre 1969; Attendu que pour accueillir cette derniè- re demande, l'arrêt retient que le «règlement» a été annexé à la minute de l'acte notarié constatant le dépôt des pièces du lotissement et publié à la conservation des hypothèques le 14octobre 1969, ce qui l'a rendu oppo- sable aux tiers; Qu'en statuant ainsi, alors que le seul fait qu'un «règlement» de lotissement ait été publié à la conservation des hypothèques ne suffit pas pour qu’un tiers au lotisse- ment puisse, en l’absence d’un préjudice personnel, demander le respect de ses dispositions par les colotis, la cour d’ap- pel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : ainsi que l’avait relevé l’auteur du pourvoi, le tiers n’a pas de lien de droit avec les proprié- taires lotis contrevenant aux obligations qui leur incombent. Son action à l’égard des colotis est donc subordonnée à la preuve d’un préjudice personnel. Faute de l’avoir apportée, le tiers voit son action rejetée Compte bancaire du syndicat ❑ Qui doit les intérêts? (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°273, FS-P +B, cassation) Le compte bancaire ouvert au nom d’un syndic de copropriété étant débiteur, la banque réclamait des intérêts. La cour d’appel avait condamné le syndic à payer des intérêts et condamné le syndicat à garantir le syndic de cette condamnation. Cette décision est cassée: «Vu l’article1165 du Code civil, Attendu que pour condamner le syndicat à garantir [le syndic] des condamnations prononcées à son encontre, l’arrêt retient que le syndicat qui se reconnaît débiteur du principal ne peut sérieusement contester être débiteur des intérêts; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le titulaire du compte était la société [syndic], et que le syndicat soute- nait que la convention de compte cou- rant lui était inopposable et qu’il n’était pas redevable des intérêts, la cour d’ap- pel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : le solde du compte était débiteur en raison des impayés de charge d’un copropriétaire. Mais la convention de compte courant était conclue entre la banque et le syn- dic. Elle n’était donc pas opposable au syndicat qui est un tiers à cette conven- tion. C’est l’effet relatif des conventions que prévoit l’article1165 qui est en cau- se. Le syndic doit donc ici, vis-à-vis de la banque, supporter les intérêts Charges de copropriété ❑ Action oblique (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°280, FS-P +B, cassation) Une commune avait consenti un bail à construction à une SCI sur un terrain pour qu’y soit édifié un hôtel en copropriété. Le gérant de la SCI avait rédigé un réglement de copropriété qui incluait dans les charges le montant du loyer du bail à construction. Les loyers étant impayés, la commune avait obtenu condamnation du syndicat, puis des titres exécutoires à l’encontre des copropriétéaires. «Vu les articles1166 du Code civil, ensemble l'article42 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour déclarer la commune recevable à agir contre les [coproprié- taires], l'arrêt retient que tout créancier du syndicat peut agir directement en paie- ment de la dette de celui-ci en proportion de la part contributive de chaque copro- priétaire telle que fixée par le règlement de copropriété, que la commune peut donc leur réclamer paiement par le biais de l'action oblique distincte en son fonde- ment contractuel du bail à construction, qu'enfin cette demande ne se heurte en rien à la prescription quinquennale, s'agis- sant de recouvrement de sommes fixées par décision de justice à l'encontre d'un copropriétaire par le biais de l'action oblique; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si, s'agissant de charges incombant aux copropriétaires défendeurs à l'action oblique, la prescription décennale n'était pas acquise, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : on peut reti- rer de cette décision deux informations. La première est qu’un créancier du syndicat Publicité foncière et action pau- lienne Un mari avait vendu un immeuble à as femme pour qu’il échappe à l’emprise de son créancier. Celui-ci avait alors engagé une action sur le fondement de l’action paulienne régie par l’article1167 du Code civil. Alors que l’épouse soutenait que l’assignation aurait dû être publiée en application de l’article30-5 e du décret du 4janvier 1955, cette fin de non-rece- voir a été écartée par la cour d’appel. Une décision confirmée par la Cour de cassation: «Attendu que la cour d’appel a exacte- ment retenu que la fin de non-recevoir opposée à l’action paulienne, fondée sur l’article30-5 e du décret du 4janvier 1955, faute de publication de l’acte introductif d’instance, n’était pas fondée dès lors que la demande tendait à faire décla- rer inopposable au créancier un acte de cession consenti par le débiteur, n’entrait pas dans les prévisions de ce texte ». Le pourvoi est rejeté. (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°260, FS-P +B, rejet). Ce type de demande en justi- ce, n’a donc pas à faire l’objet de publici- té foncière. 14mars 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE est bien recevable à exercer une action envers les copropriétaires s’il n’est pas payé par le syndicat (une solution déjà reconnue par la Cour de cassation. Exemple : Cass. Civ. 3 e , 7 nov. 1990, Loyers et copr. 1991, n° 41). La seconde est que, s’agissant de charges de copropriété, les copropriétaires peuvent opposer à ce créancier le délai de prescription de dix ans. la cour d’appel avait considéré que, le syndicat ayant été condamné judiciairement au paiement des loyers, les copropriétaires ne pouvaient opposer que la prescription trentenaire des actions tendant à l’exécution des décisions de justice. Le raisonnement est censuré: l’action oblique est soumise à même la prescription que l’action en paiement qu’aurait pu exercer le débiteur à l’en- contre de son propre débiteur. Ici il s’agis- sait de charges de copropriété. la prescrip- tion de 10 ans devait donc s’appliquer Enregistrement des promesses ❑ Quid de la transaction? (Cass. Ass. Plén. 24 fév. 2006, n°534, P, cas- sation) L’article1840 A du Code général des impôts impose d’enregistrer les pro- messes unilatérales de vente dans les dix jours de leur acceptation, à peine de nul- lité. Qu’en est-il en cas de transaction? «Vu l'article1840 A du Code général des impôts, applicable à la cause, et les articles2044 et2052 du Code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3 e Civ., 26mars 2003, Bull. 2003, 111, n o 71), que la com- mune de Luçon et la Société de participa- tion et de conseil (Soparco), qui étaient en litige au sujet d'une vente immobilière conclue en 1993, ont signé le 21avril 1995 un protocole d'accord aux termes duquel la commune de Luçon s'est engagée à céder à la Soparco divers terrains et bâti- ments sous condition suspensive de la construction d'un hôtel, les parties se désis- tant des instances en cours et la Soparco reconnaissant la caducité de la vente de 1993 et s'engageant à formaliser cette reconnaissance par acte authentique; que la commune de Luçon soutenant que la promesse unilatérale de vente était nulle, faute d'avoir été enregistrée dans les dix jours de son acceptation par son bénéfi- ciaire, la Soparco a engagé une action en justice afin de faire constater le caractère synallagmatique de l'accord; Attendu que pour déclarer nulle la pro- messe de vente, l'arrêt retient que le pro- tocole d'accord ne comporte pas, en contrepartie de l'engagement de la com- mune de Luçon de vendre, un engage- ment corrélatif d'acheter à la charge de la Soparco, que la circonstance que la pro- messe est incluse dans une transaction ne peut avoir pour effet de remettre en cause son caractère unilatéral et n'implique nul- lement pour le bénéficiaire l'obligation d'acheter et que, s'agissant d'une promes- se unilatérale, la commune de Luçon est bien fondée à opposer à la Soparco les dis- positions de l'article1840 A du Code géné- ral des impôts; Qu'en statuant ainsi, alors que la transac- tion est une convention ayant entre les parties autorité de la chose jugée, stipu- lant des engagements réciproques interdépendants , dont la promesse de vente n'est qu'un élément, de sorte que l'article1840 A du Code général des impôts est sans application, la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : si l’ar- ticle1840 A impose l’enregistrement à peine de nullité de la promesse, cette règle est donc sans application pour le cas de la transaction. La 3 e chambre civile de la Cour de cassation avait déjà statué en ce sens (26mars 200, Bull. Civ. III, n°71), mais la décision est ici rendue par l’assemblée plénière et elle est donc plus solennelle. Il se confirme donc que l’ar- ticle1840 A doit faire l’objet d’une inter- préation restrictive Assureur dommage ouvrage et assureur de responsabilité Deux arrêts en matière d’assurance: ❑ Dans la première affaire, l’assureur en responsabilité reprochait à l’assureur dom- mages ouvrage de ne pas être intervenu assez rapidement. «Mais attendu que l' assureur en responsabilité de l'entrepreneur , sur qui pèsera la charge finale de la réparation des désordres relevant de l'article1792 du Code civil, ne peut tirer argument des fautes éventuelles de l'assureur dommages ouvrage dans l'exécution de son contrat, ayant pu concourir à l'aggravation des dommages alors qu'il incombait au premier de ces assureurs de prendre toute mesure utile pour éviter cette aggravation; qu'ayant relevé que l'argumentation soutenue par les constructeurs fondée sur le préfinancement des travaux par l'assureur dommages ouvra- ge était inopérante pour les exonérer de la responsabilité qui leur incombe en applica- tion de l'article1792 du Code civil, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef». L’arrêt indique aussi que «ayant retenu que le grief adressé aux bénéficiaires de la poli- ce dommages ouvrage au motif de la non-utilisation de l’assurance dommages ouvrage n’avait pas pour effet d’exonérer les constructeurs de leur responsabilité légale, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef». (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°263, FS-P +B +R +I, rejet). Il était reproché à l’assureur dommages-ouvrage de ne pas avoir assuré en temps oppor- tun le préfinancement des réparations et favorisé ainsi la prolifération des dommages subséquents, mais la cour d’appel avait considéré cette argumentation comme inopé- rante. Ce raisonnement est confirmé par la Cour de cassation. ❑ A la suite de désordres de construction, une action envers l’assureur dommage ouvra- ge avait été écartée comme tardive. Or l’assureur de responsabilité qui avait été condamné voulait exercer un recours contre l’assureur dommages ouvrage. En vain: «Attendu qu’ayant relevé que l’assureur en responsabilité décennale d’un constructeur ne peut se prévaloir de la faute de l’assureur dommage ouvrage ouvrant droit à garan- tie à son profit, que l’assureur dommages ouvrage , assurance de chose, bénéficiant au maître de l’ouvrage, ne constitue pas pour le constructeur une assurance en responsabilité et que [l’assureur de responsabilité] était à même de faire cesser le pré- judice en finançant [lui-même] les travaux de réparation nécessaires à la remise en état de l’ouvrage, la cour d’appel […] a légalement justifié sa décision». (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°264, FS-P +B +R, rejet). 14mars 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: comment ont été créés les bureaux de Gide Loyrette Nouel en Chine? Stéphane Vernay: «J’ai découvert la Chine en janvier1995 lorsque le Cabinet m’a détaché au sein du bureau de Pékin pour effectuer mon service dans la coopération puis pour exercer mon activité comme col- laborateur du Cabinet jusqu’en 1998. Après avoir passé trois ans à Paris, je suis retourné à Pékin en 2002 pour prendre la direction du bureau avec Yan Lan. Le Cabi- net Gide Loyrette Nouel a commencé à développer une pratique en droit chinois dès le début des années 80 période au cours de laquelle il est notamment interve- nu comme conseil de groupes français lors du lancement du lancement du program- me nucléaire de Daya Bay. Le Cabinet s’est établi physiquement en Chine en 1987, intervenant sous la forme d’une structure regroupant plusieurs Cabinets étrangers. En 1993, le Cabinet a été l’un des premiers Cabinet étrangers à obtenir une licence du ministère de la justice chinois. Une seconde licence a été obtenue en 1998 pour l’ou- verture du bureau de Shanghai». JHI: le ministère contrôle l’accès à la pro- fession d’avocat? S.V.: «Pendant longtemps, l’exercice de la profession d’avocats étrangers en Chine n’a été que toléré sans être formellement autorisé. Depuis 1992, les cabinets étran- gers doivent demander une licence auprès du ministère de la justice. Cette licence comporte cependant des limites dans les activités pouvant être développées. En matière de contentieux, les Cabinets étran- gers ne peuvent intervenir directement devant les tribunaux chinois et doivent s’associer à des confrères chinois. En matiè- re de conseil, les Cabinets étrangers ne peuvent intervenir que dans les dossiers se rapportant au droit des investissements étrangers. Pour les dossiers ayant une com- posante de droit domestique ou exigeant l’émission d’opinion juridique en droit chi- nois, les Cabinets étrangers doivent égale- ment s’associer avec un confrère chinois. La création d’une société commune avec un Cabinet chinois n’est pas encore autorisée. En pratique, cette interdiction n’empêche pas cependant d’établir des relations étroites avec tel ou tel Cabinet chinois selon la nature du dossier. C’est le choix que nous avons fait en Chine. D’autres Cabinets privilégient cependant un rappro- chement plus «institutionnel » avec un Cabinet donné. » JHI: comment fonctionne le droit en Chine? S.V.: «Il se superpose un droit domestique et un droit des investissements étrangers. La loi sur les sociétés a vocation à régir l’ensemble des sociétés en Chine. Les entreprises à investissement étranger sont cependant soumises à une réglementation spécifique qui prévaut sur les dispositions de la loi sur la société. Le dualisme entre les sociétés domestiques et les entreprises à investissement étranger est encore plus marqué en matière fiscale, ces dernières étant soumises à des règles spécifiques et bénéficiant, dans certains cas, d’un régime fiscal préférentiel. Depuis que la Chine a adhérer à l’OMC, il existe une volonté des autorités chinoises d’uniformiser les règles juridiques et fiscales entre les acteurs éco- nomiques même si l’octroi de mesures pré- férentielles aux investisseurs étrangers n’est pas en soit contraire aux règles de l’OMC. Le droit des affaires est très récent puis- qu’il n’a que 25 ans. Dans les années 1980, la Chine a mis au point des mesures incitatives pour attirer les investisseurs dans certains secteurs tout en organisant un certain contrôle des investissements. Le pays fait montre aujourd'hui d’une plus grande ouverture, notamment depuis son adhésion à l’OMC. Les autori- tés chinoises publient périodiquement un catalogue des investissements qui classe ces derniers selon qu’ils sont interdits, restreints ou encouragées, les investisse- ments hors catalogue étant par principe permis. Ce catalogue, qui retranscrit le calendrier d’ouverture des investisse- ments étrangers en Chine tel que négo- cié par la Chine lors de son adhésion à l’OMC, est important puisqu’il détermine l’obligation ou non de s’associer avec un partenaire chinois, la possibilité pour le partenaire étranger d’avoir ou non le contrôle de la société, le niveau d’appro- bation des projets d’investissement (national, provincial ou municipal) ainsi que la fiscalité applicable. Tous les projets d’investissement doivent faire l’objet d’une procédure d’approba- tion faisant intervenir, en amont, la Com- mission Nationale du Développement et des Réformes et, en aval, le ministre du commerce (ou leurs émanations provin- ciales ou municipales). Pendant longtemps, les autorités chinoises exerçaient, à travers cette procédure d’approbation, un contrô- le sur le respect des intérêts des parte- naires chinois. De plus en plus ce contrôle a tendance à se limiter à un contrôle de la légalité des contrats mis en place. » JHI: quels sont vos bureaux d’implantation? S.V.: «nous avons actuellement un bureau à Pékin et un à Shanghai. Ces bureaux regroupent une centaine d’avocats et de juristes, dont 60 à 70% d’avocats chinois. Les avocats chinois sont le plus souvent for- més en Chine et ont reçu une formation complémentaire en France, en Angleterre ou aux Etats-Unis. Certains avocats chinois sont également titulaires du barreau de New York. L’ouverture d’un troisième bureau dans le sud du pays est envisagée à court terme afin de conforter notre instal- lation en Chine et poursuivre notre déve- loppement notamment dans le sud du pays». Stéphane Vernay (avocat, Gide, Loyrette, Nouel) : «La Chine a clairement fait le choix du droit romano germanique par rapport à la common law pour développer son système juridique… Stéphane Vernay, avocat associé du Cabinet Gide Loyrette Nouel est co-responsable du bureau de Pékin. A l’occasion de son passage à Paris, il nous explique le fonctionnement de la représentation en Chine d’un grand cabinet d’avocats fran- çais. Un regard passionnant sur un monde où le droit est très récent. JHI: quelles opérations avez-vous réalisées récemment? S.V.: «Pour des raisons historiques le Cabi- net est très présent en matière de projets d’infrastructure (traitement des eaux, chauffage urbain, transport urbain etc) puisque nous avons participé dans le milieu des années 1990, en tant que conseil du gouvernement chinois, à la mise en place des projets de concession sous for- me de BOT. Près d’une dizaine de projets sont actuellement en cours à travers l’en- semble du territoire. Le Cabinet est égale- ment intervenu comme conseil du consor- tium gagnant pour la concession du Stade de Pékin qui accueillera les JO de 2008. Une expertise particulière en matière de droit de la construction et de droit immo- bilier est requise pour le développement de ces projets.» En matière immobilière, le Cabinet inter- vient actuellement dans le cadre d’un vas- te projet immobilier dans la municipalité de Pékin comportant la construction d’un ensemble composé de bureaux, d’un centre commercial et d’un hôtel de luxe. Le Cabinet intervient également dans le cadre de la constitution de fonds dédiés aux investissements immobiliers en Chine. Han Qimeng, coresponsable du Bureau de Shanghai avec David Boitout, a développé une expertise reconnue en matière de droit de l’urbanisme et de droit immobilier. Enfin le Cabinet conseille actuellement un important groupe européen dans le cadre d’un partenariat avec une société coréen- ne pour la réalisation d’une usine de semi- conducteurs dans le centre de la Chine. Il s’agit de l’un des projets industriels les plus importants dans l’histoire de la Chine puisque le montant total d’investissement de ce projet dépasse les 2milliards de dol- lars ». JHI: le droit chinois est-il très différent du nôtre? S.V.: «La Chine a clairement fait le choix du droit romano germanique par rapport à la common law pour développer son sys- tème juridique. La Chine est en effet un pays de droit écrit. Son droit civil s’est ins- piré du droit allemand. Son premier Code civil, qui remonte aux années 1930, a pris sa source dans le droit japonais, lui-même influencé par le droit allemand. L’apport du droit français en Chine n’est cependant pas encore à la mesure de ce qu’il devrait être. La France a certes inspiré le droit commercial chinois et le droit fiscal (intro- duction de la TVA en 1994) mais l’influence du droit français reste encore limitée ». JHI: et le droit immobilier? S.V.: «Il existe des divergences importantes entre les deux systèmes juridiques notam- ment en matière foncière puisque le droit chinois ne reconnaît pas la propriété privée de la terre. Les terrains sont la propriété de l’Etat dans les zones urbaines et la proprié- té collective des paysans dans les zones rurales. Seul le droit d’usage de la terre peut faire l’objet d’un droit de propriété sous la forme d’une concession à durée déterminée (relativement proche du concept de «leasehold » en droit anglais). En principe, le droit d’usage des terrains d’Etat fait l’objet d’une concession pen- dant une période de 40 à 70 ans. Au terme de la concession, le propriétaire du droit d’usage doit de nouveau acquérir les droits sur le terrain. Il bénéficie cependant d’un droit de priorité. Les immeubles bâtis sur les terrains concédés peuvent faire l’objet de propriété privée. La propriété privée est d’ailleurs garantie par la Constitution. Le sujet de l’influence de la common law sur le droit chinois est un sujet qui fait cou- ler beaucoup d’encre. Il est vrai que le droit chinois a récemment intégré dans son dispositif des concepts tirés de la com- mon law (tels que notamment les concepts d’«anticipatory breach » ou de «trust »). Il n’est reste pas moins que le caractère contemporain du droit en Chine, l’absence d’indépendance de la justice, le manque de formation des magistrats, l’absence de recueils de précédents font que le droit chinois ne peut raisonnablement s’accom- moder de la common law ». JHI: la France promeut-elle son droit en Chine? S.V.: «la promotion du droit français à l’étranger ne peut se faire qu’avec une for- te implication des pouvoirs publics ainsi que des principaux acteurs du droit. Même si des efforts récents ont été faits (notam- ment avec la création du centre sino-fran- çais du notariat), cette implication reste limitée dans le cas particulier de la Chine notamment si l’on compare la France avec d’autres pays comme les Etats Unis. Prati- quement toutes les universités américaines forment au droit chinois alors que rares sont les universités françaises offrant cette possibilité. De même le rôle de la France dans la formation des magistrats et des avocats chinois reste encore limité. Les relations économiques et culturelles avec la Chine, qui sont modestes, sont très probablement un frein à l’exportation du droit français en Chine. Pourtant, la France est probablement l’un des meilleurs exemples pour la Chine compte tenu notamment de la place occupée par son secteur public mais également des perspec- tives que le droit français pourrait apporter dans certaines matières clés telles que la technique de codification (un projet de code civil chinois étant en discussion depuis 1998), le droit des procédures collectives, le droit des sûretés, le cadastre et le droit immobilier et la titrisation…» 14mars 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW … L’apport du droit français en Chine n’est cependant pas encore à la mesure de ce qu’il devrait être. » ➠ Habitat insalubre Jean-Louis Borloo a présenté le 8mars en conseil des ministres un projet de loi de ratification de l’ordonnance du 8décembre 2005 sur la lutte contre l’ha- bitat insalubre ou dangereux. Cette ordonnance contient la simplifica- tion des procédures, le traitement d’ur- gence des situations d’insalubrité, la pré- servation des droits des occupants de bonne foi et de leur relogement ainsi que la clarification des responsabilités de l’Etat et des collectivités territoriales en matière de travaux d’office et de reloge- ment. Par exemple, il est prévu la suspension du bail et la prorogation de sa durée en cas d’insalubrité ou de péril jusqu’à la réalisation des travaux prescrits ou au relogement définitif. Il est prévu un ajout par rapport au tex- te de l’ordonnance, pour permettre aux sociétés de construction dans lesquelles l’Etat détient la majorité du capital d’être bénéficiaires de l’expropriation dérogatoire prévue par la loi du 10juillet 1970, dite loi Vivein. Ainsi la Sonacotra va pouvoir être maître d’ou- vrage d’opérations de résorption de l’habitat insalubre. ORDONNANCES 14mars 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 23 fév. 2006 Sénat p.486 n°20710 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Chiens dans les copropriétés Agriculture La loi du 6janvier 1999 relative aux animaux dangereux et errants a eu pour objet de moraliser les activités liées à l’animal de com- pagnie. Un projet de décret comporte des mesures de déclaration des activités, d’aména- gement des locaux et d’exigences sanitaires. Actuellement les élevages de moins de 10 chiens sevrés doivent respecter les prescrip- tions du règlement sanitaire départemental. La réponse reconnaît que «l’élevage de chiens dans un appartement d’habita- tion n’apparaît effective- ment pas comme la meilleure pratique de cet- te activité» ! Le projet de décret est actuellement au Conseil d’Etat. 23 fév. 2006 Sénat p.493 n°20366 Gilbert Barbier, RDSE, Jura Mode de calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour des logements vacants ou peu occupés Collectivités territoriales Les logements vacants peuvent bénéficier d’exonéra- tion de taxe foncière et aussi de TEOM (article1524 du CGI). Pour les personnes seules dans des grands logements, produisant peu de déchets mais soumis à une taxe importante, les communes ou EPCI peuvent (art. 1522 II du CGI) plafonner les valeurs locatives des locaux d’habitation dans une certaine limite. Pour un lien plus étroit entre la somme perçue et le service rendu, il convient de préférer la redevance, conclut la réponse. 23 fév. 2006 Sénat p.498 n°16459 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Maison à 100000 € , Emploi Dans le mécanisme de dissociation du foncier et du bâti, le terrain est mis à disposition de l’accédant par la commune par un bail à construction. Le contrat est assorti d’une option d’achat sur le terrain. Le projet de loi ENL prévoit que le ménage pourra se porter acquéreur du terrain à tout moment pendant le bail à construction. Le sénateur évoque le sou- venir du plan Chalandon qui a provoqué des difficul- tés lorsque les acquéreurs ont compris que leurs héri- tiers ne seraient pas pro- priétaires, au terme du bail emphytéotique. 23 fév. 2006 Sénat p.503 n°18189 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Droit d’accès à sa pro- priété du riverain d’un parking municipal Intérieur Les riverains des voies publiques, affectées à la circulation générale, jouis- sent d’un droit d’accès. Le riverain dispose d’une servitude de passage pour accéder en véhicule à sa propriété. Ce droit n’est conféré que pour les voies publiques et leurs dépendances Dans le cas de l’aménagement d’un parking par une commune, le changement d’affectation d’un ter- rain nu agricole en parc de stationnement public a pour effet d’intégrer ce terrain au domaine public routier. Les riverains du parking public doivent pouvoir jouir du droit d’accès à leur propriété et des dispo- sitions doivent être prévues pour assurer la desserte des immeubles bor- dant un parc de stationnement nouvellement créé. 28 fév. 2006 AN p.2113 n°44501 Jean-Michel Couve, UMP, Var Erreurs du cadastre Budget Une personne constatant des incohérences dans le cadastre peut adresser une réclamation au centre des impôts fonciers. A l’occasion de la réfection des plans cadastraux, les services s’assurent de l’ accord explicite des proprié- taires concernées sur les nouvelles limites cadastrales. Mais attribuer une portée juri- dique à cette documentation redéfinirait les principes de la propriété privée en transférant la responsabilité de la protection de la proprié- té des propriétaires vers l’administration. Une telle réforme n’est donc pas à l’ordre du jour, conclut la réponse. 28 fév. 2006 AN p.2188 n°68650 Jean-Claude Lenoir, UMP Orne Vente sur enchères à vil prix Justice - Principe : le prix de vente est fixé par le créan- cier car, s’il n’y a pas d’enchères, il est déclaré acquéreur pour le prix. - Cas du logement : le débiteur peut obtenir du tribu- nal l’augmentation de la mise à prix initiale, mais, en l’absence d’enchères, le bien est remis en vente sur baisses successives, jusqu’à sa mise à prix initiale. Ce dispo- sitif ne concerne que le logement principal du débiteur. Le Gouvernement envisage de le généraliser dans le cadre de la loi d’habilitation du 26juillet 2005. Le régime applicable au logement principal du débiteur résulte de la loi du 23janvier 1998. 28 fév. 2006 AN p.2237 n°72814 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Rôle des architectes et réforme du permis de construire Equipement La réforme des autorisations d’urbanisme ne modifie pas les conditions d’intervention des architectes dans l’établissement des projets de construction. La loi de 1977 n’est donc pas modifiée par l’ordonnance du 8décembre 2005. La réforme s’effectue donc à droit constant dans ce domaine et le niveau d’in- tervention des architectes sera maintenu. Une autre réponse concerne les études d’ar- chitecture opérée par le décret du 30juin 2005: le diplôme est placé en mas- ter à bac +5 (rép. du min. de la culture à Gilbert Meyer, p.2127, n°76161). Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 14mars 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 29 mars 2006 à 17heures: « demain, quelles stratégies fon- cières? » Une conférence organisée par le mastère spécialisé en maîtrise d’ouvrage et gestion immobilière à l’ESTP (57, bd St Germain, Paris V e ). Avec notamment les parlementaires Patrick Braouzec et Thierry Repentin. Fax: 0144411141. 28 avril 2006 «Paris-Londres, the perfect match» au siège d’Axa (25, av. Matignon, Paris VIII e ). Un colloque mettant en perspective les deux princi- pales villes de l’espace européen. Avec «Expertise Pierre». www.the-perfect-match2006.com. Nominations Cabinets ministériels ➠ PME : Jacques Mary quitte ses fonc- tions de chef adjoint de cabinet de Renaud Dutreil (arr. du 27 fév. 2006, J.O. du 28 fév. @). ➠ Aménagement du ter ritoir e : Xavier Gelot quitte ses fonctions de conseiller technique de Christian Estrosi (arrêté du 1 er mars 2006, J.O. du 3mars 2006, @). Bureau central de tarification : Lau- rent Leveneur (suppléant: Hervé Lecuyer), tous deux professeurs à Paris II sont nommés présidents du Bureau cen- tral de tarification (arr. du 24 fév. 2006, J.O. du 28 fév. p.3063). Au fil du J.O. Le Conseil national des petites et moyennes entreprises a été abrogé par arrêté du 21février 2006 (J.O. du 3mars p.3252). Mal-logement : l’arrêté du 2mars 2006 approuve la modification de la convention constitutive du 12mars 1993 du groupement d’intérêt public dénom- mé GIP « habitat et interventions sociales pour les mal-logés et les sans-abri ». Le GIP a pour objet de contribuer au relogement des personnes sans toit ou mal-logées, sa durée est reconduite pour 5 ans à compter de juin2006 (J.O. du 4mars p.3291). Le document pré contractuel de la gérance mandat La loi du 2août 2005 a introduit dans le Code de commerce un article L 146-1 sur les gérants mandataires. Le texte prévoit que par ce contrat, le «gérant mandatai- re » gère un fonds de commerce moyen- nant une commission proportionnelle au chiffre d’affaires, mais pour le compte d’un mandant qui reste propriétaire du fonds et qui supporte les risques de l’ex- ploitation. L’article L 146-2 impose au mandant de fournir au gérant mandataire, avant la signature du contrat, toutes informations nécessaires à sa mission afin de lui per- mettre de s’engager en connaissance de cause. Ces informations viennent d’être précisées par décret. Le texte comporte 8points: - identité du mandant ou des dirigeants pour une personne morale, - adresse du siège de l’entreprise dont le fonds est mis en gérance-mandat, nature de ses activités, forme juridique, adresse, capital, - chiffre d’affaires annuel des deux der- niers exercices du fonds mis en gérance mandat et bilan des mêmes périodes, - date de création de l’entreprise et étapes de son évolution, - affiliation du mandant à un réseau d’exploitants et nature des contrats régis- sant les affiliations à ce réseau, - conditions générales de la gestion du fonds, - taux et mode de calcul de la détermina- tion de la commission versée au gérant- mandataire, - durée, conditions de renouvellement, de cession et de résiliation du contrat proposé. (Décret n°2006-259 du 3mars 2006 portant application de l’article19 de la loi n°2005-882 du 2août 2005 en faveur des PME et relatif aux informations devant être fournies au gérant-mandataire par le mandant avant la signature du contrat, J.O. du 5mars, p.3376). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 224 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 14mars 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Le Sénat a poursuivi l’examen du projet de loi sur l’égalité des chances. Le 28février, à pro- pos du débat sur le contrat première embauche, le ministre Gérard Larcher a indi- qué, répondant aux critiques sur la précarité du CPE, que les assureurs préparaient un pro- jet de convention permettant l’accès au loge- ment et la mise en place d’une assurance loge- ment dans le cadre du dispositif LocaPass (JO Sénat déb. 1 er mars, p.1155). Roland Muzeau relève que l’employeur doit informer son sala- rié des dispositifs existants accordant une garantie et une caution de loyer (p.1177). L’article6 crée de nouvelles zones franches urbaines, il a suscité un débat sur l’opportuni- té des ZFU. Jean-Pierre Sueur indique que cer- taines zones qui ne sont pas classées en zones franches, sont dans des situations particulière- ment difficiles (JO Sénat, déb. 3mars p.1361). Catherine Vautrin explique que des discussions ont été engagées avec la Commission euro- péenne pour obtenir l’autorisation de créer de nouvelles zones franches (p.1365). Les articles7 et suivants contiennent les mesures d’exonération fiscales. Les mesures sur l’urbanisme com- mercial ❑ Nouveau délai pour les CDEC : L’article12 favorise le développement des centres com- merciaux de plus de 300 m 2 dans les zones franches urbaines. Cet article prévoit de modi- fier l’article28 de la loi du 14novembre 1996. Roger Madec déplore que le Gouvernement n’ait pas inscrit à l’ordre du jour la proposition de loi «tendant à garantir l’équilibre entre les différentes formes de commerce», puis il cri- tique la mesure de l’article12 en indiquant «en simplifiant la procédure administrative pour l’installation des commerces de plus de 300 m 2 , vous encouragez l’implantation de magasins de 1500 m 2 , que l’on voit fleurir ça et là, de 3000 ou de 6000 m 2 » (J.O. Sénat déb. 4mars, p.1467). Roland Museau explique que l’article12 assouplit les conditions d’installation des enti- tés commerciales de moyenne et grande surfa- ce et «facilite l’implantation de grandes enseignes, attractives, dans les quartiers classés en zone franche urbaine» (p.1468). Il estime que cela remet en cause le travail effectué par les schémas départementaux de développe- ment commercial. Jean-Pierre Sueur est aussi très critique et estime que «supprimer […] toutes les règles, afin de faciliter au maximum d’installation de surfaces commerciales de toutes catégories va porter atteinte à l’équi- libre général du commerce […] et au tissu commercial de ces quartiers en difficulté » (p.1469). Pierre André explique que les articles12 et14 prévoient de supprimer l’intervention des CDEC. «Cette suppression est totale en des- sous de 1500 m2 et partielle pour les autres projets. Cela signifie que les avis seront donnés non plus à l’échelon local, mais niveau natio- nal «en pleine période de décentralisation, c’est pour le moins curieux » (p.1471). Catherine Vautrin explique que le Gouverne- ment souhaite développer l’implantation des petits centres commerciaux de 1500 m 2 dans les quartiers (p.1472) tout en simplifiant et en évitant les montages de dossier. Il a finalement été adopté un amendement (n°47) présenté par Alain Gournac au nom de la commission des affaires sociales. Le texte réécrit l’article12 pour modifier l’article L 720-5. Il prévoit que la CDEC statue sur les demandes d’autorisation dans un délai de 4mois , à l’exception des demandes relatives à des projets situés dans le périmètre des ZFU, pour lesquelles elle statue dans le délai de 2mois (p.1478). ❑ Ar ticle r epoussé sur les cinémas . L’article13 visait à faciliter l’implantation de multiplexes de diffusion de salles cinématographiques dans les zones franches urbaines en les dispen- sant d’autorisation de CDEC si la densité d’équipement en salles de cinéma de la zone d’attraction considérée est inférieure à la moyenne nationale d’équipement observée l’année précédente (p.1479). Serge Lagauche insiste sur le rôle régulateur joué par les commissions pour équilibrer la répartition géographique des multiplexes (p.1481). Il considère que la proposition risque de remettre en cause l’équilibre actuel. Catherine Tasca dénonce cet article qui casse les procédures (p.1483). Elle juge nécessaire le maintient des autorisations, afin de favoriser la diversité culturelle. Jean-Pierre Sueur craint que la mesure ne vide les centres villes, «vou- lons-nous que la ville pseudo-californienne se répande partout en Europe » (p.1484). Jack Ralite exprime ses craintes sur le coup porté à la diversité culturelle (p.1488). Mais avec le vote d’un amendement n°84, de suppression, l’article a finalement été supprimé (p.1489). ❑ La CDEC en ZFU . L’article14 dispense de demande d’autorisation de CDEC l’implanta- tion d’établissements de moins de 1500 m 2 , dans les zones franches urbaines. Pour Guy Fischer, il s’agit d’un article «spécialement conçu pour les centres Leclerc, Champion ou pour les hôtels Kyriad » (p.1489). Divers amendements de suppression ont été défendus, notamment par le rapporteur Pierre André et l’article a été supprimé (p.1492). ❑ Exonération de T ACA . L’article15 exonère de taxe d’aide au commerce et à l’artisanat (TACA) les établissements implantés en zone franche urbaine. Ici encore, le rapporteur a proposé la suppression de l’article qui aurait créé une distorsion de concurrence, notam- ment car elle ne concernait que les nouvelles ZFU. L’article a été supprimé (p.1495). Le renforcement des pouvoirs de la Halde Les articles suivants concernent la création d’une Agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances. L’article19 vise à renforcer le pouvoir de la Haute autorité de lutte contre les discrimina- tions et pour l’égalité (Halde). François Zocchetto émet des réserves sur le fonctionnement de la Halde, notamment à cause de son pouvoir de sanction, car la répression des délits doit rester réservée à l’au- torité judiciaire (p.1538). Jean-René Lecerf, rapporteur de la commission des lois, se décla- re favorable au renforcement des pouvoirs de la Halde (p.1541). Ainsi les agents de la Halde seraient autorisés à constater des délits de discrimination, notamment par des testings. Jean-Jacques Hyest souhaite que la Halde reste sous le contrôle de l’autorité judiciaire (p.1544). L’article21 légalise la pratique du testing. Richard Yung relève (p.1552) que l’UNPI est contre cette pratique, mais conclut «je ne pense pas que la pratique des tests empêchera un propriétaire de choisir un locataire fiable. La plupart des bailleurs n’étant ni racistes ni xénophobes, ils n’ont aucune crainte à avoir!». Bruno Retailleau souhaitait encadrer le testing en le réservant à des officiers minis- tériels, mais son amendement (n°421) a été repoussé. Un amendement (n°903) a toute- fois supprimé la référence aux personnes pou- vant constater le testing. Il résulte de l’échan- ge entre les sénateurs que cela laisse la faculté aux personnes «de la société civile» d’opérer ce constat. A suivre. La loi sur l’égalité des chances au Sénat: de la Halde à l’urbanisme commercial