Jurisprudence récente
p. 2 à 4
Baux d’habitation
Caution dans la loi de 1989 : nullité même sans grief
Sécurité des logements : une action en référé
Contrats
Bail à réhabilitation : le droit du preneur vis-à-vis du sous-locataire
Bail à construction : cession des droits du preneur
Contrats de construction de maison individuelle : l’engagement propre du garant
Fiscalité
Exonération de taxe foncière : changement de financement
TVA : le cas du crédit-bail
Urbanisme commercial
Le Conseil d’Etat tranche la question du recours des tiers contre les décisions de la CDEC : recours devant le juge administratif et non devant la CNEC
Initiatives p. 5
Era milite pour l’accession
Nouveaux développements pour Sophia Antipolis
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Débat p. 8
Financement immobilier : les garanties dans le cadre des cessions de titres.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Caution dans la loi de 1989: nulli- té même sans grief Sécurité des logements: une action en référé Contrats Bail à réhabilitation: le droit du preneur vis-à-vis du sous-locataire Bail à construction: cession des droits du preneur Contrats de construction de mai- son individuelle: l’engagement propre du garant Fiscalité Exonération de taxe foncière: changement de financement TVA: le cas du crédit-bail Urbanisme commercial Le Conseil d’Etat tranche la ques- tion du recours des tiers contre les décisions de la CDEC : recours devant le juge administratif et non devant la CNEC INITIATIVES p.5 Era milite pour l’accession Nouveaux développements pour Sophia Antipolis REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Bail à l’essai? S i la proposition de l’UNPI de permettre un bail à l’essai remonte déjà à de nombreux mois, puisqu’elle avait notamment été présentée à Jean-Louis Borloo lors du congrès de cette fédération en septembre2005, elle est revenue sur le devant de l’actualité après le passage au journal télé- visé de TF1 à 20heures le 13mars, de son président Jean Perrin, dans un contexte où la précarité de l’emploi fait descendre les étudiants dans la rue. Quels sont les arguments de la fédération des propriétaires? L’UNPI indique que ce bail permettrait d’inciter les bailleurs à remettre sur le marché locatif 300000 logements vacants. Comme elle propose que ce bail soit assorti d’une baisse du loyer de 30%, elle estime que cela contribuerait à résoudre la crise du logement. Le mécanisme consisterait à permettre au bailleur de donner congé sans motif au 9 e mois ou au 21 e mois du contrat. L’UNPI affir- me que sa proposition «n’entraînerait aucune précarité» et «permettrait d’envisager une entrée dans les lieux facilitée par moins de contraintes administratives, techniques et financières pour les locataires». La CLCV - parmi de nombreuses autres désapprobations - a réagi à cette proposition en indiquant qu’elle refusait «qu’à l’insécurité économique s’ajoute l’insécurité résidentielle» et qu’il ne fallait pas remettre en cause la loi du 6juillet 1989. Elle suggère d’allonger la durée de la garantie du Loca- pass, pour le porter de 18 mois à trois ans ou de mettre en place une mutualisation des dépôts de garantie versés par les locataires, gérés par un fonds national de garantie. Quant à Jean-Louis Borloo, il a fait part dans un communiqué de son oppo- sition à cette proposition qu’il juge «tout à fait illégale et inacceptable» et il «a rappelé la nécessité absolue de préserver l’équilibre des rapports contractuels entre propriétaires et locataires». Le principe d’une proposition de réforme est d’être illégale avant son adop- tion! Le CPE, avant la promulgation de la loi sur l’égalité des chances est tout aussi illégal… La question de fond est de savoir s’il est nécessaire de modifier la loi de 1989. En réalité, elle est régulièrement modifiée sur des dispositions ponctuelles: par exemple la loi du 18janvier 2005 a modifié les règles sur la décence ou sur la prescription, la loi Engagement national sur le logement doit aussi modifier les règles sur les commissions de concilia- tion, sur les charges locatives ou sur les accords collectifs (lire notre numéro221). L’indexation a aussi fait l’objet d’une réforme au 1 er janvier. Mais les points essentiels de la durée du bail ou du congé sont plus stables. Cette crispation des positions montre que les modifications fréquentes mais sur des points secondaires, ne suffisent pas à régler la question centrale qui est le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La forte haus- se de la construction n’a pas suffi à provoquer de retournement du marché en faveur des locataires. Quant à la méfiance des bailleurs elle est surtout due à la difficulté d’obtenir l’exécution d’un jugement d’expulsion, plus qu’à la durée du bail de trois ans, qui n’est pas excessive. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 225 21MARS 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier DEBAT p.8 Financement immobilier: les garanties dans le cadre des cessions de titres. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro de Jurishebdo comporte un supplément sur les OPCI. 21mars 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Caution dans la loi de 1989 ❑ Nullité, même sans grief (Cass. Civ. 3 e , 8mars 2006, n°312, FS-P +B +I, cassation partielle) La personne qui s’était portée caution d’un locataire d’un bail régi par la loi de 1989 invoquait la nullité de son engage- ment. Alors que la cour d’appel avait rejeté sa demande au motif que la cau- tion devait apporter la preuve d’un grief, la décision est cassée: «Vu l’article22-1 de la loi du 6juillet 1989; […] Attendu que pour accueillir la demande de Mme A. [bailleur] et rejeter l’exception de nullité, l’arrêt retient que l’acte de caution- nement de M.L. mentionne de façon manuscrite qu’il se porte caution «pour le loyer de Monsieur Madame L.F., loyer de l’appartement situé au […] boulevard Maglioli 22000 Ajaccio pour la somme mensuelle de quatre mille francs (4000francs)», qu’en tout état de cause l’inobservation des formalités prescrites par l’article22-1 de la loi, dont la remise d’un exemplaire du contrat de location à la cau- tion, n’est sanctionnée par la nullité de l’engagement de caution qu’à charge pour la caution de rapporter la preuve d’un grief, que M.L. ne démontre ni même n’invoque l’existence d’un grief que le défaut de respect des formalités exigées par l’article22-1 précité lui cause; Qu’en statuant ainsi, alors que l es for- malités édictées par l’article22-1 de la loi du 6juillet 1989sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief , la cour d’appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’article22-1 de la loi du 6juillet 1989 impose de respec- ter un certain nombre de formalités lors- qu’une personne s’engage à titre de cau- tion. Il est prévu d’insérer certaines men- tions manuscrites et de fournir à la caution un exemplaire du contrat de location. Or cette deuxième obligation n’avait pas été respectée. La cour d’appel avait considéré que la nullité n’était pas encourue, faute pour la caution d’avoir prouvé l’existence d’un grief. C’est l’application de la règle de procédure civile «pas de nullité sans grief» qui siège à l’article114 du NCPC. Mais la Cour de cassation a jugé que la nullité du cautionnement ne suppose pas la preuve de l’existence d’un grief. Un arrêt de Versailles (22 déc. 2000, D 2002, Somm. 1724) avait jugé dans le même sens que la cour d’appel de Bastia dans l’arrêt ici rapporté. Cette solution est donc aban- donnée. La protection de la caution est donc renforcée. On peut se demander si cette jurisprudence aura des répercussions sur l’interprétation des règles de nullité des congés. En effet, actuellement la juris- prudence exige la preuve de l’existence d’un grief lorsque le locataire invoque la nullité du congé (exemple CA, Paris, 23 fév. 1999, Loyers et copr. juil. 1999, n°176) Bail à réhabilitation ❑ Le droit du preneur vis-à-vis du locataire (Cass. Civ. 3 e , 8mars 2006, n°317, FS-P +B, rejet) Une commune avait conclu un bail à réhabilitation avec une SEM. Or un des occupants des logements ayant cessé de payer ses loyers, la SEM leur avait délivré un commandement de payer. La cour d’appel avait jugé que la SEM était sans qualité pour délivrer le commandement et assigner en résiliation de bail. Cette solution est confirmée: «Mais attendu que le bail à réhabilitation n’emporte pas, par lui-même novation des baux d’habitation en cours par substitution de bailleur, qu’ayant relevé qu’en vertu du contrat qui lui avait été consenti, la SEM avait pris à bail à réhabilitation les diffé- rents immeubles visés au contrat, dans les termes de l’article L 252-1 à L 252-4 du Code de la construction et de l’habitation, pour y effectuer des travaux d’améliora- tion en vue de les louer à usage exclusif d’habitation, que le contrat précisait à cet égard que le preneur pourrait procéder à la location des locaux réhabilités à des per- sonnes présentant toutes garanties d’ho- norabilité et de solvabilité, qu’il ne pré- voyait rien en ce qui concernait les baux en cours, la cour d’appel en a exactement déduit que la SEM n’avait pas qualité pour délivrer un commandement de payer aux époux R.ni solliciter la résiliation du bail; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé». Observations de Jurishebdo : il résulte de l’article L 252-1 du CCH que le pre- neur à réhabilitation s’engage à réaliser des travaux sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état «en vue de louer cet immeuble à usage d’habi- tation pendant la durée du bail». L’ar- ticle suivant précise que le preneur est titulaire d’un droit réel immobilier. La SEM soutenait qu’étant titulaire d’un droit réel qui lui confère l'usage et la jouissance du bien, elle avait qualité pour agir en recouvrement des loyers, mais elle n’a pas été suivie par la Cour de cassation. La troisième chambre civi- le a donc fait une interprétation restric- tive du contrat conclu entre le proprié- taire de l’immeuble. Etant habilitée à louer les logements, elle ne l’était pas pour solliciter la résiliation du bail. En pratique, et pour éviter cette situation, il faudrait donc qu’une clause du bail à réhabilitation, ou un avenant, habilite le preneur à exercer les actions en recouvrement de loyers et le cas échéant en résiliation du bail Sécurité des logements ❑ Une action en référé (Conseil d’Etat, ord. du 11 janv. 2006, n°288936) Le Conseil d’Etat confirme la décision du tribunal administratif refusant que soit saisi l’architecte des bâtiments de France pour que des mesures soient prises sur la sécurité d’un logement: «considérant […] qu’à la suite de pres- criptions de l’architecte de sécurité de la préfecture de police, des travaux ont été exécutés pour conforter le plancher du logement du requérant, que l’architecte de sécurité a constaté, le 26mai 2005, que ces travaux correspondaient à ce qu’il avait jugé nécessaire; que le préfet de police a, en conséquence, refusé d’or- donner d’autres mesures; que, par l’or- donnance attaquée, le juge des référés du tribunal administratif a jugé qu’il ne résultait ni des mémoires produits devant lui ni des débats de l’audience publique qu’il avait convoquée que le préfet de police aurait ainsi porté une atteinte gra- ve et manifestement illégale à une liber- té fondamentale». La requête est donc rejetée. 21mars 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Observations de Jurishebdo : l’architecte de sécurité de la préfecture étant déjà intervenu et ses préconisations sur la sécurité de l’immeuble ayant été suivies, il paraissait en effet peu probable qu’une action en référé pour obtenir la désigna- tion de l’ABF puisse prospérer Exonération de taxe foncière ❑ Changement de financement (Conseil d’Etat, 9 nov. 2005, n°263707, sté HLM immobilière Nord Artois) Des logements avaient été financés en PAP puis, après la résolution judiciaire de la vente de certains d’entre eux, et pour permettre le maintien dans les lieux des accédants, des PLA avaient été substitués au prêt initial. Se posait la question de la durée d’exonération de taxe foncière, puisque les logements financés en PAP en bénéficient pendant 10 ans et ceux finan- cés en PLA pendant 15 ans. Le Conseil d’Etat annule le jugement du TA de Lille qui avait considéré qu’il fallait se placer à la date de l’achèvement: «Considérant […] que si la date d’achè- vement des constructions détermine le point de départ de l’exonération tempo- raire prévue par le I de l’article1384 A du code général des impôts, il convient de se placer au 1er janvier de chaque année d’imposition pour apprécier si les constructions entrant dans le champ d’application de cet article ont le caractère de logements en accession à la propriété pour lesquels ces mêmes dispositions ramènent la durée d’exonération de 15 à 10 ans; que dès lors, en jugeant que l’affectation de ces logements devait s’apprécier à la date de leur achèvement, le tribunal adminis- tratif de Lille a commis une erreur de droit; que par suite, il convient d’annuler le jugement attaqué».Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant qu’il résulte de l’instruction et qu’il n’est pas contesté qu’à la date du 1er janvier des années d’imposition en litige, les logements en cause, dont la construction était achevée depuis moins de 15 ans, n’étaient pas en accession à la propriété; que par suite, la règle énon- cée au troisième alinéa du I de l’ar- ticle1384 A précité, selon laquelle la durée de l’exonération de la taxe fonciè- re sur les propriétés bâties est ramenée à 10 ans pour les logements en accession à la propriété, ne leur est pas applicable, que, dès lors, la société requérante est fondée à demander le bénéfice de l’exo- nération prévue au 1er alinéa du même article […] et, par suite, à demander la décharge des impositions litigieuses». Observations de Jurishebdo : la société d’HLM obtient donc gain de cause. On retiendra qu'il faut se placer au 1 er janvier de chaque année d’imposition pour savoir quel cas d’exonération est appli- cable et donc quelle est la durée de l’exo- nération autorisée TVA ❑ Le cas du crédit-bail (Conseil d’Etat, 16 nov. 2005, n°257532) Une société était titulaire de contrats de crédit-bail et donnait les immeubles en sous-location. La cour d’appel avait esti- mé que ces sous-locations ne pouvaient être regardées comme exonérées de TVA. La décision est censurée par le Conseil d’Etat: «Considérant qu’aux termes de l’ar- ticle261 D du CGI, dont l’objet est de définir le champ d’application, en droit interne, des exonérations de taxe sur la valeur ajoutée qu’en vertu des disposi- tions du B de l’article13 de la sixième directive du Conseil des communautés européennes du 17mai 1977, les Etats membres sont autorisés à prévoir en ce qui concerne «… b) l’affermage et la location de biens immeubles…»: «sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée: … 2e les locations… de locaux nus»; que la «location» visée par ces dispositions s’entend de la concession faite à un pre- neur, pour une durée et moyennant une rémunération convenues, du droit d’oc- cuper des locaux à titre exclusif, quelle que soit la qualité en laquelle le don- neur a la faculté d’accorder ce droit ; Considérant qu’il suit de là qu’en jugeant que la sous-location que le titulaire d’un contrat de crédit-bail consent en vertu du droit de jouissance dont il bénéficie sur un immeuble nu dont il est crédit-pre- neur ne peut être regardée comme une location de locaux nus au sens du 2e de l’article261 D du code général des impôts, la cour administrative d’appel a […] commis une erreur de droit». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant, en premier lieu, qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la SAS Genty Immobilier et Participations n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que l’administration a regardé com- me des locations de locaux nus au sens du 2e de l’article261 D du CGI, exonérés de la TVA en vertu de ce texte, les sous- locations de deux immeubles dont elle était crédit-preneuse consenties, durant la période d’imposition, par la SCI Genty Immobilier». Le Conseil d’Etat relève ensuite que la SCI n’avait pas adressé de demande en vue d’acquitter la TVA sur les loyers prove- nant de ces sous-locations, par exercice de l’option prévue à l’article260 du CGI, et que la SCI ne peut pas «être regardée comme ayant exercé cette option du seul fait qu’elle facturait la taxe aux sous- locataires, dès lors qu’en vertu du 1e de l’article286 du CGI, auquel renvoient les articles195 et191 de l’annexe II audit code, l’option doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration». En conséquence, la décharge de rappel de TVA demandée par la société est reje- tée. Observations de Jurishebdo : on retien- dra de cette décision que la sous-location d’immeubles consenties par un bailleur qui tient ses droits de contrats de crédit- bail est bien considérée comme une loca- tion nue au sens de la TVA. Elle est donc en principe exonérée. Si le crédit-preneur souhaite opter pour la TVA, il doit le fai- re de façon expresse, pour chaque immeuble. A défaut, il ne peut pas béné- ficier du régime de la TVA Bail à construction ❑ Cession des droits du preneur (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°267, FS-P +B, rejet) Des époux avaient consenti un bail à construction à une société Omnium Tou- risme Antilles sur un terrain avec possibi- lité de rétrocéder à diverses personnes des quotes-parts de ce bail, ce qui avait été fait. Les propriétaires avaient assigné la société et les cessionnaires pour obte- 21mars 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE nir justification de la souscription d’une assurance, de la notification des cessions et la remise en état du toit d’un bâti- ment. La cour d’appel avait condamné le ces- sionnaire à remettre sous astreinte divers documents, ce que confirme la Cour de cassation: «Mais attendu que par application de l’article L 251-3 du Code de la construc- tion et de l’habitation le preneur d’un bail à construction peut céder tout ou partie de ses droits et les cessionnaires sont tenus des mêmes obligations que le cédant; qu’ayant relevé que M.P., tiers au contrat de bail à construction initial, était devenu cessionnaire dans le contrat de cession de quotes-parts de ce bail liant les consorts M.à la société Omnium Tou- risme Antilles, la cour d’appel […] qui a souverainement constaté l’inutilité d’ap- peler à l’instance le syndicat des copro- priétaires de l’immeuble, compte tenu de l’objet du litige, en a exactement déduit, répondant aux conclusions, que M.P. était tenu des mêmes obligations que le preneur, notamment en matière d’assurance , et de notifica- tion des cessions intervenues ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé». Observations de Jurishebdo : le preneur du bail à construction est titulaire d’un droit réel immobilier, ainsi que l’indique l’article L 251-3 du CCH. Le même article précise que «le preneur peut céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société. Les cessionnaires ou la société sont tenus des mêmes obligations que le cédant qui en reste garant jusqu'à l'achè- vement de l'ensemble des constructions que le preneur s'est engagé à édifier». Ainsi, le cessionnaire du bail à construc- tion doit respecter les mêmes obligations que le cédant Contrat de construction de maison individuelle ❑ L’engagement propre du garant (Cass. Civ. 3 e , 1 er mars 2006, n°266, FS-P +B, cassation) Une société de construction de maison individuelle (R. architecteur) avait souscrit auprès de la société LeMans caution une garantie de livraison (art. L 231-6 du CCH). A la suite de la défaillance du constructeur, la société de caution avait versé des dédommagements à des acqué- reurs non livrés. Mais elle demandait le remboursement des sommes aux époux R, qui avaient consenti un cautionne- ment à la société RA, au profit de la société LMC. La cour d’appel avait fait droit à cette demande, mais l’arrêt est cassé: «Vu l’article L 231-6 du CCH; Attendu que la garantie de livraison pré- vue au k de l’article L 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus; Attendu que pour condamner les époux R.à payer une somme à la société LMC l’arrêt retient qu’en raison de l’inachève- ment des travaux la garante avait dû indemniser les acquéreurs dont la maison n’avait pas été livrée en raison de la défaillance de la société RA, et qu’elle agissait contre les épouxR., cautions du constructeur en vertu de quittances subrogatives à elle délivrées par ces acquéreurs; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé, par motifs propres et adoptés, que la société RA avait souscrit une assurance auprès de la société LMC, que par application de l’article L 231-6 du CCH celle-ci avait rempli son obliga- tion personnelle , sans s’acquitter de la dette de la société RA, et que dès lors les époux R.ne pouvaient être recherchés sur le fondement d’un cautionnement portant sur une obligation dont le caractère certain n’était pas établi , la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le tex- te susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion confirme que l’engagement de l’as- sureur n’est par la fourniture d’une cau- tion ordinaire mais constitue une dette propre du garant et non celle d’autrui. Ainsi le garant ne peut pas reprocher au maître d’ouvrage de ne pas avoir produit au passif du constructeur, alors que cette diligence lui incombe (voir Dict. Lamy droit immobilier n°2606) Urbanisme commercial ❑ Recours contre les décisions des CDEC (Conseil d’Etat, 10mars 2006, n°278220, Sté Leroy Merlin) Le Conseil d’Etat vient de trancher la question qui avait provoqué un certain trouble à la suite de sa décision Louis le 28septembre dernier à propos des recours contre les décisions des commis- sions départementales d’équipement commercial. L’article L 720-10 du Code de commerce prévoit une liste de personnes pouvant exercer un recours contre une décision de la CDEC. Les tiers, qui ne sont pas men- tionnés par ce texte, doivent donc saisir le juge administratif s’ils veulent exercer un recours. Or l’arrêt Louis, rendu en matière de recours contre une décision du conseil départemental de l’ordre des médecins avait semé le trouble en consi- dérant qu’il fallait nécessairement exer- cer un recours devant le conseil régional. Fallait-il transposer cette solution à l’urbanisme commercial? Le Conseil d’Etat répond par la négative : «Sur le moyen tiré de l'erreur de droit commise par la cour administrative d'ap- pel en ne soulevant pas d'office l'irrece- vabilité de la demande de première ins- tance résultant de l'absence de recours administratif préalable: Considérant que sous réserve du cas où, en raison tant des missions conférées à un ordre professionnel qu'à son organisation à l'échelon local et au plan national, les dispositions législatives ou réglementaires prévoyant devant les instances ordinales une procédure obligatoire de recours administratif préalablement à l'interven- tion d'une juridiction doivent être inter- prétées comme s'imposant alors à peine Précision Dans notre dernier numéro, il manquait un chiffre dans une référence de jurisprudence à propos de l’obligation d’enregistrement des promesses de vente. Il fallait lire que la Cour de cassation avait déjà statué dans le même sens par arrêt du 26mars 2003 (Bull. Civ. III, n°71), estimant qu’il n’y a pas d’obligation d’enregistrement pour un acte constituant une transaction. ❑ 66% : c’est le taux de réalisation des contrats de plan Etat-région à fin 2005. Ces contrats connaissent depuis 2000 un retard lié à une conjoncture économique difficile et à la complexité du montage des opérations sur le plan juridique et technique. (Rép. du ministre de l’aménagement du territoi- re à Jean-Louis Masson, JO Sénat Q 2mars 2006, p.606, n°17158). ❑ 4 mètres pour la chaussée et 7mètres pour la plate-forme, ce sont les dimensions maximales de principe d’un chemin r ural . (Rép. ministre de l’agriculture à Christian Ménard, JO AN Q, 7mars 2006, p.2409, n°82778). 21mars 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE INITIATIVES ERA milite pour l’accession Le réseau Era lance une campagne «Tous proprios» en faveur de l’accession à la propriété. Le réseau se veut «militant pour l’accession à la propriété» de tous et déplore que le locatif ait été favorisé au détriment de l’accession ce «qui a conduit à déresponsabiliser la population». Pour favoriser l’accession, Era «inverse l’approche pour l’achat d’un bien immobi- lier en parlant mensualité ». Ainsi, à partir des informations sur les res- sources du ménage et sur l’apport person- nel, les biens proposés correspondront au potentiel financier mensuel de l’acquéreur. La mensualité choisie est adaptée en fonc- tion du prix du bien à visiter. Era veut proposer aux locataires de visiter des maisons ou des appartements à vendre «avec quasiment l’acceptation d’un prêt immobilier en main et la mensualité s’y rapportant». Ainsi les comparaisons se feraient en fonction de la mensualité et non en fonction du prix de vente. Era entend ainsi «dédramatiser l’endettement lié à l’acte d’achat». Chiffres… Nouveaux développements pour Sophia Antipolis Au cours du Mipim, Atisreal présentait avec l’Agence de développement de la Côte d’Azur les projets de développe- ment de Sophia Antipolis. Bernard Yvetot, directeur de l'Agence française pour les investissements inter- nationaux, qui indique apprécier «le vieux partenariat avec Auguste», indique que la relance de nouvelles ZAC sur Sophia Antipolis ne s’était pas faite depuis dix ans. En 2005, en dépit d’une conjoncture morose, il a tout de même été créé de 400 à 600 emplois. Le vice-président d’Atisreal, Alain Béchade, dresse un tableau des diffé- rents pôles de compétitivité d’Europe: Cambridge, créé dans les années 1960 s’est développé en partant de l’universi- té, Munich, également lancé dans les années 1960, est fondé sur l’industrie. Sophia Antipolis, dans les années 1970 est créé sur initiative publique et le plus récent Torino wireless, lancé en 2002- 2003 est fondé sur des partenariats public-privé. Alain Béchade relève que les pôles de compétitivité doivent conserver de la flexibilité. Ainsi le site de Cambridge a commencé son développement avec des instruments scientifiques, mais n’en fait plus aujourd’hui. Sophia Antipolis lance donc de nou- veaux projets de développement et il est prévu d’assurer également des zones de développement dans la plaine du Var. Quand l’héliotropisme se conjugue avec les pôles de compétitivité… d'irrecevabilité du recours contentieux à toute personne justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour introduire ce recours contentieux, une procédure de recours administratif préalable n'est susceptible de s'appliquer qu'aux personnes qui sont expressément énumérées par les dispositions qui en organisent l'exercice ; Considérant que les dispositions de l'ar- ticle32 modifié de la loi du 27décembre 1973, reprises à l'article L.720-10 du code de commerce, prévoient, qu'à l'initiative du préfet, de deux membres de la com- mission ou du demandeur, la décision de la commission départementale d'urbanis- me commercial peut faire l'objet d'un recours auprès de la commission nationa- le d'équipement commercial; que le législateur a ainsi entendu réserver la sai- sine de la commission nationale d'équi- pement commercial aux seules personnes énumérées par les dispositions mention- nées ci-dessus; qu'il suit de là que les tiers qui sont susceptibles de contester la décision de la commission départementa- le d'équipement commercial sont rece- vables à saisir directement la juridic- tion administrative ; que, par suite, la Société Leroy Merlin n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'ap- pel de Bordeaux aurait commis une erreur de droit en ne relevant pas d'offi- ce le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande dirigée contre la décision de la commission départementale d'équipe- ment commercial du 28septembre 1999 formée directement devant la juridiction administrative par la société d'Aquitaine de loisirs et d'artisanat, l'association départementale pour la promotion et la défense des professionnels de l'aménage- ment de la maison de la Dordogne et la société des établissements Sourzat». Sur le fond, il était reproché à la société Leroy Merlin de créer une surface de ven- te de 5990 m 2 , un espace de 806 m 2 de réserves et un espace de stockage maté- riaux de 2714 m 2 . Or ce dernier espace étant accessible aux clients depuis le par- king, la cour administrative d’appel a admis, et le Conseil d’Etat le confirme, que cet espace devait être inclus dans la surface de vente. Le total excédait 6000 m 2 , ce qui imposait une enquête publique, en vertu de l’article L 720-3 du Code de commerce. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion clarifie la situation en restreignant la portée de l’arrêt Louis de septembre der- nier. Le principe est que la procédure de recours administratif préalable ne s’ap- plique qu’aux personnes qui sont énumé- rées par les textes. En conséquence, en matière d’urbanisme commercial, le recours envers une décision de la CDEC, devant la CNEC n’est ouvert qu’aux per- sonnes qui sont mentionnées par l’article L720-10. En revanche, les tiers doivent saisir le juge administratif et non la com- mission nationale. Ce principe reçoit exception pour les ordres professionnels pour lesquels le recours administratif préalable s’applique à toute personne justifiant d’un intérêt lui donnant qualité pour introduire ce recours. Cette exception permet de ne pas remettre en cause la solution de l’ar- rêt Louis rendu il y a quelques mois seule- ment Bibliographie La nouvelle édition du guide pratique Delmas sur «la fiscalité du patrimoine immobilier» rédigée par Yves Blaise, expert comptable, est parue. Cette 18 e édition est à jour de la loi de finances pour 2006. 46euros. www.editions-delmas.com. 21mars 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 2mars 2006 Sénat p.608 n°18262 Thierry Repentin, PS, Savoie Définition des refuges de montagne Aménagement du territoire Le décret d’application de la loi sur les terri- toires ruraux qui a défini les refuges de mon- tagne est en préparation. Dix départements ministériels sont concernés. Le pilotage de la réflexion a été confié à la Datar. 2mars 2006 Sénat p.616 n°20358 Denis Badré, UDF, Hauts-de-Seine TVA et syndicats de copropriétaires Economie Les versements effectués par les coproprié- taires au syndicat et qui correspondent au rem- boursement exact de charges liées à la gestion traditionnelle sont exonérés de TVA. Mais sont soumises à TVA les prestations supplémentaires de restauration, de blanchissages ou de loisirs. La réponse indique que la soumission à TVA n’est pas nécessairement pénalisante et permet une exonération de taxe sur les salaires. 2mars 2006 Sénat, p.642 n°21219 Yves Krattinger, PS, Haute-Saône Taxe de séjour Tourisme La loi de finances pour 2002 a réformé la taxe de séjour. Les salariés en déplacement professionnel ne font plus partie des personnes exonérées. Textes de référence: art. L2333-26 du CGCT et D 2333-47 et suivants. 7mars 2006 AN p.2439 n°76179 Philippe Rouault, UMP, Ille-et-Vilaine Individualisation des compteurs d’eau Ecologie 10% des communes ont fait l’objet de demandes d’individualisation des compteurs. Mais cela concerne 2/3 des communes de plus de 50000 habitants. Compte tenu de la taille des opérations concernées et des procédures d’information des locataires et de prises de décisions des propriétaires, «les délais obser- vés pour la réalisation de l’individualisation ne paraissent pas anormaux ». Rappelons que le princi- pe de l’individualisation remonte à la loi SRU, de décembre2000 (art. 93). 7mars 2006 AN p.2440 n°73522 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Loi littoral Ecologie Les décrets relatifs aux concessions de place et aux aménagements de la bande des 100 mètres antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi littoral sont en voie de publication. De nombreux POS ou PLU ne sont pas encore en conformité avec la loi littoral. Cette situation ne sau- rait perdurer, affirme la réponse. 7mars 2006 AN p.2459 n°83986 Alain Suguenot, UMP, Côte-d'Or Réforme des OPCI Economie Les SCPI souffrent d’une liquidité insuffisante. L’OPCI apportera une meilleure liquidité et une meilleure protection des porteurs de parts. Un rapport devra être déposé au Parle- ment avant la fin 2008 ce qui permettra d’ajuster le dispositif, en tant que de besoin. Le député demandait que les SCPI puissent conserver leur statut. 7mars 2006 AN p.2495 n°71653 Denis Jacquat, UMP, Moselle Demande d’ enlèvement des deux roues par un bailleur social Intérieur Le maître des lieux peut en demander l’enlève- ment à l’officier de police judiciaire. S’il connaît le propriétaire du véhicule, il doit l’avoir mis en demeure de le retirer dans un délai de 8 jours. L’OPJ prescrit alors sa mise en fourrière. Il n’est pas prévu de modifier les textes. 7mars 2006 AN p.2583 n°72290 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Enseignes commerciales: obligation d’utiliser la langue française PME L’ obligation de traduction en français des mentions sur les enseignes a fait l’objet d’une proposition de loi adoptée le 10novembre 2005 au Sénat. Cette proposition doit être discutée à l’Assemblée. Les communes peuvent utiliser un règlement local de publicité avec une procédure d’autorisation individuelle. 7mars 2006 AN p.2586 n°82930 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Recours contre les déci- sions des commissions départementales d’ équi- pement commercial (CDEC) PME Les recours des tiers contre une décision de la CDEC sont exercés devant le juge administratif. En effet, les requérants mentionnés à l’article L 720-10 du Code de commerce (préfet, deman- deur ou deux membres de la CDEC) exercent un recours en opportunité qu’ils n’ont pas à motiver. En revanche, les tiers doivent justifier de leur qualité et intérêt à agir et communi- quer les motifs susceptibles d’entraîner l’annu- lation de la décision. Le Conseil d’Etat n’a pas envisagé à ce stade d’obliger à saisir la CNEC avant de saisir le juge . Cela aboutirait à supprimer la compéten- ce des TA et des CAA qui traitent chaque année des centaines de recours devant les CDEC et le Conseil d’Etat deviendrait la seule juridiction à se prononcer en premier et en dernier ressort. Lire aussi en page4 l’ar- rêt du Conseil d’Etat du 10mars qui tranche cet- te question et l’inter- view de l’avocat Emma- nuel Guillini (Lefèvre, Pelletier, & Associés, dans notre numéro du 21février dernier). Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 21mars 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 25avril 2006 : «Immobilier: nou- veaux enjeux, nouvelles dérives: quelles stratégies adopter dans la dynamique globale des marchés?» Le colloque de l’IEIF. Tél.: 0144826363 ou sur le site: www.ieif.fr. Nominations Cabinets ministériels ➠ Aménagement du ter ritoir e : Jacques Cartigny est nommé conseiller au cabinet de Christian Estrosi (arr. du 20février 2006, J.O.du 8mars, @) et Clément Reyne est nommé attaché de presse en remplace- ment de Clotilde Hue (arr. du 1 er mars 2006, J.O. du 8mars, @). Equipement ➠ DDE : Christian Pitie est nommé direc- teur régional de l'équipement d'Auvergne et directeur départemental de l'équipe- ment du Puy-de-Dôme (arr. du 28 fév. 2006, J.O. du 10mars, @); André Horth est nommé DDE de la Haute Marne (arr. du 20février 2006, J.O. du 9mars, @) ➠ Inspection : Claude de Martel et Michèle Joigny , architecte-urbaniste en chef de l'Etat, sont nommés inspecteurs généraux de l’équipement (décrets du 7mars 2006, J.O. du 9mars, @). Architectes : sont nommés à la Chambre nationale de discipline des architectes, André Guihal , conseiller d'Etat honoraire, président ; Daniel Lesou- haitier, conseiller maître à la Cour des comptes et Jean-Louis Mazières, président de la chambre à la cour d'appel de Paris (avis publié au J.O. du 9mars 2006, p. 3606). Préfets Philippe Deslandes est nommé préfet de la région Champagne-Ardenne, préfet de la Marne. Michel Morin est nommé préfet de l'Isère; Stéphane Bouillon, préfet de la Loire; Michel Camux, préfet de la Sarthe. (Décrets du 9mars 2006, J.O. du 11mars, @). Equipement commercial : sont nom- més membres de la Commission nationale d'équipement commercial: Georges Vianes , conseiller maître à la Cour des comptes, Gérard de Senneville , inspecteur général de l'équipement et Jean-François Seiller , désigné par le pré- sident de l'Assemblée nationale. (Décret du 10mars 2006 portant nomination à la Commission nationale d'équipement commercial statuant en matière d'équipe- ments commerciaux et hôteliers, J.O. du 12mars, p.3772). Au fil du J.O. Du plan à l’analyse . Le Centre d'analy- se stratégique a été créé par décret du 6mars (décret n°2006-260, J.O. du 7mars, p.3399). Ce centre se substitue au Commis- sariat général du Plan dans tous les textes réglementaires. Sophie Boissard est nom- mée directrice générale et Philippe Mills , directeur général adjoint (décret du 9mars 2006, J.O. du 10mars, p.3648). Natura 2000 : pas moins de 46 arrêtés désignant des nouveaux sites Natura 2000 ont été publiés (arr. des 3 et 7mars 2006, J.O. du 10mars, @). Catastrophe naturelle : deux arrêtés du 2mars 2006 sont relatifs à la reconnais- sance de l'état de catastrophe naturelle et modifient des arrêtés antérieurs (J.O. du 11mars, p.3699). FSL : les renseignements statistiques relatifs au bilan d'activité du fonds de soli- darité pour le logement et des fonds locaux créés par le conseil général ont été fixés par arrêtés du 13février (J.O. du 8mars 2006, p.3478). Anah : les règlements intérieurs du conseil d'administration et du comité res- treint de l’ANAH ont été approuvés par arrêté du 23février 2006 (J.O. du 9mars p.3531). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 225 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Financement immobilier: les garanties dans le cadre des cessions de titre 21mars 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBAT TEXTES suite de la page7 Enquête logement : la nouvelle enquê- te logement qui a lieu entre février et décembre2006, porte sur 40000 ménages. (Arrêté du 1 er mars 2006 portant création d'un traitement automatisé d'informations individuelles relatif à une enquête sur le logement, J.O. du 11mars 2006, p.3709). Repérage des logements vacants : la loi de cohésion sociale du 18janvier 2005 a autorisé (article118) la transmission aux collectivités locales de la liste des loge- ments vacants de leur circonscription. Il s’agit précisément des logements recensés l’année précédente pour l’établissement de la taxe d’habitation. L’arrêté d’application vient d’être pris. Il précise donc que les collectivités locales ou leurs groupements sont destinataires des fichiers des logements vacants. (Arrêté du 6février 2006 modifiant l'arrêté du 8mars 1996 régissant le traitement infor- matisé de la taxe d'habitation à la direction générale des impôts, J.O. du 9mars p.3533). Dégrèvements de taxe foncière et de taxe d’habitation Un arrêté du 1 er mars 2006 fixe pour l'an- née 2006 les limites d'application des abat- tements, exonérations et dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés bâties et de taxe d'habitation. Le plafond de revenu de l’article1417 I du CGI applicable pour la taxe foncière et la taxe d’habitation (métropole) est fixé à 7417 € pour la première part de quotient familial, majorée de 1981 € pour chaque demi-part supplémentaire (ou 991 € en cas de 1/4 de part supplémentaire). Le plafond de revenu de l’article1414 A, en deçà duquel les contribuables sont exonérés de taxe d’habitation pour la fraction qui dépasse 4,3% de leur reve- nu est fixé à 17441euros pour la 1 e part de quotient familial, somme majorée de 4076euros pour la 1 e part et 3206 € pour chaque demi-part supplémentaire (ou 2038 € et 1603 € en cas de 1/4 de part supplémentaire) Le plafonnement est égal à la fraction de taxe qui dépasse 4,3% du revenu, dimi- nué d’un abattement. Cet abattement est fixé à 3783 € pour la 1 e part de quo- tient familial, majoré de 1093 € pour les 4 premières demi-parts et 1934 € pour chaque demi-part supplémentaire (ou 547 € et 967 € en cas de 1/4 de part sup- A l’occasion d’une conférence organisée par Lefèvre Pelletier, & avocats au Mipim, le professeur Laurent Aynès a fait le point sur la question de la prise de garantie sur les actifs de la société cible. Voici l’essen- tiel de son propos. S’il paraît naturel que l’actif serve à garantir le crédit de ceux qui détiennent la société, la réalité juri- dique est plus complexe. La question est de savoir comment le prê- teur peut avoir en garantie la valeur des immeubles détenus par la cible. Dans quelle mesure une société peut-elle affecter un immeuble à la garantie des engagements d’un tiers, c’est-à-dire de l’acquéreur des titres? Il y a deux obstacles. D’une part, la sûreté (l’hypothèque) doit entrer dans l’objet social , d’autre part elle doit être confor- me à l’intérêt social. Si l’acte n’entre pas dans l’objet social, l’organe est sans pou- voir, il n’engage pas la société et les créanciers pourront faire constater que la société n’est pas engagée. Pour les SA ou les SARL, les organes ont tous pouvoirs pour engager la société, mais dans les SNC ou les sociétés civiles, le garant n’a de pouvoir que dans la limite de l’objet social. Si l’objet ne comprend pas la dation de ces sûretés, il faut le modifier. Toutefois, un arrêt du 25janvier 2005 de la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé que le nantissement d’un fonds de commerce en garantie de la dette d’acquisition des parts de la la SNC n’entrait pas dans l’objet social en dépit de l’unanimité des associés (il n’y avait cependant qu’un associé). Il faut ensuite que la dation de l’hypo- thèque soit conforme à l’intérêt social . Cette contrariété à l’intérêt social peut être invoquée par des associés qui n’ont pas été favorables à la décision ou par les créanciers sociaux. Mais cette notion d’in- térêt social est difficile à saisir. Il est a priori contraire à l’intérêt social de consentir une sûreté au profit d’un tiers, ce qui crée une dette pour la société. Il peut toutefois y avoir une communauté d’intérêt. La notion d’intérêt social est aussi appréciée diversement suivant qu’el- le est invoquée par les autres associés (c'est une question d’égalité entre asso- ciés) ou par les créanciers (c’est une ques- tion d’atteinte à leur patrimoine). En pratique, pour les SA et les SARL, la garantie au profit des dirigeants est inter- dite. Pour les SNC et les SCI, il n’y a pas d’interdiction mais des incertitudes. Il revient à celui qui conteste la conformité à l’intérêt social de le démontrer. Les tri- bunaux considèrent qu’il ne suffit pas de prouver la contrariété à l’intérêt social, mais ils exigent la preuve d’une fraude. Laurent Aynès estime qu’une clarification de cette situation par la chambre mixte de la Cour de cassation serait nécessaire. Quelles sont les conséquences de la sûre- té? La cible peut se porter caution et affecter ses immeubles à la garantie. Elle est caution personnelle mais affecte ses immeubles à la garantie, c’est un caution- nement hypothécaire. Si l’hypothèque est insuffisante, la société pourra être poursuivie sur ses autres biens. Elle peut aussi accorder un caution- nement réel. Dans ce cas, elle ne s’enga- ge qu’à hauteur de l’immeuble. Un arrêt de la Cour de cassation (chambre mixte, 2 déc. 2005) a admis que la sûreté consentie pour garantir la dette d’un tiers n’implique aucun engagement personnel et n’est donc pas un cautionne- ment. Il en résulte que les règles du cautionne- ment, comme l’obligation d’information annuelle, ne s’appliquent pas au bénéfice de la cible. plémentaire). Le texte fixe aussi les mon- tants applicables pour l’outre-mer. (J.O. du 11mars, p.3710). Environnement : le décret n°2006-283 du 10mars 2006 est relatif à la prolongation pour une durée illimitée de l'autorisation de stockage souterrain de produits dangereux dont l'exploitation a cessé depuis au moins un an (J.O. du 12mars p.3770). Conventions collectives ➠ l’arrêté du 28février 2006 étend des accords conclus dans le cadre de la convention collective nationale des personnels des centres PACT et ARIM . Il s’agit de l’accord du 25novembre 2003 sur les classifications et du 1 er décembre 2004 sur les salaires (J.O. du 11mars, p.3729).