dimanche 27 avril 2025

228 – 11 avril 2006

AccueilAnciens numéros228 - 11 avril 2006
Jurisprudence récente
p. 2 et 3
Associations foncières
Cotisations d’Aful : pas de remboursement partiel

Contrats
Construction de maisons individuelles : prise de possession anticipée
Vendeur professionnel : obligation de renseignement sur le bien vendu

Assurance
Assurance décennale : obligation de renseignement

Expropriation
Le rôle du commissaire du Gouvernement

Marchés p. 4
Logements à Paris : la hausse ralentit au 4e trimestre 2005. Les chiffres des notaires.
L’analyse de la Fnaim et du Crédit Foncier

Legislation p. 5
La loi sur l’égalité des chances publiée

Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées

En bref p. 3 et 7

Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Le nouvel indice IRL, la liste des monuments historiques, conventions collectives…

Interview p. 8

Jean-Marc Coly, directeur de l’UFG :
«La liberté retrouvée permettra aux OPCI de capter de la performance»


JURISPRUDENCE RECENTEp.2et3Associations foncièresCotisations d’Aful : pas de rem-boursement partielContratsConstruction de maisons indivi-duelles : prise de possession anticipéeVendeur professionnel : obligationde renseignement sur le bien venduAssuranceAssurance décennale : obligationde renseignementExpropriationLe rôle du commissaire du Gouver-nementMARCHESp.4Logements à Paris: la hausse ralen-tit au 4e trimestre 2005. Les chiffresdes notaires.L’analyse de la Fnaim et du CréditFoncierLEGISLATIONp.5La loi sur l’égalité des chancespubliéeREPONSES MINISTERIELLESp.6Le tableau hebdomadaire synthé-tique des dernières réponses publiéesEN BREFp.3et7Au fil du J.O.NominationsSur votre agendaLe nouvel indice IRL, la liste desmonuments historiques, conventionscollectives…La SCPI doit-elle succomber devant l’OPCI?La naissance de l’OPCI suppose-t-elle la mort programmée dela SCPI? Les points de vue sur cette question sont très partagés.Nombre de gérants, comme l’UFG (lire notre interview de son direc-teur, Jean-Marc Coly, en page8) ou comme BNP Paribas (notre inter-view de Patrick Lenoël dans Jurishebdo du 7mars) considèrent quel’OPCI est une évolution du produit SCPI. Suite logique de la sociétécivile de placement immobilier, l’OPCI est dégagé des nombreusescontraintes de qui pèsent sur la SCPI. Il est incontestable que l’OPCI ade nombreux atouts : souplesse de gestion, facilité de faire des arbi-trages, possibilité de détenir davantage de liquidités, fiscalité amélio-rée, tout en demeurant un produit immobilier non coté.Faut-il pour autant forcer les SCPI à disparaître? Le législateur inciteles SCPI à se muer en OPCI, que ce soit sous la forme de fonds (FPI)ou de société (SPPICAV). En interdisant aux SCPI de procéder à desaugmentations de capital après 2009, il leur rend la vie difficile.D’autres gérants, comme Henry Buzy-Cazaux pour Foncia, ne dénientpas ses atouts à l’OPCI mais considèrent qu’il faut laisser vivre la SCPIà côté de ce nouveau produit d’épargne. Le président de l’associa-tion des porteurs de parts de SCPI, Jacques Bonfil-Praire, qui est parti-culièrement réservé sur la formule FPI, plaide aussi pour un maintiende la SCPI à côté de l’OPCI.L’attrait de la SCPI, qui a certes ses limites, est d’être un produit«pur». Constitué d’immobilier en quasi-totalité, son patrimoine estdonc plus facilement compréhensible pour l’épargnant. Demain, lesgérants pourront utiliser la souplesse de la composition du patrimoi-ne de l’OPCI, pour en créer une palette très diversifiée. La puretéimmobilière du produit sera donc moindre. C’est peut-être le prix àpayer pour une plus grande liquidité du produit. Le débat va se poursuivre à l’occasion du projet de loi de ratificationde l’ordonnance du 13 octobre 2005 qui a créé l’OPCI. Henry Buzy-Cazaux fait remarquer qu’il y a peut-être une faille dans la constitu-tionnalité de l’ordonnance en ce qu’elle asphyxie une formule depropriété. A suivre.On trouvera en page 5 notre analyse de la loi sur l’égalité deschances qui réforme de façon assez complexe le régime des zonesfranche urbaines, qui modifie à la marge la procédure d’instructiondes CDEC et légalise les tests de discrimination.Bertrand DesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 22811AVRIL 2006ISSN1622-14196EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierINTERVIEW p.8Jean-Marc Coly, directeur del’UFG :«La liberté retrouvée permet-tra aux OPCI de capter de laperformance»JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction:Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17APE 221 C Actionnaires: BertrandDesjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65HT) Abonnement pour 1an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) Directeur de la publication: Bertrand DesjuzeurImpression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc LavoineEn raison des fêtes de Pâques,le prochain numéro de Jurishebdosera daté du 25avril 2006.
11avril 2006page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCECotisations d’AFULPas de remboursement partiel(Cass. Civ. 3e, 29mars 2006, n°417, FS-P +B,cassation)Le propriétaire d’un bien situé dans unlotissement qui le vend en cours d’annéepeut-il prétendre au remboursement par-tiel de la cotisation qu’il a versée à l’asso-ciation syndicale et aux sommes qui ontété affectées en réserve? La Cour de cas-sation répond à ces deux questions par lanégative, censurant par deux fois le juge-ment du tribunal qui avait ordonné leremboursement :«Vu l'article L 322-1 du Code de l'urbanis-me, ensemble les articles3, 5 de la loi du21juin1865 alors applicable et 2 dudécret du 18décembre 1927;Attendu que l'acte d'association détermi-ne les voies et moyens pour subvenir à ladépense ainsi que le mode de recouvre-ment des cotisations, que lesobliga-tions qui dérivent de la constitutionde l'association syndicale sont atta-chées aux immeubles compris dans lepérimètre et les suivent en quelquesmains qu'ils passent jusqu'à la dissolutionde l'association;Attendu que pour condamner l'AFUL àrembourser aux époux L.la somme cor-respondant à la quote-part du «fondsde réserve» correspondant à la valeurde leur bien, le jugement relève quel'AFUL a, au cours des années, constituéce fonds en conservant le surplus descotisations versées par ses membres etnon dépensées et retient que les dispo-sitions de l'article2 du décret du18décembre 1927 ne sont pas appli-cables à une action en restitution desommes non utilisées et non affectées,indûment conservées par l'AFUL, qui nepeuvent être assimilés à des capitauxpropres constituant le «patrimoine del'association» et ne correspondent pas àdes provisions appelées pour être affec-tées à des dettes certaines et liquidesmais non encore exigibles;Qu'en statuant ainsi alors que les cotisa-tions régulièrement appelées par uneassociation foncière urbaine libre,qu'elles soient ensuite affectées à desdépenses déterminées ou à un fonds deréserve font partie du patrimoine proprede l'association, le tribunal a violé lestextes susvisés;Et sur le second moyen :Vu les articles3 et5 de la loi du21juin1865 et 2 du décret du18décembre 1927 alors applicables; […]Qu'en statuant ainsi [en ordonnant leremboursement partiel de la cotisation]alors que les cotisations annuellesrégulièrement appelées par une associa-tion foncière urbaine libre font partie dupatrimoine de l'association et ne sontpas sujettes à remboursement par-tiel à celui de ses membres qui vendson immeuble en cours d'année, letribunal a violé les textes susvisés».Observations de Jurishebdo: voici unarrêt très clair. Lorsque le propriétairevend un bien situé dans un lotissement, ilne peut se faire rembourser la fractionde cotisation annuelle qui correspond àune période de l’année où il ne sera pluspropriétaire; il ne peut davantage pré-tendre au remboursement de sommesqui ont été versées à titre d’avances, carelles font partie du patrimoine propre del’association. La Cour de cassation motivecette solution en invoquant la règle queles obligations qui résultent de la créa-tion de l’association sont attachées auximmeubles et non aux personnes. En pra-tique, il revient aux parties de tenircompte de cette solution pour la fixationdu prix de vente Construction de maison individuellePrise de possession anticipée(Cass. Civ. 3e, 29mars 2006, n°420, FS-P +B,rejet)Des particuliers avaient fait construireune maison mais en avaient pris posses-sion avant son achèvement. Ils récla-maient pourtant des intérêts de retardau garant, après liquidation judiciaire duconstructeur.Cette demande avait été rejetée enappel, une solution confirmée par laCour de cassation :« Mais attendu, d'une part, qu'ayantrelevé que les époux G.avaient pris pos-session du bien avant l'expiration dudélai d'un an prévu au contrat deconstruction, et exactement retenu quela livraison pouvait être opérée avantl'achèvement total de l'ouvrage sous for-me de prise de possession anticipée, lacour d'appel a énoncé à bon droit qu'iln'y avait pas lieu d'allouer aux épouxG.le bénéfice de pénalités contractuellesde retard, la décision des premiers jugesde faire courir cette peine jusqu'à lalevée des réserves consignées à la récep-tion de l'ouvrage procédant de la confu-sion entre livraison et réception, et lesdispositions de l'article L.231-6-IV duCode de la construction et de l'habitationétant inapplicables aux pénalités deretard;Attendu, d'autre part, que c’est souverai-nement que la cour d'appel a retenu queles inachèvements et désordres affectantla maison n'avaient pas rendu celle-ciinhabitable;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé». Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: il ressort decette décision que lorsque le maître d’ou-vrage prend possession de la constructionavant son achèvement, il en résulte unelivraison de l’ouvrage. Si la prise de posses-sion a lieu dans le délai de livraison, celaprive le maître d’ouvrage de la possibilitéde réclamer une indemnité de retard Vendeur professionnelObligation de renseigne-ment sur le bien vendu(Cass. Civ. 3e, 29mars 2006, n°415, FP-P +B+I, cassation partielle)Une Safer avait obtenu de propriétairesde terrains la signature d’une promessede vente et, quelques mois plus tard,accepté une offre d’achat émanant d’untiers. Or les vendeurs n’avaient obtenul’accord de leur donateur que pour partiedes terrains en raison d’une clause d’in-aliénabilité à laquelle il n’avait acceptéde renoncer que pour partie. Le bénéfi-ciaire de la promesse d’achat avait alorsassigné les vendeurs et la Safer en réalisa-tion forcée et en paiement de dom-mages-intérêts.«Attendu qu’ayant souverainement rete-nu que le refus des consorts G.de procé-der à la rétrocession globale des bienslitigieux n’apparaissait pas abusif, la courd’appel, qui n’était pas tenue de procé-der à une recherche sur la vente des par-celles au mépris de la clause d'inaliénabi-lité qui ne lui était pas demandée, a léga-
11avril 2006page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCElement justifié sa décision de ce chef;Mais sur le second moyen, pris en sa pre-mière branche:Vu l'article1147 du Code civil;Attendu que pour rejeter la demande dedommages-intérêts formée contre laSAFER, l'arrêt retient qu'on ne peut luireprocher de ne pas avoir vérifié, lors dela signature de promesses unilatérales devente et d'achat, le contenu de titres depropriété antérieurs dont la teneur ne luiavait pas été révélée;Qu'en statuant ainsi, alors qu'en sa qua-lité de professionnel de la vente debiens fonciers, la SAFER, bénéficiaired'une promesse unilatérale de vente,était tenue de se renseigner sur ladisponibilité du bien avant d'accep-ter une promesse unilatérale d'achatde ce bien, la cour d'appel a violé le tex-te susvisé».Observations de Jurishebdo: le vendeurest sanctionné pour avoir accepté unepromesse d’achat sur un bien qui s’estavéré indisponible. On relèvera que l’au-teur du pourvoi avait motivé sa demandesur une responsabilité délictuelle (art.1382), alors que la Cour de cassation fon-de sa décision sur l’article1147 du Codecivil, soit sur la responsabilité contractuel-le. On sait que le vendeur a une obliga-tion de renseignement particulièrementlourde lorsqu’il est professionnel (Civ. 3e,13 janv. 1982, JCP G 1983, II n°20026).L’arrêt rapporté le confirme Assurance décennaleObligation de renseignement(Cass. Civ. 3e, 29mars 2006, n°425, FS-P +B,cassation)Un Opac avait fait réaliser des travauxd’isolation thermique, mais en raison dedésordres, avait assigné l’entreprise etson assureur. La cour d’appel avait rejetéle recours contre l’assureur au motif que«aucune obligation ne pèse sur l’assureurde mentionner sur l’attestation d’assu-rance décennale les qualifications décla-rées par son assuré». L’arrêt est cassé auvisa de l’article1382 du Code civil :«Qu'en statuant ainsi, alors que l'assuran-ce de responsabilité obligatoire dontl'existence peut influer sur le choix d'unconstructeur étant imposée dans l'intérêtdes maîtres d'ouvrage, il appartient àl'assureur, tenu d'une obligation derenseignement à l'égard de son assuré àqui il délivre une attestation nécessai-rement destinée à l'information deséventuels bénéficiaires de cette garan-tie, de fournir dans ce document lesinformations précisessur le secteurd’activité professionnelle déclaré, la courd’appel a violé le texte susvisé».Observations de Jurishebdo: l’assureurest donc tenu d’une obligation de rensei-gnement vis-à-vis de son assuré. Il résultede cette obligation que l’assureur doitpréciser le secteur d’activité déclaré parl’assuré, de façon à permettre au maîtred’ouvrage de vérifier que l’entreprise estbien couverte pour le type de travauxqu’il lui commande ExpropriationLe rôle du commissaire duGouvernement(Cass. Civ. 3e, 29mars 2006, n°416, FP-P +B,cassation)La Cour de cassation se fonde sur laCEDH pour remettre en cause le rôle ducommissaire du Gouvernement dans laprocédure d’expropriation :«Vu l'article6, alinéa ler, de la Conventioneuropéenne de sauvegarde des droits del'homme et des libertés fondamentales;Attendu que l'arrêt attaqué (Versailles,20septembre 2003), rendu sur renvoiaprès cassation (Civ 3e, 12juillet 2002,pourvoi n°01-70230), fixe les indemnitésrevenant aux consorts C.à la suite de l'ex-propriation au profit de la société Semali-las de biens immobiliers leur appartenantau vu des conclusions de l'expropriante,des expropriés ainsi que de celles du com-missaire du Gouvernement;Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultedes dispositions des articles R.13-32,R.13-35, R.13-36 et R.13-47 du Code del'expropriation relatives au rôle tenu parle commissaire du Gouvernement dans laprocédure en fixation des indemnitésd'expropriation et des articles2196 duCode civil, 38-1 et 39 du décret no55-1350 du 14octobre 1955, que celui-ci,expert et partie, occupe une positiondominante et bénéficie, par rapport àl'exproprié, d'avantages dans l'accès auxBREVESMonuments historiques: la liste desimmeubles protégés au titre de la législa-tion sur les monuments historiques aucours de l'année 2005 a été publiée (J.O.du 30mars, p.4775).IRL et ICCL’indice de référence des loyers a atteint103,78 au 4etrimestre 2005, soit une pro-gression de 2,30%en un an. (Au 3etri-mestre, la hausse annuelle était égale-ment de 2,30%).L’ICC s’établit à 1332 pour le 4e tri-mestre 2006, soit une hausse annuelle de4,96% (et une hausse de 2,44% en un ande la moyenne sur 4 trimestres). Source :avis de l’INSEE publié le 7avril 2006.Ascenseurs : un avis relatif à l'habilita-tion d'organismes pour la mise en œuvredes procédures d'évaluation de la confor-mité nécessaire au marquage CE desascenseurs ou de leurs composants a étépublié au J.O. du 30mars (p.4810).FNAIM Marcel Ricard a été réélu, le 4avril 2006,pour un 3emandat comme président de laChambre FNAIM Paris-Ile de France.informations pertinentes publiées aufichier immobilier; qu'en appliquant cesdispositions génératrices d'un déséqui-libre incompatible avec le principe del'égalité des armes, la cour d'appel a vio-lé le texte susvisé».L’arrêt est donc cassé.Observations de Jurishebdo: dans unautre arrêt du même jour (n°421, FS-P+B), l’exproprié avait soulevé la mêmeargumentation. Il soutenait que commis-saire du Gouvernement occupe une posi-tion dominante et bénéficie d’avantagesdans l’accès aux informations pertinentespubliées au fichier immobilier. Mais laCour de cassation a estimé qu’il n’y avaitpas de violation de l’article6 de la CEDHet que la cour d’appel avait souveraine-ment fixé le montant de l’indemnitéd’expropriation. Mais elle relève que lavaleur des parcelles expropriées n’étaitpas contestée. En conséquence, le griefde l’exproprié était plus difficile àdémontrer.L’arrêt rapporté au contraire sanctionnela cour d’appel pour avoir appliqué lesarticles du Code de l’expropriation. Elleavait jugé en ce sens dès 2003 (Cass. Civ.3e, 2 juil. 2003, Bull. III, n°1309), en appli-cation de la décision du 24avril 2003 dela Cour européenne des droits de l’hom-me (D 2003, jurispr. p.2456)
11avril 2006page4JURIShheebbddooimmobilier••MARCHESArrtQuartiersPrixVariationannuelleArrtQuartiersPrixVariationannuelleISt Germain l’Aux.5716 -1,7%XIFolie Méricourt4754 19,5%Les Halles6004 13,2%St Ambroise5000 16,4%Palais-Royal6373 7,6%La Roquette4944 14,1%Pl. Vendôme6905 7,5%Ste Marguerite4759 9,5%IIGaillon6038 9,2%XIIBel Air4899 19,0%Vivienne5264 8,8%Picpus4774 11,7%Mail5484 12,2%Bercy4688 13,5%Bonne-Nouvelle5466 22,2%Quinze-Vingts5154 16,5%IIIArts-et-Métiers5300 10,1%XIIISalpétrière5357 15,9%Enf. Rouges5814 16,3%Gare4219 16,2%Archives6602 10,0%Maison-Blanche4802 13,8%Ste Avoye5873 15,2%Croulebarbe5540 11,2%IVSt Merri6169 11,0%XIVMontparnasse6063 10,4%St Gervais6469 12,3%Parc Montsouris5357 19,8%Arsenal6344 14,9%Petit Montrouge5143 8,6%Notre Dame9301 16,9%Plaisance5157 13,8%VSt Victor6595 8,2%XVSt Lambert5121 11,3%Jard. des Plantes6180 9,5%Necker5581 13,4%Val-de-Grâce6566 6,8%Grenelle5804 16,1%Sorbonne6870 8,6%Javel5292 12,5%VIMonnaie7605 6,4%XVIAuteuil5506 10,7%Odéon8065 15,9%La Muette6073 8,7%ND des Champs7219 11,1%Pte Dauphine6061 7,9%St Germ. des Près8529 18,4%Chaillot6132 9,8%VIIISt Thomas d’Aq.8279 16,8%XVIITernes5662 9,6%Invalides7378 11,2%Plaine Monceau5836 12,1%Ecole militaire6667 8,1%Batignolles5077 15,3%Gros Caillou6667 8,3%Epinette4241 18,9%VIIIChamps Elysées7138 -2,9%XVIIIGdes Carrières4667 17,4%Fbg du Roule6127 7,4%Clignancourt4371 18,2%Madeleine6263 16,3%Goutte d’Or3583 26,6%Europe5861 10,3%La Chapelle3514 18,6%IXSt Georges5249 15,4%XIXLa Vilette3735 22,8%Ch. d’Antin5184 16,5%Pont de Flandre3624 18,8%Fbg Montmartre5000 20,3%Amérique3966 22,0%Rochechouart5111 17,2%Combat4215 15,4%XSt Vincent de Paul4340 18,8%XXBelleville4115 18,8%Pte St Denis4625 18,4%St Fargeau4154 12,1%Pte St Martin4579 14,8%Père Lachaise4348 15,0%Hop. St Louis4316 17,8%Charonne4184 18,6%Selon les statistiques publiées par les notaires d’Ile-de-France, lesprix des logements à Paris ont progressé en 2005 de 14%, s’établis-sant en moyenne à 5250euros le m2au 4etrimestre 2005. Letableau ci-dessous donne les prix moyens par quartiers et la hausseannuelle. Toutefois, deux quartiers sont en très léger repli, l’undans le Ier (st Germain l’Auxerrois), et l’autre dans le VIIIe (lesChamps Elysées à -2,9%).La banlieue a aussi connu des prix en forte hausse pour les apparte-ments : 13,3 % pour les Hauts de Seine à 3905euros le m2, 21,4%pour la Seine St Denis (2395 ) et 17,8% dansle Val de Marne (3242euros). En petite cou-ronne, 8 villes ont connu des progressions de prix de plus de 20%.Alfortville ou Aubervillliers ont même augmenté de plus de 25%.La grande couronne n’est pas en reste : la hausse y est au moinsde 15% (15,4% pour les Yvelines, 17,1% pour le Val d’Oise,17,5% pour la Seine et Marne et 18,5% pour l’Essonne).Parmi la moisson de chiffres livrée par les études notariales, onrelève également la part des acquéreurs étrangers, qui peutêtre importante dans les quartiers du centre de Paris. Le recordest atteint par le quartier Notre-Dame où le taux d’acquéreurétranger a atteint 28,2%, suivi par les Champs-Elysées (27,4%) etSt Gervais (24,2%). La moyenne pour l’ensemble de la capitaleest de 7,9%, un chiffre en progression constante depuis 1993 oùil était de 3,6%.La chambre des notaires fait toutefois observer que les variationsde prix ont «amorcé une phase de décrue» puisque 6 arrondis-sements ont baissé de prix au cours du 4etrimestre 2005 et que«aucun département de la région Ile-de-France n’échappe à cemouvement de fond». La décélération de la hausse des prix estaussi sensible pour les maisons.La Fnaim confirme le ralentissement au 1er trimestre2006Pour le 1ertrimestre 2006, la Fnaim chiffre à 2,2% la hausse desprix, soit une hausse annuelle de 8,3%. La hausse en un an estplus forte pour les maisons (9,3%) que pour les appartements(7,5%).Les écarts sont toutefois sensibles suivant les régions. Si les prix ontaugmenté encore de plus de 10% en un an dans le Nord et l’Est(10,3%), dans le Sud-Est (10,3% également) et même de 12,5%dans l’Ouest, la hausse est moindre dans le Sud Ouest (8,7%), leralentissement de la hausse des prix «est spectaculaire en Ile-de-France» analyse la Fnaim. La hausse annuelle est de 4,9%. Ceralentissement est particulièrement visible pour les appartements(2,9%), moins que pour les maisons (10,4%). La Fnaim considèreaussi que le ralentissement de la hausse est très prononcé dans laplupart des métropoles de province. Pour 2006, la fédération esti-me que le ralentissement de la hausse devrait se poursuivre maisque «les prix de l’ancien ne sont pas dans l’ensemble à la baisse».L’indice des prix de la Fnaim est toutefois en baisse pour le moisde mars, mais non sur le trimestre et, a fortiori, sur l’année.Logements à Paris : la hausse des prix ralentit au 4e trimestreMars2006AppartementsMaisonsEnsembleEvolution mensuelle-1,9%-0,9%-1,4%Trimestrielle+2,5 %+1,7 %+2,2 %Annuelle+9,2 %+9,5 %+9,3 %Source : FnaimSource : chambre des notairesTaux de croissance du prix des logements anciensDes corrections «salvatrices» pour le Crédit FoncierPour le Crédit Foncier, un équilibre global du marché semble sedessiner et devrait se poursuivre en 2006. Mais cela ne signifie pasque «les corrections d’ores et déjà constatées dans certaines par-ties du territoire ne se poursuivront pas ou qu’il faille les craindre.Contribuant à l’assainissement du marché, elles s’avèrent aucontraire salvatrices»
11avril 2006page5JURIShheebbddooimmobilier••LEGISLATIONLa loi sur l’égalité des chances, pour laquelle le Président de la Répu-blique a annoncé une négociation pour cause de grève sur le CPE avantmême son entrée en vigueur, a été promulguée et publiée le 2avril.L’égalité des chances au Journal officielDans le titre Ierde la loi n°2006-396 du31mars 2006 (J.O. du 2avril p.4950)consacré aux mesures en faveur de l’éduca-tion, de l’emploi et du développementéconomique, on mentionnera lesarticles26 et suivants relatifs aux zonesfranches urbaines. La loi crée un nouveaurégime pour les nouvelles zones en modi-fiant celui applicable aux zones anciennes.- L’article26 crée de nouvelles zonesfranches urbaines «à compter du 1eraoût2006 dans des quartiers de plus de 8500habitants particulièrement défavorisés auregard des critères pris en compte pour ladétermination des zones de redynamisa-tion urbaine». La liste en sera fixée pardécret (15 sont prévues).- L’article28 clôt le régime actueld’exo-nérations fiscales pour les entreprises nou-velles créées dans les zones franchesurbaines existantes. Les entreprises qui secréent dans les zones existantes ne bénéfi-cieront plus de l’exonération d’impôt surles sociétés que prévoit l’article44 octiesdu CGI.- Il est prévu un nouveau régimed’exoné-ration d’IS (art. 44 octies A), pour les entre-prises qui se créent à compter du 1erjanvier2006 dans les ZFU (anciennes et nouvelles)ou pour les entreprises implantées au 1erjanvier 2006 dans les nouvelles zones.Le nouveau régime est donc le suivant :L’allègement d’IS s’applique à deux situa-tions :- aux entreprises crééesentre le 1erjan-vier 2006 et le 31décembre 2011 dans lesZFU (les 44 ZFU de la loi du 14novembre1996, les 41 zones de la loi du 1er août2003 et les nouvelles zones de la loi du31mars 2006).- aux entreprises implantéesau 1erjan-vier 2006 dans les nouvelles ZFU.Ce nouveau régime de l’article44 octies Aconcerne les entreprises de 50 salariés auplus au 1erjanvier 2006 et réalisant unchiffre d’affaires de moins de 10millionsd’euros (ou ayant un total de bilan demoins de 10millions d’euros).L’exonération d’IS est prévue sur une pério-de de 5 ans, elle est suivie d’une périoded’abattement dégressif (60% de 6 à 10ans, 40% pour les 11eet 12eannées et20% pour les 13eet 14eannées). Le mon-tant de l’exonération d’IS est plafonné.- Par ailleurs, l’article29 de la loi crée unnouveau régime d’exonération de taxefoncière et de taxe professionnelle dans lesZFU. Il s’appliquera aux zones de 1egéné-ration (1996), de 2egénération (2003) etaux 15 nouvelles ZFU créées par la loi nou-velle. En contrepartie, le régime actuel estsupprimé, mais les exonérations en courscontinuent de s’appliquer.Pour les 15 nouvelles zones, l’exonérationde TP s’appliquera aux établissements exis-tant dans ces zones au 1er janvier 2006 etaux créations et extensions d’établisse-ments entre le 1erjanvier 2006 et le31décembre 2011.Pour les ZFU de1996 et2003, le régime nes’appliquera qu’aux créations et extensionsréalisées entre2006 et2011.L’exonération concerne les petites entre-prises, elle est plafonnée (337713 debase imposable pour 2006).- De façon similaire pour la taxefoncière, la loi nouvelle supprime le régi-me d’exonération des zones de 1eet 2egénérations et crée un nouveau régimepour toutes les zones franches. Il vise tousles immeubles situés sans ces zones etrépondant aux conditions de l’exonérationde taxe professionnelle. L’exonération estoctroyée pour 5 ans.Précisons que ces régimes d’exonérationsont accordés sauf décision contraire descollectivités locales.Equipement commercialL’article36 de la loi nouvelle modifie l’ar-ticle L 720-10 du Code de commerce.Il prévoit que la commission départemen-tale d’équipement commercial statue dansun délai de 4 mois à compter du dépôt dela demande. Toutefois, pour les demandesconcernant les projets situés dans les ZFU,ce délai est réduit à deux mois. Alorsqu’il existait un délai général d’instructionde 4 mois, ce délai est donc désormais dif-férent, en fonction du lieu d’implantationdu projet.Recours contre la décision de la CDECPar ailleurs, le même article36 modifie le2ealinéa de l’article L 720-10 du Code decommerce relatif au recours devant la com-mission nationale d’équipement commer-cial, d’une décision prise par la CDEC. Il estdésormais prévu que le recours devant laCNEC, intenté par une série de personnesdésignées est exercé «sans préjudice durecours juridictionnel réservé aux tiers dansles conditions de droit commun».Cette nouvelle rédaction confirme la solu-tion rendue par le Conseil d’Etat le 10mars2006 (lire Jurishebdo du 21mars 2006) etclôt la controverse pour savoir si les tiersdevaient saisir le juge administratif ou laCNEC. Il est donc désormais acquis que lestiers doivent saisir le juge.Les tests de discrimination légali-sés comme mode de preuveL’article45 de la loi légalise la pratique destests de discrimination. Il insère unarticle225-3-1 dans le Code pénal selonlequel les délits prévus par cette section(art. 225-1 et suivants) sont constitués«même s’ils sont commis à l’encontre d’uneou plusieurs personnes ayant sollicité l’undes biens, actes, services ou contrats men-tionnés à l’article225-2 [liste très générale :fourniture de biens et services, etc.] dans lebut de démontrer l’existence du comporte-ment discriminatoire, dès lors que la preu-ve de ce comportement est établie».Signalons aussi que les pouvoirs de la Hal-de sont renforcés. La haute autorité peutproposer à l’auteur de l’infraction uneamende transactionnelle dont le montantpeut atteindre 3000euros pour une per-sonne physique et 15000pour une per-sonne morale (article 41 de la loi nouvelle).Article L720-10 du Code de com-merce, alinéa2.(En gras : la nouvelle rédaction)«Sans préjudice du recours juridictionnelréservé aux tiers dans les conditions dedroit commun, à la seule initiativedu préfet,de deux membres de la commission, dont l'unest élu ou du demandeur, la décision de la com-mission départementale peut, dans un délai dedeux mois à compter de sa notification ou deson intervention implicite, faire l'objet d'unrecours auprès de la commission nationaled'équipement commercial prévue à l'articleL.720-11, qui se prononce dans un délai dequatre mois, à l'exception des demandesrelatives à des projets situés dans le péri-mètre des zones franches urbaines définiesau B du 3 de l'article42 de la loi nº95-115du 4février 1995 précitée, pour lesquelleselle statue dans un délai de deux mois».
11avril 2006page6JURIShheebbddooimmobilier••REPONSES MINISTERIELLESRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations16mars 2006Sénatp.780n°21416Michèle San Vicen-te,PS, Pas-de-CalaisTVA pour les travaux dansles logementsEconomieLe compromis politique intervenu lors duConseil Ecofin du 24janvier 2006 permet deprolonger de 5 ans à compter du 1erjanvier2006 l’application du taux réduit de TVA.De nombreuses ques-tions sur ce thème.16mars 2006Sénatp.784n°20154Marc Massion,PS, Seine-MaritimeGestion des Fonds de soli-darité logementEmploiAucune décision n’a été prise quant à l’obliga-tion de soumettre ou non aux règles deconcurrence du code des marchés publique lagestion financière et comptable des FSL.Rappelons que la loi du13août 2004 a prévu ladécentralisation des FSL.21mars 2006ANp.3053n°83827Laurent Hénart,UMP, Meurthe-et-MoselleArchéologie préventiveCultureLes préfectures de région ont été saisies de 35263dossiers d’aménagement en 2004 et de 35593 en2005. Elles ont émis 435 prescriptions de fouille en2004 et 472 en 2005. Ce sont 1,4% à 1,5% desdossiers instruits par les services archéologiquesqui aboutissent à une fouille.Fin janvier2006, ce sont 39 services archéolo-giques de collectivité et 12 structures privéesqui ont été agréés comme opérateurs d’archéo-logie préventive.Le député dénonçait lesfrais et l’allongement dela durée de travauxqu’impose la loi sur l’ar-chéologie préventive.21mars 2006ANp.3079n°77374Yves Simon,App.UMP, AllierMonuments historiques :bail emphytéotiqueEconomieLes propriétaires de monuments historiquesqui se réservent la jouissance de l’immeublepeuvent déduire des charges de leur revenuglobal (art. 156-II 1eter du CGI). Cette facultén’est pas accordéeau preneur d’un bailemphytéotique.Les bailleurs de monu-ments historiques peu-vent déduire la totalitédu déficit foncier de leurrevenu global.21mars 2006ANp.3104n°77319Albert Facon,PS, Pas-de-CalaisLoyers du parc social,EmploiLes organismes HLM ont reçu recommanda-tion de ne pas pratiquer de hausse de loyerssupérieure à 1,8% en 2006. Le préfet qui esti-me la hausse anormale peut toutefois deman-der une seconde délibération. Mais l’organis-me HLM peut maintenir sa décision sous réser-ve de ne pas dépasser les loyers plafonds.Le plafond légal dehausse est élevé : 10 %par semestre.21mars 2006ANp.3132n°64278Gilbert Meyer,UMP, Haut-RhinERPet commissions desécurité: toilettage destextesIntérieurLes vérifications réglementaires dans les éta-blissements recevant du public «présententparfois des difficultés d’interprétation », il aété décidé de créer un groupe de travail. Cegroupe, qui se réunit depuis septembre2005,doit proposer une modification des textesà la mi 2006.21mars 2006ANp.3141n°80549Bruno Bourg-Broc,UMP, MarneDétecteurs de fuméeIntérieur500000 dépliants de sensibilisation sur lesrisques d’incendie domestiques ont été distri-bués en 2005-2006. La proposition de loi Mes-lot-Morange, qui prévoit de rendre obligatoi-re l’installation des détecteurs de fumée dansles lieux d’habitation, a été adoptée le13octobre 2005 à l’Assemblée.Le groupe de travail présidépar Philippe Pelletier (Anah)et Patrick Doutreligne (Fon-dation Abbé Pierre) préconi-sait d’ailleurs de commencerla prévention par une cam-pagne d’information.21mars 2006ANp.3156n°82960Jean-Pierre Decool,App.UMP, NordMultipropriété:retraitd’un associé?EmploiIl n’est pas envisagé de modifier l’article L 212-9 du CCH pour permettre le retrait d’un asso-cié pour justes motifs.Cela remettrait en cause le fonctionne-ment de la sociétéet à terme son équilibrefinancier, car cela permettrait à un associé dese soustraire au paiement des charges quiseraient alors impayées et inévitablementtransférées aux autres associés.18 questions similairessur ce thème. La Cour decassation a confirmél’impossibilité du retrait(9mai 2002).21mars 2006ANp.3176n°81355Jean-Marie Aubron,PS, MoselleDéfinition des chambresd’hôteTourismeLe projet de loi relatif au tourisme adopté parl’Assemblée nationale le 5décembre 2005contient dans son article6ter une définitiondes chambres d’hôte.Il est renvoyé à un décret simple pour la déter-mination des conditions d’équipement, lenombre maximum de chambres ou les modali-tés de déclaration à remplir pour les loueurs.Le texte a aussi été exa-miné en 2electure par leSénat.Anos abonnés:le texte complet des réponses ministé-rielles peut vous être faxé ou envoyépar mél sur simple demande.
11avril 2006page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFSur votre agenda24avril 2006: «le crédit-bail immobi-lier, étape par étape». Une conférencedu Moniteur pour faire le point sur lerégime juridique et l’actualité du contratde crédit-bail.Tél. 0140133707.25avril 2006: «immobilier : nou-veaux enjeux, nouvelles dérives».Quelles stratégies adopter dans la dyna-mique globale des marchés?Ce colloque de l’IEIF aura lieu au PavillonDauphine (Paris, XVIe).Tél. IEIF : 014482636312mai 2006: «ambivalencesurbaines: marginalisations et solidaritésaujourd’hui». La 13econférence organiséepar le magazine Urbanissimo se dérouleracette année à l’Université de Chicago àParis. Tél. 0139276956.15 et 16mai 2006: «monter une opé-ration de logement social (en et horsAnru)». Pour identifier le rôle des acteurset les sources de financement.Le Moniteur. Tél. 0140133707.29 et 30mai 2006: «pratique de l’ex-pertise immobilière ». Méthodes d’éva-luation, interprétation des rapports… LeMoniteur. Tél. 0140133707.NominationsCabinets ministérielsPremier ministre: Claude Viau est nom-mée conseillère technique (égalité deschances et lutte contre l'exclusion); ChantalMoreno quitte ses fonctions de conseillèretechnique (arr. du 30mars, J.O.du 31, @).Economie: Philippe Heimest nommédirecteur adjoint du cabinet de Thierry Bre-ton (arr. du 30mars 2006, J.O. du 31, @).Budget: il est mis fin aux fonctions deBertrand Martinot, conseiller technique aucabinet de Jean-François Copé (arrêté du27mars 2006, J.O. du 29mars, @).MagistratureCour de cassation: Claire Favreestnommée président de chambre; MoniqueRadenne est nommée conseiller à la Courde cassation; Agnès Maitrepierre et Lau-rence Rivolier sont nommées conseillersréférendaires.Cours d’appel: Marie-Colette Brenot, estnommée première présidente de la courd'appel de Riom.TGI: Prennent les fonctions de présidentde tribunaux de grande instance : Jean-PierrePierangeli, à Nîmes; Louis Parant, à Auch;Jean-Pierre Belmas à Marmande; ThierryGhera à Privas et Benjamin Deparis à Tulle(décrets du 22mars 2006, J.O.du 29, @).Administration et organismes publicsBudget: Philippe Josse est nommédirecteur du budget en remplacement dePierre-Mathieu Duhamel (décret du30mars, J.O. du 31mars, @).Equipement: Jacques Turpin est nom-mé directeur départemental de l'équipe-ment de Maine-et-Loire (arr. du 24mars,J.O. du 30mars, @).Société immobilière de la Guyane:Laurent Alégret (Trésor) est nommé admi-nistrateur de la Siguy (décret du 27mars,J.O. du 29, p.4723).Au fil du J.O.Conventions collectivesPersonnel des cabinets d'avocats: l'ave-nant n°79 du 23septembre 2005, relatif àl'indemnité de fin de carrière, est étendupar arrêté du 23mars 2006 (J.O. du 1eravril2006, p.4918).Gardiens, concierges et employés d'im-meubles: l’accord départemental (Alpes-Maritimes) du 9novembre 2005 relatif aucalcul de la prime d'ancienneté est étendupar arrêté du 23mars 2006 (J.O. du 1eravril2006, p.4921).Outre-Mer: le programme d’aménage-ment du Parc national de la Guadeloupea été approuvé par arrêté du 28mars (J.O.du 1eravril, p.4912).NOM:PRENOM:FONCTION:SOCIETE:ADRESSE:TELEPHONE:FAX:MEL:N°TVA intracom.:SIGNATURE:BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE »20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdoqui m’est réservéesoit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1%de TVA au lieu de 769TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionA RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi 228UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERREUNE OFFREEXCEPTIONNELLERéservée aux nouveaux abonnésBibliographieLa 18eédition du carnet d’adresses del’immobilierpréparée par les soins d’In-novapresse comprend cette année 5500noms répertoriés sous 41 métiers : aména-geurs, promoteurs, conseils… Elle s’estétoffée avec 150 nouvelles sociétés.150euros, 690 pages. Tél. 0148240897.
11avril 2006page8JURIShheebbddooimmobilier••INTERVIEWJurishebdo Immobilier : la mise en place desOPCI suscite certaines critiques. Pourquoi aujourd’hui?Jean-Marc Coly : « L’OPCI est un produit deplace qui a été vu par l’ensemble des profes-sionnels de l’immobilier, la FFSA, l’AFG, lesdépositaires et l’ensemble de la place finan-cière de Paris. L’OPCI a été souhaité par lespouvoirs publics et les pouvoirs politiques.Tout le monde est d’accord pour sa mise enplace. Nous nous étonnons aujourd’hui de l’intérêtporté à quelques critiques formulées à l’en-contre de l’OPCI (critiques venues de clientsparticuliers et de quelques professionnelstotalement associés au projet) et qui ne sontdonc pas le reflet de l’avis positif donné surce futur produit de placement. »JHI : quels sont les atouts du produit.J.-M.C. :« avant tout il y a une volonté com-mune de compléter le dispositif français desproduits immobiliers collectifs. Après avoirfait la réforme des SIIC pour les fonds cotés,le Gouvernement français s’est attaché àmoderniser le placement immobilier collectifnon coté.L’OPCI reste, comme la SCPI, un produitimmobilier qui a pour vocation de distribuerdes revenus. C’est un produit non coté dontle prix est le reflet de la valeur des actifs. Ils’inscrit donc dans la continuité de la SCPIdont il reprend les principes».JHI : le rendement ne risque-t-il pas de pâtirde la plus grande part de liquidité?J.-M.C. :« les SCPI ont déjà de l’ordre de10% de liquidités. Le fait de pouvoir les placer différemmentapportera à cette poche de «trésorerie » unemeilleure rentabilité. Au lieu de se limiter àdes certificats de dépôts ou des comptes àterme, qui offrent 2% de rendement envi-ron, elles pourront détenir des OPCVM parexemple et accéder à un rendement de 3%,voire de 4%.Par ailleurs, avec l’OPCI, sont levées les diffé-rentes contraintes immobilières qui pesaientsur la SCPI : possibilité de valoriser le patri-moine par une politique de travaux dyna-miques, élargissement des possibilités d’achaten allant par exemple acquérir desimmeubles qui sont détenus par des sociétés. Les OPCI pourront aussi s’endetter, ce qui esttrès favorable dans le contexte actuel demarché. Cette liberté retrouvée va permettrede capter de la performance. Mais on ne serapas obligé d’utiliser systématiquement cesfacilités. Cette souplesse est source de perfor-mance, mais dans certains cas source d’expo-sition aux risques.Enfin, l’OPCI assurera sa propre liquidité.Il y aura donc plusieurs types d’OPCI, ceux quiressembleront en tous points aux SCPIactuelles et ceux qui chercheront à utiliserune ou plusieurs des facilités nouvelles».JHI : le coût des expertises est aussi critiqué.J.-M.C. :« cette critique est infondée. Pre-nons l’exemple de notre SCPI Sélectinvest,dont la capitalisation est de 960millionsd’euros et qui génère 71millions de loyerspar an. Le coût actuel de l’expertise est de…55000euros. Même si son coût est triplé, ilen restera très faible. Même raisonnementpour le dépositaire. Il assurera la gestion dupassif, c’est-à-dire des associés, et sera rému-néré pour cela. Mais c’est un travail qui estaujourd’hui effectué par la société de ges-tion. S’il y a des coûts supplémentaires, il yaura des économies par ailleurs».JHI : certains estiment que les conseils desurveillance n’auront pas le même rôle etque la gouvernance sera moins bonne quedans la SCPI.J.-M.C. :« les conseils de surveillance sontmaintenus dans l’OPCI. L’ASPIM a même insis-té pour que ce soit le cas. Je rappelle que lesOPCVM, qui gèrent 2000 milliards d’euros nedisposent pas de conseil de surveillance, cequi ne choque personne, et que les gérantsd’OPCVM craignent que cette obligation leursoit étendue.Pour les OPCI, il me semble important demaintenir la qualité et la transparence del’information. Il y a simplement une difficultétechnique, qui est en passe d’être réglée, carJean-Marc Coly (directeur de l’UFG): «la liberté retrouvéepermettra aux OPCI de capter de la performance»Alors que circule un certain nombre de critiques sur les futurs OPCI, le direc-teur de l’UFG a souhaité rappeler les atouts de ce nouveau produitd’épargne, à quelques jours de la parution du décret d’application.les OPCI pourront être au porteur et que lasociété de gestion ne connaîtra pas le nomdu porteur, ce qui complique le processusd’élection. La mission du conseil de surveillan-ce de l’OPCI sera la même que dans la SCPI.Sa composition pourrait être élargie à despersonnes non associées, ce qui permettrait àdes personnalités qualifiées d’y figurer».JHI : Comment réagissent les épargnantsdans les SCPI que gère votre groupe?J.-M.C. :« notre objectif est d’accompagnernos 80 000 épargnants pour passer de la SCPIà l’OPCI. Cela suppose que les associés aientbien compris et apprécié à sa juste valeur cenouveau produit. Il y a un énorme travaild’explication à accomplir. Après seulement,nous pourrons proposer la transformation. Nous pourrons effectuer des regroupementsde sociétés à l’occasion de la transformation,mais nous n’avons pas d’objectif de course augigantisme. Nous allons continuer à gérer l’OPCI commeon gère aujourd’hui la SCPI, sans endette-ment par exemple, mais sans non plus nousinterdire d’utiliser ces nouvelles facilités.Les épargnants pourront par ailleurs bénéfi-cier du choix du régime fiscal de détention(revenus fonciers – FPI ou revenus de capi-taux mobiliers SPICAV).C’est le seul produit d’épargne qui bénéficied’une telle facilité, et on ne peut que s’enréjouir. »JHI : quand peut-on attendre la parution destextes d’application?J.-M.C. :« le décret devrait être publié finavril ou début mai. Quant au règlement del’AMF, il est prévu pour juin, ou au plus tarden août. Il faudra ensuite obtenir l’agrémentdes sociétés de gestion et la validation duplan comptable par le conseil national de lacomptabilité. Pour éviter des distorsions deconcurrence, les agréments devraient êtreattribués le même jour à toutes les sociétésde gestion. Les premiers OPCI pourraient ain-si voir le jour en fin d’année ou au début2007.JHI : l’OPCI reste-t-il un produit departiculiers?J.-M.C. : « Oui, ce sera un produit grandpublic à destination des particuliers qui sem-blent apprécier l’immobilier non coté, mais laréglementation des OPC et la possibilité defaire des OPCI à règle de fonctionnementallégé devrait permettre de créer aussi desproduits à destination des institutionnels
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