dimanche 27 avril 2025

227 – 4 avril 2006

AccueilAnciens numéros227 - 4 avril 2006

Jurisprudence récente p. 2 à 4

Baux commerciaux
Résiliation de bail : informer les créanciers nantis
Droit au statut : un local accessoire de 22 m2

Baux d’habitation
Le droit à l’hébergement des proches : le secours de la CEDH
Congé pour motif légitime et sérieux : réaliser un lotissement

Mitoyenneté
Mur mitoyen : une découpe à la hussarde

Au Parlement p. 4
La proposition de loi de Martine Aurillac sur la vente à la découpe votée par les sénateurs

Debats p. 5
L’UNPI veut renégocier la loi de 1989

Actualite p. 6
La réforme des successions
Textes en bref : nouvelles cartes pour les agents immobiliers
Taux de l’usure
Documents sur le bruit

En bref p. 7 et 8

Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Bibliographie
Testing est à proscrire

Actualite p. 8
Les barèmes du «Borloo populaire » annoncé par le cabinet du ministre du logement


JURISPRUDENCE RECENTEp.2à4Baux commerciauxRésiliation de bail : informer lescréanciers nantisDroit au statut : un local accessoirede 22 m2Baux d’habitationLe droit à l’hébergement desproches : le secours de la CEDHCongé pour motif légitime etsérieux : réaliser un lotissementMitoyennetéMur mitoyen : une découpe à lahussardeAU PARLEMENTp.4La proposition de loi de MartineAurillac sur la vente à la découpevotée par les sénateursDEBATS p.5L’UNPI veut renégocier la loi de1989ACTUALITE p.6La réforme des successionsTextes en bref : nouvelles cartespour les agents immobiliersTaux de l’usureDocuments sur le bruitEN BREFp.7et8Au fil du J.O.NominationsSur votre agendaBibliographieTesting est à proscrireDéphasageQuel déphasage : le ministère annonce mercredi les modalitésdu nouveau régime Borloo populaire. A nouveau régime, nouvellesmodalités. Pour être mieux adapté au marché, le nouveau systèmeest fondé sur 4 zones au lieu de trois : la zone B est scindée en deux.Pour éviter que l’amortissement donne lieu à des abus, l’investisse-ment avec location aux ascendants ou descendants est à nouveauinterdite, sauf faculté de suspendre l’amortissement pendantquelques années, suivant une modalité qui avait déjà été imaginéesous l’empire du régime Besson, avant d’être abandonnée par Gillesde Robien. La simplicité n’est pas de mise.La veille, l’UNPI publiait un sondage suivant lequel l’immobilier lié àla défiscalisation est peu pratiqué par ses adhérents.Les propriétaires ne souhaitent plus investir dans l’immobilier pour73 % d’entre eux et ils considèrent qu’ils feraient autant de travauxs’ils n’avaient pas d’incitation fiscale. Ils ne s’y retrouvent plus devantla complexité des textes. Le divorce était d’ailleurs flagrant entre lesbailleurs réunis pour dénoncer l’excès de pression fiscale et revendi-quer une renégociation des rapports locatifs et les élus de la majoritépourtant a priori acquis à leur cause. Ainsi, le député UMP, JacquesPélissart, mal à l’aise face à une salle prompte à la critique, s’est-il faitsiffler pour avoir dit que la mission du maire était de tisser du liensocial. Charles de Courson s’en est mieux sorti, reconnaissant qu’il n’ya pas de droite en France, mais n’a pas convaincu en affirmant qu’ilest impossible en France de supprimer l’ISF. Le décrochage entre lesélus et les propriétaires était flagrant.Lors de la réunion des notaires d’Ile-de-France le 27mars, le directeurdes affaires civiles et du sceau, Marc Guillaume, était assez acide. Leprésident Bernard Martel l’ayant accueilli en lui faisant remarquerque les réformes en cours étaient riches et complexes, Marc Guillau-me lui a répondu que si même les notaires ne comprenaient pas lesréformes engagées, alors il n’y avait plus qu’à écouter la rue…La loi sur l’égalité des chances a été promulguée ce dimanche2avril, ainsi que le président de la République l’avait annoncé le31mars. Nous reviendrons la semaine prochaine sur les disposi-tions concernant l’immobilier, même si l’entrée en vigueur du tex-te ayant été accompagnée d’une annonce de renégociation, laforce de la promulgation de la loi est singulièrement amoindrie.Bertrand DesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 2274AVRIL 2006ISSN1622-14196EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierACTUALITE p.8Les barèmes du «Borloopopulaire» annoncé par lecabinet du ministre du loge-mentJURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction:Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17APE 221 C Actionnaires: BertrandDesjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 €TTC (16,65€HT) Abonnement pour 1an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 €TTC (753,19 €HT) Directeur de la publication: Bertrand DesjuzeurImpression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
4avril 2006page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCERésiliation de bail commercial❑Informer les créanciersnantis(Cass. Civ. 3e, 22mars 2006, n°385, FS-P+B +R, cassation)Un bailleur avait adressé un commande-ment de payer à son locataire puisobtenu judiciairement que soit consta-tée l’acquisition de la clause résolutoire.Or une société bénéficiaire d’un nantis-sement sur le fonds de commerce,reprochait au bailleur d’avoir commisune faute en s’abstenant de lui notifierla procédure de résiliation judiciaire dubail.La cour d’appel avait rejeté sa deman-de, mais la décision est cassée au visa del’article L 143-2 du Code de commerce :« Attendu que pour débouter la sociétéGelied [créancier bénéficiaire du nantisse-ment] de sa demande, l’arrêt retient quele commandement de payer délivré à lasociété Catef [locataire] le 3février 1995,qui rappelait la clause résolutoire inséréeau bail, impartissait au preneur un délaid’un mois pour se libérer de sa dettelocative, que la résiliation d'un bail par lejeu d'une clause de résiliation de pleindroit étant assimilable à une résiliationamiable, il résulte de l'article14 de la loidu 17mars 1909, devenu l'article L.143-2du Code de commerce, que relèvent dela catégorie des créanciers inscrits, ausens de l'alinéa2 de ce texte, les créan-ciers ayant inscrit un nantissement anté-rieurement à la date à laquelle la résilia-tion est devenue effective par l'expira-tion du délai imparti au débiteur et quec'est donc à juste titre que le premierjuge, après avoir constaté que les nantis-sements ont été inscrits par la sociétéGelied postérieurement au 3mars 1995,a retenu que cette société, qui ne peut seprévaloir de la protection instituée par letexte susvisé, invoque en vain l'absencede notification de la résiliation;Qu'en statuant ainsi, alors que lebailleur qui entend poursuivre enjustice la résiliation du bail paracquisition de la clause résolutoiredoit notifier sa demande à tous lescréanciers inscrits à la date de celle-ci, la cour d'appel a violé le texte susvi-sé;Par ces motifs, casse».Observations de Jurishebdo: l’article L143-2 impose au bailleur de notifier sademande de résiliation aux créanciersinscrits. La cour d’appel avait considéréque, comme la résiliation du bail étaiteffective après le délai d’un mois laisséau débiteur pour payer son arriéré deloyer, il n’était pas nécessaire de notifierla demande au créancier qui avait ins-crit son nantissement après ce délaid’un mois. Ce raisonnement est censuré.Il convient donc au bailleur de notifierla demande à tous les créanciers inscritsà la date de la demande en justice Bail commercial❑Local accessoire de 22 m2(Cass. Civ. 3e, 22mars 2006, n°387, FS-P+B, rejet)L’exploitant d’un restaurant avait loué àproximité de son établissement unemplacement de 22 m2. Il s’agissait,selon le bail d’un «emplacement à usa-ge de parking ou de stockage dematières non dangereuses». A l’occa-sion d’un litige à la fin du bail, le pre-neur soutenait que ce local constituaitun local accessoire à l’exploitation deson restaurant et revendiquait l’applica-tion du statut des baux commerciaux.La cour d’appel l’avait admis, retenantnotamment que les locaux du restau-rant ne comportant pas de garage etque l’emplacement étant à quelquesdizaines de mètres du restaurant, accé-der rapidement au restaurant était unecondition essentielle à la bonne marchedu fonds. La Cour de cassation approu-ve la décision :« Mais attendu qu'ayant constaté, parmotifs propres et adoptés, que l'empla-cement en cause constituait une partiede bâtiment, la cour d'appel, qui a puen déduire qu'il constituait un local ausens de l'article L.145-1 1°du Code decommerce, a souverainement retenuque compte tenu de sa nature, de safonction et de sa situation, il était indis-pensable à l'exploitation du fonds decommerce du restaurant;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé». Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: l’article L145-1 1edu Code de commerce prévoitque le statut des baux commerciauxs’applique aux locaux «accessoires àl’exploitation du fonds de commercequand leur privation est de nature àcompromettre l’exploitation dufonds…». Le point de savoir si la priva-tion du local accessoire est de nature àcompromettre l’exploitation est appré-cié souverainement par les juges dufond. La Cour de cassation ne prenddonc pas directement position.Elle avait indiqué plus anciennementque la nécessité du local accessoire doits’apprécier sans considération des possi-bilités de remplacement dont pourraitdisposer le locataire par ailleurs (Civ. 3e,7 fév. 1990, Bull. Civ. III, n°43).Selon Jacques Lafond (Code des baux,n°1472), pour les garages, la cour decassation se prononce généralementpour l’exclusion du statut, encore qu’il yait des décisions contraires. L’arrêt rap-porté est donc en faveur de l’applica-tion du statut, et donc contribue à uneinterprétation extensive de son champd’application Hébergement des proches❑Le secours de la CEDH(Cass. Civ. 3e, 22mars 2006, n°384, FS-P+B, cassation)La Cour de cassation affirme le droitd’héberger des proches, sur le fonde-ment de la Convention européenne desdroits de l’homme.L’affaire était assez sordide. Des coloca-taires d’une société d’HLM s’étaientséparés. Le colocataire ayant quitté leslieux, il demandait en justice l’expulsionde la fille de la colocataire. La courd’appel lui ayant donné raison, l’arrêtest cassé :«Vu l’article8-1 de la Convention euro-péenne de sauvegarde des droits del’homme et des libertés fondamentales;[…]Attendu que pour accueillir cettedemande et condamner MmesP. et M.Z.au paiement de sommes à titre de dom-mages-intérêts, l'arrêt retient que MmeM. Z.est à ce jour cotitulaire du bail,que, sauf enfant mineur, un des cotitu-laires ne peut imposer à l'autre la pré-sence d'une tierce personne majeurealors que le bail stipule une clause d'ha-
4avril 2006page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEbitation personnelle prohibant toutesous-location, cession et mise à disposi-tion gratuite de l'appartement, et queMmeM. Z.maintient dans les lieux safille majeure dans une situation illiciteau regard du bail;Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avaitrelevé que MmeP. Z.avait établi sa rési-dence chez sa mère qui occupait per-sonnellement le logement et que lesclauses d'un bail d’habitation nepeuvent avoir pour effet de priverle preneur de la possibilité d’héber-ger ses proches, la cour d'appel, quin'a pas tiré les conséquences légales deses propres constatations, a violé le tex-te susvisé;Par ces motifs […] casse».Observations de Jurishebdo: la Cour decassation avait déjà jugé que la claused’occupation personnelle d’un bail nesaurait interdire au locataire d’hébergerdes personnes de son choix (Civ. 3e, 5mai1993, Loyers et copr. 1993, n°292).La motivation de l’arrêt rapporté per-met de bien distinguer deux situations:d’une part la cession et la sous-loca-tion,qui peuvent valablement êtreinterdites par le bail; d’autre part l’hé-bergement, qui ne peut être interdit.En l’espèce, il n’était pas contesté quela colocataire était dans les lieux, ellepouvait donc valablement héberger safille, fut-elle majeure. Une décision àrattacher, en droit interne, à la liste desclauses réputées non écrites del’article4 de la loi de 1989Congé pour motif légitime et sérieux❑Réaliser un lotissement(Cass. Civ. 3e, 22mars 2006, n°390, FS-P+B, rejet)La Cour de cassation valide un congéadressé par le bailleur à son locataire enfin de bail, «motivé par [son] intentionde réaliser un lotissement sur ce tène-ment qui a été vendu par la suite» àune société :« Mais attendu qu'ayant relevé que lesdocuments produits établissaient queles consorts R.avaient décidé de réali-ser un lotissementsur le tènementcomprenant la maison louée auxépouxV., nécessitant sa démolition,qu'au congé du 22février 2001 étaitjoint le permis de construire délivré le24juillet 2000 ainsi que le plan de mas-se relatif au projet et que la vente dutènement était intervenue dans lemême but, la cour d'appel a souverai-nement retenu que la restructurationimmobilière n'était pas une éven-tualité ou un vague projet, mais lemotif légitime et sérieux du congé et ena déduit, à bon droit, que l'article15-11 de la loi du 6juillet 1989 n'étaitpas applicable;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé». Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: cet arrêtest intéressant par la qualification juri-dique retenue pour cette situation. Lebailleur avait donc un projet précis deréaliser un lotissement sur le terraind’assiette de la maison louée. Il pré-voyait de démolir la maison. La Cour decassation admet que cela puisse consti-tuer un motif légitime et sérieux ausens de l’article15 de la loi du 6juillet1989. Cette décision peut se rattacher àla jurisprudence qui admet que lebailleur peut donner congé pour destravaux dans l’immeuble, ou pourdémolir et reconstruire, mais tout enexigeant que le projet soit sérieux etattesté par des démarches précises (Civ.3e, 2 juil. 1997, Loyers et copr. oct. 1997,n°258). En l’espèce, cette conditionétait remplie puisque le permis deconstruire avait été obtenu.L’autre aspect de la question est celuidu droit de préemption. Bien que lelogement loué ait été vendu, la Cour decassation admet que le bailleur n’étaitpas tenu de proposer la vente au loca-taire, qui ne bénéficie donc pas du droitde préemption de l’article15 II. Lebailleur voulait restructurer les terrainset regrouper plusieurs parcelles. Il n’yavait donc pas adéquation entre l’objetdu bail et l’objet de la vente. La solu-tion de 2000 selon laquelle le bailleurqui veut vendre l’immeuble loué pourréaliser sur le site un programme delogements sociaux, doit délivrer uncongé pour vente (Cass. Civ. 3e, 19 janv.2000, Loyers et copr. 2000, n°88) est-elle remise en cause ? On peut sansdoute les combiner. En effet, dans l’af-faire de 2000 le but était la vente pourréaliser un programme. Dans l’arrêt rap-porté au contraire, le bailleur avaitd’abord le projet de réaliser le lotisse-ment (qui justifie donc le congé); il y aensuite renoncé pour vendre à unesociété qui a poursuivi le projet à saplace.En somme, il est acquis que le projetprécis de faire un lotissement est unmotif légitime de congé; il est plusincertain que la vente pour réaliser unlotissement soit aussi admise commemotif légitime Mur mitoyen❑Une découpe à la hussarde(Cass. Civ. 3e, 22mars 2006, n°395, FS-P+B, cassation partielle)Litige de mur mitoyen : un propriétaireavait exhaussé le mur mitoyen pour yédifier un garage «dont la toiturerecouvrait l’exhaussement ainsi réalisé».Cinq ans plus tard, l’autre propriétaireavait construit un hangar en prenantappui sur le mur qu’il avait à son tourrehaussé «en découpant la partie de latoiture du garage» qui le surplombait.Le 1erpropriétaire demandait la démoli-tion du second exhaussement et laremise en l’état du toit. La cour d’appelayant rejeté sa demande, la décision estcassée au visa de l’article545 du Codecivil :« Attendu que pour débouter MmeT. desa demande, l'arrêt retient que les docu-ments techniques produits aux débats nefont pas apparaître que l'un ou l’autredes exhaussements serait dangereux pourla solidité du mur, que les dispositions del'article660 du Code civil permettent àun voisin qui n'a pas contribué à l'ex-haussement d'un mur mitoyen d'acquérirla mitoyenneté de cette partie du mur,que les époux D.déclarent vouloir acqué-rir la mitoyenneté et qu’à raison de lasolution retenue quant à la propriété decet exhaussement, il ne peut être faitdroit à la demande de démolition et deremise en état formulée par MmeT. sur lefondement de l'article545 du Code civil;Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avaitrelevé que le fait de découper la toi-ture de l’immeuble de MmeT. et deconstruire un exhaussement surl'exhaussement appartenant priva-tivement à ces derniers portait
TRAVAUX PARLEMENTAIRESVente à la découpe : la proposition de loi votée au SénatLes sénateurs ont adopté le 29mars en2e lecture la proposition de loi de Marti-ne Aurillac sur la vente à la découpe.Catherine Vautrin, dans sa présentationdu texte se réjouit de la «nullité de droit,et non plus laissée à l'appréciation dujuge, des congés pour vente qui ne res-pectent pas l'une des obligations inscritesdans un accord collectif par hypothèseétendu».La ministre ajoute «Il s'agit d'une garan-tie extrêmement solide donnée aux loca-taires victimes de ventes par lots: les pro-tections de l'accord du 18mars 2005joueront dans toute leur plénitude en casde congé-vente».Par ailleurs, la ministre indique «La mesu-re phare de cette proposition de loi, quele Sénat et l'Assemblée nationale ontvotée, est la création d'un dispositif depréemption pour les locataires dès le sta-de de la première vente en bloc.»Son objectif est de mettre fin auxreventes successives d'immeubles entiersqui alimentent la spéculation, en offrantaux locataires en place la possibilitéd'acheter leur logement au «prix degros» lors de la «vente au détail».Il reste toutefois à trancher la questiondu seuil à partir duquel s’applique cedroit. L’Assemblée a en effet abaissé ce4avril 2006page4JURIShheebbddooimmobilier••JURISPRUDENCEatteinte à leur droit depropriété, lacour d'appel, qui n'a pas tiré les consé-quences légales de ses propres constata-tions, a violé le texte susvisé». L’arrêtest donc cassé.Observations de Jurishebdo: il est pos-sible d’acquérir la mitoyenneté d’unmur ou de sa surélévation (cf. art. 660et 661). Le propriétaire qui avait prati-qué le 2eexhaussement aurait donc dûcommencer par exiger l’acquisition dela mitoyenneté du 1erexhaussementavant d’y adosser son hangar. Quant àdémolir d’office le toit de son voisin,cette action, à la hussarde, ne pouvaitque donner lieu à sanction judiciaire,nul ne pouvant être contraint de cédersa propriété comme en disposel'article545 seuil à 5 logements au lieu de 10 loge-ments.La ministre fait aussi référence au projetde loi ENL et à ses discussions avec lesprofessionnels de la rénovation :« C'est ainsi qu'est créé le contrat de ven-te en l'état futur de rénovation, le VEFR,l'équivalent, pour la réhabilitation-reven-te des immeubles anciens, du contrat devente en l'état futur d'achèvement, leVEFA, bien connu en construction neuve.Notre but est bien de faire émerger uneprofession assainie de promoteurs réno-vateurs, comme il existe aujourd'hui laprofession tout à fait respectable despromoteurs constructeurs».Dans la discussion générale, NicoleCohen-Seat fait remarquer : «On sait tou-tefois que, dans l'affaire des Arquebu-siers - l'un des immeubles emblématiquesdes conflits de vente à la découpe, situédans le IIIearrondissement- le promo-teur Westbrook a été débouté. Ce n'estpas un mince résultat à l'actif des loca-taires et de leur lutte!».Jean-Pierre Sueur ajoute «les ventes à ladécoupe soulèvent un grave problème: lafinanciarisation croissante de la questiondu logement. Or le logement est un droitpour toutes les familles, y compris pourles familles en difficulté.» Parmi ses nom-breuses propositions, on relèvera cellequi consiste à imposer au bailleur quidonne congé de verser à son locataireune indemnité d’éviction d’un mois deloyer par année d’occupation.Roger Madec suggère de donner auxmaires la faculté de suspendre les ventesà la découpe.En revanche, Marcel-Pierre Cléach,évoque les ventes effectuées dans la plai-ne Monceau : «dans le respect de la légis-lation en vigueur, il leur fut alors proposéd'acheter leur lot à un prix inférieur àcelui du marché, du fait des décotesrésultant de l'usage et de la négociationet liées à l'ancienneté dans les lieux et àla durée restant à courir des baux. Mais,même avec décote, ces ventes furent res-senties par ces personnes jusqu'alors pri-vilégiées… comme une atteinte directe àce qu'elles estimaient être leur droit per-pétuel. »IL ajoute que «à tort, la presse a présentéla vente par lots d'un immeuble sous lerégime de la copropriété comme uneévolution juridique récente alors que cet-te pratique existait déjà avant guerre» etque « La rumeur médiatique est tout àfait contraire à la réalité ».Il conclut : « je ne peux comprendre niadmettre que le législateur adopte deslois de circonstance, faussement compas-sionnelles, immanquablement source decontentieux importants et surtout, meschers collègues, dont les effets iront àl'encontre de l'objectif affiché, car ce tex-te qui ne vise et ne protège qu'une infi-me minorité des locataires va se retour-ner contre la plupart d'entre eux […]Nous allons donc légiférer pour une poi-gnée -certes bruyante et talentueuse,mais minoritaire- de locataires qui ontjusqu'à présent bénéficié de conditionsde logement beaucoup plus favorablesque celles auxquelles se trouventconfrontés la plupart de nos concitoyenset qui réclament aujourd'hui une loi d'as-sistance catégorielle à leur seul profit».Philippe Marini ajoute : «les ventes à ladécoupe ne constituent pas un élémentmoteur de l'emballement des prix del'immobilier». Il réfute les critiques quiont été émises à l’égard des SIIC :«L'amalgame entre vente par lots et sta-tut des SIIC s'est appuyé sur une concomi-tance entre la réforme et une opérationde vente qui aurait certainement étémenée sans cette réforme et qui est lefait d'une société identifiée. Le lien decausalité dont il a été fait état est bienentendu totalement irréel. […] En réalité,la diminution de la part des logementsdans le patrimoine des sociétés foncièrescotées est bien antérieure à l'entrée envigueur du statut des SIIC, le 1erjanvier2003, puisque cette diminution avaitdébuté dès la deuxième moitié desannées 1990.»Dans la discussion par articles, Jean-PierreSueur a commencé par proposer unamendement (n°32) instituant un permisde diviser. Il a été rejeté. A subi le mêmesort l’amendement n°31 visant à unifierle seuil de mise en œuvre des droits depréemption, à 5 logements.Le rapporteur souhaite en effet égale-ment unifier ce seuil, mais à 10 loge-ments.
4avril 2006page5JURIShheebbddooimmobilier••AU PARLEMENTDEBATSLa fiscalité vue par les proprié-taires immobiliersSelon une enquête réalisée par l’UNPI, ➠les impôts à supprimer en prioritésont l’ISF (58%), puis la CSG (10%),➠les impôts à réduire en priorité sontles impôts locaux (37%).Les propriétaires estiment que :➠une réduction des dépensespubliques doit précéder la baisse desimpôts (86%);➠ils effectueraient des travaux sansincitation fiscale (59%).Au total, 73% des propriétaires nesouhaitent plus investir dans l’immobi-lier, et 58% d’entre eux jugent la fisca-lité trop lourde, la rentabilité insuffi-sante, le rapport bailleur-locataire tropdéséquilibré.Le président de l’UNPI veutrenégocier la loi de 1989Pour la fédération des propriétaires, lesrapports locatifs sont aujourd’hui déséqui-librés, et il convient donc de renégocier laloi de 1989.Lors d’un colloque sur la fiscalité immobi-lière organisé ce 28mars, JeanPerrin aindiqué que s’il n’y avait que 2% decontentieux locatif, cela représentait toutde même 100000 personnes chaqueannée qui sont réticentes à louer.Sur sa proposition de bail précaire, JeanPerrin reconnaît «c’est une propositionprovocatrice, mais je l’assume». Sa mise enoeuvre, explique-t-il, permettrait deremettre sur le marché des logementsvacants, logements qui sont souvent situésen centre ville et donc propices à la mixitésociale et qui faciliteraient le parcours rési-dentiel. En contrepartie, le bailleur accep-terait 30% de baisse du loyer.Il estime que cela serait plus efficace que«les gadgets de l’Anah». Pour lui, les pro-priétaires ne demandent pas plus de sub-ventions, mais moins de réglementation. Ilappelle donc les représentants des loca-taires à une discussion sur les rapportslocatifs.L’UNPI est par ailleurs favorable à un systè-me de garantie des loyers, mais à condi-tion qu’il soit financé de manière tripartitepar les bailleurs, les locataires et l’Etat.Parmi les personnalités conviées par l’UN-PI, la présidente de Contribuables Associés,Benoîte Taffin a dénoncé l’excès de dépen-se publique et l’ISF qui coûte plus qu’il nerapporte. Sur ce point Hervé Juvin, écono-miste du patrimoine (EuroGroup) considè-re que l’ISF est un impôt sur un enrichisse-ment virtuel et dénonce surtout l’insécuri-té juridique qui mine les relations contrac-tuelles. Charles de Courson (député UDFde la Marne) critique la hausse des prélè-vements obligatoires qui s’est poursuiveen 2005 et indique par exemple qu’il fautne pas renouveler un fonctionnaire surdeux, poursuivre la réforme des retraiteset qu’il faut revoir les règles de fonction-nement des collectivités locales en déter-minant les secteurs où elles peuvent agiret ceux où elles n’ont pas compétencepour intervenir.Quant à l’ISF, le député affirme que per-sonne ne veut le supprimer, ni la gauchequi y voit un symbole, ni la droite. «Il n’y apas de droite en France» lance-t-il. Il jugepréférable de demander un abattementde 300000euros sur la résidence principa-le.Le député UMP du Jura Jacques Pélissartdénonce les effets de la fiscalité environ-nementale, mais affirme qu’il est possiblede baisser les impôts locaux, comme il yest parvenu dans sa commune.Bernard Zimmern, président de l’IFRAP,cite un chiffre éloquent dénonçant le peude pouvoir du Parlement : l’écart entre lebudget et la loi votée n’est que de 0,6‰!Le président de l’UNPI dénonce aussi la loiqui met en place le testing et affirme «jene peux admettre que des associationstelles que le DAL ou SOS Racisme puissentvous téléphoner pour vous piéger».Axel Depondt, notaire, ajoute que lesdécisions de justice sont de plus en plusimprévisibles et ne sont pas exécutées.Jean Perrin lance aussi des critiques sur leprojet de loi ENL. Un exemple : il considè-re que la mise en place du permis delouer, dans les zones urbaines sensiblesdécouragera les bailleurs et les incitera àvendre leurs logements. Ceux-ci serontrachetés par des marchands de sommeilqui les loueront sans permis. Evoquant lamesure qui obligerait les bailleurs à rem-bourser le dépôt de garantie dans les8jours du départ du locataire, il conclut :«il faut renégocier les rapports locatifs».Il devait à ce propos rencontrer le soirmême, le député Michel Piron, présidentdu Conseil national de l’habitat…L’amendement n°2 présenté par le rap-porteur Laurent Béteille vise précisémentà ce que le seuil d’application prévu parl’article10-1 de la loi de 1975 soit fixé à10 logements. Il a été adopté.Marcel-Pierre Cléach a défendu un amen-dement (n°9) pour réserver le droit depréemption de l’article10-1 de la loi de1975 aux locataires d’habitation. Il l’afinalement retiré.Son amendement n°11 (adopté) précisele texte de l’article10-1 pour déterminerle délai de six ans d’engagement de l’ac-quéreur à conserver le statut locatif deslogements. Ce délai serait déterminé «àcompter de la signature de l'acte authen-tique de vente qui contiendra la liste deslocataires concernés par un engagementde prorogation de bail».Le même sénateur a demandé le voted’un amendement (n°12) pour que lediagnostic technique imposé soit réalisépar une entreprise indépendante, nonseulement du bailleur et de son manda-taire, mais du locataire. Il a été adopté.Jean-Pierre Sueur a aussi proposé(amend. 46) que le locataire bénéficied’une décote sur le prix du logement(1% par année d’ancienneté, plafonnéeà 20% du prix du logement). Il a étérepoussé.L’amendement 38 vise à préciser que lesfrais du diagnostic sont à charge dubailleur. Il a été voté, mais le rapporteurLaurent Béteille a fait observer qu’il seranéanmoins possible au bailleur de réper-cuter ces frais dans le prix de vente.Marcel-Pierre Cléach voulait que soitadopté un amendement pour régler lecas de ventes en bloc successives pouréviter que des engagements de maintiendu statut locatif se cumulent (n°14), maisil n’a pas été suivi.L’article 1erbis concerne la réduction desdroits de mutation. Il a été modifié(amend. n°4 et6) Le rapporteurexplique : «l’objet de cet amendementest donc de rétablir cette disposition auprofit des acquéreurs de lots ultérieurs».D’autres amendements ont été rejetéscomme le n°57 qui visait à fixer unmoratoire des ventes à la découpe jus-qu’en 2008, ou d’autres visant à régle-menter la profession de marchands debiens (n°59 et suivants).L’ensemble de la proposition de loi a étévoté.
4avril 2006page6JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITEBREVESAgents immobiliersL’arrêté du 16mars 2006 donne les nouveauxmodèles de cartes professionnelles, de ladéclaration d'activité et de l'attestation pré-vues par le décret d’application de la loiHoguet, modifié par le décret n°2005-1315du 21octobre 2005.Ce texte comporte trois modèles de docu-ments intéressant les agents immobiliers :- carte professionnelle(personne physiqueet morale). Cette carte est valable dix ans etcomporte les mentions transactions, gestionimmobilière, marchand de listes, prestationstouristiques et prestations de services.- récépissé de déclaration d’activité (art. 8 dudécret). Ce récépissé est valable un an.- Attestation prévue par l’article9 du décretde 1972 et délivrée par les titulaires de cartes.(J.O. du 22mars 2006, p.4290).Seuil de l’usureLe seuil de l’usure à compter du 1eravril 2006,pour les prêts immobiliers est fixé ainsi :➠prêts à taux fixe : 5,80 %➠prêts à taux variable : 5,48 %➠prêts relais : 5,68 %(Avis relatif à l'application des articles L.313-3 ducode de la consommation et L.313-5-1 du codemonétaire et financier, J.O. du 23mars, p.4416).Déchets de construction: l’arrêté du15mars 2006 fixe la liste des types de déchetsinertes admissibles dans des installations destockage de déchets inertes et les conditionsd'exploitation de ces installations. Cela visenotamment les déchets de construction et dedémolition (J.O. du 22mars, p.4309).Bruit: le décret n°2006-361 du 24mars2006 relatif à l’établissement des cartes debruit et des plans de prévention du bruitdans l’environnement a été publié (J.O.du26mars p.4611). L’article3 définit le contenudes cartes de bruit: documents graphiquesavec courbes isophones… L’article5 précise lecontenu du plan de prévention du bruit:objectifs de réduction du bruit, finance-ments…Taxe foncière: Le décret n°2006-353 du23mars 2006 pris pour l'application desarticles1395 du CGI et L.45 G du LPF est rela-tif aux modalités d'application et de contrôledes exonérations de taxe foncière sur les pro-priétés non bâties prévues en faveur des ter-rains boisésfaisant l'objet d'une régénéra-tion naturelle ou présentant un état defutaie irrégulière en équilibre de régénéra-tion (J.O. du 25mars, p.4549).La réforme des successionsLes travaux de l’université régionale dunotariat d’Ile-de-France réunis le 27marsétaient chargés : réforme des successions, lasauvegarde des entreprises, l’article L 631-7du CCH… Le président Bernard Martel sefélicitait que 4250 inscrits se soient pressésà la Porte Maillot pour cette journée detravail nécessitée par l’abondance destextes. Pourtant le directeur des affairesciviles et du sceau, Marc Guillaume s’eninquiétait presque : si les notaires ne com-prennent pas la réforme, a-t-il indiqué,alors il faut arrêter et écouter la rue. Mais,la modernisation du droit doit participer dela modernisation de la société, a-t-il ajouté.A propos de la réforme des successions,Jean-François Humbert, notaire à Paris,indique qu’elle était nécessitée par l’allon-gement de la durée de la vie et la fréquen-te recomposition des familles. Elle doitentrer en vigueur le 1erjanvier 2007. Ilindique notamment que le champ d’appli-cation des donations partage est étendu,permettant par exemple à une personnesans enfant de partager ses biens entre sesneveux et nièces ou d’effectuer une dona-tion-partage entre personnes de diffé-rentes générations.Hervé Lécuyer, professeur à Paris II, observeque dans la réforme des successions, lelégislateur s’est inspiré du droit des procé-dures collectives, car aujourd’hui c’est ledroit des affaires qui fascine.L’acceptation sous bénéfice d’inventaire estmorte et remplacée par l’acception àconcurrence de l’actif. Cette procéduresuppose une déclaration au greffe du tri-bunal dans le ressort duquel la successionest ouverte, une publicité de cette déclara-tion et un dépôt de l’inventaire estimatifdans le délai d’un mois, sauf délai accordépar le juge.Les prescriptions sont raccourcies. Ainsi ledélai pendant lequel une personne peutrevendiquer une succession est ramené de30 ans à 10 ans.Le texte donne également une liste desactes exercés sur la succession qui n’empor-tent pas acceptation de la succession. Her-vé Lécuyer considère que cette liste estgénéreuse. Il s’agit de favoriser une ges-tion active de la succession.Par ailleurs, le principe de l’unanimité dansles indivisions est abandonné.Jean-François Humbert indique que lelégislateur favorise la technique du man-dat. Ainsi, le mandat posthume est unevraie nouveauté : il permet d’organiser undessaisissement des héritiers au profit d’untiers. Cela prive les héritiers d’une entréeen jouissance directe de leur héritage. Unepersonne peut donc de son vivant désignerun mandataire et le charger à son décès degérer tout ou partie de sa succession, enlieu et place des héritiers. Cela pourra sefaire soit parce que les héritiers n’ont pasla capacité de le faire (handicap parexemple) ou parce que la gestion supposedes compétences particulières, telle que lagestion d’une entreprise. Jean-FrançoisHumbert fait toutefois observer que cettetechnique peut présenter des risques enpermettant à une personne d’interdire àses enfants de prendre possession de leurhéritage et de poursuivre ses querellesavec ses enfants au-delà de son décès.Hervé Lécuyer porte un regard optimistesur cette réforme, et considère que «saufretouche ponctuelle, on part pourquelques décennies de douce quiétude, aumoins en droit interne».Affectation des locaux : bientôt unarrêté dans les Hauts-de-SeineDressant un bilan de la réforme de l’affec-tation des locaux par l’ordonnance du8juin 2005, qui doit être ratifiée par la loiENL, le notaire Bruno Cheuvreux indiqueque la circulaire d’application doit paraîtretrès prochainement, ainsi que l‘arrêté d’ap-plication pour les Hauts-de-Seine (l’arrêtéapplicable à Paris étant paru en décembredernier).La loi sur l’eau. A propos de la vented’immeubles bâtis, il est précisé que l’ab-sence d’assainissement conforme ne rendpas le bien inaliénable, mais qu’il faut quel’acquéreur soit suffisamment informé. Eneffet, en application de la jurisprudence,l’obligation d’information résulte soitd’une garantie d’éviction partielle (s’il n’y apas d’assainissement alors que le vendeurl’avait indiqué, Civ. 3e, 1erfév. 1995) ou dela garantie des vices cachés (pour un ven-deur qui ne révèle pas l’absence d’assainis-sement, alors qu’il le connaissait, CA Paris,17juin 2004). Un vendeur a pu êtrecondamné à rembourser les frais de tra-vaux payés par l’acquéreur pour un raccor-dement que lui avait imposé l’administra-tion, CA Versailles, 25juin 2004)
BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE »4avril 2006page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFSur votre agenda5mai 2006, la réforme du droitdes sûretés: incidences pratiques.Une journée d’étude organisée par laLettre des juristes d’affaires (Maison deL’Amérique Latine, Paris VIIe).Avec notamment Laurent Aynès,Michel Grimaldi, professeur à Paris I etParis II et Eliane Fremeaux, notaire.Tél. 0825080800.NominationsCabinets ministériels➠Justice: Léonard Gourinat est nomméconseiller technique chargé des relationsavec le Parlement au cabinet de PascalClément (arr. du 10mars, J.O. du 25mars,@).➠PME: Jean-Baptiste Corteel est nomméconseiller technique chargé des relationsavec le Parlement auprès de RenaudDutreil (arr.du 15mars, J.O. du 25mars2006, @).➠Cohésion sociale et parité: Luc Héri-tier, quitte ses fonctions de conseiller aucabinet de la ministre déléguée, Catheri-ne Vautrin (arr. du 21mars 2006, J.O. du22mars, @).➠Economie: Bertrand Martinot,conseiller technique commun avec leministre délégué au budget cesse sesfonctions auprès de Thierry Breton (arr.du 22mars 2006, J.O.du 24, @).MagistratureConseil d’Etat : Marc Lambron et Mar-tin Hirschsont nommés conseillersd’Etat en service ordinaire (décret du23mars, J.O. du 24, @).Carine Soulay, Olivier Henrard, JérômeMichel, Laurence Marion, Yohann Bénardet Edouard Crépey sont nommés maîtresdes requêtes (décret du 22mars 2006,J.O. du 25mars, @).AdministrationEquipement: Gérard Perrin est nom-mé directeur départemental de l'équipe-ment du Jura (arr. du 13mars, J.O. du21mars, @).Action foncière: Aude Debreil estnommée directrice de projet, déléguéeadjointe auprès du délégué ministériel àl'action foncière (arr. du 21mars 2006,J.O. du 23mars, @).Chancellerie: Marielle Thuau, magis-trate, est nommée chef du service de l'ac-cès au droit et à la justice et de la poli-tique de la ville au ministère de la justice(arr. du 24mars, J.O. du 25, @)Impôts: Frédéric Iannucciest nom-mé sous-directeur en charge de la sous-direction C, chargé de l'élaboration de lalégislation relative à la fiscalité des per-sonnes et de l'épargne et à la fiscalitédirecte locale à la DGI (arr. du 23mars,J.O.du 25, @).CSTB: Pascal Valentin, est nomméadministrateur du CSTB comme représen-tant du ministre de l'environnement(décret du 24mars, J.O. du 25, p.4558).Au fil du J.O.Notaires: Il est créé une chambre inter-départementale des notaires en Savoie etHaute-Savoie. Son siège est fixé à Pringy(décret n°2006-323 du 14mars 2006, J.O.du 21mars, p.4216).(lire aussi page6).NOM:PRENOM:FONCTION:SOCIETE:ADRESSE:TELEPHONE:FAX:MEL:N°TVA intracom.:SIGNATURE:20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdoqui m’est réservéesoit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 €TTC dont 2,1%de TVA au lieu de 769€ TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 €TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionA RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi 227UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE✂UNE OFFREEXCEPTIONNELLERéservée aux nouveaux abonnésBibliographieLa 15eédition du guide des Investis-seurs Institutionnels, hors série de laLettre de la Pierre est parue. Elle com-porte 101 fiches. Un guide particulière-ment pratique pour s’y retrouver à tra-vers les nombreux changements dedénomination de société qui ont eulieu au cours de l’année 2005, et poursuivre leur politique de gestion et d’ar-bitrage. 274 pages. 335euros.Tél. 0148240897.
4avril 2006page8JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITELes barèmes du Borloo populaireLe cabinet de Jean-Louis Borloo a annoncé ce 29mars les chiffres qui devraients’appliquer au nouveau régime d’investissement locatif dit «Borloo populaire».La loi ENL discutée en deuxième lecturepar les sénateurs à partir du 30mars ins-titue un nouveau régime d’investisse-ment locatif, dit Borloo populaire etrecadre l’amortissement Robien.Le cabinet du ministre a fait part ce29mars des chiffres des plafonds deloyers prévus pour le Borloo populaire.Quant aux plafonds de ressources deslocataires, ce sont ceux des prêts PLI.Les chiffres ne seront officiellementpubliés qu’après parution de la loi.Ils doivent être actualisés chaque annéeen fonction de l’évolution du nouvelindice d’indexation des loyers (IRL).Le ministère a indiqué que, répondant àune demande des promoteurs, la zone Bavait été scindée en deux.La zone B1 comprendra notamment les23 agglomérations de plus de 250000habitants et 6 agglomérations pluspetites mais chères.La date d’entrée en vigueurdu nou-veau dispositif a aussi été précisée.Les nouveaux régimes s’appliqueront auxréservations signées à compter du 1erjuillet 2006. Pour les réservations anté-rieures mais dont l’acte de vente estsigné à compter du 1er juillet 2006, lesnouveaux régimes s’appliquent égale-ment.En revanche, pour les réservations anté-rieures au 1erjuillet 2006, l’ancien régimeRobien continue à s’appliquer si l’acte devente est signé avant le 1erjuillet 2006.Le ministère a indiqué que le Borloopopulaire ne serait pas autorisé en cas deEn /m2par moisZone AZone B1Zone B2Zone CAncienRobien19,89 13,82 13,82 9,94 Robienrecentré19,89 13,82 11,30 8,28 Borloopopulaire15,91 11,06 9,04 6,62 Plafonds de loyerZone AZone B1Zone B2Zone C- Paris, petite cou-ronne et 2ecou-ronne jusqu’auxlimites de l’agglo-mération parisien-ne- Côte d’Azur (ban-de littorale Hyères-Menton)- Genevois français- Agglomérationsde plus de 250000habitants (1)- Grande couronneautour de Paris- Quelques agglo-mérations chères (2)- Pourtour de laCôte d’Azur- DOM, Corse et îlesReste de la zone B:- autres agglomé-rations de plus de50000 habitants- Autres zonesfrontalières ou lit-torales chères- Limite de l’Ile-de-FranceReste du territoireClassement géographique des communes(1) Aix-en-Provence, Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon,Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.(2) Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, LaRochelle, Saint-Malo.Dispositions transitoiresRégime Ancien disposi-tif (ancienRobien, anciensplafond deloyer et ancienzonageNouveauxdispositifs:Robienrecentréet BorloopopulaireRéservationsavantle 1erjuillet 2006Acte de vente signé:- en 2005- 1ersemestre 2006 (1)- à compter 1erjuil. 2006XXXRéservationsàcompterdu 1erjuillet 2006X(1) La demande de permis de construire doitêtre antérieure au 1erjanvier 2006 et la dated’achèvement antérieure au 1eroctobre 2008.location du logement à un ascendant ouun descendant du bailleur, mais qu’ilserait possible, après 3 ans, de suspendrel’amortissement pour 6 ans au plus, pourlouer à un parent ou un enfant.Le Borloo populaire sera accessible auxSCPI. A compter du 1erjuillet 2006, coexis-teront les SCPI Borloo populaire et lesSCPI Robien recentré.Il a par ailleurs été indiqué que la mise en place de lagarantie des risques locatifs était en discussion avancée etqu'elle donnerait lieu avant l’été à la signature d’uneconvention avec les compagnies d’assurance et que deuxconventions étaient en cours de signature avec l’UESL. Ils’agit d’une part de tenir compte de l’allongement de deuxans du plan national de rénovation urbaine et d’autre partd’améliorer l’intervention du 1% dans l’accès au logement(amélioration des prêts Sécuri Pass pour les accédants à lapropriété par exemple).Testing est à proscrireLe fait de pratiquer un contrôle, une éva-luation, une vérification ou un test se dittestage(équivalent étranger : testing).L’opération visant à déceler des comporte-ments discriminatoires en effectuant succes-sivement des marges analogues au nom depersonnes différentes par l’origine ou l’ap-parence est un test de discrimination. L’em-ploi du mot testing est à proscrire.Un avis (naturellement circonscrit au voca-bulaire!) de la Commission générale de ter-minologie et de néologie publié au J.O. le25mars (p.4581).Barèmes des locations réglemen-téesParmi les dizaines d’articles mis à jour dansle CGI par le décret n°2006-356 du 24mars2006, signalons l’adaptation des plafondsde ressources et de loyers applicables auxdifférents régimes de location avec avan-tages fiscaux (art. 3, p.4601), pour les loca-tions de 2006.➠L’art. 2 duocedecies de l’annexe III duCGI renvoie à l’art. 31 I 1e e al. 2 du CGI :déduction forfaitaire de 40% à compterde 1999 (Besson ancien). Les plafonds deloyers sont de 15,90 10,39 et7,52euros. Les plafonds de ressources sontaussi indexés. Pour une personne seule enzone A : 32268euros, 24939 en zone Bet 21822 en zoneC.➠L’art. 2 duodecies A renvoie à l’art. 31 I1e e al 4 : taux de déduction de 40% encas de location à des organismes logeantdes personnes défavorisées dans le cadrede l’amortissement Robien. Les plafondsde loyers sont de 9,18 , 5,20 et4,65euros. Les plafonds de ressources sontde moitié de ceux du cas précédent.➠L’art. 2 terdecies renvoie à l’art. 31 I 1e gal 3 : Besson neuf. Les plafonds de loyerssont de 14,25 , 12,61 , 9,73et9,18euros.➠L’art. 2 terdecies A renvoie à l’art. 31 I 1eh al. 3 : Robien. Les plafonds de loyerssont de 19,89 , 13,82 et 9,94euros.➠L’art. 46 AG duodecies renvoie à l’art.199 undecies A 6 2e du CGI : investisse-ments outre-mer.
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