Débats p. 2
Echos du colloque de l’IEIF du 25 avril : le dynamisme est à l’Est, mais pas seulement.
Legislation p. 2 à 4
Parcs naturels : du cœur à l’adhésion
Nouvelle ordonnance sur la saisie immobilière : éviter la vente à vil prix
Le Code du tourisme voit son ordonnance ratifiée
Le nouveau Code de la propriété des personnes publiques : le déclassement des immeubles de bureaux est élargi pour fluidifier la gestion du patrimoine public
Nouveau délai pour les POS
Agrément radon
Au parlement p. 5
ENL : les sénateurs modifient le permis de louer et ouvrent le Borloo populaire aux SCPI
Le projet de loi tourisme
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Interview p. 8
Thierry Repentin (sénateur PS de Savoie) : « la suppression de la taxe sur les plus-values de cession des terrains est une capitulation en rase campagne ».
DEBATS p.2 Echos du colloque de l’IEIF du 25avril: le dynamisme est à l’Est, mais pas seulement. LEGISLATION p.2à4 Parcs naturels : du cœur à l’adhé- sion Nouvelle ordonnance sur la saisie immobilière : éviter la vente à vil prix Le Code du tourisme voit son ordonnance ratifiée Le nouveau Code de la propriété des personnes publiques : le déclasse- ment des immeubles de bureaux est élargi pour fluidifier la gestion du patrimoine public Nouveau délai pour les POS Agrément radon AU PARLEMENT p.5 ENL : les sénateurs modifient le permis de louer et ouvrent le Borloo populaire aux SCPI Le projet de loi tourisme REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda La zone euro pourrait éclater L es idées fusaient lors du dernier colloque de l’Institut de l’Epargne Immobilière et foncière ce 25avril. La plus surprenante est cel- le qui consiste à prévoir un éclatement de la zone euro. Le propos était tenu, incidemment, par Charles Gave, président de Gavekal Research. Plus étonnamment, sa prévision est corroborée par l’analyse du profes- seur d’économie à Dauphine, Christian Saint Etienne, selon lequel «la rupture de la zone euro est probable» (lire page2). Si le dynamisme paraît le plus éclatant dans l’Est du monde (Chine et pays du Golfe) com- me en témoignent par exemple les réalisations étonnantes présentées par l’architecte Jean-Marie Chartentier, les acteurs de France de l’immo- bilier ne sont pas en reste. La forte croissance de la Foncière des Régions qui continue à s’intéresser au logement en dépit de la loi Aurillac, l’ima- gination du conseil Stratégies and Corp qui concentre l’information en données visuelles très claires, ou l’allant du directeur d’Athem qui veut afficher le monde sur les façades en faisaient preuve. Voyons dans ces initiatives un signe de renouveau et restons sur le symbole du nouveau logo de l’IEIF, qui abandonne son classique immeuble mille feuilles pour un carré qui se duplique en transparence. L ’actualité législative est abondante cette semaine : parution de l’ordonnance qui contient le code général de la propriété publique, qui facilite le déclassement des immeubles de bureaux, publication de l’or- donnance qui réforme la saisie immobilière, ou publication de la loi qui ratifie l’ordonnance du Code du tourisme. Le Sénat achève cette semaine l’examen du projet de loi ENL. A suivre particulièrement la question du déconventionnement des logements, les projets d’Icade ayant suscité des réactions des maires des communes concernées. A ce propos, on lira (page8) notre interview du sénateur PS Thierry Repentin qui estime souhaitable que le conventionnement soit prolongé d’une nouvelle période de 9 ans. Le communiqué du groupe socialiste sur la loi ENL est sévère : «autisme de la majorité sénatoriale» à propos de la réalisation des logements sociaux, «volte-face peu glorieux du Sénat» à propos de l’abandon du mécanisme de répartition de plus- value de cession sur terrains devenus constructibles. Les propositions évo- quées par Thierry Repentin et qui figurent dans une récente proposition de loi comportant 38 «mesures urgentes en faveur du logement pour tous» sont à garder en mémoire, car elles constituent, indique le séna- teur, le fondement des propositions du PS pour les élections présiden- tielles. En revanche, il n’y a rien sur le passage de l’euro au franc! Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 230 2MAI 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Thierry Repentin (sénateur PS de Savoie): «la suppression de la taxe sur les plus-values de cession des terrains est une capi- tulation en rase campagne». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine En raison de l’abondance de l’actualité, nous avons reporté notre rubrique «jurisprudence» à la semaine prochaine. 2mai 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS LEGISLATION Christian Saint Etienne , professeur d’éco- nomie à Dauphine, qui constate que l’éco- nomie française croit faiblement alors que la croissance du monde est extrêmement rapi- de, part de l’analyse du décrochage des exportations françaises de 2001 à 2005. Ce décrochage est dû à la faiblesse du tissu de PME. Il a calculé que la profitabilité des entreprises françaises ayant l’essentiel de leurs activités en France est inférieure d’un tiers à celles des entreprises américaines et allemandes. L’économiste fournit son analyse sur la crise des finances publiques qui s’annonce. Il juge indispensable de mettre en place une fiscali- té compétitive en réduisant l’IS (de 34 à 18%), la fiscalité de l’épargne (de 27 à 13%), l’IR (de 48 à 36%( et de transformer l’ISF et surtaxe sur l’IRPP. Mais cela suppose, pour éviter d’augmenter les impôts des caté- gories intermédiaires, de réduire les prélève- ment obligatoires de 1 à 2 points de PIB. Il faut pour cela réduire les dépenses publiques et éliminer les déficits liés aux retraites et à la Sécurité Sociale, par un allongement de a durée de cotisation à 45 ans et en repoussant l’âge de la retraite. Christian Saint Etienne conclut de façon positive : «on comprend ce qui ne va pas, on sait ce qu’il faut faire», mais tempère son propos «le fera-t-on?». Charles Gave estime que nous sommes «entrés dans l’économie de la connaissance» et relève à ce propos qu’aux Etats-Unis ou en Angleterre, les grands centres de crois- sance sont proches des universités. Il indique que, dans le cycle qui consiste à dessiner des produits, les produire puis les vendre, les pays de l’OCDE ont renoncé à la production. Si les entrepreneurs se délocalisent, l’impôt devient volontaire. D’où sa conclusion «nous n’avons pas le temps de la réforme». Pour le financier, il convient donc, pour sus- citer de la croissance, de privatiser l’éduca- tion et la santé; la probabilité de cette déci- sion étant, reconnaît-il, proche de zéro. Charles Gave ajoute incidemment : «l’euro va disparaître». Christian Saint Etienne confirme que les écarts se creusent entre les pays et que si le niveau de l’euro convient à l’Allemagne, il ne convient pas à la France. Il conclut «la rupture de la zone euro est probable». Et de citer l’hypothèse d’une sortie de l’euro inau- gurée par l’Italie, suivie par la France. Charles Gave ajoute qu’il a fait analyser la situation par des juristes qui affirment que l’Italie pourrait parfaitement rembourser les emprunts souscrits en euros, par des nou- velles lires. Revenant plus directement à l’immobilier, le débat a permis à certains acteurs de notre secteur de témoigner de l’avancement de leurs projets. Le président de Foncière des régions, Christophe Kullmann explique le développement de la Foncière et confirme l’intérêt de sa société pour le logement, même si sa rentabilité nette permet tout jus- te de payer sa dette. Angélique de Rougé (Stratégies and corp) qui expose brillamment le système de visua- lisation par carte des immeubles de bureaux vides ou occupés en région parisienne, don- ne trois conseils pratiques aux opérateurs : se regrouper pour vendre, car il existe actuellement une prime importante à la vente d’immeubles en portefeuille, s’intéres- ser aux ventes en blanc et travailler sur le régime SIIC. Autre acteur de conviction, Christophe Bourgois-Costantini (Athem) milite pour le «m2 vertical» c’est-à-dire la mise en valeur des façades, qu’elles soient en ravalement ou non, par la pose d’emplacement publici- taires de 200 à 300 m 2 sur des sites passants (périphérique, avenue Charles de Gaulle à Neuilly…). Il évoque à ce propos la constitu- tion d’un groupe de travail sur l’évolution de la réglementation de la publicité dans Paris. Guy Neplaz , qui présente les résultats d’une enquête sur le point de savoir s’il convient d’investir ou pas dans le logement, indique qu’une forte majorité d’acteurs a l’intention de poursuivre les ventes des actifs de loge- ments. ll indique que la nouveauté est que les acteurs, en raison de la prochaine loi Aurillac, vont davantage vendre part lots, alors que les ventes en bloc étaient jusqu’à présent privilégiées. Deux autres acteurs importants Simon Nel- son (Prologis) et Jean-Pierre Raynal (Prou- dreed) se félicitent de la réussite de leurs opé- rations, l’un dans l’investissement logistique, l’autre dans une opération de titrisation, lar- gement sursouscrite. En conclusion, et reve- nant à l’immeuble (au lieu du «produit») l’ar- chitecte Jean-Marie Charpentier, présente en images une série étonnante de projets en cours, notamment en Aise, et dans le Golfe, témoignant de l’extraordinaire dynamisme immobilier de ces parties du monde. Parcs naturels : Du cœur à l’adhésion Les parcs nationaux comprennent désor- mais un cœur et une aire d’adhésion. L’article 1 er définit les conditions de créa- tion d’un parc national (art. L 331-1 du Code de l’environnement). Le parc contient un ou plusieurs espaces à protéger, dénommés cœurs et une aire d’adhésion . L’article2 décrit la pro- cédure de création. La charte du parc définit un projet de territoire «tradui- sant la solidarité écologique entre le cœur du parc et ses espaces environnants». Dans le cœur du parc, l’urbanisme est fortement réglementé : - En dehors des espaces urbanisés , le prin- cipe est l’interdiction des travaux, des constructions et des installations. Ce prin- cipe est assorti de deux exceptions. D’une part, sont autorisés les travaux d’entre- tien et, pour les équipements d’intérêt général, les grosses réparations. D’autre part, l’établissement public du parc peut accorder une dérogation à l’interdiction au moyen d’une autorisation spéciale, après avis de son conseil scientifique. - Dans les espaces urbanisés , le principe est inverse. Les travaux (sauf d’entretien et, pour les équipements d’intérêt géné- ral, de grosses réparations), les construc- tions et les installations sont soumis à autorisation spéciale. Par ailleurs, la réglementation du parc peut comprendre des règles particulières applicables aux travaux, constructions et installations. L’article L 331-4-1 interdit l’exercice d’activi- tés industrielles ou minières dans le cœur du parc et permet la réglementation des autres activités. Des dérogations sont pos- sibles pour les résidents permanents. Les articles13 et suivants concernent les parcs naturels régionaux , l’article24 prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties, dans les départements d’outre-mer, pour les par- celles qui font l’objet d’un engagement de gestion pour 5 ans avec l’établisse- ment du parc national. (Loi n°2006-436 du 14avril 2006 relative aux parcs nationaux, aux parcs naturels marins et aux parcs naturels régionaux, J.O. du 15avril 2006, p.5682). Colloque IEIF : le dynamisme est à l’Est, mais pas seulement 2mai 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LEGISLATION L’ordonnance du 21avril 2006 réforme la saisie immobilière. «De la saisie et de la distribution du prix de vente de l’im- meuble» est le nouvel intitulé du titre XIX du livre III du Code civil et annonce les deux chapitres, l’un sur la saisie et l’autre sur la distribution du prix de vente. ❑ Conditions préalables à la saisie. Il s’agit des articles2191 à2197 du Code civil. Le rapport au président de la Répu- blique explique que l’objectif a été d’har- moniser les conditions de la saisie immobi- lière avec celles des procédures civiles d’exécution. Il est précisé par exemple que seule une décision définitive passée en for- ce de chose jugée peut permettre une ven- te forcée. Cela exclut donc l’ordonnance de référé. L’article2191 interdit la saisie immobilière sur une décision rendue par défaut, tant que le délai d’opposition n’est pas expiré. Il faut aussi que montant de la créance soit en corrélation avec la valeur du bien saisi. Pour les biens saisis, l’article2194 précise que la saisie de l’immeuble emporte saisie des fruits. Quant au débiteur, en cas de sai- sie de plusieurs biens simultanément, il peut demander le cantonnement (art. 2196). ❑ Effets de la saisie L’article2198 prévoit le principe de l’indis- ponibilité du bien saisi. Le bien ne peut plus être vendu, ni grevé de servitude (sauf légale) ou d’hypothèque (sauf judiciaire). Pour conserver le bien dans l’attente de la saisie, le débiteur est constitué séquestre du bien saisi, sauf si le bien est déjà loué. Mais le texte permet de constituer un tiers séquestre, voire d’expulser le débiteur, pour faute grave. Il est prévu par l’article2199 que les baux consentis par le débiteur après l’engage- ment de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur. La saisie immobilière est opposable aux tiers à compter de sa publication au fichier immobilier (art. 2200). Comme effet de l’opposabilité, les aliénations non publiées à la date de la saisie sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur. ❑ Vente du bien saisi La réforme vise à éviter la vente à vil prix en autorisant la vente amiable sur autorisa- tion judiciaire. En effet, un rapport de novembre2004 que cite le rapport au pré- sident de la République (J.O. du 22avril 2006, p.6070) indique qu’un quart des adjudicataires revendent le bien moins de deux ans après l’avoir acquis moyennant un prix en moyenne majoré de 70% par rap- port à l’acquisition. La vente amiable sera possible si le débiteur le demande et après une appréciation sur le bien-fondé de cette solution, puisqu’elle est subordonnée à une autorisation judiciaire. La vente amiable est assimilée à une vente volontaire. La procédure de l’adjudication est prévue par les articles2204 à2206, reprenant pour l’essentiel les conditions actuelles. En cas d’insuffisance manifeste de la mise à prix, le débiteur peut demander au juge de la majorer, mais le poursuivant ne peut être déclaré acquéreur que pour la mise à prix initiale. L’article2207 interdit désormais la décla- ration de command, qui permettait à un adjudicataire de se substituer un tiers qui n’avait pas participé aux enchères, sans être soumis à un double droit de muta- tion. Pour faciliter la libération des lieux par le saisi, l’article2210 prévoit désormais que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion. L’article2211 prévoit que le prix doit être versé sur un compte séquestre. L’adjudication et le paiement du prix et des frais purgent le bien de toute hypo- thèque et privilège (art. 2213). ❑ Distribution du prix de vente La distribution des deniers sera réglée par le décret, mais l’article2214 donne la liste des personnes pouvant y prétendre : le créancier poursuivant, les créanciers ayant inscrit une hypothèque ou un privi- lège avant la vente, les créanciers privilé- giés dispensés d’inscription (syndicat des propriétaires pour les charges et travaux), et les créanciers titulaires d’un privilège général sur les immeubles. Il est prévu que les créanciers qui sont som- més de déclarer leur créance sont déchus de leur sûreté en cas de carence (art. 2215). Pour éviter que les intérêts ne continuent à courir pendant la procédure de distri- bution, il est prévu que la consignation Saisie immobilière : éviter la vente à vil prix du prix par l’acquéreur produit tous les effets d’un paiement (art. 2216). ❑ Entrée en vigueur en juillet2007 L’article12 transfère au juge de l’exécution la compétence pour connaître de la saisie immobilière et de la procédure de distribu- tion qui s’en suit. Pour permettre au créancier de connaître le bien saisi, le projet de décret organise l’établissement d’un PV de description par l’huissier. Si le débiteur refuse, il est pos- sible à l’huissier d’y procéder avec la pré- sence d’un représentant de la commune, d’une autorité de police ou de deux témoins. Si un locataire occupe les lieux, il faut solliciter l’autorisation préalable du juge de l’exécution (art. 17). La réforme doit entrer en vigueur lors de la publication du décret d’application et au plus tard le 1 er juillet 2007 (art. 25). (Ordonnance n°2006-461 du 21avril 2006, J.O. du 22avril 2006, p.6072). Le code du tourisme voit son ordonnance ratifiée Le premier article de cette loi du 14avril sur le tourisme ratifie l’ordonnance du 20décembre 2004 relative à la partie législative du Code du tourisme. L’article7 distingue désormais les communes tou- ristiques des stations classées de tourisme. L’article21 ajoute quelques articles consacrés aux chambres d’hôtes . L’article L 324-1 prévoit désormais que «l’Etat détermine et met en œuvre les procédures de clas- sement des meublés de tourisme selon des modali- tés fixées par décret». L’article L 324-3 définit les chambres d’hôtes comme des «chambres meu- blées située chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations». La personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôte doit faire une déclaration préalable à la mairie du lieu d’habitation (art. L 324-4). Il est pour le surplus renvoyé à un décret. Les refuges reçoivent également une définition législative : établissement recevant du public, en site isolé de montagne, gardé ou non (article L 326-1). La loi facilite la pratique payante du ski de fond par l’institution de servitude et de redevance (articles25 et33). L’article31 concerne l’aménagement des terrains pour les résidences de loisirs. L’article28 rédige différemment les textes concer- nant les réductions d’impôt pour investissement dans l’immobilier de loisirs, en distinguant ce qui relève de l’acquisition (art. L 421-3) de ce qui relè- ve des travaux (art. L 421-3-1). (Loi n°2006-437 du 14avril 2006 portant diverses disposi- tions relatives au tourisme, J.O. du 15avril, p.5693). 2mai 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LEGISLATION BREVES Le Gouvernement a été habilité à légifé- rer par ordonnance par l’article48 de la loi du 26juillet 2005 à modifier le droit domanial. Innovation : la codification n’est pas faite à droit constant, mais elle est réforma- trice . Signalons que la définition du domaine public est restreinte. Fondée sur des cri- tères jurisprudentiels, de «l’affectation d’un bien à l’usage direct du public ou au service public pourvu qu’en ce dernier cas, ce bien fasse l’objet d’un aménage- ment indispensable à la mission de servi- ce public», la définition restreint le péri- mètre de la domanialité publique, remarque le rapport au président de la République. En effet, le simple aménage- ment spécial n’est plus suffisant pour caractériser la nature domaniale d’un bien. IL est précisé que l’orientation visée par la réforme est de «fluidifier la gestion du patrimoine immobilier». L’ordonnan- ce du 19août 2004 a classé les immeubles de bureaux appartenant à l’Etat et à ses établissements publics dans leur domaine privé; ils sont ainsi alié- nables sans contrainte de déclassement du domaine public. L’ordonnance étend cet assouplissement aux autres personnes publiques, classant ainsi leurs immeubles de bureaux dans leur domaine privé. Il est aussi prévu d’autoriser des opéra- tions de cession ou d’échange quand les immeubles continuent provisoirement à être utilisés pour un service public, ce qui autorise leur reprise en location auprès d’un investisseur (art. L 3211-2 et L 3211- 13). Un autre article L 2141-2 facilite les ces- sions des immeubles de l’Etat et de ses établissements publics en permettant qu’elles portent sur des immeubles qui ne sont pas libérés par les services occu- pants «dès lors que de telles cessions sont résolues de plein droit si la désaffec- tation de l’immeuble n’est pas intervenue» dans un certain délai. Ce délai, à fixer par décret, ne peut pas dépasser à 3 ans. Par ailleurs, l’ordonnance consacre le principe que toute occupation du domai- ne public donne lieu à paiement d’une redevance, sauf exception (art. L 2125-1 et L 2125-3). Le Code est organisé en trois parties : ➠ 1. Acquisitions ➠ 2. Règles générales de gestion des propriétés publiques Le livre 1 er concerne le domaine public, le livre II réunit les règles applicables pour le domaine privé et le livre III les disposi- tions communes au domaine public et au domaine privé. Signalons que le délai de prescription applicable aux redevances perçues sur le domaine public des collec- tivités territoriales est ramené de 30 à 5 ans, pour l’aligner sur le régime en vigueur pour l’occupation du domaine public national. ➠ 3. Régime de l’aliénation des immeubles et des biens mobiliers des per- sonnes publiques. ➠ 4 Opérations de prise à bail par les personnes publiques ➠ 5 Outre-mer. Au titre des mesures transitoires, signa- lons que les articles L 1123-3 et L 2222-20 légalisent la doctrine administrative qui permet aux immeubles sans propriétaire connu et pour lesquelles les taxes fon- Fluidifier la gestion du patrimoine public : le déclassement des immeubles de bureaux est élargi Vente d’un immeuble du domaine public, encore occupé L’article2141-1 fixe le principe qu’un bien qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usa- ge direct du public ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclas- sement . Mais l’article suivant autorise le déclassement dès la décision de désaffectation si les nécessités du service justifient que la désaffectation prenne effet dans un certain délai. Il est donc possible de vendre l’immeuble avant la désaffectation, mais le contrat sera résolu si la désaffectation n’est pas intervenue dans le délai fixé dans le contrat de vente. Pour le domaine privé , l’article L 3211-2 auto- rise expressément la vente d’immeubles de bureaux qui sont la propriété de l’Etat et qui continuent à être utilisés par les services de l’Etat. L’acte de vente doit comporter des clauses permettant de préserver la continuité du service public. cières ont été payées par un tiers d’être appréhendés comme biens sans maître par la commune; et que l’article L 2323-8 réduit de 10 à 4 ans le délai de prescrip- tion de l’action en recouvrement des pro- duits et revenus du domaine de l’Etat. L’ordonnance doit rentrer en vigueur le 1 er juillet 2006. (Ordonnance n°2006-460 du 21avril 2006 relative à la partie législative du code géné- ral de la propriété des personnes publiques, J.O. du 22avril, p.6024). Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Lefèvre Pelletier & associés (Jean-Luc Bédis) a assisté Nexity pour l’acquisition des deux réseaux d’agences Guy Hoquet et Century 21. Le cabinet Nomos (Guillau- me Leclerc et Jean-François Pourdieu) conseillait Century 21 et le cabinet Sarrau Thomas Couderc , Franck Cluck (président de Century 21). Nexity a acquis 22% des parts du réseau Guy Hoquet (450 agences). Nexity a ache- té les parts Franck Cluck et 30% des parts du capital détenues par 21 Centrale Partners (850 agences). Nouveau délai pour les POS C’est dans la loi sur la recherche que l’on découvre que la date limite permettant la révision simplifiée des plans d’occupation des sols est reportée du 1 er janvier 2006 au 1 er janvier 2010 (art. 39 IV, loi de pro- gramme n°2006-450 du 18avril 2006 pour la recherche, J.O. du 19avril, p.5820). Agrément radon Un arrêté du 14avril 2006 est relatif aux conditions d'agrément d'organismes habi- lités à procéder aux mesures d'activité volumique du radon dans les lieux ouverts au public. C’est l’article 1 er qui fixe les conditions d’agrément. Deux niveaux sont prévus; ❑ niveau 1 : pour effectuer les contrôles de niveaux d’activité en radon, ❑ niveau 2 : pour identifier la source , les voies d'entrée et de transfert du radon dans le bâtiment. L’organisme effectuant les mesures ne doit avoir aucun lien avec les entreprises pou- vant effectuer les travaux visant à réduire l’activité de radon dans les bâtiments. (J.O. du 23avril, p.6129). L’ordonnance du 21avril contient un nouveau Code de la propriété des personnes publiques. 2mai 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL AU SENAT Les sénateurs ont poursuivi le 11avril la discussion de la loi portant engagement national pour le logement. Le Borloo populaire ouvert aux SCPI L’article7 bis concerne le recentrage du dispositif Robien et l’instauration d’un nouveau régime «Borloo populaire». Jean-Louis Borloo a présenté un amende- ment (n°190) pour élargir le Borloo popu- laire aux SCPI, qui a été adopté (p.3120). Dominique Braye a obtenu de reporter d’un mois, au 1 er septembre 2008, la date de livraison des immeubles, dans le dispo- sitif transitoire relatif à la réforme du Robien (amendement n°83, adopté). L’article7 ter qui concerne l’exonération de TVA sur la marge des HLM lors de la vente de lots de copropriété a été adopté avec un amendement pour étendre cette exonération aux SEM (p.3120). L’article7 quater vise à faciliter la constitu- tion d’usufruit temporaire, d’au moins 15 ans, entre un usufruitier-bailleur et un nu- propriétaire investisseur privé. Michelle Demessine demande que la hausse du loyer en fin de convention soit plafonnée. Son amendement (157) a été repoussé (p.3122). Thierry Repentin dénonce le fait que le bien faisant l’objet d’usufruit étant du point de vue de l’ISF placé dans le patrimoine de l’usufruitier, cela pourrait constituer une «niche fiscale» mais sa cri- tique a été écartée (rejet de l’amende- ment n°425, p.3126). Un article additionnel (amendement n°84) a permis de ratifier l’ordonnance du 15décembre 2005 sur la lutte contre l’ha- bitat insalubre, tout en améliorant les conditions dans lesquelles le maire est autorisé à prescrire des travaux concer- nant les équipements communs défec- tueux des copropriétés (explications de Dominique Braye, p.3128). L’article7 sexies concerne la reprise par le bailleur de locaux commerciaux des logements loués accessoirement au bail. Il a fait l’objet d’un amendement salutaire (n°529) qui permet la reprise des locaux accessoires qui ne sont pas affec- tés à cet usage d’habitation alors que les députés avaient adopté un texte permet- tant la reprise de ces locaux s’ils ne sont occupés à usage commercial. L’objectif est en effet de réaffecter des locaux acces- soires au logement, il convient donc de faciliter leur reprise lorsqu’ils ont été transformés par exemple en local de stoc- kage pour le commerçant, mais non lors- qu’ils sont effectivement occupés comme logement. L’article7 septies qui permet une déduc- tion de 30% sur les revenus fonciers en cas de remise en location d’un logement qui a été soumis à la taxe sur les loge- ments vacants, a été adopté. Quant à l’ar- ticle7 octies qui prévoit de supprimer l’exonération de taxe d’habitation des logements vacants, il a été adopté avec un amendement laissant cette suppression à l’initiative des communes (amendement n°85, p.3134). L’article8 bis A concerne la réforme des SACI. Jean-Louis Borloo a précisé qu’il n’était «pas question de créer la moindre obligation d’adossement, ni de principe ni sur les choix, pour les SACI et le Crédit immobilier de France. Si cela doit être un jour, le groupe le fera de lui-même, en toute liberté» (p.3135). Il ajoute qu’il sera possible d’avoir des filiales concurrentielles dans le champ du groupe, et que l’ancrage local sera renforcé. Le ministre s’engage à communiquer aux sénateurs d’ici dix jours les éléments stabilisés du projet d’ordon- nance» prévu pour les SACI (p.3145). Permis de louer : une usine à gaz, mais à titre expérimental L’article7 nonies institue un permis de louer. Dominique Braye indique qu’il approuve cette création (p.3147), mais craignant la mise en place d’une usine à gaz, il suggère de la créer à titre expéri- mental. Son amendement (n°86 rectifié) a été voté (p.3154), il autorise les com- munes à soumettre toute nouvelle loca- tion relevant de la loi de 1989 et portant sur un immeuble de plus de 30 ans à la délivrance d’un permis de mise en loca- tion. Alors que le texte voté par les dépu- tés avait institué ce permis dans les ZUS, son champ d’application a donc été élargi à tout le territoire national, mais à titre expérimental. Sont concernées les com- munes de plus de 50000 habitants et les EPCI à fiscalité propre compétents en matière d’habitat comprenant une com- mune de plus de 15000 habitants. Les sénateurs modifient le permis de louer Le statut des offices publics de l’habitat L’article8 prévoit une ordonnance pour réformer le statut des OPHLM et des OPAC en offices publics de l’habitat. Il a été voté avec une simple modification du délai de présentation du projet d’ordon- nance (p.3156). Parmi la série d’articles suivants, signalons l’adoption d’un amendement n°536 qui complète la compétence des organismes HLM pour qu’ils puissent intervenir dans la réalisation des résidences hôtelières à vocation sociale (p.3163) et le vote de l’amendement n°131 qui permet aux offices d’HLM d’être syndics de coproprié- té. Dominique Braye exprime son point de vue sur certains organismes en indiquant que «nous pouvons difficilement admettre qu’un certain nombre d’offices d’HLM décident de faire uniquement de la gestion patrimoniale au lieu de répondre à leur vocation sociale (p.3167). Les articles8 quinquies, et certains des articles suivants, ont été supprimés, mais pour être repris dans l’article8 ter. A l’article8 sexies, Thierry Repentin a sou- tenu un amendement (n°435) pour insti- tuer l’opposabilité du droit au logement d’ici 2012. Il a été rejeté (p.3174). Toute- fois, un amendement a été voté pour autoriser le comité responsable du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées à installer une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (p.3177). Tourisme : définition des chambres d’hôtes Les sénateurs ont examiné le 16mars les conclusions de la commission mixte pari- taire sur le projet de loi relatif au touris- me. Bazira Khirair, rapporteur de la CMP précise à propos des chambres d’hôte, que la notion de chambres meublées situées chez l’habitant s’entendait de «chambres situées dans les locaux appar- tenant au propriétaire se livrant à l’activi- té de location de chambres d’hôtes mais pouvant, le cas échéant, se trouver à proximité de l’habitation principale de celui-ci» (JO Sénat 17mars, p.2249). Le sénateur socialiste Thierry Repentin a expliqué qu’il voterait le texte, qui a donc été adopté (p.2258). Lire aussi page3 notre commentaire du texte qui a été publié au J.O. 2mai 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 6avril 2006 Sénat p.1013 n°20948 André Vantomme, PS, Oise Taxe sur les logements vacants Cohésion sociale La taxe sur les logements vacants a rapporté 21,74millions d’euros en 2005, contre 21,18millions en 2004. Le montant le plus éle- vé était celui de 2003 : 24, 28millions. La moyenne est de 17,8millions par an entre2000 et2005. 6avril 2006 Sénat p.1032 n°21172 Gérard Cornu, UMP, Eure-et-Loir Adaptation des construc- tions au risque de séche- resse Equipement Il n’est pas exclu de définir un cadre réglementai- re minimum applicable aux territoires concernés par les mouvements de terrains. Tout constructeur doit s’assurer des caractéristiques du sol sur lequel doit être édifié un bâtiment. Le constructeur de maison individuelle doit décrire la consistance et les caractéristiques du bâtiment à construire, y compris les travaux d’adaptation au sol. Si des tra- vaux indispensables s’avèrent indispensables à l’implantation du bâtiment, le constructeur doit les réaliser sans majoration de prix. La réponse conclut qu’il paraît anormal qu’un constructeur signe un tel contrat sans un mini- mum d’informations sur la portance du sol concerné. 11avril 2006 AN p.3902 n°72121 Yvan Lachaud, UDF, Gard Renonciation d’usufruit Budget Si, lors de l’ouverture de la succession, le légataire de l’usufruit renonce à cet usufruit, il est réputé n’avoir jamais hérité. Si le testateur n’a pas prévu de clause particulière, pour limiter la durée de l’usufruit dans le cas où son légataire désigné y renoncerait, celle-ci sera nécessairement égale à la durée de vie de son détenteur substitué. Il est donc opportun de prévoir une clause pour cette hypothèse. 11avril 2006 AN p.3925 n°78474 Frédéric Dutoit, CR, Bouches-du- Rhône Antennes de téléphonie mobile Ecologie La circulaire du 16octobre 2001 relative aux antennes relais fournit des règles simples pour l’im- plantation des stations de base. Elle va être adap- tée pour inclure notamment les équipements utili- sés pour l’UMTS. Un groupe de travail sera chargé de déterminer les dispositions de la circulaire de 2001 auxquelles il est souhaitable de donner un véritable caractère réglementaire . Autant dire que l’assise juridique de cette circu- laire serait un peu incer- taine… 11avril 2006 AN p.3957 n°86666 Patrick Delnatte, UMP, Nord Exonération de plus-value pour la vente d’une rési- dence principale. Divorce Economie Pour pouvoir bénéficier de l’exonération d’impôt sur les plus-values en cas de cession d’une rési- dence principale, la condition d’occupation du logement au jour de la cession n’est pas toujours satisfaite en cas de divorce. L’exonération est possible si le logement a constitué la résidence principale des époux lors de la séparation, et si la cession du logement est motivée par la sépara- tion et intervient dans un délai normal. La réponse précise qu’ucun délai ne peut être fixé apriorité, mais dans la majorité des cas, le délai d’un an doit être le maximum. L’apprécia- tion est faite au cas par cas, par l’administration fiscale. 11avril 2006 AN p.3957 n°86735 Didier Quentin, UMP, Charente- Maritime Accès aux documents cadastraux pour les pro- fessions immobilières Economie Seul le propriétaire ou son mandataire peut accé- der à l’ensemble des informations le concernant. Les avocats et les géomètres experts sont dispensés de l’information préalable sur les limites d’utilisa- tion de la documentation cadastrale. Sauf mandat des propriétaires ou intervention dans le cadre d’une concession publique d’aménagement, un accès direct des aménageurs privés à la matrice cadastrale ne peut donc pas être envisagé . Mais il est possible d’obtenir les extraits relatifs à des par- celles précises, après signature du document rappe- lant les obligations de confidentialité. Le député était favo- rable à un assouplisse- ment de la réglementa- tion en faveur des amé- nageurs privés. 11avril 2006 AN p.3982 n°56969 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Statistiques : état de catastrophe naturelle pour sécheresse Intérieur La réponse donne un tableau par départe- ments des communes ayant fait l’objet d’une demande de reconnaissance de l’état de catas- trophe naturelle pour la sécheresse de l’été 2003 et le nombre de décisions. Au total, 7882 com- munes ont fait une demande. Cela a donné lieu à 3829 décisions favorables (45,58%). 11avril 2006 AN p.4023 n°76533 Alain Bocquet, CR, Nord Chambres d’hôte Equipement Le Parlement a adopté un article dans le projet de loi sur le tourisme qui définit les chambres d’hôte. Il s’agit de la location de chambres meu- blées situées chez l’habitant assortie de presta- tions. Un décret précisera le seuil maximum à 5 chambres et 15 personnes et en prévoyant la prestation du petit-déjeuner . La réponse ajoute que ce cadre juridique devrait faciliter l’aboutis- sement du dossier d’as- sujettissement des exploitants aux cotisa- tions sociales. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 2mai 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 12juin 2006 : actualité des baux d’habitation . Une journée de forma- tion Dalloz, à Paris (Montparnasse), présidée par Joël Monéger avec notamment Vincent Canu (avocat) et aussi Cyril Sabatié (Fnaim) et Yves Rou- quet (AJDI). Tél. 0140645322. Nominations Légion d’honneur Relevé parmi la promotion du 15avril de la légion d’honneur, les noms de : ➠ Grand’cr oix : Simone Rozès, première présidente honoraire de la Cour de cassa- tion; Grand of ficier : Hubert Blanc, et Gil- bert Guillaume, conseillers d’Etat honoraire. ➠ Pr emier ministr e : Chevaliers : Philippe Justeau, vice-président d’un CIL et Jacques Pagès, avocat. ➠ Cohésion sociale : Chevalier : Daniel Biard (directeur général de société d’HLM), Jean-Louis Brunet (président de groupe immobilier), Yolande de la Cruz (directrice générale de société d’HLM), Gérard Le Roux (expert médiateur en immobilier) Jean-Paul Maquignon (vice-président d’une chambre syndicale immobilière), Christian Rolloy (président d’une entre- prise immobilière) ➠ Education nationale : Chevalier : Corin- ne Saint-Alary Houin , professeur de droit. ➠ Justice . Officier : Anne Besançon et Chantal Lardennois, conseillères à la Cour de cassation, Jean-Michel Bruntz avocat général à la Cour de cassation et Georges Butor (cour d’appel de Versailles) ainsi que les avocats Gaëtan di Marino, Françoise Gallot et Philippe Peyramaure. ➠ Equipement : Chevalier : Jean-Claude Gayssot , ancien ministre; ➠ PME . Chevalier : Christian Terrassoux . (Décrets du 14avril 2006, J.O. du 16avril p.5759). Comité du contentieux fiscal , doua- nier et des changes : Marc Durand-Viel , conseiller d'Etat, est nommé président (décret du 13avril 2006, J.O. du 15avril, @). Administration Catherine Bergeal est nommée sous- directrice des sites et des paysages à l'ad- ministration centrale du ministère de l'éco- logie (arr. du 18avril, J.O. du 20avril, @). Equipement : Philippe Malart est nom- mé DDE du Nord (arr. du 30mars, J.O. du 19avril, @). Préfets : Bernard Niquet est nommé préfet de la région Poitou-Charentes, pré- fet de la Vienne; Christian Galliard de Lavernée est nommé préfet des Yvelines; Jean-Claude Bastion est nommé préfet de la Drôme; Bernard Lemaire est nommé préfet de l'Aude (décrets du 21avril 2006, J.O. du 22avril, @). Conseil d’Etat : Jean-François Merle est nommé conseiller d'Etat en service extraor- dinaire (décret du 21avril 2006, J.O. du 22avril, @). ANPEEC : sont nommés au conseil d'ad- ministration de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction : Camille Allain (CGT) Hervé Capdevielle (CFDT), Bernard Loth (FO), Jean Decornet (CFTC), Claude Courty (CFE- CGC) ainsi que : Etienne Guena, Alain Sion- neau, Stéphane Buffetaut et Daniel Dewa- vrin (MEDEF), Jean Cheruy (CGPME), Sté- phane Bonnois, Christian du Chatelier, Muriel Boulmier, Charles Ruggieri et Jacques Lepron (UESL). (arrêté du 7avril 2006, J.O. du 23avril, p.6133). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Pr omotion-constr uction : l’accord du 8décembre 2005 concernant la création et le fonctionnement de la section profes- sionnelle paritaire de la branche promo- tion-construction est étendu par avis publié au J.O. du 15avril (p.5728). ➠ A voués : l’avis d’extension de l’accord national professionnel du 12janvier 2006 relatif aux salaires minima du personnel des études d'avoués à la cour d'appel a été publié (J.O. du 15avril, p.5729). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 230 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 2mai 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: comment jugez-vous l’évolution du texte sur l’article55 de la loi SRU? Thierry Repentin: «nous avons remporté une belle victoire le 5avril. Le dispositif «Ollier» qui avait été voté par l’Assemblée revenait sur l’article55. Cet amendement de suppression a été voté par 171 contre 157 voix, c’est-à-dire avec l’appui de séna- teurs UDF et RDSE. Ce n’est pas banal que, sur un amendement de forte portée poli- tique, le Gouvernement et le rapporteur soient battus. C’est aussi une victoire pour les 24 associa- tions qui fin mars s’étaient offert une page dans les journaux pour alerter l’opinion sur le danger que passe au Sénat ce dispositif Ollier.Ce dispositif permettait de compta- biliser les logements aidés en accession à la propriété dans les 20% de logements sociaux. Or cela représente une palette très large, notamment les bénéficiaires du PTZ. En zone tendue, un couple avec deux enfants peut disposer jusqu’à 6000euros par mois. C’était inacceptable. J’ajoute que l’esprit de l’article55, c’est de comptabili- ser les logements locatifs. Les logements locatifs sociaux sont finan- cés en PLUS, en PLAI ou en PLS.Mais on peut se demander si le PLS dot conserver son statut de logement social au sens de l’article 55». JHI: le Sénat a voté la suppression de la taxe nouvelle sur les plus-values de ces- sion. Pourtant, le texte avait été voté en première lecture? T.R. : «c’est un recul, une capitulation en rase campagne. Lorsqu’un terrain agricole devient constructible, sa valeur passe de 1 à 50, voire à 100. Ainsi à Chambéry, un ter- rain a vu sa valeur passer de 1 à 169, sans aucun investissement du propriétaire. Nous avions imaginé de répartir la plus- value entre le propriétaire et la commune par une taxation de 6,66% du prix de ven- te, permettant ainsi aux communes d’ur- baniser des secteurs qui ne l’étaient pas encore. Or l’article a été supprimé à la sui- te d’un lobbying efficace de la Fédération nationale de la propriété rurale qui a dénoncé une «collectivisation des sols». Cela a suscité l’intervention en séance de Philippe Marini, et d’Henri de Raincourt. Or cet amendement avait été adopté avec avis favorable de la commission des lois et le soutien de Jean-Louis Borloo. On se pri- ve ainsi d’un outil de politique foncière efficace.» JHI: que souhaitez-vous sur la définition du logement social? T.R. : «j’ai une déception : nous n’avons pas pu obtenir de définir les logements sociaux, de façon plus conforme à la diver- sité des ménages. Certains maires ne construisent qu’avec des PLS. Nous avons suggéré de pondérer la comptabilisation des logements en fonction de leur finance- ment : que les PLAI soient comptabilisés pour 1,5, ou 2 les PLUS pour 1 et les PLS pour 0,5. Ou encore, nous voulions condi- tionner la délivrance du permis de construire à la mixité sociale dans l’im- meuble. Ces amendements ne sont pas passés et ont réveillé de vrais affronte- ments.» JHI: quelles sont vos autres demandes? T.R. : «nous demandons la révision annuel- le des aides au logement, en fonction de l’indice de référence des loyers, la suppres- sion du mois de carence pour le versement des aides au logement et la suppression du seuil de non-versement de l’APL qui a été porté à 24euros. Sur ce point, nous sommes d’ailleurs soutenus par le Média- teur de la République, Jean-Paul Delevoye. Nous voulons aussi rééquilibrer les relations entre bailleurs et locataires. Nous souhai- tons que la loi pose clairement le principe de ce qu’on ne peut pas demander à un locataire et de ce qu’on peut lui demander. Certaines demandes (exiger trois personnes comme caution, demander la copie du livret de famille…) sont inacceptables. Par ailleurs, nous voulons intégrer dans la loi ENL les recommandations de la com- Thierry Repentin (sénateur PS de la Savoie) : «la suppression de la taxe sur la plus-value de cession des terrains est une capitulation en rase campagne». Alors que reprend aujourd’hui 2mai, et pour trois jours, la discussion au Sénat sur les derniers articles de la loi ENL, le sénateur socialiste de la Savoie, Thierry Repentin, dresse un point d’étape sur l’avancement des travaux parlementaires. mission des clauses abusives (par exemple l’interdiction d’héberger un membre de sa famille). Nous voulons aussi que la TVA à 5,5% s’applique, non seulement à l’abonnement aux réseaux de chaleur, ce point étant acquis, mais aussi à la consommation si elle provient pour au moins 50% des énergies renouvelables. Le déconventionnement, qui concerne 10900 logements d’Icade, est un scandale. Les maires voudraient que ces logements restent comptabilisés pendant 5 ans comme des logements sociaux. Mais un amende- ment pourrait obliger la convention à être renouvelée pour 9 ans, avec des loyers de référence des logements intermédiaires.» JHI: êtes vous satisfait de l’adoption du permis de louer? T.R. : «l’Assemblée nationale avait adopté un système qui rendait le permis de louer systématique dans les ZUS. Mais on se trompe de cible. Les logements indécents ne sont pas majoritairement dans les ZUS. Au Sénat, nous avons rendu le régime facultatif, dans des périmètres préalable- ment définis et à titre expérimental pour 5ans. Nous avons voulu calibrer l’outil par rapport au territoire. Le système a d’ailleurs donné en Wallonie des résultats mitigés, favorisant les locations au noir. Mais il faut tenter l’expérience.» JHI: M.Borloo a annoncé la création d’une commission sur la question des recours abusifs. Faut-il légiférer sur ce point? T.R. : «le contentieux des permis de construire est lourd et le temps impacte la décision de construire des logements, sur- tout sociaux. Nous avons repris une idée du rapport Pelletier, consistant à permettre au juge de prononcer une annulation partielle d’un permis. Mais une disposition passée inaperçue a restreint le recours des associa- tions en subordonnant leur recevabilité au dépôt des statuts préalablement au permis. Il s’agissait d’un amendement d’appel de Pierre Jarlier mais il a été repris par Alain Vasselle, et voté. C’est vrai qu’il y a trop de recours, et qu’il faut trouver une solution équilibrée, mais cet amendement est liber- ticide.»