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231 – 9 mai 2006

AccueilAnciens numéros231 - 9 mai 2006
jurisprudence récente p. 2 et 3

Copropriété
Recours du syndicat de copropriétaires contre le syndic

Vente et vices cachés
Vendeur professionnel : une interprétation extensive

Construction
Réception et sous-traitant
Un ballon d’eau chaude n’est pas un ouvrage
Trouble de voisinage : le cas du sous-traitant

Actualite p. 3 et 6

Fiscalité : instructions fiscales récentes
La CNIL valide Télé@ctes
Décote sur le prix des terrains publics
Des subventions pour l’auto-réhabilitation

Marchés p. 5

Baisse de la capacité d’achat des ménages en accession
Les bons résultats de BNP Paribas Immobilier

En bref p. 7 et 8

Au fil du J.O., Nominations
Sur votre agenda
Bibliographie
Une nouvelle mission pour Bernard Vorms

Actualite p. 8

Réglementation. De l’ERAP au CREP, les textes d’application sur le plomb sont parus

Au parlement p. 4 à 6

la loi ENL adoptée au Sénat. De nouvelles clauses interdites dans les baux.

JURISPRUDENCE RECENTEp.2et3CopropriétéRecours du syndicat de coproprié-taires contre le syndicVente et vices cachésVendeur professionnel: une inter-prétation extensiveConstructionRéception et sous-traitantUn ballon d’eau chaude n’est pasun ouvrageTrouble de voisinage: le cas dusous-traitant ACTUALITEp.3et6Fiscalité: instructions fiscales récentesLa CNIL valide Télé@ctesDécote sur le prix des terrains publicsDes subventions pour l’auto-réha-bilitationMARCHESp.5Baisse de la capacité d’achat desménages en accessionLes bons résultats de BNP ParibasImmobilierEN BREFp.7et8Au fil du J.O., NominationsSur votre agendaBibliographieUne nouvelle mission pour BernardVormsACTUALITE p.8Réglementation. De l’ERAP auCREP, les textes d’application sur leplomb sont parusFin du débat au Sénat pour la loi ENLLes derniers articles votés lors de la discussion d’un texte au Parle-ment sont souvent inattendus. Le vote définitif par les sénateurs du pro-jet de loi ENL le 3 mai n’échappe pas à la règle. Voici donc quelques dis-positions nouvelles examinées par les sénateurs.Trouble de voisinage. Il faut mettre ici en relation les débats et la juris-prudence. Un arrêt de la Cour de cassation du 26 avril 2006 (lire en page3) admet la responsabilité de l’entrepreneur dont les travaux ont occa-sionné des troubles de voisinage au propriétaire de l’immeuble voisin, etconsidère que les sous-traitants ne sont pas responsables du trouble, tantqu’une faute n’a pas été démontrée à leur égard. En l’espèce, s’agissantd’un hôtel en rénovation, le propriétaire de l’hôtel voisin a pu obtenirune indemnisation et l’entrepreneur qui a été condamné n’a pu obtenirgain de cause dans son appel en garantie envers ses sous-traitants.Ce problème a suscité l’examen d’un amendement devant le Sénat,preuve que la question est bien relayée auprès des parlementaires, maisle texte n’a pas été voté.Pour la copropriété, les sénateurs ont adopté des règles particulièrespour les résidences services. C’est une innovation importante car, à cejour, les résidences services ne font pas l’objet de dispositions spécifiquesdans la loi du 10juillet 1965. Ils ont aussi supprimé la disposition de l’As-semblée qui exonérait les petites copropriétés des obligations comp-tables issues de la loi SRU. A suivre aussi, pour les investisseurs institutionnels, la mesure qui consisteà proroger le conventionnementdes logements à l’issue de la conven-tion initiale. Une mesure de ce type avait été censurée par le Conseilconstitutionnel en 2000 Elle pourrait donc bien aussi subir le même sort,même si le rapporteur, Dominique Braye, se montre confiant en considé-rant que n’étant pas rétroactive, le Conseil constitutionnel pourrait lavalider. Encore faut-il que le Conseil soit saisiSignalons enfin que les sénateurs ont voté une mesure allongeant la listedes clauses réputées non écritesdans la loi du 6juillet 1989. Il est vraique certaines sont manifestement excessives comme celle qui interdit aulocataire d’héberger des personnes ou qui interdit au locataire de faireappel d’une ordonnance de référé qui a ordonné son expulsion.Le débat est maintenant reporté à l’Assemblée pour la fin juin.Il faut noter également un amendement relatif à l’affectation deslocauxqui a renforcé les sanctions en cas de transformation irrégulière.Bertrand DesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 2319MAI 2006ISSN1622-14196EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierAU PARLEMENT p.4 à6la loi ENL adoptée au Sénat.De nouvelles clauses interditesdans les baux.JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction:Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17APE 221 C Actionnaires: BertrandDesjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65HT) Abonnement pour 1an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) Directeur de la publication: Bertrand DesjuzeurImpression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc LavoineLe prochain numéro de Jurishebdosera un numéro spécialconsacré principalementà la jurisprudence.
9mai 2006page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCESyndic de copropriétéRecours du syndicat contrele syndic(Cass. Civ. 3e, 26avril 2006, n°501, FS-P+B+I, cassation)Une gardienne d’immeuble en copro-priété avait été victime d’agressions ver-bales et physiques de la part de copro-priétaires ou locataires depuis sonembauche en 1993. Les faits avaient étésignalés au syndic par la gardienne etpar l’inspection du travail. En 2000, lesyndicat des copropriétaires avait étécondamné à payer des dommages etintérêts à la gardienne. Le syndicatavait alors demandé au syndic des dom-mages et intérêts en alléguant que lesyndic «n’avait pas assumé ses obliga-tions contractuelles en ne prenant pasles mesures propres à garantir la sécuri-té de la gardienne». Alors que la courd’appel avait rejeté cette demande, l’ar-rêt est cassé:«Vu l'article1992 du Code civil,ensemble l'article18 de la loi du10juillet 1965 et l'article31 du décretdu 17mars 1967; […]Attendu que pour rejeter [la demandedu syndicat], l'arrêt retient que lesagressions dont a été victime MmeC.[gardienne] ont été le fait de coproprié-taires ou de locataires, qu'il ne rentrepas dans les attributions du syndic deleur faire connaître les dispositions duCode pénal qui interdisent de com-mettre des agressions, qu'il ne peut luiêtre fait grief par le syndicat, dont cer-tains membres étaient eux même àl’origine du préjudice subi par MmeC.,de ne pas lui avoir enjoint de faire ces-ser le trouble à elle causé et que le syn-dic, qui n'est pas l'employeur de la gar-dienne n'était pas tenu de s’associer àla procédure diligentée par celle-ci àl’encontre de l'un de ses agresseurs;Qu'en statuant ainsi, alors quele syndicreprésentant légal du syndicat seul res-ponsable de sa gestion, est tenuau titrede l’administration de l'immeuble demettre en œuvre les mesures propresà assurer la sécurité des personnesau service de la copropriété, la courd’appel a violé les textes susvisés».L’arrêt est donc cassé.Observations de Jurishebdo: la Cour decassation vise l’article1992 du Codecivil, c’est-à-dire l’article relatif au man-dat. Il existe de nombreux arrêts qui ontretenu la responsabilité du syndic àl’égard du syndicat des copropriétairesen application des règles du mandat(exemple: Civ. 3e, 10 oct. 1990, Inf. Rap.Copr. oct. 1991, p.290).L’article18 de la loi de 1965 impose ausyndic «d’administrer l’immeuble». LaCour de cassation se fonde sur cetteobligation pour juger qu’il doit mettreen œuvre les mesures pour assurer lasécurité des salariés du syndicat. La cour d’appel avait relevé que cer-tains copropriétaires avaient étécondamnés pour des faits à l’encontrede la gardienne. Mais les coproprié-taires individuellement sont distincts dusyndicat; la responsabilité de certainsd’entre eux ne privait pas le syndicat dudroit d’agir envers le syndic Vice caché et vendeur professionnelUne interprétation extensive(Cass. Civ. 3e, 26avril 2006, n°509, FS-P+,rejet)Un château avait été rénové entre1947et1950 et vendu en 2001. L’acquéreurayant constaté des désordres «nuisant àla stabilité de l’immeuble, l’ensembledes bois, enfermés et inaccessibles,étant infesté d’insectes de typevrillettes-capricornes» avait alors inten-té une action estimatoire en garantiedes vices cachés. Les vendeurs avaientinvoqué la clause d’exonération desvices cachés. La question qui se posaitétait de savoir si on pouvait qualifierl’un des quatre vendeurs de «profes-sionnel». Il s’agissait d’un homme de 93ans, à la retraite depuis 30 ans etd’ailleurs mort en cours d’instance, maisil avait été entrepreneur et avait fournile bois de charpente à la société ayantréalisé les travaux sur le château ets’était rendu sur le chantier régulière-ment comme maître d’ouvrage.La cour d’appel avait admis qu’il s’agis-sait donc d’un professionnel et la Courde cassation approuve la décision:«Mais attendu qu'ayant constaté quetoutes les pièces de bois étaienthabillées d'un revêtement dépourvu deventilation, et relevé que M.L., ingé-nieur des travaux publics, avait dirigépendant de nombreuses années uneentreprise de bâtiment qui avaitconstruit de multiples immeubles d'ha-bitation, et qu'un ancien salarié de l'en-treprise ayant rénové la charpente duchâteau de B.entre1947 et1950 avaitattesté que le bois de charpente ayantservi à ces travaux, avait été fourni parl'entreprise que dirigeait M.L. et que cedernier se rendait régulièrement sur lechantier, la cour d'appel a pu en dédui-re que la vente avait été consentie pardes vendeurs dont l'un était un profes-sionnel de la construction immobilière;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: la décisionest sévère pour le vendeur qui était à laretraite depuis 30 ans.Elle marque une interprétation extensi-ve de la notion de vendeur profession-nel qui empêche le vendeur de se pré-valoir d’une clause d’exonération degarantie des vices cachés. Elle conduitdonc à penser que la qualité de profes-sionnel se poursuit au-delà de l’arrêt dela période d’activité, du point de vue del’appréciation de la responsabilité duvendeur Réception et sous-traitantLa Cour de cassation s’est prononcéesur une question de recours de l’entre-preneur principal envers son sous-trai-tant, à la suite de désordres sur unbâtiment:«Mais attendu qu'ayant constaté quela société SCREG, aux droits de laquel-le se trouve la société Colas est inter-venue sur le chantier en qualité desous-traitantde la société Ruberoidenvers laquelle elle est tenue d'uneobligation contractuelle de résultat, lacour d'appel a, à bon droit, déclaréque l'action en garantieexercée parl'entrepreneur principal à l'encontrede son sous-traitant n'était pas enfer-mée dans le délai de dix ansàcompter de la réception à laquelle ilétait étranger». Le pourvoi est rejeté.(Cass. Civ. 3e, 26avril 2006, n°493, FS-P+B, cassation partielle).
9mai 2006page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEFISCALITEConstruction et trouble de voisinageLe cas des sous-traitants(Cass. Civ. 3e, 26avril 2006, n°495, FS-P+B+R+I)Cet arrêt traite d’un problème récur-rent, particulièrement dans les centresvilles où les travaux de construction oude rénovation créent inévitablementdes désagréments au voisinage.Il s’agissait ici de la rénovation totale àParis de l’hôtel George V qui avait occa-sionné des nuisances aux immeublesvoisins et notamment à l’hôtel Prince deGalles. L’entrepreneur (Bouygues) avaitété condamné à indemniser le voisin deses préjudices et sollicitait la garantiede ses propres sous-traitants.La cour d’appel avait rejeté l’appel engarantie contre les 18 sous-traitants etla Cour de cassation confirme la solu-tion:«Mais attendu, d'une part, que dans lesrapports entre le locateur d'ouvrageauteur du trouble anormal causé auxvoisins et les autres professionnels dontla responsabilité peut être recherchée,la charge finale de la condamnation,formant contribution à la dette, serépartit en fonction de la gravité deleurs fautes respectives; que l'entre-preneur principal ne peut exercer derecours subrogatoire contre les sous-traitants que pour la fraction de la det-te dont il ne doit pas assumer la chargedéfinitive; que la cour d'appel a exacte-ment retenu qu'il incombait à lasociété Bouygues d'établir la fautecontractuelle éventuelle de sessous-traitants;Attendu, d'autre part, qu'ayant énoncé àbon droit que l'obligation de résultat dusous-traitant à l'égard de l'entrepreneurprincipal ne concernait que la réalisationde sa propre prestation contractuelle àl'exclusion d'éventuels dommages auxtiers, sauf stipulation spéciale du contrat,et relevé que les fautes commises par lasociété Bouygues quant aux choix tech-niques de réalisation de l'ouvrage, à saconception et au manque d'organisationdans la gestion du chantier, ainsi quel'impossibilité d'attribuer à tel ou telsous-traitant une faute précise en fonc-tion de son intervention effectiveexcluaient de retenir la responsabilité deces derniers, la cour d'appel, qui n'étaitpas tenue de répondre à des conclusionsque ses constatations rendaient inopé-rantes sur le contenu des contrats desous-traitance, ni sur d'éventuelles causesd'exonération de responsabilité, a puretenir que les demandes de garantieformées contre les entrepreneurs sous-traitants devaient être rejetées;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: la responsa-bilité pour trouble de voisinage est uneresponsabilité sans faute. En l’espèce,l’entrepreneur est condamné à réparerindépendamment de toute faute àl’égard de la victime du trouble. Il estintéressant de relever que le recours del’entrepreneur envers son sous-traitantsuppose au contraire la preuve d’unefaute.La Cour de cassation indique aussi un cri-tère de répartition de la charge finale dela condamnation; en fonction des fautesrespectives des professionnels. Elleapprouve la cour d’appel d’avoir, en rai-son de l’impossibilité d’attribuer à l’un oul’autre une faute précise, exclu la respon-sabilité des sous-traitants.Il en résulte ici en pratique que l’entre-preneur principal supporte la condamna-tion sans recours envers les sous-traitantsUn ballon d’eau chaude n’estpas un ouvrageAlors que la cour d’appel avait qualifiéun ballon d’eau chaude d’ouvrage ausens de l’article1792 du Code civil,l’arrêt est cassé. Il s’agissait d’un ballonfourni par le maître d’ouvrage et misen place et raccordé par l’installateur«Vu l'article1792 du Code civil;Attendu que pour qualifier d'ouvrageau sens de cet article l'installationcomplète de l'appareil de productiond'eau chaude, l'arrêt retient que cetteinstallation comprend la pose descanalisations, tuyauteries, raccorde-ments ou tous autres accessoires maté-riels nécessaires, ce qui suppose desancrages et fixations formant corpsavec l'ouvrage d'ossature;Qu'en statuant ainsi, alors qu'il nerésulte pas de ces énonciations, quifont référence à des techniques depose, que M.G. ait été constructeurd'un ouvrage, la cour d'appel a violéle texte susvisé».(Cass. Civ. 3e, 26avril 2006, n°504, FS-P+B, cassation).Instructions fiscalesDifférentes instructions ont été récem-ment publiées:n° 72 du 27avril 2006. Elle est consa-crée aux nouveautés fiscales en matièrede donations et successions: donationsaux arrières petits enfants par exemple etréduction de 10 à 6 ans de la règle derappel sur les donations antérieures.n° 60 du 3avril 2006. Le texte commen-te les nouvelles règles d’exonération detaxe foncièreen faveur des logementssociaux issues de la loi du 18janvier 2005de cohésion sociale.n° 59 du 31mars 2006. Cette instruc-tion concerne l’abattement sur les reve-nus fonciersdont bénéficient lesbailleurs qui mettent en location un loge-ment pour raison de mobilité profes-sionnelle, mesure prévue par la loi definances pour 2006. L’abattement est de10% et s’applique pendant trois ans. Lanouvelle activité doit être située à plus de200km de la précédente et la mesure quiest d’application temporaire suppose quela nouvelle activité ait débuté entre le1erjuillet 2005 et le 31décembre 2007.n° 63 du 6avril 2006. L’instruction, quicompte 86 pages, commente le dispositifde réduction d’impôt applicable auxinvestissements locatifs réalisés dans lesrésidences de tourisme. La loi a étémodifiée à diverses reprises et, en dernierlieu, par la loi sur les territoires ruraux etla loi de finances pour 2006.Le dispositif a été prorogé jusqu’à fin2010, il est notamment étendu aux acqui-sitions de logements situés dans certaineszones et qui font l’objet de rénovation.L’avantage fiscal a été amélioré. Ainsi letaux applicable aux acquisitions a été por-té de 15 à 25%. La réduction d’impôtpour travaux d’agrandissement ou derestructuration a été entièrement refon-due.
9mai 2006page4JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE PARLEMENTAIRELa loi ENL a été votée au Sénat le 3mai: de nouvelles clauses interdites dans les bauxLes sénateurs ont achevé le 3mai la lec-ture de la loi portant engagement natio-nal pour le logement.Voici l’analyse des derniers articles votésles 2 et 3mai.Prorogation du conventionne-mentLe débat a débuté par l’examen d’unamendement du rapporteur DominiqueBraye visant à proroger les engagementsdu bailleur lorsqu‘une convention arriveà échéance, pour une durée égale à laconvention expirée, pour les logementsdes filiales de la Caisse des dépôts (n°96rectifié). La prolongation de la conven-tion sera de 9 ou 12 ans, au niveau desloyers PLS. Le rapporteur estime éviter lerisque de censure par le Conseil constitu-tionnel, contrairement ce qui s’était pas-sé en 2000, car le dispositif proposé cettefois n’est pas rétroactif.Dominique Braye fait observer «la sociétéIcade ne déconventionne pas: simple-ment les conventions arrivent à leur ter-me. Elle ne fait que respecter les termesdu contrat». Le ministre ajoute «com-ment attirer les bailleurs si on leur donnele sentiment qu'entretemps, la règle peutchanger, et qu'ils devront rester conven-tionnés à vie?».L’amendement 96 rectifié a été adopté.D’autres amendements ont été votés surce sujet, l’un oblige le bailleur à informerson locataire, deux ans avant l’expirationde la convention de son intention de nepas la renouveler (article8 septies B).L’autre oblige le bailleur de plus de 100logements à proposer au locataire unautre logement (art. 8 septies C) lors del’expiration de la convention.L’amendement 354 rectifié bis a parailleurs repoussé de2011 à2013 les dateslimites de financement de l’Anru.Les articles suivants concernent les modesd’élaboration des programmes locaux del’habitat.Catherine Procaccia avait présenté unamendement pour inciter les locatairesqui ont un logement devenu trop grandà en rechercher un autre, mais elle l’afinalement retiré (n°15 rectifié).Daniel Dubois a obtenu le vote d’un amen-dement (494 rectifié bis) sur l’attributiondes logements sociaux qui vise, explique-t-il «à prendre en compte la mixité sociale etles performances sociales respectives desbailleurs auxquels le préfet demandera deloger des prioritaires, afin d'éviter la for-mation de filières d'attribution spéciali-sées». Le vote de l’amendement 341 recti-fié permet à certains demandeurs de loge-ments de saisir la commission de médiationsans attendre le délai de deux ans qui etnormalement prévu.L’article10 concerne le supplément deloyer de solidarité. Jean Desessard a pro-posé un amendement (n°472) pour lerendre proportionnel aux ressources dulocataire et progressif, plutôt que de lelier à la taille du logement. Il l’a finale-ment retiré. Le PS et l’UDF ont fait causecommune avec succès pour modifier l’ar-ticle10 (amendements identiques 275 et498 rectifié) en supprimant le 2equi visaità porter à 35% au lieu de 25% le pla-fond de ressources consacré au loyer.Par ailleurs, le vote de l’amendementn°106 permet que le PLH définisse deszones dans lesquelles le surloyer ne s’ap-plique pas.Dans les articles suivants, on relèvera(amendement n°291) un élargissementde l'aide au logement temporaire à desstructures ayant un rôle d'accompagne-ment social important, que CatherineVautrin qualifie de bienvenu».Coupure d’énergie et TVA surréseaux de chaleurLe 3mai, les débats ont repris à proposdes coupures d’énergie.L’article11 concerne l’interdiction de cou-pure d’eau, d’électricité, de gaz ou dechaleur (réseau de chaleur) pour les rési-dences principales pendant l’hiver. Il a étéadopté avec quelques modifications. Ain-si par exemple, il est prévu d’informer leprésident de l’EPCI et le maire au moins5jours avant l’interruption de la presta-tion.Pour les articles additionnels, Jean Deses-sard a proposé de doubler la taxe sur leslogements vacants mais il n’a pas été sui-vi.L’amendement n°2 présenté par ThierryRepentin visait à accorder le bénéfice dutaux de TVA à 5,5% aux réseaux dechaleur. Dominique Braye propose quele taux réduit s’applique au seul abonne-ment (amendement n°113). Jean-LouisBorloo soutient également cette mesure,qui coûte 66millions d’euros. L’amende-ment a été rectifié pour étendre le tauxréduit à la part de consommation sousréserve qu’elle provienne à 80% d’éner-gie renouvelable provenant de la bio-masse. Il a été voté avec le soutien du PS.Jean Léonce Dupont a soutenu un amen-dement (n°319) pour étendre la protec-tion qui résulte de la loi sur les termitesaux vices cachés résultant des champi-gnonslignivores, comme le mérule. Il aété rejeté.L’article13 est celui qui ratifie l’ordon-nance du 8juin 2005 sur le logement etla construction.Anne-Marie Payet a obtenu le vote d’untexte qui permet d’imposer aux construc-teurs des normes de construction pourprévenir les risques sismiques ou cyclo-niques (amendement n°342).Le vote de l’amendement n°213, ainsique l’explique Dominique Braye, «permetla mise aux normes des logements qui setrouvent dans un secteur protégé et quisont occupés par des handicapés».Affectation des locauxIl a aussi obtenu l’adoption de toute unesérie de dispositions:- l’amendement 515 en vertu duquel «lespersonnes qui assurent le contrôle tech-nique des ascenseursdoivent être assu-rées contre les conséquences de leur res-ponsabilité professionnelle».- le n°115 qui dispense les ventes enl'état futur d'achèvement de l'obligationde produire un diagnosticde perfor-mance énergétique, «afin d'éviter la mul-tiplication des études».- l’amendement n°117 concerne l’affec-tation des locaux et modifie donc l’articleL 631-7. Pour le rapporteur, cela vise à«parfaire les sanctions applicables en casd'infraction aux dispositions relatives auchangement d'usage des locaux, en clari-fiant les pouvoirs d'astreinte du juge eten supprimant le doublement desamendes en cas de récidive.»
Le montant de l’amende civilequi étaitde 22500euros passe ainsi à 25000euros(art. L 651-2 du CCH) et le montant prévuà l’article L 651-3 passe de 6000à 80000euros. Lorsque le président du tribunalordonne le retour à l’habitation delocaux irrégulièrement transformés, ilprononce une astreinte qui peutatteindre 1000euros par m2 et par jour.Le texte modifie également la rédactionde l’article L 631-7 (al 3, dernière phrase)qui devient «Les locaux construits ou fai-sant l'objet de travaux ayant pourconséquence d'en changer la desti-nation postérieurement au 1erjanvier1970sont réputés avoir l'usage pourlequel la construction ou les travaux sontautorisés» (en gras : la partie de phraseajoutée au texte actuel).L’article14 concerne la vente d’im-meubles à construire ou à rénover.Un amendement n°118 vise à renforcerl’obligation d’assurance des marchandsde biens, ainsi qu’à interdire des travauxqui seraient abusifs ou vexatoires dansdes immeubles occupés. Ainsi, le jugepourrait, en référé, en interdire l’exécu-tion. La violation de l’interdiction seraitpassible de deux ans de prison et de4500euros d’amende. Il a été adopté.Trouble de voisinage et chan-tierUn amendement concerne les troubles devoisinage qui peuvent être occasionnéspar des constructions. Francis Grignonrelève que la Cour de cassation admetque le constructeur peut être déclaré res-ponsable des troubles de voisinage, etpas seulement le maître d’ouvrage. Il pro-pose un amendement (n°130) selonlequel le propriétaire, le détenteur oul’exploitant d’un fonds qui provoque untrouble de voisinage est de plein droitresponsable des conséquences de cetrouble. Il évoque l’arrêt du 22juin 2005par lequel la Cour de cassation a franchiune nouvelle étape dans la reconnaissan-ce du statut de voisin occasionnel pourl’entrepreneur, en considérant «que lemaître de l'ouvrage peut se subrogerdans les droits des voisins victimes, afinde faire supporter la charge de lacondamnation par l'entrepreneur». Leministre fait observer qu’il «appartientau juge de définir, en fonction du droit,la responsabilité respective des uns et desautres» et non comme le suggère l’amen-dement de «retenir une responsabilité apriori». L’amendement a été rejeté.L’amendement 548 a allongé le délaipendant lequel les sinistrés de la séche-resse de 2003 peuvent demander uneaide (120 jours et non 60 après la paru-tion de l’arrêté prononçant l’état decatastrophe naturelle).Nouvelles clauses interditesPar amendement n°170 de MichelleDemessine, (CRC), le Sénat a adopté unedisposition qui complète la liste desclauses réputées non écrites pour lesbaux de la loi de 1989. Il s’agit d’unereprise de clauses qui avaient été consi-dérées comme abusives par un avis de lacommission des clauses abusives en 1990et qui sont donc désormais expressémentinterdites par la loi. Dominique Braye, Thierry Repentin etGérard Le Cam (qui présentait l’amende-ment) ont exprimé des opinions voisinespour condamner ces pratiques. Ce sontdonc 9 clauses supplémentaires qui rejoi-gnent la liste des clauses réputées nonécrites de l’article4 de la loi de 1989.Gérard Le Cam a présenté un autreamendement pour freiner la hausse desloyers, mais il l’a finalement retiré.L’article suivant (18 bis nouveau) qui estrelatif au logement décent, a été amen-dé. Le rapporteur explique qu’il s’agitd’élargir la compétence de la commissionde conciliation aux litiges sur la décencedes logements. Le régime visant àcontraindre le bailleur à réaliser les tra-vaux est modifié. Selon le texte voté, lejuge peut réduire le montant du loyerjusqu’à l’exécution des travaux.Le nouveau texte précise les associationsqui peuvent apporter leur aide pour sou-tenir le locataire dans son action àl’égard du bailleur.A l’occasion d’une discussion sur le dépôtde garantie, le ministre indique que ledispositif sur la garantie du risque locatifdevrait être mis en place en septembre.Thierry Repentin a retiré l’article qu’ilavait préparé à propos de la liste desdocuments qu’il est interdit de demanderà un locataire.Le débat devrait se pour-suivre avec la Halde.Un amendement a été voté à propos descharges récupérables. (n°122) Il autorisela conclusion d’accords collectifs pourdéroger à la liste des charges récupé-rables et pour permettre la récupérationde certaines dépenses relatives à l’entre-tien des ascenseurs.A l’article19 A nouveau qui concerne lescharges de copropriété, Dominique Brayea obtenu le vote de d’un amendementqui «précise que les actes liés à la réalisa-tion de l'état daté, qui ne bénéficientqu'au vendeur, reposent aussi sur le seulcopropriétaire cédant» (amendementn°123).Le nouvel article précise aussi la notionde «frais nécessaires» pour le recouvre-ment d’une créance à l’encontre d’uncopropriétaire qui, selon l’article10-1 dela loi de 1965, incombent au seul copro-priétaire débiteur (lire encadré).Un autre article, qui a été voté, crée unenouvelle hypothèse de décision prise à la9mai 2006page5JURIShheebbddooimmobilier••Nouvelles clauses réputées nonécrites dans les baux d’habita-tionEst réputée non écrite toute clause:«k ) qui impose au locataire la facturation del'état des lieux en dehors de tout litige préa-lable et de l'hypothèse visée à l'article3;« l ) qui prévoit le renouvellement du bail partacite reconduction pour une durée inférieureà celle prévue à l'article10;« m) qui interdit au locataire de rechercher laresponsabilité du bailleur ou qui exonère lebailleur de toute responsabilité;« n ) qui interdit au locataire d'héberger despersonnes ne vivant pas habituellement aveclui;« o ) qui impose au locataire le versement, lorsde l'entrée dans les lieux, de sommes d'argenten plus de celles prévues aux articles5 et22;« p ) qui fait supporter au locataire des fraisde relance ou d'expédition de la quittance ain-si que les frais de procédure en plus dessommes versées au titre des dépens et de l'ar-ticle700 du NCPC;« q ) qui prévoit que le locataire sera automa-tiquement responsable des dégradationsconstatées dans le logement;« r ) qui interdit au locataire de demander uneindemnité au bailleur lorsque ce dernier réali-se des travaux d'une durée supérieure à qua-rante jours;« s ) qui permet au bailleur d'obtenir l'expul-sion du locataire au moyen d'une simpleordonnance de référé insusceptible d'appel. »Nouveau texte prévu pour l’ar-ticle10-1 al. 1er de la loi de1965«Par dérogation aux dispositions du deuxièmealinéa de l'article10, sont imputables au seulcopropriétaire concerné:«a) les frais nécessaires exposés par le syndi-cat, notamment les frais de mise en demeure,de relance et de prise d'hypothèque à compterde la mise en demeure, pour le recouvrementd'une créance justifiée à l'encontre d'uncopropriétaire ainsi que les droits et émolu-ments des actes des huissiers de justice et ledroit de recouvrement ou d'encaissement à lacharge du débiteur.«b) les honoraires du syndic afférents auxprestations qu'il doit effectuer pour l'établisse-ment de l'état daté à l'occasion de la mutationà titre onéreux d'un lot ou d'une fraction delot. »ACTUALITE PARLEMENTAIRE
majorité de l’article25 de la loi de 1965.Il concerne les travaux visant à prévenirles atteintes aux biens et aux personnes(art.19BA).Quant à l’exonération de l’obligation detenue de comptes en partie double pourles petites copropriétés qui avait étévotée par les députés, les sénateurs ontpréféré la supprimer (art. 19 B), leministre s’engageant à diffuser une noti-ce explicative pour les syndics bénévoles.A également été supprimé l’article sui-vant qui accordait le bénéfice du privilè-ge immobilier spécial en faveur du syndi-cat, en cas de faillite d’un copropriétaire.Un nouveau dispositif pour lesrésidences services: restaurationoui, soins, nonDéfendu par Anne-Marie Payet, unamendement sur les résidences services aété adopté par les sénateurs.Il crée un nouveau chapitre dans la loi de1965. Il autorise le syndicat à étendre sonobjet social aux activités de fournitureaux occupants de services «notammentde restauration, de surveillance, d'aideou de loisirs». En revanche, il interditl’octroi de services de soins.Les dépenses relatives aux services sontréparties en fonction du critère de l’utili-té (art. 10 al. 1erde la loi de 1965).Anne-Marie Payet indique: «Nous facili-tons les conditions de vote, en ouvrant lapossibilité au syndicat des copropriétairesde «résidences-services » de voter la sup-pression d'un service à la majorité desmembres du syndicat représentant deuxtiers des voix».L’article22 qui renforce les sanctions dela loi Hoguet a été voté sans modifica-tion. Un article a été ajouté (amende-ment n°196) pour accorder la TVA à5,5% aux logements PLS s’ils sontconventionnés pour l’octroi de l’APL.Après les articles relatifs à Mayotte, JeanDesessard a soutenu un amendementpour que les demandes de logementssociaux soient examinées dans des condi-tions préservant l’anonymat du deman-deur, pour des raisons de lutte contre ladiscrimination. Il l’a finalement retiré.Au titre des explications de vote, ThierryRepentin regrette que certaines réformesn’aient pas été poussées plus avant.L’ensemble du texte a été voté le 3mai.A suivre à l’Assemblée en juin 9mai 2006page6JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITEMARCHESLa CNIL valide Télé@ctesLa Commission nationale informatiqueet libertés a donné une autorisationunique de traitement de données àcaractère personnel, qui était nécessairepour le fonctionnement du traitementTélé@ctes mis au point par le notariat.En effet, ce système conduit à la trans-mission de données à caractère person-nel entre les offices notariaux et lesconservations des hypothèques ou ladirection générale des impôts.(Délibération n°2006-089 du 21mars2006 de la CNIL portant autorisationunique de traitements de données àcaractère personnel aux fins d'exercice desactivités notariales et de rédaction desdocuments des offices notariaux, J.O. du29avril 2006, p.6494).Aides pour l’auto-réhabilita-tionL’Anah peut désormais subventionnerdes travaux de réhabilitation dont unepartie est assurée par le propriétaireoccupant lui-même. (cf. décret du25novembre 2005). Toutefois cette auto-réhabilitation (partielle ou totale) doitêtre encadrée par un organisme ayantsouscrit aux engagements d’une charte.Cette instruction en précise les modalités.(Instruction n°I 2006-01 du 20janvier2006 relative aux aides de l’Anah en casde travaux réalisés par les propriétairesoccupants dans le cadre d’une auto réha-bilitation encadrée, Bull. off. min. équip.10mars 2006, p.60).Décote sur le prix des terrainspublicsL’article95 de la loi du 18janvier 2005a autorisé l’Etat à vendre des terrains àune valeur inférieure à leur valeurvénale lorsqu’ils sont destinés à laconstruction de logements sociaux. Cet-te instruction en précise les conditions.Le programme doit comprendre 75%de logements. La décote maximale estde 25% de la valeur vénale du terrain,pour la partie de SHON affectée aulogement social.(Circulaire UHC/PA3 n°2006-8 du 2février2006 relative aux conditions d’applicationdu décret n°2005-1571 du 15décembre2005 pris pour l’application du code dudomaine de l’Etat, Bull. Off. min. équip.10mars 2006, p.47).Baisse de la capacité d’achatdes ménagesLe Crédit foncier constate une baisse dela capacité d’achat des ménages primoaccédants entre le 1eret le 2esemestre2005. Alors qu’ils pouvaient acquérir50,7 m2en moyenne, ils ne peuvent plusacheter que 48,5 m2au 2esemestre.Bernard Pagès fait observer qu’en 5 anset demi, on est passé de 59 m2 à 48,5m2. Les raisons en sont diverses; «l’effetd’aubaine du PTZ nouveau s’est essouf-flé assez vite» analyse le Crédit foncier,qui évoque aussi la poursuite de lahausse des prix, la stagnation du pou-voir d’achat de ménages et le ralentisse-ment de la baisse des taux.Cet indicateur, que réalise le Crédit fon-cier avec l’Essec, s’est enrichi d’une pré-sentation régionale. Il en ressort que lesdeux régions où la capacité d’achat estla plus faible sont l’Ile-de-France (41,1m2) et la région Provence Alpes Côted’Azur (42,9 m2). L’autre extrême estatteint par le Limousin (121,4 m2) etl’Auvergne (107,8 m2).La région Rhône Alpes est celle où lacapacité d’achat moyenne a le plus chu-té en un an (-4,1%).Le président du Crédit foncier, FrançoisDrouin, fait observer que la marge desolvabilité s’est réduite et qu’il y a lieude s’en inquiéter.BNP Paribas Immobilier apublié cette semaine de bonsrésultats.Le produit net bancaire du groupes’établit à 434millions d’euros, en haus-se de 36% et le résultat, à 111millions,est en progression de plus de 20%,notamment grâce à Atisreal.Atisreal a réalisé 4528 transactions,22100 expertises et placé 4,8millions dem2 d’immobilier d’entreprise.Pour Atisreal, le produit net bancaire aété de 250millions d’euros.Les Espaces immobiliers ont vendu 3765logements en France, activité en haussede 77% depuis 2003.Pour la promotion, Meunier a mis enchantier 114 500 m2en immobilier d’en-treprise et 1700 logements.Côté gestion, le groupe gère 13millionsde m2d’immobilier d’entreprise et26500 logements.La filiale BNP Paribas Reim gère 4,5mil-liards d’euros d’actifs.
BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE »9mai 2006page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFSur votre agenda31mai 2006: actualité des bauxcommerciaux. C’est le thème de lajournée d’étude organisée par les édi-tions JurisClasseur, avec Joël Monéger,professeur à Dauphine, et PhilippeHubert Brault, avocat, à la Maison del’Amérique latine (Paris, 7e). A noter laprésence de Jérôme Bétoulle,conseiller référendaire à la 3echambrecivile de la Cour de cassation, excellentconnaisseur des baux commerciaux etqui avait été membre de la commissionPelletier sur la réforme des baux com-merciaux.Tél. 08058011226juin 2006: la rencontre Lamy dudroit immobilier, journée d’étudeprésidée par Jean-Louis Bergel, profes-seur à Aix et Corinne Saint-HalaryHouin, professeur à Toulouse, aura lieuà la Maison de l’Amérique latine.Lamy. Tél. Laure Legru: 0825080800.26juin 2006: «la réforme de l’af-fectationimmobilière». Une journéede formation à Paris sur le nouveaurégime de l’article L 631-7 du CCH.Tél. Le Moniteur: 0140133707.NominationsPrésidence de la RépubliqueIl est mis fin aux fonctions d’HervéLejeune, conseiller pour l'agriculture, laruralité, le commerce et l'artisanat (arr.du 27avril 2006, J.O. du 29avril, @).Cabinets ministérielsPremier ministre: Alain Resplandy-Bernardquitte ses fonctions deconseiller technique. Alain Régnier,qui était conseiller pour la cohésionsociale, l'égalité des chances et la luttecontre l'exclusion, reçoit en plus de cesattributions, celle du logement. Quantà Philippe Mutricyvoit,ses attribu-tions de conseiller technique PME, com-merce et artisanat sont élargies auxsports et au tourisme(arrêté du24avril 2006, J.O.du 26avril, @).Antoine Guerinest nommé chefadjoint de cabinet du Premier ministre;David Schajer est nommé conseillertechnique (gestion budgétaire) au cabi-net de Dominique de Villepin (arr. du28avril, J.O. du 29, @).Organismes publicsSonacotra: Michel Pélissier est nom-mé président de la Société nationale deconstruction de logements pour les tra-vailleurs (décret du 24avril 2006, J.O.du 25avril, p.6222)Au fil du J.O.Conventions collectivesPersonnel des huissiers de justice.Sont étendus:- l'avenant n°20 du 8juillet 2005, rela-tif à la formation professionnelle- l'avenant n°22 du 22décembre 2005,relatif à l'allocation de fin de carrière.(arrêté du 12avril 2006, J.O. du 25avril,p.6227).Immobilier: il a été publié un avisd’extension concernant l’avenant n°30du 20octobre 2005 relatif à l’astreinte(J.O. du 25avril, p.6229).Grand Prix national de l'architectu-re. Parmi les personnalités qui font partiecette année du jury, signalons: MichelClément, directeur de l'architecture et dupatrimoine et Ann-José Arlot directricechargée de l'architecture, Alain Lecomte,DGUHC, et aussi les députés PatrickBraouezec et André Santini ou les profes-sionnels tels François Jalinot (Euromédi-terranée) et Alain Dinin, (Nexity) et biensûr des architectes comme Claude Parentet Dominique Perrault (arrêté du 24avril2006, J.O.du 26avril, p.6308).NOM:PRENOM:FONCTION:SOCIETE:ADRESSE:TELEPHONE:FAX:MEL:N°TVA intracom.:SIGNATURE:20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdoqui m’est réservéesoit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1%de TVA au lieu de 769TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionA RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi 231UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERREUNE OFFREEXCEPTIONNELLERéservée aux nouveaux abonnés
9mai 2006page8JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITEBREVESNouvelle mission pour BernardVorms, sur l’accession à la propriété.Le directeur de l’Anil, Bernard Vorms vientde se voir confier une nouvelle mission,conjointement avec Claude Taffin (USH) parla DGUHC. L’étude qui leur est demandéesera consacrée à l’accession à la propriété etdevra déterminer des remèdes aux difficul-tés d’obtention des prêts immobiliers querencontrent les gens âgés, en mauvaise san-té ou disposant de ressources irrégulières.Nouvelle édition du guide Delmassur les locations.Yves Rouquet, spécialiste du droit immobi-lier et rédacteur en chef de l’AJDI vient depublier la nouvelle édition du guide «Loca-tion mode d’emploi». Ce guide pratique Del-mas de 320 pages consacré aux baux d’habi-tation, comprend des modèles de lettres ets’adresse tant aux bailleurs qu’aux locataires.Tél. Delmas: 0820800017.Plomb: Passer de l’ERAP au CREPL’ensemble des textes nécessaires au pas-sage de l’état des risques d’accessibilitéau plomb (ERAP) au constat de risqued’exposition au plomb (CREP) est paru.Un décret du 25avril et 4 arrêtés.Le décretLe risque d’exposition au plomb quementionne l’article L 1334-1 du Code dela santé publique est défini par l’article R1334-3 comme «le fait qu’un immeubleou partie d’immeuble construit avant le1erjanvier 1949 comporte des revête-ments dégradés et qu’il est habité ou fré-quenté régulièrement par un mineur ».L’article R 1334-4 définit le contenu dudiagnostic prescrit par le préfet lorsqu’il aconnaissance d’un cas de saturnisme: élé-ments de construction comportant unrevêtement dégradé, concentration enplomb, méthode d’analyse, état deconservation des revêtements contenantdu plomb selon un «protocole » précisépar arrêté.L’article R 1334-13 définit les travaux«présumés à risque ». Il s’agit des tra-vaux réalisés dans les logementsconstruits avant 1949 «qui sont à l’origi-ne d’émission de poussières et dès lorsque les mesures de protection sont insuf-fisantes ». Il est possible de lever cetteprésomption lorsqu’un CREP atteste queles revêtements concernés par les travauxne contiennent pas de plomb à unniveau supérieur au seuil fixé par arrêté.Quand le préfet fait exécuter des travauxaux frais du propriétaire il établit un étatdes frais des travaux et de l’hébergementprovisoire des habitants (art. R 1334-7).L’article suivant (R 1334-8) décrit lescontrôles après travaux: inspection deslieux et analyse des poussières.La loi (art. L 1334-4) prévoit que le préfetpeut agréer des opérateurs pour réaliserdes diagnostics ou des contrôles et fairedes travaux. Le décret (art. R 1334-9)donne le contenu de ces agréments. Ildistingue deux cas:- le diagnostic et le contrôle, l’agrémentporte sur l’utilisation des appareils demesure du plomb et aux techniques deprélèvement des écailles et poussières,- les travaux, l’agrément porte sur la maî-trise d’œuvre ou l’assistance à la maîtrised’ouvrage de travaux de réhabilitationen présence de peintures contenant duplomb et à la conduite de ces travaux.La mission de l’auteur du CREP, et donc lecontenu du constat, est fixée par l’articleR 1334-10 :- identifier les éléments comportant unrevêtement,- préciser la concentration en plomb deces revêtements,- et la méthode d’analyse utilisée,- décrire l’état de conservation des revê-tements contenant du plomb,- consigner la liste des facteurs de dégra-dation du bâti.Le CREP est dressé par un contrôleurtechnique agréé ou un technicien de laconstruction qualifié (art. R 1334-11).Pour informer les occupants, ou les per-sonnes amenées à faire des travaux, ainsique le prévoit l’article L 1334-9, ilconvient que le propriétaire leur remetteune copie du CREP (art. R 1334-12).L’article2 du décret comporte une mesu-re transitoire à propos de la vented’unlogement.L’article L 1334-6 impose de produire unconstat de risque d’exposition au plomblors de la vente d’un logement construitavant 1949.L’article2 admet que l’état des risquesd’accessibilité au plomb (établi conformé-ment à l’article L 1334-5 dans sa versionantérieure à la loi du 9août 2004) soitconsidéré comme un CREP, sous réserveque la durée de validité de l’ERAP n’a pasexpiré au jour de la conclusion de la ven-te.Lorsque le délai est expiré et que la ventea eu lieu, la vente suivante nécessitel’établissement d’un CREP.(Décret n°2006-474 du 25avril 2006 relatifà la lutte contre le saturnisme et modifiantles articles R.1334-1 à R.1334-13 du codede la santé publique, J.O. du 26avril,p.6274).Les arrêtésLes 4 arrêtés sont datés du 25avril et ontété publiés au même J.O. du 26avril(p.6280 et suivantes).Arrêté relatif au constat de risqueLes textes relatifs au plomb sont parus. Un décret et une série d’arrêtés.d'exposition au plomb. Le texte com-porte différentes annexes:- Protocole de réalisation du CREP avecdes exemples, l’un pour un relevé demesures dans un local d’habitation,l’autre dans une cage d’escalier.- Méthodes de mesure du plomb;- Notice d’information;- Facteurs de dégradation du bâti.Arrêté relatif au contrôle des tra-vaux en présence de plomb, réalisésen application de l'article L.1334-2 ducode de la santé publique.Arrêté relatif aux travaux en partiescommunes nécessitant l'établissementd'un constat de risque d'exposition auplomb. Avant de faire des travaux en par-ties communes d’un immeuble d’habita-tion de nature à provoquer une «altéra-tion substantielle des revêtements » ilfaut d’abord faire un CREP (article L1334-8 du Code de la santé publique).Cet arrêté les définit comme ceux suscep-tibles de produire des poussières ou desécailles de peinture. L’article2 en donnedes critères. Exemples: altération de plusde 20 m2de peinture ou de 25m linéairesde plinthes ou de tuyauteries.Arrêté relatif au diagnosticdu risqued'intoxicationpar le plomb des pein-tures. Ce texte donne le protocole de réa-lisation du diagnostic de risque d’intoxi-cation (annexe I) et les méthodes demesure du plomb dans les peintures(annexe II) par fluorescente X ou analysechimique
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