Jurisprudence récente p. 2
Urbanisme
L’extension limitée de l’urbanisation : un exemple de construction refusée
Débat p. 2
SIIC : un succès qui ne se dément pas et qui appelle d’autres réformes.
Féau et le marché du haut de gamme
Analyse p. 3
La protection du bailleur s’arrête là ou commence celle de la caution. Un article de Véronique Rehbach, avocat à Paris, BMS’.
Au parlement p. 4 et 5
Le projet de loi sur les successions
En bref : un rapport sur l’archéologie préventive, les ventes à la découpe, l’urbanisme commercial, les projets de décrets, discuter en amont avec les ABF, les chiffres de la construction, la règle du 1 pour 1 dans les démolitions reconstructions…
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Bibliographie. Un ouvrage de Brigitte Blanc Jacob sur le congé dans le bail immobilier urbain
Réglementation p. 8
Les textes d’application sur l’accessibilité des bâtiments sont parus.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2 Urbanisme L’extension limitée de l’urbanisa- tion : un exemple de construction refusée DEBAT p.2 SIIC: un succès qui ne se dément pas et qui appelle d’autres réformes. Féau et le marché du haut de gamme ANALYSE p.3 La protection du bailleur s’arrête là ou commence celle de la caution. Un article de Véronique Rehbach, avocat à Paris, BMS’. AU PARLEMENT p.4et5 Le projet de loi sur les successions En bref: un rapport sur l’archéolo- gie préventive, les ventes à la décou- pe, l’urbanisme commercial, les pro- jets de décrets, discuter en amont avec les ABF, les chiffres de la construction, la règle du 1 pour 1 dans les démolitions reconstruc- tions… REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Bibliographie. Un ouvrage de Bri- gitte Blanc Jacob sur le congé dans le bail immobilier urbain La construction doit être accessible L es textes d’application de la loi du 11février 2005 sur les personnes handicapées relatifs à la construction sont parus. Il s’agit d’un décret et d’un arrêté du 17mai 2006. Le principe d’accessibili- té qui a été posé par l’article41 de la loi se trouve dans le Code de la construction et de l’habitation (lire page8). Le ministère de l’em- ploi et celui de la Sécurité sociale se félicitent de ce que la vie quo- tidienne de 5millions de personnes pourra ainsi être facilitée. Ces règles d’accessibilité devront encore être déclinées dans d’autres arrêtés. Exemple: les travaux de réhabilitation ne suivent pas les mêmes règles suivant que le coût des travaux atteint ou non 80% de la valeur du bâtiment. Pour déterminer cette valeur, il faudra se référer à un barème, qui sera publié par arrêté. Par ailleurs, les textes fixent une liste assez abondante de cas qui admettent des dérogations à l’obligation d’accessibilité. C’est le cas des monu- ments historiques ou de la configuration du terrain. Il reviendra au préfet d’accorder ou non la dérogation. C’est le propre de ce type de réglementation. Ne pouvant régler chaque cas, elle renvoie à une décision individuelle, prise au cas par cas. La solution est donc mieux adaptée à chacun mais comporte un risque d’arbitraire et d’interprétation divergente suivant les secteurs. L’actualité du logement de ce début juin ne manquera pas d’être animée: le projet de loi engagement national pour le logement revient devant l’Assemblée nationale à partir du 30mai. Quant au texte élaboré par la CMP à propos de la vente à la découpe, les députés s’en saisiront le 1 er juin. Pour les baux commerciaux, on lira avec intérêt un article de Véro- nique Rehbach (avocat BMS’) sur l’affaiblissement de la garantie qu’apporte la caution en cas de procédure collective du locataire, en application de la loi du 26juillet 2005. Enfin, à l’occasion d’un débat sur les SIIC organisé par le cabinet Herbert Smith, un représentant de la Direction de la législation fis- cale a donné quelques pistes sur l’évolution de ce statut dont le succès a dépassé les prévisions de l’administration. On y découvre ainsi que le taux d’imposition de 16,5% qui a fait le succès des SIIC pourrait à terme être harmonisé avec les taux de 15% et de 33,1/3%, pour éviter que perdure une distorsion entre les acqué- reurs (lire page 2). Une perspective qui devrait aller dans un sens favorable aux investisseurs. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 232 23MAI 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier REGLEMENTATION p.8 Les textes d’application sur l’accessibilité des bâtiments sont parus. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 23mai 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE DEBAT Urbanisme ❑ Extension limitée d’urba- nisation (Conseil d’Etat, 5avril 2006, n°272004, Société les Hauts de Saint Antoine) Le conseil municipal de la commune de Cap d’Ail avait créé une ZAC Saint Antoine en 1999. Le tribunal adminis- tratif de Nice avait annulé cette déci- sion, mais la cour administrative d’appel avait annulé le jugement en 2004. Le Conseil d’Etat confirme l’arrêt d’appel. Le litige portait sur l’article L 146-6 II du Code de l’urbanisme qui prévoit que seule peut être légalement autorisée, dans un espace proche du rivage, une extension limitée de l’urbanisation. Le Conseil d’Etat indique que le fait que l’opération en cause serait compatible avec le schéma directeur de Menton ne dispensait pas la commune de l’obliga- tion de ne prévoir qu’une extension limitée de l’urbanisation. « Considérant que le caractère limité de l'extension de l'urbanisation dans un espace proche du rivage, au sens des dispositions du Il de l'article L.146-4 du code de l’urbanisme, s'apprécie eu égard à l'implantation, à l'importance, à la densité, à la destination des constructions envisagées et à la topo- graphie des lieux; que, dans l'apprécia- tion du critère relatif à l'importance des constructions envisagées, la cour admi- nistrative d'appel de Marseille, pouvait, sans commettre d'erreur de droit, rele- ver que la surface de plancher program- mée du projet était supérieure à 70000m 2 en prenant en considération les parkings et les éléments de voirie projetés; Considérant qu'en relevant, pour esti- mer que l'opération projetée n'avait pas le caractère d'une extension limitée de l'urbanisation, que, bien qu'au sud et à l'est du terrain d'assiette du projet, se trouvent des secteurs dont la densité de construction est supérieure à celle que ce terrain aurait présenté une fois l'opération réalisée, l'opération proje- tée augmentait la surface hors œuvre nette du terrain d'assiette de plus de 27000 m 2 et que la surface de plancher, après intégration des parkings et des voiries, excédait 70 000 m 2 , la cour Selon les chiffres communiqués le 17mai, à l’occasion d’un colloque sur le régime SIIC organisé par le cabinet d’avocats Herbert Smith, le succès de ces sociétés est éclatant. En effet, si la capitalisation boursière des SIIC fin 2002 n’était de 21707millions d’euros, elle était de 56677millions au 15avril 2006. Parmi elles, la catégorie des dix sociétés les plus anciennes (Gecina, Unibail, Klé- pierre…) totalise 24,4milliards. Les avocats d’Herbert Smith, Pierre Popes- co et Jean-Luc Calisti, ayant retracé l’ori- gine du régime SIIC et ses évolutions, Hervé Quéré, directeur divisionnaire à la Direction de la législation fiscale, recon- naît que le régime SIIC a eu plus de suc- cès que cela n’était attendu. Il en est d’ailleurs résulté une rentrée dans les caisses de l’Etat, au titre de l’exit tax, d’une somme de l’ordre de 1,5milliard d’euros. On sait qu’en application du régime SIIC, l’article210 E du CGI impose une conser- vation de l’immeuble pendant 5ans. Pier- re Popesco se demande s’il est possible néanmoins de consentir un bail emphy- téotique assorti une promesse d’achat du preneur et du versement immédiat des loyers capitalisés, pour une somme équi- valente à un prix de vente… Mais le représentant de la DLF n’a pas souhaité répondre directement à la question. ❑ Quel avenir pour le régime SIIC ? Hervé Quéré précise que le décret d’ap- plication de l’article 210 E (décret simple), ainsi qu’une instruction doivent être publiés en 2006. La question est de savoir si le régime actuel, qui doit s’arrêter au 31décembre 2007, sera suivi par un autre. Jean-Luc Calisti fait remarquer qu’il y a déjà une extension du régime pour le cas où des sociétés d’HLM vendent des immeubles destinés à construire des logements sociaux. Dans ce cas prévu par le projet de loi ENL (art. 8 bis AA de la loi selon le texte voté au Sénat), la date limite est fixée au 31décembre 2010. ❑ Harmoniser les taux Hervé Quéré indique, à titre personnel, que la coexistence de trois taux pour la cession des immeubles, de 15%, 16,5% ou 33 1/3%, suivant les cas, lui paraît nécessiter une harmonisation. Il évoque pour cela l’échéance de 2007 et confirme que la DLF travaille sur ce sujet. La perspective évoquée par Hervé Quéré serait d’unifier les taux de 15% et de 16,5% et l’appliquer aux plus-values à court terme et de conserver le taux de 33 1/3 % pour les plus-values à long terme. Il estime nécessaire d’harmoniser les conditions de fiscalité, pour éviter des distorsions entre les acheteurs. Et il cite le cas de l’Association des maires de France qui voulait acheter un immeuble et à qui le vendeur a rétorqué qu’il augmentait le prix car l’AMF ne bénéficiait pas du régi- me SIIC. «On a créé un puissant effet de levier», conclut-il, «mais il ne faut pas créer de conditions trop différentes sui- vant les acteurs». Il annonce aussi la prochaine parution du décret qui va définir la notion de société à prépondérance immobilière et indique par ailleurs que l’administration réfléchit à une évolution de la loi à propos de la notion d’appel public à l’épargne. À suivre. SIIC: un succès qui ne se dément pas et qui appelle d’autres réformes. Le marché du logement haut de gam- me progresse Selon Féau, le marché du logement ancien haut de gamme à Paris ouest (transactions supé- rieures à un million d’euros) a progressé en 2005 de 50%. Les ventes de Féau ont atteint 725mil- lions d’euros en 2005 (+15% par rapport à 2004). Le marché haut de gamme est très concentré puisque 90% des transactions de plus d’un million d’euros s’effectuent dans l’ouest de Paris (8 e , 16 e , 17e sud et Neuilly), rive gauche, et dans le Marais (3 e , 4 e , 5 e , 6 e et 7 e ). Au-dessus de 4millions d’euros, les deux tiers des acquéreurs sont étrangers. administrative d'appel de Marseille n'a pas dénaturé les faits qui lui étaient soumis». La requête de la société les Hauts de Saint Antoine et donc rejetée. Observations de Jurishebdo : on retien- dra de cette décision que la construc- tion de plus de 70 000 m 2 de plancher, sur un terrain d’assiette de plus 27000m 2 ne peut pas constituer une extension limitée de l’urbanisation au sens de l’article L 146-4 du Code de l’ur- banisme, même si des secteurs voisins sont plus denses. 23mai 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Dans la pratique, la grande majorité des bailleurs sollicitent aujourd’hui de leur locataire un cautionnement bancaire ou une garantie autonome dans le but de se garantir d’une éventuelle défaillance de celui-ci. Le plus souvent, la caution ou le garant autonome sera une banque ou le dirigeant personne physique de la société locataire des lieux. Nombre de bailleurs sont ainsi convaincus qu’ils seront couverts de tout impayé en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de leur locataire du fait de l’engagement de cau- tion qu’ils auront pris la précaution de faire souscrire, puisqu’ils pourront demander le paiement des loyers à la caution ou au garant. C’est sans compter sur les disposi- tions de la loi de sauvegarde des entre- prises, qui réduisent substantiellement l’ef- ficacité de la garantie fournie lors de la conclusion du bail. De la procédure de concilia- tion… Sur le fondement de l’article L.611-10 du Code de commerce, l’ouverture d’une pro- cédure de conciliation (ancien « règlement amiable ») permet désormais à toutes cau- tions, co-obligés ou garants autonomes - personnes physiques ou morales, de droit privé ou de droit public - de se prévaloir des facilités (remises de dettes, facilités de trésorerie, ou échéanciers de paiement…) accordées à un locataire dans le cadre d’un accord de conciliation conclu avec les créanciers, sous réserve que cet accord soit homologué par le tribunal. Dès lors, un bailleur qui pouvait être tenté d’accorder, dans ce cadre, des facilités de paiement ou remises de dettes à son locataire en espé- rant obtenir paiement de l’intégralité de sa dette de loyers de la part de l’établisse- ment bancaire, caution des engagements du locataire, en sera pour ses frais: il ne pourra plus solliciter de la caution le solde éventuel de sa dette… À l’adoption d’un plan de sau- vegarde Le cautionnement bancaire retrouve, tou- tefois, une partie de son efficacité lors de l’ouverture d’une procédure de sauvegar- de. Cette procédure donne lieu, après une période d’observation, à l’arrêt d’un plan qui peut accorder au locataire débiteur des facilités de paiement. Les cautions et garants autonomes personnes morales ne pouvant se prévaloir des dispositions du plan de sauvegarde, le bailleur pourra les poursuivre et obtenir de leur part le paie- ment des dettes locatives garanties. En revanche, les personnes physiques cau- tions, co-obligés, et garants autonomes conservent le droit d’opposer au créancier qui réclame le paiement d’une dette du loca- taire, les dispositions du plan de sauvegarde, en application de l’article L.626-11 du Code de commerce. Elles peuvent bénéficier des facilités de paiement accordées au locataire dans le cadre du plan de sauvegarde. Finalement, ce n’est que lors du prononcé éventuel de la cessation des paiements du locataire que le créancier pourra actionner de nouveau les cautions ou garants auto- nomes pour obtenir paiement de sa dette. La mise en redressement judiciaire du loca- taire et l’élaboration d’un plan de redresse- ment à son profit privent, en effet, les cau- tions et garants autonomes de la faculté de se prévaloir des dispositions de ce plan, notamment des dispositions relatives aux facilités de paiement ou remises de dettes consenties au locataire par ses créanciers (article L.631-20 du Code de commerce). Ces dispositions s’appliquent à toutes les cau- tions et garants autonomes, qu’elles soient personnes morales ou personnes physiques. Nul doute que certains bailleurs tenteront d’introduire dans les actes de cautionne- ment une clause de renonciation aux dispo- Quelles sont les incidences de la loi du 26juillet 2005 sur les rapports entre bailleur et caution? Véronique Rehbach nous livre son analyse. BAUX COMMERCIAUX L’analyse de Véronique Rehbach , avocat à Paris, cabinet BMS’. sitions de la loi de sauvegarde des entre- prises limitant, totalement ou partiellement, leur garantie dans le cadre des procédures de conciliation et de sauvegarde, sans qu’il soit pour autant certain que de telles clauses soient jugées valables par les tribunaux. Il convient, en effet, d’attendre que les juges se prononcent sur le caractère d’ordre public ou non de ces dispositions protec- trices de la caution. Le contentieux présage, à cet égard, d’être abondant. VR. Cas pratique Un bailleur est susceptible d’obtenir de son locataire, la société Z, un cautionnement ban- caire ou un cautionnement de Monsieur Y, gérant de la sociétéZ. au stade de la pr océdur e de conciliation , aucune de ces deux garanties ne sera effi- cace : tant l’établissement bancaire que Mon- sieur Y pourront bénéficier des délais de paie- ment que le bailleur a accordé à la société Z et s’opposer ainsi à toute demande en paiement formée par le bailleur à leur encontre. en cas d’adoption d’un plan de sauvegar de , le bailleur qui a accordé des délais de paiement à son locataire ne pourra, en revanche, sollici- ter le paiement des arriérés de loyers qu’à la seule caution établissement bancaire , non à Monsieur Y, caution personne physique. si les difficultés de la société Z conduisent à l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire et à l’adoption d’un plan de redresse- ment, la caution bancaire et la caution consen- tie par Monsieur Y auront la même efficacité : tant l’établissement bancaire que Monsieur Y seront alors tenus de régler au bailleur les arriérés de loyers alors même que ce dernier aurait accordé des délais de paie- ment à son locataire dans le cadre d’un plan de redressement. La protection du bailleur s’arrête là où commence celle de la caution… La loi de sauvegarde des entreprises (loi du 26juillet 2005, n°2005- 845) en vigueur depuis le 1 er janvier 2006 et son décret d’applica- tion du 28décembre 2005 mettent plus que jamais en évidence les antagonismes de notre droit. Les dispositions du droit civil assurent ainsi aux créanciers, via le mécanisme de la caution, régie par les articles2088 et suivants du Code civil, depuis la réforme du droit des sûretés résultant de l’ordonnance du 23mars 2006, une protec- tion juridique qui se trouve quelque peu malmenée par les disposi- tions de la loi de sauvegarde des entreprises. Avocats Onze avocats ont été nommés «counsel» au cabinet Clifford Chance à Paris. Il s’agit de: Aubry d’Argenlieu, Yann Bec- kers, Christian Dargham, Gaspare Dori, Emmanuel Durand, Sandra Esquiva-Hesse, Pierre Forget, Gibbs Johnson, Jonathan Olier, Alexa Sempiana et Jeffrey Sulman. À noter qu’ Aubry d’Argenlieu intervient essentiellement dans les opérations d’acqui- sitions d’actifs et de sociétés à prépondéran- ce immobilière et dans les opérations de construction. Quant à Alexa Sempiana , elle s’occupe principalement des opérations de financement dans le secteur immobilier. 23mai 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Discuter en amont avec les ABF Interrogé par le député Frédéric Reiss, sur les rapports difficiles entre les architectes des Bâtiments de France et les construc- teurs, le ministre de l’équipement indique qu’il suggère un échange d’idées «en amont» entre les ABF, les services d’instruc- tion des permis de construire et les profes- sionnels, «chacun consentant des efforts». Les particuliers peuvent aussi faire appel de la décision de l’ABF auprès du préfet de région (JO AN déb. 5avril p.2419). Loi sur le tourisme Dans sa présentation du texte de la CMP sur le projet de loi relatif au tourisme, Patrick Ollier explique que le texte per- met de mettre en place une base législa- tive pour réglementer l’accueil des mobil homes sur les terrains de camping, mais aussi de définir les refuges de montagne. La discussion a permis d’unifier le régime des stations classées pour ne retenir que la seule catégorie des «stations classées de tourisme». À propos des chambres d’hôtes, la CMP a admis que celles-ci pou- vaient être établies dans tous les locaux appartenant au propriétaire se livrant à l’activité de location, y compris les locaux situés à proximité de l’habitation princi- pale (JO AN déb. 6avril p.2492). À propos des habitations légères de loi- sirs, Jean-Pierre Dufau reconnaît que le nouveau décret pris au titre de la loi SRU précise les règles d’urbanisme relatives à ces habitations, et qu’il s’agit d’un pro- grès, mais que tout n’est pas réglé (p.2496), car elles sont devenues des rési- dences secondaires dont les occupants ne paient ni taxe d’habitation ni taxe fonciè- re. Le texte a été voté (p.2499). Vente à la découpe Gérard Larcher était interrogé par Pierre- Christophe Baguet sur la vente de loge- ments sociaux dans la ville de Boulogne- Billancourt, tant par la SNI, que par la société France mutualiste. Le ministre lui répond d’une part que les logements de la société France mutualiste ne sont pas intégrés dans les 20% de logements sociaux de la commune car il s’agit d’un institutionnel privé n’ayant pas conclu de convention APL, mais que la commune a prévu de rétrocéder un tiers des loge- ments à un opérateur social après une déclaration d’utilité publique. Il ajoute qu’en cas de vente à la découpe, la commune pourra user de son droit de préemption, tel qu’il est prévu par la loi Aurillac. Il précise que la commission mix- te paritaire est parvenue à un accord avec l’appui du Gouvernement. Quant à la SNI, elle a accepté de prolonger de trois ans la durée du conventionnement. (JO AN déb. 3mai 2006, p.2756). Notons que le texte élaboré par la com- mission mixte paritaire est inscrit sur le programme des députés pour le 1 er juin prochain. Chiffre de la construction Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohésion sociale indique que 420000 logements ont été mis en chantier sur les 12 derniers mois (+12%) et que les permis de construi- re déposés ont progressé de 13% à 533000 (JO AN déb. 4mai p.2857). Démolition reconstruction : la règle du 1 pour 1 Pierre Goldberg interroge Catherine Vau- trin sur le programme de l’Anru qui ne respecte pas la règle du 1 pour 1 puis- qu’elle a, dans un bilan dressé à la mi- janvier, chiffré le nombre des démolitions à 70000 et celui des reconstructions à 60000. Il cite l’exemple de Montluçon où le projet Anru prévoit 515 reconstruc- tions pour 647 démolitions. La ministre répond que 309 quartiers sont passés en comité d’engagement de l’Anru et que 27milliards d’euros de travaux sont pré- vus. Pour Montluçon, elle explique que la moindre construction s’explique par la vacance et la perte de 20000 habitants de la commune en 20 ans (JO AN déb. 10mai 2006, p.3164). Un rapport sur l’archéologie pré- ventive Les sénateurs ont examiné le 11mai un rapport rédigé par Yann Gaillard sur la politique de l’archéologie préventive. Le sénateur considère qu’il y a eu une erreur stratégique commise en 2001 en créant un établissement public et il dresse un état assez désastreux de la situation. Il indique que le taux de recouvrement de la redevance a toutefois progressé: il était de 29,3% en 2004 et, en cumulé, à 46,2% en 2005 et à 59,2% en 2006 (JO déb. Sénat 12mai p.3833). Mais il exclut de devoir modifier la loi une nouvelle fois. Le ministre Renaud Donnedieu de Vabres abonde dans le même sens et considère qu’il serait hasardeux de réfor- mer la loi (p.3845). Le rendement de la redevance pour 2005 est de 32millions d’euros, en provenance des DRAC et de 13millions en provenance des DDE (en raison des dégrèvements accordés). Le budget de l’Inrap pour 2006 est de 128millions. Le taux de prescription de fouilles a bais- sé. Il est passé de 15% en 2001 à 8% en 2005. Le ministre conclut en indiquant que la question du financement de l’In- rap n’est pas réglée et qu’il convient de trouver des recettes… Urbanisme commercial Selon le ministre des PME, la proposition de loi Fouché adoptée par le Sénat le 16juin 2005 prévoit que les créations et les changements de secteur d’activité d’entreprises commerciales doivent répondre à l’exigence de promotion d’un aménagement équilibré du territoire. Mais la France doit répondre à une mise en demeure de la Commission européen- ne à propos de la législation de l’urbanis- me commercial considérée comme contraire à la liberté d’établissement. Réponse adressée à Jack Lang, JO AN Q, 2mai 2006, p.4757, n°75243). Il paraît sous-entendu par cette réponse que la proposition de loi Fouché ne doit pas prochainement figurer à l’ordre du jour de l’Assemblée. Projets de décrets - Pour le logement des saisonniers , le décret prévu à l’article199 decies EA du CGI qui relatif à la réservation de 15% des logements pour les saisonniers dans les résidences de tourisme bénéficiant d’allègements fiscaux doit être signé dans le courant du mois d’avril. (rép. Thierry Repentin, secrétaire d’Etat à l’aménagement du territoire, JO Sénat Q, 4mai 2006, p.1267, n°22010). - Les décrets relatifs à la création des uni- tés touristiques nouvelles , textes d’ap- plication de la loi du 23février 2005 sur les territoires ruraux, doivent être publiés avant la fin du 1er semestre 2006. (rép. Thierry Repentin, JO Sénat Q, 4mai 2006, p.1267, n°22009). Chiffres… 23mai 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• AU PARLEMENT BREVES Successions et libéralités Le projet de loi vise notamment à facili- ter la gestion des indivisions. Les députés avaient examiné ce projet de loi sur les successions et libéralités fin février. Les sénateurs ont repris la suite en mai. Voici quelques éléments de la discussion à l’Assemblée. L’article 1 er du texte concerne l’option de l’héritier. Signalons l’adoption d’un amendement n°306 (JO déb. AN 23 fév. 2006 p.1102) qui permet à l’héritier, sans que cela emporte acceptation tacite de la succes- sion, de renouveler un bail (en tant que bailleur ou preneur) qui à défaut donne- rait lieu au paiement d’une indemnité. Dans le nouveau régime de «l’accepta- tion à concurrence de l’actif» qui rempla- ce l’acceptation de la succession sous bénéfice d’inventaire, le nouveau texte prévoit que l’héritier doit établir un inventaire dans le délai d’un mois à compter de la déclaration dans laquelle il indique n’accepter qu’à concurrence de l’actif (art. 787 nouveau du Code civil). Ce délai a été porté à 2 mois (amende- ment n°57, p.1104). L’article812 nouveau du Code civil per- mettrait de donner mandat à une per- sonne d’administrer tout ou partie de sa succession pour le compte des héritiers. Un amendement a été proposé par Emile Blessig pour ne pas rendre obligatoire l’intervention d’un notaire pour l’établis- sement de ce mandat posthume. Mais il a été rejeté (amendement n°297, p.1112). ❑ L’indivision passe à la majorité L’article2 concerne l’indivision. Emile Zuccarelli souligne l’importance de la réforme qui permet de remplacer la règle de l’unanimité pour la gestion cou- rante de l’indivision par la majorité quali- fiée des deux tiers (p.1117). Le rapporteur Sébastien Huygue a fait adopter un amendement n°130 qui per- met d’ajouter à la liste des actes qui peu- vent être effectués à la majorité des deux tiers la conclusion ou le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (p.1118), sous réserve d’en informer les minoritaires. Un débat a eu lieu à cette occasion pour voir comment régler la question des indi- visions en Corse, le ministre évoquant l’idée de créer un GIP Agence foncière de Corse. L’article4 qui concerne les opérations de partage et les articles suivants ont été adoptés avec des amendements d’ordre rédactionnel. À propos des libéralités, signalons l’adop- tion d’un amendement n°168 (JO AN déb. 23 fév. p.1132) qui vise à permettre lors de la réunion fictive préalable à la réduction des libéralités excessives, de calculer la valeur des biens reçus par donation en déduisant les dépenses d’entretien requises pour en assurer le maintien, par exemple dans le cas d’un immeuble classé monument historique. L’article16 traite des exécuteurs testa- mentaires. ❑ Le logement du conjoint L’article21 a suscité un débat à propos des droits du conjoint survivant. Le rap- porteur soutient qu’il s’agit de privilégier la volonté du défunt (p.1137). Un nou- vel article1094-2 prévoit de réduire les droits du conjoint survivant, lorsqu’il y a des enfants d’un premier lit. Pour le cas où l’époux laisse un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, il pourra disposer en faveur de l’autre époux, soit de la propriété de ce dont il pourrait disposer en faveur d’un étran- ger, soit d’un quart en propriété et d’un autre quart en usufruit, soit de la moitié des biens en usufruit seulement. Le garde des sceaux indique qu’il trouve choquant qu’on puisse transmettre l’usu- fruit de tout ce qu’on a au mépris de ses propres enfants, si le conjoint survivant est particulièrement jeune, donc promis à une longue vie (p.1138). L’article22 concerne le PACS. Un amen- dement°2 tendait à instaurer un droit à l’usage gratuit du logement des parte- naires pendant un an. Il a été voté, mais l’amendement 274 qui visait à accorder au partenaire du PACS un droit viager au logement a été rejeté (p.1147), le garde des sceaux s’y étant déclaré défavorable. À propos du droit temporaire d’usage au conjoint survivant, un amendement n°283 l’a étendu au cas où l’époux n’était que propriétaire indivis du loge- ment (p.1149). L’ensemble du texte a été adopté (p.1157). Au Sénat, le texte a été examiné les 16 et 17mai. Nous y revien- drons prochainement ➠ Le ministre de la culture a confié une mission à l’inspection générale des affaires culturelles pour déterminer de nouveaux outils d’intervention de l’Etat en faveur du logement des artistes (JO déb. Sénat 10mai 2006, p.3603). ➠ Le ministère de l’écologie a procédé en 2005 à une évaluation de la réglementa- tion sur la publicité et les enseignes (qui résulte de la loi du 29décembre 1979), qui devrait se poursuivre en 2006 «afin d’amé- liorer la protection du cadre de vie et de simplifier les textes qui sont pour le moins touffus et parfois obscurs» (rép. du ministre délégué aux collectivités territoriales, Brice Hortefeux, à une question orale d’André Boyer, JO déb. Sénat 10mai p.3601). ➠ À propos de la proposition de bail à l’essai de l’UNPI , Jean-Louis Borloo avait déclaré aux députés qu’il s’agissait d’une proposition «adressée périodiquement à tous les gouvernements depuis plusieurs années» (JO AN déb. 16mars p.1874). ➠ Cartes professionnellesloi Hoguet : Christian Estrosi a indiqué que le Gouver- nement accélérait le processus de délivran- ce des nouveaux modèles de cartes profes- sionnelles à la suite de la publication au J.O. du 22mars de l’arrêté créant ces nou- veaux modèles (JO AN déb. 29mars p.2240). ➠ Parcs naturels Dans la discussion à l’Assemblée du projet de loi sur les parcs naturels, Jean-Paul Chanteguet s’est réjoui que le Sénat ait supprimé le chapitre sur les parcs naturels urbains (JO AN déb. 31mars p.2389). ➠ UTN: projet de décret Dominique Perben donne des précisions sur le projet de décret concernant les uni- tés touristiques nouvelles dont les projets les plus petits devraient faire l’objet d’une instruction allégée. Il indique que seules les plus grosses opérations devraient conti- nuer à être soumises à la commission spé- cialisée au niveau du massif. Les autres opérations devraient être décentralisées au niveau du préfet du département. Le seuil de 150 m 2 initialement prévu devrait être relevé (JO AN déb. 5avril p.2417). ➠ ENL La loi engagement national sur le loge- ment revient devant l’Assemblée nationale entre le 30mai et le 8juin. 23mai 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 20avril 2006 Sénat p.1129 n°21199 Gérard Longuet, UMP, Meuse Imposition des plus-values des particuliers. Réclama- tion Budget Lorsque l’impôt sur la plus-value a été acquitté et que le contribuable estime pouvoir bénéfi- cier d’une mesure d’exonération, il doit dépo- ser une demande contentieuse auprès du centre des impôts du lieu de situation de l’im- meuble. Cette demande n’est pas subordon- née au dépôt d’un acte notarié rectificatif. Voir aussi la réponse Louis Mermaz qui donne des préci- sions sur l’accès des contri- buables aux valeurs de réfé- rence utilisées par l’adminis- tration, (p.1134, n°20629) pour le cas des successions). 20avril 2006 Sénat p.1147 n°21180 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Communes en état de catastrophe naturelle sui- te à la sécheresse de l’été 2003 Intérieur À ce jour, 3829 communes ont été déclarées en état de catastrophe naturelle à la suite de la sécheresse de l’été 2003. Le dossier de 611 communes est en cours d’étude. À terme 4400 communes seront reconnues en état de catas- trophe naturelle soit 56,3% des demandes . La réponse donne le détail du nombre des communes par départe- ments. 20avril 2006 Sénat p.1150 n°16849 Jean-Louis Masson NI, Moselle Droit de préemption des riverains en cas de vente d’un chemin rural Intérieur Lorsqu’une commune met en vente un che- min rural, les propriétaires riverains bénéfi- cient d’un droit de préemption (art. L 161- 10 du Code rural). Une délibération du conseil municipal qui écarte ce droit est illégale. Solution rendue par l’ar- rêt du Conseil d’Etat du 9 fév. 1994 (Lécureur). 20avril 2006 Sénat p.1161 n°20896 Jean Bizet, UMP, Manche Loi littoral: notion de hameau ou d’aggloméra- tion Equipement La circulaire du 16mars 2006 précise les notions d’agglomération, de village et de hameau. Un hameau est un petit groupe d’habitations. Une commune peut être com- posée de plusieurs villages ou de plusieurs hameaux. Le hameau ne comprend pas néces- sairement de commerce. Un hameau nouveau peut être prévu par un document d’urbanisme dans un site vierge s’il ne compromet ni l’agri- culture, ni les sites et les paysages. Sur l’application de la loi Iittoral, lire aussi en page 2 l’arrêt du Conseil d’Etat du 5 avril 2006. 2mai 2006 AN p.4665 n°75143 Jacques Domergue, UMP, Hérault Plafonnement des avan- tages fiscaux Budget Après la censure du Conseil constitutionnel de l’article qui instituait un plafonnement de certains avantages fiscaux, le Gouvernement étudie avec le Parlement les solutions alter- natives qui pourraient être trouvées. Le PS réfléchit aussi à cette hypothèse via la suppression des niches fiscales. 2mai 2006 AN p.4690 n°74057 Francis Falala, UMP, Marne Vente du patrimoine de l’Etat Economie Après avoir vendu en 2005 pour 630millions d’ € , l’objectif pour 2006 est de vendre pour 480millions d’ € d’immeubles. Le Gouverne- ment a souhaité la création d’un conseil de surveillance de l’immobilier de l’Etat qui sera composé notamment de parlementaires. 2mai 2006 AN p.4698 n°88380 Jacques Le Guen, UMP, Finistère Notion de marchand de biens Economie La personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles de manière habituelle dans le cadre de sa profession principale est considé- rée comme marchand de biens (art. L 110-1 et 121-1 du Code de com- merce). Mais toute personne qui effectue à titre privé plusieurs opéra- tions d’achat revente peut être considérée comme marchand de biens. Au plan fiscal , la personne qui achète habituellement en son nom des immeubles, fonds de commerce… pour les revendre réalise une opéra- tion commerciale. La notion d’habitude résulte de la pluralité des ventes réalisées sur une même opération ou de l’activité passée ou présente du commerçant. Pour ce régime, il n’est pas nécessaire que l’activité du mar- chand soit exercée à titre professionnel ni même principal. 2mai 2006 AN p.4746 n°84402 Josiane Boyce, UMP, Morbihan Rémunération des agents immobiliers Justice L’article73 du décret de 1972 dans sa rédac- tion résultant du décret du 21octobre 2005 ne concerne que l’hypothèse où l’acte est pas- sé par acte authentique. Il ne régit pas le paie- ment de cette commission en cas de conclu- sion d’un acte sous seing privé. Le dernier alinéa de l’art. 73 indique que l’agent perçoit sa rému- nération une fois l’opé- ration constatée par acte authentique. 2mai 2006 AN p.4774 n°88905 François Vannson, UMP, Vosges Locations saisonnières. Classement Tourisme La présence d’un téléphone intérieur est un critère distinctif des catégories 1 et 2 étoiles avec les catégories supérieures. Mais tout système permettant à l’occupant de téléphoner est rece- vable. Un système wifi ou la mise à disposition d’un téléphone portable est acceptable. Certains logements équi- pés en wi-fi se sont vus refuser le classement en catégories 3 et 4 au motif qu’il n’y avait pas de prise de téléphone! À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 23mai 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale et parité : Brigitte Grés, cesse ses fonctions de conseillère auprès de Catherine Vautrin; il est mis fin aux fonctions d’Elise Berolatti, chargée de mission (arrêtés du 5mai 2006, J.O. du 10 et du 13mai, @). ➠ Budget : Julien Samson, Edouard Marcus et Arnaud Cartron sont nommés conseillers techniques de Jean-François Copé (arrêté du 24avril 2006, J.O. du 10mai, @). ➠ PME : Armelle Dillar est nommée atta- chée de presse au cabinet de Renaud Dutreil (arr. du 2mai 2006, J.O. du 11mai, @). ➠ Aménagement du ter ritoir e : Anne- Charlotte Varin, attachée parlementaire du ministre délégué, est nommée chef adjointe de cabinet au cabinet de Chris- tian Estrosi (arrêté du 3mai 2006, J.O.du 11mai, @). Commission nationale de concerta- tion : nomination à la CNC de représen- tants des locataires: Michel Frechet (suppléante: Maryline Blin ) est nommé sur désignation de la Confédération générale du logement (CGL); Antoine Fayet (suppléants: Michel Platzer et Maurice Coquerel) est désigné par le groupe Caisse des dépôts (arrêté du 25avril 2006, J.O. du 10mai, p.6824). Magistrature Sont mutés comme vice-présidents de tri- bunaux administratifs : Pierre Bégault à Cergy-Pontoise, Philippe Bocquet à Mar- seille, Christian Cau et Bernard Godbillon à Nîmes, et Françoise Magnier à Nantes (arrêté du 2mai 2006, J.O. du 13mai, @). Affaires régionales Sandrine Godfroid est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Alsace ; Pascal Bolot est nommé SGAR auprès du préfet de la région Midi-Pyrénées (arrê- tés 12mai 2006, J.O. du 14mai, @). Au fil du J.O. Livre foncier : un arrêté du 4mai 2006 a été pris en application de l'article24 du décret n°2005-563 du 20mai 2005 relatif à la tenue du livre foncier dans les départements du Bas- Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle (J.O. du 11mai, p.6863). CIRA : les centres interministériels de renseignements administratifs, rattachés au secrétariat général du Gouvernement, seront désormais rattachés à la Documen- tation française (décret n°2006-531 du 11mai 2006, J.O. du 12mai p.6905). Terminologie : Action de groupe est le mot retenu par la commission de ter- minologie pour qualifier la « Voie ouver- te dans certains pays par la procédure civile, permettant à un ou plusieurs requérants d'exercer une action en justi- ce pour le compte d'une catégorie de personnes sans en avoir nécessairement reçu le mandat au préalable » Equivalent étranger: class action (avis publié au J.O. du 13mai, p.7072). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 232 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie «Le congé dans le bail immobilier urbain », un ouvrage de Brigitte Blanc- Jacob, vient de paraître. Le livre se partage entre l’analyse du congé en tant qu’acte juridique unilaté- ral, puis en tant qu’acte de rupture de la relation locative. En conclusion, l’auteur parvient à la «conviction que les obligations de ruptu- re de l’auteur du congé et de son desti- nataire ne pouvaient résulter sans contradiction ni du seul contrat ni du seul congé, et devaient naître, en réali- té, de la force conjuguée de ces deux actes» (p.407). Cet ouvrage de doctrine, qui embrasse tant les baux d’habitation que les baux commerciaux, comporte de très nom- breuses références de jurisprudence. LGDJ, 38euros, 448 pages. Tél. 0156541600. 23mai 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION Un décret et un arrêté, tous deux du 17mai, fixent les nouvelles exigences d’accessibilité des bâtiments. L’entrée en vigueur de ces mesures, qui sont la conséquence de la loi du 11février 2005, est fixée au 1 er janvier 2007 (art. 13). Les règles d’accessibilité sont renforcées. Les bâtiments d’habitation existants devront être accessibles lorsqu’ils font l’objet de travaux importants. Les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou à la location doivent être accessibles. Pour les établissements rece- vant du public, ils devront être accessibles d’ici le 1 er janvier 2015 (fin 2010 pour les pré- fectures et les établissements d’enseigne- ment supérieur de l’Etat, art. 14). À l’achèvement des constructions neuves, une attestation certifiera que les règles d’ac- cessibilité ont été respectées. Les articles R 118 et suivants du CCH sont réécrits. Les articles R 118 et 118-1 commen- cent par fixer un principe général d’obliga- tion d’accessibilité aux personnes handica- pées «quel que soit leur handicap». Le contenu précis des obligations sera détaillé par arrêté. ❑ La construction de bâtiments d’habitation collectifs Le texte prévoit des mesures d’application progressive (voir tableau). Le préfet peut accorder des dérogations (art. R 111-18-3) pour des motifs variés liés par exemple aux caractéristiques des terrains ou encore pour des logements d’occupation sai- sonnière, sous réserve qu’un pourcentage de logements du programme soient accessibles. ❑ Construction de maisons indivi- duelles Les règles s’appliquent aux maisons devant être louées ou vendues , mais non à celles que le propriétaire, même par l’intermédiaire d’un professionnel de la construction, fait construire ou réhabiliter pour son usage (art. R 111-18-4). Les contraintes sont également d’application progressives et susceptibles de dérogations (art. R 111-18-7). ❑ Les travaux dans les logements L’obligation de respecter les règles d’accessi- bilité en cas de travaux (modification, ou extension, ou création de logements par changement de destination) repose sur une distinction: le cas général et le cas où les tra- vaux sont très coûteux : - cas général (art. R 111-18-8). L’article fixe une série de règles. Ainsi Lorsque les travaux créent des surfaces ou des volumes nou- veaux, il faut respecter les règles d’accessibili- té (art. R 111-18-8 b). Les modifications de signalisation palière ou de cabine d’ascenseur supposent de recevoir «par des moyens adaptés» les informations liées aux mouve- ments de la cabine, des étages desservis… (art. R 111-18 d). - cas des travaux très coûteux. L’article sui- vant prévoit des règles différentes lorsque les travaux dépassent le seuil suivant: le coût des travaux dépasse 80% de la valeur du bâti- ment (définie suivant un barème qui sera fixé par arrêté). Dans ce cas, toutes les parties communes du bâtiment doivent respecter les règles d’accessibilité, les parkings et caves où sont faits les travaux doivent les respecter également, mais seuls les logements où sont faits les travaux doivent les respecter. Les textes d’application sur l’accessibilité des bâtiments sont parus. Constructions de logements collec- tifs (art. R 111-18) Construction de maisons indivi- duelles destinées à la vente ou à la location (art. R 111-18-4) Tous loge- ments Circulations et portes permet- tent la circula- tion des handica- pés. L’accessibilité vise les circulations extérieures, le logement, une place de station- nement. Loge- ments au RDC ou en étage des- servis par ascenseurs Possibilité pour l’han- dicapé d’utiliser: - la cuisine - le séjour - une chambre - 1 WC - une salle d’eau Demande de PC à compter du 1 er jan- vier 2008 Au moins un accès à tout bal- con , terrasse ou loggia , permet- tant le passage d’un fauteuil roulant, par amé- nagement simple. Pour les balcons et terrasses du niveau d’accès au logement, au moins un accès est tel que le seuil et les portes permet- tent le passage d’un fauteuil rou- lant, par aména- gement simple. Demande de PC à compter du 1 er jan- vier 2010 Au moins une sal- le d’eau doit être équipée pour per- mettre par amé- nagement simple l’installation d’une douche accessible. Au moins une sal- le d’eau doit être équipée pour per- mettre par amé- nagement simple l’installation d’une douche accessible. Le préfet peut accorder des dérogations, notamment pour les bâtiments inscrits ou classés monuments historiques et après avis de la commission de sécurité, ou, pour raison de «caractéristiques du bâtiment» et à condi- tion que le maître d’ouvrage présente un rapport sur les avantages et inconvénients de l’application des règles d’accessibilité (art. R111-18-10). La dérogation emporte, pour les bailleurs de plus de 500 logements locatifs, l’obligation de relogement (art. R 111-18-11). ❑ Les ERP Le principe d’accessibilité lors de la construc- tion des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public est fixé par l’article R 111-19-1. Pour les établissements existants, la date à laquelle toutes les règles d’accessibilité doi- vent être respectées est le 1 er janvier 2015. D’ici là, certaines obligations entrent en vigueur en cas de travaux de modification (art. R 111-19-8). D’ici 2011, les ERP doivent effectuer un dia- gnostic de leur accessibilité. Des dérogations préfectorales sont possibles, pour les monu- ments historiques notamment. L’administration transmet un exemplaire de la demande de permis de construire à la commission de sécurité (art. R 111-19-16). ❑ L’attestation L’article R 111-19-21 prévoit que, à l’issue des travaux, le maître d’ouvrage fait établir par la personne de son choix une attestation constatant que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité. Il doit l’adresser à l’autorité qui a délivré le permis et au maire, dans les 30 jours de la fin des travaux. Pour établir l’attestation, il faut être un architecte ou un contrôleur technique. Enfin, l’article9 donne des précisions sur l’obligation d’installation des ascenseurs, lorsque les immeubles comportent plusieurs rez-de-chaussée. Ce décret doit être complété par plusieurs arrêtés. Le premier a été publié le même jour. Il concerne les établissements recevant du public et précise les obligations d’acces- sibilité pour les cheminements extérieurs, le stationnement, l’accès aux bâtiments les cir- culations intérieures, le mobilier, les sani- taires, etc. (Décret n°2006-555 du 17mai 2006 relatif à l'accessibilité des ERP, des ins- tallations ouvertes au public et des bâtiments d'habitation; arrêté du 17mai 2006 relatif aux caractéristiques techniques relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées lors de la construction ou de la création d’ERP ou d'installations ouvertes au public, J.O. du 18mai, p.7308 et7316)