Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
A propos de l’attribution de places de stationnement : l’égalité des copropriétaires
Action du syndic de copropriété : invoquer la bonne qualité
Contrats
Marchés à forfait : la loi prime la norme
Contrat d’entreprise : la faute du sous-traitant
Coordonnateur SPS : le rôle éminent des entreprises
Vente
Quand la décision de l’ABF constitue un vice caché
Vente sous condition suspensive de prêt : prévenir le vendeur du refus ?
Lotissement
Mise en conformité du cahier des charges avec le POS
Agent immobilier
Impérative mention sur le mandat du débiteur de la commission
Au parlement p. 5
Le projet de loi sur les successions au Sénat
Quel avenir pour le régime SIIC ?
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 5 et 7
Au fil du J.O.
Nominations, bibliographie
Sur votre agenda
marches p. 8
Construction : au ministère de l’équipement, la DAEI est optimiste pour 2006.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Copropriété A propos de l’attribution de places de stationnement: l’égalité des copropriétaires Action du syndic de copropriété: invoquer la bonne qualité Contrats Marchés à forfait: la loi prime la norme Contrat d’entreprise: la faute du sous-traitant Coordonnateur SPS: le rôle émi- nent des entreprises Vente Quand la décision de l’ABF consti- tue un vice caché Vente sous condition suspensive de prêt: prévenir le vendeur du refus? Lotissement Mise en conformité du cahier des charges avec le POS Agent immobilier Impérative mention sur le mandat du débiteur de la commission AU PARLEMENT p.5 Le projet de loi sur les successions au Sénat Quel avenir pour le régime SIIC? REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5et7 Au fil du J.O. Nominations, bibliographie Sur votre agenda L’égalité des copropriétaires Q ue faire lorsque le nombre de parking dans un immeuble en copropriété est inférieur au nombre de lots? Un syndicat de coproprié- taires avait cru trouver une solution en accordant un droit de stationne- ment aux copropriétaires résidents, au détriment des autres. Cette solu- tion a été censurée par la Cour de cassation au motif d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Sans doute l’assemblée aurait-elle pu échapper à cette critique en accordant une compensation financière aux copropriétaires privés du droit de stationnement, mais une solution d’at- tribution de droits de stationnement sans contrepartie pour les autres ne pouvait que provoquer la censure du juge. Cette jurisprudence se rat- tache à celle qui sanctionne les abus de majorité. L’abus de majorité peut être constitué lorsque la décision n’est pas inspirée par la poursuite de l’intérêt collectif ou qu’elle est inspirée de préoccupations partisanes (comme le refus d’accorder une autorisation à certains copropriétaires) ou encore lorsque l’assemblée refuse d’agir, par exemple en refusant de faire des travaux indispensables. Jacques Lafond (Code de la copropriété, Litec n°254) reconnaît que les critères permettant de caractériser l’abus de majorité sont flous. Il appartient au demandeur de le prouver et la notion a ses limites car les tribunaux ne doivent pas se livrer à un véri- table contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée… A propos de la rémunération des agents immobiliers, un arrêt récent de la cour d’appel de Paris (3mai 2006) fournit l’exemple d’un professionnel qui n’a pu obtenir le versement de sa commission car l’in- dication du débiteur de la commission, vendeur ou acquéreur, n’était pas précisée dans le contrat, contrairement à l’obligation qu’impose l’article73 du décret du 20juillet 1972. La jurisprudence confirme ainsi sa tendance à assurer la protection du mandant, considéré comme un consommateur. O n s’intéressera aussi cette semaine aux excellentes prévisions du ministère de l’équipement en termes de construction (p.8). La conjonc- ture pour cette année 2006 se présente sous un jour très favorable tant dans le domaine de l’immobilier d’entreprise que celui du logement. En effet, la DAEI prévoit une hausse du volume de la construction de l’ordre de 9 à 10% pour le secteur des bureaux et des commerces. Pour le loge- ment, la prévision de hausse est comprise entre 4,5 et 6,8% pour 2006, après une année 2005 en forte augmentation: de 23,5%. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 233 30MAI 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier MARCHES p.8 Construction: au ministère de l’équipement, la DAEI est optimiste pour 2006. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 30mai 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Copropriété ❑ L’égalité des copropriétaires (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°556, FS-P +B, cassation partielle) Le nombre de parking était inférieur à celui des copropriétaires. Comment attri- buer les emplacements? L’assemblée avait cru prendre une décision valable en recourant à des critères objectifs: la qua- lité de copropriétaire résidents et le nombre de millièmes. La décision est invalidée au motif qu’elle ne respectait pas l’égalité entre copro- priétaires: «Vu l'article1382 du Code civil et l'ar- ticle9 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que, pour débouter les épouxV., propriétaires d'un lot dans un groupe d'immeubles en copropriété, de leur demande en annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 9juillet 2001 autorisant certains copropriétaires à occuper les emplace- ments de stationnement délimités dans la cour commune, l'arrêt attaqué (Toulouse, 15novembre 2004) retient qu'ils n'étaient pas recevables à critiquer cette décision d'attribution des places de stationnement à certains propriétaires sans contrepartie pour les autres, faute d'avoir fait en sorte que l'assemblée générale délibère sur cet aménagement et que l'attribution de places de stationnement en nombre insuffisant pour satisfaire l'ensemble des occupants de la copropriété, effectuée en fonction de critères objectifs et prédéter- minés, en l'occurrence la qualité de copropriétaire résidant à titre d'habita- tion ou à titre professionnel et le nombre des millièmes de copropriété, était conforme à l'intérêt collectif et ne tradui- sait aucun abus de majorité; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que cette décision entraînait une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour les coproprié- taires lésés , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : cet arrêt intervient dans un domaine très courant en pratique. Comment organiser l’utilisa- tion des parties communes à usage de stationnement quand l’espace est insuffi- sant ? La cour d’appel de Paris avait déjà indiqué en 1984 (CA Paris, 24avril 1984, D 1984, IR, p.383) que le fait de ne don- ner d’autorisation de stationnement qu’à certains copropriétaires seulement peut constituer un abus de majorité. La Cour de cassation n’évoque pas ici l’abus de majorité mais l’égalité entre les copropriétaires pour sanctionner la déci- sion prise par l’assemblée. Elle laisse tou- tefois une ouverture en évoquant l’ab- sence de contrepartie. On peut donc pen- ser qu’une compensation financière accordée à ceux qui n’ont pas de station- nement pourrait être de nature à valider une autorisation accordée aux autres Action du syndic de copropriété ❑ Invoquer la bonne qualité (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°545, FS-P +B, cassation partielle) La société Aubasem était à la fois maître d’ouvrage pour la construction d’un immeuble en copropriété et syndic de l’immeuble. Or dans l’action engagée contre l’entrepreneur et l’architecte, elle avait agi comme maître de l‘ouvrage et non comme syndic. Il en résulte qu’elle ne pouvait avoir interrompu la prescrip- tion au nom du syndicat… L’arrêt est toutefois cassé pour avoir invo- qué la prescription à l’égard de toutes les parties, alors que seules certaines avaient invoqué ce moyen: «Attendu, d'autre part, qu'ayant consta- té que la société Aubasem avait intenté son action en qualité de maître de l’ouvrage et non de syndic de la copropriété et qu'elle ne justifiait d'au- cun préjudice direct, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que la société, restée copropriétaire de lots, aurait agi en réparation de vices affec- tant indivisiblement les parties privatives et les parties communes, en a exacte- ment déduit qu'elle ne pouvait avoir interrompu le délai de forclusion décen- nale au nom du syndicat des coproprié- taires; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen est mal fondé pour le surplus; Mais sur le moyen unique du pourvoi incident; Vu l'article2223 du Code civil; Attendu que les juges ne peuvent sup- pléer d'office le moyen résultant de la prescription; Attendu, que pour déclarer irrecevables comme prescrites les demandes de la SCP Bécheret-Thierry, ès qualités de liquida- teur de la société ICS, venant aux droits de la société Sprinks, l'arrêt retient que celui-ci ne justifie d'aucun acte interruptif de la prescription décennale; Qu'en statuant ainsi à l'égard de toutes les parties à l'instance alors qu'il résultait des conclusions que certaines d'entre elles n'avaient pas opposé la fin de non- recevoir tirée de la prescription de l'ac- tion du liquidateur et que l'obligation des différents constructeurs n'a pas de caractère indivisible, la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il convient donc d’être vigilant sur la qualité invo- quée par le requérant pour engager la procédure. Faute d’avoir invoqué sa qua- lité de syndic de la copropriété, la société voit son action rejetée Marché à forfait ❑ La loi prime la norme (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°553, FS-P +B, cassation) Le principe du marché à forfait est que le prix convenu est global. L’entrepreneur invoquait l’application d’une norme Afnor selon laquelle le maître d’ouvrage dispose de 60 jours à compter de la remi- se par l’entreprise du projet de décompte définitif pour notifier un éventuel décompte général définitif, faute de quoi il est tenu de payer le solde du prix des travaux calculé d’après le montant du mémoire définitif. L’argument, qui avait été retenu en appel, a justifié la censure de la Cour de cassation: «Vu l'article1793 du Code civil; Attendu que lorsqu'un entrepreneur s'est chargé de la construction à forfait d'un bâtiment, d'après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmenta- tion de prix , ni sous le prétexte de l'augmentation de la main-d'œuvre ou des matériaux, ni sous celui de change- ments ou d'augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmen- 30mai 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE tations n'ont pas été autorisés par écrit et le prix convenu avec le pro- priétaire ; Attendu que pour condamner la société Sofranor à payer à la société Dumez le prix de travaux supplémentaires, l'arrêt retient qu'aucune disposition légale ou réglementaire n'exclut l'application de la norme Afnor P 03001 aux marchés de travaux à prix global et forfaitaire et qu'en application de cette norme, le maître de l'ouvrage n'ayant pas notifié à l'entrepreneur, dans le délai prévu, ses observations sur le décompte général définitif des travaux comprenant le mon- tant de travaux supplémentaires, il est tenu au paiement de ces derniers; Qu'en statuant ainsi, alors que les règles établies par la norme Afnor ne peuvent prévaloir sur les dispositions légales et que la société Sofranor contes- tait avoir commandé des travaux supplé- mentaires, sans relever l’existence d’une autorisation écrite donnée par cette der- nière et d’un prix convenu avec elle, la cour d’appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion a le mérite de rappeler la hiérarchie des normes juridiques. La valeur juridique d’une norme ne saurait être supérieure à celle de la loi. Cette décision confirme la tendance de la jurisprudence à exiger strictement que les travaux supplémen- taires aient fait l’objet d’une acceptation expresse (ex. Civ. 3 e , 19 fév. 2002, n°99- 19449) et d’une autorisation écrite préa- lable (Civ. 3 e , 1 er avril 1998, n°95-19074) Cahier des charges de lotissement ❑ Mise en concordance avec le POS (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°547, FS-P +B, cassation) Des colotis reprochaient à l’un d’entre eux, qui avait acquis son lot en 2002 de ne pas respecter le cahier des charges du lotissement de 1961. Or un arrêté munici- pal de 1987 avait mis ce cahier des charges en conformité avec le POS. En 2003, le syndicat des copropriétaires et neuf colotis demandaient la démolition de l’immeuble édifié en contrariété avec le cahier des charges. La cour d’appel avait estimé que le cahier des charges restait en vigueur. La décision est cassée. « Vu l'article L 315-4 du Code de l'urba- nisme, ensemble l'article R 315-47 de ce code; […] Attendu que pour accueillir ces demandes [en démolition], l'arrêt retient que l'acte de vente de ce lot reprend le cahier des charges de 1961, qu'en signant l'acte de vente, l'acquéreur avait accepté d'acquérir aux conditions du cahier des charges et avec ses limitations, que l'arrêté de mise en concordance ne faisait l'objet d'aucune publication lors de l'acte d'acquisition de son lot par la société, qu'aucune assemblée générale des colotis n'avait accepté cette modification du cahier des charges et que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 22février 2003, il avait été expressé- ment décidé que les règles du cahier des charges non modifié restaient en vigueur et opposables aux colotis; Qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'arrêté de mise en concordance n'avait pas été régulièrement publié postérieu- rement à l'acquisition de son lot par la société, ce qui le rendrait opposable à tous les colotis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : cette procé- dure de modification unilatérale des cahiers des charges est peu appliquée (cf. Dict. Lamy, droit immobilier, n°1085). Cet arrêt montre qu’elle peut produire effet après l’acquisition d’un lot, à condition que l’arrêté soit publié suivant la procé- dure prévue à l’article L 315-4. Pour que l’arrêté de mise en concordance soit applicable, il suffit qu’il ait été publié après la vente. L’absence de publication de l’arrêté à la date de la vente ne suffi- sait pas à rendre le cahier des charges antérieur opposable à l’acquéreur Contrat d’entreprise ❑ La faute du sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°550, FS-P +B, cassation partielle) Une société d’HLM avait engagé une action envers l’entrepreneur en raison de désordres de décollement de peinture des plafonds des pièces humides. Alors que la cour d’appel avait rejeté l’action, la décision est cassée: «Vu l'article1147 du Code civil; […] Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt constate que les désordres ne por- taient pas atteinte à la solidité de l'ou- vrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination et retient que, selon l'ar- ticle1.3 du cahier des clauses techniques particulières du lot peinture, le choix de la peinture incombait à l'entreprise char- gée de ce lot sous la surveillance du maître d'œuvre et que, ce lot ayant été sous-traité, le choix de la peinture n'avait pas été effectué par la société Fouge- rolles Construction, entreprise générale à l'égard de laquelle aucune faute n'était établie; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait caractérisé la faute de la société Gestion DS, sous-traitante, dans le choix de l'en- duit et de la peinture, et que la faute du sous-traitant engage la responsa- bilité de l'entrepreneur principal vis- à-vis du maître de l'ouvrage , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’entrepre- neur principal ne saurait invoquer la faute de son sous-traitant pour écarter sa res- ponsabilité à l’égard du maître d’ouvrage. C’est une solution bien établie (Cass. Civ. 3 e , 13mars 1991, Bull. Civ. III, n°91) qui ne lui interdit pas bien sûr d’exercer ensuite un recours envers le sous-traitant Quand la décision de l’ABF constitue un vice caché… Des vendeurs n’ayant pas révélé à leurs acquéreurs que l’ABF leur avait refusé une autorisation de faire des travaux. La cour d’appel admet que cela constitue un vice caché et condamne le vendeur au paiement des travaux litigieux: «Considérant que les époux G.[acqué- reurs] ayant voulu entreprendre des tra- vaux sur la façade et la couverture de la maison, ont appris que l' Architecte des Bâtiments de France avait refusé de donner son avis conforme à la réali- sation des travaux envisagés sur la façade par les époux Y. [vendeurs]; que cette décision du 11juillet 2002 prescri- vait par ailleurs aux époux Y. de rétablir la façade dans son état d'origine; Considérant que le défaut de confor- mité des fenêtres et huisseries à la réglementation des monuments historiques , non dénoncé dans l'acte, ne pouvait pas être apparent pour des acquéreurs profanes que cette non- conformité constitue un vice caché au sens de l'article1641 du Code civil ». (CA Paris, 2 e ch. A, 3mai 2006, n°2005/13993) . 30mai 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente sous condition d’obtention de prêt ❑ Prévenir le vendeur du refus? (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°560, FS-P +B, cassation) Alors qu’un acquéreur s’était vu refuser un prêt pour l’acquisition d’immeuble, le vendeur estimait qu’il aurait dû le préve- nir du refus. La Cour de cassation a refu- sé d’y voir une faute, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel: «Vu l'article1147 du Code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 11janvier 2005), que selon acte du 15novembre 2002, M me A. a promis de vendre un immeuble aux consortsF., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la vente devant être réitérée par acte authentique avant le 15mars 2003; qu’estimant qu'ils avaient commis une faute en ne l’informant pas de l'abandon de leur projet, celle-ci les a assignés en paiement de dommages-intérêts pour immobilisation du bien; Attendu que pour accueillir la demande, l’arrêt retient que les consorts F.ont satis- fait à l'obligation de recherche de finan- cement prévue au contrat, mais qu'ils ont commis une faute en laissant passer le délai ultime de réitération sans la moindre manifestation auprès de M me A., alors que le projet était abandon- né depuis plusieurs semaines; Qu'en statuant par de tels motifs, qui ne suffisent pas à caractériser la fau- te des bénéficiaires de la promesse dans l'exécution de leurs obligations contractuelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs, casse». Observations de Jurishebdo : le prêt avait bien été refusé mais les acquéreurs n’avaient pas prévenu immédiatement le vendeur. En réalité, les acquéreurs avaient tenté de poursuivre les négociations avec la banque pour obtenir le prêt. Il est vrai que la faute retenue par la cour d’appel paraissait minime. La faute de l’acquéreur ne peut être retenue que si elle est prou- vée (cf. également Cass. Civ. 3 e , 17 juill. 1997, n°95 22287 où la faute n’a pas été retenue alors que l’acquéreur produisait deux lettres de refus de prêt mais avait acheté comptant un autre immeuble) Agent immobilier ❑ Mentionner qui doit la commission (CA Paris, 2 e ch. A, 3mai 2006, n°2005/16084) Des particuliers avaient signé un mandat exclusif de vente avec une agence, puis, ayant vendu directement leur bien à leur voisin, ils contestaient devoir la commis- sion à l’agence. Ils obtiennent gain de cause en appel au motif que le débiteur de la commission n’était pas indiqué dans le mandat: «Considérant que les époux B.ont signé au profit de l’Etude Logismo, «dans les locaux du mandataire à Brunoy,» le 18mars 2002, un mandat exclusif de ven- te de leur maison sise à Yerres, au prix de 197422 € rémunération du mandataire comprise pour 9147 € , la mention du débiteur de la commission étant res- tée vierge , pour une période irrévocable de trois mois, avec engagement de lui adresser tout candidat sous peine de payer une indemnité compensatrice éga- le à la rémunération; Considérant que les époux B.ont signifié le 21mars 2002 à l'Agence l'annulation du mandat de vente et vendu leur pavillon; Considérant qu' à défaut de précision dans le mandat , contrairement au ren- voi préimprimé et à l'exigence de la pres- cription légale de l'article73 du décret du 20juillet 1972, de la partie supportant la charge de la commission, qui ne résul- tait pas nécessairement du prix de la pré- sentation du bien commission comprise et du montant de la commission, l'Agen- ce ne peut revendiquer de commis- sion contre les époux B.: Qu'elle n'est pas plus fondée à demander des dom- mages-intérêts compensatoires d'une porte de commission qui n'était pas due; Qu'il n'est pas besoin dans ces conditions d'examiner l'autre chef de demande de nullité pour démarchage à domicile». Observations de Jurishebdo : l’article73 du décret de 1972 indique que «Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée». Il doit donc indiquer clairement qui, du vendeur ou de l’acquéreur est débiteur de la commission. La Cour de cassation avait indiqué en 2001 que l’agent chargé de la vente ne peut, à l’occasion de cette opération recevoir, même indirectement, par prélèvement sur le prix de vente, de commission de la part de l’acquéreur non mentionné dans le mandat (Civ. 1 e , 2 oct. 2001, Administrer, mai2002, 50). L’arrêt rapporté de la cour d’appel de Paris en fournit un autre exemple Coordonnateur SPS ❑ Le rôle prééminent des entreprises (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°546, FS-P +B, cassation partielle) Une SCI qui avait entrepris la réalisation d’un immeuble avait conclu avec un archi- tecte un contrat de coordination sécurité santé. L’architecte demandait le paiement de ses honoraires. Sa demande avait été rejetée en appel, mais la décision est cassée: «Vu les articles1134 du Code civil et L.235-7 du Code du travail; Attendu qu'avant le début des travaux un plan particulier de sécurité et de protec- tion de la santé est adressé au coordonna- teur par chacune des entreprises; Attendu que pour rejeter la demande de M.M. [l’architecte], l'arrêt retient que le registre journal est excessivement concis et ne correspond pas précisément à l'objet de la mission du coordonnateur, que le plan particulier de sécurité et de protection de la santé est nettement insuffisant , et que M.M. ne justifie donc pas avoir réalisé com- plètement ses obligations contractuelles; Qu'en statuant ainsi, alors que l'établisse- ment du plan particulier de sécurité et de protection de la santé ne relève pas du coordonnateur, mais des entre- preneurs , et par des motifs qui ne suffi- sent pas à justifier le rejet de la totalité de la demande d'honoraires de M.M., la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il faut établir un plan de sécurité et de prévention de la santé lorsque différentes entreprises inter- viennent sur un même chantier (art. L 235-2 et suivants). La rédaction de l’article L 235-7 du Code du travail laisse en effet aux entre- prises la responsabilité de la transmission des informations au coordonnateur. La Cour de cassation en tire les conséquences sur la mission du coordonnateur ❑ 10 : c’est le nombre d’accidents mortels d’enfants de moins de 5 ans par noyade survenus en 2005, contre 32 en 2000 et 14 en 2002. Malgré ce résultat du à l’ins- tallation des protections autours des pis- cines (alarmes, barrières, abris ou couver- tures de sécurité), la fédération des pro- fessionnels de la Piscine (FPP) rappelle la nécessité de surveiller les enfants. 30mai 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE REGLEMENTATION ➠ Aspim Le mandat du président de l’Aspim, Alain Brochard vient d’être renouvelé pour deux ans. Alain Brochard a indiqué à cette occasion que l’association poursuivait son évolution pour pouvoir enregistrer l’adhé- sion des premiers OPCI en 2006. Chiffres… Les sénateurs ont abordé le 16mai le pro- jet de loi réformant les successions. Le garde des sceaux Pascal Clément rappel- le qu’il s’agit de donner à chacun plus de liberté pour organiser sa succession, d’accé- lérer le règlement des successions et de faciliter la gestion du patrimoine successo- ral (JO Sénat, déb. 17mai, p.3887). Il indique que la réserve héréditaire devient une réserve en valeur et non en nature, ce qui permet au bénéficiaire d’une libéralité excessive de garder le bien donné, à char- ge pour lui d’indemniser la succession. Le projet de loi assouplit l’interdiction de consentir des pactes successoraux. Un héri- tier réservataire pourra renoncer par anti- cipation avec l’accord de celui dont il a vocation à hériter, à exercer une action en réduction contre une libéralité qui porte atteinte à sa réserve. Le recours à la donation-partage est par ailleurs favorisé. Il devient possible de per- mettre à des enfants issus d’unions diffé- rentes de participer à une même donation- partage. Le projet vise aussi à favoriser l’acceptation de la succession sous bénéfice d’inventaire. La déclaration de «succession à concurren- ce d’actif» devient soumise à publicité. Un nouveau mécanisme est institué: il oblige les créanciers à se manifester dans un délai fixe de 15 mois, à défaut leur créance sera éteinte. L’inventaire aura un rôle plus important en assurant aussi une estimation des biens. A propos du partage, la loi vise à favoriser le partage amiable. La remise en cause d’un partage lésionnaire ne sera plus sanc- tionnée par la nullité mais par l’octroi d’une indemnité. L’action en lésion qui peut aujourd’hui être exercée pendant 5ans, devra l’être dans un délai de 2 ans. La loi met aussi en place le mandat post- hume, pour permettre au défunt de dési- gner de son vivant un mandataire avec la mission d’administrer tout ou partie de son patrimoine transmis. Enfin, le texte remplace pour les indivi- sions, la règle de l’unanimité par celle de la majorité qualifiée, sauf pour les actes de disposition. Pour les partenaires pacsés, le projet accor- de un droit temporaire de jouissance du logement commun et donne la possibilité au survivant de demander l’attribution préférentielle du logement commun. Un amendement a porté de 8 à 15 jours le délai imparti à l’héritier pour déclarer l’aliénation ou la conservation du bien (JO Sénat 17mai, p.3920). Robert Badinter avait proposé un amende- ment (n°136), dans le cadre de l’accepta- tion de la succession à concurrence d’actif, pour que le paiement des créanciers soit fait au marc le franc et non en fonction de la date de la déclaration de créance, mais il n’a pas été suivi (p.3922). Différents amendements ont été adoptés à propos du mandat posthume. A suivre ❑ Tarif des notaires Le décret fixant les nouvelles modalités du tarif des notaires est paru. Il concrétise l’enga- gement des pouvoirs publics de réduire le coût de la mainlevée des hypothèques et tient compte de la création de l’hypothèque rechargeable. Le tarif indiqué pour la convention de rechar- gement d’hypothèque est lecoefficient 0,40. Pour l’avenant transformant la dernière hypothèque inscrite avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23mars 2006 en hypo- thèque rechargeable, il s’agit du coefficient 0,25. Les frais de mainlevée d’hypothèques sont réduits. Coefficient 0,25. L’unité de valeur est fixée à 3,65euros. (Décret n°2006-558 du 16mai 2006 modifiant le décret n°78-262 du 8mars 1978 portant fixa- tion du tarif des notaires, J.O. du 18mai, p.7327). ❑ Conventions APL Le décret du 17mai 2006 modifie les textes du CCH relatif aux conventions APL pour tenir compte des délégations de compétence que peuvent solliciter les départements ou les EPCI pour les aides à la pierre (Décret n°2006-569 du 17mai 2006 relatif aux conventions conclues en application de l'ar- ticle L.351-2 du CCH, J.O. du 20mai, p.7449). ❑ Servitudes pour eau potable L’acte qui déclare d’utilité publique les tra- vaux de prélèvement d’eau potable est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché en marie. Un extrait de l’acte est adressé à chaque propriétaire concerné. (Décret n°2006-570 du 17mai 2006 relatif à la publicité des servitudes d'utilité publique insti- tuées en vue d'assurer la protection de la quali- té des eaux destinées à la consommation humai- ne, J.O. du 20mai p.7454). ❑ Accessibilité Au J.O. du 18mai sont parus deux arrêtés d’application du décret du 17mai 2006 sur l’accessibilité des bâtiments. L’un, que nous avons évoqué dans notre numéro de la semai- ne dernière, concerne les ERP , mais il en est un autre (p.7315) qui vise les caractéristiques techniques lors de la construction et de l’amé- nagement des bâtiments d’habitation . Quel avenir pour le régime SIIC? Interrogé par le sénateur Xavier Pintat sur l’évolution du régime de taxation des plus-values immobilières, le ministre de l’économie a évoqué un futur bilan du régime SIIC. La taxation des plus-values immobilières des entreprises est légitime. Mais l’article210 E permet une application du taux de 16,5% en cas d’apport d’im- meubles ou de droits afférant à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble à une société immobilière fai- sant appel public à l’épargne. La société cessionnaire doit s’engager à conserver les immeubles pendant 5 ans. Les apports doivent être faits entre le 1 er janvier 2005 et le 31décembre 2007. « L’ensemble de ces mesures devra faire l’objet d’un bilan en 2007 pour en mesurer les retombées réelles et proposer au Parle- ment, le cas échéant, leur reconduction ». C’est donc réponse encore très prudente sur une éventuelle prolongation du régi- me SIIC. La réponse écarte par ailleurs l’idée d’exonérer la plus-value sous condi- tion de remploi, système qui existait avant 1965, car il comporte des effets antiéconomiques. (JO Sénat, Q, 18mai 2006, p.1383, n°20733). Le projet de loi sur les successions au Sénat 30mai 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 9mai 2006 AN p.4930 n°89670 Christophe Priou, UMP, Loire- Atlantique Taxe professionnelle des loueurs en meublé Budget Lorsque le loueur loue des locaux qui ne sont pas son habitation personnelle , il est rede- vable de la taxe professionnelle et est exonéré de taxe d’habitation. S’il loue tout ou partie de sa résidence personnelle , il bénéficie d’une exonération de plein droit de la taxe profession- nelle sauf délibération contraire des collectivités locales. Le cumul TP et taxe d’habitation résulte donc d’une volonté des collectivités locales. Toutefois dans ce cas, ajoute la réponse, les loueurs sont le plus sou- vent soumis à la cotisa- tion minimale (art. 1647 D du CGI). 9mai 2006 AN p.4959 n°87618 Jean-Claude Bois, PS, Pas-de-Calais Affaissements miniers. Indemnisation des pro- priétaires Economie Le fonds de garantie des assurances obligatoires de dommages indemnise toute personne pro- priétaire ayant subi des dommages survenus à compter du 1 er septembre 1998 résultat d’une activité minière présente ou passée, pour son habitation principale. Le FGAOD a été saisi de 2500 demandes, la plupart pour des dommages survenus avant 2003. Il n’est pas prévu de modi- fier la législation. Les propriétaires qui ne peuvent pas être indem- nisés par le FGAOD peu- vent engager la responsa- bilité de l’exploitant sur le fondement de l’article75- 1 du Code minier qui affirme la responsabilité de l’exploitant. 9mai 2006 AN p.4977 n°85617 François Rochebloi- ne, UDF, Loire Procédure de surendette- ment: évolution? Justice Lorsque la commission de surendettement des particuliers décide d’orienter un particulier vers une procédure de rétablissement person- nel, elle saisit le juge de l’exécution aux fins d’ouverture de la procédure, mais elle ne peut pas solliciter la suspension des procédures d’exécution. C’est le jugement d’ouverture de la procédure qui entraîne de plein droit la sus- pension des poursuites. Le comité de suivi des procédures de surendettement a préconisé de prévoir une suspension des poursuites dès la décision d’orientation du dossier vers une procédure de rétablissement personnel . Cette proposition fait l’étude d’une consultation interministérielle. Le ministre reconnaît que si le juge de l’exécu- tion doit convoquer le débiteur et les créanciers dans le mois qui suit sa saisine, «les délais de traitement des dossiers ne permettent pas tou- jours de répondre aux situations urgentes». 9mai 2006 AN p.5007 n°87119 Brigitte Le Brethon, UMP, Calvados Résidences hôtelières et CDEC Tourisme Les résidences hôtelières sont une catégorie intermédiaire entre les hôtels classés et les rési- dences de tourisme. En cas de création d’une résidence d’une capacité de plus de 50chambres en Ile-de-France ou de 30 chambres dans les autres régions, elles sont soumises au passa- ge en CDEC . Les résidences de tourisme et les villages de vacances en sont exclus. Il est précisé que les rési- dences hôtelières bénéfi- cient du dispositif de rem- boursement de TVA, mais non de la réduction d’im- pôt au titre des investisse- ments pour résidences de tourisme en ZRR. 9mai 2006 AN p.5008 n°90492 François Vannson, UMP, Vosges Locations saisonnières: classement obligatoire? Tourisme Le classement des hébergements touristiques n’a pas de caractère obligatoire. Seuls les ter- rains de camping sont soumis à classement obligatoire. Des conventions pour favoriser le classement des meublés ont été signées à par- tir de 1997 et renouvelées en 2004. Le député relayait une demande d’offices de tourisme demandant le classement obligatoire. 11mai 2006 Sénat p.1337 n°20409 Joël Billard, UMP, Eure-et-Loir Lutte contre tags et graf- fitis Justice Il n’est pas prévu d’aggraver les sanctions à l’en- contre des auteurs de tags et graffitis. La loi pour l’égalité des chances a renforcé le rôle des maires: les agents de police municipale peuvent dresser des PV de contraventions pour une liste de faits à fixer par décret en Conseil d’Etat, qui mentionnera les contraventions de dégradations volontaires. Des transactions permettront aussi au maire de deman- der à l’auteur des faits un travail non rémunéré (remise en état des façades dégradées). L’article322 du Code pénal prévoit des peines pouvant aller jusqu’à 3 ans de prison et 45000euros d’amende pour les biens destinés à l’utilité ou à la décora- tion publiques, voire davantage (art. 322-3). 18mai 2006 Sénat p.1391 n°22643 Pierre Jarlier, UMP, Cantal Baux précaires PME Le régime des baux précaires avait été étudié par la commission Pelletier qui n’avait pas révélé l’existen- ce de dérives. La commission avait proposé d’auto- riser le renouvellement de baux précaires à l’inté- rieur de la période de deux ans. Cette proposition, ainsi que les autres, sont en cours d’étude. Le sénateur évoquait la pratique de marchands d’ameublement prati- quant des rabais impor- tants sur des prix jamais pratiqués. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 30mai 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 12 juin 2006 : actualité des baux d’habitation .Une journée organisée par Dalloz sur le thème des nouvelles obligations des bailleurs et la relance de l’offre locative. A Paris Montparnasse. Nicolas Damas, maître de conférence à Nancy II présentera notamment le pro- jet de loi ENL. Informations. Tél. 0140645322. Nominations et distinctions Mérite : dans la liste des noms figurant au décret du 15mai 2006 portant nomi- nation ou promotion dans l’ordre du mérite, nous avons repéré les noms de: ➠ Grand of ficier : Jacques Dermagne, président du conseil économique et social. ➠ Emploi : officiers: Annie Cordier, direc- trice d’un comité du logement, Michel d’Orgeval-Dubouchet, vice-présidente d’une agence pour le logement. ➠ Economie : officier, Baudoin Prot , directeur général d’une banque. ➠ Enseignement supérieur : chevalier: Guillaume Drago, professeur de droit ➠ Justice : Commandeur: Olivier Aimot, premier président de la cour d’appel de Papeete, Gilles de Carné, secrétaire géné- ral adjoint de la conférence des juges consulaires de France, Marc Moinard, secrétaire général du ministère de la jus- tice, Jean-Claude Vuillemin, procureur général près la cour d’appel de Grenoble. Officier: Paul-Albert Iweins , président du Conseil national des barreaux. ➠ Equipement : commandeur: Jean-Cyril Spinetta . ➠ Cultur e : Officier: Jean Nouvel, archi- tecte (J.O. du 16mai, p.7120). Magistrature Sont nommés présidents de chambre de cour administrative d’appel : Jean- François Desramé et Mireille Heers (à Nancy), Dominique Flecher-Bourjol (Bor- deaux), Nicole Lorant (Lyon), Jean-Claude Stortz (Douai) et Marion Vettraino (Ver- sailles). Odile Pierart est nommée prési- dent du tribunal administratif de Châ- lons-en-Champagne (décret du 16mai 2006, J.O. du 18mai, @). Ministère de la justice: Christian Cléret est reconduit dans ses fonctions de directeur général de l'Agence de maî- trise d'ouvrage des travaux du ministère de la justice (décret du 18mai 2006, J.O. du 20mai, page7462). Equipement commercial : Frédéric Pierret , directeur du tourisme, est nom- mé commissaire du Gouvernement auprès de la Commission nationale d'équipement commercial lorsqu'elle siè- ge en matière d'équipements hôteliers (arr. du 4mai 2006, J.O. du 17mai, p.7248). HLM : Catherine Aubey-Berthelot est nommée commissaire du Gouvernement au conseil d'administration de la Société de garantie de l'accession des organismes d'HLM (arr. du 3mai, J.O. du 20mai 2006, page7461). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ A vocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°82 du 3février 2006 qui modi- fie le 1 er coefficient de la grille des salaires minima et salaire minimum mensuel du personnel salarié des cabinets d'avocats (avis publié au J.O. du 17mai, p.7252). Safer: Les acquisitions immobilières d'un montant supérieur à 75000 € , poursuivies par les SAFER, sont soumises à l'approbation préalable des commissaires du Gouverne- ment (arrêté du 20avril 2006 modifiant l'ar- rêté du 16mai 1962 portant application du décret n°61-610 du 14juin 1961 relatif aux Safer, J.O. du 16mai, p.7179). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 233 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Pratique . Le nouvel annuaire 2006 des SEM est paru. Edité par la Fédéra- tion des sociétés d’économie mixte, cet annuaire de 402 pages comprend toutes les coordonnées et exemples de réalisa- tions des quelque 1130 Sem. Il décrit aussi les structures de la fédération. Tél.0153322200 30mai 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• MARCHES Construction: la DAEI optimiste pour 2006 La direction des affaires économiques et internationales (DAEI) du ministère de l’équipement a publié ce 23mai des chiffres de prévision de croissance forte pour l’année 2006, tant dans le logement que dans le secteur de l’immobilier d’en- treprise. Maurice Girault, chef de bureau de l’analy- se des secteurs professionnels indique que «la conjoncture a été très bonne en 2005, elle le sera encore plus en 2006 ». L’en- semble BTP a progressé de 3,6% en 2005 et devrait croître de 4,4 à 5,4% en 2006. Pour le bâtiment plus précisément, la crois- sance de 3,6% en 2005 devrait s’accélérer cette année (entre 4,7 et 5,7%). Mises en chantier par type de logements 2002 2003 2004 2005 2006 Hyp. basse 2006 Hyp. haute Total logements neufs 302300 313800 363003 410488 424335 434436 Évolutions 3,8% 15,7% 13,1% 3,4% 5,8% Dont logement individuel 190700 192800 215942 228816 234428 240469 Évolutions 1,1% 12% 6,0% 2,5% 5,1% Dont logement collectif 111600 121000 147061 181672 189907 193967 Évolutions 8,4% 21,6% 23,5% 4,5% 6,8% Nombre de logements mis en chantier en 2005 et prévisions 2006 (Source: SG/DAEI/BASP, mai2006) 8,7% 9,0% 6,9% 4,7% -2,0% 7,5% 7,0% 9,9% 10,2% 8,0% 5,8% -0,8% 8,7% 8,2% -4,0% -2,0% 0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% Bureaux Commerces Industrie stockage Agriculture Enseignement Culture loisirs Autres hyp. basse hyp. Haute Activité en 2006: hausse de la production de construction neuve (Source: SG/DAEI/BASP, mai2006) Le logement neuf atteint des records: après 410488 mises en chantier de loge- ments en 2005, la construction devrait atteindre 430000 logements en 2006, indique Maurice Girault. La prévision 2006 est une poursuite de la croissance, mais avec un rythme plus modéré. Ce ralentissement de la croissance s’expli- querait par plusieurs facteurs: la hausse des prix, la hausse des taux d’intérêt, l’amorce d’une remontée des stocks des promoteurs et l’évolution du dispositif Robien. La construction de logements sociaux est également en hausse. La DAEI indique que les autorisations de construire, qui étaient de 49900 logements en 2004 et de 50100 en 2005, devraient être com- prises entre 54100 et 55100 logements en 2006. Le nombre de mises en chantier devrait également augmenter. De 42840 en 2005, il devrait passer à un volume de 50250 ou 51320 logements cette année. ❑ Le bureau en hausse de 9% en 2006 Pour la construction non résidentielle, la croissance en 2005 a été de 0,4%, le sec- teur ayant été tiré par les bureaux (+6,5%) et par les commerces (+5,6 %), alors que l’industrie stockage (-4%) ou l’enseignement (-5,8%) notamment étaient en repli. Pour 2006, la DAEI pré- voit une forte croissance de l’ordre de 9% pour les bureaux et de 9 à 10% pour le commerce. L’ensemble du secteur devrait progresser de 6,4 à 7,6%. ❑ Effets positifs sur l’emploi Quant à l’entretien, l’activité est en hausse dans le domaine du logement: 1% de progression en 2005 et comprise entre 1 et 1,5% pour 2006. Quant à l’entretien des bâtiments non résiden- tiels, l’activité est «bien orientée en2005 et2006». En effet, après 1,3% de croissance en 2005, la progression du secteur devrait atteindre de 1,3% à 2,1% cette année. Cette évolution devrait se traduire favo- rablement en termes d’emplois. Le minis- tère table sur une augmentation de l’em- ploi salarié permanent en 2006 de 44000à 54000 postes supplémentaires, ce qui, avec un recours record au travail intérimaire permettrait à l’emploi d’aug- menter de 57000à 71000 postes. Une seule ombre au tableau: les entre- prises rencontrent des difficultés de recrutement au point que 28% d’entre elles déclarent ne pas pouvoir accroître leur production faute de personnel. ❑ La DAEI confiante dans l’avenir Maurice Girault est confiant pour l’avenir. Rappelant qu’après avoir sous-évalué les besoins de logements, l’INSEE est en pas- se de réévaluer ses chiffres, il estime que le volume de la construction devrait res- ter à un niveau proche de 400000 loge- ments. Il considère que le retard accumu- lé de construction serait de 400000 à 500000. Il ajoute que le taux de vacance est histo- riquement bas. Dans la perspective d’une hausse modérée des taux d’intérêt, il ne voit pas de signe d’inquiétude pour le secteur