Jurisprudence récente p. 2 à 3
Urbanisme
Référé suspension pour un centre de compostage de déchets : le critère de l’intérêt public
Une motivation insuffisante pour un référé-suspension
Une redevance pour entretien d’espaces verts illégale
Non réalisation d’aire de stationnement : une participation annulée
Au Parlement p. 4
La proposition de loi Aurillac sur les ventes à la découpe : le texte de la CMP voté dans les deux Assemblées
Réglementation p. 5
Termites : s’attaquer aux termites dans le neuf
Caractéristiques thermiques des bâtiments : deux textes publiés
Concessions de plage : 80 % de la plage doit rester libre
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 5 et 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Pelletier et Doutreligne disent non au permis de louer
Interview p. 8
Reine-Claude Mader (CLCV) : « les actions de groupe sont nécessaires comme arme de dissuasion ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Urbanisme Référé suspension pour un centre de compostage de déchets : le critère de l’intérêt public Une motivation insuffisante pour un référé-suspension Une redevance pour entretien d’es- paces verts illégale Non réalisation d’aire de stationne- ment: une participation annulée AU PARLEMENT p.4 La proposition de loi Aurillac sur les ventes à la découpe: le texte de la CMP voté dans les deux Assemblées REGLEMENTATION p.5 Termites: s’attaquer aux termites dans le neuf Caractéristiques thermiques des bâtiments: deux textes publiés Concessions de plage: 80% de la plage doit rester libre REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.5et7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Pelletier et Doutreligne disent non au permis de louer La LOLF entre dans les mœurs L a profonde réforme adoptée de façon consensuelle au Parlement sur les lois de finances commence à entrer dans les mœurs. La loi orga- nique relative aux lois de finances date de 2001 mais elle est entrée en vigueur pour la première fois avec le projet de loi de finances pour 2006. Il faut s’habituer à des raisonnements différents et à un vocabulaire nou- veau. La LOLF permet une présentation par missions et programmes. Ainsi, la mission «Ville et logement» comporte deux programmes «ville» et deux programmes «logement». Il s’agit des programmes «rénovation urbai- ne» et «équité sociale et territoriale et soutien» pour la Ville et des pro- grammes «aide à l’accès logement» (aides personnelles) et «développe- ment et amélioration de l’offre de logement» (aides à la pierre) pour le Logement. Le nouveau système permet de mieux identifier les respon- sables des actions engagées car chaque programme se voit doté d’un responsable. Il s’agit d’Anne-Marie Charvet, déléguée interministérielle à la ville, pour les programmes Ville et d’Alain Lecomte, DGUHC pour les programmes Logement. L’objectif de la réforme est de permettre de mieux maîtriser la dépense publique dans un contexte budgétaire contraint et de renforcer le rôle du Parlement dans l’élaboration du budget et le contrôle de son exécu- tion, indique-t-on au service du budget de la DGUHC. Olivier Demarthe, conseiller auprès de Jean-Louis Borloo, explique que la notion de performance est très affirmée. Les indicateurs de performance permettront de voir s’il y a une amélioration du service rendu aux citoyens. Exemple. L’indicateur n°du programme 135 est le «pourcenta- ge de demandeurs de logement social dont l’ancienneté de la demande est supérieure à 1,5 fois l’ancienneté moyenne en zone tendue, moyen- nement tendue et étendue». Pour 2006, le taux en zone tendue est de 22,5%. Les autorisations de programme ont fait place aux autorisations d’engagement et sont utilisées pour les dépenses ordinaires et pas seule- ment pour les dépenses d’investissement. Le vocabulaire est parfois un peu ésotérique! Si le responsable du BOP engage un dialogue avec le directeur de programme, comprenons que la discussion concerne le budget opérationnel de programme, qui est une subdivision du programme en cause. Mais Olivier Demarthe assure qu’à terme, le système va gagner en trans- parence et en souplesse. Ainsi, grâce à la «fongibilité asymétrique », il est possible d’affecter des crédits de personnel, à une dépense d’investis- sement (c’est la fongibilité) mais l’inverse n’est pas vrai, (c’est l’asymé- trie). La préparation de la prochaine loi de finances permettra sans dou- te aux parlementaires notamment de mieux profiter des atouts de cette réforme ambitieuse. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 234 6JUIN 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Reine-Claude Mader (CLCV): «les actions de groupe sont nécessaires comme arme de dissuasion». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 6juin 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Référé-suspension ❑ Le critère de l’intérêt public (Conseil d’État, 15mars 2006, n°284165, commune de Sainte Maxime) Deux associations de défense avaient demandé la suspension d’un arrêté muni- cipal qui autorisait la construction d’un centre de compostage de déchets . Alors que le tribunal avait estimé qu’il y avait urgence à suspendre la décision, le Conseil d’État censure l’ordonnance de référé: «Considérant qu'il appartient au juge des référés, l'urgence s'appréciant objec- tivement et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce, de faire apparaître dans sa décision tous les éléments qui, eu égard notamment à l'argumentation des parties, l'ont conduit à considérer que la suspension demandée revêtait un caractère d'urgence; qu'en se fondant, pour juger que l'urgence justi- fiait la suspension du permis de construi- re un centre communal de compostage des déchets ménagers, sur les caractéris- tiques de la construction projetée et son impact sur l'environnement, sans examiner si l'intérêt public invoqué par la commune de Sainte-Maxime relatif aux risques financiers auxquels elle serait exposée en cas de retard du projet était de nature à faire échec à cet- te mesure, le juge des référés a méconnu les exigences liées à son office; que son ordonnance doit, pour ce motif, être annulée; Considérant qu'il y a lieu de régler l'affai- re au titre de la procédure de référé en application de l'article L.821-2 du code de justice administrative; Considérant que, pour demander la sus- pension du permis de construire litigieux, l'Association de défense et de protection du littoral et du site de Sainte-Maxime et l'Association de défense et de protection de la qualité de vie des Maximois sou- tiennent qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le président du syndicat intercommunal à vocation mixte du Gol- fe aurait été régulièrement habilité à déposer la demande de permis de construire; que le bail à construction joint à la demande de permis de construi- re est entaché de nullité; que l'article III NA 1 du règlement du plan d'occupation des sols, applicable dans la zone d'im- plantation, ne permet pas la construction d'une installation classée pour la protec- tion de l'environnement; que, contraire- ment aux dispositions du même article, la délivrance du permis de construire n'a pas été précédée d'une modification du plan d'occupation des sols ni de la créa- tion d'une zone d'aménagement concer- té; que le permis de construire mécon- naît l'obligation de raccordement au réseau public d’assainissement figurant à l’article III N 4 du règlement du plan d'oc- cupation des sols et les dispositions du plan d’occupation des sols relatives aux emplacements réservés n°85 et86; Considérant qu’aucun de ces moyens ne paraît, en l’état de l’instruction, de natu- re à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire liti- gieux». L’ordonnance du juge des référés est annulée. Observations de Jurishebdo : l’association de défense succombe donc dans sa demande. Il est intéressant de constater que le conseil d’État met en balance les intérêts de protection de l’environnement et les impératifs de gestion des finances publiques, un retard dans la réalisation du projet étant susceptible d’exposer la commune à des risques financiers Référé suspension ❑ Motivation insuffisante (Conseil d’État, 15mars 2006, n°270660, Association interdépartementale et inter- communale pour la protection du lac de Sainte-Croix) Le Conseil d’État annule une ordonnance du tribunal administratif de Marseille qui avait admis l’urgence à suspendre l’exé- cution d’un permis de construire, faute de motivation suffisante : « Considérant que, dans l'analyse de l'ar- gumentation présentée par l'Association interdépartementale et intercommunale pour la protection du lac de Sainte-Croix au soutien de ses conclusions tendant à ce que soit suspendue l'exécution de l'ar- rêté du 13novembre 2003 du maire de la commune d'Esparron-de-Verdon accor- dant un permis de construire à M.F., l'or- donnance attaquée s'est bornée à indi- quer, dans ses visas, sans autre préci- sion , que l'association soutenait, l'urgen- ce étant établie, que l'autorisation liti- gieuse était entachée d'erreur manifeste d'appréciation ainsi que de violation des règles de droit en la forme et au fond; qu'elle n'a pas davantage précisé quels étaient les moyens invoqués en énon- çant, dans ses motifs, qu'aucun d'entre eux ne paraissait de nature, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté dont la sus- pension était demandée; que, dès lors, l'Association interdépartementale et intercommunale pour la protection du lac de Sainte-Croix est fondée à soutenir que l'ordonnance attaquée est entachée d'un défaut de motivation et doit être annulée». Le Conseil d’État juge l’affaire au fond: «Considérant, d'une part, qu'il résulte des dispositions précitées de l'article L.521-1 du code de justice administrative que la condition d'urgence à laquelle est subordonné le prononcé d'une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée pré- judicie de manière suffisamment grave et immédiate à la situation du requérant et aux intérêts qu'il entend défendre; que la construction du bâtiment autorisée par le permis de construire délivré par le maire de la commune d'Esparron-de- Verdon présentait un caractère diffici- lement réversible ; qu’ainsi, l’Associa- tion interdépartementale et intercommu- nale pour la protection du lac de Sainte- Croix justifie de l'urgence à demander la suspension de l'exécution de l'arrêté du 13novembre 2003 du maire de la com- mune d'Esparron-de-Verdon accordant un permis de construire à M.F.; Considérant, d'autre part, que, en l'état Précision A la suite de notre article sur les pers- pectives d’évolution du régime Siic (n°232), la remarque d’un lecteur attentif nous conduit à la précision sui- vante. La perspective évoquée par le repré- sentant de l’administration fiscale est que le taux de 33 1/3% serait réduit vers un taux proche de 16,5%. L’avocat Pierre Popesco confirme qu’il y a une tendance lourde à la diminution du taux de l’impôt. 6juin 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE du dossier soumis au Conseil d'État, le moyen tiré de ce que le permis de construire dont la suspension est deman- dée aurait été délivré en application de dispositions d'un plan d'occupation des sols illégales au regard de celles du III de l'article L.145-3 du Code de l'urbanisme, est de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de ce permis de construire». Observations de Jurishebdo : le Conseil d’État fait ici une interprétation de la notion d’urgence qu'impose l’article L 521-1 du Code de justice administrative favorable au demandeur. Il s’appuie en effet sur le caractère difficilement réver- sible de la construction, ce qui peut s’ap- pliquer dans bien des hypothèses Urbanisme ❑ Une redevance illégale (Conseil d’État, 10mars 2006, commune de Montclar, n°276541) Le Conseil d’État a confirmé l’illégalité de la décision d’une commune qui avait demandé le paiement d’une redevance d’entretien des espaces verts et des par- kings à des personnes qui n’en étaient pas propriétaires: «Considérant que, par délibération en date du 7juillet 1995, le conseil munici- pal de Montclar (Alpes-de-Haute-Pro- vence) a décidé que la charge de l'en- tretien des espaces verts et du déneige- ment des parkings de la station «Col Saint Jean» donnerait lieu au versement par les copropriétaires des immeubles de cette station d'une contribution annuelle de 70F par appartement; qu'en application de cette délibération, la commune de Montclar a émis des titres exécutoires aux fins de recouvre- ment des contributions dues par les copropriétaires des immeubles «Le Dor- millhouse». Le tribunal administratif avait déclaré la délibération illégale, solution confirmée en appel par le Conseil d’État: «Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les copropriétaires des immeubles «Le Dormillhouse» I et II ne sont pas propriétaires des espaces verts et parkings au titre desquels la contri- bution litigieuse leur est demandée et n'y disposent pas d'un droit d'usage spécifique; que la commune de Mont- clar ne pouvait dès lors légalement mettre à leur charge une telle contribu- tion, qui n'est pas la contrepartie direc- te d'un service rendu; que la commune n'est, par suite, pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement du 20novembre 2001, le tribunal adminis- tratif de Marseille a déclaré illégale la délibération du 7juillet 1995». Observations de Jurishebdo : les requé- rants avaient aussi mis en avant le fait qu’ils ne s’étaient pas davantage contrac- tuellement engagés à payer, le Conseil d’État retient l’argument que, n’étant pas propriétaires des terrains en cause, l’entretien n’était pas la contrepartie directe d’un service rendu Non-réalisation d’aire de stationnement ❑ Une participation annulée (Conseil d’État, 24mars 2006, n°261591, vil- le de St Denis de la Réunion) Un requérant obtient gain de cause sur le mode de calcul de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement: «Considérant qu'aux termes du qua- trième alinéa de l'article L.421-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 30décembre 1996: «Lorsque le pétitionnaire ne peut satis- faire lui-même aux obligations impo- sées par un plan d'occupation des sols ou par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approu- vé en matière de réalisation d'aires de stationnement, il peut être tenu quitte de ces obligations soit en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui- même, de l'obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit en versant une partici- pation, fixée par délibération du conseil municipal […], en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dont la construction est prévue ou de la réali- sation des travaux nécessaires à la des- serte des constructions par des trans- ports collectifs urbains»; qu'aux termes de l'article UA f12 du règlement du plan d'occupation des sols de la Ville de Saint-Denis de la Réunion «En cas d'im- possibilité notoire de réaliser sur le ter- rain d'assiette ou d'acquérir dans un programme de maîtrise publique les places de stationnement nécessaires au bon fonctionnement de l'opération, le pétitionnaire peut se libérer de son obligation en payant une taxe dont l'as- siette ne peut excéder 20% des places exigibles; […] Dans le cas de création de surface hors œuvre nette supplé- mentaire à l'intérieur d'un bâtiment existant (changement de destination de surfaces de stockage ou de parking) le paiement de la taxe pour non-réalisa- tion d'aires de stationnement pourra être autorisé pour la totalité des places exigibles» ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire déli- vré à la société civile immobilière Gany Frères autorise l'extension d'un bâtiment existant et non pas la création de surface hors œuvre nette à l'intérieur de ce bâti- ment; qu'en conséquence, les disposi- tions précitées du règlement du plan d'occupation des sols, qui limitent à 20% des places exigibles le montant de la par- ticipation pour non-réalisation d'aires de stationnement, faisaient obstacle à ce que cette participation soit calculée sur la base de la totalité de ces aires de station- nement; que la société civile immobilière Gany Frères est donc fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement atta- qué, le tribunal administratif de Saint- Denis de la Réunion a rejeté sa demande dirigée contre les dispositions du permis de construire mettant à sa charge une telle participation». Observations de Jurishebdo : la somme en jeu était de 600 000F. Il s’agissait ici de l’extension d’un bâtiment. Le Conseil d’État indique par ailleurs que la SCI pouvait demander l’annula- tion du permis en tant seulement qu’il met à sa charge une participation pour non-réalisation d’aire de stationnement. Il se fonde sur l’article L 332-7 du Code de l’urbanisme selon lequel l’illégalité des prescriptions exigeant des taxes ou des contributions aux dépenses d’équi- pements publics est sans effet sur la légalité des autres dispositions de l’au- torisation de construire 6juin 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Les députés ont adopté le 1 er juin en 2 e lecture le texte de la commission mix- te paritaire. Christian Decocq, rapporteur de la CMP, explique que restaient en discussion l’article 1 er qui a «pour objet d'éviter des reventes en bloc successives à visée purement spéculative et l’article 1er bis. L’article 1er prévoit que toute vente en bloc d'un immeuble devra s'accompa- gner d'un engagement de l'acquéreur à proroger pour six ans les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente. À défaut d’un tel engagement de la part de l’acquéreur, les locataires disposeront d’un droit de préemption dans des conditions très favorables, le délai d’exercice de ce droit de préemp- tion étant de quatre mois par déroga- tion au délai habituel qui est de deux mois». La CMP a retenu le seuil de 10 loge- ments. Le décompte du délai à partir duquel il faut conserver l’usage locatif du logement est effectué à partir de l’acte authentique de vente. Par ailleurs, l’article 1 er bis crée une inci- tation fiscale pour l’acquéreur d’un logement vendu par lot, s’il conserve le statut locatif pendant six ans. Le rapporteurprécise les dates d’en trée en vigueur du texte. La loi sera « d'appli- cation immédiate pour toute vente en bloc et toute vente par lots ayant lieu postérieurement à sa publication. Seules les ventes en bloc et les ventes par lots ayant déjà été conclues ainsi que les congés pour vente régulièrement délivrés et devenus exécutoires ne seront pas concernés par l'entrée en vigueur de la loi». Marine Aurillac rappelle que le texte est destiné à lutter contre les pratiques de ventes en bloc successives jusqu’à la phase ultime de vente à la découpe à des prix exorbitants. Elle indique que la loi contient un droit de préemption dès la première mise en copropriété. Evoquant les critiques adressées au tex- te, elle précise qu’il était nécessaire de respecter le droit de propriété et la non-rétroactivité. Elle se réjouit par ailleurs de l’intention du Gouvernement de faire «émerger une profession assainie de promoteurs rénovateurs, notamment avec le contrat de vente en l'état futur de rénovation». Muguette Jacquaint dénonce « la len- teur coupable» de l’examen de la loi «au regard de la frénésie spéculative qui sévit dans le secteur immobilier». Elle réclame l’instauration d’un permis de diviser. Jean Tibéri annonce son sou- tien au texte. Jean-Yves Le Bouillonnec déplore qu’il ait fallu 18 mois pour élaborer ce texte. Il estime que la protection accordée est insuffisante et que le droit de préemp- tion pourra être détourné, et il cite l’exemple suivant: «si au moins un local d'un immeuble – une cave par exemple – était vendu préalablement aux autres lots, puisque l'article premier ne vise que les immeubles vendus «dans leur totalité et en seule fois». Quant à l’accord du 16mars 2005, ajou- te le député, «il peut être facilement déjoué: il suffit que le premier acheteur en bloc revende l'immeuble à un second preneur pour que celui-ci soit dégagé de toute contrainte à l'égard des occupants». Et de conclure « à défaut d'interdire tout congé vente dans un délai de six ans après une vente en bloc, le législateur expose les loca- taires aux combinaisons les plus tordues des spéculateurs». Martine Billard déplore que le texte ne soit pas applicable aux ventes en cours et indique voter contre le texte. Les députés ont adopté le texte. ❑ Adoption au Sénat le même jour Les sénateurs ont adopté le texte de la CMP le 1 er juin également, après un bref débat. Nelly Olin indique qu’il y a urgence à légiférer pour réguler les ventes à la découpe. Nicole Borvo Cohen-Sehat déclare que le gouvernement a voulu favoriser les intérêts des sociétés immo- bilières et déplore que le seuil de 5 logements n’ait pas été retenu. Le texte de la CMP a été voté. Les articles qui ont été adoptés concer- nent les deux points suivants: L’article 1 er ajoute un article après l’article10 de la loi du 31décembre Vente à la découpe: le texte de la CMP adopté à l’Assemblée et au Sénat 1975 (article10-1). L’hypothèse est celle de la vente «dans sa totalité et en une seule fois» d’un immeuble à usage d'habitation ou mix- te de plus de 10 logements. Deux solutions se présentent: - l’acquéreur s’engage à proroger les baux d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour per- mettre à chaque locataire de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signa- ture de l’acte authentique. Le droit de préemption créé par la loi nouvelle ne s’applique pas. - si l’acquéreur ne prend pas cet enga- gement, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée à chaque loca- taire le prix et les conditions de la vente dans sa totalité et en une seule fois, et le prix du local qu’il occupe. L’exigence de notification est prescrite à peine de nullité de la vente en bloc. Elle comporte le projet de règlement de copropriété et des informations sur l’état de l'immeuble: diagnostic tech- nique sur l’état de la solidité du clos et du couvert, l’état des conduites et cana- lisations collectives et des équipements communs et de sécurité. La notification vaut offre de vente. L’offre est valable 4 mois. A compter de la date d’envoi de sa réponse, le loca- taire dispose de 2 mois pour réaliser la vente (4 mois s’il recourt à un prêt). Si le bailleur décide de vendre à un tiers le logement occupé, le notaire doit notifier le prix au locataire (si le bailleur n’y a pas procédé). Le B de l’article 1 er prévoit une informa- tion par le bailleur du maire de la com- mune sur le territoire duquel est situé l’immeuble des prix de vente en bloc. Il est par ailleurs inséré un nouvel article L 210-2 dans le Code de l’urbanisme selon lequel la commune peut faire usa- ge de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires. L’article 1 er bis est d’ordre fiscal . Il prévoit que le conseil municipal peut réduire le taux de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement, jusqu’à 0,5%, pour les ventes qui déclenchent un droit de préemption (art. 10, 10-1 de la loi de 1975 ou congé pour vente de Termites: s’attaquer aux ter- mites dans le neuf Un nouveau décret du 23mai contient des mesures destinées à lutter contre les termites en amont, c’est-à-dire dès la construction des bâtiments. - l’article R 112-2 nouveau du CCH pose des règles applicables de façon généra- le. Il affirme le principe que les bâti- ments doivent être construits de façon à résister à l’action des termites et autres insectes xylophages (bois résis- tants ou renforcés, ou «dispositifs per- mettant le traitement ou le remplace- ment des éléments en bois ou maté- riaux dérivés»). Ces mêmes obligations s’appliquent pour les travaux, en cas d’introduction d’élé- ments en bois ou matériaux dérivés «participant à la solidité de la structure». L’entrée en vigueur de cet article est fixée au 1 er novembre 2006. - l’article R 112-3 ne s’applique que dans les départements où a été pris un arrêté préfectoral (art. L 133-5 du CCH). Il faut alors mettre en place «une barrière de protection entre le sol et le bâtiment ou un dispositif de construction dont l’état est contrô- lable». (entrée en vigueur: 1 er novembre 2007). - l’article R 112-4 prévoit que le constructeur doit fournir au maître d’ouvrage une notice technique indi- quant les dispositifs, les protections mises en œuvre. (Décret n°2006-591 du 23mai 2006 relatif à la protection des bâtiments contre les ter- mites et autres insectes xylophages et modi- fiant le CCH, J.O. du 25mai 2005, p.7743). Concessions de plage: 80% de la plage doit rester libre Un décret sur les concessions de plage vient d’être publié. Il prévoit que l’État peut accorder des concessions sur le domaine public maritime pour aména- ger, exploiter et entretenir les plages. La concession a une durée maximum de 12 ans. Elle permet d’installer des activi- tés destinées à répondre « aux besoins du service public balnéaire». Il faut pré- server l’accès libre et gratuit des plages ainsi que les impératifs de préservation des sites et paysage du littoral. Au moins 80% de la plage doit rester libre, ou 50% s’il s’agit d’une plage artificielle (article2). Le concessionnaire peut sous-traiter son activité. La concession ne constitue pas un droit réel et ne confère pas la pro- priété commerciale à son titulaire (art. 4). Elle est accordée par le préfet. (Décret n°2006-608 du 26mai 2006 relatif aux concessions de plage, J.O. du 28mai 2006, p.7981). Caractéristiques thermiques des bâtiments: deux textes publiés Deux textes sont parus à propos des normes de construction relatives aux caractéristiques thermiques des bâti- ments. - Un décret (n°2005-592 du 24mai 2006) relatif aux caractéristiques ther- miques et à la performance énergétique des constructions (J.O. du 25mai p.7744), assez bref - Un arrêté du 24mai relatif aux carac- téristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments (J.O. du 25mai p.7747), tex- te de 15 pages de J.O. comportant nombre de définitions techniques et de tableaux. Le nouvel article R 111-20 du CCH fixe certaines caractéristiques que doivent res- pecter les bâtiments neufs et les parties nouvelles des bâtiments. Il prévoit que la consommation conventionnelle d’énergie du bâtiment doit être inférieure à la consommation conventionnelle d’énergie de référence de ce bâtiment. Les normes nouvelles s’appliquent aux bâtiments qui font l’objet d’une demande de permis à compter du 1 er septembre 2006. L’arrêté définit 8 zones climatiques et trois classes d’exposition au bruit. Son chapitre VIII concerne le suivi des consommations. Il prévoit par exemple que si la surface éclairée dépasse 1000m 2 , un dispositif doit permettre de suivre les consommations d’éclairage. Pour les bâtiments à usage autre que l’habitation, si la surface chauffée dépas- se 400 m 2 , il faut prévoir un dispositif pour suivre la durée de fonctionnement de chacune des centrales de ventilation et un dispositif pour suivre les consom- mations de chauffage, éventuellement confondues avec celles d’eau chaude sanitaire. 6juin 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE BREVES ➠ Permis de louer: Pelletier et Doutreligne disent non L’avis demandé par Jean-Louis Borloo au président de l’Anah et au délégué général de la Fondation Abbé Pierre est net: l’avis rendu par eux ce 30mai est défavorable à l’adoption d’un permis de louer conditionnant par un avis de l’administration la mise en location des logements anciens. ➠ Gérard Canales , 57 ans, notaire à Paris VIIe, a été élu président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris . Il souhaite augmen- ter le nombre de notaires et assurer le renouvellement des générations de la profession. ❑ 25millions d’euros. Le montant de la taxe sur les logements vacants , perçus par l’Anah, était de 21,74millions d’euros en 2005 et devrait être de 25millions en 2006 (rép. du ministre de l’emploi à Marcel Vidal, JO Sénat Q, 25mai p.1458, n°20509). Chiffres… la loi du 6juillet 1989) et, s’agissant d’un logement occupé, si l’acquéreur s’engage à affecter le logement à la location pendant au moins six ans. La suite de l’article comprend des disposi- tions analogues pour la part départe- mentale des droits d’enregistrement. Cela concerne donc tant la vente à l’oc- cupant (il s’agit d’une extension de la mesure fiscale qui a été proposée au Sénat) que la vente à un investisseur qui s’engage pour six ans. Le cas des loges de concierges Martine Aurillac a posé une question écrite au ministre de l’emploi à propos de la vente à la découpe et des loges de concierges. La députée dénonçait la pra- tique de « vente de la loge par le décou- peur à un comparse ». Le syndicat étant créé, la loge est louée au syndicat. Le ministre répond que c’est au syndicat de copropriétaires qu’il appartient de déci- der du maintien ou non d’un gardien. Interdire la cession de la loge avant la ven- te à la découpe n’empêcherait en rien le syndicat de décider ultérieurement de la suppression de l’emploi de gardien (JO AN Q, 16mai 2006, p.5194, n°74872) 6juin 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 16mai 2006 AN p.5158 n°78023 Kléber Mesquida, PS, Hérault Plafonnement des avan- tages fiscaux Budget Après la censure par le Conseil constitutionnel de l’article78 de la loi de finances pour 2006 instituant un plafonnement de certains avan- tages fiscaux, « le Gouvernement étudie, en concertation avec le Parlement, les solutions alternatives qui pourraient être envisagées». Les députés faisaient état d’inquiétude à pro- pos de l’avenir de la loi Malraux. 16mai 2006 AN p.5182 n°78271 Sébastien Huygue, UMP, Nord Crédit-bail immobilier. Droits de mutation lors de la levée d’option Economie Pour les immeubles acquis par crédit-bail à comp- ter du 1 er janvier 1996, le droit de mutation du lors de la levée d’option est liquidé sur le prix de vente, sans considération de la valeur vénale réel- le du bien acquis. Mais il faut pour cela que le contrat de crédit-bail ait été publié au fichier immobilier. Si le contrat n’a pas été publié ou l’a été tardivement, l’assiette du droit de mutation est constituée par la valeur vénale du bien au jour de l’acquisition par le preneur si elle est supérieu- re au prix de cession. Pour les contrats de crédit- bail conclus avant 1996, l’assiette des droits est constituée par le prix de cession, quelle que soit la durée du bail et qu’il ait été ou non publié. Références de texte: articles683 et1594 D du CGI. 16mai 2006 AN p.5192 n°58596 Kléber Mesquida, PS, Hérault Loyers impayés Economie Aucune extension de l’assurance habitation à la garantie contre les loyers impayés, à la char- ge des locataires, n’est prévue dans le cadre du nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL). Ce mécanisme, en cours de discussion, sera «opérationnel à l’au- tomne 2006», conclut la réponse. 16mai 2006 AN p.5192 n°60683 François Liberti, CR, Hérault Obligations comptables des petites copropriétés Logement La commission relative à la copropriété a émis un avis défavorable à l’instauration de règles différentes pour la tenue des comptes des petits syndicats de copropriétaires. Mais un amendement a été adopté en ce sens à l’As- semblée, le Sénat pourrait revenir dessus. A suivre également dans la discussion à l’Assem- blée cette semaine. 16mai 2006 AN p.5192 n°61167 François Liberti, CR, Hérault Adaptation des règle- ments de copropriété anciens Logement Le Sénat et l’Assemblée ont adopté un amende- ment pour permettre le prolongement de trois ans, jusqu’au 13décembre 2008, de la faculté d’adopter à la majorité de l’art. 24, une adapta- tion des règlements de copropriété anciens. Il s’agit d’une modifica- tion de l’article49 de la loi de 1965, issu de la loi SRU. 16mai 2006 AN p.5193 n°69582 Jean-Pierre Blazy, PS, Val-d'Oise Carnet d’entretien des immeubles. Rémunéra- tion du syndic Emploi Si le syndic reprend les éléments prévus par le décret du 30mai 2001, la tenue et la mise à jour du carnet d’entretien entrent dans ses tâches de gestion courante. Si l’assemblée demande des informations complémentaires, cela justifie une rémunération spécifique. Selon le député, des syn- dics facturent la tenue d’un carnet d’entretien minimum. 16mai 2006 AN p.5193 n°69622 Louis Giscard d’Estaing, UMP, Puy-de-Dôme Information des copro- priétaires Emploi Il revient aux copropriétaires de s’informer des évolutions législatives ou réglementaires. Les «copropriétaires peuvent toujours proposer d’inclure dans le contrat de syndic une obliga- tion d’informer les copropriétaires de l’actuali- té législative». Quand la fiction « nul n’est censé ignorer la loi», citée par le député, s’éloigne toujours plus de la réalité… 16mai 2006 AN p.5195 n°87657 Yves Jégo, UMP, Seine-et-Mar- ne Signature des PV d’assem- blée de copropriétaires Emploi Supprimer l’obligation de signer le PV d’as- semblée en fin de séance diminuerait la for- ce probante des décisions du syndicat, ouvrant alors de plus larges possibilités de contestation. L’obligation de signer en fin de séance oblige le rédacteur du PV à préparer la réunion, à respecter l’ordre du jour et à opé- rer la retranscription des décisions avant la clô- ture de l’assemblée. 25mai 2006 Sénat p.1459 n°22455 Jean-Marie Vanle- renberghe, UDF, Pas-de-Calais Clauses abusives dans les contrats de location Emploi Le ministère envisage de faire évoluer par voie réglementaire la liste des clauses abu- sives. Un groupe de travail sera mis en place à la commission nationale de concertation pour produire des recommandations sur le rôle des syndics et des administrateurs de biens. Lire aussi notre inter- view de Reine-Claude Mader en page8. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 6juin 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 19 juin 2006 : sécuriser le montage juridique d’opérations immobilières. 26 et 27 juin 2006 : le permis de construire 4 juillet 2006 à Paris: Logement : comment faire face à la crise? Débats animés par Patrice Bertin (Nou- veaux Constructeurs) et Anne-Marie Fri- bourg (ministère de l’équipement). Avec la participation de Catherine Minot, bien connue des lecteurs de Jurishebdo pour ses chroniques d’urbanisme. Trois séances de formation organisées par le Moniteur. Tél.: 0140133707. Nominations Cabinets ministériels ➠ Collectivités locales : Pascal Bolot quitte ses fonctions de conseiller technique au cabinet de Brice Hortefeux (arrêté du 22mai 2006, J.O. du 24mai 2006, @). Préfets Sont nommés préfets: Bernard Fragneau (Pas-de-Calais), Gérard Moisselin (Esson- ne), Paul Girot de Langlade (Indre-et-Loi- re), Jean-Jacques Brot (Guadeloupe) et Régis Guyot (Deux-Sèvres) par décret du 23mai 2006 (J.O. du 25mai 2006, @). Conseil d’État Sont nommés conseillers d'État en service ordinaire: Nicole Guedj (ancien ministre), Olivier Rousselle et d’Henri Savoie (maîtres des requêtes) et Denis Prieur (Décret du 23mai 2006, J.O. du 25mai 2006, @). Etablissements publics Etablissement public de réalisation de défaisance : François Tanguy (direction de la comptabilité publique) est nommé comme représentant de l’État au conseil d'administration de l'EPRD (Décret du 24mai 2006, J.O. du 25mai, p.7815). Au fil du J.O. Forêt : le décret n°2006-585 du 22mai 2006 est relatif à l'Inventaire forestier national (J.O. du 24mai, p.7698). Logement social L’arrêté du 9mai 2006 fixe les modalités de calcul de la cotisation additionnelle à la Caisse de garantie du logement locatif social (J.O. du 25mai, p.7744). Marchés publics Le cahier des clauses techniques géné- rales applicables aux marchés de travaux a été approuvé par arrêté du 15mai 2006 (J.O. du 25mai, p.7761). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la constr uction et de métreurs-vérificateurs: l’accord n°60 du 11janvier 2006, relatif à la valeur du point, est étendu par arrêté du 12mai 2006 (J.O. du 25mai, p.7818). ➠ Personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM : l’arrêté du 12mai 2006 étend l’avenant n°4 du 12décembre 2005, portant révision des rémunérations minimales (J.O. du 25mai 2006, page7819). Discrimination : la Halde s’attaque aux conditions d’octroi des pensions de réversion par la caisse de retraite des clercs de notaires, différentes pour les hommes et les femmes (délibération n°2006-39 du 27mars 2006, J.O. du 25mai 2006, @). ICPE Le décret du 22mai 2006 est relatif à l’in- formation du public en matière d’envi- ronnement. Le texte fixe notamment les conditions des études d’impact pour le cas des opé- rations transfrontière. L’article R 122-12 prévoit par ailleurs les modalités d’information du public en cas d’absence d’enquête publique. (Décret n°2006-578 du 22mai 2006 relatif à l'information et à la participation du public en matière d'environnement, modifiant le code de l'environnement et le décret n°77-1133 du 21septembre 1977 relatif aux installations classées pour la protection de l'environne- ment, J.O. du 23mai 2006, p.7542). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 234 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 6juin 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: quel est le principal constat de votre enquête? David Rodrigues: «la violation de la régle- mentation par les administrateurs de biens n’est pas une nouveauté. Mais à coté d’abus récurrents, comme la facturation de la quittance ou de l’état des lieux, nous voyons se développer des pratiques récentes comme la facturation de l’encais- sement des chèques ou la réservation des locations. Or, il n’y a pas de lien de droit entre le locataire et l’administrateur de biens. Ce n’est pas le locataire mais le bailleur qui est le contractant de l’administrateur de biens. Il ne peut donc pas y avoir de rémunéra- tion imputée directement au locataire». JHI: la facturation de la quittance n’est-elle pas déjà interdite par la loi? D.R. : «la loi de 1989 l’interdit et cela est confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris et de nombreuses réponses minis- térielles, mais la Fnaim par exemple consi- dère que si l’émission et la mise à disposi- tion de la quittance à l’agence sont gra- tuites, son envoi au locataire peut être fac- turé». JHI: que se passe-t-il à propos des frais d’encaissement des chèques? D.R. : «Depuis 2005, Sergic a adressé à ses locataires une lettre les invitant à opter pour le prélèvement automatique pour le règlement des loyers et annonçant qu’à défaut une somme de 5 € serait facturée par encaissement, soit 60 € par an, ce qui représente 1,2million d’ € pour les 20000 logements gérés! Or aucun texte ne per- met de facturer l’encaissement des chèques. La CLCV a engagé une action contre Sergic devant le TGI de Lille il y a deux mois pour que 15 clauses illicites soient éliminées des baux». JHI: l’article de la loi ENL qui doit étendre la liste des clauses réputées non écrites doit vous satisfaire? D.R. : «nous sommes à l’origine de cet amendement. Après une enquête que nous avons menée il y a six mois, nous avons demandé que soient prohibées des clauses comme l’interdiction d’héberger des proches, la clause qui impose la factu- ration automatique de l'état des lieux ou de la quittance ou la reconduction auto- matique du bail pour une durée inférieure à trois ans». JHI: d’autres dispositions interdisent déjà ces pratiques? D.R. : «oui, mais l’article4 de la loi de 1989 qui donne la liste des clauses réputées non écrites a un caractère très pédagogique. Nous espérons que cela va faire changer les comportements». JHI: quelles autres clauses dénoncez-vous? D.R. : «certaines clauses visent à facturer les frais d’état des lieux, même lorsqu'il n’y a pas de litige entre les parties (entre 30 et 80euros). D’autres facturent des frais de visites tech- niques obligatoires (60euros) et même 35euros en cas d’absence du locataire. On peut se demander si le bailleur a le droit d’exiger ces visites qui constituent une vio- lation de son obligation d’assurer la jouis- sance paisible du locataire. Enfin, il se développe une pratique de réser- vation de location, qui est une sorte de pro- messe unilatérale de louer pour le candidat locataire. S’il renonce à la location, il perd la somme versée. Si le bailleur ne l’accepte pas comme locataire, la somme est restituée. Cette pratique est critiquable car les bailleurs profitent de l’état du marché. En plus, c’est une pratique contraire à la loi Hoguet si c’est l’administrateur de biens qui conserve la commission. Le contrat est désé- quilibré car il ne comporte aucune obliga- tion pour le bailleur. Nous sommes par ailleurs inquiets d’un amendement de la loi ENL qui permettrait à l’agent immobilier de percevoir une com- mission indépendamment de la conclusion définitive de l’opération». Reine-Claude Mader: «tous ces frais sont illicites. La dérive de la facturation des frais aux locataires que nous constatons est due à la concurrence à laquelle se livrent les administrateurs de biens. Ils annoncent des frais bas aux bailleurs et se rattrapent sur les locataires. Le problème est celui des organisations professionnelles: je suis surprise que la Fnaim ou la Cnab n’interpellent pas leurs adhérents. Même si ce problème existe dans toute organisation professionnelle, nous consta- tons une incapacité des fédérations à faire passer auprès de leurs adhérents ce qui est décidé ». JHI: la Commission nationale de concerta- tion a-t-elle un rôle efficace? R.-C. M. : «Beaucoup d’organismes de concertation ont été créés, mais la concer- tation n’est pas suffisante. Les 12 perma- nents de notre fédération passent les deux tiers de leur temps à participer à des ins- tances de concertation! Il faut arrêter. Lorsque la concertation ne débouche sur rien de concret, on parvient à des situa- tions de blocage et on est au bout de la concertation. D'où la nécessité des actions de groupe comme arme de dissuasion». JHI: qu’envisagez-vous comme recours? R.-C. M. : «la simple saisine de la commis- sion de conciliation a peu d’impact. L’idéal serait que l’avis de la commission soit exé- cutoire. Nous rêvons qu’une action de groupe puisse être utilisée. C’est lorsque les comportements sont dénoncés que les choses changent…». JHI: que pensez-vous de l’idée d’instituer un permis de louer? D.R. : «nous y sommes favorables sur le principe, mais nous ne voyons pas com- ment les municipalités pourront effectuer les contrôles. Il faut aussi que des sanctions soient prévues, sinon ce ne sera qu'une formalité de plus qui restera sans effet». Reine-Claude Mader (présidente de la CLCV) : «les actions de groupe sont nécessaires comme arme de dissuasion» L’association de consommateurs CLCV a mené une enquête sur les pratiques des administrateurs de biens. Elle fustige notamment le comportement de Sergic, à l’encontre duquel elle a engagé une action en justice. Forte de 400 unions en France et assurant p lus de 50000heures de permanence par an, la CLCV dénonce le développement de pratiques abusives dans les rapports entre admi- nistrateurs de biens et locataires. Interview de sa présidente Rene-Claude Mader et de David Rodrigues, juriste de l’associatio n.