Jurisprudence récente p. 2 à 3
Contrats
Violation d’un pacte de préférence : quelle sanction ?
Construction
Désordres de construction sans réception : quelle prescription ?
Copropriété
Droit de clore une terrasse en copropriété : autorisation révocable ?
la loi ENL à l’assemblée p. 3 à 5
La taxation des plus-values des terrains constructibles rétablies
La sortie du PERP facilite l’accès au logement
Le permis de louer se transforme en déclaration de location
Déconventionnement ou fin de conventionnement ?
Les petites copropriétés dispensées des obligations comptables de la loi SRU
Reglementation p. 6
Une circulaire sur la loi Littoral
Extension de la convention collective des géomètres
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Marche p. 8
Pour Bernard de Crémiers (coprésident du réseau Laforêt) : « nous avons encore de belles années de marché devant nous ».
Rencontre p. 8
Patrick Laporte (CGLLS) : « le travail engagé par la CGLLS porte ses fruits ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Contrats Violation d’un pacte de préférence: quelle sanction? Construction Désordres de construction sans réception: quelle prescription? Copropriété Droit de clore une terrasse en copropriété: autorisation révocable? LA LOI ENL A L’ASSEM- BLEE p.3à5 La taxation des plus-values des ter- rains constructibles rétablies La sortie du PERP facilite l’accès au logement Le permis de louer se transforme en déclaration de location Déconventionnement ou fin de conventionnement? Les petites copropriétés dispensées des obligations comptables de la loi SRU REGLEMENTATION p.6 Une circulaire sur la loi Littoral Extension de la convention collecti- ve des géomètres EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda MARCHE p.8 Pour Bernard de Crémiers (coprési- dent du réseau Laforêt): « nous avons encore de belles années de marché devant nous » . La loi ENL adoptée à l’Assemblée L es députés ont achevé la deuxième lecture de la loi «engage- ment national pour le logement». Une CMP a été convoquée et le ministre a assuré que le texte définitif serait voté avant la fin juin. Voici quelques aspects du texte voté le 6juin (lire notre dossier pages3 et suivantes). L’article3 bis qui avait institué un délai de prescription administrative de dix ans pour les constructions a été supprimé. Il s’agissait d’une proposi- tion de la commission Pelletier sur la sécurisation des autorisations d’ur- banisme, on peut regretter que les députés n’aient pas voulu suivre les sénateurs. Par ailleurs, devant les multiples inconvénients que présente le permis de louer (solution qui a montré ses faiblesses en Belgique et que le rapport rédigé par Philippe Pelletier et Patrick Doutreligne ne préconisait pas), les députés y ont substitué une «déclaration de mise en location». Le système sera dépendant de l’initiative des collectivités locales et impose- ra au bailleur de joindre au contrat de location un récépissé de sa décla- ration en mairie. Ce régime ajoute une fois de plus une formalité admi- nistrative à la mise en location. Il suppose, pour avoir une quelconque efficacité dans la lutte contre les marchands de sommeil, que les mairies engagent un travail de contrôle serré… Signalons aussi que la date du passage entre le Robien et le Borloo populaire a été reportée de trois mois, au 30septembre 2006. Quant aux petites copropriétés, elles sont à nouveau dispensées des obli- gations comptables de la loi SRU, par rétablissement de l’article suppri- mé au Sénat. O lira enfin quelques éléments du bilan d’activité de la CGLLS qui, en matière d’aide à la remise en ordre des finances d’organismes HLM, mène une action qui porte ses fruits. Les chiffres indiqués par son direc- teur général, Patrick Laporte, montrent que les exigences tant finan- cières que de gestion, imposées aux organismes permettent un redresse- ment effectif. Le plus intéressant et de signaler que cet assainissement financier se double d’une amélioration de l’état des logements car le budget consacré aux travaux est en hausse. Les réformes du logement social ne sont pas finies : le décret relatif au conventionnement global est attendu pour le 2e semestre 2006. Et le Gouvernement doit préparer l’ordonnance visant à regrouper les OPHLM et les OPAC, comme il y est autorisé par l’article 8 de la loi ENL. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 235 13JUIN 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Patrick Laporte (CGLLS): «le travail engagé par la CGLLS porte ses fruits». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 13juin 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Violation d’un pacte de préférence ❑ Quelle sanction? (Cass. Ch. mixte, 26mai 2006, n°240, F +B +R +I, rejet) Un pacte de préférence avait été conve- nu en complément d’une donation-par- tage. Après la vente du bien à un tiers, l’un des bénéficiaires du pacte réclamait d’être substitué à l’acquéreur. Il n’obtient pas satisfaction: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 13février 2003), qu'un acte de donation- partage dressé le 18décembre 1957 et contenant un pacte de préférence a attri- bué à M me A. A.un bien immobilier situé à Haapiti; qu'une parcelle dépendant de ce bien a été transmise, par donation- partage du 7août 1985, rappelant le pac- te de préférence, à M.R.A., qui l'a ensui- te vendue le 3décembre 1985 à la SCI Emeraude, par acte de M.S., notaire; qu'invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte du 18décembre 1957, dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, M me P. a demandé, en 1992, sa substitution dans les droits de l'acquéreur et, subsidiaire- ment, le paiement de dommages- intérêts; Attendu que les consorts P.font grief à l'arrêt d'avoir rejeté la demande tendant à obtenir une substitution dans les droits de la société Emeraude alors, selon le moyen: […] qu'un pacte de préférence, dont les termes obligent le vendeur d'un immeuble à en proposer d'abord la vente au bénéficiaire du pacte, s'analyse en l'octroi d'un droit de préemption, et donc en obligation de donner, dont la violation doit entraîner l'inefficacité de la vente conclue malgré ces termes avec le tiers, et en la substitution du bénéficiaire du pacte à l'acquéreur, dans les termes de la vente; […] Mais attendu que, si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'ac- quéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du béné- ficiaire de s'en prévaloir; qu'ayant rete- nu qu'il n'était pas démontré que la société Emeraude savait que M me P. avait l'intention de se prévaloir de son droit de préférence, la cour d'appel a exactement déduit de ce seul motif, que la réalisation de la vente ne pouvait être ordonnée au profit de la bénéficiaire du pacte». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : par le pacte de préférence, le promettant s’engage, s’il se décide à vendre, à céder par priori- té le bien au bénéficiaire du pacte. La question est de savoir quelle est la consé- quence du non-respect du pacte. Si le bien est vendu à un tiers, le bénéficiaire du pacte peut demander des dommages intérêts. Mais pour obtenir la nullité de la vente, il faut prouver que l’acquéreur connaissait l’existence de la clause et l’in- tention du bénéficiaire de se prévaloir de la clause (ex. Civ. 3 e , 10 fév. 1999, Bull. Civ. III, n°37). L’arrêt rapporté de la chambre mixte confirme cette solution. Faute de preuve de l’intention du bénéficiaire de se prévaloir de la clause, celui-ci n’a pu obtenir l’annulation de la vente Désordres de construction sans réception ❑ Quelle prescription? (Cass. Civ. 3 e , 24mai 2006, n°636, FS-P +B +R +I, cassation partielle) Une cour d’appel avait admis que, s’agis- sant d’un chantier qui n’avait pas donné lieu à réception, la responsabilité pour désordre se prescrivait par 30 ans. L’arrêt est cassé: «Vu l'article1147 du Code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 8septembre 2004), que M.T., maître de l'ouvrage, a, par contrat du 22octobre 1981, chargé M.W., architecte, assuré par la société Mutuelle des architectes fran- çais (la MAF), d'une mission complète de maîtrise d'œuvre concernant la réalisa- tion d'un pavillon; que, se plaignant de désordres, M.T. a, le 13août 1993, assi- gné le maître d'œuvre et son assureur en réparation; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la réception n'est pas intervenue et que l'action en res- ponsabilité contractuelle de droit com- mun résultant de l'article1147 du Code civil dont disposait M.T. à l'égard de M.W. pour les désordres révélés en cours de chantier est soumise à la prescription trentenaire, à l'exclusion des règles rela- tives à la garantie décennale instituée par les articles1792 et suivants du même Code; Qu'en statuant ainsi, alors que la respon- sabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres de construction révélés en l'absence de réception se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage , la cour d'appel a violé le tex- te susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : en l’absence de réception, les garanties décennales, biennales ou de parfait achèvement ne peuvent être mises en œuvre (cf. H Péri- net- Marquet, Droit de l’urbanisme, 7e éd. n°1274). Seule joue la responsabilité contractuelle de droit commun fondée sur l’article1147 (ex. Civ. 3 e , 26mai 1993, RD Imm. 1993, 512). C’est ce qu’avait jugé la cour d’appel. La Cour de cassation indique au contraire que les règles de la prescription décennale s’appliquent donc y compris en l’absence de réception. Le délai de dix ans court à compter de la manifestation du dommage. La solution est donc contraire à la jurispruence anté- rieure Droit de clore une terrasse en copropriété ❑ Une autorisation révocable? (Cass. Civ. 3 e , 24mai 2006, n°638, FS-P +B, rejet) Dans une copropriété constituée en 1990, un copropriétaire disposait depuis 1997 d’un lot comprenant un local avec «jouissance privative de la terrasse et autorisation de la fermer». Or l’assem- blée lui avait refusé en 2002 l’autorisa- tion de la clore. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait validé la décision de refus: «Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, que la liste des droits accessoires définis par l'article3 de la loi du 10juillet 1965 n'était pas limitative et relevé, interpré- tant souverainement les stipulations du règlement de copropriété, que la facul- té de fermer la terrasse constituait un des droits accessoires visés à cet article , la cour d'appel en a déduit à bon 13juin 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL A L’ASSEMBLEE Les députés ont examiné à partir du 31mai la discussion par articles. Jean-Yves Le Bouillonnec a présenté un amendement sur les opérations d’intérêt national, mais il n’a pas été adopté. Son amendement n°47 visait à obliger les acquéreurs des immeubles et terrains appar- tenant au domaine privé de l’État à y réaliser des logements locatifs sociaux, mais il n’a pas davantage été voté. Jean-Louis Dumont souhaitait (amendement n°49) que le Gouvernement présente chaque année un bilan des cessions du patrimoine de l’Etat, mais sa proposition a été rejetée. A l’article2, Yves Simon a en revanche obte- nu le vote d’un amendement n°140 qui per- met aux conseils municipaux de rediscuter d’un PLU cinq ans seulement après son approbation (au lieu de 3 ans dans la version précédente du texte de l’article L 123-12-1). L’amendement n°168, qui a été adopté, a supprimé l’obligation de consulter les orga- nismes HLM qui le souhaitent lors de l’élabo- ration d’un PLU. Le ministre s’en est remis à la sagesse de l’Assemblée. L’amendement 141, qui a été voté sur propo- sition d’Yves Simon, concerne la participa- tion pour voies et réseaux dans les zones à carte communale. Il propose la distinction suivante. Dans les zones diffuses, le finance- ment des réseaux serait à la charge du pro- priétaire, dans les zones de lotissement, le financement pourrait être assuré par la col- lectivité, qui se rembourserait par la PVR (article2 III ter de la loi). L’amendement n°274 a modifié l’article 3A, qui autorise la ratification de l’ordonnance sur les permis de construire du 8décembre 2005, pour renvoyer à un décret le soin de préciser le champ d’application de la procé- dure de déclaration préalable pour les clô- tures. L’amendement 278 vient lever une ambiguïté résultant de cette ordonnance de 2005 à pro- pos du régime des concessions . Il confirme que le régime de la concession n’est pas réservé aux seules ZAC. ❑ Recours contre les permis de construire L’article3 bis avait été introduit par le Sénat pour instituer un délai de prescription administrative de 10 ans à compter de l’achèvement des constructions. Le rappor- teur explique qu’il s’agissait de prévoir que, à l’expiration de ce délai, la méconnaissance des règles d’urbanisme ne pourrait plus être opposée. Après avoir supprimé l’article en 1e lecture à l’Assemblée, les députés ont main- tenu leur position et à nouveau supprimé l’article, le ministre s’en étant remis à la sagesse de l’Assemblée et reconnaissant qu’il y a un «risque d’impunité». L’article3 septies, qui concerne le recours des associations contre une décision d’oc- cupation des sols en les obligeant à déposer leurs statuts avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, a été voté confor- me au texte du Sénat. L’article4 quinquies concerne la majoration de la taxe foncière des terrains construc- tibles. Jean-Pierre Decool soulignait que cela pourrait créer des difficultés pour les agricul- teurs. Avec le vote de l’amendement n°4, de la commission, la majoration sera facultati- ve et appliquée uniquement après délibéra- tion du conseil municipal. Quant à l’amende- ment 277, également voté, il permet de moduler la redevance en fonction de la pres- sion foncière. Le texte de l’article indique que la majora- tion de taxe ne peut excéder 3% d’une valeur forfaitaire au m 2 fixée par décret en Conseil d’Etat, représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géo- graphique. L’article4 sexies, qui fixe le barème de la taxe locale d’équipement à compter du 1 er janvier 2007, a été voté conforme. ❑ La taxation des plus-values sur les ter- rains constructibles rétablie L’article4 septies vise à instituer une taxe sur la cession des terrains devenus constructibles. On sait que le Sénat l’avait supprimé en deuxième lecture. Jean-Louis Dumont argu- mente: il indique qu’on ne peut laisser une personne ou une société profiter seule de la plus-value, il faut favoriser la construction et maîtriser la spéculation. Le rapporteur explique que la commission propose de réta- blir cette taxe, mais à titre facultatif. Le texte a été voté à l’unanimité, avec l’avis favorable de Jean-Louis Borloo. ❑ Le logement social L’article5 concerne le taux de TVA à 5,5% pour les constructions de logements destinés à des personnes dont les ressources ne dépas- sent pas de plus de 30% les plafonds de res- sources de l’article L 441-1 du CCH en acces- sion à la propriété. Jean-Yves Le Bouillonnec a défendu un amendement (n°59) pour en élargir l’application à tous les quartiers situés en zone sensible, mais il n’a pas été suivi. L’ar- ticle a été voté. L’article5 bis A vise la vente de logements HLM . Il a été voté avec une modification (amendement n°10) qui vise à permettre aux organismes de «continuer à exercer leur fonction de syndic, sauf s’ils y renoncent ou que l’assemblée générale en décide autre- ment» indique le rapporteur. Le texte voté prévoit que l’organisme vendeur reste syndic tant qu’il demeure propriétaire d’au moins un logement, sauf si l’assemblée en désigne La loi ENL votée à l’Assemblée en 2e lecture le 6juin, doit faire l’objet d’une CMP, pour une adoption défini- tive avant la fin juin, a assuré Jean-Louis Borloo aux députés. Voici déjà une revue de détail des mesures adoptées au cours des séances du 31mai au 6juin. Loi ENL: vote définitif avant la fin juin, assure Borloo. droit que cette faculté ne pouvait être exercée par le copropriétaire que pen- dant une période de dix ans et que ce droit était devenu caduc ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article37 de la loi de 1965 prévoit que la conven- tion par laquelle un propriétaire se réser- ve l’exercice d’un droit accessoire visé à l’article3 devient caduque si le droit n’a pas été exercé dans les 10 ans qui suivent la convention. Cet article s’applique notamment au droit de surélever un bâtiment ou de construire un nouveau bâtiment dans un jardin. Mais l’article ne concerne que les droits accessoires aux parties communes, non aux droits acces- soires aux parties privatives (cf. Lafond, Code des baux, Litec, n°926). La liste des droits visés est-elle limitative? En effet, le droit de clore une terrasse n’est pas visé par l’article3. La Cour de cassation considère ici que la liste n’est pas limitative 13juin 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL A L’ASSEMBLEE un autre et que les copropriétaires autres que le vendeur détiennent au moins 60% des voix. Jean-Louis Dumont conteste l’idée de per- mettre la comptabilisation au titre des loge- ments locatifs sociaux, des logements vendus à leurs locataires. Mais Michel Piron fait observer que lorsque le logement est vendu à son occupant, celui-ci ne le quitte pas et le logement conserver sa vocation sociale. L’ar- ticle5 ter modifié, qui prévoit les modalités de remploi des fonds issus de la vente de ces logements, a été voté. ❑ Un nouveau fonds de garantie Luc-Marie Chatel a proposé (amendement n°312) la création d’un fonds de garantie pour mutualiser les risques liés à un emprunt immobilier , en faveur des emprunteurs qui ne sont pas titulaires d’un contrat de travail à durée indéterminée. Il s’agit «de mettre fin à cette discrimination au crédit» (art. 5 sexies A nouveau). Le texte a été voté à l’unanimité, le ministre a précisé qu’il avait commandé une expertise le 26avril 2006 aux services du ministère, et aussi au secteur bancaire et à l’Anil. L’article5 sexies qui concerne l’accession pro- gressive des locataires à la propriété, par des SCI, a été voté avec de simples modifications rédactionnelles. ❑ La sortie du PERP facilite l’accès au logement François Scellier a défendu un amendement pour faciliter l’accession à la propriété. Il indique que les titulaires du PERP n’appré- cient pas la sortie en rente et qu’il faut étendre le champ du PERP «en permettant à ceux qui ont constitué un PERP de mobiliser un capital lors du départ en retraite pour une première accession à la propriété». Le texte (5 septies A nouveau) a été voté contre l’avis du ministre. Jean-Yves Le Bouillonnec a à nouveau tenté, mais sans succès, de faire voter un amende- ment (n°114) pour autoriser le report des mensualités de prêt si des événements graves affectent ses ressources. Philippe Folliot, soutenu par Jean-Louis Dumont a lancé un plaidoyer en faveur du rétablissement de la location attribution (amendement 219), les deux députés insis- tant sur la nécessité de disposer d’un éventail d’outil pour favoriser l’accession à la proprié- té. Le texte a été voté. ❑ Risques locatifs La séance du 1 er juin a commencé par le sou- hait de Jean-Yves Le Bouillonnec de modifier l’article de la loi de 1989 pour étendre la faculté du Gouvernement de bloquer les loyers. Il n’a pas été suivi (rejet de l’amende- ment 194). L’article6 concerne le rôle de l’Anah . Jean- Louis Dumont indique qu’il est nécessaire que les logements conventionnés du parc pri- vé connaissent les mêmes contraintes que les logements publics. L’article a été voté avec une «simplification administrative» selon les termes du rapporteur, contestés par Jean- Yves Le Bouillonnec, qui précise qu’il n’est pas opportun de fixer dans le décret d’appli- cation prévu pour le conventionnement sans travaux les conditions de ressources et de loyers que doivent respecter les bailleurs (amendement n°17). Par amendement n°69, Jean-Louis Dumont propose de créer un fonds mutualiste pour garantir les risques locatifs afin de «redon- ner aux propriétaires l’envie de louer leurs biens à ceux qui en ont le plus besoin». Il l’a retiré, le ministre lui ayant rappelé l’existence du système prévu en application de l’ar- ticle32 de la loi du 26juillet 2005. Jean-Louis Borloo espère que le système sera applicable à la rentrée. ❑ L’investissement locatif Lors de la 2 e séance du 1 er juin, un premier amendement (18 rectifié) a reporté au 30septembre 2006 au lieu du 30juin 2006 l’entrée en vigueur du dispositif Borloo dans les logements anciens (art. 7). L’article7 bis institue le «Borloo populaire». Jean-Yves Le Bouillonnec s’insurge contre un dispositif qui «répond à la même logique de marchandisation du logement que l'amortis- sement «Robien», avec à la clef les mêmes effets inflationnistes» et encore «le proces- sus qui a été enclenché est donc totalement aberrant: il consacre la vacance!» Patrick Braouzec estime également que les loyers pratiqués seront trop élevés. Leurs amende- ments de suppression de l’article (146 et 240) ont été rejetés. Il s’en est suivi une polémique sur les chiffres de la construction… Un amendement a été voté, (n°203) qui tend «à ce que les aménagements apportés au dispositif Robien s’appliquent, quel que soit le type d’opérations concernées, aux investissements réalisés à compter du 1er sep- tembre 2006. L’option pour le nouveau dis- positif «Borloo populaire» serait toutefois possible pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006», précise le rap- porteur. L’article7 sexies A prévoit une ordonnance pour améliorer le recouvrement de la créan- ce d’une collectivité publique sur un proprié- taire lorsqu’elle a relogé les occupants de l’immeuble. Le délai d’habilitation a été allongé de six mois. L’article7 sexies, relatif à la reprise des logements accessoires à un bail commercial a été voté conformément au texte du Sénat. L’article7 octies qui per- met d’assujettir à la taxe d’habitation les logements vacants depuis plus de 5 ans a aussi été voté conforme. ❑ Le permis de louer se transforme en déclaration de mise en location. L’institution du permis de louer siège à l’ar- ticle7 nonies. Francis Vercamer cherche à calmer les inquié- tudes que suscite ce système et il le défend. Selon le député, «ce sera au conseil munici- pal et au maire de décider s’ils veulent ins- taurer le permis de louer pour lutter contre les marchands de sommeil». Evoquant le risque de scléroser le marché privé, il rétorque «peut-on accepter que des gens soient logés dans des taudis?». Jean-Yves Le Bouillonnec soulève les écueils du système: lourdeur des formalités administratives, risque de porter atteinte à des solutions d’at- teinte. Il se prononce en faveur du caractère expéri- mental de la démarche. Michel Piron relève aussi l’expérience belge où les résultats ne sont pas à la hauteur des attentes et propose un système basé sur la déclaration des bailleurs. Patrick Braouzec souligne les risques du per- mis de louer: «confusion possible avec les pouvoirs de police en matière de salubrité dont dispose le maire; risque de voir les loge- ments les plus dégradés basculer dans un régime de non-droit; possibilité de procé- dures contre les occupants eux-mêmes; mise en cause de propriétaires de logements décents, mais frappés d’insalubrité [pour] ce qui est des parties communes». Il conclut: «ces effets négatifs dépasseraient de loin l’impact que pourrait avoir le permis de louer en termes de retrait du marché des loge- ments indignes». Il soutient donc le principe d’une déclaration obligatoire des baux. Pour informer le maire des signatures de baux, lui permettant d’intervenir de façon préventive. Le ministre se prononce en faveur d’un rem- placement du permis de louer par la déclara- tion de mise en location, à titre expérimen- tal. L’article a été adopté avec différents amendements. Il en résulte un système décla- ratif (lire encadré). L’article8 vise la modernisation du statut des HLM et le remplacement des OPHLM et des OPAC par des «offices publics de l’habi- tat» et recourt pour cela à une ordonnance. Jean-Yves Le Bouillonnec et Patrick Braouzec contestent le principe de l’ordonnance. Leurs amendements de suppression de l’article ont été rejetés, le ministre indiquant que la réfor- me est demandée par la profession et a fait l’objet d’une longue concertation. L’article a été voté. L’article8 bis AA a été voté conforme. Rappe- lons qu’il prévoit l’application du régime de l’article207 1-4e du CGI aux cessions d’im- meubles bâtis si la société cédante s’engage à investir le montant de la plus-value dans l’achat ou la rénovation de logements loca- tifs sociaux.A l’article8 ter A, signalons l’adoption d’un amendement (19 rectifié) qui permet aux organismes HLM de vendre leurs logements foyers à d’autres orga- nismes HLM ou à des SEM notamment. A l’article8 quater, Jean-Yves Le Bouillonnec a soutenu un amendement (n°115) pour per- mettre la colocation dans les logements HLM, mais il l’a finalement retiré. ❑ Déconventionnement ou fin de conventionnement… La question de la fin du conventionnement est traitée à l’article8 septies A.Jean-Yves Le Bouillonnec proposait (amendement 78) d’obliger les bailleurs arrivant au terme de la convention d’aviser le maire deux mois à l’avance, de son souhait de ne pas renouveler la convention, faute de quoi la convention serait reconduite de plein droit. Mais le ministre a indiqué que ce serait contraire au droit de propriété et que cela aurait un effet dissuasif «plus personne n’acceptera de s’en- gager dans de telles conditions!» dit-il. Un débat s’ouvre sur les conditions dans les- quelles les maires négocient avec Icade une limitation des effets de la sortie du conven- tionnement. L’amendement a été repoussé. En revanche, l’ amendement n°20 a été voté. Il prévoit, explique le rapporteur «que la durée maximale pendant laquelle les loge- ments doivent continuer à être loués sous conditions de ressourceset en deçà de plafonds de loyers est de six ans ». Il est précisé que cela ne concerne que les logements occupés au moment de l’expira- tion de la convention, c’est-à-dire aux loca- taires en place. A la fin de la période de six ans, les loyers évoluent en fonction des articles17 c et d de la loi de 1989 (renouvellement des baux manifestement sous-évalués). L’article8 septies B qui oblige le bailleur de plus de 10 logements conventionnés à informer son locataire de son intention de ne pas renouveler la convention, a été voté conforme. En revanche, l’article8 septies C qui prévoyait pour les bailleurs de plus de 100 logements une obligation de relogement en fin de convention, a été supprimé. Les députés ont supprimé l’article8 septies E qui décomptait les aires d’accueil des gens du voyage dans les 20% de logements sociaux , mais ils ont voté comme les sénateurs l’article8 septies F qui intègre dans ce calcul, pendant 5 ans, les logements déconventionnés. L’Assemblée est ensuite revenue sur l’article5 bis B qui visait à intégrer dans les 20% les logements en accession sociale à la propriété pendant 5 ans et y a consacré un long débat. Le texte voté a supprimé ces logements du décompte des 20%. L’article8 septies concerne les pénalités appli- quées aux communes pour non-respect du quota de 20%. Philippe Pemezec espère que la droite aura un jour le courage idéologique de toucher à l’article55 de la loi SRU et pro- pose d’y intégrer les résidences pour per- sonnes âgées. Son amendement (202) a été rejeté. Les députés ont abordé l’article9 dans la séance du 6juin. Cet article fixe les conditions d’attribution des logements sociaux et le fonctionne- ment des commissions de médiation. Il a été adopté avec des amendements rédactionnels. L’article10 concerne le supplément de loyer de solidarité. Un amendement n°23 a modifié le plafond de ressources applicable au surloyer . Le Sénat l’avait ramené à 25% des ressources, l’Assemblée a rétabli le taux de 35%. L’article11 qui prévoit l’interdiction des cou- pures d’eau et d’énergie pendant l’hiver a été étendu aux réseaux de chaleur (amende- ment n°25). Les réseaux de chaleurs sont aussi visés par l’article suivant (11 bis) mais à propos du taux de TVA. Le rapporteur propose l’extension du taux de TVA réduit qui va s’appliquer aux abonnements aux réseaux de chaleur à la fourniture d’énergie elle-même si elle est produite à au moins à 60% par «l’utilisation de la biomasse, de la géothermie, des déchets et de l’énergie de récupération» (amendement 276, voté). L’article13 comporte notamment des textes modifiant le CCH à propos de la prévention des risques naturels prévoyant l’obligation de fourniture d’une attestation sur la construction conforme aux règles de préven- tion antisismiques et sur la sécurité des instal- lations électriques des logements de plus de 15 ans. En cas de vente, il prévoit l’obligation de fournir un état de l’installation intérieure. A signaler l’adoption de deux amendements au même article, sur des sujets différents. L’amendement 333 modifie l’article L 321-11 du CCH pour préciser que, en cas de vente d’un logement conventionné, le contrat doit mentionner que la convention s’impose à l’acquéreur, cette obligation remplaçant la publication aux hypothèques de la conven- tion Anah. Il est aussi prévu une obligation d'une reprise écrite du nouvel acquéreur des engagements de la convention, sous pei- ne de sanction financière. Quant à l’amendement 334, il concerne la coordination entre les règles d’accessibilité et des règles sur les monuments historiques. Un nouvel article L 313-2 du code de l’urbanisme prévoit que les prescriptions imposées au titre d’un secteur sauvegardé ne peuvent fai- re obstacle à l’application des règles d’accessi- bilité, «sauf pour prévenir la dégradation du 13juin 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA LOI ENL A L’ASSEMBLEE La déclaration de mise en location Les communes ou EPCI peuvent soumettre toute nouvelle mise en location d’un loge- ment relevant de la loi de 1989, situé dans un immeuble de plus de 30 ans à l’obliga- tion de déclarer la mise en location. Le système est prévu à titre expérimental pour 5 ans. Il revient au conseil municipal de délimiter les secteurs ou les catégories et listes d’im- meubles concernés. Le bailleur doit faire la déclaration pour toute mise en location d’un logement entrant dans le champ. Il reçoit un récépissé. Ce récépissé est annexé au bail ou, si la déclaration est postérieure à la signature, porté à la connaissance du locataire. La sanction imaginée par le législateur por- te sur le droit d’occupation: tout occupant de locaux loués en méconnaissance de cet article est «réputé occupant de bonne foi et ne peut être expulsé de ce fait». Le loca- taire peut exercer les recours des articles20 et20-1 de la loi de 1989 (liés à la décence) et bénéficier des APL. Le tiers payant des APL suppose la production du récépissé. La liste des communes retenues pour recourir à l’expérimentation sera publiée par arrêté. 13juin 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Une circulaire sur la loi Littoral La loi Littoral a suscité des difficultés d’in- terprétation, notamment en raison des notions d’esapces proches du rivage ou de hameau nouveau intégré à l’environ- nement. Une circulaire du 14mars 2006 récemment publiée fait le point sur ces notions, en regard de la jurisprudence du Conseil d’Etat. La circulaire précise les concepts essen- tiels de la loi en matière d’urbanisme. Elle invite à mettre fin à des incohérences des documents d’urbanisme, par exemple lorsqu’un permis est refusé par applica- tion de la loi Littoral alors que le deman- deur avait obtenu un certificat d’urbanis- me positif et que le terrain était classé constructible. Il est rappelé que la loi distingue les espaces proches du rivage où l’urbani- sation est limitée et les autres espaces des communes littorales où l’urbanisation n’est pas limitée mais doit s’effectuer en continuité de l’urbanisation existante. Il s’agit de protéger le front de mer, de pri- vilégier l’urbanisation à l’arrière des espaces déjà urbanisés et d’éviter le mita- ge. La circulaire indique ce qu’est un «espa- ce proche» du rivage . Dans ces espaces, l’extension de l’urbanisation doit être limitée. Les opérations d’aménage- ment doivent être conformes avec le Scot ou compatible avec un schéma de mise en valeur de la mer. En l’absence de Scot, le PLU ne peut prévoir d’aménagement que s’il est spécialement justifié par la configuration des lieux ou la nécessité d’accueillir des activités exigeant la proxi- mité immédiate de l’eau. Les collectivités locales doivent délimiter les espaces proches du rivage, en prenant un ensemble de critères: distance de la mer, mais aussi, caractère urbanisé des espaces, covisibilité entre ces espaces et la mer… La circulaire indique qu’il faut distinguer une extension d’urbanisation et une construction nouvelle. L’extension d’urbanisation dans les communes litto- rales ne peut être réalisée qu’en continui- té des villages et agglomérations exis- tants, et doit rester limitée dans les zones proches du rivage. Le caractère limité s’apprécie suivant l’importance de l’ag- glomération, du secteur ou se situe l’opé- ration en en fonction du caractère du quartier environnant. Le texte indique la distinction entre hameau, village et agglomération . Par exemple, ce qui caractérise le hameau c’est une taille relativement modeste et le regroupement des constructions. Il comporte un petit grou- pe d’habitations (10 ou 15 maximum), isolé du village. Un hameau nouveau peut être prévu dans un document d’ur- banisme, mais il doit avoir une bonne insertion dans les sites et paysages. La loi interdit les constructions isolées en rase campagne et la création en site vierge d’agglomérations nouvelles importantes. (Circulaire UHC/DU 1 n°2006-31 du 14mars 2006 relative à l’application de la loi littoral, Bull. Off. Min. équip. 10mai 2006, p.54). Réduction de 10% des revenus fonciers pour mobilité profes- sionnelle La loi de finances pour 2006 (art. 12) a créé une déduction sur les revenus fon- ciers pour les propriétaires qui mettent en location leur habitation principale pour cause de mobilité professionnelle. Ce décret fixe la liste des pièces que le contribuable doit fournir à l’administra- tion: ➠ copie du bail par lequel le contri- buable met en location son ancienne résidence principale, ➠ copie du bail par lequel le contri- buable prend en location sa nouvelle résidence principale ➠ pièce attestant de l’exercice d’une nouvelle activité professionnelle avec la date de début d’activité. Rappelons que le texte donne droit à une déduction de 10% sur les revenus fonciers, applicable jusqu’à la fin de la 3 e année qui suit la mise en location (art. 31 I 1 e i du CGI) ou jusqu’à la date de l’ac- quisition d’une nouvelle résidence princi- pale. Ce système prend fin en décembre2007. (Décret n°2006-633 du 30mai 2006 pris pour l'application du i du 1°du I de l'article31 du CGI relatif aux obligations déclaratives affé- rentes à la déduction supplémentaire appli- quée aux revenus fonciers tirés de la location de l'habitation principale pour cause de mobi- lité professionnelle et modifiant l'annexe III à ce code, J.O. du 1 er juin 2006, p.8179). BREVES ❑ La Halde transige: Le décret n°2006- 641 du 1er juin 2006, modifiant le code de procédure pénale, est relatif aux transac- tions proposées par la Haute Autorité de lut- te contre les discriminations et pour l'égalité (J.O. du 2juin p.8335). ❑ Logement social: Un arrêté du 9mai 2006 fixe la fraction de cotisation addition- nelle à la caisse de garantie du logement locatif social versée à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine au titre de l'an- née 2006 (J.O. du 1 er juin p.8178). patrimoine concerné». Les députés ont adopté, sans débat, un amendement à l’article14 qui précise le régi- me de la vente en l’état futur de rénova- tion . Les articles suivants (15 et 16 bis) ont aussi été adoptés avec de simples amende- ments de précision ou de coordination. Idem pour l’article17 qui complète la liste des clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation, pour l’article18 qui modifie les articles20 et20-1 de la loi de 1989, à propos de la décence des logements et pour l’article18 quater sur les charges récupé- rables (dépenses récupérables sur les ascen- seurs et dérogation de la répartition des charges locatives par accords collectifs locaux). ❑ Les petites copropriétés dispensées des obligations comptables de la loi SRU Pour la copropriété, l’article19 BA qui pré- voit un nouveau cas de vote à l’article25 a été voté le cas des «travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens». Les députés ont rétabli l’article19 C qui exo- nère les petites copropriétés des obligations de tenue de comptabilité en partie double (syndicat de moins de 10 lots dont le budget moyen est inférieur à 15000 € ), le ministre s’en étant remis à la sagesse de l’Assemblée. Même attitude du ministre à propos de l’ar- ticle19 C qui concerne le privilège spécial immobilier du syndicat. Claude Darciaux explique que ce privilège est aujourd’hui remis en question et que «L’amendement 197 vise à préciser qu’il s’applique dans les cas de faillite commerciale ou civile aux charges dues par le failli ou par son liquida- teur.». Il a été voté. L’article19 bis apporte des précisions sur le régime des copropriétés des résidences services . L’article20 sur le droit de rétractation des contrats de vente de logements neufs a aussi été voté BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 13juin 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 5 juillet 2006 à l’hôtel Meurice (Paris I er ): Droits de préemption du loca- taire d’habitation . Ce que change la loi Aurillac. Avec Philippe Pelletier, avocat et Catherine Bosgiraud (Cridon de Paris). Une matinée débat organisée par Lamy. Tél. Laure Legru. 0825080800. Nominations Cabinets ministériels ➠ PME : Jean-Frédéric Lepers quitte ses fonctions de conseiller technique auprès de Renaud Dutreil (arr. du 30mai 2006, J.O. du 1 er juin, @). Magistrature Marthe Coront-Ducluzeau est nommée avocate générale près la cour d'appel de Paris (décret du 31mai, J.O.du 1 er juin 2007, @). Equipement : Michel Brodovitch, architec- te urbaniste de l'Etat en chef et Alain Apostolo, attaché principal des services déconcentrés, sont nommés inspecteurs généraux de l’équipement (décrets du 30mai, J.O. du 31mai, @). Anah Trois personnes sont nommées administra- teurs de l’Anah (suppléants): Pascal Flo- rentin , délégué interministériel adjoint à la ville et au développement social urbain; comme représentant du ministre chargé de la ville; Gilles Lagrave , représentant de la Fédération française des sociétés d'assu- rances (FFSA), représentant des proprié- taires; Yannick Dessent , président de Habitat et développement du Doubs, en tant que personne qualifiée dans le domai- ne du logement (arrêté du 24mai 2006, J.O. du 3juin p.8454). Au fil du J.O. Environnement Déclaration de projet : le décret n°2006-629 du 30mai 2006 est relatif à la déclaration de projet. Texte d’application de l’article L 126-1 du Code de l’environne- ment et qui a pour objet de permettre à l’Etat ou à la collectivité territoriale de se prononcer sur l’intérêt général de l’opéra- tion projetée, lorsque le projet de travaux ou d’aménagement fait l’objet d’une enquête publique, ce décret fixe les moda- lités de publicité de la déclaration de pro- jet (J.O. du 31mai, p.8141). ICPE : le décret n°2006-646 du 31mai 2006 modifie la nomenclature des installa- tions classées (J.O. du 2juin p.8372). ❑ Un nouveau livret de famille Deux textes sont parus au J.O. du 2juin à propos du livret de famille. Ce document comporte en annexe des indications sur l’état civil et le droit de la famille. Il précise par exemple les droits des époux sur le logement, pendant le mariage et lors du décès d’un conjoint. (Décret n°2006-640 du 1 er juin 2006 pris pour l'application de l'ordonnance n°2005-759 du 4juillet 2005 portant réforme de la filiation et relatif au livret de famille et à la procédure en matière de filiation et arrêté du 1 er juin 2006 fixant le modèle de livret de famille, J.O.du 2juin p.8333 et8335). ❑ Bruits de chantier L’arrêté du 22mai 2006 modifie l'arrêté du 18mars 2002 relatif aux émissions sonores dans l'environnement des matériels desti- nés à être utilisés à l'extérieur des bâti- ments. Ce texte comporte un tableau indi- quant, en fonction du type de matériel uti- lisé, le niveau admissible de puissance acoustique. Il comprend une phase 1 appli- cable depuis le 3janvier 2002 et une phase 2, applicable depuis le 3janvier 2006 (J.O. du 30mai, p.8092). ❑ Professions réglementées Une ordonnance n°2006-639 du 1 er juin 2006 porte extension et adaptation outre- mer de dispositions réformant le statut des avocats, des notaires, des experts judi- ciaires, des conseils en propriété industriel- le et des administrateurs judiciaires (J.O.du 2juin p.8329). ❑ Conventions collectives ➠ Cabinets ou entreprises de géomètr es exper ts , topographes, photogrammètres, experts fonciers: il est envisagé l’extension de la convention collective nationale du 13octobre 2005 (avis publié au J.O. du 31mai, p.8146). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 235 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 13juin 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES Le travail engagé par la CGLLS porte ses fruits Le président de la Caisse de garantie du logement locatif social, Jean-Pierre Caroff, indique que le montant des aides aux organismes a quasiment doublé en 2005, atteignant 67,3millions d’euros (contre 25,7 en 2004). Le nombre d’orga- nismes suivis a également progressé: 65bailleurs sociaux bénéficient d’une aide de la CGLLS fin 2005. Il s’agit de 37offices publics, 15 ESH et 13 Sem. Jean-Pierre Caroff indique par ailleurs que le montant de la cotisation de base est en baisse (70millions d’euros), en rai- son de la réduction accordée pour les logements situés en ZUS et pour la pre- mière mise en service de logements. En revanche, la cotisation additionnelle est en hausse de 30% (48,4millions), car l’assiette a augmenté et porte également sur les produits financiers. La caisse a réalisé une étude pour mesu- rer l’évaluation de sa politique d’aide. Son directeur général, Patrick Laporte, explique que «l’objectif est que le rôle de prévention permette de faire baisser le nombre d’organismes qui font appel à la CGLLS pour des situations très dégra- dées». L’analyse est fondée sur deux cri- tères: l’évolution du potentiel financier (montant des fonds propres) et celui de l’autofinancement. Entre1999 et2004, alors que le potentiel financier augmente régulièrement pour l’ensemble des bailleurs, la progression est beaucoup plus forte pour les bailleurs en protocole, au point que la situation de ces derniers a rejoint la situation moyenne en 2004. «L’effet est spectaculaire» analyse Patrick Laporte. L’évolution est moins spectacu- Potentiel financier -800 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 123456 Ensemble Bailleurs en protocole 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Potentiel financier à terminaison en par logement. Evolution des médianes entre1999 et2004. Source: CGLLS Potentiel financier laire, bien qu’également positive, pour la hausse de l’autofinancement, puisqu’il subsiste en 2004 un écart entre les bailleurs en protocole et l’ensemble des bailleurs. Patrick Laporte conclut: «la politique conduite par la CGLLS porte donc ses fruits». Ces résultats ont pu être obtenus par une meilleure maîtrise des coûts de gestion, une renégociation de la dette, tout en assurant un meilleur entretien du patrimoine et donc en faisant progresser la dépense de travaux. La maîtrise des coûts s’est portée notamment sur la dimi- nution des personnels du siège et la rené- gociation des contrats de maintenance. La CGLLS a par ailleurs indiqué l’état d’avancement de ses chantiers et projets pour 2006: mise en place de la télé décla- ration et du télé paiement de la cotisa- tion, assujettissement des SEM, harmoni- sation des données comptables et finan- cières des organismes, (un travail engagé de longue date mais soumis à la CGLLS à la suite d’un rapport de la Cour des comptes de 2002). Signalons enfin que le décret sur le conventionnement global devrait être publié au cours du 2 e semestre 2006. Laforêt analyse les prix des logements parisiens Des prix nivelés par arrondissement Selon la dernière livraison des statistiques de prix du réseau Laforet, les prix à Paris continuent de progresser. Entre mars2005 et mars2006, les prix sont passés de 5291 à 5672euros le m 2 . Le prix moyen d’un appartement est de 403653 , soit une hausse de 7% en un an. Selon Gilbert Chouchana, la hausse se ralentit depuis le début de l’année 2006, mais le phénomène le plus marquant est le nivellement des prix sur l’ensemble des arrondissements, phénomène qui se véri- fie à l’intérieur des arrondissements. Le réseau estime que les acquéreurs sont conscients qu’ils ont moins de chance de réaliser des plus-values et qu’ils sont donc moins pressés d’acheter. Il est constaté un coup d’arrêt à la hausse des prix au cours du 2e trimestre 2006. Le stock moyen des mandats détenus en agence à tendance à augmenter et le délai moyen de transac- tion à s’allonger. Gilbert Chouchana ajoute que le volume d’affaire a baissé au mois de mai et que les négociations sur les prix de vente ont tendance à augmenter. Cependant, les prix de mai semblent à nouveau en hausse car, ajoute ce repon- sable d’une agence du XIV e arrondisse- ment, «on frôle les 6000euros le m 2 ». Le marché se caractérise actuellement par une forte demande d’une clientèle de provinciaux qui recherchent des apparte- ments pour leurs enfants. En revanche le nombre de primo accédants se réduit, même s’il est dopé dans certains secteurs par les effets des mesures Sarkozy sur les donations. Le réseau constate aussi la forte influence de la localisation des écoles. Les acqué- reurs prêtent une attention de plus en plus forte à la qualité des écoles des quartiers dans lesquels ils recherchent. Le réseau reste confiant dans l’évolution des prix. En effet, pour l’un des deux coprésidents fondateurs, Bernard de Cré- miers, «nous avons encore de belles années de marché devant nous». Le réseau va ouvrir prochainement sa 700 e agence en France et poursuit son développement international. Bernard de Crémiers estime que le marché va conti- nuer à se concentrer et affirme «la peti- te agence indépendante est condam- née». l’Anru sous contrôle La mission de contrôle du Sénat dont les rapporteurs sont Philippe Dallier et Roger Karouchi, se rendra dans les locaux pari- siens de l’Anru le 13juin «pour apprécier les conditions d’activité et les moyens des personnes de l’Anru». La mission de contrôle fera l’objet d’une communica- tion devant la commission des finances du Sénat le 5juillet prochain. Nominations ➠ Jean-Claude Dubois a été élu président de l’Association Française des Sociétés d'Ex- pertise en Evaluation Immobilière (Afrexim). Il en était le trésorier depuis 1998. Il succède à Bernard de Polignac (Foncier Expertise). ➠ Henry Buzy-Cazaux , qui a quitté Foncia, a été nommé vice-résident de Tagerim, grou- pe qui est à la fois promoteur (160millions d’euros de CA en 2005) et administrateur de biens (20millions d’euros).