lundi 28 avril 2025

236 – 20 juin 2006

AccueilAnciens numéros236 - 20 juin 2006
Jurisprudence récente p. 2 à 4

Baux d’habitation
Congé du bailleur pour cause de défaut d’assurance du locataire

Baux commerciaux
Renouvellement du bail : aux conditions du bail expiré
Après une franchise de loyer : quel montant de loyer de
renouvellement ?

Copropriété
Syndicat secondaire : pas de création implicite
Religion et copropriété : pas de cannisse sur le balcon

Contrat de vente
Viager : sanction du défaut de paiement

Legislation p. 4 et 5

La loi Aurillac du 13 juin 2006 sur les ventes à la découpe est parue
Notre analyse du texte

Réponses ministérielles p. 6

Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées

En bref p. 7 8

Au fil du J.O.
Nominations
Simplifications administratives
Conventions collectives
Télé@ctes et la DGI
Refonte du Code de l’organisation judiciaire

Rencontre p. 8

Externaliser un patrimoine immobilier. Des montages imaginatifs. Les idées d’Henri Hovasse, professeur de droit à Rennes.


JURISPRUDENCE RECENTEp.2à4Baux d’habitationCongé du bailleur pour cause dedéfaut d’assurance du locataireBaux commerciauxRenouvellement du bail: auxconditions du bail expiréAprès une franchise de loyer: quelmontant de loyer de renouvellement?CopropriétéSyndicat secondaire: pas de créa-tion impliciteReligion et copropriété: pas decannisse sur le balconContrat de venteViager: sanction du défaut depaiementLEGISLATIONp.4et5La loi Aurillac du 13juin 2006 surles ventes à la découpe est parueNotre analyse du texteREPONSES MINISTERIELLESp.6Le tableau hebdomadaire synthé-tique des dernières réponses publiéesEN BREFp.7 8Au fil du J.O.NominationsSimplifications administrativesConventions collectivesTélé@ctes et la DGIRefonte du Code de l’organisationjudiciaireLa protection en trompe l’œildes locataires découpésNous y sommes! La loi relative au droit de préemption et à laprotection des locataires en cas de vente d’un immeuble est publiée (lireen page4). Tirant sa source d’une proposition de loi de la députée UMPde Paris, Martine Aurillac, le texte de la loi du 13juin 2006 contient unarticle principal, l’article 1er, qui complète l’article10 de la loi du31décembre 1975. C’est un article à la rédaction boursouflée car il mêlerègles de fond et de forme. Il contient la règle principale qui institue ledroit de préemption en faveur du locataire en cas de vente en bloc. Ilcomporte aussi des règles de forme comme celle qui prévoit que l’actede vente doit comprendre la liste des locataires concernés par l’engage-ment de l’acquéreur. Il commence curieusement par présenter l’excep-tion qui permet au vendeur d’échapper au droit de préemption avant deprésenter les étapes de la démarche du bailleur qui ouvre le droit de pré-emption. Le mécanisme pousse le vendeur qui veut vendre en bloc auchoix suivant: trouver un acquéreur qui accepte de maintenir le statutlocatif pendant six ans ou à défaut, prendre le risque qu’un locatairepréempte et provoque la création d’une copropriété.Les formalités sont abondantes: communication du projet de règlementde copropriété, d‘un diagnostic technique… En conséquence, on peutpenser que les propriétaires d’immeubles entiers délaisseront les ventesen bloc et chargeront un mandataire de s’occuper pour leur compte dela vente par lots pour échapper à ces formalités.L’acquéreur est fiscalement incité à prendre l’engagement de conserver 6ans le statut locatif pour bénéficier d’un droit de mutation réduit, àcondition que les collectivités locales concernées aient pris une délibéra-tion pour diminuer ces taux, puisque ces diminutions sont facultatives.Faut-il penser que les ventes à la découpe, terme utilisé lors des débatset par les collectifs de défense des locataires, qui pour forcer le trait par-lent de locataires découpés, ou les ventes par lots, vocable plus neutre,vont diminuer? Sans doute pas, tant que le marché sera porteur. La vraiequestion est celle de la régulation du marché, mais les pouvoirs publicsn’ont manifestement pas l’intention d’aller dans ce sens. Ce qui menacele plus le statut locatif, c’est la hausse des prix de vente et la diminutionde rentabilité du logement qui poussent les institutionnels à la vente.Tant que la hausse perdure, les locataires verront leur situation se fragili-ser. La loi Aurillac accorde une protection en trompe l’œil. Elle permet,dans le cas de la vente en bloc, au locataire d’acheter son logement enforçant le bailleur à constituer une copropriété, mais les vendeurs ris-quent de l’éluder. Quant aux juristes, ils ont du pain sur la planche pourdécrypter les mécanismes du nouveau droit et en tirer des argumentspour permettre au locataire d’être mieux protégé et au bailleur d’échap-per au droit de préemption…Bertrand DesjuzeurJURIShheebbddooLa lettre du droit immobilierpour les professionnelswww.jurishebdo.frEDITONUMERO 23620JUIN 2006ISSN1622-14196EANNEEAU SOMMAIRE..immobilierRENCONTRE p.8Externaliser un patrimoineimmobilier. Des montages ima-ginatifs. Les idées d’HenriHovasse, professeur de droit àRennes.JURIShebdo168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786site internet: jurishebdo.frDirecteur de la rédaction:Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17APE 221 C Actionnaires: BertrandDesjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65HT) Abonnement pour 1an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) Directeur de la publication: Bertrand DesjuzeurImpression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine
20juin 2006page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCECongé du bailleur d’habitationDéfaut d’assurance du locataire(Cass. Civ. 3e, 17mai 2006, n°610, FS-P +B,rejet)Un locataire contestait la validité ducongé que lui avait adressé son bailleur.Celui-ci lui avait donné congé en fin debail pour inexécution des obligations dulocataire. Il invoquait un défaut d’assu-rance et des retards de paiement duloyer. La validité du congé, admise enappel, est confirmée par la Cour de cassa-tion. Le locataire invoquait le fait que, àla date du congé, il avait souscrit l’assu-rance.«Mais attendu que l'inexécution par lelocataire de l'une des obligations luiincombant pouvant constituer unmotif légitime et sérieux de congémême si elle a cessé à la date de déli-vrance de ce congé, la cour d'appel, quia constaté qu'à l'occasion d'un dégât deseaux survenu dans l’immeuble, il étaitapparu que M.K. n'avait pas souscrit uneassurance et que cette carence faisait cou-rir un risque important à la bailleresse, etqui a relevé que les retards de paiementdes loyers étaient constants pour lesannées 1997 à 2004 et imputés à tort parle locataire à un tiers alors que le verse-ment direct de l'allocation logement aubailleur était un fait récent, a souveraine-ment retenu que le congé avait été déli-vré pour des motifs légitimes et sérieux;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé». La Cour de cassation rejette donc lepourvoi.Observations de Jurishebdo: l’article15de la loi de 1989 prévoit que le bailleurpeut donner congé à son locataire enfin de bail pour «l’inexécution […] del’une des obligations lui incombant»,sans autre précision. Il revient aux jugesd’apprécier si le motif du bailleurconstitue un «motif légitime etsérieux». Cet examen relève du pouvoirsouverain d’appréciation des juges dufond (ex. Civ. 3e, 17 juil. 1996, AJPI,1996, 897). La cour d’appel de Parisavait déjà jugé que le défaut d’assuran-ce peut constituer un tel motif car celaest de nature à nuire gravement au pro-priétaire (19 sept. 1991, Loyers et copr.1992, n°97).La Cour de cassation le confirme tout enprécisant que le motif légitime peut êtreconstitué même si le défaut d’assurance acessé lors de la délivrance du congé.Quant au défaut de paiement régulierdes loyers, la Cour de cassation a déjàreconnu qu’il peut constituer un motif denon-renouvellement du bail (Civ. 3e, 21déc. 1988, Loyers et copr. fév 1989,n°112) Renouvellement du bail commercialAux conditions du bail expiré(Cass. Civ. 3e, 17mai 2006, n°605, FS-P +B,cassation)Des bailleurs avaient donné congé avecoffre de renouvellement à leur locataire.Un consultant désigné judiciairementavait conclu à l’absence de modificationdes facteurs locaux de commercialité. Lesparties avaient mis fin à la procéduremais ne s’étaient pas mises d’accord surla signature du bail pour une question dedésignation des locaux.Les bailleurs avaient alors assigné le loca-taire pour le paiement d’arriérés deloyers.Se posait la question du montant duloyer à pratiquer:«Vu l'article L.145-8 du Code de com-merce, ensemble l'article809, alinéa2,du nouveau Code de procédure civile;[…]Attendu que pour débouter la sociétéLantal [locataire] de son opposition àcommandement et la condamner à payerà titre provisionnel aux époux A.la som-me de 3981,71 , l'arrêt retient que lasociété Lantal, qui n'a pas signé le nou-veau bail qui s'est trouvé renouvelé le 1eraoût 1998, ne saurait prétendre voirappliquer par simple reconduction auloyer révisé au 28septembre 2001, les sti-pulations contractuelles relatives à larévision du loyer contenues dans le bailexpiré, que c'est donc à bon droit que leloyer a été fixé à cette date sur la basede 9076,32, conformément à l'articleL.145-38 du Code de commerce régissantla révision triennale du loyer, et que lacontestation élevée par la société Lantalsur l'arriéré de loyers et de charges, enl'état des décomptes précis présentés parles bailleurs, n'apparaît pas sérieuse;Qu'en statuant ainsi, alors que, à défautde convention contraire, le renouvelle-ment du bail commercial s'opère auxclauses et conditions du bail venu à expi-ration, sauf le pouvoir reconnu au jugeen matière de fixation de prix, la courd'appel a violé les textes susvisés;Par ces motifs; casse».Observations de Jurishebdo: l’auteur dupourvoi (la société locataire) soutenaitque, après le congé avec offre de renou-vellement et accord des parties sur leloyer du bail fixé par expert, le renouvel-lement du bail devait s’opérer aux condi-tions du bail expiré.En conséquence, la cour d’appel ne pou-vait pas faire application de la révisiontriennale mais devait faire application dela clause d’indexation prévue dans le bailexpiré Franchise de loyerQuel loyer au renouvellement?(Cass. Civ. 3e, 17mai 2006, n°606, FS-P+B, rejet)Voici un arrêt qui traite d’une situationqui s’est souvent pratiquée lors de lapériode de baisse des loyers de bureauxou de commerces. Le bailleur fixe unloyer facial et consent une franchise deloyer importante pour la 1eannée etmoindre pour la seconde. En l’espèce, leloyer était fixé au bail à 250000F par an,mais ramené à 150000F de 1991 à 1993et à 200000F de 1994 à 1996. La ques-tion se posait de savoir sur quelle basecalculer le loyer de renouvellement. Lelocataire soutenait qu’il fallait se basersur le montant du loyer « réellementacquitté par le locataire et non à unmontant très supérieur non effectif, pré-senté par une clause du bail » commeconstituant le loyer de celui-ci dans leseul but de «gonfler la valeur locatived’origine».La cour d’appel n’avait pas suivi ce rai-sonnement et la Cour de cassation confir-me sa décision:«Mais attendu que la cour d'appel a exac-tement retenu que, pour déterminer lemontant du loyer plafonné au 1erjanvier2000, le loyer à prendre en considérationpour l'application de la variation indiciaireétait celui fixé par les parties lors de la pri-se d'effet du bail à renouveler».
20juin 2006page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEObservations de Jurishebdo: c’est donc lasolution favorable au bailleur qui l’aemporté. Le plafonnement est à calculersur la base du loyer facial et non sur leloyer effectif. On peut considérer que laCour de cassation s’appuie sur le caractè-re contractuel du bail: puisque le loyerfacial est fixé dans le bail par les partiesc’est qu’il doit être respecté, sauf pour lesclauses qui y dérogent expressémentc’est-à-dire pour les périodes de franchisede loyer Syndicat secondaire en copropriétéPas de création implicite(Cass. Civ. 3e, 8juin 2006, n°695, FS-P +B,cassation)Un copropriétaire contestait la validité dela décision d’une assemblée généraleconstituant un syndicat secondaire. Ilobtient gain de cause devant la Cour decassation:«Vu l'article27 de la loi du 10juillet1965;Attendu que lorsque l'immeuble comporteplusieurs bâtiments, les copropriétairesdont les lots composent l'un ou plusieursbâtiments peuvent, réunis en assembléespéciale, décider, aux conditions de majo-rité prévues à l'article25, la constitutionentre eux d'un syndicat, dit secondaire;Attendu que pour rejeter la demande deMmeR., l'arrêt retient que l'assembléegénérale des copropriétaires du 7février1989 a voté à l'unanimité la création d'unsyndicat secondaire pour l'immeuble 30rue Kléber, que lors de l'assemblée généra-le du 18octobre 1989, elle aussi noncontestée en temps utile, il a été décidédes modalités pratiques de la mise en pla-ce des deux syndicats secondaires des 30 et30 bis rue Kléber, que ces dispositions sous-entendaient nécessairement qu'un syndi-cat secondaire avait été créé implicitementpour le bâtiment 30 bis rue Kléber soit lorsde l'assemblée générale précédente du7février 1989 soit au cours de celle du18octobre 1989, que, quoi qu'il en soit,aucun copropriétaire n'a jamais demandél'annulation des dispositions accompa-gnant la création, expresse s'agissant du 30rue Kléber, implicite en ce qui concerne le30 bis, des deux syndicats secondaires, queMmeR. ne peut au-delà de dix ans critiquerutilement la création du syndicat secondai-re du 30 bis rue Kléber;Qu'en statuant ainsi, alors que laconstitution d'un syndicat secondai-re ne peut être décidée que par uneassemblée générale spéciale descopropriétaires concernés, qu'une tel-le décision ne peut être impliciteetque les assemblées générales des7février 1989 et 18octobre 1989 étaientdénuées de tout pouvoir, la cour d'appela violé le texte susvisé».Observations de Jurishebdo: la constitu-tion d’un syndicat secondaire, prévue parl’article27 de la loi de 1965 suppose lerespect d’une condition de fond et d’unecondition de forme. La condition de fond,l’existence de plusieurs bâtiments, étaitremplie en l’espèce. Quant à la conditionde forme, elle a trait à une décision del’assemblée spéciale, c’est-à-dire consti-tuée des copropriétaires concernés. Unedécision de l’assemblée générale, mêmeprise à l’unanimité comme c’était le casdans cette affaire, ne saurait remplacer ladécision de l’assemblée spéciale Religion et copropriétéPas de cannisse sur le balcon(Cass. Civ. 3e, 8juin 2006, n°697, FS-P +B+I, rejet)Un copropriétaire avait installé sur sonbalcon au moyen de cannisse une cabanetemporaire pour 8 jours pour l’exercicedu culte juif. La cour d’appel avait jugéque cette installation était contraire aurèglement de copropriété et fait droit àla demande du syndicat en vue de sa sup-pression. La décision est confirmée encassation:«Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18janvier 2005), que lesépouxA., propriétaires d'un apparte-ment, ont fait assigner le syndicat descopropriétaires Les Jardins de Gorbella àNice en annulation de la résolution del'assemblée générale en vertu de laquellele syndic de copropriété les avait assignésen référé afin que soit retirée la construc-tion qu'ils avaient édifiée en végétauxsur leur balcon pour une semaine à l'oc-casion de la fête juive des cabanes; […]Attendu que les époux A.font grief àl’arrêt de les débouter de leur demandealors, selon le moyen: […]Que les clauses d’un règlement de copro-priété ne peuvent avoir pour effet de pri-ver un copropriétaire de la liberté d’exerci-ce de son culte, en l’absence de toute nui-sance pour les autres copropriétaires […]Attendu d’autre part, qu’ayant retenu àbon droit que la liberté religieuse,pour fondamentale qu’elle soit, ne pou-vait avoir pour effet de rendre licitesles violations des dispositions d’unrèglement de copropriétéet relevéque la cabane faisait partie des ouvragesprohibés par ce règlement et portaitatteinte à l'harmonie générale de l'im-meuble puisqu'elle était visible de la rue,la cour d'appel, qui n'était pas tenue deprocéder à une recherche que ses consta-tations rendaient inopérante, en a exac-tement déduit que l'assemblée généraleétait fondée à mandater son syndic pouragir en justice en vue de l'enlèvement deces objets ou constructions;D'où il suit que le moyen, pour partieirrecevable, n'est pas fondé pour le sur-plus». Le pourvoi est donc rejeté.Observations de Jurishebdo: le secours dela CEDH également invoqué par les copro-priétaires n’aura pas permis au requérantde faire triompher sa position. La Cour decassation fait prévaloir la rigueur du règle-ment de copropriété qui imposait de nepas édifier de construction sur les balconsni d’y installer des canisses Vente en viagerSanction du défaut de paiement(Cass. Civ. 3e, 8juin 2006, n°699, FS-P +B,rejet)Un bien avait été vendu en viager en1984. Les vendeurs avaient engagé uneaction en résolution de la vente et enpaiement de dommages-intérêts en rai-son de retard réitérés dans le paiementdes arrérages et de la cessation des paie-ments depuis février2002. La cour d’ap-pel de Paris avait en 2004 accueilli lademande des vendeurs. La Cour de cassa-tion confirme la décision:«Mais attendu qu'ayant constaté que lesépoux B.n’invoquaient pas le bénéfice dela clause résolutoire figurant au contrat etdérogeant à l'article1978 du Code civil eténoncé à bon droit que le fait que l'actede vente ait réservé une faculté de résolu-
20juin 2006page4JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE LEGISLATIVELa loi dite Aurillac a été publiée au Jour-nal officiel du 14juin (p.8944).Elle comporte 5 articles.Un nouveau droit de préemp-tion pour les ventes en bloc.Aux deux droits de préemption existantdans les rapports locatifs d’habitation(congé pour vente en fin de bail, art. 15de la loi de 1989 et vente qui suit la divi-sion la division d’un immeuble par lots,art. 10 de la loi du 31décembre 1975), laloi nouvelle en ajoute un troisième.Il concerne la vente en bloc, définie com-me la vente d’un immeuble «dans satotalité et en une seule fois». Le textevise les immeubles d’habitation ou mixtede plus de 10 logements et conduit à l’al-ternative suivante:L’acquéreur s’engage à prorogerles baux d’habitation en cours à ladate de la conclusion de la vente pourpermettre au locataire de disposer dulogement pour 6 ans (à compter de lasignature de l’acte de vente): le nouveaudroit de préemption ne s’applique pas.L’acte de vente doit alors contenir la listedes locataires concernés par l’engage-ment de l’acquéreur.L’acquéreur ne prend pas cet enga-gement: le vendeur doit suivre la procé-dure de l’article10-1 qui ouvre le droitde préemption au locataire.Procédure de vente (voir sché-ma).Le bailleur doit notifier au locataire leprix de vente de l’immeuble en bloc etdu lot qu’il occupe. Il doit joindre à sanotification un projet de règlement decopropriété et un diagnostic techniqueétabli par un diagnostiqueur indépen-dant. La notification doit reproduire le Ade l’article10-1.Cette notification est imposée à peine denullité de la vente en bloc.La notification vaut offre de vente pen-dant 4 mois. Le locataire a deux moispour réaliser l’acte de vente à compterde sa réponse (4 mois en cas de demandede prêt).Si le vendeur vend les lots à un prixmoindre, le notaire doit notifier au loca-taire les conditions et prix de cette vente(si le vendeur ne l’a pas fait) et en repro-duisant à nouveau le A de l’article10-1.Le locataire dispose d’un délai plus court,d’un mois, pour se porter acquéreur. S’ilaccepte, il a deux mois pour réaliser lavente (4 mois en cas de prêt).Le II de l’article10-1 prévoit les cas danslesquels le nouveau droit de préemptionne joue pas. Il s’agit notamment desventes intervenant entre parents oualliés. En revanche, il joue en cas de ven-te de parts de société d’attribution.Le II de l’article 1er de la loi précise quela commune peut exercer son droit depréemption «pour assurer le maintiendans les lieux des locataires».La loi Aurillac sur les ventes à la découpe est parueDes allégements de droits demutationL’article2 comporte deux dispositionsvisant à alléger les droits de mutationpour les logements acquis dans le cadrede la vente à la découpe. L’un permet auconseil municipalde réduire la taxeadditionnelle aux droits d’enregistre-ment, l’autre autorise le conseil généralà réduire les droits d’enregistrement. Lesdeux cas permettent de réduire le tauxjusqu’à 0,5% et supposent que troisconditions soient remplies:la mutation s’inscrit dans le cadre:- soit d’une vente par lots déclenchant ledroit de préemption de l’article10 de laloi de 1975 ou le droit de préemption dela loi de 1989 (art. 15),- soit la vente d’un ou plusieurs lotsconsécutive à la mise en copropriété d’unimmeuble en raison de l’exercice par unlocataire du nouveau droit de préemp-tion de l’article10-1 de la loi de 1975;la mutation porte sur un logementoccupé;l’acquéreur s’engage à affecter le loge-ment à la location pendant 6 ans.Pour instituer la réduction de droit, ilfaut donc au préalable une délibérationémanant du conseil général ou duconseil municipal.Quels sont les acquéreurs concernés?Pour le 1er cas, le texte ne précise pas lanature de l’acquéreur. Il peut donc s’agird’un investisseur qui accepte de louerpendant une durée de 6 ans.Pour le 2e cas, le fait générateur estl’exercice par le locataire du nouveaudroit de préemption de l’article10-1.Est-ce que la réduction peut s’appliquerau locataire qui achète en exerçant ledroit de préemption? La nature de l’ac-quéreur n’est pas précisée, mais ellerésulte des deux conditions suivantes.Logement occupé et engagement d’af-fecter le logement à la location. Il s’agitdonc bien d’un avantage consenti à l’in-vestisseur, mais non au locataire qui exer-ce le droit de préemption. Cette interpré-tation est confortée par les propos deLaurent Béteille, rapporteur pour leSénat qui avait indiqué lors des débatsau Sénat le 13octobre, «Ainsi, si lesdeux collectivités profitent de cette dis-position, on arrive à 1% au lieu detion unilatérale au vendeur n'était pas denature à l'empêcher de se prévaloir desdispositions de l'article1184 du Code civilet de demander la résolution de laconvention pour inexécution de ses enga-gements par l'autre partie, la cour d'appel,qui n'était pas tenue d'effectuer unerecherche sur la bonne foi des débirentiersque ses constatations rendaient inopéran-te et qui a souverainement retenu que lesretards réitérés dans le paiement des arré-rages et leur absence de règlement depuisfévrier2002 constituaient une violationgrave et renouvelée par M.et MmeV. deleurs obligations contractuelles, le paie-ment de la rente de façon régulière étantessentiel pour les époux B.âgés de plus dequatre-vingts ans et n'ayant que des res-sources modestes, a légalement justifié sadécision prononçant la résolution judiciairede la vente».Le pourvoi est rejeté.Observations de Jurishebdo: le défaut depaiement de la rente ajouté à des retardsréitérés antérieurs justifient donc la réso-lution du contrat de vente. La Cour decassation invoque le pouvoir souveraind’appréciation des juges du fond.La clau-se résolutoire ne pouvait pas produireeffet car les débiteurs avaient payé lesretards dans le délai d’un mois suivant lasommation. Mais cela n’empêchait pas lesvendeurs de demander, et d’obtenir, larésolution du contrat de vente sur le fon-dement d’article1184 du Code civil
20juin 2006page5JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE LEGISLATIVEVente concernée: immeuble à usage d’habita-tion ou mixte, de plus de 10 logementsEngagement de l’acquéreur: proroger les bauxd’habitation en cours à la date de la conclusionde la vente pour 6 ans à compter de la signatu-re de l’acte authentique de vente.Formalité: joindre à l’acte de vente la liste deslocataires concernés.Acceptation du loca-taire:- Vente signée dansles 2 mois (4 mois encas de prêt).Acceptation du loca-taire:- Vente signée dansles 2 mois (4 mois encas de prêt).Refus ou silence dulocataire:- Droit depréemptionpurgé.Refus ou silence dulocataire:- Droit depréemptionpurgé.Vente moins chère àun tiers:- Notification aulocataire (par le ven-deur ou le notaire)des conditions et prixde vente (à peine denullité). La notifica-tion vaut offre devente.Notification: ALe vendeur notifie au locataire- les prix et conditions de la vente en bloc- les prix et conditions de la vente du loge-ment du locatairePièces à joindre- projet de règlement de copropriété- diagnostic technique- reproduction de l’article10-1 ALa notification vaut offre de vente valable 4mois.BLe vendeur notifie au mairele prix et lesconditions de la vente en blocPas de droitde préemption4mois1moisDroitde préemptionSchéma du droit de préemption en cas de vente en blocNB:Ces formalités sont préalablesà la venteLes deux notifications sont imposées à pei-ne de nullitéde la vente en bloc.Le diagnostictechnique.- Contenu: constat apparent de la solidité duclos et du couvert, de celui de l’état desconduiteset canalisations collectives ainsi quedes équipementscommuns et de sécurité.- Coût: à charge du bailleur- Personne pouvant l’établir: contrôleur tech-nique ou architecte, sans lien avec le proprié-taire ou son mandataire.4,80%. C'est là une bonne incitationpour les acquéreurs, notamment les per-sonnes physiques, à maintenir leurs loca-taires en place».Pour faciliter l’extension desaccords collectifsL’article3 modifie les conditions d’adop-tion des accords collectifs relatifs à lalocation.L’article41 ter prévoit les modalitésd’adoption de ces accords conclus au seinde la Commission nationale de concerta-tion pour un (ou plusieurs comme le pré-cise le nouveau texte) secteurs locatifs,entre une ou plusieurs organisations debailleurs et de locataires. Les accordss’imposent aux signataires et à leursadhérents. Pour que l’accord soit étendupar décret, la fin de l’article prévoit unepublication au J.O., et l’écoulement d’undélai d’un mois sans opposition d’unemajorité des organisations de bailleursd’un secteur ou de la majorité des orga-nisations des locataires. L’expériencerécente relative aux congés vente a mon-tré qu’une majorité d’associations delocataires pouvait s’opposer à l’extensionde l’accord. Pour mettre fin à ce blocage,la loi modifie les conditions de calcul dela majorité en prenant en compte latotalité des organisations, qu’elles repré-sentent les bailleurs ou les locataires.Un préavis de deux ans?L’article4 complète l’article11-1 de la loide 1989 qui avait été créé par la loi SRUpour permettre, en cas de vente par lots,la reconduction du bail pour une duréeinférieure à la durée légale.Cet article est complété par une phrasequi indique que si le congé pour venteintervient moins de deux ans avant la findu bail, « la reconduction du bail est dedroit à la demande du locataire, afin delui permettre, dans tous les cas, de dispo-ser du logement qu’il occupe pendantune durée de deux ans à compter de lanotification du congé pour vente ».On sait que le délai de préavis imposé aubailleur est de six mois lorsqu’il donnecongé pour la fin du bail. L’article4 nou-veau ne remet pas en cause directementla durée du préavis qui reste de six moismais il en modifie les effets. Si le congéest délivré avec au moins deux ans depréavis, il produit effet à la dated’échéance du bail. Dans le cas contraire,cable au non-respect des accords collectifs.La loi tranche donc en faveur de l’annula-tion. La cour d’appel de Paris avaitd’ailleurs déjà jugé en ce sens (20 nov.2003, Administrer, fév. 2004, 37, obs. Canu).- un congé pour vente délivré en viola-tion des engagements de prorogationdes baux pris en application de l’ar-ticle10-1 de la loi de 1975 est nul.Entrée en vigueurLe texte ne comporte pas de dispositionstransitoires. Il est donc d’applicationimmédiate.(loi n°2006-685 du 13juin 2006 relative audroit de préemption et à la protection deslocataires en cas de vente d’un immeuble).il ne produit effet à la date d’échéanceque si le locataire ne s’y oppose pas. Eneffet, le locataire peut «de droit» obte-nir la reconduction du bail pour qu’unedurée de deux ans s’écoule entre lecongé et la fin du bail.En conséquence, le bailleur qui souhaiteobtenir au plus tôt la libération des lieuxdoit donner congé avec deux ans de pré-avis.Précisons que cet article11-1 concerne lessecteurs locatifs des 4e et 5e alinéas del’article41 ter de la loi Méhaignerie(Sem, sociétés immobilières de la caissedes dépôts, assurances, établissements decrédit…).Respect des accords collectifsL’article5 enfin prévoit diverses règles:- L’article change une référence àl’article15-II de la loi de 1989 (al. 7) selonlequel le droit de préemption n’est pasapplicable pour certaines ventes (insa-lubres…). Il fait désormais référence à unarticle du CCH (art. L 111-6-1). Parailleurs, le droit de préemption n’est pasdavantage applicable aux ventes de loge-ments consentis entre parents jusqu’au3e degré inclus. Désormais, l’exceptionconcerne les ventes consenties entreparents jusqu’au 4e degré.- La violation d’un accord collectif «donnelieu à l’annulation du congé». Rappelonsqu’il existait un débat sur la sanction appli-
20juin 2006page6JURIShheebbddooimmobilier••REPONSES MINISTERIELLESRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations23mai 2006ANp.5431n°91115Jean-Luc Reitzer,UMP, Haut-RhinSCI: déclarations fiscalesEconomieLes SCI doivent remettre avant le 1er mars unedéclaration de résultat n°2072. La date limitea été reportée au 31mars 2006, comme celaavait été fait l’an dernier. Aller au delà auraitdes conséquences financières pour l’Etat enretardant le recouvrement de la CRL.Le député suggéraitd’aligner la date sur cel-le de la déclaration desrevenus.23mai 2006ANp.5445n°50355Pierre Lang,UMP, MoselleTaxe d’habitation etsquatLogementLa taxe d’habitation est établie au nom despersonnes qui ont, à quelque titre que ce soit,la disposition de locaux imposables. Tel est lecas d’un occupant sans titrequi, en dépit ducaractère illégal de son occupation est en prin-cipe redevable de la taxe d’habitation. Enrevanche, le propriétaire n’est pas tenu depayer la taxe sur les logements vacants.La loi ENL va supprimerl’exonération de taxed’habitation pour leslogements vacants après5 ans (art. 7 octies votéconforme par les deuxchambres).23mai 2006ANp.5446n°62428Jean-Claude Leroy,PS, Pas-de-CalaisBaux d’habitation: délaide préavisEmploiIl n’est pas envisagé d’étendre la liste des casde préavis réduit en faveur du locataire, afind’éviter la multiplication des situations déro-gatoires qui pourraient remettre en cause leprincipe d’équilibre des relations entrebailleurs et locataires.Le député proposait undélai de droit commun dedeux mois. (Plusieursdéputés demandent laréduction du préavis, pourles étudiants par exemple).23mai 2006ANp.5446n°60689François Liberti,CR, HéraultPrivilège immobilier dusyndicat de coproprié-tairesLogementLe privilège immobilier du syndicat est efficace àl’égard d’un particulier qui rencontre des difficul-tés financières, il ne l’est pas vis-à-vis d’un com-merçant en raison des règles relatives à la liquida-tion. Un amendement voté à l’Assemblée en jan-vier prévoit que le privilège de l’article2103 duCode civil s’applique en cas de faillite aux chargesdues par le failli ou son liquidateur.L’article2103 du Codecivil est devenu l’ar-ticle2374.23mai 2006ANp.5486n°81539Alain Moysne-Bres-sand,UMP, IsèreNormes de sécurité desERP de type JSécurité socialeL’arrêté du 19novembre 2001 définit desnormes de sécurité contre l’incendie des struc-tures d’accueil pour personnes âgées et handi-capées (ERP du type J). Une nouvelle rédactiondu classement J1 pourrait exclure duchamp d’application du type J1 les loge-ments disséminés au sein du parc locatif social.Ce type de logement relèverait alors de la seu-le réglementation habitation.L’assouplissement desnormes permettrait defaciliter l’accueil de per-sonnes âgées dans deslogements de droit com-mun.23mai 2006ANp.5514n°87894Marie-Jo Zimmerm-nann,UMP, MoselleBien-fondé de l’obligationde transmettre une copiedu recours à l’auteur de ladécision et de son bénéfi-ciaire (art. R 600-1duCode de l’urbanisme)JusticeCette règle permet aux destinataires d’êtreinformés sans attendre une transmission durecours par la juridiction saisie, de l’existencedu recours. Cette disposition participe de larégulation du contentieuxdes autorisationsd’urbanisme qui est susceptible de retarder oud’empêcher la construction de logements.30mai 2006ANp.5663n°72517Bruno Bourg-Broc,UMP, MarneSubventions de l’INRAPCultureLe fonds national d’archéologie préventive,géré par l’INRAP, a été créé par la loi du1eraoût 2003 (art. 12).La commission chargée de définir les critèresd’attribution des subventions a été nomméepar arrêté du 1ermars 2005. L’arrêté duministre de la culture définissant les critèresfera l’objet «d’une parution prochaine».Le texte doit définir lecontenu de la demandede subvention et lespièces à produire.30mai 2006ANp.5672n°87057Damien Meslot,UMP, Territoire-de-BelfortIsolation extérieure: nou-velle servitude?EmploiL’isolation d’un bâtiment par l’extérieur peut êtreintéressante à valoriser, mais sa généralisationn’est pas envisageable. Elle peut être limitée parle bâtiment lui-même (valeur architecturale desfaçades) ou par le processus de décision en copro-priété ou par les risques de désordre ultérieuraux points de raccord avec les bâtiments voisins.Pour le cas d’un bâtiment en limite de propriété,le Gouvernement ne souhaitepas assujettir lepropriétaire voisin à une servitudequi seraitune atteinte à son droit de propriété.La réponse conclut qu’ilest possible d’entrer ennégociation pour unrachat de la partie deterrain concernée ou lamise en place d’une ser-vitude de surplomb dufonds voisin.Anos abonnés:le texte complet desréponses ministé-rielles peut vous êtrefaxé ou envoyé parmél sur simpledemande.
20juin 2006page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFCSAB: Etienne Ginot(Richardière, groupeGestrim) a été élu prési-dent du Conseil supé-rieur de l’administra-tion de biens.Il souhaite créer unorganisme fédérant les principauxacteurs de l’Administration de biens enFrance. Il veut également mettre enplace avec les pouvoirs publics une«éducation civique de l’habitat» qu’ilestime inexistante et source de biendes conflits. Etienne Ginot succède àAlain de Kaenel.NominationsPrésidence de la RépubliqueRaphaël Alomar est nommé conseillertechnique à la présidence de la Répu-blique par arrêté du 7juin 2006, (J.O.du 9juin, @). Il était conseiller tech-nique de Dominique Bussereau (arr. du1erjuin 2006, J.O. du 9juin @).Observatoire national de la pau-vreté et de l'exclusion sociale:Les universitaires Elisabeth Maurel etMichel Mouillartainsi que, au titredes personnes concourant à la luttecontre l’exclusion, Claude Brevan, Véro-nique Hespel et Georges Gloukoviezoffsont nommés comme personnalités qua-lifiées (arr. du 26mai 2006, J.O. du9juin p.8762).EquipementMichel Pignol est nommé directeurrégional de l'équipement de Picardie etDDE de la Somme (arr. du 24mai 2006,J.O. du 10juin 2006, @).Au fil du J.O.Refonte du code de l’organisa-tion judiciaireLe code de l’organisation judiciaire estréformé à droit constant par une ordon-nance du 8juin 2006. Certaines disposi-tions, conformément à l’avis du Conseild’Etat, ont été déclassées en textesréglementaires.Une meilleure présentation des textesest prévue, comme par exemple pour lepartage de compétence entre la juridic-tion de proximité et le tribunal d’instan-ce.Les dispositions relatives au tribunal decommerce et aux greffiers des tribunauxde commerce sont transférées dans leCode de commerce.Le nouveau code prévoit d’abord desdispositions communes aux juridictions(livre Ier) puis celles relatives aux juridic-tions du premier degré (livre II), cellesdu second degré (livre III) et à la Courde cassation (livre IV).(Ordonnance n°2006-673 du 8juin 2006 por-tant refonte du code de l'organisation judiciai-re et modifiant le code de commerce, le coderural et le code de procédure pénale (partieLégislative), J.O.du 9juin 2006, p.8710).EpinorpaL’exonération de taxe foncière prévuepar l'article1384 C du CGI pour les loge-ments détenus par l'Etablissementpublic de gestion immobilière du Nord -Pas-de-Calais est subordonnée à laconclusion d’une convention avecl’Anah et au respect de conditions d’oc-cupation et de niveau de ressources deslocataires.(Décret n°2006-674 du 8juin 2006 fixantles conditions d'exonération de taxe fon-cière sur les propriétés bâties en applica-tion de l’art. 1384 C du CGI, J.O. du10juin 2006, p.8819).Informatisation DGI - notairesDivers textes ont été publiés qui témoi-gnent de l’avancement des projets d’in-formatisation des actes notariés et deleur transmission à l’administration fis-cale:- L’arrêté du 22mai 2006 est relatif à lamise en service par la direction généra-le des impôts d'un traitement automati-sé de données personnelles dénommé«Télé@ctes» (J.O. du 8juin, @).Selon son article 1er, la direction généraledes impôts met en œuvre dans lesconservations des hypothèques un traite-ment automatisé de données à caractèrepersonnel, dénommé «Télé@ctes».NOM:PRENOM:FONCTION:SOCIETE:ADRESSE:TELEPHONE:FAX:MEL:N°TVA intracom.:SIGNATURE:BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE»20%de réduction sur l’abonnementJURIShheebbddooimmobilierOUI, je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdoqui m’est réservéesoit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1%de TVA au lieu de 769TTC, soit 20% de réduction.Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdoJe recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscriptionA RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMARTjhi 236UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERREUNE OFFREEXCEPTIONNELLERéservée aux nouveaux abonnés
Externaliser un patrimoine immobilier: des montagesimaginatifs20juin 2006page8JURIShheebbddooimmobilier••RENCONTREA l’occasion d’un débat organisé par l’asso-ciation «Immobilier et Perspectives», sur lethème de l’externalisation des patrimoinesimmobiliers, Henri Hovasse, professeur à lafaculté de droit de Rennes, a brillammentprésenté les différentes techniques permet-tant à une société de transmettre ses actifs,avec le minimum d’incidences fiscales.L’imagination des juristes est sans limite!Retenons le cas d’une société immobilièresoumise à l’impôt sur les sociétés; il est pos-sible de faire appel à des techniques socié-taires ou des techniques contractuelles.Pour le premier cas, la première solutionconsiste à pratiquer une scission de socié-téspour mettre les actifs immobiliers dansune société et les actifs industriels et com-merciaux dans une autre. Mais cette solu-tion est à éviter car elle provoque unetaxation des plus-values latentes.Faut-il se tourer vers la solution de laréduction de capital? L’entrepreneurréduit le capital de sa société et la sociétélui attribue une quote-part d’actif net. L’at-tribution peut se faire en nature, sous for-me d’actif immobilier qui se retrouve dansle patrimoine privé. Mais l’entrepreneur vadégager une plus-value sur les droitssociaux, taxée au barème de l’impôt sur lerevenu.Pour améliorer le système, on peut imagi-ner que l’entrepreneur apporte un pour-centage des actions correspondant à lavaleur des actifs immobiliers à une sociétécivile soumise à l’IS. L’apport des parts nedéclenche aucune taxation de plus-value.La société commerciale peut racheter lestitres détenus par la société civile pour lamême valeur que le prix d’apport, il n’y apas de plus-value taxable. La société com-merciale paie par attribution d’actif immo-bilier. Le coût est nul pour l’entrepreneur.La seule plus-value taxable est dans lasociété commerciale.Autre technique possible: la distributionde dividendes.Les dividendes peuventêtre payés en numéraire, mais aussi ennature, donc en distribuant des actifsimmobiliers. Avantage: la Cour de cassa-tion a jugé que cela ne constitution pasune dation en paiement et que cela negénérait pas de droit d’enregistrement.Pour éviter de créer une indivision, la socié-té commerciale peut faire apport de sesactifs à une société civile. La société com-merciale détient les parts de la société civi-le. La société commerciale distribue lesparts de la société civile à titre de dividen-de. On peut distribuer une partie des béné-fices en parts sociales et une partie ennuméraire.Mieux encore: la société commerciale peutfaire apport de la seule nue-propriété desimmeubles à la société civile. La sociétécommerciale se réserve un usufruit de 15ans. La société commerciale attribue lanue-propriété qui ne vaut que 25% del’immeuble.Autre amélioration possible: l’entrepre-neur peut faire donation de la nue-pro-priété de ses parts à ses enfants. Commeces deux usufruits ont des assiettes diffé-rentes, il a été admis que ce montage neconstituait pas un abus de droit.Pour transmettre un patrimoine, il est aussipossible de recourir à des techniquescontractuelles.La première possible est la cession bail(lease-back).La société cède l'immeuble àun établissement de crédit qui lui consentun bail. Cela peut révéler des plus-values.Mais si le prix est de convenance, cela peutcomporter un risque de délit de bilaninexact.Autre technique contractuelle: la cession.Mais le problème est le financement del’acquisition. La société peut céder la nue-propriété à une société civile constituée parle chef d’entreprise, la société se réservantun usufruit de 15 ans. La cession porterasur la nue-propriété estimée à sa valeuréconomique.On peut aussi greffer sur ce système destechniques de transmission. L’entrepreneurdonne la nue-propriété des parts de lasociété civile.Cela permet la dématérialisation desactes de venteet des demandes derenseignements relevant du décret-loidu 4janvier 1955 sur la publicité fonciè-re, la transmission de ces formalitésentre le serveur notarial Planete et leserveur Télé@ctes, l’élaboration auto-matique de l’extrait d’acte visé à l’ar-ticle860 du CGI (art. 2).- L’arrêté du 22mai 2006 modifie l'arrê-té du 28décembre 2001 relatif à la ges-tion automatisée de la documentationcivile des conservations des hypo-thèques (J.O. du 8juin, @).Simplification administrativeTrois décrets concrétisent les objectifsdes pouvoirs publics de simplificationdes commissions administratives:Le décret n°2006-662 du 7juin 2006est relatif à la réorganisation, auretrait de magistrats et à la suppres-sion de diverses commissions adminis-tratives (J.O. du 8juin p.8634).Exemple: simplification de la composi-tion de la commission technique de lasous-traitance (décret du 20juillet 1976modifié).Le décret n°2006-665 du 7juin 2006est relatif à la réduction du nombreet à la simplification de la compositionde diverses commissions administratives.L’article20 concerne la commissiondépartementale de la nature, des pay-sages et des sites, l’article34 la commis-sion départementale des risques natu-rels majeurs (J.O. du 8juin, p.8636).Le décret n°2006-672 du 8juin 2006est relatif à la création, à la compositionet au fonctionnement de commissions àcaractère consultatif, (J.O.du 9juinp.8706). Il prévoit la règle de principequ’une commission est créée pour unedurée maximale de 5 ans et aprèsréalisation d’une étudequi permet devérifier que sa mission ne peut pas êtreassurée par une commission existante.Conventions collectivesGéomètres-experts: un avis relatif à l'ex-tension d'un accord conclu dans le cadrede la convention collective nationale descabinets ou entreprises de géomètresexperts (topographes, photogrammètres,experts fonciers) a été publié au J.O. du10juin (p. 8848). Il s’agit de l’accord du7décembre 2005 sur les salaires.Architecture: concernant la convention desentreprises d'architecture, l'avenant n°1 bisdu 8septembre 2005 à l'accord du 20janvier2005, relatif à la formationprofessionnelletout au long de la vie est étendu par arrêtédu 29mai 2006 (J.O.du 9juin 2006,page8767).Immobilier: l'avenant n°30 du20octobre 2005 à la convention collectivede l’immobilier, relatif à l'astreinte,estétendu par arrêté du 30mai 2006, J.O. du9juin (p.8775).EN BREF
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