Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
Restitution du dépôt de garantie : quid du versement par le FSL ?
Défaut d’intention de vendre dans un congé : la preuve incombe au preneur
Baux commerciaux
Droit au renouvellement : le changement d’activité
Résiliation du bail dérogatoire : pas de droit au statut
Sous-location : droit direct à l’indemnité d’éviction
Propriété
Prescription trentenaire : point de départ du délai
Mur mitoyen : frais de réparation
Vente
Annulation de la vente d’un terrain pollué : vice caché aussi pour l’acquéreur professionnel
Actualite p. 5
ean-Louis Borloo devant la commission des finances du Sénat
En bref : quel avenir pour le FGAS ?
Europe et ZFU, bibliographie
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Textes sur l’archéologie préventive
Recommandation copropriété
Acteurs p. 8
Fédérations en congrès
Le Snal à Lyon
es géomètres à Saint Malo.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Restitution du dépôt de garantie: quid du versement par le FSL? Défaut d’intention de vendre dans un congé: la preuve incombe au preneur Baux commerciaux Droit au renouvellement: le chan- gement d’activité Résiliation du bail dérogatoire: pas de droit au statut Sous-location: droit direct à l’in- demnité d’éviction Propriété Prescription trentenaire: point de départ du délai Mur mitoyen: frais de réparation Vente Annulation de la vente d’un terrain pollué: vice caché aussi pour l’acqué- reur professionnel ACTUALITE p.5 Jean-Louis Borloo devant la com- mission des finances du Sénat En bref: quel avenir pour le FGAS? Europe et ZFU, bibliographie REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 et8 Au fil du J.O. Nominations Textes sur l’archéologie préventive Recommandation copropriété Vice caché pour la vente d’un terrain pollué D eux arrêts à signaler dans la jurisprudence de la Cour de cassa- tion de cette semaine. Le premier concerne la vente par un industriel d’un terrain pollué et destiné à la construction. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait retenu l’annulation du contrat de vente pour vices cachés en raison de la présence d’une pollution du sol supérieure à ce qui était prévu. Le vice caché est retenu en dépit du caractère professionnel de l’acquéreur (une Sem) et bien que le ven- deur (industriel à l’origine de la pollution) ait pris l’engagement de dépolluer. Parmi les différents arrêts relatifs aux baux commerciaux, on s’arrêtera aussi sur une décision concernant les baux dérogatoires. La Cour de cas- sation indique que lorsque le bail de deux ans est résilié avant son ter- me, le preneur laissé en possession ne peut pas invoquer le droit au sta- tut comme dans le cas où le bail arrive à son terme en vertu de l’article L 145-5 du Code de commerce (lire en page3). L a commission des finances du Sénat a mis en place un nouveau genre d’audition des ministres à l’occasion de l'examen du projet de loi de règlement pour 2005 en interrogeant le ministre Jean-Louis Borloo le 21juin. Sur un schéma court, d’une heure, et par un jeu de questions réponses, ouvert au public et à la presse, les sénateurs ont permis d’ins- taurer un dialogue avec le ministre et d’évoquer de façon très vivante les enjeux du budget en matière de logement. Nous vous en présen- tons quelques extraits (lire en page5). Notons par exemple que Philip- pe Marini est visiblement sceptique sur l’opportunité de développer le prêt à taux zéro dans une période où les prix atteignent un haut de cycle. Et le sénateur d’évoquer à mots choisis les perspectives de diffi- cultés financières pour les acquéreurs dans l’hypothèse d’un retourne- ment de marché. Le ministre a plus ou moins éludé le problème insis- tant sur les progrès de la construction. Seul sujet qui pourrait être pré- occupant pour le ministère: une hausse des taux, qui provoquerait un supplément de coût pour le financement du PTZ. Mais quant au risque de solvabilité pour les clients, c’est un «sujet modéré» pour le ministre. Quant à l’objectif de réduction de la dépense publique rappelé dans une autre question, les sénateurs ont dû rester sur leur faim. Le ministre a répondu à Jean Arthuis qu’il était «très précautionneux de la dépense publique»… sans doute une manière de dire qu’il n’était pas très partisan de la réduire. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 237 27JUIN 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ACTEURS p.8 Fédérations en congrès Le Snal à Lyon Les géomètres à Saint Malo. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 27juin 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Restitution du dépôt de garantie ❑ Quid d’un paiement par le FSL? (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°724, FS-P +B, cassation) Un bailleur refusait de restituer le dépôt de garantie à son locataire, au motif que celui-ci avait été versé par le FSL. Son refus, qui avait été validé en appel, est sanctionné par la Cour de cassation: «Vu l'article22 de la loi du 6juillet 1989, ensemble l'article1134 du Code civil; Attendu que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant des sommes restant dues au bailleur, qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 18mars 2004), que M me B. a assigné […la SCI], sa bailleresse, en restitution du dépôt de garantie qui, à son entrée dans les lieux, avait été versé au bailleur par le Fonds de solidarité pour le logement (le FSL); Attendu que, pour déclarer cette deman- de irrecevable, l'arrêt retient que le contrat ne précise nullement que le dépôt de garantie versé par le FSL l'a été au nom et pour le compte de la locataire, que M me B. ne produit aucune pièce de nature à établir que le dépôt de garantie aurait été versé par le FSL en son nom et pour son compte, qu'aucune clause du contrat de bail ne prévoit la restitution du dépôt de garantie versé par le FSL au locataire; Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf sti- pulation expresse contraire, le locatai- re a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie versé en exécution de son contrat de bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : le bailleur est donc tenu de reverser le dépôt de garantie à son locataire, quand bien même la somme lui aurait été versée à l’entrée dans les lieux par le fonds de solidarité logement. La décision réserve toutefois le cas de la clause contraire. On peut donc imaginer par exemple que le bail prévoie la restitution au FSL, ce qui peut être envisageable dans le cas où la somme a été versée par le FSL à titre d’avance et non de subvention. L’arrêt ne précise pas les rapports entre le FSL et la locataire, mais indique seulement que le locataire a qualité pour demander la res- titution du dépôt de garantie. Quitte à rembourser le FSL si la somme lui a été versée à titre d’avance et qu’il ne l’a pas encore remboursée Défaut d’intention de vendre ❑ La preuve incombe au pre- neur (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°723, FS-P +B, rejet) Un propriétaire avait donné congé pour vendre à son locataire. Celui-ci estimait que la réalité de l’intention du bailleur de vendre n’était pas établie. Il invoquait le fait que le bailleur n’avait pas fait de publicité et qu’aucune visite de l’apparte- ment n’avait été effectuée. Sa prétention est rejetée: «Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, exactement retenu, sans inver- ser la charge de la preuve, qu' il apparte- nait au preneur qui conteste la réali- té du motif du congé de rapporter la preuve de l'absence d'intention de vendre du bailleur , et souverainement relevé qu'aucun élément de preuve ne permettait de contredire cette intention, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a, répondant aux conclusions, déduit, à bon droit, que le congé devait être déclaré valable; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : il résulte clairement de cette décision qu’il appar- tient au preneur de prouver que son bailleur n’a pas l’intention de vendre, pour faire échec au congé pour vendre. Dans le même sens, la Cour de cassation avait jugé en 2002 qu’il appartient au preneur de prouver l’intention fraudu- leuse du bailleur, preuve qui peut être apportée a priori ou a posteriori (Civ. 3 e , 7mai 2002, AJDI 2002, p.531) Droit au renouvellement ❑ Le changement d’activité (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°722, FS-P +B, cassation) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire en 2002, en refusant le renouvelle- ment sans indemnité au motif que le pre- neur avait cessé son activité depuis 1996. «Vu les articles L.145-17 1 10 et L.145-8 du code de commerce; Attendu que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité: 1°/ s'il jus- tifie d'un motif grave et légitime à l'en- contre du locataire sortant; que toute- fois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L.145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser; que cet- te mise en demeure doit, à peine de nul- lité, être effectuée par acte extrajudiciai- re, préciser le motif invoqué et reprodui- re les termes du présent alinéa; que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux; que le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légi- times, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L.145-9; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpel- lier, 5janvier 2005), que la société civile immobilière du Marché (la SCI), proprié- taire d'un local à usage commercial don- né à bail à usage exclusif de rôtisserie à M.G., a délivré congé à ce damier le 30juillet 2002 avec refus de renouvelle- ment sans offre d'indemnité d'éviction au motif qu'ayant cessé, depuis 1996, d'exercer dans les lieux loués l'activité de rôtisserie, il ne remplissait pas la condi- tion d'exploitation effective des lieux ouvrant droit au renouvellement; que le preneur a assigné la bailleresse en sollici- tant le paiement d'une indemnité d'évic- tion; 27juin 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Attendu que, pour débouter la SCI de sa demande tendant à faire déclarer valable le congé, l'arrêt retient que la preuve n'est pas rapportée d'une cessation tota- le de l'activité commerciale dans le local loué au cours des trois années ayant pré- cédé la date d'expiration du bail; Qu'en statuant ainsi, alors que seule l'exploitation effective dans les lieux loués de l'activité autorisée par le bail ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d'expiration ouvre droit au renou- vellement , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs, casse». Observations de Jurishebdo : selon l’arrêt d’appel, le bail avait été conclu en 1994 pour une activité de rôtisserie mais, dès 1996, cette activité avait été transférée dans un autre lieu et le preneur avait exercé l’activité de pizza à emporter dans le local litigieux. Au cours des trois années précédant le congé, le preneur avait donc bien exercé une activité, mais pas celle prévue au bail. La cour d’appel avait alors exigé une mise en demeure pour que le bailleur puisse se prévaloir de l’infraction et refuser le renouvelle- ment sans indemnité. La décision est cas- sée au motif que seul l’exercice de l’acti- vité autorisée par le bail ou régulière- ment modifiée permet d’ouvrir droit au renouvellement. La Cour de cassation n’évoque pas la question de la mise en demeure mais censure la cour d’appel pour avoir exigé une cessation totale d’activité pour refu- ser le droit au renouvellement. En effet, un changement irrégulier d’activité ne saurait ouvrir droit au renouvellement Résiliation du bail dérogatoire ❑ Pas de droit au statut (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°730, FS-P +B, cassation partielle) Un bail de deux ans portant sur des locaux de bureaux et de hangar avait été consenti jusqu’à fin 1997 par une société titulaire d’un contrat de crédit-bail. Après la liquidation judiciaire du crédit preneur, l’immeuble avait été vendu en 1999 et l’acquéreur avait engagé une action pour obtenir l’expulsion du locataire qui s’était maintenu dans les lieux. La cour d’appel avait fait droit à sa demande et l’arrêt est confirmé sur ce point: «Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que, par application des dispositions de l'article L.145-5 du Code de commerce, le bénéfice du statut des baux commerciaux n'est acquis que par le locataire qui a été laissé en possession des locaux loués à l'expira- tion de la durée du bail dérogatoire et que dès lors que le bail dérogatoire avait été résilié par l'effet de la résiliation du crédit-bail conclu entre la société UCB Bail et la société de la Planque, le locataire, qui s'était maintenu dans les lieux, n'était pas fondé à invoquer le bénéfice d'un bail commercial de droit commun; Attendu, d'autre part, que la cour d'ap- pel a relevé, sans inverser la charge de la preuve, que s'il était constant que la société AVEC Nord s'était maintenue dans les lieux, elle ne démontrait pas pour autant la conclusion d'un bail avec la société UCB Bail; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». L’arrêt est par ailleurs cassé pour une question de procédure. Observations de Jurishebdo : l’article L 145- 5 du Code de commerce prévoit que si, à l’expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail, régi par le statut. Or, en l’espèce, le bail dérogatoire se trouvait résilié avant son échéance contractuelle, en raison de la résiliation du crédit-bail motivée par la liquidation judiciaire du crédit preneur. La Cour de cassation en déduit que dans ce cas, le sous-locataire ne peut pas se prévaloir du statut. Il faut en retenir que la résiliation du contrat en cours de bail n’est pas assi- milable à la situation où le bail arrive à échéance et où le preneur est laissé en possession des lieux Sous-location ❑ Droit direct à l’indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°733, FS-P +B, rejet) Un locataire principal avait sous-loué la totalité de ses locaux avec l’agrément du mandataire du propriétaire. Le proprié- taire avait délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement. Le locatai- re avait alors notifié le congé au sous- locataire, lequel réclamait une indemnité d’éviction. Sa demande, rejetée en appel, l’est également devant la Cour de cassa- tion : «Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de caractériser une renonciation de la société Gifetal alumi- nium au droit direct au renouvellement, a exactement retenu que la sous-locatai- re ne pouvait réclamer une indemnité d'éviction dont l'obtention n'était que la conséquence d'un refus du renouvelle- ment du bail dès lors que cette sous-loca- taire n'avait formulé aucune demande de renouvellement de son propre bail; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : le sous-loca- taire dispose d’un droit direct d’obtenir le renouvellement de son bail à l’égard du propriétaire qui a autorisé la sous- location (art. L 145-32). L’intérêt de cette décision est de montrer que le sous-locataire doit prendre l’initia- tive de demander le droit direct Propriété. Prescription trentenaire ❑ Point de départ du délai (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°731, FS-P +B, cassation) Un litige portait sur le droit de propriété d’un terrain vendu en 1990. Un indivisai- re réclamait le tiers du prix, la cour d’ap- pel avait jugé son action prescrite, mais l’arrêt est cassé au visa de l’article2262 du Code civil: «Attendu que pour déclarer la demande des consortsR., venant aux droits de M.R., irrecevable comme prescrite, l'arrêt retient qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 26août 1962, intitulé reconnais- sance de propriété, M me G. a déclaré reconnaître que les terrains appartenaient pour un tiers à M.R. et à M.P. en vertu d'un accord verbal et que cet acte, dont les consorts R.ne contestent pas qu'il ait été connu de leur auteur commun, était susceptible de servir de fondement, dès cette date, à une action de la part de celui-ci ou de ses ayants droit tendent 27juin 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE notamment à la consécration judiciaire de son droit de propriété indivise sur les par- celles litigieuses, à la liquidation-partage de l'indivision ou au versement d'une somme représentant la valeur de ses droits sur ces parcelles, cette action n'étant pas subordonnée à la vente à un tiers des biens indivis; Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ du délai à l'expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situant à la date d'exigibilité de l'obliga- tion qui lui a donné naissance, la pres- cription ne pouvait avoir commencé à courir avant la date de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : le point de départ du délai de contestation de l’indivi- saire se situait donc à la date de l’acte de vente et non à celle de l’acte de reconnais- sance de l’indivision entre les trois per- sonnes. C’est en effet l’acte de vente qui était la source de la possible privation de droits du vendeur Annulation d’une vente de terrain pollué ❑ Vice caché, y compris pour un professionnel (Cass. Civ. 3 e , 8juin 2006, n°687, FS-P +B, cassation partielle) Total avait vendu à la SEM Plaine commu- ne développement «un ensemble immobi- lier» anciennement utilisé au stockage d’hydrocarbures pour y réaliser des constructions après démolition de bâti- ments. Après avoir consenti une promesse de vente sur une partie du terrain, la SEM avait intenté envers Total une action en résolution de la vente en raison de l’am- pleur de la pollution et invoquait un vice caché. La cour d’appel avait prononcé la résolu- tion de la vente. Total invoquait dans son pourvoi d’une part l’existence d’une étude attestant la constructibilité du terrain moyennant la réalisation de travaux spéci- fiques pour isoler la construction du sous- sol moyennant un surcoût de l’ordre de 10% et d’autre part le caractère profes- sionnel de l’acquéreur qui aurait dû le conduire à réaliser une étude environne- mentale. La Cour de cassation n’a pas suivi ce raison- nement: «Mais attendu, d’une part, qu’ayant rete- nu que les opérations d’expertise judiciai- re, conduites de manière très complète après consultation des travaux déjà réalisés et de l’ensemble des études et prescrip- tions, avaient mis en évidence que le site restait pollué même en surface, qu’une décontamination complète était problé- matique et que toute opération de construction était risquée, la cour d'appel, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expli- quer sur ceux qu'elle décidait d'écarter ni de procéder à une recherche sur l'impor- tance du surcoût que ses constatations ren- daient inopérante, en a souverainement déduit que l'ampleur de la pollution, non connue de la société SEM, consti- tuait un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination dès lors que toute construction restait risquée pour la santé ou la sécurité tant des participants au chantier que des futurs utilisateurs ; Attendu, d'autre part, que la société Total fluides n'ayant pas soutenu dans ses conclusions d'appel que le défaut de dia- gnostic environnemental approfondi du site empêchait la société SEM de se préva- loir d'un vice caché, le moyen manque en fait de ce chef; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Sur le deuxième moyen pris en sa première branche, ci-après annexé: Attendu qu'ayant relevé qu'il était conve- nu que les bâtiments étaient voués à la démolition , la cour d'appel en a exac- tement déduit que la restitution devait porter sur la totalité du prix ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Et sur le deuxième moyen pris en sa secon- de branche: Vu l'article1149 du Code civil; Attendu que pour fixer le préjudice consis- tant en des frais de société, l'arrêt retient que Total fluides a dénoncé la somme demandée comme excessive, que l'expert a relevé qu'il ne lui avait pas été fourni d'ex- plication particulière sur l'importance de ces frais eu égard à l'absence de concréti- sation du projet immobilier et qu'il convient de dire que ces frais seront rem- boursés pour la somme forfaitaire de 1million de francs; Qu'en procédant à une évaluation for- faitaire , la cour d'appel a violé le texte sus-visé». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation renvoie aux juges du fond le soin d’apprécier les éléments de preuve sur le point de savoir si l’ampleur de la pollution rend l’immeuble impropre à sa destination. La Cour de cassation avait déjà jugé que les juges du fond ne peuvent pas fixer for- faitairement l’évaluation du préjudice (Civ. 1 e , 2avril 1996, Bull. I, n°166). L’expertise avait conclu que la pollution était profonde en raison de l’ancienneté de l’utilisation du site comme dépôt d’hy- drocarbures et de plusieurs accidents ayant conduit au débordement de plus de 8000m 3 de produits. Le rapport estimait que la construction dans ce site présentait des risques pour les ouvriers du chantier puis des nuisances ultérieures pour les utili- sateurs. La cour n’avait pas retenu la dissimulation volontaire émanant du vendeur, puisqu’il s’était engagé à dépolluer. Elle a admis l’ac- tion en résolution de la vente de 1991, engagée par l’acquéreur en décembre1996, après arrêté de la préfectu- re en juillet1996 imposant une nouvelle campagne de dépollution. La Cour de cassation confirme donc la nul- lité de la vente pour vice caché en dépit du caractère professionnel de l’acquéreur. Cette décision conforte l’obligation du vendeur d’assurer la dépollution du sol. Rappelons que le Code de l’environne- ment impose au vendeur des obligations particulières d’information pour les ter- rains sur lesquels une installation classée a été exploitée (art. L 514-20) Mur mitoyen Après avoir fait des travaux d’entretien d’un mur mitoyen, l’un des propriétaires récla- mait à l’autre le remboursement de la moi- tié des frais sur le fondement de l’ar- ticle655 du Code civil. En vain: «Mais attendu qu’ayant constaté que Mme F. n’établissait pas que la réalisation des travaux devait être entreprise d’ur- gence , et qu’elle n’apportait pas la preuve que Mme L. avait donné son accord pour cette réalisation, le tribunal, qui n’était pas tenu de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a léga- lement justifié sa décision». (Cass. Civ. 3 e , 14juin 2006, n°725, FS-P +B, rejet) Faute d’urgence, faute d’accord du voisin, les travaux restent à charge de celui qui les avait engagés. A rapprocher d’un arrêt plus ancien (Civ. 3, 2 déc. 1975, Bull. Civ. III, n°356) qui avait admis que l’obligation aux charges de mitoyenneté suppose que les travaux ne soient pas motivés par l’intérêt d’un seul. 27juin 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES ➠ Quel avenir pour le FGAS? Les prêts à l’accession sociale à la pro- priété étaient garantis par le fonds de garantie de l’accession à la propriété, alimenté par les cotisations de l’Etat et des établissements de crédit. La loi de finances pour 2006 a maintenu un dis- positif de garantie «dans une forme tout aussi efficace mais plus économe de moyens». Les engagements souscrits par le FGAS sont repris par l’Etat qui a reçu en contrepartie les disponibilités présentes sur le FGAS fin 2005. A titre transitoire, les prêts 2006 sont garantis de la même façon. Le nouveau disposi- tif doit entrer en vigueur le 1 er janvier 2007. Une réponse du ministre de l’emploi à Christiane Demontès qui rappelle que la somme en jeu est de 1,4milliard d’eu- ros (JO Sénat Q, p.1520, n°19971). ➠ Europe et ZFU La commission européenne a donné son accord le 22juin à la création de 15 nouvelles zones franches urbaines et à l’extension des 29 ZFU existantes. La prorogation jusqu’à 2011 du régime d’exonérations fiscales qui s’installent dans une ZFU est également validée. Le décret créant les nouvelles ZFU est attendu pour l’été. La commission des finances du Sénat, présidée par Jean Arthuis interrogeait ce 21juin Jean-Louis Borloo sur l’amé- lioration de l’efficacité des moyens consacrés au volet social de la politique de la ville. Extraits de cette séance d’une heure qui inaugurait une nouvel- le méthode de travail entre les parle- mentaires et le Gouvernement. Faut-il solvabiliser les acqué- reurs en haut de cycle? Philippe Marini demande au ministre quelle est l’efficacité de la réforme du PTZ et pose une question plus fonda- mentale «dans la mesure où on s’at- tend vraisemblablement à un retourne- ment du marché, est-ce une bonne cho- se de solvabiliser les acquéreurs?» Le ministre répond que la réforme du PTZ, qu’avait menée Marc-Philippe Dau- bresse comme ministre du logement, (passage d’un financement par subven- tion à un financement par crédit d’im- pôt pour les banques) a été voulue par le ministère des finances et qu’elle est neutre pour l’accédant. Sur le fond, le ministre évoque les effets positifs de la construction parlant de «retombée palpables pour l’économie et la création d’emplois», mais ne paraît pas inquiet pour la solvabilité des ménages : «le sujet est modéré». Il évoque toutefois la perspective d’une hausse des taux qui alourdirait le coût du PTZ et pourrait poser la question de son financement. Répondant à Philippe Dalier, rapporteur spécial, le ministre justifie le système de financement de l’Anru, qui a été conçu de façon à éviter les régulations budgé- taires. Mais il reconnaît que la rénova- tion urbaine monte progressivement en puissance et qu’après une période où la trésorerie est abondante, il faut prévoir une période de recours à l’emprunt; il réexplique le sens du projet «il n’était pas question de laisser des territoires de séparer de la République». Quant à Roger Karouchi, il insiste sur la nécessité d’équilibre de la politique du logement public et du logement inter- médiaire, pour qu’on ne laisse pas dire par des sous-entendus que la politique du logement social se fait au détriment de la politique du logement privé. Le ministre répond que le logement est une chaîne et que le plan de cohésion sociale qui comprend 20 programmes, y compris pour le logement privé, est sui- vi à la lettre. Roger Karouchi demande au ministre s’il est disposé à «faire bouger les lignes» pour accélérer la vente des ter- rains publics. Jean-Louis Borloo recon- naît que le démarrage a été lent mais qu’on est désormais «entré dans la phase opérationnelle». Philippe Marini interroge le ministre sur l’avenir des zones foncières urbaines et sur l’attribution des logements sociaux. Selon le sénateur, il y a une proportion non négligeable de cas où les deman- deurs de logement sociaux, pourtant en situation d’urgence, les refusent. «Et cette proportion a tendance à s’ac- croître», ajoute le sénateur. Sur les ZFU, le ministre estime que leur réussite est très dépendante de la mobi- lisation locale des acteurs. Quand il y a mobilisation, les résultats sont spectacu- laires, comme aux Tarterêts. Quant aux demandes de logement social, il reconnaît qu'elles peuvent recouvrir des simples demandes de mobilité, d’étage et qu’il n’est pas tou- jours possible d’évaluer les besoins, même si dans certaines régions, les fichiers de demandes sont régulière- ment nettoyés. Réduire les dépenses? Le ministre se réjouit que 40000 conventionnements de logements privés aient été signés, soit autant que de construction de logements sociaux en 2000. Enfin, alors que Jean Arthuis demandait au ministre quel était son objectif de réduction de la dépense publique, Jean- Louis Borloo a répondu qu’on «est très précautionneux de la dépense publique» et il cite l’effort qui a été fait d’assurer la fongibilité au niveau local pour mieux assurer la dépense publique en fonction des nécessités Jean-Louis Borloo devant la commission des finances du Sénat Le ministre de la cohésion sociale ne paraît pas favorable à une baisse de la dépense publique. ❑ Bibliographie « Douze ans de baux commerciaux . 1993- 2005» La 2 e édition de cette sélection d’arrêts présen- tée par Joël Monéger, professeur à Dauphine, est parue. La connaissance du droit des baux commer- ciaux ne peut se limiter aux textes du décret de 1953 partiellement codifié, mais impose la réfé- rence à la jurisprudence. L’avantage de cet ouvrage est de présenter à la fois le texte des arrêts et leur commentaire. C’est un complé- ment bien souvent indispensable pour cette matière complexe pour éviter les erreurs d’in- terprétation. Le classement des arrêts est analy- tique (domaine d’application, contrat, évolu- tion du bail, fin du bail, renouvellement, procé- dures, compétence, prescription et forclusion). On trouvera aussi en introduction une présen- tation très critique du travail de codification engagé depuis 2000, et les regrets que le légis- lateur soit resté sourd aux propositions de la commission Pelletier rédigées en 2003. Litec, 992 pages. 62euros. 27juin 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 6juin 2006 AN p.5876 n°83820 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Réforme de l’imposition des revenus fonciers Budget La suppression de la déduction de 14% sur les revenus fonciers, liée à l’intégration de l’abattement de 20% dans le barème génal de l’impôt sur les revenus, s’accompagne de la modification des dépenses déduc- tibles. Sont déductibles: les frais de procédure judiciaire, l’ensemble des frais de rémunération des honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion des immeubles. 6juin 2006 AN p.5909 n°52404 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Déclaration pour bénéfi- cier d’une exonération de taxe foncière Economie Les propriétaires doivent porter à la connais- sance de l’administration les constructions nou- velles dans les 90 jours de leur achèvement. Le bénéfice de l’exonération de taxe foncière est subordonné à la déclaration du changement qui les motive (art. 1406 du CGI). Toutefois, si le propriétaire a omis la déclara- tion, il peut faire valoir ses droits par une décla- ration jusqu’au 31 déc. de l’année suivante. 6juin 2006 AN p.5910 n°64017 Alain Merly, UMP, Lot-et- Garonne ISF et délai de prescrip- tion Economie En cas de défaillance dans l’obligation de déclaration, l’administration peut exercer son droit de reprise pendant 10 ans. Mais les cir- constances peuvent conduire l’administration à ne pas poursuivre la taxation au-delà des années spontanément régularisées s’il appa- raît manifestement qu’il était difficile d’établir avec certitude si le seuil était franchi. Le député proposait de réduire à 3 ans le délai de 10 ans pour inciter les contribuables à régulari- ser leur situation. 6juin 2006 AN p.5922 n°88730 François Brottes, PS, Isère Choix de la date d’impu- tation des déficits fonciers? Economie Le déficit foncier est imputable sur le revenu glo- bal dans la limite de 10700 € . La fraction supé- rieure et celle résultant d’intérêt d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes. Ce mécanisme s’applique de plein droit, sans option possible pour un report sur les revenus des 10 années suivantes. Admettre une option serait source de complication. Cette solution d’option aurait pu, dans certains cas, être plus favorable au contribuable. 6juin 2006 AN p.5939 n°52855 Nicolas Dupont- Aignan, UMP, Essonne Peinture au plomb . Res- ponsabilité du bailleur Emploi Le bailleur doit s’assurer que l’état de conserva- tion et d’entretien des matériaux de construc- tion et des revêtements ne présente pas de risque manifeste pour la santé des habitants. La loi du 9août 2004 sur la santé publique a ren- forcé la responsabilité du bailleur. Le député évoquait le problème d’un logement mal entretenu, dont les revêtements s’abîment, laissant apparaître la peinture au plomb. 6juin 2006 AN p.5940 n°58846 Georges Ginesta, UMP, Var Détection de l’amiante Logement Les tôles ondulées en fibrociment amianté doivent être repérées dans le cadre d’un dia- gnostic technique amiante à fournir en cas de vente d’un local. Texte de référence: annexe de l’arrêté du 22août 2002. 6juin 2006 AN p.5943 n°84388 Bernard Perrut, UMP, Rhône Facturation d’honoraires par les syndics en cas de vente de lots de copro- priété Emploi Le contrat de syndic est conclu entre le syndic et le syndicat et non avec les copropriétaires. Le syndic ne peut au nom du mandat, faire sup- porter des honoraires au titre de «frais de mutation» ni à l’acquéreur, ni au vendeur . Le syndic peut proposer, après autorisation de l’AG, un contrat personnel à chaque copro- priétaire, prévoyant la mise de ces honoraires à charge du seul vendeur. Le député s’indignait de la pratique de facturer, à titre de frais de muta- tion, 350euros pour le vendeur et 150euros pour l’acheteur. 6juin 2006 AN p.5944 n°91616 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Diagnostiqueurs Equipement Le projet de décret définissant les modalités d’application de l’article L 271-6 du CCH, qui organise l’exerce de la profession des per- sonnes qui réalisent les diagnostics, a fait l’ob- jet d’une large concertation. Sa publication est pré- vue pour l’été 2006, conclut la réponse. 6juin 2006 AN p.5989 n°88737 Damien Meslot, UMP, Territoire-de- Belfort CDEC Justice Le Conseil d’Etat a réaffirmé les termes de l’ar- ticle32 de la loi du 27décembre 1973 en préci- sant que les tiers qui sont susceptibles de contester la décision de la commission départe- mentale d’équipement commercial sont rece- vables à saisir directement la juridiction admi- nistrative (10mars 2006, Sté Leroy Merlin). Le député contestait le rôle du commissaire du Gouvernement. Lire l’arrêt dans notre numéro225 du 21mars 2006. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministérielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 27juin 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Présidence de la République Marie-Claire Carrère-Gée est nommée secrétaire générale adjointe chargée des affaires sociales à la présidence de la République; Gérard Marchand, Hugues Renson et Bénédicte Brissart sont nom- més conseillers techniques (arrêtés du 17juin 2006, J.O. du 18juin p.9165). Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale et parité : Nathalie Chomette, cesse ses fonctions de conseillère au cabinet de Catherine Vau- trin (arr. du 13juin 2006, J.O. du 14juin 2006, @). Magistrature (Décrets du 16juin 2006, J.O. du 18juin 2006, @). ➠ Cour de cassation : Isabelle Goanvic est nommée conseiller référendaire à la Cour de cassation; Franck Terrier et Dominique Mosdier-Bignon sont nommés conseillers à la Cour de cassation. ➠ Cour d’appel : Danièle Entiope est nommée première présidente de la cour d'appel de Nancy . ➠ T ribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Gilles Accomando à Cahors; Bernard Keime Robert Houdin à Besançon; Caroline Chi- clet à Alès; Nicole Jarno à LaRochelle; Dominique Bardou à Albi; Guy Pasquier de Franclieu à Valenciennes et Domi- nique Martin-Saint-Leon à Bonneville. ➠ T ribunaux administratifs : Sont nom- més vice-présidents de TA; Jean-Yves Bar- billon et Jean Alfonsi à Versailles; Ber- nard Chemin et Marlène Roca à Bor- deaux; Daniel Charlin à Dijon; Jean-Pier- re Vogel à Strasbourg; Thierry Vanhulle- bus à Lille; Jean-Michel Delandre et Robert Le Goff à Orléans; Laurence Helmlinger à Toulouse; Alain Poujade à Nice; Yves Boucher à Grenoble; Patrick Bresse à Amiens; Laurent Lainé et Marie- Christine Giraudon à Melun et Patrice Blanc à Bastia. Au fil du J.O. Archéologie préventive Trois arrêtés du 2juin 2006 ont été publiés au J.O. du 14juin 2006 (p.8967): ❑ Le premier arrêté modifie l'arrêté du 31janvier 2005 portant définition du contenu de la demande de prise en char- ge du coût de la fouille et des pièces à produire pour la constitution du dossier. Il indique que le dossier de demande de prise en charge du coût de la fouille est le dossier présenté à l’appui de la deman- de d’autorisation de fouille. ❑ Le 2e arrêté du 2juin fixe à 30% la part du produit de la redevance d'ar- chéologie préventive affectée au Fonds national pour l'archéologie préventive. ❑ Le 3e arrêté définit le contenu de la demande de subvention pour une opé- ration de fouille archéologique préventi- ve et des pièces à produire pour la consti- tution du dossier. Le dossier de demande de subvention est présenté à l’appui de la demande d’autorisation de fouille. L’ar- ticle2 indique le contenu du dossier: - Objet et nature de l’aménagement pro- jeté, objectifs poursuivis, - Pour une tranche d’aménagement, son intégration dans le projet global d’amé- nagement, - Bilan financier prévisionnel, - Attestation sur l’honneur de ne pas récupérer le montant de la TVA sur le coût de la fouille, - Délibération de collectivité locale approuvant le projet. Il faut aussi indiquer le calendrier de mise en œuvre du projet d’aménagement et la part du coût de la fouille sur laquelle porte la demande de subvention. Conventions collectives Deux avis d’extension d’avenants à la convention collective nationale des gar - diens, concier ges et employés d'im - meubles ont été publiés au J.O. du 15juin (p.9034). Le premier concerne l’avenant n°61 du 24mars 2005 relatif à la journée de solidarité , le second vise l’avenant n°60 du 24mars 2005 sur le départ à la retraite . NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 237 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 27juin 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTEURS Le Snal en congrès à Lyon Dominique de Lavenère a été réélu à la présidence du Snal, lors du congrès qui s’est tenu à Lyon le 19 juin (il est prési- dent depuis 2000). Le Snal estime que c’est en 2008 que se situera le point de rupture entre les besoins en logements et le foncier, car la demande de logement est très forte mais la production de foncier est insuf- fisante. Le Snal déplore que la réforme opérée par l’ordonnance du 8décembre 2005 ait été faite à droit constant, alors qu’il conviendrait d’opérer une remise à plat complète du droit de l’urbanisme. S’il se réjouit que trois mesures de la commission Pelletier aient été reprises dans la loi ENL, il regrette que le projet de loi ne s’attaque pas au problème clé que constitue la crise du foncier, par exemple en laissant trop de mesures à la discrétion des collectivités locales. C’est le cas par exemple de la majora- tion de taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis dans les zones urbaines. Le Snal est aussi sceptique à propos de l’institution d’une taxe sur les plus- values de terrains devenus construc- tibles, indiquant que la mesure risque de relancer l’inflation foncière. Le syndicat plaide par ailleurs pour la «nécessaire reconnaissance du métier d’aménageur» et rappelle l’intérêt du développement des maisons de ville qui concilient l’attrait des Français pour la maison individuelle et une consomma- tion limitée de terrain. Enfin, il est déçu par le projet de décret sur le contenu du dossier de demande d’arrêté de lotir. Il estime par exemple qu’un plan topographique devrait faire partie du dossier. Les géomètres veulent fluidi- fier le marché Les géomètres experts réunis à Saint Malo à la mi-juin pour leur congrès adoptaient par ailleurs des propositions pour fluidifier le marché. Ils estiment que la rareté du foncier est due aux exi- gences du développement durable et à la complexité de la réglementation. Ils demandent par exemple d’améliorer le régime de l’expropriation et de mettre en place des leviers fiscaux. Plus précisément, l’ordre part du constat qu’il existe 8 droits de préemp- tion et que l’exercice concurrent de ces droits paraît limité. En conséquence, il suggère leur regroupement: «l’attribu- tion des différents droits de préemption à un organisme unique pourrait être considérée comme un gage de cohéren- ce». Il propose de mettre en place un référentiel foncier unique en dévelop- pant des partenariats avec la DGI, l’IGN et l’AMF; ce référentiel foncier devant être librement diffusé auprès des acteurs. Quant à l’amélioration du régime de l’expropriation, il est nécessité par la rétention foncière. Mais celle-ci s’ex- plique par le fossé existant parfois entre valeur vénale et indemnité d’ex- propriation. Les géomètres proposent de dépasser le stade de l’encouragement des maires bâtisseurs, pour passer à celui de l’en- couragement des maires investisseurs; Il s’agit par là d’inciter les collectivités locales à débloquer les zones AU, et donc la production de terrains à bâtir par une action consistant à réaliser directement les équipements primaires indispensables à l’urbanisation, quitte à récupérer le coût des investissements par une procédure spéciale, ou une taxe d’équipement spécifique. Il est aussi proposé d’améliorer l’effica- cité de la carte communale, en le com- plétant par un «projet de territoire» qui rappellerait les enjeux de la com- mune, comportant des orientations d’aménagement pour les espaces vierges. Enfin, les géomètres demandent la mise ne place de projets urbains prioritaires, les PUP pour redonner la main aux élus en terme d’urbanisme tout en laissant aux propriétaires fonciers qui le souhai- tent la faculté de réaliser le projet prio- ritaire élaboré par la collectivité. Ce PUP serait mis en œuvre par une phase réglementaire pour ouvrir une zone à l’urbanisation prioritaire puis une phase opérationnelle de réalisation du projet soit par les propriétaires fonciers eux- mêmes soit, à défaut, par la collectivité qui se substituerait aux propriétaires défaillants FPC: nouveau président Jean-François Gabilla a été élu à la prési- dence de la Fédération des promoteurs de France. Il succède à Marc Pigeon. Après Mikit, Mipa. Maurice Penaruiz, qui avait lancé le réseau Mikit, développe un nouveau réseau de franchise, Mipa, Maisons individuelles patrimoine, à destination des investisseurs en maison. Il s’agit d’un réseau de franchi- se en investissement locatif. Nouvelle édition de la charte de l’expertise La 3e édition de cette charte a été présen- tée le 13juin dernier, elle a pour objectif d’intégrer les modifications législatives intervenues depuis l’édition précédente de 1998. Elle comprend 4 parties: conditions générales de l’expertise, méthodologie, missions et diligences, principes déontolo- giques s’appliquant aux experts. 104 pages. 15euros. Contact: comité d’application de la charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui regroupe 14 associations profession- nelles (24, rue de la Pépinière 75008 Paris). Tél. 0144700212. Copropriété: nouvelles recom- mandations de la commission La commission relative à la copropriété a mis à jour deux de ses recommandations (n°2 et n°3) qui remplacent les précé- dentes, en intégrant les nouveaux décrets. La 2 e recommandation concerne l’établisse- ment de l’ordre du jour de l’assemblée générale et tient compte du fait que les copropriétaires peuvent à tout moment de l’année demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Ainsi il est recommandé au syn- dic de retenir toutes les questions notifiées depuis la dernière assemblée et de différer l’inscription à l’ordre du jour de l’assem- blée suivante seulement à partir du moment où la demande lui parvient alors que les convocations ont été établies et sont prêtes à être envoyées. Il recommande aussi de pas porter à l’ordre du jour les questions qui ne peu- vent donner lieu à une décision, ou encore de ne porter à l’ordre du jour que les ques- tions qui nécessitent un vote de l’assem- blée. La commission fournit par ailleurs dans a 3e recommandation des précisions sur l’identification des copropriétaires. (Textes datés du 7mars 2006). BREVES