Jurisprudence récente p. 2 à 8
Baux commerciaux
Clause d’exclusivité : elle s’impose au bailleur vis-à-vis des autres locataires
Droit au statut : possible renonciation
Congé pour reconstruire : le calcul de l’indemnité
Révision triennale : le calcul du loyer
Contrats de vente
Vice caché : agir à bref délai
Résolution d’un contrat pour vice caché : un bien inhabitable
Obligation de délivrance : la remise des clés
Paiement du prix : sanctions du défaut de paiement
VEFA : recours de l’acquéreur et de son locataire
Condition d’obtention de prêt ; un acquéreur sème des obstacles
Clause de garantie locative : une nécessaire interprétation
Mandat de vente
Une vente conclue par mèl
Droit de propriété
Construction sur le fonds d’autrui : l’option appartient au propriétaire du fonds
Empiétement : une bouche d’aération peut empiéter
Urbanisme
La chronique de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris) : la question préjudicielle de la légalité d’un permis de construire
Textes p. 8 et 9
La circulaire sur les changements d’usage est parue
Une circulaire sur les cartes professionnelles de la loi Hoguet
Un décret sur les associations syndicales de propriétaires
Réponses ministérielles p. 10
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 11
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
RENCONTRE p. 12
Jean-Luc Laurent (vice-président de la région Ile-de-France) :
« il faut revoir la loi SRU ».
Baux commerciaux
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à8 Baux commerciaux Clause d’exclusivité: elle s’impose au bailleur vis-à-vis des autres locataires Droit au statut: possible renonciation Congé pour reconstruire: le calcul de l’indemnité Révision triennale: le calcul du loyer Contrats de vente Vice caché: agir à bref délai Résolution d’un contrat pour vice caché: un bien inhabitable Obligation de délivrance: la remise des clés Paiement du prix: sanctions du défaut de paiement VEFA: recours de l’acquéreur et de son locataire Condition d’obtention de prêt; un acquéreur sème des obstacles Clause de garantie locative: une nécessaire interprétation Mandat de vente Une vente conclue par mèl Droit de propriété Construction sur le fonds d’autrui: l’op- tion appartient au propriétaire du fonds Empiétement: une bouche d’aération peut empiéter Urbanisme La chronique de Catherine Minot (Etude Lacourte, notaires à Paris) : la question préjudi- cielle de la légalité d’un permis de construire TEXTES p.8et9 La circulaire sur les changements d’usage est parue Une circulaire sur les cartes profession- nelles de la loi Hoguet Un décret sur les associations syndi- cales de propriétaires REPONSES MINISTERIELLES p.10 Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées EN BREF p.11 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Clause de garantie locative L a cour d’appel de Paris a été conduite à se prononcer tout récemment sur l’interprétation d’une clause de garantie locative sti- pulée dans un contrat de vente d’une tour de bureaux à la Défense (lire en page 6 cet arrêt du 27avril 2006). Le juge était conduit à interpréter la clause car les parties en contestaient la portée. Le ven- deur était resté dans les lieux à titre de preneur et avait accordé une garantie locative en cas de départ à l’issue de la première période triennale. Or l’acquéreur estimait que la garantie devait porter sur l’ensemble des sociétés du groupe et non sur le seul vendeur. La cour d’appel tranche le litige en faveur du vendeur en invoquant les règles du Code civil d’interprétation des contrats et notamment celle qui veut que les clauses s’interprètent les unes par les autres (article1161). L’enjeu financier, qui était de 3,8millions d’euros, ne pourra qu’inciter les parties à redoubler d’attention dans la rédaction des clauses contractuelles. U n autre arrêt, celui-ci de la Cour de cassation, mérite une attention particulière en matière de baux commerciaux. Il autorise le locataire à renoncer à son droit au renouvellement du bail dans un acte antérieur à la prise d’effet du bail. On sait que le preneur dispo- se d’un droit au renouvellement en vertu de l’article L 145-15 du Code de commerce et que ce droit est d’ordre public. Toutefois, s’agissant d’un ordre public de protection, il est possible d’y renoncer. La Cour de cassation l’a admis dans cette affaire alors même que le bail n’avait pas encore pris effet. Mais le bail étant signé, le droit du preneur était acquis. Il pouvait donc valablement renoncer à son droit. Il est acquis en jurisprudence que le locataire qui dispose de tous ses droits peut valablement renoncer à se prévaloir des disposi- tions sur le renouvellement. La cour d’appel de Paris avait jugé en 1997 que la renonciation à un droit acquis implique que le droit ait été acquis antérieurement à la renonciation (10 déc. 1997, Loyers et copr. 1998, n°95). Dans l’arrêt du 4mai 2006 qu’a rendu la Cour de cassation, il est admis que le locataire peut renoncer à se prévaloir du statut quand bien même le bail n’a pas pris effet. Mais le bail étant signé, le locataire était titulaire des droits qui lui permettaient de se prévaloir du statut… ou d’y renoncer. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO Spécial 10 16MAI 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.12 Jean-Luc Laurent (vice-prési- dent de la région Ile-de- France): «il faut revoir la loi SRU». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N um éro spécial: jurisprudence 16mai 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Les baux commerciaux Bail commercial ❑ Clause d’exclusivité (Cass. Civ. 3 e , 4mai 2006, n°534, cassation partielle) Un locataire bénéficiait d’une clause d’ex- clusivité dans le bail que lui avait consenti l’Etat. Il demandait à son bailleur de faire cesser l’activité d’un autre locataire en vio- lation de la clause d’exclusivité. La cour d’appel (sur renvoi après une pre- mière cassation) avait refusé de faire droit à la demande du locataire. Mais ce deuxième arrêt est également censuré: «Vu les articles1134, 1147 et1165 du Code civil; Attendu que pour rejeter la demande de M me l. tendant à dire que l'Etat français devra contraindre sous astreinte la société Méhana France à cesser toute commerciali- sation des articles de Paris, l'arrêt retient que la société Méhana France n'a commis aucune faute délictuelle en exerçant une activité autorisée par le bail qui lui avait été consenti et que M me l. n'est pas fondée à obtenir une mesure impliquant l'exten- sion à cette société de l'effet obligatoire d'un contrat auquel elle n'est pas partie; Qu'en statuant ainsi, alors que le loca- taire bénéficiaire d'une clause d'ex- clusivité qui lui a été consentie par son bailleur est en droit d'exiger que ce dernier fasse respecter cette clause par ses autres locataires, même si ceux-ci ne sont pas parties au contrat contenant cette stipulation , la cour d'appel a violé les textes susvisés Par ces motifs; casse». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion est de nature à conforter l’efficacité d’une clause d’exclusivité consentie par le bailleur à son locataire. Il est vrai que les autres locataires ne sont pas parties au contrat conclu entre le bailleur et le bénéficiaire de la clause d’exclusivité. Mais le bailleur doit néanmoins faire res- pecter la clause à laquelle il s’est engagé. Le locataire peut donc exiger du bailleur qu’il applique la clause, même si le bail signé entre le bailleur et les autres loca- taires est respecté Droit au statut ❑ Possible renonciation (Cass. Civ. 3 e , 4mai 2006, n°529, FS-P +B, rejet) Il est possible à un locataire de renoncer à la propriété commerciale, à condition qu’il le fasse après la naissance de son droit. Cet arrêt en fournit un exemple: «Attendu, selon l’arrêt attaqué (Gre- noble, 9mars 2005), que, par acte nota- rié du 29janvier 1990, la société Guey- don, titulaire d'un bail portant sur un ter- rain nu appartenant à la société civile immobilière La Brunerie (la SCI), a consenti, avec l'accord de cette dernière, une sous-location à la société Gemina Investissements pour une période de neuf ans prenant effet à compter du 1 er avril 1990 en vue de la création d'une station de lavage pour véhicules automobiles; que, par acte du 31mars 1990, la sous-locataire a expressé- ment renoncé à la propriété commer- ciale tant envers la locataire principale qu'envers la propriétaire; que, par acte du 1 er juillet 1994, la société Gemina Investissements a cédé son fonds de com- merce à la société Espace Clean, cet acte rappelant que la société venderesse avait renoncé à la propriété commerciale; que, par acte distinct du même jour, en pré- sence de la SCI, la durée du contrat de sous-location a été prorogée jusqu'au 31mars 2002, avec rappel de l'acte de renonciation du 31mars 1990 qui a été annexé à ce second acte; que, par acte du 17mars 2002, la société Espace Clean a sollicité le renouvellement de bail; que la société Gueydon et la SCI se sont oppo- sé à cette demande et l'ont assignée en expulsion; que, reconventionnellement, la sous-locataire a réitéré sa demande de renouvellement du bail et, subsidiaire- ment, a réclamé paiement d'une indem- nité d'éviction; Attendu que la société Espace Clean fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen […] Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que le droit au renouvellement était acquis dès la conclusion du bail par le seul effet de la loi et que l'ordre public de protection, qui s'attache au statut des baux commerciaux, ne faisait pas obs- tacle à une renonciation librement consentie , si celle-ci était postérieure à la naissance du droit au renouvelle- ment et ayant relevé, répondant aux conclusions, que la renonciation expresse et non équivoque de la société Gemina Investissements par acte du 31mars 1990 était postérieure à la conclusion du contrat notarié de sous-location en date du 29janvier 1990, peu important que sa prise d'effet ait été reportée au 1 er avril 1990 , la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la société Espace Clean ne bénéficiait pas d'un droit au renouvelle- ment de son contrat de sous-location à compter du 1 er avril 2002; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article L 145-15 du Code de commerce interdit les clauses qui ont pour objet de faire échec au droit au renouvellement. Mais la juris- prudence admet que s’agissant d’un ordre public de protection, il est possible aux parties de renoncer à ce droit (Cass. Civ. 3 e , 20 fév. 1985, Bull. Civ. III, n°39, pour un arrêt admettant la renonciation à l’ensemble du statut). L’intérêt de cette décision est de reconnaître cette faculté même lorsque le bail n’a pas encore pris effet. Dans cette affaire le bail devait prendre effet le 1er avril et le preneur avait renoncé au statut la veille. C’est une interprétation souple de la faculté de renonciation au statut, fournie ici pour la sous-location mais qui doit pouvoir être étendue au cas de la loca- tion principale Congé pour reconstruire ❑ Le calcul de l’indemnité (Cass. Civ. 3 e , 4mai 2006, n°528, FS-P +B, rejet) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire pour reconstruire, sur le fondement de l’article L 145-18 du Code de commer- ce. Le litige portait sur le calcul de l‘indemnité. « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bor- deaux, 8novembre 2004), que la société civile immobilière Clémenceau 23 (la SCI), propriétaire de locaux à usage commer- cial pris à bail par la société Resthob, lui a donné congé avec refus de renouvelle- ment et offre d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L.145-18 du 16mai 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Code de commerce, puis l'a assignée pour voir fixer provisionnellement à une certaine somme le montant de l'indemni- té d'éviction; Attendu que la société Resthob fait grief à l'arrêt de dire que l'indemnité d'éviction doit être calculée sur l'activité autorisée au bail de bar-cafè, alors, selon le moyen, que l'indemnité d'éviction due par le bailleur au locataire commercial évincé doit être évaluée en prenant en considération l'en- semble des activités réellement exercées par le locataire, incluant les activités non prévues au bail et tacitement autorisées par le bailleur; […] Mais attendu qu'ayant constaté que le bail n'autorisait que l'exploitation d'un café-bar et ayant exactement retenu que, même si le preneur avait exercé dans les lieux loués une activité de crêperie sans opposition de la part du bailleur, ce silen- ce ne valait pas acquiescement de ce der- nier à cette nouvelle activité, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bailleur était tenu de régler une indem- nité d'éviction calculée sur la seule activité autorisée par le bail ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : on retien- dra de cette décision que le calcul de l’in- demnité d’éviction doit être effectué à partir des activités autorisées par le bail et non sur des activités tolérées par le bailleur Révision triennale ❑ Calcul du loyer (Cass. Civ. 3 e , 4mai 2006, n°523, FS-P +B, cassation) Un locataire demandait, à l’occasion d’une révision triennale, que le loyer soit fixé à un niveau inférieur à celui convenu lors de la signature du bail. La question se posait de savoir s’il fallait appliquer l’article L 145-38 du Code de commerce dans sa rédaction résultant de la loi Murcef du 11décembre 2001: «Vu l'article L.145-38, alinéa3, du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n°2001-1168 du 11décembre 2001, ensemble les articles26, 29 à 30-1 du décret du 30septembre 1953, et 53 du nouveau Code de procédure civile; Attendu que par dérogation aux disposi- tions de l’article L.145-33 du Code de commerce et à moins que ne soit rappor- tée la preuve d'une modification maté- rielle des facteurs locaux de commerciali- té ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision trien- nale ne peut excéder la variation de l'in- dice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer; Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 16septembre 2004 rectifié par arrêt du 9décembre 2004), que la société Sodimo 69 (société Sodimo), titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commer- cial appartenant à la société civile immo- bilière DS (la SCI), a, après avoir adressé au bailleur par lettre recommandée du 5octobre 2000 une demande de révision du loyer à compter du 23avril 2001, saisi par acte du 14juin 2001 le juge des loyers commerciaux pour que le prix révi- sé de son bail soit fixé à une somme infé- rieure au loyer en cours; que le bailleur ayant invoqué la nullité de l'assignation, la société Sodimo a régularisé une nou- velle assignation aux mêmes fins le 18juin 2002; Attendu que, pour déclarer recevable la demande de la société Sodimo, l'arrêt retient que, s'agissant d'une demande de révision du loyer à la date du 23avril 2001, les dispositions de l'article L.145-38 du Code de commerce, issues de la loi du 11décembre 2001 intervenue en cours d'instance, ne sont pas applicables en l'espèce et que l’article145-33 du même Code posant le principe que le loyer du bail révisé doit correspondre à la valeur locative, la société Sodimo est recevable en sa demande tendant à la fixation du loyer révisé à la valeur locative indépen- damment de toute variation des facteurs locaux de commercialité; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l’action en fixation du prix du bail révisé n’avait été valablement introduite par la société Sodimo que par l’assignation du 18juin 2002 , la cour d’appel, qui n’a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la jurispru- dence avait considéré que lorsque la valeur locative avait baissé par rapport au prix initial du loyer, il fallait fixer le loyer révisé à la valeur locative, même en l’absence de motif de déplafonnement. On se souvient que, par la loi Murcef du 11décembre 2001, le législateur a brisé cette jurisprudence en ajoutant les termes «par dérogation aux dispositions de l’article L 145-33 et». Il en résulte que la fixation du loyer à la valeur locative n’est possible que s’il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. Sinon, la variation du loyer est limitée par l’ICC. Cette solution s’applique aux instances en cours (Cass. Civ. 27 fév. 2002). La cour d’appel de Lyon avait ici refusé de faire application de la loi nouvelle à l’instance en cours. Sans reprendre direc- tement parti sur cette question, la Cour de cassation relève que la demande du preneur n’avait été valablement introdui- te que par une assignation de 2002, donc après la loi Murcef et non par son assi- gnation antérieure de juin2001 et, en conséquence, qu’il fallait appliquer la loi nouvelle La vente Vice caché ❑ Agir à bref délai (CA Paris, 2 e ch. B, 27avril 2006, n°06/00277) Une personne avait acquis une chambre de service et engagé des travaux. Or elle avait dû y mettre fin en raison d’une injonction que lui avait adressé le syndic puis en raison d’un refus de l’assemblée d’autoriser les travaux. L’action en résolu- tion de la vente pour vice caché est reje- tée comme tardive pour ne pas avoir été engagée «à bref délai». La chambre de service de 12 m2 avait été acquise à Paris dans un immeuble au 6e étage pour 285000F le 17novembre 1999. Selon le règlement de copropriété, il s’agissait d’une «chambre avec droit au W-C commun sur le palier». Le 6décembre 1999, le syndic avait enjoint l’acquéreur d’arrêter les travaux «desti- 16mai 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE nés à équiper ladite chambre d'un lavabo et d'un W-C». Le syndic de la copropriété leur indiquait «que le local par eux acquis n'était pas desservi par les conduites d'eau de l'immeuble et que l'autorisation de raccordement auxdites canalisations devait être obtenue de l'as- semblée générale des copropriétaires préalablement à tous travaux». La cour constate que l’autorisation avait été refusée par l’assemblée: «Considérant […] que cette autorisation a été refusée aux époux G.par l'assem- blée générale des copropriétaires du 12mai 2000, aux motifs que: - cet aménagement n'était pas autorisé par le règlement de copropriété qui décrivait le lot n°16 comme constitué d’«une chambre», - au plan technique, la réalisation des tra- vaux entraînerait des nuisances impor- tantes, ayant, notamment, pour origine, l'insuffisance de pente entre les points d'eau et la colonne d'évacuation, - le dossier avait fait l'objet, dans le pas- sé, d'une instance judiciaire ayant abouti à une ordonnance de référé en date du 11octobre 1993 prescrivant la démolition des installations réalisées, à l'époque, par un précédent propriétaire; Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article1648 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2005-136 du 17février 2005, applicable au moment de la vente, l'action rédhibi- toire doit être engagée à bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite; Considérant que les époux G.ont eu connaissance, dès réception de la lettre du syndic du 6décembre 1999, du fait que le local par eux acquis n'était pas raccordé aux conduites d'eau de l'im- meuble et ne pourrait l'être qu'avec l'au- torisation de l'assemblée générale des copropriétaires; Que cette autorisation leur a été refusée par l'assemblée générale des coproprié- taires du 12mai 2000; Considérant qu'à cette dernière date, les époux G.ont eu pleine connaissance de la nature du vice susceptible d’affecter le bien vendu et de ses conséquences quant à l'impossibilité d'habiter ce local indé- pendamment d'un appartement principal alimenté en eau; Qu'il s'ensuit que l'action qu'ils ont enga- gée par assignation du 2avril 2002, soit près de vingt-trois mois après ce refus , n'a pas été engagée à bref délai à compter de la découverte du vice et qu'elle est irrecevable comme tardive». Observations de Jurishebdo : les déboires de cet acquéreur ne sauraient trop inciter les acheteurs à vérifier soigneusement le règlement de copropriété afin de s’assu- rer que le lot convoité peut bien être uti- lisé à l’usage auquel ils le destinent. La question est particulièrement sensible pour les chambres de service dont la transformation peut être refusée par l’as- semblée. Quant à l’action en résolution de la vente pour vice caché, elle est ici rejetée pour avoir été engagée après le «bref délai» qu’imposait l’article1648. Rappelons tou- tefois que l’ordonnance du 17février 2005 prévoit désormais que «l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice» Obligation de délivrance ❑ La remise des clés (CA Paris, 5avril 2005, 2 e ch. A, n°05/05350) La cour d’appel de Paris donne ici un exemple concret de la manifestation de l’obligation de délivrance pour le ven- deur d’un parking, consistant dans la remise des clés. «Considérant que le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue; pour la mettre en possession de l'acheteur; que s'agis- sant d'un bâtiment l'obligation est remplie par la remise des clés ; Considérant que la vente portait, selon cahier des charges préalable, sur six emplacements de voiture, soit 1 au 3e sous-sol et 5 au 5e sous-sol, avec toutes dépendances et tous droits pouvant y être attachés; Considérant qu'il n'est pas contesté qu'au jour de l'adjudication le notaire C.a remis à l'acquéreur les 3 bips et 1 jeu de deux clés remis par le vendeur; que celui- ci les tenait du précédent propriétaire qui les lui avait remis le 17juillet 2002; Considérant que l'adjudicataire ne peut se suffire d'un équipement incomplet , par le seul fait qu'il ait acquis les six lots alors que, vendus à des acqué- reurs différents, ils auraient nécessité les clés suffisantes pour chacun; que les inti- més ne peuvent tout autant valablement se retrancher derrière une délivrance insuffisante de la part de leur propre vendeur; que l'obligation de délivrance n'a donc pas été remplie; Considérant que l'appelante produit un devis pour 3176,13 € ; que ce devis est manifestement excessif dès lors que les fournitures manquantes se limitent à 3 bips et 5 jeux de clés, valant selon indica- tion de prix par Cime 48,21 € pour cha- cun des premiers et 15 € pour chaque jeu de clés; que la créance de Park Central s'établit donc à 219,69 € ». Observations de Jurishebdo : l’obligation de délivrance est prévue par l’article1604 et celle des accessoires par l’article1615 du Code civil. Les autres demandes de l’acquéreur, ten- dant notamment à une réduction du prix de vente, sont rejetées VEFA ❑ Recours de l’acquéreur et de son locataire (CA Paris, 26avril 2006, 2e ch. A, n°04/19606) Une société avait acquis un appartement dans un immeuble en réhabilitation, par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le logement était loué par la société à son gérant. En raison d’un défaut de fonctionnement du mon- te-voiture, la société avait exercé un recours en garantie contre le vendeur. Le locataire était resté bloqué plusieurs heures dans le monte-voiture avec un nouveau-né. La demande de la société est jugée non fondée: «Considérant qu'il en résulte que [la socié- té], qui se prévaut du préjudice de jouis- sance de son gérant, utilisateur de l'instal- lation, pour lequel elle est irrecevable à agir en vertu de la règle «nul ne plaide par procureur», ne démontre pas pour sa part avoir subi un préjudice personnel par l'ef- fet des pannes du monte-voitures; Considérant qu'elle invoque sa qualité de bailleur au profit de M.et M me G. aux- quels elle n'a pu assurer la jouissance pai- sible de la chose louée mais ne justifie pas qu'il en est résulté pour elle des réclamations de la part de se son locatai- re, également gérant, ni une perte éven- tuelle de loyers qu'elle aurait consentie et dont elle aurait été privée». Observations de Jurishebdo : la demande en indemnisation est donc rejetée. La motivation est intéressante en ce qu’elle ne conteste pas la réalité du préjudice subi par l’occupant des lieux resté bloqué dans son monte-voiture et qui avait don- né lieu à certains remboursements de frais de stationnement et de contraven- tions. Mais la cour rejette la demande du bailleur comme infondée, car il n’avait pas subi de préjudice personnel. Par ailleurs, la cour déclare la demande du locataire irrecevable pour avoir été pré- sentée seulement en appel Paiement du prix de vente ❑ Sanctions du défaut de paiement (CA Paris, 6avril 2006, 2 e ch. B, n°06/01245) Les modalités de paiement du prix de vente étaient assez particulières: il était convenu d’un paiement étalé en 96 men- sualités (en 8 ans). En raison d’un défaut de paiement de certaines mensualités, le vendeur avait demandé en justice l’app- clication de la clause du contrat pré- voyant l’exigibilité immédiate des sommes restant dues. Il obtient gain de cause devant la cour d’appel: «Considérant qu'il est acquis au débat que les causes du commandement signi- fié le 8octobre 2002 à M.M. n'ont pas été acquittées dans le délai d'un mois de sa délivrance; Qu'en conséquence, il convient, par application de la clause insérée au contrat de vente, stipulant que, passé un mois après la délivrance d'un commande- ment de payer resté infructueux, les sommes qui resteraient alors dues deviendraient immédiatement exigibles et seraient assorties d'intérêts au taux de 8%, et statuant dans les limites de la demande, de condamner M.M. à payer à M.R. le solde du prix exigible, soit la somme de 46206 € , augmentée des inté- rêts contractuels au taux de 8%, compte tenu des versements intervenus, qui tota- lisaient, au 31décembre 2004, une som- me de 24042 € ; Considérant que la demande principale formée par l'appelant étant satisfaite , il n'y a lieu de lui donner l'acte qu'il requiert, la résolution de la vente n'étant sollici- tée qu'à titre subsidiaire ». Observations de Jurishebdo : la cour fait application de la clause contractuelle pré- voyant la déchéance du terme sanction- nant le défaut de paiement par l’acqué- reur. En revanche, la résolution de la ven- te n’est pas prononcée bien que deman- dée, mais à titre subsidiaire seulement. Le vendeur peut en effet, après avoir obte- nu l’exigibilité immédiate des sommes restant dues, contraindre son acquéreur au paiement de ces sommes, sans que la vente elle-même soit remise en cause Condition d’obtention de prêt ❑ L’acquéreur sème des obstacles (CA Paris, 27avril 2006, 2 e ch. B, n°2004/15740) Deux personnes avaient acquis d’une socié- té un hangar sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Or, ils invo- quaient le fait qu’ils n’avaient pu obtenir ce prêt et demandaient la restitution d’une somme séquestrée. La cour d’appel constate que les acqué- reurs ont empêché la réalisation de la condition et en tire les conséquences. « Considérant que les époux C.ne justi- fient pas avoir déposé, avant l’expiration de la condition suspensive relative à l’ob- tention d’un prêt, soit le 16février 2002 au plus tard, une demande de prêt conforme aux stipulations de l'acte du 22décembre 2001 auprès de plusieurs établissements de crédit, étant rappelé que cette demande devait contractuellement être formée auprès de tous organismes de leur choix, et observation étant faite surabondam- ment que M me C., qui exerçait la profession de négociatrice au sein d'une agence immobilière , était particulièrement aver- tie des obligations pesant sur son mari et elle-même; Qu'en effet, les appelants se bornent à produire, d'une part, une lettre du Crédit Lyonnais du 25janvier 2002 refusant la mise en place d'un financement de 1844990 F, sans précision de la durée du prêt sollicité, du taux d'intérêt et du mon- tant des mensualités de remboursement, d’autre part, une simulation de prêt éta- blie par la BNP Paribas le 27mars 2002, postérieurement à l'expiration de la condi- tion suspensive, dont au surplus ils ne prouvent pas que cette banque aurait renoncé à le leur accorder; Considérant qu'il en résulte que les époux C.ayant, par leur négligence, empêché l'accomplissement de la condition suspensive, celle-ci doit être déclarée réalisée conformément à la clause J du contrat et à l'article1178 du Code civil auquel ladite clause se réfère; Qu'en conséquence, il y a lieu, faisant application de la clause pénale prévue au contrat en cas de refus de l'une des parties de régulariser la vente, de dire les époux C.tenus de verser à la société J.H.V.D. la 16mai 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Résolution d’un contrat de ven- te pour vice caché La Cour d’appel de Paris a prononcé la résolution d’un contrat de vente pour vice caché. Il s’agissait d’un pavillon antérieu- rement affecté de fissures pour cause de sécheresse dans une commune déclarée en état de catastrophe naturelle. Le ven- deur avait bien été indemnisé par l’assu- reur mais n’avait pas effectué les travaux de réparation. La clause d’exonération de garantie est jugée inapplicable et la vente résolue pour cause d’inhabitabilité du bien: «Considérant […] que l'expert fait état d'arrêtés de catastrophe naturelle dans la région depuis 1976 et de ce que les fis- sures étaient détectables par un profes- sionnel et de l'attestation de l'autre agen- ce chargée de la vente certifiant de la remise du protocole par le vendeur; Considérant que l'assurance des [acqué- reurs] n'entend pas intervenir dans un sinistre pour cause antérieure à la vente selon rapport du 30janvier 2004; Considérant que [le vendeur] indemnisé pour le sinistre révélé avant la vente, qui a revendu son bien sans avoir fait les travaux de consolidation indispen- sables pour empêcher la poursuite des dégâts d'affaissement et de fissuration ni communiqué personnellement à son acquéreur le protocole d'indemnisation ne peut opposer la clause d'exonération sti- pulée dans les actes pour un vice de stabi- lité des fondations de la maison au regard du climat actuel de sécheresse qu'il connaissait et dont l'étendue est restée cachés aux acquéreurs en raison de l'évo- lution permanente et rapide des fissures et affaissement des sols après la vente; Considérant que la vente d’un bien inhabitable doit donc être résolue ». (CA Paris, 5avril 2006, 2 e ch. A, n°05/01735). somme de 15244 afin de l'indemniser du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien en cause». Observations de Jurishebdo : la cour d’appel applique le mécanisme de l’article1178 du Code civil, en vertu duquel la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empê- ché l’accomplissement. Suivant les clauses du contrat, cela peut avoir pour effet de per- mettre au vendeur d’exiger la réalisation de la vente ou le versement d’une indemnité à titre de clause pénale. C’est ici la deuxième solution qui était demandée par le vendeur. La cour d’appel n’a fait preuve d’aucune mansuétude envers l’acquéreur dont il est précisé qu’il était négociateur dans une agence immobilière Clause de garantie locative ❑ Une nécessaire interprétation (CA Paris, 2 e ch. B, 27avril 2006, n°05/14450) Une entreprise, propriétaire occupant d’une tour à la Défense, l’avait vendue à un investisseur, tout en restant dans les lieux pour une partie des surfaces en tant que locataire. Il était prévu une clause de garantie locative ainsi libellée: «Le Vendeur garantit à l’Acquéreur en cas de départ du Vendeur à l'issue de la pre- mière période triennale, du (sic) versement d'une somme maximale équivalente au montant du dernier loyer annuel TTC à titre de compensation d'une absence et/ou d'une insuffisance de loyer par rapport au dernier loyer annuel facturé au Vendeur, le tout sous la même périodicité que le loyer. Il est expressément convenu que le Ven- deur sera associé à la détermination des conditions de location et au choix du loca- taire. En cas de désaccord, la décision reviendra à l'Acquéreur». Alors que l’acquéreur avait payé une série de factures émises en application de cette clause, il avait refusé de payer la totalité des suivantes, estimant qu’elle ne portait que sur la seule partie des locaux qu’elle occupait mais non sur celles occupées par les autres sociétés du même groupe. L’ac- quéreur sollicitait en revanche la garantie pour toutes les surfaces occupées par le groupe et réclamait le paiement de 3,8millions d’euros. La cour d’appel confirme la décision de première instance qui avait donné raison au vendeur, devenu preneur: «Qu'il s'évince de la rédaction de la clause 11-20 de l'acte de vente «Dénomination de l'ensemble immobilier» stipulant: «Le Vendeur et l’Acquéreur conviennent que l'ensemble immobilier conservera la déno- mination « Winterthur» jusqu'au départ du Vendeur devenu preneur. Toutefois, dans l'hypothèse où les sociétés Winter- thur dont le Vendeur venaient à occuper moins de trente (30)% des locaux situés en superstructure de la Tour Winterthur, l’Acquéreur serait libre de modifier la dénomination de l’ensemble immobilier», que les parties à l'acte de vente n'ont pas entendu désigner indistinctement sous les vocables «Vendeur» et «Preneur» l’en- semble des sociétés Winterthur locataires, ainsi que le démontre le membre de phra- se «les sociétés Winterthur dont le Ven- deur» établissant qu'une distinction était opérée entre les sociétés Winterthur ven- deresses et les sociétés Winterthur pre- neuses à bail, observation étant faite que ni la promesse ni l'acte de vente ne repren- nent l'expression «Groupe Winterthur» évoquée à la lettre de la société Sophia GE du 28avril 2000; Considérant que l'invocation par la société Sophia GE des dispositions de l'article1162 du Code civil prévoyant que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur n'est pas pertinente dès lors que ces dispositions ne dérogent pas aux règles prescrites pour l'interprétation des conventions selon lesquelles toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres en donnant à cha- cune le sens qui résulte de l'acte entier; […] Considérant enfin, que la garantie locative accordée par les venderesses à la société Sophia GE n'était nullement incohérente ou déséquilibrée, dès lors que la société Winterthur Assurances était, à elle seule, locataire des deux tiers des biens objet de la vente; Considérant qu'il convient, au vu de ces éléments, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Sophia GE de sa demande tendant à voir dire que la garantie locative contractuelle s'appliquait à l'absence ou l'insuffisance de loyer des trois sociétés Winterthur preneuses à bail; Sur les comptes entre les parties: Considérant que les parties s'accordent pour reconnaître que les charges affé- rentes aux locaux vacants ne doivent pas être intégrées aux sommes dues par les venderesses au titre de la garantie locative accordée, la société Sophia GE ayant, au demeurant, émis un avoir correspondant auxdites charges indûment réglées, s'éle- vant à 648691 ; Considérant, sur l'application dans le temps de la garantie locative que la clause selon laquelle le vendeur garantit à l'ac- quéreur, en cas de départ du «Vendeur» à l'issue de la première période triennale, le versement d'une somme maximale équiva- lente au montant du dernier loyer annuel TTC à titre de compensation d'une absence et/ou d'une insuffisance de loyer par rap- port au dernier loyer annuel facturé au «Vendeur», le tout sous la même périodici- té que le loyer, n'a pas pour effet d'obliger le vendeur à une garantie illimitée plafon- née à une année de loyer, mais l'engage seulement à suppléer à une absence ou insuffisance de loyer jusqu'à la relocation des locaux obj et de la garantie, dans la limite d'une année». Observations de Jurishebdo : cette décision illustre les difficultés d'interprétation des clauses contractuelles. Elle montre aussi l’efficacité de la clause en elle-même qui apporte une garantie effective à l’acqué- reur. Elle se réfère à des règles d’interpré- tation des contrats: interprétation des clauses les unes par rapport aux autres, règle fixée par l’article1161. L’article1162 dispose que dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. Cette règle n’a pas été retenue par la cour qui a fait prévaloir la règle de l’ar- ticle1161. L’article1162 n’est d’ailleurs pas impératif pour le juge (Cass. Soc. 20 fév. 1975, JCP 75, IV, 118) Mandat de vente ❑ Une vente conclue par mèl (CA Paris, 4mai 2006, 2 e ch. B, n°2005/9399) Le propriétaire d’un appartement avait consenti un mandat de vente non exclu- sif à une agence. L’agence avait transmis l’offre d’achat d’un acquéreur d’abord inférieure puis, le 4septembre 2002, identique au prix demandé par le ven- deur. Or le vendeur avait informé l’agen- 16mai 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ce par téléphone le 30août puis confir- mé par lettre recommandée du 4sep- tembre que le bien était vendu à un tiers. L’agence réclamait une indemnité com- pensatrice de sa perte de commission, mais elle est déboutée: «Considérant que M me R. et M me S. sont parvenues, par l’entremise de M me L. intervenant au nom des Belles demeures de France, à un accord sur la chose à vendre et sur le prix de 715000 € , com- prenant une rémunération de 35750 € , et ce, à l'aide de courriels des 26 et 27août 2002, dont la date mentionnée par les ordinateurs concernés doit être tenue pour probante et opposable aux appelants dès lors qu'il n'est ni établi ni même prétendu qu'elle aurait été falsi- fiée; Qu'il s'ensuit que la proposition de M.D., formulée le 28août 2002 par l'in- termédiaire de la société Cabinet Barbara Freling et de «AB immobilier», d'acqué- rir le bien au prix de 670075 € commis- sion incluse, puis, le 2septembre 2002, au prix de 731755 € rémunération de l'intermédiaire comprise, était tardive, la vente de l'immeuble en cause ayant été conclue entre les susnom- mées ; Que M me R. a immédiatement informé la société Cabinet Barbara Freling de la ven- te qu'elle avait consentie à M me S., ainsi qu'il ressort de la lettre recommandée avec avis de réception adressé à l'agence immobilière le 4septembre 2002, confir- mant son appel téléphonique du 30août 2002 et révoquant le mandat à elle confié; qu'au demeurant, l'information ainsi délivrée le 30août 2002 explique la proposition faite le 2septembre 2002 par M.D., à concurrence d'un prix largement majoré au regard de celui qu'il avait offert le 28août 2002». Les prétentions de l’agence sont en conséquence rejetées. Observations de Jurishebdo : il est inté- ressant de noter que la cour d’appel retient comme mode de preuve de l’ac- cord des parties un échange de consente- ment réalisé par courrier électronique. Sur le fond, elle rejette la prétention de l’agence. Il en résulte que l’agence infor- mée par téléphone de ce que son man- dant a conclu une transaction ne peut plus utilement transmettre l’offre d’achat d’un tiers pour contraindre son mandant à lui vendre Droit de propriété Construction sur le fonds d’autrui ❑ L’option appartient au pro- priétaire du fonds (Cass. Civ. 3 e , 4mai 2006, n°525, FS-P +B, cassation) L’article555 du Code civil laisse une option au propriétaire sur le terrain duquel une construction a été édifiée par un tiers. Il peut demander la démolition ou conserver la propriété. Dans cette 2e hypothèse, il doit rembourser au constructeur la plus-value ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre. Dans cette affaire, le propriétaire, qui avait choisi de conserver la construction, n’avait pas opté entre le remboursement de la plus-value ou des frais de construc- tion. Pour avoir choisi à sa place, la cour d’appel voit sa décision sanctionnée: «Vu l'article4 du nouveau Code de pro- cédure civile, ensemble l'article555 du Code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7juin 2004), que M.B., qui avait édifié, avec des matériaux lui appartenant, une construction sur le fonds de M me L., que cette dernière avait choisi de conserver, a demandé à titre principal, le rembourse- ment du coût des matériaux et du prix de la main-d'œuvre, évalué à la somme de 115415euros, et, à titre subsidiaire, le paiement de la plus-value apportée par la construction, estimée à la somme de 53200euros; Attendu que pour condamner M me L. à payer à M.B. la moitié de la plus-value procurée par l'ouvrage, l'arrêt retient que M.B. revendique soit la somme de 53000euros correspondant à cette plus- value, soit celle de 115415euros qui cor- respondrait au coût de la main-d'œuvre et que M me L., qui se contente de contes- ter l'applicabilité aux faits de l'espèce de l'article555, ne conclut pas sur l'op- tion que lui laisse ce texte ; que le choix lui étant laissé discrétionnairement, il convient de considérer que c'est la plus avantageuse pour elle des deux solutions qui doit être retenue; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M me L. n'avait pas levé l'op- tion accordée au propriétaire et que M.B. demandait, à titre principal, une somme égale à la valeur du coût des matériaux et de la main-d'œuvre et ne concluait qu'à titre subsidiaire au paie- ment de la plus-value procurée à l'im- meuble, la cour d'appel qui, en sesub- stituantau propriétaire, a modifié l'objet du litige , a violé les textes susvi- sés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il est ici fait application de l’article555 pour des rap- ports entre concubins qui avaient construit en 1985 sur le terrain de Mme L. et s’étaient mariés en 1988. Il résulte de cette décision que le juge ne peut pas se substituer au propriétaire du fonds qui n’a pas opté entre le remboursement de la plus-value ou des frais de construction. L’auteur du pourvoi indiquait qu’il incom- be au constructeur de mettre en demeu- re le propriétaire d’opter et que s’il reste taisant, il doit être fait droit à la deman- de du constructeur. La Cour de cassation a donc accueilli cette argumentation qui doit inciter le propriétaire à se décider plus promptement Empiétement ❑ Une bouche d’aération peut empiéter (CA Paris, 4mai 2006, 2 e ch. B, n°2005/15273) Un voisin avait pratiqué une ouverture dans un mur mitoyen pour y faire passer une bouche d’aération. Il est condamné à la supprimer au motif qu’il a réalisé un empiétement: «Considérant qu'en application des dis- positions de l'article545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité; Qu'en vertu de l'article662 du même Code, aucun des voisins ne peut prati- quer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement sans le consente- ment de l'autre; Considérant qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 30avril 2003 par M.T., que le mur séparatif entre les propriétés de M.C., d'une part, des 16mai 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE 16mai 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Le mécanisme de l’article L480- 13 du Code de l’urbanisme Les tiers à une construction disposent d’un recours devant le juge judiciaire encadré par l’article L480-13 du Code de l’urbanis- me. Cet article prévoit la possibilité pour eux de saisir le juge judiciaire sans avoir à respecter le délai de recours contentieux devant le juge administratif prévu à l’ar- ticle R490-7 du Code de l’urbanisme (délai de 2 mois à compter de l’affichage le plus tardif du permis entre celui effectué en mairie et celui réalisé sur le terrain). Leur action peut mener à une démolition des constructions ou à l’obtention d’une indemnisation financière s’ils justifient de l’existence d’une faute, d’un préjudice à leur égard et que ce préjudice découle directement de la faute commise. L’illégalité du permis constituera cette fau- te. Il appartient au juge judiciaire, saisi d’un tel recours, de surseoir à statuer le temps que le juge administratif se prononce sur la légalité du permis dans le cadre d’une question préjudicielle. La saisine du juge administratif doit être faite par la partie la plus diligente (CE Ass. 7juillet 1995, Mme Wimmer, req. n°152883 et 157580). La formulation du recours devant le juge judiciaire L’arrêt commenté ici nous invite à prendre soin à la rédaction de la requête devant le juge judiciaire. En effet, ce dernier est libre dans la formulation de son jugement. Il peut tout aussi bien ne pas limiter dans ses motifs et dans son dispositif la portée de la question préjudicielle, ou la circonscrire aux moyens invoqués devant lui. Dans le premier cas, le juge administratif estime qu’il doit examiner tous les moyens présentés devant lui, sans qu’il y ait lieu de rechercher si ces moyens avaient été invo- qués dans l’instance judiciaire. Ainsi, de nouveaux griefs peuvent être invoqués par le requérant, librement. Dans le second cas, le juge administratif s’estime limité aux moyens énoncés dans le jugement de la juridiction judiciaire. Aucun nouveau moyen ne peut donc être débattu devant lui. Le présent arrêt confirme la position du juge administratif sur ce point, même si elle peut paraître arbitraire dans ses effets (CE, 24 nov. 2004, Ville de Nice, req. n°223858) Cette position du juge administratif est conforme aux principes généraux gouver- nant la séparation des compétences entre les deux ordres de juridiction. Il revient donc aux conseils du requérant de veiller à présenter au juge judiciaire l’ensemble des moyens propres à faire éta- blir l’illégalité du permis, et ne pas attendre les débats qui auront lieu devant le juge administratif. Il reviendra aux parties, dès lors que le juge administratif se sera prononcé et s’il conclut à une illégalité du permis, de démontrer devant le juge judiciaire que cette illégalité est à l’origine directe d’un préjudice subi par eux. La preuve de ces deux derniers éléments, le préjudice et le lien de cause à effet, se révèlent souvent assez difficile à établir, le juge judiciaire ayant une jurisprudence restrictive à l’égard de ces deux notions. C.M. La question préjudicielle de la légalité d’un permis de construire (Conseil d’Etat, 16 nov. 2005, M.et Mme G. req. n°273999) URBANISME L’analyse de Catherine Minot , étude Lacourte, notaires associés à Paris TEXTES JURISPRUDENCE Associations syndicales: nouveau décret Le décret d’application de l’ordonnance du 1 er juillet 2004 comporte 8 titres: disposi- tions communes, associations syndicales libres, associations syndicales autorisées, associations syndicales constituées d’office, union et fusion, associations régies par des textes particuliers, dispositions transitoires, et dispositions pour Mayotte, Wallis et Futuna. Les dispositions les plus abondantes sont celles visant les associations syndicales auto- risées. L’article7 précise le contenu des sta- tuts de l’association, l’article8 définit la mission du préfet lorsqu’il doit prendre un arrêté après avoir été saisi d’un projet d’as- sociation syndicale : - ordonner l’ouverture de l’enquête publique, - organiser la consultation des proprié- taires, - avertir les propriétaires qu’à défaut d’op- position, ils seront réputés favorables à la création de l’association, - prévenir les propriétaires que le préfet peut le cas échéant constituer d’office l’as- sociation. Les articles suivants prévoient les modalités de l’enquête publique. Quant au fonctionnement de l’associa- tion, l’article17 indique que le président de l’association dresse la liste des membres de l’assemblée des proprié- taires. L’assemblée élit les membres titulaires et suppléants du syndicat (article22). Le syndicat délibère notamment sur les pro- jets de travaux et leur exécution, le bud- get et le rôle des redevances syndicales. Le syndicat délibère valablement lorsque plus de la moitié de ses membres sont présents ou représentés. Les règles du code des marchés publics applicables aux collectivités territoriales le sont aussi aux associations syndicales autorisées (art. 44). Lors de sa première réunion, le syndicat élabore un projet de bases de répartition des dépenses entre les membres de l’association avec un tableau faisant état pour chaque membre de la proportion suivant laquel- le il contribue (art. 51). épouxG., d'autre part, a été percé par un conduit d'évacuation en provenance de l'immeuble situé […], lequel ressort sur 20cm environ à l'intérieur de la pro- priété des épouxG., sous leurs fenêtres; Que cet empiétement est vérifié par les photographies versées aux débats; Considérant qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que le tribunal a ordonné la sup- pression de cette bouche d'aération, alors qu’il n’est pas dénié que l'enfonce- ment du mur mitoyen a été opéré par M.C. ou ses ayants cause sans le consen- tement des voisins et sans vérification préalable de l'absence de nuisances en relation avec l'évacuation de gaz usés dans la propriété de ces derniers par le moyen de ce conduit». Observations de Jurishebdo : cet arrêt fournit un exemple de la rigueur de la jurisprudence lorsqu'il s’agit de sanction- ner un empiétement 16mai 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Rappelons que c’est l’ordonnance du 8juin 2005 qui a réformé les textes des articles L 631-7 et suivants du CCH sur cette question du changement d’usage, qui remplace la notion de changement d’affectation. Le régime s’applique désormais à Paris et dans la petite couronne (Hauts-de- Seine, Seine Saint Denis et Val de Mar- ne) ainsi que dans les communes de plus de 200000 habitants (et non plus 10000 habitants). Il reste possible d’étendre la procédure à d’autres com- munes. La circulaire invite les préfets à prendre l’arrêté qui définit les conditions de délivrance des autorisations et des com- pensations, pour les secteurs où la réglementation s’applique et dans les autres secteurs à consulter les maires pour déterminer si des mesures de pro- tection du logement doivent être prises. La circulaire comprend une notice tech- nique expliquant le contenu de la réfor- me de 2005, une fiche sur le contenu de l’arrêté préfectoral et la liste des com- munes pour lesquelles le régime des changements d’usage a été rendu appli- cables (quelques communes de 9 dépar- tements, arrêtés de 1960 et de 1961). ❑ Les grandes lignes du nou- veau régime Les communes concernées sont Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes et Montpellier ainsi que les trois dépar- tements de la petite couronne parisien- ne. ❑ Définition de l’habitation La circulaire précise la définition de la notion d’habitation par référence à cel- le de logement. Il faut y inclure les annexes comme les garages et parkings privatifs. En revanche, il ne faut pas y inclure les garages qui font l’objet de contrats de location distincts et qui sont situés dans un immeuble à destination autre que l’habitation. La notion d’habitation inclut les loge- ments meublés qui sont loués à titre de résidence principale du locataire; mais non les résidences de tourisme. Il est possible de transformer sans autorisa- tion un logement loué nu en un loge- ment loué meublé à titre de résidence principale. La notion de loueur profes- sionnel est abandonnée. Rentrent aussi dans la notion d’habita- tion les logements-foyers, les résidences pour personnes âgées, les chambres de service et les logements loués accessoi- rement à un bail commercial. La nouvelle date de référence est le 1 er janvier 1970 et non plus 1945. La circulaire rappelle que le dispositif d’autorisation temporaire d’utiliser à l’habitation pour une durée maximale de 13 ans est supprimé et que les locaux des personnes publiques ont un régime particulier qui les dispense du régime d’autorisation. La compétence du préfet est confirmée. La compensation a désormais un fonde- ment législatif. L’autorisation de trans- formation conserve un caractère per- sonnel, sauf s’il y a compensation. Dans ce cas, la compensation est assortie d’une mesure de publicité: inscription au fichier immobilier. Il est aussi rappelé que le certificat administratif a été supprimé. Il permet- tait de demander au préfet si l’usage d’un local était régulier. Mais il a été supprimé car les recherches correspon- dant à la date de 1970 sont plus simples que celles de 1945. La dérogation permettant d’exercer une activité, y compris commerciale, dans une partie d’un local d’habitation est maintenue (art. L 631-7-3). L’article L 631-7-9 indique qu’il est pos- sible d’ étendre le dispositif à d’autres communes par arrêté. Il s’agit d’un arrê- té ministériel, mais un décret à paraître doit donner compétence au préfet pour les prendre. Les arrêtés de1960 et1961 qui ont étendu le dispositif dans cer- taines communes sont par ailleurs caducs pour manque de base légale et la circulaire invite les préfets à deman- der aux maires concernés s’ils ont l’in- tention de maintenir ce régime. ❑ Attention au délai du 1 er juillet 2006 Au titre des dispositions transitoires, il faut rappeler que c’est à la date du 1 er juillet 2006 que prend fin la possibili- té de demander une régulation pour les locations d’habitation illégalement affectés à un autre usage depuis plus de 20 ans à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance (10juin 2005). Il faut que l’usage n’ait fait l’objet d’aucune contestation (refus d’autorisation, contestation du syndicat de coproprié- taires par exemple). La circulaire confirme que les sanctions pénales n’ont pas été modifiées par l’ordonnance de 2005, mais qu’elles devraient l’être par la loi engagement national pour le logement en cours de discussion. (Circulaire UHC/DH2 n°2006-19 du 22mars 2006 sur l’application des mesures relatives au changement d’usage des locaux d’habitation, Bull. Off. Min. Emploi, 30avril 2006). Cartes professionnelles loi Hoguet: une circulaire Le directeur des affaires civiles et du sceau, Marc Guillaume, a adressé aux préfets une circulaire pour fournir quelques précisions sur l’interprétation du décret du 21octobre 2005. En voici trois. ➠ La notion de « cadre » pour pouvoir bénéficier d’une expérience profession- nelle abrégée est celle au titre duquel le demandeur est affilié comme tel auprès d’une institution de retraite complémen- taire, ou emploi public de catégorie A de niveau équivalent. ➠ A propos de l’article12-2e et de l’ex- périence professionnelle nécessaire à l’obtention de la carte, celui qui excipe d’une expérience dans un domaine (ges- tion ou transaction) ne peut prétendre voir apposer sur sa carte que la mention correspondant à cette même activité. ➠ Le titulaire de carte qui prend l’enga- gement de ne pas détenir de fonds pour autrui n’a pas d’obligation d’ouvrir un compte séquestre. (Circulaire DACS, 22 fév. 2006, Bull. Off. Min. Justice n°101). La circulaire sur les changements d’usage est parue Une circulaire du 22mars 2006 vient commenter l’ordonnance du 8juin 2005 qui a réformé la législation sur les changements d’usage. 16mai 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 18avril 2006 AN p.4180 n°53934 François Xavier Villain, App. UMP, Nord Accès à l’eau et l’énergie Lutte contre l’exclusion Il est prévu à la suite du vote du projet de loi ENL d’interdire les coupures d’eau, d’électrici- té et de gaz du 1 er novembre au 15mars pour les résidences principales, pour cause de défaut de paiement des factures, aux per- sonnes bénéficiant ou ayant bénéficié du FSL. EDF et GDF se sont engagées à appliquer cette mesure dès avant le vote de la loi ENL. 18avril 2006 AN p.4282 n°79177 Yves Simon, App. UMP, Allier Dispositifs de détection du plomb Santé Pour assurer la détection du plomb, deux types d’appareil à fluorescence X sont utilisables: - de source radioactive, qui permettent d’obtenir un spectre de fluorescence composé des raies K et L du plomb, - à rayonnements ionisants « appareils à tube », obtenant un spectre composé de la raie L seule- ment. Ces derniers sont peu efficaces quand la peinture est recouverte d’autres revêtements. Seuls les appa- reils à source radioactive sont autorisés. A propos de leur éven- tuel danger pour la san- té de l’utilisateur, la réponse indique qu’il peut être provoqué par une mauvaise manipu- lation de l’appareil par le technicien. 27avril 2006 Sénat p.1228 n°21450 Gérard Cornu, UMP, Eure-et-Loir Composition des commis- sions départementales d’équipement commercial PME La CDEC est composée du président d’EPCI «compétent en matière d’aménagement de l’es- pace et de développement », c’est-à-dire le plus souvent l’EPCI qui établit le schéma directeur. C’est le cas des EPCI chargé de l’établissement des SCOT. Mais les syndicats mixtes d’étude et de programmation ne sont pas des EPCI. Son président ne peut pas siéger en CDEC. 25avril 2006 AN p.4427 n°85212 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Biens vacants et sans maître Budget Pour que la commune mette en œuvre le pro- cessus d’incorporation des biens vacants dans le patrimoine communal, il faut que: - les contributions foncières n’aient pas été payées depuis plus de 3 ans - que le propriétaire soit inconnu. Cette procédure peut s’appliquer pour des biens dont les contributions ne sont pas recou- vrées en raison de leur modicité. Il est précisé que la situa- tion est constatée par arrêté du maire et qu’el- le est accompagnée de diverses mesures de publicité. 25avril 2006 AN p.4436 n°82522 Philippe Martin, PS, Gers Redevance d’archéologie préventive Culture Des redevables ont payé la redevance suivant l’ancien régime avant de formuler une deman- de de dégrèvement. Pour voir procéder aux restitutions le comptable public doit d’abord obtenir restitution par les bénéficiaires (INRAP…). La date de remboursement au rede- vable dépend donc de la date à laquelle l’ad- ministration obtient le remboursement (mais il peut y avoir compensation légale). Une réponse argumen- tée, mais qui ne va pas dans le sens de la rapidi- té du remboursement. 25avril 2006 AN p.4453 n°83562 Jean-Michel Bertrand, UMP, Ain Exonération de plus- values: vente à un orga- nisme de logement social Economie L’exonération de plus-value en cas de vente d’un immeuble à un organisme de logement social est prévue par la loi du 26juillet 2005 (art. 34). Cette exonération ne s’applique pas aux cessions d’immeubles aux collec- tivités locales en vue de leur rétrocession à un organisme de logement social. Une interprétation res- trictive de la mesure d’exonération. 25avril 2006 AN p.4470 n°76723 Yvan Lachaud, UDF, Gard Garantie des risques loca- tifs Cohésion sociale La garantie des risques locatifs, système géré par le 1% logement, permet aux bailleurs d’obtenir un crédit d’impôt de 50% de leur prime d’assurance de loyers impayés, avec un cahier des charges social. L’UESL versera aux assureurs une compensation. La convention sera signée courant 2006 entre l’Etat et les partenaires sociaux. Texte de référence: article32 de la loi du 26juillet 2005. 25avril 2006 AN p.4546 n°83977 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Urbanisme: constructions attenantes à une habita- tion Equipement Selon le Conseil d’Etat, une construction peut être considérée comme une extension d’une habitation existante dès lors qu’elle est attenante à celle-ci. Hors ce cas, les garages et autres ne peuvent pas être autorisés dans les zones inconstructibles. Référence de l’arrêt du Conseil d’Etat : 9mai 2005. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministérielles peut vous être faxé ou envoyé par mèl sur simple demande. 16mai 2006 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 26 juin 2006 à Paris: la réforme de l’affectation immobilièr e. Cette journée de formation du Moniteur, particulièrement d’actualité après la parution de la circulaire du 22mars (lire page9), sera aussi proposée le 27novembre. Tél. Le Moniteur: 0140133707 26, 27 et 28 juin 2006 à Aix en Pro- vence, la VI e conférence internationale organisée par l’Université Paul Cézanne aura pour thème « les ressources fon- cières ». Au programme : des réflexions sur la maîtrise foncière environnementale, les servitudes environnementales, l’expro- priation réglementaire, le zonage écolo- gique. Un objectif : proposer des solu- tions pour combiner efficacité environne- mentale et respect du droit de propriété. Tél. 0442172994. Nominations Cabinets ministériels ➠ PME : Nathalie Pasteau est nommée conseillère technique au cabinet de Renaud Dutreil (arr. du 25avril, J.O. du 3mai, @). ➠ Aménagement du ter ritoir e : Jacques Cartigny quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Christian Estrosi (arr. du 3mai 2006, J.O. du 5mai, @). Administration Direction générale des impôts : Jean-Marc Valès est nommé sous-direc- teur chargé de la sous-direction des affaires foncières (F) et Bruno Rousselet sous-directeur de la gestion des impôts des particuliers, de la fiscalité directe locale, des études et des statistiques (M) à la DGI (arr. du 3mai, J.O. du 5mai, @). Ecologie : Christian Barthod est nommé sous-directeur des espaces natu- rels à l'administration centrale du minis- tère de l'écologie (arr. du 3mai, J.O. du 5mai, @). Frédérique Agostini , magis- trate, est détachée comme sous-directrice des affaires juridiques à la direction générale de l'administration, des finances et des affaires internationales à l'adminis- tration centrale du ministère de l'écolo- gie (décret du 2mai, J.O. du 4mai, @). Magistrature : Martine Ceccaldi est nommée procureure générale près la cour d'appel de Poitiers (décret du 4mai 2006, J.O. du 5mai, @). CNC : Valérie Gervais (Force ouvrière consommateurs) et Josette Barle (Confé- dération générale du logement) sont nommées membres du Conseil national de la consommation (arrêtés du 24avril, J.O. des 4 et 5mai, @). EPARECA : Evelyne Martin est nom- mée, par intérim, directrice générale de l'Etablissement public national d'aména- gement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (arr. du 3mai, J.O. du 7mai, p.6786). HALDE : Luc Ferrand est détaché auprès de la Haute autorité de lutte contre les discriminations comme direc- teur du service juridique (décret du 2mai, J.O. du 4mai, @). Au fil du J.O. Environnement : le décret n°2006- 503 du 2mai 2006 relatif à la collecte et au traitement des eaux usées men- tionnées aux articles L.2224-8 et L.2224- 10 du Code général des collectivités terri- toriales a été publié au J.O. du 4mai (p.6604). Avocats Christian Bost , 42 ans, qui co-animait le département immobilier de Salans , a rejoint le département droit immobi- lier de Fidal comme directeur associé. Il est spécialisé en construction, mar- chés privés et publics, baux commer- ciaux et urbanisme. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NS10 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 16mai 2006 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE Jean-Luc Laurent, vice-président de la région Ile-de-France chargé du logement et de l’ac- tion foncière a présenté un rapport à l’au- tomne dernier sur la politique régionale du logement, qui concerne tant le parc public que le parc privé. Ce document sera prochai- nement complété par un nouveau rapport consacré à l’accession à la propriété et au développement d’un parc de logements à loyers maîtrisés. Sa parution est prévue pour le deuxième semestre 2006. Jean-Luc Laurent, qui est passablement cri- tique sur l’orientation de la politique natio- nale du logement, explique: «on est dans une logique de politique autonome de la région » et se veut même « en rupture » face à aux orientations de Jean-Louis Borloo. Il défend le principe de l’égalité des citoyens et de l’égalité des territoires. La région a adopté l’objectif de construire 120000 logements sociaux d’ici 2010. Mais, étant donné que près de 70% des Franci- liens sont éligibles au logement social, la région prévoit de financer 82% de loge- ments en PLUS et PLAI, pour seulement 18% de PLS. Il constate par ailleurs qu’il existe une forte inégalité territoriale dans la répartition des logements sociaux. En effet, 51% du patri- moine HLM est concentré sur moins de 9% des communes et le rapport indique que cet- te inégalité tend à s’accroître. Il en conclut «la loi SRU devra être revue ». Le rapport indique que sur les 186 communes d’Ile-de- France qui disposent de moins de 20% de logements sociaux et qui sont donc concer- nées par la loi SRU, 41% d’entre elles n’ont construit aucun logement social. ❑ Il faut revoir la loi SRU La région a comme objectif d’aider les com- munes qui souhaitent se mettre en conformi- té avec la loi. Le financement régional de la construction de logements est donc variable suivant le type de prêts. Il est de 4500euros par logement pour les PLAI ou les PLUS, mais de 3000euros pour les PLS. La région modu- le ses subventions en fonction d’une clé de répartition territoriale. Pour les communes ayant moins de 20% de logements sociaux, 1 logement PLS doit correspondre à 3 loge- ments sociaux ou très sociaux. Pour les com- munes ayant de 20 à 40% de logements sociaux, il doit y avoir 1 PLS pour 1 PLAI ou PLUS. Pour celles ayant plus de 40% de loge- ments sociaux, il n’y a pas de condition. Jean- Luc Laurent indique que « certaines com- munes se mettent en conformité avec la loi SRU en ne construisant que des PLS ou des logements pour étudiants ou personnes âgées », ce qui est, selon lui, un autre argu- ment militant en faveur de la révision de la loi SRU. Il remarque que si toutes les com- munes atteignaient leurs objectifs, il y aurait 148000 logements sociaux supplémentaires. Jean-Luc Laurent est aussi réservé sur le choix qui consiste à privilégier les actions de l’Anru, faisant ainsi observer qu’il est aussi nécessaire de réhabiliter de nombreux immeubles construits dans les années 1970 et qui ne sont pas tous en zone Anru et qu’il est légiti- me que la région puisse déposer d’un droit de regard sur ce qui est décidé. Il reconnaît que certaines communes peuvent rencontrer des difficultés pour atteindre l’ob- jectif de construction soit en raison des retards liés aux recours contre les permis ou aux déconventionnements de logements. A ce propos il dit tout net « je ne comprends pas qu’on accepte le déconventionnement ». Face à Icade dont les représentants indiquent que la vocation n’est plus de faire du loge- ment social, Jean-Luc Laurent estime que le logement doit rester social. La région a par ailleurs décidé de demander aux bailleurs d’intégrer la démarche HQE à compter du 1 er janvier 2008. «Il s’agit d’un investissement supplémentaire» reconnaît-il, «mais qui se retrouve au niveau des charges». Jean-Luc Laurent déplore aussi les effets du Robien qui a poussé à la construction de logements trop chers, qui risquent de se retrouver vides et à l’origine de copropriétés dégradées. Jean-Luc Laurent (vice-président de la région Ile-de-France) : «Il faut revoir la loi SRU» Le vice-président de la région Ile-de-France estime qu’il faut revoir la loi SRU pour inciter davantage les maires à construire des logements sociaux. Sur la délicate question du déconventionnement, il plaide pour un dialogue entre Icade, la région et les maires. Il milite aussi pour un lien entre le développement des bureaux et celui des logements. ❑ Déconventionnement: la nécessité du dialogue Interrogé sur le risque de décourager les bailleurs qui se verraient imposer une prolon- gation du conventionnement, et de les détourner de l’investissement locatif, Jean- Luc Laurent considère qu’il faut distinguer les propriétaires de quelques lots des entre- prises. Il prend acte du choix politique de réorganiser la stratégie patrimoniale d’Icade, mais insiste sur la nécessité d’un dialogue entre Icade, la région et les communes concernées. De façon plus générale, Jean-Luc Laurent estime « on ne voit plus clair dans qui fait quoi dans la politique du logement ». Et le vice-président de relever que « l’Etat s’est désengagé et le pouvoir s’est émietté ». Les bailleurs qui engagent un projet de construc- tion doivent s’adresser à 7 acteurs (Etat, Région, commune, 1%, CAF…). La mise en place des délégations de compétence en faveur des intercommunalités ou des dépar- tements, «favorise la déresponsabilisation». Il juge qu’il faudrait des acteurs mieux identi- fiés. ❑ Lier la construction de logements à celle des bureaux Pour Jean-Luc Laurent, l’Etat doit être stratè- ge, garant de l’égalité territoriale, revaloriser les aides à la pierre et à la personne, éviter les avantages fiscaux sans contrepartie et veiller à un service public du logement. Il fau- drait en revanche confier à la région la direc- tion opérationnelle de la politique de loge- ment car c’est elle qui a la responsabilité de l’aménagement du territoire. La gestion des aides à la pierre devrait être assurée par la région, pour le compte de l’Etat. Il annonce par ailleurs que l’Agence foncière d’Ile-de-France sera installée à l’automne. Les besoins de logements sont immenses, puisqu’il chiffre à 1,5million de logements le volume de construction nécessaire d’ici 2030. Il ne faut pas favoriser l’étalement urbain, mais inciter les maires bâtisseurs et simplifier les procédures. Il suggère par exemple de lier le développement économique à celui des logements en faisant remarquer qu’il n’est pas normal d’accorder des financements importants à des communes pour la réalisa- tion d'équipements publics (routes par exemple) sans contrepartie en termes de construction de logements sociaux. Et de sug- gérer des conventions avec les communes pour lier le développement des bureaux ou des locaux d’activités au logement