Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
Loi Carrez : l’obligation d’information du notaire
Loi Carrez : le sous-sol inclus dans la surface Carrez
Contrats de vente
Rupture de pourparlers sans responsabilité
L’analyse de Maxime Simonnet (avocat, Salans) : la clause de substitution dans les contrats de vente
Agent immobilier
2 mandats, 2 acheteurs
Propriété
Empiétement : responsabilité du maître de l’ouvrage et de l’architecte
Analyse p. 5
Le marché selon les notaires d’Ile-de-France
Logement : bulle ou pas ?
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Bibliographie
Sécurité des parcs de stationnement
Un nouvel arrêté sur les termites
Investissement dans les résidences de tourisme
Chiffres
Analyse p. 5
Les effets pratiques de la loi Aurillac.
Le point de vue de Philippe Pelletier, avocat à Paris.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Copropriété Loi Carrez: l’obligation d’informa- tion du notaire Loi Carrez: le sous-sol inclus dans la surface Carrez Contrats de vente Rupture de pourparlers sans res- ponsabilité L’analyse de Maxime Simonnet (avocat, Salans): la clause de substi- tution dans les contrats de vente Agent immobilier 2 mandats, 2 acheteurs Propriété Empiétement: responsabilité du maître de l’ouvrage et de l’architecte ANALYSE p.5 Le marché selon les notaires d’Ile- de-France Logement : bulle ou pas? REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Bibliographie Sécurité des parcs de stationne- ment Un nouvel arrêté sur les termites Investissement dans les résidences de tourisme Chiffres Le nouveau droit de préemption change le projet du propriétaire O n lira avec intérêt l’analyse que fait Philippe Pelletier du droit de préemption issu de la loi Aurillac (page5). L’avocat relève notamment que, pour la première fois, le droit de préemption chan- ge le projet du vendeur. En effet, alors que l’exercice du droit de pré- emption prévu par la loi de 1975 ou par celle de 1989 provoque sim- plement une substitution d’acquéreur, l’exercice du nouveau droit issu de la loi Aurillac contraint le vendeur qui souhaite vendre en bloc à vendre part lots. Il le force donc à modifier radicalement son projet patrimonial. Il y a là quelque chose de très nouveau et, indique Philippe Pelletier, de perturbant du point de vue intellectuel. Cela correspond en effet à une intervention plus forte de l’autorité publique dans le projet du propriétaire. D ans le droit de la vente, nous avons présenté la semaine der- nière un arrêt de la Cour de cassation relatif à la rupture de pourpar- lers. On trouvera dans le numéro de cette semaine deux arrêts de la cour d‘appel de Paris en date des 5 et 6juillet sur cette même ques- tion. Tous deux refusent de considérer que l’auteur de la rupture des pourparlers ait pu engager sa responsabilité. Il est vrai que, surtout en matière d’immobilier d’entreprise, les négociations peuvent être longues et conduire un propriétaire à immobiliser un bien dans l’at- tente de la conclusion de la transaction. Mais le principe demeure que tant que l’acte n’est pas signé, chacun conserve sa liberté de ne pas conclure. Dans l’une des affaires, il y avait bien accord sur le prix, mais le désaccord portait sur l’objet de la vente. Il y avait en particu- lier une incertitude sur l’affectation (ou l’usage pour utiliser le nou- veau vocable en vigueur) d’une partie des locaux au sens de l’article L 631-7 du CCH. Ce désaccord a été jugé suffisamment important pour que l’acquéreur ne puisse pas obtenir la vente forcée. Dans la 2 e affaire, le désaccord portait sur la présence d’une condition sus- pensive et a autorisé le vendeur à rompre la négociation Signalons enfin l’analyse de Maxime Simonnet, du cabinetSalans, qui apporte un éclairage sur un arrêt de la Cour de cassation relatif aux clauses de substitution dans les contrats de vente. Cette décision, qui brise une jurisprudence de la cour d’appel de Paris, indique que la clause de substitution n’est pas incompatible avec la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 239 18JUILLET 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ANALYSE p.5 Les effets pratiques de la loi Aurillac. Le point de vue de Philippe Pelletier, avocat à Paris. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 18juillet 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Loi Carrez ❑ Obligation d’information (Cass. Civ. 3 e , 5juillet 2006, n°823, FS-P +B, cassation partielle) Un copropriétaire, lui-même professionnel de l’immobilier, avait vendu son logement pour une surface de 95 m 2 . L’acquéreur l’avait assigné en diminution du prix après avoir fait établir par un bureau d’étude que la surface n’était que de 77,7 m 2 . Le vendeur avait alors appelé son notaire en garantie. La cour d’appel avait retenu l’écart de superficie et la Cour de cassation confirme qu’il appartenait au vendeur de rapporter la preuve de son estimation. Mais elle casse la décision sur un autre point: «Vu l'article4-3 du décret du 17mars 1967; Attendu que pour rejeter l'action en garantie des époux R.[vendeurs] contre M.B., notaire, l’arrêt retient que c’est à tort que ceux-ci lui reprochent de ne pas avoir remis une «copie du certificat» men- tionnant la superficie de la partie privative vendue, l'article4-3 du décret du 17mars 1967 prévoyant une obligation alternative de remise de copie de l'acte ou un certifi- cat, la simple lecture de l’acte de vente par les vendeurs les ayant nécessairement informés du mesurage indiqué, soit 95mètres carrés, qui ne résulte que de leurs propres affirmations; que ce reproche est d'autant plus incohérent que les époux R.étaient en possession du «compromis» de vente signé le 8octobre 1998 qui comportait déjà la superficie de 95 mètres carrés; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le notaire avait remis le jour de la signature de l'acte authentique et contre récépissé ou émargement une copie de l'acte signé ou un certificat mentionnant la superficie du lot vendu ainsi que la copie des dispositions de l’article46 de la loi du 10juillet 1965 si elles ne figuraient pas dans ces documents, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». Observations de Jurishebdo : l’article4-3 du décret de 1967 prévoit une formalité d’information des parties relative à la loi Carrez. Le notaire doit remettre au ven- deur et à l’acheteur une copie de l’acte signé ou un certificat qui reproduit la clau- se de l’acte mentionnant la superficie du lot et une copie de l’article46 de la loi de 1965 (sauf si ce texte est repris dans l’acte ou le certificat). En l’espèce, cette obligation n’avait pas été respectée. La cour d’appel avait pourtant dégagé la responsabilité du notaire au motif que la lecture de l’acte informait les vendeurs de la superficie. La décision est cassée. Il résulte de cette décision que le notaire engage sa responsabilité s’il ne res- pecte pas l’obligation d’information des parties qui figure à l’article4-3 du décret Pourparlers de vente ❑ Rupture sans responsabilité (CA Paris, 6juillet 2006, 2 e ch. B, n°05/17172 et CA Paris, 5juillet 2006, 2 e ch. A, n°05/12513) Voici deux décisions de la cour d’appel de Paris relatives aux pourparlers de vente et qui admettent la rupture des pourparlers sans que l’auteur de la rupture n’en- gage sa responsabilité : Dans la 1 e affaire (6 juillet), une banque avait mandaté un conseil pour la vente d’un immeuble parisien comportant pour l’essen- tiel des bureaux ainsi qu’une surface com- merciale au rez-de-chaussée et un logement en étage. Une société avait émis une offre au prix demandé mais moyennant diverses conditions. La banque avait alors accepté une offre sous condition, émanant d’un tiers présenté par la société, puis rompu les négociations. La société avait alors assigné la banque pour voir déclarer la vente parfai- te. Cette demande est rejetée: «Considérant […] qu'à ces justes motifs [ceux retenus par les premiers juges], il convient d'ajouter qu' aucun accord sur les conditions de la vente ne s'est for- mé entre les parties notamment en ce qui concernait les conditions afférentes aux modalités de paiement de l'indemnité d'immobilisation et à l'identité de l'acqué- reur substitué à la société Amex Partners; Qu'enfin, il convient de faire observer que la société Amex Partners, qui demande à la Cour de dire «parfaite entre la société Amex Partners et la société Lyonnaise de banque la vente portant sur l'immeuble situé à Paris, 2 e , 24 rue de la Banque et pla- ce de la Bourse» sans préciser la nature du bien objet de cette vente ni le prix qu'elle offre de régler, sollicite une vente irréa- lisable dès lors que, en premier lieu, l'ob- jet en est incertain , l'étendue de la superficie commerciale étant à ce jour, encore inconnue à défaut de fourniture du certificat administratif de commerciali- té, en deuxième lieu, le prix en est indéter- miné, celui-ci ne pouvant être fixé en l'état Loi Carrez: le sous-sol aussi La cour d’appel de Paris s’est prononcée sur l’application de la loi Carrez à des locaux situés en sous-sol, mais non à usa- ge de cave. L’acquéreur soutenait que la superficie de «la cave aménagée en grande pièce au sous-sol, s’élevant à 19,43 m2,» devait être exclue de la superficie privative du bien vendu. Le contrat de vente l’avait décrite comme «au sous-sol, une grande pièce». La demande de l’acheteur est rejetée: «Considérant, en droit, que la superficie de la partie privative d'un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l'article46 de la loi du 10juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'es- calier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres; Que ces dispositions ne sont pas appli- cables aux caves; Qu' a contrario, aucune disposition légale n'écarte l'application de ce tex- te aux locaux qui sont situés en sous- sol, sans constituer des caves ; […] Qu'il résulte des pièces produites et de la désignation du bien vendu que la grande pièce en sous-sol, d'une superficie de 19,43 m 2 et d'une hauteur supérieure à 1,80m, se distingue de la cave attenante qui la jouxte; Qu'il s'ensuit que cette pièce, qui ne se confond pas avec la cave, fait partie intégrante de la superficie de la par- tie privative du lot litigieux en sorte qu'elle doit être prise en compte pour le calcul de cette superficie, peu important que la nouvelle disposition des lieux ne soit plus celle figurant au règlement de copropriété, étant observé que les acqué- reurs ont été exactement informés de la nouvelle configuration du bien et des autorisations ayant précédé la transfor- mation des lieux, qu'ils ne contestent pas avoir visité avant la vente». (CA Paris, 2 e ch. B, 6juillet 2006, n°04/16027, infirmation) La cour distingue donc les caves qui sont exclues de la loi Carrez (en application de l’article46 al. 3 de la loi de 1965) des pièces situées en sous-sol qui doivent donc être incluses dans la surface Carrez, sous réserve du respect des autres condi- tions (hauteur supérieure à 1,80m et taille minimale de 8 m 2 ). 18juillet 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE de l'incertitude de la superficie exacte dédiée à la commercialité; Considérant qu'il y a donc lieu, confirmant le jugement, de débouter la société Amex Patners de ses prétentions; Considérant, sur la demande reconvention- nelle de la société Lyonnaise de banque, que celle-ci soutient avoir été privée, par le fait de la société Amex Partners, non seule- ment du prix de vente de l'immeuble ainsi que des intérêts produits par ce prix, mais encore des loyers qu'elle aurait pu perce- voir si elle avait donné le bien en location, lesquels seraient venus en déduction des charges qu'elle a dû supporter depuis près de deux années; Mais considérant que la société Lyonnaise de banque ne démontre pas de relation de causalité entre l'instance introduite par la société Amex Partners et l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de dis- poser de son bien depuis deux années et que, surabondamment, l’augmentation du marché immobilier parisien depuis l’année 2003 lui permettra de céder son bien avec une plus-value substantielle de nature à compenser les préjudices qu’elle allègue avoir subis». La société Amex Partners est condamnée à payer 5000 € à la société Lyonnaise de banque, sur le fondement de l’article700 du NCPC. Dans la 2 e affaire (5 juillet), la cour ne retient pas davantage la responsabilité de l’auteur de la rupture des négociations. Si les parties s’étaient mises d’accord sur le prix et l’objet de la vente, le désaccord per- sistait sur les conditions suspensives et notamment sur une question d’accord de la copropriété d’effectuer des travaux: «Considérant […] que ce projet [de pro- messe] comportait une condition suspensi- ve relative à l'accord du syndic et qu'un nouveau projet adressé le 7janvier 2002 mentionnait toujours cette même condi- tion suspensive; Que le 29janvier 2002 la Société Foncière Red Sea Group [vendeur] a confirmé qu'el- le ne donnait pas suite à l'opération, aucun accord n'ayant pu intervenir sur les modalités de la promesse de vente alors qu'elle avait énoncé dès le début son sou- hait de signer la promesse sans condition tenant aux travaux; Considérant que la formulation de la lettre de M e A.du 20novembre 2001 est certes maladroite lorsqu'il évoque «l'obtention d'une déclaration de travaux» mais qu'il était néanmoins très clair, compte tenu des relations entretenues par les deux sociétés depuis plusieurs mois, la venderesse ayant bien précisé qu'elle n'accepterait aucune condition suspensive relative à des travaux et l'offre faite par la Société Process Routa- ge le 3octobre 2001 n'en ayant d'ailleurs contenu aucune, qu'un nouveau projet de promesse devant être rédigé avec suppres- sion des trois conditions suspensives rela- tives à l'obtention du prêt, la déclaration de travaux et l'accord du syndic; Qu'il s'agissait d'un élément détermi- nant pour que la Société Foncière Red Sea Group le 3octobre 2001 donne son consentement à la vente et que les appe- lants ne sauraient tirer parti d'une mal- adresse de rédaction pour soutenir qu'il y aurait eu un accord sur les conditions essentielles de la vente qui en fait n'a jamais existé, eux-mêmes ayant connu la position de la venderesse dès le début; Que d'ailleurs la promesse de vente du 21janvier 2002 et l'acte de vente du 20mars 2002 signés avec la SCI Du Bois ne contiennent aucune condition suspensive hors celles d'usage; Considérant que les appelantes prétendent que l'échec de cette opération a eu pour conséquence d'empêcher l'agrandissement de la société laquelle avait commandé spé- cialement machines et matériels, M.C. ayant pour sa part engagé un certain nombre de frais; Considérant cependant que le Tribunal a à bon droit estimé qu'ils avaient engagé leur propre responsabilité en anticipant leur transfert d'activité; Qu'en effet aucun accord n'était inter- venu et qu'il n'y a pas eu davantage de rupture abusive de pourparlers alors qu'ils ont cherché à faire admettre une condition suspensive sur laquelle le désaccord de la société venderesse était connu depuis l'origine». Observations de Jurishebdo : celui qui fait une offre au prix demandé, ce qui était le cas dans la première espèce, peut obtenir judiciairement la réalisation de la vente, mais encore faut-il qu’il y ait accord sur l’objet de la vente. Or ici, il existait une incertitude sur l’affectation des locaux, un certificat ayant été demandé à la préfectu- re qui devait confirmer la surface affectée à usage de bureaux et celle affectée au logement. Dans la seconde affaire, c’est à propos des modalités de la vente, et précisément sur une question d’accord de la copropriété sur des travaux à réaliser que le désaccord a permis au vendeur de rompre les négo- ciations. Voir aussi sur cette question l’arrêt de la Cour de cassation du 28juin 2006 que nous avons publié la semaine dernière Agent immobilier ❑ 2 mandats, 2 acheteurs (CA Paris, 6juillet 2006, n°05-10404, infirma- tion) Une société avait confié mandat de vendre un bien à deux agences. Or celles-ci avaient chacune présenté un acquéreur à 24heures d’intervalle au prix du mandat. La société avait alors conclu un acte sous seing privé avec l’acquéreur présenté en premier et en avait informé la 2e agence 10 jours plus tard. La 2e agence réclamait des dommages-intérêts. La cour d’appel la déboute: «Considérant, en premier lieu, que la socié- té Crédit Immobilier de Champagne n'a matériellement pu recevoir la télécopie du samedi 5juillet 2003 par laquelle la SARL AIC l'informait de l’offre d'achat de M.P. et de M me N. avant que la S.A.R.L. Agence Centrale ne recueille l’offre d’achat concur- rente de Mlle D. et M.B., le 5juillet égale- ment, d'où il suit qu'elle ne s'est rendue coupable d'aucune négligence en laissant l'agence intimée recueillir cette offre; Que, se conformant aux obligations du mandat, la société Crédit Immobilier de Champagne a averti la S.A.R.L. Agence Centrale de la signature du compromis de vente du 11juillet 2003 dès le 21juillet sui- vant; Que le retard de quelques jours apporté par la mandante à l'information de la S.A.R.L. Agence Centrale sur l'existence de cette vente n'a pu causer aucun préjudice à ce mandataire qui avait cessé ses dili- gences et recherches dès le 5juillet 2003; Considérant en second lieu, que la société Crédit Immobilier de Champagne n’a com- mis aucune faute en vendant son bien à M.P. et M me N. dont l'offre d'achat émi- se la première, primait celle de M lle D. et M.B.; Considérant en conséquence, qu'en l’ab- sence de toute faute imputable à la société 18juillet 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Crédit Immobilier de Champagne, aucune indemnité ne peut être accordée à la S.A.R.L. Agence Centrale à titre de dom- mages-intérêts; Considérant, au vu de ces éléments, qu'il convient d'infirmer le jugement et de débouter la S.A.R.L. Agence Centrale de ses demandes». Observations de Jurishebdo : il est assez logique que la cour d’appel ait fait préva- loir la 1 e offre transmise au vendeur. Etant proposée au prix demandé, l’offre devait être acceptée, ce qui interdisait au ven- deur de s’engager à l’égard d’un tiers Empiétement ❑ Responsabilité du maître d’ouvrage et de l’architecte (Cass. Civ. 3 e , 28juin 2006, n°796, FS-P +B, cassation partielle) Un propriétaire qui se plaignait d’empiéte- ment avait obtenu la condamnation du propriétaire voisin. Celui-ci estimait qu’il aurait dû être fait droit à sa demande de fin de non-recevoir car il avait vendu le bien. Action engagée sans succès sur ce point: la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que «la res- ponsabilité de la SCI était recherchée en sa qualité de maître de l’ouvrage et non de propriétaire actuel du fonds». Toutefois, l’arrêt d’appel est cassé à propos de la responsabilité de l’architecte qui avait contrôlé les travaux litigieux: «Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes dirigées contre la SCI Brachet Bouchend'homme, l’arrêt retient que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art, ce qui exclut la responsabilité de l'ar- chitecte; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si la SCI Brachet Bouchend'homme, chargée de contrôler l'exécution des travaux réalisés par la GTOI, n'avait pas commis une faute en lais- sant effectuer des travaux empiétant sur le fonds voisin , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation admet donc que l’architecte peut engager sa responsabilité s’il laisse se réali- ser des travaux qui empiètent sur le fonds voisin Les propriétaires d’un terrain et d’une mai- son avaient consenti sur leur bien immobi- lier une promesse de vente sous diverses conditions suspensives. Cette promesse sous seing privé comportait une clause de substitution selon laquelle la réalisation définitive de la vente pourrait avoir lieu «au profit de l’acquéreur ou de toute autre personne physique ou morale qu’il lui plaira de se substituer; dans ce cas, l’acquéreur restera solidairement tenu avec le substitué du paiement du prix et des frais». La 2ème chambre section B de la cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 3février 2005, avait jugé la promesse de vente nulle à défaut d’avoir été enregistrée dans les dix jours de son accepta- tion, conformément à l’ancien article1840-A du Code général des impôts (devenu article1589-1 du Code civil). La Cour avait en effet considéré qu’en l’absence de certitude sur l’identité de la partie susceptible d’acquérir, du fait de la clause de substitution, l’acte litigieux s’analy- se comme une promesse unilatérale de vente soumise aux formalités d’enregistre- ment. Cette décision est censurée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation: « Qu’en statuant ainsi, alors que la faculté de substitution stipulée dans sa promesse de vente est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallag- matique du contrat et alors qu’elle avait constaté que l’acte comportait des engage- ments réciproques, la cour d’appel a violé les textes susvisés». Observations: Il est une pratique très répandue suivant laquelle les rédacteurs de promesses de vente d’immeubles insèrent dans de tels actes une clause de substitu- tion au profit de l’acquéreur. Cette clause permet à ce dernier de se sub- stituer toute personne physique ou morale de son choix dans le bénéfice de la pro- messe, ce qui s’avère particulièrement utile lorsqu’une société ad hoc, telle notamment une société civile immobilière, est créée pour porter l’opération immobilière envisa- gée. La cour d’appel de Paris avait, notamment dans un arrêt du 7septembre 2000, jugé qu’il convenait de qualifier de tels actes en promesses unilatérales de vente soumises aux formalités d’enregistrement prévues par l’article1840-A du Code général des impôts devenu l’article1589-1 du Code civil. Le raisonnement de la cour d’appel était fondé sur une interprétation stricte de la notion de vente immobilière, contrat ins- tantané se réalisant par l’accord entre le vendeur et l’acquéreur sur la chose et le prix. Selon cette jurisprudence, l’insertion d’une clause de substitution au profit de l’acqué- reur était incompatible avec la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente - laquelle, on le sait, vaut ven- te en vertu de l’article1589 du Code civil -, dans la mesure où faute de détermination certaine de l’identité de l’acquéreur, du fait de cette faculté de substitution, il ne pouvait y avoir d’accord définitif entre les parties. Cette jurisprudence, assez mal connue, obligeait en pratique les rédacteurs d’actes insérant une clause de substitution dans une promesse, à l’enre- gistrer dans les dix jours de sa signature, afin d’éviter toute nullité tirée d’une requalification de l’acte en promesse unila- térale de vente. C’est cette jurisprudence, appliquée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 3février 2005, que la Cour de cassation a censurée. C’est à notre connaissance la première fois que la Cour de cassation se prononce sur cette question. La solution retenue par la Cour de cassa- tion, selon laquelle la faculté de substitu- tion stipulée dans une promesse de vente est indifférente quant au caractère unilaté- ral ou synallagmatique du contrat, rassure- ra bon nombre de rédacteurs d’actes, mais apparaît sans doute contestable au regard d’une lecture stricte des dispositions de l’article1589 du Code civil. La Cour de cassation adopte en effet une conception extensive de la notion de partie au point que celle-ci peut être indétermi- née. Or, peut-on considérer comme défini- tivement formée une vente dont une par- tie est indéterminée? MS. La faculté de substitution est sans effet sur le caractère unilatéral ou synallagmatique d’une promesse de vente (Cass. Civ. 3ème 28juin 2006, n°791, cassation): l’analyse de Maxime Simonnet. CONTRATS DE VENTE L’analyse de Maxime Simonnet , avocat à Paris, cabinet Salans. La clause de substitution dans les contrats de vente La clause de substitution est compa- tible avec la promesse synallagma- tique de vente 18juillet 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE MARCHE Analyse: Bulle ou pas? Les prix des logements ont augmenté en France de 90% depuis 1997. Une table ronde organisée par l’Observatoi- re national des marchés immobiliers ce 4juillet rappelait que ces hausses sont supérieures à celles des cycles précé- dents et qu’elles s’installent dans la durée. Certains experts jugent que les prix sont 25 % au-dessus du niveau tendanciel moyen sur longue période. On observe par ailleurs un «découplage sans précédent» des cycles immobiliers par rapport au cycle économique, même si certains indicateurs (comme le ratio prix immobiliers/revenu dispo- nible) indiquent que les prix ne sont pas surévalués. Plusieurs signes montrent que «le point haut du cycle serait en passe d’être atteint» (résorption des facteurs de déséquilibre par la construction de nou- veaux logements, niveau élevé de l’en- dettement des ménages, possibilité de comportement attentiste des ménages). Les pouvoirs publics sont «face à un dilemme: «aider les ménages des classes moyennes primo accédants, au risque d’alimenter l’inflation, ou laisser s’opérer l’ajustement en cours afin de favoriser un atterrissage en douceur». L’avocat Philippe Pelletier présentait ce 7juillet les changements apportés par la loi Aurillac aux droits de préemption du locatai- re. Il rappelle l’existence du droit de préemption de la loi du 31décembre 1975 pour la 1e vente qui suit la division d’un immeuble et le droit de préemption en cas de congé pour vente en fin de bail, régi par l’article15 de la loi du 6juillet 1989. Dans la loi Aurillac, l’article 2 sur la fiscalité constitue une réponse du législateur au mai- re de Paris selon lequel les prix sont trop éle- vés: le maire a désormais la faculté de rédui- re les droits de mutation pour certaines ventes en cas de préemption ou de vente par lots. L’article5 précise la sanction de la violation des accords collectifs de location. Alors que la jurisprudence était fluctuante, la loi Aurillac indique qu’il peut y avoir annulation d’un congé vente en cas de violation des dis- positions protectrices sur le congé vente. Par ailleurs, l’article 3 facilite l’extension des accords collectifs de location, ce qui va per- mettre l’extension de l’accord de 2005 sur les congés vente. Philippe Pelletier estime que ce texte devrait être étendu et devenir la règle d’ici la fin de l’année 2006. Eviter le préavis de deux ans Quant à la modification de l’article11-1 de la loi de 1989, elle lui donne du sens. Dans les ventes par lots, le locataire dispose de deux ans à compter du congé pour libérer les lieux. Le texte légitime les congés qui sont donnés plus de deux ans avant l’échéance du contrat de location. Si par exemple, le congé est donné avec 6 mois de préavis, le locataire aurait 18 mois de plus pour libérer les lieux. Cette mesure pro- voque une reconduction du bail, et unique- ment si le locataire le veut. Il s’agit donc d’un nouveau bail et le locataire qui veut partir doit donner congé. Pour Philippe Pelletier, il ne faut pas pour autant anticiper la délivrance du congé, car cela suppose de fixer un prix avec 2 ans d’avance et car cela lie le bailleur pendant une longue période. Le nouveau droit de l’article10-1 est un droit de préemption autonome. Il vise toute personne propriétaire d’un immeuble de plus de 10 logements qui déci- de de le vendre en totalité et en une seule fois. Certaines hypothèses échappent au nouveau droit. Si le propriétaire vend le pied d’im- meuble, à usage commercial, à un acquéreur et tous les logements à un autre acquéreur, on n’est plus dans le cadre du nouveau droit. En revanche, si le propriétaire vend une chambre de service à un acquéreur et lui vend 6 mois plus tard la totalité du reste de l’immeuble, la fraude est manifeste. Mais s’il vend tous les logements vacants à un acqué- reur et le reste 6 mois plus tard au même acquéreur, la question de savoir s’il y a frau- de au droit de préemption est discutable. Par ailleurs, un apport de l’immeuble en société est hors droit de préemption. L’article10-1 ouvre une alternative: si l’ac- quéreur accepte de proroger les baux, il n’y a pas de droit de préemption. Si l‘acquéreur ne prend pas cet engagement, la vente sup- pose de purger le droit de préemption. Motif de crispation La prorogation n’est pas de 6 ans mais elle a pour effet que le locataire dispose de 6ans à compter de l’acte authentique. Philippe Pel- letier fait observer qu’ainsi «tous les baux arrivent à maturité le même jour». c’est une simplification mais cela comporte aussi «un motif de crispation des locataires» dont tous les baux vont arriver à échéance en même temps. Le nouveau droit de préemption, pour la première fois, relève Philippe Pelletier, chan- ge le projet du vendeur . Alors que, jus- qu’à présent, le droit de préemption a tou- jours eu pour effet de permettre une per- sonne de se substituer à une autre, avec ce nouveau droit, la loi impose au propriétaire qui a le projet de vendre à une personne de vendre à des personnes. Pour l’avocat, il y a là quelque chose de perturbant du point de vue intellectuel. Comme le propriétaire doit indiquer le prix de vente global et le prix de vente de chaque lot, on peut se demander si le total des prix de chaque lot doit être égal au prix de vente global. Pour Philippe Pelletier, il n’y a pas d’obligation en droit. En conclusion, Philippe Pelletier constate que ce droit de préemption est trop compli- qué. Il va avoir pour effet d’inciter le pro- priétaire soit à vendre par lots soit à trouver un acquéreur qui accepte de proroger les baux Les prix toujours en hausse selon les notaires d’Ile-de-France Les prix des appartements à Paris ont progressé de 1,9% au 1er trimestre 2006 et de 12,7% en rythme annuel. Les notaires y voient une décélération de la hausse des prix puisqu’elle était de 14,6% un an plus tôt. Le prix moyen est de 5352euros le m 2 . L’arrondissement le plus cher est le 6 e (8088euros le m 2 ) le moins cher est le 19 e (4252euros), mais il a connu une hausse de 20,6% en un an. En petite couronne, les prix ont aug- menté de 15,3% en un an, s’établissant à 3363euros le m 2 . En grande couron- ne, la hausse annuelle est de 16,8% avec un prix moyen de 2652 euros. Certaines communes connaissent des hausses de prix très fortes. Les plus hautes étant celles de Choisy-le-Roi (+30,7 %) et Saint-Ouen (+27,9 %) pour la petite couronne et Ste-Geneviève- des-Bois (+45,1 %) et Meaux (36,9%) en grande couronne. Les effets pratiques de la loi Aurillac 18juillet 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 13juin 2006 AN p.6202 n°50183 Marguerite Lamour, UMP, Finistère Prêt à taux zéro Economie Le PTZ est réservé aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 ans précédant l’offre de prêt. Sont considérés comme propriétaires les copropriétaires et les indivisaires, mais non les nus-propriétaires, usufruitiers ou titulaires de droit d’usage, les propriétaires de parts de SCI, notamment. La condition ne concerne que la résidence principale. La propriété d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire ne constitue pas une cause d’inéligibilité . Textes de référence: art. R 318-1 et suiv. du CCH et circulaire du 4 nov. 1997. 13juin 2006 AN p.6254 n°78696 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Vente d’un bien immobi- lier de la commune à la famille du maire Justice La Cour de cassation (rapport de 1999) fait une interprétation stricte de l’article432-12 du Code pénal qui réprime la prise illégale d’intérêt et qui prévoit une dérogation pour certaines opéra- tions dans les communes de moins de 3500 habi- tants. Elle considère qu’un parent du maire ne peut pas bénéficier de la dérogation. Toutefois, si le maire délègue sa signature, s’il n’a tiré aucun profit de l’opération, cela peut conduire à un classement sans suite de l’infraction. Une réponse très pru- dente dans sa formula- tion. 15juin 2006 Sénat p.1670 n°22677 André Vallet, UDF, Bouches-du- Rhône Equipement commercial: avis des associations de consommateurs devant les CDEC PME Le représentant des associations de consom- mateurs et son suppléant sont désignés par le collège des consommateurs et usagers du comité départemental de la consommation. C’est une désignation intuitu personae . Le représentant ne se détermine pas en fonction d’un mandat et peut adopter en séance la position qu’il souhaite . La CDEC se pronon- ce par un vote nominatif, la décision indique le sens du vote de chacun de ses membres. Texte de référence: art. 8 du décret du 9mars 1993. Le sénateur propo- sait que les avis des asso- ciations soient présentés par écrit. 20juin 2006 AN p.6505 n°90549 Yvan Lachaud, UDF, Gard Développement des antennes paraboliques sur les façades Ecologie La recherche d’un design plus discret et l’amé- lioration de situations existantes s’inscrivent dans le droit privé et relèvent de prises de conscience individuelle et collective. Des disposi- tions favorisant les antennes collectives peuvent être mises en place à l’échelon des immeubles. La réponse pronostique en conclusion une dis- parition des para- boles en raison de l’évo- lution technologique. 20juin 2006 AN p.6528 n°78817 Josette Pons, UMP, Var Redevance audiovisuelle et loueurs de meublés Economie Les loueurs en meublé qui donnent en location des locaux autres que leurs résidences person- nelles sont imposables à la redevance. Ils peu- vent bénéficier de l’abattement dégressif à partir du 3 e poste dans chaque établissement (art. 1605 ter 1 e a du CGI). Seules les redevances des hôtels de tourisme dont la période d’activité n’excède pas 9 mois sont minorées de 25%. La réponse conclut qu’il n’est pas envisagé d’étendre cette mesure aux loueurs en meublés. 20juin 2006 AN p.6567 n°91664 Henri Sicre, PS, Pyrénées-Orien- tales PTZ et logement ancien Economie Si l’emprunteur achète un logement de plus de 20 ans, il faut un état des lieux établi par un professionnel indépendant de la transaction qui vérifie la conformité du bien aux normes de sécurité, de salubrité, de surface et d’habi- tabilité. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi de l’avance est subor- donné à la réalisation des travaux . Le député évoquait le cas d’un acquéreur s’étant vu refuser le PTZ pour un simple balcon à réparer et un escalier trop raide. 20juin 2006 AN p.6577 n°79477 Armand Jung, PS, Bas-Rhin Financement des associa- tions de locataires Emploi La commission nationale de concertation réalise un bilan des plans de concertation locative mis en place par la loi SRU. Ce bilan permettra de connaître les pratiques des bailleurs sociaux pour le financement des associations de locataires. Le bilan doit être pré- senté à la CNC à l’au- tomne 2006. 20juin 2006 AN p.6581 n°89837 Christian Jeanjean, UMP, Hérault Copropriété: caractère confidentiel de la feuille de présence? Emploi Le syndic doit délivrer copies certifiées conformes de la feuille de présence à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le refus d’envoyer la copie complète est injustifié. La feuille de présence ne comporte aucune mention confidentielle. Voir aussi une réponse (Yvan Lachaud, p.6580, n°88474) qui justifie l’obligation de rédiger le PV d’assemblée avant la fin de la séance. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 18juillet 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Bibliographie L’annuaire des SCPI que prépare chaque année l’IEIF compte cette année 125 fiches société. Il comprend aussi une analyse du projet OPCI et fournit des explications sur le passage de la SCPI aux OPCI. 240 pages, 71 € . Institut de l'Epargne Immobilière et Fon- cière. Tél. 0144826363. L’édition 2006 du « classement des promoteurs » réalisée par l’Agence Inno- vapresse, est parue. Elle comporte 45 pro- moteurs, soit 10 de plus que l’an dernier. Un ouvrage qui met en lumière la forte progression du secteur en 2005. 22 pro- moteurs voient leur chiffre d’affaires pro- gresser de plus de 15%. 120 pages, 200euros. Contact: Frédéric Vérot: 0148240897. ou innovapresse.com Pratique des Partenariats Public Pri- vé: choisir, évaluer, monter et suivre son PPP » est un ouvrage collectif édité par Litec. Avec François Lichère (professeur de droit à Montpellier), Gilles Pedini, expert comptable, associé du cabinet Deloitte , ainsi que Boris Martor et Sébas- tien Thouvenot, avocats Eversheds. 216 pages, juin2006. 1 e édition, 40 € . www.boutique.lexisnexis.fr Nominations Cabinets ministériels ➠ Emploi, cohésion sociale : Il est mis fin aux fonctions de Nicolas Rivet, chef adjoint de cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 3juillet, J.O. du 5juillet, @). ➠ Justice : Martine Ceccaldi quitte ses fonctions de conseillère du ministre au cabinet de Pascal Clément (arr. du 3juillet 2006, J.O. du 5juillet, @). ➠ PME : il est mis fin aux fonctions de Laurent Fleuriot, conseiller spécial auprès de Renaud Dutreil (arr. du 4juillet, J.O. du 6juillet, @). ➠ Economie : Arnaud Cartron et Julien Samson sont nommés conseillers tech- niques communs avec le ministre délégué au budget; Bertrand de Singly est nommé conseiller technique commun avec le ministre délégué à l'industrie. Il est mis fin aux fonctions de Benoît Gausseron, conseiller technique de Thierry Breton (arrêté du 30juin 2006, J.O. du 8juillet, @). ➠ Equipement : François Desmaziere est nommé chef de cabinet du ministre en remplacement de Luc Dupriez (arrêté du 21juin 2006, J.O. du 9juillet, @). Conseil national du développe- ment durable : Michel Ricard, professeur des universités, est nommé président (arr. du 4juillet 2006, J.O. du 5, p.10081). Administration et organismes publics Ministère de l’économie : Nicole Planchon , magistrate, est nommée sous- directrice, en charge de la sous-direction du droit privé à la direction des affaires juridiques du ministère de l'économie (arr. du 4juillet 2006, J.O. du 6juillet, @). Equipement : Christine Bouchet est nommée DDE de l'Aude (arr. du 30juin 2006, J.O. du 6juillet, @). Conseil d’Etat : Jerry Sainte-Rose , avocat général près la Cour de cassation, est nommé conseiller d'Etat en service extraordinaire (décret du 5juillet, J.O. du 7juillet, p.10226). Au fil du J.O. Session en septembre : le Parle- ment est convoqué en session extraordi- naire le 7septembre 2006 (décret du 5juillet 2006, J.O. du 6juillet p.10113). Manifestations commerciales : l’ar- rêté du 12juin 2006 est relatif au régime de déclaration préalable des manifesta- tions commerciales. Ce texte décrit notamment les modes de calcul et de contrôle du nombre des visiteurs dans les salons professionnels, il fournit les modèles des diverses déclarations (J.O. du 5juillet 2006, p.10067). Sécurité des parcs de stationnement Un arrêté du 9mai 2006 approuve des dis- positions complétant et modifiant le règle- ment de sécurité contre les risques d'incen- die et de panique dans les établissements recevant du public. Il concerne les parcs de stationnement couverts . Le texte est applicable dès sa publication, sauf pour les parcs de plus de 1000 véhicules, pour les- quels il s’applique à compter du 1 er juillet 2006. (J.O. du 8juillet, p.10259). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 239 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 18juillet 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Termites Un nouvel arrêté, en date du 27juin 2006 relatif à l'application des articles R.112-2 à R.112-4 du CCH, définit les méthodes de protection des bâti- ments contre les termites et insectes xylophages et les modalités d’informa- tion des maîtres d’ouvrage (art. R 112-2 et suivants du CCH, dans leur rédaction résultant du décret du 23mai 2006). L’article2 vise les départements où a été pris un arrêté préfectoral de lutte contre les termites et indique les modalités de protection des bois contre les termites. L’article3 concerne les autres départe- ments. Il donne les modalités de protec- tion des bois contre les autres insectes xylophages. La protection entre le sol et le bâtiment peut être assurée de trois manières possibles: - barrière physique, - barrière physique-chimique, - disposition de construction contrôlable, sauf pour les DOM. L’arrêté donne en annexe le modèle de notice technique prévue par l’article R 112-4, et que le constructeur doit fournir au maître d’ouvrage. L’un concerne la métropole, l’autre l’outre-mer. (J.O. du 7juillet 2006, p.10164). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la constr uction et de métreurs-vérificateurs: il est envisagé l’extension de l’avenant n°3 du 11jan- vier 2006 à l'avenant n°4 du 28avril 1998, sur la prévoyance (avis publié au J.O. du 7juillet p.10230). ➠ Cabinets ou entreprises de géomètr es exper ts, topographes, photogrammètr es, exper ts fonciers : un avis d’extension de l’avenant du 31mai 2005 sur le finance- ment de la formation professionnelle a été publié au J.O. du 7juillet 2006 (p.10230). ➠ Pact-Arim : un avis relatif à l'extension d'un accord conclu dans le cadre de la convention des personnels des centres pour la protection, l'amélioration et la conservation de l'habitat et associations pour la restauration immobilière (PACT et ARIM) a été publié. Il s’agit de l’accord du 12décembre 2005 sur les salaires minima (J.O. du 8juillet, @). Investissement dans les rési- dences de tourisme Un décret a été pris pour l'application des articles du CGI relatif aux réductions d’im- pôt pour investissement dans le secteur du tourisme. Ce texte indique les modalités nécessaires pour tenir compte du loge- ment des travailleurs saisonniers dans les investissements dans les stations clas- sées donnant droit à réduction d’impôt (art. 199 decies EA du CGI). Le nouvel article46 AGF sexies de l’an- nexe III du CGI prévoit que l’exploitant de la résidence de tourisme prend l’engage- ment de réserver un pourcentage d’au moins 15% de logements pour les tra- vailleurs saisonniers. Une copie de l’enga- gement est délivrée à l’acquéreur d’un logement dans la résidence. Par ailleurs, le coût des travaux de réha- bilitation doit correspondre à 20% du prix d’achat du logement avant travaux. Le texte précise aussi les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt pour investissement dans les résidences de tourisme (art. 199 decies F) dans les ZRR notamment; l’article46 AGG, qui fournit la liste des pièces à joindre à la déclara- tion de revenus, est complété. (Décret n°2006-820 du 7juillet 2006 pris pour l'application des articles 199 decies E, 199 decies EA et 199 decies F du CGI relatif aux réductions d'impôt pour investissements locatifs dans le secteur du tourisme et modifiant l'annexe III à ce code, J.O. du 9juillet, p.10312). Gide ou l’informatisation du domaine de l’Etat Deux arrêtés (J.O. du 8juillet, @) concer- nent l’informatisation de l’administration: ➠ L’arrêté du 6juin 2006 concerne la mise en service par la direction générale des impôts d'un traitement automatisé de don- nées à caractère personnel dénommé « gestion informatisée du domaine de l'Etat » (GIDE), (J.O. du 8juillet, @). ➠ L’arrêté du 7juin 2006 modifie l'arrêté du 5janvier 1990 relatif à la création d'un système automatisé de gestion de l'identité et des adresses des contri- buables à l'impôt sur le revenu, à la taxe d'habitation, à la taxe annuelle sur les logements vacants et à l’ISF. Il en ressort que la table de correspondance sert aussi pour permettre le traitement des infor- mations des tiers déclarant pour effec- tuer la déclaration pré-remplie . Indices du 1 er trimestre 2006 ICC et IRL ont été publiés par l’INSEE le 11juillet 2006. ➠ ICC . L’indice du coût de la construction du 1 er trimestre 2006 atteint 1362, soit une hausse annuelle de 7,24% . La hausse est de 15,13% en 3 ans et de 30,09% en 9 ans. ➠ IRL . L’indice de référence des loyers du 1 er trimestre 2006 s’établit à 104,61 soit une hausse de 2,46% en un an. (Par comparaison, signalons que suivant le régime en vigueur avant la loi du 26juillet 2005, l’indexation des loyers d’habitation avec la moyenne de l’ICC aurait donné une hausse de 3,35%). ❑ 217000 : c’est le nombre d’éva- luations qu’effectue chaque année France Domaine . Le sénateur Gérard César regrettait que certains propriétaires renoncent à vendre des terrains pour la construction de loge- ments sociaux en raison d’une sous- évaluation des domaines. Le ministre de l’emploi répond que ces évalua- tions ne font pas l’objet de contestations et que l’article23 de la loi du 11décembre 2001 a remplacé pour les collectivités locales la décision expresse de passer outre en retenant des conditions supérieures à l’évaluation domaniale, par une simple obligation de délibérer au vu de l’avis de France Domaine. (JO Sénat Q, 15juin 2006, p.1660, n°19697). ❑ 270000 hectares : c’est l’objectif d’ac- quisition à terme du Conservatoire de l’espace littoral et des espaces lacustres. Il dispose actuellement d’un patrimoine de 82000 hectares soit 12% des côtes. Son budget est augmenté de 35millions d’eu- ros par l’affectation de la taxe de francisa- tion des bateaux (à 80% dès 2006). Réponse du ministre d’écologie à Jean Tibéri (JO AN Q, 20juin p.6510, n°78942). Chiffres… Urbanisme : un décret du 7juillet 2006 est relatif à la protection et à la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains et modifie le code de l’urbanisme et le code rural (décret n°2006-821, J.O. du 9juillet, p.10318). Aménagement : les entreprises qui souhaitent déposer une demande de pri- me d'aménagement du territoire doi- vent le faire avant le 31octobre 2006 auprès de la délégation interministérielle à l’aménagement du territoire. (Arrêté du 13juin 2006, J.O.du 4juillet 2006, page10007).