Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme commercial
Annulation d’une décision de la CNEC, confirmation d’une autre
Responsabilité de l’Etat
Refus de concours de la force publique : quelle indemnisation ?
Urbanisme
Règles du lotissement après 10 ans : l’annulation d’un POS
Renonciation de la commune à une préemption : quelle indemnisation ?
Construction sans permis : comment obtenir la démolition ?
La notion d’utilité publique
Recours contre un permis : pas d’urgence quand le gros-oeuvre est réalisé
L’exercice d’un droit de préemption suspendu faute de motivation
Actualite p. 5
Le nouveau projet de loi de simplification du droit
Le rapport du Sénat sur l’Anru : «un succès qui nous oblige»
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
Des délais de jugement en amélioration devant le juge administratif
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations, distinctions
Sur votre agenda
Marche p. 8
L’évolution du marché du logement selon le réseau
Century 21 : un allongement de la durée des prêts
■ JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Urbanisme commercial ✓ Annulation d’une décision de la CNEC, confirmation d’une autre Responsabilité de l’Etat ✓ Refus de concours de la force publique : quelle indemnisation? Urbanisme ✓ Règles du lotissement après 10 ans : l’annulation d’un POS ✓ Renonciation de la commune à une préemption : quelle indemnisa- tion? ✓ Construction sans permis : com- ment obtenir la démolition? ✓ La notion d’utilité publique ✓ Recours contre un permis : pas d’urgence quand le gros-oeuvr e est réalisé ✓ L’exer cice d’un dr oit de préemption suspendu faute de motivation ■ ACTUALITE p.5 ✓ Le nouveau pr ojet de loi de simpli- fication du droit ✓ Le rapport du Sénat sur l’Anru : «un succès qui nous oblige» ■ REPONSES MINISTERIELLES p.6 ✓ Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernièr es réponses publiées Des délais de jugement en amélio- ration devant le juge administratif ■ EN BREF p.7 ✓ Au fil du J.O. ✓ Nominations, distinctions ✓ Sur votre agenda Nouv elle loi de simplifica tion du droit U ne nouvelle loi de simplification du droit est en préparation. Présentée en conseil des ministres, elle a été transmise au Parlement le 13juillet (lire en page5). L’exposé des motifs indique que le Gou- vernement a tenu compte des critiques tant du Conseil d’Etat que de la Commission supérieure de codification, afin de progresser dans la qualité de la norme de droit. Le texte prévoit de supprimer 128 lois obsolètes ou tombées en désuétude ou abrogées implicitement. Exemples : la loi du 12juin 1942 réprimant la perte ou la détériora- tion des denrées alimentaires, la loi du 1 er décembre 1900, ayant pour objet de permettre aux femmes munies des diplômes de licen- cié en droit de prêter le serment d'avocat et d'exercer cette profes- sion, la loi du 4juillet 1931 relative au commerce de la chicorée; la loi du 28janvier 1935 tendant à la répression des fraudes sur le gui- gnolet; la loi du 8juillet 1941, établissant une servitude de survol au profit des téléphériques … Tous ces textes n’étaient pas en effet d’une actualité brûlante ! Signalons aussi que le projet contient la ratification de nombreuses ordonnances publiées ces dernières années; comme celle qui concer- ne la création des OPCI et la transformation des SCPI. O n trouvera dans la jurisprudence que nous publions cette semaine deux arrêts par lequel le Conseil d’Etat se prononce sur la légalité d’une décision de la Commission nationale d’équipement commercial concernant la création de centres commerciaux. Le Conseil d’Etat valide une décision et en censure une autre, faute de motivation suffisante. Le niveau de fréquentation touristique du sec- teur, qui avait été invoqué par la CNEC n’était pas suffisamment étayé. La décision validée s’appuie sur divers arguments comme l’ef- fet d’enrayer l’évasion commerciale vers d’autres zones de chalandi- se, mais aussi sur la création d’emplois. Pourtant le nombre d’emplois créé était particulièrement modeste : 8 seulement. Enfin, le Conseil d’Etat s’est aussi prononcé sur la question de l’in- demnisation d’un propriétaire qui n’avait pu obtenir l’exécution d’un jugement d’expulsion et ce, pendant 7 ans. La haute juridiction administrative admet que le propriétaire peut être indemnisé non seulement de la perte de loyers mais aussi de l’écart qui résulte entre la valeur d’un bien libre et celle d’un bien occupé. A ce titre, le pro- priétaire a pu obtenir une indemnisation d’un montant de 310000 euros. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 240 25JUILLE T 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier MARCHE p.8 ✓ L’ évolution du mar ché du logement selon le réseau Century 21 : un allongement de la durée des prêts ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Dir ecteur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat : Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Pr esse du Br eil (SPB), SARL de pr esse au capital de 10000eur os constituée en août 2002 pour 99 ans Siège social : 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterr e 443034624 000 17 ■ APE 221 C ■ Actionnaires : Bertrand Desjuzeur , Roseline Maisonnier ■ Numér o de commission paritaire : CPP AP n° 0209 I 80129 ■ Dépôt légal : à parution ■ Prix de vente au numéro : 17 ! 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Dans la 2 e , il confirme la décision en invo- quant l’argument de la création d’em- plois, même modeste. ■ (Conseil d’Etat, 26avril 2006, n°278324, SA Akani) Trois sociétés demandaient l’annulation d’une décision de la commission nationa- le d’équipement commercial ayant auto- risé la création d’un ensemble de 19490m 2 à Abbeville comprenant notamment un hypermarché Carrefour de 7 800m 2 . Le Conseil d’Etat annule la décision de la CNEC en citant les articles L 720-1 à L 720-3 du Code de commerce : «Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, qu'après la réalisation du projet, la densité en commerces ali- mentaire s, évaluée sur la base des don- nées démographiques incluses initiale- ment dans la demande du pétitionnaire, sera, dans la zone de chalandise, supérieure à la densité moyenne du département , laquelle est déjà supérieu- re de 11% à la moyenne nationale, d'autre part, que, le pétitionnaire a trans- mis de nouvelles données, dix jours avant la séance au cours de laquelle la commis- sion nationale a statué, faisant état d'une fréquentation touristique considérable- ment supérieure à celle du dossier de la demande sur la base duquel avait été fai- te l'analyse des services instructeurs; que, dans ces circonstances, en se bornant à mentionner, dans sa décision, que les den- sités «devaient être relativisées par rap- port à l'importance de la population tou- ristique fréquentant la zone», sans caractériser cette importance , la com- mission nationale n'a pas assorti sa déci- sion des éléments de fait permettant d'en apprécier la légalité; que la décision atta- quée ne saurait donc être regardée com- me suffisamment motivée au sens de l'ar- ticle32 de la loi du 27décembre 1973; Considérant qu'il résulte de ce qui précè- de que les requérantes sont fondées à demander l'annulation de la décision attaquée». Observations de Jurishebdo : le Conseil d’Etat relève que la CNEC a constaté que la densité des commerces alimentaires serait supérieure à la moyenne du dépar- tement, laquelle est déjà supérieure à la moyenne nationale. Il constate par ailleurs que la commission n’a pas carac- térisé la densité de la fréquentation tou- ristique de la zone qui fondait sa décision d’autorisation. En conséquence, c’est pour un défaut de motivation que la décision est annulée. ■ (Conseil d’Etat, 26avril 2006, n°281685, Sté Top Distribution Bricolage) Dans cette autre affaire en revanche, l’autorisation de création d’un magasin spécialisé de bricolage «Logimarché» pour 1800 m 2 est confirmée : «Considérant, toutefois, qu'il ressort des pièces du dossier que, d'une part, la zone de chalandise ne comporte qu'un seul magasin comparable au projet, lequel est situé dans une zone rurale et monta- gneuse, que, d'autre part, bien que la zone de chalandise connaisse un déclin démographique, la population y réside majoritairement dans une habitation individuelle et de nombreuses résidences secondaires y sont recensées, et elle connaît un doublement au cours de la période estivale, qu'enfin, la réalisation du projet entraînera la création de huit emplois , une modernisation des équipe- ments commerciaux, un rééquilibrage des conditions d'exercice de la concurrence, une amélioration du confort d'achat et un freinage de l'évasion commerciale en dehors de la zone de chalandise; qu'eu égard à ces effets positifs, la commission nationale d'équipement commercial n'a pas fait une inexacte application des principes définis par les dispositions rap- pelées ci-dessus, en délivrant l'autorisa- tion demandée; Considérant qu'il résulte de ce qui précè- de que la requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de la décision de la commission nationale d'équipement commercial du 9mars 2005». Observations de Jurishebdo : la création de 8 emplois est donc, parmi d’autres motifs, jugée suffisante pour motiver l’installation d’une surface commerciale de 1800 m 2 et ce, bien que la population soit en déclin, car cela peut freiner l’éva- sion commerciale vers d’autres zones de chalandise, estime le Conseil d’Etat ● Refus de concours de la force publique ❑ Quelle indemnisation? (Conseil d’Etat, 17mai 2006, n°277714, Sté Brink’s France) Le propriétaire d’un immeuble deman- dait une indemnisation, faute d’avoir pu obtenir l’exécution d’une décision d’ex- pulsion pendant 7 ans. La cour administrative d’appel avait refu- sé d’indemniser le propriétaire de la dif- férence de valeur entre le prix de vente libre et le prix de vente occupé. La décision est censurée par le Conseil d’Etat : « Considérant […] qu'en se fondant ainsi sur la circonstance que la vente du bien s'était réalisée postérieurement à l'enre- gistrement de la requête de la société pour dénier au préjudice résultant de la perte de la valeur vénale de l'immeuble dont il était demandé réparation un caractère certain, alors que la promesse mentionnait le prix de vente et que la vente a été réalisée avant le jugement du tribunal, le tribunal administratif, auquel il appartenait d'apprécier la réalité du préjudice invoqué au vu des circonstances de fait existant à la date de son juge- ment, a commis une erreur de droit; qu'il y a lieu par suite d'annuler son jugement en tant qu'il se prononce sur l'évaluation du préjudice de la Société Brink's France». Le Conseil d’Etat règle l’affaire au fond: «Sur l'indemnité pour pertes de loyers et charges: Considérant que la réparation due à la société requérante doit être faite sur la base du juste loyer ; que dans les cir- constances de l'espèce, compte tenu tant de la dimension que de l'état de vétusté des logements en cause, il sera fait une juste évaluation de leur valeur locative, pour la période allant du 1er janvier 1998 au 19mars 2003, en la fixant à 100euros par mois et par logement; que la Société Brink's France est par suite fondée à demander que lui soit versée la somme 25 juillet 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ▲ de 75000 euros de ce chef; Sur l'indemnité pour perte de valeur vénale : Considérant que les refus réitérés de l'ad- ministration pendant près de sept ans opposés aux demandes de la société ten- dant à l'octroi de la force publique pour l'exécution de l'ordonnance d'expulsion intervenue le 26janvier 1994 a eu pour effet de conduire celle-ci à accepter en décembre2001 de vendre l'immeuble à un prix inférieur à celui qu'elle en aurait obtenu si les occupants avaient quitté les lieux ; qu'elle est par suite fondée à demander que l'Etat soit condamné à lui verser une indemnité à ce titre; qu'il résulte de l'instruction que l'immeuble a été vendu pour la somme de 304898,03euros (2millions de francs); que le service des domaines l'avait éva- lué, le 25janvier 2002, à 615000euros libre de ses occupants, dans le cadre d'un projet de préemption de la ville de Paris; qu'il sera fait une juste appréciation de la perte de valeur vénale résultant de l'oc- cupation de l'immeuble en la fixant à la différence entre le prix de vente de l’im- meuble et son estimation, libre de ses occupants, par le service des domaines, soit une somme de 310102euros». Observations de Jurishebdo : on retien- dra de cet arrêt que, lorsque l’Etat refuse d’exécuter une décision d’expulsion, le propriétaire peut non seulement obtenir une indemnisation pour perte de loyers, sur la base d’un «juste loyer», mais qu’il peut aussi obtenir une indemnisation de son préjudice qui résulte de l’écart entre la valeur libre et la valeur occupée ● Règles du lotissement après 10 ans ❑ L’annulation du POS (Conseil d’Etat, 24mai 2006, n°278688, commune d’Antibes, Juan-les-Pins) En application de l’article L 315-2-1 du Code de l‘urbanisme, les règles d’urbanis- me contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de 10 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir (sauf volonté d’une majorité de co-lotis en faveur du maintien de ces règles). Cet arrêt se prononce sur le cas de l’an- nulation d’un POS et ses incidences sur la règle de l’article L 315-2-1 : «Considérant qu'en application des dis- positions précitées de l'article L.315-2-1 du code de l'urbanisme, lorsqu'un plan d'occupation des sols ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approu- vé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotisse- ment cessent de plein droit de s'appli- quer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir sauf dans le cas où une majorité de co- lotis a demandé le maintien de ces règles; que ces dispositions, entrées en vigueur le 8juillet 1988, sont applicables aux lotissements qui à cette date avaient fait l'objet d'une autorisation de lotir délivrée depuis plus de dix ans; qu'une fois intervenue du fait de l'approbation d'un plan d'occupation des sols ou d'un document en tenant lieu, la caducité qu'elles prévoient des règles d'urbanisme d'un règlement de lotissement n'est pas remise en cause par l'annulation pour excès de pouvoir de la délibération por- tant approbation de ce plan d'occupation des sois ou du document en tenant lieu». En conséquence, le Conseil d’Etat censure la cour administrative d’appel d’avoir admis l’application d’un cahier des charges en raison de l’annulation du POS. Observations de Jurishebdo : il résulte de cette décision que lorsque les règles du lotissement sont devenues caduques elles le sont à titre définitif.L’annulation d’un POS est sans incidence sur cette situation ● Renonciation à la préemption ❑ Quelle indemnisation? (Conseil d’Etat, 15mai 2006, n°266495, commune de Fayet, à paraître au Lebon) Une commune avait décidé une préemp- tion pour empêcher un projet de trans- formation d’un immeuble en centre pour SDF. Le projet étant insuffisamment pré- cis, la décision de préemption avait été annulée. Se posait la question de l’in- demnisation du préjudice subi par le pro- priétaire : «Considérant qu'en énonçant qu'il résul- tait de l'instruction que la décision de préemption avait pour seul objet d'em- pêcher la transformation de l'im- meuble en cause en centre d'héber- gement pour personnes sans domici- le fixe , la cour, qui a au surplus constaté que la décision de préemption liti- gieuse était entachée d'une autre illégalité , a suffisamment motivé son arrêt eu égard à l'argumentation des parties et n'a pas dénaturé les pièces qui lui étaient soumises; Considérant qu'en jugeant que la déci- sion de préemption litigieuse était enta- chée d'illégalité au regard des disposi- tions de l'article L.210-1 du Code de l'ur- banisme faute d'être justifiée par un projet suffisamment certain et précis , la cour n'a commis aucune erreur de droit; Considérant qu'il résulte de ce qui précè- de que la commune de Fayet n'est pas fondée à demander l'annulation de l'ar- rêt attaqué en tant qu'il a jugé cette commune responsable du préjudice subi par la société Fidéicomi; Sur le préjudice : Considérant qu'à l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le pro- priétaire du bien en cause peut, si la déci- sion de préemption est entachée d'illéga- lité, obtenir réparation du préjudice [que] lui a causé de façon directe et cer- taine cette illégalité; que lorsque le pro- priétaire a cédé le bien après renoncia- tion de la collectivité, son préjudice résul- te en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation; que pour l'éva- luation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme expri- mant cette valeur vénale si un délai rai- sonnable sépare la vente de la renoncia- tion, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne s'écarte pas anormale- ment de cette valeur vénale; Considérant que le propriétaire placé dans la situation indiquée ci-dessus subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment pro- bable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette der- ▲ 25 juillet 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ▲ nière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité; qu'en revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétai- re désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'éva- luation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation; Considérant q u'il r essort d es p ièces d u dossier s oumis a ux j uges d u f ond q ue, p ar un a rrêt d u 2 3novembre 1 996, l a c our d'appel d 'Amiens a e stimé q ue l e m ontant de 1 750 0 00 F q ui f igurait d ans l a p romes- se d e v ente p assée e ntre l a s ociété F idéico- mi e t l a c ommune d e S aint-Quentin c or- respondait à l a v aleur v énale d u b ien p ré- empté p ar l a c ommune d e F ayet; q u'après que l e m aire d e F ayet a , p ar l ettre d u 20janvier 1 997, i nformé l a s ociété F idéico- mi q ue l a c ommune r enonçait à a cquérir le b ien, c ette s ociété l 'a c édé, p ar a cte authentique d u 5 mars 1 999, a u p rix d e 675000 F ; q u'en j ugeant, d ans c es c ondi- tions, q ue l e p réjudice c ausé à l a s ociété par l a d écision d e p réemption i llégale d e la c ommune d e F ayet é quivalait à l a d iffé- rence e ntre 1 750 0 00 F e t 6 75000F, a lors que l a s ociété F idéicomi n e f aisait é tat d'aucune c irconstance l 'ayant e mpêchée de c éder l e b ien d ans u n d élai r aisonnable après l a d écision d e r enonciation à u n p rix correspondant à l a v aleur v énale, l a c our a entaché s on a rrêt d 'une e rreur d e d roit; que c et a rrêt d oit, p our c e m otif, ê tre annulé e n t ant q u'il a é valué l e p réjudice subi p ar l a s ociété F idéicomi». Observations de Jurishebdo : lors que la commune renonce à préempter, le proprié- taire subit deux éléments de préjudice : - le 1 er consiste dans l’écart de prix entre le prix de la promesse de vente et la valeur vénale au jour de la renonciation à la préemption (suivant l’évolution du marché). - le 2 e réside dans l’impossibilité pour le propriétaire de disposer du prix de vente pendant un certain délai. L’arrêt est annulé sur le mode de calcul de l’indemnité. Dans la mesure où le pro- priétaire avait vendu deux ans après avoir été informé de la renonciation de la commune à préempter, la cour aurait dû retenir la valeur vénale du bien à la date de renonciation et non le prix de vente du bien deux ans plus tard ● Construction sans permis ❑ Démolition? (Conseil d’Etat, 5mai 2006, n°285655, société SCEA La Frenaye) Une construction ayant été réalisée sans permis, la démolition avait été ordonnée judiciairement, par une décision confir- mée devant la Cour de cassation. Le préfet avait mis en demeure de démo- lir et le maire avait refusé de délivrer un permis de régularisation. «Considérant que, lorsqu'une juridiction de l'ordre judiciaire a prononcé une condamnation à démolir une construc- tion irrégulièrement réalisée et, en parti- culier, lorsque cette condamnation accompagne une sanction pénale, la per- sonne condamnée s'expose à ce que la démolition soit réalisée d’office par l'au- torité administrative en vertu de l'article L.480-9 du Code de l'urbanisme; que, toutefois, cette dernière n'a, en vertu des termes mêmes de l'article L.480-9, aucu- ne obligation de faire démolir le bâti- ment; que, dans l'appréciation à laquelle il lui appartient de se livrer sur ce point, l’ administration doittenir compte de la possibilité éventuelle de délivrer une autorisation d'urbanisme de régularisation ; que, dès lors, en jugeant que ne devait pas être prise en compte la démolition d'office susceptible d'être menée par l'autorité administrative, pour apprécier l'urgence à suspendre le refus par le maire de Bressuire de délivrer un permis de construire de régularisation, le juge des référés a commis une erreur de droit, quelle que soit la durée de la situa- tion irrégulière dans laquelle les intéres- sés s'étaient placés; que son ordonnance doit, par suite, être annulée». Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat rejette la demande de suspension de la décision du maire qui avait refusé de délivrer le permis de régularisation. Observations de Jurishebdo : celui qui a réalisé une construction sans permis s’expose donc à ce que l’administration ef fectue d’of fice la démolition. T outefois, ce n’est qu’une faculté pour l’administration. Dans son appréciation, l’administration doit tenir compte de la faculté du maire d’accorder un permis de régularisation. Cet arrêt illustre par ailleurs la difficulté ■ Notion d’utilité publique A propos du projet de modernisation et d’électrification d’une ligne de chemin de fer dite «ligne du haut Bugey», une asso- ciation contestait l’utilité publique du projet. Le Conseil d’Etat a néanmoins vali- dé l’opération. Il indique notamment que la décision n’avait pas méconnu les prescriptions du plan de prévention des risques naturels prévisibles et considère «que les diffé- rents risques identifiés en l’espèce ont fait l’objet d’une évaluation précise et feront l’objet d’une surveillance régulière, que des mesures protectrices, notamment des travaux de protection conte les éboule- ments […] ont été prévus […] que dans ces conditions, les inconvénients du projet ne sont pas d’une importance telle qu’ils aient pour effet de retirer à l’opération son caractère d’utilité publique» (CE, 15mai 2006, n°278942, Association des riverains de la ligne des Carpates) ■ Recours contre un permis : pas d’urgence quand le gros-oeuvre est réalisé Ne commet pas d’erreur de droit le juge qui estime que l’urgence ne justifie pas la suspension d’une décision d’octroi d’un permis modificatif, en se fondant sur la nature et la portée du permis modificatif «et sur la circonstance que le gros œuvre de la construction était, à la date à laquelle il a statué, implanté et entiè- rement réalisé ». (CE, 28avril 2006, n°487774, M.et Mme M.) ■ Droit de préemption suspendu, faute de motivation Le Conseil d'État a annulé une décision du juge des référés du TA de Marseille pour le motif suivant : le juge « n’a men- tionné ni dans les visas ni dans les motif s de son ordonnance les disposi- tions du Code de l’urbanisme dont il a fait application en estimant qu’aucun des motifs invoqués devant lui n’était de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision litigieuse; que par suite, cette ordonnance est entachée d’irrégularité et doit être annulée». Le Conseil d’Etat cite à ce propos l’article R 522-11 du Code de justice administrati- ve. L’arrêt suspend ensuite la décision de pré- emption de la commune, faute de moti- vation suffisante. (CE, n°284606, 24avril 2006, SCI La Condamine). que peut rencontrer une commune pour obtenir la démolition effective d’une construction irrégulière ● 25 juillet 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Gide Loyrette Nouel (sous la direction de Gérard Tavernier et avec notamment Eric Martin-Impératori pour les questions de promotion immobilière) conseille la principauté de Monaco dans le projet d’extension de 10 hectares qui sera réali- sé sur la mer. RAPPORT «Un succès qui nous oblige» C’est ainsi que les sénateurs Philippe Dal- lier et Roger Karoutchi ont intitulé leur rapport sur l’Agence nationale de rénova- tion urbaine. Après avoir relevé les difficultés de démar- rage, le rapport estime que le fonctionne- ment est désormais bien rodé avec une structure légère et efficace. Toutefois, la multiplication des projets, rançon du succès, aboutit à un obstacle « la bosse de l’Anru ». Il s’agit d’un besoin de crédits supplémentaires concentrés dans le temps, du fait de l’afflux des demandes et des difficultés de trésorerie financières en raison du décalage des réalisations. Si l’Agence poursuit son rythme actuel d’engagement, cela la conduit à examiner 77 projets en 2006 et 37 en 2007. Cela pourrait remettre en cause l’équilibre de trésorerie de l’agence, mais les rappor- teurs «ne jugent ni probable ni souhai- table une modération de l’accélération du calendrier de conventionnement». En effet, cela aurait des conséquences sur les délais d’attente. Les rapporteurs préconi- sent donc «au-delà de mesures permettant d’améliorer le fonctionnement de l’Anru, l’application de la règle des trois tiers (ANRU, bailleurs et collectivités territo- riales) dans le financement des projets et un effort financier de la part de l'Etat concentré sur les quatre prochaines années». A propos du choix des quartiers éligibles aux aides, le rapport «considère que l’Anru «s'est trop engagée vis-à-vis des porteurs de projets pour pouvoir appliquer, à l'ave- nir, des critères d'éligibilité plus restrictifs pour les quartiers» et par ailleurs que «le classement des quartiers qui a été effectué doit faire l'objet d'une publicité… et se félicite que l’Anru ait tenu compte immé- diatement de cette recommandation. L’Anru n’a pas fait de la participation des collectivités locales une condition de son intervention, mais regrette que dans certains cas, elle soit très faible. Les rapporteurs estiment enfin que la créa- tion d'un nouveau fonds de rénovation urbaine pourrait être envisagée, afin d’as- surer un financement complémentaire de l’Anru. (Rapport en ligne sur le site du Sénat). Un nouveau projet de loi de simplifica- tion du droit a été présenté en conseil des ministres et transmis au parlement le 13juillet. Tenant compte des observations du Conseil d’Etat pour éviter l’accumulation des textes, le projet abroge 128 lois obso- lètes. Le texte comporte 13 habilitations. L’article 1 er modifie les règles de pres- cription en fixant le délai de droit com- mun à 10 ans pour les actions mobilières (sauf pour l’état des personnes), mais la prescription trentenaire est maintenue pour les actions réelles immobilières. L’article2277 sera modifié pour unifier à 5 ans le délai de prescription des actions en paiement et les actions en répétition correspondantes (le délai de répétition de l’indu étant de 30 ans). L’article10 habilite le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures permettant de créer une procédure tran- sactionnelle pour les infractions au droit de la consommation. A l’article14, on trouve une mesure qui permet aux conseils municipaux de délé- guer aux maires les décisions relatives aux opérations de diagnostic et de fouilles d’ archéologie préventive . L’article15 I habilite le Gouvernement à compléter la modernisation du droit des propriétés de l’Etat en réformant le régime des contraventions de grande voi- rie. Le II du même article prévoit d’étendre à toutes les communes la com- pétence de la ville de paris en matière de servitude d’ancrage et d’appui sur les immeubles privés pour l’éclairage et l’ali- mentation électrique des transports en commun pour facilite l’aménagement urbain (il faut actuellement à chaque opération un décret en Conseil d’Etat). Il est prévu aussi de supprimer l’approba- tion préfectorale des plans de dégage- ment routier (interdiction de construction aux points dangereux pour la circulation). L’article17 concerne les installations classées. Pour faciliter la création de servitudes par le préfet, sur le site d’une installation classée ayant cessé ses activités, il devient possible au préfet de remplacer l’enquête publique par une consultation écrite des propriétaires des terrains concernés (sauf si le périmètre est étendu au-delà des ter- rains pollués). La cessation d’activité d’installations clas- sées soumise à déclaration est simplifiée. L’article20 concerne le cadastre . Il affir- me la possibilité pour les services fiscaux de donner des informations cadastrales, le cas échéant par voie électronique, sans les rendre anonymes. Le III de l’article permet à l’Etat et à certains établisse- ments publics de constituer des bases de données numériques parcellaires. Les articles23 et suivants visent la codifi- cation de certaines matières. Ainsi il est prévu d’adapter le code de l’environne- ment au droit communautaire (art. 24), ou de modifier le code de l’expropria- tion. L’article31 ratifie 38 ordonnances . En voici quelques-unes : - Ordonnance n°2005-428 du 6mai 2005 relative aux incapacités en matière com- merciale et à la publicité du régime matrimonial des commerçants ; - Ordonnance n°2005-658 du 8juin 2005 portant modification de diverses disposi- tions relatives à l'obligation d' assurance dans le domaine de la construction et aux géomètres experts; - Ordonnance n°2005-864 du 28juillet 2005 relative aux s ecteurs sauvegardés , - Ordonnance n°2005-1129 du 8sep- tembre 2005 portant simplification en matière d' installations classées pour la protection de l'environnement et d'élimi- nation des déchets ; - Ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de place- ment collectif immobilier . L’article31 XXXVI E 2 e prévoit que le conseil municipal peut renoncer à perce- voir la TLE pour la reconstruction de cer- tains bâtiments présentant un intérêt architectural comme les chalets d’alpage. - Ordonnance n°2006- 460 du 21avril 2006 relative à la partie législative du code général de la propriété des per- sonnes publiques ● Nouveau projet de loi de simplification du droit 25 juillet 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministr e concerné Réponse Observations 22juin 2 006 Sénat p.1725 n°22539 René B eaumont, UMP, S aône-et-Loire TVA s ur l es r éseaux d e chaleur Economie La d irective 2 006/18/CE d u 1 4février 2 006 p er- met à l a F rance d ’appliquer l e t aux r éduit d e TVA a ux t ravaux d ans l es l ogements j usqu’à fin 2 010 e t a utorise l ’application d ’un t aux d e TVA r éduit a u c hauffage u rbain. Cette m esure a é té r epri- se d ans l ’article76 d e l a loi E NL. 22juin 2 006 Sénat p.1730 n°21443 Jean-Louis M asson, NI, M oselle Taux d ’appel p our l a j usti- ce a dministrative Justice En 2005, le taux d’appel des 119250 jugements des tribunaux administratifs était de 16,9% ; le taux de pourvoi en cassation des 20208 arrêts d’appel était de 12,2% . Le délai moyen de jugement est de 1 an et 4 mois devant les TA, il est de la même durée en appel et il est de 11 mois devant le Conseil d’Etat. Les d élais d e j ugement des a ffaires s ont e n amélioration, c onstate l a réponse. 27juin 2 006 AN p.6825 n°72659 Francis F alala, UMP, M arne Gestion d u p atrimoine immobilier d e l ’Etat Economie L’objectif d e c ession d es i mmeubles d e l ’Etat pour 2 006 e st d e 4 79millions d ’euros ( contre 630millions d ’euros e n 2 005). La p ropriété d u p atrimoine p ublic s era c onfiée à F rance D omaine. D es c onventions d ’occupa- tion s eront s ignées e ntre F rance D omaine e t les m inistères. L a v aleur d u p atrimoine i mmo- bilier d e l ’Etat e st e stimée à 3 8milliards d ’eu- ros a u 1 er janvier 2 006. 27juin 2 006 AN p.6831 n°85063 Patrick B eaudouin, UMP, V al-de-Marne Choix O PCI/SCPI Economie L’article81 de la loi du 9décembre 2004 a habi- lité le Gouvernement à définir le régime des OPCI et la transformation des SCPI en OPCI. La SCPI présente une «très faible liquidité ». L’OP- CI permettra une plus grande protection des porteurs de parts . L’ordonnance ne contient pas d’obligation de supprimer les SCPI. Un bilan de la réforme sera établi avant la fin 2008. La r atification d e l ’or- donnance e st p révue dans l a n ouvelle l oi d e simplification ( lire e n page5). 27juin 2 006 AN p.6834 n°90579 Pierre B ourguignon, PS, S eine-Maritime Exonération d e p lus-value immobilière Economie Les p lus-values r éalisées p ar l es p articuliers l ors de l a c ession d ’immeubles p our l esquels u ne déclaration d ’utilité p ublique a é té p rononcée sont e xonérées s ous c ondition d e r emploi. L’exonération d e p lus-values s ’applique a ussi pour l e d roit d e délaissement . Le t exte d e r éférence e st l’article150 U I I 4 e d u CGI. 27juin 2 006 AN p.6858 n°60560 Yvan L achaud, UDF, G ard Activité j uridique d es ingénieurs c onseils Justice L’arrêté d u 1 er décembre 2 003 s ur l es i ngé- nieurs c onseils l eur c onfère u n a grément p our intervenir e n m atière d e c onsultation j uri- dique e t d e r édaction d ’actes s ous s eing p rivé. Il d éfinit l es c onditions p our l ’exercice d e c ette activité à t itre a ccessoire. Cette r églementation tient c ompte d e l ’annu- lation d u t exte p récé- dent p ar l e C onseil d’Etat ( 3 j uin 2 002). 27juin 2 006 AN p.6887 n°88449 Yvan L achaud, UDF, G ard Majoration d e l a t axe locale d ’équipement Economie L’article4 s exies d e l a l oi E NL p révoit u ne majoration d e 1 0% du b arème d e l a t axe locale d ’équipement e t u ne m ajoration d e l a TLE p our l es c onstructions d ’immeubles à u sa- ge c ollectif d ’habitation. Application à c ompter d u 1 er janvier 2 007. Il s ’agit d e l ’article25 d e la l oi E NL d u 1 3juillet 2006. 27juin 2 006 AN p.6894 n°92987 Marie-Jo Z immer- mann, UMP, M oselle Permis d e c onstruire illégal Equipement En c as d e p ermis d e c onstruire i llégal, u ne action p eut ê tre e xercée à l ’encontre d u mai- re devant l e t ribunal a dministratif e t c ontre un tiers (la d éputée c itait l e c as d ’une a ction engagée c ontre u n n otaire e t l e v endeur) devant l es t ribunaux c ivils. M ais l e j uge a dmi- nistratif p eut p rononcer la s ubrogation d u maire d ans l es d roits d e l a v ictime pour obtenir l e r emboursement p ar l e n otaire o u l e vendeur, a fin d ’éviter u ne d ouble i ndemnité. Référence : a rrêt d u Conseil d ’Etat d u 21octobre 1 983. 29juin 2 006 Sénat p.1787 n°22711 Jean-Louis M asson, NI, M oselle Restitution p ar u ne c om- mune d e d élaissé d e t er- rains Intérieur Lorsque l a c ommune v eut v endre d es d élaissés de t errains, l a m airie a l ’ obligation d ’infor- mer l es r iverains . A u-delà d u d élai d ’un mois, e lle p eut v endre s elon l e d roit c ommun de l a c ession d es t errains c ommunaux. Cf. a rt. L 1 61-10 d u C ode rural. A nos abonnés : le t exte complet des r éponses ministé- rielles peut vous ê tre f axé ou envoyé par m él s ur s imple demande. 25 juillet 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda ✓ 6 septembr e 2006 : les sociétés immobilières ✓ 21 septembr e 2006 : la gestion comptable de la copropriété ✓ 27 septembr e 2006 : la TVA et les opérations immobilières ✓ 26 et 27 septembr e 2006 : piloter une opération immobilière (des études préalables au SAV). Des journées de formation organisées par le Moniteur. Tél. 0140133707. Nominations Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Bruno Le Maire , conseiller auprès du Premier ministre, est nommé directeur du cabinet de Domi- nique de Villepin, en remplacement de Pierre Mongin (arr. du 12juillet 2006, J.O. du 13, @). Michel Cadot , préfet, est nommé conseiller auprès du Premier ministre ; il était directeur de cabinet du ministre de l’agriculture (arrêtés des 11 et 12 juil. 2006, J.O.du 13, @). ➠ Economie : Thomas Devedjian cesse ses fonctions de conseiller technique de Thierry Breton (arrêté du 12juillet 2006, J.O. du 14juillet, @). ➠ PME : Bao Nguyen-Huy est nommé conseiller auprès de Renaud Dutreil; Michael Fribourg quitte ses fonctions de chargé de mission pour la presse (arrêtés des 6 et 7juillet, J.O. du 11juillet, @). ➠ Cohésion sociale et parité : Laetitia Mirjol est nommée conseillère technique au cabinet de Catherine Vautrin (arr. du 4juillet 2006, J.O. du 12juillet, @). ➠ Aménagement du ter ritoir e : Sabrina Belkhiri-Fadel est nommée conseillère technique au cabinet de Brice Hortefeux (arr. du 5juillet 2006, J.O.du 13, @). ➠ Agricultur e : Michel Fuzeau est nom- mé directeur de cabinet de Dominique Bussereau (arr. du 11juillet, J.O.du 14juillet, @). ➠ Ecologie : Thierry Francou et Alain Auvé sont nommés conseillers techniques de Nelly Ollin (arr. du 5juillet, J.O. du 14, @). Distinctions Légion d’honneur Quelques noms relevés dans la promo- tion du 14juillet de la légion d’honneur : ➠ Chancelle rie de la légion d’honneur : commandeur : Pierre Dreyfus, avocat honoraire. ➠ Justice : commandeur : Olivier Fou- quet, président de section au Conseil d’Etat, et Jean-Louis Nadal, procureur général près la Cour de cassation. ➠ Cohésion sociale et logement : cheva- lier : Joël Khider, dirigeant d’un groupe immobilier. ➠ Economie : chevalier : Stéphane Richard, DGA de société ➠ Justice : officier: Jean-Claude Magen- die, président du TGI de Paris, Michel Arnould et Bernard Thavaud, conseillers à la Cour de cassation, Pierre Bordry, conseiller d’Etat. Chevalier : Bernard Montcerisier, expert honoraire près la cour d’appel de Paris. (Décrets du 13juillet 2006, J.O. du 14juillet, p.10577). ✓ Equipement : Jean-François Caren- co est nommé préfet de la région Haute- Normandie, préfet de la Seine-Maritime (décret du 13juillet, J.O. du 14, @). Patrice Vagner est nommé directeur régional de l'équipement de Corse et directeur départemental de l'équipement de la Corse-du-Sud (arr. du 3juillet, J.O. du 14, @). ✓ EPARECA : Philippe Grand, chef du service de l'aménagement et de l'urba- nisme à la DGUHC est nommé comme représentant du ministre chargé de l’ur- banisme (arr. du 30juin 2006, J.O. du 14juillet, p.10636). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TV A intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offr e de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numér os de la lettr e + 5 numér os spéciaux consacrés au dr oit immobilier) au prix de 599 " TTC dont 2,1% de TV A au lieu de 769 " TTC, soit 20 % de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 " TTC à l’ordr e de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 240 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T I O N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 25 juillet 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• MARCHE Au fil du J.O. ✓ Loi ENL : la loi portant engagement national pour le logement a été publiée au J.O. du 16 juillet 2006 (loi n°2006- 872 du 13 juillet 2006, p.10662). ✓ Le Conseil supérieur de l'écono- mie sociale , créé par décret du 13 février 2006, voit ses modalités de fonctionnement définies par le décret du 10 juillet (n° 2006-826, J.O. du 11 juillet p.10336). ✓ Pôles de compétitivité 26 décrets ont été publiés pour créer les pôles de compétitivité. 20 décrets du 12 juillet et 6 du 13 juillet 2006. (Décrets portant application de l’article24 de la loi du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 et relatif à la délimitation de la zone de recherche et développement de pôles de compétitivité, J.O. du 13juillet p. 10448 et du 14 juillet p.10598). ✓ Dr oit rural : l’ordonnance n°2006- 870 du 13 juillet 2006 est relative au statut du fermage et modifie le code rural (J.O. du 14 juillet 2006, p.10626). Ainsi l’article 11 par exemple concerne les baux à long terme. L’ article L 416-1 du Code rural édicte le régime du bail de 18 ans. Le décret n° 2006-871 du 12 juillet 2006 modifie certaines dispositions régle- mentaires du code forestier (J.O. du 14 juillet, p.10628). BREVES La haus se des prix d’a près Centur y 2 1 a atteint 10,8 % en un an Selon l’analyse du marché du logement qu’a réalisée le réseau Century 21, la haus- se des prix des logements a atteint 10,79% entre 2005 et 2006. Le prix moyen des appartements est de 2731 ! le m 2 et de 1 940 ! pour les maisons. Le montant moyen d’une acquisition est de 179423euros, pour une surface moyen- ne de 82,47 m 2 . L’écart de prix entre la mise en vente et le compromis est stable : de 4,13% (contre 4,22% en 2005), mais la durée moyenne du financement est en hausse d’une année (18,86 ans contre 17,88 ans en 2005). L’évolution du prix moyen à Paris est plus limitée : 6,82 %, le prix moyen au m 2 attei- gnant 4996euros, contre 4677euros en 2005. Le montant moyen de l’achat est passé de 224942 à 247406, soit une aug- mentation de 9,99%. En revanche, l’augmentation de la durée des prêts est plus sensible : elle est passée de 16,37 à 18,36 ans entre2005 et2006. Toutefois les parisiens empruntent moins (67,6% du montant de l’acquisition) que l’ensemble des acquéreurs (73,2% pour la moyenne nationale). La hausse des prix a au contraire été plus forte en Ile-de-France : le prix moyen au m 2 est passé de 2512euros à 2904euros en 2006, soit une progression de 15,6% en un an. ❑ Des prêts plus longs La durée moyenne de l’emprunt s’est éle- vée de presque deux années (19,38 ans à Région Prix au m2 Montant moyen de l’acquisition Durée moyenne du crédit (années) 2005 2006 Evolution 2005 2006 Evolution 2005 2006 France entière 2011 ! 2 228 ! 10,79% 161 879 ! 179 423 ! 10,83% 17,88 18,86 Paris 4 677 ! 4 996 ! 6,82% 224 942 ! 247 406 ! 9,99% 16,37 18,36 Ile-de- France 2 512 ! 2 904 ! 15,6% 194 340 ! 218 382 ! 12,37% 19,38 21,16 Lyon 2 078 ! 2 356 ! 13,38% 169 885 ! 188 591 ! 11,01% 16,92 18,47 Marseille 2 458 ! 2 830 ! 15,13% 186 581 ! 217 625 ! 16,64% 18,02 19,54 21,16 ans), dépassant la barre des 20 ans. Les écarts sont naturellement importants d’un département à l’autre. Ainsi, les Hauts de Seine ont vu leur prix augmenter de 9,88% en un an, alors que la Seine St Denis, voit ses prix grimper de 18,99%. A Lyon, la hausse des prix a atteint 13,38% (le prix moyen étant de 2356euros le m 2 ); à Marseille, la hausse est plus forte (15,13%) pour un prix moyen plus élevé qu’à Lyon (2830euros). L’étude de Century 21 donne, pour une série de 180 villes, les surfaces qu’il est pos- sible d’acheter (ou de louer) pour un bud- get mensuel donné. L’hypothèse est celle d’un prêt sur 20 ans d’un taux de 3,8% à 4%, suivant les montants, avec un apport personnel de 20%. Pour le plus petit budget, de 350 ! par mois, il est possible d’acheter 39 m 2 à Bor- deaux, ou 58 m 2 à St Étienne ou 70m 2 à Tarbes, mais seulement 8 m 2 à Paris VIII e . Avec 500euros par mois, l’acquéreur a le choix entre 44 m 2 à Lyon, 63 m 2 à Cler- mont-Ferrand ou 86 m 2 à Bourges et 12m 2 à Paris VI e . Si on dispose de 650 ! par mois, le choix se diversifie et permet d’acheter 60m 2 à Nantes, 100 m 2 à Brest, 101 m 2 à Niort et un studio de 28 m 2 à Neuilly sur Seine. Avec un budget de 800 ! , on peut trouver 56 m 2 à Nice, ou 32 m 2 à Paris XIIe, 102 m 2 à Rouen ou 104 m 2 à Valence. Enfin, à la tête d’un budget de 1200euros par mois, le choix s’ouvre entre 112 m 2 à Nantes, 134 m 2 à Toulouse, 151 m 2 à Perpi- gnan, 211 m 2 à Bourges ou 258 m 2 à Roan- ne. ❑ Des surfaces plus petites L’évolution des prix entre2005 et2006 a fait perdre une capacité d’achat en sur- face de 9,83% . Pour la location la perte de surface en un an pour un budget iden- tique n’est que de 2,48%. L’étude de Century 21 considère qu’au second semestre 2006, le marché va rester soutenu par les primo-accédants et les classes d’âges les plus jeunes. alors que les investissements à titre de résidence secon- daire ou de placements sont en reflux. Pour les prix, et l’atterrissage des prix annoncé, «la piste n’est pas encore en vue» ● Evolution des prix des logements en un an (2006/2005) Source : Century 21