jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
Résiliation du bail commercial : les droits du créancier inscrit
Contrat de construction
Réception : quand le constructeur fait obstacle à l’habitabilité
Urbanisme
Refus de permis : urgence à suspendre ?
Droit de préemption et rétrocession : l’ouverture au public des espaces naturels
Droit de propriété
Voie de fait : recevabilité de l’action
Accession : de l’eau au moulin
Actualite p. 5
Urbanisme
Approbation des comptes des copropriétés
Saisines en baisse des commissions de conciliation des baux d’habitation
Baisse du nombre de logements taxés au titre de la vacance
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Vente de terrains publics
Aménagement
Actualite p. 8
Les professionnels face à la canicule
La Défense veut se moderniser
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux commerciaux Résiliation du bail commercial : les droits du créancier inscrit Contrat de construction Réception : quand le constructeur fait obstacle à l’habitabilité Urbanisme Refus de permis : urgence à sus- pendre? Droit de préemption et rétroces- sion : l’ouverture au public des espaces naturels Droit de propriété Voie de fait : recevabilité de l’ac- tion Accession : de l’eau au moulin ACTUALITE p.5 Urbanisme Approbation des comptes des copropriétés Saisines en baisse des commissions de conciliation des baux d’habitation Baisse du nombre de logements taxés au titre de la vacance REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Vente de terrains publics Aménagement Le ministre et l’honorable parlementaire L es réponses ministérielles sont souvent une mine d’informations , véritable consultation juridique officielle des ministres. On sait qu’elles n’engagent pas les tribunaux et leur rédacteur indique d’ailleurs parfois qu’elles sont fournies sous réserve de l’interprétation des juges. Mais elles apportent toutefois un éclairage utile sur les projets du Gouverne- ment ou sur l’interprétation d’un texte dont la limpidité n’est pas évi- dente pour tous. Elles visent aussi à calmer l’imagination insondable des parlementaires qui, parfois en relayant des revendications catégorielles, réclament des simplifications des textes tout en demandant une excep- tion pour une fraction méritant tout particulièrement la considération de la représentation nationale. Elles sont aussi le relais des questions sen- sibles de l’actualité. On voit ainsi une première réponse sur la loi Aurillac (qui donne une information un peu anodine sur le droit transitoire) ou des précisions en matière d’urbanisme (pages5 et 6). On y trouve aussi parfois des chiffres inédits. Ainsi, cette semaine nous publions des données sur le nombre, en baisse, de logements taxés au titre de la vacance. Toujours sous la langue policée qui sied aux ministres s’adressant aux représentants du peuple français, les réponses éconduisent parfois nette- ment la demande : les dispositions de droit positif «répondent aux pré- occupations exprimées» ou la demande «ne manquerait pas de susciter des revendications d’autres catégories de contribuables également dignes d’intérêt»… Le ministre a toujours pris connaissance, avec intérêt, de la question posée par l’honorable parlementaire. Si on peut parfois sourire de l’affectation du style, on aurait tort de se gausser de l’affabili- té des échanges. L’honneur rendu au représentant du peuple s’adresse à travers lui, à ses mandants. Le ministre abonde souvent pour commencer dans le sens de la question. Ainsi, à propos d’une question sur les sur- coûts de construction liés aux normes que le député qualifiait de « fréné- sie dans l’élaboration des normes», le ministre de l’équipement répond avec componction qu’il «partage pleinement la préoccupation de l’hono- rable parlementaire», ce qui ne manquera pas de rassurer les promo- teurs… Certains élus sont, dans notre domaine, d’une activité notable. Ainsi le sénateur Jean-Louis Masson, ou Marie Jo Zimmermann sont des parlementaires dont nous citons les questions presque chaque semaine. La fréquence de leur intervention est un indice intéressant pour les orga- nismes qui souhaitent ainsi relayer leurs légitimes revendications. Après cet hommage rendu aux parlementaires, qui rentreront de vacances plus tôt que prévu en raison de la session extraordinaire de sep- tembre, nous vous souhaitons d’excellentes vacances. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 241 1ER AOUT 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ACTUALITE p.8 Les professionnels face à la canicule La Défense veut se moderni- ser JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 5 septembre 2006. Nous vous souhaitons un excellent été. 1er août 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Résiliation d’un bail commercial ❑ Les droits du créancier inscrit (Cass. Civ. 3 e , 12juillet 2006, n°854, FS-P +B, cassation partielle) Cet arrêt traite de la situation d’un bailleur demandant la résiliation du bail commercial alors qu’un autre créancier bénéficie d’une inscription sur le fonds de commerce. «Vu l'article L.143-2 du code de com- merce; Attendu que le propriétaire qui pour- suit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de com- merce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieure- ment inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions; que le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification; Attendu, selon les arrêts attaqués (Metz, 30mai 2002 et 18décembre 2003), que les épouxL., propriétaires d'un local à usage commercial donné à bail à la société Catef, alléguant une dette de loyers, ont sollicité la résilia- tion du bail; que leur demande ayant été accueillie par le premier juge, la société Gelied, créancier inscrit, est intervenue volontairement en appel pour demander que la résiliation lui soit déclarée inopposable; Attendu que, pour débouter la société Gelied de sa demande, l'arrêt retient que le jugement entrepris n'a pas été exécuté et que la société Gelied a été en mesure de faire valoir son point de vue en temps utile; Qu'en statuant ainsi, alors que l'inop- posabilité de la résiliation interve- nue est acquise de plein droit dès lors que le bailleur a manqué à ses obligations à l'égard du créancier inscrit , la cour d'appel a violé le texte susvisé»». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article L143-2 du Code de commerce prévoit que «Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification. La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notifica- tion qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus». Il incombe donc au bailleur d’informer les créanciers inscrits qui disposent d’un mois pour se manifester. La Cour de cassation indique que si le bailleur ne respecte pas cette obligation d’information, la résiliation du bail est inopposable au créancier, cette inoppo- sabilité étant acquise de plein droit Contrat de construction et réception ❑ Quand le constructeur fait obstacle à l’habitabilité (Cass. Civ. 3 e , 8juin 2006, n°702, FS-P +B, cassation partielle) La Cour de cassation s’est prononcée ici sur une question de prise de possession des lieux, à la suite de la constriction d’une maison d’habitation : « Vu l'article1792-6 du code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23février 2005), que les épouxK., maîtres de l'ouvrage, ont chargé la socié- té Constructions de rêve de l'édification d'une maison d'habitation; qu'alléguant des retards et des malfaçons, les époux K.ont assigné en réparation de leur pré- judice le constructeur qui, par voie recon- ventionnelle, a demandé le paiement du solde de ses travaux; Attendu que pour évaluer la créance des époux K.au titre des pénalités de retard à la somme de 12638,89euros comprise dans celle de 36188,30euros et condamner, après compensation entre les créances respectives des par- ties, la société Construction de rêve à leur payer la somme de 13956,87euros, l'arrêt retient que si l'immeuble était effectivement habitable en mars2000 et a d'ailleurs été effectivement habité en l'état par les époux K.en mars2001, la date de la réception judiciaire doit être fixée au 29octobre 1999 dès lors qu'à cette date l'immeuble présentait le même caractère effectivement habi- table que ce qui avait été constaté par l'expert judiciaire en mars2000; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Constructions de rêve n'avait pas fait obstacle à l'habita- bilité effective de l'immeuble en empêchant les époux K.de prendre possession des lieux avant le 3mars 2001, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal : casse». Observations de Jurishebdo : l’ar- ticle1792-6 du Code civil est relatif à la réception. On sait tout l’intérêt qui s’at- tache à la fixation de cette date qui fait courir les délais des différentes garanties. La cour d’appel avait fixé la date de la réception judiciaire à une certaine date, en indiquant que la réception judiciaire doit être prononcée à la date où l’im- meuble est effectivement habitable et en l’état d’être reçu, avec ou sans réserves. La cour d’appel avait relevé que la mai- son était habitable en 2000 mais s’était fondée sur un rapport d’architecte de novembre1999 établissant la liste des réserves lors d’un rendez-vous d’octobre1999 mais au cours duquel le constructeur avait quitté la réunion. La cour d’appel avait conclu que la maison était habitable dès octobre1999 et fixé la date de la réception judiciaire en octobre1999. Mais la décision est censurée par la Cour de cassation qui indique que la cour aurait dû répondre à l’argument selon lequel le constructeur «fait obstacle à la prise de possession des lieux». L’auteur du pourvoi indiquait que la société Constructions de rêve avait empêché M.et Mme K. de prendre possession de lieux.L’argument a donc emporté la conviction de la Cour de cassation. On en retiendra qu’ une maison ne saurait être considérée comme habitable si le constructeur fait obstacle à la pri- se de possession des lieux . A propos de réception judiciaire, la Cour de cassation avait déjà jugé que l’immeuble doit être en état d’être habité (Civ. 3 e , 21mai 2003, n°02- 10052), et que la réception est envisa- geable si l’immeuble est achevé pour l’essentiel alors que certains défauts d’achèvement subsistent (Civ. 3 e , 4avril 2001, n°99-17142) 1er août 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Refus de permis ❑ Pas d’urgence à suspendre (Conseil d’Etat, 15mai 2006, n°186739, commune de Fenouillet) Une personne avait demandé un permis de construire un bâtiment à usage de contrôle technique de véhicules. Le per- mis lui ayant été refusé, le demandeur avait obtenu en référé que le tribunal suspende cette décision. Mais le Conseil d’Etat annule l’ordonnance du juge des référés. Dans cette affaire, le Conseil d’Etat a considéré qu’il n’y avait pas d’urgence à suspendre une décision de refus de permis de construire : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la commune de Fenouillet a soutenu devant lui que la condition d'urgence à laquelle est subordonnée l'intervention d'une mesure de suspension sur le fon- dement de l'article L.521-1 du Code de justice administrative n'était pas rem- plie dès lors que la promesse de vente du terrain d'assiette du projet litigieux, dont se prévalait M.G. à l'appui de sa demande de suspension, était caduque à la date où le juge des référés a statué; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, qui n'était pas inopérant, le juge des référés a entaché son ordon- nance d'un défaut de réponse à moyen; que la commune de Fenouillet est, pour ce motif, fondée à demander l'annula- tion de l'ordonnance attaquée; Considérant qu'il y a lieu, en applica- tion de l'article L.821-2 du Code de jus- tice administrative, de régler l'affaire au titre de la procédure de la référé enga- gée; Considérant qu'il ressort des pièces ver- sées au dossier par la commune de Fenouillet le 28mars 2006 et dont l'au- thenticité n'est pas contestée par M.G. que ce dernier a acquis, par l'intermé- diaire d'une SCI dont il est l'associé, le terrain relatif au projet litigieux; que dès lors, M.G. qui se borne à soutenir que le refus de permis de construire paralyse tout projet de développement de son activité et risque de remettre en cause le prêt qu'il a obtenu pour finan- cer son projet, ne justifie pas d'une situation d'urgence». Le Conseil d’Etat annule donc l’ordon- nance et les prétentions du demandeur sont rejetées. Observations de Jurishebdo : le Conseil d’Etat considère en l’espèce que la condition d’urgence nécessaire pour obtenir la suspension de la décision n’était pas remplie Droit de préemption et rétrocession ❑ Les espaces naturels (Conseil d’Etat, 7juin 2006, département du Var, n°277562, à paraître au Lebon) Le Conseil d’Etat s’est livré à une analyse des dispositions des articles L 142-1 du Code de l’urbanisme qui permet au conseil général de créer des zones de préemption pour la mise en place des espaces naturels sensibles et celles du droit de rétrocession que pose l’article L 142-8 au profit de la personne ayant subi la préemption lorsque le bien en cause n’est pas utilisé comme espace naturel dans les 10 ans de son acquisition : « Considérant qu'il résulte de la combi- naison de ces dispositions que les déci- sions de préemption qu'elles prévoient doivent être justifiées à la fois par la protection des espaces naturels sen- sibles et par l'ouverture ultérieure de ces espaces au public; que la condition d'ouverture au public ainsi posée ne saurait toutefois être exigée lorsque , ainsi qu'il est dit à l'article L.142-10 cité ci-dessus, la fragilité du milieu naturel s'y oppose ou lorsque, dans une zone de préemption couvrant l'ensemble d'un espace naturel sensible, certaines parties de cet ensemble ne peuvent être ouvertes au public pour des raisons de sécurité ou de limitation des risques d'atteinte au milieu naturel; que dans ce dernier cas, le département peut légalement exercer son droit de préemption sur ces parties de terrain sans envisager leur ouvertu- re ultérieure au public et sans, par voie de conséquence, que l'absence d'aménagement en ce sens puisse ouvrir le droit à rétrocession prévu à l'article L.142-8 cité ci-dessus; Considérant qu'après avoir relevé que la parcelle objet de la décision de préemp- tion litigieuse était située dans une zone de préemption instituée par le département du Var sur le territoire de la commune du Lavandou, la cour a annulé cette décision au motif qu'elle ne répondait à aucun projet d'ouvertu- re au public; qu'en jugeant ainsi, sans examiner si la condition d'ouverture au public était satisfaite globale- ment dans cette partie de la zone de préemption ni si des considérations tenant à la sécurité ou à la limitation des risques pour le milieu naturel justi- fiaient que la parcelle en cause ne soit pas rendue accessible au public, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit; que celui-ci doit, pour ce motif, être annulé; Considérant qu'il y a lieu, pour le Conseil d'Etat, de régler l'affaire au fond en application de l'article L.821-2 du code de justice administrative; Considérant qu'il est constant que la parcelle objet de la décision litigieuse est située dans la zone de préemption instituée sur le territoire de la commu- ne du Lavandou par une délibération du 8décembre 1994 du conseil général du Var; que cette parcelle est comprise dans un secteur situé en amont du quartier d'Aiguebelle et constituant un ensemble paysager remarquable doté d'une grande richesse écologique et ayant vocation à être ouvert au public; qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle en cause est constituée essen- tiellement de terrains en à-pic et que contrairement aux autres parcelles acquises dans le même secteur, elle ne peut, pour des raisons de sécurité, être rendue accessible au public ; que, dans ces conditions, la circonstance que le département ait décidé de pré- empter cette parcelle sans envisager son ouverture ultérieure au public n'est pas de nature à entacher d'illégalité la déci- sion attaquée au regard des dispositions des articles L.142-1 et suivants du code de l'urbanisme; que, par suite, le dépar- tement du Var est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement atta- qué, le tribunal administratif s'est fon- dé, pour annuler la décision litigieuse, sur le fait qu'en raison du caractère inaccessible de la plus grande part de la parcelle préemptée, celle-ci ne pourrait pas être ouverte au public ». Observations de Jurishebdo : il résulte de cette décision que la condition d’ou- 1er août 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE verture au public doit être examinée avec souplesse. Le département peut préempter une parcelle sans en envisa- ger l’ouverture au public dans des conditions particulières. Ici c'est la condition de sécurité qui motivait la décision de ne pas ouvrir la parcelle au public Voie de fait ❑ Recevabilité de l’action (Cass. Civ. 3 e , 12 juil. 2006, n°853, FS-P +B, cassation partielle) Une SCI et une société titulaire d’un bail commercial avaient engagé une action pour voie de fait en raison d’un empié- tement réalisé par un entrepreneur ayant fait des travaux de creusement de tranchée à la demande de la mairie. L’action de la société locataire est décla- rée irrecevable : «Attendu que la SCI et la société font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable la demande de la société, alors, selon le moyen […] Mais attendu qu'ayant relevé que les travaux d'élargissement empiétaient sur le terrain appartenant à la SCI, donné à bail à la société, la cour d'appel, qui a retenu que la voie de fait et l'empri- se irrégulière constatées sanction- naient une atteinte à la propriété immobilière et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la demande de la société preneuse à bail était irrecevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé; Sur le troisième moyen : Attendu que la SCI et la société font grief à l'arrêt de mettre hors de cause l'architecte, l'entreprise et la société AS 24, alors, selon le moyen […] Mais […] attendu d’autre part, qu'ayant relevé que la voie de fait sanctionnait la dépossession immobilière et que la socié- té AS 24, l'entreprise et l'architecte ne s'étaient pas appropriés le terrain en cau- se, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la SCI devait être débou- tée de ses demandes contre la société AS 24, l'entreprise et l'architecte; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le sur- plus; Mais sur le deuxième moyen : Vu les articles544 et545 du Code civil; Attendu que, pour dire n'y avoir lieu d'ordonner la remise en état des lieux, l'arrêt retient que l'incorporation sans aucun titre dans le domaine public com- munal d’une partie du terrain apparte- nant à la SCI est insusceptible de se rat- tacher à un pouvoir appartenant à la commune, que la voie de fait est carac- térisée et que le préjudice subi par la SCI est entièrement réparé par les dom- mages-intérêts alloués; Qu'en statuant ainsi, sans constater qu'une procédure de régularisation appropriée avait été engagée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs : casse». Observations de Jurishebdo : les auteurs du pourvoi avaient indiqué que lorsque l’administration s’approprie la parcelle d’une personne privée par voie de fait, celle-ci est en droit de solliciter du juge qu’il condamne l’administration à être rétabli dans ses droits par une remise en état, ils demandaient la cassation car la cour d’appel avait jugé suffisante la répa- ration par l’allocation de dommages-inté- rêts. Cet argument a porté. Par ailleurs, dans les rapports entre bailleur et locataire, on peut tirer comme enseignement de cette décision, que lorsque le locataire subit les consé- quences d’une voie de fait, il doit s’adres- ser au bailleur. Le bailleur doit alors agir à l’encontre de l’auteur de la voie de fait et assurer sa garantie au locataire au titre de la garantie d’éviction Accession ❑ De l’eau au moulin (Cass. Civ. 3 e , 12juillet 2006, n°860, FS-P +B, rejet) Voici un arrêt qui apporte un peu de fraî- cheur en ces temps de canicule! «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 25janvier 2005) que M.T., propriétaire du moulin de Pontalan, se prétendant propriétaire, par accession, du bief ali- mentant en eau ce moulin, a assigné M.R. afin d'obtenir la réalisation de divers travaux d'entretien de ce bief et de ses francs bords; qu'une expertise a été ordonnée; Attendu que M.T. fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen : […] Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que la présomption de propriété, au profit du propriétaire d'un moulin, du bief artificiel qui écoule l'eau en ses par- ties supérieure d'amenée et inférieure d'évacuation ainsi que de la bande de terrain longeant chaque rive, était écar- tée lorsque le bief n'était que l'aménage- ment direct ou la transformation rudi- mentaire d'un cours d'eau dont il recueillait toutes les eaux, et relevé qu'il résultait des conclusions de l'expert que le bief alimentant en eau le moulin de M.T. recueillait la totalité des eaux du ruisseau en amont au lieudit Papérez, la cour d'appel qui, pour vérifier si les conditions d'application de la présomp- tion de propriété invoquée par M.T. étaient réunies, a pu prendre en considé- ration, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, des éléments du débat que les parties n'avaient pas spécialement invoqués, en a exactement déduit que ce bief, même s'il était artificiel et servait au fonctionne- ment du moulin de Pontalan, ne pouvait être considéré comme étant la propriété de M.T.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs, rejette». Observations de Jurishebdo : l’article546 du Code civil définit ainsi l’accession : «La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement». La Cour de cassation avait déjà jugé en 1969 que si en vertu de l’article546, le propriétaire d’un moulin est réputé être propriétaire du bief qui y amène l’eau et du canal de fuite par lequel elle s’écoule, cette présomption légale ne joue que lorsque le bras d’eau a été créé dans l’in- térêt exclusif de l’usinier et qu’il est seul à en tirer profit (Civ. 3e, 3 oct. 1969, D 1970, 12). L’arrêt rapporté est dans le même sens ➠ Taxe sur les logements vacants: locaux taxés en baisse Le nombre de logements ayant fait l’ob- jet d’une imposition au titre de la taxe sur les logements vacants était de 91502 en 2003, de 87416 en 2004 et de 77330 en 2005 . Pour 2005, 45,3% des loge- ments sont imposés à 10% (1e année d’imposition), 18% à 12,5% (2 e année) et 32,1% à 15% (3 e année et sui- vantes). Les autres correspondent à un double taux s’ils possèdent plu- sieurs logements imposés à la taxe. Le nombre de logements taxés a donc tendance à se réduire, à lire la réponse du ministre de l’économie au député Jean-Luc Warsmann. (J.O. AN Q, 11juillet 2006, p.7311, n°83048). 1er août 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES Chiffres… Urbanisme Sénateur infatigable dans l’interrogation des ministres en matière de droit immo- bilier, Jean-Louis Masson, (NI Moselle) a obtenu plusieurs réponses en en matière d’urbanisme : Constructions illicites et vente Si la personne condamnée pour une construction illicite vend l’immeuble, l’ad- ministration peut exécuter la décision de démolition, aux frais et risques de la per- sonne condamnée, à charge pour elle d’indemniser le nouveau propriétaire. Le tribunal peut ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condam- nation dans deux journaux. La publica- tion au fichier immobilier de la décision de justice pénale, à l’initiative de l’autori- té administrative peut se faire dans le cadre des règles de publicité foncière. (Réponse du ministre de l’équipement à Jean-Louis Masson, JO Sénat, Q, 6juillet 2006, p.1870, n°18182). Pas de prorogation du délai de recours en cas de permis de construire obtenu frauduleuse- ment Si le permis de construire a été obtenu frauduleusement, (avec la complicité d’un adjoint au maire, exemple cité par le sénateur), cela n’a pas pour effet de proroger le délai de recours des tiers (Conseil d’Etat, 17mai 1999, Ferrari). (Rép. min. équipement, Jean-Louis Masson, JO Sénat, Q, 6juillet 2006, p.1873, n°22708). Refus de permis de construire Il est possible de refuser un permis de construire si les conditions d’intervention sont rendues difficiles par exemple si le seul accès à la voirie s’effectue par une piste de ski (cf. CAA Lyon, 2novembre 2004). (Rép. min. équip. à Jean-Louis Masson, 20juillet 2006, JO Sénat Q, p.1969, n°21804). Professionnels La loi Hoguet a aussi donné lieu à des réponses à pro- pos du niveau de formation exigée des syndics : Le ministre de la justice répond que le décret du 20juillet 1972 a été modifié par le décret du 21octobre 2005. Il a relevé le niveau d’aptitude nécessaire pour la déli- vrance de la carte professionnelle portant de 2 à 3 ans le niveau d‘études supé- rieures requis pour l’accès direct par le seul diplôme et augmentant la durée de l’expérience d’un an à 3 ans pour l’accès mixte (diplôme et expérience). (rép. à Yves Bur, J.O. AN Q, 18juillet, 2006, p.7620, n°45147). Le même ministre affirme à Michel Lieb- gott «comprendre le désarroi des deman- deurs». Il reconnaît que la réforme des conditions d’aptitude entrée en vigueur le 1 er janvier 2006 a eu pour effet que cer- tains diplômes efficaces avant la réforme, ne le sont plus. Mais les demandes de cartes effectuées avant le 1 er janvier 2006, adossées sur un tel diplôme doivent rece- voir une réponse positive des préfectures. (rép. JOAN Q, 18 juill. 2006, p.7630, n°94098) Les surcoûts de construction Gilbert Meyer a interrogé le ministre de l’emploi sur le surcoût qu’impose la mise en œuvre des normes dans la construc- tion. Il lui a été répondu que les préoccu- pations de lutte contre l’effet de serre, les conditions d’accessibilité «ne relèvent pas du confort mais sont essentielles à la sécurité ». Le député dit joliment que «cette frénésie dans l’élaboration des normes doit nous interpeller ». Gilbert Meyer chiffre le surcoût à 6,5% à 21% pour une maison individuelle et entre 4,5% et 17% pour le logement public. (JO AN Q, 18juillet 2006, p.7589, n°92518). Approbation des comptes des copropriétés Le syndic doit notifier l’état financier du syndicat, son compte de gestion général, avec le comparatif des comptes de l’exer- cice précédent, le projet de budget et le comparatif du dernier budget voté. La précision de l’article11-1 selon laquel- le la présentation des documents énumé- rés au 1 e et 2 e est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes et de ses annexes ne distingue pas selon les annexes. «Il paraît dès lors plus sûr pour la validité de la décision de joindre toutes les annexes ». (rép. min. Justice, à Christian Jeanjean, JO AN, 18juillet, p.7621, n°70679). Commissions de conciliation 10% de saisines en moins L’activité des commissions de conciliation dans les baux d’habitation est en baisse. En effet, le nombre des saisines de ces com- missions a baissé de 10% en 2005, avec 6293 litiges (mais il y en avait 3549 en 2002). Cette réduction se focalise sur les litiges relevant des réévaluations de loyers lors des renouvellements de baux qui ont susci- té 1913 demandes contre 3329 en 2004. En revanche, les litiges relatifs au dépôt de garantie et aux charges locatives sont en augmentation. Rappelons que la loi SRU a élargi le champ de compétence de ces commissions aux questions d’état des lieux, de charges et réparations locatives et de dépôt de garan- tie et que la loi ENL vient de franchir une nouvelle étape en y ajoutant les litiges relevant de la décence des logements. 2004 2005 Art. 17 c loi de 1989 3329 1913 Art. 31 loi de 1948 44 35 Etat des lieux 188 150 Dépôt de garantie 2025 2229 Charges locatives 1030 1325 Réparations 592 552 Total 7207 6204 Nombre de saisines des commissions de conciliation des baux d’habitation 1er août 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4juillet 2006 AN p.7063 n°83774 François Grosdidier, UMP, Moselle Loi Littoral Ecologie Une circulaire sur la loi Littoral sera prochaine- ment adressée au préfet. Elle rappellera que les PLU peuvent porter la bande littorale à plus de 100 mètres lorsque des motifs liés à la sensibilité des milieux ou à l’érosion des côtes le justifient (art. L 146-4-III du Code de l’urba- nisme). Le Gouvernement prépare la rédaction des deux décrets d’application des articles L 145-1 et L 146-4 V nouveaux du Code de l’ur- banisme. 4juillet 2006 AN p.7070 n°87669 Pierre Morel-A- L’Huissier, UMP, Lozère Prévention des risques technologiques Ecologie Le fonds de prévention des risques naturels majeurs peut procéder à l’acquisition amiable ou forcée de biens fortement exposés, et prendre en charge les dépenses liées à la limi- tation de l’accès et à la démolition éventuelle de ces biens. Si la démolition n’est pas obliga- toire elle est la meilleure solution pour éviter une réoccupation des biens susceptible d’ex- poser de nouvelles personnes aux risques. 4juillet 2006 AN p.7109 n°90717 Pierre Lasbordes, UMP, Essonne Droit de préemption pour la vente des fonds de commerce PME L’application de la loi du 2août 2005, article58, qui crée un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de com- merce et sur les baux commerciaux nécessite un décret d’application. Lequel décret nécessite une concertation interministérielle. Un décret attendu depuis maintenant plus d’un an. 6juillet 2006 Sénat p.1854 n°23005 Pierre André, UMP, Aisne Retrait d’un associé d’une SCI non soumise à l’IS Economie Le contribuable doit indiquer le prix réel de cession. Si le prix a été majoré ou minoré en application de stipulations contractuelles, le contribuable doit déposer à la recette des impôts une déclaration rectificative pour être imposé sur la plus-value complémentaire ou pour obtenir un dégrèvement sur l’impôt acquitté. Le sénateur évoquait l’hypothèse d’une convention entre asso- ciés ouvrant droit à un complément de prix en cas de vente de l’im- meuble par la SCI dans les 5 ans du retrait de l’associé. 6juillet 2006 Sénat p.1868 n°23046 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Contestation d’un arrêté de catastrophe naturelle : compétence? Justice La décision qui répond défavorablement à une commune qui demande que soit reconnu le bénéfice de l’état de catastrophe naturelle ne présente pas un caractère réglementaire. La juridiction compétente pour en connaître en premier ressort est donc le tribunal admi- nistratif . Réf. CE, 24 fév. 2006, commune de Mourenx. 11juillet 2006 AN p.7333 n°84806 Jean-Pierre Defon- taine, Vente de logements en bloc Emploi Avant la publication de la loi du 13juin 2006, si le propriétaire vend un immeuble en bloc, sans délivrer congé, il n’a aucune obligation vis-à-vis des locataires en place. Une première réponse sur la loi Aurillac. 11juillet 2006 AN p.7366 n°73321 François Dosé, PS, Meuse Multipropriété Justice Il n’est pas envisagé de modifier l’article L 212- 9 du CCH pour permettre le retrait d’un asso- cié pour justes motifs car cela transférerait les obligations sur les autres associés. Mais la Commission européenne envisage des mesures de réforme de la directive 94/47 pour améliorer la protection des acquéreurs. Le législateur français est ici «suiveur» par rap- port à Bruxelles. 11juillet 2006 AN p.7392 n°95000 Etienne Mourrut, UMP, Gard Vente des terrains de RFF, Equipement La création de la SOVAFIM a pour objet de valoriser les biens de Réseau ferré de France. Ils sont transférés à la SOVAFIM par arrêté et ne donnent pas lieu à droit de préemption urbain. En revanche, la vente des terrains par la SOVAFIM est soumise à droit de préemp- tion. L’article4 de la loi ENL crée un droit de priorité sur les cessions de biens de l’Etat et de certains établissements. Les cessions de la SOVAFIM sont concernées. Il s’agit de l’article 15 de la loi ENL, dans la numé- rotation définitive du texte. Lire aussi d’autres réponses page5 sur les questions d’urba- nisme 1er août 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 9 octobr e 2006 : «la loi engage- ment national pour le logement », une matinée débats organisée à Paris par les éditions Lamy. Avec notamment Patrick Wallut, notai- re, Brigitte Phémolant, DGUHC, et Béa- trice Vial Pedroletti, professeur de droit à Aix. Tél. Lamy. Laure Legru : 0825080800 Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale : Il est mis fin aux fonctions de Jean-François Carenco , directeur du cabinet de Jean-Louis Bor- loo. Quitte également le cabinet : Michel Salem-Sermanet (arrêtés du 20juillet 2006, J.O. du 21juillet, @). ➠ Economie : Gilles Mentré est nommé conseiller technique au cabinet de Thierry Breton (arr. du 12juillet, J.O. du 20, @). ➠ Ecologie : Christophe Nebon cesse ses fonctions de conseiller technique de Nelly Olin (arr. du 13juillet, J.O. du 20, @). Magistrature Conseil d’Etat : Olivier Schrameck , conseiller d'Etat, est nommé président de sous-section de la section du contentieux du Conseil d'Etat, en remplacement de Jean-Claude Bonichot. (arrêté du 17juillet 2006, J.O. du 19juillet, @). Administration centrale Cultur e : Jean Gautier est nommé direc- teur, adjoint au directeur de l'architectu- re et du patrimoine, chargé de l'architec- ture. (Décret du 20juillet 2006, J.O. du 21juillet, @). Intérieur : Bernadette Malgorn est nommée secrétaire générale du ministère de l'intérieur; Edward Jossa est nommé directeur général des collectivités locales au ministère de l'intérieur. Il était direc- teur de l'administration générale et de l'équipement au ministère de la justice (décrets du 20juillet, J.O. du 22juillet, @). Préfets ➠ Sont nommés préfets de région : Daniel Canepa pour la région Nord - Pas-de-Calais, (et préfet du Nord); Jean Daubigny pour la Bretagne, (et préfet d'Ille-et-Vilaine); André Viau pour la région Midi-Pyrénées (préfet de la Hau- te-Garonne); Jean-Michel Berard pour la région Centre (et préfet du Loiret) et Dominique Schmitt pour la région Auvergne (et préfet du Puy-de-Dôme). ➠ Sont nommés préfets de dépar te - ment : Dominique Vian (Alpes-Mari- times); Pierre Soubelet (Ain); Ange Mancini (Landes); Laurent Cayrel (Mor- bihan); Philippe Rey (Côtes-d'Armor); Nacer Meddah (Aube) et Christophe Mirmand (Haute-Loire). ➠ Outr e-mer : Jean-Pierre Laflaquière est nommé pré- fet de la région Guyane; Richard Didier est nommé préfet, administrateur supé- rieur des îles Wallis-et-Futuna; Pierre- Henry Maccioni, préfet de la région Réunion et Yves Fauqueur, préfet de Saint-Pierre-et-Miquelon. (Décrets du 20juillet 2006, J.O. du 22juillet, @). Organismes publics La Défense : sont nommés adminis- trateurs de l'Etablissement public pour l'aménagement de la région dite «de la Défense » : au titre du ministère de l’intérieur : Daniel Barnier; au titre du ministère de l’économie : Noël Chambo- duc de Saint Pulgent; au titre des ministres de l'équipement et du loge - ment : Pascal Lelarge (directeur, adjoint au DGUHC), Georges Crepey et Francis Rol-Tanguy; et au titre du ministre des transpor ts : Patrick Vieu. (Arrêtés du 17juillet 2006, J.O. du 18juillet, p.10790). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 241 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 1er août 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE EPARECA : un nouveau décret com- plète l’article R 325-4 qui définit le rôle du conseil d’administration en indi- quant qu’il décide de la prise, de l’ex- tension ou de la cession de participa- tions financières. Décisions exécutoires sauf opposition du ministre de tutelle dans le délai d’un mois. (Décret n°2006-901 du 18juillet 2006 modifiant le décret n°97-130 du 12février 1997 pris pour l'application de l'article25 de la loi n°96-987 du 14novembre 1996 relative à la mise en œuvre du pacte de relance pour la ville et portant organisation de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, J.O. du 20juillet, p.10918). Au fil du J.O. ❑ La justice administrative s’étoffe Un nouveau tribunal administratif est créé à Nîmes , (il comporte 3 chambres). Par ailleurs, le TA de Bordeaux passe de 4 à 5 chambres, celui de Cergy de 7 à 8, celui d’Orléans de 3 à 4 et le TA de Ver- sailles de 8 à 9 chambres (décret n°2006-903 du 19juillet 2006, J.O. du 21juillet 2006, p.10946). ❑ Aménagement De nombreux textes sont actuellement publiés en matière d’aménagement local. En voici quelques exemples : - directive régionale d'aménagement de la région Ile-de-France (approuvée par arr. du 23juin, J.O. du 22 juil. p.10997); - directive régionale d'aménagement de la région Rhône-Alpes (approuvée par arr. du 23juin, J.O. du 22juillet p.10997); - schéma régional d'aménagement de la région Haute-Normandie (approuvé par arr. du 23juin, J.O. du 22 juil. p.10996). ❑ PSMV Le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé du 7 e arrondissement de Paris ainsi que celui du Marais (3e et 4e arrondissements de Paris) sont mis en révision (arrêtés du 15juin 2006, J.O. du 22juillet p.11000). Vente de terrains publics Le niveau maximum de la décote appli- cable à la vente d’immeubles domaniaux en vue de la réalisation de programmes de logement social était fixé à 25% de la valeur vénale du terrain. Il est désormais possible d’atteindre 35% dans les zones définies en fonction du marché foncier par arrêté (art. R 148-7 nouveau du code du domaine de l'Etat, dans sa rédaction résultant du décret n°2006-895 du 18juillet 2006, J.O. du 10juillet p.10911). L’instruction du 11mai 2006 est relative à la mise en œuvre du programme natio- nal de mobilisation du foncier public en faveur de la construction de loge- ments. Ce document insiste notamment sur la nécessaire concertation préalable entre l’Etat et les collectivités locales. Il indique par exemple que cette concertation doit permettre de déterminer la nature du programme de logements envisagé et notamment le pourcentage de logements locatifs sociaux et de logements libres. (Bull. off. min. équip. 10juin 2006, p.102). Financement Un décret du 18juillet supprime la condition tendant à exiger un finance- ment propre minimum pour les prêts locatifs sociaux, fixé par arrêté. (Modification des conditions tendant à l’octroi de prêts locatifs sociaux fixées par l’article R 331-18 du CCH, par le décret n°2006-890 du 18juillet 2006 relatif à l'attribution de prêts pour la construc- tion, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs aidés, J.O. du 20juillet, p.10905). En conséquence, l’article22 de l’arrêté du 5mai 1995 qui fixait une exigence de 25% de financement propre pour l’oc- troi d’un PLA est abrogé . (Arrêté du 18juillet 2006, J.O. du 20juillet, p.10908). Conventions collectives ➠ A vocats : il est envisagé l’extension de deux accords relatifs à la convention collective nationale du personnel des cabinets d'avocats : il s’agit de l’avenant n°84 bis du 7avril 2006 portant sur un « Bonus exceptionnel» et l’avenant n°83 du 7avril 2006 sur la prévoyance . (J.O. du 18juillet, p.10798). Indices : l‘ICC et l’IRL du 1er trmestre 2006 ont été publiés au J.O.du 20juillet, (p.10926, lire Jurishebdo du 18juillet). Chaleur sur chantiers Les professionnels face à la cani- cule La Capeb sensibilise les acteurs à la cani- cule. Elle a obtenu du ministre du tra- vail qu’il intervienne auprès des don- neurs d’ordre publics afin qu’ils fassent preuve de clémence dans les retards de chantier dus à la canicule, en n’appli- quant pas les intérêts de retard. Selon la Capeb, le ministre doit intervenir auprès des maires pour que les entre- prises puissent commencer le travail plus tôt dans la journée alors que certains arrêtés municipaux l’interdisent. Il a aussi été demandé que des indemni- tés exceptionnelles puissent être versées aux entreprises conduites à cesser leur travail en raison de la canicule, comme cela a été fait en 2003. La Défense veut se moderniser Le ministère de l’équipement a pris acte de ce que 17 tours de 650 000 m2 au total sont «potentiellement hors mar- ché», n’ayant pas été réhabilitées depuis 1985. Il a donc annoncé le 25juillet sa décision d’avaliser le «plan de relance pour une nouvelle Défense, objectif 2020» déjà approuvé par l’EPAD. Les propriétaires sont incités à rénover les immeubles : ils pourront bénéficier d’une exonération d’agrément pour une démo- lition reconstruction dans la limite d’une extension de leur surface de 40 000 m 2 ou de 50% de la superficie de la tour ini- tiale. L’opération sera également exoné- rée de la redevance sur les bureaux, à concurrence de la surface initiale; dès lors que les immeubles concernés auraient déjà supporté cette taxe lors de leur construction, seules les surfaces supplé- mentaires y seront soumises. Il est prévu en complément de lancer un concours international d’architecture pour une tour caractérisée par son audace architecturale, et une réflexion sur le transfert des missions de gestion des équipements publics de la Défense à une structure de gestion ad hoc