Jurisprudence récente p. 2 à 3
Urbanisme
Suspension d’un refus de permis : pas d’urgence pour une ruine
Injonction d’arrêter les travaux : un exemple d’annulation
Prorogation de permis : conditions
Risque d’inondation : opposabilité immédiate du plan de prévention des risques naturels
Servitude de passage de lignes électriques : publicité nécessaire
Au parlement p. 4
La loi sur l’eau de retour au Parlement
En bref : quel avenir pour les CDEC? obligation de débroussaillement, sécurité des ascenseurs
Réglementation p. 5 et 8
Les Saci réorientées vers l’accession sociale à la propriété
Usage des locaux : le ministre cède la place au préfet
Blocage des loyers à Paris
Portes de garage
Accessibilité des bâtiments
Commissions de sécurité
Le dossier technique amiante
Lutte contre le bruit : pas de bruit atteignant la tranquillité de l’homme
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Analyse p. 10
De l’exercice de son droit d’option par le bailleur.
Par Véronique Rehbach, avocat, BMS’
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Urbanisme Suspension d’un refus de permis: pas d’urgence pour une ruine Injonction d’arrêter les travaux: un exemple d’annulation Prorogation de permis: conditions Risque d’inondation: opposabilité immédiate du plan de prévention des risques naturels Servitude de passage de lignes électriques: publicité nécessaire AU PARLEMENT p.4 La loi sur l’eau de retour au Parlement En bref: quel avenir pour les CDEC? obligation de débroussaille- ment, sécurité des ascenseurs REGLEMENTATION p.5et8 Les Saci réorientées vers l’accession sociale à la propriété Usage des locaux: le ministre cède la place au préfet Blocage des loyers à Paris Portes de garage Accessibilité des bâtiments Commissions de sécurité Le dossier technique amiante Lutte contre le bruit : pas de bruit atteignant la tranquillité de l’homme REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Silence de rigueur. U n décret du 31août 2006 fixe le merveilleux principe qu’aucun bruit particulier ne doit porter atteinte à la tranquillité ou à la santé de l’homme.L’exigence de tranquillité est plus forte pendant les périodes nocturnes que diurnes, ce qui paraît légiti- me. Elle s’applique aussi pour les chantiers (tant publics que pri- vés), mais dans ce domaine, l’atteinte à la tranquillité est caractéri- sée plus précisément par trois éléments : non-respect des condi- tions fixées par l’autorité administrative, insuffisance de précau- tions apportées pour limiter le bruit et comportement anormale- ment bruyant (lire en page8). Voilà un texte qui va donner des arguments en faveur des voisins qui souhaitent s’opposer à la réa- lisation des chantiers de construction… D’autant que la sanction peut être lourde… et contraignante puisqu’elle peut s’accompa- gner de la confiscation de la chose qui a servi à commettre l’infrac- tion, ainsi qu’en dispose l’article R.1337-8 du code de la santé publique. Il faut donc construire tout en douceur si on veut éviter que les marteaux-piqueurs ne se retrouvent dans les commissariats de police! Il faut aussi mentionner, dans la liste des nouveaux textes régle- mentaires de ces dernières semaines, l’ordonnance qui met en rou- te la réforme des Saci et qui les réoriente vers l’accession sociale à la propriété, ou les textes relatifs à l’accessibilité. Ces arrêtés du 1 er août donnent la liste des exigences requises pour la construction des logements neufs (collectifs ou individuels) pour assurer un accès aux personnes handicapées. S elon les chiffres publiés par l’indicateur BoursoPap, les prix des logements ont stagné au cours du dernier trimestre. Très légè- rement en hausse (+0,50 %) pour les appartements et très légère- ment en baisse (-0,18%) pour les maisons. Telle la première feuille rouge en haut d’un arbre de septembre, serait-ce le premier signe annonciateur du retournement du marché? BoursoPap en conclut en tout cas que le marché est plus favorable aux acquéreurs. Le Gouverneur de la Banque de France indiquait d’ailleurs il y a quelques semaines au Figaro que la hausse de l’immobilier ne peut se poursuivre à ce rythme et que l’allongement de la durée des prêts avec des faibles taux et l’augmentation du nombre de ménages avaient contribué à faire monter les prix… Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 243 12SEPTEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ANALYSE p.10 De l’exercice de son droit d’option par le bailleur. Par Véronique Rehbach, avo- cat, BMS’ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro comporte un encart de présentation du n° hors série de Jurishebdo consacré à la loi Engagement national pour le logement. 12septembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Suspension d’un refus de permis ❑ Pas d’urgence pour une ruine (Conseil d’Etat, 30juin 2006, n°286105, Sté les Tamarines) Un bâtiment était laissé à l’abandon depuis plusieurs années. Un permis de construire avait été sollicité pour sa réfec- tion. Le maire de la commune avait refu- sé le permis et le requérant voulait obte- nir la suspension de cette décision. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat estime que la condition d’urgence n’est pas remplie: «Considérant que si la société les Tama- rines et autres soutiennent que l'urgence est caractérisée en l'espèce, dès lors, d'une part, que le bâtiment situé sur les parcelles dont elles sont propriétaires et pour la réfection duquel elles sollicitent le permis de construire litigieux est actuellement dépourvu de toiture et, de ce fait, soumis aux intempéries entraî- nant sa dégradation progressive et, d'autre part, que leur demande de per- mis est ancienne , il ressort des pièces du dossier qu'en admettant même, com- me le soutiennent la société les Tama- rines et autres, que le bâtiment en cause était en bon état jusqu'à la survenance de l'incendie qui l'a partiellement détruit au début des années 1990 puis l'interven- tion de simulacres d'explosion qui, à l'oc- casion d'un tournage de film sur les lieux, ont accidentellement détruit le reste de l'habitation courant 1995-1996, les sinistres allégués sont anciens et ne sau- raient, s'agissant d'une construction demeurée à l'état de ruine depuis au moins une dizaine d'années, caracté- riser une situation d'urgence justifiant la suspension de l'exécution de l'arrêté du 6janvier 2005 par lequel le maire de Saint-Raphaël a refusé de délivrer le per- mis de construire sollicité; que, par suite, la demande de la société les Tamarines et autres doit être rejetée». Observations de Jurishebdo : en plus de la condition tendant au doute sérieux quant à la légalité de la décision, l’article L 521-1 du code de justice administrative impose une condition d’urgence pour admettre le recours. On comprendra aisé- ment que le Conseil d’Etat ait jugé que la condition d’urgence n’était pas remplie pour la réfection d’un bâtiment qui était abandonné depuis plusieurs années Injonction d’arrêter les travaux ❑ Un exemple d’annulation (Conseil d’Etat, 27juillet 2006, n°287836) Une personne avait obtenu un permis de construire qui avait été annulé. Mais le maire ayant alors pris deux permis modi- ficatifs, le requérant avait poursuivi les travaux. Or le juge avait enjoint le maire de faire cesser les travaux. La validité de l’ordonnance du juge était contestée en cassation et le Conseil d’Etat en prononce effectivement l’annulation: «Considérant que lorsque le juge des référés a suspendu l'exécution d'un per- mis de construire sur le fondement de l'article L.521-1 du code de justice admi- nistrative, l'administration peut léga- lement prendre un arrêté modifiant ce permis afin de remédier aux vices retenus par le juge des référés pour en suspendre l'exécution; que si le juge des référés est alors saisi, sur le fondement de l'article L.521-3 précité, de conclu- sions lui demandant d'enjoindre à l'auto- rité compétente de prendre les mesures prévues aux articles L.480-1 et L.480-2 du code de l'urbanisme pour interrompre les travaux effectués après la délivrance du permis modificatif, il lui appartient , afin d'apprécier l'utilité des mesures solli- citées, de prendre en compte la mesu- re dans laquelle le permis modifica- tif a remédié aux vices retenus par l'ordonnance de suspension à l'en- contre du permis initial; Considérant qu'il résulte de ce qui précè- de qu'en ordonnant au maire de Roque- brune-sur-Argens de mettre en œuvre les dispositions des articles L.480-1 et L.480- 2 du code de l'urbanisme, sans recher- cher si ses arrêtés des 16 et 19sep- tembre 2005 avaient eu pour effet de régulariser le permis de construi- re délivré à M.V. le 25avril 2005 et dont l'exécution était suspendue, le juge des référés a commis une erreur de droit; que le ministre des transports, de l’équi- pement, du tourisme et de la mer, est fondé, pour ce motif, à demander l'annu- lation de l'ordonnance attaquée». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion conforte la validité du permis de construire modificatif. Si le premier per- mis était entaché d’illégalité au point qu’il avait été annulé en référé, le maire pouvait bien accorder un permis modifi- catif dans la mesure où l’illégalité pou- vait être couverte. Le juge devait alors examiner dans quelle mesure le permis modificatif remédiait aux vices reconnus au permis initial Prorogation de permis ❑ Conditions (Conseil d’Etat, 26juillet 2006, n°258868, Selafa Guy Belluard et Luc Gomis) Pour construire un ensemble hôtelier, un requérant avait obtenu un permis de construire à Samoens, mais sans l’utiliser. Ayant demandé un nouveau permis, le maire l’avait refusé, mais hors délai. Le Conseil d’Etat avait annulé l’arrêté du maire refusant le permis et jugé que le requérant avait obtenu un permis tacite. Le requérant demandait une prorogation de ce permis, également refusée par arrêté du 1 er avril 1998. Après avoir annu- lé la décision d’appel pour des questions d’appréciation de délai, le Conseil d’Etat examine au fond la validité de ce refus. La mairie invoquait l’article L 145-3 du code de l’urbanisme, qui impose une urbanisation en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants et son application à une commune de mon- tagne: «Considérant qu'aux termes du III de l'article L.145-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable: «Sous réserve de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et des installations ou équipements d'intérêt public incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, vil- lages et hameaux existants […]»; que, selon l’article L.145-1 du même code, ces dispositions sont applicables dans les zones de montagne définies aux articles3 et4 de la loi du 9janvier 1985 relative au développement et à la protec- tion de la montagne; que l’article3 de cette loi dispose que chaque zone de montagne est délimitée par arrêté inter- 12septembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ministériel; que la délimitation de la zone de montagne en France métropoli- taine n'ayant été fixée que par arrêté du 6septembre 1985, publié au Journal offi- ciel du 18septembre suivant, les disposi- tions du III de l'article L.145-3 du code précité n'ont pu recevoir application sur le territoire métropolitain qu'à compter de cette publication; Considérant que la commune de Samoens fait valoir, dans son mémoire en défense régulièrement communiqué en cause d'appel, que ces dispositions constituent une évolution défavo- rable des prescriptions d'urbanisme au regard desquelles la demande de prorogation par M.F. du permis de construire tacite du 24août 1985 doit être appréciée ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain sur lequel l'opéra- tion immobilière projetée par M.F. devait être réalisée n'est en continuité ni avec un bourg, ni avec un village, ni avec un hameau; que, par suite, les dispositions précitées du III de l'article L.145-3 du code de l'urbanisme faisaient obstacle à son urbanisation à compter de la publica- tion de l'arrêté du 6septembre 1985; que ce motif est de nature à justifier légalement la décision du maire de Samoens de refuser la prorogation du permis de construire sollicitée; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande de substitution présentée par la commune; que, dès lors, la Selafa Guy Belluard et Luc Gomis n'est pas fondée à se plaindre que, par le juge- ment attaqué du 12juillet 2000, le tribu- nal administratif de Grenoble a rejeté la demande d'annulation de l'arrêté du 1 er avril 1998 refusant à M.F. la prorogation de son permis de construire». Observations de Jurishebdo : l’évolution défavorable des règles d’urbanisme est un motif qui justifie le refus de prorogation d’un permis de construire. Le Conseil d’Etat considère que la mise en application de l’article L 145-3 au secteur considéré consti- tue une telle évolution défavorable. Elle vise en effet à limiter l’extension de l’urba- nisation en dehors des zones déjà urbani- sées. Le maire pouvait donc valablement refuser le permis en se fondant sur l’article L 145-3-III du code de l’urbanisme, appli- cable aux zones de montagne Risques d’inondation ❑ Opposabilité immédiate (Conseil d’Etat, 24juillet 2006, n°283297, commune d’Andrésy-en-Yvelines) En cas d’urgence, certaines mesures d’un plan de prévention des risques naturels peuvent être rendues immédiatement opposables (art. L 562-1 du code de l’en- vironnement). Cet arrêt en fournit un exemple à propos d’un plan de prévention des risques d’inondations de la Seine et de l’Oise que le préfet a rendu opposable par anticipa- tion pour 13 communes: «Considérant, en deuxième lieu, qu'il n'est pas contesté par les communes requérantes que le risque d'inondation, en prévention duquel ont été conçues les mesures du plan de prévention des risques naturels prévisibles dont il s'agit, est celui du retour d'une crue d'une ampleur comparable à la crue centennale de 1910, dont il est établi qu'il n'est pas dénué de probabilité; qu'il suit de là que doit être écarté le moyen tiré de ce que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit en considé- rant que le moyen tiré de ce que la situa- tion d'urgence n'est pas caractérisée en l'espèce n'est pas de nature à entraîner l'annulation de l'arrêté du préfet des Yvelines». Observations de Jurishebdo : le risque de retour d’une inondation de l’ampleur de celle de 1910 est donc considéré comme justifiant, en urgence, de rendre oppo- sable, par anticipation, le plan de préven- tion des risques d’inondation Servitude de passage de lignes électriques ❑ Publicité nécessaire (Conseil d’Etat, 4août 2006, n°278515) Une personne contestait la validité d’un arrêté instituant une servitude pour le passage d’une ligne électrique basse ten- sion. Alors que la cour administrative d’appel ne l’avait pas suivie, cette person- ne obtient satisfaction devant le Conseil d’Etat: «Considérant que la publication d'un acte dans un recueil administratif rend cet acte opposable aux tiers si l'obliga- tion de publier cet acte dans ce recueil résulte d'un texte législatif ou réglemen- taire lui-même publié au Journal officiel de la République française; qu'en l’ab- sence d'une telle obligation, cet effet n'est attaché à la publication que si le recueil peut, eu égard à l'ampleur et aux modalités de sa diffusion, être regardé comme aisément consultable par les tiers; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'arrêté préfectoral du 2octobre 1991 déclarant d'utilité publique les travaux a été publié au recueil des actes adminis- tratifs de la préfecture du Loiret des mois de novembre / décembre1991 ; que ce mode de publicité n'était rendu obliga- toire par aucun texte; que, eu égard aux modalités de diffusion de ce recueil, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit en jugeant que l'insertion de cet arrêté préfectoral dans ce recueil constituait une mesure de publicité suffisante pour rendre cet arrê- té opposable aux tiers et en a déduit que cet arrêté pouvait servir de base légale à l'arrêté préfectoral attaqué; que M.B. est dès lors fondé à demander l'annula- tion de l'arrêt en date du 9novembre 2004». Le Conseil d’Etat règle l’affaire au fond: «Considérant, ainsi qu'il a été dit ci dessus, que l'arrêté du préfet du Loiret déclarant d'utilité publique les travaux en date du 2octobre 1991 n'a pas fait l'objet d'une publicité de nature à le rendre opposable aux tiers ; que cet arrêté ne pouvait donc pas servir de fondement à l'arrêté attaqué approuvant des servitudes , lequel manquait ainsi de base légale, que M.B. est dés lors fondé à demander, pour ce motif, l’annulation du juge- ment du tribunal administratif d'Or- léans en date du 25mai 2000 en tant qu'il rejette les conclusions d'excès de pouvoir dont ce tribunal était saisi et de l'arrêté du préfet du Loiret en date du 9mars 1992». Observations de Jurishebdo : une publi- cation dans un recueil administratif départemental ne saurait remplacer la publicité requise au Journal officiel 12septembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE L’objectif de bon état écologique de l’eau, qu’avait souligné la ministre Nelly Olin, a en effet des incidences sur l’assainissement et sur la maîtrise des eaux de ruissellement (JO AN 12mai p.3329). Elle propose que la pose de compteurs d’eau soit rendue obligatoire dans les logements neufs (p.3330). Pour faciliter l’accès à l’eau, elle veut interdire les dépôts de garantie et cau- tion (p.3331) dans les contrats d’abonne- ment. Un amendement (n°431) a été adopté pour autoriser les randonneurs passer le long des cours d’eau en étendant la servitu- de dont bénéficient les pêcheurs (p.3405). L’article5 est relatif aux obligations des propriétaires de procéder à l’entretien des cours d’eau. A l’article16, un amendement a été voté pour obliger les prélèvements d’eau à être effectués au moyen d’un compteur d’eau (n°858, J.O. AN 18mai, p.3556). L’article21 crée un fonds de garantie des risques liés à l’épandage agricole des boues urbaines et industrielles (J.O. du 18mai, p.3574). L’article22 indique que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées (adopté p.3585). L’article23 autorise les collectivités territo- riales à créer une taxe sur le volume des eaux pluviales, affectée au traitement de ces eaux pluviales. Le taux est fixé dans la limite de 0,30euros par m3, mais il a été supprimé sur amendement d’André Flajolet (p.3588). Marc Le Fur a soutenu avec succès un amendement créant un crédit d’impôt pour dépense de réhabilitation d’installa- tions d’assainissement non collectif (n°940, voté p.3593). André Flajolet a défendu un amendement pour créer un crédit d’impôt en cas d’installation d’un système de récupé- ration des eaux pluviales (n°213), tant pour les immeubles neufs qu’anciens. Il a été voté à l’unanimité contre l’avis de la ministre (p.3594). À l’article26, un amendement (n°220) a étendu la compétence des communes aux travaux de mise en conformité des installa- tions d’assainissement non collectives (voté, p.3602). L’article27 relatif à la tarification de l’eau comprend un alinéa12 qui interdit le verse- ment de caution ou de dépôt de garantie et qui prévoit le remboursement des sommes déjà perçues à ce titre dans un délai de 2 ans. Délai porté à 3 ans par amendement n°233 rectifié, voté p.3610). Après l’article27, un amendement n°24 vise, explique la ministre à généraliser la pose de compteurs individuels dans les logements collectifs neufs. Il prévoit que toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la qualité d’eau froide fournie à chaque local. Il a été voté à l’unanimité (p.3614). L’amendement n°99 présenté par Jean- Pierre Decool complète l’article26 de la loi de 1965 pour préciser qu’est adoptée à la double majorité la demande d’individua- lisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux néces- saires à l’individualisation. Un autre amendement (n°100, voté p.3614) modifie l’article93 de la loi SRU. Il précise que les immeubles visés sont les immeubles à «usage principal» d’habita- tion, et que la souscription d’un contrat individuel s’impose alors à tout occu- pant pour bénéficier de la fourniture d’eau froide. L’article28 bis, qui instaurait une redevance départementale sur chaque m3 d’eau ven- du a été supprimé (JO AN 19mai, p.3667). L’article41 institue un office national de l’eau et des milieux aquatiques (p.3709). Enfin l’article37 concerne le financement des agences de l’eau. Yves Cochet souligne que sur les 2milliards perçus par ces agences, 85% sont payés par les ménages, 14% par les industriels et 1% par les agri- culteurs. Le projet propose de passer res- pectivement à 82%, 14% et 4%, alors que les agriculteurs consomment 75% de la ressource nationale (JO AN 19mai, p.3725). En conclusion, la ministre a indiqué que la loi créait un socle juridique plus solide pour les redevances des agences de l’eau JO AN 31mai, p.3790). L’ensemble du texte a été voté (p.3794). Nous reviendrons prochaine- ment sur le débat au Sénat Les sénateurs ont analysé la semaine dernière le projet de loi sur l’eau. Revenons sur ce texte qui avait été vu en première lecture par les députés à partir du 11mai dernier. La loi sur l’eau de retour au Parlement Débroussaillage contre l’incendie Peut-on contraindre un propriétaire à débroussailler, pour limiter les risques d’in- cendie, sur un terrain qui ne lui appartient pas? Répondant à Thierry Mariani, le ministre de l’agriculture a reconnu qu’il s’agissait d’un «problème compliqué» mais qui permettait d’éviter au propriétaire d’un terrain parfois inconstructible, d’avoir la charge d’une obligation en raison de la construction de son voisin. Il a indiqué qu’il était prêt à travailler sur l’idée de mutualiser le coût du débroussaillement autour de zones d’habitat agglomérées en s’appuyant sur les associations syndicales (JO AN 7juin 2006, p.3960). Quel avenir pour les CDEC? Renaud Dutreil constate que la loi Royer n’a pas freiné le développement des zones commerciales et a favorisé le «hard dis- count». Il estime qu’il faut «essayer de bâtir une législation adaptée à note temps et inscrite dans la perspective du développement durable», pour mettre un terme à la dévastation du tissu commercial de proximité et embellir nos accès de ville (Réponse à Gérard Dubrac, JO AN 7juin p.3976). 82 délégations de compétence Jean-Louis Borloo a indiqué à Michel Piron que 82 délégations de compétence en matière de logements avaient été signées en 2006, contre 16 en 2005, (JO AN déb. 22juin p.4403). Sécurité des ascenseurs Répondant à Patrick Balkany qui l’interro- geait sur la sécurité des ascenseurs, Jean- Louis Borloo indique que l’inspection générale du logement social a été saisie et fait le point organisme par organisme (JO AN déb. 22juin p.4407). Logements en Ile-de-France 700 terrains appartenant à l’Etat ou à des organismes sous sa tutelle doivent être mobilisés dont 300 en Ile-de-France et cédés à des tarifs très réduits, parfois pour un euro symbolique (JO AN déb. 29juin, p.4613). L’ordonnance du 8juin 2006 portant réforme du code de l’ organisa- tion judiciaire a fait l’objet d’un projet de loi de ratification enregistré à la prési- dence du Sénat le 30août 2006. Les prix des logements ont varié en trois mois à la hausse de 0,50% pour les appartements (0,2% au mois d’août) et à la baisse de - 0,18% pour les maisons (0,42% en août). Selon l’indicateur BoursoPAP «il est certain qu’en cette rentrée 2006, le mar- ché s’est clairement rééquilibré en faveur des acquéreurs ». Par ailleurs, PAP relève que les délais de transaction sont passés de 7 à 9 semaines et que les taux de négociation augmentent. 12septembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• TEXTES BREVES Textes en bref À signaler la parution d’autres textes: ➠ Immeubles de placement : le décret n°2006-1027 du 21août 2006 est relatif au dispositif de plafonnement des provisions pour dépréciation des titres de participation et des immeubles de placement et modifie l'annexe III du code général des impôts. Y figure par exemple l’obligation de joindre à la déclaration de résultat de l’entreprise un état de suivi des provisions pour dépréciation des titres de participation et des immeubles de placement non admises en déduction (J.O. du 22août, p.12322). ➠ Huissiers : un arrêté du 4août 2006 pris pour l'application de l'article30-5 du décret n°56-222 du 29février 1956 modifié relatif au statut des huissiers de justice comprend en annexe les clauses types à insérer dans les conventions entre l’office de l’huissier de justice et l’établissement teneur du compte affecté (J.O. du 22août p.12328). ➠ Assurance : l’arrêté du 1 er août 2006 homologue les tables de mortalité pour les rentes viagères et modifie certaines disposi- tions du code des assurances en matière d'as- surance sur la vie et de capitalisation (J.O. du 26août p.12577). ➠ Saisie immobilière . Il a été publié un décret n°2006-936 du 27juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble (J.O. du 29juillet, p.11316). ➠ Parcs nationaux : deux décrets sont parus à propos des parcs nationaux. l’un est relatif aux parcs nationaux (n°2006-944 du 28juillet 2006) et l’autre aux établissements publics des parcs nationaux (J.O. du 29juillet 2006, p.11336). ➠ EPA : la composition de l’assemblée de l’Etablissement public d'aménagement de la Plaine de France a été modifiée par le décret n°2006-937 du 28juillet 2006 (J.O. du 29juillet p.11328). Chiffres… Les SACI réorientées vers l’ac- cession sociale à la propriété Une ordonnance du 25août a été publiée pour définir les sociétés ano- nymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété. Il existe 58 SA de crédit immobilier regroupées par la Chambre syndicale des sociétés anonymes de crédit immo- bilier. L’ordonnance du 25août, explique le rapport au Président de la République, renouvelle le statut des sociétés anonymes de crédit immobilier «pour en faire des outils efficaces dans le domaine de l’ accession sociale à la propriété ». Elles prendront le nom de « sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la pro- priété ». La réalisation d’opérations d’accession sociale sera donc réservée aux accédants dont les ressources n’ex- cèdent pas les plafonds du PTZ (art. L 215-1 nouveau du CCH). À titre subsi- diaire, les sociétés pourront exercer les compétences d’aménageur et de presta- taire de service dans le domaine de l’ha- bitat. Leur compétence territoriale de principe est celle de la région. Les nouvelles sociétés n’auront plus le statut d’établissement de crédit (art. 6). Leurs associés seront les salariés et les bénéficiaires de leurs prestations et des collectivités ou groupements de collectivités territoriales et des orga- nismes d’HLM. L’un des collèges devra disposer de 50% des droits de vote. Leur instance nationale prendra la for- me d’une union d’économie sociale et s’intitulera Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété. Les nouvelles sociétés devront être agréées par l’administration, après avis de l’UES. Les SACI disposent d’un délai, fixé au 1 er janvier 2008 pour se transformer et adopter le nouveau statut. L’article5 instaure «une contribution exceptionnelle de 500millions d’eu- ros » à la politique nationale du loge- ment. Le 1 er acompte de 350millions est versé à concurrence de 100millions à l’Anru le 30octobre 2006. (Ordonnance n°2006-1048 du 25août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la pro- priété, J.O.du 26août, p.12572). Usage des locaux: le ministre cède la place au préfet Les dispositions de l’article L 631-7 sur le changement d’usage peuvent être éten- dues à d’autres communes sur décision administrative, après avis du maire (art. L 631-9). Jusqu’à présent, cette décision était prise par le ministre (art. R 631-5). Ce texte vient d’être modifié. La déci- sion sera désormais prise par le préfet, après avis du maire . (Décret n°2006-1090 du 30août 2006 relatif aux changements d'usage des locaux d'habitation, J.O. du 31août, p.12894). Blocage des loyers à Paris Le blocage des loyers en région pari- sienne a été reconduit pour une nouvel- le année à compter du 31août 2006 suivant les modalités habituelles. Lors du renouvellement du bail, le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer sauf s’il est manifestement sous- évalué et dans la double limite de la moitié de la hausse qui résulterait de l’application de l’article 17c de la loi de 1989 et de 15% du coût des travaux d’amélioration. (Décret n°2006-1049 du 23août 2006 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en applica- tion de l'article18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, J.O. du 26août, p.12576). Portes de garage Un texte d’application de l’article R 125- 3-1 du CCH relatif aux portes automa- tiques de garage (aires de débatte- ment) a été publié. Il s’agit de l’arrêté du 9août 2006, J.O. du 23août, p.12369). ❑ Bibliographie La 3 e édition du mémento « Droit de l’urbanisme » rédigée par Bernard Dobenko, maître de conférences à la faculté de droit de Limoges, est parue (Gualino éditeur). Tél.: 0156541600. 332 pages, 24euros. Son plan est le suivant: évolutions, sources, acteurs et servitudes de l’urba- nisme, conditions d’occupations du sol et de l’espace, aménagement, contrôle de l’utilisation du sol et de l’espace, financement des équipements et contentieux de l’urbanisme. 12septembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er août 2006 AN p.8022 n°95069 Dominique Dord, UMP, Savoie TEOM et locaux d’entre- prise Budget Les usines sont exonérées de taxe d’enlève- ment des ordures ménagères. L’exonération vise l’ensemble des biens compris dans l’en- ceinte d’un établissement industriel. Par ailleurs, les communes peuvent déterminer les cas où les locaux industriels ou commer- ciaux peuvent être exonérés de la taxe. Cette exonération vise les locaux utilisés par une entreprise industrielle mais situés en dehors de l’enceinte de l’établissement industriel: sièges sociaux , hangars ou entrepôts isolés. Référence de texte: article1521 II et III du CGI. 1 er août 2006 AN p.8080 n°90894 Denis Merville, UMP, Seine-Mariti- me Individualisation des compteurs d’eau Ecologie Pour faciliter l’individualisation des compteurs d’eau, les députés ont voté divers amendements dans la loi sur l’eau: obligation de pose de compteurs d’eau froide dans les logements neufs , précision de la majorité requise en assem- blée de copropriétaires pour demander l’indivi- dualisation des abonnements, application de la décision à l’ensemble des logements. Voir aussi une réponse sur le crédit d’impôt pour récupération des eaux de pluie (JO AN 1 er août 2006, p.8063, n°91911 Simon Renucci). Lire aussi page4 le point sur le débat sur ce texte. 1 er août 2006 AN p.8095 n°93820 Jacques Bobe, UMP, Charente ISF et loueurs en meublés professionnels Economie Seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer fiscal et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Si un loueur génère plus de 23000 € de recettes par an, mais que le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50% des recettes ne peut être considérée comme remplie. Cette lecture peut paraître stricte pour un contribuable qui fait une année des travaux sur ces locaux ce qui les rend indisponibles à la location. Une réflexion va donc être engagée sur l’ aménagement de ce dispositif . 1 er août 2006 AN p.8119 n°90918 Jean-Marie Binetruy, UMP, Doubs Contrat de construction de maison individuelle et fournisseur de charpente Emploi Le charpentier ossature bois ne peut être tenu de conclure un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan qu’à la seule condition qu’il ait proposé ou fait proposer le plan de l’immeuble. 1 er août 2006 AN p.8174 n°69417 Marcel Bonnot, UMP, Doubs Privilège immobilier du syndicat des coproprié- taires Justice L’ordonnance du 23mars 2006 relative aux sûre- tés n’a pas modifié sur le fond l’article2103 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires conserve son privilège et les inquiétudes des organisations de syndics n’ont plus lieu d’être. Le député relayait une demande de la Cnab (question de juillet2005) 3août 2006 Sénat p.2081 n°23681 Bernard Murat, UMP, Corrèze Lutte contre les termites PME La lutte contre les termites n’a pas fait l’objet de formation débouchant sur un diplôme spé- cialisé. Il appartient aux professionnels de s’or- ganiser pour préparer et sanctionner les for- mations ou diplômes adéquats. Le sénateur déplorait surtout la difficulté des professionnels à trouver un assureur. 8août 2006 AN p.8371 n°96710 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Mention « vendu » sur les annonces des agences immobilières Economie L’affichage de la mention «vendu» sur une annonce immobilière lorsque la transaction a abouti mais sans préciser le prix réel de la vente n’est pas en soi répréhensible . Le prix réel ne peut être rendu public pour pré- server la vie privée des personnes. Il n’est pas envisagé de modifier la réglementa- tion sur ce point, conclut la réponse. 8août 2006 AN p.8491 n°89121 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Recours contre les per- mis de construire Equipement Un décret doit prolonger la validité du permis de construire pendant la durée de l’instance. Cela privera d’effet les recours dont le seul objet est de prolonger les procès jusqu’à la fin de validité des autorisations. Il s’agit du décret du 31juillet (J.O. du 2août 2006). 10août 2006 Sénat p.2139 n°21937 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Mur antibruit interdit par le PLU Equipement La réalisation d’un mur anti-bruit peut effecti- vement se heurter à une règle du PLU si elle impose des murs bas surmontés de grilles. Mais c’est à la commune de confirmer ou de modifier son choix. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministérielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 12septembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Présidence de la République Hugues Moret, Louis Le Franc et Delphine Borione sont nommés conseillers techniques à la présidence de la République (arr. du 31août 2006, J.O. du 2 sept. @). Cabinets ministériels ➠ Aménagement du ter ritoir e : Thierry Hegay et Thierry Bahougne sont nommés conseillers techniques au cabinet de Chris- tian Estrosi (arr. du 24août 2006, J.O. du 1 er sept. 2006, @). Olivier Jacob quitte ses fonctions de fonc- tions de conseiller technique (arr. du 24août, J.O.du 26, @). ➠ Economie : Dominique Cahu quitte ses fonctions de chef du cabinet de Thierry Bre- ton et Hakim El Karoui, celles de conseiller technique (arr. du 29août 2006, J.O. du 31août, @). ➠ Equipement : Jean-René Pavet est nom- mé chargé de mission et Olivier Chartier, chef adjoint du cabinet, au cabinet de Dominique Perben en remplacement de Christophe Bayard (arr. du 4août 2006, J.O. du 26août, @). ➠ Cultur e : Luc Liogier devient conseiller technique au cabinet de Renaud Donnedieu de Vabres (arr. du 21août, J.O. du 29, @). Jean-Marc Zuretti, conseiller technique et Bernard Notari, conseiller, quittent le cabinet (arr. du 21août, J.O. des 23 et 24août, @). ➠ Ecologie : François Moreau est nommé conseiller technique au cabinet de Nelly Olin (arr. du 23août 2006, J.O.du 29, @). ➠ Cohésion sociale : Gilles Aboulin est nom- mé chef adjoint de cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 24août 2006, J.O. du 30, @). Administration et organismes publics Cultur e : Danièle Déal est nommée sous- directrice des monuments historiques et des espaces protégés à la direction de l'architec- ture et du patrimoine du ministère de la cul- ture (arr. du 31août 2006, J.O. du 2 sept. @). DRAC : Dominique Parthenay quitte ses fonc- tions de directeur régional des affaires cultu- relles de Basse-Normandie (arr. du 9août 2006, J.O.du 23, @). Obser vatoir e national de la pauvr eté et de l'exclusion sociale : à noter, parmi les nations, celles de Michel Mouillart (arr. du 1 er août 2006, J.O.du 23août, p.12388). Magistrature T ribunal des conflits : André Potocki, conseiller à la Cour de cassation, a été élu au tribunal des conflits (avis publié au J.O.du 2 sept. p.13118). Cours d’appel . Sont nommés présidents de chambre à la cour d’appel de: Paris: Elisabeth Vieux et Didier Wacogne; Aix: Daniel Duchemin; Besançon: Jean- Jacques Heintz; Douai: Michel Gasteau; Pau: Philippe Pujo-Sausset; Toulouse: Francis Lapeyre et Basse Terre: Robert Parneix. TGI : sont nommés premiers vice-présidents à: Aix: Philippe Gaillard; LeMans: Philippe Mury. Cour de cassation : Didier Boccon-Gibod , avocat général près la cour d'appel de Paris, est nommé avocat général à la Cour de cas- sation et Jérôme Betoulle , conseiller réfé- rendaire à la Cour de cassation, est nommé inspecteur (décrets du 24août, J.O.du 25 août 2006, @). Conseil d’Etat : Laurent Touvet et Yann Aguila, Gilles Bardou, Marie-Hélène Mitjavile, Jean-Jacques de Peretti sont nommés conseillers d'Etat en service ordinaire (décrets du 25août 2006, J.O. du 26août, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Immobilier : Il est envisagé l’extension de l’accord du 17octobre 2005 sur la formation professionnelle tout au long de la vie (avis publié au J.O. du 29août, p.12806). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 243 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 12septembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION Accessibilité des bâtiments: deux arrêtés publiés ➠ Le premier chapitre du premier arrêté concerne les bâtiments d’habitation collectifs neufs . L’article2 définit les exigences d’accessibi- lité pour les cheminements extérieurs (plan incliné d’une pente maximale de 5%, main courante sur les escaliers, sol non meuble, non glissant, non réfléchis- sant, sans obstacle…). L’article3 concerne les places de station- nement adaptées. Elles doivent représen- ter au moins 5% du nombre total de places. Le niveau principal d’accès au bâtiment doit être accessible en continuité avec le cheminement extérieur accessible (art. 4). L’article suivant concerne les circulations intérieures horizontales et l’article6 les circulations intérieures verticales. La hau- teur des marches ne doit pas excéder 17cm; les ascenseurs doivent être utili- sables par les personnes handicapées. Sont aussi décrites les règles visant: les portes des parties communes, l’éclairage des parties communes, les escaliers des logements, l’accès aux balcons, l’adapta- bilité de la salle d’eau à compter de 2010 (art. 15). ➠ Le chapitre II vise les maisons indi- viduelles neuves en reprenant le même ordre de présentation des règles. Exemple: la place de stationnement, si elle est extérieure à la parcelle, doit être a moins de 30m de l’accès à celle- ci (art. 19). Les portes et portails exté- rieurs doivent avoir au moins 90cm de large. A l’intérieur, un fauteuil roulant doit pouvoir passer dans toutes les circula- tions intérieures du logement qui condui- sent à une pièce de l’unité de vie et pénétrer dans toutes les pièces de l’unité de vie (art. 24). (Arrêté du 1 er août 2006 fixant les disposi- tions prises pour l'application des articles R.111-18 à R.111-18-7 du CCH relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construc- tion, J.O.du 24août 2006, p.12452). ➠ Le 2 e arrêté vise les établissements recevant du public . Il commence égale- ment par décrire les exigences relatives aux cheminements extérieurs, puis au sta- tionnement automobile (art. 3). Le nombre de places adaptées doit être au moins de 2% du nombre total de places prévues pour le public. Les marches des escaliers ne doivent pas dépasser une hauteur de 16cm (art. 7-1). L’ascenseur est obligatoire si l’établisse- ment peut recevoir au moins 50 per- sonnes. Le texte précise les règles sur les sani- taires (art. 12), les sorties (art. 13) et l’éclairage (art. 14). (arrêté du 1 er août 2006 fixant les disposi- tions prises pour l'application des articles R.111-19 à R.111-19-3 et R.111-19-6 du CCH relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des ERP et des installations ouvertes au public lors de leur construction ou de leur création, J.O. du 24août, p.12459). Commission de sécurité et d’accessibilité Un nouveau décret comporte notam- ment 2 points: - la compétence de la commission est étendue à la vérification de la confor- mité des dossiers technique amiante à la réglementation pour les IGH et ERP et aux dérogations aux exigences d’ac- cessibilités aux personnes handicapées. - L’article15 du décret de 1995 qui fixe la composition de la sous-commission départementale pour l’accessibilité des personnes handicapées est modifié; Il y est notamment adjoint des représentants des propriétaires et gestionnaires de logements (pour les dossiers de bâti- ments d’habitation) et de propriétaires et exploitants d’ERP pour les dossiers d’éta- blissement recevant du public et d’instal- lations ouvertes au public. (Décret n°2006-1089 du 30août 2006 modifiant le décret n°95-260 du 8mars 1995 relatif à la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibili- té, J.O. du 31août, p.12893). Le dossier technique amiante Ce nouveau décret modifie les articles R 1334-22 et 28 du code de la santé publique relatif au dossier technique amiante. Il prévoit que le dossier est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble bâti concerné et qu’il est communiqué , sur leur demande, à un certain nombre de représentants de l’administration (inspection du travail, commission départementale de sécurité et d’accessibilité…). (Décret n°2006-1072 du 25août 2006 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis, J.O. du 29août, p.12787). Lutte contre le bruit: pas de bruit atteignant la tranquillité de l’homme. Un décret du 31août insère une section3 «lutte contre le bruit «dans le code de la santé publique (livre III, titre III; chapitre IV), après les règles sur l’amiante. Il fixe un principe général (art. R 1334- 31) selon lequel «aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tran- quillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiai- re d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité». Les articles suivants précisent les modali- tés de calcul du niveau de bruit qui constitue cette atteinte à la tranquillité. La valeur limite de l’émergence (en prin- cipe 5 décibels A) est plus forte en pério- de diurne (de 7heures à 22heures) qu’en période nocturne ou elle est de 3dB (A). Ajoutons (art. R 1334-36) que pour les bruits de chantier de travaux publics ou privés, l’atteinte à la tranquillité est caractérisée par l’une des trois circons- tances suivantes : - Non-respect des conditions fixées par les autorités compétences en ce qui concer- ne soit la réalisation des travaux, soit l’utilisation ou l’exploitation de matériels ou d’équipements, - insuffisance de précautions appropriées pour limiter ce bruit, - comportement anormalement bruyant. Le texte prévoit enfin des sanctions pénales qui peuvent s’accompagner de la confiscation de la «chose qui a servi ou était destinée à commettre l’infraction» (art. R 1337-8). (Décret n°2006-1099 du 31août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisi- nage et modifiant le code de la santé publique, J.O. du 1 er sept. p.13042) 12 septembre 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• 12 septembre 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Le bailleur qui notifie un congé avec offre de renouvellement à son locataire lui fait part de son intention de mettre fin au bail et lui propose la conclusion d’un nouveau bail. Par l’exercice du droit d’option, le législateur lui offre toutefois la faculté de retirer son offre. Le bailleur peut ainsi exer- cer son droit d’option en refusant à son locataire le renouvellement d’un bail com- mercial alors même qu’il lui a préalablement fait une offre chiffrée de renouvellement de ce bail. Ce droit d’option est toutefois soumis à la condition expresse que le locataire n’ait pas accepté le montant du nou- veau loyer, en payant par exemple le prix du loyer sur la base proposée par le bailleur dans son congé avec offre de renouvellement. En effet, si l’offre de renouvellement du bailleur a été acceptée, on estime qu’un nouveau bail a été défini- tivement conclu entre les parties : le bailleur ne peut plus alors, unilatérale- ment, mettre fin au bail, même en offrant une indemnité d’éviction. Quant au délai d’exercice par le bailleur de ce droit d’option, il varie selon qu’une pro- cédure en fixation judiciaire du loyer est ou non en cours. 1°cas de figure : une procédure en fixation judiciaire du loyer est en cours Si une procédure en fixation judiciaire du loyer a été initiée par l’une des parties, bailleur ou locataire, dans le délai de pres- cription de 2 ans, le bailleur peut alors refuser le renouvellement du bail commer- cial, après l’avoir accepté, à tout moment au cours de cette procédure et, au plus tard, dans le mois suivant la signification du jugement définitif qui statue sur le prix du loyer renouvelé (article L.145-57 du Code de Commerce). En effet, le prix du bail étant, dans ce cas, fixé par le juge, le bailleur a la faculté de refuser le renouvellement du bail si le prix du loyer fixé judiciairement ne lui convient pas, à charge pour lui de verser une indem- nité d’éviction au locataire, égale à la valeur marchande de son fonds de com- merce. 2°cas de figure: aucune action en fixation judiciaire du loyer n’est enga- gée En revanche, si aucune action en fixa- tion judiciaire du loyer n’a été engagée par l’une ou l’autre partie, le droit d’option du bailleur doit s’exercer, au plus tard, dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvel- lement. En effet, en cas d’inertie des parties pendant ce délai de 2 ans, il y a lieu de considérer que le bailleur et son loca- taire ont implicitement convenu d’appli- quer au nouveau bail le loyer du bail expi- ré : passé ce délai de 2 ans, le bail est donc réputé renouvelé aux charges et conditions de l’ancien bail, le droit d’option du bailleur ne pouvant plus être mis en œuvre. En tout état de cause, l’exercice de son droit d’option par le bailleur est irrévo- cable : ce dernier ne peut plus changer d’avis et exercer, après son droit d’option, un droit de repentir en offrant à nouveau le renouvellement du bail à son locataire pour éviter le paiement d’une indemnité d’éviction supérieure à ses prévisions (article L. 145-59 du Code de commerce). Le locataire destinataire d’un congé avec offre de renouvellement demeure donc dans une situation incertaine tant que l’offre de renouvellement n’a pas été acceptée : le bailleur peut, en effet, dans un délai de deux ans, revenir sur sa déci- sion et refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction. De son côté, le bailleur qui exerce son droit d’option doit aussi être vigilant : il se trou- ve irrévocablement lié par sa décision. Sauf accord contractuel trouvé avec son locatai- re, le bailleur ne pourra pas se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction fixée par le Tribunal même si son montant excè- de ses attentes. Et à supposer que le bailleur ne soit pas en mesure de payer cet- te indemnité d’éviction, le locataire pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à complet paiement. VR. Véronique Rehbach nous présente son analyse de la faculté pour le bailleur s’exercer son droit d’option en refusant au locataire le renouvellement du bail. BAUX COMMERCIAUX L’analyse de Véronique Rehbach , avocat à Paris, cabinet BMS’. De l’exercice du droit d’option par le bailleur Le bailleur peut exercer son droit d’option en refusant à son locataire le renouvellement d’un bail commercial alors même qu’il lui a préalablement fait une offre chiffrée de renouvellement de ce bail. Cas pratique ❑ La société X a délivré à Mr Y, son locataire, un congé avec offre de renouvelle- ment à effet du 1er juillet 2005 moyennant paiement d’un loyer revalorisé au- delà du seul indice du coût de la construction. ❑ Mr Y. a accepté le principe du renouvellement, mais contesté le montant du nouveau loyer, très supérieur à l’application des règles du plafonnement. ❑ En mars 2006, alors qu’aucune des parties n’a pris l’initiative de saisir le juge des loyers d’une demande en fixation du loyer, la société X, finalement désireuse de céder ses murs libres de toute occupation, revient sur sa décision et délivre à son locataire un congé avec refus de renouvellement et proposition de versement d’une indemnité d’éviction. ❑ Cette faculté lui est ouverte, le bailleur pouvant en effet exercer son droit d’option, au plus tard, dans un délai de 2 ans à compter de la date d’effet du renouvellement, soit avant le 1 er juillet 2007. Le bailleur peut revenir sur son offre de renouvel- lement, mais dans certaines limites