Jurisprudence récente p. 2 à 3
Baux en général
Trouble de voisinage : responsabilité du locataire, auteur du trouble, et de son bailleur
Agent immobilier
Devoir d’information du vendeur : la responsabilité de l’agence écartée
Contrat de vente
Obligation de délivrance du vendeur : Raccordement à l’eau
Vente d’un local inhabitable : agir à bref délai pour les vices cachés; le rôle du notaire
Réglementation p. 4
L’étiquette énergie entre en vigueur le 1er novembre 2006
Au parlement p. 5
Les sénateurs adoptent la loi sur l’eau. Un nouveau diagnostic sur l’assainissement non collectif
Reponses ministerielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Professionnels p. 7
Era : 40 agences de plus pour 2006. Le tableau comparatif du nombre d’agences et de négociateurs dans 15 pays d’Europe
rencontre p. 8
Jean-Louis Borloo encourage le mouvement HLM.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Baux en général Trouble de voisinage : responsabili- té du locataire, auteur du trouble, et de son bailleur Agent immobilier Devoir d’information du vendeur : la responsabilité de l’agence écartée Contrat de vente Obligation de délivrance du ven- deur : Raccordement à l’eau Vente d’un local inhabitable : agir à bref délai pour les vices cachés; le rôle du notaire REGLEMENTATION p. 4 L’étiquette énergie entre en vigueur le 1er novembre 2006 AU PARLEMENT p. 5 Les sénateurs adoptent la loi sur l’eau. Un nouveau diagnostic sur l’as- sainissement non collectif REPONSES MINISTERIELLES p. 6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p. 7 Au fil du J.O. Nominations PROFESSIONNELS p. 7 Era : 40 agences de plus pour 2006. Le tableau comparatif du nombre d’agences et de négociateurs dans 15 pays d’Europe Pour lutter contre la rétention foncière J ean-Louis Borloo paraît résolu à ne pas donner suite aux pro- positions de l’UNPI de revoir les conditions d’occupation du parc de logements publics. Il a été très net à ce propos à l’occasion d’une audition présidée par Pierre Méhaignerie à l’Assemblée nationale (lire p. 8). Alors qu’un député lui suggérait d’instaurer des critères de sortie du parc HLM, afin de libérer des logements, il a rétorqué «moi au Gouvernement, la réponse est non». Mais notre ministre de la cohésion sociale a d’autres idées. Il a ainsi évoqué incidemment la nécessité, pour lutter contre la rétention foncière de réformer les règles d’imposition des plus-values en recourant à un barème pro- gressif, au lieu d’un barème dégressif… Une idée qui demande à être précisée. Comment en effet un propriétaire serait-il incité à vendre au-delà de quelques années s’il subit de plein fouet la taxa- tion à son taux maximum ? U ne intéressante évolution est constatée par le réseau ERA relative au nombre des négociateurs par agence. Alors qu’il est rela- tivement faible en Europe (il est au de 4,5 au Portugal et de 4 en France, lire page 7), ce nombre a tendance à progresser aux Etats- Unis au point que certaines agences ont jusqu’à 500 négociateurs et que les réseaux ne communiquent plus sur leur importance en fonc- tion du nombre d’agences. Il est vrai que pour certains de ces négo- ciateurs, il ne s’agit que d’une activité à temps partiel, et qu’ils ne réalisent qu’une ou deux transactions dans l’année, mais cela pour- rait être une tendance pour les années à venir également en Europe. E n matière de rapports locatifs, on retiendra aussi une décision de la cour d’appel de Paris qui fournit un exemple de responsabilité du bailleur en cas de trouble causé par son locataire à un voisin (lire en page 2). Le trouble de voisinage était patent car le locataire avait démoli une petite construction sur le terrain du voisin. Mais, en dépit des demandes de la victime, le bailleur n’avait pas réagi et n’avait donc pas demandé à son locataire de cesser les troubles. L’arrêt a reconnu sa responsabilité in solidum avec celle de l’auteur du trouble. Lorsque le bailleur est informé du trouble, il doit donc agir sans attendre et mettre en demeure son locataire de cesser le trouble. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 245 26 SEPTEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Jean-Louis Borloo encourage le mouvement HLM. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 26 septembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Trouble de voisinage ❑ Responsabilité de l’auteur et de son bailleur (CA Paris, 13 sept. 2006, 2 e ch. A, n° 2005/13794) Un locataire exploitant un garage avait démoli un appentis et occupé une partie du terrain de son voisin. Ce voisin (une SCI) réclamait réparation de son préjudice pour trouble de voisinage à l’auteur du trouble, mais il recherchait aussi la responsabilité du bailleur du locataire, lui reprochant de ne rien avoir fait pour faire cesser le trouble. La cour constate les dégradations et pro- nonce la condamnation tant du locataire que de son bailleur : « Considérant qu'il résulte du rapport d'ex- pertise de M. C. commis par une ordon- nance de référé du 5 juillet 2002 contradic- toirement à l'égard tant de Mme F. [bailleur] que de M. K. [gérant du locatai- re] que M. K. a fait procéder à la démoli- tion de la construction légère, style appen- tis, appartenant à la SCI [voisin], à la démo- lition en fonds de cet appentis d'un mur en briques, reconstruit par la suite et d'un mur en pierres sèches encore partiellement démonté, que des arbres ont été arrachés et débités en bûches de 10 à 30 centi- mètres de diamètre […] Considérant sur les responsabilités que M. K. n'a pas contesté être l'auteur des inter- ventions constatées ; qu'en procédant aux démolitions et destructions sur la parcelle voisine de celle prise à bail, M. K. a commis un trouble manifeste de voisinage aux dépens de la SCI ; qu'il en doit réparation ; Considérant que la Sarl PMP, titulaire du bail, dont M. K. est le gérant, y est égale- ment tenue ; Considérant que Mme F., propriétaire a donné son immeuble à bail le 11 janvier 2002 à PMP représentée par son gérant ; que M. K. et la Sarl PMP n'ont pu se rendre coupables des voies de fait relevées qu’en raison de leur qualité de locataires et que sans qu'il soit nécessaire de distinguer si les faits ont leur source dans l'immeuble lui-même ou dans le seul comportement des locataires Mme F., pro- priétaire de l'immeuble dont elle perçoit les revenus, et qui, dûment informée des dégradations commises, n'a délivré aucu- ne sommation ni entrepris aucune démarche pour que son locataire exerce son droit de jouissance conformément à la loi, doit être tenue in solidum avec ses locataires des conséquences domma- geables résultant des troubles excédant les inconvénients de voisinage ; que le juge- ment sera sur ce point réformé». Le locataire est condamné à payer 45900 € à titre de dommages-intérêts pour le remplacement de l’appentis et les frais de replantation. Observations de Jurishebdo : le locataire est responsable des troubles qu’il cause aux tiers, sur le fondement de la responsa- bilité délictuelle (Civ. 3e, 3 fév. 1998, n°95- 20 926). L’intérêt de cette décision est de montrer que le bailleur peut aussi être déclaré responsable des troubles causés par son locataire à l’égard de la victime du trouble Devoir d’information du vendeur ❑ Responsabilité de l’agence écartée (CA Paris, 13 sept. 2006, 2 e ch. A, n°2005/12 295, infirmation) Les acquéreurs d’une maison réclamaient à leur vendeur une indemnité pour réparer des fissures qu’ils avaient découvertes quelques mois après l’achat. Ils deman- daient à l’agence le remboursement de la commission. Le contrat comportait une clause d’exonération de garantie. La cour d’appel condamne néanmoins les vendeurs, mais écarte la responsabilité de l’agence. «Considérant […] que n'étant pas des pro- fessionnels M. D. étant directeur du per- sonnel et Mme D., fonctionnaire, il appar- tient donc aux époux B. [acquéreurs], pour faire écarter les effets de ladite clause, de prouver leur mauvaise foi, c’est-à-dire de montrer qu'ils connaissaient le vice affec- tant la chose et qu'ils se sont bien gardés de les en avertir ; Considérant qu'il ressort du rapport d'ex- pertise de M. B. que les fissures qu'il a constatées sont la plupart dues à des tasse- ments différentiels entre bâtiments d'époques et de constructions différentes, la construction n'étant pas de grande qua- lité, qu'aucun risque grave lié aux carrières n'a été déclaré (les époux B. ayant été avi- sés par la note de renseignements d'urba- nisme annexée à l'acte de ce qu'elle était édifiée dans une zone d'anciennes car- rières), que les désordres sont nombreux mais réparables ; […] Considérant qu'il ne peut être reproché aux époux D. d'avoir dissimulé ces fissures sous des papiers peints et un ravalement extérieur en façade dans la perspective de la vente, ces travaux remontant à plusieurs années ; Considérant qu' ils ont en revanche manqué à leur obligation d'informer loyalement l'acquéreur de la situation exacte de l'immeuble , que les désordres sont nombreux, que même s'ils ne sont pas «graves», ils nécessitent des travaux impor- tants et qu'il est évident que les époux B. n'auraient donné qu'un moindre prix de l'immeuble s'ils les avaient connus ; Que le manquement à leur devoir d'in- formation rend inefficace la clause exonératoire de garantie ; Considérant que M. et Mme B. invoquent également la responsabilité de l'agence sur le fondement de l'article 1147 du code civil à titre principal et sur celui de l'article 1382 à titre subsidiaire et ce, comme devant les premiers juges ; Considérant cependant que l'agence n'est pas un professionnel du bâti- ment , que les fissures n'étaient pas visibles à l'intérieur du pavillon, que le pignon ouest était masqué par celui du pavillon voisin et qu'il ne peut être exigé d'elle qu'elle aille inspecter les lieux en deman- dant à pénétrer chez lui, que la paroi sud était très difficilement accessible et enfin que les fissures ne sont pas dues aux car- rières dont les acquéreurs étaient d'ailleurs avisés ; Que dans ces conditions il ne pouvait lui être demandé de mener des investigations complémentaires, le vendeur ne lui ayant rien signalé de particulier et les vices n'étant pas apparents ; Qu'il ne peut donc être fait droit aux demandes des époux B. dirigées contre elle, les fautes invoquées sur le fondement de l'article 1382 du code civil étant identiques ; Qu'ils ne peuvent davantage demander la restitution de la commission perçue par l'agence qui a été réglée aux termes de l'acte de vente par les vendeurs». La cour condamne les vendeurs à payer à leurs acquéreurs la somme de 45 000 € à titre de dommages-intérêts (le prix de ven- te était de 137 000 € ). 26 septembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Observations de Jurishebdo : c’est pour avoir manqué à son obligation d’informa- tion que le vendeur voit sa responsabilité engagée, en dépit de la clause d’exonéra- tion de garantie. La Cour de cassation a déjà indiqué que le vendeur de mauvaise foi ne peut se soustraire sa responsabilité en invoquant une clause d’exonération de garantie (Civ. 3e, 21 juin 1995, n°92-16 671). On voit donc la limite de l’effet de ces clauses exonératoires. Cette affaire montre par ailleurs que l’agence échappe à une condamnation. Il est intéressant de constater que la cour relève qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment Obligation de délivrance du vendeur ❑ Raccordement à l’eau (CA Paris, 14 septembre 2006, n°2006/5145, 2e ch. B) Un pavillon avait été vendu mais il ne dis- posait pas du raccordement au réseau d’eau. Les acquéreurs demandaient une indemnisation, sur le fondement de l’obli- gation de délivrance du vendeur. «Considérant qu’en vertu de l'article 1604 du code civil, le vendeur doit délivrer à l'acquéreur une chose conforme à celle qui a été convenue ; Considérant qu’aux termes de l'acte authentique du 7 février 2003, les époux F. ont vendu aux époux M. un pavillon d'ha- bitation avec terrain, composé de deux étages disposant chacun d'un accès indé- pendant et constituant les lots C et D de la copropriété ; Que l'acte précisait qu'existaient dans les lieux des WC et une salle d'eau, et que le bien était raccordé à un réseau collectif d'assainissement contrôlé par le syndicat intercommunal […] ; Considérant qu'il en résulte que les époux F. s'étaient engagés à délivrer un pavillon destiné à l'habitation, équipé d'une salle d'eau et de commodités dont l'évacuation des eaux usées était assurée, Que, néanmoins, il est acquis au débat que, lors de la vente, le bien n'était pas ali- menté en eau en sorte qu'il n'était pas conforme à la destination d'immeuble d'habitation, étant précisé qu'il ressort des écritures des appelants qu' ils avaient fait interrompre le service d'alimentation eneau des lots qu'ils vendaient car ils les avaient séparés de ceux dont ils conser- vaient la propriété alors que l'ensemble des lots n'était initialement doté que d’un seul compteur d'eau principal ; Considérant qu'ainsi, les époux F. ont manqué à leur obligation de délivrer un bien conforme à la destination convenue et sont tenus de réparer le dommage subi à ce titre par les époux M., étant précisé que les dispositions du juge- ment critiqué afférentes à la fin de non- recevoir tirée du bref délai et à l'obligation de jouissance paisible seront réformées, seule étant accueillie l'action fondée sur un défaut de délivrance». Observations de Jurishebdo : l’obligation de délivrance fait partie de la nature du contrat de vente, elle est prévue par l’ar- ticle 1604 du code civil. Elle est appelée à jouer lorsque les caractéristiques conve- nues par les parties n’ont pas été respec- tées. C’était précisément le cas dans cette affaire (cf. pour la distinction avec la garantie des vices cachés, Cass. Civ. 1e, 16 janv. 2001, Bull. Civ. I, n°1) Vente d’un local inhabitable ❑ Agir à bref délai, rôle du notaire (CA Paris, 13 sept. 2006, n°2005/7 713) Un acquéreur avait engagé une action à l’encontre de son vendeur à la suite de l’achat d’un local d’habitation, pour ne pas avoir été informé que ce local était impropre à l’habitation. Il est débouté pour ne pas avoir engagé l’action à bref délai, mais il obtient gain de cause envers le notaire : « Considérant que l'action intentée par les époux R. pour défaut de délivrance consti- tue en réalité une action en vice caché ren- dant la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine pour le lot vendu en local d'habitation et en fait inhabitable selon arrêté leur ayant été révélé par la lettre du syndic du 30 octobre 1997 les informant de l'arrêté d'interdiction d'habi- ter du 11 avril 1985, l'arrêté du 17 mars 1997 notifié selon leurs écritures le 30 octobre 1997 pris à leur encontre de mise en demeure de respecter l'interdiction d'habiter prise par arrêté du 11 avril 1985, avec rappel du 23 mars 2000 ; Considérant que cette action en résolution pour vice caché formée par assignation du 11 septembre 2002 est irrecevable à l'égard de la venderesse pour ne pas avoir été intentée à bref délai après la révéla- tion du vice dès fin 1997 ; Considérant sur l'action en responsabilité contre le notaire que celui-ci a commis des manquements dans son obligation d'efficacité de son acte et d'informa- tion envers l'acquéreur, pour avoir fait une désignation dans l’acte de vente du lot 2 loué aux parents des acquéreurs en «local d'habitation avec kitchenette et w-c» non conforme à la désignation du lot dans le règlement de copropriété de «bou- tique située au rez-de-chaussée et droit à usage des w-c dans la cour» et alors qu'il résulte de la correspondance en date du 1er novembre 1993 du directeur des ser- vices fonciers de Paris au notaire annexée à l’acte que le local était sans fenêtre, ce qui suffit à rendre le local inhabitable au regard de la réglementation du code de la santé publique régissant les locaux d'habi- tation dont il devait informer les parties ; Considérant qu'il n'est pas avéré de faute de sa part relativement à la kitchenette alors que le notaire n'a pas à se rendre sur place pour vérifier la consistance des lieux ; Considérant que le préjudice subi directe- ment par les acquéreurs en lien avec les manquements du notaire dans l'apprécia- tion de l'utilisation de leur bien dont ils conservent la propriété et qui peut être utilisé ou loué en réserve commerciale et au regard du prix d'achat modeste du lot, sera fixé à la somme de 1 200 € de dom- mages-intérêts». Observations de Jurishebdo : les acqué- reurs sont donc déboutés pour ne pas avoir intenté l’action à l’encontre du ven- deur suffisamment tôt. Rappelons que l’ar- ticle 1648 imposait à l’acquéreur d’engager son action à bref délai, mais que cette for- mulation a été remplacée par un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, par l’ordonnance du 17 février 2005. Par ailleurs, quant à la responsabilité du notaire, elle est ici engagée parce que l’ac- te comprenait une désignation du bien non conforme à celle du règlement de copropriété. Si l’indemnisation est minime eu égard aux configurations de l’espèce, elle aurait pu être bien plus élevée pour un grand lot 26 septembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Pour favoriser l’information sur la consom- mation d’énergie des bâtiments, le décret du 14 septembre 2006 (J.O. du 15, p. 13588) précise les modalités d’application du diagnostic de performance énergé- tique. Il entre en vigueur le 1er novembre 2006 pour l’ancien et après le 30 juin 2007 pour le neuf. Le texte comprend une première série de dispositions consacrées au diagnostic de performance énergétique. La deuxième série concerne l’état intérieur de gaz, elle entrera en vigueur le 1er novembre 2007. Le diagnostic de performance énergétique Les textes sont insérés dans le CCH. le dia- gnostic s’applique à «tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert» sous réserve d’une série de 5 exceptions : constructions provisoires, bâtiments indé- pendants de moins de 50 m2, bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, lieux de culte, monuments historiques classés ou inscrits. Le contenu du diagnostic est précisé par l’article R 134-2 (lire encadré). Des précisions seront fournies par arrêté. Pour le cas des équipements collectifs de chauffage, de refroidissement ou de pro- duction d’eau chaude, le propriétaire (ou son mandataire, ou le syndic) fournit le diagnostic aux frais du demandeur (art. R 134-3). A propos du diagnostiqueur, selon l’article R 134-4, pour réaliser le diagnostic, il est fait appel à une personne qui répond aux conditions de l’article L 271-6 (garantie de compétence, d’indépendance et assurée). Le diagnostic gaz L’article L 134-6 du CCH impose, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans de produire un état de cette installa- tion en vue d’évaluer les risques sur la sécu- rité des personnes. La loi ENL a supprimé le mot naturel dans ce texte ce qui a élargi le diagnostic aux installations utilisant du gaz butane ou propane (art. 79 IV 7e). L’article R 134-6 du CCH, résultant du décret du 15 septembre 2006 précise qu’il est réalisé dans les parties privatives des L’étiquette énergie en vigueur au 1er novembre 2006 locaux à usage d'habitation et de leurs dépendances. L’article suivant en indique le contenu (lire encadré). Le diagnostiqueur doit aussi répondre aux conditions de l’article L 271-6. Entrée en vigueur ➠ le diagnostic de performance énergé- tique est exigible pour les «ventes réali- sées à compter du 1er novembre 2006 ➠ la production du diagnostic énergé- tique pour un bâti- ment neuf est exigible pour les bâtiments dont la date de demande de permis de construire est postérieure au 30 juin 2007. ➠ Les textes sur le diagnostic gaz entrent en vigueur le 1er novembre 2007. A titre transitoire , il est prévu que : - jusqu'au 1er novembre 2007, le diagnos- tic énergétique peut être fait par un «technicien qualifié», même sil ne répond pas aux exigences de l’article R 134-4, - un diagnostic effectué avant le 16 sep- tembre 2006 par un distributeur de gaz est réputé valoir le diagnostic de l’article R 134-6 s’il a moins de 3 ans - un certificat de conformité pour le gaz établi par un organisme agréé est réputé valoir le diagnostic de l’article R 134-6 s’il a moins de 3 ans (art. R 134-9). ❑ Bon à savoir On trouve sur le site du ministère du logement (www.cohesion.gouv.fr) les projets de textes suivants : Le projet d’arrêté pivot relatif au diagnostic de performance énergétique, Le projet d’arrêté relatif aux méthodes et pro- cédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente, Les modèles de diagnostic applicables aux logements et bâtiments d’habitation (avec l’étiquette énergie). L’état de l’installation intérieure de gaz Etat réalisé sans démontage ➠ a. état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ➠ b. état des tuyauteries fixes d’alimenta- tion en gaz et leurs accessoires ➠ c. aménagement des locaux où fonction- nent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion (art. R 134-7 du CCH) Le diagnostic du dispositif collec - tif de chauffage, refroidissement ou production d’eau chaude ➠ a. quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment (ou partie de bâtiment) par le dispositif collectif ➠ b. calcul ou modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité à partir de la quantité totale d’énergie consommée par le dispositif collectif ➠ c. une description des installations collec- tives de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude et de leur mode de gestion (art. R 134-3 du CCH) Les 8 points du diagnostic de performance énergétique ➠ a. caractéristiques pertinentes du bâti- ment (ou de la partie du bâtiment), descriptif de ses équipements de chauffage, de produc- tion d’eau chaude sanitaire, de refroidisse- ment et de ventilation, avec les conditions d’utilisation et de gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ➠ b. quantité annuelle d’énergie consom- mée ou estimée et évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ➠ c. quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité d’énergie consom- mée ➠ d. quantité d’énergie d’ origine renouve- lable produite par les équipements installés à demeure ➠ e. classement du bâtiment sur une échelle de référence de l’énergie consommée ➠ f. classement du bâtiment sur une échelle de référence de la quantité d’émissions d gaz à effet de serre ➠ g. recommandations visant à améliorer la performance énergétique, avec une évalua- tion de leur coût et leur efficacité. ➠ h. rapport d’inspection de la chaudière, si elle excède 20 kilowatts (quand le décret prévu à l’article L224-1 du code de l’environ- nement sera paru) (art. R 134-2 du CCH) Consommations énergétiques (en énergie primaire) pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement Émissions de gaz à effet de serre (GES) pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement Consommation conventionnelle : kWh EP /m².an Estimation des émissions : kg éqCO2 /m².an XXX kWh EP /m².an A B C D E F G Logement énergivore Logement économe Logement 50 51 à 90 91 à 150 151 à 230 231 à 330 331 à 450 > 450 Forte émission de GES Faible émission de GES XX Logement B C D E F G 5 6 à 10 11 à 20 21 à 35 36 à 55 56 à 80 > 80 kg éqCO2 /m².an A L’étiquette énergie 26 septembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Les sénateurs ont examiné le 7 septembre en 2e lecture le projet de loi sur l’eau. Le ministre de l’écologie Nelly Olin indique que son amendement relatif au crédit d’impôt sur la récupération des eaux de pluie vise à l’aligner sur le dispo- sitif général des allégements fiscaux à visée environnementale. Elle regrette que les députés aient choisi de supprimer le plafonnement de la part fixe dans la consommation d’eau (JO Sénat déb. 8 sept. p. 5512). En revanche, elle se réjouit de la suppression des cautions et dépôts de garantie pour l’eau (p. 5 513) et annonce un amendement pour intégrer le droit à l’accès à l’eau dans le cadre du FSL. Daniel Dubois évoque la difficulté que pourraient rencontrer les organismes HLM qui vont devoir gérer des apparte- ments avec des compteurs d’eau et d’autres sans compteurs (JO Sénat p. 5534). Il suggère d’obliger à la pose de compteurs dans tous les appartements du parc HLM. Dans la discussion par articles, la ministre a défendu un amendement (n°508) pour instituer le «droit à l’eau» (p. 5549). Il a été voté. L’article 20 bis, qui oblige la personne qui procède à l’installation d’une piscine d’en faire la déclaration à la mairie avant son ouverture, a été voté (p. 5615). L’article 21 est relatif à la création d’un fonds de garantie des risques liés à l’épandage agricole des boues d’épura- tion urbaine pour indemniser les préju- dices résultant de ces épandages. Il a été voté avec amendement. Nouveau diagnostic lors des ventes : l’assainissement non col- lectif L’article 22 indique que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales. L’ar- ticle L 1 331-1 du code de la santé publique est complété pour obliger les propriétaires à réaliser tous les dix ans un diagnostic des installations d’assainisse- ment non collectif. Il est prévu par ailleurs pour les ventes d’immeuble d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, un diagnostic de ces installations. L’entrée en vigueur de ce texte, qui est inséré dans le code de la santé publique et non dans le code de la construction, est fixée au 31 décembre 2009. Le rapporteur Bruno Sido (p. 5651) propo- se de remodeler le périmètre des services publics d’assainissement non collectif (SPANC) pour laisser aux communes plus de souplesse dans l’organisation des contrôles de l’assainissement et les dia- gnostics des installations (amendement n° 35) et de porter à 3 ans le délai de réalisa- tion des travaux de réhabilitation des ins- tallations d’assainissement non collectif par leurs propriétaires. Nelly Olin explique que la loi de 1992 n’avait prévu aucune date limite pour la réalisation des contrôles des assainisse- ments non collectifs et que la présente loi y remédie en fixant une date limite à fin 2012 (p. 5658). L’amendement n°35 a été voté. L’article 22 bis qui insère une obligation de produire dans les contrats de vente un diagnostic des installations d’assainisse- ment non collectif a été voté (p. 5665). Il comporte les mêmes sanctions civiles que pour les autres diagnostics de l’habitat c’est-à-dire la non exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur. Une taxe et un crédit d’impôt sur les eaux de pluie Les sénateurs ont par ailleurs rétabli l’ar- ticle 23 qui avait été supprimé par les députés et qui institue une «taxe pour la collecte, le transport, le stockage et le traitement des eaux pluviales». Les pro- priétaires qui ont réalisé des dispositifs évitant le déversement des eaux pluviales bénéficient d’un abattement sur le mon- tant de la taxe. l’article précise qu’elle n’est pas récupérable sur les locataires. En revanche, les sénateurs ont supprimé l’article 23 bis qui instituait un crédit d’im- pôt pour les réhabilitations d’installation d’assainissement non collectif. (p. 5669), car il s’agit de travaux obligatoires. A l’article 23 ter, qui crée un crédit d’im- pôt lié au coût des équipements de récu- pération et de traitement des eaux de pluie, un amendement en a modifié les Les sénateurs adoptent la loi sur l’eau : nouvelles taxes et crédit d’impôt modalités pour le caler sur celui qui existe en faveur de l’acquisition des chaudières à basse température. A l’article 26, la date à laquelle il convient d’avoir réalisé au plus tard le contrôle des installations a été reportée à 2020. Factures d’eau L’article 27 concerne la facturation des services de l’eau. Un amendement (n°59) a été voté pour encadrer la part fixe par la voie réglementaire pour les usagers domestiques (p. 5709). L’article 27 bis, qui prévoit que toute nou- velle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une ins- tallation pour déterminer la quantité d’eau froide, a été adopté sans modifica- tion. Il en est de même de l’article 27 bis B qui modifie la loi du 10 juillet 1965 pour permettre que soient adoptées à la double majorité «la demande d’individua- lisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation» ; ain- si que de l’article 27 bis B qui précise le champ d’application du droit à l’indivi- dualisation aux immeubles collectifs à «usage principal» d’habitation (et non aux immeubles collectifs d’habitation). Il semble en résulter qu’un immeuble qui contient à titre accessoire d’autres locaux relève également de cette disposition. L’article suivant précise que l’occupant doit souscrire un contrat avec le distribu- teur d’eau et que cela ne concerne pas l’eau chaude (at. 27 bis C). Le titre II bis de la loi concerne le domaine public fluvial. 7 nouvelles redevances Le 11 septembre, les sénateurs ont étudié l’article 37 qui institue des redevances pour pollution de l’eau (disposition insé- rée à l’article L 213-10 du code de l’envi- ronnement). Les propriétaires et occu- pants d’immeubles à usage d’habitation en sont exonérés (art. L 213-10-2). Bruno Sidot explique que sont ainsi créées 7 redevances. (p. 5780). Le débat n’est pas nouveau conclut Bruno Sidot : Platon proposait déjà d’obliger celui qui a corrompu l’eau de source ou de pluie de nettoyer la source ou le réser- voir (JO Sénat 12 sept. p. 5844). L’en- semble du projet de loi a été voté (p. 5849) 26 septembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29 août 2006 AN p. 9083 n°86834 Jean-Claude Guibal, UMP Alpes-Mari- times Multiplicité des commis- sions Economie Le décret du 8 juin 2006 prévoit la création des commissions administratives après étude démontrant leur nécessité et leur disparition automatique au bout de 5 ans, sauf décision de prorogation. La réponse assure que l’objectif de suppression de 215 commissions fixé en 2004, sera atteint. 29 août 2006 AN p. 9161 n°94321 André Chassaigne, CR, Puy-de-Dôme Représentation des loca- taires devant un tribunal Cohésion sociale Les organisations siégeant à la Commission nationale de concertation peuvent agir en jus- tice pour le compte d’un ou plusieurs loca- taires dans le cadre d’un litige avec leur bailleur. Ces associations doivent être agréées à cette fin. Un décret définissant la procédure d’agrément est en cours d’élaboration . Il doit préciser que les associations régionales ou départementales affiliées à celles siégeant à la CNC peuvent entrer dans le champ de cette disposition. La réponse précise par ailleurs que certaines associations peuvent assis- ter un locataire dans un litige avec le bailleur por- tant sur la décence du logement (art. 86 de la loi ENL). Cela n’impose pas le recours à un avocat (pro- cédure devant le tribunal d’instance). 29 août 2006 AN p. 9183 n°83995 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Chambre d’hôtes : obli- gation d’inscription au registre du commerce et des sociétés ? Justice Les exploitants des chambres d’hôtes ne sont tenus de s’immatriculer au RCS que s’ils sont commerçants. L’activité de location de chambres d’hôtes comprenant la mise à disposition d’une chambre meublée et la fourniture de prestations de service est une activité commerciale . Il faut également qu’il s’agisse d’une activité exercée à titre de profession habituelle (ce qui exclut un acte isolé de location pour une durée détermi- née). Si les deux conditions sont remplies, les personnes doivent s’immatriculer. Sanctions : 3 750 euros d’amende et privation du droit de vote aux élections des tribunaux de commerce. 29 août 2006 AN p. 9212 n°81008 Jean-Michel Bertrand, UMP, Ain Délai de délivrance des permis de construire Equipement Le décret d’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 sur les permis de construire est en cours de rédaction et doit être publié à la fin de l’été. C’est dans ce cadre que seront trai- tées les demandes de pièces complémentaires. L’autorité compétente disposera d’un mois pour les demander. Passé ce délai, toute demande de pièce ne pourra avoir pour effet de prolonger les délais d’instruction . Cette mesure était pro- posée par la commission Pelletier sur la sécurisa- tion des autorisations d’urbanisme. 29 août 2006 AN p. 9215 n°92997 Nicolas Perruchot, UDF, Loir-et-Cher Fiscalité des terrains à bâtir Equipement L’article 24 de la loi ENL permet aux communes de majorer la taxe sur le foncier non bâti des terrains constructibles situés en zone urbaine. L’article 26 permet aux communes d’instituer un prélèvement sur les plus-values de cession des terrains rendus constructibles. L’objectif de ces mesures n’est pas d’augmenter les recettes des communes mais leur permettre de lutter contre la rétention foncière . 5 sept. 2006 AN p. 9345 n°99277 Jean-Pierre Blazy, PS, Val-d'Oise Interdiction de construi- re sous les lignes à haute tension Economie Le décret du 19 août 2004 permet au préfet d’instituer des servitudes d’utilité publique au voisinage des lignes électriques de tension supérieure ou égale à 130 000 volts. L’institu- tion de telles servitudes ne constitue pas une obligation. A ce jour, ce dispositif ne semble pas avoir été mis en œuvre , conclut la réponse. 5 sept. 2006 AN p. 9361 n°86537 Anne-Marie Compa- rini UDF, Rhône Signature des PV d’AG en copropriété Cohésion sociale L’obligation de signer le PV d’AG en fin de séan- ce oblige le rédacteur à retranscrire les décisions avant la clôture de l’assemblée. Supprimer cette obligation diminuerait la force probante des décisions, ce qui n’est pas souhaitable. La députée suggérait de laisser un délai de 8 jours pour rédiger le procès-verbal. 5 sept. 2006 AN p. 9363 n°90917 Jean-Marie Rolland, UMP, Yonne Loyers impayés Cohésion sociale Le nouveau système de garantie des loyers impayés, prévu par la loi du 26 juillet 2005 va donner lieu à une convention entre l’Etat et les partenaires sociaux, qui doit être signée au 2e semestre 2006. Le cahier des charges de cette convention sera approuvé par décret. Le dispo- sitif sera opérationnel à l’automne 2006 . Rappelons que cette garantie vise les loge- ments conventionnés . Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 26 septembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF PROFESSIONNELS Nominations Commission des comptes du loge- ment : François Le Peltier est nommé en remplacement de Denis Fichot (arr. du 4 sept. 2006, J.O. du 12 sept. p. 13450). Environnement : Pascale Humbert quit- te ses fonctions de directrice régionale de l'environnement de Bourgogne (arr. du 30 août, J.O. du 12 sept. @). Administration et organismes publics Tourisme : Luc Dupriez est nommé chef de service, adjoint au directeur du tourisme (arr. du 11 sept. J.O. du 13, @). INRAP : Parmi les nominations au conseil d’administration de l’Institut national de recherches archéologiques préventives, on signalera celles de Dominique de Lavenère, président du Snal, titulaire, et de Jean- François Gabilla, président de la FPC, sup- pléant (Arrêté du 25 août 2006, J.O. du 13 sept. p. 13485). Magistrature Cour des comptes : Henri Guaino (ancien commissaire au Plan) est nommé conseiller maître à la Cour des comptes (décret du 14 sept. 2006, J.O. du 15. @). Conseil d'Etat : Jean-Marc Sauvé est nommé vice-président du Conseil d'Etat; Julie Burguburu, et Anne Egerszegi sont nommées maîtres des requêtes (décrets des 14 et 15 sept. J.O. du 15 et du 16, @). Cour d'appel de Paris : Laurent Le Mes- le est nommé procureur général près la cour d'appel de Paris, en remplacement d’Yves Bot (décret du 14 sept. 2006, J.O. du 15 sept. @). Au fil du J.O. Le taux de l’usure intègre le prêt viager hypothécaire L’article L 313-3 du code de la consomma- tion définit le taux usuraire comme celui dépassant de plus du tiers le taux moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent, pour des opérations de même nature et pour des risques analogues. Pour les prêts immobi- liers, il s’agit toujours des prêts à taux fixe, à taux variable et prêts-relais, mais les autres prêts intègrent désormais aussi les prêts viagers hypothécaires. (arr. du 24 août 2006, J.O. du 13 sept. p. 13474). 4 nouveaux établissements publics fonciers ont été créés par décret. Il s’agit de l’EPF d’Ile-de- France, ainsi que ceux des Yvelines, des Hauts- de-Seine et du Val-d’Oi- se. Chacun a pour objet, dans son périmètre, de procéder à des acquisi- tions foncières et des opérations immobilières de nature à faciliter l’aménagement au sens de l’article L 300-1 du code de l’urbanisme et à procéder à des études et travaux nécessaires à ces missions. (Décrets n°2006-1140, 1141, 1 142 et 1 143 du 13 sept. 2006, J.O. du 14 sept. p. 13522). Gaz Un arrêté du 1er août 2006 modifie l'arrêté du 4 mars 1996 codifiant des règles de conformité des matériels à gaz aux normes les concernant lorsqu'ils sont situés à l'inté- rieur des bâtiments d'habita- tion et de leurs dépendances (J.O. du 15 sept. p. 13590). Bibliographie Changement d’usage des immeubles par Georges Liet-Veaux, dans la collection Litec Immo. En 80 pages, le point sur l’état des textes des articles L 631-7 et suivants du CCH modifiés en 2005. Avec la circulaire du 23 mars 2006, l’arrêté du 1 er décembre 2005 pour Paris et de très nombreuses références de jurisprudence. 25 euros. Nouveau CCH Litec en bleu Parmi les nouveaux codes parus chez Litec, signalons le code de la construction et de l’habitation, qui a abandonné la couleur orange pour le bleu, commenté par Alain Durance et Jean-Michel Berly enseignants à l’ICH. 1154 pages de textes et commentaires. Cet- te nouvelle édition est à jour de la loi ENL et intègre aussi notamment l’ordonnance du 8 décembre 2005 sur les permis de construire et celle du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction. 49 euros. Tél. Litec. : 0 800 808 809. ERA : 40 agences de plus en 2006 Le réseau d’agences immobilières ERA, implanté en France depuis 1993 se développe en Europe puisqu’il vient de s’étendre à la Bulgarie, après avoir signé un accord avec un master fran- chisé en République Tchèque. En France, ERA compte 360 agences et croît au rythme d’une quarantaine d’agences chaque année, chiffre qui doit à nouveau être atteint cette année. Un «développement serein», selon son directeur général Jean Lavaupot. Celui-ci indique par ailleurs que Londres a repris la tête des villes les plus chères d’Europe avec un prix moyen de 478 000 € , suivie par Luxembourg (475 000 € ) et Dublin (368000 € ). Paris n’arrive qu’en 7e place avec 297 746 € . Si ERA constate que les prix en France augmentent moins vite que l’an dernier, le réseau constate que la demande reste supérieure à l’offre. Alors que les agences avaient 10 clients pour une offre, elles en ont encore actuellement 4 pour une. On constate (lire tableau) que le nombre de négociateurs par agence est relative- ment comparable en Europe. En revanche, Jean Lavaupot, qui rentre des Etats-Unis, indique que le nombre de négociateurs par agence est infiniment supérieur aux Etats-Unis. Certaines agences ont de 350 à 450 négociateurs. Une évolution qui n’a pas encore atteint la France, même si une agence compte 82 négociateurs. Jean Lavaupot se réjouit par ailleurs du succès du système de mise en commun des mandats (réseau FFIP). A Marseille par exemple, cela a permis une explosion du nombre de mandats exclusifs. Mais Paris «sera la dernière ville à mettre en place le système» indique Jean Lavaupot tout en relevant qu’à New York, le MLS, système analogue qui a inspiré le FFIP, n’existe pas. Pays Nombre d’agences Nombre de négo- ciateurs Nb de négo. par agence Part de marché des profes- sionnels Nb de jours d’un bien sur le marché Allemagne 37000 55 000 1,8 30 % 193 Autriche 1700 2 500 1,5 58 % 120 Belgique 1600 8 270 2 à 3 50 % 100 Espagne 20000 80 000 4,2 55 % 100 Finlande 1400 4 200 3 71 % 60 France 25000 100 000 4 55 % 95 Gde Bretagne 14000 25 000 1,78 90 % 80 Grèce 5000 11 500 2 30 % 90 Irlande 950 2 100 2 90 % 85 Luxembourg 400 650 1,63 60 % 90 Pays-Bas 5000 6 000 1,2 75 % 171 Portugal 3450 15 500 4,5 50 % 90 à 120 Tchèquie 3500 8 750 2,5 50 % 90 Suède 2500 5 237 1,92 84 % 90 Suisse 3500 6 300 1,8 25 % 195 Source : ERA 26 septembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE «On n’oppose pas la location sociale et l’accession sociale à la propriété», martè- le le ministre Jean-Louis Borloo, tant lors de la présentation de son action à la presse le 18 septembre que lors de son audition par la commission des finances de l’Assemblée, le 19 lendemain. Le ministre a précisé qu’il fallait tripler le nombre de logements construits en accession sociale et ceux destinés au loca- tif social. Pour Jean-Louis Borloo, atteindre un chiffre de 65 ou 70 % de propriétaires ne paraît pas déraisonnable, mais ce n’est «pas une politique de sub- stitution» à la location sociale. Une structure de portage du foncier Francis Mayer, directeur général de la Caisse des dépôts expose ce 19 sep- tembre deux «mesures fortes» pour l’ac- cession sociale à la propriété : ➠ pour le neuf , la dissociation du foncier et du bâti va être facilitée par la création d’une structure de portage du foncier financée par la Caisse des dépôts et l’UESL. Le mécanisme est destiné aux ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du PLUS (soit environ 5 000 euros par mois pour un couple avec 2 enfants). Ils pourront acquérir le seul bâti de leur habitation principale pendant que la structure portera gratuitement le terrain pendant 25 ans. Au terme de cet- te période (ou dès la 18e année) l’acqué- reur aura l’option suivante : acheter le terrain ou le louer. L’objectif est d’atteindre 10 000 loge- ments financés de cette manière. La sécu- rité financière des accédants doit être assurée en cas de survenance d’un acci- dent de la vie. ➠ Pour l’ancien , il s’agit de vendre les logements des organismes HLM à leurs locataires, sans réduire l’offre locative. Ce qui a l’avantage, indique Francis Mayer, d’élargir la population qui accède à la propriété, sans rupture avec l'environne- ment et de faciliter la «respiration du parc HLM». Francis Mayer présente donc un prêt qui comportera 15 ans d’intérêt gratuit destiné à financer le foncier des logements locatifs neufs construits en remplacement des logements vendus aux locataires. Ce système portera sur 7 000 logements en 2007. Francis Mayer, en insistant sur le rôle majeur que devaient jouer les collectivi- tés locales dans ces mécanismes par exemple par la signature de conventions par lesquelles elles apporteraient le fon- cier, a précisé que la Caisse «épouse le terrain» en adaptant les mécanismes. Pierre Méhaignerie a manifesté un accueil chaleureux à ces innovations, rejoint par différents députés. Il estime que l’incitation à la vente des logements HLM ne va pas pour autant les vider car l’achat intéressera surtout les jeunes générations qui souhaitent accéder à la propriété. Michel Piron (président du CNH) ajoute que cela aura pour effet de stabiliser une population dans ces immeubles, population qui est elle-même «stabilisatrice» pour le quartier. Pas de critère de sortie du parc HLM Un autre député (élu de Chartres) s’inter- roge toutefois sur l’opportunité d’obliger à reconstruire du locatif social dans des quartiers où le pourcentage de loge- ments sociaux est déjà très élevé. Il ajou- te que le problème du logement social est qu’il n’y a pas de critères de sortie du parc. Et de citer le cas de locataires HLM qui sont par ailleurs propriétaires de rési- dences secondaires. Faut-il donc instituer des critères de sor- tie du parc ? La réponse du ministre est très nette : «moi au Gouvernement, la réponse est non». Jean-Louis Borloo ajoute que ce n’est pas le sujet principal du parc HLM, il s’agit au contraire de la qualité et de la production. Un autre intervenant suggè- re de faire signer aux nouveaux locataires HLM des baux de 3 ans ou de 6 ans, mais le ministre n’est pas plus favorable à cet- te suggestion, rappelant que la réponse historique de notre pays à cette question a été d’instituer un supplément de loyer de solidarité. Pour le ministre «nous sommes dans un « dispositif de location durable», ce qui est «choix de société». Et d’ajouter «je ne crois pas à la mobilité imposée». Le 18 septembre, il avait d’ailleurs donné un «coup de chapeau à la famille HLM» en raison des bons chiffres de la construc- tion et rétorqué que ceux qui critiquent le mouvement HLM à une période où a construction de logements sociaux aug- mente auraient mieux fait de faire leurs critiques lorsque la construction était divisée par deux. Le ministre se réjouit par ailleurs de constater que des premiers indices mon- trent des baisses de prix des logements et des loyers, ce qui confirme le bien fondé de la politique de hausse de la construc- tion. Il estime qu’il faut «continuer à construire pendant 2 ou 3 ans pour sortir de la spirale infernale». La solvabilisation des acquéreurs a-t-elle entretenu l’inflation des prix ? A cette question, le ministre répond qu’après une période où la construction était à l’arrêt, le redémarrage a créé des ten- sions sur les prix, mais que «au final, le rééquilibrage de l’offre et de la demande est un facteur de stabilisation du mar- chée. S’il reconnaît que la solvabilisation a pu créer une tension, il ajoute que l’ac- cession sociale à la propriété doit se faire pour l’acquéreur avec le même niveau d’engagement qu’un loyer. Une taxation progressive des plus-values ? Le ministre a incidemment fait part de ses réflexions sur la taxation des plus- values immobilières. Il estime inadapté de taxer les plus-values de façon dégressi- ve car cela encourage la rétention fonciè- re et il en conclut :«il faut aller vers une plus-value progressive». A suivre Jean-Louis Borloo encourage le mouvement HLM Le ministre de la cohésion sociale se réjouit des progrès de la construction enregistrés dans le secteur social. Il s’oppose nettement à des «critères de sortie» du parc HLM. Il soutient l’accession sociale à la propriété mais refuse de l’opposer au locatif social. Rencontre. Circulaire loi ENL . La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a fait l’objet d’une circulaire en date du 11 septembre 2006. Nous y reviendrons la semaine prochaine.