Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
Obligation du bailleur : à l’égard du locataire gérant ?
Copropriété
Les charges des équipements collectifs
Expropriation
La date de l’estimation du bien
Expropriation et copropriété : la dépréciation des lots privatifs
Fiscalité
La notion d’habitude pour la profession de marchand de biensIntérêts d’emprunt pour résidence principale
Abus de droit : une location entre une SCI et une SA
Notion d’établissement industriel pour la taxe foncière
Procédure
6 ans pour juger : c’est trop
Actualite p. 5
Permis de construire à titre précaire
Code du tourisme
Nominations
Calendrier des OPCI
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
interview p. 8
Jean-Pierre Gautry (président de la Société Française des Urbanistes) : « nous pensons qu’il y a une espérance à construire une ville meilleure »
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux commerciaux Obligation du bailleur: à l’égard du locataire gérant? Copropriété Les charges des équipements collectifs Expropriation La date de l’estimation du bien Expropriation et copropriété: la dépréciation des lots privatifs Fiscalité La notion d’habitude pour la pro- fession de marchand de biens Intérêts d’emprunt pour résidence principale Abus de droit: une location entre une SCI et une SA Notion d’établissement industriel pour la taxe foncière Procédure 6 ans pour juger: c’est trop ACTUALITE p.5 Permis de construire à titre précaire Code du tourisme Nominations Calendrier des OPCI REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda La croissance économique en panne… de démographie L es démographes ont souvent des positions qui bouleversent les idées reçues. Michel Godet, professeur au Cnam et membre du Conseil d’analyse économique, qui présentait ses travaux lors d’un passionnant colloque de l’IEIF ce 17octobre ne déroge pas à la règle. Jugez plutôt. Il fait ainsi observer que tout le monde est confronté à la mondialisation mais que ce qui compte ce sont les hommes et les projets. Pourquoi le taux de chômage est-il supérieur dans le Valenciennois que dans le pays de Vitré? Il relève que la haute productivité dont se flatte la France est d’abord un indicateur d’exclusion. En Europe, les perspectives démographiques sont faibles, or ce sont les hommes qui font la différence de productivité. Mais, comme le disait Alfred Sauvy, les économistes refusent de voir le lien entre croissance économique et dynamique démographique et ne cherchent donc pas à le vérifier. Pourtant, explique Michel Godet, l’écart d’un point en moyen- ne annuelle entre les Etats-Unis et l’Europe s’explique pour l’essentiel (80%) par la moindre dynamique démographique. Dans son livre (1) , Michel Godet s’étonne d’ailleurs qu’on puisse s’insurger davantage contre la disparition des baleines que contre le suicide de la vieille Euro- pe par dénatalité où par exemple en Italie du Nord et en Catalogne, le taux de fécondité est de moins d’un enfant par femme. Il se demande aussi si la japanosclérose qui sévit depuis le début des années 1990 n’a pas, au-delà des causes politiques et financières, aussi des origines démo- graphiques dans un pays où on compte 1,3 enfant par femme. Il préconise donc à la fois des mesures familiales comme familialiser la CSG, dont il relève au passage qu’elle rapporte aujourd’hui autant que l’impôt sur le revenu (les réformes majeures se font parfois discrètement) et une meilleure intégration des populations immigrées. Pour le loge- ment, il estime qu’il ne faut pas construire davantage de logement social. Michel Godet considère que le problème est celui du taux de rota- tion qui a beaucoup diminué; il déplore qu’on n’ait pas le courage de demander aux locataires HLM qui disposent de résidences secondaires de quitter ces logements. Mais Michel Godet donne au fond une bonne nouvelle: comme les facteurs de développement sont endogènes, si les causes de nos difficultés sont en nous, les solutions aussi. Bertrand Desjuzeur NB. Pour en savoir plus, et en attendant la parution prochaine de son nouveau livre, on lira avec intérêt «Le Choc de 2006, démographie, croissance, emploi. Pour une société de projets», cet ouvrage de Michel Godet qui vient d’être réédité en collection poches chez Odile Jacob. JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 248 24OCTOBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Jean-Pierre Gautry (président de la Société Française des Urbanistes): «nous pensons qu’il y a une espérance à construire une ville meilleure». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 24octobre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Obligation du bailleur ❑ A l’égard du locataire-gérant? (Cass. Ass. Plén. 6 oct. 2006, n°541, P +B +R +I, rejet) Un locataire avait donné son fonds en location-gérance. L’immeuble ayant été dégradé (détérioration et interruption du fonctionnement d’un monte-charge) en raison de la présence de squatters, le locataire-gérant avait engagé une action contre le bailleur pour obtenir la remise en état des lieux et une indemnité. La cour d’appel avait donné raison au locataire-gérant et la Cour de cassation confirme la décision: «Mais attendu que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fonde- ment de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les accès à l'im- meuble loué n'étaient pas entretenus, que le portail d'entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas et qu'il en résultait une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, a légalement justifié sa décision». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le locataire- gérant a conclu un contrat avec le loca- taire, mais non avec le bailleur. En consé- quence, les rapports entre le locataire- gérant et le bailleur ne sont pas d’ordre contractuel. Ainsi, l’article1719 du code civil, qui prévoit les obligations de déli- vrance et d’entretien du bailleur, bénéfi- cie au preneur. Le locataire-gérant doit donc en principe s’adresser au locataire pour qu’il exécute ses propres obligations contractuelles. En conséquence, il a été jugé, dans une situation un peu différen- te, que les articles1719 et1722 ne pou- vaient être invoqués par l’enfant du loca- taire, victime d’un accident causé par la chute d’un panneau posé contre une por- te vitrée en raison des défauts d’isolation non conformes aux promesses contrac- tuelles, et que seule une action en res- ponsabilité délictuelle (art. 1382 et 1383) était recevable (CA Paris, 7mai 1996, Loyers et copr. 1996, n°472). Toutefois, la Cour de cassation admet dans l’arrêt rap- porté que le locataire gérant peut invo- quer un manquement contractuelsi celui-ci lui cause un dommage Copropriété ❑ Charges des équipements (Cass. Civ. 3 e , 11 oct. 2006, n°1039, FS-P +B, cassation) La Cour de cassation s’est prononcée sur la charge de la preuve de l’utilité d’un équipement de copropriété, critère qui conditionne la répartition des charges des éléments d’équipement commun. «Vu l'article1315 du code civil, ensemble l'article10 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que le lot n°4 n'est pas raccordé à la VMC, que M.L. qui ne démontre pas que le raccordement est impossible, sera tenu de participer aux charges d'entretien de la VMC; Qu'en statuant ainsi, alors qu' il apparte- nait au syndicat, qui demandait le paiement de charges d'entretien de la VMC, de démontrer que le raccor- dement du lot n°4 à cet équipement était techniquement possible , la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article10 al. 1 er fixe le principe de la répartition des charges liées aux services et éléments d’équipement collectif en fonction de l’utilité que ces services et éléments pré- sentent à l’égard de chaque lot. En conséquence, un équipement qui ne pré- sente aucune utilité pour un lot ne doit pas être à la charge du copropriétaire du lot concerné. Le cas le plus classique est celui du copropriétaire du rez-de-chaus- sée qui n’a pas à participer aux charges de l’ascenseur. Il s’agissait ici d’un équipe- ment de ventilation mécanique contrô- lée. La Cour de cassation fait application du principe de l’article10 al. 1 er en préci- sant que la charge de la preuve incombe au syndicat des coproprié- taires . C’est donc lui qui doit prouver que l’équipement pouvait être raccordé au lot et non au copropriétaire de prou- ver le contraire Expropriation ❑ Date de l’estimation (Cass. Civ. 3 e , 11 oct. 2006, n°1051, FS-P +B, cassation partielle) Selon l’article L 13-15-I du code de l’ex- propriation, «les biens sont estimés à la date de la décision de première instan- ce». Faute d’avoir indiqué la précision de la date de l’estimation, une décision est cassée: «Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'avait pas été fait application de l'article R.13-35 du code de l'expropriation, ni des textes susceptibles de donner au commissaire du gouvernement une posi- tion dominante, que ce dernier avait été soumis dans la procédure aux mêmes obligations que les parties, celles-ci ayant été autorisées à répondre à ses observa- tions, qu'à la demande de la cour d'appel et de l'exproprié, le commissaire du gou- vernement avait produit l'ensemble des mutations réalisées en2003 et2004 sur la commune de Potelières et des communes limitrophes et que les parties avaient indiqué qu'elles ne s'opposaient pas à son intervention, la cour d'appel a rete- nu, à bon droit, la régularité de la pro- cédure au regard du principe de l'égalité des armes édicté l'article6-1 de la convention européenne de sauve- garde des droits de l'homme et des liber- tés fondamentales; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Mais sur le deuxième moyen: Vu l'article L.13-15-1, 1er alinéa, du code de l'expropriation; Attendu que l'arrêt infirmatif fixe l'in- demnité d'expropriation sans préciser la date à laquelle il se place pour évaluer la parcelle expropriée ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs […] casse». Observations de Jurishebdo : l’auteur du pourvoi soutenait que le commissaire du Gouvernement occupait une position dominante dans l’accès aux informations. Mais son argument n’a pas été retenu. Rappelons que la loi ENL a amélioré l’ac- cès aux informations des expropriés (article21 de la loi du 13juillet 2006) 24octobre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Expropriation et copropriété ❑ La dépréciation des lots pri- vatifs (Cass. Civ. 3 e , 11 oct. 2006, n°1052, FS-P +B, cassation partielle) Une parcelle appartenant à une copro- priété avait fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation. La cour d’appel avait refusé d’indemniser les copropriétaires individuellement pour la dépréciation de leur lot privatif, mais l’arrêt est cassé: «Vu l’article L 13-13 du code de l’expro- priation; Attendu que, pour rejeter la demande d’indemnisation de chacun des copro- priétaires pris individuellement pour dépréciation de son «lot privatif», l'arrêt retient que chaque copropriétaire, indivi- sément propriétaire des parties com- munes, a été indemnisé de la dévalorisa- tion de l'ensemble au prorata de ses mil- lièmes par les indemnités fixées et qu’il ne peut être indemnisé une seconde fois; Qu’en statuant ainsi, alors que l’indem- nisation du syndicat des coproprié- taires pour l'expropriation de parties communes n'exclut pas nécessaire- ment celle de chaque copropriétaire pour la dévalorisation de la partie privative de son lot , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : selon l’ar- ticle L 13-13 du code de l’expropriation, «les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation». Il est intéressant de constater que la Cour de cassation admet que les coproprié- taires pris individuellement peuvent pré- tendre à une indemnisation pour la perte de valeur de leur lot, au-delà de la seule indemnisation du terrain exproprié qui dépendait de la copropriété Fiscalité ❑ Activité de marchand de biens: notion d’habitude (Conseil d’Etat, 4août 2006, n°276555) Un contribuable avait déclaré une activi- té de marchand de biens en juin1992. L’administration avait refusé la déduction des déficits constatés sur cette activité des revenus annuels. La cour administra- tive d’appel avait annulé la procédure de redressement au motif que le contri- buable n’avait pas été mis en mesure d’user de la garantie que constitue la faculté de demander l’avis consultatif de la commission pour la répression des abus de droit, mais le Conseil d’Etat considère que l’adminisrtation s’étant fondée sur l’ineffectivité de l’exercice, pendant les années vérifiées de l’activité de marchand de biens dont se prévalait le contribuable, l’administration ne s’était pas placée sur le terrain de l’abus de droit. L’arrêt d’appel est donc annulé et le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'au titre des actes se rattachant à l'exercice de l'activité de marchand de biens qu'elle a déclaré entreprendre à compter du 30avril 1992, M me T. n'a retracé, dans les documents qu'elle a pré- sentés au vérificateur et qui couvrent la période du 30avril 1992 au 31décembre 1994, que l'entrée dans son «stock immo- bilier» d' un immeuble dont, par un arrêt de la cour d'appel de Douai du 30avril 1992, la propriété a été jugée acquise par M.T. en conséquence d'une acceptation d'achat dont il avait préten- du se rétracter, et des «charges» corres- pondant à des frais liés à l'acquisition puis à la détention dudit immeuble; que, même si M.et M me T. ont, ainsi qu'ils le font valoir, revendu la majeure partie de ce bien, à un acquéreur unique, par acte du 26décembre 1995, puis, par un acte du 27novembre 1996, acheté trois mai- sons dont ils ont revendu l'une par acte du 24juin 1997, le nombre des opérations ainsi effectuées est, en Plafonnement de taxe profes- sionnelle: indemnité versée par un constructeur Une société construisant des bâtiments industriels avait été condamnée à verser à l’acquéreur d’une usine une indemnité de 157millions de francs au titre de l’ar- ticle1792 du code civil. Elle demandait le plafonnement de sa taxe professionnelle en fonction de la valeur ajoutée (art. 1647 B du CGI) mais l’adminis- tration avait refusé que soit déduite la som- me de 157millions. La cour administrative d’appel avait donné raison au contribuable, mais le Conseil d’Etat censure la décision et juge l’affaire au fond: «Considérant, en second lieu, que les indemnités résultant de litiges mettant en cause la responsabilité du constructeur sur le fondement de l'article1792 du code civil n'entrent dans aucune des catégories limitativement énumérées par l'ar- ticle1647 B sexies pour définir les consom- mations de biens et services en provenan- ce de tiers; qu'il suit de là que la Société foncière Ariane n'est pas fondée à soute- nir que c'est à tort que, par son jugement du 16novembre 1999, le tribunal adminis- tratif de Toulouse a rejeté sa demande tendant à ce que l'indemnité en litige soit déduite de la valeur ajoutée en fonction de laquelle sont plafonnées les cotisations de taxe professionnelle». (Conseil d’Etat, 4août 2006, n°267150, Sté foncière Ariane) 6 ans pour juger: c’est trop Le Conseil d’Etat a condamné l’Etat à ver- ser 6000euros à un contribuable à titre d’indemnité pour préjudice moral au motif que « son droit à un délai raison- nable de jugement a été méconnu». Le contribuable avait saisi le tribunal admi- nistratif de Lyon le 18mars 1994 et le jugement lui avait été notifié le 5mai 2000. L’arrêt admet que «la durée de plus de six ans pour statuer sur cette affaire qui ne présentait aucune difficulté particulière et dans laquelle le requérant n’a eu aucun comportement dilatoire, est excessive». (Conseil d’Etat, 10juillet 2006, n°285311) Notion d’établissement indus- triel pour la taxe foncière Une société exerçait l’activité de «fabrica- tion et vente en gros, demi-gros et détail de moules, maquettes et modèles en tous matériaux de tous objets, pièces, articles et outillages thermoformes, coulés injectés et stratifiés pour des donneurs d'ordre industriels aéronautique et automobile». La société avait été assujettie à un supplé- ment de taxe foncière au motif que cette activité devait être considérée comme industrielle au sens de l’article1499 du CGI. Le Conseil d’Etat confirme cette quali- fication approuvant le tribunal d’avoir estimé que les arguments tirés de l’impor- tance de la main-d’œuvre et de l’absence de production en série étaient sans influence sur la qualification d’établisse- ment industriel. (Conseil d’Etat, 13juillet 2006, n°270777, SARL L’immobilière du Parc) 24octobre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE tout état de cause, insuffisant pour caractériser l'exercice effectif par M me T., à la suite de sa déclaration de création de fonds du 10juin 1992, de l'activité défi- nie par le 1°du 1 de l'article15 du CGI comme consistant à acheter «habituelle- ment» des immeubles en vue de les revendre, que, par suite, c'est à bon droit que l'administration a estimé que M me T. n'avait pas subi de déficits commerciaux, et a rapporté les sommes déduites à ce titre de leurs revenus nets imposables par M.et M me T. auxdits revenus». Observations de Jurishebdo : un achat entre1992 et1994, une vente en 1995, trois achats en 1996 et une vente en 1997: la condition d’habitude nécessaire pour caractériser l’activité de marchand de biens n’est pas jugée ici remplie. Précisons par ailleurs que le Conseil d’Etat accorde toutefois la décharge de la majoration de 40% pour mauvaise foi, car l’administration n’avait pas apporté la preuve que le contribuable avait déclaré entreprendre une activité de marchand de biens qu’il n’entendait pas effective- ment développer Abus de droit ❑ Location entre SCI et SA (Conseil d’Etat, 23août 2006, n°262914) La majoration de 80% des intérêts de retard en cas d’abus de droit est prévue par l’article1729 du CGI. Le Conseil d’Etat a apporté une indication sur l’application de ce texte à propos d’une SCI qui louait des locaux à une SA: «Considérant […] que M.T. est associé gérant de la SCI Alexis et PDG de la SA Finest; que par bail du 18janvier 1986, la première a loué à la seconde des bureaux dans un immeuble dont elle est propriétaire; que selon l'administra- tion fiscale, cette opération avait pour unique objectif de permettre à M.T. de déduire de ses revenus fonciers une part des déficits résultant des travaux effectués sur l'immeuble rénové pen- dant la courte période du bail litigieux; que par notification de redressements du 20novembre 1990 adressée à la société Alexis, l'administration a annulé le déficit foncier déclaré par elle; que son imputation sur le revenu global de M.T., au prorata de ses droits sociaux, au titre des années 1988 à 1991 a été en conséquence remise en cause; que les impositions supplémentaires en résultant pour lui ont été assorties de l'intérêt de retard et de la majoration prévus à l'article1729 du CGI en cas d'abus de droit; Considérant qu'aux termes de l'ar- ticle1729 du CGI dans sa rédaction alors applicable: «1. Lorsque la déclaration ou l'acte mentionnés à l'article1728 font apparaître une base d'imposition ou des éléments servant à la liquidation de l'im- pôt insuffisants, inexacts ou incomplets, le montant des droits mis à la charge du contribuable est assorti de l'intérêt de retard visé à l'article1727 et d'une majo- ration de 40% si la mauvaise foi de l'in- téressé est établie ou de 80% s'il s'est rendu coupable de manœuvres fraudu- leuses ou d'abus de droit au sens de l'ar- ticle L 64 du livre des procédures fiscales. (…)/ 3. En cas d'abus de droit, l'intérêt de retard et la majoration sont à la charge de toutes les parties à l'acte ou à la convention qui sont solidairement tenues à leur paiement»; qu'aux termes de l'ar- ticle L 64 du livre des procédures fiscales: «Ne peuvent être opposés à l'administra- tion des impôts les actes qui dissimulent la portée véritable d'un contrat ou d'une convention à l'aide de clauses: / 3) qui donnent ouverture à des droits d'enregis- trement ou à une taxe de publicité fon- cière moins élevés;/ b) ou qui déguisent soit une réalisation, soit un transfert de bénéfices ou de revenus;/c ou qui per- mettent d'éviter, en totalité ou en partie, le paiement des taxes sur le chiffre d'af- faires correspondant aux opérations effectuées en exécution d'un contrat ou d'une convention»; Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que l'abus de droit a pour origine un acte ou une convention et que l'in- térêt de retard et la majoration prévus par l'article1729 du code général des impôts sont à la charge du contribuable s'il s'est rendu coupable d'abus de droit en étant partie à cet acte ou convention; qu'en jugeant que l'admi- nistration ne pouvait mettre la majora- tion pour abus de droit prévue par ledit article à la charge de M.T. qui n'était pas partie au bail litigieux, la cour administrative d'appel de Douai n'a pas commis d'erreur de droit». L’arrêt est donc confirmé. Observations de Jurishebdo: c’est donc une interprétation favorable au contri- buable, par interprétation stricte du tex- te qui prévoit la majoration des intérêts de retard en cas d’abus de droit Intérêts d’emprunt pour rési- dence principale Un litige portait sur le calcul de la réduc- tion d’impôts pour intérêts d’emprunt lié à la résidence principale (art. 199 sexies du CGI). Le prêt avait été mis à disposition du contribuable le 19août 1990 et le rem- boursement différé au 2novembre 1990. Le Conseil d’Etat indique: «Considérant qu'aux termes de l'ar- ticle199 sexies du code général des impôts alors en vigueur: «Lorsqu'elles n'entrent pas en compte pour l'évaluation des revenus des différentes catégories, les dépenses suivantes effectuées par un contribuable ouvrent droit à une réduc- tion d'impôt sur le revenu: /1°a. Intérêts afférents aux dix premières annuités des prêts contractés pour la construction, l'ac- quisition ou les grosses réparations des immeubles dont le propriétaire se réserve la jouissance… Toutefois, lorsque la conclusion du prêt intervient à partir du 1 er janvier 1984, la réduction d'impôt s'ap- plique aux intérêts afférents aux cinq pre- mières annuités de ces prêts…» ; que ces dispositions accordent au contribuable un avantage à compter non de la mise à dis- position du capital emprunté mais de la première échéance de rembourse- ment , quelles que soient les parts respec- tives de paiement d'intérêts et d'amortis- sement du capital qu'elle comporte; Considérant dès lors qu'en jugeant que le décompte des annuités ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue par l'article199 sexies du CGI devait en l'espèce être effec- tué à compter du mois de novembre1990, la cour n'a pas fait une inexacte applica- tion des dispositions précitées; qu'ainsi le ministre n'est pas fondé à demander l'an- nulation de l'arrêt attaqué, qui est suffi- samment motivé». (Conseil d’Etat, 4août 2006, n°264, Sté fon- cière Ariane) Rappelons que ce dispositif d’incitation fis- cale à l’accession est aujourd’hui abrogé. 24octobre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• AU FIL DU J.O. Avocats … Avocats … > David Blondel , 39 ans, qui dirige l’équipe de droit immobilier du bureau parisien de Kramer Levin a été coopté comme associé de ce cabinet. Il intervient notamment dans le financement et l’in- vestissement immobilier pour des opéra- teurs immobiliers, d’établissements finan- ciers et de fonds d’investissement. EN BREF ➠ Droit au logement opposable A l’occasion de la journée du refus de la misère, ATD Quart-Monde et 40 autres associations ont réclamé le 17octobre la mise en place d’un droit au logement opposable. ➠ Ordonnance SACI Jean-Louis Borloo a présenté le 17octobre en conseil des ministres un projet de loi de ratification de l’ordon- nance du 25août 2006 sur les SACI. ➠ Indices - L ’indice de référ ence des loyers du 2e trimestre 2006 (publié par l’Insee le 13octobre 2006) est de 105,45, en hausse annuelle de 2,78% - L ’ICC pour le 2 e trimestre 2006 s’élève à 1366. Il est en hausse de: - 7,05% en un an, - 13,64% en 3 ans, - 28,87% en 9 ans. Chiffres… Premiers OPCI début 2007 Selon Frédéric Nouel, avocat, Gide, Loyret- te, Nouel, qui s’exprimait lors du colloque IEIF, les premiers OPCI devraient voir le jour début 2007. La souplesse de l’OPCI se caractérise par sa déclinaison en une gamme de placements. Il pourra être soit un produit grand public, soit un produit «semi-grand public» : c’est l’OPCI à règle de fonctionnement allégé, sans effet de levier, soit enfin un produit destiné aux professionnels: l’OPCI à règles de fonctionnement allégées avec effet de levier. Pour cette dernière catégorie, la limite d’endettement sera seulement fixée par les statuts, mais non par la loi. ❑ Calendrier Le décret d’application de l’ordonnance du 13octobre 2005 est en cours d’examen au Conseil d’Etat. Le plan comptable est finalisé et doit être approuvé par le Conseil national de la comptabilité dans son assemblée du 3février 2007. L’instruc- tion fiscale est en préparation. Selon Fré- déric Nouel, il n’est pas sûr que l’ordon- nance soit ratifiée par les sénateurs d’ici la fin de l’année 2006. L’avocat indique par ailleurs qu’il reste à régler la question de la migration des SCPI vers les OPCI. Il estime par ailleurs souhai- table que soit créé un OPCI à risque, «ce qui permettrait de dépoussiérer le statut des marchands de biens». Permis de construire à titre pré- caire Un décret du 4octobre 2006 prévoit les conditions dans lesquelles il est possible d’obtenir un permis de construire à titre précaire. L’arrêté qui accorde le permis doit nécessairement comporter l’indica- tion du délai à l’expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction dans les cas dont il donne la liste (terrain non situé dans une zone urbaine, ou situé dans un secteur sauve- gardé). (Décret n°2006-1220 du 4octobre 2006 relatif aux permis délivrés à titre précaire, J.O. du 6 oct. p.14779). Garantie des risques naturels Le taux de prélèvement du fonds de pré- vention des risques naturels majeurs, sur le produit des primes ou cotisations addi- tionnelles relatives à la garantie contre le risque de catastrophes naturelles, est fixé à 4% à partir du 1er novembre 2006 (taux prévu par l’article L 125-2 du code des assurances). (arr. du 29septembre 2006, J.O. du 14octobre, p.15281). Code du tourisme: La partie réglementaire du code du tou- risme a été publiée. Voici quelques-unes des références des articles: Précisons que de nombreuses dispositions constituent des renvois à d’autres textes qui figurent par exemple dans le code de l’urbanisme ou dans le code général des collectivités territoriales (Décrets n°2006-1228 et 1229 du 6octobre 2006 relatifs à la partie réglementaire du code du tourisme, J.O. du 7 oct. p.14865 et14867). Conventions collectives ➠ Huissiers : il est envisagé l’extension de l’avenant n°25 du 27juillet 2006 sur la modi- fication des classifications et les salaires (avis publié au J.O. du 11octobre, p.15113). Epargne logement : un décret a été pris le 3octobre 2006 en application de l'ordon- nance n°2004-937 du 2septembre 2004 portant extension à Mayotte du régime de l'épargne-logement (décret n°2006-1215, J.O. du 5 oct. p.14740). Nominations Sovafim : Sébastien Moynot (Agence des participations de l'Etat) est nommé adminis- trateur de la Société de valorisation fonciè- re et immobilière (SOVAFIM) par décret du 11octobre (J.O. du 13 oct. @). EPRD : Bertrand Schneiter , inspecteur général des finances, est nommé prési- dent de l'Etablissement public de réalisa- tion de défaisance, en remplacement de Didier Floquet; Julien Pouget (Trésor) est nommé administrateur en qualité de représentant de l'Etat. (décrets des 10 et 13octobre, J.O. du 12 oct. p.15172 et du 15 oct. p.15324). Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances : Alix de la Bretesche est nommée présidente de cette nouvelle agence qui comporte 41 membres (décret du 6 oct et arrêté du 5octobre, J.O. du 7 oct. p.14926). Conseil national de la montagne . Sont nommés membres de la commission per- manente de ce conseil, les élus: Jean- Marie Binetruy, Paul Blanc, Augustin Bon- repaux, Michel Bouvard, Joël Giraud, Ali- ce Morel, Martial Saddier, Daniel Spa- gnou et René Souchon ainsi que les membres désignés pour des fonctions électives professionnelles ou associatives: Dominique Barrau, Jean-Louis Cazaubon, Jean-Claude Eyraud, Jean-Charles Farau- do, Jean Laurens, André Marcon. Marc Maillet et Rolande Sassano (arr. du 15septembre 2006, J.O. du 5 oct. p.14741). Thème Articles Résidences de tourisme D 321-1 Villages résidentiels de tourisme R 323-1 Meublés de tourisme D 324-1 Terrains de camping R 331-1 Habitations légères de loisir D 333-1 Parcs résidentiels de loisirs D 333-3 Littoral D 341-1 24octobre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 5 oct. 2006 Sénat p.2546 n°23389 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Location d’un parking en HLM Cohésion sociale Les locataires des HLM construits avec l’aide de l’Etat depuis 1977 peuvent résilier le bail de leur emplacement de stationnement depuis 1998 sans qu’il soit porté atteinte à la validité du bail de leur logement. Ces textes ne sont pas appli- cables aux logements construits avant 1977. Référence de texte: art. L 442-6-4 du CCH. 5 oct. 2006 Sénat p.2555 n°23472 Patricia Schillinger, PS, Haut-Rhin Suivi des infractions au code de l’urbanisme Equipement Lorsque l’autorité administrative a connaissance d’une construction sans permis, elle doit faire dresser procès-verbal et ordonner l’interruption des travaux. Le PV doit être transmis au par- quet qui apprécie l’opportunité d’engager des poursuites. Si le juge prononce la démolition, et que le contrevenant ne s’exécute pas, la démo- lition peut être exécutée et financée par l’Etat. La constatation de l’infraction permet de liqui- der les différentes taxes d’urbanisme. En conséquence, la per- ception des taxes ne légalise pas la construc- tion, contrairement à ce que pensait la sénatrice. 10 oct. 2006 AN p.10640 n°90518 Pierre Morel-A- L’Huissier, UMP, Lozère Diagnostic de performan- ce énergétique Cohésion sociale Le DPE affichera la quantité d’énergie effective- ment consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment. Pour les logements anciens, il est possible d’avoir recours aux relevés de frais de consommation d’énergie. Seront reflétés dans le diagnostic les niveaux de consommation effectivement constatés sur ce segment de parc. Le ministre annonce la parution d’un guide des- tiné aux diagnosti- queurs. 10 oct. 2006 AN p.10642 n°100091 Claude Darciaux, PS, Côte-d'Or Quota de 20% de loge- ments sociaux Cohésion sociale Pour 2005, sur 738 communes recensées, 363 n’avaient pas rempli leur objectif triennal de construction. 110 arrêtés de carence ont sanctionné en 2005 les communes manifestement défaillantes (66 en Ile-de-France). Une trentaine d’arrêtés de carence supplémentaires sont prévus en 2006. La réponse précise que la loi a été appliquée rigoureusement. 10 oct. 2006 AN p.10642 n°100174 Kléber Mesquida, PS, Hérault Réforme des HLM Cohésion sociale La loi ENL (art. 49) prévoit d’unifier les orga- nismes HLM, OPHLM et OPAC sous un seul sta- tut d’office public de l’habitat (OPH). Il s’agit d’un EPIC local avec exécution d’un service d’intérêt général défini par le s articles L 411 à L 411-2 du CCH. Les OPH seront dotés d’une gouvernance renforcée avec une fonction exé- cutive confiée à un DG et une fonction délibé- rante confiée à un CA. La transformation ne remettra pas en cause le statut des personnels. L’ordonnance sera publiée avant la fin 2006 . Le député estime qu’avec la réforme des HLM disparaît la concep- tion sociale qui s’y rat- tache. 10 oct. 2006 AN p.10662 n°85042 Jean-Pierre Defontaine, App.PS, Pas-de-Calais Facturation des avis d’échéance Justice Le fait pour un gestionnaire d’immeubles loués d‘ajouter aux facturations mensuelles ou tri- mestrielles qu’elle adresse aux occupants le prix du timbre pour l’envoi de la facture paraît contraire à l’article1247 al. 3 du code civil. C’est l’application du principe selon lequel les dettes sont quérables et non portables. Une réponse donnée sous réserve de l’appré- ciation des tribunaux. 12 oct. 2006 Sénat p.2606 n°21237 Jacques Blanc, UMP, Lozère Coût d’installation des dispositifs d’assainisse- ment non collectif Ecologie Les propriétaires qui font procéder aux travaux de réhabilitation peuvent bénéficier des aides de l’Anah. Ces travaux sont soumis au taux de TVA de 5,5%. Le projet de loi sur l’eau prévoit d’intégrer la réhabilitation des installations non conformes dans les compétences facultatives des communes. Les propriétaires pourront demander aux communes la réhabilitation de leur installation d’assainissement non collectif, en s’acquittant d’une redevance. La redevance peut le cas échéant être réduite d’une subvention de l’agence de l’eau ou du conseil général. 12 oct. 2006 Sénat p.2606 n°21983 Jean-Louis Masson,` NI, Moselle Récupération des eaux de pluie Ecologie La récupération des eaux de pluie permet de réduire la consommation et les prélèvements sur la ressource naturelle en eau. La récupéra- tion mérite d’être développée. Le crédit d’im- pôt sur la récupération des eaux de pluie pour les particuliers voté par le Parlement est un signal favorable à son développement. Mais il convient d’éviter leur introduction dans le réseau d’eau potable, tempère la réponse. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 24octobre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 7 et 8 novembr e 2006 : Mesure, analyse et interprétation des per- formances . Bureaux, logement, com- merce, SIIC, SCPI, OPCI. Une formation de l’IEIF animée par Guy Marty et Pier- re Schoeffler (S&Partners). IEIF. Tél.: 0144826363 ou internet: www.ieif.fr 14 novembr e à Paris, « Réussir vos montages d’opérations immobi- lières ». Une formation organisée par le groupe Moniteur. Objectif: maîtriser les dimensions technique, juridique et financière d’une opération immobilière. Avec l’intervention d’opérationnels et avocats qui analyseront les nouveautés réglementaires à chaque étape d'une opération. Contact: 0140133364 Mail: conferences@groupemoniteur.fr Nominations Présidence de la République Marie-Claire Carrere-Gee est nommée secrétaire générale adjointe à la présidence de la République. Elle remplace Augustin de Romanet de Beaune (arrêtés du 13 oct. J.O. du 15 oct. @). Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Marie-Laurence Roy est nommée conseillère technique au cabinet du Premier ministre (arr. du 2 oct. 2006, J.O. du 7 oct. @). ➠ Collectivités ter ritoriales : Jean-Marc For- ge est nommé conseiller technique au cabi- net de Brice Hortefeux (arr. du 15 sept., J.O. du 7 oct. @). ➠ Cohésion sociale : Brice Soccol est nommé conseiller au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 31août, J.O. du 3octobre, @). ➠ Egalité des chances : Samuel Douette est nommé conseiller technique d’Azouz Begag (arr. du 26 sept. 2006, J.O. du 3 oct. @). ➠ T ourisme : Dominique Morvant quitte ses fonctions de chargée de mission: éthique, développement durable, parité, auprès de Léon Bertrand (arr. du 28 sept., J.O. du 3 oct, @). ➠ Intérieur : Samuel Fringant quitte ses fonctions de chef adjoint de cabinet du ministre d'Etat (arr. du 4 oct., J.O. du 6, @). ➠ Budget : Audrey Arnoux est nommée conseillère technique au cabinet de Jean- François Copé (arr. du 29 sept., J.O. du 6 oct. @). ➠ Justice : Jean-Marie Beney , magistrat, est nommé directeur du cabinet du garde des sceaux. Il remplace Laurent Le Mesle (arr. du 2 oct. 2006, J.O. du 6 oct. @). Jacques Sturm est nommé conseiller diplo- matique au cabinet de Pascal Clément. Il succède à Michel Raineri (arr. du 3 oct. J.O. du 11 oct. @). ➠ PME : Ly Lam Fung est nommé conseiller technique de Renaud Dutreil (arr. du 28 sept. J.O. du 6 oct. @). Guillaume Panie quitte ses fonctions de conseiller technique (arr. du 6 oct., J.O. du 10, @). ➠ Cultur e : Jérôme Bascher, quitte ses fonc- tions de conseiller technique au cabinet de Renaud Donnedieu de Vabre (arr. du 1 er oct. J.O. du 11 oct, @). Administration et organismes publics Préfets: Daniel Ferey est nommé préfet de la Creuse (décret du 2 oct. J.O. du 3, @). Magistrature Jean-Yves Madec est nommé président du tribunal administratif de Pau (arr. du 25 sept., J.O. du 5 oct. @). Equipement : Christian Vinclair est nommé directeur départemental de l'équipement des Côtes-d'Armor (arr. du 2 oct. 2006, J.O. du 5 oct. @). Commission des infractions fiscales : François Lavondés , conseiller d'Etat honoraire, est nommé président. Jean- Louis Berthet, conseiller maître à la Cour des comptes est nommé membre titulaire; Jean-Pierre Bérard, conseiller d'Etat honoraire, et Daniel Houri, conseiller maître à la Cour des comptes sont nommés suppléants (décret du 11octobre, J.O.du 13 oct. @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 248 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s (Lire aussi page5) 24octobre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: ces journées mondiales de l’urbanisme en sont à leur 57e édition. Quel en est l’historique? J.-P.G: «le jour mondial de l’urbanisme est le 8 novembre. Il a été fondée en 1949 par le pro- fesseur Carlos Maria della Paolera de l'Universi- té de Buenos Aires, afin de faire croître l'intérêt du public et des spécialistes pour l'urbanisme, tant à l'échelon local qu'à l'étranger. La SFU porte en France cette initiative. Cette dernière s’inscrit dans le champ des missions conduites par la SFU, dès ses origines en 1911. Nous sommes intervenus, par exemple, dès la création de la SFU, sur le contenu de la loi Le Cornudet, qui visait la mise en place des plans d’embellissement des villes. A une époque où l’urbanisme était décentralisé, il s’agissait d’une démarche municipale. Après la guerre, les nécessités de la reconstruction ont provoqué au contraire une centralisation. Depuis les lois de décentralisation, l’urbanisme revient vers les col- lectivités territoriales. Ce mouvement a été por- té par la SFU, pour être au plus près des habi- tants. Pour parler de quelques actions récentes, citons la Charte pour l’urbanisme des villes du XXI e siècle publiée en 1998, puis la Nouvelle Charte d’Athènes publiée en 2003 ». JHI: quelle est votre vision de la ville? J.-P.G: «nous cherchons à rompre avec le fonc- tionnalisme qui fragmente le tissu urbain. Notre vision de la ville du XXI e siècle place l’Homme au cœur de cette réflexion, c’est une vision impré- gnée des quatre éléments du développement durable : l’environnement, le social, l’écono- mique et la gouvernance. La ville du XXI e siècle est une ville en réseau et connectée à l’ensemble des territoires du mon- de. Par ailleurs, le temps de l’aménagement recou- vrant une ou deux décennies, il ne colle pas for- cément avec celui des élus, ni avec celui des habitants. Enfin, il existe une culture européenne spéci- fique de la ville, et tout particulièrement en France, qui doit guider les projets de territoires. En ce sens, nous sommes opposés à la constitu- tion de secteurs réservés en raison de revenus ou de communautés, à des populations spéci- fiques, tels seniors aisées, comme on le voit au bord du Lac Léman ou de la côte d’Azur : la ville doit être un espace partagé». JHI: pourquoi avoir choisi la Défense? J.-P.G: «l’année dernière, Les JMU se sont tenus à Marseille sur le thème : « Entre abondance et rareté, vers une ville durable». Les changements climatiques, l’épuisement de certaines matières premières et les pollutions dont l’humanité est responsable, suscitent des peurs, mais il faut aussi voir les nouvelles capacités d’évolution ain- si offertes. Nous pensons qu’il y a une espérance à construi- re une ville meilleure, dans un plus grand res- pect de l’Homme envers la Nature et que nous sommes redevables de ce patrimoine devant les générations futures. Cette année, nous nous intéressons aux terri- toires des grands quartiers d’affaires, qui sont d’ailleurs très peu étudiés. Nous avons voulu venir à La Défense qui est le quartier d’affaires le plus emblématique et le plus grand d’Europe. On y compte aujourd’hui quelques 3 millions de m 2 de bureaux, 600000 m 2 de logements et 200000 m 2 de commerces. Les grands quartiers d’affaires sont des terri- toires phares et pourtant ils semblent souvent à coté de la ville, tournés sur eux-mêmes et hors des préoccupations quotidiennes. La question est de savoir si on accepte des terri- toires fonctionnels, hors de la vie des gens. Les urbanistes refusent de dire que certains terri- toires pourraient ne pas être vivables : tout ter- ritoire peut être partagé par ses habitants, ses usagers et porteur de l’ensemble des fonctions dont chacun a besoin, aux différents moments de sa vie. On ne peut pas accepter d’avoir des territoires marqués par une seule fonction. Certains pays disposent de lieux entièrement consacrés aux affaires et déconnectés du reste de la métropole. Mais la fragmentation est por- teuse de ségrégation. L’histoire des quartiers d’affaires montre que leur constitution peut prendre diverses formes, dirigiste et gaullienne tel La Défense, ou encore progressive au fil du temps à partir d’initiatives d’entrepreneurs qui se regroupent, comme cela s’est produit à Dakar». JHI: où est le développement durable dans ce projet? J.-P.G: «Ces quartiers d’affaires ont de réelles capacités d’évolution et peuvent appréhender le développement durable par ces quatre grands axes. On peut réfléchir par exemple à la gestion des ressources. Pourquoi ne pas donner l’exemple et que chaque quartier produise ce qu’il consom- me? Tendre vers une démarche de sobriété énergétique, vers une autonomie et une locali- sation énergétique, c’est dire que la production énergétique doit être au plus proche de sa consommation. Une telle ambition est à la portée d’un quartier d’affaires, tant dans son organisation générale que dans ses composantes. On peut voir désor- mais des gratte-ciels, faisant preuve de sobriété énergétique, comme l’immeuble de Foster à Londres dit «le cornichon». A Valence TGV, un immeuble de bureaux de 3800 m 2 a été construit sans climatisation, mais avec du bois, peu de béton et un système d’aération qui ne représente qu’un surcoût global que de 5 %. En France, on est souvent empêché d’agir en raison de textes ou de comportements peu réactifs. Exemple : si on met en place un systè- me de récupération des eaux de pluie à usage domestique, on passera pour l’instant, difficile- ment le cap de la DASS ! Or on peut gérer les eaux de pluie et les eaux usées autrement. Elles peuvent être utilisées sur place et intégrées au concept d’urbanisme du projet de territoire. Cette démarche n’est pas contradictoire avec la technologie. Les sociétés qui mettent en place les systèmes alternatifs de ventilation sont des entreprises de haute technologie». JHI: quel est le programme de ces journées? J.-P.G: «tables rondes, visites de quartiers (La Défense, Issy les Moulineaux, Seine Arche, Fau- bourg de l’Arche), intervention de Jacques Atta- li, ateliers, débats en présence d’experts venus d’Europe et d’autres continents… L’EPAD est l’un des grands partenaires de notre démarche et on attend, pour la fin de ces jour- nées, une déclaration de valeurs communes spé- cifiques aux quartiers d’affaires durables». JHI: vous défendez aussi l’objectif de mixité? J.-P.G: «la mixité est au cœur d’un projet de vil- le, même si chaque quartier à son identité spéci- fique. Il faut arrêter de concevoir la ville comme un noyau et un développement concentrique. Il faut aussi évacuer le terme de banlieue, péjora- tif, révélant un non sens en terme d’organisa- tion humaine et parler davantage de villes et de quartiers, avec leurs histoires, leurs cultures et leurs centralités. Tout lieu construit doit être un lieu de vie en société. Aussi doit-on rechercher la beauté et l’harmonie. Les villes qui n’ont pas su se reconstruire sur elles-mêmes ont péri!» Infos pratiques : Journées mondiales de l’urbanisme: com- ment les grands quartiers d’affaires peuvent-ils être durables? Paris La Défense 8 et 9novembre 2006. www. urbanistes. com et www.journeesmondialesurbanisme.org. Jean-Pierre Gautry (président de la Société Française des Urbanistes) : «nous pensons qu’il y a une espérance à construire une ville meilleure» A quelques jours des journées mondiales de l’urbanisme- JMU 2006-, qui se tiendront les 8 et 9novembre à la Défense, le pré- sident de la SFU nous présente l’objectif de cette rencontre. L’accent est mis cette année sur le développement durable et les quartiers d’affaires. Le président de la SFU espère une déclaration commune avec l’ensemble des grands partenaires de la manifestation et en particulier avec l’EPAD, en fin des JMU. La SFU promeut une vision humaniste de la ville.