Jurisprudence récente p. 2 à 4
Droit de propriété
Les limites de l’action en bornage
Demande d’élagage des arbres du voisin : pas d’abus possible
Un trouble de voisinage non constitué malgré la perte d’ensoleillement
L’usufruitier ne perd pas son droit sans renonciation non équivoque
Droit de préemption
Pas d’échec au droit de la Safer
Contrat de vente
Un transformateur EDF sur le terrain vendu
SCI
Vente de l’unique immeuble d’une SCI : quel pouvoir pour le gérant ?
Contrat de prêt immobilier
Paiement d’une échéance par l’assureur de l’emprunteur
Actualite p. 5
Réforme des successions : le décret avant la fin de l’année
La ratification de l’ordonnance sur les OPCI par la loi relative à l’actionnariat salarié
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Rencontre p. 8
Bernard Grech et Hervé Bléry (FFIP) : « le nombre de mandats exclusifs double dans les 3 mois de la mise en place du FFIP».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Droit de propriété Les limites de l’action en bornage Demande d’élagage des arbres du voisin: pas d’abus possible Un trouble de voisinage non constitué malgré la perte d’ensoleille- ment L’usufruitier ne perd pas son droit sans renonciation non équivoque Droit de préemption Pas d’échec au droit de la Safer Contrat de vente Un transformateur EDF sur le ter- rain vendu SCI Vente de l’unique immeuble d’une SCI: quel pouvoir pour le gérant? Contrat de prêt immobilier Paiement d’une échéance par l’as- sureur de l’emprunteur ACTUALITE p.5 Réforme des successions: le décret avant la fin de l’année La ratification de l’ordonnance sur les OPCI par la loi relative à l’action- nariat salarié REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Renaud Dutreil lance une réforme de l’urbanisme commercial L e ministre des PME a installé ce 25octobre la «Commission de modernisation de l’urbanisme commercial». Selon le ministère, la législa- tion issue de la loi Royer de 1973, modifiée en 1996, «est aujourd'hui contestée, compte tenu de l’accroissement accéléré du nombre de mètres carrés autorisés chaque année, sans préservation réelle de l’équi- libre entre les différentes formes de commerce, et sans cohérence archi- tectural, paysagère, environnementale et urbaine». Constat sévère, mais partagé. Les chiffres sont éloquents. En 2005, les CDEC ont rendu 3002 décisions autorisant l’ouverture de 3,6millions de surfaces de vente. Après recours devant la commission nationale, 152 autorisations supplé- mentaires ont été accordées et 21 autorisations départementales annu- lées, soit un surplus de surfaces autorisées de 128 000 m2. (En 1997, ces chiffres étaient bien moindres: 1199 décisions d’autorisations portant sur 1,1million de m2 de surfaces de vente). De plus, le taux des surfaces autorisées par rapport aux surfaces demandées a considérablement aug- menté. Il était de 46% en 1992, et il a atteint 81% en 2005 (l’augmen- tation est particulièrement forte depuis 1997). Le dossier préparé par le ministère est sans concession sur les défauts du système actuel. D’une part, il n’a pas démontré son efficacité après 30 ans de mise en œuvre. Le ministère reconnaît que certaines entrées de ville sont défigurées, que l’objectif de préservation d’équilibre entre grande distribution et commerce de proximité n’a pas été atteint, que le dispositif législatif n’est pas toujours effectivement appliqué, par exemple car les sanctions pénales prévues par la loi sont très rarement mises en œuvre. D’autre part, la loi française est contestable du point de vue des règles communautaires. Des contentieux ont été engagés par des distributeurs européens et la Commission européenne elle-même a engagé un précontentieux à l’encontre de la France, au motif que la loi française est incompatible avec la liberté d’établissement. Le projet de directive communautaire relative aux services conforte par ailleurs la position de la Commission. Pour le ministère, cette réforme ne peut se limiter à un ajustement des procédures existantes et plusieurs pistes sont évoquées: les critères de délivrance des autorisations ne peuvent plus être fondés exclusivement sur des tests économiques et pourraient inté- grer des critères de qualité architecturale, d’intégration paysagère, de cohérence urbaine ou de mise en place de coopérations entre les péri- phéries et les centres villes. Il est indiqué par ailleurs que l’instance de délivrance des autorisations d’urbanisme doit continuer à associer les élus locaux, les représentations des consommateurs et les chambres consulaires. Enfin, Il s’agit de renforcer l’effectivité du droit. Le chantier est donc lancé, mais il sera délicat à achever car il est sensible, surtout à quelques encablures des échéances électorales… Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 249 31OCTOBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Bernard Grech et Hervé Bléry (FFIP): «le nombre de mandats exclusifs double dans les 3 mois de la mise en place du FFIP». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 31octobre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Droit de propriété ❑ Les limites de l’action en bornage (Cass. Civ. 3 e , 18 oct. 2006, n°1074, FS-P +B, cassation partielle) Une personne avait fait procéder à un bor- nage avec le fonds de son voisin. Un litige sur la validité du document d’arpentage et du plan annexé à un acte de vente avait donné lieu à un jugement puis un arrêt d’appel. Le propriétaire avait alors engagé une nouvelle action pour faire fixer les limites et la contenance de sa propriété confor- mément au plan annexé à l’acte d’achat de son vendeur. La cour d’appel avait jugé l’action irrecevable, mais sa décision est cassée: «Vu l'article1351 du code civil; Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement, qu'il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité; Attendu que pour déclarer la demande de M.D. irrecevable, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que par jugement du 25avril 1996, le tribunal d'instance de Lille avait ordonné le bornage des propriétés contiguës en fonction du document d'ar- pentage n°714 A, qu'un arrêt pour l'essen- tiel confirmatif avait été rendu le 9février 1998 par la cour d'appel de Douai; que la question fondamentale de propriété fon- dée sur la validité du plan annexé ou du document d'arpentage a été tranchée de façon définitive, avec autorité de chose jugée; Qu'en statuant ainsi, alors qu' une action en bornage n'a pas le même objet qu'une action en revendication de propriété , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs […] casse». Observations de Jurishebdo : cet arrêt marque la distinction entre l’action en bor- nage et l’action en revendication de pro- priété. Le bornage est une opération juri- dique qui délimite des propriétés voisines et une opération matérielle d’implantation de bornes matérialisant la ligne divisoire sur le terrain (cf. dict. Lamy droit immobi- lier, §n°36). Mais l’accord des parties sur la délimitation n’impose pas à lui seul accord sur la propriété des fonds (Cass. Civ. 3 e , 27 nov. 2002, Bull. Civ. III, n°242). L‘arrêt rap- porté en tire les conséquences: si le litige peut être définitivement tranché du point de vue du bornage, il peut ne pas l’être du point de vue du droit de propriété. L’action en revendication de propriété reste rece- vable, même si l’action en bornage ne l’est plus, parce qu’elle a été définitivement jugée (dans le même sens, voir aussi Cass. Civ. 3 e , 28 oct. 1992, Bull. Civ. III, n°282) Demande d’élagage des arbres du voisin ❑ Pas d’abus possible (Cass. Civ. 3 e , 18 oct. 2006, n°1074, FS-P +B, rejet) Des arbres ayant poussé au point de dépasser du terrain de leur propriétaire, un voisin en réclamait l’élagage. Ayant été condamné à élaguer, le propriétaire esti- mait que la demande était tardive et que les arbres étant devenus trop grands, l’opération risquait d’entraîner leur dépé- rissement. La Cour de cassation refuse de considérer que la demande puisse dégéné- rer en abus: «Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit que le non exercice de la faculté pré- vue par l'article673 du code civil, en l'ab- sence de convention expresse, constituait une toléranceet ne saurait caractéri- ser une servitude dont la charge s'ag- graverait avec les années , la cour d'ap- pel en a exactement déduit que la consti- tution d'une servitude par destination du père de famille ne pouvait être opposée à M me C. qui sollicitait l'application d'un droit imprescriptible , insusceptible de se voir limiter par la constitution d'une servitude dans l'hypothèse d'un non-exercice et, ayant relevé que les plantations avaient considérablement poussé depuis des années, a retenu à juste titre que la demande de M me C., qui n'avait pas l'obli- gation légale de supporter les empiéte- ments de branches constatés, ne pouvait constituer un abus de droit ». Observations de Jurishebdo : l’article673 du code civil permet au propriétaire d’un terrain dont les arbres du voisin avancent chez lui de le contraindre à les couper. Le propriétaire gêné avait ici fait preuve de tolérance en n’exigeant pas du propriétai- re des arbres qu’il les élague, sans doute pendant des années. Le droit d’exiger la taille est imprescriptible, précise l’ar- ticle673 al. 3. La Cour de cassation indique dans l’arrêt rapporté que ce droit est insusceptible d’abus . (Dans le même sens (Civ. 3 e , 17juillet 1975, Bull. III, n°262). On ne pense jamais assez à la taille des arbres adultes lorsqu’on les plante! Droit de préemption ❑ Pas d’échec au droit de la Safer (Cass. Civ. 3 e , 18 oct. 2006, n°1072, FS-P +B, rejet) La Safer bénéficie d’un droit de préemp- tion sur la vente de terres agricoles dans les zones rurales (art. L 143-1 et suivants du code rural). Pour échapper à ce droit, les parties avaient inséré une clause selon laquelle la vente était soumise à la condi- tion suspensive du non-exercice du droit de préemption par la Safer. Mais cette clause est inefficace : «Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les discordances évoquées par M.H. sur la désignation des biens concernés ne remettaient pas en question l’existence de l’offre de vente, étant enten- du que l’identité des terrains, définis sur un plan qui avait été annexé à la déclara- tion d'intention d'aliéner, ne faisait l'objet d'aucun litige et que les parties étaient d'accord sur la chose vendue, la cour d'ap- pel a pu en déduire que l'inexactitude d'une référence cadastrale dans la déclara- tion d'aliéner communiquée à la Safer ne pouvait avoir pour effet de faire échec à son droit de préemption en remettant en cause l'offre de vente; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que la clause soumettant le compromis de vente du 17juillet 2000 à la condition suspensive de non-préemption par la Safer était seulement réputée non écrite par application de l'article L.143-5 du code rural, la cour d'appel en a déduit justement que la défaillance de cette condition n'affectait pas la validité de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Observations de Jurishebdo : les parties n’ont pu ici éluder l’exercice du droit de 31octobre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE préemption. L’article L 143-5 indique expressément que «toute condition d'alié- nation sous réserve de non-préemption d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural est réputée non écri- te». De façon générale, lorsque la condition suspensive défaille, le contrat est caduc. En principe, il est possible de conclure un contrat sous la condition du non-exercice d’un droit de préemption (Civ. 3 e , 12avril 1995, n°92-20494, même si dans cette affaire de 1995, la commune n’avait pas institué de droit de préemption). Mais dans le cas de la Safer, le législateur a écar- té la faculté de convenir d’une telle clause visant à faire échec au droit de préemp- tion. La clause étant réputée non écrite, la Cour de cassation en tire la conséquence: la vente reste valable Contrat de vente ❑ Un transformateur EDF sur le terrain vendu (CA Paris, 2 e ch. A, 11 oct. 2006, n°2005/8921) Un terrain avait fait l’objet d’une promesse de vente qui ne mentionnait pas la présen- ce d’un bâtiment de 20 m2 et de 4,5m de haut abritant un poste de transformation EDF. L’acquéreur, qui était un professionnel de l’immobilier, avait renoncé à acquérir et réclamait le remboursement de l’indemni- té d’immobilisation. Il succombe en appel, la cour confirmant le jugement de premiè- re instance: «Mais considérant qu'aux termes de la promesse de vente, le promettant a confé- ré au bénéficiaire la faculté d'acquérir le bien désigné tel que le bénéficiaire décla- rait le connaître pour l'avoir vu et visité; que de par sa taille, la présence du transformateur EDF n'a pu échapper à l'attention de la société Etude Strichard, marchand de biens, puis de la SNC Altarea Investissement qu'elle s'est substituée, elle aussi professionnelle de l'immobilier qui envisageait de réaliser sur le terrain une opération de construction immobilière d'envergure, étant acquis que toutes les autres constructions étaient déjà démolies; que du reste, les plans du permis de construire déposé le 18décembre 2000 par la SNC Altarea Investissement font expres- sément mention du transformateur sur le feuillet n°3 du plan parcellaire, lequel apparaît également sur la photo n°3 du plan de repérage avec son alimentation électrique, que les opérations nécessaires à la constitution du dossier du permis de construire, impliquant transport sur les lieux, ont nécessairement débuté bien antérieurement au dépôt de la demande de permis de construire, et en tout cas avant la signature de l'acte de substitution, une reconnaissance des sols ayant en parti- culier été réalisée pour le compte de la SNC Altarea Investissement le 8novembre 2000; Que l'appelante ne peut donc sérieuse- ment soutenir que l'existence du pos- te de transformation EDF lui a été cachée par le promettant, ni que la pré- sence de ce poste remettrait en cause une qualité substantielle du terrain vendu; qu'à cet égard il peut être relevé que fisca- lement, la notion de terrain nu s'applique à un terrain supportant un bâtiment conservé en tant que dépendance d'un immeuble à édifier, ce qui est le cas en l'es- pèce, le transformateur en cause, qui sert à l'alimentation en électricité de tout le sec- teur, pouvant de ce fait être considéré comme une dépendance de l'immeuble à édifier». La cour refuse également de considérer qu’il y aurait eu une réticence fautive dans l’information donnée au bénéficiaire de la promesse. Par ailleurs, la cour d’appel écarte la res- ponsabilité du notaire en indiquant qu'il n’a commis aucune faute en omettant de mentionner dans la promesse la présence sur le terrain d’un transformateur EDF car l’acte antérieur ne faisait état d’aucune servitude et que la description des biens était obsolète puisqu’il faisait état de locaux industriels et commerciaux qui avaient été démolis. «Mais considérant que l'obligation qui pèse sur le notaire de s'assurer de la vali- dité et de l'efficacité des actes qu'il dresse en la forme authentique ne lui impose pas, dans le cadre d'une promesse de vente, de procéder à l'ensemble des vérifications nécessaires en vue de la régularisation de l'acte de vente définitif, et qu'il peut à ce stade ne tenir compte que des déclarations des parties, qui engagent la responsabilité de ces dernières, sauf à en vérifier la sincé- rité». Observations de Jurishebdo : la promesse prévoyait une condition que le bien ne soit grevé d’aucune servitude conventionnelle. Mais aucune convention n’avait été conclue avec EDF. La cour d’appel s’en tient strictement aux termes du contrat. Elle relève aussi que l’acquéreur s’est engagé à souffrir les servi- tudes apparentes et que si la présence du transformateur constitue une servitude, elle ne peut être qu’apparente Contrat de prêt immobilier ❑ Paiement d’une échéance par l’assureur (CA Paris, 19 oct. 2006, 2 e ch. B, n°06/09397) Un particulier avait souscrit un prêt immo- bilier et n’avait pas réglé un certain nombre d’échéances, certaines ayant été réglées par la CNP au titre d’un contrat d’assurance décès invalidité. Un premier litige opposait l’assuré à la CNP. En 2005, la cour d’appel avait débou- té l’assuré de sa demande de prise en char- ge de certaines de ses échéances de prêt. Dans le litige réglé par l’arrêt rapporté, le banquier réclamait la déchéance du terme, ce que contestait l’emprunteur, invoquant le fait que le banquier avait encaissé des échéances provenant de la CNP postérieure- ment à la notification de cette déchéance. «Considérant, en droit, que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résul- ter d’actes non équivoques manifestant la volonté de leur auteur de renoncer à son droit; Considérant, en l'espèce, que la CRCAMPIF a notifié à M.T., par lettre recommandée avec avis de réception du 9mars 1999, la déchéance du terme en raison du non- paiement des échéances du 8août 1998 au 8mars 1999, s'agissant du prêt n°[…], et du 8novembre 1998 au 8mars 1999, s'agissant du prêt n°[…]; Qu'elle a ultérieurement reçu de la CNP le règlement des échéances relatives aux périodes du 27mai 1999 au 14avril 2000 pour le premier prêt et du 3juillet 2000 au 8mai 2001 pour le second prêt; Considérant, en premier lieu, que les paiements opérés par l'assureur CNP, afférents à des échéances d'emprunt pos- térieures à la notification du 9mars 1999, ont été réglées par un tiers au contrat de prêt et non par le débiteur déchu 31octobre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE du bénéfice du terme , en sorte que leur encaissement est dépourvu d'inciden- ce sur les effets de la déchéance du terme prononcée en raison du non-paie- ment des termes antérieurs des prêts visés à la lettre du 9mars 1999, demeurés impayés; Considérant, en second lieu, que la CRCAMPIF a exprimé sans équivoque sa volonté de continuer à se prévaloir de la déchéance du terme , malgré les règle- ments opérés par la CNP, en demandant à deux reprises à la chambre des saisies immobilières de proroger les effets du commandement afin de saisie immobilière, ce qu'elle a obtenu par décisions des 4sep- tembre 2002 et 22juin 2005; Considérant, au vu de ces éléments, que M.T., qui n'établit pas que la CRCAMPIF aurait renoncé au bénéfice de la déchéan- ce du terme, sera débouté des fins de son incident, le jugement déféré étant infir- mé». Observations de Jurishebdo : l’assureur avait donc réglé des échéances du prêt, mais il l’avait fait à une période postérieu- re à la déchéance du terme. En conséquen- ce, celle-ci reste acquise. La cour d’appel estime aussi que la banque n’a pas renon- cé à la déchéance dans la mesure où elle a postérieurement à l’encaissement deman- dé judiciairement la prolongation des effets de la saisie Vente du seul immeuble d’une SCI ❑ Quel pouvoir du gérant? (CA Paris, 19 oct. 2006, 2e ch. B, n°06/08947) Le patrimoine d’une SCI familiale était composé d’un unique immeuble. La SCI, représentée par son cogérant, avait conclu la vente de l’immeuble pour 5mil- lions d’euros, après une assemblée ayant approuvé le principe de la mise en vente de l’immeuble et de l’acquisition d’un ou de plusieurs immeubles susceptibles d’être loués à usage d’habitation. Les associés minoritaires avaient alors contesté la validité de la vente et la cour d’appel leur donne raison: «Considérant que [les associés minori- taires] soutiennent que la promesse de vente a été faite en violation des statuts, la gérance ayant outrepassé ses pouvoirs en concluant un acte contraire à l'objet social, qui plus est, sans l'accord unanime des associés, portant sur l'unique bien de la société et ayant pour effet son appauvris- sement et non son développement comme le prévoit l'objet social; Que la SCI AJT et M.[le gérant] rétor- quent que la promesse litigieuse et la vente à intervenir entrent dans l'objet social et relèvent donc du seul pouvoir de la gérance; Considérant qu'aux termes de l'article2 de ses statuts, la SCI AJT a pour objet: «la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d'en favoriser le développement pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société» ; Qu'aux termes de l'article24 des statuts, «la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l'objet social» ; Qu'il résulte de ces dispositions statutaires que la vente d'un immeuble, même si celui-ci constitue le seul actif social, entre dans les pouvoirs du gérant , dès lors que la propriété implique le droit de disposer; Considérant, toutefois, que, pour être conforme à l'objet social, l'opération doit être susceptible de favoriser le déve- loppement de la propriété de biens immobiliers ; Que, s'il ressort du procès-verbal de l'as- semblée générale ordinaire annuelle du 23juin 2005 que, par sa cinquième résolu- tion, celle-ci a approuvé, à la majorité, le principe de la mise en vente de l'immeuble détenu par la société «et de l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles disposant de locaux pouvant être loués à des fins d'ha- bitation» en confirmant à la gérance son accord «pour entreprendre toutes démarches et prendre toutes mesures afin de réaliser une telle vente et de telles acquisitions», cependant, force est de constater que la dernière partie de la réso- lution est restée à l'état de pure intention; Qu'en effet, la SCI AJT ne justifie d'au- cune démarche, ni d'aucun projet d'in- vestissement du prix de l'immeuble situé […] boulevard de Sébastopol à Paris 3 e dans l'acquisition d'un ou plusieurs immeubles; Que, dans ces conditions, il n'est pas démontré que la seule promesse de vente L’usufruitier ne perd pas ses droits sans renonciation non équivoque Il a été jugé que ne peut être considérée comme renonçant à son droit d’usufruit la personne qui « quitte un pavillon sans laisser d’adresse et sans acquit- ter par la suite sa part de charges d’entretien du bien grevé de son droit d’usufruit, dès lors que ces faits ne révè- lent aucune intention de l’appelant de renoncer à ses prérogatives d’usufruitier». La cour d’appel refuse de considérer que le défaut d’entretien du bien ait un carac- tère de gravité suffisant pour entraîner la déchéance du droit d’usufruit, en applica- tion de l’article618 du code civil. (CA Paris, 12 oct. 2006, 2 e ch. B, n°2005/25199) Trouble de voisinage non constitué malgré la perte d’enso- leillement La «réduction de moitié de l’angle de vision et la diminution de l’ensoleillement sur les pièces principales» liées au fait pour le voisin de construire un pavillon en retrait de 10 mètres par rapport à la rue alors que le voisin est à 4,9m de retrait, ne constituent pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La cour relève qu’il s’agissait d’une «zone de forte densité urbaine […] que les terrains sont eux-mêmes de faible largeur eu égard aux divisions autorisées, que l’alignement sur rue n’est pas imposé par les règles d’urbanisme». (CA Paris, 11 oct. 2006, 2 e ch. A, n°2005/11545). de l'immeuble sans projet d'un ré-investis- sement immobilier, serait une opération de nature à favoriser le développement de la société et entrerait donc dans l'objet social tel que défini par l'article2 des sta- tuts; qu' en conséquence, la promesse litigieuse, qui n'engage pas la société à l'égard des tiers au sens de l'article1849, alinéa1er du Code civil, doit être déclarée nulle ». Observations de jurishebdo : la cour fait une interprétation subtile des statuts et de la décision d’assemblée. L’objet social n’est pas respecté en ce que la décision est limi- tée à la vente mais n’a pas été accompa- gnée d’un réinvestissement… 163746m 2 : c’est la surface des par- celles d’immeubles domaniaux apportés à l’Agence foncière et technique de la région parisienne et à la commune d’Aulnay-sous- Bois (par décrets du 19octobre 2006, J.O. du 20 oct. p.15556). Les terrains sont situés à Montfermeil, Clichy-sous-Bois, et Garges les Gonesse et à Aulnay-sous-Bois. 31octobre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE AU PARLEMENT ➠ Occupation illicite de terrains Christian Estrosi, répondant à une question orale de la sénatrice Sylvie Desmarescaux sur l’occupation illicite de terrains par des gens du voyage a indiqué que la loi du 5juillet 2000 sur l’accueil et l’habitat des gens du voyage ne serait pas remise en cause mais que le ministre de l’intérieur avait abrogé une circulaire de 2001 qui était trop contraignante. Il chiffre à 40000 le nombre d’emplacements réguliers nécessaires, alors qu’il en existe actuellement 8000. Il faut aussi simplifier les procédures d’évacuation, ajoute le ministre de l’aménagement du territoire. Christian Estrosi se réjouit de l’adoption de l’amendement Hérisson qui va dans ce sens dans la loi sur la prévention de la délinquance (JO Sénat 6 oct. 2006 p.6370). ➠ Assainissement non collectif: qui paie? François Goulard indique (JO Sénat, débats, 11 oct. p.6437) au sénateur Alain Vasselle que le projet de loi sur l’eau ne doit pas remettre en cause l’équilibre suivant à propos de la charge du financement des installations d’assainissement non collectif: il revient aujour- d’hui au locataire d’assurer l’entretien courant du dispositif et au propriétaire d’assurer la conformité du dispositif d’assainissement non collectif. Il ajoute qu’un diagnostic du sys- tème d’assainissement devra être réalisé avant la vente de l’immeuble. Chiffres… Les OPCI via la loi sur l’action- nariat salarié C’est dans le projet de loi sur le dévelop- pement et la participation et de l’action- nariat salarié, que devrait figurer la rati- fication de l’ordonnance qui a créé les OPCI. En effet, la commission des finances du Sénat a déposé deux amendements visant à rajouter deux articles en ce sens. Il devrait en résulter, outre la ratification de l’ordonnance, l’adoption de différents points : - l’aménagement de la transition entre la SCPI et l’OPCI qui autoriserait les SCPI à continuer à fonctionner sans limite de délai, - des modifications techniques, - la possibilité pour les assureurs de transformer les SCI Acavi en OPCI. L’Aspim, qui indique être à l’origine de ces amendements, souhaite naturelle- ment que les parlementaires suivent les propositions de la commission des finances. ❑ Dissiper les inquiétudes des porteurs de parts de SCPI Le projet de loi a été déposé sur le bureau du Sénat le 11octobre pour une première lecture. La discussion en séance publique débute le 8novembre. Le rapporteur de la commission des finances (Serge Dassault) propose donc d’ajouter un article additionnel après l’ar- ticle43 pour ratifier l’ordonnance du 13octobre 2005 sur les OPCI. Il précise qu’il est proposé, «afin de dissiper cer- taines inquiétudes exprimées par les por- teurs de parts de sociétés civiles de place- ment immobilier (SCPI), de supprimer les dispositions qui interdisaient, au-delà du 31décembre 2009, la création de nou- velles SCPI, et pour les SCPI existantes, de procéder à des augmentations de capital. (Avis n°35 déposé le 25octobre 2005). A suivre. La loi du 23juin 2006 qui a réformé les successions doit entrer en vigueur au 1 er janvier 2007. Le décret d’application fait actuellement l’objet de consultations et doit, selon les avocats de Lefèvre, Pelle- tier & associés, certainement paraître avant le 31décembre. Pour Martine Blanck-Dap, avocat associée chez LPA, cette réforme constitue une avancée majeure. Elle en décrit les inno- vations principales. A propos de l’acceptation de la succes- sion à concurrence de l’actif net (pré- cédemment appelée sous bénéfice d’in- ventaire), l’héritier a un rôle accru, mais il dispose d’un délai assez court, de deux mois, pour réaliser l’inventaire. Il peut s’avérer nécessaire, de faire désigner un administrateur provisoire de la succes- sion. Pour toutes ces formalités, LPA pré- conise donc de faire appel à un profes- sionnel. Autre innovation, le mandat à effet posthume permet au futur défunt de prendre des dispositions pour la période suivant l’ouverture de sa succession. Le mandataire peut être une personne phy- sique ou une personne morale. Le man- dat doit nécessairement être conclu par acte authentique. L’organisation de l’indivision a aussi été améliorée. Alors que la règle de l’indivision était souvent synonyme de blocage, il est désormais possible de prendre certaines décisions à la majorité des deux tiers (art. 815-3 du code civil), comme un bail d’habi- tation, mais non un bail commercial. A propos des modalités du partage , la loi affirme désormais le caractère rappor- table des donations de fruits et revenus. Ainsi, lorsqu’un appartement a été laissé à disposition d’un enfant pendant plu- sieurs années, il faut tenir compte de cet- te libéralité car, a indiqué la Cour de cas- sation en 1997, la loi ne distingue pas sui- vant que la donation est en fruit ou non. La loi consacre cette jurisprudence. Par ailleurs, la loi nouvelle institue la renonciation anticipéeà l’action en réduction (art. 929 al. 1 er ). S’agissant d’un acte grave, il doit être fait par acte authentique, devant deux notaires. Le législateur cherche ainsi à faciliter la transmission des entreprises en faveur de l’héritier qui est le plus capable d’en assu- rer la gestion. La révocation de cette renonciation est possible, mais elle doit être nécessairement judiciaire et elle est enfermée dans un délai bref d’un an. A propos des libéralités graduelles pré- vues par l’article1048, qui permet une transmission à un premier gratifié, à charge pour lui de transmettre à un second gratifié à son décès, un bien dési- gné dans l’acte, Martine Blanck-Dap atti- re l’attention sur le fait que l’administra- tion considère qu’il y a une double mutation , justifiant deux taxations. On ne sait pas bien comment cette transmis- sion sera taxée fiscalement, d’autant que le PLF 2007 ne l’évoque pas. La loi a aussi organisé les donations par- tage transgénérationnelles, qui permet- tent la mise en œuvre de différents mécanismes. On peut ainsi prévoir une donation de nue-propriété au profit d’un petit-enfant, en conservant l’usufruit du bien, et en prévoyant une réversibilité de l’usufruit sur la tête d’un enfant de la génération intermédiaire Réforme des successions: le décret avant la fin de l’année 31octobre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17 oct. 2006 AN p.10829 n°100649 Gérard Dubrac, UMP, Gers Plus-values: résidences de fonctionnaires Budget Les cessions de résidences principales sont exo- nérées de plus-values. La définition de la rési- dence principale exclut toute pluralité d’habi- tations principales. Mais le logement où rési- dent en permanence le conjoint et les enfants est considéré comme l’habitation principale du foyer, pour le bénéfice de l’exo- nération des plus-values immobilières. Le député évoquait le cas d’un fonctionnaire disposant d’un logement de fonction, et d’une résidence secondaire. 17 oct. 2006 AN p.10841 n°87633 Marie-Hélène des Esglaux, UMP, Gironde Effet d’un classement Natura 2000 Ecologie Le classement en site Natura 2000 (art. L 414- 1-V du code de l’environnement, transposition de la directive 92/43/CEE) n’interdit pas l’exer- cice d’activité humaine dès lors qu’elles n’ont pas d’effet significatif par rapport aux objec- tifs de conservation du patrimoine naturel. Les mesures sont définies en concertation avec les acteurs locaux. Le préfet met en place un comité de pilotage sur chaque site et appelle les acteurs locaux à y participer. Les proprié- taires peuvent adhérer à la charte du site ou adhérer à un contrat Natura 2000. Par ailleurs, la souscrip- tion d’un contrat ou d’une charte ouvre droit à une exonération de taxe foncière sur le fon- cier non bâti. 17 oct. 2006 AN p.10844 n°95692 Jean-Claude Bois, PS, Pas-de-Calais Panneaux publicitaires Ecologie Les élus locaux peuvent adapter la réglementation relative à la publicité, enseignes et pré enseignes par un règlement local de publicité qui instaure des règles de surface et de densité. Le Conseil national du paysage sera prochainement saisi de l’amélioration à apporter à la réglementation dans le cadre du plan interministériel de reconquê- te des paysages urbains et périurbains. La réponse ajoute que la réglementation qui est très complète, repose largement sur la volonté des élus qui peuvent l’adapter. 17 oct. 2006 AN p.10857 n°10402 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes TVA à 5,5% Economie Il est prévu de publier: - une instruction relative aux travaux portant sur des immeubles existants concourant à la production d’un immeuble neuf - une instruction de synthèse relative au taux de TVA applicable aux travaux, autres que de construction et de reconstruction. Ces textes compléteront le décret publié au J.O. du 11août 2006 qui a défini ce que sont les travaux concourant à la production d’un immeuble neuf. 17 oct. 2006 AN p.10902 n°96869 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Vente d’un terrain sur lequel est inhumée une personne Justice Lors qu’une personne est enterrée dans un terrain privé et que ce terrain est vendu, les héritiers du défunt bénéficient d’une servitude de passage pour accéder à la sépulture. Cette servitude ne peut pas s’éteindre pour non-usage trentenaire. Les nouveaux propriétaires doivent entretenir la sépulture et s’abstenir de toute dégradation. La réponse conseille tou- tefois de prévoir une clause particulière dans le contrat de vente. 17 oct. 2006 AN p.10904 n°100631 Philippe Cochet, NI, Paris CCMI: divergence entre le contrat de construction et le contrat de garantie Justice Le constructeur de maison individuelle doit souscri- re un contrat garantissant au maître d’ouvrage les risques d’inexécution des travaux prévus au contrat. Le garant doit prendre à sa charge les pénalités for- faitaires prévues au contrat, en cas de retard de livraison excédant 30 jours. Le garant est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage, dans les termes du contrat de construction, même si les dispositions de l’acte de garantie sont plus restrictives . Une réponse donnée sous réserve de l’appré- ciation des tribunaux. 19 oct. 2006 Sénat p.2657 n°24188 Thierry Repentin, PS, Savoie Taxation des plus-values de terrains constructibles Economie L’article26 de la loi ENL autorise les communes à instituer une taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles. Elle s’applique à compter du 3 e mois qui suit la date de la délibération du conseil municipal qui l’institue. Exemple: pour une délibération intervenue le 15février 2007, la taxe s’appliquera aux cessions de terrains inter- venues à compter du 1 er mai 2007. Il est précisé que la déli- bération doit aussi être notifiée aux services fis- caux au plus tard le 1 er jour du 2 e mois qui suit la date à laquelle cette délibération est interve- nue. 19 oct. 2006 Sénat p.2664 n°15909 Christian Cointat, UMP, Français éta- blis hors de France Difficultés d’exécution d’une décision de justice pour un bailleur établi hors de France Justice Les bailleurs domiciliés hors de France peuvent se faire représenter dans les litiges qui les opposent à leurs locataires par un avocat ou un parent. Ils béné- ficient de l’ allongement de 2 mois des délais. Textes: art. 828 et articles643 et suivants du NCPC. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 31octobre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 15 novembr e 2006 : ISF et bouclier fiscal ; la portée pratique du nouveau dispositif, sera le thème de la matinée débats organisée par Lamy à l’hôtel Crillon (Paris VIII e ). Contact: Laure Legru: 0825 08 08 00. 20 novembr e 2006 : mise en œuvre pra- tique de la réforme du droit des sûre- tés . Une journée d’étude Juris-Classeur à la Maison de l’Amérique latine (Paris VII e ). Sous la direction scientifique de Domi- nique Legeais, professeur à Paris V et de Philippe Simler, professeur à Strasbourg III. Tél. 0805 801122 ou www.lexisnexis.fr Nominations Cabinets ministériels ➠ T ourisme : Hélène Yakovlev est nom- mée conseillère technique chargée des affaires budgétaires de Léon Bertrand (arr. du 6 oct. 2006, J.O. du 17 oct. @). ➠ Ecologie : Guillaume Le Reveillé est nommé conseiller technique au cabinet de Nelly Olin; Pascal Luciani quitte ces mêmes fonctions (arr. du 5 oct. 2006, J.O. du 17 oct. @). Organismes publics EPARECA : Edward Jossa, directeur général des collectivités locales, est nom- mé administrateur de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (arr. du 27 sept. 2006, J.O. du 17 oct. p.15408). ANAH : Yves-Laurent Sapoval, délégué interministériel à la ville est nommé administrateur de l’Anah (arr. du 4 oct., J.O. du 18 oct. p.15450). Euroméditerranée : Amélie Casade- vall, administratrice civile à la (direction du budget) est nommée administrateur de l’EPA Euroméditerranée (arr. du 3 oct. 2006, J.O. du 18 oct. @). Au fil du J.O. Le Conseil de l'immobilier de l'Etat est né: il a été créé par décret n°2006-1267 du 16octobre 2006 (J.O. du 18octobre, @). Ce conseil est créé pour 5 ans auprès du ministre chargé du domaine. Il formule des recom- mandations pour améliorer la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat. Outre des parlementaires, il comprend un représentant de la chambre des notaires de Paris, de l’ordre des géomètres experts et du Conseil national des barreaux. Il comprend aussi 6 personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier et une personnalité étrangère qualifiée dans la gestion et la valorisation des patrimoines publics. Jean-Pierre Lourdin en est nommé secrétaire général (arr. du 19 oct. J.O. du 20 oct. p.15602). Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges et employés d'im - meubles : il est envisagé l’extension de l’avenant n°66 du 27juin 2006 sur la for- mation professionnelle (avis publié au J.O. du 18octobre, p.15452). PTZ : un décret fixe la liste des informa- tions qui doivent transmettre les banques à l’administration et relatives aux bénéfi- ciaires du PTZ. (Décret n°2006-1277 du 18 oct. 2006 pris en application de l'article1649 A bis du CGI et relatif aux modalités de déclaration des avances rem- boursables sans intérêt, J.O. du 20 oct. p.15540). Documents d’urbanisme : une circulaire du 4août 2006 précise les informations que le préfet doit transmettre aux communes pour l’élaboration des SCOT et des PLU en matière de prévention des risques et de pro- tection de l’environnement (circulaire n°2006-64 relative au porter à connaissance à fournir dans le cadre de l’établissement des documents d’urbains en matière de canalisa- tion de transport de matières dangereuses (gaz, hydrocarbures, produits chimiques), Bull. Off. min. équip. 25 sept. p.89). Installations électriques : Un barème fixant le montant des participations à verser aux organismes agréés pour le contrôle de la conformité des installations électriques inté- rieures a été approuvé par arrêté. (Arrêté du 6septembre 2006 fixant le montant des participations aux frais exposés par les orga- nismes agréés pour le contrôle de la conformité des installations électriques intérieures aux pres- criptions de sécurité, J.O. du 20 oct. p.15443). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 249 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 31octobre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: quel constat portez- vous sur la profession d’agent immobilier? Hervé Bléry: «depuis 20 ans, la profes- sion s’est organisée et les réseaux ont fait progresser le niveau de service des agences. La partie organisée de la profes- sion a donc gagné des parts de marché, mais on est toujours à 50% de part de marché pour l’ensemble des profession- nels et 50% pour les transactions entre particuliers. Par ailleurs et notamment parce qu’avec les nouvelles technologies, les clients ont accès à davantage d’infor- mation sur les biens à vendre en consul- tant quelques portails internet, les consommateurs ont une exigence accrue de service. Partout où la profession a réussi à dépas- ser le cap des 50% de part de marché, c’est là où les professionnels ont mis en commun leurs mandats et que la vie du consommateur en a été facilitée. La naissance du FFIP, qui ne concerne que les mandats exclusifs, vise à améliorer le niveau de service du consommateur. Il permet d’offrir au vendeur un plus grand panel de clients et de faire accéder à l’ac- quéreur tous les biens disponibles sur un marché, dans les 2 cas avec un interlocu- teur unique et responsable». JHI: comment s’est mis en place ce systè- me? Bernard Grech. : «il y a 20 ans dans l’ouest des États-Unis, j’ai découvert que des agences travaillaient avec 100% d’exclusivité et avec le système MLS et que 90% des mandats donnaient lieu à une vente par une agence autre que cel- le ayant signé le mandat. Il y a 5 ans et pendant 3 ans, nous avons engagé des réflexions. Il y a deux ans, nous avons lancé le FFIP et travaillé au rassemble- ment des données et à la création d’un système intranet. Le premier FFIP local a été signé à Marseille en février2005 et en octobre2006, c’est le 131ème qui a été signé dans le Sud-Est toulousain». JHI: comment fonctionne le FFIP? B.G. : «nous avons voulu créer une ins- tance intermédiaire, sous forme d’asso- ciation nationale à but non lucratif qui assure le bon fonctionnement du systè- me. Ce sont les associations locales qui regroupent les agences locales, qui font partie du FFIP national. Les agences locales n’adhèrent pas directement au FFIP national. Le FFIP est donc un «ras- semblement œcuménique» qui regroupe les organisations commerciales et syndi- cales. En revanche, et pour éviter toute confusion, le système n’accueille pas les banques qui font de la transaction immo- bilière, comme le Crédit Agricole ou BNP Paribas. Localement, le système est ouvert à toute agence qui couvre un même marché, même si c'est une agence indépendante. L’idéal est que le FFIP local regroupe de 15 à 20 agences. La cotisa- tion est faible, de 1000euros par an. Chaque réseau conserve ses propres outils de travail, mais ce qui nous unit, c’est la délégation de mandat: le man- dant habilite les membres du FFIP à vendre son bien». JHI: le système est réservé aux mandats exclusifs? H.B. : «oui, mettre en commun un mandat simple, qui par définition peut être détenu par plusieurs agences, n’a pas de sens». JHI: quel est l’impact de la mise en place du FFIP pour l’agence? H.B. : «en France, un agent immobilier travaille en moyenne avec 7% de man- dats exclusifs (et 15 à 25% s’il est dans un réseau). Avec la mise en place du FFIP, le taux d’exclusivité double dans les trois mois qui suivent l’adhésion de l’agence. Il y a aujourd'hui 131 FFIP regroupant 1300 agences et 10000 mandats en por- tefeuille. Le FFIP n’est pas une marque, mais est un outil commun. Le professionnel adhérant à un FFIP local, signale par l’apposition en vitrine d’un panonceau, qu’il est doté de cet outil, ce qui est un gage d’efficacité commerciale. L’agence s’engage au respect d’un ensemble de règles. Chaque FFIP local dis- pose d’un comité d’arbitrage qui peut aller jusqu’à prononcer l’exclusion de l’agence du FFIP, en cas d’infraction à ces règles. L’association nationale a pour rôle d’édicter des règles et d’en être le garant. Un préambule d’éthique comporte des exigences de loyauté et de probité». JHI: quel peut être l’impact du dévelop- pement d’internet sur votre métier? B.G : ««aux États-Unis, les MLS sont dans une situation dramatique car les portails internet aspirent leurs informations et les distribuent vers le grand public. Cela vul- garise l’information au détriment des MLS. L’association des MLS voulait exclure les agences «virtuelles» qui cassent les prix des commissions. Actuellement, les MLS sont en train de se dissoudre et de recréer un système intranet et non plus un système internet. Les agences vir- tuelles perturbent le fonctionnement du marché, en le parasitant sans valeur ajou- tée. Mais on ne sait pas encore ce qui va en résulter». JHI: la Fnaim n’est pas membre du FFIP? H.B. : «la FNAIM a préféré créer son propre fichier commun, mais localement des agences de toute fédération peuvent se joindre au FFIP local. Certaines agences adhèrent aux deux fichiers. La présence de deux fichiers communs peut-être un facteur d’émulation. La mise en place du FFIP permet une amélioration de la quali- té de la concurrence, une plus grande loyauté dans la concurrence». B.G : «avec le fichier commun, combien de haines locales ont disparu!» Bernard Grech et Hervé Bléry (respectivement président et vice-président du FFIP) : «Le nombre de mandats exclusifs double dans les 3 mois de la mise en place du FFIP» Après 5 ans de réflexion et 2 ans de rodage, le Fichier Français Immobilier des Professionnels (FFIP) est opérationnel et recouvre 131 associations locales. Etat des lieux avec Bernard Grech (ancien président d’ORPI), président du FFIP et Hervé Bléry (directeur général de Century 21) vice-président de ce nouvel outil de travail pour les professionnels, qui espèrent ainsi gagner des parts de marché sur les ventes entre particuliers. ❑ Le FFIP regroupe 8 réseaux commerciaux : - Century 21 - Orpi - Guy Hoquet l’Immobilier - Era Immobilier - CIMM Immobilier - Laforêt Immobilier - Solvimo - Avis Immobilier ❑ et 2 organisations professionnelles - CNAB - SNPI.