Jurisprudence récente p. 2
VEFA
Le déficit de superficie
Servitudes
Qui paye le déplacement de l’assiette de la servitude ?
Etudes p. 2
Charges de copropriété : +4,8 % en 2005 selon la Cnab
Actualite parlementaire p. 3 et 4
La loi sur l’énergie
L’adoption au Sénat de la loi sur les SACI : de la Saci à la Sacicap
La loi de finances à l’Assemblée
Le PLF de la Sécurité sociale et l’APL
L’ordonnance sur les OPCI ratifiée au Sénat
Réglementation p. 5
L’accord sur les congés vente étendu
Les règles de certification pour les termites
Un décret sur l’insalubrité des bâtiments
Une circulaire sur la vente des terrains publics
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 4 et 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Tagerim évite Pompéi !
Interview p. 8
ean-François Gabilla (président de la FPC) : « sur la réforme du permis de construire, nous avons trouvé un compromis
JURISPRUDENCE RECENTE p.2 VEFA Le déficit de superficie Servitudes Qui paye le déplacement de l’as- siette de la servitude? ETUDES p.2 Charges de copropriété: +4,8% en 2005 selon la Cnab ACTUALITE PARLEMEN- TAIRE p.3et4 La loi sur l’énergie L’adoption au Sénat de la loi sur les SACI: de la Saci à la Sacicap La loi de finances à l’Assemblée Le PLF de la Sécurité sociale et l’APL L’ordonnance sur les OPCI ratifiée au Sénat REGLEMENTATION p.5 L’accord sur les congés vente étendu Les règles de certification pour les termites Un décret sur l’insalubrité des bâti- ments Une circulaire sur la vente des ter- rains publics REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.4et7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Tagerim évite Pompéi ! Le placement immobilier collectif dans les deux assemblées A l’occasion du débat sur la loi de finances, les députés ont abordé la question du régime fiscal des SIIC. Le député Jean-Louis Dumont avait déposé un amendement visant à supprimer ce régi- me fiscal. Pour le député PS de la Meuse, cette réforme est un échec car elle a conduit à la vente à des investisseurs étrangers de sociétés foncières importantes. L’amendement de suppression a bien sûr été rejeté, mais à cette occasion, le ministre du budget Jean-François Copé a reconnu que le sujet était d’actualité et qu’il n’était pas opposé à une réflexion s’il s’agissait d’améliorer les mesures en vigueur (lire page 3) L’ investissement immobilier collectif est également l’objet de l’attention de la haute assemblée puisque les sénateurs ont ratifié le 9novembre l’ordonnance du 13octobre 2005 qui a créé les organismes de placement collectif en immobilier. A cette occa- sion, le projet de loi « pour le développement de la participation et de l'actionnariat salarié » a fait l’objet de deux articles complé- mentaires. L’article43 ter du texte défendu par le sénateur Serge Dassault pérennise les SCPI. Cette solution est de nature à faire coexister durablement les SCPI et les nouveaux OPCI, contraire- ment au projet initial qui avait au contraire programmé l’extinc- tion progressive des SCPI. Cela rassurera donc une fraction des porteurs de parts qui craignaient la disparition d’un produit auquel ils étaient habitués. On peut considérer qu’il s’agit d’une mesure d’apaisement. Par ailleurs, le deuxième article (43 quater) concerne les contrats d’assurance à capital variable immobilier. Ces contrats ACAVI ont comme support des SCI ou des SCPI. Il est désormais prévu que les SCI peuvent se transformer en OPCI. O n lira aussi l’interview de Jean-François Gabilla. Si le prési- dent de la FPC considère que certains points de la réforme sur le permis de construire auraient pu aller plus loin, il estime toutefois que bien des points sont positifs. Il est par ailleurs très favorable à la réforme du Robien et la création du Borloo populaire. Loin de créer une rupture, cette réforme s’inscrit dans la ligne du régime antérieur. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 252 21NOVEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Jean-François Gabilla (prési- dent de la FPC): «sur la réfor- me du permis de construire, nous avons trouvé un compro- mis». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart sur le SIMI. 21novembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ETUDES VEFA ❑ Déficit de superficie (Cass. Civ. 3 e , 8 nov. 2006, n°1141, FS-P +B, cassation partielle) Une société avait vendu un appartement en l’état futur d’achèvement pour un prix glo- bal. L’acquéreur avait assigné le vendeur pour non-conformité car la surface réelle était de 142,44 m 2 au lieu de 156 m 2 . Le ven- deur avait alors appelé en garantie l’archi- tecte pour être garanti de la partie du prix à restituer aux acquéreurs en raison du déficit de superficie. La Cour de cassation sanction- ne l’arrêt qui avait admis le recours: «Attendu qu'ayant retenu que l'appel en garantie formé par la société Nouvel habi- tat contre la société d'architectes Panet- Desseigne était fondé sur les erreurs de superficie commises par cette dernière, la cour d'appel a pu en déduire que cet appel en garantie fondé sur une faute était rece- vable; Mais sur le second moyen: Vu les articles1147 et1619 du code civil Attendu que pour accueillir l'appel en garantie, l'arrêt retient qu'un déficit de sur- face de 13 m 2 56 a été établi par expertise et que face à cette erreur nécessairement imputable à l'auteur des plans, la société d'architectes ne peut sérieusement invo- quer une absence de préjudice pour échap- per à sa responsabilité; Qu'en statuant ainsi, alors que la restitu- tion de partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs, casse». Observations de Jurishebdo : c’est le der- nier argument du pourvoi qui a été retenu. L’auteur du pourvoi invoquait la violation des articles1147 et1619 du code civil. L’ar- ticle1147 prévoit la condamnation du débi- teur à des dommages-intérêts en cas d’in- exécution de l’obligation contractuelle. L’ar- ticle1619 prévoit, sauf stipulation contrai- re, que la différence de mesure ne donne pas lieu à diminution de prix si elle est infé- rieure à 5%. Le pourvoi indiquait que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite d’une réduction du prix de vente ne constitue pas par elle- même un préjudice indemnisable. Cet argu- ment a prévalu devant la Cour de cassation. Le raisonnement est à rapprocher de celui retenu par la Cour de cassation dans l’arrêt du 25octobre, que nous avons publié la semaine dernière L’assiette d’une servitude ❑ Qui paie le déplacement? (Cass. Civ. 3 e , 31 oct. 2006, n°1114, FS-P +B, cassation) Le bénéficiaire d’une servitude de passage pour l’écoulement des eaux usées demandait une indemnisation pour le dommage causé par l’interruption de l’écoulement. Le pro- priétaire du fonds servant demandait à titre reconventionnel le remboursement des frais causés par le déplacement de la servitude à un endroit plus commode sur son fonds, mais son action est rejetée en cassation: «Sur le moyen unique: Vu l'article701 du code civil Attendu que le propriétaire du fonds débi- teur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode; qu'ainsi, il ne peut chan- ger l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée; mais que cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, au si elle l'empêchait d'y faire des réparations avan- tageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait le refuser; Attendu que, pour condamner M me D. à payer une certaine somme à M.W., l'arrêt retient que les frais de déplacement de la canalisation doivent être supportés par M me D. puisque son implantation ancienne empêchait tout aménagement de son ter- rain par M.W.; Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf stipula- tion contraire, le propriétaire du fonds ser- vant qui sollicite la modification de l'assiette de la servitude doit en supporter les frais, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : il revient donc au propriétaire du fonds servant qui demande le changement d’assiette de la servitude de supporter les frais d’aménage- ment, contrairement à ce qu’avait jugé la cour d’appel En 2005, l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB a concerné 4609 immeubles représentant 126500 logements (1,9% de l’ensemble des logements en copro- priété dans des immeubles collectifs) pour les- quels les comptes de charges ont été analysés en détail. Les immeubles en copropriété bénéficient, en France des équipements suivants: - D’un chauffage collectif (44%) - D’ascenseurs (55%) - D’un personnel permanent (45%) - De recours aux sociétés extérieures (60%) - D’espaces verts (43,6%) - De tennis (0,3%) - De piscine (0,5%) Avec des disparités d’une région à l’autre. 19,80euros par m2 Le niveau de l’ensemble des charges (hors tra- vaux exceptionnels) est de 19,80euros/m2 en 2005. Le niveau des charges varie selon les régions pour différentes raisons: - Climatique (dépense de chauffage) - Architecturale (hauteur des immeubles, dépenses d’ascenseurs) - Amélioration et entretien Le niveau le plus élevé étant en Ile-de-France. Le niveau des charges a progressé de +4,8% en 2005 contre +4,1% en moyenne depuis 2002. En 2005 et depuis 2002, l’augmentation des charges de copropriété dont les cinq compo- santes suivantes, représentant 59,4% du total des dépenses, (chauffage/ECS (fluides), frais de personnel, sociétés extérieures, honoraires du syndic, travaux d’entretien), s’explique par plu- sieurs facteurs: - Progression des honoraires du syndic. - Forte augmentation des frais de personnel due à: - L’alourdissement du coût de travail (35heures, convention collective de plus en plus contrai- gnante) - Demandes en matière de qualité de service (gardiennage, entretien …) - Croissance pour le recours aux sociétés exté- rieures. Les syndics professionnels préférant externaliser l’exécution des tâches telle que le gardiennage et l’entretien. C’est le cas dans cer- taines villes depuis quelques années, par exemple Marseille. - Augmentation des dépenses d’entretien (chauffage/ECS, ascenseurs, travaux d’entretien) pour plusieurs raisons: - Contrôles imposés par la nouvelle réglementa- tion (amiante, saturnisme, ascenseurs …) - Exigence des copropriétaires (digicode, inter- phone, fermeture des espaces extérieurs des copropriétés) - Montée progressive de l’usage de la domo- tique et des préoccupations en matière d’ergo- nomie. En dépit des évolutions récentes, les prix des énergies sont restés stables depuis une vingtaine d’années: logements nettement mieux isolés, hivers moins rigoureux. Laurence de la Selle. Charges de copropriété: +4,8% en 2005 selon la CNAB 21novembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Le Parlement adopte la loi sur l’énergie Dans le débat sur la loi relative à l’éner- gie, le sénateur Yves Coquelle a repris une proposition émanant de l’Arc et ten- dant à ce que les HLM bénéficient de la tarification spéciale sur le gaz, mais l’amendement (n°332) a été rejeté (JO Sénat 20 oct. p.6873). Jean-Marc Pastor a défendu un autre amendement visant à étendre à toute l’année l’interdiction de coupure d’éner- gie, mais Ladislas Poniatowski, rappor- teur, a indiqué que la loi ENL avait fait un pas important en faveur des popula- tions défavorisées en interdisant les cou- pures d’énergie et d’eau pendant l’hiver et qu’il ne convenait pas de modifier à nouveau ce texte voté il y a trois mois. L’amendement a été rejeté (JO Sénat 24 oct. p.7054). L’ensemble du texte de la CMP a été voté à l’Assemblée le 7novembre (JO AN 8 nov. p.6999). Vote de la loi sur les SACI au Sénat Le ministre Gérard Larcher a présenté aux sénateurs le projet de loi ratifiant l’ordonnance du 25août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d’in- térêt collectif pour l’accession à la pro- priété (JO Sénat 3 nov. p.7597). Il explique que ce texte marque l’aboutisse- ment de la réforme des sociétés ano- nymes de crédit immobilier, les SACI, lan- cée dans la loi ENL et poursuivie par l’or- donnance du 25août 2006. Il s’agit de «réformer les actuelles SACI et les mobili- ser sur l’accession sociale à la propriété», indique le ministre. ❑ De la Saci à la Sacicap L’ordonnance fait de l’accession sociale à la propriété l’objet principal de ces socié- tés et leur donne le nom de «sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété ou SACI- CAP. Les objectifs de production de loge- ments en accession sociale à la propriété seront fixés pour les SACICAP par des conventions conclues avec l’Etat. Une convention est en cours d’élaboration pour les quartiers en rénovation urbaine dans le cadre de la maison à 100000euros. Le projet de loi prévoit que les SACICAP pourront continuer à détenir des filiales immobilières et finan- cières intervenant dans le domaine de l’habitat. Un tiers des dividendes perçus devra être consacré à des interventions sociales en faveur du logement des ménages disposant de ressources modestes. Les SACICAP devront obligatoirement compter parmi leurs associés des collec- tivités territoriales et des organismes HLM locaux. Le ministre évoque aussi la contribution financière demandée par ces sociétés au titre du financement de la politique du logement: 350millions d’eu- ros en 2006 (250millions versés à la Cais- se des dépôts et 100millions à l’Anru) et nouvelle contribution de 150millions au printemps 2007. Le rapporteur Dominique Braye recon- naît que le statut actuel des SACI, d’éta- blissement de crédit, n’est plus adapté (p.7598). Les nouvelles sociétés pren- dront le statut de sociétés coopératives d’intérêt collectif (SCIC). Par ailleurs, la chambre syndicale des SACI prendra la forme d’une union d’éco- nomie sociale, dénommée l’Union d’éco- nomie sociale pour l’accession à la pro- priété, l’UES-AP. Dominique Braye précise que les 150mil- lions à verser au printemps 2007 seront affectés à l’Agence centrale des orga- nismes de sécurité sociale, au titre du financement des aides à la personne. (p.7600). Ce ponctionnement est contesté par Bernard Vera qui estime qu’on deman- de ainsi aux accédants à la propriété de contribuer au logement des mal logés, tan- dis que les spéculateurs immobiliers bénéfi- cient de défiscalisation (p.7601). L’article 1 er de la loi ratifie l’ordonnance du 25août 2006. Il a fait l’objet de quelques amendements, par exemple pour préciser que les collecti- vités territoriales ou leurs groupements doivent figurer parmi les catégories d’as- sociés des SACICAP. A propos de l’utilisa- tion du dividende social (c’est-à-dire affec- té au financement d’opérations à destina- tion des personnes aux ressources modestes), l’adoption d’un autre amende- ment, à l’article2, permettra de laisser à l’UES-AP le soin de décider du transfert des sommes non utilisées par une SACI- CAP à une autre société pour qu’elle accomplisse les missions que la première société n’a pas exécutées (p.7606). Thierry Repentin exprime ses doutes sur l’interprétation qu’il convient de donner aux termes «à titre principal» dans la définition de l’objet des SACICAP. L’ensemble du texte a été voté (p.7609). La loi de finances à l’Assemblée Le député UDF Charles de Courson reproche à la majorité d’avoir fait passer le poids de la dépense publique de 51,6% en 2001 à 52,9% en 2007 et les prélèvements obligatoires de 42,8% en 2002 à 43,7% en 2007 (JO AN 18 oct. p.6215). Il dénonce des mécanismes de dissimulation de la dépense et chiffre la hausse de la dépense de l’Etat à 2,9% et non à 0,8% (p.6264). Il cite par exemple la transformation de dépenses fiscales en moindres recettes, au lieu d‘apparaître en dépense. C’est le cas du prêt à taux zéro dont la bonification est financée par une dépense fiscale sur l’IS. Le coût du PTZ passe de 520millions d’euros à 770millions pour 2007. Quant à Jean-Louis Dumont, il déplore à propos de l’article11 que le prélèvement sur la Caisse des dépôts, au titre de la plus-value réalisée du fait de sa sépara- tion du groupe des caisses d’épargne, n’ait pas donné lieu à une valorisation précise des logements, «environ 40000» qui doivent être transférés de la Caisse d’épargne à la SNI (JO AN 19 oct. p.6274). Axel Poniatowski annonce un amende- ment autorisant l’exonération de la rési- dence principale des droits de succession (p.6281). Dans la discussion par articles, Didier Migaud a défendu un amendement pour supprimer le mécanisme du bouclier fiscal (n°112), mais il a été rejeté (p.6306). L’article4 vise, explique Gilles Carrez à réduire les frais en termes d’accès au crédit à partir du dispositif d’hypo- thèque rechargeable (JO AN 20 oct. p.6338). Il a été voté. A propos de l’ISF et de l’immobilier, Clau- de Goasguen soutient un amendement (n°60) pour exonérer d’ISF la résidence principale . Il est appuyé par Jacques Myard. Gilles Carrez indique qu’à Mon- treuil ou au Perreux, des petits pavillons loi Loucheur, avec 500 m 2 de terrains sont Le nombre de contrôles effectués sur les installations classées sou- mises à déclaration a été de 7055 en 2001, de 10202 en 2004 et de 9523 en 2005 (rép. du ministre de l’écolo- gie à Jean-Luc Warsmann, JO AN Q 31 oct. p.11317, n°98561). 21novembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Chiffres… les résidences principales de familles modestes, mais qu’à cause de la hausse de l’immobilier, ces familles risquent d’entrer dans le champ de l’ISF (p.6342). Marc le Fur a présenté un amendement (n°331) pour ne retenir la valeur vénale de la résidence principale qu’au-delà d’un million d’euros. Les amendements ont été rejetés (p.6345). Jean-Louis Dumont a défendu un amen- dement pour relancer les économies d’énergie dans les logements (n°136), en majorant le taux des crédits d’impôts en vigueur, mais il n’a pas été suivi (p.6369). Thierry Mariani a évoqué le problème de l’ obligation de débroussaillement , qui a pour effet de contraindre un pro- priétaire à débroussailler dans un rayon de 50 mètres autour des constructions, y compris lorsque cela porte sur le terrain de son voisin (p.6370). Il suggère d’ad- mettre une exonération fiscale de 20% sur 2000euros de travaux. Il a toutefois retiré ses amendements, le ministre s’étant engagé à travailler la question d’ici l’adoption du projet de loi de finances rectificative. ❑ L’échec du régime fiscal des SIIC? Jean-Louis Dumont s’intéresse ensuite au régime fiscal des sociétés foncières (p.6377). Il estime que ce régime a contribué à «déclencher de nouvelles opérations spéculatives sur l’immobilier», et que cette réforme «a échoué à déve- lopper le marché immobilier au bénéfice des entreprises françaises». Et le député de citer le cas de Sophia acquise par GE Real Estate, de la SFL, par une filiale de la Caixa et Gecina par Metrovacesa. Il indique que la réforme a «artificielle- ment gonflé les comptes des foncières et les a rendues ainsi plus appétissantes pour les fonds étrangers». Il propose donc de supprimer le régime SIIC. Gilles Carrez lui rétorque qu’il s’agit d’une très bonne réforme, et qu’elle a contribué à la diversification des portefeuilles des investisseurs institutionnels. Jean-Pierre Brard indique qu’il a bloqué à Montreuil l’opération de location d’un immeuble de Gecina au ministère des finances (p.6378). Interrogé par Jean- Louis Dumont sur les inquiétudes de nos voisins britanniques et allemands qui voient dans le régime SIIC un moyen d’évasion fiscale, le ministre du budget indique que le sujet est d’actualité et que le débat est ouvert dans certains pays d’Europe, mais qu’à «ce stade, aucun pays n’a souhaité modifier en profondeur le dispositif». Il conclut en indiquant ne pas être opposé à une réflexion «s’il s’agit d’améliorer les meures en vigueur». A l’article11, Jean-Louis Dumont s’inter- roge sur le mode de valorisation du patri- moine locatif social à l’occasion de l’opé- ration prévue entre la CDC et la Caisse nationale des caisses d’épargne (p.6415). L’ensemble de la 1 e partie du texte a été voté le 24octobre (JO AN 25 oct. p.6490). Dans la partie relative aux dépenses, Nathalie Koscuisco-Morizet a défendu un amendement pour améliorer l’indemnisa- tion des propriétaires de logements vic- times de la sécheresse de 2003, dans les communes limitrophes de celles qui ont été retenues en état de catastrophe natu- relle (JO AN 8 nov. p.7049). Le ministre acceptant d’y affecter 38millions d’euros, dans le cadre du projet de loi de finances rectificative, l’amendement a été retiré. PLFSS et APL A l’occasion de la discussion du projet de loi de financement de la sécurité sociale, le député Bernard Perrut demande de reve- nir sur le seuil de versement de l’APL de 24euros (JO AN 26 oct. p.6558). C’est Marc Le Fur qui a présenté cette question (JO AN 37 oct. p.6709) en indi- quant que 50 questions écrites ont été posées sur ce sujet qui a donné lieu à 5 propositions de loi. Le rapporteur Denis Jacquat soutient le principe que les per- sonnes doivent toucher les 24euros aux- quels elles ont droit, mais que c’est au Gouvernement de trouver les modalités de versement. Le ministre répond que le système du seuil de versement remonte au Gouvernement Rocard, et reconnaît qu’il n’est pas satisfaisant… (p.6710). Le projet de loi a été adopté le 31octobre (JO. 1 er novembre p.6790). L’ordonnance OPCI au Sénat Serge Dassault a présenté le 9novembre un amendement (n°21) pour ajouter un article au projet de loi DPAS (développe- ment de la participation et de l’actionna- riat salarié) visant à ratifier l’ordonnance du 13octobre 2005 qui a créé les OPCI. Il Tagerim évite Pompéi Jérôme Quentin-Mauroy, président, et Henry Buzy-Cazaux, vice-président, inau- guraient ce 13novembre les nouveaux locaux de Tagerim Promotion (direction régionale) et de Tagerim Ile-de-France Ouest à Issy-les-Moulineaux. Le député- maire, André Santini, s’est à cette occasion réjoui de l’arrivée dans sa ville d’une nou- velle entreprise, qui a choisi cette ville du bord de Seine. Le député relève qu’Issy compte aujourd'hui plus d’emplois que d’habitants. André Santini s’est félicité de la qualité du patrimoine en immobilier d’entreprise de sa commune. Et son état est supérieur à celui de la Défense, que le député compare sans détour avec Pompéi! Garantie des risques locatifs Une convention sera signée cet automne entre l’Etat et les partenaires sociaux pour préciser les conditions de mise en œuvre du nouveau dispositif de garantie des impayés de loyers. Les candidats locataires seront dispensés d’apporter des cautions en sus de cette garantie. Le dispositif sera opérationnel au 1 er jan- vier 2007 . Une réponse du ministre du logement à René Rouquet (J.O. AN Q, 31 oct. 2006, p.11344, n°85624). explique qu’il s’agit de dissiper les inquié- tudes des porteurs de parts de SCPI en autorisant les SCPI existantes à se déve- lopper au-delà de 2009, si elles n’ont pas opté pour la transformation en OPCI et que de nouvelles SCPI puissent égale- ment être créées. Il ajoute que «dans le même souci d’apaiser les éventuelles craintes et de sécuriser les OPCI, nous proposons d'abaisser de 50% à 40% le plafond d'endettement de ces véhi- cules de placement». Le texte a été voté. L’amendement suivant (n°22) a pour objet, explique Serge Dassault « de per- mettre aux souscripteurs de contrats ACAVI de bénéficier des mêmes avan- tages que les souscripteurs de parts d'OP- CI. Juridiquement, les ACAVI sont adossés soit à une société civile immobilière, SCI, soit à une société civile de placement immobilier, SCPI. Il est proposé de per- mettre la transformation de ces SCI et SCPI en OPCI ». L’article a aussi été adop- té par les sénateurs 21novembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION EN BREF ➠ Congés vente: l’accord étendu L’accord collectif du 16mars 2005 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation vient d’être étendu par décret du 10novembre 2006 à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs (Décret n°2006-1366, J.O.du 11 nov. p.17015). ➠ Davantage de logements gênés par le bruit des avions L’augmentation de la taxe sur les nui- sances sonores aériennes à compter du 1 er janvier 2006 permet de faire passer de 3,9millions d’euros en 2005 à 8millions, les recettes affectées à la zone de l’aéro- port d’Orly. Mais l’extension du plan de gêne sonore de Parly Orly a fait passer de 32930 à 43615 le nombre de logements concernés. Le Gouvernement envisage donc une modification du mode de calcul de cette taxe. (Rép. du ministre du tourisme à une question de Christian Cambon, JO Sénat 26 oct. p.7196). Termites: les règles de certifica- tion Un arrêté du 30octobre renvoie à la nor- me NF EN ISO/CEI 17024 pour l’accrédita- tion des organismes de certification des personnes qui réalisent les états relatifs à la présence de termites. - L ’annexe I précise la liste d’exigences complémentaires auxquelles doivent satisfaire les organismes de certifica- tion . Elles portent sur la structure organi- sationnelle, les examinateurs, le processus de certification… La validité d’une certifi- cation est de 5 ans. - L ’annexe II indique la liste des compé- tences requises des personnes phy- siques pour obtenir l’examen théorique et pratique: connaissance des structures des systèmes constructifs, biologie des ter- mites, textes réglementaires, méthodes de lutte contre les termites, etc. (Arrêté du 30octobre 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment et les critères d'accréditation des organismes de certification, J.O.du 11 nov. 2006, p.17016). Une circulaire sur la vente des terrains publics La mobilisation du foncier public pour la construction de logements sociaux a fait l’objet d’une nouvelle circulaire pour tenir compte de la loi ENL, par exemple en ce qu’elle a porté la décote sur le prix de vente à 35% dans certaines zones. La procédure de cession des terrains est en principe celle de l’appel d’offre avec mise en concurrence. Toutefois, pour la réalisa- tion de programmes à vocation exclusive- ment sociale, la procédure de cession amiable sans mise en concurrence est possible. La circulaire donne la liste des utilisations possibles des terrains: constructions pour la réalisation de logements sociaux, aires d’accueil des gens du voyage. La décote porte exclusivement sur la part de loge- ments sociaux réalisés sur le terrain cédé. Le programme doit être réalisé dans le délai de 5 ans. Le texte précise par ailleurs les modalités de mise en œuvre et le suivi du dispositif. Le taux de la décote est fixé par le chef du service local du domaine. L’acte de vente doit préciser qu’en cas de non-réa- lisation du programme bénéficiaire de la décote, une clause prévoit au choix de l’Etat la résolution de la vente sans indemnité ou le remboursement de la décote. (Circulaire UHC/PA 3 n°2006-71 du 19septembre 2006 relative à l’application des articles R 148-5 à R 148-9 du code du domaine de l’Etat, Bull. Off. min. équip. 25 oct. 2006, p.95). Péril et insalubrité: une procé- dure de substitution L’article R 511-1 du CCH était jusqu’à pré- sent très succinct; il est remplacé par une série de dispositions bien plus étoffées, dont certaines sont spécifiques à la copropriété. Le texte est pris en applica- tion de l’ordonnance du 15décembre 2005 (art. 14). Les textes législatifs (art. L 511-1 et sui- vants) ont été modifiés non seulement par cette ordonnance, mais aussi par la loi ENL en juillet dernier. Leur entrée en vigueur est fixée au 1er octobre 2006 (cf. circulaire du 11septembre 2006 sur la loi ENL). Lorsque les désordres affectant les murs ou les bâtiments justifient le recours à la procédure de péril, le maire en infor- me le propriétaire. Il suffit qu’il informe les titulaires de droits réels immobiliers tels qu’ils figurent au fichier de la conser- vation des hypothèques (art. R 511-1). L’article R 511-2 fixe les cas dans lesquels le maire doit solliciter l’avis de l’architec- te des Bâtiments de France. Le délai d’exécution de l’arrêté de péril ne peut être inférieur à un mois. L’article R 511-4 prévoit la liste des personnes destina- taires de l’arrêté de péril et de l’arrêté prononçant la cessation du péril et la mainlevée de l’interdiction d’habiter. Si les désordres affectent seulement les parties communes d’un immeuble en copropriété, la notification est faite au syndic, représentant la copropriété. Il revient alors au syndic d’informer les copropriétaires dans un délai de 21 jours (art. R 511-7). Si l’inexécution de l’arrêté de péril provient de la défaillance de cer- taines copropriétaires, le syndic en infor- me le maire. La commune a un mois pour décider de se substituer aux coproprié- taires défaillants. Les articles R 129-2 et suivants prévoient des mesures d’application de la loi ENL sur les procédures applicables en cas de risques sérieux pour la sécurité liés aux équipements communs de l’immeuble. Le maire peut prescrire des travaux de remi- se en état ou de remplacement (art. R 129-3). L’article R 129-2 prévoit les moda- lités d’information des propriétaires. Il informe ceux dont la liste figure au fichier immobilier. Si la commune fait procéder d’office aux travaux, sa créance comprend le coût de ces travaux et les frais (art. R 129-4). Ici encore, le texte prévoit des mesures spécifiques aux copropriétés. Le maire notifie son arrêté prescrivant les travaux au syndic, qui informe les copropriétaires. Si les travaux ne sont pas effectués, le maire adresse une mise en demeure au syndic. Si l’inexécution de l’arrêté résulte de la défaillance de certaines coproprié- taires, le syndic en informe le maire. La commune peut se substituer aux copro- priétaires défaillants. Il est inséré des mesures parallèles dans le code de la santé publique, pour le cas des immeubles insalubres (insalubrité remé- diable). Les articles R 1331-5 et suivants prévoient aussi une procédure de substi- tution de la mairie aux copropriétaires défaillants. (Décret n°2006-1359 du 8novembre 2006 relatif à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d'habitation et modi- fiant le CCH et le code de la santé publique, J.O. du 10novembre 2006 p.16875) 21novembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31 oct. 2006 AN p.11304 n°86708 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Lotissement: défaut de réalisation d’un bassin de rétention des eaux Ecologie Si un constructeur de lotissements ne réalise pas les ouvrages de rétention qui étaient pré- vus, les sanctions sont celles de l’article L 216-1 du code de l’environnement. L’administration peut le mettre en demeure de satisfaire à la déclaration. Une régularisation doit être faite, le lotisseur doit déposer un nouveau dossier «eau» conforme aux art. L 210-1 et suivants. 31 oct. 2006 AN p.11323 n°103956 Michel Hunault, UDF Loire-Atlan- tique Construction et normes HQE Ecologie La question du surcoût lié à l’intervention d’une démarche environne- mentale dans la construction fait l’objet «d’une observation continue» pour déterminer l’effet de la généralisation de cette démarche sur les surcoûts constatés dans les 1 es opérations. Conclusions provisoires: les sur- coûts sont limités à quelques pourcents. Un bilan est en cours de réali- sation par l’Ademe pour minimiser ces surcoûts. L’objectif constant des pouvoirs publics est de valoriser la démarche HQE par des mécanismes réglementaires comme la faculté de majorer le COS en cas de bâtiments sociaux justifiant d’un label HPE. 31 oct. 2006 AN p.11345 n°86139 Jacques Bascou, PS, Aude Diagnostics immobiliers Cohésion sociale Le décret du 5septembre 2006 prévoit que les diagnostiqueurs devront être certifiés par des organismes accrédités, les critères d’accrédita- tion étant fixés par arrêtés. Les diagnosti- queurs devront aussi être assurés. Le diagnos- tiquer devra remettre au propriétaire un document attestant qu’il est en situation régu- lière au regard du CCH. Il est précisé que l’entrée en vigueur du décret du 5septembre 206 est fixée au 1 er novembre 2007, du fait des procé- dures actuelles de certifi- cation. 31 oct. 2006 AN p.11346 n°94302 Martine Aurillac, UMP, Paris Portes palières des ascenseurs Cohésion sociale Les portes coulissantes présentent un niveau de sécurité satisfaisant. Les portes battantes ne pré- sentent pas de risques plus élevés qui justifie- raient de les remplacer systématiquement. L’Afnor a édité un guide pour identifier les serrures satisfaisantes des portes manuelles d’ascenseur. 31 oct. 2006 AN p.11346 n°96880 Philippe Cochet, UMP, Rhône Désamiantage et baux commerciaux Cohésion sociale Les propriétaires de locaux commerciaux dont dû rechercher la présence de flocages, calori- fugeages et faux plafonds contenant de l’amiante avant le 31 déc. 1999 puis de tous matériaux contenant de l’amiante avant le 31 déc. 2003 et 2005, selon le local concerné. Des travaux de retrait, de confinement ou de sur- veillance peuvent avoir été imposés. Ces obli- gations portent sur le propriétaire du local. La réponse n’évoque pas l’hypothèse d’une clause contractuelle contraire. 31 oct. 2006 AN p.11347 n°10337 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Diagnostic de performance énergétique et locations Cohésion sociale Le diagnostic de performance énergétique est entré en vigueur le 1 er novembre 2006 pour les ventes. Pour le DPE des bâtiments proposés à la location, la date d’entrée en vigueur est le 1 er juillet 2007. Un projet d’arrêté adaptant pour les locations les dispositions prises pour la vente est en préparation. Le texte doit être publié début 2007, assure la réponse. 31 oct. 2006 AN p.11382 n°98714 Bruno Bourg-Broc, UMP, Marne Clauses réputées non écrites dans les baux d’ha- bitation Justice La loi ENL a inséré dans la loi du 6juillet 1989 de nouvelles clauses réputées non écrites. Par exemple, celle qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quit- tance, ainsi que des frais de procédure, en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article700 du NCPC. Texte de référence: art. 48 de la loi du 13juillet 2006. 31 oct. 2006 AN p.11427 n°88007 Chantal Robin- Rodrigo, App. PS, Hautes- Pyrénées Maisons individuelles. Lien avec le permis de construire Equipement La réponse rejette une série de propositions comme celle de soumettre la délivrance du permis de construire une maison individuelle à la production de l’attestation d’assurance dommages ouvrage ou l’élargissement de la mission du FGAS pour lui demander de contrôler les dossiers qui bénéficient d’une aide de l’Etat. En revanche, la possibilité d’éta- blir une obligation pour les prêteurs de demander l’attestation d’assurance dommage ouvrage « demande à être étudiée ». Voici une réponse plus ouverte que les précé- dentes, puisqu’un point pourrait faire l’objet de débat. Ces demandes sont sou- tenues par la Fédération Française des Construc- teurs. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 21novembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 5 décembr e 2006 : « gagner la bataille du logement accessible »: c’est le thème retenu pour les 3es ren- contres parlementaires sur la construc- tion et le logement, présidées par l’an- cien ministre Marc-Philippe Daubresse, à la Maison de la Chimie. Tél. Agora: 0141149900. 8 décembr e 2006 : « la vente du lot de copropriété »: une journée d’étude organisée par la Chambre nationale des experts en copropriété à Paris VIII e (cercle de l’union interalliée). Avec les interventions notamment de Pierre Capoulade , conseiller honoraire à la Cour de cassation et de Caroline Wlash , présidente de la 2 e chambre de la cour d’appel de Paris. Tél.: Valérie Abitbol. 0144746840. ou info@la-cnec.org. Nominations Cabinets ministériels ➠ Economie : Laurence Jaclard est nom- mée chargée de mission au cabinet du Thierry Breton (arrêté du 6novembre 2006, J.O. du 11 nov. @). Organismes publics EPARECA : Jean-Christophe Martin , directeur du commerce, de l'artisanat, des services et des professions libérales et Catherine Gras , chef de service à la direction du commerce, de l'artisanat, des services et des professions libérales sont nommés administrateurs de l’Etablisse- ment public national d'aménagement et de restructuration des espaces commer- ciaux et artisanaux. Laurent Moquin et François Turcat (même direction) sont nommés suppléants. (Arrêté du 3novembre 2006, J.O. du 10 nov. p.16959). Société immobilière de la Marti- nique : Rodolphe Lelté (Trésor) est nom- mé administrateur de la Société immobi- lière de la Martinique (SIMAR), représen- tant le ministre de l'économie (arr. du 2 nov. J.O. du 7 nov. p.16727). Archéologie préventive : deux orga- nismes ont été agréés comme opérateur d'archéologie préventive: la mission archéologie de la ville d'Aix-en-Provence et le service départemental d'archéologie du Var (arrêtés du 16octobre 2006, J.O. du 7 nov. p.16724). Au fil du J.O. LeConseil national de l'expertise foncière, agricole et forestière a été créé par décret en application de l’article L 171-1 du code rural, issu de la loi du 23février 2005. L’article prévoit que la profession d’expert foncier et agricole et d’expert foncier est incompatible avec la fonction de marchand de biens, mais qu’elle est compatible avec l’activité de gestion immobilière et de transaction immobilière si elle ne porte pas sur les mêmes biens que ceux qui font l’objet de la mission d’expertise. (Décret n°2006-1345 du 6novembre 2006 relatif au Conseil national de l'expertise foncière, agricole et forestière et pris pour l'application de l'article L.171-1 du code rural, J.O. du 7 nov. p.16720). Conventions collectives ➠ Concier ges : il est envisagé l’extension de deux textes départementaux, pour les Alpes-Maritimes à la convention des gar- diens, concierges. Il s’agit de: - l’avenant n°10 du 9mai 2006 sur l’en- cadrement des pratiques d'assermenta- tion . - l’accord du 5juillet 2006 sur la revalori- sation des salaires de base. (avis publiés au J.O. du 10 nov. p.16962 et16963). ❑ 47 départements reprennent les FSL Les services des DDE s’occupant des fonds de solidarité pour le logement sont trans- férés aux départements pour 47 d’entre eux. Le transfert prend effet au 1 er jan- vier 2007. (Décret n°2006-1343 du 6novembre 2006 relatif au transfert à certains départements des services ou parties de services déconcentrés du ministère […] de l'équipement qui participent à l'exercice des compétences transférées en matière de FSL, J.O. du 7 nov. p.16706). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 252 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 21novembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: que pensez-vous des mesures fiscales de la loi ENL? Jean-François Gabilla: «nous sommes satis- faits de la mise en place du Borloo populai- re et du Robien recentré, ainsi que de la TVA à 5,5% dans les zones Anru. Pour la première fois, on pourra faire de l’accession sociale avec une TVA à 5,5%. Les modifications des avantages fiscaux à l’investissement locatif correspondent à ce que souhaitait le marché. Entre le PLS et le Robien, il y avait un gros écart. C’est une bonne chose d’avoir créé un échelon inter- médiaire entre les deux. Le dispositif d’au- jourd’hui couvre mieux le marché, même s’il est un peu tôt pour voir comment réagit la clientèle». JHI: comment réagissent vos adhérents au recentrage du Robien et au Borloo? J.-F.G.: «tout le monde est satisfait. C’est vrai qu’on a trop construit dans certains secteurs. Mais la responsabilité est partagée entre les opérateurs et les élus. Le nouveau zonage est adapté à la réalité. Le nouveau système correspond bien à la segmentation du marché. Et, pour la première fois, on a fait évoluer un système fiscal, sans rupture, car le nouveau système complète le précè- dent». JHI: la loi consacre des mesures de sécuri- sation d’urbanisme. Vous paraissent-elles favorables? J.-F.G.: «la faculté d’annulation partielle des permis est une bonne chose, mais nous regrettons que la loi n’ait pas admis la faculté d’annulation conditionnelle, cela aurait permis de gagner du temps. C’est une marge de souplesse manquée. Il y a d’autres points positifs: la modifica- tion de l’article L 480-13, qui a ramené le délai de l’action en démolition à deux ans est un progrès. Mais pourquoi avoir laissé un délai encore aussi long? Nous regret- tons aussi que la mesure nouvelle ne s’ap- plique pas aux constructions déjà réali- sées». JHI: la loi a restreint le recours des associa- tions. Cela répond-il à vos attentes? J.-F.G.: «Il ne s’agit pas à proprement par- ler de limiter les recours des associations mais surtout, et c’est un point très positif, qu’il ne puisse plus y avoir de création d’as- sociations de circonstance après le dépôt d’un permis de construire. J’approuve en revanche sans réserve la parution tant attendue par notre profes- sion du décret relatif à la suspension des délais de validité du permis de construire pendant les recours». JHI: il y a toutefois des points négatifs? J.-F.G. : «oui. Je citerai en premier lieu l’augmentation des tarifs de la taxe locale d’équipement. Le vrai problème que nous rencontrons est celui des délais de traite- ment des recours, d’autant que ces recours mettent en cause la réalisation des pro- jets».Les délais juridictionnels sont difficile- ment compatibles avec les délais de réalisa- tion d’un programme immobilier. Je regrette que les propositions de la com- mission Pelletier n’aient pas été davantage retenues. Par exemple: l’incitation du juge à rejeter une demande manifestement irre- cevable ou l’obligation faite au président d’un tribunal de fixer un calendrier de pro- cédure. Je reste très étonné de ce que les recours soient aussi largement admis dans notre pays, contrairement à ce qui se pratique dans d’autres, comme en Espagne. En Pologne, seul peut agir le voisin mitoyen ou celui qui est en face du projet. En France, les recours sont rarement guidés par l’inté- rêt général. Nous regrettons aussi que la faculté de sai- sir le juge en référé n’ait pas été reconnue au défendeur». JHI: le projet de décret sur le permis de construire est il satisfaisant? J.-F.G.: «Je relèverai dans les points positifs le fait que le point de départ du délai de recours contre le permis soit fixé à l’afficha- Jean-François Gabilla (président de la Fédération des Promoteurs Constructeurs) : «Sur la réforme du permis de construire, nous avons trouvé un compromis» Après l’entrée en vigueur de la loi ENL, le président de la FPC nous fait part de sa satisfaction de l’adoption de différentes mesures favorables à la sécurité des autorisations d’urbanisme, et de ses regrets que la réforme n’ait pas été pous- sée plus loin, notamment pour accélérer le traitement des recours. ge du permis sur le terrain et non plus à l’affichage en mairie. Par ailleurs, il va être possible de demander un permis qui porte à la fois sur la démoli- tion et la construction. Il est positif que le projet de texte prévoie de donner la liste limitative des pièces à fournir pour l’instruction du permis afin de limiter les demandes de pièces complémen- taires intempestives qui retardent la déli- vrance du permis de construire. La réforme du certificat de conformité est aussi une bonne chose. En revanche, la faculté de faire des divisions parcellaires doit être élargie. Il faut encore travailler sur ces questions par exemple pour permettre d’obtenir une autorisation de construire, sur une fraction du terrain, même si le projet n’est pas encore défini sur le reste du terrain». JHI: les promoteurs seront-ils moins réti- cents à se prévaloir d’un permis tacite? J.-F.G.: «actuellement, les maires n’affi- chent pas les permis tacites, ce qui empêche le délai de recours de courir. Il est donc en pratique impossible de se prévaloir d’un permis tacite. La réforme renforce la valeur du permis tacite, qui sanctionne les délais d’instruction». JHI: comment vont réagir les mairies, par- fois habituées à de longs délais d’instruc- tion? J.-F.G.: «Cette réforme a fait l’objet d’une concertation entre les différents acteurs de l’acte de construire et les services instruc- teurs. Si notre profession est parvenue à obtenir des délais d’instruction garantis, les délais d’instruction ont la plupart du temps été allongés afin de permettre aux com- munes d’instruire et de consulter dans des délais plus réalistes. Nous avons, je crois, trouvé un compromis. S’il est certain que la modification de la procédure d’instruction des autorisations d’urbanisme requiert de former les person- nels concernés, le compromis duquel elle résulte devrait aboutir à une mise en œuvre efficace et satisfaisante tant par les profes- sionnels de la construction que par les ser- vices instructeurs»