Jurisprudence récente p. 2 à 3
Diagnostiqueurs
Professionnels du diagnostic : diffamation ?
Contrat de vente
L’inapplication de l’article 1840 A du CGI en Polynésie
Copropriété
Dette du syndicat des copropriétaires : saisie-attribution
Assurance
Dommages ouvrage : indemnité HT ou TTC ?
Fiscalite p. 3 et 4
4 instructions
sur la TVA et les travaux dans les logements de plus de 2 ans
sur les critères des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf
sur la CRL
sur la publicité foncière
Actualite p. 4
Le projet de GRL
Initiatives : quand les constructeurs s’allient aux huissiers
Réglementation p. 4, 5 et 7
Le décret sur le remboursement du prêt viager hypothécaire
Le décret sur les OPCI
Deux arrêtés sur la certification des diagnostiqueurs
Les tarifs de la participation pour non-réalisation de parking
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
Analyse p. 8
Philippe Lefèvre (Lefèvre, Pelletier, associés) :
« l’extension du droit de préemption urbain aux cessions de parts de SCI ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Diagnostiqueurs Professionnels du diagnostic: diffa- mation? Contrat de vente L’inapplication de l’article1840 A du CGI en Polynésie Copropriété Dette du syndicat des coproprié- taires: saisie-attribution Assurance Dommages ouvrage: indemnité HT ou TTC? FISCALITE p.3et4 4 instructions sur la TVA et les travaux dans les logements de plus de 2 ans sur les critères des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf sur la CRL sur la publicité foncière ACTUALITE p.4 Le projet de GRL Initiatives: quand les constructeurs s’allient aux huissiers REGLEMENTATION p.4,5et7 Le décret sur le remboursement du prêt viager hypothécaire Le décret sur les OPCI Deux arrêtés sur la certification des diagnostiqueurs Les tarifs de la participation pour non-réalisation de parking REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées Le logement «gagnant-gagnant» L e Gouvernement multiplie les initiatives sur le logement. Domi- nique de Villepin a annoncé plusieurs mesures en clôture de la conféren- ce pour l’emploi et les revenus du 14décembre. - «Avancer vers un moratoire des loyers en 2007». A cet effet, il est pré- vu tout prochainement la signature avec l’UNPI «d’un accord de modé- ration des loyers pour 2007». Quant au parc HLM, le Premier ministre a indiqué qu’il veillerait à ce que les organismes respectent l’objectif de modération des loyers qui leur a été fixé. - Abaissement dès le 1 er janvier 2007 à 15euros du seuil de versement de l’APL fixé à 24euros. - Pour limiter les dépenses liées aux charges locatives, Jean-Louis Borloo doit organiser «début janvier une conférence nationale sur la maîtrise de ces charges». L’objectif est de pour «développer des accords collectifs» et «obtenir des économies sur la composante charges de la quittance». - Le Gouvernement a décidé de créer «une véritable garantie-location, qui prendra la forme d’un dispositif global de garantie des risques loca- tifs». Le Premier ministre en a précisé le champ d’application «Elle concernera tous les locataires qui jusqu’à présent n’étaient couverts par aucun dispositif: les chômeurs, les titulaires de CDD, les travailleurs à temps partiel, les employés de maison, les salariés agricoles, les étudiants ou les jeunes fonctionnaires». Un accord gagnant-gagnant, selon le Pre- mier ministre, qui n’évoque d’ailleurs pas le financement de la mesure. Il semblerait en conséquence que les propriétaires acceptent une modé- ration des loyers en échange d’une plus grande sécurité locative. L’accord n’est pas sans intérêt pour les bailleurs. Pour ceux qui sont locataires, par nécessité ou par choix, il est également intéressant s’il facilite effective- ment un accès au logement plus facile. C’est un premier pas vers l’effecti- vité du droit au logement sur lequel se rejoint une très large majorité d’élus. Nicolas Sarkozy n’a-t-il pas aussi déclaré lui-même lors du congrès de la FNAIM le 12décembre qu’il était partisan du droit opposable? Quant à Ségolène Royal, elle a aussi utilité la formule gagnant-gagnant à propos des permis de construire. La candidate a annoncé que «tous les permis de construire devront obligatoirement intégrer les installations en énergie renouvelable». Pour la candidate PS, cette mesure permettra de faire baisser les charges et de lutter contre l’effet de serre, «c’est du gagnant-gagnant». C’est une formule qu’affectionnait Marie-Noëlle Lie- nemann quand elle était ministre du logement. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 255 19DECEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ANALYSE p.8 Philippe Lefèvre (Lefèvre, Pelletier, associés): «l’extension du droit de pré- emption urbain aux cessions de parts de SCI». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 19décembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Professionnel du diagnostic ❑ Diffamation? (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2006, n°1716, FS-P +B, cassation) Une société réalisant des diagnostics indiquait à des agences immobilières que son concurrent établissait des «faux certificats». L’autre société s’esti- mant dénigrée avait demandé qu’il soit enjoint à la première, sous astreinte, de cesser ces propos sur le fondement des règles régissant le dénigrement des sociétés. La demande avait été rejetée en appel, la cour s’étant déclarée incompétente au motif qu’il s’agissait de diffamation, mais la décision est cas- sée: «Vu les articles29 de la loi du 29juillet 1881 et 1382 du code civil; […] Attendu que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel a énoncé que soutenir qu’une personne fait de faux certificats est une atteinte à l'honneur et à la considération et non une critique malveillante sur la manière de travailler; Qu'en statuant ainsi, au vu des propos litigieux selon lesquels le gérant de la CECD établirait de «faux certificats» et de «faux rapports» quand il résultait de ses constatations que ces allégations, même si elles visaient ce gérant, n'avaient pour objet que de mettre en cause la qualité des prestations fournies par la société CECD, dans la mesure où elles émanaient d'une société concurren- te de la même spécialité exerçant dans le même secteur et étaient proférées dans le but manifeste d'en détourner la clien- tèle, la cour d'appel a violé le premier des textes susvisés par fausse application et le second par refus d'application; Par ces motifs: casse». Observations de Jurishebdo : la cour d’appel s’était déclarée incompétente au motif qu’il s’agissait de diffamation. L’ar- ticle29 de la loi sur la liberté de la presse réprime la diffamation qu’il définit com- me une «allégation ou imputation d'un fait qui porte atteinte à l'honneur ou à la considération de la personne ou du corps auquel le fait est imputé». La Cour de cassation sanctionne la qua- lification retenue par la cour d’appel qui avait jugé qu’il n’y avait pas de cri- tique malveillante sur la manière de tra- vailler. En effet, pour la Cour de cassa- tion, le fait de dire d’un concurrent qu’il établit des faux certificats et des faux rapports met en cause la qualité des prestations fournies par ce concur- rent et a pour but d’en détourner la clientèle, cela justifie la mise en jeu de la responsabilité civile sur le fondement de l’article1382 Dette du syndicat des copropriétaires ❑ Saisie-attribution Deux arrêts de la Cour de cassation concernent des saisies attribution occa- sionnées par une dette du syndicat des copropriétaires. (Cass. Civ. 3 e , 6 déc. 2006, n°1256, FS-P +B, rejet) Un copropriétaire et son locataire avaient engagé une action envers le syndicat des copropriétaires pour obte- nir le paiement d’une indemnité à la suite d’un dégât des eaux. Pour obtenir le versement des dom- mages-intérêts, ils avaient exercé une sai- sie-attribution entre les mains de trois copropriétaires. Mais la cour d’appel avait annulé le commandement de saisie, solution que confirme la Cour de cassa- tion: «Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les créan- ciers saisissants demandaient la condam- nation des tiers saisis à leur payer les causes de la saisie, la cour d'appel a exac- tement retenu que les tiers saisis étaient recevables à se prévaloir de l'absence de dette du débiteur saisi au jour de la saisie; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé; Sur le second moyen, ci-après annexé: Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que suivant deux procès-verbaux contradictoires signés par les assureurs de la société Marnez [loca- taire] et de la copropriété, les experts avaient évalué les préjudices subis à diverses sommes et que, selon une lettre de l'assureur de cette société, laquelle ne contestait pas être également mandatai- re de la SCI [bailleur], elle avait donné son accord pour une indemnisation sur la base des sommes de 16338,17euros et 18840,59euros qui lui avaient été réglées, et retenu qu'une provision à valoir sur les préjudices subis ne pouvait s'ajouter à la réparation de ces préjudices mais devait s'imputer sur celle-ci, la cour d'appel en a exactement déduit que le paiement par les compagnies d'assurance des dommages-intérêts exigibles en répa- ration de ces préjudices était libératoire pour le syndicat assuré en application de l'article1236 du code civil; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : on peut retenir en conséquence que le tiers sai- si, c’est-à-dire ici le copropriétaire peut invoquer l’absence de dette du débi- teur, parce que l’assurance avait réglé l’indemnité, pour s’opposer à la saisie devenue sans objet. (Cass. Civ. 3 e , 6 déc. 2006, n°1258, FS-P +B +R +I, rejet) Dans la deuxième affaire de saisie attri- bution, le créancier du syndicat (une entreprise de travaux) avait exercé une action de saisie-attribution. Le syndic avait engagé une action pour faire annu- ler l’action et le créancier invoquait l’ab- sence d’autorisation du syndic. L’argu- ment est balayé: «Mais attendu qu'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'étant pas nécessaire pour la mise en œuvre des voies d'exécution forcée et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, la contestation par le syndicat débiteur de la saisie-attri- bution pratiquée à son encontre n'est pas soumise à autorisation ; que par ce motif de pur droit invoqué par la défense et substitué à celui critiqué, l'arrêt se trouve légalement justifié de ce chef». Outre-Mer La règle qui impose, à peine de nullité, l’enregistrement des promesses de vente dans le délai de 10 jours à comp- ter de l’acceptation par le bénéficiaire (article1840 A du CGI, devenu l’article1589-2 du code civil) n’est pas applicable en Polynésie française. (Cass. Civ. 3 e , 6 déc. 2006, n°1262, FS-P +B +I, rejet). 19décembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Observations de Jurishebdo : l’article55 du décret du 17mars 1967 fixe le principe que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée. Mais ce principe reçoit un certain nombre d’ex- ceptions; notamment pour les actions en recouvrement de créance, et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Le syndic peut donc défendre à une action en justice sans autorisation spéciale. La Cour de cassation avait déjà jugé que lorsque le syndic est défendeur, il peut former un appel ou exercer un pourvoi en cassation sans autorisation (Civ. 3 e , 15mars 2005, n°04-10530). Elle ajoute ici que l’action en contestation par le syndicat débiteur de la saisie-attribu- tion pratiquée à son encontre n’est pas non plus soumise à autorisation Assurance dommages ouvrage ❑ Indemnité HTou TTC? (Cass. Civ. 3 e , 6 déc. 2006, n°1263, FS-P +B, cassation partielle) Une société ayant fait effectuer des tra- vaux ayant donné lieu à dommages avait assigné son assureur dommages ouvrages, contestant le montant de l’in- demnité qui lui était proposée. Elle criti- quait également le fait que le montant de l’indemnité ait été fixé hors taxes. La Cour de cassation confirme ce point: «Mais attendu que la cour d'appel, qui a souverainement relevé que la CIRP, société commerciale, ne démontrait pas que ses activités bénéficiaient de l'exonération du paiement de la taxe à la valeur ajoutée et n'était pas tenue de répondre à des conclu- sions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que le montant des sommes allouées à cette dernière devait être fixé hors taxes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Mais sur le moyen unique du pourvoi incident; Vu l'article L.242-1 du code des assu- rances; Attendu que, pour exclure du rembour- sement notamment les frais de location d'une nacelle, d'analyses et d'essais expo- sés lors de l'expertise dommages ouvra- ge, l'arrêt retient que les frais de l'exper- GRL: signature prochaine Les grandes lignes du dispositif de garantie des risques locatifs annoncé par le Premier ministre et qui doit faire l’objet d’une convention avec le 1%, sont les suivantes: ➠ public visé lar ge : titulaires de CDD, travailleurs à temps partiel, jeunes tra- vailleurs, intérimaires, employés de maison, salariés agricoles, jeunes fonc- tionnaires. ➠ objet : garantie complémentaire à celle de l’assurance de loyers impayés ou complémentaire de la prise en char- ge directe du risque d’impayé par le propriétaire. ➠ garantie : indemnisation de l’impayé plafonnée à 24 mois d’impayés de loyers. FISCALITE ❑ Travaux sur les logements de plus de deux ans Une instruction (3 C-7-06 n°202 du 8décembre 2006) fait la synthèse des règles concernant l’application de la TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements de plus de deux ans. Le texte commence par définir la notion de locaux d’habitation qui s’étend aux locaux «atypiques» comme les péniches utilisées en un point fixe, mais non aux dépen- dances «hors normes» comme des pigeon- niers. L’instruction rappelle le régime applicable aux parties communes des immeubles col- lectifs lorsque l’immeuble est affecté pour moins de 50% à l’habitation: le syndic doit établir une attestation avec la proportion exacte de locaux affectés à l’habitation. La répartition des charges entre coproprié- taires se fait sur une base hors taxe (inst. n°61). Si l’immeuble est affecté à l’habita- tion pour plus de 50%, la totalité de la fac- ture est établie au taux de 5,5%. Il est rappelé que si le particulier achète lui- même les matériaux, seule la main-d’œuvre est soumise au taux réduit (n°84). Pour les équipements de cuisine ou de salle-de- bains, ils relèvent du taux réduit s’ils s’incor- porent au bâti (n°96 et s.). Les aménagements de greniers relèvent du taux réduit s’ils n’aboutissent pas à la créa- tion de surface de plancher de plus de 10% (n°119). Pour les travaux de dépannage sur certains équipements, le taux réduit s’applique aux travaux portant sur l’installation, mais pour le matériel, le taux réduit ne s’applique que si l‘équipement est éligible au taux réduit (n°146). L’instruction décrit ensuite les travaux qui concourent à la production d’un immeuble neuf (n°155 et s.). Seuls les travaux facturés directement au client sont éligibles au taux réduit (n°183). L’instruction fait référence aux modèles d’attestation (n°194) qui sont disponibles sur le site impots.gouv.fr. En annexe figurent des exemples de répar- tition et une liste très détaillée de travaux ou équipements relevant du taux réduit ou du taux normal. ❑ Les critères des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf . L’autre instruction du 8décembre (8 A-1-06 n°202) commente les critères objectifs de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, en application de l’ar- ticle88 de la loi de finances rectificative pour 2005. Les 4 critères sont: 1°soit la majorité des fondations; 2°soit la majorité des éléments hors fonda- tions déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage; 3°soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement; 4°soit l'ensemble des éléments de second œuvre mentionnés à l’article245 A de l’an- nexe II au CGI (décret n°2006-1002 du 10août 2006) dans une proportion au tise amiable, engagés en exécution du contrat d'assurance dommages ouvrage, n'étant pas compris dans l'indemnité payée à l'assuré, l'assureur ne bénéficie pas pour eux de la subrogation limitée au montant de cette indemnité; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si ces dépenses n'avaient pas été exposées pour le compte de la CIRP et pour parve- nir à la réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article1792-1 du code civil, la cour d'appel n'a pas don- né de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse». Observations de Jurishebdo : l’assuré reçoit donc un paiement hors taxe. Pour recevoir un paiement TTC, c’est à lui d’apporter la preuve qu’il est exonéré du paiement de TVA Quatre instructions fiscales sont parues tout récemment en matière immobilière. 19décembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION INITIATIVE Date du remboursement par anticipation Montant maximal de l’indemnité Capital versé en une seule fois Capital versé périodiquement Entre la 1 e année et la fin de la 4 e année de remboursement 4 mois d’intérêt sur le capital à rembourser (1) 5/12 des versements dus au titre de la 1e année Entre la 5 e année et la fin de la 9 e année 2 mois d’intérêt sur le capital à rembourser (1) 3/12 de la totalité des verse- ments effectués la 1 e année A partir de la 10 e année de remboursement 1 mois d’intérêt sur le capital à rembourser (1) 2/12 de la totalité des verse- ments effectués la 1 e année Plafond de l’indemnité de remboursement (1) au taux d’intérêt du prêt figurant sur le contrat de prêt rents déloyaux car ils pratiquent des tarifs plus bas mais sans que le consommateur soit protégé. La FFC a donc engagé des actions pour que cesse cette situation. Elle a proposé, à l’occasion de la réforme du permis de construire, de subordonner la délivrance du permis à une condition suspensive de production de l’attestation d’assurance domamges-ouvrages. Mais les pouvoirs publics n’ont pas accepté cette proposi- tion. Du côté des services de la répression des fraudes, les directions départementales effectuent des contrôles, mais les dossiers lorsqu’ils sont transmis au procureur de la République, sont généralement classés. La FFC a aussi proposé, mais sans plus de succès, que le FGAS assure un contrôle pour que les prêts aidés par l’Etat soient réservés au financement de constructions rentrant dans le cadre de la loi de 1990. La FFC a donc jugé préférable de se tourner vers des partenaires. Les supports publici- taires et les banquiers prêteurs n’ont pas été très réceptifs aux arguments de la FFC. Quant aux notaires, Maurice Penaruiz fait observer qu’ils interviennent lors de la signature des actes de prêt et naturelle- ment lors des actes d’achat des terrains et qu’ils n’exigent pas la production de l’assu- rance dommages ouvrage à cette occasion, mais que lorsque le logement est revendu dans le délai de dix ans, les notaires sont très vigilants pour obtenir du vendeur la production de l’attestation d’assurance. Vers une validation du contrat de construction La FFC a en revanche obtenu un soutien des huissiers. Une charte a été signée entre la FFC et la chambre des huissiers. En application de cette charte, il est prévu de favoriser l’information du maître d’ou- vrage, de normaliser les rapports entre le maître d’ouvrage (document en cours de rédaction) et le constructeur et de déve- lopper la prévention des risques. Un pro- gramme de formation des huissiers se met en place avec la FFC. Quel contrôle sera exercé par l’huissier? Bernard Rey, huis- sier, insiste sur l’objectif de rassurer le client. Récusant le terme de certification, il évoque plutôt «une sorte de validation du contrat par l’huissier». A suivre. moins égale aux deux tiers pour chacun d'entre eux. Les nouvelles règles sont applicables aux immeubles achevés à compter de la date de publication de l’instruction. ❑ CRL : L’instruction n°200 du 6décembre 2006 (5 L-3-06) est relative à suppression de la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL) résultant de l’article76-XI-E A J de la loi de finances pour 2006. C’est une des conséquences de l’intégration dans le barème de l’impôt sur le revenu de l’abattement général de 20%. La suppression concerne les personnes phy- siques et les sociétés de personnes lorsqu’au- cun des associés n’est soumis à l’impôt sur les sociétés. Dans les autres cas, la CRL subsiste. ❑ Publicité foncière: Incidences de la réforme des sûretés . L’administration fis- cale a publié une instruction le 1 er décembre 2006 (10 D-2-06 n°197) por- tant sur les incidences de l'ordonnance n°2006-346 du 23mars 2006 relative aux sûretés en matière de publicité foncière. Elle traite de l’hypothèque conventionnelle rechargeable, qui est publiée à la conserva- tion des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble. Le bordereau d’inscription doit être établi sur la formule spéciale n°3267 fournie par l’administration pour tout type d’hypothèque. Pour que l’inscription ait un caractère rechargeable, il faut indiquer le caractère rechargeable de l’hypothèque et la somme maximale pour laquelle l'hypothèque pourra être affectée à la garantie d’autres créances. La convention de rechargement a la forme notariée et doit être publiée à la conservation des hypothèques. En annexe figure notamment un modèle de convention de rechargement d’hypo- thèque. Prêts viagers hypothécaires Un décret du 6décembre 2006 ajoute un chapitre consacré au prêt viager hypo- thécaire dans le code de la consomma- tion (articles314-1 et 2). - L’article L 314-10 permet à l’emprun- teur de rembourser son prêt par antici- pation en totalité ou partiellement. Tou- tefois, le prêteur peut refuser si le rem- boursement partiel est inférieur à un certain montant. Ce montant est fixé à 10% du capital versé (art. R 314-1). - L’ indemnité de remboursement anticipé est limitée à un plafond fixé par l’article R 314-2 et qui varie suivant que le montant du prêt est versé en une seule fois ou périodiquement (lire tableau dessous). (Décret n°2006-1540 du 6décembre 2006 pris en application de l'article L.314-10 du code de la consommation relatif au rem- boursement anticipé des prêts viagers hypothécaires, J.O. du 8 déc. p.18566). Quand les constructeurs s’allient aux huissiers Les huissiers viennent prêter main-forte à la Fédération Française des constructeurs. Lors d’un colloque à Paris le 12décembre le président de la FFC, a une nouvelle fois dénoncé l’inapplication du contrat de construction de maison individuelle dans un cas sur deux. Maurice Penaruiz rappel- le que le législateur de 1990 a entendu protéger le consommateur, mais le nombre de garanties délivrées par les garants, de l’ordre de 100000, correspond à la moitié du nombre de maisons construites. Pour la FFC, ceux qui n’appli- quent pas le contrat de construction de la loi de 1990 sont des «faux constructeurs» c’est-à-dire des concur- 19décembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Un décret en Conseil d’Etat du 6décembre comporte une série de dis- positions sur les organismes de place- ment collectif immobilier et les SCPI. Il commence par insérer une série d’ar- ticles (art. R 214-160 et suivants) dans le code monétaire et financier. Composition de l’actif des OPCI La loi a défini les règles de composition de l’actif des OPCI (art. L 214-92 du code monétaire et financier) auxquelles le décret apporte des précisions. L’ar- ticle R 214-160 donne la liste des immeubles (loués ou offerts à la loca- tion, immeuble que l’OPCI fait construi- re, réhabiliter ou rénover en vue de la location, terrains nus situés dans une zone urbaine ou à urbaniser) et l’article R214-161 donne la liste des droits concernés (propriété, usufruit et nue- propriété, emphytéose, servitudes, droits du preneur d’un bail à construc- tion ou d’un bail à réhabilitation, droit réel conféré à raison de l’occupation d’une dépendance du domaine public de l’Etat , d roits de superficie, droits étrangers comparables). L’article R 214-162 donne les conditions auxquelles les participations sont éli- gibles à l’actif d’un OPCI: les sociétés détiennent elles-mêmes des actifs immobiliers, l’OPCI détient la majorité des droits de vote (ou plus de 40% des droits si aucun autre actionnaire ne détient de fraction supérieure à la sien- ne). L’article prévoit aussi d’autres modalités de contrôle de la société per- mettant de répondre à cette condition. Les SPPICAV peuvent détenir des parts de sociétés immobilières ne répondant pas aux conditions des articles R 214- 160 et 161, mais dans la limite de 10% d’actifs immobiliers.Cette limite de 10% est appréciée différemment pour l’OPCI qui a la forme d’un fonds de pla- cement immobilier (FPI). L’OPCI doit détenir au moins 5 immeubles construits différents, et représentant ensemble au moins 20% des actifs immobiliers (art. R 214-164). Les limites de 10%, de 20% et le quo- ta de 5 immeubles doivent être respec- tés au 30juin et au 31décembre de chaque année, à l'issue d’une période de 3 ans (art. R 214-166). L’article R 214-167 réglemente les condi- tions de calcul des quotas de 60% et 51% d’actifs immobiliers que doit déte- nir l’OPCI. L’article R 214-171 précise la notion de dépôts mentionnée au h du I de l’article L 214-192. Il s’agit de certains dépôts à terme, inférieur ou égal à 12 mois (pas plus de 10% de l’actif, art. R214-178). Les instruments financiers du h du même article sont les bons du Trésor, certains titres de créances négociables, les obligations, les parts ou actions d’OPCVM (pas plus de 10% d’une même catégorie d’instruments finan- ciers d’une même entité, art. R214-176). Les liquidités (i) sont les dépôts à vue et les créances d’exploitation de l’OPCI. Les instruments financiers (f et g) émis par une même entité ne doivent pas représenter plus de 5% de l’actif de l’OPCI (art. R 214-174). Les obligations ne doivent pas dépasser 10% de l’actif de l’OPCI (art. R214-175). L’endettement L’OPCI peut emprunter dans la limite de 50% de ses actifs immobiliers (art. L 214-195).L’article R 214-183 précise le mode de calcul de cette limite. Les articles R 214-186 et suivants fixent les règles relatives aux garanties reçues ou octroyées par l’OPCI. Le montant minimum de l’actif net de l’OPCI est de 25millions d’euros (art. 214-188). Les avances en compte cou- rant sont limitées à 10% de l’actif (art R 214-199). L’article R 214-190 prévoit des règles particulières pour les OPCI qui sont réservés à 20 porteurs de parts ou actions. Le montant minimum de l’actif net est alors fixé à 2millions d’euros et le montant minimum du capital initial Le décret du 6décembre 2006 sur les OPCI a été publié est fixé à 400000euros. Si un OPCI est issu d’une SCPI, le mon- tant de l’actif net minimum est d’un million d’euros (art R 214-203 et 204) et le montant minimum du capital de la SPPICAV issue d’une SCPI est fixé à 760000euros (art. D 214-205). L’article R 214-206 fixe le contenu du rapport annuel de gestion de l’OPCI. Les comptes annuels doivent être communi- qués au commissaire aux comptes dans les 45 jours de la clôture de l’exercice (art. R 214-208). Evluation des actifs Le rapport des évaluateurs est mis à dis- position des porteurs ou actionnaires qui en font la demande ans les 45 jours de la publication du rapport annuel. Le capital minimum initial de la SPI- CAV est d’un million d’euros (art. D 214- 212). Les OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) ont accès à des disposi- tions plus souples qui figurent aux articles D 214-213. Ainsi, le montant minimum de l’actif est fixé à 500000euros et les SPPICAV n’ont pas à respecter le montant mini- mum de capital d’un million d’euros. Les ratios sont différents (quotas d’in- vestissement, de détention d’actifs…). Ils sont plus souples que pour les OPCI en général pour les OPCI à RFA sans effet de levier. Quant aux OPCI à RFA avec effet de levier, c’est-à-dire lors- qu’ils dérogent aux limites d’endette- ment, les divers quotas ne sont pas applicables, mais ce sont les statuts de l’OPCI qui fixent les règles de composi- tion des actifs (art. R 214-218 et sui- vants). Le décret prévoit aussi les modalités de transformation d’une SCPI en OPCI (art. R 214-143-3): avis au BALO, rapport des commissaires aux comptes communiqué aux associés. Enfin, le texte comporte des disposi- tions sur les règles d’investissement pour les contrats en unités de comte. (Décret n°2006-1542 du 6décembre 2006 définissant les règles de composition et de fonctionnement des organismes de place- ment collectif immobilier et modifiant le code des assurances et le code monétaire et financier, J.O. du 8 déc. p.18566). Erratum Dans notre numéro spécial consacré aux baux commerciaux du 5décembre, au paragraphe sanction de la sous-location (page15), Il fallait lire à propos du défaut de respect des formali- tés de sous-location : «quant au locataire , il commet une infraction justifiant la résolution du bail». Nous remercions le lecteur attentif qui nous a signalé cette coquille. 19décembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21 nov. 2006 AN p.12163 n°107605 Muriel Marland- Militello, UMP, Alpes-Mari- times Pas d’exonération d’ISF pour la résidence princi- pale Economie Il ne peut être envisagé d’exclure la résidence principale de l’assiette de l’ISF, mais le Gouver- nement a mis en place une revalorisation du barème de l’ISF en fonction de l’inflation. Le seuil est ainsi fixé à 760000euros au 1 er janvier 2007. Il a aussi été mis en place un droit à restitution des impôts directs au-delà de 60% des reve- nus perçus l’année précédente. Voir aussi la question de Claude Birraux (n°95450, p.12455) qui évoquait le cas de propriétaires d’une ou deux parcelles de ter- rain à bâtir en Haute Savoie, auxquels les ser- vices fiscaux demandent un assujettissement à lSF. 23 nov. 2006 Sénat p.2950 n°24410 Gisèle Printz, PS, Moselle Seuil de non-versement des aides au logement Emploi Le seuil de versement n’avait pas été actualisé depuis juillet1988. Le relèvement au prin- temps 2004 du seuil de 15 a 24euros après 15 ans de stabilité absolue a suivi l’inflation avec beaucoup de retard. 98% des 6,1mil- lions de bénéficiaires ne sont pas concernés. Le regroupement sur un trimestre des aides les plus faibles rendrait l’instruction des dos- siers encore plus complexes. Un bel argumentaire, qui n’a pas empêché la récente capitulation du Gouvernement sur ce sujet. 23 nov. 2006 Sénat p.2957 n°23874 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Participation des riverains à l’entretien d’un espace vert Intérieur L’entretien d’un parking ou d’un espace vert appartenant à une commune et qui sont affectés à l’usage du public incombe à la per- sonne publique qui en est propriétaire. Les parkings et les espaces n’étant pas destinés à l’usage exclusif des riverains, la commune ne peut pas imposer à ces derniers une rede- vance pour participation aux frais d’entretien. Référence: arrêt du Conseil d’Etat, 10mars 2003, commune de Montclar. 28 nov. 2006 AN p.12433 n°100286 Dino Cinieri, UMP, Loire Rôle du conseil de l’im- mobilier de l’Etat Budget Le conseil de l’immobilier de l’Etat a été instal- lé le 19juin 2006. Il est présidé par Georges Tron, député de l’Essonne. Il formule des recommandations au ministre chargé du domaine, il suit l’avancement de la démarche de modernisation et l’évolution du parc immobilier de l’Etat. Ce conseil est créé pour une durée de principe de 5 ans. 28 nov. 2006 AN; p.12457 n°102783 Bruno Bourg-Broc, UMP, Marne SEM et Sociétés publiques locale d’aménagement Economie Les différences entre une SEM et une société publique locale d’aménagement issue de la loi ENL sont présentées dans un tableau comparatif. 28 nov. 2006 AN p.12472 n°67347 Alain Moyne- Bressand, UMP, Isère Diagnostics techniques Emploi Un nouveau système de reconnaissance des compétences de la profession d’opérateur de diagnostic est mis en place. Les garanties d’in- dépendance et d’impartialité sont renforcées et leurs compétences devront être certifiées par un organisme accrédité. Ces nouvelles dis- positions devront être respectées à compter du 1 er novembre 2007. Les diagnostics réali- sés avant l’entrée en vigueur de ces nou- velles dispositions resteront valides . Il y a 6000 opérateurs de diagnostics à certifier. Lire aussi page 7 les arrêtés du 21 novembre 2006. 28 nov. 2006 AN p.12509 n°82891 Michel Raison, UMP, Haute-Saône Baux dérogatoires: vers une réforme? Justice La commission Pelletier avait proposé en 2004 de permettre la succession de plusieurs baux déro- gatoires dans la limite de deux ans, de clarifier la situation des parties à l’issue de la période déro- gatoire et de définir la convention d’occupation précaire. «Il en sera débattu lors de travaux dont le calendrier est en cours de fixation ». La réponse marque une ouverture par rapport aux précédentes sur ce sujet. 28 nov. 2006 AN p.12515 n°105518 Jacques Remiller, UMP, Isère Recours abusifs devant les commissions départemen- tales d’équipement com- mercial PME Après avoir rappelé le droit d’agir en justice, la réponse indique que « Les détourne- ments de procédure ne peuvent toutefois être tolérés . Dès lors, s’ils continuent à se développer, les mesures nécessaires devront être prises» comme par exemple de faire sup- porter la prise en charge des frais d’instance par les requérants. Le ministre a installé le 25octobre 2006 la commission de modernisa- tion de l’urbanisme commercial. Une réponse étonne- ment virulente, qui tranche avec le style feu- tré ordinaire des réponses ministérielles. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. Nominations Présidence de la République : Frédéric de Saint-Sernin quitte ses fonctions de conseiller à la présidence de la République (arr. du 4 déc. 2006, J.O. du 5 déc. @). Equipement Sont nommés directeurs départementaux de l’équipement: Jean-Pierre Segonds dans le Gard; Jacques Louise, dans le Cantal; Michel Wepierre, pour les Alpes- de-Haute-Provence et Jean-Michel Palet- te, en Haute-Corse (arr. du 1 er déc. 2006, J.O.du 6 et du 9 déc. @). INRAP : Nicole Pot est nommée direc- trice générale de l'Institut national de recherches archéologiques préventives par décret du 6décembre (J.O. du 7 déc. p.18472). Conseil d’Etat : Bernard Stirn est nommé président de la section du contentieux du Conseil d'Etat (décret du 7 déc. 2006, J.O. du 8 déc. p.18627). Au fil du J.O. Energie : la loi relative au secteur de l'énergie, n°2006-1537 du 7décembre 2006 a été publiée au J.O. du 8décembre (p.18531). Places manquantes de parking Le montant de la participation la participa- tion pour non-réalisation d’aires de sta- tionnement a été revalorisé. Il est fixé ainsi: - Pour les délibérations des conseils municipaux intervenus avant la loi SRU: 12293,03euros . - Pour les délibérations intervenues après la loi SRU: 14782,28euros . L’actualisation s’applique pour un an à compter du 1 er novembre 2006, par pla- ce de stationnement manquante. (Circulaire HC/DU3 n°2006-80 du 26octobre 2006, Bull. Off. min. équip. 25 nov. 2006, p.55). Un plan pour le logement des jeunes Une circulaire du 13octobre demande aux préfets , au-delà des actions engagées par les acteurs (augmentation de la proportion de petits logements dans les opérations des bailleurs sociaux, insertion d’un volet logement des jeunes dans les OPAH, relan- ce de programmes de résidences sociales à destination des jeunes), de piloter l’éla- boration d’un plan logement des jeunes d’ici la fin du 1 er trimestre 2007. (Circulaire UHC/IUH 1 n°2006-75 du 13octobre 2006 relative à l’amélioration de l’accès au loge- ment des jeunes et à l’élaboration d’un plan départemental pour le logement des jeunes, Bull. Off. min. équip.25 nov. 2006, p.46). CGLLS La CGLLS a pour mission d’accorder des aides pour favoriser la réorganisation des organismes HLM. Un décret y ajoute les SEM. La commission de réorganisation est complétée par un membre nommé par le président de la fédération des SEM. (Décret n°2006-1562 du 8décembre 2006 relatif à la caisse de garantie du logement locatif social, J.O. du 10 déc. 2006, p.18721). Prêts locatifs sociaux Est abrogée la phrase de l’article R 331- 20 III du CCH qui imposait que le prêt constitue le seul concours de l’établis- sement prêteur au plan de financement de l’opération. C’est donc un assou- plissement des règles de financement qui est institué. (Décret n°2006-1522 du 4 déc. 2006 modifiant le CCH et relatif à l'attribution de prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs, J.O. du 6 déc. p.18324). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr 19décembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Diagnostics: deux arrêtés sur la certification Pour les contrôles amiante et les contrôles plomb, deux arrêtés du 21novembre définissent d’une part les critères de compétence des personnes qui font les diagnostics et d’autre part les cri- tères d’accréditation des organismes de certification. ➠ Amiante : L’article 1 er du décret renvoie à la norme NF EN ISO/CEI 17024 pour l’accréditation des organismes de certifi- cation. Le texte définit (annexe 1) les exi- gences complémentaires à cette norme auxquelles l’organisme de certification doit satisfaire. La certification est valable pour une durée de 5 ans. L’annexe 2 pré- cise les compétences requises des per- sonnes physiques, qui sont vérifiées au moyen d’un examen théorique et d’un examen pratique. L’annexe 3 indique le contenu du rap- port d’activité que le diagnostiqueur (personnes morales et opérateurs exer- çant à titre individuel) doit adresser chaque année au préfet en application de l’article R 1334-29 du code de la santé publique. Il faut l’adresser au préfet, sui- vant un modèle type que fournit l’arrê- té, le 1 er mars de l’année suivante (article5). Chaque organisme de certification doit tenir à jour la liste des personnes certi- fiées (art. 4). (Arrêté du 21novembre 2006 définissant les cri- tères de certification des compétences des per- sonnes physiques opérateurs de repérage et de diagnostic amiante dans les immeubles bâtis et les critères d'accréditation des organismes de cer- tification, J.O. du 5 déc. 2006, p.18272). ➠ Plomb : L’arrêté renvoie également à la norme NF EN ISO/CEI 17024 pour l’accré- ditation des organismes de certification. L’annexe I précise les exigences complé- mentaires imposées à l’organisme de cer- tification; l’annexe 2 décrit les compé- tences exigées des personnes physiques par un examen pratique et un examen théorique. (Arr. du 21 nov. 2006 définissant les critères de certification des compétences des personnes phy- siques opérateurs des constats de risque d'exposi- tion au plomb ou agréées pour réaliser des dia- gnostics plomb dans les immeubles d'habitation et les critères d'accréditation des organismes de certification, J.O. du 5 déc. 2006, p.18274). ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 19décembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Rappelons que les communes dotées d’un POS, d’un PLU ou d’une carte communale, disposent, en vertu de l’article L 211-1 du code de l’urbanisme, du droit d’instaurer un droit de préemption urbain sur tout ou partie de leur territoire. Ce droit de préemption s’appliquait jus- qu’alors, aux ventes de biens immobiliers, avec deux cas de figures: ❑ soit la commune n’avait pas décidé de «renforcer» ce droit. Son champ d’appli- cation (tel que défini par l’article L 213-1 du code de l’urbanisme) portait essentielle- ment sur les immeubles ou les «droits sociaux donnant droit à l’attribution en propriété d’un immeuble» et excluait essentiellement les cessions d’un seul local à usage d’habitation, professionnel ou mix- te, avec ses accessoires, les parts des socié- tés dites «d’attribution», les immeubles bâtis pendant une durée de dix années à compter de leur achèvement, ❑ soit la commune avait décidé de ren- forcer ce droit de préemption par une délibération motivée. Son champ s’appli- quait alors aux exceptions mentionnées à l’article L 211-4 du même code. La Loi ENL du 13juillet a donc ajouté un cas aux exclusions «facultatives» antérieures. On remarquera la technique législative qui consiste, pour ajouter un cas de préemption, à l’ajouter à une liste d’exceptions qualifiées de faculta- tives. La situation n’est pour autant pas satisfaisante dès lors que l’excep- tion facultative, ainsi instaurée par la modification de l’article L 211-4 du code de l’urbanisme, n’a pas son pendant positif dans la définition du champ d’application du droit de pré- emption, tel qu’elle résulte de l’article L 213-1 du même code, de sorte qu’on est en présence d’une exception à une règle qui n’existe pas. La technique utilisée a une conséquence immédiate qu’il importe de souligner. Il est considéré (réponse ministérielle 10089 JO Sénat Q.3mars 1988) que la décision de «renforcer» le droit de préemption urbain est indivisible , de sorte que, si une com- mune souhaite renforcer le droit de pré- emption urbain, elle doit le faire pour toutes les «exceptions» visées à l’article L211-4 du code de l’urbanisme. Cette indi- visibilité s’induit également du texte qui ne prévoit pas qu’une commune puisse choisir entre les différentes exceptions, alors qu’il prévoit qu’elle puisse renforcer ce droit sur certaines par- ties seulement de son territoire. Il en résulte que le droit de pré- emption urbain s’applique aux ces- sions des parts de SCI, dans les conditions de l’article18 de la loi ENL depuis sa promulgation, dans les communes qui avaient pris, avant cette date, une délibération renforçant le DPU, une nouvelle délibération n’étant ni nécessaire ni d’ailleurs utile puisque la commune ne pourrait pas décider de ne pas se doter du DPU sur ce nouveau cas d’aliénation. Cette automaticité a quelque chose de cho- quant dès lors qu’il résulte de l’article L 211-4 du code de l’urbanisme que la déci- sion qui «renforce» le DPU doit être moti- vée et qu’à l’évidence, la motivation d’une délibération de renforcement prise avant la loi ENL, ne contiendra aucune motivation touchant à ce nouveau cas d’extension. Les praticiens ayant en charge la réalisation de telles opérations devront donc purger le droit de pré- emption dès lors que le DPU a été étendu, sans rechercher si une déli- bération spécifique a été prise par la commune. L’exercice ne sera pas facile ni pour les cédants ni pour les municipalités. La déclaration d’intention d’aliéner doit se faire en utilisant un imprimé administratif, en application des dispositions de l’article A 211-1 du code de l’urbanisme mais, natu- rellement, cet imprimé ne vise pas le cas de la cession des parts sociales d’une SCI patri- moniale. On sera donc conduit à décrire, dans l’imprimé le bien appartenant à la SCI et à décrire la réalité de l’opération dans une note annexe, ce que la pratique constante autorise. Cette description sera parfois délicate. La cession du capital d’une société est en effet souvent une opération plus complexe que la cession d’un immeuble, surtout s’agis- sant d’une société dans laquelle la respon- sabilité des associés n’est pas limi- tée, comme une société civile immo- bilière. Ce type d’acquisition est le plus sou- vent précédé d’une phase d’investi- gations qui permet au candidat acquéreur de bien connaître la société qu’il envisage d’acquérir et de négocier diverses garanties. Par construction du système, la commune ne sera pas passée par cette phase d’investiga- tion et n’aura pas cette connaissance, de sorte qu’elle sera exposée à acquérir le capital d’une société dont elle ne connaîtra pas le passif actuel ou latent, dont pour- tant elle deviendra responsable. La sagesse et la loyauté devraient conduire le ou les cédants à décrire à la commune les conditions négociées avec son acquéreur, s’il en existe un, et à offrir les parts sociales à la commune aux conditions ainsi négociées. La commune devra ainsi, le cas échéant, préempter en assumant le degré de risque accepté par un acquéreur inconnu. Il y a là une situation de risque qui devrait faire réfléchir les communes concernées. Les auteurs de la proposition semblent avoir ignoré qu’une SCI est un organisme vivant, avec un projet, des enga- gements et le cas échéant, des responsabili- tés et des obligations inconnues, suscep- tibles de se manifester après l’acquisition par la commune. Gageons cependant, qu’une fois l’effet de surprise passé, peu de déclarations d’inten- tion d’aliéner seront faites sur des parts de SCI. Il sera particulièrement facile à ceux qui n’entendront pas courir le risque d’une préemption de sortir de son champ d’application , de sorte que cette mesure ne devrait pas bouleverser le marché. P.L. Philippe Lefèvre analyse la portée de l’extension du droit de préemption urbain aux parts de SCI apportée par la loi ENL. Il estime qu’il sera aisé d’éluder l’extension de ce droit. URBANISME L’analyse de Philippe Lefèvre , Lefèvre Pelletier & associés, avocats à Paris. L’extension du droit de préemption urbain aux cessions de parts de SCI La loi du 13juillet 2006, dite loi pour «Engagement National pour le logement» a, dans son article18, autorisé les communes à étendre le droit de préemption urbain «à la cession de la totalité des parts d’une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption». Une excep- tion à une règle qui n’existe pas… Une exten- sion auto- matique… alors qu’el- le doit être motivée. Philippe Lefèvre