Jurisprudence récente p. 2 à 4
Vente et copropriété
Erreur de surface Carrez : recours contre le cabinet de mesurage ?
Vente d’un lot de copropriété : le privilège du syndicat face à la banque
Vente
Vente par une SCI : les effets de la nomination d’un administrateur provisoire
Garantie des vices apparents : sans avis d’expert
Copropriété
Réitérer une décision, c’est décider
Expropriation
e rôle du commissaire du Gouvernement
Constructeurs
Isolation acoustique : il ne suffit pas de respecter les normes
Centres commerciaux
Le bailleur a-t-il l’obligation d’assurer un environnement commercial favorable ?
Assurance
Interprétation d’une clause d’un contrat
Actualite p. 5 et 7
La FIDI défend l’indépendance des diagnostiqueurs
Des avocats conseillent
Au fil du J.O., nominations
Les trophées Vivrélec
Agenda
Fiscalite p. 8
Une instruction fiscale sur le Robien recentré et le Borloo
Rencontre p. 6 et 7
La loi ENL et les constructions irrégulières : l’interprétation d’Hugues Périnet-Marquet
Le futur décret sur le permis de construire : les précisions de Philippe Baffert, DGUHC
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Vente et copropriété Erreur de surface Carrez: recours contre le cabinet de mesurage? Vente d’un lot de copropriété: le privilège du syndicat face à la banque Vente Vente par une SCI: les effets de la nomination d’un administrateur pro- visoire Garantie des vices apparents: sans avis d’expert Copropriété Réitérer une décision, c’est décider Expropriation Le rôle du commissaire du Gouver- nement Constructeurs Isolation acoustique: il ne suffit pas de respecter les normes Centres commerciaux Le bailleur a-t-il l’obligation d’assu- rer un environnement commercial favorable? Assurance Interprétation d’une clause d’un contrat ACTUALITE p.5et7 La FIDI défend l’indépendance des diagnostiqueurs Des avocats conseillent Au fil du J.O., nominations Les trophées Vivrélec Agenda FISCALITE p.8 Une instruction fiscale sur le Robien recentré et le Borloo La réforme du permis de construire progresse O n lira avec intérêt les remarques de Philippe Baffert (DGUHC) sur l’entrée en vigueur de la réforme du permis de construire. Le décret, qui est attendu dans les semaines qui vien- nent, va permettre de fortes améliorations du code de l’urbanis- me. Le chef de la législation du ministère de l’équipement assure que, même à Paris, la réforme va s’appliquer. Les opérateurs devraient en attendre des progrès. Ceci est particulièrement net sur les délais d’instruction , qui seront respectés, assure Philippe Baffert. Par ailleurs, la liste des pièces pouvant être demandées aux pétitionnaires sera limitative. Des délais d’instruction tenus, des demandes de pièces mieux encadrées, un permis tacite confor- té, voilà des mesures qui vont heureusement contribuer à la sécu- risation des autorisations d’urbanisme. On attend donc avec une certaine impatience la parution de ce texte. D es arrêts importants ont été rendus récemment par la Cour de cassation. L’un émane de l’assemblée plénière et concerne la responsabilité des constructeurs . Il indique que les désordres d’isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou régle- mentaires ont été respectées. En conséquence, un juge ne peut pas se contenter de constater que les normes ont été respectées pour décider qu’il ne peut pas y avoir de désordre relevant de la garantie décennale. Un autre arrêt mérite intérêt. Il concerne la diminution de prix obtenue par un acquéreur en cas de surface moindre que la surfa- ce convenue en vertu de la loi Carrez (lire la décision en page2 et les observations de la FIDI en page5). Signalons enfin un arrêt relatif à un centre commercial . Le locatai- re reprochait à son bailleur de laisser le centre commercial à l’aban- don, ce qui avait pour effet de faire fuir la clientèle. Alors que la demande était rejetée en appel, la Cour de cassation indique au contraire qu’il aurait fallu rechercher si le défaut d’entretien des par- ties communes ne privait pas les locataires d’un avantage qu’ils tiraient du bail. C’est donc un arrêt important qui vise à assurer une protection du preneur dans les centres commerciaux. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 251 14NOVEMBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.6 et7 La loi ENL et les construc- tions irrégulières: l’interpréta- tion d’Hugues Périnet-Marquet Le futur décret sur le permis de construire: les précisions de Philippe Baffert, DGUHC JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 14novembre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Erreur de surface Carrez ❑ Recours contre le cabinet de mesurage? (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1099, FS-P +B, rejet) Un acte de vente indiquait une surface Carrez de 144,87m 2 établie par un cabi- net. La surface réelle étant de 119m 2 , l’acquéreur avait obtenu une diminution du prix. Le vendeur demandait au cabi- net une garantie pour les condamnations prononcées à son égard, mais son action est rejetée: «Attendu que les consorts T.[vendeurs] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie formée contre M me S. [cabinet de mesurage] pour la restitution du prix alors, selon le moyen, qu'en s'abstenant de rechercher comme cela le lui était demandé, si le recours aux services rému- nérés de M me S. n'avait pas eu pour seul but d'assurer le maintien du prix globale- ment convenu entre les consorts T.et la SCI [acquéreur] et si la délivrance d'un certificat exact par M me S. n'aurait pas eu pour effet nécessaire de permettre aux consorts T.de conserver l'intégralité du prix reçu par la SCI, de sorte que la mau- vaise exécution par M me S. de son obliga- tion de résultat avait bien été la cause d'un préjudice indemnisable pour les consortsT., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ar- ticle1147 du code civil; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la restitution à laquelle le ven- deur est condamné à la suite de la dimi- nution du prix prévue par l'article46, ali- néa7, de la loi du 10juillet 1965 résul- tant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constituait pas un pré- judice indemnisable , la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu'elle ne pouvait donner lieu à garantie de la part du professionnel du mesurage, a légalement justifié sa décision de ce chef». Observations de Jurishebdo : lorsque le vendeur a indiqué une surface erronée, l’acquéreur dispose d’une action en réduction de prix, prévue par l’article46 de la loi de 1965. L’acquéreur doit agir dans le délai d’un an à compter de l’acte authentique. Pour éviter ce risque de recours, le vendeur a donc intérêt à faire appel à un professionnel du mesurage afin de pouvoir indiquer une surface exacte dans l’acte de vente. Qu’en est-il si la surface est néanmoins erronée? En l’espèce, le vendeur invoquait dans son pourvoi l’argument selon lequel le recours à un professionnel avait pour but de per- mettre au vendeur de conserver le prix convenu avec l’acquéreur, et que le cabinet avait une obligation de résultat. Cet argu- ment n’est pas retenu par la Cour de cassa- tion. Selon la Cour, la diminution de prix n’est pas un préjudice indemnisable. Lire en page5 l’analyse de la FIDI Vente par une SCI ❑ Effets de la nomination d’un administrateur provisoire (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1098 FS-P +B, rejet) Une SCI avait conclu une vente sous condition suspensive du prononcé du débouté d’une action en réalisation for- cée d’une vente. Le débouté ayant été constaté, la vente est parfaite. A la suite de la nomination d’un adminis- trateur provisoire de la SCI, se posait aus- si la question de la capacité à agir de son gérant. «Mais attendu qu'ayant relevé que M.Bo. avait été désigné en qualité d'ad- ministrateur de la SCI avec mission de la gérer et de l'administrer en attendant qu'il soit statué définitivement sur le retrait automatique de la société civile Clipperton de son capital, la cour d'appel, qui n'a pas retenu le défaut d'intérêt de la SCI à interjeter appel du jugement, en a exactement déduit que la nomination d'un administrateur provisoire entérinait le dessaisissement des organes sociaux jusque-là en place, lesquels n'avaient plus qualité pour engager la société et exercer une voie de recours; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Sur le second moyen, ci-après annexé: Attendu qu'ayant constaté que l'acquisi- tion par la SCI avait eu lieu sous la condi- tion suspensive du prononcé par le tribu- nal de grande instance de Draguignan du débouté de l'action intentée à la requête de M.D. contre la CIAMA en réalisation forcée de la vente, et que la constatation de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive devrait être faite en un acte à recevoir aux minutes du notaire, et relevé que par jugement du 22juillet 1992 le tribunal de grande ins- tance de Draguignan avait débouté M.D. de ses demandes, constaté que M.Ba. était propriétaire de l'immeuble vendu et ordonné la publication du jugement au bureau des hypothèques de Draguignan, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des stipulations du contrat, que la vente par M.Ba. à la SCI était parfaite du fait de la levée de la condition suspensive et de l’accord des parties sur la chose et sur le prix et que celles-ci n’avaient pas entendu faire de la réitération par acte authentique un élé- ment constitutif de leur consentement». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : deux élé- ments dans cette affaire. Le premier est lié aux conséquences de la nomination d’un administrateur provisoire. La Cour de cassation rappelle qu’il en résulte un dessaisissement des organes sociaux. En conséquence, ceux-ci sont dans l’incapaci- té d’exercer une voie de recours. Le second est lié aux effets de la condition suspensive liée au débouté d’un tiers d’une Le rôle du commissaire du Gou- vernement dans l’expropriation La Cour de cassation rejette un pourvoi qui invoquait le déséquilibre incompatible avec le principe de l’égalité des armes en raison d’avantages dont bénéficie le com- missaire du Gouvernement dans l’accès aux informations publiées au fichier immobilier. Pour la Cour de cassation «attendu […] que le commissaire du Gouvernement, dans ses conclusions visées par l’arrêt, n’a fondé ses évaluations motivées que sur de précédentes décisions librement acces- sibles rendues par la cour d’appel de Paris dans des situations similaires et dont les parties ont été à même de débattre contradictoirement». (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1088, FS-P +B, rejet). 14novembre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE action en réalisation forcée de la vente. La cour ayant constaté que la condition était levée, la vente était donc parfaite Vente d’un lot de copropriété ❑ Le privilège du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1093, FS-P +B, rejet) A la suite de la vente d’un lot de copro- priété, le syndicat avait produit sa créan- ce pour un montant de travaux mais sans annexer le relevé détaillé des sommes réclamées, et il n’avait pas inscrit d’hypo- thèque. En conséquence, la banque bénéficiaire du privilège du prêteur de deniers lui est préférée: «Mais attendu qu'ayant relevé que l'op- position délivrée entre les mains de M.P., ès-qualités, visait les charges et travaux du 15février 1992 au 15novembre 1994 pour 471949,86francs, les charges et tra- vaux du 10janvier 1995 à ce jour pour 595909,75francs, soit un total de 1067859,61francs et qu'il n'était pas éta- bli que le relevé détaillé des sommes réclamées produit par le syndicat avait été annexé à l'acte, la cour d'appel en a exactement déduit que cette opposition énonçant de façon insuffisante les causes et le montant des créances du syndicat au regard de l'article5-1 du décret du 17mars 1967, celui-ci, qui n'avait fait ins- crire aucune hypothèque sur l'immeuble vendu au titre des charges impayées, ne bénéficiait d'aucun rang préférable à celui de la société Cry limited, prêteur de deniers et créancier privilégié; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Observations de Jurishebdo : pour que les sommes dues au syndicat des copro- priétaires soient garanties par le privilè- ge, le syndicat doit respecter des condi- tions de forme. Dans cette affaire, l’op- position délivrée par l’huissier ne com- portait pas en annexe le relevé détaillé des charges réclamées et n’énonçait pas de façon suffisamment précise la distinc- tion entre les créances garanties pour l’année en cours et les deux dernières années d’une part, pour les deux années antéireures d’autre part. La cour d’appel en avait déduit que le privilège dégéné- rait en hypothèque. Comme l’hypo- thèque n’avait pas été inscrite, le syndicat n’avait plus qu’une simple créance chiro- graphaire. En conséquence, et le ban- quier, titulaire du privilège du prêteur de denier devait être préféré Isolation acoustique ❑ Il ne suffit pas de respecter les normes (Cas. Ass. Plén. 27 oct. 2006, n°544, P +B +R +I, cassation) Le propriétaire d’un appartement avait engagé une action au titre de la garantie décennale pour obtenir des travaux d’iso- lation phonique. La cour d’appel avait rejeté sa demande au motif que les normes d’isolation avaient bien été res- pectées par le constructeur, mais son arrêt est cassé: «Vu l'article1792 du code civil; Attendu que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (3 e chambre civile, 9décembre 2003, pourvoi n°Q 02- 18628), que M.S. a, en 1994, acquis en l'état futur d'achèvement un studio dans un immeuble édifié par la société civile immobilière Résidence du Belvédère (la SCI); que, se plaignant de désordres rela- tifs à l'isolation phonique, M.S. a assigné la SCI en réparation; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que les normes ayant été respectées, les nuisances acoustiques dénoncées par M.S. n'ont pas été «objectivées» par les différentes mesures effectuées et qu'en conséquence la preuve n'est pas rapportée du désordre allégué; Qu' en déduisant de la seule confor- mité aux normes d'isolation pho- nique applicables l'absence de désordre relevant de la garantie décennale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations de Jurishebdo : voici une décision de principe, rendue par l’assem- blée plénière de la Cour de cassation: le strict respect des normes ne suffit pas au promoteur pour échapper à un recours sur le fondement de la responsabilité décennale. L’acquéreur faisait valoir qu’indépendam- ment du respect de normes d’isolation, l’immeuble était impropre à sa destina- tion en raison des nuisances acoustiques. Il faut donc que le juge apprécie l’argu- ment indépendamment du respect des normes de construction Assemblées de copropriétaires ❑ Réitérer une décision, c’est décider (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1087, FS-P +B, cassation partielle) Réitérer une décision antérieure, c’est prendre une décision… ce qui ouvre les délais de recours: «Vu les articles17 et42 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les, décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copro- priétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale; Attendu que pour rejeter la demande d'an- nulation faite par la SCI de la résolution n°15 de l'assemblée générale des copro- priétaires du 1 er juin 2002, l'arrêt retient que, s'agissant de la réitération de déci- sions antérieures qui avaient acquis leur efficacité juridique depuis de nombreuses années, il ne s'agissait pas, au regard de l'article42 de la loi du 10juillet 1965, d'une décision susceptible d'annulation; Qu'en statuant ainsi, alors que la délibé- ration d'une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise anté- rieurement est une décision suscep- tible d'annulation , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : en pratique, on retiendra que pour qu’une décision ne soit pas remise en cause, il convient soigneusement d’éviter qu’elle soit votée à nouveau car cela rouvre les délais de recours 14novembre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Centres commerciaux ❑ Obligation d’assurer un envi- ronnement favorable? (Cass. Civ. 3 e , 31 oct. 2006, n°1115, FS-P +B, cassation) Cet intéressant arrêt traite de l’obligation du bailleur d’assurer un environnement favorable à son locataire. En l’espèce, les locataires d’un centre commercial repro- chaient au bailleur (un OPAC) de laisser le centre à l’abandon et, en conséquence de faire fuir la clientèle. La Cour de cassation leur donne raison: «Vu l’article1719 du code civil; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 2juin 2005), que l’Office public d’HLM de Clamart, aux droits duquel vient la société OPAC, copropriétaire d’un centre commer- cial, a donné à bail diverses boutiques; que certains preneurs dont MM.L. etL., soute- nant que le centre commercial était laissé à l'abandon , ont sollicité une mesure d'expertise avant d'assigner leur bailleur pour obtenir la réfection du centre et l'indemnisation de leurs préjudices; Attendu que, pour débouter MM.L. et L.de leurs demandes, l'arrêt retient que le bailleur n'a, en l'absence de stipulation spéciale, aucune obligation tenant à assu- rer au locataire un environnement com- mercial favorable en entretenant les par- ties communes du centre commercial; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si le défaut d'entretien des parties communes du centre commercial n'avait pas pour effet de priver les preneurs des avan- tages qu'ils tenaient du bail , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […] casse». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation se réfère à l’obligation d’entre- tien du bailleur, qui figure à l’article1719 2 e du code civil. Le bailleur doit en effet «entretenir [la chose louée] en état de ser- vir à l’usage pour laquelle elle a été louée». Cet arrêt vient renforcer les droits du pre- neur. En 2000, la Cour de cassation avait jugé qu’en l’absence de stipulation particu- lière, le bailleur, propriétaire d’une galerie marchande est seulement tenu d’assurer la délivrance, l’entretien et la jouissance pai- sible de la chose louée (Civ. 3 e , 12 juil. 2000, Bull. Civ. III, n°137). En 2002, la même cour avait rendu un autre arrêt également favo- rable au bailleur, à propos d’une location dans un centre commercial que «la clause suivant laquelle la boutique prise à bail est située dans le magasin hypermarché à l'en- seigne «Mammouth» ne constituait qu'une clause de localisation de cette bou- tique, et ne pourrait valoir engagement du bailleur de maintenir l'activité et la dési- gnation commerciale de ce magasin» (Cass. Civ. 3 e , 24 sept. 2002, n°01-11334). L’arrêt rapporté marque une inflexion de la jurisprudence, dans un sens plus favo- rable au preneur. Vice apparent ❑ Sans avis d’expert (Cass. Ass. Plén. 27 oct. 2006, n°545, P +B +R +I, cassation) Cette décision concerne la distinction entre vices apparents et vices cachés: «Vu les articles1641 et1642 du code civil, Attendu que, selon le second de ces textes, le vendeur n'est pas tenu des vices appa- rents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même; Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l’arrêt retient que, si les dégra- dations de la charpente et des tuiles ne pouvaient être constatées qu'à condition de pénétrer dans les combles et de monter sur la toiture et que l'accès aux combles, s'il était peut-être difficile, n'était pas impossible, il ne s'en déduisait pas que ces désordres constituaient des vices cachés pour les acquéreurs; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un vice dont l'ac- quéreur avait pu se convaincre lui-même, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Et sur le second moyen, […] Vu les articles1641 et1642 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande des acquéreurs, l'arrêt retient qu' il leur appartenait de faire constater par un homme de l'art l'état de la charpente et de la couverture et qu'en ne faisant pas effectuer de telles constatations ils avaient été négligents de sorte que la venderesse ne saurait être tenue de ces désordres dont les acquéreurs avaient été mis en mesure de se convaincre; Qu'en ajoutant ainsi à la loi une condi- Interprétation d’une clause d’un contrat d’assurance Une clause d’un contrat d’assurance qui vise toutes les autres responsabilités de l’architecte, vise aussi la responsabilité délictuelle. La Cour de cassation sanctionne l’interpretation contrai- re que la cour d’appel avait fait du contrat : «Vu l'article1134 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande de la chambre des notaires du Calvados [maître d’ou- vrage] à l'encontre de la MAF, l'arrêt retient que l’article1.21 définit le sinistre susceptible d'entraîner la garantie au titre de la garantie décennale et que l'article1.22 énonce «en ce qui concerne les autres responsabilités profes- sionnelles, le sinistre susceptible d'entraîner la garantie est la réclamation formulée contre le sociétaire pendant la période de validité du contrat fixée aux conditions particulières qui se rattache à des dommages survenus pendant la même période et qui se rapporte à toute mis- sion commencée et terminée pendant cette même période» que cette référence à des dommages survenus engageant la responsabili- té professionnelle de l'architecte doit s'en- tendre comme limitant la garantie à la respon- sabilité contractuelle ou quasi délictuelle, consécutive à des manquements ou à des fautes relevant de l'activité ayant pour objet la construction elle-même et non des rapports juridiques entre les cocontractants que sont l'ar- chitecte et le maître de l'ouvrage; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause de la police visait, à l'exception de la responsabilité décennale, la garantie de toutes les autres responsabilités professionnelles de l'archi- tecte , la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a violé le texte susvisé». (Cass. Civ. 3 e , 25 oct. 2006, n°1094, FS-P +B, cas- sation partielle). tion qu'elle ne prévoit pas, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article1641 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés et l’article1642 qu’il est pas tenu des vices apparents. Un vice apparent est celui qu’un homme de diligence moyenne aurait découvert en procédant à des vérifi- cations élémentaires et non celui que seule une expertise aurait permis de constater (Civ. 1 e , 7juin 1995, Bull. I, n°250). Il n’est donc pas indispensable de faire appel à un homme de l’art. La cour qui indique que le vice n’est pas caché s’il est décelable par un homme de l’art ajoute une condition à la loi (Civ. 3 e , 3mai 1989, Bull. III, n°101). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Toutefois, l’arrêt va plus loin car il censure l’arrêt pour avoir considéré comme appa- rent le vice décelable en pénétrant dans les combes dont l’accès était difficile. La protection de l’acquéreur en paraît donc renforcée Nominations Présidence de la République Cédric Grouchka est nommé conseiller social à la présidence de la République (arr. du 30 oct. J.O. du 31 oct. @). Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Arnaud Legros est nom- mé chargé de mission au cabinet de Domi- nique de Villepin (arr. du 30 oct. 2006, J.O. du 31 oct. @). ➠ PME : Emmanuel Rochas quitte ses fonc- tions de directeur adjoint du cabinet de Renaud Dutreil (arr. du 31 oct. J.O. du 4novembre, @). ➠ Ecologie : il est mis fin aux fonctions de Cyril Portalez, conseiller technique de Nelly Olin (arr. du 31 oct. J.O. du 3novembre, @). Etablissements et organismes publics EPA : Daniel Bazin est nommé administra- teur, au titre du ministre chargé des transports, des EPA du secteur IV de Marne-la-Vallée, de Seine-Arche à Nanterre, de celui de la Plaine de France (arrêtés des 6 oct., J.O. du 31, p.16146). AFTRP : Emmanuel Moulin est nommé administrateur de l'Agence foncière et tech- nique de la région parisienne, en qualité du représentant du ministre chargé de l'urbanis- me (arr. du 23 oct. J.O. du 1 er nov. p.16221). 14novembre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Lefèvre Pelletier & associés (Philippe Bouillon, Valérie Moskal-Deniau et Benoît Raimbert) et l’étude Chardon-Tarradea (Adeline Moisy-Namand) ont assisté Vastned Retail dans l’acquisition d’une part de 18millions d’euros dans le centre commer- cial Carrefour Limoges-Corgnac, à Limoges. > Clifford Chance (Anne-Sophie Plé pour les aspects immobiliers) a conseillé Natexis Banques Populaires dans le financement de l’acquisition de France Printemps SA. L’ac- quéreur était RREEF, filiale de Deustche Bank et le groupe Borletti. RREEF était conseillé par le cabinet Freshfields Bruckhaus Deringer (Jean-Luc Michaud). > Gide Loyrette Nouel (Gilles Saint Marc et Miriam Munzberg) a conseillé Lehman Bro- thers et Morgan Stanley pour l’opération de titrisation Paris Prime Commercial Real Esta- te FCC, d’un montant de 452millions d’eu- ros. Au fil du J.O. ANAH : le règlement général de l'Agence nationale de l'habitat a été approuvé par arrêté du 17octobre (J.O. du 31 oct. p.16097). Conventions collectives ➠ Economistes de la constr uction : l’arrêté du 24octobre 2006 étend l’accord n°61 du 5juillet 2006, relatif à la valeur du point conclu dans le cadre de la convention des collaborateurs salariés des cabinets d'écono- mistes de la construction et de métreurs-véri- ficateurs (J.O. du 4 nov. p.16397). Un autre accord a été étendu par arrêté du 20octobre (J.O. du 1 er nov. p.16223). Il s’agit de l’accord n°10 du 5avril 2006, relatif à la nomencla- ture et à la définition des emplois . ➠ HLM : dans le cadre pour la convention des personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM, l’accord du 18mai 2006, relatif au ren- forcement des outils du dialogue social a été étendu par arrêté du 20octobre (p.16227). ACTEURS Vivrélec: les trophées 2006 L’édition 2006 des Trophées de la Maison Individuelle Vivrélec révèle que les profes- sionnels comme les clients acquéreurs de maison individuelle accordent une place croissante aux nouvelles énergies et au res- pect de l’environnement, une prise de conscience confirmé par l’enquête IPSOS/Caron Marketing commanditée par EDF. Il y a un véritable décollage de la thermody- namique (18% des choix d’énergie, contre 13% en 2005), chauffage au bois et solaire (10% contre 4% en 2005). Les énergies fossiles reculent au profit des énergies renouvelables, ce qui entraîne un léger recul de l’électricité et du gaz. Les ménages optent plus facilement pour les matériaux modernes tels que le bois, brique monomur, béton cellulaire, pompe à chaleur pour le chauffage. La géothermie est mieux perçue que l’aérothermique ou le chauffage à air. Dans les souhaits des acquéreurs, ces éner- gies nouvelles devancent largement la construction d’une piscine, sanitaires plus luxueux, cuisine équipée… En effet, si le budget est plus important, la priorité va vers des équipements tels que le chauffage à géothermie, un système d’eau chaude sani- taire solaire, des tuiles photovoltaïques pour un chauffage solaire. Les ménages acquéreurs ont entre 30 et 40 ans, sont bi-actifs avec 1 ou 2 enfants. 80% ont un revenu inférieur à 3500euros. Le seuil d’accession est de 1700 euros/mois. Le prix moyen des maisons a augmenté entre2005 et2006 de 6% et celui des ter- rains de 28%. 62% des ménages acquéreurs se sont adres- sés aux constructeurs de maisons indivi- duelles (dont 80% en Ile-de-France et dans le Nord pour seulement 30% en Méditerra- née) devançant largement les architectes et les maîtres d’œuvre (15%), les artisans (13%), les «auto-constructions» (10%). 90% des ménages qui font construire ne connaissent pas les performances thermiques de leur maison. Seuls 3% sont capables de donner des chiffres. Cela devrait évoluer avec la récente mise en place du DPE. Les tr ophées ont été accor dés à: Maisons Phoenix – GEOXIA (catégorie maisons de plus de 120000 € ); Primo Habitat (catégorie maisons de moins de 120000 € ); Trecobat (catégorie projets de plus de 120000 € ); Maisons Clairlande – GEOXIA (catégorie pro- jets de moins de 120000 € ); Flint Immobilier «Le Clos de l’Orme de Glanne» (catégorie aménageurs) et CTVL (Prix spécial du jury). Laurence de la Selle . La Fidi défend l’indépendance des diagnostiqueurs Nous avons interrogé la Fédération interpro- fessionnelle du diagnostic immobilier sur l’ar- rêt de la Cour de cassation du 25octobre (lire page2). Pour son président, Philippe Rabut, cette décision conforte la solution retenue par des arrêts précédents. Elle signi- fie que l’acquéreur ne peut pas réclamer une indemnisation autre que celle qui résulte de la diminution du prix. Il rappelle qu’on n’achète pas un bien au prix du m2. La loi Carrez a prévu une diminution de prix lorsque la surface réelle est moindre que cel- le indiquée dans l’acte. Il n’y a pas d’indemni- sation supplémentaire. Pour Philippe Rabut, cette solution est équitable. Il rappelle aussi que ce vendeur est seul garant de la surface et que l’intervention d’un tiers n’est d’ailleurs pas prévu par la loi. Philippe Rabut indique par ailleurs que la FIDI a engagé un recours devant le TGI de Paris à l’encontre de la Compagnie nationale des experts immobiliers, filiale à 100% de Foncia, et qui exerce des diagnostics pour le compte des clients du groupe. Pour la FIDI, les critères d’indépendance que pévoit la loi ne semblent pas respectés. La FIDI a donc assigné au fond il y a une quinzaine de jours pour demander à la CNEC de cesser d’exercer le métier de dia- gnostiqueur. Pour la FIDI, il est essentiel, dans une phase de mise en place des métiers du diagnostic, de veiller à l’indépendance des professionnels du diagnostic. A suivre. 14novembre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE Une rencontre du Gridauh sur l’actualité dans le domaine de l’urbanisme faisait le point sur les apports de la loi ENL et en premier lieu à propos des constructions irrégulières. ❑ La création d’une prescription administrative pour les construc- tions irrégulières Hugues Périnet-Marquet, professeur à Paris II, rappelle que l’insertion d’un article L 111-12 dans le code de l’urbanis- me est issue d’une des propositions de la commission Pelletier. En effet, alors qu’il n’y avait pas de régularisation adminis- trative des constructions irrégulières (et qu’il existe une prescription civile et une prescription pénale), il a été institué une régularisation des constructions irréguliè- re au bout de dix ans. Mais ce texte qui a été proposé au Sénat, a été au cours des deux lectures, refusé par l’Assemblée Nationale et n’a donné lieu à un accord que lors de la commission mixte paritaire. Mais ce texte (2) a ajouté un cas à la liste des exceptions, et qui concerne l’hypo- thèse où la construction a été réalisée sans permis, ce qui réduit beaucoup la portée du texte et suscite une difficulté d’interprétation. 1S’il n’y a pas eu de permis, il ne peut pas y avoir de régularisation. 2. Si le permis a été annulé ou retiré. A suivre un raisonnement administratif, l’annulation étant rétroactive, il n’y aura pas de régularisation. A suivre un raison- nement pénal, il faut considérer qu’il n’y a pas d’infraction, faute d’élément moral de l’infraction et la régularisation sera possible. 3. En cas de construction non conforme au permis. Si on refuse toute régularisa- tion, l’article n’a plus de sens car il ne s’appliquera jamais. Si on admet toutes les régularisations (par exemple une construction de 1000 m 2 à partir d’un permis obtenu pour 10 m 2 ), cela ne serait pas acceptable en raison des travaux par- lementaires. il faut donc un moyen ter- me. Hugues Périnet-Marquet suggère une interprétation de bon sens consistant à admettre une régularisation unique- ment lorsque l’économie générale du projet n’est pas modifiée. ❑ Le nouveau régime de l’action civile après une infraction A propos de l’article L 480-13, Hugues Périnet-Marquet rappelle que ce texte, qui date de 1976 et qui avait restreint à 5 ans l’action civile, suscitait des critiques. La commission Pelletier avait proposé un système dual. - Si on attaque le permis dans le délai de recours, il est possible, pendant deux ans, de demander la démolition. - Si on laisse passer le délai de recours contre le permis, il n’est possible que de demander des dommages-intérêts. Mais le texte voté n’est pas identique à cette proposition, car il utilise le mot «propriétaire» dans le premier cas et le mot «constructeur» dans le second. Comment l’interpréter? On peut en faire une interprétation littérale: l’action en démolition ne concerne que le proprié- taire, et l’action en dommages-intérêts ne concerne que le constructeur. Mais le résultat est aberrant. Faut-il considérer qu’on ne peut pas demander des dommages-intérêts au propriétaire, mais seulement la démoli- tion? Soit on considère que le texte crée deux actions, l’une concernant la démolition et l’autre les dommages et intérêts, mais ce n’est pas conforme à la lettre du texte. Hugues Périnet-Marquet propose de banaliser le texte, d’oublier les deux mots, et de lire «le propriétaire ou le constructeur», même si ce n’est pas le sens littéral de l’article… ❑ La restriction du champ du domaine public Etienne Fatôme, professeur à Paris I, com- mentant certains aspects du nouveau code de la propriété des personnes publiques, indique que le texte a res- treint le champ d’application de la doma- nialité publique. Ainsi par exemple les immeubles de bureaux appartiennent au domaine privé. Pour qu’un bien appar- tienne au domaine public, il faut qu’il ait fait l’objet d’un aménagement «indis- pensable» et non plus seulement un aménagement «spécial» (art. L 2111-1). L’objectif est que le juge interprète plus strictement le champ de la domanialité publique. Or, indique Michel Bresjanac, notaire à Paris, le code comprend maintenant une disposition novatrice, le déclassement anticipé (art. L 2141-2). Toutefois, cet article prévoit un mécanisme de condi- tion résolutoire, ce qui risque de susciter des difficultés notamment en raison de possibles réticences émanant des établis- sements de crédit. Autre innovation; le code permet (art. L 2122-4) la constitution de servitude conventionnelle sur le domaine public. ❑ Le futur décret sur le permis de construire. Philippe Baffert, chef du bureau de lé législation à la DGUHC, donne des préci- sions sur le futur décret sur le permis de construire. Le Conseil d’Etat doit donner son avis le 28novembre et le texte doit Urbanisme: des progrès notables qui nécessitent cependant des interprétations Toute réforme, même bienvenue, suscite des questions d’interprétations. Deux points du code de l’urbanisme ont été améliorés (insertion de l’article L 111-12 et modification de l’article L 480-13) mais ils suscitent des problèmes d’interprétation. Hugues Périnet-Marquet donnait son analyse à l’occasion d’une rencontre du Gridauh (1) . Quant à Philippe Baffert, DGUHC, il annonce la parution pour décembre du décret sur le permis de construire. (1) Groupement de recherche sur les institu- tions et le droit de l’aménagement, de l’urba- nisme et de l’habitat. (2) «Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans , le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'ur- banisme. Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables: […] e. Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». 14novembre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE être publié en décembre. Philippe Baffert en donne les grandes lignes. A propos des retraits, il rappelle que les conditions de retrait sont unifiées. Le retrait de la décision sera possible dans un délai de trois mois, que la décision ait été explicite ou implicite (fin de la juris- prudence Ternon). Le décret va préciser le champ d’applica- tion des autorisations. Toute construction nouvelle sera soumise à permis, sauf exception. Pour les tra- vaux, aménagement et démolition, le décret fixera la liste des travaux. Les constructions de moins de 2 m 2 seront dispensées de toutes formalités; les constructions de 2 à 20 m 2 seront sou- mises à simple déclaration (qu’il y ait ou non déjà une construction sur le terrain) et les constructions de plus de 20 m 2 seront soumises à permis. Pour les piscines, les piscines de moins de 100 m 2 et avec une couverture de moins de 1,80m de haut seront soumises à déclaration et les piscines de plus de 100m 2 , quelle que soit leur couverture, seront soumises à permis. Le décret va définir ce qu’est un change- ment de destination. Constituera un changement de destination le passage de l’une à l’autre des destinations prévues par le code de l’urbanisme. Les annexes sont réputées être de la même destina- tion que la construction principale. Ainsi, la transformation du garage d’une mai- son en habitation ne sera pas considérée comme un changement de destination (indépendamment des incidences fiscales, ce changement pouvant susciter la per- ception de la taxe locale d’équipement par exemple). Pour le permis d’aménager, il sera prévu la possibilité de demander un permis émanant de plusieurs demandeurs et portant sur plusieurs parcelles. Philippe Baffert est très net sur le respect des délais d’instruction. Le pétitionnaire qui fait une demande de permis se verra notifier un délai de base (1,2 ou 3 mois suivant les cas). L’administration pourra indiquer que le délai est prorogé en rai- son de certaines consultations. Le décret fournira la liste exhaustive des pièces qui peuvent être demandées au pétitionnaire. Philippe Baffert explique que certains délais ont été allongés car ils étaient dans certains cas impossibles à respecter. Par exemple, lorsque l’avis de l’ABF est requis, le délai total sera de six mois (au lieu de 5). Mais dans tous les cas (sauf en cas de nécessité d’enquête publique), il pourra y avoir un permis tacite. En pratique, il y aura très souvent un permis tacite, sauf si l’administration souhaite refuser explici- tement; Pour Philippe Baffert, lorsqu’on n’écrit pas, c’est qu’on est d’accord. Quant au contenu de la demande, les plans ne seront plus exigés. Pour le certificat d’urbanisme, Philippe Baffert indique qu’il est prévu de rétablir une distinction entre un certificat a et b et que le décret va créer un CU tacite, qui stabilise les règles d’urbanisme. Pour le permis de démolir, il précise que son objet est profondément changé. Il avait été créé pour protéger les loge- ments de la loi de 1948. il ne s’appliquera désormais que là où on souhaite proté- ger les constructions. Philippe Baffert se dit inquiet de l’évolu- tion de certains PLU. Les PLU ne doivent pas transformer cette procédure en une interdiction de démolir. En effet, un immeuble inscrit au titre des monuments historiques peut être démoli par son pro- priétaire, mais celui-ci doit faire une déclaration. L’Etat peut s’y opposer en faisant un classement. Il serait paradoxal qu’un bâtiment puisse être interdit à la démolition par un PLU. Quant à l’achèvement, celui qui fait la déclaration certifiera sous sa seule res- ponsabilité, que la construction est conforme au permis. L’administration n’assumera plus la responsabilité de dire que la construction est conforme. ❑ La réforme s’appliquera… même à Paris Ce décret comportera l’ensemble des textes nécessaires à l’application de l’or- donnance sur le permis de construire. Le décret intégrera par ailleurs les deux décrets déjà publiés, l’un sur les permis précaires et l’autre sur la suspension de la validité du permis en cas de recours. Un autre décret est prévu sur la restauration immobilière. En revanche, Il n’est pas pré- vu dans ce texte de modification sur l’ur- banisme commercial. Philippe Baffert est confiant sur la connaissance des textes par l’administra- tion. Le personnel de l’administration va recevoir une formation aux nouveaux textes. Il précise qu’il y a 5000 personnes à former, mais que, même si la réforme est d’importance (elle change la rédac- tion du tiers du code de l’urbanisme), il est très positif de disposer du texte six mois avant son entrée en vigueur. En conclusion, Philippe Baffert assure que la mesure-clé est le respect des délais d’instruction, y compris dans les zones où l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est requis. Et d’ajouter «même à Paris, il va falloir appliquer la réforme»! Alors, avec Patrick Wallut, concluons «ne boudons pas notre plaisir!» Si la réforme impose nécessairement des séances des formations pour l’appréhender, des ajus- tements et des questions d’interpréta- tion, elle comporte de nombreux pro- grès, qu’il faut saluer Dans notre numéro de la semaine prochai- ne: une interview de Jean-François Gabilla, président de la FPC. Loi ENL : la circulaire n°2006-68 du 11septembre 2006 relative à la loi ENL du 13juillet 2006 a été publiée au bul- letin officiel du ministère de l’équipe- ment (10octobre p.290) Sur votre agenda 23 et 24 novembr e 2006 à la Maison de l’Amérique Latine (Paris VII e ): ren- contres Lamy du droit civil . A noter en particulier l’intervention de Laurent Aynès sur le droit des sûretés et de Bertrand Fagès sur le droit des contrats (pourparlers, avant-contrats…) Contact. Lamy. Tél. Laure Legru: 0 825 08 08 00. 7 décembr e 2006 à Paris: l’actualité des baux commerciaux . Une forma- tion organisée par Elegia (en partena- riat avec les Editions Législatives) et ani- mée par Alain Confino, avocat à Paris et Bernard Pain (expert). Tél. 0140923737. 13 décembr e 2006 à Paris: l’actualité des baux d’habitation . Cette journée de formation Elegia sera animée notam- ment par l’avocat Vincent Canu. Tél. 0140923737. 18 et 19 janvier 2007 : les droits de préemption . Une formation assurée par l’Adef à Paris. Tél.: 01 56 98 2005 ou foncier@wanadoo.fr 14novembre 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• FISCALITE L’instruction décrit les nouveaux régimes issus de l’article40 de la loi ENL. ➠ Le régime du Robien social (ou Dau- bresse) est supprimé . Il donnait droit à 26% de déduction sur les revenus fonciers (40% avant la loi de finances pour 2006), mais il n’avait jamais été appliqué. ➠ Le Robien est recentré , pour les inves- tissements réalisés à compter du 1 er sep- tembre 2006. L’amortissement est désor- mais de 6% pendant 7 ans et de 4% pen- dant 2 ans, il ne peut pas être prolongé. Le maximum de déduction est donc de 50% de la valeur du logement. Le bailleur doit respecter un plafond de loyer, qui varie suivant un nouveau zonage (défini par l’arrêté du 10août 2006): 19,89euros par m 2 en zone A, 13,82euros en zone B1, 11,30euros en zone B2 et 8,28euros en zoneC. L’instruction précise l’entrée en vigueur du Robien recentré: - logements acquis neufs ou en VEFA à compter du 1 er septembre 2006, - logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, à compter du 1 er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier, - logements affectés à un usage autre que l’habitation acquis à compter du 1 er sept. 2006 et que le contribuable transforme en logements, - logements acquis à compter du 1 er sept. 2006 que le contribuable réhabilite en vue de leur conférer des caractéristiques tech- niques voisines de celles des logements neufs, - logements inachevés acquis à compter du 1 er sept. 2006 ➠ Création du Borloo populaire pour les locations dans le secteur intermédiaire. Pour l’application du Borloo populaire, le contribuable doit avoir opté pour le Robien recentré (inst. n°22).Le calcul de l’amortissement est donc identique à celui prévu pour ce régime, mais le bailleur dis- pose de deux avantages fiscaux supplé- mentaires: - une déduction spécifique de 30% sur les revenus (on ne parle plus de déduction forfaitaire depuis la suppression de la déduction de 14% et de son remplace- ment par la déduction des frais réels, inst. n°25). Elle s’applique pendant une pério- de de 9 ans, reconductible deux fois pour 3 ans. - un complément d’amortissement de 7,5%, si le bailleur prolonge la location de 3 ans ou de 15% s’il la prolonge de 6 ans. Le bailleur doit respecter des plafonds de loyers plus restrictifs. Le zonage qui s’ap- plique est le même que celui du Robien recentré. Les loyers sont de 4/5 e de ceux du Robien recentré. Le locataire ne doit pas dépasser des pla- fonds de loyers. L’instruction précise les conditions d’appréciation de ces res- sources. Par exemple pour des concubins, il faut faire masse de l’ensemble des foyers fiscaux et comparer le montant global au plafond de ressources (inst. n°46). Le loca- taire doit être une personne autre qu’un ascendant ou un descendant du propriétai- re. Mais le bailleur peut suspendre son engagement de location après au moins 3 ans pour mettre le logement à disposition d’un ascendant, ce qui suspend aussi les avantages fiscaux. L’instruction précise les non-cumuls d’avan- tages fiscaux (n°52). Le bailleur doit fournir une copie de l’avis d’imposition de son locataire au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Le Borloo neuf entre en vigueur le 1er sep- tembre 2006 (comme le Robien recentré) mais il peut s’appliquer aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2006 si le contribuable opte pour le Robien recentré. ➠ Pour les SCPI , et de façon parallèle, la loi ENL recentre le dispositif Robien SCPI et crée un nouveau dispositif Borloo SCPI. Les nouvelles règles s’appliquent aux souscrip- tions à compter du 1 er septembre 2006. La déduction au titre de l’amortissement des parts se fait au taux de 6% par an pen- Une instruction fiscale sur le Borloo et le Robien recentré 45 pages d’explication: c’est ce qu’il a fallu à l’administration fiscale pour commenter les nouveaux régimes fiscaux issus de la loi ENL, qui recentrent le dispositif Robien et créent le Borloo populaire (instruction 5d-4-06 du 2novembre 2006). Le texte montre bien que le Borloo populaire est un complément du Robien recentré. dant 7 ans et 4% pendant 2 ans; il n’est pas possible de proroger la déduction au- delà de 9 ans et l’avantage fiscal suppose que 95% de la souscription serve à un investissement de type Robien recentré. La loi crée un dispositif Borloo SCPI qui donne droit à un complément de déduc- tion au titre de l’amortissement (2,5% par an pendant 3 ou 6 ans) sur 95% du mon- tant de la souscription et à la déduction spécifique de 30% sur les revenus fonciers. L’instruction précise enfin les changements de modalités d’appréciation des plafonds de ressources des locataires. Pour les concu- bins, il y a lieu désormais d’apprécier glo- balement les ressources des contribuables vivant en concubinage (inst. n°71). Economie générale des différents dispositifs fiscaux Ces textes seront complétés par d’autres instructions fiscales: - sur l’investissement dans l’ancien, - sur les déductions spécifiques Robien classique (8% x 5 +2,5% x 4) du prix de revient du logement + (2,5% x 3) ou (2,5% x 6) du prix de revient du logement Si respect plafond de loyers secteur libre (Zone A, B et C) Robien recentré (6% x 7 +4% x 2) du prix de revient du logement Si respect plafond de loyers secteur libre (Zone A, B1, B2 et C) Robien ZRR (8% x 5 +2,5% x 4) du prix de revient du logement + (2,5% x 3) ou (2,5% x 6) du prix de revient du logement + 26 % du revenu brut Si respect plafond de loyers secteur libre (Zone A, B et C) + logement situé en ZRR Robien recentré ZRR (6% x 7 +4% x 2) du prix de revient du logement + 26 % du revenu brut Si respect plafond de loyers secteur libre (Zone A, B1, B2 et C) + logement situé en ZRR Borloo neuf (6% x 7 +4% x 2) du prix de revient du logement + (2,5 %x 3) ou (2,5% x 6) + 30 % du revenu brut Si respect plafond de loyers secteur inter- médiaire (Zone A, B1, B2 et C) + plafonds de ressources Avant Après