Jurisprudence récente p. 2 à 7
Vente
Le devoir de conseil du notaire : un droit de préemption non indiqué
Obligation du vendeur : retard de livraison en VEFA
Un pacte de préférence dans un bail : exécution forcée
Loi Carrez : le cas du sous-sol : les caves et les pièces du sous-sol
Expulsion
Les locaux commerciaux
Indemnisation du préjudice… certain
Trêve hivernale : inapplicable aux squatters
Expulsion de locaux commerciaux : pas d’urgence à suspendre
Fiscalité
Des revenus fonciers excessifs
Procédure
Trois arrêts sur la saisie conservatoire : pour un bailleur de locaux commerciaux, pour le banquier d’un marchand de biens et pour un syndicat de copropriétaires
Analyse p. 9
Urbanisme commercial : la problématique du délai de recours : l’analyse de Julie Barbier, avocat à Paris, BMS’.
En bref p. 4 et 11
Des avocats conseillent.
Sur votre agenda
Fiscalité : une instruction sur la remise sur le marché des logements vacants
Rencontres p. 10 et 11
Le congrès de l’UNPI
Les entretiens de l’Anah
Interview p. 12
Serge Ivars (président de la Cnab) : « La Cnab s’engage pour le logement ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à7 Vente Le devoir de conseil du notaire: un droit de préemption non indiqué Obligation du vendeur: retard de livraison en VEFA Un pacte de préférence dans un bail: exécution forcée Loi Carrez: le cas du sous-sol: les caves et les pièces du sous-sol Expulsion Les locaux commerciaux Indemnisation du préjudice… certain Trêve hivernale: inapplicable aux squatters Expulsion de locaux commerciaux: pas d’urgence à suspendre Fiscalité Des revenus fonciers excessifs Procédure Trois arrêts sur la saisie conservatoire: pour un bailleur de locaux commerciaux, pour le banquier d’un marchand de biens et pour un syndicat de copropriétaires ANALYSE p.9 Urbanisme commercial: la probléma- tique du délai de recours: l’analyse de Julie Barbier, avocat à Paris, BMS’. EN BREF p.4et11 Des avocats conseillent. Sur votre agenda Fiscalité: une instruction sur la remise sur le marché des logements vacants RENCONTRES p.10et1 Le congrès de l’UNPI Les entretiens de l’Anah L’expulsion au cœur des débats D ans ce numéro spécial consacré pour l’essentiel des arrêts récents du Conseil d’Etat et de la cour d’appel de Paris, toute une série de décisions traite de la délicate question de l’expulsion. Concernant les locaux commerciaux, deux décisions. L’une, du Conseil d’Etat, valide la décision d’expulsion des locaux en refu- sant de suspendre la décision au motif qu’il n’y avait pas de risque de trouble à l’ordre public; l’autre, de la cour d’appel de Paris, concerne l’application de l’article L 613-1 du code de la construc- tion et de l’habitation aux occupants d’un local commercial. Rap- pelons que cet article permet au juge d’accorder des délais renou- velables excédant une année aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement. Dans cette affaire jugée en septembre par la cour d’appel, il a été admis le principe que l’occupant de ce local commercial pouvait bénéficier de ces délais. Toutefois, la demande de délai a été rejetée, la cour ayant estimé que l’occu- pant avait déjà bénéficié de délais au cours de la procédure. Le Conseil d’Etat s’est aussi prononcé sur la question subséquente de l’indemnisation du propriétaire du préjudice qu’il subit en rai- son de l’inexécution des décisions d’expulsion. Il admet que le pro- priétaire peut en bénéficier même s’agissant de squatters, si l’au- torité administrative dépasse les délais qui lui sont donnés pour exécuter la décision de justice. Le Conseil d’Etat rappelle à cette occasion que les délais de la trêve hivernale ne s’appliquent pas aux squatters. Le bailleur doit par ailleurs être vigilant : dans un autre affaire, il avait obtenu un jugement d’expulsion à l’encontre de Monsieur. Mais le bail ayant été signé au nom de Monsieur «ou» Madame, il n’a pu obtenir d’indemnisation pour inexécution de la décision car l’autorité administrative n’aurait pas pu, sans outrepasser ses pou- voirs, procéder à l’expulsion de Madame. Ces questions d’expulsion et de droit au logement opposable seront au cœur des débats de l’élection présidentielle. Ainsi en témoignent les déclarations qui se succèdent lors des congrès de cet automne. Ainsi Alain Lecomte (DGUHC) a-t-il annoncé aux entretiens de l’Anah ce 9octobre, qu’une mission était confiée au Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, afin de réfléchir aux conditions d’une expérimentation du droit au loge- ment opposable. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 12 17OCTOBRE 2006 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.12 Serge Ivars (président de la Cnab): «La Cnab s’engage pour le logement». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N um éro spécial: jurisprudence Numéro spécial: jurisprudence 17octobre 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente et devoir de conseil du notaire ❑ Droit de préemption non indiqué (CA Paris, 27septembre 2006, n°2005/11922, 2 e ch. A) Un acquéreur reprochait au notaire de ne pas l’avoir informé que la mairie exerçait son droit de préemption. Mais son action est rejetée car la mairie avait renoncé à l’exercice de la préemption un mois plus tard. «Considérant que la mairie de Clichy sous Bois sur la déclaration d'intention d'alié- ner du 18mars 1992 a exercé son droit de préemption par arrêté du 22avril 1992 (notifié aux seuls vendeurs) et y a renoncé par arrêté du 20mai 1992; Considérant que les parties ne donnaient pas suite à la vente, étant en désaccord sur l'imputation des indemnités d'occupa- tion payées sur le prix de vente refusée par le vendeur par lettre du 24mai 1993 et que les lieux étaient libérés par les acquéreurs en juillet1993; Considérant que par jugement du 15novembre 1999 du tribunal de grande instance de Bobigny les consorts N.ont été déclarés irrecevables et la SCI Jheseein mal fondée dans leur demande formée contre les époux H.pour le paiement d'indemnités et charges locatives suréva- luées à déterminer par expertise et en dommages-intérêts visant le défaut de notification de l'exercice de droit de pré- emption et le surcoût de relogement; Considérant que la SCI est donc irrece- vable dans sa nouvelle demande formée sur les mêmes fondements contre les époux H.; Que la poursuite en appel d'une procédure manifestement irre- cevable constitue un abus dans le recours à justice et qu'il sera alloué aux époux H.une somme de 3000 € de dom- mages-intérêts à ce titre; Considérant à l'égard de M e leB., notaire, que son omission d’information aux acquéreurs de l'arrêté de préemption du 22avril 1992 est resté sans consé- quence sur le défaut de réitération de la vente puisque la ville y a renoncé dès le 20mai suivant et que les parties ont continué des transactions en vue de la vente jusqu'à l'été 1993; Que la SCI sera donc déboutée de ses demandes en dommages-intérêts à son encontre; Considérant que selon l'équité il convient d'allouer au notaire la somme de 1000 € pour frais irrépétibles exposés en appel». La cour condamne ainsi l’acquéreur à ver- ser 3000euros au vendeur, à titre de dommages et intérêts. Observations de Jurishebdo : le notaire voit donc sa responsabilité écartée car s’il avait effectivement omis d’informer l’ac- quéreur de la décision de préemption de la mairie, cette omission s’est avérée sans portée puisque la mairie avait renoncé à la préemption un mois plus tard. Signalons aussi que l’acquéreur est condamné pour abus du droit d’ester en justice, ce qui est assez rare Responsabilité du vendeur ❑ Retard de livraison en VEFA (CA Paris, 27 sept. 2006, n°2004/22287, 2 e chambre A) Cet arrêt fournit l’exemple d’un cas de responsabilité du vendeur d’un apparte- ment en l’état futur d’achèvement. Les locaux devaient être livrés au 4 e trimestre 2002 et n’est intervenue que le 26février 2004. Le contrat prévoyait une clause permet- tant de décaler le délai de livraison notamment pour un motif lié au règle- ment judiciaire d’une entreprise effec- tuant les travaux. La cour rejette une partie de la demande des acquéreurs, mais elle retient la res- ponsabilité du vendeur pour ne pas avoir vérifié la situation financière de son sous- traitant: «Considérant que par l'acte du 6juillet 2001 la Société Sarepa s'est obligée à livrer les locaux au cours du 4 e trimestre 2002 «sauf survenance d'un cas de force majeure ou, plus généralement d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, qui est plus amplement précisé dans le cahier des charges» ; Qu'il résulte dudit cahier des charges que ces cas et causes concernent notamment «les intempéries, la liquidation des biens, l’admission au règlement judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entre- prises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs, les retards provenant de la défaillance d'une entreprise (la justi- fication de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse, par la simple production du double de la lettre recommandée avec accusé de réception, adressée par le maître d'œuvre à l'entre- prise défaillante); Qu’il est également précisé que «l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux» et que «pour l’appréciation dudit événement les parties devront s’en rapporter à un certificat éta- bli par le maître d’œuvre ayant la direc- tion du chantier» […] Considérant en revanche qu'elle a commis une négligence fautive , comme le sou- tiennent les époux G.[acquéreurs] en ne vérifiant pas la situation de l'entre- prise de gros œuvre qui connaissait à l'évidence de graves difficultés ; Que celles-ci ont en effet débuté dès le 15juin 2001, la déclaration du maître d'œuvre visée ci-dessus du 18décembre 2003 mentionnant que du 15juin 2001 au 21janvier 2002 l'effectif était sur place mais qu'il n'y avait pas eu de travail réali- sé faute de moyens matériels et maté- riaux, et en l'absence d'encadrement, le rendement étant estimé à 0%; Qu' il appartenait dès lors à la Société Sarepa de se renseigner sur la situa- tion de la société et que la consulta- tion d'un extrait K bis lui aurait per- mis de connaître l'état de cessation de paiement au 14juin 2001, lequel avait été déclaré au greffe, et l'ouverture d'une procédure de redressement judiciai- re au 20juin 2001, mesure qui est men- tionnée d'office; Que le 6juillet 2001 la Société Sarepa savait donc, à tout le moins, que de sérieuses difficultés ne pouvaient être évi- tées, s'agissant au surplus de l'entreprise de gros œuvre; Considérant que les époux G.ont donc subi un préjudice en signant l'acte de ven- te sans être en possession d'une informa- tion loyale de la part de leur vendeur; Qu'il ne s'analyse pas en une perte de chance pour eux de décider de ne pas signer l'acte de vente et donc de renoncer à acquérir mais en un préjudice résul- tant du manquement de la Société Sarepa à son obligation de délivrance , commis en ne modifiant pas la date pré- vue pour la livraison alors qu'elle savait 17octobre 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE que le délai ne pouvait être tenu». La cour d’appel retient par ailleurs un deuxième motif de responsabilité du ven- deur tenant, vis-à-vis du repreneur de la société défaillante, à une intervention tar- dive dans la demande de respecter les obligations contractuelles et une mise en demeure tardive de cette entreprise. Elle confirme la décision de 1 e instance qui avait alloué à l’acquéreur une indem- nité de 9700euros. Observations de Jurishebdo : le contrat permettait au vendeur de se prévaloir d’un retard dans l’exécution des travaux lié à une défaillance d’une entreprise, mais la cour d’appel retient néanmoins sa responsabilité au titre d’une négligence fautive. La négligence consistait à ne pas avoir vérifié suffisamment tôt la situation financière de ladite entreprise Un pacte de préférence dans un bail ❑ Exécution forcée (CA Paris, 5 oct. 2006, n°2006/3878, 2e ch. B, infirmation) Aux termes d’un bail commercial portant sur un local de pharmacie et consenti en 1999, il était convenu que le preneur dis- poserait d’un droit prioritaire d’acquisi- tion d’un délai de deux mois, «pour le cas où le propriétaire déciderait de vendre les locaux de l’ensemble immobilier». En 2001, le propriétaire avait entrepris de vendre l’immeuble en bloc et notifié au locataire le prix convenu avec un acqué- reur pour l’immeuble en cause (l’accord du vendeur portait sur la cession d’un portefeuille comportant 8 autres immeubles). Le locataire avait fait savoir qu’il se portait acquéreur, mais des diffi- cultés s’étaient produites sur le délai de réalisation de la vente. Le vendeur avait sommé l’acquéreur de comparaître, puis accordé des délais. En 2002, le locataire avait alors sommé le vendeur de signer l’acte, lequel n’avait pas comparu. La cour d’appel prononce la vente forcée: «Considérant qu’en droit, l'acceptation de l'offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente; Qu'à défaut de précision sur les modalités de régularisation de la vente, le pacte de préférence implique que soient notifiés au titulaire du droit de préférence un prix et des conditions identiques à ceux conve- nus avec le tiers candidat acquéreur; Que, selon l'article1184 du code civil, pour le cas où l'une des parties ne satisfe- ra pas à son engagement le contrat n'est pas résolu de plein droit et la résolution doit être demandée en justice, un délai pouvant être accordé au défendeur selon les circonstances; Qu'en outre, dans l'hypothèse où l'ache- teur ne paie pas le prix, la résolution de la vente d'immeubles est prononcée immé- diatement si le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix, mais, si ce dan- ger n'existe pas, le juge peut accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long suivant les circonstances , passé lequel, si l'acheteur n'a pas payé, la réso- lution de la vente est prononcée, ainsi au demeurant qu'en dispose l'article1655 du code précité; Considérant qu’en l'espèce, l'offre de ven- te formulée le 1 er août 2001 par la société Gecina et portant sur l'immeuble sis 27-31 avenue de Flandre à Paris 19ème au prix de 45818000F, soit 6984909euros, a été acceptée le 4septembre 2001 par M.A., soit avant l'expiration du délai de deux mois convenu aux termes du pacte de préférence figurant au contrat de bail du 24mars 1999; Que l'acceptation de cette offre valait vente , en sorte que M.A. est devenu propriétaire de l'immeuble à la date du 4septembre 2001; Considérant que le pacte de préférence stipulé au profit de M.A. dans le bail commercial du 24mars 1999 ne prévoyait aucune modalité de régularisation de la vente, hormis la fixation du prix par le propriétaire; Que, dans ces conditions, afin de per- mettre à M.A. d'exercer son droit dans des conditions identiques, notamment quant au paiement du prix, à celles accordées au bénéficiaire de la promesse de vente dont elle avait fait mention dans sa signification du 1 er août 2001, il appartenait à la société Gecina de lui communiquer une copie de ladite pro- messe; Que l'attestation établie le 31juillet 2001 par MeW., qui se bornait à mentionner le prix contenu à la promesse, et la déclara- tion faite par ce notaire, dans le procès- verbal de difficultés du 28novembre 2001, que la computation des délais pré- vus à ladite promesse faisait apparaître que le délai de réalisation était fixé au 28novembre 2001 au plus tard, ne pou- vaient tenir lieu de communication de la promesse, […] Qu'ayant accepté le 4septembre 2001 l'offre de vente qui lui avait été faite le 1 er août 2001 assortie d'un délai de deux mois pour formuler son acceptation, et alors même qu'il n'avait pas été mis en mesure d'apprécier, avant la présente ins- tance d'appel, s'il lui était proposé les mêmes conditions de paiement du prix qu’au bénéficiaire de la promesse de ven- te du 25juillet 2001, M.A. a obtenu le financement de l'acquisition ainsi qu'il en a justifié par le virement d’une somme de 900000euros […] et par la lettre adressée le 13février 2002 au même notaire, men- tionnant que le Crédit immobilier général avait consenti à la société Venturi valori- sation un prêt d'un montant de 6400000euros destiné à financer partiel- lement l'achat dont s'agit, […] Considérant qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments que M.A. a, nonobstant le défaut d’information complète sur la teneur de la promesse de vente conclue en faveur d'un tiers, justifié de sa faculté de régler le prix d'acquisition dans un délai raisonnable eu égard à l'importance de ce prix, étant noté que le bénéficiaire de la promesse de vente du 25juillet 2001 avait reçu les informations utiles afférentes aux ventes proposées dès le 16mai 2001, ainsi qu'il est précisé à l'ac- te, et que les ventes des autres immeubles à son profit sont intervenues courant décembre2001, en sorte que ledit bénéficiaire a disposé d'un délai de sept mois pour régulariser les ventes, équivalent à celui qui a été nécessaire à M.A., informé du prix de vente au mois d'août2001, pour se trouver en mesure de réitérer la vente par acte authentique en février-mars 2002; Considérant qu'il s'ensuit que la résolu- tion de la vente conclue le 4septembre 2001, qui n’est pas intervenue de plein droit, n'a pas lieu d'être prononcée, l'ac- quéreur ayant remis aux notaires les preuves du financement du prix dès avant l'introduction de la procédure et, surabondamment, le vendeur n'étant pas en danger de perdre la chose et le prix; 17octobre 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Considérant que, dès lors, il convient de dire que, faute pour la société Gecina de régulariser l'acte authentique de vente dans les conditions précisées au dispositif ci-après, le présent arrêt vaudra acte de vente et sera publié comme tel, étant rappelé que M.A. a la faculté de le publier dès à présent s’il le souhaite». Observations de Jurishebdo : le pacte de préférence est souvent associé à un contrat principal comme ici à un bail com- mercial. On mesure ici la difficulté de l’exécution du pacte de préférence dans la mesure où la clause du bail commercial indiquait le principe du droit de préféren- ce mais ne précisait pas les modalités de la vente et en particulier les délais. L’origi- nalité de cette affaire est que le pacte de préférence portait sur les locaux loués, mais que la vente a finalement porté sur l’ensemble de l’immeuble et donc sur une assiette excédant celle du bail. La cour ayant constaté l’accord sur la chose et le prix, elle en déduit que la vente est acquise. Reste alors à en fixer les modalités, qui étaient précisément l’objet du litige Loi Carrez ❑ Le cas du sous-sol Deux arrêts récents de la cour d’appel de Paris permettent de faire le point sur l’ap- plication de la loi Carrez à des surfaces situées en sous-sol. Rappelons que l’article46 de la loi de 1965 exclut pour le calcul de la surface Carrez les caves, garages et emplacements de stationne- ment et les lots de moins de 8 m 2 (art. 4-2 du décret de 1967). Dans une première décision, la cour exclut la cave, dans la deuxième, elle admet la surface bien que située en sous-sol car il ne s’agissait pas d’une cave. (CA Paris, 29juin 2006, 2 e ch. A, n°2004/22200) L’acte de vente mentionnait une surface loi Carrez de 36,40 m 2 , alors que le mesu- rage effectué par l’acquéreur indiquait 34,14 m 2 . L’acheteur avait intenté une action en diminution de prix. ll obtient gain de cause en appel: «Considérant que l'acte de vente vise l'état descriptif de division et le règle- ment de copropriété établis aux termes d'un acte reçu par M e K.notaire à Paris le 25juin 1963 et que le lot 26 est ainsi dési- gné comme étant une cave portant le n°4; Que la superficie privative de ce lot n'avait donc pas à être indiquée, étant une cave ; Considérant qu'il résulte de l'attestation de surface établie par le Cabinet Ceti que la superficie privative du lot n°2 est de 34,14 m 2 , surface totale certifiée confor- me à la loi Carrez; Considérant que cette superficie est ainsi inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte et que la Société ITF [acquéreur] est donc bien fondée en sa demande de diminution du prix, laquelle est proportionnelle à la moindre mesure, en application des dispositions de l'article46 de la loi du 18décembre 1996, Considérant que l'absence de ventilation de prix entre le lot principal soumis à la loi Carrez et le lot qui ne l'est pas n'est pas de nature à priver l'acquéreur de la protection que lui assure cette loi qui est d'ordre public, Qu'en l'absence de ventilation, il y a lieu d'estimer que le prix de l'appartement a été fixé compte tenu du lot accessoire qui était également vendu». (CA Paris, 29juin 2006, 2 e ch. B, n°2005/13736) «Considérant, en droit, que les disposi- tions de l’article46 de la loi du 10juillet 1965 modifié par la loi du 18décembre 1996 ne sont pas applicables aux caves; Qu’ a contrario, aucune disposition légale n’écarte l’application de ce tex- te aux locaux qui sont situés en sous- sol, sans constituer des caves ; […] Qu'il résulte des investigations de l'expert que la pièce située en sous-sol au pied de l'escalier, d'une surface supérieure à 8 m2 et d'une hauteur supérieure à 1,80m, mesure 15 m 2 et se distingue de la cave, qui la jouxte; que le technicien commis a d’ailleurs constaté qu'elle était utilisée à usage de chambre par les époux D.; Qu'il s'ensuit que cette pièce, qui ne se confond pas avec la cave, fait partie intégrante de la superficie de la par- tie privative du lot litigieux en sorte qu'elle doit être prise en compte pour le calcul de cette superficie». Observations de Jurishebdo : si en princi- pe, en raison du texte même de l’ar- ticle46, les locaux à usage de cave sont exclus du calcul de la loi Carrez, cela n’ex- clut pas tous les locaux situés en sous-sol. Une pièce en sous-sol à usage de chambre peut donc être incluse dans la surface Carrez Saisie conservatoire ❑ Trois arrêts La loi du 9juillet 1991 (art. 67) permet à «toute personne dont la créance paraît fondée en son principe [de] solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances suscep- tibles d'en menacer le recouvrement». Trois arrêts de la cour d’appel de Paris illustrent cette faculté dans des hypo- thèses différentes: l’une pour un bailleur, l’autre pour un banquier qui avait passé un protocole d’accord avec un marchand de biens, et le 3 e au profit du syndicat des coproprié- taires. Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Orrick Rambaud Martel est intervenu récemment dans deux opérations com- me conseil auprès: ➠ d’Atisr eal dans l’acquisition par Natexis Asset Management de l’im- meuble «Bonnel Part-Dieu» d’un mon- tant de 42millions d’euros. C’est un immeuble de bureaux de 12 200 m2 entièrement loué et offrant un rende- ment de 6% environ. Atisreal était conseillé par Alfred Fick et Peter Schmid d’Orrick Rambaud Martel, et par l’étude Wargny Katz . Le notaire Nicolas Baum conseillait l’acquéreur. ➠ de Pechiney pour la location de la Tour CB 16 à la Défense pour 9500 m2. Il s’agissait du transfert du siège social de Pechiney. Intervenaient pour Orrick dans le conseil du locataire: Catherine Saint Geniest et Arnaud Colin . Le Cabinet d'avocats d’affaires De Par- dieu Brocas Maffei (Emmanuel Fatô- me, Associé et Marlène Benoist-Jaeger) conseillaient le bailleur, GE Real Estate. Une transaction CB Richard Ellis. 17octobre 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Dans cette 1 e af fair e , le bailleur de locaux commerciaux avait exercé l’action en raison de loyers impayés . La cour admet son action et maintien la saisie accordée en 1 e instance car il y avait bien péril dans le recouvrement de la créance, mais elle en prononce le cantonnement, donc sa limitation: (CA Paris, 8 e ch. B, 29juin 2006, n°05/12938) «Sur la validité de la saisie; Considérant, en application de l'article67 de la loi du 9juillet 1991, que toute per- sonne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'auto- risation de pratiquer une mesure conser- vatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en mena- cer le recouvrement; Considérant que, pour déterminer si une créance ayant une origine contractuelle apparaît fondée en son principe, le juge de l'exécution a l'obligation d'étudier le contrat, d'en rechercher le sens et de l'in- terpréter s'il y a lieu; Considérant, tout d'abord, qu'il est évi- dent à la seule lecture du bail d'origine que le loyer est indexé sur le coût de la construction; qu'il est également évident au regard des deux indices de référence visés au bail et du terme triennal, que la révision ne peut être appliquée que tous les trois ans; qu'il suffit donc que le bailleur sollicite cette révision tous les trois ans pour qu'elle reçoive application; qu'en revanche, les parties ont transigé le 19novembre 1996, ont prévu la conclu- sion d'un bail à effet du 1 er janvier 1997 au prix de 178500F, hors taxes; que, même si ce bail n'a pas été conclu, cet accord fait la loi des parties; que la révi- sion du loyer ne peut donc rétroagir depuis l'origine du bail mais apparaît exi- gible à compter du 1 er janvier 2000; qu'au vu des pièces produites et, notamment, de la notification de l'avenant de révision, l'apparence d'une créance fondée en son principe est établie à hauteur de 15.000 € ; Considérant que la cour doit apprécier les preuves qui lui sont fournies; que le créancier saisissant verse aux débats les derniers comptes sociaux publiés de la société Some Men au 6décembre 2005 qui sont ceux de l'armée 2002; que ces comptes font ressortir un bénéfice infé- rieur à 6000 € , des disponibilités infé- rieures à 5000 € et un résultat d'exploita- tion en diminution de 10800 à 7501 € ; que s'ajoutent à ces indicateurs peu favo- rables, l'instance en acquisition de clause résolutoire, la faiblesse de la somme sai- sie à titre conservatoire et l'absence de publication des comptes pour les années2003 et2004; que la preuve que le recouvrement de la créance, même diminuée de plus de 80%, est en péril est rapportée ; que la saisie conservatoire doit être cantonnée à la somme précitée mais ne peut être levée». La 2e af fair e concernait un marchand de biens qui avait rencontré des difficul- tés en raison de la dégradation du mar- ché immobilier au début des années 1990. Il avait conclu un protocole d’accord en 1994 avec sa banque. Cet accord n’avait été que partiellement exécuté, et notam- ment les ventes prévues n’avaient pas été réalisées. A la suite de diverses procé- dures, le juge avait ordonné la mainlevée des inscriptions hypothécaires provisoires. La cour d’appel, qui se réfère donc à l’ar- ticle67 de la loi de 1991, infirme la déci- sion: (CA Paris, 29juin 2006, 8e ch. B, n°05/25042) «Considérant que le principe de créan- ce dont se prévaut la société Socphipard, qui a fondé sa requête sur les sommes contractuellement exigibles même si pour la conforter elle a fait état de procédures pénales, ressort de façon certaine de la seule signature du protocole d'ac- cord , peu important en l'espèce la date d'exigibilité de la somme de 2478427,71 € ; qu'aucune des décisions rendues depuis lors ne remet en cause ce principe; Considérant que les menaces pesant sur le recouvrement de la dette résultent de l'importance des sommes dues, de l'absence de tout paiement partiel de la créance précitée avant le terme contractuellement fixé, de l'attitude manquant de loyauté et dila- toire des débiteurs, des actes de muta- tion consentis à titre onéreux ou gratuit en décembre2005, de la surévaluation de certains biens donnés en garantie et de l'insuffisance avérée des hypothèques conventionnelles pour un important pourcentage de la créance; que le juge- ment doit être infirmé et les mesures conservatoires prises dites valides». La cour apprécie les deux éléments: le caractère fondé de la créance et la mena- ce sur son recouvrement. Sur ce deuxième point, l’argumentation est ici particulière- ment étayée. La 3e af fair e enfin était engagée par un syndicat de copropriétaires qui, en raison de désordres affectant l’immeuble avait exercé une action en saisie conser- vatoire sur le prix de vente de l’immeuble voisin, cause des désordres. La cour valide sa demande: «Considérant que Benoît Jullien, expert désigné en référé, a constaté, dès le mois de décembre2003, que la façade de l'im- meuble 84 rue René Boulanger est en train de s'effondrer et d’entraîner le mur mitoyen de l'immeuble voisin; qu'en jan- vier2004, il a pu constater qu'une fuite très importante s'est produite dans l'im- meuble 84 rue René Boulanger et a généré une décompression du terrain par infiltrations pendant un laps de temps très long; que, par ordonnance du 7jan- vier 2004, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, notam- ment, enjoint à la SCI Habitat Boulanger, sous astreinte, de poser des témoins sur l'immeuble et de faire réaliser son étaie- ment, ce qui n'a pas été fait dans les délais prescrits; Considérant que les opérations d'experti- se ont donné lieu à de multiples rendez- vous tout au long de l'année 2004; que la SCI Habitat Boulanger a tardé à remettre un projet de réhabilitation de l'immeuble ; que, le 1er sep- tembre2005, l'expert a conclu à la res- ponsabilité de la SCI Habitat Boulanger dans la mesure où les fuites non trai- tées dans les caves de son immeuble sont à l'origine des désordres, les structures des deux immeubles n'étant pas désoli- darisées; qu'il a chiffré le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires 82 rue René Boulanger 75010 Paris pour les seuls travaux de reprise de l'immeuble à la somme hors taxes de 319006 € ; que le devis des travaux liés au sinistre a été arrêté à la somme de 408106 € , hors taxes; que le coût de l'expertise est à ajouter; que l'ensemble de ces éléments se conjugue pour établir l'apparence d'une créance fondée en son principe à hauteur de la somme de 450000 € » Refus d’expulsion ❑ Indemnisation du préjudice certain (Conseil d’Etat, n°277760, 30août 2006, SCI Liber) Le tribunal administratif avait accordé une indemnité à un bailleur pour inexé- cution d’une décision d’expulsion pronon- cée par le tribunal d’instance. Mais le Conseil d’Etat annule la décision: «Considérant, d'une part, qu'en vertu des dispositions de l'article1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effective- ment à l'habitation des deux époux est réputé appartenir à l'un et l'autre de ceux-ci et que, par suite, M.et M me D. doi- vent être regardés comme titulaires, cha- cun à titre personnel, du bail qui a été conclu avec la Caisse Mutuelle d'Assuran- ce et de Prévoyance pour l'occupation dudit logement établi au nom de M.«ou» M me D.; que, d'autre part, il est constant que le jugement susmentionné du tribunal d'instance n'a autorisé, sous condition, l'expulsion que de M.D., seul assigné à comparaître par la Caisse Mutuelle d'Assurance et de Prévoyance et n'a été signifié qu'au seul M.D.; qu'il en résulte que le tribunal administratif de Cergy-Pontoise, en déduisant dudit juge- ment «que le tribunal a nécessairement rendu un jugement également opposable à l'épouse de M.D.», a commis une erreur de droit; que, par suite, le ministre de l'intérieur, […] est fondé à demander l'annulation du jugement du tribunal administratif de Cergy-Pontoise du 7jan- vier 2005». Le Conseil d’Etat règle l’affaire au fond: «Considérant que, si la SCI Siber était fondée à se prévaloir de la décision du tri- bunal d'instance du 13juillet 2000 pour solliciter le concours de la force publique en vue de l'expulsion de M.D., le sous- préfet du Raincy ne pouvait, sans outre- passer ses pouvoirs, accorder ledit concours pour l'expulsion de M me D.; que, par suite, même si M.D. avait seul été expulsé, le préjudice subi par la SCI Siber, tant du fait de l'occupation des lieux que des sommes restant dues au titre du bail, aurait subsisté; que, dans ces conditions, les préjudices invoqués par la SCI Siber du fait du refus de l’administration de prêter le concours de la force publique pour l'exécution du jugement du tribunal d'instance n'ont pas de caractère cer- tain et ne sauraient, par suite, donner lieu à réparation». Observations de Jurishebdo : il est donc essentiel pour le bailleur qui entend obte- nir l’expulsion du logement, d’entre- prendre la procédure à l’égard de tous les locataires en titre et non seulement à l’égard de l’un d’entre eux Trêve hivernale des expulsions ❑ Inapplicable aux squatters (Conseil d’Etat, 27 sept. 2006, n°285279) L’article L 613-3 du CCH prévoit un sursis à l’exécution des mesures d’expulsion entre le 1er novembre et le 15mars; Le tribunal de Montpellier avait estimé que la res- ponsabilité de l’Etat ne pouvait être engagée pour refus d’exécution d’une décision d’expulsion, qu’après l’hiver. Sa décision est annulée: «Considérant […] que le tribunal admi- nistratif de Montpellier, en estimant que la responsabilité de l'Etat pour refus de concours de la force publique ne pouvait être engagée compte tenu des disposi- tions précitées de l'article L.613-3 du CCH qu'à compter du 16mars 2003, soit quatre mois après que M me C. a présenté une demande de concours de la force publique, a entaché son jugement d'une erreur de droit que la requérante est dès lors fondée à en demander l'annulation». Toutefois, le Conseil d’Etat refuse l’indem- nisation car l’autorité de police est inter- venue dans le temps qui lui était imparti. «Considérant que le préfet de l'Hérault a été comme il a été dit ci-dessus saisi d'une demande de concours de la force publique le 15novembre 2002; que celle- ci a été accordée le 6janvier 2003, dans un délai inférieur au délai de deux mois dont l'autorité de police disposait, quel que soit le régime de responsabilité, pour assurer l'exécution forcée du jugement d'expulsion; que, par suite, la responsabi- lité de l'Etat ne peut être engagée pour refus de concours de la force publique; que M me C. ne saurait en conséquence demander la condamnation de l'Etat à réparer le préjudice qu'elle soutient avoir subi de ce chef». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion rappelle que la trêve hivernale ne s’applique pas aux personnes entrées par voie de fait, c’est-à-dire aux squatters. En conséquence, si la décision de justice pro- nonçant l’expulsion n’est pas exécutée, cela ouvre droit à réparation au bailleur, sur le fondement de l’article16 de la loi du 9juillet 1991… sauf si la police inter- vient dans le délai qui lui incombe, ce qui était le cas en l’espèce Expulsion de locaux commerciaux ❑ Pas d’urgence à suspendre (Conseil d’Etat, 28août 2006, n°296846) Une société demandait la suspension d’une décision ayant accordé son expul- sion à la suite d’impayés. Le Conseil d’Etat confirme la décision: «Considérant […] que, par une ordonnan- ce de référé en date du 16mars 2005, confirmée par un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16mai 2006, le pre- mier vice-président du tribunal de grande instance de Marseille a jugé qu'il pourrait être procédé à l'expulsion de la SARL Fit- ness Gym, au besoin avec le concours de la force publique, du local occupé par elle, à défaut du paiement de l’une des mensuali- tés mises à sa charge pour le règlement de sa dette à l'égard de son bailleur; qu'il n'est pas sérieusement contesté que la condition ainsi prévue s'est trouvée rem- plie; qu' en l'absence de risque de trouble pour l'ordre public , le préfet était tenu de faire droit à la demande de concours de la force publique pour la mise en œuvre de la mesure d'expulsion, nonobstant l'existence d'instances en cours opposant la SARL Fitness Gym et la société propriétaire des locaux, devant le tribunal de grande instance et la Cour de cassation; que la décision préfectorale en date du 1 er août 2006 par laquelle a été accordé, à compter du 1 er septembre 2006, le concours de la force publique pour l'exécu- tion de ladite expulsion, ne constitue une violation ni de la liberté d'entreprendre, ni du droit de propriété, ni de la vie privée et familiale du gérant de la SARL Fitness Gym; qu'elle n'est pas non plus entachée d'un défaut de motivation ni contraire à la loi du 12avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les admi- nistrations et n'a pas été prise en mécon- naissance des règles relatives au retrait des décisions créatrices de droits au motif 17octobre 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE 17octobre 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE qu'elle serait postérieure de plus de deux mois à la demande dont le bailleur avait saisi l’autorité préfectorale; qu'enfin, dans les termes où elle est exprimée, la requête ne peut être regardée comme contestant sérieusement la compétence de l'autorité qui a pris cette décision». Observations de Jurishebdo : la décision d’expulsion est prise plus facilement pour des locaux commerciaux, mais les enjeux sont d’un autre ordre que pour des loge- ments Délai d’expulsion ❑ Des locaux commerciaux (CA Paris, 8 e ch. B, 29juin 2006, n°05/24714) Un bail commercial avait été consenti en 1997 pour des locaux qui comportait un appartement. Le bail avait été résilié par le tribunal mais si le locataire avait quitté les lieux, la mère du locataire s’était main- tenue dans les locaux. Se posait la ques- tion de l’application de l’article L613-1 et 2 du CCH: «Sur la r ecevabilité de la demande de délais pour quitter les lieux : Considérant qu'en application de l'article L.613-1 du CCH, le juge de l'exécution peut accorder des délais renouvelables excédant une année aux occupants des locaux d'habitation ou à usage profes- sionnel, dont l'expulsion aura été donnée judiciairement chaque fois que le reloge- ment des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales, sans que les dits occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation; que S.K., bien que n'ayant jamais eu aucun lien juridique avec P.et J.L., est recevable à solliciter des délais pour quitter l'apparte- ment qu'elle occupe; Sur la demande de délais : Considérant qu'en application de l'article L.613-2 du CCH, le juge de l'exécution peut accorder des délais avant expulsion dont la durée ne peut, en aucun cas, être inférieu- re à trois mois ni supérieure à trois ans, que, pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvai- se volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situa- tions respectives du propriétaire et de l'oc- cupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circons- tances atmosphériques, ainsi que des dili- gences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement; Considérant qu'il n'est pas contestable que S.K. occupe désormais seule l'appartement situé [rue…] donné à bail à sa fille en 1997; que s'il est exact que S.K. ne dispose que de revenus limités, il n'appartient pas aux époux L.de supporter l'état d'impécu- niosité d'une occupante avec laquelle ils n'ont jamais eu de lien juridique et qui, en raison de la durée de la procédure, a dis- posé d'un long délai pour pouvoir organi- ser son relogement; que la demande de délais doit être rejetée». Observations de Jurishebdo : La cour esti- me ici que l’article L 613-1 est applicable à un occupant bien que n’ayant aucun lien de droit avec le propriétaire, ce qui cor- respond au texte de l’article selon lequel n’occupant n’a pas à justifier de titre d'oc- cupation. Sur le fond, la cour rejette la demande de délai en raison notamment des délais dont a en pratique déjà bénéfi- cié l’occupant. La cour d’appel de Paris avait jugé en 1993 que l’article L 613-1 ne s’applique pas aux occupants de locaux commerciaux (22juin 1993, cité par l’édition Litec du CCH); l’ar- rêt rapporté paraît donc contraire puisqu’il admet la recevabilité de la demande de délais pour des locaux précédemment occupés par bail commercial Fiscalité ❑ Des revenus fonciers excessifs (Conseil d’Etat, 2octobre 2006, n°271057, société Geldoc Holding) Une société commerciale louait, pour l’exercice de son activité des locaux à une SCI. Le gérant de la SCI était en même temps PDG de la société commerciale. L’administration avait estimé que les loyers versés à la SCI étaient excessifs et effectué des rappels d’impôt sur les socié- tés. La cour administrative d’appel avait rejeté la demande du contribuable, mais sa décision est annulée: «Considérant qu'aux termes de l'article L.57 du livre des procédures fiscales, alors en vigueur: «L'administration adresse au contribuable une notification de redresse- ment qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observa- tions ou de faire connaître son accepta- tion…» ; Considérant que lorsque l'administration informe une société qu'elle envisage de réintégrer dans ses résultats imposables une fraction des loyers versés par celle-ci pour la location d'un ensemble immobi- lier, au motif qu'ils excèdent la valeur locative réelle des biens loués, il lui appar- tient de préciser, outre l'adresse et le taux de rentabilité moyen des immeubles rete- nus comme termes de comparaison, la date du contrat de bail, les activités exer- cées, ainsi que les principales caractéris- tiques physiques de ces bâtiments, notam- ment la surface, le nombre d'étages et le nombre de pièces; qu'il ressort des énon- ciations de l'arrêt attaqué que la notifica- tion de redressement du 3mai 1993 énu- mère, en précisant le nom du propriétaire et du locataire, ainsi que l'adresse et la date du contrat de bail, les immeubles retenus comme termes de comparaison, dont elle mentionne le taux de rentabilité moyen; qu'en en déduisant que, bien qu'elle ne comportât aucune mention des principales caractéristiques phy- siques de ces bâtiments , la notification de redressement du 3mai 1993 était, sur ce point, régulièrement motivée, alors que ces lacunes étaient de nature à priver le contribuable de la possibilité de formu- ler ses observations de façon utile, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit; que, par suite, la Société Geldoc Holding est fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué en tant que la cour a statué sur le caractère exces- sif des loyers versés à la SCI Les Caraïbes». Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat estime que la notification n’a pas été régulièrement motivée et il accorde à la société la décharge de l’imposition. Observations de Jurishebdo : le contri- buable a donc obtenu gain de cause en raison de l’irrégularité de la procédure. Il incombe donc à l’administration qui esti- me excessif le loyer versé, ce qui avait donc pour effet de minorer l’IS du locatai- re, d’indiquer les éléments suivants: - l’adresse des immeubles de comparai- son, - le taux de rentabilité moyen, - la date du bail, - les activités exercées, - mais aussi les principales caractéristiques physiques des bâtiments 17octobre 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Combiner les différents délais de recours Afin d’obtenir une autorisation commercia- le, le demandeur sollicite la Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC). A défaut de réponse au bout de 4 mois, l’autorisation est réputée accordée. Si la CDEC lui oppose un refus, le demandeur peut faire appel de cette décision auprès de la Commission Nationale d’Equipement Commercial (CNEC). Cette décision de CNEC peut elle-même faire l’objet d’un recours devant le Conseil d’Etat. Lorsqu’il est fait appel d’une décision de la CDEC, l’article L.720-10 du Code de com- merce prévoit que la CNEC doit se pronon- cer dans un délai de 4 mois, et ce à comp- ter de la date de réception du recours (D. n°93-306, 9mars 1993, art. 34, al. 1er, mod. par D.n°96-1018, art. 19). A défaut de réponse, le recours est, en revanche, ici réputé rejeté. La décision de la CDEC est alors confirmée. Le Conseil d’Etat a toutefois admis qu’une décision explicite de la CNEC accordant l’autorisation commerciale peut légalement intervenir plus de 4 mois après l’enregistre- ment d’un recours dirigé contre un refus de la CDEC, le refus implicite d’autorisation ne créant aucun droit au profit des tiers (CE, 27mai 2002, SA Guimatho, SA Dijori, CCI de Touraine). Ainsi, la CNEC rapporte sa décision de rejet implicite en délivrant l’autorisation. On peut alors se demander, en cas de refus explicite confirmant un refus implicite, si le délai de recours devant le Conseil d’Etat commence à courir le lendemain du jour du refus implicite, ou bien le lendemain du jour du refus explicite par la CNEC? La dispense de délai de recours contre la décision implicite de rejet Le recours contre certaines décisions n’est pas soumis au délai de droit commun de deux mois, dans la mesure où ces décisions relèvent de domaines particuliers (par exemple, les travaux publics) ou émanent d’autorités particulières. Il existe notamment une exception ayant trait à la décision implicite de rejet faisant l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. Une dispense de délai n’est instituée que si la mesure sollicitée ne pouvait être prise que par décision d’une autorité collégiale ou après avis d’une telle autorité (CJA, Art. R.421-3). Or, la CNEC est considérée comme une autorité collégiale. On en déduit qu’il y a dispense de délai de recours contre la décision implicite de rejet. Le demandeur peut ainsi attendre tran- quillement la décision explicite de la CNEC pour envisager un éventuel recours devant le Conseil d’Etat. J.B. Julie Barbier analyse la question des délais de recours dans le domaine de l’urbanisme commercial. URBANISME COMMERCIAL L’analyse de Julie Barbier , avocat à Paris, cabinet BMS’. Projets d’urbanisme commercial: la problématique du délai de recours En matière d’urbanisme commercial, quel est le délai de recours à l’encontre d’un refus exprès de la Commission Nationale d’Equipement Commercial (CNEC) faisant suite à un refus implicite? La situation est complexe. En effet, lors notamment de la création de centres commerciaux d’une surface commerciale supérieure à 300 m 2 ou d’hôtels de plus de 30 chambres (50 chambres en Ile-de-France), le porteur de projet doit solliciter une autorisation commerciale, qui doit être obtenue avant la délivrance du permis de construire. Or, à l’heure actuelle, de nombreux projets se voient opposer un refus lors de leur pré- sentation au niveau départemental. Dans le cadre de la procédure d’appel, puis dans la phase contentieuse, on peut s’inter- roger sur les délais de recours. Cas pratique ❑ Une société dépose une demande d’autorisation commerciale auprès d’une CDEC en vue d’y construire un hôtel de 150 chambres. ➠ Le 15novembre 2005, la commission oppose un refus au demandeur ➠ Le 21novembre 2005, cette décision lui est notifiée. ➠ Le 23novembre 2005, le demandeur fait appel de la décision de refus devant la CNEC (date de réception du recours). ➠ Le 24mars 2006, une décision implicite de rejet de l’appel intervient (par conséquent, de confirmation du refus) au titre de l’article L.720-10 du Code de Commerce. ➠ Le 30mai 2006, il est prévu que la CNEC se réunisse (la commission nationale ne se réunissant que très rarement, il est fréquent que la tenue de la réunion soit assez tardive pour les autorisations commerciales concernant les hôtels), Problématique : Or, le 26mai 2006 (le 25mai étant un jour férié), la décision de la CNEC devien- drait définitive si l’on appliquait les principes de droit commun du contentieux administratif. En effet, le délai de recours devant le Conseil d’Etat commence, en principe, à courir le lendemain du jour où la décision est réputée intervenue et peut alors s'exercer dans les deux mois suivants. Une fois ce délai passé, le recours devient irrecevable. Qu’en est-il alors de la décision de la CNEC devant intervenir le 30mai 2006? Peut-elle encore faire l’objet d’un recours? Ou le demandeur aurait-il dû intro- duire son recours devant le Conseil d’Etat avant le 26mai 2006? En résumé, le demandeur peut-il encore contester cette décision devant le Conseil d’Etat? Attendre la décision explicite de la CNEC 17octobre 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRES Les entretiens de l’Anah évo- quent le droit au logement Lors des VII e entretiens de l’Anah qui se sont tenus le 9octobre, le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, Alain Lecomte a indiqué que Jean-Louis Borloo avait confié une mission au Haut Comité pour le loge- ment des personnes défavorisées pour examiner les conditions de l’expérimenta- tion d’un droit au logement opposable. Il a par ailleurs confirmé l’objectif de mise en place de la GRL au 1er janvier 2007. Il a aussi annoncé la prochaine parution d’un décret sur l’obligation d’accessibilité des bâtiments existants, à l’occasion des travaux de réhabilitation. Pour un droit au logement opposable Le président de l’Anah, Philippe Pelletier est revenu sur l’opposabilité du droit au logement, en indiquant que l’Anah affir- mait sa légitimité à traiter de ce thème essentiel et expliquant qu’une société se grandit quand elle s’intéresse aux plus démunis. L’Anah s'est d’ailleurs déjà inté- ressée à ce sujet avec par exemple la réflexion sur le permis de louer lors de l’élaboration de la loi ENL. Faire évoluer le statut du propriétaire bailleur vers un statut d’entrepreneur, avec faculté d’amortissement et suppres- sion des biens loués de la base de l’ISF, voire de l’assiette des droits de succession est une idée qui paraît recueillir les faveurs de la grande majorité des profes- sionnels et des représentants des proprié- taires présents lors du débat sur le thème du développement de l’offre locative. Pour la Fnaim, René Pallincour t reven- dique en outre une égalité de traitement entre le neuf et l’ancien. Pour le sénateur Dominique Braye , la réponse à la crise tient en deux axes: construire et favoriser l’accession à la propriété. Le débat a aussi porté sur les expulsions. Reine-claude Mader (CLCV) estime que le trouble à l’ordre public c’est de voir les gens expulsés. L’avocat Michel Bokarius (président de la chambre des proprié- taires d’Alsace) reconnaît que l’expulsion forcée est une méthode archaïque. La loi de 1989 est-elle équilibrée? L’UNPI soutient qu’elle a été déséquilibrée par de nombreuses réformes. Dominique Braye fait observer cependant que la loi ENL a apporté des améliorations sur les charges locatives et a autorisé la conclu- sion d’accords collectifs locaux. La présidente de la Commission nationale de concertation, Isabelle Massin souhaite- rait que tout projet de loi passe par une instance de concertation. Cet objectif de concertation est d’ailleurs unanimement revendiqué. Michel Fréchet par exemple pour la CGL estime que si une réforme de la loi de 1989 était obtenue par l’UNPI, elle risquerait fort de ne pas durer. Il indique qu’un accord sur l’état des lieux va être prochainement signé. Thier r y de l’Escaille (ELO, fédération européenne de propriétaires) indique que la Cour de Strasbourg a récemment condamné la Pologne pour avoir bloqué les loyers. Elle en a fait un «arrêt pilote» qui s’applique à tous les Polonais qui sont dans la même situation. Mar c-Philippe Daubr esse estime que toute personne qui construit un bien à usage locatif a droit à une déduction fiscale et que la déduction forfaitaire doit être d’au- tant plus élevée que l’engament social est fort. Il indique par ailleurs qu’il existe des blocages dans la construction, en évo- quant les questions de difficulté à trouver de la main-d’œuvre et les blocages admi- Jean-Louis Borloo en clôture, Marie-Noëlle Lienemann et Marc-Philippe Daubres- se lors des débats, les propositions de Jean Perrin dans son Livre blanc revendi- quant plus de liberté dans les rapports locatifs n’ont pas découragé les ministres ou anciens ministres du logement à se rendre au congrès des propriétaires. Echos de leurs déclarations lors de ce 96 e congrès qui se tenait à Versailles ce 6octobre. Congrès : l’UNPI veut renégocier les rapports locatifs Le point de vue d’Her vé Juvin , économiste du patrimoine: «Ne faisons pas entrer la petite propriété immobilière dans la finance» La sécurité des contrats privés est la base d’une société de liberté. Quand on chan- ge les contrats, on la menace. Pour faire face aux incertitudes de la retraite, les personnes font appel à l’im- mobilier et à l’assurance-vie. Le fait que certaines personnes après avoir eu une période d’activité normale, se retrouvent à la retraite en difficulté finan- cière bouleverse l’économie du patrimoi- ne, d’autant que, estime Hervé Juvin, l’hé- ritage ne joue plus son rôle. Il est nécessaire de disposer de règles fis- cales stables car leur changement interdit les choix. Hervé Juvin se montre «très prudent dans la prévision d’étalement de la bulle immo- bilière». En revanche, il se dit «inquiet de la financiarisation de l’immobilier et pré- vient «attention à ne pas importer dans l’immobilier la volatilité des marchés financiers, comme cela a été fait aux Etats-Unis; ne faisons pas entre la petite propriété immobilière dans la finance». Michel Juvin prévient: le marché ne s’au- to-régule pas» et il invite à prêter atten- tion à l’arrivée de grands institutionnels qui risque de déposséder la petite proprié- té. Il invite aussi à prendre garde à la qua- lité du patrimoine. Et de citer le cas des entrées de ville. Il préconise le développe- ment de plus de villes de 400000 habi- tants. Sur le droit au logement, il affirme: «le droit au logement ne peut pas être le droit au vol de logement». nistratifs liés à l’établissement des docu- mens d’urbanisme. Pour l’ancien ministre, «le code de l’urbanisme est devenu une machine à empêcher de faire». Marie-Noëlle Lienemann rétorque que le marché ne réglera pas tout et, citant l’exemple des ZAC, qu’il faut de la régle- mentation. Elle insiste par ailleurs sur la garantie universelle locative. En clôture, Jean Perrin indique qu’il faut rétablir un parcours résidentiel. Il revendique aussi une représentation au conseil économique et social, une exoné- ration d’ISF et un lien entre droit au loge- ment et droit au paiement. Par ailleurs, il affiche sa détermination à refuser la sup- pression du dépôt de garantie. Jean-Louis Borloo a rassuré les proprié- taires sur un éventuel blocage des loyers en affirmant «le blocage des loyers n’est pas la bonne solution», même si les Fran- çais y sont favorables à 80%. Mais il invi- te ses interlocuteurs à arrêter d’opposer le parc social et le parc privé A propos de l’accession à la propriété, Philippe Pelletier suggère de concentrer nos forces sur ce qui est essentiel et notamment ceux qui veulent, pour leur retraite, être propriétaires de leur loge- ment. Quant à l’habitat durable, Philippe Pelle- tier se dit honteux, à l’Anah, de devoir refuser des subventions, faute de budget, lorsque la demande émane d’occupants handicapés ou vieux qui ont besoin de crédits pour rendre leur logement acces- sible. Philippe Pelletier demande 50mil- lions d’euros de crédits supplémentaires pour aider ainsi au maintien à domicile de 10000 personnes âgées. Le bon niveau: l’intercommuna- lité Enfin, s’agissant de la politique territoriale, Philippe Pelletier indique que le niveau pertinent est un niveau supracommunal. Mais il conviendrait, ajoute-t-il que ce niveau soit doté de la légitimité politique issue du suffrage universel. En outre, il fau- drait que les autorisations d’urbanisme puissent être délivrées au niveau intercom- munal. Cette évolution rejoint la préoccu- pation des élus. Ainsi, Jean-Marie Bockel, sénateur du Bas Rhin indiquait que les élus souhaitent que l’intercommunalité puisse obtenir une délégation totale des aides à la pierre et être constituée en autorité organisatrice en matière de logement 17octobre 2006 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF RENCONTRES Sur votre agenda 23 octobr e 2006 (après-midi): le col- loque de l'AFTES sera consacré au thè- me: « Ville durable: quelle contribu- tion du sous-Sol » (dans les locaux de la FNTP, 3 rue de Berri, Paris 8°). Association Française des Tunnels et de l’Espace Sous-terrain. Tél. 0153429469. 23 et 24 novembr e 2006 : ren- contres Lamy dudroit civil . Seront développées les questions d’ac- tualité portant sur la responsabilité, le contrat, les sûretés, les personnes et la famille les régimes matrimoniaux, les successions et les libéralités. Contact : Editions Lamy. Laure Legru. Tél.: 0825080800. Fiscalité Une instruction sur les logements vacants remis en location Une instruction a été publiée le 2octobre 2006 (n°161 5D3-06) sur les revenus fonciers. Elle est relative à la déduction de 30% en faveur des loge- ments vacants remis en location. C’est un texte d’application de l’article46 de la loi ENL. La mesure concerne les personnes phy- siques relevant des revenus fonciers ou les personnes morales non soumises à l’IS. Elle vise les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte sous réserve que la par- tie habitation corresponde au moins aux 3/4 de la surface. Le logement doit avoir donné lieu l’an- née précédant celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les loge- ments vacants, ce qui suppose que le logement soit situé dans une des 8 agglomérations soumises à cette taxe. La location doit être conclue en 2006 (pour une taxe payée en 2005) ou en 2007 (pour une taxe payée en 2006). Il n’y a pas de restriction quant à l’identité du locataire, qui peut donc être un ascen- dant ou un descendant du contribuable. Il n’est pas non plus prévu de condition de loyer ou de niveau de ressources du locataire. Si la loi ne prévoit pas d’engagement de location, l’instruction estime néanmoins «préférable» que le contribuable joigne à sa déclaration des indications sur: le montant du loyer, l’adresse du logement, la date du bail, la copie de l’avis d’impo- sition de la taxe sur les logements vacants. L’avantage fiscal dure jusqu’à la fin de la 2e année qui suit celle de la conclusion du bail. Ce texte annonce par ailleurs la prochai- ne parution d’une nouvelle instruction commentant la création des «déductions spécifiques» par l’article76 de la loi de finances pour 2006, qui a supprimé la déduction forfaitaire de 14% sur les revenus fonciers NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 12 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 17octobre 2006 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: la Cnab s’engage. Pourquoi avoir choisi ce thème de congrès? Serge Ivars: «le ministre a voulu lancer un grand mouvement d’engagement pour améliorer l’accès au logement. Nous vou- lons accompagner ce mouvement avec un esprit constructif, mais critique. Nous réagissons ici comme Cnab, mais aus- si comme représentant de l’ensemble du patrimoine privé, géré ou non, c’est-à-dire les 5millions de bailleurs privés et les 7mil- lions de copropriétaires». JHI: comment réagissent vos clients à la réforme des incitations fiscales pour le logement? S.I. : «l’investisseur a des motivations très différentes. Nous en avons recensé trois catégories. 1.- Le bailleur viscéralement attaché à sa liberté, qui ne veut aucune contrainte, hor- mis celle de la loi de 1989. 2.- Le bailleur qui est prêt à se satisfaire d’une rentabilité plus raisonnable et qui est prêt à s’engager à conserver le statut loca- tif de son logement sur une durée longue, de 15 ans par exemple. Ce bailleur ne se sent pas reconnu et c'est pourquoi la Cnab milite pour un statut du bailleur qui per- mettrait de considérer le propriétaire com- me un entrepreneur. Il pourrait amortir le bien et, en conséquence, être exclu du champ d’application de l’ISF et bénéficier d’exonération de droits de succession lors de la transmission du patrimoine locatif. 3. Le bailleur privé social, qui accepte d’ac- compagner l’effort du pays de développer l’offre de logements à loyers inférieurs à ceux du marché. Avec ce système, il bénéfi- cie de 30% d’abattement sur ses revenus fonciers s’il loue à 30% en dessous du marché. Ce type de bailleur est prêt à accepter le conventionnement, mais il sou- haite avoir plus de lisibilité sur la sortie du conventionnement. JHI: quelle est la difficulté sur la sortie du conventionnement? S.I. : «le conventionnement est prévu pour 6 ans s’il n’y a pas de travaux et pour 9 ans en cas de travaux. Au terme de cette durée et pour le que contrat soit respecté, il faut soit que le locataire parte, soit qu’il accep- te de passer au loyer du marché. Mais s’il refuse, le bailleur n’a pas les moyens de le contraindre à partir. Nous avons donc fait une proposition au ministre: il faut que les contreparties fiscales subsistent, si le loca- taire reste dans le logement aux mêmes conditions de loyer. Il nous a répondu être conscient du problème mais que «les solu- tions ne pourront être que locales et ponc- tuelles». Nous ne sommes donc pas très rassurés. JHI: que pensez-vous du projet de garan- tie des risques locatifs? S.I. : «lorsqu’un bailleur accepte de louer à un prix inférieur au marché à des per- sonnes ayant moins de ressources, il prend un risque potentiel. Il faut donc travailler à sécuriser le bailleur. Le ministre a annoncé que la GRL entrerait en vigueur le 1 er jan- vier 2007, mais on ne sait pas très bien qui va payer, ni si le système sera réservé au seul secteur conventionné comme le sou- haite la Cnab. Le ministre ne veut pas appliquer le système au-delà du secteur conventionné, à ceux qui n’en veulent pas. Mais nous considérons que si les risques sont trop élevés, cela se traduira par une augmentation des primes. La GRL nécessite une application rigoureuse. Nous avons émis le vœu que, à côté de l’Anah, la per- sonne chargée de veiller à l’encaissement des loyers soit un professionnel qualifié. Il y a en effet un risque que la GRL déres- ponsabilise tant le locataire que le bailleur. Il faut aussi que l’Anah réponde vite pour éviter que la signature du bail ne soit blo- quée en attendant celle de la convention. L’Anah s’est engagée à ce que la conven- tion soit retournée dans un délai de 8 jours. JHI: et la copropriété? S.I. : «nous avons mis en exergue le décala- ge entre la philosophie de la loi de 1965 et les attentes des copropriétaires, qui ont beaucoup évolué. On attend du syndic qu’il remplisse un cer- tain nombre de missions, mais il n’est pas suffisamment considéré comme le repré- sentant d’une collectivité. JHI: que préconisez-vous? S.I. : «nous souhaitons le retour du person- nel dans les immeubles et une suppression de certaines charges sociales y aiderait. Nous voudrions aussi que soir reconnu un lien de droit entre le syndic et l’occupant car aujourd'hui le syndic n’a de lien qu’avec le syndicat. Cela lui permettrait par exemple de négocier pour l’ensemble des copropriétaires des contrats d’entretien pour des chaudières individuelles ou des contrats d’assurance, de gérer des travaux de rénovation dans les appartements ou encore de jouer le rôle d’animateur de la copropriété en créant le lien social qui y fait défaut. Le ministre s’est déclaré favo- rable à travailler sur l’idée d’un «21 e métier de service à la personne». JHI: où en est-on pour l’application des règles comptables des copropriétés? S.I. : «les nouvelles règles doivent mainte- nant entrer en vigueur le 1 er janvier 2007, pour une présentation des comptes suivant les nouvelles modalités début 2008. La commission relative à la copropriété va fai- re une recommandation pour indiquer s’il est possible de le faire dès cette année et pour indiquer qu’on peut se dispenser pour la 1 e année de remplir les chiffres cor- respondant aux exercices antérieurs, qui ont été traités suivant les règles anciennes. Nous demandons aussi que le nombre de tableaux annexes exigés soit réduit. Je précise enfin que la dérogation qui per- met de ne pas tenir les comptes en partie double a été admise pour les petites copropriétés (moins de 10 lots et de 15000euros) ne concerne que la tenue des comptes au cours de l’exercice, mais non la présentation des comptes de fin d’année. Serge Ivars (président de la CNAB) : «la Cnab s’engage pour le logement» A la veille de son congrès, le président de la confédération nationale des administrateurs de biens nous pré- sente les demandes de sa fédération, tout en affichant son «engagement» pour appuyer les pouvoirs publics dans leur politique de développement de l’offre de logements. Il nous fait part de ses échanges avec Jean- Louis Borloo, tant en matière d’investissement locatif que de copropriété.