Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
Révision triennale à la baisse : nouvelle décision
Fixation du loyer : la procédure sur mémoire
Contrats de construction
VEFA et clause pénale : indépendante du préjudice
Responsabilité
Troubles de voisinage : recours contre le constructeur
Vente
Vente sous condition suspensive de l’exercice d’une clause de réméré
Propriété
Prescription acquisitive abrégée : la condition du juste titre
Chiffres p. 4
Plafonds de ressources en loi de 48
ICC +8,06% et IRL +3,19%
Barème des rémunérations saisissables
Nouveau barème de l’APL
Des crédits toujours plus longs
Fiscalité p. 5 et 6
La loi de finances rectificative pour 2006
Le nouveau régime des SIIC
La création d’une taxe sur les friches commerciales
Acteurs p. 7
La Fnaim optimiste pour le logement
Selon Cushmann & Wakefield : interventionnisme croissant pour les autorisations commerciales
Le Livre Blanc de la Capeb
Réponses ministérielles p. 8
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 9
projets p. 10
Le droit au logement opposable :
– La définition se précise
– Le plan urgence de Jean-Louis Borloo.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux commerciaux Révision triennale à la baisse : nou- velle décision Fixation du loyer : la procédure sur mémoire Contrats de construction VEFA et clause pénale : indépen- dante du préjudice Responsabilité Troubles de voisinage : recours contre le constructeur Vente Vente sous condition suspensive de l’exercice d’une clause de réméré Propriété Prescription acquisitive abrégée : la condition du juste titre CHIFFRES p.4 Plafonds de ressources en loi de 48 ICC +8,06% et IRL +3,19% Barème des rémunérations saisis- sables Nouveau barème de l’APL Des crédits toujours plus longs FISCALITE p.5 et6 La loi de finances rectificative pour 2006 Le nouveau régime des SIIC La création d’une taxe sur les friches commerciales ACTEURS p.7 La Fnaim optimiste pour le logement Selon Cushmann & Wakefield : interventionnisme croissant pour les autorisations commerciales Le Livre Blanc de la Capeb REPONSES MINISTERIELLES p.8 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.9 Droit au logement : la rue entendue L e droit au logement opposable a fait un pas avec l’annonce par le Gouvernement d’un projet de loi qui doit être présenté demain en conseil des ministres puis au Sénat le 25 janvier (lire en page 10). Qu’ap- porte l’affirmation légale de l’opposabilité du droit au logement ? On sait que le droit au logement est déjà inscrit dans la loi. La loi du 31 mai 1990 a affirmé que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation et que toute personne éprouvant des difficultés particulières a droit à une aide de la collectivité pour accé- der à un logement décent ou à s’y maintenir. Quant au Conseil constitu- tionnel, il a affirmé par exemple dans sa décision du 7 décembre 2000 que «la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent constitue un objectif de valeur constitutionnelle»; après l’avoir également affirmé à propos de la loi sur les exclusions du 29 juillet 1998. Le tribunal administratif de Versailles avait quant à lui indiqué que cet objectif ne saurait recevoir application eu égard à son caractère pro- grammatique, que dans la limite des lois adoptées par le Parlement en vue de pourvoir à sa mise en œuvre (31 mai 1996, Gaz. Pal. 1997, 1 Pan. 13, cité par le Code des baux Dalloz, p. 575). C’est dire qu’il en reconnais- sait la limite. Le nouveau projet de loi vise précisément à sa mise en œuvre, avec un double recours, de nature administratif, puis judiciaire. Si on se reporte aux débats de la loi ENL, on trouvera les déclarations de Jack Ralite sénateur qui se faisait l’écho du Haut comité pour le loge- ment des personnes défavorisées au Sénat le 5 avril (JO déb. Sénat 6 avril p. 3049). Il proposait de «construire le droit opposable en six ans, temps minimal nécessaire pour mener des politiques permettant de répondre aux besoins, mais aussi temps insupportable pour les personnes qui vivent dans des conditions les plus indignes».Le rapporteur Dominique Braye lui répondait en citant l’exemple écossais, en évoquant la nécéssité d’une date pour sa mise en œuvre mais concluait «il serait irréaliste de rendre aujourd’hui le droit opposable». Catherine Vautrin, ministre, n’a pas voulu suivre Jack Ralite :«une proclamation de l’opposabilité du droit au logement serait aujourd’hui prématurée et irréaliste». Jean-Pierre Sueur affirmait sous les applaudissements à gauche de l’hémicycle : «ins- crire ce principe dans la loi, ce serait plus qu’un signe, : c’est un impératif catégorique pour l’ensemble de notre société». On laissera le mot de la fin à Thierry Repentin : évoquant les personnes en recherche de loge- ments il disait : «malheureusement ils ne sont pas constitués en lobbies, ils ne sont pas suffisamment organisés pour représenter une force poli- tique. Du coup, vous ne les écoutez pas. La vie publique est devenue un rapport de force entre l’Etat et la population. Nous, nous vous propo- sons que cette population puisse disposer du levier juridique qui lui fait défaut». Le mois d’avril est bien loin : la ministre est désavouée, les propositions du sénateur CRC ont été plus qu’entendues. Et Thierry Repentin avait partiellement raison : c’est dans la rue qu’il faut se faire entendre… Quant à l’effectivité du dispositif, les débats ne font que commencer. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 258 16JANVIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier PROJETS p.10 Le droit au logement oppo- sable : - La définition se précise - Le plan urgence de Jean-Louis Borloo. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 16 janvier 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Baux commerciaux ❑ Révision triennale à la baisse: nouvelle décision (Cass. Ass. Plén. 21 décembre 2006, n°549 P+B+R+I, rejet) La Cour de cassation s’est prononcée à nouveau sur la question de la révision triennale dans le cas où la valeur locative a évolué à la baisse. Rappelons que l’ar- ticle L 145-38 du code de commerce a été modifié en 2001 par la loi Murcef et qu’il impose désormais au locataire pour l’au- toriser à demander une révision du loyer à la baisse de prouver qu’il y a eu une modification des facteurs locaux de com- mercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. En 2002, la Cour de cassa- tion avait indiqué que cette disposition avait un caractère interprétatif et en conséquence, qu’il fallait l’appliquer aux contentieux en cours (27 fév. 2002), mais certaines cours d’appel étaient réticentes à se ranger à cette solution et l’Assemblée plénière avait elle-même en 2004 validé des décisions ayant refusé d’admettre le caractère interprétatif de la loi (23 janv. 2004, bull. Civ. n°2). L’Assemblée plénière est revenue sur cette question fin 2006 : « Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 juin 2005), rendu sur renvoi après cassa- tion (3 e Civ., 1 er avril 2003, pourvoi n°01- 18.019), que la société La Briocherie (la société), preneuse à bail de locaux à usa- ge commercial appartenant à M me M., a sollicité, en octobre 1997, la diminution du loyer ; Attendu qu'invoquant un arrêt rendu dans une autre instance par l'assemblée plénière de la Cour de cassation le 23 jan- vier 2004, la société fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en révision du loyer commercial, alors, selon le moyen, que l'article L. 145-38 du code de com- merce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-1168, n'était pas applicable en la cause, le litige étant né avant l'entrée en vigueur de cette loi, et qu'il résulte de ce texte, dans sa rédaction initiale, qu'indé- pendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve infé- rieure au prix du loyer en cours ; qu'en rejetant la demande de révision de loyer commercial en baisse, formée par la société La Briocherie en estimant qu'il lui incombait d'apporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation en baisse de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, ali- néa 1, et L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce dans leur rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 2 du code civil; Mais attendu que le moyen, qui reproche à la juridiction de renvoi d'avoir statué conformément à l'arrêt de cassation qui la saisissait, est irrecevable». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : en consé- quence, le locataire qui estimait que la loi de 2001 n’était pas applicable, en s’appuyant sur la décision de 2004, voit son argument rejeté. Faut-il y voir un renversement de jurisprudence par rap- port à la décision de l’assemblée plénière de 2004 ? Il convient d’être prudent car l’Assemblée rejette le pourvoi au motif qu’il est irrecevable. La cour d’appel de Nîmes statuait en effet sur renvoi après cassation d’un arrêt de Montpellier. L’As- semblée plénière indique qu’on ne peut reprocher à la cour d’appel d’avoir statué conformément à l’arrêt de cassation qui la saisissait. Ainsi, et ce qui demande à être confirmé par un arrêt ultérieur qui statuera explicitement, il nous semble qu’on doit considérer que la solution de 2004 n’est pas remise en cause. C’est-à- dire qu’il convient d’écarter l’application de la loi de 2001 aux instances en cours car le législateur n’a pas voulu répondre à un motif impérieux d’intérêt général pour corriger l’interprétation jurispru- dentielle de l’article L 145-38 en lui don- nant une portée rétroactive Fixation du loyer commercial ❑ La procédure sur mémoire (Cass. Civ. 3 e , 13 déc. 2006, n°1306, FS-P+B, rejet) Dans un litige de fixation du loyer de renouvellement d’un hôtel, le locataire avait été déclaré irrecevable à faire valoir ses moyens de fond car il n’avait pas res- pecté les dispositions relatives au mémoi- re que fixe l’article 29-1 du décret du 30 septembre 1953. En conséquence, la cour d’appel avait fixé le montant du loyer au vu du seul mémoire du bailleur. la solution est confirmée : « Attendu que la société Hôtel Splendid fait grief à l’arrêt de dire n’y avoir lieu à expertise et, évoquant, de fixer le loyer du bail renouvelé à une certaine somme, alors, selon le moyen […] Mais attendu qu'ayant relevé que les pré- tentions de la société Hôtel Splendid [locataire] faites par conclusions avaient été déclarées irrecevables par des dis- positions non critiquées du jugement du 19 juin 2003 pour violation des dispo- sitions de l'article 29-2 du décret du 30 septembre 1953 et en ayant déduit, à bon droit, que la société Splendid Hôtel était irrecevable à faire valoir des moyens au fond , la cour d'appel, qui, appréciant souverainement les élé- ments de preuve qui lui étaient soumis par le bailleur, a retenu que l'organisa- tion d'une mesure d'expertise n'était pas justifiée en l’absence de divergence por- tant sur des points de faits, a, sans violer le principe de la contradiction, ni mécon- naître les exigences du droit à un procès équitable, légalement justifié sa décision en fixant le montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme; Par ces motifs : rejette». Observations de Jurishebdo : les parties doivent respecter les règles de procédure sur mémoire prévues par les articles 29 et suivants du décret qui sont d’ordre public. La Cour de cassation admet ici que le juge peut, après avoir constaté que le locataire est irrecevable à faire valoir ses moyens de fond, faute d’avoir respecté la procé- dure, à fixer le montant du loyer VEFA et clause pénale ❑ Indépendante du préjudice (Cass. Civ. 3 e , 20 déc. 2006, n°1344, FS-P+B, cassation partielle) A la suite d’un retard de livraison, l’ac- quéreur demandait l’application d’une clause pénale. Il en est fait application, indépendamment de la preuve du préju- dice qu’a pu supporter l’acquéreur : « Vu les articles 1134 et 1226 du code civil ; 16 janvier 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 28 juin 2005), que les époux D. ont acquis de la société Omhover Grimmer un immeuble en l'état futur d'achèvement dont la livraison était prévue au plus tard le 31 juillet 2001 ; que ce délai n'ayant pas été respecté, ils ont assigné le ven- deur en paiement des indemnités de retard prévues par le contrat; Attendu que pour rejeter la demande, l'ar- rêt retient que l'application de la clause pénale stipulant que, passée la date du 31 juillet 2001, le vendeur serait redevable d'une indemnité forfaitaire de 1285 francs par jour de retard, était, selon ses propres termes, liée à la réparation du préjudice subi par l'acquéreur, et que la preuve n'était pas rapportée que le retard de 47 jours dans la livraison de la maison ait cau- sé un préjudice aux époux D.; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause pénale , sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution , la cour d'appel a violé les textes susvisés». l’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article 1226 du code civil est celui qui définit la clause pénale comme celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution». La Cour de cassation avait déjà jugé que la clause s’applique du seul fait de l’inexécution, indépendamment du préjudice (Civ. 3 e , 12 janv. 1994, Bull. III, n°5). Par cette déci- sion qui concerne une VEFA, elle le confirme nettement. Le vendeur ne peut donc pas invoquer l’absence de préjudice de l’acquéreur pour échapper au paie- ment de l’indemnité Troubles de voisinage ❑ Recours contre le constructeur (Cass. Civ. 3 e , 20 déc. 2006, n°1333, FS- P+B+I, rejet) La construction d’un bâtiment avait susci- té la fragilisation du mur pignon de la propriété voisine. L’assureur du promo- teur avait indemnisé le préjudice du voi- sin sur le fondement des troubles de voi- sinage et réclamait le remboursement aux constructeurs. La cour d’appel avait fait droit à cette demande, qui est confir- mée par la Cour de cassation : « Mais attendu qu'ayant relevé que la société MMA avait dédommagé les vic- times des troubles anormaux du voisina- ge, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la prise de risque de l'opération de construction, en a déduit, à bon droit, que du fait de la subrogation dont elle était bénéficiaire dans les droits de ces victimes, cette société était fondée à obtenir la garantie totale des locateurs d'ouvrage auteurs des troubles, dont la responsa- bilité n'exigeait pas la caractérisa- tion d'une faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Sur le second moyen du pourvoi princi- pal: Attendu que la société Atelier 2M et la MAF font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant à être garan- ties intégralement par la société Colas Ile- de-France des condamnations pronon- cées contre elles, alors, selon le moyen […] Mais attendu que dans l'exercice du recours du maître de l'ouvrage ou de son assureur au titre d'un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la contribution à la dette, en l'absen- ce de faute, se répartit à parts égales entre les co-obligés ; qu'ayant retenu que la responsabilité, tant de l'architec- te que de l'entrepreneur , était enga- gée, vis-à-vis de la société Mutuelles du Mans subrogée dans les droits des vic- times en raison des troubles anormaux de voisinage dont ils étaient les auteurs, sans qu'aucune faute de leur part ne leur soit imputée, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que dans leurs recours entre co-obligés, chacun supporterait par parts égales la charge de la condam- nation ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation confirme que la responsabilité pour trouble de voisinage est une res- ponsabilité sans faute. En conséquence, l’assureur qui a indemnisé la victime peut exercer un recours contre le constructeur auteur du trouble. Après l’indemnisation du voisin par l’as- sureur, se posait la question du recours de l’assureur contre l’auteur du trouble. La cour d’appel avait réparti par moitié la responsabilité entre l’architecte et l’en- trepreneur. La Cour de cassation valide cette solution Vente sous condition suspensive ❑ Clause de réméré (Cass. Civ. 3 e , 20 déc. 2006, n°1346, FS-P+B, rejet) Une vente avait été conclue sous condi- tion suspensive de l’exercice par le ven- deur d’une faculté de réméré. En effet, celui-ci avait déjà vendu l’immeuble à un tiers, et ce 1 er contrat contenait une clau- se de réméré. Le 2 e acheteur avait toute- fois refusé de signer l’acte authentique au motif que la condition n’était pas remplie. Son refus est validé par la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision : « Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente du 26 octobre 1999 stipulait expressément au titre des condi- tions suspensives que le vendeur rede- vienne propriétaire de l'immeuble en exerçant la faculté de réméré, et souve- rainement retenu que la prorogation du terme du 31 décembre 1999 n'était pré- vue que pour pallier les difficultés pou- vant survenir dans l'obtention des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte, la cour d'appel, qui a énoncé à bon droit qu'il résultait de la combinai- son des articles 1659 et 1673 du code civil que la vente n'était pas résolue et que l'acquéreur restait propriétaire tant que le vendeur n'avait pas satisfait à l'obligation de rembourser le prix et les frais qui lui incombait du fait de l'usa- ge du pacte de rachat, a pu en déduire qu'aucune conséquence ne pouvait être tirée de l'intention d'user de la faculté de réméré notifiée par M. G. le 29novembre 1999 et qu'en l'absence d'accord préalable des parties sur une réalisation de la condition suspensive concomitante à la signature de la vente par le biais d'un acte tripartite, M me L. était fondée à exiger que M. G. ait effec- tivement recouvré sa qualité de proprié- taire avant la signature de l'acte authen- tique en déclarant son intention et en payant le prix ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, comme l’indique l’article 1659 du code civil, cette faculté ne pouvant être exactement dans sa totalité le bien que le possesseur a entre les mains et qu’il entend prescrire (Civ. 3 e , 26 nov. 1970, D 1971, 127). L’ar- rêt rapporté est dans le même sens stipulée pour une durée supérieure à 5ans. La Cour de cassation a indiqué anciennement que la vente n’est pas résolue tant que le prix n’est pas rem- boursé à l’acheteur (Civ. 19 oct. 1904). Dans l’arrêt rapporté, la Cour de cassa- tion tire les conséquences de cette solu- tion. Puisque la vente subsiste, l’acqué- reur est toujours propriétaire du bien. Le vendeur avait pu conclure une 2 e vente sans être propriétaire, mais il lui aurait fallu remplir la condition suspensive d’exercice de la faculté de réméré. Le 2 e acheteur pouvait donc se prévaloir de la défaillance de la condition pour refuser de signer l’acte Prescription acquisitive abrégée ❑ La condition du juste titre (Cass. Civ. 3 e , 13 déc. 2006, n°1308, FS-P+B, cassation) L’article 2265 du code civil permet d’ac- quérir un immeuble par prescription abrégée de 10 ou 20 ans, à condition d’être de bonne foi et de disposer d’un juste titre. Cet arrêt précise une condition relative au juste titre : « Vu l’article 2265 du code civil ; Attendu que l'exigence du juste titre implique que celui-ci concerne dans sa totalité le bien que le possesseur entend prescrire ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 16 août 2005), que les époux Z. ont cité leurs voisins, les époux C., en bornage; que ces derniers se sont prévalus d'un jus- te titre et de la prescription abrégée sur une partie de la parcelle qu'ils occupent, empiétant sur le fonds des épouxZ.; Attendu que, pour dire que les époux C. ont prescrit la propriété de leur immeuble dans les limites et clôtures actuelles, l'arrêt retient que l’acte d'ac- quisition faisait état de 3006 m 2 vendus pour une occupation de 3041 m 2 ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé; Par ces motifs : casse ». Observations de Jurishebdo : rappelons que le juste titre nécessaire à l’exercice de la prescription abrégée est un acte 16 janvier 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Avocats >Le cabinet d’avocats Veil Jourde crée un département immobilier qui va être pris en charge par Emmanuel Rosenfeld et Véronique Prévôt-Ley- gonie (précédemment chez White&Case). > Jacques Bertran de Blanga , spécia- lisé en financements d'acquisitions et financements de projets, rejoint le cabinet Herbert Smith comme avocat associé. CHIFFRES Période 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans 30 ans Durée moyenne 2002 6,5 % 39,0 % 32,5 % 2,2 % 0,0 % 16,3 ans 2004 5,4 % 25,7 % 32,6 % 11,4 % 1,2 % 17,4 ans 2005 5,6 % 18,4 % 28,4 % 23,7 % 2,3 % 18,7 ans 2006 4,1 % 14,8 % 24,9 % 31,7 % 8,4 % 20,5 ans Part des crédits financés suivant leur durée Source:Meilleurtauxcom Des crédits toujours plus longs Selon Meilleurtaux.com, la part des ménages qui emprun- tent sur 25 ans a atteint 31,7 % en 2006, contre 2,2 % en 2002. Lire aussi page 9 les chiffres de la Fnaim. Chiffres… propre à conférer la propriété à la partie qui invoque la prescription mais émanant d’une personne qui n’était pas le véri- table propriétaire du bien (Civ. 3 e , 13 déc. 2000, Bull. Civ. III, n°192). La Cour de cas- sation avait déjà indiqué plus ancienne- ment que le juste titre doit concerner Rémunérations saisissables Le barème des rémunérations saisissables a été actualisé par décret : Ces seuils sont augmentés d'un montant de 1 250 € par personne à la charge du débiteur saisi. (Décret n°2006-1738 du 23 décembre 2006 actualisant le barème mentionné à l'article R. 145-2 du code du travail, J.O. du 30 déc. p. 20081). Plafonds loi de 1948 Les nouveaux seuils de revenus appli- cables aux locataires de logement appar- tenant aux catégories II B et II de la loi de 1948 ont été fixés par décret. Les plafonds de ressources sont appli- cables aux propositions de contrat formu- lées au cours de l’année 2007 (revenu net imposable de l’année précédant celle au cours de laquelle est formulée la proposi- tion de contrat). Les seuils sont désormais révisés en fonction de l’IRL du 2 e tri- mestre de l’année précédente. (Décret n°2006-1679 du 22 décembre 2006, J.O.du 28 déc. 2006, p. 19739). Nombre de personnes Ile-de-France Autres régions Pers. seule 34 331 € 25 748 € 2 personnes 41 895 € 31 421 € 3 personnes 49 459 € 37 095 € 4 personnes 57 024 € 42 768 € pers supplém. 7 654 € 5 673 € Plafonds de ressources loi de 48 Barèmes de l’APL Les nouveaux barèmes de l’aide person- nalisée au logement, applicables au 1 er janvier 2007, ont été publiés. Un décret (n°2006-1722 du 23 décembre 2006) et deux arrêtés, dont l’un pour le régime général et l’autre pour les loge- ments foyers, datés du 23 décembre 2006). Le texte fixe notamment les pla- fonds de loyers et les loyers de référence. L’article 5 fixe le seuil de non-verse- ment de l’APL à 15 euros et non plus à 24 euros. (J.O. du 30 déc. 2006, p. 20005). ICC : +8,06 %; IRL +3,19% L’indice du coût de la construction du 3 e trimestre 2006 est de 1381, soit une hausse annuelle de 8,06 % . La hausse est de 14,80 % en 3 ans et de 29,43 % en 9ans (publication Insee du 12 janvier 2006). Quant à l’indice de référence des loyers, applicable aux baux de la loi de 1989, sa hausse est de 3,19 % (valeur 106,36 au 3 e trimestre 2006). Revenus annuels Fraction saisissable ≤ 3 310 € 1/20e > 3 310 € et ≤ 6 500 € 1/10e > 6 500 € et ≤ 9 730 € 1/5e > 9 730 € et ≤ 12 920 € 1/4 > 12 920 € et ≤ 16 120 € 1/3 >16 120 € et ≤ 19 370 € 2/3 > 19 370 € Totalité 16 janvier 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE LEGISLATIVE Investissement locatif dans les résidences hôtelières à vocation sociale L ’ar ticle 71 crée une nouvelle réduction d’impôt pour les contribuables personnes physiques qui acquièrent un logement dans une résidence hôtelière à vocation sociale. Il doit s’agir de l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement à rénover (art. L 262-1 du CCH). Le logement doit faire partie d’une rési- dence hôtelière à vocation sociale au sens de l’art. L 631-11 du CCH, ce qui suppose un établissement commercial agréé par le préfet et constitué d’un «ensemble homo- gène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle qui peut éventuel- lement l’occuper à titre de résidence princi- pale». Il n’y a pas de zonage géographique impo- sé. L’exploitant doit réserver 30 % des logements à des personnes ayant des diffi- cultés particulières. Le logement doit être affecté pour 9 ans à la location dans les 6mois qui suivent l’acquisition (achat neuf) ou la date de l’achèvement (VEFA) ou de la réception des travaux (vente à rénover). Les revenus doivent être imposés comme revenus fonciers, ce qui exclut la location meublée. Le prix est retenu dans la limite de 50000euros pour une personne seule, 100000 euros pour un couple marié ou pacsé. Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis entre le 1 er janvier 2007 et le 31 décembre 2010. La réduction d’impôt est étalée sur 6 ans maximum (chaque année : 1/6 e du mon- tant maximum de la réduction d’impôt). Plus-values en cas de cession à une société immobilière Les cessions d’immeubles réalisées jusqu’à fin 2007 bénéficient actuellement d’un régime de faveur lorsque le cessionnaire est une société faisant appel public à l’épargne qui a pour objet l’acquisition ou la construction d’immeuble en vue de la location elle doit prendre l’engagement de conserver l’immeuble pendant au moins 5ans. Le taux de taxation est alors de 16,5%. Ce régime est prorogé jusqu’au 31décembre 2008 et assoupli sur deux points (ar ticles 138 V et 140 ). : - en effet, alors qu’il ne s’appliquait qu’aux cessions d’immeubles, il porte désormais aussi sur les cession de droits réels . Cela concerne donc l’usufruit, les droits d’un preneur d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique. - le régime est étendu aux cessions faites à une filiale (au moins 95%) d’une SIIC ou à une filiales (au moins 95%) d’une Sppicav. La filiale doit être placée sous le régime SIIC ou Sppicav pendant au moins 5 ans à compter de l’acquisition. Ajustement de plafond de res- sources pour le PTZ La plafond de ressources des bénéficiaires du prêt à taux zéro est fixé sur le revenu fiscal de référence. Avec la réforme du barème de l’impôt sur le revenu (intégra- tion de l’abattement de 20 %), il fallait l’ajuster. Le plafond de ressources est donc porté de 51 900 à 64 875 euros (ar ticle 75 ). Cette mesure s’applique à compter des offres de prêts émises à compter du 1 er avril 2007 (date à partir de laquelle on se réfère aux revenus 2006. Pour les 3 pre- miers mois de 2007, on se réfère encore aux revenus 2005). Revenus fonciers Dans les espaces naturels (parcs nationaux, réserves naturelles, sites classés, espaces de protection de biotope, espaces Natura 2000 et espace remarquables du littoral), les propriétaires qui effectuent des dépenses d’entretien ou d’amélioration peuvent les déduire de leurs revenus fon- ciers et imputer le déficit sur leur revenu global sans limitation de montant. Il s’agit de dépenses inhérentes au maintien et à la protection du patrimoine naturel (ar t. 32 ). Ces espaces doivent avoir reçu le label de la Fondation du patrimoine et être, en principe, ouverts au public (sauf si la fragi- lité du milieu naturel justifie le contraire). Cela vise des travaux tels que drainage, restauration de berges, entretien de sen- tier, défrichage… Le régime SIIC Le régime SIIC est recadré par l’ar ticle 138 de la loi. Il vise à éviter que ces sociétés ne soient détenues par un nombre limité d’ac- tionnaires. En effet, Il prévoit deux condi- tions nouvelles pour bénéficier du régime d’exonération d’IS, en plus des conditions actuelles (obligation notamment de distri- bution de 85 % des profits de la location et de 50 % des plus-values). Désormais, deux conditionssont fixées quant à la détention du capital de la société : - un actionnaire (ou plusieurs actionnaires agissant de concert) ne peut pas détenir plus de 60 % du capital La condition doit être respectée de façon continue au cours de l’exercice. - 15 % du capital doit être détenu par des personnes n’ayant chacune pas plus de 2%. La condition s’apprécie le 1 er jour du 1er exercice d’application du régime SIIC. Si ces conditions ne sont pas respectées, la SIIC est alors imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés. En revanche, l‘article contient des mesures d’assouplissement du régime. - D’une part l’exonération est étendue à la détention de droits réels : usufruit, bail à construction, bail emphytéotique. - D’autre part, le régime des cessions entre sociétés d’un groupe SIIC sont modifiées. Actuellement l’exonération de plus-values de cessions de biens réalisées par les SIIC suppose qu’il n’existe pas de lien de dépendance entre le vendeur et l’acqué- reur. Or dans la mesure où la SIIC détient au moins 95 % de la filiale ayant opté pour le statut SIIC, il y a nécessairement un lien de dépendance. La loi nouvelle prévoit que les plus-values de cession de biens entre une SIIC et une filiale ayant opté, ou Type de logement Situé dans une résidence hôtelière à vocation sociale Date de l’acquisi- tion 1 er janv. 2007 - 31 déc. 2010 Type d’acquisition Neuf, VEFA, vente à réno- ver Engagement de location 9 ans Plafond de la dépense retenue 50 000 € (personne seule) 100 000 € (couple marié ou pacsé) Taux de la réduc- tion d’impôt 25 % Modalités d’appli- cation chaque année : 1/6e du pla- fond de la dépense Réduction d’impôt RHVS Fiscalité La loi de finances rectificative a été publiée au J.O. du 31 décembre (p.20210). Voici l’essentiel des mesures immobilières dont beaucoup sont laissées à l’initative des collectivités locales, comme la nouvelle taxe sur les friches commerciales. 16 janvier 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE LEGISLATIVE entre ces filiales, ne sont pas soumises à l’IS au titre de l’exercice de réalisation. Parmi les autres mesures d’assouplissement du régime SIIC, signalons une mesure rela- tive aux dividendes. La loi actuelle prévoit que les dividendes versés par une SIIC à une autre SIIC sont exonérés à condition d’être redistribués au cours de l’exercice suivant leur perception. Il y avait en outre une condition de lien de dépendance entre les sociétés qui est supprimée. Régime fiscal des OPCI Le régime fiscal des OPCI résulte de l’article 28 de la loi de finances rectificative pour 2005. Il est complété par l’ar ticle 140 de la loi de finances rectificative pour 2006 : - les Spicav seront exonérées de la taxe de 3 % sur les immeubles (les FPI étaient déjà exonérés car ils n’ont pas la personnalité morale), - les FPI pourront bénéficier de l’exonéra- tion de plus-values réalisées en cas de ces- sion d’immeuble à des collectivités territo- riales qui les recèdent à des bailleurs sociaux (art. 150 U nouveau du CGI). Autres mesures - Plus-values des non-résidents : les non-résidents qui vendent des immeubles peuvent bénéficier d’exonération de plus- values lorsqu’ils les vendent à des bailleurs sociaux ou à des collectivités territoriales qui les rétrocèdent à des bailleurs sociaux (ar t. 140 X ). - TLE : l’ar ticle 128 VII modifie la référence de texte pour l’indexation du barème de la taxe locale d’équipement. - Reconstruction de certains bâtiments : Il est prévu par l’ar ticle 128 V une nouvelle exonération de TLE pour les reconstruc- tions de bâtiments qui présentent un inté- rêt patrimonial pour la collectivité et fai- sant l‘objet d’une procédure d’autorisation spécifique, tels que les anciens chalets d’alpage ou des bâtiments d’estive. - la TLE des locaux des sites de foires ou de salons professionnels , palais de congrès fait désormais l’objet d’une catégorie à part dans le barème de cette taxe (ar t. 152 ). Le barème qui leur est applicable est de 270 euros en 2007 et de 297 euros pour l’Ile-de-France. - Cession de terrains devenus constructibles . L’ar ticle 19 modifie l’ar- ticle 26 de la loi ENL en permettant l’insti- tution de cette taxe aux cessions de ter- rains rendus constructibles du fait de leur classement par un PLU ou par un docu- ment d’urbanisme en tenant lieu, ce qui permet l’application de cette mesure aux classement des terrains par un POS et non pas seulement par un PLU ou une carte communale. Impôts locaux - La loi crée une nouvelle catégorie de zone prioritaire : les bassins d’emplois à redynamiser (ar ticle 130 ). Ces secteurs se caractérisent notamment par un taux de chômage supérieur de 3 points au taux national (compté au 30 juin 2006). Ils bénéficient d’une exonération tempo- raire de taxe professionnelle et de taxe foncière sur les propriétés bâties, pour la période 2007 - 2011. - L’article 124 permet aux collectivités locales d’étaler sur 3 ans les hausses de valeur locative des locaux d’habitation lorsqu’elle est supérieure à 30 % et qu'elle résulte de changement de caractéristiques physiques ou d’environnement. Cela ne concerne donc que les logements et vise le cas de la réalisation de travaux ou par exemple la réalisation d’opérations d’équipements collectifs dans le secteur. - Les collectivités territoriales peuvent aussi désormais exonérer de taxe foncière les logements anciens pour lesquels le pro- priétaire effectue des travaux d’écono- mie d’énergie (ar t. 31 ). Il s’agit de logements achevés avant le 1 er janvier 1989. Les travaux sont visés par l’article 200 quater du CGI et l’article 18 bis de l’annexe IV (chaudière basse tempéra- ture, raccordement à un réseau de cha- leur…). L’exonération, qui est de 50 % ou de 100%, est valable 5 ans. - PPRT . L’ar ticle 119 autorise les collectivités territoriales à prévoir une exonération partielle de taxe foncière pour les loge- ments situés dans un plan de prévention des risques technologiques. Son montant est de 25 % ou 50 % et elle n’est pas limi- tée dans le temps, mais la décision de la collectivité peut être rapportée. - Taxe d’habitation : l’ar ticle 120 crée un nouvel abattement facultatif, à l’initiative des collectivités locales, en faveur des per- sonnes handicapées . Il est de 10 % de la valeur locative moyenne des habitations, mais n’est soumis à aucune condition de resource. Taxe sur les friches commerciales L’article 128 crée une nouvelle taxe (art. 1530 nouveau du CGI) sur les fiches com- merciales, ici encore à l’initiative des collec- tivités locales. La taxe vise essentiellement les locaux à usage commercial, agricole, les locaux des administrations publiques, des associations, les ateliers d’artisans. Sont exclus les logements, les locaux à usage professionnel et les établissements indus- triels. La taxe vise les locaux qui ne sont plus affectés à une activité entrant dans le champ d’application de la taxe profession- nelle depuis au moins 5 ans. Son assiette est le revenu net qui sert de base à la taxe foncière. Son taux est de 5 % la 1 e année d’imposition, 10 % la 2 e et 15 % à compter de la 3 e . Les taux peuvent être majorés (au plus doublés). La taxe est due par le pro- priétaire de l’immeuble au 1 er janvier de l’année d’imposition. Droits de mutation La loi comporte aussi des mesure fiscales concernant les donations partages, qui ont été élargies aux hypothèses où il existe des enfants de lits différents par la loi du 23juin 2006. L’ar ticle 42 de la loi nouvelle précise que ces donations partage sont soumises «au tarif en ligne directe sur l’intégralité de la valeur du bien donné». Pour les donations partage qui associent enfants et petits enfants (comme cela est possible depuis le 1 er janvier 2007) l’ar ticle 43 prévoit que les droits sont liquidés «en fonction du lien de parenté entre l’ascen- dant donateur et les descendants allotis». pour les petits enfants, le calcul se fait donc en fonction du lien existant entre le grand-parent et le petit-enfant. Le texte comporte d’autres dispositions fis- cales conséquences de la loi du 23 juin 2006. Ainsi, pour le droit temporaire au logement dont bénéficie le conjoint sur- vivant (ou au partenaire pacsé), il est pré- cisé (ar t. 59 ) que le montant des loyers remboursé par la succession au conjoint survivant (ou au partenaire) est déductible de l’actif de la succession. De même, le droit temporaire au loge- ment du conjoint survivant n’est pas impo- sable au titre des successions, la loi nouvel- le précise que cette règle s’applique égale- ment en faveur du partenaire pacsé (ar ticle 61 ) L’analyse du marché de l’immobilier d’en- treprise présentée ce 10 janvier par Cush- mann & Wakefield met en évidence les records de l’année 2006. Les investisse- ments ont progressé de 39 % en 2006 pour atteindre le record de 24,4 milliards d’euros. Olivier Gérard, directeur du dépar- tement investissement, fait observer que l’élément marquant est la tendance à l’augmentation des volumes. Ainsi 56 % des 831 transactions référencées ont dépassé les 100 millions d’euros. Record aussi pour la demande placée en France qui a atteint 2,8 millions de m 2 de bureaux en 2006. Thierry Juteau, directeur du département bureaux, remarque que s’il y a un maintien des valeurs faciales, les mesures d’accom- pagnement (franchises de loyers, tra- vaux…) sont en réduction, ce qui est sou- vent un préalable à une période de hausse des prix. Le conseil est optimiste pour l’année 2007, mais son nouveau président, Daniel Samuel-Lajeunesse, fait observer les diffi- cultés qui pourraient résulter de la mise en œuvre du nouveau droit de préemption des communes en matière commerciale. Christian Dubois, directeur du départe- ment commerce, confirme l’intervention- nisme assez fort des pouvoirs publics. Le nombre de m 2 autorisés en 2006 a été de 2,56 millions, soit 156 000 m2 de moins qu’en 2005. Il cite l’exemple du refus de CDEC pour l’implantation de la marque H&M sur les Champs-Elysées. Il ajoute (bien que le décret d’application de la loi du 2 août 2005 n’ait pas encore été publié) que la ville de Paris a déjà mis en œuvre les outils nécessaires au nouveau droit de pré- emption. Des secteurs ont été délimités, des budgets sont dégagés. Il précise que la mairie de Paris se plaint de l’uniformisation des commerces et de l’excès d’enseignes de prêt-à-porter. Pour Christian Dubois, la volonté des com- munes de mettre en place ce droit de pré- emption est très nette, et il cite également le cas de Marseille, mais qu’il subsiste des incertitudes sur les valeurs auxquelles les préemption pourront s’effectuer. A propos de l’indexation des loyers (on sait que l’ICC a fortement progressé en 2005, de l’ordre de 7 %) il reconnaît que des commerçants se sont émus de cette forte hausse, mais qu’il s’agit d’une situa- tion exceptionnelle et que bailleurs et locataires sont sur un statu quo, ne récla- mant pas de changement du mode d’in- dexation 16 janvier 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• MARCHES ACTEURS Selon Cushmann & Wakefield Interventionnisme croissant pour les autorisations commerciales !" !"!" !" ! !! ! ! !! ! !" !"!" !" ! !! ! ! !! ! ! !! ! !# !# !# !# # ()() Nombre de m 2 autorisés en CDEC (millions) Source : Cushman&Wakefield Parmi les propositions : - Réalisation par les pouvoirs publics d’un recueil méthodologique pour informer claire- ment et sécuriser l’acte de construire. - Augmenter les plafonds des crédits d’impôts concernant les travaux dans les logements et élargir leur accès aux bailleurs et aux pro- priétaires de résidences secondaires. - Créer un PTZ sans achat pour financer les travaux. - Supprimer l’obligation d’assurance dom- mages ouvrage pour les travaux destinés à l’usage professionnel. - Imposer au vendeur d’un terrain à bâtir de mettre à disposition des informations précises sur la nature du terrain. - Rendre obligatoire la mise à disposition d’un carnet de santé du bâtiment lors de la vente d’un bien immobilier. - Pérenniser la TVA à 5,5 %. - Abandonner le principe du pays d’origine du projet de directive Bolkestein au profit du prin- cipe de libre prestation de services impliquant le respect par l’entreprise des règles du pays où elle intervient. - Supprimer du diagnostic énergétique la par- tie sur les recommandations et leurs chiffrage - Renforcer les aides à l’adaptation des loge- ments en vue du maintien à domicile. - Orienter les contrôles des chantiers réalisés pendant le week-end pour lutter contre le tra- vail au noir . 7,1 % de hausse en un an : c’est le chiffre estimé par la Fnaim de l’évolution des prix des logements en France en 2006. René Pallincourt indique que «la Fnaim n’a jamais caché son inquiétude face à l’évo- lution des prix mais que pourtant, la clien- tèle est fidèle au rendez-vous». Il explique que le marché bénéficie d’un «ralentisse- ment de la hausse des prix et de fonda- mentaux toujours bien orientés». Une nouveauté toutefois : la hausse est plus homogène car elle est de 7,0% pour les appartements et de 7,2 % pour les mai- sons alors que les écarts étaient bien plus élevés les années précédentes. La Fnaim souligne par ailleurs une augmentation de la solvabilité des ménages de 4 % en particulier grâce à l’allongement de la durée des prêts. Un propos que confirme le président de Meilleur-taux.com, Christophe Crémer, qui souligne que la part des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans a dépassé 31 % du marché. L’allongement de la durée des prêts qui permet une augmentation de la capacité d’endettement a été rendue pos- sible par l’adaptation des banques. Jean-Michel Six, chef économiste Europe de Standard&Poors indique que le durcis- sement des politiques monétaires se tra- duit par une accélération de l’inflation des marchés immobiliers et une augmen- tation de la demande de crédits des ménages. Il souligne le paradoxe que l’ef- fet des politiques monétaires n’est plus le même qu’autrefois. C’est que les prêteurs se sont adaptés aux nouvelles conditions de taux et soutiennent ainsi le marché immobilier. En Grande Bretagne par exemple, les banques conseillent actuelle- ment aux emprunteurs d’emprunter à taux fixe. Mais le niveau d’endettement des ménages atteint Outre Manche un niveau préoccupant : 45 % pour les pri- mo-accédants. Jean-Michel Six prévoit une hausse de 5 % des prix en 2007 en Grande Bretagne. En Espagne, après un chiffre de 850 000 mises en chantier en 2006, il considère que le marché devrait ralentir. En conclusion pour la France, René Pallin- court considère que «le phénomène de surchauffe ne paraît pas se vérifier» et que tout laisse augurer pour 2007 «un excellent millésime» même s’il «ne fau- drait pas que les prix augmentent de plus de 5 %». La Capeb publié un Livre blanc Pour donner de - bonnes - idées au prochain Président de la République, la Capeb a concocté un Livre blanc que le président de la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment, Jean Lardin, a présenté ce 10 janvier. La Fnaim optimiste pour le logement 16 janvier 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21 déc. 2006 Sénat p.3165 n°24797 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Droits d’auteur et archi- tecte Culture Il faut concilier le respect du droit moral dû à l’auteur et les prérogatives du propriétaire de l’immeuble. La jurisprudence subordonne la licéi- té des modifications apportées à l’œuvre à un motif légitime : impératif de sécurité, respect des règles d’urbanisme, adaptation de l’édifice, besoins de l’entreprise. Le propriétaire doit demander l’autorisation de l’architecte auteur de l’ouvrage avant toute modification, ou au moins l’informer si la modification s’impose. Référence : art. L 112-2 7e du code de la pro- priété intellectuelle. 21 déc. 2006 Sénat p.3171 n°24876 Jean-René Lecerf, UMP, Nord Exigibilité du loyer et logements insalubres Cohésion sociale Le droit au paiement de l’allocation logement est subordonné à la décence du logement. En cas de non-décence, le paiement est maintenu si le locataire a engagé une démarche envers le bailleur pour obtenir la mise aux normes. La proposition de verser l’allocation qu’au fur et à mesure de la réalisation des travaux ne pourrait se concevoir que si le locataire était exonéré de l’obligation de payer le loyer. Une proposition qui émanait des Caisses d’al- locations familiales du Nord. 26 déc. 2006 AN p.13635 n°106330 Joël Giraud, App. PS, Hautes- Alpes Multipropriété Economie Le projet de loi présenté au conseil des ministres le 8 novembre 2006 prévoit d’ étendre les pou- voirs de la DGCCRF aux conditions d’exercice des activités des agents immobiliers et aux contrats de vente de voyages et de séjours. La Commission européenne a aussi engagé un tra- vail de révision de la directive 94/47/CE sur l’im- mobilier à temps partagé. L’objectif est de renfor- cer la protection du consommateur. 26 déc. 2006 AN p.13638 n°107847 Nathalie Kosciusko- Morizet, UMP, Essonne Prêts immobiliers et VEFA Economie Le transfert de crédit immobilier en cas de VEFA peut avoir plusieurs formes : le rachat du prêt par une autre banque, mais cela suppose que tous les fonds aient été versés (ce qui n’est pas le cas tant qu’il y a des déblocages successifs de fonds pour la VEFA) ; la cession du prêt à une autre banque, mais cela suppose de conserver le taux initial du prêt ; le transfert. Dans ce cas le nouveau financeur octroie un prêt pour racheter la part du prêt déjà débloquée et un autre pour la part des déblocages à intervenir. La réponse souligne que ces méthodes sont sources de complexité et de frais. 26 déc. 2006 AN p.13680 n°89897 Michel Piron, UMP, Maine-et-Loire Convention globale de patrimoine Cohésion sociale Le conventionnement global de patrimoine ins- tauré par les articles L 445-1 et suivants du CCH a fait l’objet d’une concertation avec les bailleurs sociaux, les organisations de locataires et l’Etat. Le projet de décret a reçu l’agrément de l’USH et des fédérations d’organismes HLM. Le décret sera publié au début de l’année 2007, conclut la réponse. 26 déc. 2006 AN, p.13683, n°107359 Franck Marlin, App.UMP, Essonne Loi Carrez : champ d’ap- plication Cohésion sociale Il n’apparaît pas nécessaire d’étendre la loi Carrez aux ventes de logements auxquels le régime de la copropriété ne s’applique pas. Réponse de sagesse ; il ne faut pas abuser des bonnes choses! 26 déc. 2006 AN p.13764 n°98224 Jean-François Régère, UMP, Gironde Erosion des plages Ecologie La circulaire du 18 décembre 2000 fixe le champ prioritaire d’intervention pour les tra- vaux de réalisation des défenses contre la mer. Priorité : la sécurité des personnes et des biens et les zones ou un plan de prévention des risques littoral est approuvé. 28 déc. 2006 Sénat p.3241 n°25078 Jacques Siffre, PS, Bouches-du- Rhône, Urbanisation autour des lacs de montagne Equipement Le décret du 1 er août 2006 a été pris en applica- tion de la loi sur les territoires ruraux pour conci- lier loi littoral et loi montagne autour des lacs de montagne de plus de 1000 hectares. Les maires ne pourront pas délimiter eux-mêmes les sec- teurs où la loi littoral s’appliquera seule. Des décrets en Conseil d’Etat délimiteront les champs d’application pour chacun des 13 grands lacs soumis aux lois littoral et montagne. Le sénateur qualifie ce décret de démantèle- ment de la loi littoral. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 16 janvier 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 23 janvier 2007 (matin) : Immobilier : diagnostics 2007. Les rencontres pros- pectives de l’IEIF , à la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (Paris VIII e ). Tél. 01 44 82 63 63. 30 janvier 2007 : lutte contre le blanchiment de capitaux . Une mati- née débats de la Lettre des juristes d’affaires à Paris I er (Crillon). Avec l’in- tervention du magistrat Hervé Robert, conseiller juridique du directeur de TRACFIN. Editions Lamy. Tél. Laure Legru : 08 25 08 08 00. Nominations ➠ Présidence de la République : Anne Peyrat est nommée conseillère technique (arr. du 21 déc. 2006, J.O. du 28, @). Etablissement public foncier d'Ile-de- France : Gilles Bouvelot est nommé directeur général (arr. du 14 décembre 2006, J.O. du 28 déc. 2006, p. 19774). Au fil du J.O. Urbanisme : deux décrets ont été publiés dans ce domaine : - le décret n°2006-1683 du 22 décembre 2006 relatif à l'urbanisme en mon- tagne (J.O. du 28 décembre 2006, p. 19751). L’article 1 er indique par exemple que le PLU doit indiquer les plans d’eau de faible importance pour lesquels il est décidé de faire application de l’article L 145-5 8 e du code de l’urbanisme, c’est-à- dire qui sont exclus de l’interdiction de construire sur leurs rives. L’article 2 concerne les unités touris- tiques nouvelles ainsi que la création ou l’extension des remontées méca- niques, des pistes des ski. - le décret n°2006-1741 du 23 décembre 2006 relatif aux schémas d'aménage- ment prévus par l'article L. 146-6-1 du code de l'urbanisme (publié au J.O. du 30décembre, p. 20089). Cet article pré- voit en effet la faculté d’organiser un schéma d’aménagement visant le main- tien ou la reconstruction d’équipements sur une plage ou un espace proche pour réduire les conséquences des nuisances ou de dégradations des espaces. Le décret prévoit que le schéma compor- te une analyse de l’état du site, les condi- tions d’aménagement, la justification des «partis d’aménagement retenus», la détermination des équipements autorisés dans la bande des 100 mètres du littoral. Le projet de schéma est arrêté par le conseil municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI), il est soumis à enquête publique et annexé au PLU. Pour un vocabulaire approprié On ne dit pas «due diligence», mais «audit préalable» ou « obligation de vigi- lance», pas plus que «field marketing», mais «mercatique de terrain». On proscri- ra «screening» au profit de « filtrage». Exemples de vocabulaire de l’économie et des finances précisés par la commission de terminologie. (J.O. du 28 décembre p. 19781). Financement - Outr e Mer : un décret (n°2006-1717 du 23 décembre 2006, J.O. du 29 déc. p. 19961) concerne le PTZ dans les départe- ments d’outre-mer; un autre décret du même jour (n°2006-1767, J.O. du 30 déc. p. 20166) est relatif aux subventions et prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs aidés dans les DOM, texte complété par un arrêté du 23 décembre. - Fonds de réser ve et de financement du logement : le montant des crédits néces- saires à la rémunération de la garantie de l'Etat en application de l'article 5-1 du décret n°93-735 du 29 mars 1993 est fixé à 555 millions d’euros (décret n°2006- 1700 du 23 décembre 200- 6, J.O. du 29 déc. p. 19815). - CGLLS : l’arrêté du 21 décembre 2006 modifie l'arrêté du 18 mars 2002 relatif au fonds de garantie de la caisse de garantie du logement locatif social (J.O. du 29 déc. p. 19816) NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 210 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Selon le projet de texte en cours d’élabo- ration, le droit au logement opposable serait ouvert à toute personne (art. 1 er ) répondant aux 4 conditions suivantes : ➠ ne pas disposer d’un logement décent indépendant ou ne pas pouvoir s’y main- tenir, ➠ ne pas être en mesure de l’obtenir sans aide de la collectivité, ➠ ne pas avoir créé elle-même sa situa- tion de mal-logée, ➠ être autorisée à séjourner sur le terri- toire français de façon durable. La personne répondant à ces conditions pourrait alors engager un recours amiable auprès d’une «autorité respon- sable» puis un recours contentieux devant la juridiction administrative. L’article 2 vise à modifier l’article L 441-1 du CCH à propos des délégations aux col- lectivités locales de la compétence loge- ment, la convention de délégation devant alors préciser que «le délégataire est substitué à l’Etat dans les obligations de logement ou de relogement» fixées aux art. L 441-2 et L 441-3. Le recours fonctionnerait donc en 2 étapes. > 1 e étape devant la commission de médiation L’article 3 change le fonctionnement de la commission de médiation (art. L 441-2- 3 du CCH modifié par la loi ENL il y a quelques mois). La commission pourrait alors être saisie par toute personne qui n’a pas reçu de proposition de logement après sa demande dans le délai fixé par la loi ou sans délai pour les situations d’ur- gence (art. L 441-2-3 alinéa 3) : deman- deur dépourvu de logement, menacé d’expulsion, hébergé temporairement, logé dans des locaux impropres à l’habi- tation ou insalubres ou dangereux ou encore, si le demandeur a des enfants mineurs, s’il est logé dans une habitation manifestement suroccupée ou ne présen- tant pas le caractère d’un logement décent. La commission examine la demande et se prononce sur son caractère prioritaire. > 2 e étape devant le juge administratif Si le demandeur n’a pas reçu d’offre dans les 3 mois de l’avis de la commission déclarant sa demande prioritaire, il peut saisir la juridiction administrative. Ce recours serait ouvert à compter du 31décembre 2008 au profit des per- sonnes de l’alinéa 3 de l’article L 441-2-3 (celles mentionnées plus haut qui sont se réfèrent aux situations les plus urgentes) et à compter du 1 er janvier 2012 pour les autres. En cas de convention de délégation de la compétence logement, le recours serait ouvert dès la signature de la convention aux demandeurs prioritaires des catégo- ries en situation d’urgence sous condition de résidence de plus d’un an sur le terri- toire de la commune. Le juge pourrait ordonner le logement du demandeur par l’Etat, ou par la collec- tivité locale en cas de délégation et assor- tir son injonction d’une astreinte. Enfin, l’article 4 crée un nouveau Haut Comité, le Haut Comité de suivi de la mise en œuvre du droit opposable au loge- ment. Ce Comité englobe le Haut Comité pour le logement des personnes défavori- sées, les représentants des association d’élus (association des maires de France…) et les représentants du mouvement HLM, des associations (Pact-Arim, UNIOPS…) et des propriétaires. Il devra faire des propo- sitions avant le 1 er juillet 2007. 16 janvier 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• > Le ministre de la cohésion sociale a signé le 8 janvier un relevé de décision prévoyant la création de 27100 places nouvelles pour l’hébergement d’urgen- ce, le dispositif se substituant aux 13500 places actuelles en hébergement d’ur- gence. Le texte prévoit que «toute per- sonne accueillie dans un centre d’héber- gement d’urgence devra de voir propo- ser, en fonction de sa situation, une solu- tion pérenne, adaptée et accompagnée si nécessaire, dans le parc public social, dans le par privé conventionné, dans un CHRS, un CADA, un LogiRelais, une Mai- son relais ou un hébergement de stabili- sation». Il est prévu par ailleurs d’élargir les heures d’ouverture des centres d’accueil. Un comité de suivi est mis en place. Il est coprésidé par la ministre délégué à la cohésion sociale, Catherine Vautrin et le président des Enfants de Don Quichotte, Augustin Legrand. Installé le 17 janvier, il doit se réunir tous les 15 jours rue de Grenelle. > Quant au programme de financement de logements sociaux pour 2007, qui porte sur 160 000 logements, il est décidé de porter le nombre de PLAI et de PLUS de 63 000 à 80 000. > Pour le droit au logement oppo- sable , il est prévu un projet de loi qui sera présenté en conseil des ministres le 17 janvier, au Sénat le 25 janvier et à l’Assemblée le 21 février (voir ci-contre). Vers un droit au logement opposable Jean-Louis Borloo annonce un projet de loi pour le 17 janvier. Type d’accueil Nombre de places Réservations de l’UESL et fédération des USH dans le parc public 3000 Parc privé conventionné (mise en pla- ce de la garantie des risques locatifs) 4000 Maisons relais (financement par un forfait journalier de 16 euros) 9000 Logi-Relais (UESL, 3F, 1%) 1600 CHRS (Centres d’hébergement et de réinsertion sociale) places nouvelles 4500 Hébergements de stabilisation 5000 27100 places nouvelles PROJETS La définition du «droit au logement opposable» se précise. Première réaction La fédération nationale des OPHLM a fait observer que «chaque euro d’aide publique à la construction doit donner lieu à une contrepartie sociale et que tous les parcs de logements devront participer à l’exercice d’un droit au logement oppo- sable». La fédération estime qu’on ne peut reconnaître un tel droit sans mettre en pla- ce une nouvelle voie de recours à caractère jurico-social qui pourrait déclarer ce droit et en désigner le débiteur qui devrait être l’Etat, à charge pour lui d’en déléguer l’ap- plication. Le droit au logemenet oppo- sable en résumé ➠ 4 conditions générales d’accès au droit ➠ Définition de publics prioritaires ➠ Une action en 2 temps : - recours administratif : devant la commission de médiation - puis recours judiciaire : devant le juge admi- nistratif ➠ Entrée en vigueur : fin 2008 pour les publics prioritaires, début 2012 pour les autres.