Jurisprudence récente p. 2
Baux d’habitation
Bail de courte durée : quid à l’échéance du bail ?
Actualite p. 3
La loi sur la participation ratifie l’ordonnance sur les OPCI
En bref : taux de l’usure, textes
Urbanisme p. 3 et 4
Le décret sur le permis de construire et les autorisations d’urbanisme
Le permis de construire, le permis de démolir, les lotissements…
Legislation p. 5 et 6
La loi sur l’eau
Un crédit d’impôt pour la récupération des eaux de pluie, de nouvelles redevances, un nouveau diagnostic sur les installations d’assainissement collectif
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations, distinctions
Conventions collectives
Réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur du tourisme
Nouveaux textes sur le prêt à taux zéro0,
Analyse p. 8
Les de marques : comment échapper au statut des baux commerciaux ?
L’analyse de Véronique Rehbach, BMS’, avocat à Paris.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2 Baux d’habitation Bail de courte durée : quid à l’échéance du bail ? ACTUALITE p.3 La loi sur la participation ratifie l’ordonnance sur les OPCI En bref : taux de l’usure, textes URBANISME p.3 et4 Le décret sur le permis de construi- re et les autorisations d’urbanisme Le permis de construire, le permis de démolir, les lotissements… LEGISLATION p.5 et6 La loi sur l’eau Un crédit d’impôt pour la récupéra- tion des eaux de pluie, de nouvelles redevances, un nouveau diagnostic sur les installations d’assainissement collectif EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations, distinctions Conventions collectives Réduction d’impôt pour investissement locatif dans le secteur du tourisme Nouveaux textes sur le prêt à taux zéro Au fil de l’eau… L a loi sur l’eau que nous présentons cette semaine (lire page 5) comporte de multiples dispositions - plus de 100 articles- de natures très diverses. création d’un crédit d’impôt pour la récupération des eaux de pluie, mise en place de mul- tiples redevances: taxe pour la collecte des eaux pluviales, rede- vance pour pollution des eaux, redevance pour prélèvement de la ressource en eau … Le tout est affecté d’un arsenal de pla- fond, de seuil, de tarif et souvent soumis aux décisions des collectivités locales. Cela témoigne bien sûr de l’inventivité toujours renouvelée du législateur en matière fiscale, mais cela impose par ailleurs de plus souvent au contribuable de se ren- seigner auprès des services de la mairie pour connaître le droit applicable, puisqu’il peut varier d’une commune à l’autre. La création du nouveau crédit d’impôt, destiné à inciter les propriétaires à mettre en place des systèmes de récupération des eaux de pluie sera complété par un arrêté d’application destiné à définir les conditions d’usage de l’au de pluie dans l’habitat. Ce texte sera en particulier rédigé pour permettre à l’administration de s’assurer que le système ne pourra en aucun cas prêter à confusion avec le système ordinaire d’ali- mentation en eau potable. Une fois ce texte paru, on pourra alors mettre en balance le montant de l’incitation fiscale et les contraintes techniques résultant de cet objectif de pré- caution. A l’autre bout de la chaîne de l’usage de l’eau, on trouve dans ce texte de nombreuses dispositions sur les réseaux d’assainissement. Elles donnent lieu à l’apparition du nou- veau diagnostic sur les installations d’assainissement non col- lectif, complétant l’arsenal des diagnostics déjà créés. L ’acutalité des textes étant très abondante, nous consa- crons une part importante de ce numéro à un autre texte important: le décret sur les permis de construire et les autorisa- tions d’urbanisme. Rappelons que la réforme doit entre en vigueur au 1er juillet prochain. Nous en évoquons ici certains aspects, mais nous y reviendrons notamment lors de la parution des arrêtés subséquents. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 259 23JANVIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ANALYSE p.8 Les de marques : comment échapper au statut des baux commerciaux ? L’analyse de Véronique Rehba- ch, BMS’, avocat à Paris. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Nous apprenons ce lundi matin la mort de l’Abbé Pierre. Rendons hommage à celui qui depuis son appel de l’hi- ver 54 a oeuvré sans relâche pour le logement et la dignité des sans abris et des plus pauvres. Une tâche à poursuivre. La loi sur la participation ratifie l’ordonnance sur les OPCI 23janvier 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE Bail d’habitation de courte durée ❑ Quid à l’échéance du bail? (Cass. Civ. 3 e , 10 janv. 2007, n°6, FS-P+B, cas- sation) Bailleur et locataire peuvent conclure un bail d’une durée inférieure à 3 ans si un événement précis justifie la reprise du local pour des raisons professionnelles ou fami- liales. Que se passe-t-il si l’événement n’est pas confirmé? Le bail est réputé être de 3 ans à compter de sa date initiale, contrai- rement à ce qu’avait jugé la cour d’appel: «Vu l'article10 de la loi du 23décembre 1986, ensemble l'article11 de la loi du 6juillet 1989; Attendu que, quand un événement précis justifie que le bailleur, personne physique, ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an; que lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8sep- tembre 2005), que, le 21juillet 1987, M.F., […] a donné à bail à M.E. un appartement pour une durée de vingt-quatre mois en raison de considérations familiales; qu'à son expiration le bail a été tacitement reconduit par périodes de trois ans; que le 22octobre 2003, le bailleur a délivré pour le 30juin 2004 un congé afin de reprise au locataire; que ce dernier a soulevé l'irrégu- larité du congé délivré prématurément; Attendu que, pour accueillir la demande et déclarer le congé valable avec effet au 30juin 2004, l'arrêt retient que le bail signé pour une durée initiale de vingt- quatre mois s'est renouvelé tacitement par périodes de trois années, la dernière venant à expiration le 30juin 2004; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ini- tial étant réputé de trois ans et un congé donné pour une date prématurée ayant ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné, la dernière recon- duction tacite de trois ans venait à expira- tion le 30juin 2005, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est cassé sans renvoi. Observations de Jurishebdo : lorsque le bail est d’une durée inférieure à 3 ans en consi- dération d’un événement particulier et que cet événement ne s’est pas produit ou n’a On relèvera 2 articles dans la loi sur la participation et l’actionnariat salarié. 1. L ’ar ticle 66 ratifie l’ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 205 sur les OPCI . Cette ratification de l’ordonnance sur les OPCI s’accompagne de quelques modifications. 2. L ’ar ticle 67 concerne les Assurances sur la vie à capital variable immobilier ( Acavi ). ❑ L’article214-95 du code monétaire et financier indiquait que l’OPCI peut emprunter dans la limite de 50% des actifs immobiliers. Cette limite est abaissée à 40% . Pour le rapport écrit sur la gestion de l’OPCI, qui devait être envoyé aux asso- ciés ou actionnaires, il devra simplement être mis à leur disposition (art. L 214-106 du code monétaire et financier). Le nouvel article L 214-119 prévoit que la société de gestion de portefeuille, pour gérer des OPCI (ou des SCPI ou des actifs immobiliers dans le cadre de mandats de gestion) doit disposer d’un programme d’activité spécifique. Quand elle gère un OPCI, la société de gestion de portefeuille peut gérer à titre principal des actifs faisant l’objet de mandats de gestion spécifiques ou des SCPI et à titre accessoire une activité de conseil en investissement immobilier. L’article L 214-132 est modifié à propos du conseil de surveillance . Le nombre de conseillers est fixé entre 5 et 9. Il est précisé que le conseil ne peut s’immiscer dans la gestion du fonds. Les membres sont responsables des fautes personnelles commises dans l’exécution de leur man- dat. Il est renvoyé à un règlement de l’autorité des marchés financiers notam- ment pour définir les conditions d’exerci- ce de la mission du conseil et les règles d’incompatibilité. L’article2 de la loi Hoguet est modifié. Il prévoyait que la loi Hoguet ne s’applique pas aux OPCI et à leurs sociétés de gestion. Il prévoit désormais une exception pour les sociétés de gestion: La loi Hoguet ne s’ap- plique pas «sauf lorsqu’elles gèrent des actifs immobiliers faisant l’objet de man- dats de gestion spécifiques ». ❑ L’article67 de la loi sur la participation prévoit que les SCI autres que les SCPI dont les parts constituent au 1 er janvier 2007 des unités de compte de contrats d’assurance peuvent adopter le régime des Spicav. Dans ce cas, il y a substitution d’unité de compte de SCI en unité de compte de Spi- cav. L’entreprise d’assurance doit informer les souscripteurs de l’intention de la socié- té d’adopter le régime Spicav. Chaque souscripteur a 30 jours pour exprimer son opposition par écrit. Si une majorité de souscripteurs s’y oppose, la société ne peut pas adopter le régime Spicav. Lorsque le souscripteur exerce la faculté de rachat moins de 2 mois après la sub- stitution, il ne peut lui être appliqué d’in- demnité. Quand une SCI ou une SCPI adopte le régime de Spicav, cette opéra- tion n’entraîne aucun frais pour le sous- cripteur ou adhérent (art. L 160-18). (Loi n°2006-1770 du 30décembre 2006 pour le développement de la participation et de l’actionnariat salarié et portant diverses dispositions d’ordre économique et social, J.O. du 31 déc. 2006, p.20210). pas été confirmé, le bail est réputé être de trois ans. La durée de trois ans se compte à partir de depuis son point de départ. Une solution identique avait été rendue par la cour d’appel de Versailles en 1998 (15mai 1998, Loyers et copr. 1999, n°114) Taux de l’usure Le seuil de l’usure à compter du 1 er janvier 2007, pour les prêts immobiliers est fixé à: ➠ Prêts à taux fixe: 6,39% ➠ Prêts à taux variable: 6,12% ➠ Prêts relais: 6,21%. (Avis relatif à l’application des articles L 313-3 du code de la consommation et L 313-5-1 du code monétaire et financier, J.O. du 4 janv. p.151). Chiffres… Textes ❑ Ordonnance insalubrité L’ordonnance n°2007-42 du 11janvier 2007 relative au recouvrement des créances de l'Etat et des communes résul- tant de mesures de lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux a été publiée le 12janvier (p.767). ❑ Successions : un décret du 23décembre 2006 relatif à la procédure en matière successorale comporte des dis- positions sur l’inventaire, l’option succes- sorale (acceptation à concurrence de l’ac- tif net et renonciation) et le partage (n°2006-1805, J.O. du 31 déc. p.20370). ACTUALITE LEGISLATIVE 23janvier 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• URBANISME La partie réglementaire de la réforme des autorisations d’urbanisme résulte d’un décret du 5janvier. Le texte rempla- ce un nombre de dispositions important du code de l’urbanisme. la réforme rentre en vigueur le 1er juillet 2007 (art. 26) sous réserve de dispositions transitoires. En voici quelques aspects. Les premiers textes s’appliquent à défaut de documents d’urbanisme (PLU ou docu- ments en tenant lieu) ils concernent la localisation et la desserte des construc- tions, l’implantation et le volume des constructions, leur aspect. L’article R 111- 25 s’applique aux divisions foncières. Pour les habitations légères de loisirs , que définit l’article R 111-32, leur implan- tation est autorisée dans certains secteurs (parcs résidentiels de loisirs, terrains de camping…), mais ailleurs, leur implanta- tion est soumise au droit commun des constructions. Le régime des résidences mobiles de loisir est précisé aux articles R 111-33 et suivants. Suivent des articles sur les cara- vanes et le camping. L’article2 du décret concerne les opéra- tions d’intérêt national. Les textes sur le certificat d’urbanisme se trouvent à l’article9 (art R 410-1 nou- veau et suivants du code de l’urbanisme). Le délai d’instruction est d’un mois lorsque le certificat est délivré au nom la commune, il est de deux mois lorsque le CU est délivré au nom de l’Etat (art. R 410-10). Le silence gardé par l’autorité compéten- te vaut délivrance d’un certificat d’urba- nisme tacite (art. R 410 12). Le CU peut être prorogé par périodes d’une année sur demande présentée deux mois avant l’expiration de son délai de validité (art. R 410-17). Le permis de construire L’article R 421-1 fixe le principe que les constructions nouvelles doivent être pré- cédées de la délivrance d’un permis de construire, puis il prévoit deux exceptions: a. pour les constructions dispensées de toutes formalités. Il s’agit des constructions dispensées de toute formalité en raison de leur natu- re ou de leur très faible importance: constructions de moins de 12m de haut et de moins de 2 m 2 de SHOB, piscines de moins de 10 m 2 , murs de moins de 2m de haut (sauf clôtures), murs de soutène- ment… b. les constructions qui doivent faire l’ob- jet d’une déclaration préalable . Il s’agit des constructions créant une SHOB comprise entre 2 et 20 m 2 , murs de plus de 2 mètres de haut; piscines de moins de 100 m 2 non couvertes ou dont la couverture est inférieure à 1,80m de haut… Pour les travaux sur constructions exis- tantes, l’article R 421-13 indique par prin- cipe que ces travaux sont dispensés de toutes formalités sauf s’ils relèvent de permis ou de déclaration préalable. Il faut un permis si les travaux créent plus de 20 m 2 de SHOB, s’ils modifient les structures porteuses ou la façade, lorsque les travaux s’accompagnent d’un change- ment de destination, s’ils modifient le volume du bâtiment (R 412-14) L’article R 421-15 prévoit le cas des immeubles situés dans les secteurs sauvegardés. Relèvent d’une déclaration préalable les ravalements et les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment, les changements de destination, les travaux créant une SHOB comprise entre 2 et 20m 2 … Enfin, l’article R 421-18 traite des travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur constructions exis- tantes. Ils sont dispensés de formalité, sauf ceux qui relèvent d’un permis d’aménager (R 421-18 a, ce qui est le cas notamment des lotissements qui pré- voient la réalisation de voies ou espaces communs) ou d’une déclaration préalable (R 421-18 b, les autres lotissements). Le permis de démolir Le permis de démolir est désormais régi par les articles R 421-26 et suivants. Le principe est qu’il n’est pas nécessaire de requérir un permis de démolir. Toutefois, il faut demander un tel permis lorsque la commune a décidé de l’instituer (art. R 421-27) et dans certains cas de protection visés par l’article suivant (secteur sauve- gardé…). Certaines démolitions sont par ailleurs dispensées de permis de démolir. L’instruction de la demande La procédure d’instruction des autorisa- tions d’urbanisme est fixée par les articles R 423-1 et suivants (cf. encadré page 4). Le point de départ du délai d’instruction est le jour de la réception en mairie d’un dossier complet (art. R 423-19), sauf si le projet doit être soumis à enquête publique. Le délai de principe varie d’un à 3 mois. Le délai peut être majoré lorsqu’il y a lieu de consulter diverses instances (voir tableau). Par ailleurs, les articles R 423-34 et sui- vants prévoient des cas de prolonga- tionsexceptionnelles du délai d’ins- truction. C’est le cas par exemple lorsque la délivrance du permis est soumise à une autorisation d’exploitation commerciale et que la décision de la CDEC a fait l’ob- jet d’un recours. Le délai est alors prolon- gé de 4 mois (art. R 423-36). Si le dossier est incomplet, l’administra- tion doit indiquer de façon exhaustive la liste des pièces manquantes (art. R 423- 38). Le décret sur le permis de construire est paru Caractéristique ou situa- tion de la construction à démolir Nécessité d’un per- mis de démolir Textes Commune ayant institué un permis de démolir oui R 421-27 Secteur sauvegardé ou périmètre de restauration immobilière oui R 421-8 a Immeuble inscrit comme monument historique ou adossé à un immeuble classé oui R 421-8 b Situé dans le champ de visi- bilité d’un monument histo- rique ou dans une ZPPAUP oui R 421-8 c Situé dans un site inscrit ou classé oui R 421-8 d Protégé par le PLU oui R 421-8 e Couverte par le secret de la défense nationale non R 421-9 a Menaçant ruine ou insa- lubre non R 421-9 b A effectuer en vertu d’une décision de justice non R 421-9 c Frappées de servitude de reculement non R 421-9 d Lignes électriques et cana- lisations non R 421-9 e Le permis de démolir La réforme des autorisations d’urbanisme entre en vigueur le 1er juillet 2007. Le silence de l’administration vaut accord C’est à l’article R 424-1 qu’on trouve le principe que le silence de l’administration jusqu’à la fin du délai d’instruction vaut accord, donc octroi du permis ou de non opposition à la déclaration préalable. Mais ce principe est bien sûr assorti de nombreuses exceptions dont la liste est fournie par l’article R 424-2 (lire encadré). Une décision de rejet doit être motivée (art. R 424-5). Une décision qui accorde le permis doit indiquer le montant des contributions exigées (art. R 424-7). Les règles de l’affichage du permis sur le terrain sont prévues à l’article R424-15. Le bénéficiaire du permis doit adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier (art. R 424-16). Le permis est périmé si les travaux ne sont pas engagés dans le délai de deux ans à compter de la notification de la décision accordant le permis (art. R 424- 17). Mais en cas de recours devant la juri- diction administrative contre le permis, ou devant la juridiction civile sur le fon- dement de l’article L 480-13, le délai de validité est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable (art. R 424-19, ce qui répond à une demande des professionnels). Le permis peut être prorogé pour un an (art. R 424-21). Les règles de combinaison avec les autres législations donnent lieu à plusieurs hypothèses : - Le décret prévoit une liste de cas pour les- quels l’octroi du permis vaut autorisation au titre d’une autre législation. Exemple : si le projet porte sur une construction qui en raison de sa hauteur peut constituer un obstacle à la navigation aérienne, le per- mis tient lieu de l’autorisation de l’article R 244-1 de l’aviation civile dès que la déci- sion a fait l’objet d’un accord du ministre concerné (art. R 425-9). - Parfois, le permis est subordonné à un accord prévu par une autre législation (projet portant sur la démolition d’un bâtiment situé dans un site inscrit, art. R 425-18) - Dans d’autres cas, l’autorisation prévue par une autre législation dispense de permis; c’est le cas par exemple d’un pro- jet portant sur un dispositif de publicité, enseigne ou pré-enseigne (art R 425-29). - Il se peut enfin que la délivrance du per- mis soit différée dans l‘attente de forma- lités prévues par d’autres législations. Ainsi, lorsque le projet entre dans le cadre de l’article4 du décret du 3juin 2004 sur l’archéologie préventive, la décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué sur les prescriptions d’ar- chéologie préventive (art. R 45-31). Le contenu du permis de construire Le dossier de permis de construire com- prend une importante liste de docu- ments. Il comprend une liste d’informa- tions: identité du demandeur et de l’ar- chitecte, location et superficie du terrain, nature des travaux, destination des constructions, surface hors œuvre nette des constructions projetées, maintien ou non des constructions existantes (art. R 431-5). Il faut joindre à la demande un plan de situation du terrain et le projet architectural et les pièces complémen- taires. Le projet architectural est défini par l’article R 431-8 et suivants: état initial du terrain, partis retenu pour assurer l’inser- tion du projet dans l’environnement, plan de masse des constructions, plan des façades et des toitures, plan en coupe, document graphique d’appréciation de l’insertion du projet dans les construc- tions avoisinantes et aux paysages, pho- tos. Les pièces complémentaires sont exi- gibles selon la nature des projets ou de leur situation (art. R 431-13 et suiv.). Par exemple, si la construction porte sur un projet soumis à autorisation d’exploita- tion commerciale, la demande est accom- pagnée de la copie de la lettre adressé par le préfet au demandeur (art. R 431- 27). Le titre IV (art. R 441-1 et s.) vise les dis- positions propres aux aménagements . La demande de permis d’aménager com- porte notamment le projet d’aménage- 23janvier 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Instruction de la demande > Dépôt en mairie ou envoi en LR avec AR - par le propriétaire ou un mandataire - en 2 exemplaires pour la déclaration préa- lable - en 4 exemplaires pour le PC, le permis d’amé- nager ou de démolir >Le maire - affecte un n°d’enregistrement - délivre un récépissé qui précise la date à laquelle le permis tacite est acquis Dans le délai d’un mois , le maire peut: - notifier que le dossier est incomplet - notifier un délai différent (secteur sauvegar- dé…) Dans les 15 jours, le maire - affiche en mairie un avis de dépôt de deman- de de permis Dans la semaine, le maire - transmet 1 ex. de la demande au préfet (modalités diverses suivant l’autorité chargée de l’instruction, art. R 423-7 et s.). URBANISME Délais d’instruction Durée du délai Textes Délai de droit commun Déclarations préalables 1 mois R 423-23 a Permis de démolir 2 mois R 423-23 b PC d’une maison individuelle 2 mois R 423-23 b PC d’autres immeubles 3 mois R 423-23 c Permis d’aménager 3 mois R 423-2 c Modifications du délai Projet soumis à un régime d’autorisation d’autres législations Majora- tion 1 mois R 423-24 Projet soumis dans un sec- teur sauvegardé Major. 1 mois R 423-24 Consultation d’une com- mission départem. ou rég. Major. 2 mois R 423-25 Projet dans le cœur d’un parc national Délai porté à 5 ou 6 mois R 423-26 Consultation d’une com- mission nationale Délai porté à 6 mois R 423-27 a Consultation de l’Assem- blée de Corse Délai porté à 6 mois R 423-27 b Immeuble inscrit monu- ment historique ou adossé à un tel immeuble Délai porté à 6 mois R 423-28 a Immeuble dans le champ de visibilité d’un immeuble MH ou dans un secteur sauve- gardé dont le PSMV n’est pas approuvé Délai porté à 6 mois R 423-28 b Permis précédé d’une autorisation de défriche- ment Délai porté à 7 ou 9 mois R 423-29 Permis subordonné à une autori- sation d’exploitation commerciale ou de création de cinéma Délai porté à 7 mois R 423-30 Travaux soumis à autorisa- tion du ministre de la défense, ou chargé des sites Délai porté à 1 an R 423-31 Quand le silence ne vaut pas accord (art. R 424-2) - travaux soumis à autorisation du ministre de la défense ou au titre des sites classés ou des réserves naturelles - projet objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou des monuments historiques ou des espaces protégés - immeuble inscrit ou adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques projet soumis à enquête publique - s’il faut consulter l’Assemblée de Corse - projet situé dans le cœur d’un parc national Les délais d’instruction 23janvier 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE LEGISLATIVE L’ar ticle 1er fixe un principe que «chaque personne physique, pour son alimentation et son hygiène, a le droit d’accéder à l’eau potable dans des conditions écono- miques acceptables par tous». L’ar ticle 2 prévoit que les propriétaires rive- rains de cours d’eaux, lacs et plans d’eau non domaniaux doivent laisser le libre pas- sage sur leurs terrains aux agents mandatés par l’autorité administrative pour la sur- veillance des eaux (art. L 212-2-2 du code de l’environnement). L’article L 2131-2 du code général de la pro- priété des personnes publiques prévoit désormais que tout propriétaire ou locatai- re riverain d’un cours d’eau ou d’un lac domanial doit laisser les terrains grevés d’une servitude de marchepied à l’usage du gestionnaire du cours d’eau, des pêcheurs et des piétons. L’ar ticle 25 de la loi nouvelle apporte des modifications à l’ordonnance du 1 er juillet 2004 sur les associations syndicales de propriétaires. Il précise par exemple les règles d’adhésion et de retrait d’une asso- ciation syndicale à une union de syndicats (art. 47 nouveau de l’ordonnance). L’article57 de l’ordonnance sur les modifica- tions statutaires est aussi modifié. Il précise que les adhésions de nouveaux membres sont décidées à la majorité des deux tiers des voix des membres (sauf disposition sta- tutaire contraire). L’ar ticle 28 de la loi institue une servitude interdisant de construire dans un périmètre autour d’un ouvrage hydraulique. La déter- mination de la servitude et de son contenu donne lieu à enquête publique. Les servi- tudes sont annexées au PLU. L’ar ticle 45 crée un fonds de garantie des risques liés à l’épandage agricole des boues d’épuration urbaines ou industrielles (art. L 425-1 du code des assurances) financé par une taxe sur les producteurs de boues. ❑ Réseaux de collecte L’ar ticle 46 concerne les égouts . Il commen- ce par remplacer le mot égouts par celui de réseaux publics de collecte, dans différents articles du code de la santé publique (art. L 1331-1…). Un nouvel article L 1331-1-1 fixe le principe que les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées «sont équipés d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire fait régu- lièrement assurer l’entretien et la vidange par une personne agréée». Le propriétaire fait effectuer un contrôle prévu par l’article L 2224-8 du CGCT. A l’is- sue de ce contrôle, la commune lui délivre un document. Si l’installation n’est pas conforme, le propriétaire dispose d’un délai de 4 ans pour faire procéder aux travaux, qui sont prescrits par le document établi après le contrôle. Les personnes qui réalisent les vidanges et le transport de matières extraites, l’entretien des installations d’assainissement et la réali- Loi sur l’eau: nouvelles redevances, diagnostic et crédit d’impôt ment dont le contenu est précisé aux article R 441 3 et suivants. Suivent des dispositions relatives aux lotissements. Les articles R 451-1 et 2 (titre V) sont rela- tifs à la demande et à la décision de per- mis de démolir. Le titre VI concerne le contrôle de la conformité des travaux . Le bénéficiaire du permis signe une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (art. R 462-1) et l’adresse à la mairie. Signalons aussi la modification de l’ar- ticle R 600-1 du code de l’urbanisme et de son complément par deux articles sur les recours. Ainsi l’article R 600-2 indique que le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposi- tion au permis court à l’égard des tiers à compter du 1 er jour d’une période de deux mois d’affichage sur le terrain. Enfin, aucune action en vue de l’annula- tion d’un permis n’est recevable à l’expi- ration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Enfin, pour pouvoir bénéficier du dépas- sement de COS , le pétitionnaire doit jus- tifier que la construction projetée respecte les critères de performance énergétique définis par le label HPE (art. R 111-21). (Décret n°2007-18 du 5janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n°2005- 1527 du 8décembre 2005 relative au per- mis de construire et aux autorisations d'ur- banisme, J.O. du 6janvier p.225). La loi sur l’eau crée notamment un nouveau diagnostic sur les installations d’assainissement non collectif sation des diagnostics doivent être agréés. L’ar ticle 46 12e crée un nouveau diagnos- tic à l’occasion de «la vente de tout ou par- tie d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées». L’article L 1331-11-1 du code de la santé publique prévoit à cet effet que lors de la vente, le document éta- bli à l’issue du contrôle des installations est joint au dossier de diagnostic technique des articles L 271-4 et 5 du CCH. En conséquence, l’ar ticle 47 complète l’ar- ticle L 271-4 du CCH. L’ar ticle 48 crée une taxe pour la collecte, le transport, le stockage et le traitement des eaux pluviales. La taxe est due par les pro- priétaires des immeubles raccordés au réseau public de collecte des eaux pluviales. Elle est assise sur la superficie des immeubles raccordés. Le tarif est fixé dans la limite de 0,20euro par m 2 . Elle est due par les propriétaires au 1 er janvier de l’an- née d’imposition. En cas d’usufruit, elle est due par l’usufruitier. Elle n’est pas récupé- rable sur les locataires au sens de la loi de 1989. Le propriétaire qui a réalisé un dispo- sitif évitant ou limitant le déversement des eaux pluviales bénéficie d’un abattement entre 10% et 90% du montant de la taxe. La taxe n’est plus due si le dispositif évite de déversement et conduit à la suppression du raccordement. La taxe n’est pas recouvrée si la superficie des immeubles est inférieure à une superfi- cie minimale au plus égale à 600 m 2 . Le champ d’application de cette taxe est précisé par l’article L 233-101: Paris et la petite couronne. Précisons que le texte de cet article48 résulte des travaux de la CMP car il avait donné lieu à une suppression au cours des débats à l’Assemblée. Selon le rapport (André Flajolet, 22 nov. 2006) à l’As- semblée un amendement d’André Santini proposait «de revenir au texte adopté en première lecture au Sénat pour permettre aux collectivités partageant entre elles la compétence en matière d’assainissement de collecter les moyens nécessaires à l’exercice de cette compétence». Les débats ne font pas état d’un champ d’application restreint à la région parisienne, en dépit de cette for- mulation qui semble limiter son application à Paris et la petite couronne… ❑ Nouveau crédit d’impôt L’ar ticle 49 institue un nouveau crédit d’impôt pour les coûts d’équipements de 23janvier 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE LEGISLATIVE récupération et de traitement des eaux plu- viales (modification d l’article200 quater du CGI). Il s’applique au coût des équipements de récupération et de traitement des eaux flu- viatiles - payées entre le 1 er janvier 2007 et le 31décembre 2009 dans le cadre de travaux réalisé dans un logement achevé - intégrés à un logement acquis neuf entre le 1 er janvier 2007 et le 31décembre 2009 - intégrés à un logement acquis en EFA ou que le contribuable fait construire, achevé entre le 1 er janvier 2007 et le 31décembre 2009. La dépense est retenue dans un plafond de 8000 € pour une personne seule et 16000 € pour un couple (+400 € par enfant à char- ge). Le taux du crédit d’impôt est de 25%. Un arrêté définira les équipements concer- nés, les conditions d’usage de l’eau de pluie dans l’habitat, et les conditions d’installa- tion, d’entretien et de surveillance des équi- pements. L’ar ticle 54 concerne les réseaux publics de distribution d’eau potable et d’assainisse- ment des eaux usées. Sur ce deuxième point, il modifie l’article L 2244-8 du code général des collectivités locales. Le nouveau texte énonce le principe que les communes sont compétentes en matière d’assainissement des eaux usées, puis fixe leur mission : - Assurer le contrôle des raccordements au réseau public de collecte, la collecte le trans- port et l’épuration des eaux usées et l’élimi- nation des boues produites. Les communes peuvent aussi, à la demande des proprié- taires, assurer les travaux de mise en confor- mité des ouvrages, depuis les bas des colonnes descendantes des constructions jusqu’à la partie publique du branchement et les travaux de suppression ou d’obtura- tion des fosses à l’occasion du raccordement de l’immeuble. - Pour les immeubles non raccordés, les communes assurent le contrôle des installa- tions d’assainissement non collectif. Le contrôle est effectué, si l’installation a moins de 8 ans, par une vérification, et si l’installa- tion a plus de 8 ans, par un diagnostic de bon fonctionnement et d’entretien. Le dia- gnostic donne la liste des travaux à effec- tuer. Les contrôles doivent être effectués au plus tard le 31décembre 2012 , puis selon une périodicité maximale de 8 ans. A la demande du propriétaire, les communes peuvent assurer l’entretien, la réalisation et la réhabilitation des installations d’assainis- sement non collectif. L’ar ticle 57 insère dans le CGCT des articles (L 2224-12 et suivants) relatifs au règlement des services et tarification de l’eau . Par exemple, l’article L 2224-12-13 interdit les demandes de caution ou de dépôt de garantie, pour les abonnés domestiques. Les sommes perçues à ce titre doivent être rem- boursées dans un délai de 3 ans. Outre la facturation en fonction de la consomma- tion, l’article L 2224-12-4 autorise la factura- tion d’un montant calculé indépendam- ment de ce volume avec un plafond qui sera fixé par arrêté. Ce principe souffre tou- tefois des exceptions: communes touris- tiques, communes où la ressource en eau est abondante et le nombre d’usagers limi- té. Des modalités de facturation spécifiques pourront être établies à compter de 2010: tarif progressif ou dégressif. En cas de menace saisonnière de l’équilibre entre la ressource et la consommation d’eau, le conseil municipal peut définir des tarifs différents suivant la saison. Le CCH comporte un nouveau chapitre sur l’économie des consommations d’eau dans les immeubles (art. L 135-1) qui impose à toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation de comporte une installation déterminant la quantité d’eau froide fournie à chaque local (art. 89). La loi de 1965 sur la copropriété est modifiée par l’article60. Un nouveau cas de prise de décision à la double majorité (art. 26 d nouveau) est prévu pour «la demande d’individualisation des contrats de fournitu- re d’eau et la réalisation des études et tra- vaux nécessaires à cette individualisation prévue par l’article93» de la loi SRU. Rap- pelons que depuis la loi SRU, la décision d’installation des compteurs d’eau froide divisionnaire est prise à la majorité de l’ar- ticle25 (art. 25m). La majorité requise est donc différente suivant l’objet de la décision: moins forte pour décider les tra- vaux et plus forte pour demander l’indivi- dualisation des contrats. Mais c’est aussi l’ar- ticle26 qui est requis pour les études et tra- vaux nécessaires à la réalisation, ce qui paraît réduire la portée de l’article25m. L’ar ticle 9 est aussi modifié pour éviter qu’un copropriétaire en puisse faire obs- tacle à ce type de travaux après leur adop- tion en assemblée. L’ar ticle 61 modifie l’article93 de la loi SRU qui impose au service public de distribution de l’eau de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dès que le propriétaire en fait la demande. Il précise que les immeubles concernés sont les immeubles collectifs «à usage principal» d’habitation, ce qui supprime la question de savoir comment traiter un immeuble com- portant en partie des commerces. Si la majorité des surfaces est à usage d’habita- tion, on peut en déduire que le droit à l’in- dividualisation s’applique. Un nouvel alinéa précise que la souscription d’un contrat indi- viduel s’impose alors à tout occupant. Cette disposition permet d’aligner la situation de tous les copropriétaires ou occupants. Dès lors que la décision est adoptée, elle s’impo- se à tous. L’ar ticle 84 crée diverses redevances . La redevance pour pollution de l’eau d’ori- gine non domestique (art. L 213-10-2 du code de l’environnement) et une redevance pour pollution de l’eau d’origine domes- tique (art. L 213-10-3). L’assiette de cette dernière est le volume d’eau facturé à l’abonné, le taux est fixé dans la limite de 0,50euro par m 3 . L’article L 213-10-5 crée une redevance pour modernisation des réseaux de collecte qui est acquittée par les personnes redevables de la redevance pour pollution des eaux d’origine non domestique., assise sur le volume d’eau rejetée et dans la limite de 0,15euro par m 3 . La redevance est également due par les per- sonnes de la redevance pour pollution des eaux d’origine domestique mais dans des conditions différentes (plafond de 0,30euro par m 3 ). Le même article crée une redevance pour pollution diffuse, une redevance pour prélè- vement sur la ressource en eau (qui oblige à compter l’eau prélevée), mais aussi une redevance pour stockage d’eau en période d’étiage, une redevance pour obstacle sur les cours d’eau et une redevance pour pro- tection du milieu aquatique. Il est prévu un décret et des dispositions d’entrée en vigueur progressive de ces redevances (ar t. 100 ). Les tarifs des redevances ont été éta- blis par les agences de l’eau et les barèmes ont été publiés au même J.O. (Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques, J.O. du 31 déc. 2006 p. 20285). 23janvier 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Distinctions Parmi la promotion du 1 er janvier de la légion d’honneur , nous avons relevé les noms de Guy Canivet, premier président de la Cour de cassation (commandeur), au titre de la justice; André Yché , offi- cier, au titre de la défense; Jean Perrin , président de l’UNPI, chevalier (Loge- ment); YvesPittard , avocat au barreau de Nantes, chevalier (Justice); Anne Cla- ret de Fleurieu, inspectrice générale de l’équipement, officier (Equipement) et de Laurence Allard, journaliste, cheva- lier (Culture). (Décrets du 31 déc. 2006, J.O.du 2 janv. p.8). Nominations Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : Jérôme Fehrenbach quitte ses fonctions de conseiller tech- nique (arr. du 11 janv., J.O. du 12, @). ➠ Intérieur : Claude Guéant, quitte ses fonc- tions de directeur du cabinet de Nicolas Sar- kozy; il est remplacé par Jacques Gérault, (arr. du 10 janv. J.O. du 14, @). ➠ PME : Jean-Baptiste Corteel est nommé chef adjoint de cabinet, chargé des rela- tions avec le Parlement de Renaud Dutreil (arr. du 4 janv. 2007, J.O. du 10 janv. @). Magistrature Conseil d’Etat : Bruno Martin Laprade est nommé président adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat (décret du 5janvier, J.O.du 6, @) et membre du tribu- nal des conflits (même J.O. p.276); Alain Ménéménis est nommé président de sous- section de la section du contentieux (arr. du 5 janv. 2007, J.O.du 6, @). Cour de cassation : Evelyne Col- lomp est nommée président de chambre à la Cour de cassation; Didier Guerin, Francine Bardy, Jacqueline Riffault, Jean- Claude Andre, Henri Mas, Daniel Ludet, et Dominique Bayet sont nommés conseillers; Eric Alt, Sabine Mariette, Isa- belle Darret, Laurence Cousquer, sont nommés conseillers référendaires. Cours et tribunaux : Bernard Valette est nommé premier président de la cour d'appel de Reims; Chantal Bussiere est nommée présidente du TGI de Marseille (décrets du 9 janv. J.O. du 11, @). Equipement : Patrice Barruol est nom- mé DDE des Ardennes (arr. du 26 déc. 2006, J.O.du 3janvier, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges et employés d'im - meubles : l'avenant départemental n°9 du 11janvier 2006 (Alpes-Maritimes) est éten- du par arrêté du 26décembre 2006 (J.O. du 4 janv. p.134); l'avenant départemen- tal (Alpes-Maritimes) n°11 du 5juillet 2006, relatif à la revalorisation du salaire de base, est étendu par arrêté du 3janvier (J.O.du 12 janv. p.817). ➠ Entr eprises d'ar chitectur e : il est envisa- gé l’extension de 3 avenants: - Avenant n°2 du 27octobre 2006 à l'ac- cord du 20janvier 2005: habilitation à la maîtrise d'œuvre en son nom propre; - Avenant n°3 du 27octobre 2006 à l'accord du 20janvier 2005: contributions des entre- prises à la formation professionnelle; - Avenant n°4 du 27octobre 2006 à l'ac- cord du 20janvier 2005: rémunération des contrats de professionnalisation. (Avis publié au J.O. du 11 janv. @). ❑ Financement - Un décret n°2007-16 du 5janvier 2007 est relatif à l'attribution de prêts et sub- ventions pour la construction, l'acquisi- tion et l'amélioration de logements loca- tifs (J.O.du 6janvier p.224). ❑ Prêt à taux zéro - L’article30 de la loi ENL a prévu une majoration de 15000euros des PTZ jus- qu’à fin 2010 lorsqu’il s’agit de l’acquisi- tion de logements neufs et bénéficiant d’une aide des collectivités territoriales. Ce décret prévoit les modalités d’aide des collectivités : subvention, bonifica- tion d’intérêt ou mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construc- tion du terrain d’implantation du loge- ment (sous réserve que le bail ne prévoie pas de loyer de plus de 15 € par an). (Décret n°2006-1787 du 23décembre 2006 relatif à la majoration des avances rembour- sables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété; J.O. du 31 déc. p.20342). - Un autre décret fixe notamment les plafonds de ressources applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2007 (art. R 318-29 du CCH), les montants de l’avance suivant les zones géographiques (art. R 318-30): décret n°2006-1790 du 23décembre 2006, J.O. du 31 déc. (p.20344). - L’arrêté du 23décembre 2006 contient un modèle d’ attestation d’aide à l’accession à la propriété émanant d’une collectivité territoriale (J.O. du 31 déc.p.20348). ❑ Réductions d'impôt pour investis- sements locatifs dans le secteur du tourisme : un nouveau décret donne la liste des communes concernées par la réduction d’impôt fixée par l’article199 decies EA du CGI et qui vise les loge- ments locatifs dans des résidences de tourisme, construits avant 1989 et faisant l’objet de travaux de réhabilitation (décret n°2007-19 du 5 janv. 2007, J.O. du 6 janv. p.256). ❑ Exonération d’impôt sur les sociétés Un décret n°2006-1797 du 23décembre 2006 pris pour l'application du a quin- quies du I de l'article219 du CGI est rela- tif à la définition des titres de socié- tés à prépondérance immobilière ne bénéficiant pas du régime d'exonération des plus-values à long terme afférentes à des titres de participation réalisées par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (J.O. du 31 déc. p.20351) Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 23janvier 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L’inadaptation du bail 3,6,9 Le bail commercial de type 3,6,9 ans n’est pas toujours adapté aux besoins des par- ties. Ainsi, du côté bailleur, il n’est pas tou- jours adapté à la volonté des promoteurs de ces centres de ne louer qu’à des exploi- tants qui réalisent des chiffres d’affaires importants et à leur souhait de pouvoir mettre fin au bail sans versement de l’in- demnité d’éviction, qui constitue en princi- pe la contrepartie de l’acquisition par l’ex- ploitant de la propriété commerciale. S’agissant des locataires, ce bail est égale- ment contraignant dans la mesure où il les oblige à rester dans les lieux par périodes de 3 ans. Cette situation conduit bailleurs et loca- taires de centres de marques à s’interroger sur la possibilité de conclure d’autres conventions locatives que le bail 3, 6, 9 afin de déroger à l’application du statut des baux commerciaux et à ses contraintes. A titre préliminaire, on rappellera que l’une des conditions d’application du statut des baux commerciaux réside dans l’exploi- tation d’un véritable fonds de commerce. Il y a, en effet, reconnaissance du statut si l’exploitant: - dispose d’un local stable et permanent, ce qui a pour conséquence de faire échapper au régime des baux commerciaux les conventions de stands et d’espaces dans les grandes surfaces dès lors que ces derniers ne sont pas considérés comme des locaux clos et couverts et que leur localisation est susceptible d’être modifiée à la discrétion du bailleur; - peut justifier d’une clientèle propre et régulière; - bénéficie d’une autonomie de gestion, c'est-à-dire n’est pas soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité. Il s’agit là de principes qui ont été énoncés dans les arrêts de la Cour de cassation du 5février 2003 (Mister Minit) et du 19jan- vier 2005 (Grand Case Beach Club Manage- ment c/ Mittich Welch), non démentis à ce jour. Soulignons que dans l’arrêt Mister Minit, l’exploitant avait été considéré com- me ne disposant d’aucune autonomie de gestion au regard du fait que les horaires d’ouverture et de fermeture du centre commercial, le paiement des charges (sauf factures EDF), l’organisation de la publicité et la fixation de la politique des prix dépendaient du centre commercial. Sur la base de ces principes, peut-on envisa- ger de recourir à des conventions locatives qui permettraient aux centres de marques d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux? Le recours à d’autres types de conventions Trois types de conventions pour- raient trouver à s’appliquer: ➠ Laconvention d’occupation pré - cair e : ce type de convention se caractérise par la précarité de l’oc- cupation, nécessairement motivée par des circonstances indépen- dantes de la volonté des parties. Dans la pratique, il s’agit souvent d’opérations d’urbanisme en cours: construction, démo- lition, expropriation. En conséquence, sauf à pouvoir justifier d’un élément effectif de précarité susceptible de fonder le recours à ce type de conventions, son utilisation ne paraît pas adaptée à une exploitation en centre de marques. ➠ La convention de « cor ner » : par cette convention de «mini – franchise», le com- merçant accepte de consacrer une partie de la surface de son magasin à la vente de produits fabriqués par un distributeur de marque, tout en continuant à vendre des produits d’autres marques. Si la convention de corner est fréquemment utilisée dans les centres commerciaux classiques, il ne peut y être recouru en centres de marques: en effet, ces centres ne peuvent être utilisés que par les producteurs qui vendent au public la partie de leur production non écoulée, alors que le preneur de corner n’est pas un producteur, mais un commer- çant indépendant. ➠ La convention de ser vices : le recours à ce type de convention est envisageable; il nécessite toutefois une rédaction soigneu- se, incluant notamment la stipulation de certaines clauses, qui doivent être relayées par des pratiques correspondantes: - une clause de mobilité stipulant le droit du bailleur de modifier comme il l’entend la superficie ou la situation de l’emplace- ment loué au locataire; - une clause formalisant l’existence de véri- tables services fournis par le centre de marques ainsi que l’existence d’une dépendance totale de l’exploitant à l’égard du promoteur du centre et, plus généralement, une attitude col- lective tournée vers le centre lui- même (horaires imposés, collecte des recettes par le centre de marques, tenue de la comptabilité, paiement des charges, organisation de la publi- cité et de la politique de communication, pouvoir de contrôle sur l’agencement et la décoration, fixation de la politique des prix, manuel du Centre définissant les règles spécifiques de fonctionnement et les modalités particulières d’organisation…). Au regard de la réglementation en vigueur, le débat se situe donc actuellement dans le choix entre le bail 3, 6, 9 ou la convention de services, les futurs gestionnaires de centres de marques devant toutefois être conscients, en cas de recours à ce type de conventions de services, qu’ils auront des obligations importantes à assumer en termes de structure et d’organisation cen- tralisées. V.R. Véronique Rehbach analyse le cas particulier des centres de marques et passe en revue les contrats qui permettent de sortir du cadre du statut des baux commerciaux. BAUX COMMERCIAUX L’analyse de Véronique Rehbach , BMS’, avocats à Paris. Les centres de marques: comment échapper au statut des baux commerciaux? Les centres de marques, centres commerciaux thématiques apparentés aux magasins d’usines, constituent un nouveau mode de distri bu- tion des invendus; ils présentent notamment la spécificité de centraliser, en un seul lieu, un éventail étendu de marques, à des prix réduits toute l’année, de l’ordre de moins 30 à moins 70% par rapport aux circuits de distribution classiques. Aujourd’hui, la quasi-totalité de ces centres fonctionnent, en matière locative, comme les centres commerciaux, sur la base de baux commerciaux de type 3, 6, 9 ans. Ce type de bail ne répondant pas nécessairement aux besoins des promoteurs des centres de marques, ni de leurs locataires, bailleurs et locataires s’interrogent sur la possibilité de recourir à d’autres types de conventions. La conven- tion de ser- vices: à rédiger avec soin Véronique Rehbach