Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
Travaux urgents
Vente
Vente d’un bien hypothéqué : la procédure de purge
Expulsions
La responsabilité de l’Etat
Fiscalité
Taxe professionnelle et valeur plancher : le cas de la dissolution de société
Valeur locative pour taxe foncière : immeubles commerciaux
Taxe foncière : les locaux de stockage
Procédure
Une justice trop lente justifie une indemnisation
Au parlement p. 5
Prévention de la délinquance :
le Sénat supprime «l’article 11 squatter »
Droit au logement opposable : l’avis de Dominique Braye
L’entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme repoussée de 3 mois
Urbanisme commercial : réforme plus profonde que prévue
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.,
Nominations,
Sur votre agenda
Acteurs p. 8
Les journées d’étude de la FPC
Le PLU de Paris.
Simi 2007 : c’est parti
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Copropriété Travaux urgents Vente Vente d’un bien hypothéqué: la procédure de purge Expulsions La responsabilité de l’Etat Fiscalité Taxe professionnelle et valeur plan- cher: le cas de la dissolution de société Valeur locative pour taxe foncière: immeubles commerciaux Taxe foncière: les locaux de stocka- ge Procédure Une justice trop lente justifie une indemnisation AU PARLEMENT p.5 Prévention de la délinquance: le Sénat supprime «l’article11 squat- ter» Droit au logement opposable: l’avis de Dominique Braye L’entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme repoussée de 3 mois Urbanisme commercial: réforme plus profonde que prévue REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O., Nominations, Sur votre agenda 16 lois à l’actif de Jean-LouisBorloo J ean-Louis Borloo, qui présentait ses vœux à la presse ce 23jan- vier a redit son émotion devant la disparition de l’abbé Pierre. On sait que le ministre souhaite que sa loi sur le droit au logement opposable porte le nom de l’abbé Pierre. Le ministre a indiqué que le droit au logement opposable était un combat de beaucoup de gens et qu’il avait reçu en décembre le rapport de Xavier Emman- nuelli, mais qu’il fallait parfois des événements pour accélérer les choses. Il a rendu hommage au travail des associations. Observant qu’il présentait ses vœux pour la dernière fois comme ministre, «au moins dans cette configuration», Jean-Louis Borloo a jeté un regard en arrière, faisant observer son action: 16 lois, dont deux lois de programmation. Il s’est réjoui de l’excellent niveau de la construction, dans tous les secteurs du logement. En matière d’égali- té des chances, Jean-Louis Borloo a insisté sur sa méthode: alors que «notre pays était dans le déni de la discrimination ce ne sont pas les 16 lois qui ont fait l’inversion de tendance, mais une méthode». Il décrit sa vision du rôle de l’Etat: l’Etat est celui qui fait partager le diagnostic, il impulse, rassemble, essaie de convaincre. Il s’est dit convaincu que personne ne remettra en cause la rénovation urbaine, ni l’accession sociale à la propriété. Jean-Louis Borloo se dit un hom- me content d’avoir servi notre pays. L e projet de loi sur le droit au logement opposable doit être soumis au Sénat dès aujourd’hui. Signalons que la commission a pro- posé des amendements pour ajouter quelques articles d‘ajustement technique. Il s’agit par exemple d’un article sur le Pass-Foncier qui permet de garantir que, en cas de revente du logement, le dispositif continue à bénéficier à des personnes qui y sont éligibles. Autre exemple: un article sur les commissions de conciliation des baux d’habitation, qui sont compétentes en matière de décence depuis la loi ENL, précise que la saisine de la commission de conciliation est facultative, qu’elle n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. On surveillera donc avec attention ce texte qui pourrait donc s’enrichir de nouveaux articles. Signalons enfin un arrêt de la Cour de cassation (lire page2) qui doit inciter les syndics à respecter scrupuleusement les règles de convoca- tion des copropriétaires lorsqu’ils engagent des travaux urgents. Ils risqueraient à défaut de ne pourvoir exiger le paiement des travaux. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 260 30JANVIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ACTEURS p.8 Les journées d’étude de la FPC Le PLU de Paris. Simi 2007: c’est parti JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 30janvier 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Copropriété ❑ Travaux urgents (Cass. Civ. 3 e , 17 janv. 2006, n°24-FS-P+B+I, cassation) La Cour de cassation rappelle la procédure à suivre lorsqu’un syndic est amené à engager des travaux urgents dans une copropriété: «Attendu, selon le jugement attaqué (tri- bunal d'instance de Neuilly-sur-Seine, 13avril 2005), rendu en dernier ressort, que le syndicat des copropriétaires […] a fait assigner M me B., propriétaire d'un stu- dio, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété comprenant notamment le paiement de travaux réalisés à l'initiative du syndic; Sur le premier moyen Vu l'article37, alinéa 1 er , du décret du 17mars 1967; Attendu que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédia- tement une assemblée générale; Attendu que pour accueillir cette deman- de, le jugement retient que ces travaux n'ont pas été votés mais effectués à l'initia- tive du syndic et qu'ils ont été implicite- ment mais nécessairement approuvés par les assemblées générales qui ont suivi, l'ap- probation des comptes valant ratification des travaux; Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui a retenu l'urgence des travaux sans consta- ter que le syndic avait convoqué immé- diatement une assemblée générale des copropriétaires et alors que la ratifica- tion des travaux ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes , a violé le texte susvisé». L’ar- rêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article37 du décret du 17mars 1967 permet au syndic de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sau- vegarde de l’immeuble. Mais il doit respec- ter deux obligations: informer les copro- priétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Le tribunal avait jugé qu’une assemblée ultérieure pouvait implicitement approuver les travaux d’ur- gence réalisés à l’initiative du syndic. La Cour de cassation censure la décision. Il ne peut donc pas y avoir de ratification impli- cite de l’initiative du syndic par une assem- blée ordinaire. La conséquence pratique est que le copropriétaire assigné échappe au paiement de sa quote-part de charge correspondant aux travaux litigieux. La Cour de cassation avait confirmé cette conséquence pratique dans un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 20 janv. 1999, Loyers et copr. avril1999, n°112) Vente d’un bien grevé d’hypothèques ❑ Procédure de purge (Cass. Civ. 3 e , 17 janv. 2007, n°20, FS-P+B, cas- sation) Une société, propriétaire d’un immeuble, était en liquidation. Le liquidateur avait ordonné la vente de l’immeuble. La SCI qui avait acheté l’immeuble avait notifié son acquisition à un créancier inscrit. Le créan- cier avait alors demandé la mise en vente aux enchères du bien. L’arrêt d’appel lui avait refusé ce droit en invoquant l’article L 622-16 du code de commerce. La décision est cassée: «Vu l'article2185 du code civil, ensemble les articles L.622-16 du code de commerce et 140 du décret du 27décembre 1985; Attendu que lorsque le nouveau proprié- taire a notifié la vente dans le délai fixé, tout créancier dont le titre est inscrit peut requérir la mise en vente de l'immeuble aux enchères et adjudications publiques à la charge de porter ou de faire porter le prix à un dixième en sus de celui qui aura été stipulé au contrat; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20avril 2005), que le juge-commissaire à la liquidation judiciaire de M.C. a ordon- né la vente de gré à gré d'un immeuble dépendant de l'actif de la liquidation; que la société civile immobilière Chrisline a fait notifier son acquisition à la société Mouhica JB, créancière inscrite, qui a requis la mise en vente aux enchères publiques du bien litigieux; Attendu que, pour débouter la société Mouhica JB de cette demande, l'arrêt retient que le seul recours de la société Mouhica JB à l'encontre de la vente liti- gieuse est l'opposition à l'ordonnance du juge-commissaire, que l'article L.622-16 du code de commerce ne prévoit pas de possibilité de surenchère en cas de vente de gré à gré et que le fait pour la société Chrisline d'avoir notifié l'extrait de l'acte de vente à la société Mouhica ne pouvait faire obstacle à l'application des disposi- tions d'ordre public régissant la matière; Qu’en statuant ainsi, alors que le fait que l’immeuble vendu soit la propriété d’un débiteur en liquidation judiciaire n’est pas de nature à exclure le droit de surenchère , la cour d’appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : l’article L 622- 16 du code de commerce prévoit l’étendue du privilège du bailleur en cas de procédu- re de sauvegarde destinée à permettre la poursuite de l’entreprise (art. L 620-1 et suivants). L’article2185 fait partie des articles concernant la procédure de purge des privilèges et hypothèques. Il permet au créancier de demander la vente aux enchères en portant le prix à un dixième de plus. La cour d’appel en avait refusé l’application à un créancier au motif que l’article L622-16 ne le prévoit pas. Son argument est censuré par la Cour de cassa- tion selon laquelle, le droit de surenchère s’applique aussi lorsque le débiteur est en liquidation judiciaire. Précisons enfin que l’article2185 du code civil a été abrogé, avec de nombreux autres textes, par l’ordonnance du 23mars 2006 sur les sûretés (article56, voir articles2475 nouveau et suivants du code civil pour la procédure de purge). Mais cet article2185 ancien a été transfé- ré à l’article2480 nouveau du code civil presque à l’identique (sous réserve d’une petite modification: suppression de la majoration du délai de notification faite par le nouveau propriétaire, majoration qui était de 5 myriamètres de distance entre le domicile élu et le domicile réel de chaque créancier requérant) Expulsions ❑ Responsabilité de l’Etat (Conseil d’Etat, 11 déc. 2006, n°275795, Opac de Paris) L’Opac de Paris avait intenté une action en responsabilité de l’Etat en raison du refus du préfet de prêter le concours de la force publique. Il obtient devant le Conseil d’Etat une majoration de l’indemnité qui lui avait été accordée par le tribunal admi- nistratif. 30janvier 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Le Conseil d’Etat vise l’article16 de la loi du 9juillet 1991 selon lequel le refus de l’Etat de prêter son concours à l’exécution d’un jugement ouvre droit à réparation, et l’article L 613-32 du CCH qui prévoit la trêve hivernale des expulsions du 1 er novembre au 15mars. Considérant que le tribunal administratif a jugé que, compte tenu du délai de deux mois dont disposait l'administration pour assurer l'exécution du jugement d'expul- sion et des dispositions de l'article L.613-3 du CCH, la responsabilité de l'Etat s'est trouvée engagée, du fait de la décision implicite née du silence du préfet de police à la suite de la demande qui lui a été adressée, à compter du 24septembre 1997, mais que compte tenu de la prescrip- tion quadriennale opposée par l'adminis- tration, la période de responsabilité n'a commencé qu'à compter du 1 er janvier 1998 et qu'elle s'est achevée le 30juin 1998; qu'il résulte toutefois des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'huissier du requérant a demandé à nou- veau le concours de la force publique par des courriers en date des 28septembre 1998, 5janvier 1999 et 9 et 13avril 1999; qu'en estimant que la fin de la période de responsabilité de l’Etat devait être fixée à la date du 30juin 1998, le tribunal admi- nistratif a commis une erreur de droit; qu'il convient par suite d'annuler son juge- ment en tant qu'il a limité la responsabilité de l'Etat à la période du 1 er janvier au 30juin 1998 et évalué le préjudice de l’OPAC de Paris à la somme de 4113 € ». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: «Considérant que le concours de la force publique a, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, à nouveau été régulièrement demandé au préfet de police par des courriers en date des 28septembre 1998 et réitéré les 5jan- vier 1999 et 9 et 13avril 1999; que compte tenu du délai de deux mois dont disposait le préfet pour donner suite à cette deman- de et des dispositions de l'article L.613-3 du CCH, la période de responsabilité de l'Etat, à l'issue de celle expirant le 30juin 1998, a repris le 16mars 1999; que dès lors, la responsabilité de l'Etat est égale- ment engagée pour la période du 16mars 1999 au 5juillet 1999, date à laquelle l'OPAC a à nouveau demandé qu'il soit sursis à l'expulsion». Le Conseil d’Etat majore l’indemnité, initia- lement fixée à 4113euros, à 7000euros. Il y ajoute 700euros à titre d’indemnité pour troubles divers et ordonne la capitalisation des intérêts. Observations de Jurishebdo : le bailleur qui souhaite obtenir une indemnisation en rai- son du refus de concours de la force publique (que le refus soit explicite ou, comme en l’espèce, implicite) doit donc éviter de laisser passer le délai de prescrip- tion de 4 ans que peut invoquer l’adminis- tration. Par ailleurs l’indemnisation n’est naturellement plus due lorsque le bailleur demande qu’il soit sursis à l’exécution du jugement d’expulsion Taxe professionnelle, art. 1518 B ❑ Le cas de la dissolution de société (Conseil d’Etat, 13 déc. 2006, n°275239, SNC Rocamat Pierre naturelle; à paraître au Lebon) L’administration avait opéré un rehausse- ment de valeur locative pour le calcul de la taxe professionnelle en son fondant sur l‘article1518 B du CGI. La société qui contestait ce rehaussement obtient gain de cause devant le Conseil d’Etat: «Considérant que les transmissions uni- verselles de patrimoine entraînées, en vertu de l'article1844-5 du code civil, par la dissolution sans liquidation d'une société dont toutes les parts ont été réunies en une seule main ne procè- dent pas de «cessions» consenties par la société dissoute à l'unique associé qui subsiste, au sens que revêt ce terme en droit civil comme en droit des sociétés; que, contrairement à ce que soutient le ministre de l'économie, […] au présent pourvoi, les « cessions d'établisse- ments » visées par l'article1518 B du CGI, dont les termes renvoient à des caté- gories d'opérations définies et régies par le droit des sociétés, ne sauraient s'en- tendre comme incluant toutes autres opérations, non mentionnées par ce texte , qui, sans constituer des «cessions» proprement dites, ont pour conséquence la mutation patrimoniale d'un établisse- ment industriel ou commercial, qu'il suit de là qu'en statuant ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la cour administrative d'appel a méconnu la portée des dispositions de l'article1518 B du CGI, entachant de ce fait son arrêt d'une erreur de droit; que la S.N.C. Rocamat Pierre naturelle, dès lors, est fondée à demander que cet arrêt soit annulé». Observations de Jurishebdo : l’article1518 B du CGI prévoit que la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d’apports, de scissions, fusions de société ou de cessions d’établissements réa- lisés à compter du 1 er janvier 1992 ne peut être inférieure au 4/5 e de son montant avant l’opération. La valeur locative est dans certains cas, calculée sur le prix de revient. Si le bien est cédé à une faible valeur, en cas de restructurations d’entre- prise notamment, l’article1518 B permet donc à une collectivité locale de ne pas subir de perte trop importante de recette fiscale en fixant une valeur locative plancher fixée à 80% de la valeur locati- ve retenue avant l’opération. La liste des opérations qui permettent l’application de ce mécanisme n’est pas extensive. Le Conseil d’Etat juge en effet que la réunion de toutes les parts d’une société dans les mains d’une autre, qui provoque sa disso- lution ne peut être assimilée à une cession d’établissement. L’ interprétation stricte du texte profite donc au contribuable Valeur locative pour taxe foncière ❑ Immeubles commerciaux (Conseil d’Etat, 13 déc. 2006, n°280652, Sté Natiocrédibail) L’article1498 du CGI donne les moyens d’appréciation de la valeur locative pour l’établissement de la taxe foncière des immeubles commerciaux. L’article324 AC indique comment procéder en l’absence de location ou en cas de location à des conditions de prix anormales. Une décision de la cour administrative d’appel de Paris est annulée pour ne pas avoir indiqué s’il existait des transactions à une date plus Une justice trop lente justifie une indemnité Un contribuable avait saisi le tribunal administratif de Nice le 3juillet 2001 d’une demande de dégrèvement. Le tribu- nal avait rendu son jugement le 30juin 2005, notifié le 9août. Le Conseil d’Etat a admis que «la durée de près de cinq ans mise à régler l’affaire dans le cadre de l’action précontentieuse puis de l’unique instance juridictionnelle est excessive, en l’absence de difficulté particulière du litige». Le contribuable obtient 5000 € à titre du préjudice moral et 3000 € au titre des frais. (Conseil d’Etat, 20 déc. 2006, n°289693). 30janvier 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE proche du 1 er janvier 1970: «Considérant que pour reconstituer cette valeur vénale, l'administration doit procé- der selon l'une des méthodes prévue à l’ar- ticle324 AC précité de l'annexe III au CGI; que ces dispositions n'excluent toutefois pas qu'en l'absence d'acte ou de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, l’administration se réfère à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable et dont la date est la plus proche possible du 1 er janvier 1970; que pour reconstituer la valeur vénale de l'immeuble ainsi retenu à la date du 1 er janvier 1970, il lui appartient, sous le contrôle du juge, d'appliquer à la base ainsi déterminée, tout indice ou com- binaison d'indices propres à retracer au mieux la variation de la valeur vénale entre la date de cette transaction et le 1 er janvier 1970; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi; Considérant, qu'en jugeant que dans l'im- possibilité, en l’espèce, de se référer à des immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes à la date du 1 er janvier 1970, l'administration pouvait déterminer la valeur vénale de l'hôtel «Campanile» à la date de référence d'après la valeur vénale d'un autre immeuble à usage d'hôtel «Novotel» ayant fait l'objet d'un transfert de proprié- té en 1996, sans rechercher s'il n'existait pas d'immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions à une date plus proche du 1 er janvier 1970, la cour a méconnu les dispositions des articles324 AB et 324 AC de l'annexe III au CGI; qu'il suit de là que la société Natiocré- dibail est fondée à demander l’annulation de l'article4 du dispositif de l'arrêt attaqué». L’affaire est renvoyée devant la cour administrative d’appel de Paris. Observations de Jurishebdo : l’article1498 donne trois méthodes successives d’évalua- tion de la valeur locative: le loyer de l’im- meuble, le loyer d’immeubles compa- rables, l’appréciation directe. Pour ce der- nier cas, le calcul part de la valeur vénale estimée à la date de référence, c’est-à-dire 1970 et d’un taux d’intérêt. L’administra- tion doit donc d’abord recourir à des réfé- rences correspondant le plus possible à une date proche de 1970 et, à défaut, sur des dates plus récentes. Faute d’avoir indi- qué qu’elle ne disposait pas de référence à une date plus proche de 1970, l’adminis- tration voit son calcul censuré Taxe foncière ❑ Activités de stockage (Conseil d’Etat, 21 déc. 2006, n°279277, SA Larivière) Le litige du contribuable avec l’administra- tion portait sur un terrain et des construc- tions à usage d’entrepôts et de bureaux, où la société exerçait l’activité de négoce de matériaux de construction. La valeur locative avait d’abord été estimée suivant la méthode des immobilisations indus- trielles (art. 1499 du CGI) puis selon celle des locaux commerciaux, ce dont il était résulté une hausse de cotisations. Le tribunal avait validé la position de l’ad- ministration au motif que, la nature de l’activité de stockage et de négoce de matériaux de construction exercée dans l’établissement en cause ne pouvait être qualifiée d’industrielle. Cette solution est confirmée dans son principe. Pour le Conseil d’Etat «revêtent un caractè- re industriel, au sens de [l’article1499], les établissements dont l'activité nécessite d'importants moyens techniques , non seulement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers, mais aussi lorsque le rôle des installations tech- niques, matériels et outillages mise en œuvre, fût-ce pour les besoins d'une autre activité, est prépondérant ». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond et considère que l’immeuble en cause ne peut pas être qualifié d’industriel: «Considérant, en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction, notamment des tableaux d'amortissement et des photo- graphies produits par la SA Larivière, que, si l'activité d'entreposage et de livraison de matériaux de construction que cette entreprise exerce dans son éta- blissement de Vaux-le-Pénil requiert des installations de stockage des matériaux et l'utilisation de divers équipements mobiles de levage et de manutention , ces moyens techniques ne peuvent être qualifiés d'importants ; qu'au sur- plus, s'agissant d'une entreprise dont l'activité ne consiste pas dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers , il ne résulte en tout état de cause pas de l'instruction que la mise en œuvre des installations, matériels et outillages puisse être regar- dée comme jouant un rôle prépondé- rant dans l'exploitation, notamment en raison de leur place dans les processus qu'elle met en œuvre; que, dès lors, la SA Larivière n'est pas fondée à soutenir que l'établissement en cause revêt un caractère industriel au sens de l'ar- ticle1499 du CGI; Considérant, en deuxième lieu, que selon la documentation administrative de base 6 C-251 du 15décembre 1988, sont considé- rés comme industriels les établissements où sont réalisées des opérations de manipula- tion et de prestations de service (marchand en gros utilisant notamment des engins de levage de grande puissance tels que grues, ponts roulants et monte-charge ou des ins- tallations de stockage de grande capaci- té…) et dans lesquels le rôle de l'outillage et de la force motrice est prépondérant alors même qu'ils ne constituent pas des usines ou ateliers où s'effectue, à l'aide d'un outillage relativement important, la transformation des matières premières ain- si que la fabrication ou la réparation des objets; que ces commentaires ne compor- tent aucune interprétation formelle de l'article1499 différente de celle énoncée précédemment; que, par suite, la SA Lari- vière ne peut s'en prévaloir sur le fonde- ment des dispositions de l'article L.80 A du livre des procédures fiscales». Le Conseil d’Etat admet toutefois une réduction de la valeur locative en raison d’une situation de l’immeuble en cause dans la zone industrielle moins bonne que celle du local de référence. Observations de Jurishebdo : pour un rap- pel de la distinction, pour les locaux d’en- treposage, entre les immeubles qui relè- vent des locaux industriels et des locaux commerciaux, on peut se référer à une réponse ministérielle du 24août 2006 (Phi- lippe Marini, JO Sénat Q p.2186, n°23138) et à un arrêt du Conseil d’Etat du 27juillet 2005. S’il n’y a pas de moyens techniques importants de levage et de manutention et, s’agissant d’un établissement qui ne fait pas de fabrication, si la mise en œuvre de ces moyens n’a pas de caractère prépondé- rant, il ne s’agit pas d’un établissement industriel. L’arrêt rapporté est dans le même sens 30janvier 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES ➠ L’entrée en vigueur de la réfor- me de l’urbanisme repoussé de 3 mois C’est dans le projet de loi sur la réforme de la fonction publique territoriale qu’on trouve l’article qui repousse au 1er octobre, au lieu du 1 er juillet, l’entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme (ordonnance du 8décembre 2005). Il s’agit de l’article48 nouveau, inséré à la suite d’un amendement présenté par Jean-Marc Juilhard. Le sénateur indique que cette réforme, de grande ampleur, nécessite «un grand effort d’adaptation de la part des services instructeurs». Après la remarque de Claude Domeizel «c’est un cavalier» et le ministre indiquant qu’une demande identique émanait de l’Association des maires de France, le texte a été voté (JO Sénat 21 déc. p.10835). Le projet de loi doit maintenant être exa- miné en 2e lecture à l’Assemblée. ➠ Urbanisme commercial: réforme plus profonde que prévu Répondant au sénateur Alain Fouché, qui fut à l’origine de la proposition de loi sur l’urbanisme commercial le 16juin 2005, Renaud Dutreil a précisé que la loi Royer, modifiée par la loi Raffarin, n’a pas atteint ses objectifs et qu’elle est contestable du point de vue du droit communautaire. Il indique que le bon ordre à suivre est la dis- cussion et l’adoption d’une directive, sa transposition dans la loi ensuite. Les objec- tifs de la commission de modernisation de l’urbanisme commercial sont: l’insertion de la procédure d’urbanisme commercial dans la procédure d’urbanisme général, la refonte des critères de délivrance des auto- risations qui reposerait sur un schéma de développement commercial et qui com- porterait des critères d’aménagement du territoire et la recomposition des instances de délivrance des autorisations.Le ministre conclut que la réforme devra être bien plus profonde que celle qui résultait de la proposition de loi adoptée le 16juin 2005. (JO Sénat déb. 20 déc. 2006, p.10515). La prévention de la délinquance au Sénat Suppression de «l’article11 squatter» Les sénateurs ont examiné à partir du 9jan- vier le projet de loi relatif à la prévention de la délinquance. L’ar ticle 10 impose la réalisation d’étude de sécurité préalables à la construction de programmes de construction qui par leur importance, leur localisation ou leurs caracté- ristiques propres, peuvent avoir des inci- dences sur la protection des personnes et des biens contre les menaces et les agressions. Le texte renvoie à un décret pour fixer les seuils d’application. Il a été voté (JO AN déb. 11 janv.p.93) avec une modification rédaction- nelle. L’ar ticle 11 bis , également voté, vise à autori- ser les communes à participer aux dépenses de gardiennage et de surveillan- ce des immeubles importants (obligation qui figure à l’article L 127-1 du CCH). Le rappor- teur Jean-René Lecerf explique que cette autorisation de financement vise les immeubles particulièrement exposés à la délinquance et pris en compte par un contrat local de sécurité (p.94). L’ar ticle 11 ter qui donne aux maires le pouvoir d’ intervenir d’office dans les immeubles où sont entre- posées des matières explosives ou inflam- mables, en contravention avec les règles de sécurité, après mise en demeure, a été adop- té sans modification. L’ar ticle 11 quater (11 squatter, selon le mot d’esprit de Michel Dreyfus-Schmidt) est relatif aux rapports locatifs . Son premier point vise à étendre la responsabilité des proprié- taires aux dommages causés à des tiers par les locataires, s’ils négligent d’utiliser les droits dont ils disposent pour faire cesser ces dommages. Ce texte a fait l’objet de nom- breuses critiques, notamment celles du prési- dent de la commission des lois, Jean-Jacques Hyest, qui estime qu’une personne ne peut être responsable que des individus directe- ment soumis à son contrôle, mais qu’un loca- taire ne peut pas être considéré comme directement soumis à l’autorité de son pro- priétaire (p.97). L’amendement n°46 rectifié bis de suppression de l’article11 quater I 1 e a été adopté. Subsistent donc les autres dispo- sitions de l’article et notamment celle qui prévoit la possibilité pour le bailleur de stipu- ler une clause de résiliation de plein droit en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une déci- sion de justice. L’ar ticle 11 quinquies permet au maire dans les ZUS de mettre en demeure le propriétaire d’un centre commercial de procéder à sa réhabilitation . Si le propriétaire ne s’exécu- te pas, l’immeuble peut être exproprié. Le texte a été complété par un amendement n°198 qui renvoie à un décret en Conseil d’Etat «notamment sur les effets de l’expro- priation sur les baux commerciaux des locaux concernés». Le texte sera inséré dans le code de l’urbanisme (article L 300-7). L’ar ticle 11 sexies est relatif au délit d’occupa- tion des halls d’immeubles; Jean-Claude Pey- ronnet explique que c’est un délit difficile à caractériser. Le texte, qui renforce les sanc- tions, a été voté (p.101). Quant à l’ar ticle 12 ter , il vise à permettre au préfet d’évacuer d’office les terrains en cas de violation des règles sur le stationnement des gens du voyage. Il a été voté (p.116). Le rapporteur explique à propos de l’ar- ticle12 quinquies, qu’il permet au préfet de réquisitionner un terrain, par exemple pour le cas des rave-parties, pour prévenir le trouble public, et pas seulement pour mettre un terme aux troubles à l’ordre public. Le texte a été adopté (p.117). L’ensemble de la loi a été voté le 11janvier (JO Sénat déb. 12 janv.p.209). Droit au logement opposable: l’avis de Dominique Braye L’avis du rapporteur pour avis au Sénat sou- ligne que le droit au logement institué par le projet de loi est d’une nature différente de celui de la loi de 1990. En effet, alors que la loi Besson visait à obliger les collectivités publiques à donner au demandeur une aide financière, la loi nouvelle propose d’instituer un recours gracieux et un recours conten- tieux au demandeur pour faire valoir son droit. L’article2 vise à modifier (la dernière modifi- cation remonte à la loi ENL de juillet dernier) le fonctionnement de la commission de médiation qui statue sur les demandes de logements sociaux en élargissant la liste des 3 publics prioritaires à 2 nouvelles catégories dont les personnes dépourvues de logement. Le rapporteur souligne que cette commission a un rôle central, mais qu’elle n’existe actuel- lement que dans 76 départements. Pour la procédure de l’article3, le rapporteur indique qu’il s’agit d’un «contentieux d'un genre nouveau qui donne à la juridiction administrative la possibilité de contraindre, en urgence, l'Etat à loger une personne dont la demande de logement a été jugée priori- taire, y compris sous la menace d'une astrein- te. Il ajoute: «La reconnaissance d'un droit à l'hébergement opposable constitue donc un préalable indispensable à la consécration d'un droit au logement opposable. A suive. 30janvier 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 2janvier 2007 AN p.103 n°87166 Jean-Paul Dupré, PS, Aude Crédit d’impôt équipe- ment de chauffage Ecologie Le plafond de dépense retenue au titre du crédit d’impôt pour l’installation d’équipement en faveur des économies d’énergie est de 8000 € pour une personne seule et de 16000 € pour un couple (+ 400 € par personne à charge). Le mon- tant est identique à celui de 2005, mais le taux a été augmenté. De 40%, il est passé à 50% . Le député évoquait – à tort - une diminution du plafond. 4janvier 2007 Sénat p.26 n°25127 Françoise Henneron, UMP, Pas-de-Calais Taux de TVA pour les tra- vaux des associations Economie Bénéficient du taux de TVA à 5,5% les tra- vaux dans les logements de plus de 2 ans. L’application du taux réduit à l’ensemble des locaux appartenant à des associations irait au- delà du cadre offert par le droit communau- taire et n’est donc pas envisageable. Si les tra- vaux concernent des locaux destinés à l’héber- gement, le taux de TVA réduit est applicable. La qualité du maître d’ouvrage n’est en effet pas un critère pertinent. 9janvier 2007 AN p.310 n°54260 Bruno Bourg-Broc, UMP, Marne Pollution de l’air intérieur Cohésion sociale L’observatoire de la qualité de l’air intérieur, mis en place en 2001 a rendu ses premiers travaux en novembre2006. 10% des 700 logements étudiés présentent des concentrations élevées de plusieurs polluants (chimiques ou biolo- giques). Informations: www.air.interieur.org. Le site comporte aussi des conseils pour dimi- nuer les sources de pol- luants et pour bien ven- tiler les logements. 9janvier 2007 AN p.312 n°98736 Rudy Salles, UDF, Alpes-Mari- times Diagnostic de performan- ce énergétique Cohésion sociale Depuis le 1 er novembre 2006, le DPE doit être fourni à l’occasion de chaque vente immobilière et sera étendu aux locations et livraisons de bâti- ments neufs en 2007. Les aides de l’Anah et les crédits d’impôts permettent d’inciter à la réalisa- tion de travaux d’économie dans les logements. Il est précisé que le ministre de la cohésion sociale organisera en janvier2007 une confé- rence sur la maîtrise des charges. 9janvier 2007 AN p.313 n°108051 Sébastien Huyghe, UMP, Nord DPE pour un lot de garage? Cohésion sociale Le champ d’application du diagnostic de perfor- mance énergétique est fixé par l’article R 134-1 du CCH. Il est requis pour les seuls bâtiments qui utilisent de l’énergie pour l’usage intérieur des bâtiments. Il est donc impératif que le lot en vente soit équipé d’une installation de chauffage et c’est uniquement dans le cas où il y a une installation de chauffage qu’il y a un DPE. Donc pas de DPE pour une cave, un parking ou un garage sans chauffa- ge. 9janvier 2007 AN p.313 n°108200 Yvan Lachaud, UDF Gard Réglementation ther- mique RT 2005 Cohésion sociale La RT 2005 se substitue à la RT 2000. Elle vise les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé à compter du 1 er septembre 2006 et elle entraîne une réduction de 15% de la consommation d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Pour les bâtiments exis- tants , une réglementation en préparation impo- sera l’amélioration thermique des bâtiments en cas de réhabilitation importante et l’obligation de faire appel à des matériels performants lors de travaux ponctuels de rénovation. L’entrée en application de ces dispositions est prévue dès 2007, précise la réponse. La réglementation ther- mique doit donc être mise à jour tous les 5 ans. 9janvier 2007 AN p.389 n°101176 Thierry Mariani, UMP Vaucluse Déclaration des chambres d’hôtes Tourisme Pour lutter contre le para-commercialisme, l’ar- ticle21 de la loi du 14avril 2006 sur le tourisme comporte une définition des chambres d’hôte avec une obligation de déclaration en mairie. Un décret précisera les conditions minimales d’équi- pement et le nombre maximum de chambres, les modalités de déclaration et les sanctions. Cette obligation de déclaration devrait facili- ter l’application d’un certain nombre de régle- mentations auxquelles est soumise cette activi- té, conclut la réponse. 9janvier 2007 AN p.391 n°75162 Vincent Rolland, UMP, Savoie Servitude de tour d’échelle Equipement Cette servitude permet à un propriétaire de dis- poser d’un accès temporaire sur la propriété de son voisin pour des travaux de conservation de sa propre propriété. Elle est réservée aux répara- tions sur les constructions existantes et la juris- prudence refuse de l’appliquer pour l’édifica- tion de constructions nouvelles . Cette servitude d’origine jurisprudentielle, est acquise par voie amiable, conventionnel- le ou par autorisation judiciaire. 9janvier 2007 AN, p.391 n°92777 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Climatiseurs sur façade Equipement L’installation de climatiseurs sur les façades des immeubles est soumise à une simple déclara- tion de travaux. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 30janvier 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 5 février 2007 à (Paris, porte Maillot): 2 e états généraux de la Fédération inter- professionnelle du diagnostic immobi- lier (FIDI). Parmi les thèmes traités: la mise en place du DPE, le nouveau mar- ché de la location, indépendance du diagnostic… Programme disponible sur le site www.fidi.fr 7 mars 2007 (8h30 - 10heures): permis de construire et autorisa- tions d’urbanisme : incidences du décret du 7janvier 2007. Avec Patrick Wallut, notaire, Jérôme Trémeau, professeur à Aix et Isabelel Cassin, avocat. Un rencontre Lamy à Paris (Crillon). Tél. Laure Legru: 0825080800. Nominations Cabinets ministériels ➠ Cohésion sociale : Il est mis fin aux fonctions de Pierre Quercy : il quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de Jean-Louis Borloo. Il est remplacé par François-Xavier Schweitzer , précédem- ment conseiller chargé du logement (arrêtés du 15janvier, J.O. du 20, @). ➠ Economie : Yann Poujol de Molliens, quitte ses fonctions de conseiller tech- nique au cabinet de Francis Mer (arr. du 18 janv., J.O. du 20, @). ➠ Intérieur : quittent notamment leurs fonc- tions au cabinet du ministre de l’intérieur: Emmanuelle Mignon (conseiller auprès du ministre), Jérôme Peyrat (conseiller pour les affaires politiques) et Rachida Dati (conseiller technique) selon arrêté du 17janvier 2007 (J.O.du 19 janv. @). Conseil économique et social : Jean Perrin (Section du cadre de vie) et Edouard de Lamaze (Section des ques- tions économiques générales) font partie des personnalités appelées à siéger dans les sections du CES (décret du 19janvier 2007, J.O. du 21 janv. p.1269). Magistrature ➠ Conseil d’Etat : Marie-Dominique Hagelsteen est nommée président de la section des travaux publics (décret du 17janvier 2007, J.O. du 19, @). ➠ Cour de cassation : Hélène Magliano, Bernard Pages, Michel Mazard sont nom- més avocats généraux (décret du 15jan- vier 2007, J.O. du 17 janv. @). ➠ Cours d’appel : sont nommés prési- dents de chambre: Patricia Watremez- Dufour (Paris), Didier Chalumeau (Aix-en- Provence), Pierre d'Herve (Montpellier), Jean-Gabriel Filhouse (Nîmes) et Yves Maunand (Reims), par décret du 15jan- vier 2007 (J.O. du 17 janv. @) CNVA Parmi les nominations au Conseil natio- nal de la vie associative: Fédération des associations pour la promotion et l’inser- tion par le logement (Fapil), Fédération nationale des associations d’accueil et de réinsertion sociale (Fnars), Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV), Fédération des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, France nature environ- nement, Union nationale inter fédérale des œuvres et organismes privés sani- taires et sociaux (Uniops). (arr. du 18janvier 2007, J.O.du 19, p.1136). Au fil du J.O. Baisse de l’IR : le décret n°2007-68 du 19janvier 2007 pris pour l'application du III de l'article2 de la loi de finances pour 2007 et relatif aux conditions de réduc- tion en 2007 des acomptes et prélève- ments d'impôt sur le revenu prévus aux articles1664 et1681 B du CGI se trouve au J.O. du 20janvier (p.1204). Traitement des eaux : une circulaire du 8décembre 2006 relative à la mise en conformité de la collecte et du traite- ment des eaux usées des communes sou- mises aux échéances des 31décembre 1998, 2000 et 2005 en application de la directive n°91/271/CEE du 21mai 1991 relative au traitement des eaux rési- duaires urbaines a été publiée (J.O.du 20 déc. p.1216) NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 260 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 30janvier 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTEURS Les journées d’étude de la FPC Les journées d’études professionnelles de la Fédération des promoteurs ont permis, com- me de coutume, un échange d’idées sur divers thèmes. Voici quelques extraits - L’effet de la GRL ne sera pas limité à deux ans, contrairement à ce qui avait été initiale- ment annoncé. Étienne Guéna (UESL) a indi- qué très fermement que la GRL apporterait au bailleur une garantie totale. S’il subit dix ans d’impayés parce que l’expulsion ne peut pas avoir lieu, la GRL jouera pendant toute cette période. - A propos de la réforme des autorisations d’urbanisme, l’avocat Bernard Lamorlette juge que la réforme apporte effectivement de la simplification et la clarification ce qui va réduire le champ de «l’aléa» auquel le demandeur était souvent livré. Quelques conseils pratiques: ➠ Pour l’instruction de la demande de per- mis, il invite le demandeur à vérifier les sta- tuts de l’intercommunalité pour s’assurer de la structure qui est compétente pour délivrer le permis. Parfois en effet, les élus mécon- naissent l’intercommunalité et délivrent un permis qui relève de la compétence inter- communale, dans une ZAC par exemple. ➠ Vérifier la motivation du refus d’un per- mis: en effet, le rejet du permis doit être motivé. Dans sa décision, le maire doit se référer à des règles de droit mais aussi rap- porter la règle à la situation du projet. L’avocat se réjouit par ailleurs de l’instaura- tion de la faculté d’annulation partielle des permis tout en attirant l’attention sur le fait que le jugement devra être soigneusement rédigé pour déterminer précisément le péri- mètre de l’illégalité. Favoriser l’accession Le président de la FPC, Jean-François Gabilla, s’est félicité du haut niveau de construction atteint en 2006 et du fait que le logement se soit imposé à la 1e place du débat électo- ral. A propos du droit au logement opposable, Jean-François Gabilla a indiqué «ce n’est pas le principe qui est inquiétant, mais sa mise en œuvre». Il estime que ce droit ne donne- ra pas plus de logements et qu’il faut construire davantage. Il ajoute que les inves- tisseurs sont plus sensibles à l’incitation qu’à la contrainte. Le président s’interroge: «va- t-on expulser d’un logement s’il y a un droit au logement opposable?» et prévient: «cela deviendrait une réquisition de fait qu’on combattrait car ce serait inadmissible». Quant à l’accession à la propriété, la FPC propose l’objectif que chaque Français puis- se être propriétaire de son logement à son départ à la retraite. Pour y parvenir, il convient de susciter la création des pôles de développement urbain périphériques. La FPC propose aussi d’exclure la résidence principale de l’ISF et de l’assiette des droits de succession. Droit au logement, acquis social Alain Lecomte, directeur général de l’urbanis- me, de l’habitat et de la construction, confir- me que la mise en œuvre du droit au loge- ment opposable passe par une hausse de la construction. Il invite les promoteurs à utiliser davantage le PTZ majoré pour le neuf, qui résulte du décret du 23décembre 2006. Il ajoute que le droit au logement oppo- sable est un acquis social et que «tant qu’on n’aura pas éradiqué le mal-logement, on en sera débiteur». A propos du renforcement de la réglemen- tation technique (il faut déjà se préparer à la réglementation thermique 2011) et la mise en place du diagnostic de performance énergétique, les règles d’accessibilité…, le directeur de la DGUHC reconnaît qu’elle a un coût mais il ajoute: «comment ne pas répondre à une forte demande de la société?». Sur la question de règles d’acces- sibilité, Alain Jacq, adjoint au directeur à la DGUHC a d’ailleurs confirmé que dans la mesure où les projets de textes sont soumis au Conseil national des personnes handica- pées, l’administration est conduite à propo- ser des textes plus contraignants que ce qu’elle ferait spontanément. Simi 2007: c’est parti! Le Simi 2007 aura lieu cette année les 28, 29 et 30novembre à la Porte Maillot. Toujours sur deux étages, le salon doit toutefois s’adapter pour faire face à l’afflux toujours croissant de visiteurs: plus de 11000 personnes en 2006, dont 17% d’utilisateurs. Les visiteurs sont à 87% franciliens. Le commissaire général, Jean-Hugues Morel a présenté ce 23janvier les innovations de l’édi- tion 2007. Le salon sera nocturne le jeudi jusqu’à 22heures, les accès seront facilités. Pour inciter les visiteurs à passer du 1er niveau au 2e, les conférences seront organisées au 2e niveau. Le Simi proposera également davantage de salles de réunion, la signalétique sera améliorée. La newsletter sera mensuelle à partir d’avril prochain. Jean-Hugues Morel a par ailleurs indiqué que le Simi organiserait le pavillon France du salon Expo-Real à Munich en octobre prochain. Comme le Simi ne traite pas de la phase de l’acte de construire, le groupe Moniteur a créé en complément Constructeo, qui se décline en orga- nisation de forums. Le premier de ces forums, qui aura lieu le 1 er février 2007, est consacré au thème: «réussir un projet de construction tertiaire durable». Le PLU de Paris A l’occasion d’une présentation des grandes orientations du nouveau plan local d’urbanisme de Paris, organisée par le cabinet d’avocats Herbert Smith, Didier Bertrand, directeur de mission PLU-SRU à la ville de Paris a indiqué qu’un Observatoire du PLU serait mis en place à la fin du premier trimestre 2007. Il associera des représentants des professionnels et des élus pour consta- ter ce qui se passe et voir les améliora- tions à apporter. Didier Bertrand constate que le nombre de recours sur le nouveau PLU est enco- re très faible (une douzaine). Il indique également que ce nouveau plan contient beaucoup de déver- rouillages. A propos des destinations, Pierre Popesco relève que leur nombre a été considéra- blement réduit et que la destination «activité» a été supprimée. La notion de commerce est précisée. Peut être quali- fiée de commerce une surface qui n‘est pas consacrée pour plus d’un tiers au stockage. La limitation du stockage à 1/3 de la surface répond au problème de cer- taines rues du centre de Paris qui sont occupées par des locaux dénommés «commerces de gros» mais qui sont en réalité des locaux de stockage. Didier Bertrand indique que la mairie de Paris regrette que les cinémas ne soient pas qualifiés de constructions nécessaires au service public d’intérêt collectif (Cinaspic) et qu’elle souhaite obtenir une modification législative en ce sens