Jurisprudence récente p. 2 et 3
Baux commerciaux
Déplafonnement : quadruplement de taxe foncière
Clause de garant : quelle durée ?
Renouvellement de bail : sous-location non autorisée
Baux d’habitation
Restitution du dépôt de garantie : compétence du juge de proximité
Urbanisme
Calcul de hauteur de bâtiment
Au parlement p. 3 à 5
La loi sur le droit au logement opposable devant les sénateurs : de nombreux articles additionnels
Le rôle des architectes en chef des monuments historiques
Réglementation p. 6
Textes pour le logement public
Une décision de la Halde sur l’attribution des logements HLM
Acteurs p. 6
La FPC demande un mécanisme complémentaire d’aide à l’investissement locatif
Analyse p. 7
Les diagnostiqueurs immobiliers sur la sellette, par Bruno Wertenschlag, avocat Fidal
Réponses ministérielles p. 8
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 9
Au fil du J.O. ; nominations ; agenda
Interview p. 10
Georges Cavallier (Président de la Fédération des Pact-Arim) : « la gouvernance du logement est toujours aussi incohérente ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Baux commerciaux Déplafonnement: quadruplement de taxe foncière Clause de garant: quelle durée? Renouvellement de bail: sous-loca- tion non autorisée Baux d’habitation Restitution du dépôt de garantie: compétence du juge de proximité Urbanisme Calcul de hauteur de bâtiment AU PARLEMENT p.3à5 La loi sur le droit au logement opposable devant les sénateurs: de nombreux articles additionnels Le rôle des architectes en chef des monuments historiques REGLEMENTATION p.6 Textes pour le logement public Une décision de la Halde sur l’attri- bution des logements HLM ACTEURS p.6 La FPC demande un mécanisme complémentaire d’aide à l’investisse- ment locatif ANALYSE p.7 Les diagnostiqueurs immobiliers sur la sellette, par Bruno Wertenschlag, avocat Fidal REPONSES MINISTERIELLES p.8 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.9 Au fil du J.O.;nominations; agenda La durée de la clause de garant D ans l’actualité de la jurisprudence, signalons un arrêt de la Cour de cassation relatif à la clause de garant dans les baux commer- ciaux. Cette clause assure une sécurité importante au bailleur en lui permettant d’exercer des recours à l’égard du locataire cédant, lorsque le cessionnaire est défaillant. La Cour de cassation indique, pour un bail qui se prolonge par tacite reconduction, qu’elle produit effet jusqu’au terme du bail reconduit. Cela conforte donc la situa- tion du bailleur et cela prolonge donc son effet à la charge du loca- taire cédant. La rédaction de la clause est bien entendu à considérer avec attention. D ans la loi sur le droit au logement opposable, on trouve de nombreuses mesures techniques sur les questions diverses, comme le Borloo ancien, ou la résiliation du bail d’un logement du parc public. Certaines mesures sont des modifications de dispositifs créés par la loi ENL, il y a six mois, ce qui n’est pas très raisonnable, mais on sent ici une accélération du processus législatif à quelques jours de la fin de session parlementaire, qui marque aussi la fin la législature. Domi- nique Braye est un peu dépassé par les demandes des sénateurs. Le rapporteur met souvent en garde ses collègues des possibles dérives que pourraient susciter les amendements qu’ils proposent… mais il n’est pas suivi. C’est le cas notamment sur le calendrier de mise en œuvre du doit au logement opposable ou sur l’interdiction des cou- pures d’eau, initialement limitée à la période hivernale, mais qui sont étendues à toute l’année. Si Dominique Braye reconnaît que le texte sur le droit au logement opposable constitue une avancée capitale en fixant à l’Etat une obligation de résultat, il observe qu’il a assisté à des «revirements surprenants» et considère que «nous légiférons de manière bien inconséquente». De fait, certaines mesures qui étaient considérés comme inaccessibles il y a quelques mois, deviennent sou- dain les bienvenues… Ainsi en est-il de l’indexation des aides au loge- ment sur l’indice de référence des loyers. P ar ailleurs, on lira avec intérêt une chronique de Bruno Wer- tenschlag (avocat, Fidal) sur les diagnostics immobiliers. L’avocat, qui estime que le secteur est porteur à brève échéance d’un très impor- tant contentieux, en appelle à une organisation plus structurée de la profession. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 263 20FEVRIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.10 Georges Cavallier (Président de la Fédération des Pact- Arim): «la gouvernance du logement est toujours aussi incohérente». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré à la responsabilité pénale du propriétaire. 20février 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Déplafonnement des baux commerciaux ❑ Quadruplement de taxe foncière (Cass. Civ. 3 e , 7 fév. 2007, n°117, FS-P+B, rejet) La Cour de cassation admet qu’un quadru- plement de la taxe foncière constitue un motif de déplafonnement du loyer. Le preneur indiquait que l’augmentation de la taxe foncière correspondait, pour le locataire à une hausse de la taxe profes- sionnelle, mais son argument a été rejeté: «Mais attendu qu'ayant constaté que l'augmentation au cours du bail expiré de 418% de la taxe foncière supportée par les bailleurs avait affecté de manière substantielle les revenus tirés des locaux loués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu le caractère notable de la modification des obliga- tions du bailleur justifiant le déplafonne- ment du loyer du bail renouvelé; Par ces motifs: rejette». Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation avait déjà admis qu’une forte hausse de la taxe foncière peut constituer un motif de déplafonnement (Cass. Civ. 3 e , 2 fév. 2000, Bull. Civ. III, n°22), en ce qu’elle constitue une modification notable d’une obligation à la charge du bailleur. Elle le confirme dans l’arrêt rap- porté. Une corrélation avec la hausse de la taxe professionnelle, à charge du pre- neur ne permet pas à celui-ci d’échapper au déplafonnement Clause de garant ❑ Quelle durée? (Cass. Civ. 3 e , 7 fév. 2007, n°118, FS-P+B, cas- sation) Cet arrêt traite de la question de la durée de la clause de garantie, qui permet au bailleur d’être garanti du paiement du loyer par le cédant en cas de défaillance du cessionnaire. En l’espèce, la cour d’ap- pel en avait limité l’effet au bail en cours, mais l’arrêt est cassé: «Vu l'article L.145-9, alinéas1 et2, du code de commerce; Attendu que par dérogation aux articles1736 et1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance; qu'à défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article1738 du code civil et sous les réserves mentionnées ci- dessus; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 11octobre 2005), que par acte du 30juin 2000, M me R. a cédé à la société Fusible 2000 le fonds de commerce, avec le droit au bail, qu'elle exploitait dans des locaux appartenant à la société civile immobiliè- re du Plateau (la SCI); que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction au bénéfice de la société Fusible 2000; qu'in- voquant la clause de garantie du cédant du fonds de commerce stipulée au bail, la SCI a assigné M me R. en paiement d'un arriéré de loyers et de charges; Attendu que pour rejeter partiellement cette demande, l'arrêt retient que les effets de la clause selon laquelle le pre- neur pourra céder le droit au présent bail à un successeur dans son commerce tout en restant garant du paiement des loyers et des charges, sont limités à la durée contractuelle du bail qui s'est achevé le 1 er mai 2001; Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, la clause par laquelle le cédant reste garant solidaire du cessionnaire doit s’appli- quer jusqu’à l’expiration du bail reconduit , la cour d’appel a violé le tex- te susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : pour les baux commerciaux, la tacite reconduction ne met pas fin au bail (contrairement au droit commun où l’article1738 opère un nouveau bail puisque l’arrivée de l’échéance a mis fin au précédent). En conséquence, le même bail se poursuit mais pour une durée indéterminée. Il en résulte que le bail se prolonge avec les mêmes clauses (sur ces points, voir code des baux Litec commentaires et réfé- rences citées sous l’article145-9, n°1537). La Cour de cassation en déduit ici les conséquences pour la clause de garant. Si elle est stipulée dans le bail initial, elle se poursuit dans le bail qui fait l’objet d’une tacite reconduction. L’arrêt indique que la clause produit effet jusqu’à l’expiration du bail reconduit Renouvellement de bail ❑ Sous-location non autorisée (Cass. Civ. 3 e , 7 fév. 2007, n°106-FS-P+B, cas- sation) La sous-location dans les baux commer- ciaux est régie par l’article L 145-31. L’ar- ticle prévoit un mécanisme de limitation du sous-loyer par rapport au loyer princi- pal. En l’espèce, le preneur avait saisi le juge d’un litige sur le loyer de renouvel- lement et le bailleur avait alors invoqué l’existence de la sous-location. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait admis cette demande car le bailleur n’avait pas respecté la procédure de demande d’augmentation de loyer liée à la sous-location, c’est-à-dire la procédure sur mémoire prévue par l’article L 145-56 et les articles29 et suivant du décret de 1953: «Vu les articles L.145-31, alinéa3, et L.145-56 du code de commerce, 29 et 29- 2 du décret du 30septembre 1953; Attendu que lorsque le loyer de la sous- location est supérieur au prix de la loca- tion principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la loca- tion principale , augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, enapplica- tion des dispositions de l'article L.145-56 ; que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace; qu'il est statué sur mémoire; que le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expira- tion d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 9mai 2005), que, par acte du 12octobre 2000, M me B., propriétaire de locaux à usa- ge commercial pris à bail par les épouxC., leur a donné congé pour le 15avril 2001; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi par les pre- neurs; que les bailleurs ont invoqué l'exis- tence d'une sous-location; Attendu que pour fixer le prix du nou- veau bail à une certaine somme, l’arrêt retient que le juge des loyers commer- ciaux avait été saisi par les preneurs eux- mêmes d'une action en fixation du loyer du bail commercial et que ce juge n'a pas outrepassé ses pouvoirs en examinant le moyen tiré de l'existence d'une sous-loca- tion invoqué par la bailleresse dans ses différents mémoires; Qu’en statuant ainsi, alors que la contes- tationrelative à la fixation du prix du bail renouvelé portée par les pre- neurs devant le juge des loyers commer- ciaux étant distincte de la demande d'augmentation du loyer en raison de l'existence d'une sous-location , une telle demande ne pouvait être vala- blement formée par la bailleresse qu'en notifiant un mémoire, puis en saisissant le juge des loyers dans les conditions pré- vues par la loi, la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : on retien- dra donc que le bailleur qui souhaite invoquer l’article L 145-31 pour obtenir une majoration du loyer en conséquence d’une sous-location, doit respecter la pro- cédure sur mémoire de l’article L 145-56 et qu’il ne peut pas invoquer l’argument en réponse à une procédure engagée par le preneur et relative à la fixation du prix du bail renouvelé. A demande distincte, procédure distincte… Restitution de dépôt de garantie ❑ Compétence du juge de proximité (Cass. Civ. 3 e , 7 fév. 2007, n°108 FS-P+B, rejet) Un locataire (bail d’habitation) avait demandé devant le juge de proximité le remboursement du dépôt de garantie. Le bailleur avait, par demande reconven- tionnelle, demandé le paiement de trois mois d’arriéré de loyers pour un montant de 4219 € . Le juge de proximité avait condamné les locataires à payer cette somme, mais ceux-ci estimaient que le seuil de compétence du juge de proximi- té (4000euros) était dépassé. La Cour de cassation confirme néanmoins la décision: «Mais attendu que si le juge de proximi- té, saisi d'une demande de restitution d'un dépôt de garantie, est compétent pour connaître, dans la limite de 4000euros, d'une demande reconven- tionnelle liée à la demande principale, l'article92 du nouveau code de procédu- re civile ne lui fait pas obligation de rele- ver d'office son incompétence, même en cas de violation d'une règle de compé- tence d'ordre public; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Sur le second moyen […]: Attendu que le juge de proximité a omis, au dispositif du jugement, de statuer sur la demande [du locataire] en paiement d'in- térêts sur le montant du dépôt de garantie; que cette omission pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article463 du NCPC, le moyen n'est pas recevable». Observations de Jurishebdo : le juge de proximité n’était donc plus compétent puisque l’objet de la demande dépassait la somme de 4000euros, mais sa décision est confirmée puisqu'il n’a pas l’obliga- tion de relever son incompétence. Il appartient donc à la partie qui le souhai- te d’invoquer cet argument. Par ailleurs l’article463 du NCPC permet au juge de compléter son jugement, il suffit qu’il soit saisi par l’une ou l’autre des parties Urbanisme ❑ Calcul de hauteur de bâtiment (Conseil d’Etat, 22janvier 2007, n°279284, annulation) Le Conseil d’Etat s’est prononcé sur une règle de calcul de hauteur des construc- tions: «Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article UH 10 du règlement d'aménagement de la zone d'aménage- ment concerté dite du Parc de Belleville, relatif à la hauteur des constructions: «La hauteur des constructions à l'égout du toit ne dépassera pas six mètres, soit un étage droit sur rez-de-chaussée et la hauteur totale ne dépassera pas douze 20février 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ❑ Le rôle des architectes en chef des monuments historiques Christine Lagarde, ministre déléguée au com- merce extérieur, indique au sénateur Philippe Richert que l’ordonnance du 8septembre 2005 relative aux monuments historiques réaffirme la qualité de maître d’ouvrage pour les travaux de restauration de monuments historiques aux per- sonnes publiques et privées qui en sont proprié- taires. Désormais, le propriétaire choisira son maître d’œuvre parmi les architectes en chef des monuments historiques ou parmi d’autres architectes de l’Union européenne présentant un niveau de qualification comparable. Les décrets sont en cours d’élaboration . (JO Sénat déb. 31 janv. p.636). ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Sur les 7200km de littoral , il existe 4700km de sentier ouvert au public, soit 63% . Il y a peu de contentieux liés à la servitude de passage le long du littoral, les services administratifs locaux engageant des actions d’expli- cation auprès des propriétaires. Les zones les plus difficiles à aménager res- tent à ouvrir et nécessitent parfois des travaux lourds: passerelles, escaliers… (rép. du min. de l’équipement à Jean-Paul Dupré, J.O. AN Q 6 fév. 2007, p.1420, n°105455). L’objectif est d’atteindre la protection du «tiers naturel» soit un total d’acquisition par le Conservatoire du littoral de 270000 hec- tares (rép. Robert Tropeano, JO Sénat Q, 8 fév. 2007, p.291, n°24933). Chiffres… mètres. En aucun cas, la hauteur d'une façade ne dépassera la moitié de sa lon- gueur.» ; que, pour l'application d'une telle règle, qui vise à limiter la hauteur des façades en proportion de leur lon- gueur, la hauteur s'apprécie , sauf dis- positions contraires du document d'urba- nisme, à l'égout du toit pour l'en- semble des façades, y compris pour les murs pignon qui ne comportent pas de rabat du toit; que, par suite, en jugeant que la hauteur devait être mesu- rée au faîtage, pour les façades qui sont des murs pignons, et à l'égout du toit pour les autres façades, la cour adminis- trative d'appel de Versailles a commis une erreur de droit; que, dès lors, M.D. et autres sont fondés à demander l'annu- lation de l'arrêt attaqué». Observations de Jurishebdo : le requé- rant obtient donc gain de cause, la méthode de calcul admise par le Conseil d’Etat lui étant favorable 20février 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Nous poursuivons l’analyse du texte adop- té par les sénateurs sur le droit au loge- ment opposable (que nous avons abordé dans notre n°261), avec l’article3. Jack Ralite appelle à bien distinguer ce qui relève du droit à l’hébergement, de ce qui relève du droit au logement (JO Sénat déb. 1 er fév. p.727). Un amendement n°21 rectifié a été adop- té (p.730) pour indiquer que le deman- deur prioritaire reçoit une offre de loge- ment ou une proposition d’accueil «en structure d’hébergement, un établissement ou logement de transition, un logement foyer ou une résidence hôtelière à voca- tion sociale». Thierry Repentin a soutenu l’amendement n°164 pour indiquer que le requérant peut être assisté par toute association agréée de défense des personnes en situa- tion d’exclusion. Il a été rejeté. ❑ Calendrier confirmé Dominique Braye a proposé de modifier le calendrier de mise en œuvre du droit au logement (amendement 49). Il suggère d’appliquer un droit à l’hébergement plus tôt: dès le 1 er décembre 2007 et de repor- ter au 1 er janvier 2012 le droit au logement pour les publics prioritaires (au lieu de 2008) et au 1 er janvier 2014 (au lieu de 2012) pour les autres personnes. Cette modification est justifiée par l’objet de ne pas laisser dormir à la rue 80000 per- sonnes, explique le rapporteur (p.732), mais il l’a finalement retiré. Michelle Demessine propose au contraire d’avancer la date de mise en œuvre du droit au logement opposable de2012 à2008 (amendement n°105). Cet amende- ment est tombé, un autre ayant été adop- té (n°22) qui confirme les dates du 1 er décembre 2008 et du 1 er janvier 2012. Un amendement n°23 a été adopté pour permettre l’exercice du recours du deman- deur même en l’absence de commission de médiation. Le recours s’exercera alors devant le préfet (p.740). Un autre amendement a été voté pour permettre l’exercice d’un recours en appel de la décision du tribunal administratif, alors que le texte initial prévoyait une déci- sion en dernier ressort (amendement n°25, p.744). Jean-Pierre Caffet, dénonçant une «super- cherie» du texte, a proposé que le produit de l’astreinte, qui doit être versé aux fonds d’aménagement urbain, soit au contraire versé au demandeur de logement (amen- dement n°170); son texte a été rejeté (p 749). Thierry Repentin a proposé (amendement n°172) que les communes qui ne jouent pas le jeu de la mixité sociale soient direc- tement chargées de remplir les obligations résultant de la reconnaissance du droit au logement opposable, mais il n’a pas été suivi. ❑ Délégations de compétence L’article4 prévoit une substitution à l’Etat du délégataire de la compétence loge- ment dans les obligations de logement.Il a été supprimé (p.757). A cette occasion, Jean-Louis Borloo a évoqué l’idée du trans- fert d’un bloc de compétences élargi allant jusqu’à la police de l’insalubrité fonction- nant sur la base du volontariat et à titre expérimental. L’article5 a été modifié (amendement n°283) pour préciser que les conventions conclues sur les délégations et les trans- ferts de contingents conclues avant la loi nouvelle seront caduques au 1 er décembre 2008. Il s’agit, explique le ministre, d’inciter la collectivité locale concernée à ouvrir une discussion avec le préfet. ❑ Un «article 55 de la loi SRU» pour l’hébergement Les amendements suivants sont relatifs à la programmation du financement des loge- ments sociaux. Le ministre indique son accord pour porter à 100000 le nombre de logements financés par des PLUS et des PLAI en2008 et2009 (article additionnel voté avant l’article6, p.764). Il a été adopté un article additionnel (amendement n°208) visant à créer, com- me l’explique Dominique Braye qui y était hostile, une sorte d’équivalent de l’article55 de la loi SRU, mais qui concer- ne l’hébergement . A compter de 2008, il sera effectué un prélèvement sur les res- sources des communes qui n’auront pas atteint l’objectif de places d’hébergement fixé par la loi (p.766). Divers autres amendements qui pré- voyaient une réforme de l’article55 de la loi SRU n’ont pas été adoptés. Ainsi Robert Bret proposait que l’objectif de calcul des 20% de logements sociaux soit fixé par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille (amendement n°11, rejeté, p.775). ❑ Les aides au logement indexées sur l’IRL Jack Ralite a demandé le doublement de la taxe sur les logements vacants (amende- ment n°3), mais il n’a pas été suivi (p.780), le ministre indiquant à cette occasion qu’il proposait la création du fonds d garantie des risques locatifs, financé à 100% par l’Etat. D’autres amendements concernaient les allocations logements, mais ils sont tombés sous le coup de l’article40 de la Constitution, interdisant aux parlemen- taires de proposer des hausses de dépenses. En revanche, l’amendement n°38 rectifié a été adopté (p.787): il prévoit d’indexer le barème des aides au logement sur l’indice de référence des loyers. ❑ Pour les communes : nouvelles contraintes et nouveaux droits Pierre Jarlier a obtenu le vote d’un amen- dement n°78 qui élargit le périmètre de l’article55 de la loi SRU à des communes plus petites: aux communes d’au moins 1500 habitants en Ile-de-France et 3500 dans les autres régions, qui sans faire par- tie d’une agglomération, sont membre d’un EPCI de plus de 50000 habitants, comprenant une commune de plus de 15000 habitants (p.789). Dominique Braye (un peu amer!) a signalé qu’il était inop- portun de créer de nouvelles contraintes financières à 3 semaines de l‘interruption des débats et que cela pousserait des com- munes à refuser de rejoindre des intercom- munalités, mais il n’a pas convaincu et le texte a été voté. Le vote d’un amendement n°29 a pour objet de confier au Conseil économique et social la rédaction d’un rapport sur la mise en œuvre du droit au logement. Jean-Paul Alduy a défendu un amende- ment (n°133) pour qu’aucun permis de construire portant sur un immeuble de plus de 10 logements ne puisse être accor- dé s’il ne comporte pas au moins 20% de logements locatifs sociaux. Il a été rejeté… à une voix près (p.803). Le vote d’un autre amendement (n°77 rec- Le droit au logement opposable au Sénat: de nombreux articles additionnels enrichissent le texte 20février 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE tifié) vise à permettre le transfert aux EPCI, à titre expérimental, des pouvoirs du pré- fet en matière de réquisition et de résorp- tion de l’insalubrité et d’opposabilité du droit au logement (p.815). Un débat a eu lieu sur la question de la validité des décisions de préemption des communes faites dans le but de respecter l’objectif de 20% de logements sociaux. Un arrêt de la cour administrative d’appel de Paris du 23novembre 2006 a cassé les préemptions ainsi réalisées. Le ministre a confirmé que la question était désormais réglée par la loi ENL du 13juillet 2006 (p.817). Thierry Repentin a obtenu l’adoption de l’amendement n°147 rectifié qui autorise les organismes d’HLM à intervenir dans le cadre d’OPAH dédiées aux copropriétés dégradées (p.820). Même succès pour l’amendement n°148 qui élargit le nombre des communes qui peuvent (depuis la loi ENL) majorer le COS lorsque le programme de construction concerné compte au moins 50% de loge- ments sociaux. ❑ La GRL L’amendement n°34 rectifié, que présente Bernard Seillier crée un fonds de garantie des risques locatifs au sein de l’UESL. Il explique que l’Etat contribue au fonds pour la couverture des impayés de loyers de certains locataires non couverts par les aides du 1% logement, les modalités de la contribution devant être fixées par une convention entre l’Etat et l’UESL. Jean-Louis Borloo précise que le système garantira un système assurantiel automa- tique, du premier mois, jusqu’à la libéra- tion définitive du logement (p.823). Et il ajoute «de la sorte, les loueurs ne se pose- ront plus aucune question sur la couvertu- re ou non de leur locataire». Il doit concer- ner 3millions de propriétaires. L’amendement 219 porte de 5 à 6milliards d’euros les crédits consacrés par l’Etat au programme national de rénovation urbai- ne (p.824). Le 1 er février, les sénateurs ont voté un amendement n°143 rectifié bis qui autori- se la délégation au maire du droit de prio- rité en cas de vente de terrains de l’Etat. (JO Sénat déb. 2 fév. p.842). ❑ Rapports locatifs Robert Bret propose de modifier l’ar- ticle18 de la loi de 1989 pour autoriser par décret un gel des loyers; il n’a pas été suivi (p.846), pas plus que pour augmenter le nombre de références que doit produire le bailleur en proposant une hausse de loyer (rejet de l’amendement°7). Un amendement de Michelle Demessine (n°123) visait à augmenter le rôle des ADIL. Il a été rejeté (p.852). Pour le parc social, il a été voté une modifi- cation de l’article253-15-1 du CCH qui pré- voit l’application du dispositif de préven- tion des expulsions , non seulement en cas d’application de la clause résolutoire, mais aussi lorsque le bailleur assigne en vue du prononcé de la résiliation du bail, ou en cas de demande reconventionnelle. L’amendement (n°35) a été voté (p.853). L’amendement n°62 concerne le Pass- Foncier , (résultant de la convention signée avec l’Etat et l’UESL le 20décembre 2006). Il n’autorise l’accédant initial à céder son logement qu’à une personne qui respecte elle aussi les conditions de ressources. A défaut l’acquéreur devrait payer un loyer ou lever l’option de la promesse de vente afférente au terrain en achetant ce terrain (vote p.853). Bernard Seillier a soutenu, mais sans succès, un amendement (n°33 rectifié) permettant au bailleur d’un logement conventionné de bénéficier de la nouvelle déduction fiscale de 30% ou 45% y compris à l’occasion d’un renouvellement de bail (et non pas seulement lors de la conclusion d’un bail avec un nouveau locataire), mais l’amende- ment n’a pas été voté (p.854). En revanche, il a obtenu le vote de l’amen- dement 32 qui autorise l’accès du dispositif Borloo ancien aux associations ou bailleurs sociaux qui louent un logement pour le sous-louer à des occupants sous conditions de ressource et de loyers (p.856), mais hors location familiale. Enfin l’amendement 31 rectifié bis prolonge jus- qu’en 2009 le dispositif d’exonération de taxe foncière dans les ZUS. L’amendement n°60 proposé par Domi- nique Braye modifie la loi de 1989 à pro- pos de l’action du locataire sur la décence du logement. Il s’agit, indique le rappor- teur «de lever toute incertitude portant sur le caractère obligatoire ou non d’une saisine préalable de la commission dépar- tementale de conciliation avant toute action judiciaire, en la rendant clairement facultative » (p.859). Le texte a été voté. En revanche, Bariza Khiari n’a pas obtenu le vote d’un amendement visant à fixer limitativement le nombre de documents que le bailleur peut demander à un candi- dat locataire (n°152). Un amendement 154 a été adopté contre l’avis du rapporteur et du Gouvernement, il interdit les coupures d’eau pour impayé, tout au long de l’année, alors que la loi ENL avait admis l’interdiction des coupures d’eau pendant l’hiver. L’amendement 82 concerne les règles appli- cables aux lotissements et divisions de ter- rains. Il modifie l’article L 442-4 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ENL ratifiant l’ordonnance du 8décembre 2005. Pierre Jarlier explique qu’il s’agit de régler le problème suivant: aucune promes- se de vente de terrain compris dans un lotis- sement ne peut être consentie avant la déli- vrance du permis d’aménager «ou avant l’expiration du délai de réponse à la décla- ration préalable». Cette dernière condition interdit la promesse de vente relative à un lot provenant d’une 1 e division. La suppres- sion de cette condition évite que les divi- sions de terrain ne puissent pas bénéficier d’une promesse de vente sous condition suspensive avant la date limite du délai de réponse (texte adopté p.861). ❑ Expulsion sans jugement pour le squat Deux amendements ont été votés à propos du squat (84 rectifié ter et 289). En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvre, voies de fait ou contrainte, le propriétaire ou le locataire peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quit- ter les lieux. L’occupant a 24heures pour quitter les lieux, à défaut le préfet doit procéder à l’évacuation forcée. Il y a là une procédure d’exception qui se fait donc sans intervention judiciaire. Le texte sera affiné en commission mixte paritaire (p.864). En conclusion des débats, Jack Ralite se réjouit qu'une «nouvelle liberté» soit «mise au jour dans notre pays». Il approu- ve aussi que la juridiction choisie soit la juridiction administrative et la création d’un référé-logement. Il explique son «abs- tention positive» par le fait qu’il faut aller plus loin (p.907). Yves Pozzo di Borgo UDF s’interroge sur le risque de créer des ghettos de personnes en difficulté, mais vote le texte. La loi a été votée avec abstention des groupes socialiste et communiste (p.909). 20février 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE ACTEURS Les plafonds de ressources HLM ont été publiés pour l’année 2007. Ils sont les suivants (les logements PLAI font l’objet d’un autre tableau). (Circulaire UHC/FB 3 n°2006-90 du 12décembre 2006 relative aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation HLM et les nouvelles aides de l’Etat en sec- teur locatif, Bull. Off. min. équip. 10 janv. 2007, p.361). Valeur de base construction Les valeurs de base pour le calcul de l’as- siette des subventions de l’Etat et des prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés pour l’année 2007 ont été publiés. (Circulaire UHC/FB 3 n°2006-91 du 12décembre 2006 relative à l’actualisation des valeurs de base pour le calcul de l’as- siette des subventions et des prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés, Bull. off. min. équip. 10 janv. 2007, p.361). Loyers conventionnés et régle- mentation thermique Une nouvelle circulaire tient compte de l’entrée en vigueur de la RT 2005 et modi- fie les majorations maximales de loyer recommandées en cas de respect des labels HPE pour les loyers conventionnés: - Alors que la majoration de loyer au m 2 était de 1% pour le label HPE dans le cadre de la RT 2000, elle passe à 2% dans le cadre de la RT 2005. - Pour le label THPE , la majoration passe de 2% (RT 2000) à 4% (RT 2005). Le but est d’encourager les organismes au res- pect de ces normes qui favorisent la maî- trise de la facture énergétique. (Circulaire n°2006-83 du 17novembre 2006 modifiant la circulaire du 17juillet 2006 modi- fiée par la circulaire du 5octobre 2006 relative à la fixation du loyer maximal des conventions, Bull.off. min. équip. 10 déc. 2006, p.191). Hausse des loyers HLM: 1,8% en 2007 Les préfets sont invités à demander une seconde délibération aux organismes proje- tant une hausse supérieure à 1,8% en 2007. (Circulaire n°2001-81 UHC/DH2 du 3novembre 2006 relative aux augmenta- tions de loyers HLM pour l’année 2007, Bull. off. min. équip. 10 déc 2006, p.190). Une décision de la Halde sur l’attribution des logements HLM La Halde a considéré que le refus d’attribu- tion d’un logement social par une SA d’HLM de Lyon justifiait de lui demander de modifier ses pratiques d‘enquête et d’investigation dans l’attribution des loge- ments sociaux et de réexaminer le dossier de l’intéressé dans un délai de 2 mois et «sur la base d’éléments objectifs». La SA avait invoqué «l’inadéquation entre le logement et la composition familiale » et que la composition familiale «serait appa- rue incertaine et vraisemblablement plus dense que ce qui avait été déclaré par l’in- téressé». La Halde en déduit que le bailleur a refusé le logement en lien avec la situation de famille et les origines du candidat, «le bailleur en ayant tiré une présomption de déclaration mensongère» (Délibération n°2006-243 du 6novembre 2006, de la Haute autorité de lutte contre la discrimination et pour l’égalité, J.O.du 9février 2007, p.2505). La FPC demande un mécanisme complémentaire d’incitation à l’in- vestissement locatif Les 400 adhérents de la Fédération des pro- moteurs de France ont vendu 125000 loge- ments en 2006, soit 30% du marché. Jean- François Gabilla, président, de la FPC, se félici- te de ces résultats mais il fait observer que les besoins restent très élevés: on chiffre le retard accumulé de construction à 800000 logements au moins. Cette situation n’est pas pour contribuer à une baisse des prix d’au- tant qu’elle s’accompagne de la nécessité d’intégrer les contraintes nouvelles de la réglementation comme la RT 2005 ou les exi- gences d’adaptation des constructions aux handicapés. Mais Jean-François Gabilla relève que la forte hausse des prix des logements neufs, 75% entre 1998 à 2006, est toutefois inférieure à celle observée pour l’ancien qui a progressé sur la même période de 125%. Dans un contexte où la demande est forte, la FPC ne prévoit donc pas de baisse des prix. La FPC entend dénoncer les idées reçues sur les méfaits du Robien ou du Borloo. Et Jean- François Gabilla d’expliquer qu’on a construit 309000 logements sociaux entre2000 et2006 mais dans le même temps 354000 logements locatifs privés. «où en serait-on si on n’avait pas eu le concours du secteur privé?» conclut-il. Quant aux excès du Robien, que Jean-François Gabilla ne nie pas, il en tempè- re l’impact: «moins de 1% du parc neuf est vide». Il se dit prêt à relever le défi de la hausse de la construction «mais au prix d’une ambition: que chacun soit propriétaire d’un logement à sa retraite». L’objectif corres- pond à une demande des Français, à un besoin de sécurité, à la nécessité de loger une population vieillissante et il marque l’aboutis- sement d’un parcours résidentiel réussi. La FPC entend aussi favoriser la vie en ville, pour une «densité raisonnée» tout en lut- tant contre l’étalement urbain. Jean-François Gabilla rappelle que la densité de Sarcelles est de 0,5 alors que celle d’un quartier pari- sien haussmannien, considéré comme un cer- tain modèle de ville, est de 5 à 7, c’est-à-dire qu’on y a construit dix fois plus. La FPC, qui se félicite de l’adoption du décret sur l’urbanisme de janvier dernier, attend de nouvelles mesures pour favoriser davantage la sécurisation des permis de construire. Elle souhaite que la politique du logement soit plus cohérente par rapport à la politique des transports. La FPC prépare une proposition destinée à inventer un dispositif d’investissement locatif intermédiaire, à titre complémentaire pour compléter la gamme des dispositifs fiscaux à la disposition des investisseurs privés. Il s’agi- rait d’une sorte de PLUS privé, avec finance- ment par des bailleurs privés. A suivre. Ménages Paris et communes limitrophes Ile-de- France Autres régions 1 18463 € 18463 € 16052 € 2 27593 € 27593 € 21435 € 3 36172 € 33169 € 25778 € 4 43187 € 39730 € 31119 € 5 51382 € 47033 € 36608 € 6 57819 € 52926 € 41256 € Par pers. supplém. 6442 € 5897 € 4602 € Plafonds de ressources annuels Valeur de base Zone 1 Zones 2 et 3 Collectif Individuel Collectif Individuel Construction neuve 1325 € 1325 € 1105 € 1215 € Acquisition amélioration 1325 € 1325 € 1037 € 1105 € Logements foyers 1325 € 1325 € 1105 € 1105 € Coût forfaitaire Zone 1 Zones 2 et 3 Garages enterrés 11041 € 9937 € Garages en super- structure 7508 € 6846 € Valeur de base - garages Valeur de base - logements Textes pour le logement public 20février 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Une profession hétérogène Le premier diagnostic date du 7février 1996 (constat amiante à annexer aux ventes immobilières). Au cours de la décen- nie suivante, de nouveaux diagnostics furent ajoutés à la charge du vendeur immobilier, notamment au sujet des insectes xylophages, du plomb, de la per- formance énergétique des bâtiments, des installations intérieures de gaz et des risques naturels et technologiques. De nombreux professionnels, issus d’hori- zons divers, ont évidemment vu dans ce marché émergent le tremplin à une activité prometteuse et lucrative. Une armée d’opérateurs (agents immobiliers, experts…; de 1000 à 15000 sociétés employant 6000 personnes; source: Le Monde du 30décembre 2006. Isabelle Rey- Lefevbre) a ainsi investi l’activité de dia- gnostic, sans toujours justifier d’une com- pétence et sans qu’une organisation de la profession ait été mise en place. Il est, à cet égard, très révélateur que les diagnosti- queurs ne soient pas encore parvenus à se doter d’une instance unique de représenta- tion de leurs intérêts même si, il est vrai, la Fédération Interprofessionnelle des dia- gnostiqueurs immobiliers (FIDI) tend à devenir le porte-parole de nombre des opérateurs du secteur. Trop de droit tue le droit De 1996 à 2005, les pouvoirs publics ont confectionné, à l’usage des diagnostiqueurs un sandwich juridique particulièrement indigeste, puisqu’ils ont successivement ins- titué le constat amiante (par un décret de 1996, modifié dès le 12septembre 1997), l’état parasitaire, le constat de risque d’ex- position au plomb, l’état des risques tech- nologiques et naturels, le diagnostic de per- formance énergétique, celui des installa- tions intérieures de gaz, bientôt celui des équipements électriques! Tout ceci sur la base de lois, décrets, arrêtés et innom- brables circulaires édictés pour chaque dia- gnostic, sans souci de cohérence avec les autres. On ne peut donc que constater, sans s’en étonner, que les diagnostiqueurs ont été submergés par la quantité des textes et leur absence de mise en cohérence. L’ordonnance du 8juin 2005 L’ordonnance du 8juin 2005 organise (enfin) le régime juridique des états, constats et diagnostics, réunis en un dossier de diagnostics techniques, que les proprié- taires devront bientôt produire lorsqu’ils vendent ou louent leurs biens immobiliers. L’ordonnance oblige les professionnels à s’assurer et à justifier d’une certification de leurs compétences. Mais l’ordonnance ne résoudra pas tout, si l’on s’en rapporte à la DGCCRF, qui met l’ac- cent sur des pratiques commer- ciales irrégulières et la dépendan- ce de certains opérateurs à l’égard des donneurs d’ordre. L’ordonnan- ce se borne en effet à exiger du diagnostiqueur qu’il n’ait aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépen- dance, ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux pour lesquels il lui est demandé d’établir un diagnostic (article L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation). S’agissant des pratiques commerciales , nombre d’opérateurs ne justifient pas de conditions générales de vente conformes, les commandes sont parfois prises par télé- phone, les factures tenant parfois lieu de contrats, la pertinence des rapports est inégale. Cela révèle que certains diagnosti- queurs ont privilégié la quantité des actes rémunérés sur la qualité des prestations et, de ce point de vue, la profession est, pour une large part, responsable de la situation. Mais il reste que les pouvoirs publics auraient dû accompagner les profession- nels dans l’apprentissage des règles juri- diques et instituer une instance de contrôle des modalités de réalisation des opérations. Le chantier est ouvert. Pour ce qui concerne l’indépendance , en filigrane du constat de la DGCCRF, on com- prend que certains marchés donnent lieu au versement de pots de vin. Mais la question de l’indépendance embrasse un problème plus large. La loi devrait en effet endiguer quatre dérives principales. Premier point, les textes devraient empêcher que le diagnosti- queur dresse des diagnostics de complaisan- ce au profit de ses clients, vendeurs d’im- meubles. Pour faciliter la transaction, la ten- tation peut être grande en effet d’établir un constat dissimulant ou minimisant la présen- ce par exemple d’amiante, en vue de rassu- rer l’acquéreur. Par ailleurs, le diagnosti- queur devrait être dissuadé de conclure ses diagnostics par la nécessité de travaux immédiats, là où ils ne s’imposent pas. De plus, tout devrait être fait pour éradiquer la pratique des «pots de vin» versés aux donneurs d’ordres professionnels, en vue de favoriser l’intervention du diagnosti- queur. Enfin, l’attention devrait se porter aussi sur l’indépendance des organismes de diagnostic filiales de grands groupes du bâtiment. Un groupe de travail du Centre National de la Consommation, associant les consom- mateurs et les professionnels, réfléchit à une clarification des règles d’indépendance des professionnels du diagnostic immobilier. Cet- te commission fournira certainement des réflexions pertinentes. Mais celles-ci n’au- ront de répercussions concrètes positives que pour autant qu’une instance profession- nelle représentative les relaiera auprès de ses adhérents, en assurant une veille juri- dique, en formant les opérateurs et sanc- tionnant, le cas échéant, les réfractaires à une pratique professionnelle de qualité. Dans l’idéal, mais la pratique désormais récurrente de légifération par ordonnance laisse peu d’espoir, les réflexions et proposi- tions du CNC mériteraient d’être reprises dans une loi, après avoir fait l’objet d’un véritable débat parlementaire à propos de ce qui relève, faut-il le rappeler, d’une question de santé publique B.W. Bruno Wertenschlag donne son point de vue sur la situation des diagnostiqueurs, à la suite de la parution du rapport de la DGCCRF. DIAGNOSTICS L’analyse de Bruno Wertenschlag , Fidal, avocats à Paris. Les diagnostiqueurs immobiliers sur la sellette Au terme d’une enquête menée sur le 2ème trimestre 2006 dans le secteur du diagnostic immobilier (sur un panel de 420 entreprises, dia- gnostiqueurs, agences immobilières, notaires) la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression d es Fraudes (DGCCRF) a relevé 210 rappels à la réglementation et dressé 4 procès-verbaux pour tromperie et publicité mensongère, soit un taux d’anomalie supérieur à 50%. Sur les 210 rappels, 60 concernent l’affichage des prix, 60 la délivrance de notes, 43 les règles de factu- ration, 37 la publicité et 10 la qualification professionnelle. La DGCCRF évoque des cas où l’indépendance des diagnostiqueurs est contes- table, certains d’entre eux versant aux donneurs d’ordres des commissions pouvant atteindre 30% de leur chiffre d’affaires. Pour suivre l’évolution de cette profession depuis 1996, on peut estimer que le haut niveau d’anomalies révélé tient à deux causes. Clarifier les règles d’indépen- dance Bruno Wertenschlag 20février 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er février 2007 Sénat p.247 n°24339 Sylvie Demarescaux NI, Nord Stationnement des gens du voyage Intérieur Un amendement dans la loi sur la prévention de la délinquance, s’il est confirmé, donnera au pré- fet la possibilité, dans les communes disposant d’une aire d’accueil aménagée, de décider l’éva- cuation forcée des résidences mobiles station- nées en dehors de cette aire, sans recours préa- lable au juge. Conditions requises: risque de trouble à l’ordre public, mise en demeure préa- lable des gens du voyage, recours possible devant le tribunal administratif. La loi sur la prévention de la délinquance fait l’objet d’une commission mixte paritaire, son rap- porteur à l’Assemblée est Philippe Houillon. 6février 2007 AN p.1289 n°112119 Jacques-Alain Bénisti, UMP, Val-de-Marne Débroussaillage Budget Les dépenses de débroussaillage sont déductibles des revenus fonciers. Le débroussaillage permet, par l’emploi direct d’un salarié ou une entreprise de service d’ouvrir droit à la réduction d’impôt de 50% des dépenses, retenues dans la limite de 12000à 15000 € . Pour les sommes versées à une entreprise, le décret du 29décembre 2005 fixe la liste des activités concernées. Y figu- rent les petits travaux de jardinage, auxquels sont assimilés les travaux de débroussaillement. Mais le plafond de dépense est fixé à 1500 € par an et par foyer fiscal. Le Gouvernement se prépare à relever ce plafond . 6février 2007 AN p.1294 n°112280 Bernard Deflesselles, UMP Bouches-du- Rhône Charte du contribuable: valeur juridique Budget La Charte du contribuable est «un document de référence dans la relation unissant le citoyen à l’administration fiscale». Mais, à l’inverse de la charte portant droits et obligations du contri- buable vérifié mentionné à l’article L 10 du LPF, la charte du contribuable n’est pas en elle-même un document juridiquement opposable à l’administration . Dans la plupart des cas, ces règles de bonne conduite sont déjà appli- quées par les services, estime le ministre. 6février 2007 AN p.1303 n°107345 Pierre Cardo, UMP, Yvelines PPR inondation dans les Yvelines Ecologie Le projet de plan de prévention des risques d’inondation Seine-et-Oise comporte une dis- position relative à la non-reconstruction des biens situés dans la zone de grand écoule- ment. Le préfet doit apprécier l’opportunité de cette disposition qui concerne une emprise de 25 mètres en bordure de Seine, et le préju- dice des propriétaires des biens concernés. Le ministre reconnaît la difficulté de concilier la prévention des risques et les droits des proprié- taires concernés par le plan de prévention. 6février 2007 AN p.1307 n°88365 Alain Suguenot, UMP, Côte-d'Or Taxation des terrains constructibles non bâtis Economie La loi ENL a prévu la taxation des cessions de ter- rains rendus constructibles. Le but est de restituer à la commune une part de la plus-value créée par sa décision de classement en zone constructible. Mais la taxation est limitée dans son champ d’ap- plication; elle est due lors de la 1 e cession à titre onéreux intervenant après le classement et elle ne s’applique pas en cas de terrains construits, au remembrement, aux prix inférieurs à un certain montant ni aux terrains classés en zone construc- tible depuis plus de 18 ans. Autre mesure de la loi ENL: la majoration de la taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis. Les sommes versées par le contribuable sont versées au budget général de la commune (cf. réponse du ministre de l’économie à Claude Birraux, JO AN Q 6 fév. p.1320, n°109695). 6février 2007 AN p.1373 n°104907 Francis Hillmeyer, UDF, Haut-Rhin Expulsions: indemnisation pour refus de concours de la force publique Intérieur En 2005, les préfets ont été invités à privilégier les procédures amiables pour indemniser les proprié- taires en cas de refus de concours de la force publique. Cela vise à régler la majeure partie des dossiers rapidement et en évitant les contentieux. Cela doit entraîner «des concessions réciproques» et une économie de temps, la rapidité du paie- ment représentant un gain de trésorerie. «La décote peut effectivement atteindre un niveau significatif selon le montant de la demande». A défaut, le bailleur peut faire valoir ses droits devant la juridic- tion administrative, conclut la réponse. 6février 2007 AN p.1420 n°104792 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Accès au dossier de permis de construire Equipement Une fois la décision prise, le dossier est communicable en son entier à toute personne qui en fait la demande. Durant l’instruction, le dossier est un docu- ment préparatoire. Il ne devient communicable au titre de la loi du 17juillet 1978 qu’à compter de la prise de décision (accord ou refus). Le code de l’ur- banisme organise une publicité des demandes en cours d’instruction. Dans les 15 jours suivant le dépôt des demandes et pendant toute la durée de l’instruction, un avis de dépôt précisant les caractéristiques du projet est affi- ché en mairie. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mèl sur simple demande. 20février 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 4 avril 2007 à Paris: « Réforme des autorisations d'urbanisme: quel impact sur vos pratiques ?» Une conférence organisée par le Groupe Moniteur sur le nouveau régime du per- mis de construire et les nouvelles procé- dures d'instruction des demandes d'auto- risation, après la parution du décret du 5janvier 2007. Avec la participation notamment de Christine Maügué , conseiller d'Etat, Francis Polizzi , sous- directeur du permis de construire de la Ville de Paris et Patrick Wallut , notaire. Renseignements: 0140133364 - www.lemoniteur-formations.com. Nominations Cabinets ministériels ➠ Equipement : Daniel Bursaux , directeur adjoint au cabinet du ministre, est nommé directeur du cabinet du ministre, en rem- placement de Didier Lallement (arr. du 8 fév. 2007, J.O. du 9, @). Christophe Sain- tillan , conseiller technique routes au cabi- net du ministre, est nommé directeur adjoint (arr. du 8février, J.O. du 10 fév. @). ➠ Cultur e : Laurence Franceschini quitte ses fonctions de directrice adjointe du cabinet du ministre Renaud Donnedieu de Vabres (arr. du 20 janv. J.O. du 7février, @). Administration et organismes publics Préfets : Dominique Bur , est nommé préfet de la région Bourgogne, préfet de la Côte-d'Or et Michel Cadot est nommé préfet de la région Limousin, préfet de la Haute-Vienne (Décrets du 8février 2007, J.O. du 9 fév. @). Conseil d’Etat : Paul Roncière est nom- mé conseiller d'Etat en service extraordi- naire (décret du 8février, J.O. du 9, @). ANRU et ANPEEC : Guillaume Chabert (Trésor) est nommé administrateur de ces deux agences par arrêté du 31janvier (J.O. du 10 fév. p.2579). Au fil du J.O. Diagnostics:trois méthodes de cal- cul ont été approuvées pour le diagnostic de performance énergétique en métro- pole: 3CL-DPE, Comfie-DPE et DEL-6-DPE. Elles sont décrites en 56 pages de tableau et formules de calcul (arrêté du 9novembre 2006, Bull. off. min. équip. 10 déc. 2006, p.120) Investissements locatifs: les plafonds 2007 publiés Les plafonds de ressources et de loyers applicables aux dispositifs Robien, Lienne- man et Besson et Robien ont été publiés par instruction 5 D-1-07 du 8février 2007. Ils concernent les locations conclues en 2007. Procédures collectives Un décret du 5février 2007 détermine les conditions dans lesquelles les administra- tions peuvent consentir des remises de dettes en cas de procédure de sauvegar- de ou de redressement judiciaire. (Décret n°2007-153 du 5février 2007 pris en application de l'article L.626-6 du code de commerce, J.O. du 7 fév. 2007, p.2325). Conventions collectives ➠ Pr omotion-constr uction : l’avenant n°22 du 26septembre 2006, relatif aux salaires minima a été étendu par arrêté du 31jan- vier 2007 (J.O.du 10 fév. p.2585). ➠ Huissiers de justice : un avis relatif à l'extension et à l'élargissement de l'ave- nant n°26 du 7septembre 2006 relatif à l'adoption d'un nouveau règlement de retraite complémentaire par capitalisa- tion collective a été publié au J.O. du 10février (p.2604). Garanties des notaires Le taux de la cotisation due par les notaires au titre de la garantie collective a été fixé pour 2007. Le taux de la cotisation prévue à l'article7 du décret du 29février 1956 susvisé, due par chaque notaire pour l'année 2007, est fixé à 0,27% de la moyenne de ses produits totaux réalisés aux cours des années2004 et2005. Des décotes variant de 25% à 100% sont prévues pour les notaires dont la moyenne est inférieure à 176231euros. (Arrêté du 25janvier 2007, J.O. du 8 fév. 2007, p.2424). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 263 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20février 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: Pourquoi prendre la parole aujourd’hui? G.C. : «Nous craignons qu’une fois retombé le «soufflé» du projet de loi sur le droit au logement opposable, les problèmes du logement n’avancent guè- re. Or la gouvernance du logement est toujours aussi incohérente. Par ailleurs, depuis plus de 50 ans que la fédération des Pact-Arim accompagne des gens qui ont des difficultés d’accès au logement, nous avons une légitimité à nous expri- mer sur ce sujet: en 2006, nous avons aidé à l’amélioration de 100000 loge- ments». JHI: Vous êtes néanmoins favorable au principe du droit opposable? G.C. : «Nous avons publiquement annon- cé notre soutien au droit au logement opposable, mais nous sommes vigilants sur sa mise en œuvre. Il faut le prendre comme un point de départ. Nous ne voudrions pas que le texte soit l’occasion de revenir sur les exigences de décence, ni que l’on passe du droit au logement au simple droit à l’héberge- ment». JHI: Trouvez-vous l’idée d’un recours juri- dictionnel adaptée? G.C. : «Le recours juridictionnel est sou- haitable et il faut éviter que la décision ne soit pas susceptible de recours. Le tex- te adopté par le Sénat prévoit effective- ment la faculté de faire appel». JHI: Qu’attendez-vous du futur président de la République? G.C. : «Notre première demande vise à ériger le logement en grande cause nationale. Nous proposons que soient organisées chaque année des assises nationales du logement, préparées par des assises régionales». JHI: … comme celles organisées en son temps par Marc-Philippe Daubresse? G.C. : «C’était le bon modèle: il s’agit de mettre autour de la table les théoriciens et les praticiens, pour voir ensemble ce qui marche et ce qui ne marche pas. Alors que le CNH réunit plutôt des prati- ciens qui défendent des intérêts catégo- riels, il faut procéder à un diagnostic par- tagé et proposer les mesures qui en découlent, comme cela se fait par exemple dans le cadre de la conférence de la famille. Dans les conditions actuelles de déficit de l’offre de logement abordables, l’instau- ration d’un droit effectif risque fort de se faire en sacrifiant la mixité urbaine et sociale: on va mettre les gens en difficul- té dans les quartiers où il y a des loge- ments sociaux disponibles, c’est-à-dire dans les quartiers déjà sensibles. Nous souhaitons donc la création d’une instance indépendante qui suive la mise en œuvre de la loi sur le droit au loge- ment opposable et fasse des constats et propose des ajustements. D’autre part, alors qu’en Ecosse, depuis 2003 les efforts d’accompagnement social ont été multi- pliés par huit, en France, on n’a pas pré- vu de tels budgets. Il faut aussi assurer un rééquilibrage ter- ritorial de l’offre et notamment renforcer l’article55 de la loi SRU, construire des logements sociaux et très sociaux là ou il y en peu ou pas». JHI: Vous prenez également position sur les aides fiscales? G.C. : «Il faut revoir les aides fiscales au logement. Nous demandons qu’il n’y ait pas d’aide fiscale sans contrepartie socia- le effective. Par exemple l’octroi de la TVA à 5,5% doit être assorti de condi- tions de ressources pour les propriétaires occupants ou d’effort sur les loyers pour les bailleurs. Il faut aussi que cesse la logique de guichets et la remplacer par une logique de projets. Les aides doivent être attribuées dans le cadre d’accords territoriaux, comme dans le régime des OPAH. Le parc à vocation sociale a besoin d’être requalifié. L’augmentation de l’offre ne doit pas se faire au détriment du parc existant. Il faut éradiquer l’habitat indigne, insalubre ou dangereux qui compte plus de 500000 logements, mais aussi accompagner le vieillissement de la population en favorisant l’adaptation des logements et améliorer la performance énergétique des bâtiments». JHI: Quelles sont vos autres propositions? G.C. : «L’agglomération parisienne ignore les frontières administratives. Pour prendre en compte la spécificité de l’Ile- de-France, et comme cela s’est fait dans le domaine du transport, nous proposons la création d’un syndicat du logement pour l’Ile-de-France, qui fédérerait les col- lectivités locales et pourrait subdéléguer ses compétences aux EPCI compétents en matière de logement. En matière européenne, le logement (activité d’insertion par le logement et d’amélioration de l’habitat à finalité sociale) a été exclu de la directive services et on a échappé à une mesure générale qui n’aurait pas tenu compte de la spéci- ficité de ces activités, mais on est dans une «zone grise». Il faut clarifier et déterminer les règles du jeu. Nous propo- sons que les activités de production immobilière à vocation sociale ou des prestations personnalisées fournies à des personnes en difficulté soient réservées à des opérateurs agréés». Georges Cavallier (président de la Fédération des Pact-Arim) : «La gouvernance du logement est toujours aussi incohérente» La Fédération des centres Pact-Arim, qui regroupe 145 associations en France et a contribué en 2006 à l’améliora- tion de 100000 logements induisant un milliard d’euros de travaux et gère 15000 logements d’insertion, présen- te les grands axes de la politique du logement qu’elle attend du futur président de la République. En bref ❑ Anne Chenu , vient d’être nommée directeur général de la FNAIM. Entrée dans la fédération en 1998, elle était précédemment délégué général adjoint.