JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Baux d’habitation
Droit à l’antenne : pas d’interdiction par bail
Baux commerciaux
Locaux monovalents : compatibles avec une clause tous commerces ?
Constructeurs
Responsabilité pour faute : prescription de 10 ans
Devoir de conseil du constructeur sur le bruit faire plus que la norme
Maison individuelle : garantie de livraison
Contrat de vente
Vente de locaux de bureaux : fournir les pièces, même sans condition suspensive
AU PARLEMENT p. 4 et 5
Proposition de loi socialiste sur le logement
Le bail rural cessible
Un code de la montagne
INITIATIVES p. 5
Les états généraux de la FIDI
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Bibliographie
INTERVIEW p. 8
Bruno Dhont (Arc) : « les problèmes des banlieues sont aussi liés au traitement des copropriétés en difficulté »
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Droit à l’antenne: pas d’interdic- tion par bail Baux commerciaux Locaux monovalents: compatibles avec une clause tous commerces? Constructeurs Responsabilité pour faute: pres- cription de 10 ans Devoir de conseil du constructeur sur le bruit faire plus que la norme Maison individuelle: garantie de livraison Contrat de vente Vente de locaux de bureaux: four- nir les pièces, même sans condition suspensive AU PARLEMENT p.4et5 Proposition de loi socialiste sur le logement Le bail rural cessible Un code de la montagne INITIATIVES p.5 Les états généraux de la FIDI REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Bibliographie Les états généraux du diagnostic L es états généraux de la Fidi, Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier, ont permis ce 10novembre de faire le point sur la gestation des textes par l’administration et la réaction des professionnels. L’affluence suscitée par la première édition de cette manifestation témoignait de l’attente des professionnels. De nombreux textes étant en préparation (lire page5 le calendrier de parution des décrets et arrêtés) on comprend leur impatience et, pour certains, leur inquiétude. L’exigence de certification de per- sonnes pour les diagnostiqueurs va créer des charges pour les profes- sionnels du secteur. Mais c’est le prix à payer pour la reconnaissance d’une compétence professionnelle accrue et pour gagner la confian- ce du public. Il est vrai que les textes sont si complexes et mouvants qu’il est difficile de s’y retrouver. Même le spécialiste de la DGUHC interrogé à brûle pourpoint sur la différence entre l’état de risque d’exposition au plomb (ERAP) actuellement en vigueur et le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) qui doit le remplacer a été incapable de répondre! Les diagnostiqueurs immobiliers constituent une profession en pleine expansion qui ne risque pas de manquer de travail. Dernier exemple : le représentant de la DGUHC a confirmé que l’extension du diagnostic gaz à l’installation électrique serait tout à fait logique. Ce secteur est aussi en phase d’organisation, et la FIDI, sous la houlette de Philippe Rabut, y apporte efficacement sa pierre. L’objectif est de parvenir à une solution mesurée, pour éviter tant les fumistes que les ayatollahs de la technique, selon le joli mot de Philippe Rabut, et de gagner la confiance du public. U ne proposition de loi socialiste sur le logement signée par Thierry Repentin (page4) comporte certaines dispositions tout à fait dans la ligne de ce que propose le Gouvernement dans son projet de loi «engagement national pour le logement», d’autres sont plus nova- trices. Ainsi le sénateur de la Savoie propose de créer un fonds natio- nal de garantie locative, financé par les pouvoirs publics (Etat et UESL), et par les bailleurs au moyen d’une affectation de la CRL et des inté- rêts des dépôts de garantie. Ce qui supposerait de les prélever sur les bailleurs. Le texte propose d’interdire également la demande d’une caution solidaire, car son utilité serait supprimée par l’institution du fonds de garantie locative. Une autre proposition vise à autoriser les emprunteurs immobiliers à moduler le versement de leurs mensualités en cas d’accident de la vie. On imagine la réaction des assureurs! Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 210 15NOVEMBRE 2005 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Bruno Dhont (Arc): «les problèmes des banlieues sont aussi liés au traitement des copropriétés en difficulté» JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 15novembre 2005 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Droit à l’antenne ❑ Pas d’interdiction par bail (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2005, n°1163 FS-P +B, cassation) Un bailleur avait demandé à son locatai- re de retirer une antenne parabolique, installée sans son accord. La cour d’appel avait ordonné le retrait, mais la décision est censurée par la Cour de cassation: «Vu l’article 1 er de la loi du 2juillet 1966, ensemble le décret du 22décembre1967 […] Attendu que pour accueillir cette deman- de [du bailleur], l'arrêt retient que le pro- priétaire d'un immeuble collectif à usage d'habitation étant légalement tenu de prendre toutes précautions utiles pour veiller au bon état de sa façade, y com- pris sur le plan esthétique, il ne peut lui être opposé les dispositions de la loi du 2juillet 1966 et que l'Office public d'aménagement et de construction est fondé à reprocher à M.B. d'avoir installé son antenne au mépris des clauses de son contrat de location; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préa- lable du bailleur , la cour d'appel a violé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : l’article 1 er de la loi de 1966 pose le principe du droit à l’antenne, c’est-à-dire que le propriétai- re ne peut s’opposer, sans motif légitime et sérieux, à l’installation d’une antenne extérieure par son locataire. L’article pré- cise même «nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue». Il est donc certain qu’un bail ne peut pas interdire au locataire de poser une antenne individuelle. La cour d’appel de Paris avait déjà jugé qu’est réputée non écrite une clause d’un bail qui inter- dit au locataire d’installer une antenne sur un balcon ou aux fenêtres (CA Paris, 25 oct. 1996, Loyers et copr. 1997, comm. 1). Cet arrêt de la Cour de cassation est dans le même sens. Le respect de la loi de 1966 et du décret de 1967 suppose sim- plement que le locataire informe son bailleur par lettre recommandée. Cela permet de faire partir le délai pendant lequel le bailleur peut saisir le tribunal pour s’opposer à l’installation Locaux monovalents ❑ Compatible avec une clause tous commerces? (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2005, n°1158, FS-P +B, rejet) Le locataire d’un terrain à usage de «camping caravaning» contestait la décision de la cour d’appel ayant fixé le loyer du bail renouvelé, d’avoir tenu compte d’une clause tous commerces pour majorer le loyer, alors qu’il s’agissait de locaux monovalents. La Cour de cassa- tion confirme la décision: «Mais attendu qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que le terrain donné à bail à destination de «camping carava- ning» avait été aménagé en vue d'une seule utilisation et que le prix du bail renouvelé devait être calculé selon les usages observés dans la branche d'activi- té et ayant constaté qu'une partie des locaux loués était affectée à une activité de restauration et de bar, la cour d'appel, qui a fixé le loyer du bail renouvelé selon la méthode de calcul qui lui paraissait la meilleure, a, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, souverainement appliqué à ce loyer une majoration de 10%, compte tenu de la clause «tous commerces» insérée au bail; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : les locaux qui sont «construits en vue d’une seule utilisation» et auxquels la jurisprudence a assimilé ceux pour lesquels il a été fait des aménagements importants qui excluent toute autre utilisation sans tra- vaux coûteux, échappent au plafonne- ment lors du renouvellement du bail (art. 23-8 du décret de 1953). En l’espèce, le juge avait fixé le loyer en tenant compte d’une majoration du fait de la présence d’une clause «tous com- merces dans le bail». Le locataire esti- mait qu’il y avait une contradiction avec le fait qu’il s’agissait de locaux monova- lents. Son argument a été rejeté. En 2002, la Cour de cassation avait déjà reconnu qu’il pouvait y avoir une clause tous commerces dans un local monova- lent (Civ. 3 e , 27 nov. 2002, D 2003 AJ, p.277). Cet arrêt le confirme Responsabilité du constructeur pour faute ❑ Prescription de 10 ans (Cass. Civ. 3 e , 26 oct. 2005, n°1128, FS-P +B, cassation) Un architecte avait été condamné au titre de désordres par une cour d’appel alors que le délai de 10 ans était dépassé. L’arrêt est cassé: «Vu l'article1147 du Code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25mars 2004), que M.L. a chargé M.G., architecte, d'une mission concernant la réalisation d'un pavillon; que M.L. a pris possession de l'ouvrage en sep- tembre1981; qu'alléguant divers désordres et non-conformités, il a refusé de payer le solde du marché de l'entre- prise chargée du lot menuiserie et de signer le procès-verbal de réception; qu'il a ensuite sollicité la réparation d'un mur pignon; Attendu que, pour condamner M.G. à payer à M.L. diverses sommes au titre de la reprise de désordres, trouble de jouis- sance et frais irrépétibles, l'arrêt retient que le mur pignon n'était conforme ni aux normes DTU ni aux règles de l'art, mais que la stabilité du mur était assurée, que l'eau ne pénétrait pas dans l'im- meuble et que dès lors, l'action en res- ponsabilité contractuelle exercée à l'en- contre de l'architecte pour le défaut de conformité du mur pignon aux normes des DTU et aux règles de l'art, était sou- mise à la prescription trentenaire et non à la prescription décennale; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces constatations qu'il ne s'agissait pas d'une non-conformité aux stipula- tions contractuelles, mais d'un désordre, et que l'action en responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs pour faute prouvée est de dix ans à compter de la réception , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : lorsque le maître d’ouvrage invoque la responsabili- té contractuelle de droit commun à l’égard du constructeur, ou de l’architecte en particulier, la prescription est de dix ans à compter de la réception (pour un autre exemple: Cass. Civ. 3 e , 6mai 2003, n°01-15660, RD Imm. 2003, p.357) 15novembre 2005 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Devoir de conseil du constructeur ❑ Le cas du bruit: faire plus que la norme (Cass. Civ. 3 e , 26 oct. 2005, n°1129, FS-P +B, rejet) Construire dans le respect de la régle- mentation ne suffit pas forcément au constructeur pour échapper à sa respon- sabilité au titre du devoir de conseil. Cet- te décision en est l’illustration à propos d’un pavillon édifié en bordure d’une route départementale bruyante: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8avril 2004), que les époux V.ont confié à la société Maisons Pierre la construction de leur maison d'habitation; que, se plai- gnant d'un défaut d'isolation acoustique, ils ont assigné la société Maisons Pierre aux fins d'obtenir la démolition de leur maison impropre à sa destination du fait des troubles sonores et la reconstruction de celle-ci; Attendu que la société Maisons Pierre fait grief à l'arrêt de la déclarer respon- sable sur le fondement de l'article1147 du Code civil des troubles résultant du défaut d'isolation acoustique du pavillon et de l'avoir condamnée à verser aux époux V.les sommes de 50000 € en répa- ration du préjudice matériel et de 15000 € en réparation du trouble de jouissance, alors, selon le moyen: 1°/ que n'est débiteur d'aucune obliga- tion particulière de conseil le construc- teur qui édifie un bâtiment conformé- ment aux normes en vigueur […] Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'en sa qualité de profession- nelle de la construction, il ne pouvait échapper à la société Maisons Pierre, qui avait aidé les époux V.dans la recherche et le choix du terrain, que le site offrait une vulnérabilité particulière aux nuisances sonores et que nonobstant le défaut de classement du CD 216 dans une catégorie particulière, le simple res- pect des normes applicables dans un site normal serait insuffisant à mas- quer les bruits et relevé que les épouxV., profanes en la matière, avaient pu légiti- mement croire, du fait de la présence de pavillons construits en bordure de la rou- te départementale, que le problème du bruit avait une solution que leur constructeur mettrait nécessairement en œuvre, la cour d'appel a pu retenir que la société Maisons Pierre avait manqué à son devoir de conseil. D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : en consé- quence, il ne suffit pas d’édifier une construction dans le respect de la régle- mentation, mais il faut conseiller le client dans un choix d’une isolation complé- mentaire si cela s’avère justifié par la situation particulière des lieux Construction de maison individuelle ❑ Garantie de livraison (Cass. Civ. 3 e , 26 oct. 2005, n°1125, FS-P +B, cassation) Un constructeur de maison individuelle ayant abandonné le chantier de construc- tion, le maître d’ouvrage avait mis en œuvre la garantie d’achèvement et obte- nu une ordonnance de référé donnant acte au garant (CGIFFB) de son engage- ment de désigner dans les deux mois un autre constructeur chargé de l’achève- ment sous astreinte. Le maître d’ouvrage demandait une liquidation de l’astreinte en raison de retard dans l’exécution des travaux. «Vu l'article L.231-6 III du Code de la construction et de l'habitation; Attendu que dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté et faute par le constructeur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui termi- nera les travaux; Attendu que pour rejeter la demande de la SCI, l’arrêt retient que la CGI FFB avait exécuté son obligation de désigner, dans un délai déterminé, un entrepreneur chargé de reprendre le chantier en vue de son achèvement, seule assortie d'une astreinte, qu'il n'était pas prétendu que la société Maison France confort, entre- preneur désigné, était inapte à pour- suivre les travaux, qui n'avaient été retar- dés qu'en raison de difficultés survenues ultérieurement, et qu'il n'était pas discu- té que la société Maison France confort avait accepté sa désignation; Qu'en statuant ainsi, alors que cette acceptation était contestée par la SCI, et que le garant appelé à désigner un entrepreneur chargé d'achever une construction abandonnée a l'obliga- tion de s'assurer de l'existence d'une telle acceptation , la cour d'appel a vio- lé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il faut donc, pour que le garant ait respecté son obli- gation de désigner un constructeur pour remplacer le constructeur défaillant, qu'il s’assure de l’accord du maître d’ouvrage dans le choix du remplaçant Vente de bureaux ❑ Fournir les pièces: même sans condition suspensive (CA Paris, 3 nov. 2005, n°04/3491, 2 e ch. B, infirmation) Une SCI avait signé une promesse de ven- te portant sur un immeuble de bureaux dans Paris. Or la bénéficiaire, après avoir en vain demandé à la promettante divers documents n’avait pas levé l’option en raison d’une différence de surface. En première instance, le tribunal avait condamné le bénéficiaire a versé 104000euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. La cour d’appel prononce la caducité de la promesse de vente: «Considérant, en droit, que celui qui promet de vendre un bien immobilier doit, pour permettre au bénéficiaire de lever l'option et de réaliser la vente, éta- blir que ledit bien a une existence juri- dique régulière, sans qu'il soit néces- saire que la fourniture des docu- ments utiles à cet égard soit prévue par une condition suspensive , la preu- ve de l'existence juridique régulière du bien promis à la vente constituant une condition inhérente et préalable à la for- mation de la vente; […] Que, s'il est apparu, au cours de l'instruc- tion de l'affaire en première instance, que la surface hors œuvre nette de 381m 2 était celle de l'immeuble avant la surélévation autorisée par le permis de construire du 11juin 1986 et le modifica- tif du 24octobre 1986, cette information n'avait pas été fournie avant l'introduc- tion de la présente procédure; […] Que, de même, le certificat administratif délivré en application de l'article L.631- 15novembre 2005 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE JURISPRUDENCE 7-2 du CCH par le préfet de Paris le 11décembre 2001, au vu d'une demande présentée le 20novembre 2001 et de l'avis du maire de Paris du 26novembre 2001, qui énonce que l'affectation à usa- ge dit «commercial» des locaux, objet de la demande, est régulière au regard du texte précité, n’a été établi et produit qu'au cours de la procédure devant les premiers juges; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société Vincent a à bon droit exigé, avant de lever l'option et d'acquérir au prix de 13650,00F un immeuble dont l'affectation commerciale en sa totalité n'était pas démontrée par la promettante, la preuve que la surface hors œuvre nette énoncée à la promesse de vente avait été construite régulière- ment au regard du permis de construire et que la redevance prévue par le permis de construire en application du texte précité avait été dûment acquittée, afin de s'assu- rer que l'affectation de la totalité de l'im- meuble à usage du bureaux commerciaux était régulièrement établie, et ce, même si la société Vincent ne conteste plus «depuis la fin de la première instance», comme elle l'indique dans ses écritures d'appel, la contenance de l'immeuble; Que le fait que le notaire de la bénéfi- ciaire, appelé à établir l'acte de vente, ait sollicité les documents nécessaires à la rédaction de l'acte authentique de vente le 22juin 2001 seulement, puis qu'il ait demandé le justificatif du paiement de la taxe sur les bureaux postérieurement à l'expiration du délai de réalisation de la promesse, ne peut être utilement invo- qué par la S.C.I. 31 rue Daru dès lors que, d'une part, il appartenait à celle-ci de fournir de bonne foi les pièces utiles, sans attendre de se les voir demander et, de surcroît, sans refuser indûment de les remettre […]». En conséquence, la cour déclare la pro- messe caduque et condamne le promet- tant à reverser au bénéficiaire le mon- tant de l’indemnité d’immobilisation. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion est intéressante en ce qu’elle recon- naît que le vendeur est tenu de fournir un certain nombre de pièces nécessaires pour prouver que le bien a une existence juridique régulière, sans qu’il soit néces- saire que cela soit indiqué sous forme de condition suspensive Au Sénat TVA à 5,5% Thierry Breton défend la mesure de maintien de la TVA à 5,5% pour les tra- vaux dans les logements. Il indique que le coût est de 2,5milliards d’euros par an pour l’Etat, mais que la mesure a créé de 40000à 50000 emplois nouveaux et engendré 3milliards d’euros d’activité nouvelle (JO déb. Sénat, 21 oct. p.6103). Littoral: circulaire attendue Le ministre de la culture, Renaud Donne- dieu de Vabres rappelle que la notion «d’espaces proches du rivage» a fait l’objet d’une précision lors de la loi sur les territoires ruraux. Il précise que lorsque l’extension de l’urbanisation doit se réaliser, en continuité des aggloméra- tions et villages existants ou en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement, cela «ne fait pas obstacle à la réalisation de travaux de mise aux normes des exploitations agricoles, à condition que les effluents d’origine animale ne soient pas accrus». Il indique à cette occasion que la circulaire expliquant les conditions d’application de la loi littoral «est en cours de rédaction». (JO déb. Sénat 26 oct. p.6163). Proposition de loi de Thierry Repentin «logement pour tous» Le sénateur socialiste de Savoie, Thierry Repentin, a déposé le 25octobre une proposition de loi (n°38) portant mesures d’urgence en faveur du loge- ment pour tous. L’article 1er propose de bloquer pendant un an les loyers du parc privé. Pour les aides au logement (art. 2), il est proposé de les réévaluer chaque année au 1 er janvier, au moins dans la propor- tion de l’évolution du nouvel indice des loyers. L’article3 supprime le mois de carence qui fait partir le délai de verse- ment de l’allocation logement au 1 er jour du mois qui suit l’entrée dans les lieux. La proposition vise donc à supprimer ce délai. L’article4 propose de supprimer le seuil de versement de l’APL, qui a été porté à 24euros par mois. Il est préconisé de verser l’allocation quel que soit son montant. L’article5 contient une disposition plus surprenante eu égard aux règles du droit des contrats: il propose d’insérer dans les contrats de prêt immobilier une clause autorisant l’emprunteur à reporter le paiement des mensualités en cas «d’acci- dent de la vie». L’article6 concerne le financement du fonds de solidarité logement pour assu- rer une identité de financement quels que soient les départements, l’article7 vise à renforcer les obligations des com- munes en matière de plan d’héberge- ment d’urgence pour les personnes sans abri et à augmenter le prélèvement pour les communes qui ne s’acquittent pas de leurs obligations dans ce domaine. Les articles suivants visent à renforcer les obligations des communes en matière de construction de logements locatifs sociaux (extension du champ géographique des communes concernées, hausse du prélève- ment imposé aux communes qui n’attei- gnent pas le seuil de 20%). Majorer les COS D’autres mesures sont prévues pour facili- ter la libération de terrains pour le loge- ment. L’article17 prévoit d’augmenter la taxe foncière des terrains non bâtis, pour les terrains constructibles. L’article18 por- te à 50% la majoration de COS autorisée pour les constructions de logements avec au moins 50% de logements locatifs sociaux. L’article21 oblige les acquéreurs d’immeubles et de terrains appartenant au domaine privé de l'État à y réaliser des logements locatifs sociaux. L’article22 prévoit un partage de la plus-value que réalisent les propriétaires de terrains constructibles, au profit de la collectivité locale. Il est prévu par ailleurs une série de dispositions pour soutenir financièrement les communes en matière de logements sociaux par exemple en augmentant la compensation par l’Etat de l’exonération de taxe foncière dont bénéficient les logements sociaux (art. 28). Pour le parc privé, l’article33 vise à créer un fonds national de garantie des risques locatifs. Son financement serait quadripartite: Etat, propriétaires (par affectation de la CRL), «intérêts liés au placement des dépôts de garantie des locataires» et UESL En contrepartie, l’article34 interdirait au bailleur de demander au locataire une caution solidaire. L’article35 propose de modifier le régime source DGUHC 15novembre 2005 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• AU PARLEMENT INITIATIVES de l’amortissement Robien, auquel il est reproché d’avoir «contribué à alimenter la flambée des prix du foncier», et de réserver la location à des locataires sous condition de ressources et à des loyers plafonnés. L’article36 cherche à informer les investisseurs en obligeant les établis- sements de crédit à accompagner leurs offres de crédit d’un «descriptif des dis- positifs existants permettant de conven- tionner le logement et de sécuriser le paiement du loyer». Enfin l’article37 instaure un permis de mise en copropriété pour les immeubles comportant plus de 5 logements. Le mai- re pourrait s’opposer à la mise en copro- priété. A l’assemblée Bail rural cessible, code de la montagne … La loi d’orientation agricole a été exami- née par les députés le 5octobre. Elle pré- voit, explique le ministre de l’agriculture, sans bouleverser le bail rural classique, de créer un « bail cessible ». Son objectif est de permettre la transmission du bail hors cadre familial (JO AN 6 oct. p.4855). La création d’un «fonds agricole» est prévue par l’article 1er (JO AN p.4883). L’article2 organise les modalités de ces- sion du bail à des personnes autres que les proches de la famille (JO AN 8 oct. p.4908). Il s’agirait d’un bail d’une durée minimale de 18 ans, conclu par acte authentique. La cession du bail hors cadre familial supposerait une notifica- tion du projet de cession au bailleur. Le loyer pourra être majoré de 50%. Brigit- te Barèges, rapporteure pour avis, explique que ce bail à long terme, déro- gatoire au statut du fermage, sera assorti d’une grande souplesse pour y mettre fin: «le congé pourra être délivré sans motif» (p.4291). Par ailleurs, Jean-Louis Léonard a présenté un amendement pour permettre de fixer le loyer des bâtiments d’habitation hors statut du fermage car on constate que les propriétaires de ces logements les sortent souvent des baux de fermage et les vendent. Il cite l’exemple de la Charente Maritime où le loyer d’une maison est de 30 à 290 € par mois dans le cadre du fer- mage et de4200 à8400 € dans le cadre de la loi de 1989. L’amendement a toutefois Le succès des premiers Etats généraux de la FIDI (fédération interprofessionnelle du dia- gnostic immobilier) organisés ce 10novembre à la Défense, sous la présiden- ce de Philippe Rabut, témoignait d’une cer- taine ébullition dans la profession. Si la parution de l’ordonnance du 8 juin 2005 en créant un diagnostic unique a répondu à certaines questions, elle en a suscité d’autres et plusieurs textes sont en gestation. ❑ Une certification de personnes Alain Jacq (DGUHC) explique que la profes- sion compte actuellement 6000 personnes, et devrait en compter de l’ordre de 10000 d’ici quelques années. Il n’était donc pas question que l’Etat assume directement la délivrance d’un agrément aux profession- nels. D’où l’idée de la certification de per- sonnes, solution qui n’était pas celle souhai- tée par la FIDI. Un point est acquis: la certification requise des professionnels sera une certification de personnes. Ce ne sont pas les personnes morales qui seront certifiées, mais les per- sonnes physiques. Ces dernières pourront exercer leur activité soit directement, soit comme salariés de personnes morales. En revanche, la certification n’est pas liée à la détention de matériels. Alain Jacq rappelle que cette ordonnance sera applicable lors de la parution des décrets. Il indique que le diagnostic gaz naturel va être élargi lors de l’adoption de la loi de ratification de l’or- donnance au gaz en général et pas seule- ment au gaz naturel. Pour l’assurance, il est prévu un montant minimum de garantie. Il sera de 300000euros par sinistre et 500000euros par année d’assurance. On peut constater que la mise en applica- tion des textes sur le diagnostic de perfor- mance énergétique est prévue au 1er juillet 2006, mais que les textes définissant les compétences requises des professionnels du diagnostic ne seront en vigueur qu’un an plus tard. Alain Jacq explique cette distor- sion par la demande politique qui était «d’aller vite». Le mécanisme est le suivant : ❑ Un contrôle en cascade Le Cofrac, organisme national à but non lucratif, accrédite des organismes certifica- teurs, sur la base d’une norme européenne Iso 17024. Les organismes de certification certifient des opérateurs de diagnostic. La certification se fait sur la base d’exigences contenues dans un référentiel qui reste à établir. Le certificat est accordé à une per- sonne physique, pour un temps limité et vérifié périodiquement. Il ne faut pas que le référentiel soit trop complexe prévient Phi- lippe Rabut. Il reconnaît que la formation aura un coût (1000 € par personne parais- sant raisonnable). Si certains points se précisent, d’autres res- tent flous. Le notaire Thierry Delesalle fait ainsi observer que la réalisation du diagnos- tic technique sera soumise à la certification de compétence du diagnostiqueur. Mais qu’en est-il du diagnostic qu’il faut réaliser lors de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans? La question reste posée. Paru- tion Mise en application Décret + arrêtés CREP (plomb) Janvier Immédiate Décret DDT Février 1 er juillet 2007 Décret DPE + Gaz Février - DPE: 1 er juil. 2006 - Gaz: 1er juil. 2007 Arrêtés compétences Mars 1 er juillet 2007 Arrêtés DPE vente Mars 1 er juillet 2006 Arrêté Gaz Mars 1 er juillet 2007 Décrets et arrêtés DPE location construction affichage 2e trim. 1 er juillet 2007 à définir à définir Les états généraux du diagnostic immobilier été retiré (n°652, p.4939). Un amendement (n°743) a été adopté pour autoriser une dérogation à l’inter- diction de construire à moins de 100 mètres d’une installation classée, si les parties concernées sont d’accord et en créant une servitude (p.4950). Un amendement n°421 autorise les pre- neurs à effectuer pendant la durée du bail des échanges de parcelles pour assurer une meilleure exploitation, à condition d’en informer le bailleur dans les deux mois sui- vant l’échange (JO AN 18 oct. p.5314). Un autre amendement a été adopté pour créer un code de la montagne (n°80, p.5316) Calendrier 2006 des textes diagnostics DDT: dossier de diagnostic technique CREP: constat de risque d’exposition au plomb DPE: diagnostic de performance énergétique 15novembre 2005 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11 oct. 2005 AN p.9468 n°63539 Jacques Bascou, PS, Aude Revenus fonciers: fraude fiscale ? Economie La déclaration générale de revenus a été amé- nagée pour permettre aux locataires de men- tionner les coordonnées du propriétaire du bien qu’ils louent. Les revenus fonciers sont contrôlés comme les autres revenus, les résul- tats ne montrent pas de dissimulation massive. Le député suggérait que les locataires indiquent dans leurs déclarations le montant des loyers payés. 11 oct. 2005 AN p.9496 n°67362 Michel Zumkeller, UMP, Territoire-de- Belfort Décrets d’application de la loi urbanisme et habitat Equipement 10 des 14 décrets d’application prévus sont parus. La mise au point du décret prévu à l’ar- ticle81 sur la prévention des intoxications par le monoxyde de carbone et le décret de l’ar- ticle82 sur l’agrément des associations pour pouvoir bénéficier du fonds du 1% logement font toujours l’objet de concertations. 11 oct. 2005 AN p.9499 n°70128 Philippe Folliot, App. UDF, Tarn Sécurité des piscines Emploi Une habitation louée à l’année ne constitue pas une location saisonnière. Si la piscine exis- tait avant le 1 er janvier 2004, elle doit être équi- pée d’un dispositif avant le 1 er janvier 2006. Texte de référence : loi n°2003-9 du 3janvier 2003 sur la sécurité des piscines. 11 oct. 2005 AN p.9499 n°71231 Jean-Claude Decagny, UMP, Nord Maison à 100000euros Emploi Le principe de la maison à 100000euros est de permettre la dissociation de l’acquisition de la maison de celle du terrain. Le terrain est fourni par la commune par un bail à construc- tion. A terme, l’accédant peut acheter le ter- rain. Le Gouvernement veillera à ce que la qualité de la construction soit respectée. Il est précisé qu’une charte est en cours de finalisation. 11 oct. 2005 AN p.9560 n°73379 Marguerite Lamour, UMP, Finistère - Urbanisme commercial: proposition de loi Fouché - Bail précaire PME - La proposition visait à soumettre à autorisa- tion d’exploitation commerciale les change- ments d’enseigne. Elle a finalement été retirée de la proposition de loi Fouché. - Pour les baux précaires , le rapport Pelletier avait proposé d’autoriser un renouvellement, dans le cadre de la période maximale de deux ans. Des abus n’ont pas été dénoncés. En cas d’informations décrivant des abus avérés ayant pour origine l’insuffisance de l’encadre- ment des baux précaires, une adaptation de la législation pourrait être étudiée. En résumé: le rapport Pelletier proposait un assouplissement du bail précaire et le ministère pourrait étudier un ren- forcement des contraintes… 11 oct. 2005 AN p.9560 n°15281 Nathalie Kosciuscko- Morizet, UMP, Essonne Diagnostic installation d’assainissement Santé L’article22 de la loi sur l’eau, votée au Sénat en 1e lecture, prévoit d’imposer lors de la vente d’un logement à un acquéreur non profession- nel la réalisation d’un diagnostic du respect des prescriptions techniques applicables aux installa- tions d’assainissement non collectif ou une certi- fication de raccordement au réseau collectif. La durée de validité du diagnostic sera d’un an, précise la réponse. 13 oct. 2005 Sénat p.2621 n°18610 Bernard Murat, UMP, Corrèze Réalisation des dossiers techniques amiante Agriculture La réalisation des dossiers techniques amiante est imposée par le décret du 13septembre 2001. Les professionnels de l’agriculture ont organisé la négociation d’un cahier des charges et un tarif préférentiel pour grouper au niveau local les repérages et la constitution des dossiers. Une idée qui pourrait être utilisée par d’autres professions. 18 oct. 2005 AN p.9710 n°62699 Jean-Pierre Giran, UMP Var Valeur locative et risque d’inondation Budget La surface des locaux d’habitation retenue pour le calcul des taxes directes locales est affectée d’un correctif d’ensemble destiné à traduire la situation générale de l’immeuble. Chaque local est affecté d’un coefficient qui peut moduler à la baisse la valeur locative pour tenir compte par exemple d’un risque d’inondation; mais la mise en place d’un plan de prévention des risques d’inondation n’étant que la formalisa- tion sur le plan de la réglementation pré- ventive, d’une formation de risque déjà prise en compte pour le calcul des valeurs loca- tive, elle ne peut conduire en elle-même à une minoration des taxes directes locales. Pourtant, la mise en pla- ce d’un plan de préven- tion des risques peut incontestablement avoir un effet psychologique sur les acquéreurs potentiels… Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 15novembre 2005 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 17janvier 2006 : l’observatoire régional de l’immobilier d’entreprise ( ORIE ) fête ses 20 ans en organisant un colloque à la Maison du Barreau (Paris, 1 er ). Avec notamment un débat sur la faisabilité d’une politique de fort accroissement du parc tertiaire francilien. Contact : Robert Waterland, président de l’ORIE. robert.waterland@societetoureifel.com Nominations Cabinets ministériels ➠ Equipement : François Rubichon quitte ses fonctions de conseiller spécial au cabi- net de Dominique Perben (arr. du 27 oct. J.O. du 1 er nov., @). ➠ Ecologie : il est mis fin aux fonctions de Bruno Arnaud, conseiller technique auprès de Nelly Ollin (arr. du 25 oct. J.O. du 1 er nov., @). ➠ Cohésion sociale et parité : Yves-Lau- rent Sapoval est nommé directeur adjoint du cabinet de Catherine Vautrin (arr. du 3 nov. 2005, J.O. du 5 nov. @). Magistrature Hervé Saluden est nommé président du tribunal administratif de Rennes par décret du 28octobre 2005 (J.O. du 5novembre, @). Administration DGUHC : Alain Lecomte , inspecteur général de l'équipement, est nommé directeur général de l'urbanisme, de l'ha- bitat et de la construction, en remplace- ment de François Delarue (décret du 4novembre, J.O. du 5, p.17442). Commission supérieure de codifica- tion : sont nommés à cette commission: Daniel Labetoulle (vice-président) et, comme membres permanents: - Conseil d’Etat: Maryvonne de Saint-Pul- gent (suppléant: Jacques Arrighi de Casa- nova), - Cour de cassation: Jacques Lemontey, (suppléant: Jean-Claude Laplace), - Cour des comptes: Anne-Marie Fro- ment-Meurice (suppléant: Jean-Yves Ber- tucci). (Arrêté du 2novembre 2005, J.O. du 3 nov. p.17312). Plan : Sophie Boissard , maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommée commissaire au Plan en remplacement d’Alain Etchegoyen (décret du 3novembre 2005, J.O. du 4, @). Affaires régionales : Philippe Casta- net est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Bourgogne (arr. du 2 nov. 2005, J.O. du 4, @). SIMAR : Ouahid Ben Amar est nommé administrateur de la Société immobilière de la Martinique, représentant du ministre de l'économie (arr. du 19 oct. 2005, J.O. du 5 nov. p.17442). Au fil du J.O. Occupation des logements sociaux : c’est le 30avril 2006 que doit être remis au préfet le formulaire contenant les ren- seignements statistiques sur l’occupation des logements sociaux et son évolution en l’an 2006. Ce formulaire a été publié par arrêté du 29septembre 2005 (J.O. du 3novembre, p.17290). Avocats : il est ajouté un cas de dis- pense de la formation théorique et pra- tique et du certificat d'aptitude à la pro- fession d'avocat au profit des juristes salariés d’avocat bénéficiant de 8 années de pratique professionnelle. (Décret n°2005-1381 du 4novembre 2005 modifiant l’article98 du décret du 27novembre 1991, J.O. du 6 nov. p.17473). Outre-mer : un décret a été pris préci- sant les modalités de prise de décisions sur les aides au logement en cas de délé- gation de compétence logement dans les DOM (Décret n°2005-1373 du 27octobre 2005, J.O. du 4 nov. p.17382) NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 210 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie : la nouvelle édition du guide Delmas « marchand de biens , statuts juridiques, pratiques profession- nelles» est parue. Un ouvrage de Thier- ry Delesalle et Jean-Louis Monnot (51 € ). www.editions-delmas.com 15novembre 2005 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW BREVES Jurishebdo Immobilier: votre organisation propose de modifier les règles de la copro- priété par une série mesures. Pourquoi? B. D: «Personne ne veut réformer la loi de 1965. Ce sont des ajustements qu’il faut faire: il faut y apporter des améliorations et des corrections. Il faut prendre acte que certaines dispositions fonctionnent mal et il faut les améliorer. Exemples: le carnet d’entretien, qui est fait à la fois pour les copropriétaires et les candidats acquéreurs, ne satisfait personne. Pour l’article29-1 de la loi, relatif aux copropriétés en difficul- tés, il faudrait faire un bilan des ordon- nances désignant les administrateurs provi- soires. Pour les règles de la loi SRU sur l’in- dividualisation des contrats d’eau et pour toutes les règles qui ne fonctionnent pas bien, il faut effectuer des bilans». JHI: qui selon vous doit effectuer ces bilans? B.D. : «pour le carnet d’entretien par exemple, c’est le ministère du logement, pour l’article29-1, c’est la chancellerie, mais elle nous répond qu’elle ne dispose pas des informations statistiques sur ces ordonnances… ». JHI: vous souhaitez toujours des disposi- tions spécifiques pour les petites copro- priétés? B.D. : «refuser des règles plus simples pour des syndicats qui ont 15 factures par an, ce n’est pas sérieux! Nous allons expliquer les règles comptables dans un guide sur le plan comptable que nous préparons pour décembre. Les copropriétaires n’ont pas encore mesuré la complexité de ces règles. Il existe bien des règles comptables spéci- fiques pour les petites entreprises et on sait très bien définir des seuils ». JHI: que proposez-vous pour les travaux? B.D. : «la seule révolution à laquelle il faut s’atteler, c’est le fonds de travaux obligatoi- re. La difficulté est que l’UNPI est contre, car les bailleurs sont contre. Mais si les proprié- taires n’entretiennent pas les logements pendant 10 ans et qu’ils les revendent à des accédants qui n’ont pas de moyens finan- ciers suffisants, la situation sera difficile. On nous dit que ceux qui achètent n’ont pas les moyens de financer ce fonds pour travaux, mais imposer par exemple 5% des charges par an à mettre sur un compte travaux est vertueux et efficace. Lorsque la copropriété met en place un tel compte, on s’aperçoit qu’elle s’arrange pour la financer par une baisse des charges ». JHI: que suggérez-vous pour les coproprié- tés en difficulté? B.D. : «les problèmes des banlieues sont aussi liés au traitement des copropriétés en difficulté. Dans le quartier du Chêne Pointu à Clichy- sous-Bois, il y a deux copropriétés, dont l’une est en plan de sauvegarde, mais elle doit 1,5million d’euros à la compagnie des eaux! A Argenteuil, une copropriété doit plus d’un million au chauffagiste. Lorsqu’une entreprise est en difficulté, il est possible de parvenir à des abandons de créances. Or la loi n’a rien prévu dans ce sens pour les copropriétés. Il faudrait mettre en place, comme pour les sociétés, une procédure de redressement avec abandon de créances. Quant au compte séparé, il est obligatoire, mais il n’est pas pratiqué. Nous proposons de relever la majorité nécessaire pour ne pas l’adopter (article26 au lieu de l’article25). Il est tout de même paradoxal de concevoir la loi sur la copropriété com- me destinée à faciliter le travail du syndic. C’est un paradoxe de faire primer le confort du mandataire rémunéré sur le confort du mandant ». JHI: le projet de loi engagement pour le logement ne comporte pas de mesure pour la copropriété… B.D. : «nous allons en proposer, notam- ment sur les copropriétés en difficulté. On oublie trop que la copropriété est le sec- teur d’accueil de la population la plus pauvre. Dans les quartiers en difficulté, il y a parfois 40% de copropriétaires et ce ne sont pas des marchands de sommeil…» Bruno Dhont (Directeur de l’Association des responsables de copropriété) : «les problèmes des banlieues sont aussi liés au traite- ment des copropriétés en difficulté». Le directeur de l’Arc réagit à la parution de notre numéro spécial sur la copropriété et préconise non une refonte complète de la loi de 1965, mais des adaptations. ➠ Engagement national pour le logement Le projet de loi «Engagement national pour le logement» doit être discuté au Sénat à partir du 21novembre. ➠ Attribution des logements HLM Le Gouvernement va mettre à l’étude une solution pour permettre à des per- sonnes subissant une chute brutale de revenus d’avoir accès aux logements HLM même si leurs revenus antérieurs étaient supérieurs aux plafonds de res- sources (rép. de Catherine Vautrin à Dominique Tian, JO AN déb. 19 oct. p.5340). ➠ Commerces de centre ville Renaud Dutreil a indiqué qu’il souhaitait réfléchir aux problèmes que suscite l’in- sertion de zones commerciales dans les paysages urbains, sur le plan esthétique (JO AN déb. 19 oct. p.5344). Il indique que la France doit répondre à une mise en demeure de la commission européen- ne qui estime que notre législation est contraire à la liberté d’établissement et à la libre prestation de services. ➠ Espaces remarquables du lit- toral Une circulaire précise le sens qu’il convient de donner à l’expression «aménagements légers» qui peuvent être implantés dans les espaces remar- quables du littoral (art. L 146-6 du Code de l’urbanisme). Ils doivent être légers, c’est-à-dire avoir des «proportions raisonnables» au regard de leur hauteur, de leur volume et de leur taille; ils doivent être conçus de manière à permettre un retour du site à l’état naturel (condition de réver- sibilité) et être nécessaires à la gestion ou l’ouverture au public, à la maîtrise de la fréquentation automobile ou à l’exercice d’activité traditionnelle. (Circulaire n°2005-57 du 15septembre 2005 relative aux nouvelles dispositions prévues par le décret n°2004-310 du 29mars 2004 relatif aux espaces remarquables du littoral, Bull. off. min. équip. 10 oct. 2005, p.58). Era passe à la bande dessinée Pour convaincre ses clients de l’utilité du mandat exclusif, le réseau d’agences immobilières Era a fait réaliser une BD intitulée «et tout s’accél-éra».
