JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 et 3
Baux en général
Obligation du bailleur : peut-il être condamné à reconstruire ?
Contrat d’entreprise
Réception expresse, responsabilité solidaire du fabricant
Assurance
Défaut d’assurance construction : quelle sanction ?
ETUDES ET MARCHES p.3
Le rapport de la Fondation Abbé Pierre dénonce l’aggravation du mal logement, notamment pour lesjeunes
Atisreal lance des études trimestrielles internationales sur le marchédes bureaux
Chiffres : le nombre de gîtes ruraux
REPONSES MINISTERIELLES p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
EN BREF p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Le rapport Mercadal sur l’assurance construction
AU PARLEMENT p. 4, 5 et 8
Le détail des mesures adoptées à l’Assemblée le 26janvier : loi Hoguet, charges locatives, copropriété…
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Baux en général Obligation du bailleur: peut-il être condamné à reconstruire? Contrat d’entreprise Réception expresse, responsabilité solidaire du fabricant Assurance Défaut d’assurance construction: quelle sanction ? ETUDES ET MARCHES p.3 Le rapport de la Fondation Abbé Pierre dénonce l’aggravation du mal logement, notamment pour les jeunes Atisreal lance des études trimes- trielles internationales sur le marché des bureaux Chiffres: le nombre de gîtes ruraux REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Le rapport Mercadal sur l’assuran- ce construction La loi Hoguet change de culture V oté le 31janvier, le projet de loi ENL ne fait parler que d’une seule chose: les 20% de logements sociaux. Laissons ce sujet de polé- mique pour nous intéresser au contenu concret du texte pour les professionnels. Par une suite abondante d’amendements adoptés en fin de séance le 26janvier, des sujets importants ont été abordés. Pour les agents immobiliers, on sait qu’une première mesure avait été votée au Sénat pour régler la question du statut des agents com- merciaux. Elle a a été votée avec une précision pour restreindre la capacité d’action des négociateurs (lire en page 8). Plus inattendu est le vote d’un autre amendement qui autorise les agents immobiliers à percevoir une rémunération avant la conclusion de l’opération. Cette mesure, adoptée sans discussion, remet en cause assez fondamenta- lement les règles de fonctionnement de la loi Hoguet pour les bureaux notamment. Le champ d’application de cette réforme est en effet celui des activités professionnelles. Les règles protectrices du consommateur subsistent pour les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles. La portée du texte est toutefois éclai- rée par l’exposé des motifs de l’amendement. Gérard Hamel recon- naît que les missions confiées aux agents immobiliers dépassent très largement la simple mission d’entremise. Il estime donc nécessaire d‘autoriser la facturation de services indépendamment de la réalisa- tion de la transaction. Cette réforme constitue un changement majeur de culture dans la manière de concevoir la rémunération des agents immobiliers. L’Assemblée a par ailleurs voté des mesures qui viennent contrecarrer des solutions prétoriennes. En voici deux exemples. La Cour de cassa- tion interdisait au bailleur d’habitation qui fait appel à une entrepri- se pour assurer l’entretien de l’immeuble de refacturer la dépense au locataire sans en retirer la marge bénéficiaire. Cette jurisprudence est brisée (d’autres mesures importantes sur les charges locatives ont aussi été votées, lire page 5). En matière de copropriété, les députés ont voté un texte pour préciser la nature des frais qui peuvent être imputées au copropriétaire défaillant en cas de contentieux. Le légis- lateur vient ici aussi briser une jurisprudence restrictive de la cour d’appel de Paris. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 221 7FEVRIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier AU PARLEMENT p.4,5et8 Le détail des mesures adop- tées à l’Assemblée le 26janvier: loi Hoguet, charges locatives, copropriété… JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo, qui sera daté du 21 févr ier 2006 , sera un numéro spécial consacré aux sûr etés immob ilièr e s : réfor- me de l’hypothèque, hypothèque rechargeable, prêt viager hypothécaire, diminution du coût des hypothèques et privilège de la copropriété. Un état des lieux avant parution de l’ordonnance. 7février 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Obligation du bailleur ❑ Reconstruire? (Cass. Civ. 3 e , 25janvier 2006, n°117, FS-P +B, rejet) Le bailleur peut-il être condamné à reconstruire des locaux démolis? La réponse est positive, comme en témoigne cet arrêt: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Ver- sailles, 15juin 2004), que la commune de Bourg-la-Reine (la commune), devenue propriétaire de locaux à usage commer- cial et d'habitation sur lesquels elle a consenti deux baux à la société Maison de l'Electricité, a, sur autorisation de jus- tice, procédé à la démolition d'un hangar menaçant ruine; que la société Maison de l'Electricité a demandé que la commu- ne soit condamnée à reconstruire le han- gar; Attendu que la commune fait grief à l'ar- rêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen: 1°/ que si le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, puis de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, il ne peut être tenu de recons- truire les locaux détruits; qu'en condam- nant la bailleresse à reconstruire le han- gar démoli, la cour d'appel a violé l'ar- ticle1719 du Code civil; 2°/ que toute obligation de faire ou ne pas faire se résout en dommages-et-inté- rêts de la part du débiteur; qu'en condamnant la bailleresse, sur le fonde- ment de son obligation de délivrance, à reconstruire le hangar sur le terrain lui appartenant, la cour d'appel a violé l'ar- ticle1142 du Code civil; Mais attendu qu'ayant relevé que, dès le 12avril 1995, la société locataire avait demandé à son bailleur d'effectuer sur le hangar les gros travaux lui incombant contractuellement, à savoir la réfection totale de la toiture et la consolidation des piliers et des murs, que cette deman- de avait été renouvelée par courriers des 22février 1997 et 22mars 1997, que la situation s'était aggravée à la suite de la tempête du 26décembre 1999 et qu'en juillet2001, la commune avait effectué sur place plusieurs visites qui lui avaient permis de constater l'état des lieux ainsi que la nécessité de prendre des mesures d'urgence afin de sauvegarder le clos et le couvert, la cour d'appel en a exacte- ment déduit que la société Maison de l'Electricité était fondée à demander au bailleur, tenu de lui assurer une jouissance paisible de la totalité des lieux loués, de reconstruire le bâti- ment démoli ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’ar- ticle1719 impose au bailleur une obliga- tion de délivrance. Mettre la chose louée à disposition du locataire est une obliga- tion essentielle du contrat. Le bailleur avait constaté, selon l’arrêt, la nécessité de prendre des mesures d’urgence pour sauvegarder le clos et le couvert. Mais il n’en avait rien fait et avait judiciairement obtenu l’autorisation de démolir l’im- meuble. La sanction prononcée à l’égard du bailleur, c’est-à-dire de reconstruire, peut donc se rattacher à son obligation de délivrance. Rappelons par ailleurs que l’article1722 dispose que si la chose est détruite par cas fortuit le bail est résilié de plein droit. Dans ce cas, le bailleur n’est pas tenu de recons- truire (Cass. Civ. 6 fév. 1963, Bull. civ. I, n°84). Mais, en l’espèce, le bailleur avait négligé d’entretenir, il ne s’agissait donc pas de cas fortuit. L’article1741 prévoit enfin la résiliation du bail par la perte de la chose louée en cas de défaut du bailleur et du preneur de remplir leurs engage- ments. Mais le débat n’avait pas été placé sous cet angle, précisément car le preneur ne souhaitait pas la résiliation Contrat d’entreprise ❑ Réception expresse, respon- sabilité solidaire du fabricant (Cass. Civ. 3 e , 4 janv. 2006, n°12, FS-P +B, rejet) Un maître d’ouvrage avait signé un docu- ment à en-tête de l’entreprise à laquelle il avait fait appel pour poser des fenêtres, pour la réception des travaux. L’entrepri- se contestait que ce document puisse valoir réception au motif que ce docu- ment ne comportant pas la signature du représentant de la société, ni son cachet. La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui avait admis que ce document constituait une réception expresse: «Mais attendu qu'ayant relevé que la société ISO France fenêtres invoquait comme date de réception contradictoire des ouvrages la date du 11août 1994, comme étant celle portée sur un borde- reau à son en-tête, contenant la liste, établie à la main par un de ses représen- tants, des fenêtres examinées en présen- ce du maître de l'ouvrage qui y avait apposé son cachet commercial ainsi que la signature de son dirigeant, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que ce documentconsti- tuait un acte de réception expresse et contradictoire des ouvrages, manifes- tant la volonté de la société Hôtelière Vol de nuit de recevoir des derniers». Le deuxième moyen portait sur la respon- sabilité du fabricant et du poseur de fenêtres, tous deux condamnés in soli- dum. La Cour de cassation confirme la décision également sur ce point: «Mais attendu qu'ayant relevé que les fenêtres avaient été fabriquées sur commande spécifique de la société ISO France fenêtres, qui avait établi, pour chacune d'elles, une fiche de commande portant le numéro de la chambre concer- née et les caractéristiques techniques auxquelles devait répondre la baie consi- dérée et que les montages de ces fenêtres s'étaient effectués sans modifi- cation, seuls quelques ajustements ayant été opérés, qui n'affectaient pas la struc- ture même des fenêtres et retenu que les vices affectant l'ensemble des châssis résultaient principalement d'une inadé- quation de la résistance des profilés et des paumelles par rapport au type de vitrage et au mode de montage utilisés, ce qui entraînait leur impropriété à desti- nation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu retenir la responsabilité solidaire du fabricant et du poseur des fenêtres». Observations de Jurishebdo : la jurispru- dence est bien plus abondante en matiè- re de réception tacite que de réception expresse. L’article1792-6 du Code civil n’impose pas de règle de forme obliga- toire pour la réception. L’arrêt d’appel 7février 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• JURISPRUDENCE avait indiqué qu’il suffit qu’elle soit contradictoire et qu’elle manifeste la volonté du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage avec ou sans réserve. C’était donc le cas pour le document imprimé de l’entrepreneur, signé par le maître d’ou- vrage, même s’il ne contenait pas la signature de l’entrepreneur. Par ailleurs, cet arrêt fournit un exemple de responsabilité solidaire du fabricant sur le fondement de l’article1792-4 du Code civil, concernant les éléments d’équipe- ment conçus et produits pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance. C’est donc le cas pour des fenêtres livrées à partir de dimensions fournies par l’entrepreneur. Celui-ci se contentant de les percer pour les fixer en y ajoutant des calfeutrements Défaut d’assurance construction ❑ Quelle sanction? (Cass. Civ. 3 e , 4janvier 2006, n°1, FS-P +B, rejet) Le gérant d’une SARL avait édifié une maison sur un terrain lui appartenant, sans souscrire d’assurance responsabilité ou dommages ouvrage. Puis il l’avait ven- due à un particulier. L’acquéreur voulait engager la responsabilité de son ven- deur, mais son action est rejetée: «Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que même constitutif du délit prévu et réprimé par les articles L.111 -34 du Code de la construction et de l'habitation et L.243-3 du Code des assurances, et caractérisant une absten- tion fautive imputable au dirigeant de la personne morale assujettie à l'obligation d'assurance, le défaut de souscription des assurances obligatoires de dom- mages et de responsabilité n'était pas séparable des fonctions de dirigeant, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la responsabilité civile personnelle de M.M. à l'égard des tiers n'était pas engagée; Attendu, d'autre part, que la responsabi- lité personnelle d'un dirigeant de société ne pouvant être retenue à l'égard des tiers que sur un fondement délictuel, le moyen en ce qu'il est fondé sur la res- ponsabilité contractuelle est dépourvu de portée». ➠ 43787 : c’est le nombre de gîtes ruraux en 2005. Leur nombre a crû fortement (16000 en 1976). ➠ Pour les campings , il existe 7839 établissements classés d’hôtellerie de plein air et 742000 emplacements de camping. 18% des emplacements sont loués à l’année (surtout dans le Nord), un chiffre en hausse (rép. du min. du tourisme à Jean-Luc Warsmann, JO AN Q 24 janv. 2006, p.779, n°80847 et n°80849). Chiffres… Atisreal lance des statistiques inter- nationales sur le marché de bureaux Atisreal a mis à profit son réseau internatio- nal pour regrouper des données sur le mar- ché des bureaux dans les grandes villes d’Eu- rope. Il lance deux séries d’études, At a Glan- ce et Europe Quarterly, pour fournir réguliè- rement des donnés sur les marchés. At a Glance donnera chaque trimestre un coup d’œil sur les loyers moyens des quartiers cen- traux d’affaires des villes, Europe Quarterly développera les analyses. On constate par exemple que si Londres arri- ve en tête du marché de l’investissement (5,8milliards d’ € pour le 4 e trimestre 2005; contre 4,3milliards à Paris), le marché de Paris en volume de transaction dépasse celui de la capitale anglaise (709000 m 2 au 4 e tri- mestre à Paris et 275000 m 2 à Londres). Alain Béchade explique que le premier travail a consisté à trouver des critères d’analyse communs. Directeur de recherche internatio- nale, Marie Chevalier constate à quel point les cultures immobilières sont différentes d’un pays à l’autre mais ajoute que le travail réalisé permet de se forger une culture commune. ETUDES & MARCHES Mal logement La Fondation Abbé Pierre a remis son rapport le 1 er février. Elle dénonce en par- ticulier les difficultés de logement des jeunes et leur aggravation. Le rapport constate par ailleurs la dégra- dation de la solvabilité des ménages et la hausse du taux d’effort.Ainsi, pour une personne isolée disposant d’un Smic, le taux d’effort est de 46,9% dans le parc privé et de 28,3% dans le parc social. A propos du plan de rénovation urbaine, la fondation estime que «les opérations de renouvellement urbain n’ont de sens que si elles permettent de s’attaquer aux causes et non aux symptômes du malaise des banlieues». Elle constate aussi que l’Etat s’est retiré du territoire depuis la décentralisation, mais qu’il faut du temps pour que les politiques locales du loge- ment se mettent en place. Elle dénonce par ailleurs les exigences accrues des bailleurs dans la liste des pièces deman- dées aux candidats locataires et la propo- sition de l’UNPI de mettre en place un bail de deux ans. Elle constate enfin que l’effort de la col- lectivité publique en faveur du logement est au plus bas depuis 30 ans. En conséquence, elle propose d’augmen- ter la production de logements à loyers accessibles; de redonner aux aides per- sonnelles au logement leur rôle de solva- bilisation des ménages modestes (indexer les aides sur le nouvel indice des loyers), de mieux répartir les logements sociaux sur l’ensemble du territoire (notamment en renforçant la loi SRU en comptant un logement PLS pour 0,5 et un PLAI pour 1,5), éradiquer l’habitat indigne. Elle demande aussi de mieux prévenir les expulsions locatives, mais aussi de réaffir- mer la dimension sociale du parc privé (notamment en exigeant davantage de contreparties sociales au logement aidé) et de renforcer les dispositifs sur les loge- ments d’urgence. Elle demande enfin le retrait de la nouvelle taxe sur le loge- ment des personnes vivant en caravane. Villes Transactions (m 2 ) 2005 Taux de vacance (2005 T4) Loyer prime ( € /m 2 /an) (2005 T4) Paris 2165000 5,8% 690 € Londres 985000 8,4% 1251 € Madrid 665000 9,2% 330 € Bruxelles 609000 10,1% 275 € Munich 586000 10,3% 342 € Francfort 530000 15,2% 408 € Villes où le marché des bureaux a dépassé 500 000 m 2 en 2005 Alain Béchade estime qu’aujourd’hui, cer- tains marchés sont surévalués et que certains acteurs (Gecina par exemple) réorientent leurs investissements. Il donne également son analyse de la situation actuelle des fonds alle- mands.: les experts (qui sont en Allemagne nécessairement des personnes physiques) ont présenté des rapports d‘expertise sur des marchés étrangers, qu’ils ne connaissaient pas bien. Il en est résulté un problème de confiance sur les valeurs d’expertise. Pour Alain Béchade, c’est le moment de se poser la question des méthodes d’évaluation. Observations de Jurishebdo : les acqué- reurs cherchaient à engager la responsa- bilité personnelle du dirigeant. L’action était vouée à l’échec: la responsabilité contractuelle aurait dû être engagée envers la société, mais celle-ci était en liquidation.A propos de l’assurance construction, voir page7 les propositions de groupe de travail Mercadal 7février 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE La loi «engagement national pour le logement» a été adoptée le 31janvier 2006 par les députés. Le Premier ministre a indiqué qu’il sou- haitait que «ces mesures fortes puissent être opérationnelles rapide- ment». Son objectif est que le texte puisse être promulgué «avant la fin du premier semestre 2006». On peut observer que les députés ont passé un temps considérable à cette question polémique des 20% de logements, pour ne modifier le texte qu’à la marge et qu’en revanche, ils ont adopté un nombre important de dispositions techniques, très concrètes, par exemple sur les charges locatives, en un temps record, dans la 2 e partie de la séance du 26janvier. La loi ENL a été adoptée par les députés le 31janvier 2006 Au cour de la 2 e séance du 26janvier, répondant à Patrick Braouzec qui deman- dait par amendement n°657 que soient aggravées les sanctions à l’encontre des maires qui ne respectent pas l’article55 de la loi SRU, Jean-Louis Borloo a confirmé qu’il se déclarerait défavorable aux amen- dements visant à modifier l’article, à l’ex- ception de l’aide à l’accession très sociale à la propriété. L’amendement a été rejeté. Annick Lepetit proposait (amendement n°441) que dans les communes n’ayant pas atteint le quota de 20% de logements sociaux, les programmes de plus de 19 logements ne soient autorisés que s’ils comportent au moins 20% de logements sociaux. Jean-Christophe Lagarde pour le groupe UDF a apporté son soutien à la proposition, mais elle a été rejetée. L’amendement 149 de Jean-Pierre Brard consistait à rendre inéligibles les maires qui n’appliquent pas l’article55 de la loi SRU. Jean-Christophe Lagarde en a présen- té un autre, analogue. Le ministre a fait observer que certains maires engageaient effectivement des projets de construction, mais qu’ils étaient parfois considérable- ment retardés par des problèmes pratiques: recours, problèmes hydrauliques ou effondrement de terrains. Les deux amendements ont été rejetés. L’article8 octies qui a pour objet de confier au président du conseil général les déci- sions relatives au fonds de solidarité loge- ment a été adopté. A l’article8 decies, un amendement a été adopté pour préciser que le plan départe- mental de l’habitat, dont la durée est por- tée à au moins 6 ans, vise à assurer la cohé- rence des politiques locales du logement. L’article9, qui concerne les conditions d’at- tribution de logements sociaux a été voté avec une série d’amendements, pour la plupart rédactionnels. Le ministre indique que «nous avons suivi la position du haut comité pour le loge- ment des défavorisés et essayé de trouver un équilibre entre ce qui relève de la com- pétence locale et ce qui relève de la solida- rité nationale et de l'urgence. Tout ce qui peut être fait dans les EPCI doit être fait à ce niveau». Réforme du surloyer (SLS) L’article10 concerne la réforme du supplé- ment de loyer de solidarité. Le groupe socialiste demandait la suppression de l’ar- ticle car il considère qu’il ne faut pas en faire un obstacle à la mixité sociale des quartiers, mais le ministre a expliqué que «le principe d'appliquer un surloyer aux occupants dont les ressources ont favora- blement évolué n'est pas illégitime, comp- te tenu de leur droit permanent à main- tien dans les lieux». Mais pour ne pas constituer d’obstacle à la mixité, il a été décidé de ne pas appliquer le SLS dans les zones urbaines sensibles. L’amendement de suppression (n°512) a été rejeté. En revanche, l'amendement n°66 qui réta- blit le plafonnement du montant du SLS cumulé avec le montant du loyer principal, en fixant le plafond à 35%, a été voté. Toutefois, la convention globale de patri- moine peut plafonner le montant du SLS au-delà de 35%, en fonction des circons- tances locales (amendement n°151 rectifié adopté). L’article10 bis, qui permet une réquisi- tionde logements vacants par la com- mune a été voté, dans un texte conforme à celui du Sénat. L’article685 rectifié apporte des avantages fiscaux aux centres d’hébergement d’ur- gence (exonération de taxe foncière por- tée de 15 à 25 ans et TVA à 5,5%). Il a été voté. L’article 11A qui concerne l’article L 633-1 et suivants du CCH, a été voté avec un amendement rédactionnel. L’article11 vise à interdire les fournitures d’énergie pendant la période d’hiver. Il a été voté avec une extension de son appli- cation aux réseaux de fourniture de chauf- fage par réseaux de chaleur. Les articles12 à16 ont été également votés avec précisions rédactionnelles. Rappelons que l’article13 modifie l’ordon- nance du 8juin 2005 relative au logement et à la construction. Il institue notamment le diagnostic sur les installations élec- triques. L’article14 institue le contrat de vente d’immeuble à rénover. L’article17 qui concernait l’entrée en vigueur de l’indice de référence des loyers a été supprimé car devenu sans objet, la question ayant été réglée par la loi de finances. Après l’article18, Jean-Yves Le Bouillonnec a soutenu un amendement (n°634) pour faciliter la conclusion d’accords collectifs concernant les charges locatives, mais il a été repoussé. Le problème de la caution En revanche, un amendement n°68 a été adopté «qui vise à éviter que les personnes originaires d'un DOM se voient refuser une location au prétexte que leur caution rési- de dans un DOM» En conséquence, l’article22-1 de la loi du 6juillet 1989 est complété par la formule «ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain».On peut faire observer que cette rédaction est plus large que la motivation présentée par le rapporteur. Il est déjà interdit de refuser une caution au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française, mais il n’était pas interdit de la refuser pour la raison qu’elle réside à l’étranger. Ce sera désormais chose interdi- te. A suivre la formulation du texte voté, le bailleur ne pourra plus refuser la caution qui réside dans un DOM ou un TOM, ou à l’étranger. Le ministre a déclaré «Il est d'ailleurs stupéfiant qu'un amendement soit nécessaire pour mettre fin à ces situa- tions». Notons qu’un article18 bis nouveau élargit 7février 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE la compétence des commissions de conciliation aux «litiges portant sur les caractéristiques du logement, mentionnées au premier et deuxième alinéa de l’article6» c’est-à-dire au logement décent. Précisions sur les charges locatives Pour les charges locatives, l'amendement 675 prévoit que la liste des charges récupé- rables est complétée par accords collec- tifs locaux selon les objectifs prioritaires de sécurité et de développement durable. Il a été voté. Un autre amendement a été adopté à pro- pos des charges locatives (n°467 rectifié). Il concerne les ascenseurs . Le rapporteur explique: «il est proposé de prendre en compte dans les charges récupérables les dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien courant des ascenseurs ainsi que celles qui correspondent au service rendu au locataire». Selon le rapporteur, il s’agit de revenir à la situation antérieure à la modification de la réglementation sur l’en- tretien des ascenseurs en 2004, à propos du remplacement des petites pièces et des opérations de désincarcération. Par cet amendement, l’article23 2e de la loi du 6juillet 1989 est précisé. Il compor- tait simplement le principe que les dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usa- ge commun de la chose louée» son récu- pérables et renvoyait au décret pour la lis- te de ces charges. Or le texte nouveau donne, pour les ascen- seurs des indications précises (lire encadré). Quant à l’amendement n°69, également adopté, il a pour but de briser une juris- prudence de la Cour de cassation concer- nant les prestations effectuées par une entreprise. Dans un arrêt du 21mars 2004, la Cour de cassation avait en effet indiqué que les charges récupérables ne doivent inclure ni la marge bénéficiaire de l’entre- prise chargée de la propreté ni la TVA (Bull. Civ. III n°60). Cela impose au bailleur d’extraire de la facture dont il demandait le remboursement au locataire la marge bénéficiaire de l’entreprise, information qu’il ne détient pas et que l’entreprise n’est pas encline à lui fournir. L’article23 de la loi de 1989 précisera donc que «le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur». Le copropriétaire débiteur Le rapporteur explique l’amendement 70 rectifié, qui «dispose que les frais engagés par le syndic pour récupérer des charges impayées ne sont pas mis à la charge de la copropriété mais du seul copropriétaire défaillant». Il a été voté sans plus de préci- sion. En conséquence, l’article19 A nou- veau modifie la loi du 10juillet 1965 et apporte une nouvelle rédaction à l’ar- ticle10-1. «par dérogation aux dispositions du 2e alinéa de l’article10, les frais néces- saires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, frais de relance et frais de prise d’hypothèque , à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont impu- tables à ce seul copropriétaire». ( Les termes nouveaux sont en gras ). La nouvelle formulation vient donc préci- ser ce qu’il convient d’entendre par «frais nécessaires exposés par le syndicat». Cette précision vient briser la jurisprudence de la Cour d’appel de Paris qui avait rete- nu une interprétation très restrictive. Elle avait notamment considéré que n’étaient pas des «frais nécessaires» les frais de relance (3juillet 2003, Administrer, janvier2004, p.37), pas plus que les frais d’assignation (21février 2002, Loyers et copr. 2002, n°185). On peut noter par ailleurs que le législa- teur utilise le terme «notamment» ce qui donne une indication sur l’interprétation, non restrictive qu’il convient de donner au texte. Cela remet en cause une réponse ministérielle de 2004 (Morel-A-L’Huissier, JOAN Q 6 janv. 2004, n°19053) qui s’était prononcée en faveur de l’interprétation restrictive. La comptabilité des petites copropriétés Egalement en matière de copropriété, l’ar- ticle19 B exclut de l’obligation de tenir la comptabilité en partie double, les petites copropriétés. Il apporte donc une dérogation à l’ar- ticle14-3 de la loi de 1965 en indiquant «toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000euros n’est pas tenu à une compta- bilité en partie double; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice». Le texte a été adopté, le ministre s’en remettant à la sagesse de l’Assemblée. Le rapporteur avait indiqué que les obliga- tions comptables des copropriétés issues de la loi SRU, si elles sont justifiées pour les cabinets d’administrateurs, elles sont diffi- ciles à respecter pour les petites coproprié- tés gérées par des bénévoles. Sur le critère retenu pour définir ce qu’est une «petite» copropriété, on relèvera donc que la loi utilise deux critères cumulatif: - d’une part, le nombre de lots à usage de logement, bureau ou commerce. On peut penser que cette formulation devrait donc exclure les lots de parking de grenier ou de cave, mais non des lots de chambres de service, qui sont à usage d’habitation. - d’autre part, le budget prévisionnel moyen sur trois ans. Cette notion renvoie donc au budget défini par les articles14-1 et 14-2 de la loi et par les articles44 et45 du décret de 1967, modifiés en 2004. Il est constitué par les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’ad- ministration des parties communes et équi- pements commun de l’immeuble. il faut certainement comprendre le texte comme prévoyant une limite à 15000 € par an. Ce texte apportera une forte simplification de la gestion comptable des petites copro- priétés, qui était demandée par des asso- ciations de copropriétaires, l’Arc notam- ment. En contrepartie, il posera inévitable- ment quelques problèmes de définition de seuil (la somme de 15000euros doit-elle être comprise HT ou TTC par exemple). L’article19 C concerne le privilège du syndicat . Il résulte d’un amendement Charges récupérables d’ascenseur Article18 quinquies nouveau (amendement n°467). «Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation qui concernent les opéra- tions et les vérifications périodiques minimales et, parmi les opérations occasionnelles, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépanna- ge et la remise en fonctionnement normal des appareils». Un article identique est inséré dans l’article L 442-3 du CCH. suite page 8 7février 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 24janvier 2006 AN p.706 n°76454 Alain Bocquet, CR, Nord Archéologie préventive: découverte de mines Culture Quand le service prescripteur d’archéologie (SRA) ou l’INRAP ont connaissance de l’exis- tence de mines ou d’un risque de déceler des vestiges dangereux de la première guerre mondiale, soit ils proposent à l’aménageur ou au constructeur de modifier ou de déplacer son projet, soit ils font appel au service de déminage . Pour réduire leurs délais d’inter- vention, il est possible au responsable de l’opération archéologique de saisir directe- ment ces services. Des consignes sont don- nées aux opérateurs sur la conduite à tenir en cas de découverte de vestiges de guerre. 24janvier 2006 AN p.710 n°23227 Chantal Robin Rodrigo, App. SOC, Hautes- Pyrénées Catastrophe technolo- gique: coût des assu- rances PME La loi du 30juillet 2003 a permis aux particuliers d’être couverts pour les sinistres dus à des catas- trophes technologiques. (Garantie obligatoire dans les contrats dommages habitations et automo- biles). Cela vise à accélérer l’indemnisation des vic- times, indépendamment de toute recherche de res- ponsabilité. Le dispositif devrait donc être plus efficace car le recours envers le responsable sera engagé par l’assureur. Le surcoût sera donc limité. La députée s’indignait des surprimes des contrats d’assurance demandés aux assurés pour ce motif. 24janvier 2006 AN p.712 n°75433 Jean-Marie Demange, UMP, Moselle Plus-value des particuliers. Intérêts d’emprunt Economie Le prix d’acquisition du bien immobilier, pour le calcul de la plus-value, est majoré de certains frais limitativement définis par la loi. Il n’est pas possible de prendre en compte d’autres dépenses comme les intérêts de l’emprunt contracté pour acheter l’immeuble cédé. 24janvier 2006 AN p.735 n°65264 Michel Piron, UMP, Maine-et-Loire Frais de rôle de la TEOM: charge non récupérable Emploi Une jurisprudence constante considère comme non récupérable le prélèvement de l’ar- ticle1641 du CGI concernant les frais de recouvrement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au motif qu’il ne fait pas partie de la liste du décret du 26août 1987. Le rapport Pelletier de 2003 n’avait pas proposé de rendre cette dépense récupérable. Sur la question des charges locatives, lire en page5 les innovations de la loi ENL. 24janvier 2006 AN p.756 n°75852 René-Paul Victoria, UMP, Réunion Surendettement; notion de situation financière irrémédiablement com- promise Justice La procédure de rétablissement personnel est ouverte par décision judiciaire qui apprécie si le débiteur est dans une situation financière irrémé- diablement compromise. C’est-à-dire lorsque le débiteur est dans l’impossibilité d’apurer son sur- endettement par la mise en œuvre éventuelle- ment combinée des mesures prévues aux articles L 331-7 et 7-1 du Code de la consommation. Source: avis de la Cour de cassation du 10jan- vier 2005 24janvier 2006 AN p.761 n°77130 Joël Giraud, App. SOC, Hautes- Alpes Droit de préemption des baux commerciaux PME La vente d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial peut faire l’objet d’une préemption de la commune, droit qui était jusqu’alors réservé aux ventes de murs. Toute cession de fonds ou de bail dans un périmètre de sauvegarde délimité par arrê- té du conseil municipal doit être subordonnée à une déclaration préalable , sous peine de nullité. La commune dispose de 2 mois pour acheter. Ce texte (art. 58 de la loi du 2août 2005)suppose la parution d’un décret qu’évoque la réponse, sans préciser de date de parution. 24janvier 2006 AN p.762 n°79286 Jean-Marc Nesme, UMP, Saône-et-Loire Recours contre les déci- sions des commissions départementales d’ équi- pement commercial (CDEC) PME Une décision d’une CDEC peut faire l’objet d’un recours devant la CNEC qui se prononce dans un délai de 4 mois. Le recours peut être à l’initiative du demandeur, du préfet ou de deux membres de la CDEC, dont l’un est un élu. Toute décision peut aussi être contestée devant le juge administratif. Il n’est pas possible de remettre en cause ces recours, expression du droit d’agir en justice. Le député déplorait l’existence de recours abusifs contre les déci- sions des CDEC. 26janvier 2006 Sénat p.226 n°19332 Patricia Schillinger, PS, Haut-Rhin CDEC: mode de désigna- tion des élus PME Il n’est pas envisagé de modifications au pro- cessus de désignation du représentant de l’EP- CI à la CDEC. Cette question pourrait s’inscrire dans une réflexion plus large pour améliorer le droit de l’équipement commercial. Une réponse qui ne manifeste pas l’urgence d’une réforme. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministérielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 7février 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF RAPPORT Sur votre agenda 6 et 7mars 2006: les montages d’opérations immobilières. Deux journées de formation organi- sées par le Moniteur. Objectifs: maîtri- ser les étapes clés du montage et iden- tifier les mesures à adopter pour mini- miser les risques de conflit. Tél. 0140133707. Nominations Cabinets ministériels ➠ Budget : Sophie Thibault est nommée conseillère au cabinet de Jean-François Copé; il est mis fin, pour Jean-Claude Tré- han, à ces mêmes fonctions (arrêté du 13janvier 2006, J.O. du 25janvier 2006, @). ➠ T ourisme : Guillaume Lemière est nom- mé conseiller technique de Léon Bertrand (arrêté du 12 janv. 2006, J.O. du 27, @). Conseil national des tribunaux de commerce : à noter parmi les nomina- tions, celle d’Yves Chaput, professeur de droit à Paris I et de Catherine Chadelat, conseiller d’Etat (arr. du 20janvier, J.O. du 28janvier, p.1519). Au fil du J.O. PTZ : justificatifs de ressources . Un arrêté du 19janvier modifie l’arrêté du 31janvier 2005 concernant les demandes d’avances remboursables sans intérêt (prêt à taux zéro). - Pour une demande de prêt entre le 1 er janvier et le 31mars , le demandeur doit fournir son avis d'impôt sur les reve- nus de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre. - Pour une demande entre le 1 er avril et le 31décembre , il doit fournir l’avis de l'année précédant celle de l'offre (J.O. du 26janvier 2006, p.1307). Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges et employés d’im - meubles : il est envisagé l’extension de l’avenant n°62 du 21septembre 2005 concernant les appointements men- suels conventionnels (avis publié au J.O. du 26janvier, p.1331). ICC: +0,47% L’indice du coût de la construction du 3 e trimestre 2005 s’établit à 1278, soit une hausse annuelle de 0,47% (J.O. du 26janvier, p. 1339). Epargne logement Les taux des prêts (montant hors prime d’Etat) ont été publiés: - CEL: 1,5% - PEL: 2,5% (Avis relatif au taux d’intérêt des produits d’épargne réglementés, J.O. du 28janvier p.1532). Commerces : un décret n°2006-85 du 27janvier 2006 relatif au régime de déclara- tion préalable des manifestations commer- ciales a été publié (J.O. du 29 janv. p.1579). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART JHI 221 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Assurance construction: quelle solution pour rétablir l’équilibre? Un rapport vient d’être rendu par le grou- pe de travail présidé par Georges Merca- dal et présenté le 1 er février à la FFB. Il pré- conise des mesures pour améliorer le fonc- tionnement de l’assurance-construction. Le rapport dresse d’abord un tableau très clair de la situation, notamment en expli- quant les causes du déséquilibre financier de l’assurance-construction. Puis, il rappel- le les améliorations engagées en 1997- 1998 (par exemple en allégeant le coût de gestion des petits sinistres, inférieurs à 1240 € ) puis par l’ordonnance du 8juin 2005. Mais le rapport estime qu’il faut aller plus loin. Il faut «recréer un cercle vertueux» et «placer l’objectif de qualité au centre des préoccupations». Il faut aus- si améliorer les pratiques (notamment au travers du SAV) pour que l’assurance dom- mages ouvrage soit recentrée sur le préfi- nancement des travaux de réparation des «vrais» sinistres. Le groupe de travail émet une série de propositions, la plupart ne nécessitant pas d’ailleurs de modification de la réglementation. Par exemple, pour la gestion des réclama- tions dommages ouvrage, il est proposé de mettre en place une charte d’informa- tion et de bonne conduite, notamment pour orienter en priorité les réclamations vers le promoteur, le syndic ou l’entreprise. 7février 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE n°564 qui prévoit, explique le rapporteur «que le privilège spécial immobilier du syndicat de copropriétaires prévu par l'ar- ticle2103 du Code civil s'applique en cas de faillite commerciale ou civile aux charges dues par le failli ou son liquida- teur». Il s’agit donc d’une précision sur le champ d’application du privilège. La Cour de cassation avait indiqué en 2002 (avis du 21janvier) que les créances du syndicat nées après le jugement d’ouverture font partie des autres créances visées par l’ar- ticle L 621-32-III-5e du Code de commerce et ne sont payées qu’après les créances pri- vilégiées visées aux 1 e à 4 e de ce texte (cf. Lafond, Code de la copropriété Litec n°1619). L’amendement vise, selon l’expo- sé des motifs, à éviter que les lois sur les faillites ne mettent en échec le privilège. Il résulterait donc de la mesure une meilleu- re garantie du syndicat. Un amendement (565) a été adopté pour créer un article19 D concernant les syndi- cats coopératifs . Il prévoit que les syndi- cats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les ASL peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion. La suite de l’article précise les modalités de fonction- nement. L’article19, qui reporte d’une année, au 1 er janvier 2007 l’obligation de tenir les comptes des copropriétés suivant les nou- velles règles comptables a été voté. Il précise que «les nouvelles règles s’appliquent à par- tir du premier exercice comptable commen- çant à compter du 1 er janvier 2007». L’article20, qui concerne les modalités de signature des contrats de vente (art. L 271- 1 du CCH) a été voté avec un amendement (605 2e rectification). Il s’agit du droit de rétractation de l’acquéreur. Actuellement, la loi impose que l’acte soit notifié par lettre recommandée. Pour le rapporteur, la mesure «vise à auto- riser un professionnel immobilier à remettre l'acte directement à l'acqué- reur, contre émargement , le délai de rétractation de sept jours courant alors à compter du lendemain de cette remise.». Jean-Yves Le Bouillonnec a fait observer que cela peut provoquer des contentieux sur la réalité de la mesure, mais le texte a été voté. Précisons qu’il renvoie à un décret pour préciser les modalités d’attes- tation de la date de la remise. Cette faculté de remise serait réservée aux actes conclus par l’intermédiaire d’un pro- fessionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente. L’article21 qui concerne le statut des négo- ciateurs immobiliers non salariés des agences. Il a été adopté avec une modifica- tion. Le rapporteur précise que son «amen- dement 608 2 e rectification vise à réserver cependant aux agents immobiliers titulaires d'une carte professionnelle la possibilité de rédiger des actes sous seing privé et de recevoir des sommes d'argent». Les agents commerciaux qui exercent actuellement leur activité non salariée, disposeront d’un délai de 9 mois pour s’immatriculer après la parution de la loi ENL. Réforme de l’article 6 de la loi Hoguet Un autre amendement, également très peu discuté, a été voté à propos des moda- lités de rémunération des agents immobi- liers. On sait que la loi Hoguet interdit à un agent immobilier de percevoir une rémunération avant la conclusion définiti- ve de l’opération. Or, l’«amendement 571 rectifié vise à adapter [la loi] à la profes- sionnalisation du marché immobilier, en permettant à ces professionnels de rece- voir une rémunération avant la conclusion de l'opération». Le texte a été voté, le ministre s’en remettant à la sagesse de l’Assemblée. Précisons d’abord que le champ d’application de cette disposition est limité aux mandants agissant dans le cadre de leur activité professionnelle. Il s’agira donc de mandat pour des transac- tions portant sur des bureaux, ou de locaux commerciaux notamment. En revanche, la transaction pour des parti- culiers cherchant un logement ne sera pas concernée. On peut estimer qu’un méde- cin cherchant un local mixte pourra être concerné par cette mesure puisqu’il s’agit du local affecté, pour partie, à son activité professionnelle. Il faut s’interroger sur la portée du texte. Le texte autorise certainement un paie- ment fractionné de la commission en fonc- tion de la réalisation des peines et soins de l’intermédiaire, lorsque l’opération se conclut effectivement. Qu’en est-il si, après une série de démarches (publicités, éditions de pla- quettes, visites), l’opération n’est pas conclue? La réponse se trouve dans la motivation de l’amendement présenté par Gérard Hamel. Selon l’exposé des motifs, les prestations demandées par les clients ne se résument pas à une simple entremise (études d’implantation de site, missions de conception, d’assistance, de commercialisa- tion de sites, études de marché). Les tâches sont souvent longues et complexes et s’analysent en des services distincts de la commercialisation proprement dite. Il est ajouté «il paraît nécessaire et légitime de permettre de ne pas concevoir la rému- nération comme exclusivement liée au résultat de l’entremise» . En consé- quence, le système des honoraires liés au résultat n’est maintenu que lorsque le débiteur des honoraires est une personne physique qui n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles. Gérard Hamel ajoute que cela rétablira une parité avec les autres professionnels de l’Union euro- péenne. A propos de la compétence des agents immobiliers et du décret du 23octobre 2005, il est précisé que «l’amendement 572 2erectification, vise à répondre à l'inquié- tude des personnes actuellement titulaires d'une carte professionnelle, en précisant qu'elles sont réputées justifier de l'aptitude demandée». L’article23 sur l’affectation des fonds du 1% a été voté avec un amendement (n°72) sur la limitation du prélèvement exceptionnel sur le 1% logement à la durée du plan de cohésion sociale. Le texte de la loi a fait l’objet d’une secon- de délibération car le ministre souhaitait que le montant de la décote sur les ventes de terrains soit fixé par décret et non dans la loi elle-même, contrairement à l’amen- dement qui avait été adopté en ce sens La rémunération des agents immobiliers Article22 bis nouveau (amendement 571). L’article ajoute un alinéa à l’article6 I de la loi du 2janvier 1970: «Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles , tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1er a vant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et consta- tée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat». suite de la page 5
