1. Préambule
page 3
2. Les dispositions juridiques : l’ordonnance du 13 octobre 2005
page 4
3. Les dispositions fiscales : l’article 28 de la loi 30 décembre 2005
page 9
4. Point de vue : interview de Louis G. Pelloux.
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5. Textes officiels
– Rapport au Président de la République
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– Ordonnance du 13 octobre 2005
page 16
– Article 28 de la loi 30 décembre 2005
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PRESENTATION p.1 SOMMAIRE p.2 PRÉAMBULE p.3 ANALYSE p.4 INTERVIEW p.14 TEXTES OFFICIELS p.11 OPCI : le débat n’est pas clos S i les deux textes fondateurs des organismes de place- ment collectif immobilier ont été publiés, il manque encore les textes réglementaires et surtout le règlement de l’AMF, pour que les professionnels puissent lancer les premiers OPCI. Dans ce contexte de transition entre les SCPI et les OPCI, un des fondateurs des SCPI, Louis G. Pelloux, a souhaité s’exprimer. Nous lui avons donc donné la parole et constitué avec lui ce dossier spécial qui permet à cha- cun de se forger une opinion sur le débat en cours. Vous trouverez donc dans ce dossier un exposé technique des règles telles qu’elles sont connues aujourd’hui et le point de vue engagé - voire passionné! - de Louis G. Pelloux. Son expérience dans le domaine de la SCPI mérite attention. Notre publication se veut avant tout le vec- teur d’une information technique comme aide aux professionnels pour mieux com- prendre le droit immobilier. Parce que c’est à partir d’une information précise, la plus objective possible, que la compréhension des règles juridiques est facilitée. Mais Jurishebdo Immobilier est aussi un lieu d’expression des professionnels qui souhai- tent développer un point de vue : il est bon qu’ils aient toute leur place en particulier dans les périodes où, comme actuellement, la règle de droit est en train de se forger. Pour les OPCI, le débat n’est pas clos. Voici donc des éléments pour nourrir votre réflexion. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO Supplément au NUMERO 225 21MARS 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce dossier constitue un supplément du numéro 225 de Jurishebdo Convaincre les épargnants T rop vite, on a considéré que, les premiers textes publiés, le débat sur la transformation des SCPI était refermé. Mais avec les difficultés que rencontrent actuellement les fonds allemands, les questions ressur- gissent. Je suis parfaitement convaincu qu’une réforme était nécessaire. Il n’était pas question de rester arc-bouté sur un produit figé ni de s’enfermer dans le «village d’Astérix». Mais il ne faudrait pas que la suppression des contraintes de la SCPI se traduisent par la perte de l’originalité qui a fait le succès de ce produit d’épargne. Il faut respecter la volonté des épargnants et mettre en place une véritable méthode de gouvernance. La crise des fonds allemands nous donne l’occasion d’ouvrir ce débat. Dès que les textes d’application seront publiés, les opé- rations concrètes de transformation des SCPI pourront commencer. C’est à ce moment que les épargnants devront particulièrement faire preuve de vigilance. Je veux contribuer à leur pleine information. Aujourd'hui commence le vrai débat autour de la transformation des SCPI, car il va falloir convaincre les épargnants. Louis G. Pelloux Supplém ent 1. Préambule page3 2. Les dispositions juridiques: l’ordonnance du 13octobre 2005 page4 3. Les dispositions fiscales: l’article28 de la loi 30décembre 2005 page9 4. Point de vue: interview de Louis G.Pelloux. page14 5. Textes officiels - Rapport au Président de la République page11 - Ordonnance du 13octobre 2005 page16 - Article28 de la loi 30décembre 2005 page24 Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 2 Sommaire Sommaire JURIS h h e e b b d d o o immobilier Pourquoi un tel document? Les organismes de placement collectif immobilier sont nés d’une rencontre. Une rencontre entre la volonté d’une profes- sion de moderniser un outil de gestion de l’épargne immobilière et l’accord d’une poignée de parlementaires sous l’impul- sion de Philippe Marini, sénateur de UMP de l’Oise et Rapporteur Général de la commission des finances. Ce parlementaire avait déjà joué un rôle déterminant dans l’adoption du régime des sociétés d’investissement immobilier cotées, il y a quelques années, il a eu une fois encore un rôle clé pour convaincre les parlementaires de la nécessité de cette réforme. Cette rencontre a permis l’adoption d’une loi d’habilitation en juillet2005 puis la publication de l’ordonnance du 13octo- bre 2005 qui définit le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier. Ce texte fondateur des OPCI supposait, pour être opérationnel, d’être complété par l’adoption de règles fiscales. En effet, le Gouvernement n’était pas habilité à légiférer par ordonnance sur les OPCI en matière fiscale. Ces mesures fiscales ont été insérées dans la loi de finances rectificative pour 2005. Pour que le dispositif normatif soit complet, il faut encore que soient adoptés des décrets et un règlement de l’AMF. Les gérants de SCPI se tiennent prêts pour créer les premiers OPCI et préparent activement la transformation des SCPI en OPCI. Cette réforme représente indéniablement un progrès dans la gestion de l’épargne immobilière. Après l’adoption du régi- me Siic en 2003, c’est un nouveau pan de la législation de l’épargne qui progresse et il faut donc s’en féliciter. Toutefois, les progrès ne sont pas sans contrepartie. C’est la raison pour laquelle, un homme d’expérience, qui a consacré sa vie professionnelle à la création et au développement de la SCPI et de produits d’épargne dans l’immobilier a souhaité s’exprimer. Louis G.Pelloux, qui a été à l’origine de la création du groupe qui porte son nom, entend que les intérêts des épargnants ne soient pas sacrifiés. Il prend donc date et s’exprime à travers ce document. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 3 Préambule Préambule JURIS h h e e b b d d o o immobilier Le Gouvernement avait été habilité à adopter par ordonnance des mesures pour créer les OPCI, par la loi du 26juillet 2005. Cette habilitation a abouti à l’adoption de l’ordonnance du 13octobre 2005, dont le texte a été publié le 14octobre 2005 (J.O. p.16306). Ce texte, très attendu des professionnels, définit donc le cadre juridique de ce nouveau produit d’épargne et les modalités de transformation des SCPI en OPCI. Il entrera en vigueur après la publication de l’arrêté homologuant le règlement de l’AMF sur les OPCI. Il sera précisé par un décret en Conseil d’Etat. Les SCPI disposent d’un délai de 5 ans pour choisir l’une ou l’autre des deux formes possibles. L’ensemble de textes régissant les OPCI comporte actuellement l’ordonnance du 13octobre 2005 et l’article28 de la loi de finances rectificative pour 2005. L’ordonnance fait l’objet d’un projet de loi de ratification qui a été présenté au conseil des ministres le 21décembre 2005. Doivent encore être publiés un décret en Conseil d’Etat, un décret simple, le règlement de l’AMF et un plan comptable spécifique. Selon le rapport au Président de la République, l’OPCI est d’abord un produit destiné au grand public. Mais il peut revêtir des formes particulières, dans le cadre des OPCI à règles de fonctionnement allégées, ce qui lui permet aussi d’être un véhicule adapté aux institutionnels. Les nouveaux textes sont intégrés au Code monétaire et financier. Le schéma général L’OPCI pourra revêtir deux formes : (art. L 214-89): ➠ Le fonds de placement immobilier, FPI , avec la fiscalité immobilière, c’est la forme la plus proche des SCPI actuelles. ➠ La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ( SPPICV ), avec la fiscalité des capitaux mobi- liers. ❑ 60% d’actifs immobiliers L’OPCI devra détenir au moins 60% d’actifs immobiliers, c’est-à-dire un ratio qui lui permettra d’être bien plus liquide que les SCPI qui ont l’obligation de détenir 95% d’immobilier. Mais la nature des actifs pouvant être détenue varie: ➠ pour les FPI, les actifs pourront être soit des immeubles , soit des parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’ac- tifs immobiliers ( SCI ). Le rapport précise que ce placement s’adresse aux «souscripteurs à la recherche de revenus réguliers bénéficiant d’une fiscalité favorable, à l’image de la fiscalité immobilière». ➠ pour les SPPICV, il sera possible de détenir également des parts de sociétés foncières cotées ( Siic ). Mais le socle non coté (immeubles et SCI) devra représenter 51% de l’actif de l’OPCI. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 4 Règles juridiques JURIS h h e e b b d d o o immobilier Les organes de l’OPCI l’OPCI Une société de gestion Un dépositaire Deux évaluateurs immobiliers Un commissaire aux comptes ➠ Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable SPPICV SA à capital variable Assemblée générale Conseil d’administration Conseil de sur veillance 5 à 9 membres porteurs de parts ( pas d’AG ) ➠ Fonds de Placement Immobilier FPI Copropriété d’actifs Règles juridiques: l’ordonnance du 13octobre 2005 - Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 5 ❑ Liquidité Pour faciliter la liquidité, il est prévu un mécanisme de suspension des rachats : si un porteur ou un actionnaire déte- nant plus de 20% des parts ou actions en demande le rachat au-delà d’un certain seuil, ce rachat peut être suspendu. Il s’agit d’éviter de déstabiliser la valeur des parts de l’OPCI. Le rapport au Président de la République indique qu’il s’agit «d’éviter une crise grave de liquidité, suite à un retrait brutal d’un investisseur détenant plus de 20% des parts ou actions». ❑ Une expertise à deux mains L’ordonnance met en place un dispositif avec deux évaluateurs distincts: l’un doit expertiser les immeubles et l’autre s’as- surer de la cohérence de l’évaluation réalisée, le rapport d’évaluation étant signé des deux experts. ❑ Les organes de la société La SPPICV disposera d’une assemblée générale et d’un conseil d’administration. Le FPI disposera d’un conseil de surveillan- ce, composé de porteurs de parts, qui contrôlera les modalités de gestion du fonds. Les SCPI disposent de 5 ans pour se transformer en OPCI. Une SCPI peut se scinder en deux, pour adopter une forme de FPI et de SPPICV. Il ne sera plus possible de créer de SCPI ni, pour les SCPI existantes de procéder à de nouvelles augmentations de capital, à partir de fin 2009. Les règles de fonctionnement de l’OPCI L’ordonnance définit les grandes lignes de fonctionnement. Mais elle renvoie sur de nombreux points à un décret et au règlement de l’AMF. ❑ L’objet social L’article L 214-90 définit l’objet des OPCI de manière assez extensive: investissement dans des immeubles en vue de leur location, ou construction en vue de la location «qu’ils détiennent direc- tement ou indirectement, y compris en état futur d’achèvement». La liste des travaux autorisés est aussi assez large: cons- truction, rénovation, réhabilitation. Il est autorisé de construire des immeubles, mais uniquement en vue de leur location. Par ailleurs, les opérations de marchands de biens sont interdites (acquisition exclusive en vue de la revente). L’OPCI vit sous le regard vigilant de l’AMF puisque les actes importants de sa vie (constitution, transformation, fusion, scission, liquidation) sont soumis à son agrément. L’OPCI doit expliquer sa politique d’investissement et d’endettement à l’AMF (art. L 214-91). L’article L 214-92 précise la composition de l’actif de l’organisme en 10 points dont certains devront être précisés par déc- ret): a - immeubles construits ou acquis en vue de leur location et droits réels sur ces biens, b - parts de sociétés de personnes non cotées, dont l’actif est principalement constitué d’immeubles acquis ou cons- truits en vue de leur location, c - parts d’autres sociétés de personnes ou actions de sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles, d - actions cotées émises par une société dont l’actif est principalement constitué d’immeubles e - parts ou actions d’OPCI, f - certains instruments financiers, g - parts ou actions d’OPCVM, h - dépôts, i - liquidités et j - avances en comptes courants. Un décret fixera des règles de dispersion des risques. L’article L 214-93 fixe des minima de détention des actifs: - l’OPCI doit détenir 60% d’actifs immobiliers . Il est précisé que, pour les SPPICV, la notion d’actifs immobiliers s‘entend des points a, b, c et d et que la part des points a, b et c doit représenter au moins 51% de l’actif. Pour les FPI, ces actifs sont ceux des points a etb. Règles juridiques JURIS h h e e b b d d o o immobilier Chiffres clés des OPCI Distribution de 85% des résultats Distribution de 50% des plus-values (SPPICV) ou 85% des plus-values (FPI) 60% d’actifs immobiliers 10% de liquidités Emprunt autorisé dans la limite de 50% des actifs - L’OPCI doit détenir 10% deliquidités Le recours à l’emprunt est autorisé dans la limite de 50% de la valeur des actifs immobiliers. Pour l’appréciation de cette limite, il est tenu compte des emprunts pris par les sociétés détenues par l’OPCI. L’organisme peut effectuer des avances en compte courant à des sociétés dont il détient au moins 5% du capital (art. L 214-98). Un délai est prévu pour que les règles de dispersion des risques soient respectées: trois ans après la délivrance de l’agré- ment (art. L 214-99). Cela permet à l’OPCI de disposer du temps nécessaire à la constitution de son patrimoine. ❑ Les obligations du porteur L’ordonnance prévoit également des dispositions qui imposent des obligations au porteur de parts: ➠ si un porteur ou actionnaire franchit le seuil de 10% de détention des parts ou actions, il doit en informer la personne mentionnée au document d’information. ➠ si un porteur ou actionnaire détient entre 20% et 99% des titres, et qu’il en demande le rachat, ce rachat peut être suspendu «à titre provisoire» dans des conditions qui seront fixées par le règlement de l’Autorité des marchés financiers (art. L 214-101). ❑ Les seuils L’OPCI doit détenir un minimum d’actifs (art. L 214-103). Il dispose d’un délai de trois ans pour l’atteindre. La sanction est stricte: à défaut d’avoir atteint ce seuil, l’OPCI est dissous et les porteurs de parts sont remboursés. L’OPCI doit souscrire un contrat d’assurance garantissant sa responsabilité civile pour les immeubles (art. L 214-105). ❑ Règles comptables L’exercice doit avoir 12 mois, sauf le premier qui peut s’étendre sur 18 mois. Il doit être fait un inventaire tous les six mois, dans un délai de 6 semaines après la fin de chaque semestre. Sont aussi pré- vus l’établissement des comptes et la rédaction d’un rapport annuel. Alors que l’article L 123-22 du Code de commerce impose la tenue des comptes en euros, l’article L 214-103 autorise une dérogation «la comptabilité d’un OPCI peut être tenue en toute unité monétaire selon des modalités fixées par décret». Les sommes distribuables sont mises en paiement dans un délai de 5 mois après la clôture de l’exercice (art. L 214-108). Un document d’information doit être préparé à l’attention des porteurs ou actionnaires. L’article L 214-110 précise le rôle du commissaire aux comptes. ❑ L’évaluation des actifs Les actifs immobiliers doivent être évalués par «deux évaluateurs immobiliers qui agissent de manière indépendante l’un par rapport à l’autre» (art. L 214-111). Ils établissent en semble un rapport de synthèse. Ce rapport est largement diffusé: auprès de la SPPICV, de la société de gestion du fonds, auprès du dépositaire, du commissaire aux comptes et, sur sa demande, à tout porteur de parts ou actionnaire. L’évaluateur est désigné pour 4 ans par la société (SPPICV ou société de gestion du fonds), après agrément par l’AMF). Il doit indiquer s’il dispose d’un contrat d’assurance de responsabilité. L’évaluateur est responsable de ses fautes (art. L 214- 115) mais il doit obtenir tout document nécessaire à sa mission de la part de la société. ❑ Le dépositaire Les articles L 214-117 et 118 définissent la mission du dépositaire, qui est distinct de l’OPCI, de la société de gestion et de l’évaluateur.C’est un établissement de crédit ou une entreprise d’investissement habilitée. Il est désigné par l’OPCI et a pour mission de conserver les actifsautres que les immeubles détenus en direct et les parts de SCI non cotées. Il doit aussi contrôler l’inventaire des actifs immobiliers . Il peut le cas échéant, pour les fonds à fiscalité de revenus fonciers, payer les impôts sur les plus-values immobilières. ❑ La société de gestion La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. C’est une entreprise qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d’instruments financiers pour le compte de tiers. Elle doit être agréée par l’AMF. ❑ Forme juridique et obligations de distribution En contrepartie du régime fiscal qui lui est accordé, l’OPCI est soumis à des obligations de distribution. L’ordonnance prévoit des règles spécifiques pour les SPPICV d’une part, pour les FPI d’autre part. ➠ Pour les SPPICV, ce sont des sociétés anonymes à capital variable. Les actions sont émises et rachetées par la société à la demande des actionnaires, à la valeur liquidative diminuée ou augmentée des frais. Le capital initial doit respecter un minimum fixé par décret. La société peut être constituée d’apports en numéraires ou en nature (notamment en cas de fusion avec une SCPI). Le rachat des actions par la société peut être suspendu à titre provisoire. Les sommes distribuables sont définies par l’article L 214-128 (résultats et plus-values). La société doit distribuer au moins 85% des résultats (produits nets diminués d’un abattement forfaitaire de 1,5% du prix de revient des immeu- bles) et 50% des plus-values . Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 6 Règles juridiques JURIS h h e e b b d d o o immobilier ➠ Pour le FPI, l’article L 214-130 précise que le fonds n’a pas la personnalité morale et il le définit comme une « copro- priété composée d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et autres actifs […] dont les parts sont […] émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et commissions». Le FPI est constitué par une société de gestion de portefeuille chargé de sa gestion. Cette société établit le règlement qui prévoit l’institution d’un conseil de surveillance, composé de 5 à 9 membres. Le conseil établit un rapport annuel. La socié- té chargée de la gestion représente le fonds. Le FPI peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature d’actifs immobiliers. Les apports en nature sont évalués par le commissaire aux comptes, au vu de l’estimation des deux évaluateurs. Le rachat des parts peut être suspendu à titre provisoire par la société de gestion. L’article L 214-139 précise que le FPI n’est pas passible de l’impôt sur les sociétés. En contrepartie, il est tenu d’une oblig a- tion de distribution. Le FPI doit distribuer85% des résultats (produits nets diminués d’un abattement forfaitaire de 1,5% du prix de revient des immeubles) et 85% des plus-values . Le fonds dispose d’un délai de 6 mois après la cession des actifs pour effectuer la distribution. Les porteurs de parts ne sont tenus des dettes de la copropriété qu’à concurrence de l’actif et proportionnellement à leur quote-part (art. L 214-12). Il est prévu des règles particulières, plus souples, pour les « OPCI à règles de fonctionnement allégées » (art. L 214-144 et 145) à destination des investisseurs qualifiés. Ces OPCI peuvent déroger aux quotas et ratios prudentiels prévus pour le droit commun des OPCI. La faculté de créer des OPCI à compartiments est organisée par l’article L 214-146. Les sociétés de gestion de SCPI qui veulent créer des OPCI doivent modifier leurs statuts et organisation et se faire agréer par l’AMF. ❑ Dispositions transitoires Le 31décembre 2009 est la date limite à partir de laquelle il ne sera plus possible de créer de nouvelles SCPI, ni d’effectuer de nouvelles augmentations de capital. Une SCPI peut transmettre son patrimoine à des OPCI de forme différente, par scis- sion. Les SCPI disposent de 5 ans (à compter de l’homologation du règlement de l’AMF) pour tenir une assemblée extraordinaire invitant les associés à décider la transformation en OPCI. L’assemblée pourra opter pour l’une ou l’autre des deux formes d’OPCI. Le texte prévoit que l’opération d’option pour l’OPCI se fait sans frais pour le porteur de parts (art. L 214-84-2). Cette ordonnance du 13octobre 2005 doit entrer en vigueur le 1 er jour du mois suivant la publication de l’arrêté homolo- guant le règlement de l’AMF sur les OPCI (art. 7). Les avantages et les inconvénients de l’OPCI La formule de l’OPCI présente de nombreux atouts. Elle comporte néanmoins quelques inconvénients. ❑ De nombreux avantages Le projet OPCI ayant été conçu en lien avec les professionnels, ceux-ci ont su convaincre les pouvoirs publics d’apporter des améliorations importantes par rapport à la SCPI. L’OPCI reste un produit non coté, il échappe donc aux aléas du marché boursier . Il répond aux souhaits des épargnants qui souhaitent se constituer un revenu complémentaire pour leur retraite. Pour les institutionnels, ce pourra aussi être un instrument utile, ils pourront constituer des fonds clubs notamment grâce à la formule d’OPCI avec règles de fonctionnement allégées. Certains groupes prévoient de créer des OPCI pour les particuliers, certains les envisagent réservés aux institutionnels et d’autres imaginent des produits mixtes (pour institutionnels et particuliers). Le véhicule est donc très adaptable . L’OPCI disposera d’une plus grande liberté de gestion que la SCPI notamment car il a un objet social plus largement défi- ni que la SCPI. Il pourra par exemple largement faire appel à l’emprunt et utiliser le levier du crédit, solution particulière- ment utile actuellement en raison du bas niveau des taux. La fiscalité est incontestablement modernisée. Ainsi, l’OPCI ne supportera pas les droits d’enregistrement de 4,80%. Par ailleurs, alors qu’il y avait une distorsion entre les revenus perçus par l’épargnant et les revenus imposables, puisque l’épargnant devait payer des impôts sur les revenus perçus par la SCPI, cette distorsion disparaît dans les OPCI. L’épargnant sera imposable uniquement sur les revenus qu’il aura perçus. Du point de vue fiscal, l’exonération d’impôt sur les sociétés a pour contrepartie une obligation de distribution qui est de 85% des revenus et de 50% ou 85% des plus-values suivant le cas. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 7 Règles juridiques JURIS h h e e b b d d o o immobilier Le passage du régime fiscal de la SCPI vers l’OPCI doit être neutre du point de vue fiscal. Ainsi par exemple la date à rete- nir pour le calcul de la plus-value lors de la vente des parts, sera celle de l’achat des parts de la SCPI et non celle de la transformation en OPCI. Quant à la liquidité du produit, elle sera facilitée par le fait que l’OPCI détiendra entre 60% et 90% d’actifs immobiliers, le reste permettant d’assurer le remboursement des épargnants qui souhaitent vendre leurs parts ou actions. Du point de vue de l’organisation , la présence du dépositaire, qui était inconnu dans la SCPI, est calquée sur celle des Sicav. Elle et est motivé par des raisons de sécurité de l’épargne. La détention d’un volume important de liquidités n’est pas destinée à être pérenne, mais elle peut être utile de façon conjoncturelle par exemple dans l’attente d’investissement immobilier après une phase de forte collecte. Du point de vue européen , on peut relever que la France fait preuve actuellement de dynamisme dans le domaine de l’é- pargne immobilière, ce qui est un atout pour la place de Paris. Les épargnants pourront choisir entre la formule (FPI ou Sppicav) qui leur convient le mieux, en fonction de leurs objectifs patrimoniaux. Il est d’ailleurs prévu que certaines SCPI puissent se scinder en deux, pour permettre une répartition des épargnants en fonction de leurs décisions respectives. Les atouts sont donc nombreux, mais il existe aussi certaines contraintes. ❑ Des contraintes Une question importante qui se pose est de savoir si les épargnants bénéficieront autant d’information que dans la SCPI. Dans la mesure où le passage de la SCPI à l’OPCI suppose une décision collective, les textes ont prévu que les épargnants sont appelés à se prononcer en assemblée, d’une part sur le type de véhicule choisi (FPI ou société à capital variable) et sur les modalités. Du point de vue de la gouvernance , si le conseil de surveillance subsiste dans la formule FPI, il est absent dans la formule Sppicav et les épargnants seront donc moins consultés. A ce propos, l’ordonnance a d’ailleurs explicitement prévu pour les sociétés de gestion des obligations d’information des épargnants sur les décisions à prendre. Cette opération devrait donner lieu à des regroupements des sociétés existantes qui pourraient désorienter certains épargnants. Toutefois (lire l’interview de Louis G.Pelloux en page11), les obligations d’information des épargnants dans le cadre de la vie quotidienne de l’OPCI sont moindres que pour la SCPI. La transparence de l’information risque donc d’en souffrir. Quant à la performance , elle risque de pâtir de la nouvelle formule, au moins dans le cadre actuel de la hiérarchie des rendements des différents placements. En effet, à l’heure où le placement immobilier bénéficie de performances bien supérieures à celle des liquidités, l’augmentation de la part des actifs placés en liquidités ne peut se faire qu’au détriment du rendement global du produit. Certes cela n’a pas toujours été le cas, mais c’est une contrainte actuelle. Du point de vue fiscal , si la SCPI opte pour le régime de la Sppicav, l’épargnant ne pourra plus bénéficier de la déduction des intérêts de l’emprunt souscrit pour l’achat des parts. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 8 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier - Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier La loi de finances rectificative pour 2005 a complété l’ordonnance parue en octobre sur les OPCI. C’est un élément essentiel du dispositif de création des organismes de placement collectif immobilier. Il place les FPI sous le régime des revenus fonciers et des plus-values immobilières et les Sppicav sous le régime des valeurs mobilières. La fiscalité des OPCI est fixée par l’article28 de la loi de finances rectificative. Ce texte complète, pour l’aspect fiscal, l ’or- donnance du 13octobre 2005 qui a institué les organismes de placement collectif immobilier et assure la transition entre les SCPI et les OPCI. L’OPCI peut avoir deux formes: soit une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav) bénéficiant de la fiscalité des valeurs mobilières ou une forme de fonds de placement immobilier (FPI), copropriété non dotée de la personnalité morale et régie par la fiscalité immobilière. Rappelons qu’il faut aussi que paraisse l’homologation du règlement de l’AMF pour que le nouveau régime soit en vigueur. ❑ Fiscalité des valeurs mobilières pour les Sppicav ➠ Pour l’OPCI , le principe de l’article208, 3e nonies du CGI est de prévoir une exonération d’impôt sur les sociétés sur les revenus et les plus-values réalisées par la société, si elle respecte ses obligations de distribution. Il est possible aux filiales (détenues à 95% au moins) de la Sppicav d’opter pour le régime d’exonération, si leur actif est principalement constitué d’immeubles. L’option doit être notifiée avant la fin du 4 e mois de l’ouverture de l’exercice au titre duquel la société demande l’exonéra- tion. L’option (régime de la cessation d’entreprise) impose le paiement d’impôts sur les plus-values latentes sur les immeubles, mais au taux réduit de 16,5%. Cet impôt est payé par quart le 15décembre de l’année d’option et les 3 années suivantes (les plus-values latentes sur les autres immobilisations ne sont pas taxables si la société s’engage à calculer la plus-value ultérieure sur la valeur fiscale à la clôture de l’exercice précédant l’entrée dans le régime). Pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur les sociétés; les Sppicav doivent distribuer85% des bénéfices au cours de l’exercice suivant et 50% des plus-values . ➠ La situation de l’actionnaire Pour un particulier , les revenus sont des revenus de capitaux mobiliers soumis à l’impôt sur le revenu. Les ventes d’actions sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières. Le taux d’imposition est donc de 27%, au-delà du seuil de 15000euros. Si l’actionnaire est une entreprise , les revenus distribués par la Sppicav sont inclus dans le résultat de l’entreprise. Pour les cessions d’actions, si l’entreprise est soumise à l’IR, le régime d’imposition est celui des plus-values à court terme (moins de 2 ans, soumise au barème de l’IR) ou à long terme (plus de 2 ans, taux de 27%, prélèvements sociaux compris). Si l’entreprise est soumise à l’IS, c'est le taux de droit commun (33,1/3%). ❑ Fiscalité immobilière pour les FPI Les fonds de placement immobilier étant une copropriété, ils bénéficient de la transparence fiscale. Ce sont donc les asso- ciés qui sont directement imposables des revenus perçus par le fonds. Mais le régime fiscal est différent suivant que l’associé est une société ou un particulier. Il serait envisagé par l’administr a- tion la mise en place d’un dispositif d’identification (bull. F Lefebvre 31 déc. 2005, p.138), par lequel l’actionnaire précise - rait à la société de gestion du fonds les données permettant de déterminer son régime fiscal. ➠ Pour les particuliers , les revenus perçus des immeubles sont des revenus fonciers, soumis au barème général de l’im- pôt sur les revenus. Sont déductibles les frais de gestion et de fonctionnement. Il n’est pas possible de bénéficier, dans le cadre du FPI, des régimes spéciaux (Malraux et Robien notamment). En revanche, le porteur de parts peut bénéficier du micro-foncier. Les revenus provenant de produits financiers sont imposables comme revenus de capitaux mobiliers (art. 137 ter nouveau du CGI), soumis au prélèvement libératoire de 16% +11% de prélèvements sociaux, ou à l’impôt sur le revenu. Pour les plus-values , les plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles du FPI sont soumises au régime des plus-values immobilières. En conséquence, la vente d’immeubles ou de titres détenus depuis plus de 15 ans est exonérée de plus-value. Règles fiscales Règles fiscales: la loi de finances rectificative pour 2005 Les règles de calcul de la plus-value sont en principe celles du droit commun; toutefois, la majoration pour frais de 7,5%, la majoration de 15% pour travaux et l’abattement de 1000euros ne sont pas applicables. La plus-value est calculée au niveau du fonds en fonction des dates d’acquisition et de vente de l’immeuble par le FPI. Le taux d’imposition est de 16% soit 27% avec les prélèvements sociaux. Ce n’est pas le porteur de parts, mais le dépositaire qui doit faire la déclaration auprès de l’administration fiscale. Quant aux plus-values de cessions de valeurs mobilières, elles sont taxées au même taux lors de leur distribution (sauf si une personne détient plus de 10% d’un fonds, les plus-values mobilières sont taxées au régime de droit commun des valeurs mobilières des particuliers, dès leur réalisation ). Lorsque les porteurs vendent leurs parts, ils sont imposés suivant le régime des plus-values immobilières (art. 150 UC du CGI), en fonction de la durée de détention de leurs parts. ➠ Quant aux entreprises qui détiennent des parts, si elles sont au régime IR, les quotes-parts de profit distribuées par le fonds sont à inclure dans son résultat ordinaire. Si elles sont soumises à l’IS, les revenus sont inclus dans le résultat impos a- ble. En cas de cession des parts de FPI, l’entreprise (IR) sera soumise au régime de plus ou moins-value (art. 39 duodeceies). Pour l'entreprise au régime IS, c’est le taux de droit commun. ❑ Exonération de droit d’enregistrement, sauf pour les gros détenteurs Précisons enfin que les souscriptions de parts de FPI sont exonérées de droits d’enregistrement (art. 832 A). Les cessions de parts ou d’actions d’OPCI sont aussi exonérées. Mais cette exonération reçoit une exception ; (art. 730 quinquies) lorsque l’acheteur (personne physique) détient ou doit détenir après son achat plus de 10% des parts ou actions, ou si c’est une personne morale, si elle détient ou doit détenir après l’achat plus de 20% des parts ou actions. Le droit de 5% est alors applicable. ❑ De la SCPI à l’OPCI: neutralité fiscale Le législateur veut inciter au passage des SCPI vers les OPCI. Il est donc prévu un mécanisme de neutralité fiscale pour les transformations qui auront lieu dans les 5 ans. Cela vise les transformations de SCPI en FPI ou en Sppicav, mais aussi d’aut- res opérations comme les fusions ou scissions de SCPI à l’occasion du passage vers le nouveau statut. Il est prévu un méca- nisme de sursis d’imposition et une exonération de droit d’enregistrement. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 10 Règles fiscales JURIS h h e e b b d d o o immobilier Type d’OPCI Sppicav FPI Fiscalité de l’OPCI Exonération d’IS (ainsi que pour les filiales à 95% au moins, sur option) Pas d’imposition (transparence fiscale) Fiscalité du porteur de parts: par ticuliers Revenus distribués - Revenus de capitaux mobiliers (abat- tement de 40%) - Revenus fonciers pour les revenus d’immeubles - Revenus de capitaux mobiliers pour les revenus des placements mobiliers Plus-values distribuées - Revenus de capitaux mobiliers (même régime que ci-dessus) - Plus-values de cessions d’immeubles: fiscalité des plus-values immobilières - Plus-values sur cessions de parts ou actions de sociétés: fiscalité des plus- values mobilières Cession de parts - Plus-values mobilières - Plus-values immobilières Fiscalité du porteur de parts: entr eprises Revenus distribués Régime de l’entreprise - IR: bénéfice ordinaire soumis à l’IR - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun Régime de l’entreprise - IR: bénéfice ordinaire soumis à l’IR - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun Plus-values distri- buées Même régime que les revenus Même régime que les revenus Cession de parts - IR: plus-values à court terme ou à long terme - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun - IR: plus-values à court terme ou à long terme - IS: résultat soumis à l’IS de droit commun Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier Monsieur le Président, La présente ordonnance est prise en application de l'article50 de la loi n°2005-842 du 26juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, qui habilite le Gouvernement à définir par ordonnance le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobi- lier (OPCI), à l'exception de leur régime fiscal, ainsi que les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif dans l'immobilier. Ce nouveau véhicule vient compléter et moderniser l'offre de produits d'épargne immobilière à l'attention des particuliers, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), du fait de leurs caractéristiques, s'a- dressant à un public spécifique. Les OPCI ont en outre pour objet d'of- frir un produit d'investissement dans l'immobilier à destination des investisseurs institutionnels, à l'image des produits analogues existants déjà à l'étranger (notamment en Allemagne, au Luxembourg et en Italie). La création des organismes de placement collectif dans l'immobilier est un facteur de modernisation de la Place de Paris qui devrait lui permettre de jouer un rôle prépondérant en matière immobilière, offrant à la fois des sociétés foncières cotées (SIIC) et des instruments de gestion collective immobilière (OPCI). L'OPCI est d'abord un produit destiné au grand public dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des organismes de placement collectif en valeurs immobilières (OPCVM). De nombreuses règles visent à en assurer la liquidité nécessaire. De manière générale, les OPCI peuvent prendre la forme soit de fonds de placement immobilier (FPI), soit de sociétés de placement à prépon- dérance immobilière à capital variable (SPPICV). Les premiers se ver- ront appliquer la fiscalité immobilière tandis que les seconds seront soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Les fonds de placement immobilier présentent des caractéristiques proches des actuelles SCPI, afin de favoriser une migration des por- teurs de parts de SCPI vers les OPCI. Quant aux SPPICV, au-delà des particuliers, elles visent également la clientèle des investisseurs institu- tionnels, notamment les compagnies d'assurance-vie. Si l'OPCI investit par principe majoritairement dans des actifs immobiliers, l'objectif est néanmoins de lui conférer une liquidité importante. Cette caractéris- tique, inhérente aux organismes de placement collectif, permettra aux OPCI d'avoir vocation à être éligibles à l'actif des investisseurs institu- tionnels, et notamment des compagnies d'assurance. Dans tous les cas, l'OPCI devra comporter un ratio d'au moins 60% d'actifs immobiliers. Ce ratio, nettement inférieur à celui qui prévaut actuellement pour les SCPI (celles-ci doivent être investies à 95% en actifs immobiliers), permettra à l'OPCI d'être beaucoup plus liquide que ces dernières. Les actifs immobiliers que pourront acquérir les OPCI diffèrent selon la forme de l'OPCI (fonds de placement immobi- lier ou SPPICV), du fait de la différence des régimes fiscaux applica- bles. Dans le cas de l'OPCI fonds, les actifs immobiliers seront constitués d'immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d'actifs immobiliers (sociétés civiles immobilières pour l'essentiel en pratique). Comme pour les actuelles SCPI, ce produit s'adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers bénéficiant d'une fis- calité favorable, à l'image de la fiscalité immobilière. Dans le cas de l'OPCI société, seront en plus admissibles les parts de sociétés foncières cotées (SIIC et sociétés équivalentes à l'étranger) aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, ce socle immobilier «non coté» devant représenter au moins 51% de l'actif de l'OPCI. L'inclusion de titres cotés dans les actifs immobiliers permet- tra d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier. Ce nouveau dispositif se veut également protecteur des porteurs de parts et actionnaires des OPCI. Ainsi, afin d'éviter une crise grave de liquidité, suite à un retrait brutal d'un investisseur détenant une forte participation dans l'OPCI, un mécanisme de suspension des rachats est prévu. Lorsqu'un porteur ou actionnaire détenant plus de 20% des parts ou actions de l'OPCI demande le rachat de ses parts ou actions au-delà d'un seuil, ce rachat peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. Cette disposition doit permettre d'éviter qu'une demande de rachat massif ne provoque une crise de liquidité et ne déstabilise trop forte- ment la valeur des parts de l'OPCI, comme cela s'est récemment pro- duit en Allemagne. Dans la mesure où ce produit se veut très proche des OPCVM, l'évalua- tion des actifs immobiliers, notamment des immeubles, est un élément essentiel du dispositif. Ces actifs sont en effet peu liquides et il est dif- ficile de trouver une valeur établie par le marché. L'ordonnance met donc en place un dispositif reposant sur deux évaluateurs distincts: l'un devra expertiser les immeubles, l'autre s'assurer de la cohérence de l'évaluation réalisée. Le rapport d'évaluation devra être signé conjointement. En matière de gouvernance, le droit commun s'applique aux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (assem- blée générale et conseil d'administration composé d'actionnaires). Pour le fonds, un conseil de surveillance, composé de porteurs de parts, est institué. Il a pour mission de contrôler les modalités de ges- tion du fonds. Enfin le projet d'ordonnance organise les modalités de transformation des SCPI en OPCI. Ce processus se veut incitatif. La période de transi- tion s'étale sur cinq ans. En cas de transformation, le projet de texte prévoit que la SCPI peut scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV, ce qui permettra à l'ensemble de ses porteurs de parts de pouvoir choisir la forme d'OPCI la plus adaptée à leurs objectifs. Le projet de texte prévoit l'arrêt de la création de nouvelles SCPI et d'augmenta- tion de capital pour celles existantes au 31décembre 2009. * * * L'article 1er ajoute les OPCI à la liste des organismes de placement col- lectif régis par le code monétaire et financier. L'article2 ajoute une section 5 au chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier comportant les articles suivants: L'article L.214-89 énonce les deux formes que peuvent prendre les OPCI (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou fonds de placement immobilier). L'article L.214-90 définit l'objet social de l'OPCI (investissement dans des immeubles loués ou pouvant être construits exclusivement en vue de leur location). Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 11 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier Textes officiels L'article L.214-91 soumet la constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d'un OPCI à l'agrément de l'Autorité des marchés financiers (AMF) et énumère les garanties que doit présenter le dépositaire de la société de gestion de l'OPCI. L'article ajoute que le règlement général de l'AMF fixe les règles de bonne conduite et autres obligations professionnelles applicables aux sociétés de gestion d'OPCI et aux sociétés de placement à pré- pondérance immobilière à capital variable. Enfin, il reprend les dispositions applicables aux OPCVM en matière d'information des souscripteurs et de publicité. L'article L.214-92 définit la composition de l'actif de l'OPCI. L'article L.214-93 énonce un certain nombre de ratios de composition et de règles de dispersion de l'actif d'un OPCI. Celui-ci doit comporter un minimum de 60% d'actifs immobiliers et de 10% d'instruments financiers ou de dépôts. En outre, un décret en Conseil d'Etat précise- ra les règles de dispersion des actifs et d'emprise afin d'assurer une sécurité adaptée. L'article L.214-94 autorise les OPCI à conclure des instruments finan- ciers à terme dans des limites et conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Les articles L.214-95 et L.214-96 organisent le recours à l'emprunt des OPCI. Ces emprunts sont plafonnés à hauteur de 50% de la valeur des actifs immobiliers détenus directement et indirectement et à hauteur de 10% de la valeur des dépôts et instruments financiers qu'il détient. Toutes ces dispositions visent à garantir la sécurité des OPCI en limi- tant l'effet de levier financier résultant d'un recours à l'emprunt. L'article L.214-97 précise qu'un OPCI peut consentir sur ses actifs des garanties lui permettant de conclure des contrats constituant des instruments financiers à terme ou de contracter des emprunts d'espè- ces. L'article L.214-98 permet aux OPCI de consentir, dans les conditions et limites fixées par un décret en Conseil d'Etat, des avances en comptes courants aux sociétés immobilières dont il détient directement ou indi- rectement au moins 5% du capital social. L'article L.214-99 laisse un délai de 3 ans après la date d'agrément de l'OPCI pour respecter les ratios de composition et les règles de disper- sion des actifs mentionnés à l'article L.214-93. Cette disposition donne ainsi le temps nécessaire à l'OPCI pour se constituer et investir sans être contraint dès l'origine par des règles de composition et de disper- sion des actifs qui, par nature, ne peuvent être respectées durant la phase de constitution de l'OPCI. Il prévoit également qu'un décret en Conseil d'Etat fixe les cas où il sera possible, en cours de vie de l'OPCI, de déroger aux quotas d'actifs. L'article L.214-100 prévoit que tout porteur ou actionnaire détenant plus de 10% des parts ou actions de l'OPCI doit se déclarer auprès de la société de gestion. L'article L.214-101 prévoit que le rachat de parts ou actions demandé par un porteur ou actionnaire qui détient plus de 20% des parts ou actions de l'organisme de placement collectif immobilier peut être suspendu dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, si ce rachat excède un seuil. Il s'agit d'éviter qu'un investisseur, en vendant massivement ses parts ou actions, ne déstabilise trop fortement la valeur des parts ou actions de l'OPCI au détriment des autres porteurs ou actionnaires. L'article L.214-102 limite l'action des créanciers dont le titre résulte de la conservation ou de la gestion des actifs d'un OPCI à ces actifs et interdit aux créanciers du dépositaire de poursuivre le paiement de leurs créances sur les actifs d'un OPCI conservés par le dépositaire. Cette mesure vise à protéger les porteurs de parts. L'article L.214-103 fixe le principe d'un actif net minimum qui doit être atteint dans un délai de trois ans à compter de l'agrément de l'OPCI. A défaut, celui-ci est dissout. Cette disposition vise à favoriser la constitution d'OPCI de taille significative, ce qui contribuera à leur liquidité. L'article L.214-104 renvoie au règlement général de l'AMF le soin de fixer les conditions de souscription, de cession et de rachats des parts ou des actions émises par les OPCI. L'article L.214-105 prévoit une obligation d'assurance des immeubles détenus par l'OPCI, sur le modèle existant pour les SCPI. L'article L.214-106 est le premier article du paragraphe2 intitulé: «Dispositions comptables et financières». Cet article fixe les grands principes du régime comptable applicable par l'OPCI (durée des exerci- ces comptables, nécessité de réaliser un inventaire semestriel de l'actif, établissement des comptes annuels et d'un rapport de gestion). L'article L.214-107 fixe les règles de détermination du résultat net de l'OPCI. L'article L.214-108 définit les sommes distribuables et le délai de mise en paiement de ces sommes de manière identique aux définitions actuellement en vigueur pour les OPCVM. L'article L.214-109 établit une obligation d'information des porteurs de parts et actionnaires reposant respectivement sur les sociétés de gestion des fonds de placement immobilier et sur les sociétés de place- ment à prépondérance immobilière à capital variable. L'article L.214-110 énumère les missions du commissaire aux comptes (certification des comptes annuels, attestation des opérations de fusion, scission, dissolution, liquidation de l'organisme de placement collectif immobilier, ainsi que les opérations d'apports en nature à l'or- ganisme de placement collectif immobilier). L'article L.214-111 constitue le premier article du paragraphe3 intitu- lé: «Evaluation des actifs immobiliers». Cet article dispose que dans les conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des mar- chés financiers les immeubles détenus directement ou indirectement par l'organisme de placement collectif immobilier sont évalués par deux évaluateurs immobiliers qui établissent, sous leur responsabilité, un rapport. L'article L.214-112 précise que les évaluateurs immobiliers doivent agir de manière indépendante et disposer d'une expérience, d'une compétence et d'une organisation adaptées à l'exercice de leur fonc- tion dans le domaine de l'évaluation d'actifs immobiliers. L'article L.214-113 soumet au secret professionnel les évaluateurs immobiliers et précise envers qui ils en sont déliés (le commissaire aux comptes, l'Autorité des marchés financiers, la Commission de contrôle des assurances, des mutuelles et institutions de prévoyance, la Commission bancaire et l'administration fiscale). L'article L.214-114 prévoit que chaque évaluateur immobilier est désigné par la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou la société de gestion du fonds de placement immobilier pour une durée de quatre ans, après agrément de l'Autorité des marchés financiers dans les conditions précisées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. Leur révoca- tion pendant la durée du mandat nécessite l'obtention préalable de l'agrément de l'AMF. L'article L.214-115 dispose que les évaluateurs immobiliers sont responsables des conséquences dommageables des fautes et négligen- ces commises par eux dans l'accomplissement de leur mission tant à l'égard de la société de placement immobilier ou de la société de ges- tion du fonds de placement immobilier, que du dépositaire. L'article L.214-116 prévoit que les sociétés de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable et les sociétés de gestion de fonds de placement immobilier sont tenues de fournir aux évaluateurs immobiliers, dès leur désignation, tous les documents, informations et moyens d'investigation utiles à l'exercice de leur mission. Les articles L.214-117 et L.214-118 sont relatifs au dépositaire des actifs de l'OPCI. Le dépositaire a notamment pour mission de conser- ver les actifs de l'OPCI à l'exclusion des immeubles détenus en direct et des parts de sociétés civiles immobilières non cotées. Il peut égale- ment, le cas échéant, payer l'impôt pour le compte des porteurs, ce qui est une spécificité due à la fiscalité foncière applicable aux por- teurs de parts de fonds immobiliers. L'article L.214-119 est relatif à la société de gestion de l'OPCI. Il n'est pas créé un nouveau type de société ad hoc, cette activité étant ouver- te aux sociétés de gestion de portefeuille, en charge aujourd'hui des OPCVM. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 12 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier L'article L.214-120 est le premier des articles de la sous-section 2 qui définit les règles particulières relatives aux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Cet article détermine la forme juridique de la SPPICV de manière analogue à celle qui prévaut pour les SICAV dans les OPCVM. L'article L.214-121 organise les modalités de la direction de la SPPICV par la société de gestion. L'article L.214-122 a trait au régime de responsabilité de la SPPICV et de la société de gestion. Les articles L.214-123 et L.214-125 précisent quelles dérogations respectives au code monétaire et financier et au code de commerce applicables aux SICAV le sont également aux SPPICV. L'article L.214-124 fixe les règles de constitution d'une SPPICV et pré- cise notamment le régime des apports en nature. L'article L.214-126 prévoit des dispositions relatives à la suspension du rachat et de l'émission des actions de la société de placement à pré- pondérance immobilière en cas de force majeure, en application du règlement général de l'AMF. L'article L.214-127 prévoit que la SPPICV doit publier son compte de résultat et son bilan au moins 30 jours avant la réunion de l'assemblée générale des actionnaires qui doit les approuver. L'article L.214-128 définit les règles de distributions des produits et plus-values perçus par la SPPICV. L'article L.214-129 précise les règles de liquidation de la SPPICV déro- geant au code de commerce. L'article L.214-130 définit juridiquement la notion de fonds de place- ment immobilier. L'article L.214-131 reprend la faculté que possèdent déjà les OPCVM, en vertu de l'article L.214-21, de substituer la désignation du fonds à l'identité des copropriétaires pour les opérations que le fonds effectue pour le compte de ces derniers, ainsi que dans tous les cas où des dispositions relatives à la propriété immobilière ou aux sociétés et aux instruments financiers exigent l'indication des nom, prénoms et domi- cile du titulaire de l'actif ou du titre. L'article L.214-132 prévoit que le fonds de placement immobilier est constitué par une société de gestion agréée à cet effet et chargée de sa gestion. Cette société, qui doit agir au bénéfice exclusif des souscripteurs, établit le règlement du fonds dont l'acceptation par les porteurs de parts est réalisée du seul fait de la souscription ou de l'acquisition des parts du fonds. Le règlement du fonds doit prévoir la mise en place d'un conseil, composé de porteurs de parts, qui exerce un contrôle sur les procédures mises en œuvre par la société de gestion pour l'accomplissement de sa mission. Il rend compte de sa mission aux porteurs de parts. L'article L.214-133 reprend les règles applicables aux fonds communs de placement concernant la représentation du fonds en justice et à l'é- gard des tiers par la société de gestion. De même, les dispositions de l'article L.214-134 relatives à la responsa- bilité de la société de gestion sont identiques à celles figurant à l'arti- cle L.214-28 pour les fonds communs de placement (FCP). L'article L.214-135 prévoit qu'un fonds de placement immobilier peut être constitué par apports en numéraire, apports en nature d'actifs immobiliers mentionnés à l'article L.214-90, et transforma- tion de sociétés civiles de placement immobilier. Il est en outre pré- cisé qu'en cas d'apports en nature, la valeur des actifs immobiliers est estimée par deux évaluateurs immobiliers, et que le commissaire aux comptes établit sous sa responsabilité par un rapport sur ces apports en nature. L'article L.214-136 prévoit les dispositions relatives à la suspension potentielle du rachat et de l'émission de parts des fonds ainsi que les conditions de liquidation des fonds, sur le même schéma retenu pour les actions de SPPICV. L'article L.214-137 définit la mission du commissaire aux comptes sur le modèle du dispositif existant pour les FCP. Les articles L.214-139 à L.214-141 organisent les modalités de déter- mination et de mises en paiement des sommes distribuables aux por- teurs de parts. L'article L.214-142 prévoit que les porteurs ne peuvent provoquer le partage du fonds et qu'ils ne peuvent être tenus des dettes de la copropriété qu'à concurrence de l'actif du fonds et proportionnelle- ment à leur quote-part. Cette dernière règle est d'autant plus impor- tante qu'elle permet de limiter la responsabilité des porteurs de parts. L'article L.214-143 précise les modalités de liquidation du fonds. La sous-section 4 qui comprend les articles L.214-144 et L.214-145 fixe les principes applicables aux OPCI à règles d'investissement allégées. Ces derniers peuvent déroger, dans des conditions et limites fixées par décret en Conseil d'Etat, aux limites prévues aux articles L.214-93 à L.214-97 (dérogations aux quotas et ratios prudentiels). Le règlement ou les statuts de l'OPCI ARIA peut n'autoriser le rachat des parts ou actions qu'à l'échéance d'un certain délai, à condition que celui-ci n'excède pas deux ans après la constitution de l'organisme. L'article L.214-146 fixe le régime applicable aux OPCI à comparti- ments, sur le modèle de ce qui existe pour les OPCVM. L'article3 organise pour les sociétés de gestion de sociétés civiles de placement immobilier, les modalités de leur agrément en tant que sociétés de gestion de portefeuille afin de leur permettre de gérer des OPCI. Celles qui souhaitent le faire ont jusqu'au 31décembre 2008. L'article4 prévoit que les sociétés civiles de placement immobilier exis- tantes doivent soumettre à leur assemblée générale dans un délai de 5 ans à compter de l'homologation des dispositions du règlement géné- ral de l'AMF relatives aux OPCI la possibilité de se placer sous le régi- me des organismes de placement collectif immobilier. Il permet à une SCPI ayant choisi de se transformer en OPCI de scinder ses actifs entre un FPI et une SPPICV afin de laisser le choix à ses porteurs de parts entre les deux formes d'OPCI. Enfin, il prévoit l'interdiction de la créa- tion de nouvelles SCPI et d'augmentation du capital des SCPI à comp- ter du 31décembre 2009. L'article5 modifie diverses dispositions du code monétaire et financier afin de tenir compte de la création des OPCI. L'article6 ajoute un alinéa à l'article2 de la loi n°70-9 du 2janvier 1970 afin d'y insérer les organismes de placement collectif immobilier et leurs sociétés de gestion. L'article7 fixe la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance à la date d'homologation des dispositions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier, l'homologation se faisant par arrêté du ministre de l'éco- nomie, des finances et de l'industrie. Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation. Veuillez agréer, Monsieur le Président, l'assurance de notre profond respect. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 13 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier Quel vous paraît être l’élément essentiel à conserver de la SCPI? Louis G.Pelloux : «Les épargnants auront le choix entre la forme de FPI et la forme de Sppicav. Pour les SCPI de rendement, qui s’adressent à une clientèle de particuliers, je pense que la bonne solution pour les épargnants, c’est de choisir le statut de fonds de placement immobilier, avec la fiscalité des revenus fonciers car ce qui me paraît surtout important, c’est de conserve r l’affectio societatis. Si la société comporte aussi des porteurs de parts institutionnels, cela modifie son équilibre, notamment pour la nomination du conseil de surveillance. Or il faut que les conseillers soient des épargnants compétents et non les représentants d’investisseu rs institutionnels.» Comment jugez-vous la suppression de l’assemblée générale? L.-G. P. : «Dans la forme de FPI en effet, l’OPCI ne comporte pas d’assemblée générale. Ce qui me paraît préoccupant, c’est que les épargnants risquent de ne plus avoir d’information. Par exemple, ils ne disposeront plus de bulletin trimestriel. Toutes les obligations de transparence qui venaient de la loi de 1970 et que j’avais négociées à l’époque comme président de l’Aprogi (association professionnelle à laquelle a succédé l’Aspim), risquent de disparaître.» La SCPI avait toutefois de multiples contraintes, qui disparaissent aussi… L.-G. P. : «Il faut remonter à la genèse de la SCPI. Rappelez-vous que Jean Foyer, qui était à l’époque président de la commission des lois, s’était opposé au ministère des finances qui voulait transformer les SCPI en sociétés commerciales. Mais pour éviter de leur faire perdre leur régime fiscal, on a créé un monstre juridique. L’administration a toujours affirmé: puisque la SCPI est une société de personnes, elle ne peut pas faire d’actes de commerce. A défaut, elle perd sa transparence fiscale. La SCPI a donc d û vivre avec cette épée de Damoclès. Que cette incertitude permanente sur les actes autorisés et les actes interdits ait disparu, c’est évidemment une bonne chose. Mais ce n’est pas sans contreparties… Je rappelle qu’en 1993, où il s’agissait déjà de réformer la SCPI, lors d’une première réunion de la pro- fession avec le Trésor, le SLF, la chancellerie, la Cob, l’administration nous avait fait part de son souhait d’écouter la profession, mais avait dit qu’un point n’était pas négociable: l’objet social. Or je considè- re que c’est précisément ce qui est essentiel. La réforme de 2005 qui crée les OPCI reconnaît la justification de nos demandes de l’époque. En regardant les exemples étrangers, on voit bien que les fonds disposent d’une transparence fiscale et qu’en contrepartie, ils ont des obligations de distribution. Les Siic ont obtenu la transparence fiscale. Que les SCPI l’aient obtenue aussi est une bonne chose, mais l’esprit des pères fondateurs de la SCPI est différent: la SCPI es t un instrument patrimonial de placement à long terme, qui permet à l’épargnant de se constituer des revenus en vue de la retraite. Ce type de produit peut subsister, mais pas dans la forme Sppicav.» L’ordonnance prévoit que, après 2009, les SCPI ne pourront plus faire d’augmenta- tion de capital et qu’il ne sera plus possible d’en créer de nouvelles. Pensez-vous qu’il aurait fallu laisser les SCPI exister à côté du nouvel outil OPCI? L.-G. P. : «C’est là un combat d’arrière-garde! Une SCPI doit se gérer. Le patrimoine immobilier doit évoluer. Il faut éviter de conserver un patrimoine figé. Il faut périodiquement effectuer des arbitra- ges, de nouveaux investissements, etc. Je ne vais donc pas regretter des contraintes que j’ai suffisam- ment combattues comme gérant de SCPI! On peut adopter la forme FPI en respectant la transparen- ce. A la transparence fiscale doit être associée la transparence de l’information. » La création de ce nouveau statut aura-t-elle des conséquences sur l’organisation de la profession? L.-G. P. : «La création d’un nouveau statut ne peut pas rester sans conséquences sur les métiers de ceux qui gèrent les produits d’épargne collective en immobilier. De façon générale, je pense qu’une organisation professionnelle doit donner des informations complètes sur l’état d’avance- ment de ses négociations avec les pouvoirs publics. Par ailleurs, l’organisation des OPCI qui permet une certaine représentation des porteurs de parts dans le conseil de surveilla n- ce pour la formule FPI ou dans l’assemblée générale pour la formule de Sppicav pourrait influer l’organisation d’autres formu- Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 14 Interview JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Louis G.Pelloux: «l’OPCI doit conserver l’affectio societatis» Conserver le respect de l’é- pargnant Laisser subsis- ter les SCPI? Un combat d’arrière- garde! Si Louis Pelloux se déclare très favorable à l’OPCI, il alerte les épargnants contre la transforma- tion profonde qui en résulte dans la formule Sppicav. Pour le fondateur des SCPI, il est indispen- sable de conserver l’affecio societatis qui a marqué les SCPI. les de placement immobilier collectif. On peut imaginer que les organisations professionnelles se concertent, voire même fusionnent.» La formule FPI a votre préférence? L.-G. P. : «On peut continuer à gérer les capitaux que les épargnants ont confiés aux SCPI, dans le cadre du FPI à condition de conserver le respect de l’épargnant. Pour collecter les capitaux à investir, notre groupe qui ne pouvait pas délivrer de carte de démarchage à des conseils en gesti on patrimoniale a été contraint d’utiliser le marketing direct. Pour collecter l’épargne, nous avons donc multiplié les outils de com- munication écrite: rapports annuels et bulletins trimestriels bien sûr, mais aussi lettres d’information, et même un livre «Comment choisir votre SCPI» ou « Comment tester votre SCPI » au moment de la crise des années 1990. Cette conception de la communication a créé un décalage entre les gérants indépendants et les grands réseaux qui collectaient beaucoup et rarement correctement parmi leurs guichetiers. Dans l’OPCI, il n’y aura pas d’obligation de transparence, de même que, dans les Sicav, il n’y a pas d’obligation de transparen ce. L’outil Sppicav est un formidable outil pour les professionnels, mais il peut être dangereux pour un épargnant individuel.» L’OPCI est autorisé à s’endetter à hauteur de 50% de ses actifs immobiliers. Est-ce une source de dan- ger potentiel pour les épargnants? L.-G. P. : «Cette faculté d’endettement n’est pas un problème. Il peut y avoir des fonds spéculatifs, d’opportunité et la possibi- lité d’endettement leur est nécessaire. Il faut pouvoir utiliser le levier du crédit. Avec l’agrément de l’AMF, il sera possible d’investir et de collecter de l’épargne partout en Europe. C’est d’ailleurs l’objec- tif du Livre vert de la Commission des communautés européennes sur l’amélioration du cadre régis- sant les fonds d’investissements dans l’Union européenne du 12 juillet 2005. Pour le FPI, il peut être utile de s’endetter quand les taux de crédit sont inférieurs aux taux de rende- ment de l’immobilier. Si le marché est contraire et que l’OPCI a promis du rendement, cela pourra poser des difficultés. Qu’en est-il des achats en blanc, que vous avez souvent dénoncés? L.-G. P. : «C’est une technique qu’il ne faut pas utiliser pour un FPI, mais qui peut être utile dans un fonds spéculatif. On gère aujourd’hui l’immobilier comme un produit financier. Mais pour un FPI, il faut conserver l’esprit de la gestion patrimoniale, tout en utilisant la souplesse du nouvel outil. Prendre le risque d’un achat en blanc dans une SCPI c’est prendre un pari sur le revenu futur. Les associés doivent en être conscients et informés.» L’OPCI pourrait avoir divers objectifs? L.-G. P. : «On peut imaginer que des OPCI se spécialisent, par exemple dans le financement de maisons de retraites, de cli- niques ou encore de crèches pour les entreprises. Mais chaque produit nécessite une gestion spécifique. Il faut alors créer des OPCI de différentes natures, en levant des capitaux auprès d’institutionnels.» L’OPCI a donc des atouts! L.-G. P. : «Ne vous méprenez pas! Je suis très favorable au nouveau système. Mais il a deux aspects très différents; pour les FPI, il faudra de vrais professionnels de l’immobilier. Pour les Sppicav, ce sera de l’asset management. Je pense que peu de SCPI adopteront la formule FPI. Car il semble, à l’heure actuelle, qu’un grand nombre de sociétés de gestion veulent orienter les associés vers les SPPICV. Je fais simplement une mise en garde: attention à ne pas manipuler les épargnants en créant une sicav où les épargnants n’auront plus leur mot à dire.» Les épargnants vont pourtant rester présents dans le conseil de surveillance? L.-G. P. : «Il va falloir observer comment les membres du conseil de surveillance sont nommés. L’important n’est pas tant qu’ils soient actionnaires, mais qu’ils soient compétents. Il faut que le conseil de surveillance ait son mot à dire sur les actes ess entiels qui concernent la gestion des avoirs de la société. Le conseil ne doit pas intervenir bien sûr sur la gestion courante et il ne doit pas s’immiscer dans les actes de gestion, mais il ne faut pas que le conseil soit considéré comme une simple chambre d’enregis- trement. Il doit avoir un rôle comparable à celui du conseil d’une société à directoire et à conseil de surveillance.» Vous avez décidé récemment de vendre plus de 80 % de votre portefeuille de parts de l’Epargne Foncière. Pourquoi? L.-G. P. : «Je souhaitais faire un arbitrage patrimonial à des fins successorales. Comme depuis plus de 30 ans je souscrivais périodiquement des parts dans les SCPI que nous gérions, j’avais accumulé un nombre excessif de parts par rapport à mes actifs globaux. Et puis, je suis en désaccord avec la manière dont l’UFG considère le conseil de surveillance des SCPI. Contrairement aux objectifs de «gouvernance» affichés par la direction du groupe, le conseil de surveillance n’est pas consulté sur les actes essentiels de la SCPI. Or la nouvelle gouvernance des entreprises, c’est accepter d’écouter et d’entendre les contre-pouvoirs. J’estime par ailleurs que certaines décisions d’arbitrages et d’investissement ne sont pas conformes à l’intérêt des épargnants . Comme je suis au conseil de surveillance, je ne veux pas que ceux qui m’ont fait confiance en m’élisant au conseil puissent me reprocher de ne pas avoir défendu leurs intérêts. C’est la raison pour laquelle j’ai conservé 20 % de mon portefeuille de parts pour pouvoir le faire.» Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 15 Interview Le conseil de surveillance ne doit pas être une simple chambre d’en- registrement. Conserver l’esprit de la gestion patri- moniale en uti- lisant la sou- plesse du nou- veau produit. JURIS h h e e b b d d o o immobilier Ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 2005 (J.O n°240 du 14octobre 2005 page16306) Ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobi- lier en organismes de placement collectif immobilier Article1 Il est ajouté au I de l'article L.214-1 du code monétaire et financier un alinéa ainsi rédigé: «5°Les organismes de placement collectif immobilier.» Article2 Il est ajouté au chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier une section 5 comportant les dispositions suivantes: «Section 5 «Les organismes de placement collectif immobilier «Sous-section 1 «Dispositions communes «Paragraphe 1 «Constitution et règles de composition de l'actif de l'organis- me de placement collectif immobilier «Art. L.214-89. - Les organismes de placement collectif immobilier prennent la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, soit de fonds de placement immobi- lier. «Art. L.214-90. - Les organismes de placement collectif immobilier ont pour objet l'investissement dans des immeubles qu'ils donnent en location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur loca- tion, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et acces- soirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts. Les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente. «Les organismes de placement collectif immobilier peuvent compren- dre différentes catégories de parts ou d'actions dans les conditions fixées respectivement par le règlement du fonds de placement immo- bilier ou les statuts de la société de placement à prépondérance immo- bilière à capital variable selon les prescriptions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Art. L.214-91. - I.- La constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation d'un organisme de placement collectif immo- bilier sont soumises à l'agrément de l'Autorité des marchés financiers. Le dossier d'agrément, dont le contenu est fixé par le règlement géné- ral de l'Autorité des marchés financiers, décrit notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'organisme de placement collectif immobilier ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l'endettement. «II. - Les organismes de placement collectif immobilier, le dépositaire, mentionné à l'article L.214-117, et la société de gestion, mentionnée à l'article L.214-119, agissent au bénéfice exclusif des souscripteurs. Ils doivent présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne leur organisation, leurs moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de leurs dirigeants. Ils doivent prendre les dispositions propres à assurer la sécurité des opérations. «Les organismes et personnes mentionnés aux articles L.214-112, L.214-117, L.214-119 et L.214-120 doivent agir de façon indépendan- te les uns par rapport aux autres. «III. - L'Autorité des marchés financiers définit les conditions dans les- quelles les organismes de placement collectif immobilier doivent infor- mer leurs souscripteurs et peuvent faire l'objet de publicité, en parti- culier audiovisuelle, ou de démarchage. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers précise le contenu du document d'in- formation devant être établi par ces organismes. «IV. - L'Autorité des marchés financiers peut retirer son agrément à tout organisme de placement collectif immobilier. «Art. L.214-92. - I.- Dans les conditions et limites fixées par décret en Conseil d'Etat, l'actif d'un organisme de placement collectif immobilier est exclusivement constitué: «a) Des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens et énumérés par le décret en Conseil d'Etat mentionné à l'alinéa précédent; «b) Des parts de sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1, et qui satisfont aux conditions suivantes: «1°Les associés répondent du passif au-delà de leurs apports sauf dans les cas où, en application de l'article L.214-55 ou d'une disposi- tion équivalente de droit étranger, ils ne sont tenus du passif que dans la limite de leurs apports; «2°L'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou cons- truits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location, ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés dont la composi- tion de l'actif répond aux conditions du présent b; «3°Les autres actifs sont des avances en compte courant visées à l'ar- ticle L.214-98, des créances résultant de leur activité principale, des liquidités mentionnées au i ou des instruments financiers à caractère liquide mentionnés au h; «4°Les instruments financiers qu'elles émettent ne sont pas admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1; «c) Des parts de sociétés de personnes autres que celles mentionnées au b, des parts ou des actions de sociétés autres que des sociétés de personnes qui ne sont pas admises aux négociations sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1. Ces sociétés satis- font aux conditions suivantes: «1°La responsabilité des associés ou actionnaires est limitée au mon- tant de leurs apports; «2°L'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou cons- truits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participations directes ou indirectes dans des sociétés dont la composi- tion de l'actif répond aux conditions du présent c; «3°Les instruments financiers qu'elles émettent ne sont pas admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1; «d) Des actions négociées sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1 et émises par une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles acquis ou construits en vue de la location, de droits réels portant sur de tels biens, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur des immeubles en vue de leur location ou de participa- tions directes ou indirectes dans des sociétés dont l'actif répond aux mêmes conditions; «e) Des parts ou actions d'organismes de placement collectif immobi- lier et de parts, actions ou droits détenus dans des organismes de droit étranger ayant un objet équivalent, quelle que soit leur forme; «f) Des instruments financiers mentionnés au I de l'article L.211-1 admis aux négociations sur un marché mentionné aux articles L.421-3, L.422-1 et L.423-1 ainsi que les instruments financiers énumérés au II Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 16 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier de l'article L.211-1 à l'exception de ceux prévus au 4; «g) Des parts ou actions d'organismes de placement collectif en valeurs mobilières, à l'exception de ceux visés aux sous-sections 9 à 14 de la section 1 du chapitre IV du titre Ier du livre II, agréés par l'Autorité des marchés financiers ou autorisés à la commercialisation en France; «h) Des dépôts et des instruments financiers à caractère liquide défi- nis par décret en Conseil d'Etat; «i) Des liquidités définies par décret en Conseil d'Etat; «j) Des avances en compte courant consenties en application de l'arti- cle L.214-98. «Un décret en Conseil d'Etat définit les règles de dispersion et de pla- fonnement des risques, notamment en matière de construction, appli- cables à l'organisme de placement collectif immobilier. «II. - Un organisme de placement collectif immobilier et les sociétés mentionnées au b du I ne peuvent détenir d'actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité, quelle que soit sa forme, dont les associés ou membres répondent indéfiniment et solidaire- ment des dettes de l'entité. «Art. L.214-93. - Dans les conditions et limites fixées par décret en Conseil d'Etat, l'actif d'un organisme de placement collectif en immo- bilier est composé: «1°A hauteur de 60% au moins d'actifs immobiliers. Dans le cas de la société de placement à prépondérance immobilière à capital varia- ble, ces actifs immobiliers sont ceux mentionnés aux a à d du I de l'ar- ticle L.214-92, les actifs mentionnés aux a à c du I de l'article précité devant représenter au minimum 51% de l'actif. Dans le cas du fonds de placement immobilier, ces actifs sont ceux mentionnés aux a et b du I de l'article L.214-92; «2°A hauteur de 10% au moins d'actifs mentionnés au h et au i du I de l'article L.214-92. Ces actifs doivent être libres de toutes sûretés ou droits au profit de tiers. «Art. L.214-94. - Un organisme de placement collectif immobilier peut, dans des limites et conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, conclure des contrats constituant des instruments financiers à terme mentionnés au II de l'article L.211-1 à l'exception de ceux prévus au 4°. «Art. L.214-95. - Un organisme de placement collectif immobilier peut contracter des emprunts dans la limite de 50% de la valeur des actifs immobiliers mentionnés aux a à c du I de l'article L.214- 92. «Pour l'appréciation de cette limite, il est tenu compte de l'ensemble des emprunts et dettes souscrits par l'organisme de placement collectif immobilier et par les sociétés visées aux b et c du I de l'article L.214- 92, à concurrence du pourcentage de participation détenue directe- ment ou indirectement par l'organisme dans ces sociétés. «Les obligations relatives à l'information des actionnaires et des por- teurs de parts sur les conditions dans lesquelles l'organisme de place- ment collectif immobilier peut recourir à l'endettement sont précisées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Les conditions d'application du présent article, notamment en ce qui concerne la capacité et la nature de l'endettement, sont fixées par décret en Conseil d'Etat. «Art. L.214-96. - Un organisme de placement collectif immobilier peut procéder à des emprunts d'espèces dans la limite de 10% de la valeur de ses actifs autres que ceux visés à l'article L.214-95. «Les conditions d'application de la limite mentionnée à l'alinéa précé- dent sont fixées par décret en Conseil d'Etat. «Art. L.214-97. - Dans des limites et conditions fixées par un décret en Conseil d'Etat, un organisme de placement collectif immobilier peut consentir sur ses actifs des garanties nécessaires à la conclusion des contrats relevant de son activité, notamment ceux relatifs à la mise en place des emprunts mentionnés aux articles L.214-95 et L.214-96 et ceux mentionnés à l'article L.214-94. «Art. L.214-98. - Dans des limites et conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, un organisme de placement collectif immobilier peut consentir des avances en compte courant aux sociétés mentionnées aux b et c du I de l'article L.214-92 dont il détient directement ou indirectement au moins 5% du capital social. «Art. L.214-99. - Les règles de dispersion et de plafonnement des risques et les quotas mentionnés respectivement aux articles L.214-92 et L.214-93 doivent être respectés au plus tard trois ans après la date de délivrance de l'agrément à l'organisme de placement collectif immobilier. «Un décret en Conseil d'Etat détermine les seuils, les cas et les modali- tés dans lesquels il peut, à titre exceptionnel et pour une durée limi- tée, être dérogé aux quotas prévus à l'article L.214-93. «Art. L.214-100. - Dans les conditions et selon les modalités fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, tout por- teur ou actionnaire doit informer la personne mentionnée dans le document d'information prévu au III de l'article L.214-91 dès lors qu'il franchit le seuil de 10% des parts ou actions de l'organisme de place- ment collectif immobilier. «Art. L.214-101. - Lorsqu'un porteur de parts ou un actionnaire, qui détient plus de 20% et moins de 99% des parts ou actions de l'orga- nisme de placement collectif immobilier, demande le rachat de parts ou d'actions, ce rachat peut être suspendu à titre provisoire dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers dès lors qu'il excède un pourcentage du nombre de parts ou d'actions de l'organisme de placement collectif immobilier fixé par ce règlement. «Pour le calcul des quotités mentionnées à l'alinéa précédent, sont prises en compte les parts ou actions détenues par les entités qui contrôlent, au sens de l'article L.233-16 du code de commerce, la per- sonne qui demande le rachat ou qui sont contrôlées dans les mêmes conditions par celle-ci ainsi que les parts ou actions des entités qui sont contrôlées dans les mêmes conditions par l'entité qui contrôle cette personne. «Art. L.214-102. - Les créanciers dont le titre résulte de toute opéra- tion relative aux actifs d'un organisme de placement collectif immobi- lier n'ont d'action que sur ces actifs, à l'exception des actifs mention- nés au 2°de l'article L.214-93. «Les créanciers du dépositaire ne peuvent poursuivre le paiement de leurs créances sur les actifs d'un organisme de placement collectif immobilier conservés par lui. «Art. L.214-103. - Le montant minimum de l'actif net de l'organisme de placement collectif immobilier, tel que défini par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, est fixé par décret. «S'il n'est pas satisfait à cette obligation dans un délai de trois ans à compter de la date de délivrance de l'agrément de l'organisme de pla- cement collectif immobilier, celui-ci est dissous et les porteurs de parts ou actionnaires sont remboursés à concurrence de leurs droits dans le fonds ou dans la société dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Art. L.214-104. - Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les conditions d'émission, de souscription, de cession et de rachat des parts ou des actions émises par des organismes de place- ment collectif immobilier. «Art. L.214-105. - L'organisme de placement collectif immobilier doit obligatoirement souscrire un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont il est propriétaire. «Paragraphe2 «Dispositions comptables et financières «Art. L.214-106. - Le règlement d'un fonds de placement immobilier ou les statuts d'une société de placement à prépondérance immobiliè- re à capital variable fixent la durée des exercices comptables qui ne Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 17 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier peut excéder douze mois. Toutefois, le premier exercice peut s'étendre sur une durée supérieure sans excéder dix-huit mois. «Dans un délai de six semaines à compter de la fin de chaque semest- re de l'exercice, la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou la société de gestion du fonds établissent l'inven- taire de l'actif de l'organisme de placement collectif immobilier sous le contrôle du dépositaire. «La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou la société de gestion du fonds établit les comptes annuels de l'organisme de placement collectif immobilier et un rapport écrit sur la gestion de l'organisme de placement collectif immobilier dont le contenu, défini par décret en Conseil d'Etat, expose notamment la situation de l'endettement et de la liquidité de l'organisme de place- ment collectif immobilier. Ce rapport est adressé aux actionnaires ou aux porteurs de parts dans des conditions et limites précisées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article L.123- 22 du code de commerce, la comptabilité d'un organisme de place- ment immobilier peut être tenue en toute unité monétaire selon des modalités fixées par décret. «Les documents mentionnés au présent article sont mis à la disposi- tion du commissaire aux comptes dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. «Art. L.214-107. - Le résultat net de l'exercice d'un organisme de pla- cement collectif immobilier est égal à la somme: «1°Des produits relatifs aux actifs immobiliers mentionnés aux a à c du I de l'article L.214-92 pour la société de placement à prépondéran- ce immobilière à capital variable et aux a et b du I du même article pour le fonds de placement immobilier, diminués du montant des frais et charges y afférent; «2°Des produits et rémunérations dégagés par la gestion des autres actifs diminués du montant des frais et charges y afférent; «3°Des autres produits, diminués des frais de gestion et des autres frais et charges, qui ne peuvent être directement rattachés aux actifs mentionnés aux 1°et 2°. «Les modalités d'affectation des frais et charges du 1°à 3°sont défi- nies par décret. «Art. L.214-108. - La mise en paiement des sommes distribuables et définies aux articles L.214-128 et L.214-140 est effectuée dans un délai maximal de cinq mois suivant la clôture de l'exercice. «Art. L.214-109. - Dans les conditions et selon une périodicité prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable et les sociétés de gestion du fonds de placement immobilier établis- sent un document d'information qui est porté à la connaissance respectivement des actionnaires et des porteurs de parts. «Art. L.214-110. - I.- Le commissaire aux comptes certifie les comptes annuels de l'organisme de placement collectif immobilier. Dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, il fait rapport selon le cas à l'assemblée générale de la société de placement à prépondéran- ce immobilière à capital variable ou à la société de gestion du fonds de placement immobilier sur les opérations de fusion, d'apports en nature, de distribution d'acomptes, de scission, de dissolution et de liquidation de l'organisme de placement collectif immobilier. «Dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, il certifie, avant publication ou diffusion, l'exactitude de l'information pério- dique mentionnée à l'article L.214-109. «II. - Les dispositions de l'article L.214-14 s'appliquent dans les mêmes conditions au commissaire aux comptes de l'organisme de placement collectif immobilier. «Paragraphe 3 «Evaluation des actifs immobiliers «Art. L.214-111. - Dans les conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, les immeubles et droits réels détenus directement ou indirectement par l'organisme de placement collectif immobilier et par les sociétés mentionnées aux b et c du I de l'article L.214-92 sont évalués par deux évaluateurs immobiliers qui agissent de manière indépendante l'un par rapport à l'autre. Ils éta- blissent conjointement, sous leur responsabilité, un rapport de synthè- se écrit sur l'accomplissement de leur mission. «La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou la société de gestion du fonds prend toutes les disposi- tions nécessaires pour permettre aux évaluateurs de remplir leur mission. «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe la mission des évaluateurs, notamment la répartition des tâches entre eux, les règles d'évaluation et les conditions d'élaboration du rapport. «Ce rapport est communiqué à la société de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable, à la société de gestion du fonds, au dépositaire et au commissaire aux comptes, ainsi qu'à tout porteur de parts ou actionnaire de l'organisme de placement collectif immobi- lier en faisant la demande dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. «Art. L.214-112. - Les évaluateurs immobiliers doivent disposer d'une expérience, d'une compétence et d'une organisation adaptées à l'exer- cice de leur fonction dans le domaine de l'évaluation d'actifs immobi- liers. «Préalablement à sa désignation, tout évaluateur immobilier informe la société de placement à prépondérance immobilière à capital varia- ble ou la société de gestion du fonds de l'existence ou non d'un contrat d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle. «Cette information figure dans le rapport de gestion établi par la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou par la société de gestion du fonds. Ce rapport mentionne, le cas échéant, le niveau des garanties apportées par l'assurance en respon- sabilité civile professionnelle. «Art. L.214-113. - L'évaluateur immobilier, tout membre d'un organe de direction ou toute personne qui, à un titre quelconque, participe à la direction ou à la gestion d'un évaluateur immobilier ou qui est employée par celui-ci est tenu au secret professionnel dans les condi- tions et sous les peines prévues aux articles 226-13 et 226-14 du code pénal. «Dans le cadre de leur mission, les évaluateurs immobiliers sont déliés de l'obligation de secret professionnel envers le commissaire aux comptes de l'organisme de placement collectif immobilier, l'Autorité des marchés financiers, la Commission de contrôle des assurances, des mutuelles et des institutions de prévoyance, la Commission bancaire et l'administration fiscale. «Art. L.214-114. - Dans les conditions précisées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, chaque évaluateur immo- bilier est désigné par la société de placement à prépondérance immo- bilière à capital variable ou la société de gestion du fonds pour une durée de quatre ans après agrément de l'Autorité des marchés finan- ciers. «La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou la société de gestion du fonds ne peut mettre fin aux fonc- tions de l'évaluateur immobilier avant le terme prévu au premier ali- néa qu'après avoir obtenu l'accord de l'Autorité des marchés finan- ciers. «L'identité des évaluateurs immobiliers désignés est portée sur le document d'information, prévu par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, de l'organisme de placement collectif immobi- lier. «Art. L.214-115. - Les évaluateurs immobiliers sont responsables, tant à l'égard de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou de la société de gestion du fonds de placement immobilier que du dépositaire, des conséquences dommageables des fautes et négligences par eux commises dans l'accomplissement de leur mission. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 18 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier «Art. L.214-116. - Les sociétés de placement à prépondérance immo- bilière à capital variable ou les sociétés de gestion du fonds sont tenues de fournir aux évaluateurs immobiliers qu'elles ont désignés tous les documents, informations et moyens d'investigation utiles à l'exercice de leur mission. «Lorsque les évaluateurs immobiliers ne sont pas en mesure d'accom- plir tout ou partie de leur mission faute, en dépit de leurs demandes, d'avoir obtenu les éléments ou d'avoir pu disposer des moyens d'inves- tigation mentionnés au premier alinéa, ils en font mention dans leur rapport. Ce rapport expose les diligences qu'ils ont effectuées. Ils informent également l'Autorité des marchés financiers de cette situa- tion selon des modalités définies par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Paragraphe 4 «Dépositaire d'organisme de placement collectif immobilier «Art. L.214-117. - Le dépositaire est distinct de l'organisme de place- ment collectif immobilier, de la société de gestion et de l'évaluateur immobilier. Il a le statut d'établissement de crédit ou d'entreprise d'in- vestissement habilitée à la fourniture des services visés au 1°de l'arti- cle L.321-2. Le dépositaire est désigné par l'organisme de placement collectif immobilier et mentionné dans le document d'information prévu au III de l'article L.214-91. «Le dépositaire doit avoir son siège social en France. «Sa responsabilité n'est pas affectée par le fait qu'il confie à un tiers tout ou partie des actifs dont il a la garde. «Art. L.214-118. - I.- Le dépositaire a pour mission: «1°La conservation et le contrôle de l'inventaire des actifs de l'orga- nisme de placement collectif immobilier à l'exclusion des actifs men- tionnés aux a à c du I de l'article L.214-92; «2°Le contrôle de l'inventaire des actifs de l'organisme de placement collectif immobilier mentionnés aux a à c du I de l'article L.214-92; «3°De s'assurer de la régularité des décisions de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable et de la société de gestion. «L'étendue et les modalités d'accomplissement des missions du dépo- sitaire sont définies dans le règlement général de l'Autorité des mar- chés financiers. «II. - Le dépositaire assure également pour le compte de l'ensemble des porteurs de parts, le cas échéant, le paiement, dans les conditions prévues par le code général des impôts, de l'impôt sur les plus-values immobilières réalisées directement ou indirectement par le fonds de placement immobilier. «Paragraphe 5 «Société de gestion de l'organisme de placement collectif immobilier «Art. L.214-119. - La gestion des organismes de placement collectif immobilier est assurée par une société de gestion de portefeuille men- tionnée à l'article L.532-9 et désignée dans les statuts ou le règlement de l'organisme de placement collectif immobilier. «Cette société de gestion dispose d'un programme d'activité spéci- fique pour gérer des organismes de placement collectif immobilier et des sociétés civiles de placement immobilier et, à titre accessoire, four- nir du conseil en investissement immobilier. «Elle peut également être dirigeante des sociétés dans lesquelles l'or- ganisme de placement collectif immobilier qu'elle gère détient les par- ticipations mentionnées aux b et c du I de l'article L.214-92. «Sous-section 2 «Règles particulières relatives aux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable «Art. L.214-120. - La société de placement à prépondérance immobi- lière à capital variable est une société anonyme à capital variable sou- mise aux règles de la présente sous-section. «Sous réserve des dispositions des articles L.214-101 et L.214-126 et dans les conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, les actions de la société de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable sont émises et rachetées à la demande des actionnaires à la valeur liquidative majorée ou dimi- nuée, selon le cas, des frais et commissions. «Le montant du capital est égal à tout moment à la valeur de l'actif net de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable, déduction faite des sommes distribuables définies au 1°du I de l'article L.214-128. «Le capital initial d'une société de placement à prépondérance immo- bilière à capital variable ne peut être inférieur à un montant fixé par décret. «Art. L.214-121. - Par exception respectivement au premier alinéa de l'article L.225-51-1, au premier alinéa de l'article L.225-53 et au troi- sième alinéa de l'article L.225-59 du code de commerce, les fonctions de directeur général, ou celles de directeur général délégué ou celles de président du directoire ou de directeur général unique sont exer- cées, selon le cas, par la société de gestion. «La société de gestion désigne un représentant permanent soumis aux mêmes conditions et obligations et encourant les mêmes respon- sabilités que s'il exerçait en son nom propre l'une des fonctions men- tionnées au premier alinéa, sans préjudice de la responsabilité solidai- re de cette société qu'il représente. «Lorsqu'elle met fin aux fonctions de son représentant, la société de gestion est tenue de pourvoir en même temps à son remplacement. «Art. L.214-122. - La société de placement à prépondérance immobi- lière à capital variable et la société de gestion sont responsables, cha- cune individuellement ou solidairement selon le cas, envers les tiers ou envers les actionnaires, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable, soit de la violation des statuts de la société, soit de leurs fautes. «Art. L.214-123. - Les dispositions des 1, 3 à 8, du deuxième alinéa du 9, des 10 et 11 de l'article L.214-17 s'appliquent dans les mêmes conditions aux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. «Art. L.214-124. - Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable peut être constituée par apports en numéraire, apports en nature d'actifs immobiliers mentionnés à l'ar- ticle L.214-92, fusion ou scission. Elle peut aussi être constituée par fusion, scission ou transformation de sociétés civiles de placement immobilier. «Des apports en nature peuvent être effectués dans une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable après sa constitution, notamment en cas de fusion avec une société civile de placement immobilier ou une autre société de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable, ou lorsqu'une société civile de placement immobilier lui transmet, par voie de scission, une partie de son patrimoine. «La libération des apports et, après la constitution de la société, les souscriptions d'actions ne peuvent s'effectuer par compensation avec des créances liquides et exigibles détenues sur la société. «Tout apport en nature est évalué par le commissaire aux comptes sous sa responsabilité, au vu de l'estimation réalisée par deux évalua- teurs immobiliers remplissant les conditions mentionnées à l'article L.214-112 et désignés par la société de gestion. Le rapport du commis- saire aux comptes est joint aux statuts et déposé au greffe du tribunal. Les statuts contiennent l'évaluation des apports en nature effectués lors de la constitution de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Les apports en nature effectués au cours de la vie de la société font l'objet d'une information des action- naires dans les conditions définies par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. Un décret en Conseil d'Etat détermi- ne les conditions d'application du présent alinéa. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 19 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe, le cas échéant par dérogation au deuxième alinéa de l'article L.225-128 du code de commerce, les conditions et limites des apports effectués tant à la constitution qu'au cours de la vie de la société. «Art. L.214-125. - Les articles L.224-1, L.224-2, L.225-3 à L.225-16, L.225-258 à L.225-270, L.231-1 à L.231-8, L.242-31 et L.247-10 du code de commerce ne sont pas applicables aux sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. «Art. L.214-126. - Le rachat par la société de ses actions peut être suspendu, à titre provisoire, par le conseil d'administration ou le direc- toire, en cas de force majeure et si l'intérêt de l'ensemble des action- naires le commande, dans des conditions fixées par le règlement géné- ral de l'Autorité des marchés financiers. «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les cas et les conditions dans lesquelles les statuts de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable prévoient, le cas échéant, que l'émission des actions est suspendue de façon provisoire. «Art. L.214-127. - Trente jours au moins avant la réunion de l'assem- blée générale qui doit les approuver, la société de placement à pré- pondérance immobilière à capital variable est tenue de publier son compte de résultats et son bilan. Elle est dispensée de les publier à nouveau après l'assemblée générale à moins que cette dernière ne les ait modifiés. «Art. L.214-128. - I.- Les sommes distribuables par une société de pla- cement à prépondérance immobilière à capital variable au titre d'un exercice sont constituées par: «1°Le résultat distribuable afférent aux produits réalisés par la socié- té qui est égal au résultat net mentionné à l'article L.214-107, aug- menté du report à nouveau, majoré ou diminué du solde des comptes de régularisation définis par décret; «2°Les plus-values réalisées lors de la cession des actifs mentionnés au a du I de l'article L.214-92, des parts de sociétés mentionnées au b ou au c du I de cet article qui ne sont pas passibles de l'impôt sur les sociétés ou d'un impôt équivalent et des parts ou actions de sociétés mentionnées au c du I de ce même article lorsqu'elles bénéficient d'un régime d'exonération d'impôt sur les sociétés sur leur activité immobi- lière. Ces plus-values sont celles réalisées au cours de l'exercice, nettes de frais et diminuées des moins-values nettes de frais réalisées sur ces mêmes actifs au cours du même exercice, augmentées des plus-values nettes de même nature réalisées au cours d'exercices antérieurs n'ayant pas fait l'objet d'une distribution et majorées ou diminuées du solde des comptes de régularisation définis par décret. «II. - La société distribue à hauteur des sommes définies au I: «1°A hauteur de 85% au moins, la fraction du résultat distribuable afférent aux produits des actifs mentionnés au a du I de l'article L.214-92, au titre de l'exercice de leur réalisation. Pour la détermina- tion du montant à distribuer, les produits nets sont diminués d'un abattement forfaitaire égal à 1,5% du prix de revient des immeubles mentionnés au a du I de l'article L.214-92 détenus directement par la société; «2°A hauteur de 50% au moins, les plus-values définies au 2°du I et réalisées au cours de l'exercice ou de l'exercice précédent. Pour la détermination du montant à distribuer, les plus-values nettes réali- sées sur les immeubles mentionnés au a du I de l'article L.214-92 détenus directement par la société sont augmentées de l'abatte- ment forfaitaire pratiqué conformément au 1°depuis leur acquisi- tion; «3°L'intégralité de la fraction du résultat distribuable afférent aux produits distribués par les sociétés mentionnée au c du I de l'article L.214-92 lorsqu'elles bénéficient d'un régime d'exonération d'impôt sur les sociétés sur leur activité immobilière au titre de l'exercice de leur réalisation. «III. - Pour l'application des 1°et 2°du II, les produits et plus-values réalisés par une société mentionnée au b ou au c du I de l'article L.214-92 et qui n'est pas passible de l'impôt sur les sociétés ou d'un impôt équivalent sont réputés réalisés, à concurrence de ses droits, par la société de placement à prépondérance immobilière à capital varia- ble au titre de l'exercice qui suit celui au cours duquel la société men- tionnée au b ou au c du I de l'article L.214-92 a réalisé les produits ou les plus-values. «Ne sont pas pris en compte pour la détermination des montants à distribuer les produits et les plus-values relatifs à des actifs immobiliers situés hors de France lorsque les conventions fiscales conclues avec la France en vue d'éviter les doubles impositions en matière d'impôt sur les revenus prévoient l'imposition de ces produits et plus-values au lieu de situation des actifs. «Art. L.214-129. - Par dérogation aux dispositions du code de com- merce, les conditions de liquidation ainsi que les modalités de la répartition des actifs sont déterminées par les statuts de la société. La société de gestion assume les fonctions de liquidateur, sous le contrôle du dépositaire; à défaut, le liquidateur est désigné en justice à la demande de tout actionnaire, parmi les sociétés de gestion de porte- feuille agréées. «Sous-section 3 «Règles particulières relatives aux fonds de placement immo- bilier «Art. L.214-130. - Sous réserve des dispositions de l'article L.214-101 et des deuxième et troisième alinéas de l'article L.214-136, le fonds de placement immobilier, qui n'a pas la personnalité morale, est une copropriété composée d'actifs immobiliers, d'instruments financiers et autres actifs tels que définis à l'article L.214-92, dont les parts sont, dans les conditions fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, émises et rachetées à la demande des porteurs à la valeur liquidative majorée ou diminuée, selon le cas, des frais et com- missions. «Ne s'appliquent pas au fonds de placement immobilier les disposi- tions du code civil relatives à l'indivision ni celles des articles1871 à1873 du même code relatives aux sociétés en participation. «Art. L.214-131. - Dans tous les cas où des dispositions relatives à la propriété immobilière ou aux sociétés et aux instruments financiers exigent l'indication des nom, prénoms et domicile du titulaire de l'ac- tif ou du titre ainsi que pour toutes les opérations faites pour le comp- te des copropriétaires, la désignation du fonds de placement immobi- lier ou, le cas échéant, d'un compartiment du fonds, peut être valable- ment substituée à celle de tous les copropriétaires. «Art. L.214-132. - Le fonds de placement immobilier est, dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, constitué par une société de gestion de portefeuille char- gée de sa gestion. «La société de gestion établit le règlement du fonds. «Ce règlement prévoit l'institution d'un conseil de surveillance com- posé uniquement de représentants des porteurs de parts. Ce conseil, composé de cinq membres au moins et de neuf membres au plus, exerce un contrôle sur les modalités de gestion du fonds. Il ne peut s'immiscer dans cette gestion. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les conditions dans lesquelles il exerce sa mis- sion, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à leur disposition. «Chaque fois qu'il le juge nécessaire et au moins une fois par an, le conseil de surveillance établit un rapport rendant compte de sa mis- sion. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les conditions dans lesquelles ce rapport est porté à la connaissance des porteurs de parts. «L'alinéa précédent ne s'applique pas lorsque le document d'informa- tion prévu au III de l'article L.214-91 prévoit que le fonds de place- ment immobilier est réservé à vingt porteurs de parts au plus ou à une catégorie d'investisseurs dont les caractéristiques sont définies par ce règlement général. «La souscription ou l'acquisition de parts d'un fonds de placement immobilier emporte acceptation de son règlement. «Art. L.214-133. - Le fonds de placement immobilier est représenté à l'égard des tiers par la société chargée de sa gestion. Cette société peut agir en justice pour défendre ou faire valoir les droits ou intérêts des porteurs de parts. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 20 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier «L'administration centrale du fonds de placement immobilier est située en France. «Art. L.214-134. - La société de gestion est responsable envers les tiers ou les porteurs de parts, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux fonds de placement immobilier, soit de la violation du règlement du fonds, soit de ses fautes. «Art. L.214-135. - Un fonds de placement immobilier peut être consti- tué par apports en numéraire, apports en nature d'actifs immobiliers mentionnés à l'article L.214-92, fusion ou scission. Il peut aussi être constitué par fusion, scission ou transformation de sociétés civiles de placement immobilier. «Des apports en nature peuvent être effectués dans un fonds de pla- cement immobilier après sa constitution, notamment en cas de fusion avec une société civile de placement immobilier ou un autre fonds de placement immobilier ou lorsqu'une société civile de placement immo- bilier lui transmet, par voie de scission, une partie de son patrimoine. «La libération des apports et, après la constitution du fonds, les sous- criptions de parts ne peuvent s'effectuer par compensation avec des créances liquides et exigibles détenues sur le fonds. «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les conditions et limites des apports au fonds. «La création de fonds de placement immobilier par voie de fusion ou de scission de sociétés civiles de placement immobilier, de même que la transformation de sociétés civiles de placement immobilier en fonds de placement immobilier, entraînent la dissolution des sociétés concer- nées et la transmission universelle de leur patrimoine au fonds sans qu'il y ait lieu à liquidation. «Tout apport en nature est évalué par le commissaire aux comptes sous sa responsabilité, au vu de l'estimation réalisée par deux évalua- teurs immobiliers remplissant les conditions mentionnées à l'article L.214-112 et désignés par la société de gestion. Lorsque l'apport en nature est effectué lors de la constitution du fonds de placement immobilier, le règlement contient l'évaluation de ces apports. Le rap- port du commissaire aux comptes est joint au règlement. Il est mis à la disposition des porteurs de parts. Les apports en nature effectués après la constitution du fonds de placement immobilier font l'objet d'une information des porteurs dans les conditions définies par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application de cet article. «Art. L.214-136. - Les parts sont totalement libérées dès l'émission. «Le rachat par le fonds de placement immobilier de ses parts peut être suspendu à titre provisoire par la société de gestion en cas de force majeure et si l'intérêt de l'ensemble des porteurs de parts le commande, dans des conditions fixées le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les cas et les conditions dans lesquelles le règlement du fonds prévoit, le cas échéant, que l'émission des parts est suspendue de façon provisoire. «Art. L.214-137. - Les dispositions de l'article L.214-29 sont applica- bles au fonds de placement immobilier. «Art. L.214-138. - I.- La société de gestion est tenue de souscrire les déclarations prévues à l'article L.233-7 du code de commerce, pour l'ensemble des actions détenues par les organismes de placement col- lectif immobilier qu'elle gère. «II. - Les dispositions des articles L.233-14 et L.247-2 du code de com- merce sont applicables à la société de gestion. «Art. L.214-139. - Les sociétés visées au b du I de l'article L.214-92 dans lesquelles le fonds de placement immobilier détient une partici- pation directe ou indirecte relèvent de l'article8 du code général des impôts, ne sont pas passibles, de droit ou sur option, de l'impôt sur les sociétés ou d'un impôt équivalent, et ne peuvent pas détenir, directe- ment ou indirectement, de droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail. «Art. L.214-140. - I.- Les sommes distribuables par un fonds de place- ment immobilier au titre d'un exercice sont constituées par: «1°Le résultat distribuable afférent aux produits réalisés par le fonds, qui est égal au résultat net mentionné à l'article L.214-107, augmenté du report à nouveau, majoré ou diminué du solde des comptes de régularisation tels que définis par décret; «2°Les plus-values de cession d'actifs mentionnés aux a et b du I de l'article L.214-92 réalisées au cours de l'exercice, nettes de frais, majo- rées ou diminuées du solde des comptes de régularisation tels que définis par décret; «3°Les plus-values de cession d'actifs autres que ceux mentionnés aux a et b du I de l'article L.214-92 réalisées au cours de l'exercice, nettes de frais et diminuées des moins-values nettes de frais réalisées au cours du même exercice, majorées des plus-values de même nature réalisées au cours d'exercices antérieurs n'ayant pas fait l'objet d'une distribution et, le cas échéant, diminuées ou augmentées du solde des comptes de régularisation tels que définis par décret. «Pour l'application du I, les produits et plus-values réalisés par une société mentionnée au b du I de l'article L.214-92 sont réputés réalisés par le fonds de placement immobilier à concurrence de ses droits dans cette société. «II. - Le fonds de placement immobilier distribue: «1°A hauteur de 85% au moins, la fraction du résultat distribuable au sens du 1°du I relative aux actifs suivants: «a) Actifs immobiliers mentionnés au a du I de l'article L.214-92 que le fonds détient directement ou par l'intermédiaire d'une société men- tionnée à l'article L.214-139 au titre de l'année de leur réalisation. Pour la détermination du montant à distribuer, les produits nets sont diminués d'un abattement forfaitaire égal à 1,5% du prix de revient des immeubles détenus directement par le fonds; «b) Autres actifs que le fonds détient directement ou par l'intermé- diaire d'une société mentionnée à l'article L.214-139 au titre de l'exer- cice de leur réalisation. «2°A hauteur de 85% au moins, les plus-values distribuables, men- tionnées au 2°du I diminuées le cas échéant de l'abattement prévu au I de l'article150 VC du code général des impôts, réalisées par le fonds ou par l'intermédiaire d'une société mentionnée à l'article L.214-139: «a) Lors de la cession des actifs immobiliers mentionnés au a du I de l'article L.214-92 au titre de l'année de cession; «b) Lors de la cession des parts de sociétés mentionnées au b du I de l'article L.214-92, au titre de l'année de cession. «3°A hauteur de 85% au moins, les plus-values réalisées directement par le fonds et par l'intermédiaire d'une société mentionnée à l'article L.214-139, lors de la cession des actifs autres que ceux mentionnés au 2°, au titre de l'exercice de leur réalisation. «Art. L.214-141. - Par dérogation aux dispositions de l'article L.214- 108, la mise en paiement des sommes distribuables au titre des plus- values mentionnées au 2°du II de l'article L.214-140 doit intervenir avant le dernier jour du sixième mois qui suit la cession des actifs sus- visés. «Art. L.214-142. - Les porteurs de parts ou leurs ayants droit ne peu- vent provoquer le partage du fonds de placement immobilier. «Les porteurs de parts ne sont tenus des dettes de la copropriété qu'à concurrence de l'actif du fonds et proportionnellement à leur quote- part. «Art. L.214-143. - Les conditions de liquidation ainsi que les moda- lités de la répartition des actifs sont déterminées par le règlement du fonds de placement immobilier. La société de gestion assume les fonctions de liquidateur sous le contrôle du dépositaire. A défaut, le liquidateur est désigné en justice à la demande de tout porteur de parts. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 21 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier «Sous-section 4 «Organismes de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégées «Art. L.214-144. - Il peut être créé un organisme de placement collec- tif immobilier à règles de fonctionnement allégées. «La souscription et l'acquisition de parts ou d'actions d'un organisme de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégées sont réservées aux investisseurs qualifiés mentionnés à l'article L.411-2 ainsi qu'aux investisseurs étrangers appartenant à une catégorie équi- valente sur le fondement du droit du pays dans lequel est situé leur siège. «Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers fixe les conditions dans lesquelles la souscription et l'acquisition des parts ou actions de ces organismes sont ouvertes à d'autres investisseurs, en fonction en particulier de la nature de ceux-ci et du niveau de risque de l'organisme. «Le dépositaire ou la personne désignée à cet effet par le règlement ou les statuts de l'organisme s'assure que le souscripteur ou l'acqué- reur est un investisseur tel que défini à l'alinéa précédent. Il s'assure également que le souscripteur ou l'acquéreur a effectivement déclaré avoir été informé que cet organisme était régi par les dispositions de la présente sous-section. «Art. L.214-145. - Un organisme de placement collectif immobilier à règles de fonctionnement allégées peut, dans les conditions et limites fixées par décret en Conseil d'Etat, déroger aux limites prévues aux articles L.214-93 à L.214-97. «Les parts ou actions d'un organisme de placement collectif immobi- lier à règles de fonctionnement allégées peuvent donner lieu à des droits différents sur l'actif net ou les produits de l'organisme et à des modalités d'émission, de cession ou de rachats dérogeant à l'article L.214-126 ainsi qu'aux deuxième et troisième alinéas de l'article L.214-136, dans des conditions définies par les statuts de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable ou le règle- ment du fonds de placement immobilier. «Par dérogation respectivement aux dispositions du 1 de l'article L.214-17 auxquelles renvoie l'article L.214-123 et du premier alinéa de l'article L.214-136, les statuts d'une société de placement à prépon- dérance immobilière à capital variable à règles de fonctionnement allégées ou le règlement d'un fonds de placement immobilier peuvent prévoir une libération fractionnée du montant des parts ou actions souscrites. Ces parts sont nominatives. «Lorsque les parts ou actions n'ont pas été entièrement libérées, le souscripteur et les cessionnaires successifs sont tenus solidairement du montant non libéré de celles-ci. A défaut pour le porteur de parts ou actionnaire de libérer aux époques fixées par la société de gestion du fonds ou la société de placement à prépondérance immobilière à capi- tal variable les sommes restant à verser sur le montant des parts ou actions détenues, une mise en demeure lui est adressée. Un mois après cette mise en demeure restée sans effet, la société de gestion du fonds ou la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable peut procéder, sans aucune autorisation de justice, à la ces- sion de ces parts ou actions. Toutefois, le souscripteur ou cessionnaire qui a cédé ses parts ou actions cesse d'être tenu des versements non encore appelés par la société de gestion du fonds ou la société de pla- cement à prépondérance immobilière à capital variable, deux ans après le virement de compte à compte des parts ou actions cédées. «Le règlement du fonds de placement immobilier ou les statuts de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable peut n'autoriser le rachat des parts ou actions de l'organisme de pla- cement collectif à règles de fonctionnement allégées qu'à l'échéance d'un délai qui ne peut excéder trois ans après la constitution de l'orga- nisme. «Sous-section 5 «Organismes de placement collectif immobilier à comparti- ments «Art. L.214-146. - I.- Un organisme de placement collectif immobilier peut comporter deux ou plusieurs compartiments si le règlement du fonds de placement immobilier ou les statuts de la société de place- ment à prépondérance immobilière à capital variable le prévoient. Chaque compartiment donne lieu à l'émission d'une ou plusieurs caté- gories de parts ou actions représentatives des actifs de l'organisme de placement collectif immobilier qui lui sont attribués. Par dérogation à l'article2093 du code civil et sauf stipulation contraire des documents constitutifs de l'organisme de placement collectif immobilier, les actifs d'un compartiment déterminé ne répondent que des dettes, engage- ments et obligations et ne bénéficient que des créances qui concer- nent ce compartiment. «Lorsque des compartiments sont constitués au sein d'un organisme de placement collectif immobilier, ils sont tous soumis individuelle- ment aux dispositions du présent code qui régissent cet organisme. «L'Autorité des marchés financiers définit les conditions dans lesquel- les la constitution de chaque compartiment est soumise à son agré- ment, ainsi que les conditions dans lesquelles est déterminée, en fonc- tion de la valeur nette des actifs attribués au compartiment correspon- dant, la valeur liquidative de chaque catégorie de parts ou actions. «II. - Chaque compartiment fait l'objet, au sein de la comptabilité de l'or- ganisme de placement collectif immobilier, d'une comptabilité distincte. «III. - L'Autorité des marchés financiers agrée, dans des conditions qu'elle définit, la transformation, la fusion, la scission et la liquidation des compartiments.» Article3 L'article L.214-67 du code monétaire et financier est complété par deux alinéas ainsi rédigés: «Les sociétés de gestion gérant des sociétés civiles de placement immobilier ne peuvent créer des organismes de placement collectif immobilier avant d'avoir mis leurs statuts, leur organisation et leurs moyens en harmonie avec la section 5 et d'être agréées par l'Autorité des marchés financiers dans les conditions prévues par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers. «Lorsque l'une des sociétés civiles de placement immobilier gérées par une société de gestion s'est transformée en un organisme de place- ment collectif immobilier dont la gestion sera assurée par cette société dès lors qu'elle remplit les conditions prévues à l'article L.214-119, les autres sociétés civiles de placement immobilier peuvent continuer à être gérées par cette société.» Article4 I. - Après la sous-section 7 de la section 3 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier, il est ajouté une sous-section 8 ainsi rédigée: «Sous-section 8 «Dispositions transitoires «Art. L.214-84. - I.- A compter du 31décembre 2009, il ne peut être créé de nouvelles sociétés civiles de placement immobilier. «A compter de la même date, il ne peut être procédé à de nouvelles augmentations de capital. «Art. L.214-84-1. - Dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, une société civile de placement immobilier peut transmettre son patrimoine par voie de scission à des organismes de placement collectif immobilier de forme différente. «Préalablement à la scission, les sociétés civiles de placement immobi- lier sont, par dérogation à l'article L.214-50, autorisées le cas échéant à faire apport de tout ou partie de leur patrimoine à des sociétés civi- les nouvelles, afin que les parts de ces dernières soient transmises dès que possible aux organismes de placement collectif immobilier dans le cadre de la scission. «Art. L.214-84-2. - Les sociétés civiles de placement immobilier dispo- sent d'un délai de cinq ans, à compter de l'homologation des disposi- tions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relati- ves aux organismes de placement collectif immobilier, pour tenir l'as- Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 22 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier semblée générale extraordinaire des associés afin qu'elle se prononce sur la question inscrite à l'ordre du jour relative à la possibilité de se transformer en organisme de placement collectif immobilier. «Cette assemblée opte, dans les conditions de quorum et de majorité fixées par les statuts de la société à la date de publication de l'ordon- nance n°2005-1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en orga- nismes de placement collectif immobilier, pour l'une des deux formes de l'organisme de placement collectif immobilier mentionnées au pre- mier alinéa de l'article L.214-89 qu'elle souhaite voir adoptée à l'issue de la transformation. «Si l'organisme de placement collectif immobilier est constitué sous forme de fonds de placement immobilier, le règlement du fonds doit prévoir la mise en place du conseil de surveillance prévu à l'article L.214-132. «Lorsqu'une société civile de placement immobilier opte pour le régi- me des organismes de placement collectif immobilier, cette opération se fait sans frais directs ou indirects pour les porteurs de parts. «Art. L.214-84-3. - Dans les conditions définies par le règlement géné- ral de l'Autorité des marchés financiers, les sociétés de gestion des sociétés civiles de placement immobilier informent du régime des organismes de placement collectif immobilier défini à la section 5 du présent chapitre: «1°Les souscripteurs de parts de sociétés civiles de placement immo- bilier préalablement à leur souscription ou acquisition conformément aux dispositions des articles L.214-59 et suivants; «2°Les associés de sociétés civiles de placement immobilier au plus tard dans les douze mois à compter de la publication de l'ordonnance n°2005-1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en orga- nismes de placement collectif immobilier. «Cette information porte en particulier sur l'obligation qui est faite aux sociétés civiles de placement immobilier de convoquer une assemblée générale dans les conditions prévues à l'article L.214-84-2 pour soumett- re au vote des associés la possibilité de se placer sous ce régime. «Cette information est sincère, complète et claire et est rédigée en des termes aisément accessibles et compréhensibles afin de permettre aux souscripteurs de parts ou aux associés de disposer des renseigne- ments essentiels et nécessaires à la prise de leurs décisions en toute connaissance de cause.» Article5 Le code monétaire et financier est ainsi modifié: 1°Au III de l'article L.211-1, après les mots: «un fonds commun de placement» sont insérés les mots: «, un fonds de placement immobi- lier»; 2°Au dernier alinéa de l'article L.211-2, après les mots: «fonds com- muns de placement» sont insérés les mots: «, les parts de fonds de placement immobilier»; 3°Au deuxième alinéa de l'article L.211-4, avant les mots: «doivent être inscrits» sont insérés les mots: «ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable»; 4°Au I de l'article L.212-3, après les mots: «les SICAV» sont insérés les mots: «ou les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable»; 5°Au premier alinéa de l'article L.214-80, avant les mots: «une société civile de placement immobilier ne peut», sont insérés les mots: «A l'exception des cas prévus aux articles L.214-124 et L.214-135,»; 6°L'intitulé de la sous-section 1 de la section II du chapitre Ier du titre III du livre II est modifié comme suit: «Sous-section 1. - Dispositions relatives aux organismes de placement collectif en valeurs mobilières, aux fonds communs de créances et aux organismes de placement col- lectif immobilier»; 7°Aux I, II et III de l'article L.231-4, après les mots: «fonds commun de placement», sont insérés les mots: «, fonds de placement immobi- lier»; 8°Après l'article L.231-7 est ajouté un article L.231-7-1 ainsi rédigé: «Art. L.231-7-1. - Est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 750000 EUR le fait, pour un dirigeant de fait ou de droit d'un organisme de placement collectif en immobilier, de procéder au placement de parts ou d'actions de cet organisme sans que celui-ci ait été agréé ou s'il poursuit son activité malgré un retrait d'agrément.»; 9°Le premier alinéa de l'article L.511-6 est complété par les mots sui- vants: «ni les organismes de placement collectif immobilier»; 10°Au II de l'article L.621-9, il est ajouté un 13°ainsi rédigé: «13°Les évaluateurs immobiliers.»; 11°Au premier alinéa des articles L.732-7, L.742-6, L.752-6 et L.762-6, après les mots: «L.214-41», sont insérés les mots: «, de la section 5». Article6 Il est ajouté l'alinéa suivant à l'article2 de la loi du 2janvier 1970 sus- visée: «Aux organismes de placement collectif immobilier et à leurs sociétés de gestion.» Article7 La présente ordonnance entre en vigueur le premier jour du mois sui- vant celui de la publication au Journal officiel de la République fran- çaise de l'arrêté du ministre chargé de l'économie portant homologa- tion des dispositions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier. Article8 Le Premier ministre, le ministre de l'économie, des finances et de l'in- dustrie et le garde des sceaux, ministre de la justice, sont responsables, chacun en ce qui le concerne, de l'application de la présente ordon- nance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française. Fait à Paris, le 13octobre 2005. Jacques Chirac Par le Président de la République: Le Premier ministre, Dominique de Villepin Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, Thierry Breton Le garde des sceaux, ministre de la justice, Pascal Clément. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 23 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier LOI n°2005-1720 du 30décembre 2005 de finances rectificative pour 2005 (J.O n°304 du 31décembre 2005 page20654) Article28 A.- I.- Après l'article239 octies du code général des impôts, il est inséré un article239 nonies ainsi rédigé: «Art. 239 nonies. - I.- Les fonds de placement immobilier sont des organismes de placement collectif immobilier, mentionnés à la section 5 du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier. «II. - 1. Les revenus et profits imposables mentionnés au I de l'article L.214-140 du code monétaire et financier sont déterminés par la société de gestion du fonds de placement immobilier pour la fraction correspondant aux droits de chaque porteur de parts passible de l'im- pôt sur le revenu qui n'a pas inscrit ses parts à son actif professionnel, dans les conditions prévues: «a) Aux articles14 A à 33 quinquies, pour les revenus relevant de la catégorie des revenus fonciers au titre des actifs mentionnés au a du 1°du II de l'article L.214-140 du code monétaire et financier; «b) A l'article137 ter, pour les revenus relevant de la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre des actifs mentionnés au b du 1°du II du même article L.214-140; «c) Aux articles150 UC à 150 VH et à l'article244 bis A, pour les plus- values de cession à titre onéreux de biens et de droits immobiliers mentionnées au 2°du II du même article L.214-140; «d) A l'article150-0 F, pour les plus-values de cession à titre onéreux d'actifs mentionnées au 3°du II du même article L.214-140. «2. Les porteurs de parts de fonds de placement immobilier mention- nés au 1 sont soumis à l'impôt sur le revenu à raison des revenus et profits distribués par le fonds, au titre de l'année au cours de laquelle cette distribution intervient. «3. Les dispositions prévues aux b ter et h du 1°du I de l'article31, à l'article31 bis, au premier alinéa du 3°du I de l'article156 relatives aux immeubles classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, aux deuxiè- me et troisième alinéas du 3°du I de l'article156, aux articles199 decies E à 199 decies H et à l'article199 undecies A ne sont pas appli- cables lorsque les immeubles, droits immobiliers ou parts sont détenus directement ou indirectement par des fonds de placement immobilier autres que ceux qui sont issus de la transformation des sociétés civiles mentionnées à l'article239 septies et pour lesquelles l'application de ces dispositions a été demandée avant la date limite de dépôt des déclarations des revenus de l'année 2006. «III. - Pour les autres porteurs de parts, les revenus et profits mention- nés au I de l'article L.214-140 du code monétaire et financier sont imposés à la date de leurs distributions pour la fraction correspondant à leurs droits.» II. - Après l'article14 du même code, il est inséré un article14 A ainsi rédigé: «Art. 14 A.- Sont également compris dans la catégorie des revenus fonciers les revenus distribués par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies au titre de la fraction du résultat mentionnée au 1°de l'article L.214-107 du code monétaire et finan- cier, relative aux actifs mentionnés aux a et b du I de l'article L.214-92 du même code détenus directement ou indirectement par ce fonds.» III. - Après le e du 1°du I de l'article31 du même code, il est inséré un e bis ainsi rédigé: «e bis. Les dépenses supportées par un fonds de placement immobi- lier mentionné à l'article239 nonies au titre des frais de fonctionne- ment et de gestion à proportion des actifs mentionnés au a du 1°du II de l'article L.214-140 du code monétaire et financier détenus directe- ment ou indirectement par le fonds, à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à l'article L.214- 119 du même code en fonction des performances réalisées. «Les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immo- bilier mentionné à l'article239 nonies ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction;». IV. - L'article32 du même code est ainsi modifié: 1°Le second alinéa du 1 est ainsi modifié: a) Après les mots: «détient des», sont insérés les mots: «parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies ou des»; b) Après les mots: «bénéfices comptables de ces sociétés», sont insé- rés les mots: «ou de ces fonds»; 2°Le 2 est ainsi modifié: a) Dans le e, après les mots: «à l'article1655 ter,», sont insérés les mots: «et parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l'ar- ticle239 nonies,»; b) Il est ajouté un g ainsi rédigé; «g. Parts de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue;». V.- Le 5 bis de l'article38 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé: «Ces dispositions s'appliquent au profit ou à la perte résultant de l'é- change de titres consécutif à la fusion ou à la scission de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mention- nées au 3°nonies de l'article208 et de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies.» VI. - Après le 6 de l'article39 duodecies du même code, il est inséré un 6 bis ainsi rédigé: «6 bis. Le régime fiscal des plus et moins-values à long terme prévu par le présent article et les articles suivants n'est pas applicable à la quote-part des profits distribués par un fonds de placement immobi- lier mentionné à l'article239 nonies.» VII. - Dans le V de l'article93 quater du même code, après les mots: «Les dispositions», sont insérés les mots: «du 5 bis et», et les mots: «droits sociaux résultant d'une fusion ou d'une scission de sociétés, lorsque ces droits» sont remplacés par les mots: «titres résultant des opérations mentionnées aux articles précités, lorsque ces titres». VIII. - Le 1 de l'article115 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé: «Ces dispositions s'appliquent aux opérations de fusion ou de scission de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital varia- ble mentionnées au 3°nonies de l'article208, sous réserve que la société bénéficiaire des apports s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour les obligations de distribution prévues au II de l'article L.214-128 du code monétaire et financier. En cas de scission, ces obligations doivent être reprises par les sociétés bénéficiaires des apports au prorata du montant de l'actif réel appor- té, apprécié à la date d'effet de l'opération.» IX. - L'article115 A du même code est ainsi modifié: 1°Les deux alinéas constituent un I; 2°Il est ajouté un II ainsi rédigé: «II. - En cas d'absorption, conformément à la réglementation en vigueur, d'une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnée au 3°nonies de l'article208 par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies, l'attribu- tion de titres aux membres de la société apporteuse en contrepartie Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 24 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier de l'annulation des titres de cette société n'est pas considérée comme une distribution de revenus mobiliers, sous réserve que le fonds s'en- gage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour les obligations de distributions prévues au II de l'article L.214-128 du code monétaire et financier. «Ces dispositions sont applicables en cas de scission d'une société de placement à prépondérance immobilière conformément à la régle- mentation en vigueur. Les obligations de distribution mentionnées au premier alinéa doivent être reprises par les fonds bénéficiaires des apports au prorata du montant de l'actif réel apporté, apprécié à la date d'effet de l'opération.» X.- Après l'article137 bis du même code, il est inséré un article137 ter ainsi rédigé: «Art. 137 ter. - I.- Les revenus relatifs aux actifs mentionnés au b du 1°du II de l'article L.214-140 du code monétaire et financier perçus par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 non- ies du présent code constituent des revenus de capitaux mobiliers per- çus par les porteurs de parts à la date de leur distribution par le fonds. «II. - La personne qui assure le paiement des revenus mentionnés au I est tenue de prélever à la date de la distribution et de reverser au Trésor la retenue à la source ou le prélèvement prévus au 2 de l'article119 bis et au III de l'article125 A, qui sont dus sur ces revenus à raison de leur quote-part respective par les porteurs de parts dont le domicile fiscal ou le siège social est situé hors de France métropolitai- ne et des départements d'outre-mer.» XI. - Le 6 de l'article145 du même code est complété par un i ainsi rédigé: «i. Aux revenus et profits distribués aux actionnaires de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mention- nées au 3°nonies de l'article208 et à ceux de leurs filiales ayant opté pour le régime prévu au II de l'article208 C.» XII. - L'article150-0 A du même code est ainsi modifié: 1°Dans le premier alinéa du 1 du I, les mots: «de l'article150 UB» sont remplacés par les mots: «des articles150 UB et 150 UC»; 2°Après le 4 du II, sont insérés un 4 bis et un 4 ter ainsi rédigés: «4 bis. Au gain net retiré des rachats d'actions de sociétés de place- ment à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3°nonies de l'article208; «4 ter. Par dérogation aux dispositions de l'article239 nonies, aux tit- res cédés dans le cadre de leur gestion par les fonds de placement immobilier régis par les articles L.214-89 et suivants du code monétai- re et financier, lorsqu'une personne physique agissant directement ou par personne interposée possède plus de 10% des parts du fonds.» XIII. - Après l'article150-0 E du même code, il est inséré un article150- 0 F ainsi rédigé: «Art. 150-0 F. - Sous réserve des dispositions du 4 ter de l'article150-0 A, les plus-values mentionnées au 3°du II de l'article L.214-140 du code monétaire et financier, distribuées par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies, sont soumises au taux d'imposition prévu au 2 de l'article200 A. «Les dispositions des articles150-0 A à 150-0 E ne s'appliquent pas aux plus-values distribuées mentionnées au premier alinéa.» XIV. - Après l'article150 UB du même code, il est inséré un article150 UC ainsi rédigé: «Art. 150 UC. - I.- Les dispositions du I et des 4°à 7°du II de l'arti- cle150 U s'appliquent: «a) Aux plus-values réalisées lors de la cession de biens mentionnés au a du 1°du II de l'article L.214-140 du code monétaire et financier par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies; «b) Aux plus-values de même nature réalisées par les sociétés ou groupements à prépondérance immobilière au sens de l'article150 UB ou par un fonds de placement immobilier, détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, pour la fraction correspondant à ses droits. «II. - Les dispositions du I de l'article150 UB s'appliquent: «a) Aux gains nets retirés de la cession ou du rachat de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies; «b) Aux gains nets réalisés par un fonds de placement immobilier lors de la cession de droits sociaux ou de parts de sociétés ou de groupe- ments à prépondérance immobilière au sens de l'article150 UB ou de parts d'un fonds de placement immobilier, détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, pour la fraction correspondant à ses droits.» XV. - Dans l'article150 V du même code, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC». XVI. - Le II de l'article150 VB du même code est ainsi modifié: 1°Le 3°est complété par les mots: «à l'exception de ceux détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies»; 2°Le 4°est complété par une phrase ainsi rédigée: «Cette majoration n'est pas applicable aux cessions d'immeubles déte- nus directement ou indirectement par un fonds de placement immobi- lier mentionné à l'article239 nonies.» XVII. - Dans le premier alinéa du I de l'article150 VC du même code, les mots: «et 150 UB» sont remplacés par les mots: «, 150 UB et 150 UC». XVIII. - Dans le I de l'article150 VD du même code, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC». XIX. - L'article150 VF du même code est ainsi modifié: 1°Dans le I, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC»; 2°Après le I, il est inséré un I bis ainsi rédigé: «I bis. - L'impôt sur le revenu correspondant à la plus-value réalisée sur les parts mentionnées au a du II de l'article150 UC est versé par l'établissement payeur pour le compte de la personne physique, de la société ou du groupement qui cède les parts.»; 3°Après le II, il est inséré un II bis ainsi rédigé: «II bis. - En cas de cession d'un bien ou d'un droit mentionné au I et au b du II de l'article150 UC par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies, par une société ou un groupement à prépondérance immobilière au sens de l'article150 UB ou un fonds de placement immobilier, détenus directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû au prorata des parts détenues par les porteurs sou- mis à cet impôt présents à la date de la mise en paiement de la plus- value relative à la cession de ce bien ou de ce droit. L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par les porteurs est acquitté par le dépositaire du fonds de placement immobilier, pour le compte de ceux-ci.» XX. - Le II de l'article150 VG du même code est complété par un 4°et un 5°ainsi rédigés: «4°Pour les cessions mentionnées au I et au b du II de l'article150 UC réalisées directement ou indirectement par un fonds de placement immobilier, au service des impôts des entreprises du lieu du siège social du dépositaire, dans un délai de dix jours à compter de la date de la mise en paiement des sommes distribuées aux porteurs afféren- tes à ces cessions; «5°Pour les cessions mentionnées au a du II de l'article150 UC réali- sées par un porteur de parts de fonds de placement immobilier, au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de l'établisse- ment payeur, dans un délai d'un mois à compter de la cession.» Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 25 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier XXI. - L'article150 VH du même code est ainsi modifié: 1°Dans le premier alinéa du I, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC»; 2°Le III est complété par un 3°et un 4°ainsi rédigés: «3°Pour les cessions mentionnées au 4°du II de l'article150 VG, par le dépositaire du fonds de placement immobilier, au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de celui-ci; «4°Pour les cessions mentionnées au 5°du II de l'article150 VG, par l'établissement payeur, au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de celui-ci.» XXII. - Le 4°du 3 de l'article158 du même code est ainsi modifié: 1°Après le c, il est inséré un d ainsi rédigé: «d. Les fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies.»; 2°Dans l'avant-dernier alinéa, les mots: «, b et c» sont remplacés par les mots: «à d». XXIII. - Dans l'article160 bis du même code, après les mots: «sociétés d'investissement à capital variable», sont insérés les mots: «et des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées au 3°nonies de l'article208». XXIV. - Dans le e du I de l'article164 B du même code, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC». XXV. - Après l'article199 ter A du même code, il est inséré un arti- cle199 ter-0 B ainsi rédigé: «Art. 199 ter-0 B. - Les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies peuvent effectuer l'impu- tation de tout ou partie des crédits d'impôt attachés aux revenus et profits mentionnés à l'article L.214-140 du code monétaire et finan- cier compris dans ce fonds. «Pour chaque année, la société de gestion du fonds mentionnée à l'article L.214-119 du même code calcule la somme totale à l'imputa- tion de laquelle les revenus encaissés et les profits réalisés par le fonds donnent droit. «Le droit à imputation par chaque porteur est déterminé en proportion de sa quote-part dans la distribution faite au titre de l'année considérée et en tenant compte de la nature et de l'origine française ou étrangère des revenus et profits compris dans cette distribution. Ce droit à imputa- tion ne peut excéder celui auquel l'intéressé aurait pu prétendre s'il avait perçu directement sa quote-part des mêmes revenus et profits. «Le montant à imputer est ajouté pour l'assiette de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés au revenu net perçu par les por- teurs de parts.» XXVI. - L'article200 B du même code est ainsi modifié: 1°Dans le premier alinéa, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC»; 2°Dans le a, après les mots: «articles8 à8 ter,», sont insérés les mots: «et par des porteurs de parts de fonds de placement immobi- lier mentionnés à l'article239 nonies»; 3°Dans le b, après les mots: «articles8 à8 ter», sont insérés les mots: «et par des porteurs de parts, personnes morales, de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies». XXVII. - Après le 3°octies de l'article208 du même code, il est inséré un 3°nonies ainsi rédigé: «3°nonies Les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable régies par les articles L.214-89 et suivants du code monétaire et financier;». XXVIII. - L'article208 C du même code est ainsi modifié: 1°Le quatrième alinéa du II est complété par une phrase ainsi rédigée: «Cette société peut être une filiale ou une société, mentionnée respectivement au premier alinéa ou au I, dès lors que cette dernière est liée directement ou indirectement, au sens du 12 de l'article39, à la société bénéficiaire de la distribution.»; 2°Après le III, il est inséré un III bis ainsi rédigé: «III bis. - Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés mentionnées au c du I de l'article L.214-92 du code monétaire et financier peuvent opter dans les conditions du III pour le régime d'imposition prévu au II lorsqu'elles sont détenues à 95% au moins, directement ou indirecte- ment et de manière continue au cours de l'exercice, par une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable mention- née au 3°nonies de l'article208.»; 3°Dans le V, après le mot: «sociétés», sont insérés les mots: «men- tionnées aux II et III bis». XXIX. - Dans le I de l'article208 C bis du même code, après les mots «leurs filiales,», sont insérés les mots: «et les sociétés mentionnées au III bis de l'article208 C», et les mots: «à l'article208 C» sont rem- placés par les mots: «au II du même article». XXX. - L'article210 E du même code est ainsi modifié: 1°Dans le I, les mots: «l'apport» sont remplacés par les mots: «la cession» et après les mots: «faisant appel public à l'épargne», sont insérés les mots: «ou agréée par l'Autorité des marchés financiers»; 2°Dans le premier alinéa du II, les mots: «bénéficiaire de l'apport prenne l'engagement» sont remplacés par les mots: «cessionnaire prenne l'engagement, dans des conditions prévues par décret,» et le mot: «apportés» est supprimé; 3°La première phrase du second alinéa du II est supprimée et, dans la seconde phrase, les mots: «bénéficiaire de l'apport» sont remplacés par le mot: «cessionnaire». XXXI. - L'article219 du même code est ainsi modifié: 1°Le deuxième alinéa du a ter du I est complété par une phrase ainsi rédigée: «Il ne s'applique pas non plus aux titres émis par les organismes de placement collectif immobilier ou par les organismes de droit étranger ayant un objet équivalent mentionnés au e du I de l'article L.214-92 du code monétaire et financier.»; 2°Dans le IV, les mots: «d'investissements immobiliers cotées et de leurs filiales» sont supprimés, et les mots: «à cet» sont remplacés par les mots: «au II de ce même». XXXII. - Dans le premier alinéa de l'article234 terdecies du même code, les mots: «et 239 septies» sont remplacés par les mots: «, 239 septies et 239 nonies». XXXIII. - Dans le III bis de l'article235 ter ZC du même code, les mots: «d'investissements immobiliers cotées visées au I de l'article208 C et leurs filiales détenues à 95% au moins, directement ou indirectement, de manière continue au cours de l'exercice» sont remplacés par les mots: «ayant opté pour le régime prévu au II de l'article208 C». XXXIV. - Dans le second alinéa de l'article238 bis JA du même code, les mots: «L'apport» sont remplacés par les mots: «La cession» et les mots: «l'apport est effectué» sont remplacés par les mots: «la cession est effectuée». XXXV. - Dans l'article238 octies B du même code, les mots: «et 150 UB» sont remplacés par les mots: «, 150 UB et 150 UC». XXXVI. - Après l'article242 ter A du même code, il est inséré un article242 ter B ainsi rédigé: «Art. 242 ter B.- I.- 1. Les personnes qui assurent la mise en paiement des revenus distribués par un fonds de placement immobilier, tels que mentionnés au a du 1 du II de l'article239 nonies, sont tenues de déclarer, sur la déclaration mentionnée à l'article242 ter, l'identité et Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 26 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier l'adresse des bénéficiaires et le détail du montant imposable en appli- cation des règles mentionnées aux articles28 à33 quinquies. «2. Pour l'application des dispositions du 1, la société de gestion du fonds de placement immobilier, mentionnée à l'article L.214-119 du code monétaire et financier, fournit aux personnes mentionnées au 1, dans des conditions prévues par décret, les informations nécessaires à l'identification des porteurs et à la détermination de la fraction des revenus distribués et de la fraction du revenu net imposable cor- respondant à leurs droits. «3. La déclaration mentionnée au 1 doit être faite dans des conditions et délais fixés par décret. Une copie de cette déclaration doit être adressée aux bénéficiaires des revenus concernés. «Elle est obligatoirement transmise à l'administration fiscale selon un procédé informatique par le déclarant qui a souscrit au moins cent déclarations au cours de l'année précédente. «II. - Les personnes qui assurent la mise en paiement des plus-values distribuées mentionnées à l'article150-0 F et des revenus et profits mentionnés au III de l'article239 nonies sont également tenues de faire figurer l'identité, l'adresse des bénéficiaires et le détail du mon- tant imposable sur la déclaration mentionnée au 1 du I.» XXXVII. - Le I de l'article244 bis A du même code est ainsi modifié: 1°Le premier alinéa est ainsi modifié: a) Les mots: «et les sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles8 à8 ter au prorata des droits sociaux détenus par des associés» sont remplacés par les mots: «, les sociétés ou groupements qui relèvent des articles8 à8 ter dont le siège social est situé en France et les fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies, au prorata des droits sociaux ou des parts détenus par des associés ou porteurs»; b) Les mots: «et parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principalement par de tels biens et droits» sont remplacés par les mots: «, de parts de sociétés non cotées en bourse dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué princi- palement par de tels biens et droits, et de parts de fonds de place- ment immobilier mentionnés à l'article239 nonies dont l'actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué principa- lement par de tels biens et droits»; 2°Dans le deuxième alinéa, les mots: «et associés personnes phy- siques de sociétés ou groupements dont les bénéfices sont imposés au nom des associés» sont remplacés par les mots: «, les associés person- nes physiques de sociétés ou groupements dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et les porteurs de parts, personnes phy- siques, de fonds de placement immobilier mentionnés à l'article239 nonies»; 3°Après le sixième alinéa, il est inséré un c ainsi rédigé: «c. Les plus-values réalisées, directement ou indirectement, par un fonds de placement immobilier ou par ses porteurs de parts assujettis à l'impôt sur le revenu sont déterminées selon les modalités définies à l'article150 UC.»; 4°Après le huitième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés: «Par dérogation aux dispositions du neuvième alinéa: «a) L'impôt dû au titre des cessions que réalise un fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte des porteurs au service des impôts des entreprises du lieu du siège social du dépositaire du fonds de placement immobilier et par celui-ci, dans un délai de dix jours à compter de la date de mise en paiement mentionnée à l'article L.214- 141 du code monétaire et financier des plus-values distribuées aux porteurs afférentes à ces cessions; «b) L'impôt dû au titre des cessions de parts que réalise un porteur de parts de fonds de placement immobilier est acquitté pour le compte de ceux-ci au service des impôts des entreprises du lieu du siège social de l'établissement payeur et par celui-ci, dans un délai d'un mois à compter de la cession.». XXXVIII. - L'article635 du même code est complété par un 10°ainsi rédigé: «10°Les actes portant cession et rachat taxables de parts de fonds de placement immobilier.» XXXIX. - Après l'article640 du même code, il est inséré un article640 A ainsi rédigé: «Art. 640 A.- A défaut d'actes, les cessions et les rachats taxables de parts de fonds de placement immobilier doivent être déclarés dans le mois de leur date.» XL. - Après l'article730 quater du même code, il est inséré un arti- cle730 quinquies ainsi rédigé: «Art. 730 quinquies. - Les cessions de parts ou actions des organismes de placement collectif immobilier sont exonérées de droit d'enregis- trement sauf: «a) Lorsque l'acquéreur détient ou détiendra suite à son acquisition plus de 10% des parts ou actions de l'organisme de placement collec- tif immobilier, directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leurs frères ou soeurs, ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés dont lui- même ou les personnes précitées détiendraient plus de 50% des droits financiers et des droits de vote; «b) Ou lorsque l'acquéreur, personne morale ou fonds, détient ou détiendra suite à son acquisition plus de 20% des parts ou actions de l'organisme de placement collectif immobilier au sens de l'article L.214-101 du code monétaire et financier. «Dans les hypothèses mentionnées aux a et b, les cessions sont soumi- ses à un droit d'enregistrement au taux fixé au 2°du I de l'article726.» XLI. - L'article749 du même code est ainsi modifié: 1°Après le mot: «placement», sont insérés les mots: «et parts de fonds de placement immobilier»; 2°Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé: «Lorsque le porteur des parts d'un fonds de placement immobilier se trouve dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'article730 quin- quies, un droit d'enregistrement au taux fixé au 2°du I de l'article726 est applicable.» XLII. - L'article825 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé: «Le rachat par une société de placement à prépondérance immobiliè- re à capital variable de ses propres actions est soumis à un droit d'en- registrement au taux fixé au 2°du I de l'article726 lorsque le porteur des actions se trouve dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'arti- cle730 quinquies.» XLIII. - Après l'article832 du même code, il est inséré un article832 A ainsi rédigé: «Art. 832 A.- Les souscriptions de parts de fonds de placement immo- bilier sont dispensées de tout droit d'enregistrement.» XLIV. - Dans le quatrième alinéa du 2 de l'article1663 du même code, les mots: «d'investissements immobiliers cotées et leurs filiales» sont remplacés par les mots: «ayant opté pour le régime du II de l'arti- cle208 C». XLV. - Dans le deuxième alinéa du 1 du IV de l'article1727 du même code, la référence: «150 UB» est remplacée par la référence: «150 UC». XLVI. - Dans l'article1764 du même code, les mots: «un apport soumis» sont remplacés par les mots: «une cession soumise» et les mots: «d'apport» sont remplacés par les mots: «de ces- sion». XLVII. - L'article1736 du même code est ainsi modifié: Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 27 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier 1°Dans le 1, après les mots: «au 1 de l'article242 ter», sont insérés les mots: «et à l'article242 ter B»; 2°Dans le premier alinéa du 2, après les mots: «à l'article242 ter», sont insérés les mots: «et à l'article242 ter B»; 3°Dans le deuxième alinéa du 2, après les mots: «de l'article242 ter», sont insérés les mots: «et de l'article242 ter B»; 4°Dans le 3 et le 4, après les mots: «de l'article242 ter», sont insérés les mots: «et à l'article242 ter B». B.- Dans le deuxième alinéa du I de l'article L.136-7 du code de la sécurité sociale, la référence: «150 UB» est remplacée par la référen- ce: «150 UC». C.- I.- Les dispositions des articles150-0 A, 150 U, 150 UB et 244 bis A du code général des impôts ne sont pas applicables aux gains nets réalisés lors d'une opération de transformation d'une société civile de placement immobilier mentionnée à l'article239 septies du même code en un fonds de placement immobilier mentionné à l'article239 nonies du même code, ou en une société de placement à prépondé- rance immobilière à capital variable mentionnée au 3°nonies de l'arti- cle208 du même code, réalisée dans les conditions mentionnées à l'ar- ticle L.214-84-2 du code monétaire et financier. Les échanges avec soulte demeurent soumis aux dispositions des arti- cles150-0 A et 150 UB du code général des impôts lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10% de la valeur nomi- nale des titres reçus. II. - Les dispositions mentionnées au I sont applicables aux opérations de fusion, de scission, d'absorption, de partage ou d'apport de titres préalables, dont l'objet exclusif est l'opération de transformation d'une société civile de placement immobilier en organisme de place- ment collectif immobilier dans les conditions mentionnées à l'article L.214-84-2 du code monétaire et financier. III. - En cas de vente ultérieure de biens, droits ou titres reçus à l'occa- sion d'une transformation mentionnée aux I et II, la plus-value imposa- ble en application des articles150-0 A, 150 UC et 244 bis A du code général des impôts est calculée par référence, le cas échéant, au prix ou à la valeur d'acquisition des biens, droits ou titres échangés, dimi- nué de la soulte reçue ou majoré de la soulte versée lors de l'échange. IV. - Les transferts de biens, droits et obligations résultant de la trans- formation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier, intervenant dans le délai visé à l'ar- ticle L.214-84-2 du code monétaire et financier, sont exonérés des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du salaire des conservateurs des hypothèques. V.- 1. Les plus ou moins-values mentionnées au premier alinéa du II de l'article202 ter, incluses dans l'actif des sociétés civiles de placement immobilier, ne sont pas imposées à l'occasion des opérations mention- nées aux I et II. Les plus ou moins-values dégagées lors d'une cession ultérieure de ces actifs sont déterminées par rapport à la valeur que ces actifs avaient du point de vue fiscal avant les opérations nécessi- tées par la transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif. 2. Lorsque les parts de sociétés civiles de placement immobilier sont inscrites à l'actif d'une entreprise, les profits ou pertes réalisés par les porteurs à l'occasion des opérations précitées peuvent être compris dans les résultats de l'exercice au cours duquel les titres reçus à l'issue de l'opération de la transformation de ces sociétés en organismes de placement collectif sont cédés. Dans ce cas, le profit ou la perte résul- tant de la cession ultérieure des titres est déterminé par rapport à la valeur que les parts de la société civile de placement immobilier avaient du point de vue fiscal dans l'entreprise. Ces dispositions ne sont pas applicables si la soulte dépasse 10% de la valeur nominale des parts ou actions de l'organisme de placement col- lectif attribuées ou si la soulte excède le montant de la plus-value réalisée à l'occasion d'une des opérations mentionnées aux I et II. 3. Les personnes placées sous le régime prévu aux 1 ou 2 sont soumises aux obligations définies à l'article54 septies du code général des impôts. Les dispositions du présent V s'appliquent dans les conditions men- tionnées à l'article L.214-84-2 du code monétaire et financier. VI. - Les dispositions prévues au présent article, à l'exception de celles prévues au 1°du XXVIII et au XXX du A, s'appliquent à compter de l'entrée en vigueur mentionnée à l'article7 de l'ordonnance n°2005- 1278 du 13octobre 2005 définissant le régime juridique des organis- mes de placement collectif immobilier et les modalités de transforma- tion des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier. Les dispositions prévues au 1°du XXVIII et au XXX du A s'appliquent respectivement aux produits reçus et aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2006. Organismes de placement collectif immobilier : le débat n’est pas clos - mars 2006 - 28 Textes JURIS h h e e b b d d o o immobilier
