Baux d’habitation
Restitution du dépôt de garantie : un surplus de gaz au départ du locataire
Vente
Action fondée sur la loi Carrez : saisine du mauvais tribunal
VEFA et condition d’obtention de prêt : dans l’intérêt de qui ?
Baux commerciaux
Renouvellement du bail : prescription de deux ans
Copropriété
Action judiciaire : préciser envers qui elle est engagée
Urbanisme
Violation des règles d’urbanisme : accord contractuel sur la restitution
Actualite p. 5
Le budget au Sénat
Acteurs p. 4, 8
L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières
Lancement des OPCI : où en est-on ?
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Bibliographie
Interview p. 8
Ronald S. Austin (Clifford Chance) : « le médiateur fait de l’écoute active ».
12décembre 2006page2JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCERestitution du dépôt de garantie❑Un surplus de gaz au départdu locataire(Cass. Civ. 3e, 29novembre 2006, n°1221,FS-P +B +I, cassation)Un locataire avait laissé en quittant leslieux un reste de gaz dans la cuve dupavillon. Il avait obtenu un rembourse-ment auprès du bailleur devant le tribu-nal d’instance, mais le jugement est cas-sé.«Vu l'article1371 du code civil et lesprincipes régissant l'enrichissement sanscause, ensemble l'article22 de la loi du6juillet 1989;Attendu, selon le jugement attaqué […]rendu en dernier ressort, que [lesconsorts D.], anciens locataires d'unpavillon appartenant à M.C. ont assignéles épouxT., qui leur ont succédé dans leslieux, en paiement du prix du gaz laissédans la cuve après leur départ et d'unesomme à titre de dommages-intérêts;que, reconventionnellement, les épouxT.ont demandé le remboursement de440 €déjà acquittés;Attendu que pour rejeter la demandedes consorts D.et accueillir celles desépouxT., le jugement retient quel'article22 de la loi du 6juillet 1989 per-met au locataire de demander au bailleurdans les deux mois qui suivent la restitu-tion des clés, le cas échéant, la restitutiondu dépôt de garantie, déduction faitedes sommes dues par le locataire maisaussi augmentées des sommes dont lebailleur pourrait être tenu, aux lieu etplace du locataire, sous réserve qu'ellessoient justifiées et qu'ainsi une actionétait ouverte à M.D. pour réclamer aupropriétaire le remboursement du gaz;Qu'en statuant ainsi alors que [lesconsorts D.] réclamaient le rembourse-ment du combustible aux nouveaux loca-taires qui allaient en bénéficier et que levolume de gaz restant n'avait pas étépayé par [les consorts D.] pour le comptedu bailleur, le tribunal a violé les articleset les principes susvisés».Le jugement est donc cassé.Observations de Jurishebdo: quelle solu-tion retenir de cet arrêt qui se fonde,non seulement sur le texte de l’article22de la loi de 1989 relatif au dépôt degarantie, mais sur les principes de l’enri-chissement sans cause ?1. Le locataire sortant peut-il obtenirremboursement du surplus de gaz auprèsde son bailleur? Selon la Cour de cassa-tion le gaz n’avait pas été payé par lelocataire «pour le compte du bailleur».En conséquence, locataire ne peut pasexiger que le remboursement du dépôtde garantie soit majoré du surplus de gazinutilisé à son départ.2. Le locataire sortant peut-il obtenir unremboursement auprès du nouveau loca-taire? L’arrêt semble l’admettre: d’unepart il indique que les nouveaux lactairesallaient bénéficier du volume de gaz res-tant d’autre part, il invoque les principesde l’enrichissement sans cause Action fondée sur la loi Carrez❑Saisine du mauvais tribunal(Cass. ch. mixte, 24 nov. 2006, n°248 P +P+R +I, rejet)Une action avait été introduite par unacquéreur sur le fondement de la loi Car-rez pour insuffisance de surface par rap-port au métrage indiqué dans l’acte devente. Mais l’acquéreur avait agi devantle tribunal d’instance au lieu du tribunalde grande instance. Le vendeur estimaitque son action n’était plus recevable,mais son argument a été rejeté tant parla cour d’appel que par la chambre mixtede la Cour de cassation:«Mais attendu qu'aux termes del'article2246 du code civil, la citation enjustice donnée même devant un jugeincompétent interrompt la prescrip-tion; que les dispositions générales de cetexte sont applicables à tous les délaispour agir et à tous les cas d'incompéten-ce; qu'ayant relevé que l'instance avaitété engagée par la saisine du tribunald'instance dans le délai prévu parl’article46 de la loi du 10juillet 1965, lacour d'appel en a exactement déduit quel'action était recevable;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».Observations de Jurishebdo: l’acquéreuravait engagé son action en diminutionde prix en respectant le délai d’un an quefixe l’article46 de la loi de 1965. La courd’appel avait relevé que l’acte introductifd’instance ayant été initié dans le délaid’un an, l’instance s’est poursuivie devantle TGI sans qu’il y ait besoin de nouvelleassignation. Des arrêts comparables ontété rendus en cas de saisine à tort du tri-bunal d’instance par un copropriétairepour faire annuler une décision d’assem-blée de copropriétaires (Civ. 3e, 8 juil.1998, Bull. III, n°160) Renouvellement du bail commercial❑Prescription de deux ans(Cass. Civ. 3e, 29 nov. 2006, n°1225, FS-P +B+R +I, rejet)Avant l’échéance d’un bail de 12 ans enjuin1999, le preneur avait demandé aubailleur le 20janvier 1999 le renouvelle-ment de son bail. En avril1999, lebailleur avait accepté le principe durenouvellement à compter du 20janvier1999 et notifié le 13mars 2001 sonmémoire préalable en fixation du loyerdu bail renouvelé.Le locataire contestait la décision ayantrejeté sa demande de nullité de l’assigna-tion. Tous ses arguments sont rejetés, onen retiendra deux:- sur l’assignation mentionnant un avocatterritorialement incompétent:«mais attendu que les parties n’étaientpas tenues de constituer avocat dans lesmatières où la représentation n’est pasobligatoire, la cour d’appel, qui a relevéque la bailleresse avait, aux termes del’assignation, indiqué avoir constitué unavocat inscrit au barreau de Paris, en aexactement déduit que la mentionerronée n'était pas constitutived'une irrégularité de fond;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».- sur le délai de prescription:«Mais attendu que le point de départde la prescriptionde l'action en fixa-tion du prix du bail commercial renouve-lé à la demande du preneur se situe àla date d'acceptation par le bailleurdu principe du renouvellementlorsque le nouveau bail a pris rétro-activement effet avant cette date;que la cour d'appel, qui a constaté quela bailleresse avait accepté le 20avril1999le renouvellement du bail à comp-ter du 20janvier 1999 en sollicitant lafixation du loyer à un prix supérieur et 12décembre 2006page3JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEqu'elle avait notifié son premier mémoi-re le 13mars 2001, en a exactementdéduit que la prescription avait été inter-rompue;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».Observations de Jurishebdo: lorsque lesparties sont d’accord sur le principe durenouvellement, mais non sur le loyer, ilfaut saisir le juge dans le délai de deuxans, en application de l’article L 145-60(principe de la prescription biennale). Acompter de quand faut-il calculer cedélai? Le preneur estimait que le pointde départ du délai de prescription bien-nale devait être fixé à la date de prised’effet du bail renouvelé, c’est-à-dire enjanvier1999. La solution retenue par laCour de cassation est au contraire qu’ilfaut fixer le point de départ de ce délaide prescription à la date à laquelle lebailleur accepte le principe du renou-vellement, soit en l’espèce en avril1999.La Cour de cassation indique donc ici lasolution lorsque le bail prend effet rétro-activement: c’est la date de l’acceptiondu bailleur qu’il faut retenir.Dans le même sens où la Cour de cassa-tion avait jugé qu’en cas de demande derenouvellement et de réponse du bailleuracceptant le principe du renouvellement,le point de départ de la prescription estfixé à la date de l’acceptation: Cass. Civ.3e, 12juin 1996, Bull. civ. III, n°141).Pour la situation inverse, dans une affaireoù l’acceptation du principe du renouvel-lement était intervenue en 1993 pourune date postérieure à celle de l’expira-tion du bail, la Cour avait jugé en 2004que le point de départ de la prescriptiondevait se situer à la date d’effet du nou-veau bail (Civ. 3e, 30juin 2004, n°03-10661, Loyers et copr. 2004, 30) Action en copropriété❑Préciser envers qui elle est engagée(Cass. Civ. 3e, 22novembre 20063, n°1188,FS-P +B, rejet)A la suite de travaux de ravalement et deréfection de toiture-terrasse dans unimmeuble en copropriété, l’assembléeavait décidé en 1996 d’engager uneaction envers l’assureur dommagesouvrages (Aviva) et à titre subsidiaire lesintervenants aux travaux et leurs assu-reurs.«Attendu que le syndicat des coproprié-taires et certains copropriétaires fontgrief à l'arrêt de déclarer irrecevable l'ac-tion engagée par le syndicat à l'encontrede la société Info Immobilier [ancien syn-dic], alors, selon le moyen, […]Mais attendu qu'ayant constaté que l'as-semblée générale avait par délibérationdu 4octobre 1996 décidé d'engager uneaction judiciaire afin de rechercher la res-ponsabilité des intervenants suite auxdésordres constatés après travaux d'étan-chéité et de ravalement et par délibéra-tion du 16janvier 1999 expressémentdemandé au syndic d'intervenir auprèsde l'avocat de la copropriété afin de plai-der cette affaire conformément auxconclusions de l'expert, relevé que le syn-dicat des copropriétaires ne produisaitaucune délibération mandatant le nou-veau syndic à assigner l'ancien et exacte-ment retenu que celui-ci n'avait pas laqualité d'intervenant à l'acte de construi-re et qu'il n'était pas concerné par uneobligation de garantie, la cour d'appel,qui a énoncé que sa responsabilité étaitrecherchée à raison des fautes commisesdans le cadre de sa gestion, en a déduit àbon droit que l'action à l'encontre de lasociété Info Immobilier était irrecevable;D'où il suit que le moyen n'est pas fon-dé».Observations de Jurishebdo: cet arrêtmanifeste une nouvelle fois la nécessitéde préciser exactement dans la résolutiond’assemblée générale les personnesenvers qui doit être engagée l’action enresponsabilité. Le syndic n’étant pas«intervenant à l’acte de construire», l’au-torisation d’agir à l’encontre de «l’en-semble des personnes concernées par lesdésordres signalés» n’est pas suffisante Violation des règles d’urbanisme❑Accord contractuel sur la res-titution(Cass. Civ. 3e, 22 nov. 2006, n°1187, FS-P +B,cassation partielle)Une SCI avait construit sur son terrainune construction jugée non conformeaux règles d’urbanisme. Un de ses asso-ciés, bénéficiaire de la construction, avaitfait l’objet de poursuite pénale, ainsi quele gérant. Le terrain avait été vendu en1993 et revendu en 1997. En 1999, l’asso-cié avait été condamné à démolir etl’Etat avait fait procéder à ses frais à ladémolition. L’acquéreur reconnaissaitdans l’acte «être informé de la situationde l’immeuble à l’égard des règles d’ur-banisme» et faire son affaire personnellede toutes irrégularités constatées et de lamise en conformité, le prix ayant été fixéen tenant compte de ces circonstances.En 2002, une transaction avait étéconclue au cours de laquelle l’acquéreurcédait au vendeur initial ses droits à l’en-contre du sous-acquéreur.Le vendeur demandait alors au sous-acquéreur à être garanti du paiementdes frais correspondant à la restitutiondes lieux en leur état antérieur. Alors quela cour d’appel avait rejeté cette deman-de, l’arrêt est cassé:«Vu les articles121-1 du code pénal etL.480-5 du code de l'urbanisme dans sarédaction antérieure à la loi n°2003 du2juillet 2003 applicable à la cause,ensemble l'article1134 du code civil;Attendu que nul n'est responsable péna-lement que de son propre fait; qu'en casde condamnation pour une infractionprévue aux articles L.160-1 et L.480-4 ducode de l’urbanisme, le tribunal, au vudes observations écrites ou après audi-tion du maire ou du fonctionnaire com-pétent, statue, même en l'absence d’avisen ce sens de ces derniers, soit sur la miseen conformité des lieux ou celle desouvrages avec les règlements, l’autorisa-tion ou la déclaration en tenant lieu, soitsur la démolition des ouvrages ou la réaf-fectation du sol en vue du rétablissementdes lieux dans leur état antérieur; […]Attendu que pour rejeter cette demande,l’arrêt relève que la mesure réelle de res-titution prise en application de l'articleL.480-5 du code de l'urbanisme a étéprononcée à la suite de la condamnationde M.P. [associé de la SCI] pour infrac-tions au code de l'urbanisme, que lasociété Palmetto [sous-acquéreur] n'a pasété condamnée et retient que le fait quecelle-ci ait acquis le terrain comportantles constructions illicites ne l'oblige pas àsupporter les frais de leur démolition quidoivent être payés par ceux qui ont étécondamnés, la demande de M.P. reve- 12décembre 2006page4JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCEANALYSEnant à faire supporter par d’autres lesconséquences de sa faute; que par motifsadoptés, l'arrêt retient que la sociétéP.ne pouvait en 1997 prendre l'engage-ment de relever et garantir ses vendeursdes conséquences du comportementinfractionnel réalisé par M.P. dans lestermes de la prévention pénale pourlaquelle il sera condamné en1999et2000;Qu'en statuant ainsi alors que lesmesures de restitutionprévues parl'article L.480-5 du code de l'urbanismedestinées à faire cesser une situation illici-te ne constituant pas des sanctionspénales peuvent faire l'objet degaranties contractuelles de la part del'acquéreur du bien illégalementconstruit, la cour d'appel a violé lestextes susvisés».Observations de Jurishebdo: cette affairedéjà ancienne a déjà donné lieu à demultiples rebondissements et n’est doncpas close puisque l’affaire est renvoyéedevant la cour d’appel d’Aix-en-Provence,autrement composée. Elle permet detirer un enseignement utile en matièred’infractions aux règles d’urbanisme. Lorsque celui qui a commis l’infraction aperdu la qualité de bénéficiaire de béné-ficiaire des travaux, la remise en état deslieux lui incombe néanmoins (Crim. 20oct. 1993, Bull. cri. n°305, ou 30 oct.1996, n°96-80492).La question qui se posait ici était desavoir s’il est contractuellement possiblede transférer à un acquéreur la chargedes mesures de restitution. La réponseest donc positive. La particularité de lasituation en cause est que le recours étaitengagé par le propriétaire initial enversle sous-acquéreur. Le propriétaire utilisaitles droits qu’il tenait de son acquéreurenvers ce sous-acquéreur, en vertu d’unetransaction… VEFA et condition d’obtention de prêt❑Dans l’intérêt de qui?(Cas. Civ. 3e, 22 nov. 2006, n°1201, FS-P +B,rejet)Un contrat de réservation d’un apparte-ment avait été conclu sous la conditionsuspensive de l’obtention d’un prêt dansun délai de deux mois de sa signature.Le prêt n’ayant été obtenu qu’après l’ex-piration du délai de deux mois, le ven-deur considérait le contrat comme caduc.L’acquéreur voulait néanmoins acheteret avait assigné le vendeur pour non-réa-lisation fautive de la vente mais n’a pucontraindre le vendeur à lui céder lebien:«Mais attendu qu'ayant relevé que MmeT. et la SAI avaient signé un contrat deréservation qui prévoyait au bénéficedes deux parties une condition sus-pensive d'obtention d'un prêtdans ledélai de deux mois à compter de sasignature, ce dont il résultait que l'ar-ticle L.312-16 du code de la consom-mation n'était pas applicable, l'articleL.261-11 du code de la construction etde l'habitation relatif à la vente d'im-meuble à construire limitant l'applicationdes articles L.312-15 à L.312-17 du codede la consommation au seul contrat devente, la cour d'appel, qui n'a pasconstaté que la lettre du 3décembre2001 reconnaissait à MmeT. la qualité depropriétaire mais qui a souverainementretenu qu'il s'agissait d'une lettre circu-laire à l'occasion de la promotion com-merciale du groupe Nexity, a pu endéduire que la SAI n'avait pas renoncé àla caducité du contrat qui s’était trouvéeautomatiquement acquise à la date du28octobre 2001». Le pourvoi est rejeté.Observations de Jurishebdo: la protec-tion de l’acquéreur emprunteur, est, depar la volonté du législateur, limitée aucontrat de vente lui-même, mais ne s’ap-plique pas au contrat de réservation. L’ar-rêt rapporté rappelle cette règle. Enconséquence, il faut appliquer le droitcommun des contrats. En l’espèce, lecontrat de réservation était conclu sous lacondition d’obtention de prêt. Le délaiétant expiré, la condition était caduqueet le vendeur était en droit de s’en préva-loir.Pour être plus favorable à l’acquéreur, laclause aurait pu être stipulée dans le seulintérêt de l’acquéreur. Mais ce n’était pasle cas. Chacune des parties pouvait doncs’en prévaloir ➠L’UNPI dénonce les excès dela fiscalité localeJean Perrin, président de l’UNPI, estimeque c’est la décentralisation qui est à lasource de la dérive des taxes foncières.La taxe professionnelle est limitée parl’Etat à 3,5% de la valeur ajoutée, lataxe foncière sur les propriétés nonbâties est en phase de réduction. Quantà la taxe d’habitation, elle touche tousles habitants et les élus évitent del’augmenter trop. C’est donc sur la taxefoncière que reste la marge de progres-sion.Jean Perrin dénonce l’effet multiplica-teur du mode de calcul de la taxe fon-cière. Cette taxe augmente sous l’effetde la majoration de l’assiette, des tauxet de la base. Même si l’Etat et les col-lectivités locales sont raisonnables dansleurs augmentations, le total devientinsupportable, estime l’UNPI.La taxe foncière rapportait 13,9mil-liards d’euros en 1995, mais 24milliardsen 2005 soit une hausse de 71,5% en10 ans. La taxe d’habitation progressaitde 47% sur la même période.Selon les calculs effectués par l’UNPI, àpartir des avis d’imposition qui lui ontété transmis par ses adhérents dans 200communes, la ville où la taxe foncière ale plus augmenté est Chalon-en-Cham-pagne (77%) et celle où la hausse aété la plus faible est Caen (6,99%).Pour enrayer cette dérive, Jean Perrinpréconise d’une part que les collectivi-tés locales fassent des économies degestion et d’autre part qu’elles déblo-quent des terrains à bâtir, ce qui aug-mente la base des impôts.➠27776: c’est le nombre de décisionsrendues par la Cour de cassationen2005 (+5,3 % par rapport à 2004). Cechiffre comprend:- 11192 décisions au fond (4908 cassa-tions et 6284 rejets), - 6837 autres décisions (344 irrecevabili-tés, 4184 désistements, 2309déchéances ou rectifications),- 6747 non-admissions.Le nombre d’arrêts de cassationreprésentedonc 18% du total des pourvois.(Rép. du ministre de la justice à Jean-Luc Warsmann,JO AN Q, 14 nov. 2006, p.11973, n°104828)Chiffres…A suivre. Le Sénat a adopté le retour à 15eurosdu seuil de versement de l’APL, au lieu de35euros. Une décision dont se félicitent les sénateurs UMP Philippe Daller et Roger Karoutchi.Un coût de 22millions d’euros qui sera financé sur les crédits non consommés de l’Anah. 12décembre 2006page5JURIShheebbddooimmobilier••ACTUALITE PARLEMENTAIRELe budget au Sénat Au Sénat, lors de la discussion du projet debudget, le sénateur Aymeri de Montes-quiou se demande pourquoi il n’a pas étéfait de geste pour exonérer d’ISF la résiden-ce principale, «une mesure juste et de bonsens» plaide-t-il (JO Sénat 24 nov. p.8702).❑L’ISF des parisiensA l’inverse, Bernard Vera fait observer quele patrimoine détenu par les assujettisdomiciliés dans les VIe, VIIe, XVeet XVIearrondissements de Paris constituent unensemble de 81,5milliards d’euros»(p.8719). Jean-François Copé s’est dit «trèschoqué» de la divulgation de ce chiffre(p.8720).Un amendement a été déposé pour instau-rer un plafonnement global de la réductiondu revenu imposable procurée par l’en-semble des dispositifs de crédits et deréduction d’impôts, ce qui était une maniè-re de revenir sur le dispositif de plafonne-ment des niches fiscales, qui a été censurél’an dernier par le Conseil constitutionnel,mais il a été rejeté (n°I-102, p.8744).Paul Girod a défendu un amendement pourpréciser que lorsqu’un propriétaire met gra-tuitement à disposition un logement à unorganisme d’intérêt général, cela corres-pond à un don en nature ouvrant droit àavantage fiscal. Toutefois, il l’a retiré, leministre du budget s’engageant à cequ’une instruction fiscale précise expressé-ment que cette solution s’applique à touslocaux (p.8761).❑Le rechargement d’hypothèqueThierry Foucaud a déposé un amendement(n°I-61) pour supprimer l’article4 de la loide finances qui réduit les droits perçus parle Trésor en cas de rechargement d’hypo-thèque. Le député CRC estime que ce dispo-sitif incite les ménages à s’endetter «en pas-sant par l’illusoire facilité de crédit offertepar l’hypothèque rechargeable». Il a étérejeté (p.8767), le ministre expliquantqu’un équilibre a été trouvé entre l’incita-tion à la consommation et l’objectif de nepas favoriser le surendettement desménages fragiles.Philippe Dominati a présenté un amende-ment pour exonérer la résidence principaled’ISF (n°I-188). Michel Charasse reconnaîtque le délai de prescription de l’ISF de 10ans, est trop long (p.8773). Un débat entreMichel Charasse et Roger Karoutchi s’ins-taure pour savoir si on est riche en ayantacheté un appartement de 100 m2à Paris.Philippe Marini se déclare favorable à l’aug-mentation de la décote sur la résidenceprincipale, aujourd’hui fixée à 20%, maisnon à l’exonération totale. L’amendementn’a pas été adopté (p.8776).Alain Lambert a présenté une série d’amen-dements pour traduire fiscalement la loi du23juin 2006 sur la réforme des succes-sions, mais le débat a été renvoyé à la dis-cussion du prochain collectif budgétaire (JOdéb. Sénat 58 nov. p.8788).❑Favoriser les rénovations dupatrimoinePhilippe Marini a présenté un amendement(n°I-8) pour favoriser l’action de la Fonda-tion du patrimoine en permettant que lesdons versés par des particuliers redevablesde l’impôt sur le revenu ouvrent droit àréduction d’impôts ou de sociétés assujet-ties à l’impôt sur les sociétés. Jean-FrançoisCopé approuve le principe de cette proposi-tion, notamment en ce qu’elle fait de lafondation du patrimoine l’intermédiaireunique entre le donateur et le bénéficiaire.Il est prévu une obligation de conservationdu bien pendant dix ans et que le bien res-tauré soit ouvert au public pendant dix ans.La fondation du patrimoine a soutenu 1700projets en 2005pour100 millions de tra-vaux.Un amendement de Yann Gaillard a élargil’avantage fiscal aux dons versés à d’autresfondations ou associations reconnues d’uti-lité publique agréées par le ministre chargédu budget dont l’objet est culturel en vuede subventionner la réalisation de travauxsur des monuments historiques classés ouinscrits (p.8798).Philippe Marini explique (p.8801) le méca-nisme ainsi créé: une association de défen-se d’une église par exemple pourra bénéfi-cier de versements de particuliers ou d’en-treprises. Elle collecte les fonds mais lesreverse à la fondation du patrimoine ouune fondation ou une association agrééepar le ministre du budget, mais les fondsdevront passer par l’intermédiaire de laFondation qui délivrera le reçu fiscal.❑Attaque contre les foncièresFrançois Marc revient à la charge contre lerégime fiscal des foncières(p.8851), accu-sant ce régime de contribuer au développe-ment des ventes à la découpe. Il propose derelever le taux d’imposition de 16,5% à26,5%. Sur ce sujet, Philippe Marini défendla réforme, qui, explique-t-il, a été un suc-cès pour le marché financier et les entre-prises, elle a été réalisée «dans l’intérêtgénéral» et elle a eu «un impact écono-mique tout à fait positif». L’amendement aété repoussé. Un autre amendement (n°I-74) de Bernard Vera, visant à augmenter lataxe sur les bureaux, a subi le même sort(p.8852).❑Le financement de l’AnruPhilippe Dallier a présenté un amendementvisant à la création d’un fonds de rénova-tion urbaine destiné à participer au finan-cement de l’Anru (n°I-31, p.8881) par unfléchage de certains crédits de la Caisse desdépôts. Philippe Marini, citant les chiffresde l’Anru (221 dossiers concernant 385quartiers et 25,6milliards d’euros de tra-vaux) estime qu’ils reflètent une vraievolonté politique de consacrer des moyensà la restructuration des quartiers, mais aussiune «agencisation de l’Etat» et semontre défavorable à cette proposition. Lesénateur a retiré l’amendement, à lademande du ministre.Le ministre du budget rend hommage autravail réalisé par Olivier Debains, à la têtede la Sovafim, qui a réussi à mobiliser desterrains venant de RFF (p.8895) et qui estune transposition du système de FranceDomaine, «agence immobilière de l’Etat quia fortement dynamisé la politique de ces-sion immobilière de l’Etat». Alors que lescessions ont représenté 100millions d’eurosen 2005, leur volume devrait atteindre350millions en 2006.Jean Bizet a obtenu le vote d’un amende-ment (I-192) pour affecter la totalité duproduit du droit de francisation et de navi-gation au Conservatoire du littoral, quien perçoit déjà 80% (p.8904).Un nouvel article (après l’article30) a étévoté pour demander la réduction d’un rap-port sur l’état sanitaire du patrimoinemonumental français (p.8911) à la deman-de de Philippe Marini.Michel Sergent estime qu’il faut de nou-veaux dispositifs pour inciter les communesà construire des logements sociaux (JOSénat 29 nov. p.8972) en modulant la dota-tion de solidarité urbaine en fonction dupourcentage de logements sociaux dontdispose la commune. L’amendement (n°I-176) a été repoussé 12décembre 2006page6JURIShheebbddooimmobilier••REPONSES MINISTERIELLESRéférences(J.O. Questions)Nom duparlementaireThèmeMinistre concernéRéponseObservations14 nov. 2006 ANp.11849n°67463Pierre Louis Fagniez,UMP, Val-de-MarneZone inondable Ile-de-FranceEcologieLe centre d’annonce des crues de Paris a été trans-formé en un service de prévision des crues. 7 pro-grammes d’action de prévision des inondations àl’échelle de sous-bassins du bassin de la Seine ontété mis en œuvre en 2003-2006. Le plan Seine estune nouvelle étape pour concilier développementet restauration de l’écologie du fleuve.L’élaboration du planSeine relève du préfetcoordonnateur du bassinde la Seine.14 nov. 2006 ANp.11855n°94753Jean-Luc Préel,UDF, VendéeContrôle des installationsd’assainissement non col-lectifEcologieLe projet de loi sur l’eau voté au Sénat renforce les contrôles. Les collectivitéslocales peuvent poursuivre la réalisation des diagnostics des installations enmonopole de service public ou, pour celles qui ne l’ont pas mis en place, delimiter le contrôle des installations à un contrôle sur pièces. Dans ce cas, lespropriétaires devront s’adresser à un contrôleur privé pour la réalisation desdiagnostics. Tous les diagnostics doivent avoir été réalisés fin 2012.A compter du 31 déc. 2009, tout propriétaire vendeur d’un immeuble nonraccordé à un réseau public de collecte devra annexerà la promesse ou àl’acte de vente un diagnosticdes installations d’assainissement non collectif.14 nov. 2006 ANp.11864n°78662Léonce Deprez,UMP, Pas-de-CalaisZone d’application de lataxe sur les logementsvacantsEconomieLe Gouvernement n’est pas opposé à ce quesoit réexaminé le choix des zones d’appli-cation de la taxe sur les logements vacants quin’a pas été revue depuis sa création en 1998(décret n°98-1248 du 28décembre 1998).Le député demandaitson application auxzones touristiques.14 nov. 2006 ANp.11890n°89656Jean-Louis Christ,UMP, Haut-RhinAbandond’un immeubleEquipementLorsqu’une propriété est abandonnée et menace ruine, le maire peutprendre un arrêté de péril. Si un notairea été désigné pour le règlementde la succession, la procédure de péril imminent ou non imminent estmenée à son égard. Le notaire doit imputer le coût des travaux sur l’actifde la succession. Si aucun notairen’est en charge de la succession, le mai-re doit demander au président du TGI de désigner un représentant légal(le service des domaines) pour mener à bien la procédure de péril.14 nov. 2006 ANp.11891n°102622Jean-Luc Warsmann,UMP, Ardennes20% de logementssociauxCohésion sociale125 arrêtés de carencesont venus sanction-ner au 1erseptembre 2006 les communesmanifestement défaillantes.Une vingtaine d’arrêtés supplémentaires doi-vent être pris d’ici la fin 2006. La réponse endonne la liste complète.Lire aussi la réponse n°101823où Jean-Claude Lefort plaidaitla cause de la petite communede la Cadière d’Azur, perchéesur un piton, mais qui n’a pasété assez active.14 nov. 2006 ANp.11962n°95621Alain Marleix,UMP, CantalRéforme de l’indivisionJusticeL’administration de l’ensemble des biens, l’aliéna-tion des meubles, pour acquitter les charges et lesdettes de l’indivision et la conclusion d’un baild’habitation sur un immeuble dépendant de lasuccession seront soumises à l’accord des deuxtiers des invitatoires. Les autres actes de disposi-tion restent soumis à l’unanimité. La réformeentre en vigueur au 1erjanvier 2007 et s’appliqueaux indivisions déjà existantesà cette date.La réforme résulte de laloi du 23juin 2006.14 nov. 2006 ANp.11995n°89123Jacques Remiller,UMP, IsèreRemboursementdetaxe locale d’équipementIntérieurSi le pétitionnaire a renoncé à son projet, il peutdemander à l’administration de retirer son autorisation,ce qui entraîne dégrèvement des taxes déjà liquidées,ou demander la restitution des taxes à l’expiration dudélai de validité de l’autorisation d’urbanisme. La resti-tution de taxes doit être demandée au plus tard le 31déc. de la 2eannée suivant l’année de péremption oude retrait du permis. A l’expiration de ce délai, le péti-tionnaire peut demander la restitution dans le délaisupplémentaire de dégrèvement d’office de 4 ans.Mais il n’est pas possible deprévoir un remboursementautomatique de la TLE àl’initiative de l’administra-tion indique le ministre.Référence des textes: art.406 nonies de l’annexe IIIau CGI, art. R 211-1 du LPF.16 nov. 2006 Sénatp.2878n°24442Jean-Claude Gaudin,UMP, Bouches-du-Rhône Obligation de débrous-saillementAgricultureLes distances de débroussaillement obligatoire pourla prévention des incendies doivent doit se calculerau sol et non sur une mesure effectuée sur unebase horizontale. La différence est toutefois mini-me tant que la pente reste inférieure à 45%.Le texte de référence estl’article L 322-3 du codeforestier.16 nov. 2006 Sénatp.2887n°24184Thierry Repentin,PS, SavoieTaxe sur les logementsvacants (TLV)EconomieL’article47 de la loi ENL prévoit que, sousréserve que la TLV de l’article232 du CGI nesoit pas applicable sur leur territoire, les com-munes peuvent assujettir à la taxe d’habitationles logements vacants depuis plus de 5ans.Les deux systèmes ne sontdonc pas cumulables.La réponse annonce laprochaine parution d’uneinstruction.Anos abonnés:le texte complet des réponses ministé-rielles peut vous être faxé ou envoyépar mèl sur simple demande. 12décembre 2006page7JURIShheebbddooimmobilier••EN BREFBIBLIOGRAPHIENominations➠Présidence de la République: BrunoBensasson est nommé conseiller techniqueà la présidence de la République (arr. du 20nov. 2006, J.O. du 21 nov. @).➠Premier ministre: sont nommés chargésde mission au cabinet de Dominique deVillepin: Charlotte Matringe, ClémentPimor et Nicolas Valdinoci (arr. du 20 nov.2006, J.O. du 21 nov. @).➠Economie: Sarah-Pearl Bokobza estnommée chef adjointe du cabinet duThierry Breton (arr. du 23 nov. 2006, J.O.du 29 nov. @).EquipementEric Cambon de Lavalette est nommédirecteur départemental de l'équipementde la Charente (arr. du 31 oct. 2006, J.O. du21 nov. @). Sont aussi nommés à ce posteMartine Lebeau pour le Var et Jean Bon-nelli dans l’Ain (arr. du 16 nov. 2006, J.O.du 23 nov. @).Jean-François Grassineau et Evelyne Sau-vage sont nommés inspecteurs générauxde l'équipement (décrets des 21 et 28 nov.,J.O. des 23 et 30 nov. @).Equipement commercialJean-Pierre Cedelle, désigné par le ministrechargé de l'emploi, est nommé membre dela Commission nationale d'équipementcommercial statuant en matière d'équipe-ments commerciaux et hôteliers (décret du29 nov. 2006, J.O. du 30 nov. p.18058).Sovafim: Arnaud Jullian (budget) estnommé administrateur de la Société devalorisation foncière et immobilière (Décretdu 28 nov., J.O. du 30 nov. p.18056).Conseil d’Etat: Claire Landais, maîtredes requêtes, est nommée commissaire duGouvernement près l'assemblée ducontentieux et les autres formations dejugement du Conseil d'Etat (arr. du 29 nov.2006, J.O. du 3 déc. @).Au fil du J.O.Terres agricoles: le barème indicatif dela valeur vénale moyenne des terres agri-coles en 2005 a été publié par arrêté du2octobre 2006 (J.O. du 21 nov., p.17438).Notaires: Il est institué une chambreinterdépartementaledes notaires deMaine-et-Loire, de la Mayenne et de laSarthe, dont le siège est fixé à Angers.(Décret n°2006-1424 du 22novembre 2006,J.O. du 23 nov. p.17569).Installations de télécommunica-tionsl’Autorité de régulation des communica-tions électroniques a rendu un avis favo-rable au projet d’arrêté qui fixe les modali-tés d’application des articles96-1 du codedes postes et de l’article L 1333-21 du codede la santé publique (projet d’installationsradioélectriques dans une commune, avisdu 9mars 2006, J.O. du 23 nov. 2006, @).HypothèquesL’article2428 du code civil qui déterminele contenu du bordereauà déposer à laconservation des hypothèques pour l’ins-cription des privilèges et hypothèques a uncaractère réglementaire.(Décision n°2006-207l du 23novembre 2006 du Conseil consti-tutionnel, J.O.du 28 nov. p.17868).Conventions collectives➠Immobilier: il est envisagé l’extension de4 avenants du 15juin 2006:- n°32; fixation de nouvelles modalités dedétermination des salaires minima et deleur revalorisation- n°33; classifications- n°34; salaires minima et bonus excep-tionnel de 1000euros;- n°35; date d'entrée en vigueur dans lesDOM des avenants n°26 et suivants.(avis publié au J.O. du 25 nov. p.17718).- Un autre avis prévoit l’extension de l’ave-nant n°31 du 15juin 2006 sur le nouveaustatut de négociateurimmobilier (J.O. du29 nov. p.17977).RFF: 10 ans➠Répartition: l’arrêté du 27novembre2006 approuve la liste des biens établie enapplication du décret n°97-445 du 5mai1997 portant constitution du patrimoineinitial de l'établissement public Réseau fer-ré de France (J.O. du 29 nov. p.17909); soitprès de 10 ans après la parution du décret.➠Déclassement: l’arrêté du 9novembre2006 porte déclassement du domainepublic de Réseau ferré de France et trans-fert d'immeubles à la Société de valorisa-tion foncière et immobilière (J.O. du 28> Le marché de l’immobilier français.Leschiffres et les sources. Pour connaître lesprincipales données économiques chiffréesdu marché du logement et de l’immobilierd’entreprise. La 14e édition est parue.61euros, publié par l’IEIF et Delmas.Tél. IEIF: 0144826363.>Le Code de la copropriété. Litec 2007est paru. Textes commentés par JacquesLafond et Bernard Stemmer. Cette nouvelleédition à jour de la loi ENL comprend toutesles recommandations de la Commission rela-tive à la copropriété et 37 annexes, parexemple sur l’amiante, ou le plomb, maisaussi le changement d’affectation, les ascen-seurs, le privilège immobilier du syndicat,etc. Un ouvrage indispensable par la clartéde ses explications.47euros. Litec: 0145589000.>Réforme 2006 du code des marchéspublics. par Grégory Kalflèche, agrégé dedroit et professeur à la Réunion.Editions législatives. Le livre comprendd’abord une présentation de la réformeopérée en 2006 puis le texte intégral ducode. Il explique pourquoi le législateur aexprimé le besoin d’imposer aux praticiensl’application de 4 codes en 10 ans (1964,2001, 2004 et 2006): impératif contradictoirede libérer l’acheteur public de pratiques deprocédures lourdes d’une part et volontéd’encadrer l’achat public pour éviter lessoupçons de détournement de fondspublics, mais aussi intégration du droit com-munautaire. L’auteur relève que le défi decréer un code de la commande publique quiaurait englobé d’autres textes (loi Sapin, loissur les PPP…) n’a pas été relevé. Un outil uti-le pour comprendre les grandes lignes d’unematière complexe. 142 pages, 45 euros.Tél. Editions législatives: 0140923636.novembre, p.17845).Energie: «L'énergie est notre ave-nir, économisons-la!». Tel est le sloganretenu par l’arrêté du 28novembre relatifà la publicité dans le domaine de l'énergie(J.O. du 30 nov. p.18025).Conseil national de l’habitat: L’articleR 361-2 du CCH indiquait que la compéten-ce du CNH était celle du conseil national del’APL et celle du Conseil national de l’acces-sion à la propriété, mais renvoyait à unarticle abrogé. Il indique désormais expres-sément que le CNH est consulté notam-ment sur le barème de l’APL, sa révision etqu’il est consulté sur les mesures destinéesà favoriser la mixité sociale ou la réhabilita-tion de l’habitat existant (décret n°2006-1502 du 30 nov., J.O.du 2 déc., p.18178) 12décembre 2006page8JURIShheebbddooimmobilier••INTERVIEWACTUALITEJurishebdo Immobilier: quel est votre sta-tut de médiateur?Ronald S.Austin:«le statut de média-teur n’est pas réglementé, mais, aprèsune formation intensive, j’ai été accré-dité par le Centre for Effective DisputeResolution (CEDR). Par la suite j'ai passéles examens du Centre de Médiation etd’Arbitrage de la Chambre de Commer-ce de Paris. Je viens aussi de participerau Simi à la signature de la Charte desModes Alternatifs de Règlement desConflits qui vise la résolution conven-tionnelle des litiges en matière immobi-lière».JHI: pourquoi faire appel à un média-teur?R.S.A.: «en cas de conflit, la médiationpermet de poursuivre la relation d'af-faires sur d’autres bases, sans la rompre.Ce sont les parties elles-mêmes quirecherchent leur propre solution, sousl'égide du médiateur. Le recours à lamédiation n’exclut pas le contentieux,mais 70% des médiations réussissent.En novembre2005, sous l'égide duministre de l'économie, une cinquantai-ne de grandes entreprises françaises ontsigné une Charte pour favoriser lamédiation».JHI: la vogue de la médiation n’est-ellepas causée par la lenteur de la justice?R.S.A.: «la médiation peut rendre laprocédure moins chère et plus rapide,mais elle permet surtout aux partiesd'en maîtriser son déroulement et saconclusion.Le rôle du médiateur n'est pas de fairedes suggestions, ni d’imposer des solu-tions, mais d'aider les parties à être réa-listes. Les choses ne sont pas forcémentcomme elles apparaissent au départ.Pour les parties, la médiation permet decomprendre leurs problématiques res-pectives. Ce n’est pas le médiateur qu’ilfaut convaincre, mais l’autre partie».JHI: qu’est ce qui vous a conduit à vousintéresser à la médiation?R.S.A.: «je me suis rendu compte que,de plus en plus, je facilitais le déblocagede problématiques qui jusqu'alorsempêchaient des affaires de se réaliser.Après ces expériences diverses etvariées, j’ai pensé que je pourrai inter-venir comme médiateur de façon plusstructurée. Avec l'encouragement desassociés de notre groupe contentieux,j’ai donc entrepris de suivre la forma-tion du CEDR.Celle-ci m’a demandé beaucoup de tra-vail, mais était très enrichissante. JHI: dans quel état d’esprit travaille-t-on comme médiateur?R.S.A.: «il faut être neutre et impartial,bien comprendre les besoins et aussi lescraintes des parties et les écouter réelle-ment: comme médiateur, on fait del’écoute active» Ronald S.Austin (Clifford Chance):«le médiateur fait de l’écoute active»Ronald S.Austin, associé du groupe immobilier de Clifford Chance nousexplique son intérêt pour la médiation. Rencontre chez Clifford Chance,magnifiquement installé depuis quelques mois place Vendôme, voisinde la Chancellerie. Le cabinet d’avocats est revenu non loin de sonquartier d’origine: la place de la Concorde. Proximité du Garde desSceaux, tout un symbole…OPCI: où en est-on?L’Aspim vient de faire le point sur l’avance-ment de la création des OPCI alors que leParlement vient d’adopter la ratificationde l’ordonnance de création des OPCI.Alain Brochard, président de l’Aspim, rap-pelle que l’OPCI n’a pas d’équivalent enEurope et que ce système pourrait servirde base à une harmonisation de la législa-tion européenne.Alain Brochard explique que c’est par unamendement à la loi sur l’actionnariatsalarié, due à l’initiative des sénateurs Oli-ver Dassalut et Philippe Marini, que l’or-donnance sur les OPCI est en cours de rati-fication.De ce fait, les OPCI vont pouvoir démarreren 2007.Pour Alain Brochard, ce texte qui estconforme aux attentes des professionnels,fournit un cadre tant pour les particuliers àla recherche de revenus complémentairesque pour les assureurs qui cherchent àdévelopper des produits en unités decompte. L’OPCI à règles de fonctionne-ment allégées (RFA) est destiné aux institu-tionnels pour la création de fonds club.Le terme qui avait fixé initialement auxSCPI pour se transformer en OPCI est sup-primé. Il n’y aura donc plus de délai impé-ratif. Les SCPI pourront subsister après2009 et des SCPI notamment fiscales pour-ront être créées.Le nouveau texte permet aussi la transfor-mation des Acavi (contrats d’assurance quiont des parts de SCPI ou de SCI commesupport) en OPCI.Suivant le calendrier de parution destextes (lire encadré), les premiers OPCIdevraient voir le jour à la fin du 1ersemestre 2007. Patrick LeNoel (BNP Pari-bas) précise que les agréments se feront enavril prochain, en bloc et non société parsociété.Dans les points qui restent en discussionfigurent le délai de rachat des parts. L’avo-cat Frédéric Nouel précise que l’AMF a pro-posé que le délai maximal soit de troismois et que l’Aspim demande que ce délaisoit de six mois.L’Aspim espère encore des améliorationsaux textes pour faire disparaître un frotte-ment fiscal qui résulte de l’application desdroits de mutation aux ventes de partsd’OPCI lorsqu’un institutionnel dispose deplus de 20% de l’OPCI, ou encore pourCalendrier de sortie des textes➠Décembre2006 ou janvier2007:décret en Conseil d’Etat.➠Janvier2007: décret simple, instruc-tions fiscales.➠Février2007: règlement général del’AMF.➠Mars2007: plan comptable.source: Aspimautoriser la création d’OPCI d’OPCI ourendre L'OPCI éligible au PERP.Alain Brochard indique enfin que la créa-tion de l’OPCI doit permettre de réorientervers la France des fonds qui sont aujour-d’hui investis au Luxembourg. L’Aspim aaccueilli de nouveaux membres commeGénérali et le fonds allemand DIFA.