Jurisprudence récente p. 2 à 4
Contrats de construction
Maison individuelle : livraison avec réserves
Réception : quelles modalités ?
Contrat de construction de maison individuelle : une question de surface
Contrats
Devoir de conseil : entre entrepreneurs aussi
Responsabilité des fabricants : un produit fabriqué ou non sur mesure
Vente et baux
Sanction de la violation d’un pacte de préférence : en dommages et intérêts
Expropriation
Parties privatives et communes
Au parlement p. 4 et 5
Droit au logement
Assurance protection juridique
Détecteurs de fumée : la loi est votée mais pas applicable avant 5 ans
La réforme de l’urbanisme reportée à l’automne
La Défense : un nouvel établissement public et des règles d’urbanisme particulières
Reglementation p. 5
Les OPHLM et les OPAC deviennent des OPH
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Nominations
Les diagnostiqueurs en congrès
Interview p. 8
Marie-Odile Vaissié (avocat, Lefèvre, Pelletier & associés) :
Effet de l’ICC sur les baux commerciaux :
« l’idée de légiférer commence à agiter les esprits ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Contrats de construction Maison individuelle: livraison avec réserves Réception: quelles modalités ? Contrat de construction de maison individuelle: une question de surface Contrats Devoir de conseil: entre entrepre- neurs aussi Responsabilité des fabricants: un produit fabriqué ou non sur mesure Vente et baux Sanction de la violation d’un pacte de préférence: en dommages et intérêts Expropriation Parties privatives et communes AU PARLEMENT p.4et5 Droit au logement Assurance protection juridique Détecteurs de fumée: la loi est votée mais pas applicable avant 5 ans La réforme de l’urbanisme reportée à l’automne La Défense: un nouvel établisse- ment public et des règles d’urbanis- me particulières REGLEMENTATION p.5 Les OPHLM et les OPAC devien- nent des OPH REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Nominations Les diagnostiqueurs en congrès Les métiers du diagnostic en plein développement L es deuxièmes états généraux de la Fédération interprofessionnel- le du diagnostic immobilier (Fidi) qui se sont tenus à la Porte Maillot ce 5février ont attiré près de 500 personnes, des diagnostiqueurs bien sûr, mais aussi beaucoup de personnes qui se préparent à le devenir. C’est un joli succès pour une profession en pleine croissance. Plusieurs faits majeurs sont au programme de cette année. D’une part le diagnostic de performance énergétique entre en vigueur le 1 er juillet prochain pour les locations, ce qui va imposer au bailleur de fournir des informations précises à son locataire (lire en page8 nos informations sur le projet de décret). D’autre part, les professionnels du diagnostic vont devoir, à compter du 1 er novembre 2007, obtenir une certification de compétence et seuls les professionnels certifiés pourront délivrer des dia- gnostics.Mais il faut d’abord que les organismes de certification obtien- nent une accréditation. Le Cofrac, qui doit délivrer ces accréditations, indique que les premières interviendront entre avril et juin prochain. Alain Jacq (DGUHC) invite les organismes de certification à se mobiliser rapidement. Enfin, le diagnostic gaz est également au programme à compter du 1 er novembre. C’est donc une petite révolution qui est en marche pour la profession. En conclusion des débats, et après s’être féli- cité que ses adhérents aient su relever le défi du lancement du DPE pour les ventes, le président de la Fidi, Philippe Rabut, en déduit que l’année 2007 sera exceptionnelle. Les difficultés de la profession n’ont pas été occultées. Une partie du débat consacrée à l’indépendance du diagnostiqueur a abordé la délica- te question de la rétrocession d’honoraires à des agences immobilières. Le président de la Fnaim, René Pallincourt, en appelle à la transparence. Il se prononce donc contre les commissions souterraines et invite les dia- gnostiqueurs à ne pas les payer. Philippe Rabut a aussi évoqué le rapport sévère de la DGCCRF et estime que ce qui en a été dit n’a rien à voir avec le contenu réel du rapport. Pour mieux défendre la profession, il en appelle donc à une représentation collective forte. A joutons deux points d’actualité parlementaire. Le report de l’en- trée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme au 1 er octobre 2007 est confirmé (lire page4). Deuxième point : l’obligation d’installation des détecteurs de fumée dans les logements a été votée par les sénateurs, mais elle ne devrait entrer en vigueur que dans 5 ans. Le texte est renvoyé aux députés pour la deuxième lecture. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 262 13FEVRIER 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Marie-Odile Vaissié (avocat, Lefèvre, Pelletier & associés): Effet de l’ICC sur les baux com- merciaux: «l’idée de légiférer commence à agiter les esprits». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Notre prochain numéro spécial sera consacré à la responsabilité pénale du propriétaire, il paraîtra le 27 février . 13février 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Construction de maison individuelle ❑ Livraison avec réserves (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°87, FS-P+B, rejet) Après avoir pris possession d’une maison, au jour de la réception avec réserves, le maître de l’ouvrage réclamait à l’assureur des pénalités de retard jusqu’à la levée des réserves. Sa demande est rejetée: «Mais attendu que la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, après avoir constaté, par motifs propres et adoptés, que l'ouvrage avait fait l'objet d'une réception avec l'assistance et sous le contrôle d'un professionnel le 12janvier 2000, que les clefs avaient été remises le même jour, et que les réserves formulées n’empêchaient pas l'utilisation de l’im- meuble affecté à l’habitation, a exacte- ment retenu en application de l’article L.231-6 du code de la construction et de l'habitation, cette date comme date de livraison de l'ouvrage; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : l’article L 231-6 du CCH prévoit les modalités de la garantie de livraison que doit fournir le constructeur. La garantie couvre notam- ment les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excé- dant 30 jours. La Cour de cassation préci- se que la date de la livraison est celle de la réception, même si elle est assortie de réserves, dans la mesure où les réserves n’empêchaient pas l’utilisation de l’im- meuble Réception ❑ Quelles modalités? (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°78, FS-P+B, cassation) Une commune se plaignait de désordres sur un tennis couvert ayant fait l’objet d’un procès-verbal de réception de tra- vaux le 30mai 1986. Elle avait engagé le 23mai 1996 une action en indemnisation en raison de rouille sur les vis de la toitu- re et sur les bras-aciers. L’architecte invo- quait la prescription décennale en se fon- dant sur une réception tacite caractérisée par la prise de possession des bâtiments en novembre1985 et l’ouverture au public en janvier1986. La cour d’appel avait considéré l’action de la commune recevable et la Cour de cassation confir- me cette décision: «Mais attendu qu’ayant relevé, d’une part, que la convention liant les parties stipulait expressément que la réception des ouvrages serait effectuée par le maître d'ouvrage en présence de l'entre- preneur, préalablement convoqué et que le maître d'ouvrage dresserait procès-ver- bal de ses opérations, d'autre part, qu'il n'était produit aucun élément démon- trant une quelconque volonté des parties de déroger à ces dispositions contrac- tuelles précises, la cour d'appel en a exac- tement déduit que seule devait être rete- nue, pour le calcul de la prescription, la date du procès-verbal de réception contradictoire intervenue le 30mai 1986; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation valide donc la clause contrac- tuelle qui précise les modalités de la réception Devoir de conseil ❑ Entre entrepreneurs aussi (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°84, FS-P+B, cassation partielle) Un syndicat de copropriétaires avait conclu un contrat d’entreprise pour des travaux de réparation de garde-corps sur une façade. Il avait engagé une action en indemnisation à la suite de désordres: les garde-corps en aluminium n’avaient pas résisté à l’air marin, la construction étant en bord de mer. Etaient en cause le four- nisseur des garde-corps, le fabricant et le peintre. La cour d’appel avait rejeté le recours à l’égard du peintre, mais l’arrêt est cassé: «Vu l'article1382 du code civil; Attendu que pour rejeter les demandes en garantie de la société Schuco International [fournisseur] et de la société Fondalu [fabricant] à l'encontre de la société EMGEPE [peintre], l'arrêt retient, par motifs adoptés, que cette dernière n'a aucune obligation de conseil à leur égard; Qu'en statuant ainsi, alors que le devoir de conseil peut s'étendre auxentre- preneurs entre eux, dès lors que le travail de l'un dépend du travail de l'autr e, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, de ce chef». Observations de Jurishebdo : le devoir de conseil est généralement invoqué par le maître d’ouvrage à l’égard de l’entrepre- neur. Pour un exemple où était égale- ment en cause un peintre, un arrêt a ain- si indiqué que l’entrepreneur de peinture doit prévenir le maître de l’ouvrage de l’impossiblité d’effectuer la mission qui lui est confiée en raison de l’état du sup- port (Cassation, Civ. 3 e , 17juin 1997, n°96-10-823). Dans cette affaire, le devoir de conseil était invoqué par le fournisseur et le fabricant à l’égard du peintre. La solution est très nette. Le devoir de conseil n’est pas limité aux rapports entre l’entrepre- neur et le maître d’ouvrage. Il peut s’étendre aux rapports entre entreprises. La Cour de cassation y met toutefois une Expropriation: parties priva- tives et communes Un arrêt de la Cour de cassation précise les conditions d’expropriation d’un lot de copropriété: «Vu l'article L.12-1 du code de l'expro- priation, ensemble les articles1 et6 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que l'ordonnance prononce, au profit de la ville de Paris, l'expropriation du lot n°7 de l'immeuble du 11 impasse des Vignoles appartenant à la société M. à l'exception des parties com- munes ; Qu'en statuant ainsi alors qu' un lot de copropriété est constitué d'une par- tie privative et d'une quote-part de parties communes , le juge de l'expro- priation a violé les textes susvisés». (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°88 FS-P+B, annulation partielle sans renvoi) Un lot de copropriété étant nécessaire- ment composé de parties privatives et d’une quote-part de parties communes, il n’est pas possible de n’exproprier que les parties privatives. L’article6 de la loi de 1965 indique en effet que les parties communes ne peu- vent faire l’objet d’une action en parta- ge ou d’une licitation forcée séparé- ment des parties privatives. 13février 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE condition «le travail de l’un dépend du travail de l’autre». C’est dire que si l’in- tervention d’une entreprise est indépen- dante de l’autre, il ne saurait y avoir de mise en cause du devoir de conseil. Construction de maison individuelle ❑ Question de surface (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°83, FS-P+B, cassation) Un contrat de construction de maison individuelle avait été conclu et le permis de construire déposé pour une surface de 241 m 2 , mais il avait fallu réduire la surfa- ce à 227 m 2 sur demande de la mairie. Le litige portait sur la réduction de prix du contrat qui devait en résulter. Le maître d’ouvrage demandait l’annulation du contrat, sa demande avait été rejetée en appel, mais l’arrêt est cassé: «Vu les articles L 230-1, L 231-1 et L 231- 2 du code de la construction et de l’habi- tation; Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter, notamment, la consistance et les caracté- ristiques techniques du bâtiment à construire; que cette règle est d’ordre public; […] Attendu que pour débouter les époux L.de leur demande en annulation du contrat de construction, l’arrêt retient qu'il n'est pas justifié que la réduction de surface habitable soit consécutive à la non-conformité du plan initial au plan d'occupation des sols, que les documents, non signés, des 23avril et 21juin 2001 ne peuvent être retenus comme moyen de nullité du seul contrat liant les parties, que les modifications apportées par l'ave- nant du 21juin 2001 correspondent à des améliorations du projet de base deman- dées par les maîtres de l'ouvrage, que si le plan initial ne correspond pas totale- ment au plan ultérieurement établi le 7mars 2001 ayant donné lieu à l'obten- tion du permis de construire, les modifi- cations figurant sur ce plan, signé par M.L. qui les a donc approuvées, concer- nent la surface habitable, la superficie de la terrasse et celle du porche, que les époux L.n'apportent la preuve d'aucune autre modification substantielle du projet avant l'établissement du plan: Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le permis de construire n'avait été accordé que pour un projet présentant une surface habitable réduite, avec transformation de la terrasse et du porche, ce dont il résultait une modi- fication du projet initial exigeant la signature d'un avenant , la cour d'ap- pel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : la loi impo- se de signer un contrat qui comporte de nombreuses mentions obligatoires qui figurent à l’article L 231-2 et notamment la consistance et les caractéristiques du bâtiment à construire. L’article R 231-3 oblige à indiquer les sur- faces de chacune des pièces, des dégage- ments et dépendances. Un arrêt d’appel a annulé un contrat au motif que la sur- face était inférieure à celle annoncée (Dijon, 18juin 1996, RD Imm. 1997, n°2, p.251). L’arrêt rapporté indique que lorsque la surface doit être modifiée en raison de l’octroi d’un permis sur un projet modi- fié, il est obligatoire de signer un ave- nant. La sanction pratique est ici la nulli- té du contrat Violation d’un pacte de préférence ❑ Sanction en dommages intérêts (Cass. Civ. 3 e , 31 janv. 2007, n°81, FS-P+B, rejet) Un locataire commerçant était titulaire d’un pacte de préférence à l’égard de son bailleur. Or celui-ci avait vendu l’im- meuble loué en violation du pacte de préférence. Le locataire réclamait l’annu- lation de la vente, mais il n’obtient que des dommages-intérêts. La Cour de cassa- tion confirme l’arrêt: «Mais attendu que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'ayant souveraine- ment retenu qu'il n'existait aucune preu- ve de ce que la société Capesterre aurait eu connaissance de l'intention de la société Aux Jardins de France de faire usage de son droit de préférence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expli- quer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire, abs- traction faite d'un motif surabondant relatif à une éventuelle levée de l'option par le bénéficiaire du pacte, que la viola- tion du droit de préférence ne pouvait être sanctionnée que par l'allocation de dommages-intérêts». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la solution est classique. Lorsque le pacte de préfé- rence n’est pas respecté, son bénéficiaire obtient des dommages-intérêts. Il ne peut obtenir l’annulation de la vente fai- te en violation de ses droits que s’il prou- ve que l’acquéreur connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire du pacte de faire usage de son droit. Les juges du fond apprécient souveraine- ment cette preuve qui n’est pas très faci- le à rapporter Responsabilité des fabricants ❑ Fabriqué ou non sur mesure? (Cass. Ass. Plén., 26 janv. 2007, n°550, P+B+R+I) Une société avait fait construire un bâti- ment industriel comportant des pan- neaux isothermes. Des désordres étaient apparus. Pour échapper à sa responsabili- té, le fabricant d’un produit d’isolation, un panneau extérieur en tôle avec âme en mousse de polyuréthanne, invoquait le fait que son produit était fabriqué en taille standard, stocké en l’état, utilisable pour des usages variés et qu’il s’agissait d’un produit indifférencié. La cour d’appel avait au contraire relevé que la société transmettait à ses clients des renseignements de calcul pour la capacité isolante, que les panneaux étaient fabriqués sur mesure et fournis avec les accessoires nécessaires à la pose. La cour avait donc retenu la responsabili- té du fournisseur, ce que confirme la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que la société Plasteurop avait déterminé les dimensions des différents panneaux commandés par la société Sodistra et les avait fabriqués sur 13février 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE Droit au logement Devant les députés, Jean-Louis Borloo insiste sur le fait que le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées a donné un accord unanime au projet de loi sur le droit au logement opposable (JO AN déb, 11 janv. p.113). Sur le même sujet il ajoute quelques jours plus tard : mesure afin de répondre à des exi- gences sanitaires et thermiques spéci- fiques, d'autre part que les aménage- ments effectués sur le chantier étaient conformes aux prévisions et direc- tives de la société Plasteurop, la cour d'appel en a exactement déduit que le fabricant de ces panneaux, conçus et pro- duits pour le bâtiment en cause et mis en œuvre sans modification , était, en application des dispositions de l'ar- ticle1792-4 du code civil, solidairement responsable des obligations mises à la charge du locateur d'ouvrage; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation relève les critères qui permet- tent d’engager la responsabilité du fabri- cant, au titre de l’article1792-4, solidaire- ment au constructeur: fabrication sur mesure et mise en œuvre sans modifica- tion. La jurisprudence limite le champ d’appli- cation de l’article1794-4 aux éléments qui ont été spécialement prévus, conçus et produits pour la construction concer- née (cf. dict. Lamy droit immobilier, n°3205). Seuls les éléments sur mesure sont des éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (EPERS), mais non les éléments en catalogue. En 2003, la Cour de cassation avait jugé que des panneaux frigorifiques en pan- neaux démontables sans mise à disposi- tion de monteur et qui «ne répondaient pas à des exigences précises et détermi- nées à l’avance», ne relevaient pas de l’article1792-4 (Civ. 3e, 29 oct. 2003, n°01-12482). Dans l’arrêt rapporté au contraire, dans la mesure où le fabricant a réalisé les panneaux sur mesure et que des aména- gements sont faits sur le chantier confor- mément à ses directives, sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article1792-4 «nous sommes prêts, parce que nous avons relancé la construction de loge- ments, notamment pour les plus fragiles et parce qu’un processus politique est engagé (JO AN déb. 18 janv.p.387) ou encore : ce texte a vocation à être «une vigie républicaine» (JO AN déb. 24 janv. p.564). Le texte sera examiné par les députés à partir du 15février. Assurance protection juridique Le Sénat a adopté le 23janvier une pro- position de loi sur l’assurance de protec- tion juridique. Les litiges relatifs à l’im- mobilier et à la consommation représen- tent plus de 50% des sinistres déclarés aux assureurs. Le chiffre d’affaires est d’un milliard d’euros (JO Sénat déb. 24 janv.p.455). Le texte facilite l’intervention de l’avocat notamment lors de la phase amiable. L’article2 affirme le libre choix de l’avo- cat par l’assuré (texte adopté p.470). Détecteurs de fumée: pas avant 5 ans Après son adoption par l’Assemblée nationale, la proposition de loi rendant obligatoire l’installation des détecteurs automatiques de fumée dans les lieux d’habitation a été examinée par les séna- teurs le 25janvier 2007. Le ministre délégué aux relations avec le Parlement, Henri Cuq, rappelle les mesures engagées récemment et notam- ment les ordonnances des 15décembre 2005 et du 11janvier 2006 qui renforcent les procédures de lutte contre l’habitat indigne, notamment en accordant davan- tage de droits aux locataires pour leur permettre d’obtenir la mise aux normes de décence (JO Sénat déb. 26 janv. 2007, p.610). Le rapporteur René Beaumont, explique qu’il est nécessaire que ce texte soit accompagné d’une large campagne d’in- formation. L’installation des détecteurs est déjà obligatoire dans les établisse- ments recevant du public. En revanche, il estime inutile d’imposer un modèle unique de détecteur, la loi n’ayant pas à imposer un choix technique plus qu’un autre (p.612). Il précise que la charge doit en incomber aux propriétaires car «l’installation concourt à la conserva- tion et à la valorisation du patrimoine, ainsi qu’à la sécurité des occupants». Roger Madec souligne que le bilan des installations des détecteurs dans des immeubles, effectuées entre2001 et2004 dans deux organismes HLM est «mitigé», l’un d’entre eux ayant décidé de sus- pendre le dispositif. L’article2 du texte prévoyait d’insérer un article L 129-8 dans le CCH selon lequel «l’occupant ou, le cas échéant, le proprié- taire d’un logement doit installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée». L’article L 129-9 oblige l’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire du logement, à transmettre à son assureur une déclaration d’installa- tion du détecteur. Le rapporteur a propo- sé (amendement n°2) de faire peser l’obligation d’installation sur le proprié- taire et non l’occupant. Le Gouverne- ment a exprimé un avis défavorable, mais le Sénat a passé outre. Le texte adopté prévoit donc désormais que l’obligation incombe au propriétaire : «tout pro- priétaire de locaux à usage principal d’habitation est tenu d’installer dans ces locaux au moins un détecteur de fumée normalisé et de veiller à sa maintenan- ce».Il notifie l’installation à l’assureur. Le texte renvoie à un décret. L’article3 autorise l’assureur à prévoir une minoration de prime lorsque l’as- suré a respecté l’obligation d’installation du détecteur. En revanche, il lui est inter- dit de frapper de déchéance l’assuré qui n’a pas respecté ces obligations. L’article4 prévoit un délai d’entrée en vigueur du texte dans un délai de 5 ans. La proposition de loi a été votée (p.619). La réforme de l’urbanisme reportée à l’automne Les députés ont adopté le 7février le tex- te qui reporte au 1er octobre 2007 au lieu du 1 er juillet 2007 l’entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme. En effet, l’article41 de l’ordonnance n°2005-1527 du 8décembre 2005 relati- ve au permis de construire et aux autori- sations d'urbanisme vient d’être modifié par l’adoption du projet de loi relatif à la fonction publique territoriale. Il s’agit de l’article72 et dernier article du texte (n°48 dans les débats). Le vote ayant eu lieu sans modification du texte du Sénat, c’est donc le texte définitif qui est connu sous réserve de recours devant le Conseil constitutionnel. 13février 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE PARLEMENTAIRE REGLEMENTATION Les sénateurs ont adopté le 18janvier un rapport de la commission des affaires éco- nomiques sur la création d’un établissement public de gestion des équipements du quar- tier de la Défense. Dominique Braye s’étonne que nous ne dis- posions pas d’un organe de promotion internationale de la Défense (JO AN déb. 19 janv. p.375) et il suggère à cet effet la créa- tion d’un groupement d’intérêt public. Rappelant le plan de renouveau adopté en décembre2006 par le conseil d’administra- tion de l’EPAD, il souligne que le parc vieillit: 17 tours de 650 000 m 2 sont «potentielle- ment hors marché». Il indique que le décret nécessaire à la mise en œuvre de l’ exonéra- tion d’agrément préfectoral , dans la limi- te de l’extension de 40 000 m 2 ou de 50% de la superficie initiale est actuellement au Conseil d’Etat. Il rappelle que l’article151 de la loi de finances rectificative pour 2006 a exonéré ces opérations de redevance sur les bureaux à concurrence de la surface initiale (mesure applicable dans toute l’Ile-de-Fran- ce). De nouvelles tours, de 300 000 m 2 , doi- vent être construites. Dominique Braye indique qu’il reste une dif- ficulté: la gouvernance du quartier. En effet, indique le sénateur, «l’Epad n’est pas la structure adaptée pour faire vivre ce site et le gérer dans la durée» et il est compliqué d’envisager la reprise de la dalle (plus de 31 hectares) par les communes concernées, mais l’Epad ne peut pas conserver ces espaces et ouvrages «car il ne dispose pas de recettes fiscales lui permettant d’en financer la ges- tion». En conséquence, le texte propose de créer une structure ad hoc , un établisse- ment public local à caractère industriel et commercial entre le département des Hauts- de-Seine, et les communes de Courbevoie et Puteaux, pour gérer les services d’intérêt général, les ouvrages et espaces publics du quartier et assurer sa mise en valeur. Il ajoute que le texte confirme le caractère d’intérêt national de la modernisation du quartier et qu’il s’agit «pour permettre la mise en œuvre de ces orientations sans pas- ser par des dérogations permanentes aux dispositions du règlement national d’urba- nisme, de définir des règles d’urbanisme particulières» pour les parties de territoire du quartier non couvertes par un PLU. Le ministre Brice Hortefeux confirme qu’il y a un risque d’abandon de certains quartiers de la Défense. Pour le ministre délégué, le 1er objectif du texte est de clarifier les règles d’urbanisme (p.377). La loi crée un établissement public local, mais les utilisa- teurs seront associés aux grandes décisions par la création d’un comité consultatif que le nouvel établissement public devra consul- ter au moins une fois par an. Bernard Vera rappelle que les communes de Courbevoie et de Puteaux ne sont pas dotées de PLU et s'interroge sur le statut dérogatoire dont va bénéficier le secteur (p.379) et notamment la possibilité de ne pas avoir à demander l’avis du maire (article dérogeant à l’art. R 111-20 du code de l’ur- banisme). Il conteste aussi l’exonération de redevance bureaux et s’inquiète d’un risque de plus grand déséquilibre entre l’est et l’ouest. Nicole Bricq est aussi très critique: «vous passez outre à la consultation, de toute évidence, il n’y aura pas d’enquête publique» (p.381). Jean Desessart déplore la perte de recettes pour la région Ile-de-Fran- ce qui va résulter de la suppression de la redevance pour les opérations de démoli- tion reconstruction (p.383). Règles d’urbanisme particulières L’article 1 er insère dans le code de l’urbanis- me des articles L 141-3 et L 141-4 fixant des «règles d’urbanisme applicables dans le périmètre de l’opération d’intérêt national de la Défense». Il affirme que «la moderni- sation et le développement du quartier d’affaires de la Défense présentent un caractère d’intérêt national» et prévoit la fixation par décret en Conseil d’Etat des orientations d’urbanisme qui y sont appli- cables. Il est renvoyé à un décret en Conseil d’Etat le soin de définir les constructions qualifiées de projet d’intérêt général. Un article additionnel (amendement n°1) crée «l’ établissement public de gestion du quartier d’affaires de la Défense ». Il a pour objet la gestion des ouvrages et espaces publics et les services d’intérêt géné- ral situés ans le périmètre de l’opération d’intérêt national de la Défense. Jean Desessart a présenté une série d’amen- dements, par exemple pour faire entrer la région Ile-de-France dans cet EPIC (n°4); mais ils ont été rejetés (p.389). L’ensemble du texte a été adopté (p.390) La Défense: un nouvel établissement public et des règles d’urbanisme particulières Les OPHLM et OPAC deviennent OPH Les OPHLM datent de 1912, les OPAC de 1971. A l’origine différents, ils exer- cent aujourd’hui des missions proches. La loi ENL a habilité le Gouvernement à prendre une ordonnance pour substi- tuer un nouveau statut aux deux sta- tuts actuels. C’est chose faite avec l’or- donnance du 1 er février 2007 qui crée un nouveau statut les OPH, offices publics de l’habitat. - Ce sont des établissements publics industriels et commerciaux (EPIC) ratta- chés à un EPCI, une commune ou un département. - Ils interviennent sur le territoire de la région où se trouve leur collectivité ter- ritoriale de rattachement. - Dans leur conseil d’administration, la représentation de la collectivité territo- riale de rattachement est majoritaire. Les textes régissant les OPH sont insérés dans le CCH aux articles L 421-2 à L 421-24. L’objet est décrit en 11 points par l’article L 421-1 (à préciser par décret), auxquels s’ajoutent 16 autres points figurant aux trois articles sui- vants. On y trouve de nouvelles compé- tences par exemple en matière de prise de participation dans des SEM ou des SCI d’accession progressive à la proprié- té. L’article L 421-5 fixe la compétence ter- ritoriale et l’article L 421-6 la collectivi- té de rattachement. L’administration des OPH est régie par les articles L 421-8 à 14. Au conseil d’administration se trouvent les repré- sentants de la collectivité territoriale de rattachement, des personnalités quali- fiées, des représentants d’association œuvrant dans le domaine du logement et des représentants des locataires. Le directeur général a le rôle d’organe exécutif de l’office (art. L 421-12). Le titre II de l’ordonnance est consacré aux dispositions relatives aux person- nels employés dans les OPH. Les fonc- tionnaires des OPHLM et les OPAC pourront soit poursuivre leur carrière normalement, soit demander un déta- chement, soit devenir salarié de l’OPH en renonçant à leur statut de fonction- naire. Le nouveau conseil d’administra- tion doit se réunir au plus tard dans un délai de 2 ans à compter du 2février 2007. (Ordonnance n°2007-137 du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l'habi- tat, J.O.du 2février 2007, p.2025). 13février 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 23 janv. 2007 AN p.800 n°110820 Denis Merville, UMP, Seine-Mariti- me Pas de réforme des valeurs locatives Budget La révision générale des valeurs locative «abou- tirait à des transferts de charges importants entre contribuables dans des conditions inéqui- tables et n’a pas emporté la conviction». Les pistes de travail s’orientent davantage vers l’amélioration des outils de connaissance et de mise à jour de la matière imposable que la mise en œuvre d’une révision générale. En clair: l’idée de la révi- sion générale est aban- donnée . 23 janv. 2007 AN p.808 n°108498 Yvan Lachaud, UDF, Gard Panneaux solaires sur bâtiments dans un espace protégé Culture L’installation de panneaux solaires sur une toiture peut conduire l’architecte des Bâtiments de France à émettre un avis négatif si l’installation présente un impact trop important sur le paysage. Il n’est pas souhaitable de déroger à la législation sur la protection du patrimoine pour ce type d’installa- tions qui pourrait générer des abus inacceptables. Une concertation est en cours entre les fabricants de panneaux solaires et les ABF pour élaborer un guide pratique pour permettre leur insertion dans le paysage. 23 janv. 2007 AN p.821 n°98238 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Favoriser l’économie d’énergie des bâtiments Ecologie Le Gouvernement soutient les labels mettant en valeur les constructions à haute performan- ce énergétique et environnementale. L’un de ces labels en cours d’élaboration concerne les maisons à très basse consommation d’énergie. D’autres actions visant l’ef- ficacité énergétique des bâtiments sont prévues par le plan climat réactualisé le 13novembre 2006. 23 janv. 2007 AN p.824 n°102889 Dino Cinieri, UMP, Loire Plans de prévention des risques . Information des locataires Ecologie Les préfectures ont établi en début d’année la lis- te des communes concernées par l’obligation d’in- formation sur les zones sismiques ou de plans de prévention des risques technologiques ou natu- rels. 95% des préfectures ont mis en ligne l’inven- taire des communes soumises à l’obligation d’in- formation des acquéreurs et locataires. 72 préfec- tures ont mis en ligne des cartographies. Voir aussi le site du ministère: www. prim.net 23 janv. 2007 AN p.834 n°111788 Dominique Paillé, UMP, Deux-Sèvres Récupération des eaux de pluie Ecologie Le crédit d’impôt pour la récupération des eaux de pluie est un «signal favorable» pour son développement. Mais lorsqu’elles sont uti- lisées pour des usages d’évacuation vers les égouts, les volumes utilisés doivent être pris en compte pour l’assiette des redevances perçues par les communes pour financer leur service d’assainissement collectif public. 23 janv. 2007 AN p.881 n°108578 Yvan Lachaud, UDF, Gard Bâtiment dont les portes et fenêtres ont été enle- vées Intérieur L’article L 511-1-1 du CCH permet de prendre un arrêté prescrivant au propriétaire la réparation ou la démolition des bâtiments lorsqu’ils mena- cent ruine ou pourraient compromettre la sécurité. Si les volets, portes et fenêtres enlevés ne menacent pas la sécurité, le maire ne saurait faire usage de ces articles. Il pourrait toutefois faire usage de l’article L 2212-2 du CGCT pour mettre en demeure d’y remédier conformément aux dis- positions du règlement sanitaire départemental. 23 janv. 2007 AN p.910 n°109302 Patrick Delanatte, UMP, Nord Calcul de la SHON : déduction des surfaces nécessaires aux handi- capés Equipement Le décret du 17mai 2006 permet de déduire 5m 2 à titre forfaitaire par logement respectant les règles d’accessibilité intérieure aux per- sonnes handicapées. La déduction s’applique aux bâtiments d’habitation collectifs et maisons individuelles neufs ou existants faisant l’objet de travaux entraînant la création de SHON par extension ou changement de destination. Le député pensait que le décret (qui est codifié à l’article R 112-2-f du code de l’urbanisme) n’était pas publié. 30 janv. 2007 AN p.1045 n°104839 Jean-Pierre Le Ridant, UMP, Loire-Atlan- tique Frais de nettoyage de tags sur les immeubles Budget Les travaux de nettoyage des graffitis sur les immeubles d’habitation relèvent du taux réduit de TVA . De nombreuses villes pren- nent en charge tout ou partie du coût des opérations de nettoyage des tags. Le député demandait la création d’un crédit d’impôt. 30 janv. 2007 AN p.1112 n°95075 Yvan Lachaud, UDF, Gard Composition de la com- mission départementale d’équipement commercial PME La CDEC est composée du président de l’EPCI compétent en matière d’aménagement de l’espace et de développement. Il s’agit de ceux qui procèdent à l’élaboration des schémas directeurs. L’organisme chargé de l’élaboration du SCOT a une légitimité pour siéger à la CDEC, sous réserve qu’il soit un EPCI et qu’il soit compétent en matière d’aménagement de l’espace et de développement. Un syndicat mixte d’étude et de pro- grammation n’étant pas un EPCI, il ne peut donc pas siéger en CDEC. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 13février 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations Cabinets ministériels ➠ Equipement : Nicolas Ferrand quitte ses fonctions de conseiller technique urbanis- me et transports urbains (arr. du 26jan- vier, J.O. du 30, @); Jacques Beltran quit- te ses fonctions de conseiller technique pour les relations européennes et inter- nationales de (arr. du 29janvier, J.O.du 1 er février @) ainsi que Georges Regnaud, conseiller de Dominique Perben (arr. du 19janvier, J.O. du 2, @). ➠ Justice : Patrice Camberou quitte ses fonctions de conseiller au cabinet du garde des sceaux (arr. du 1 er février, J.O. du 3, @). Préfets François Philizot est nommé préfet du Tarn, Jacques Millon, de l'Indre, Béatrice Abollivier, des Alpes-de-Haute-Provence, Claude Valleix, de l'Ardèche, Yves Guillot, de la Haute-Marne, Jean-François Valette, de l'Ariège, Georges Geoffret, de l'Avey- ron, Marcelle Pierrot, du Lot et Vincent Bouvier, préfet de Mayotte (décrets du 1 er février 2007, J.O.du 2, @). Equipement Georges Regnaud est nommé directeur régional de l'équipement de Bourgogne et DDE de la Côte-d'Or (arr. du 19janvier, J.O. du 2, @). Commission supérieure de codification Marianne Lévy-Rosenwald est désignée, sur proposition de la Cour des comptes, comme membre titulaire de la Commis- sion supérieure de codification (arr. du 31 janv., J.O. du 2, @). Organismes et établissements publics Miilos : Daniel Dauvet est nommé en qualité de chef adjoint de la mission inter- ministérielle d'inspection du logement social (arr. du 18 janv., J.O. du 30 janv.@). EP A de Saint-Etienne : Nicolas Fer- rand est nommé directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de Saint-Etienne (arr. du 26janvier, J.O. du 30 p.1856). EPF des Hauts-de-Seine : Philippe Grand est nommé directeur général de l'Etablisse- ment public foncier des Hauts-de-Seine (arr. du 24 janv., J.O. du 31, p.1902). Au fil du J.O. Faciliter le crédit pour les handicapés Il est prévu la signature d’une convention nationale sur l’accès au crédit de personnes qui présentent du fait de leur santé ou leur handicap un risque aggravé. Le but est de faciliter l’assurance des prêts demandés par ces personnes. La convention doit notam- ment prévoir un mécanisme de mutualisa- tion permettant de limiter le coût addi- tionnel résultant du risque aggravé pour l’assurance décès invalidité. Cela vise, sous condition de ressources, les crédits profes- sionnels et les crédits destinés à l’acquisi- tion d’une résidence principale. (Loi n°2007-131 du 31 janv. 2007 relative à l'ac- cès au crédit des personnes présentant un risque aggravé de santé, J.O. du 1 er fév. 2007, p.1945). Majoration de subvention pour label HPE La majoration de l’assiette de la subven- tion pour la construction de logements locatifs aidés, liée aux caractéristiques techniques est modifiée. Elle est fixée à un coefficient de: - 0,05 pour le label HPE, - 0,10 pour le label très haute perfor- mance énergétique (THPE) et - 0,08 pour la certification selon la méthode Qualitel. Pour la construction de logements-foyers, le coefficient de majoration pour qualité thermique est fixé à 0,04 pour le label HPE et 0,08 pour le label THPE. (Arrêté du 17janvier 2007 modifiant l’arrê- té du 10juin 1996, J.O. du 30 janv. p.1384). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 262 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ❑ La CLCV veut compléter la liste des documents qu’il est interdit de demander aux candidats locataires La CLCV dénonce la multiplication des docu- ments demandés par les bailleurs et demande aux pouvoirs publics une nouvelle modification de la loi du 6juillet 1989. Le syndicat de loca- taires demande d’allonger la liste des docu- ments que le bailleur (en ajoutant le mandatai- re) n’a pas le droit de demander à un candidat locataire et d’assortir de sanctions pénales la violation de ces dispositions. La CLCV propose aussi d’interdire au bailleur de demander que plus d’une personne se porte caution. 13février 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW RENCONTRE Jurishebdo Immobilier: La hausse de 8% de l’indice du coût de la construction au 3 e trimestre 206 commence à provoquer des réactions chez les locataires et les proprié- taires. Que se passe-t-il? M.O.-V. : «Cette année, avec l’évolution de l’indice du coût de la construction, la sur- prise de l’actualité des baux commerciaux est venue de l’extérieur. L’évolution de cet indice est cyclique. Alors qu’il avait peu évolué depuis 1993 et pendant 10 ans, sa hausse a été forte en 2004 et en 2005 et il a explosé en 2006: +8% au troisième tri- mestre 2006. Ceci crée un déséquilibre. L’ICC est assis sur le prix des produits de construction des immeubles neufs. La pénurie de matériaux de construction en Chine a provoqué une hausse des prix qui a fait monter l’indice: on est en pleine mondialisation». JHI: Comment réagissent les partenaires de la relation locative? M.O.-V. : «Les propriétaires s’inquiètent. Un article du décret de 1953 pourrait retrou- ver une actualité nouvelle. L’article L 145- 39 du code de commerce (anciennement article28 du décret de 1953) prévoit que si l’indexation du loyer conduit à une hausse ou une diminution de plus de 25% par rapport au loyer d’origine, le retour à la valeur locative peut être demandé par l’une ou l’autre partie. Il y a donc un effet de seuil. Le plus souvent, ce retour à la valeur locative provoquera un effet modu- lateur. Mais l’effet peut être extrême. Pour un bail conclu à un niveau de loyer élevé, on ne peut pas exclure un retour à un prix inférieur au loyer d’origine. Cette révision légale peut aussi avoir un effet amplificateur: si le loyer est sous-éva- lué, le juge pourrait fixer un loyer plus éle- vé que celui résultant de l’indexation. La Cour de cassation a rendu plusieurs décisions entre1992 et1994 selon les- quelles le retour à la valeur locative à lieu indépendamment du montant du loyer d’origine». JHI: Quelles pistes permettraient de sortir de cette situation? M.O.-V. : «Une première piste consiste, et il y va de l’intérêt du bailleur et du locataire, à accepter un accord pour remettre le loyer à un niveau plus raisonnable, ce qui a pour avantage de remettre à zéro le compteur pour le calcul des 25%. Une seconde piste est de faire une deman- de de révision triennale. Une troisième solution serait que le bailleur renonce à la hausse résultant de l’indice. Toutefois, la renonciation à un droit n’est possible que sous réserve qu’elle ne porte pas préjudice aux droits d’un tiers. Or le locataire pourrait considérer qu’il a un droit à la hausse du loyer… Par ailleurs, cette situation a actuellement des effets sur la négociation des nouveaux baux. La loi (textes de 1956 et de 1972), qui constitue sur ce point un ordre public de direction, interdit tous les indices, sauf ceux qui sont en relation avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties, et l’ICC est réputé par la loi avoir cette quali- té. C’est pour cela qu’il s’est généralisé. Dès lors tout «reformatage» de l’indice est à aborder avec une extrême prudence. Quant à utiliser l’IRL, cela me paraît exclu, car cet indice a été institué pour les baux d’habitation. On pourrait en revanche utili- ser l’ICC en moyenne annuelle, pour en lis- ser les écarts. JHI: Faut-il légiférer? L’idée de légiférer commence à agiter les esprits. Un groupe de travail a été consti- tué sur initiative du CNCC (1) pour travailler sur un nouvel indice des loyers, de type IRL. Le rapport Pelletier remis au garde des sceaux en avril2004 contenait deux propo- sitions sur ce sujet. Il recommandait de réfléchir à l’élaboration d’un nouvel indice et il proposait de sortir de l’ordre public les règles relatives à la révision des loyers (article L 145-29 et articles L 145-37 et 38). Peut-être le moment est-il venu d’en reparler? Marie-Odile Vaissié (avocat associé, Lefèvre Pelletier & associés) : Effet de l’ICC sur les baux commerciaux: «l’idée de légiférer commence à agiter les esprits». Marie-Odile Vaissié analyse les effets de la forte hausse de l’indice du coût de la construction en matière de baux commerciaux et s’interroge sur l’opportunité de légiférer sur cette question. ➠ Spécial Abonnés Vous voulez obtenir communication du projet de décret sur le DPE et de la note de la DGUHC qui l’accompagne? Envoyez un mél à contact@jurishebdo.fr ou téléphonez au 0146457769. (1) Centre national des centres commerciaux Diagnostics Quelques propos relevés au cours des états généraux de la Fidi le 5février (lire aussi notre éditorial). ➠ Alain Jacq (DGUHC) confirme que la durée de validité du diagnostic termites est bien de 6 mois , et non de 3 mois. La date d’entrée en vigueur du certificat de compétence est bien programmée pour le 1 er novembre 2007 et il n’est pas prévu de la reporter. Pour le diagnostic gaz, le décret est paru, mais il reste à régler une divergence avec le ministère de l’industrie, afin de publier rapi- dement l’arrêté. Alain Jacq indique en revanche que l’entrée en vigueur du diagnostic électricité pourrait prendre du retard. Pour le DPE, il n’est pas question de reporter la date d’entrée en vigueur du 1 er juillet 2007 pour les locations, mais Alain Jacq reconnaît que cela va imposer de «doubler le nombre de diagnostiqueurs». Il annonce aussi à la profession que les diagnostiqueurs seront chargés d’attester les exigences de perfor- mance énergétique qui peuvent ouvrir droit à une majoration de COS . ➠ Pour l’embauche des personnels, l’avocat Dominique Chabas suggère, pour un salarié non encore titulaire de la certification, de prévoir une clause de dédit formation. Par ce moyen; si le salarié démissionne dans un cer- tain délai fixé au contrat, il doit rembourser à l’employeur les frais de formation. Pour les salariés en place, et qui doivent donc obtenir leur certification, l’employeur pour- rait procéder au licenciement pour cause réelle et sérieuse d’un salarié qui refuserait de faire les démarches de certification ou qui échouerait à l’examen, sous réserve des obli- gations de reclassement de l’employeur. ➠ Pier r e V iola (DGUHC), à propos des immeubles en copropriété, indique qu’il est souhaitable de faire un DPE sur les parties communes mais que ce n’est pas obligatoire. Il confirme que le DPE n’est pas applicable aux locaux non chauffés (le décret sur la ven- te va être modifié en ce sens).