Jurisprudence récente p. 2 et 3
Baux commerciaux
Etablissements d’enseignements : condition d’immatriculation ?
Le congé du bailleur avec refus de renouvellement
Garantie
Une garantie à première demande requalifiée en cautionnement
Reglementation p. 3
Amiante : pour la certification des professionnels
La copropriété reconnaît le fax
Fiscalité : exonération de taxe foncière dans les ZFU
Droit au logement p. 4 à 6
Notre tableau, article par article, des mesures de la loi du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable.
Lois et textes p. 6
L’urbanisme de La Défense a sa loi spécifique
L’Etat veut améliorer la gestion de son patrimoine immobilier
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Conventions collectives
Nominations
Sur votre agenda
Acteurs p. 8
Bilan 2006 des SCPI : bonnes
performances mais léger recul de la collecte
Foncière Logement : + 4 527 logements en 2006.
Rencontre p. 8
Le recadrage fiscal des SIIC. Les explications du cabinet d’avocats Herbert Smith et le point de vue de l’administration fiscale
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et3 Baux commerciaux Etablissements d’enseignements: condition d’immatriculation ? Le congé du bailleur avec refus de renouvellement Garantie Une garantie à première demande requalifiée en cautionnement REGLEMENTATION p.3 Amiante: pour la certification des professionnels La copropriété reconnaît le fax Fiscalité: exonération de taxe fon- cière dans les ZFU DROIT AU LOGEMENT p.4à 6 Notre tableau, article par article, des mesures de la loi du 5mars 2007 sur le droit au logement opposable. LOIS ET TEXTES p.6 L’urbanisme de La Défense a sa loi spécifique L’Etat veut améliorer la gestion de son patrimoine immobilier EN BREF p.7 Au fil du J.O. Conventions collectives Nominations Sur votre agenda ACTEURS p.8 Bilan 2006 des SCPI: bonnes performances mais léger recul de la collecte Foncière Logement: +4527 loge- ments en 2006. Garantie autonome ou cautionnement ? U n arrêt de la cour d’appel de Paris s’est prononcé sur un engagement qualifié de garantie à première demande par les par- ties, en complément d’une promesse de vente. Les juges ont requali- fié le contrat en cautionnement, en dépit de la volonté contraire des rédacteurs. La cour a estimé en effet qu’il fallait faire prévaloir la réa- lité du contrat au-delà des termes utilisés; ce qui est une application de l’article12 du NCPC qui prévoit que le juge doit donner ou resti- tuer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. S’il est pos- sible de prévoir une garantie à première demande à l’occasion de la signature d’une promesse de vente, pour garantir au vendeur le ver- sement de l’indemnité d’immobilisation, il n’est pas possible de subordonner l’engagement du garant à la réalisation de conditions. En effet, dans ce cas, le contrat est dépendant du contrat principal et s’il s’agit d’un cautionnement et non d’une garantie autonome. U n sujet pratique important, celui des convocations aux assemblées de copropriétaires, a fait l’objet d’une réforme qui entre en vigueur le 1 er avril prochain. Alors que les convocations doivent jusqu’à présent être faites par lettre recommandée avec AR, la régle- mentation autorise désormais la transmission par télécopie, avec récépissé. Les textes relatifs à la copropriété reconnaissent donc un nouveau moyen officiel de transmission des documents. C’est une innovation pratique importante pour le travail quotidien des syndics. Par ailleurs, le délai de convocation est allongé. Il passe de 15 jours à 21 jours (lire en page3), et ce, dès le 1 er avril prochain. Le texte indique que les dispositions nouvelles s’appliquent aux notifications adressées à compter de cette date. Il faut donc rapidement adapter les pratiques: les convocations pour les assemblées envoyées à comp- ter du 1 er avril devront respecter le délai de 21 jours; celles qui sont envoyées avant continuent à relever du délai de 15 jours. D ans l’actualité réglementaire, signalons enfin la parution d’un arrêté qui définit les conditions de certification des profession- nels habilités à effectuer les travaux de confinement ou de retrait des matériaux contenant de l’amiante. Rappelons que l’obligation de certification entre en vigueur le 1 er novembre prochain. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 265 13MARS 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Le recadrage fiscal des SIIC. Les explications du cabinet d’avocats Herbert Smith et le point de vue de l’administra- tion fiscale JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré à la loi sur le droit au logement opposable 13mars 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Garantie à première demande ❑ Une requalification en cautionnement (CA Paris, 1 er mars 2007, 2e ch. B n°05/13583) La société de gestion d’une SCPI avait consenti une promesse de vente pour 15,2millions d’euros. Le bénéficiaire s’était engagé à fournir «une garantie à première demande» d’un montant égal à l’indemni- té d’immobilisation, émanant d’un établis- sement de crédit. La clause précisait que la garantie devait être fournie « sans pouvoir opposer aucune exception, ou soulever aucune objection ou contestation pour quelque cause que ce soit». La garantie avait été fournie et le vendeur entendait la mettre en œuvre en raison du refus de l’acquéreur de lever l’option. Le tribunal avait requalifié la garantie en cautionne- ment; la cour d’appel confirme ce raison- nement. «Considérant qu'il ressort de ces stipula- tions que la garantie de la société LeMans caution ne pourrait être mise en œuvre que si la société Emicim avait refusé de lever l'option d'acquérir nonobstant l'ac- complissement de l'ensemble des condi- tions suspensives prévues à la promesse, et que l'engagement de payer de la société garante est assujetti à la réali- sation desdites conditions suspen- sives, qui, seule, rendrait la bénéficiaire débitrice de l’indemnité d'immobilisation, à défaut de levée de l'option; Que, dès lors, la garantie, subordonnée à cette réalisation, ne constitue pas un engagement autonome, indépendant du contrat de base, lequel en condi- tionne au contraire l'exécution ; Qu'il suit de ces éléments que, quelles que soient les mentions de l'acte interdisant la requalification en caution et la formula- tion par la garante d'exceptions, opposi- tions et discussions tirées du rapport fon- damental liant la promettante et la bénéfi- ciaire, les premiers juges ont à bon droit requalifié en cautionnement la garantie souscrite par la société LeMans caution, étant encore souligné qu'en vertu de l'ar- ticle1162 du code civil, l'acte ambigu s'in- terprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation, soit en l'occurrence, la société garante; Considérant que le fait pour la société LeMans Caution de solliciter la qualifica- tion exacte de l'acte par elle signé dans les termes imposés par la SCPI Civile foncière, elle-même professionnelle du placement immobilier, et par sa société de gestion sta- tutaire, la société Corime, elle-même filiale du Crédit mutuel, ne caractérise ni un dol ni un manquement à l'interdiction de se contredire au détriment d'autrui, observa- tion étant faite qu'en toute hypothèse, le juge saisi par la SCPI est légalement tenu de procéder à la restitution de la véritable qualification de l'acte litigieux; Qu'il s'ensuit que, sans qu'il soit besoin de rechercher si les prétentions fondées sur le dol sont nouvelles en appel, il y a lieu de les rejeter, et d'écarter les moyens tirés de la mauvaise foi de la société garante». Par ailleurs, la cour d’appel constate la nul- lité de la promesse pour défaut de men- tion de la superficie, en contravention avec les exigences de la loi Carrez (article46 de la loi de 1965). Observations de Jurishebdo : cette déci- sion est particulièrement intéressante sur la question du cautionnement. Le cau- tionnement est un contrat accessoire au contrat principal, ici la vente. La caution peut donc en principe invoquer des exceptions qu’aurait pu invoquer le débi- teur. Pour éviter cet inconvénient, la pra- tique a développé la garantie à première demande, qui est, ainsi que le mentionne la cour d’appel, un engagement autono- me, indépendant du contrat de base. Or, en l’espèce, l’engagement du garant était subordonné à la réalisation des conditions relatives à l’engagement de l’acquéreur de lever l’option. La cour d’appel requali- fie donc le contrat en cautionnement, indépendamment des termes choisis par les rédacteurs de la clause. Quant à la mention selon laquelle le contrat «ne peut être requalifié de caution», elle est totalement privée d’effet Etablissements d’enseignement ❑ Condition d’immatriculation? (Cass. Civ. 3 e , 21 fév. 2007, n°231, FS-P +B, rejet) Le propriétaire de locaux loués par bail commercial contestait le droit au renouvel- lement de son locataire, une société, qui exploitait, à titre secondaire, dans les locaux une école. Le bailleur lui reprochait de ne pas être immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’établisse- ment secondaire objet du bail, mais son argument est rejeté: «Mais attendu que les baux des locaux abritant des établissements d'enseigne- ment étant, de plein droit, soumis au sta- tut des baux commerciaux, quelle que soit la forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité, la cour d'ap- pel, qui a relevé que la société exploitait une activité d'enseignement au sens de l'article L.145-2 du code de commerce dans les lieux loués, en a exactement déduit que son immatriculation au registre du commerce et des sociétés n'était pas une condition pour qu'elle bénéficie du statut des baux commer- ciaux lors du renouvellement de son bail; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : l’article L.145-2 I 1e prévoit l’application du sta- tut des baux commerciaux «aux baux des locaux ou immeubles abritant des établis- sements d’enseignement». La jurispru- dence a adopté une interprétation exten- sive de ce texte, l’admettant par exemple pour toute nature d’enseignement (sport, danse, auto-école…). Les établisse- ments n’ont pas besoin d’avoir un carac- tère commercial. Des arrêts des juridic- tions du fond avaient déduit du fait que les établissements d’enseignement sont soumis au statut en dehors de l’exercice de tout acte de commerce, qu’ils n’ont pas à justifier d’une inscription au registre du commerce (CA Paris, 24juin 1992, RJDA 1992, n°899). L’arrêt rappor- té conforte cette analyse. La reconnais- sance du statut est donc liée à l’activité et ne requiert pas l’immatriculation au registre du commerce Congé du bailleur ❑ Refus de renouvellement (Cass. Civ. 3 e , 21 fév. 2007, n°167, FS-P +B +R, rejet) Un bail commercial arrivait à expiration le 31mars 2000. Le bailleur avait donné congé en décembre1999 pour le 30juin 2000, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le locataire avait délivré le 29mars 2000 une demande 13mars 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION de renouvellement du bail. Le bailleur ayant confirmé son intention de donner congé avec refus de renouvellement et avec indemnité, le locataire en contestait la validité. Son action est rejetée. «Mais attendu que le congé avec refus de renouvellement délivré par un bailleur commercial pour une date postérieure à l'échéance contractuelle du bail, prive d'effet la demande de renouvelle- ment formée par le preneur après ce congé ; qu'ayant retenu que la demande de renouvellement du bail formée par M me B. le 29mars 2000 devait être considérée comme sans effet dès lors que le bailleur lui avait préalablement fait connaître, par un congé régulièrement délivré les 7 et 14décembre 1999 pour le 30juin 2000, alors que bail venait à échéance le 1 er avril 2000, son intention de ne pas le renouve- ler, la cour d'appel en a exactement déduit que le bail avait pris fin le 30juin 2000; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : le bailleur qui entend ne pas renouveler le bail est libre de le faire à condition d’offrir une indemnité d’éviction. Le locataire qui reçoit le congé ne peut donc plus prétendre au renouvellement, même s’il adresse sa demande au bailleur avant l’échéance du bail. La Cour de cas- sation avait jugé en 1991 que la deman- de de renouvellement du locataire est sans effet lorsque le bailleur a fait connaître au locataire son intention de ne pas renouveler le bail (Civ. 3 e , 20 fév. 1991, Gaz. Pal. 1991, 2 471). L’arrêt rap- porté confirme cette solution Un arrêté du 22février 2007 (J.O. du 1 er mars 2007, p.3794) définit les conditions de certification des entreprises réalisant des tra- vaux de retrait ou de confinement de maté- riaux contenant de l'amiante. Pour pouvoir effectuer des travaux de confinement ou de retrait de matériaux friables contenant de l’amiante, les entreprises doivent pouvoir fai- re la preuve de leurs capacités dans ce domai- ne en fournissant un certificat établi par un organisme certificateur de qualification. La norme de référence est NF X 46-010 (art. 1 er ). Un certificat particulier est prévu par l’ar- ticle2 pour les travaux présentant des risques particuliers . Les organismes certificateurs doivent être accrédités par le Comité français d’accré- ditation (Cofrac) ou un organisme signatai- re de l’accord européen. Pour être accrédité, les organismes certifi- cateurs doivent remplir les conditions fixées par le référentiel d’accréditation . Cela suppose de répondre d’une part aux exigences de la norme NF EN 45012 (exi- gences générales relatives aux organismes gérant l’évaluation et la certification – enregistrement des systèmes qualité de mai1998) et d’autre part aux exigences du Cofrac (règles d’attribution et de retrait des certificats de qualification, procédures d’audits et d’information préalable des entreprises en cas de retrait ou de suspen- sion des certificats de qualification). A partir de mars2008, les travaux de retrait ou de confinement d’amiante non friable à risques particuliers ne pourront être effectués que par une entreprise disposant du certificat de qualification de l’article2. L’annexe de l’arrêté contient un référentiel technique pour la certification des entre- prises réalisation des travaux de confine- ment ou de retrait de l’amiante présentant des risques particuliers. Il comporte notam- ment des indications sur le personnel (for- mation, suivi médial), sur les critères concernant l’évaluation des risques, les modes opératoires et les plans de retrait (protection et décontamination des tra- vailleurs, élimination des déchets…). Les travaux de confinement et de retrait d’amiante présentant des risques particu- liers (mentionnés au 4 e du III de l’article R 231-59-10 du code du travail) sont tous les travaux de confinement et de retrait de matériaux non friables conte- nant de l’amiante, à l’exception des tra- vaux de retrait des matériaux non friables en milieu extérieur . (Arrêté du 22février 2007 définissant les travaux de confinement et de retrait de matériaux non friables contenant de l'amiante présentant des risques particu- liers en vue de la certification des entreprises chargées de ces travaux, J.O. du 1 er mars, p.3793). Fiscalité Exonération de taxe foncière dans les zones franches urbaines Un décret du 1 er mars précise que pour bénéficier de l’exonération de taxe fonciè- re, créée par la loi du 31mars 2006, le redevable doit adresser au service des impôts une déclaration dont le décret fixe le contenu, sur un modèle défini par l’ad- ministration. (Décret n°2007-281 du 1 er mars 2007, fixant les obligations déclaratives des bénéficiaires des exonérations accordées en vertu de l'ar- ticle1383 C bis du code général des impôts et modifiant l'annexe III à ce code, J.O. du 3mars 2007, p.4060). La copropriété reconnaît le fax La télécopie est reconnue comme mode officiel de transmission des convocations et mises en demeure dans les coproprié- tés. Voici les mesures qui résultent d’un décret du 3mars: Le délai de convocation de l’assem- blée générale est actuellement de 15 jours (art. 9 al. 2). Il passe à 21 jours (art. 1 er du nouveau décret). Les notifications et mises en demeure de la loi de 1965 (sauf celle de l’article19 préalable à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat, qui a lieu par voie d’huissier) sont faites par lettre recom- mandée avec AR. Le nouveau décret auto- rise de procéder par « télécopie avec récépissé ». Une précision est apportée sur le calcul du délai dans ce cas. Le délai que la notification par télécopie fait courir a pour point de départ «le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire». Le copropriétaire doit notifier son domi- cile au syndic (art. 65 al. 1er). Cet article est modifié pour indiquer que le copro- priétaire, s’il le souhaite, notifie son numé- ro de télécopie. Les précisions sur le cas des immeubles situés outre-mer sont sup- primées. Le syndic adresse valablement les notifications et mises en demeure au der- nier numéro de télécopie qui lui a été notifié. Il en résulte qu’il revient au copro- priétaire de prévenir le syndic d’un éven- tuel changement de numéro de fax. Le texte entre en vigueur le 1 er avril 2007 et selon l’article3, il s’applique aux «noti- fications et mises en demeure adressées à compter de cette date». (Décret n°2007-285 du 1 er mars 2007 modi- fiant le décret n°67-223 du 17mars 1967, J.O. du 3mars 2007, p.4061). Amiante: pour la certification des professionnels Deux nouveaux textes permettent de préciser les conditions de certification des professionnels chargés d’enlever ou de confiner l’amiante. 13mars 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• TABLEAU LOI DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE La loi sur le droit au logement opposable a été publiée (loi n°2007-290 du 5mars 2007 instituant le droit au logement opposable, J.O. du 6mars). Sa mesure phare est bien sûr la création d’un droit de recours pour les personnes considérées comme prioritaires et qui n’ont pas obtenu d’attribution de logement. Mais elle com- porte bien d’autres mesures comme l’extension du «Borloo ancien» aux renouvellements de baux. Voici un tableau des mesures, avant une étude plus approfondie dans notre numéro de la semaine prochaine. Article Thème Objet 1 Droit au logement Le principe du droit au logement opposable est inséré à l’article L 300-1 du CCH. Il est garanti par l’Etat à toute per- sonne résidant en France de façon régulière et de façon permanente (renvoi à un décret) et qui «n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir». il est prévu un recours amiable, puis contentieux . 2 Plan d’hébergement d’urgence des sans- abri Modification de l’art. 21 de la loi du 21 juil. 1994 pour augmenter le nombre de place d’hébergement d’urgence que doivent fournir les communes. Et création d’un prélèvement sur les communes qui n’ont pas atteint les objectifs fixés par la loi (sorte de transposition de l’article55 de la loi SRU sur les logements sociaux manquants). 3 TVA Modification de l’article257 7e 1 c du CGI concernant la TVA sur les structures d' hébergement temporaire ou d'ur- gence. 4 Accueil dans les struc- tures d’urgence Toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence doit pouvoir y demeurer, dès lors qu’elle le souhait, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée (orientation vers une structure d’hébergement stable ou vers un logement). Disposition dite « anti-remise à la rue ». 5 Information sur les conditions d’accès au logement Création d’un article L 441-2-3-2 du CCH pour fixer les personnes sur lesquelles repose l’obligation d’information rela- tive à la mise en œuvre du droit au logement: préfet, en lien avec les organismes ou associations et autorités publiques concourant à la réalisation des objectifs de la politique d’aide au logement dans le département. 7 Commission de médiation Cette commission de médiation existait déjà. Sa composition est modifiée. Elle peut être saisie sans délai par une personne figurant sur la liste des catégories prioritaires ou par toute personne qui n’a pas reçu de proposition adaptée de logement dans un certain délai. La commission désigne les demandeurs qu’elle reconnaît prioritaires, transmet au préfet la liste des demandeurs aux- quels doit être attribué en urgence un logement. 8 Sous-location de loge- ments conventionnés Autorisation de location des logements conventionnés à des organismes en vue de leur sous-location aux demandeurs prioritaires (sous-location vide ou meublée). (Art. L 321-10 du CCH). 9 Recours devant le juge administratif Reconnaissance d’un droit de recours devant le juge administratif au demandeur jugé prioritaire qui ne s’est pas vu attribuer un logement dans un délai fixé par décret. Ouverture du droit au recours le 1er décembre 2008 pour les personnes prioritaires et au 1er janvier 2012 pour les autres personnes ayant droit à un logement social. 10 Conventions de réser- vation des logements sociaux Obligation de mise à jour des conventions prévues à l’article L 441-1 du CCH au plus tard le 1er décembre 2008. 11 Prélèvement fiscal sur les communes Modification de l’article L 302-5 du CCH ( art. 55 de la loi SRU relatif au prélèvement sur les communes n’ayant pas atteint le seuil de 20% de logements sociaux) pour l’appliquer non seulement aux communes mais aux communes membres d’un EPCI répondant aux conditions de population (plus de 50000 habitants, comprenant une commune de plus de 15000 habitants et dont la population et au moins de 1500 habitants en Ile-de-France ou 3500 habitants dans les autres régions). 12 Rapport CES Le Conseil économique et social doit réaliser un rapport d’évaluation sur le droit au logement opposable d’ici le 1er octobre 2010. 13 Comité de suivi du droit au logement opposable Ce comité de suivi du droit au logement opposable associe le Haut comité pour le logement des personnes défavori- sées. il doit rendre un 1er rapport le 1er octobre 2007. Le décret d’application a été publié le même jour que la loi (n°2007-295 du 5mars 2007). 14 Délégation aux EPCI de la compétence droit au logement opposable Les EPCI peuvent conclure avec l’Etat des conventions pour devenir garant du droit à un logement décent et indépen- dant. 15 Compétence des orga- nismes HLM Modification des articles L 411-2 et L 421-3 du CCH. L’article L 411-2 est relatif à la compétence des organismes HLM et la loi y ajoute la mention: acquisition en vue de la revente. 16 Ratification ordon- nance OPH L’ordonnance du 1er février 2007 relative aux offices publics de l’habitat est ratifiée. 17 Majoration de COS La loi étend le champ d’application de la faculté pour certaines collectivités de majorer le COS pour la réalisation de logements sociaux. Sont désormais également concernées les communes de plus de 1500 habitants, appartenant à une agglomération de plus de 50000 habitants. 18 PNRU Les crédits consacrés à la mise en œuvre du plan de rénovation urbaine (loi du 1er août 2003) sont portés de 5 à 6milliards d’euros. 19 Droit de priorité des communes L’article L 2122-22 du CGCT est complété pour permettre au maire d’exercer au nom de la commune le droit de prio- rité de l’article L 240-1 du code de l’urbanisme, par délégation du conseil municipal. 20 à 23 Financement du loge- ment social L’article majore plusieurs budgets : ceux pour la réalisation des places d’accueil d’urgence, ainsi que dans les centres d’hébergement et de réinsertion sociale (art. 81 la loi du 18janvier 2005), mais aussi ceux pour le financement des logements sociaux (art. 87 de la même loi). 13mars 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• TABLEAU LOI DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE Article Thème Objet 24 Tarif d’électricité Faculté d’application du tarif réglementé étendue aux nouveaux sites de consommation raccordés aux réseaux de dis- tribution ou de transport d’électricité avant le 1er juillet 2010. 25 Attribution des loge- ments locatifs Le Gouvernement doit faire un rapport annuel sur l’évaluation du fonctionnement du numéro unique départemental d’enregistrement et un bilan des demandes de logement social non satisfaites. 26 APL etAL Les barèmes des aides au logement seront désormais révisés en fonction de l’indice de référence des loyers ( IRL ). Cela concerne l’aide personnalisée au logement et les allocations de logement familial et social. 27 GRL A l’article L 313-20 du CCH, la loi prévoit la création d’un fonds dénommé « fonds de garantie universelle des risques locatifs ». Un décret est prévu. 28 Résiliation des baux de logements sociaux La loi sur les exclusions de 1998 avait imposé la saisine de la commission départementale des aides au logement, à peine d’irrecevabilité de la demande du bailleur tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoi- re pour défaut de paiement de loyers (ce qui reporte de 3 mois la saisine du juge). La saisine de cette commission est désormais également obligatoire dans deux hypothèses voisines : si le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation du bail (indépendamment de toute clause résolutoire) et en cas de demande reconventionnelle. 29 Accession sociale à la propriété Un nouvel article L 313-26-1 du CCH règle le cas de la revente par l’ accédant à la propriété d’une résidence princi- pale dans le cadre du portage foncier par un bail à construction. Il s’agit du Pass-Foncier. La revente suppose l’agré- ment du cessionnaire par le bailleur. Il est accordé de plein droit si le cessionnaire acquiert pour la 1e fois sa résidence principale et respecte les plafonds de ressources. 30 Accession sociale à la propriété Modalités de transfert des privilèges et hypothèques en cas de levée de l’option pour l’achat du terrain, par le pre- neur du bail à construction (art. L 251-6 du CCH). 31 Logements foyers Le conseil de concertation dans les logements foyers doit être mis en place au plus tard le 31décembre 2007 (et non avant la mi-juillet 2007). 32 Déduction fiscale logement convention- né L’article ajoute un aliéna à l’article31 I 1e M.du CGI. Il autorise pour l’investissement Borloo (déduction de 30% ou 45%) la location à un organisme public ou privé pour le logement ou l’hébergement de personnes physiques à usage d’habitation principale. L’organisme ne doit fournir aucune prestation hôtelière. Il est prévu un décret d’application. 33 Taxe foncière des logements sociaux L’article1388 bis du CGI prévoit un abattement de taxe foncière pour certains logements des organismes HLM quand ils sont situés en ZUS. Le nouvel article prévoit que cet abattement est aussi applicable aux impositions au titre de2008 et2009 lorsqu’une convention a été conclue ou renouvelée en 2007. Les logements faisant partie d’une convention globa- le de patrimoine ouvrent droit à l’abattement, pour les impositions jusqu’en 2009. Cette date limite est reportée à 2013. 34 Recours du locataire en cas d’indécence du logement La modification de l’article20-1 de la loi de 1989, qui organise le recours du locataire en cas d’indécence du loge- ment, confirme le caractère facultatif de la saisine de la commission de conciliation . Quant à la saisine du juge, le nouveau texte précise qu’il peut être saisi «par l’une ou l’autre des parties». Il ajoute que le juge peut trans- mettre au préfet l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux nomes de décence. 35 Documents interdits pour les candidats locataires L’article22-2 de la loi du 6juillet 1989 est modifié pour compléter la liste des documents qu’il est interdit de demander à un locataire . cette liste passe de 4 à 16 documents proscrits . Exemple: l’extrait de casier judiciaire ou la remise sur un compte bloqué d’une somme de pus de 2 mois de loyer pour le dépôt de garantie. En revanche, si la demande de photo reste interdite, il est précisé «hormis celle de la pièce d’identité. Il est donc bien possible de demander une carte d‘identité. 36 Coupures d’eau Les distributeurs d’eau ne peuvent procéder à l ’interruption de la fourniture d’eau pour défaut de paiement des factures entre le 1er novembre et le 15mars. Cette interdiction saisonnière est supprimée et remplacée par une inter- diction de coupure pendant toute l’année (art L.115-3 nouveau du code de l’action sociale et des familles). 37 Lotissements L’article L 442-4 du code de l’urbanisme (qui entre en vigueur au 1er octobre prochain) est modifié. Il indique «Aucu- ne promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acomp- te ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager [ou avant l'expiration du délai de réponse à la déclaration préalable]». La dernière partie de l’article [entre crochets] est supprimée. 38 Squat Cet article, non codifié, instaure une nouvelle procédure rapide de lutte contre le squat des logements. Le squat est caractérisé par «l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voie de fait ou de contrainte. Elle suppose que la victime prouve que le logement constitue son domicile, qu’elle ait déposé plain- te et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Le propriétaire ou locataire peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux dans un délai minimum de 24heures A défaut, le pré- fet doit procéder à l’évacuation forcée. Cette procédure est donc diligentée sans intervention judiciaire . 40 ZUS Dans les quartiers des zones urbaines sensibles notamment, les organismes HLM sont autorisés à louer à titre tem- poraire des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée , pour y exercer des activités économiques. 41 Locations meublées. Indexation sur l’IRL La loi modifie l’article L 632-1 du CCH relatif aux locations meublées . Elle insère un alinéa nouveau concernant l’in- dexation des loyers. Le texte limite la hausse à celle de l’indice de référence des loyers. 42 Régime Borloo ancien Cet article modifie l’article31 I 1e M.du CGI qui concerne le régime fiscal Borloo ancien . Alors que le régime n’était pas accessible aux logements avec un locataire en place et supposait un nouveau locataire, il devient également appli- cable au cas du locataire en place, lors du renouvellement du bail. 43 Exonération de plus- values des particu- liers Et taux réduit de plus-values pour les sociétés soumises à l’IS L’article150 U II 7e du CGI est complété pour ajouter un cas d’ exonération temporaire d’impôt sur la plus-value des particuliers. L’exonération joue pour les ventes consenties jusqu’à fin 2007. Il vise le cas de vente à l’association de l’article116 de la loi de finances pour 2002 (Association Foncière Logement), aux SCI dont l’association détient la majorité des parts pour les logements de l’art. L 351-2 4e du CCH (conventionnés). L’article210 E III du CGI est modifié de façon analogue pour les cessions par des sociétés soumises à l’IS , leur per- mettant de bénéficier du taux d’impôt sur les plus-values de l’article219 IV (soit 16,5%). Le taux réduit s’applique pour ces cessions jusqu’à fin 2008. 13mars 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• TABLEAU LOI DROIT AU LOGEMENT OPPOSABLE Article Thème Objet 44 TVA à 5,5% dans les zones ANRU Cet article admet de faire bénéficier la Foncière Logement du taux de TVA à 5,5% dans les zones faisant l’objet d’une convention ANRU. 45 TVA à 5,5% établisse- ments personnes âgées Les travaux de rénovation et de construction des établissements accueillant des personnes handicapées ou pagées dépendantes, (avec convention entre le propriétaire ou le gestionnaire et l’Etat) peuvent bénéficier du taux de TVA à 5,5% et d’une exonération de taxe foncière. 47 Logements foyers Exonération de TVA en cas de location par un propriétaire d’un immeuble nu à un gestionnaire de logements-foyers (oubli de la loi de finances, selon JL Borloo, JO AN déb. 22 fév. 2007, p.1464). 48 Taxe foncière des logements Foncière Logement L’article exonère pendant 15 ans de taxe foncière les logements locatifs appartenant à l’Association Foncière Loge- ment (avec subventions du 1%) ou aux SCI dont elle détient la majorité des parts. L’exonération est de 25 ans pour les décisions de subventions entre le 1er mars 2007 et le 31décembre 2009. 49 Exonération de droits d’enregistrement Les cessions d’actifs de la Foncière Logement vers les caisses de retraite complémentaire seront exonérées de droits d’enregistrement. 50 Insalubrité L’ordonnance n°2007-42 du 11janvier 2007 relative au recouvrement des créances de l’Etat et des communes résul- tant de mesures de lutte contre l’ habitat insalubre ou dangereux est ratifiée. 68 Assurance Avant le 1er décembre 2007, le Gouvernement doit préparer un rapport sur l’indemnisation des dommages causés aux bâtiments par la sécheresse de l’été 2003 et sur les préconisations pour améliorer l’indemnisation des dommages des catastrophes naturelles. 71 et suiv. Procédure de rétablis- sement personnel Modification des articles du code de la consommation sur la procédure de rétablissement personnel . Un nouvel article L 331-3-1 indique notamment que la saisine du juge aux fins de rétablissement personnel emporte suspension des voies d’exécution, y compris des mesures d’expulsion du logement du débiteur, jusqu’au jugement d’ouverture». L’urbanisme de La Défense a sa loi spécifique La loi du 27février relative aux règles d'urba- nisme applicables dans le périmètre de l'opé- ration d'intérêt national de La Défense et qui crée un établissement public de gestion du quartier d'affaires de La Défense a été publiée, après recours devant le Conseil constitutionnel. Le 1 er article commence par affirmer que «La modernisation et le développement du quar- tier d'affaires de La Défense présentent un caractère d' intérêt national » (art. L 141-3 nouveau du code de l’urbanisme). Il renvoie ensuite à un décret en Conseil d’Etat le soin de définir, jusqu’à l’approbation du PLU, les règles d’urbanisme applicables, sur les par- ties de territoire non couvertes par un tel document. Cela vise à remplacer l’application du règlement national d’urbanisme actuelle- ment en vigueur. L’article2 du décret ajoute au code de l’ur- banisme des articles L 328. 1 à 10 qui créent un Etablissement public de gestion du quartier d'affaires de La Défense, établisse- ment public à caractère industriel et com- mercial. Il est habilité à gérer les ouvrages et espaces publics ainsi que les services d'in- térêt général situés dans le périmètre de La Défense. Les ouvrages, espaces publics et services d'intérêt général lui sont transférés gratuitement par l’EPAD. Le conseil d’admi- nistration comprend des représentants du département des Hauts-de-Seine (1/2), ainsi que des communes de Courbevoie (1/4) et de Puteaux (1/4). (Loi n°2007-254 du 27février 2007, J.O.du 28février, p.3682). L’Etat veut améliorer la gestion de son patrimoine Deux textes sur la gestion du patrimoine de l’Etat ont été récemment publiés, un décret et une circulaire: En cas de vente d’un immeuble du domaine public, la durée maximale entre l’acte de déclassement et la désaffec- tation de l’immeuble est fixée à 3 ans . C’était le délai maximal autorisé par l’ar- ticle L 2141-2 du code de la propriété des personnes publiques. Cet article permet la vente d’un immeuble qui est encore affecté au service public, avec une condi- tion résolutoire si la désaffectation n’est pas intervenue dans ce délai. (Décret n°2007-229 du 20février 2007 rela- tif à la cession des immeubles appartenant à l'Etat ou à ses établissements publics et affectés à un service public, J.O. du 22février, p.3262). Par ailleurs, une circulaire du 28février 2007 est relative à la modernisation de la gestion du patrimoine immobilier de l'Etat. (J.O.du 3mars, p.4040). Le pro- duit de la cession des immeubles de l’Etat a été de 800millions d’euros en 2006. Les ministères ont établi en 2006 les sché- mas pluriannuels de stratégie immobiliè- re de leur administration centrale, cet instrument est désormais étendu aux ser- vices déconcentrés par exemple dans les 6 départements de prononcer qui expéri- mentent la fusion des DDE et des direc- tions de l’agriculture. A partir du 1 er janvier 2007, les ministères négocient des conventions d’occupa- tion avec le ministère du budget. La cir- culaire comporte en annexe un modèle type de convention d’utilisation. Sa durée est de 9 ans maximum. Les conventions portent d’abord sur les immeubles majo- ritairement de bureaux. Il est prévu que les loyers pratiqués se rapprochent pro- gressivement de ceux du marché immobi- lier. Il va être procédé en 2007 à une simulation des loyers de marché réels sur le parc de bureaux des administra- tions centrales. Une expérimentation est prévue pour la délégation de la fonction d’entretien d’immeubles à plusieurs pres- tataires publics ou privés. Le ministère du budget conduit les ces- sions d’immeubles après avoir proposé aux collectivités locales de les acquérir dans le cadre du droit de priorité, notam- ment pour produire des logements sociaux. Les ministères reçoivent 85% du pro- duit de cession des immeubles qu’ils occupent (le reste est affecté au désen- dettement). Les terrains et sites inoccupés donnent lieu à retour de 50% . Certains ministères comme la Défense ont un taux plus élevé (100% actuellement). Pour les établissements publics , la stra- tégie de gestion passe d’abord par un recensement. Engagé sur 50 établissements en 2006, il sera poursuivi en 2007 sur 223 nouveaux établissements. L’expérience de la société foncière Sovafim, créée en 2006 pour accélérer la mise sur le marché des actifs de RFF, pourra être élargie. 13mars 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 27 mars 2007 : la société Legiteam organise une journée sur le droit de la construction à Paris (Hôtel Castiglio- ne) comprenant une série de confé- rences sur des sujets variés: recours contre les permis de construire, nou- veau statut de la vente d’immeuble à rénover, etc. Tél. 0170715380. 5 et 6 juin 2007 : le 16 e rendez-vous des centres commerciaux de France aura lieu au Carousel du Louvre, orga- nisé par le CNCC. Tél. Julie Valode Rauber. 0153438260. Nominations Conseil constitutionnel : Jean-Louis Debré (président), Renaud Denoix de Saint Marc et Guy Canivet sont nommés membres du Conseil constitutionnel par décisions du 23février 2007 (J.O. du 24février p.3353). Ils ont prêté serment à l’Elysée le 5mars. Tribunal des conflits : Jean-Marie Dela- rue, conseiller d'Etat, président adjoint de la section du contentieux du Conseil d'Etat a été élu au Tribunal des conflits (J.O.du 27 fév. @). Equipement Sont nommés directeurs départementaux de l'équipementet de l'agriculture : Jean-Paul Debien dans le Lot, Philippe Quainon pour l'Ariège, Pascal Wehrle, dan le Cher, Christophe Chassande dans le Loir- et-Cher et Yves Tachker dans l'Aube (Arrê- tés du 13février 2007, J.O.du 22février, @). Dans certains départements, et à titre expé- rimental, les DDE sont aussi nommés directeurs de l’agriculture et de la forêt (lire aussi le texte sur la gestion du patri- moine de l’Etat, p. 6, qui y fait allusion). François Yoyotte-Husson est nommé DDE de l'Aisne (arr. du 23 fév., J.O.du 28, @). Tourisme : Michel Champon est nom- mé directeur du tourisme. (décret du 1 er mars, J.O.du 2, @). Organismes publics Agence des participations de l'Etat : Bruno Bézard , inspecteur général des finances, est nommé directeur général (arrêté du 26 fév. 2007, J.O.du 27, p.3656). CGLLS : Guillaume Chabert (Trésor), Syl- vain Maestracci (Budget), Pierre Quercy , délégué général de l’USH et Yves Laffou- criere (Fédération des entreprises sociales pour l'habitat) sont nommés administra- teurs de la Caisse de garantie du logement locatif social (arrêté du 12février 2007, J.O. du 23 fév. p.3318). Equipement commercial : Patrick Bou- quet (Cour des comptes) est nommé membre de la Commission nationale d'équipement commercial dans sa forma- tion saisie d'un recours formé à l'encontre d'une décision d'une commission départe- mentale d'équipement cinématographique (décret du 22février, J.O.du 24, p.3397). Lutte contre l’exclusion : Bernard Seillier est nommé président du Conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté et l'exclusion sociale. Sont aussi nommées 32 personnes (arr. du 23 fév. 2007, J.O. du 25, p.3478). Comité de suivi du plan de cohésion sociale : Jean Bastide est nommé prési- dent de ce comité auquel sont aussi nom- mées 19 personnes et dont la composition a été modifiée par arrêté du 27février (J.O.du 4mars, p.4089 et4160). Commission chargée de rendre un avis motivé sur les demandes de reconnaissan- ce de qualification à l'exercice de la profes- sion de géomètre expert : Gilles Rouquès, ingénieur général des ponts et chaussées est nommé président (les autres membres sont nommés par le même arrêté du 15février, J.O.du 1 er mars, p.3946). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges et employés d'im - meubles : l'avenant n°66 du 27juin 2006, relatif à la formation professionnelle a été étendu, sous certaines réserves, par l’arrêté du 12février (J.O. du 25, p.3482). Il est envisagé l’extension de l’avenant n°67 du 15novembre 2006 sur les salaires au 1 er janvier 2007 (avis publié au J.O. du 2mars, p.3988). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 265 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 13mars 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE ACTEURS L’avocat Jean-Luc Calisti (Herbert & Smith) explique que le régime SIIC qui a eu un succès considérable, avait peu de contraintes réglementaires: ni contraintes d’actionnariat majoritaire ni de flottant, mais que «ce paysage idyllique s’estom- pe». En effet, si la loi de finances rectifica- tive pour 2006 a ajouté deux mesures posi- tives, elle a aussi apporté deux mesures restrictives. Hervé Quéré, directeur divisionnaire à la direction de la législation fiscale, rappelle que le système SIIC a été mis en place en 2002 à la demande du sénateur Philippe Marini pour favoriser un mode de complé- ment de retraite des petits épargnants. Or, indique Hervé Quéré, c’est l’avantage fiscal qui l’a emporté.: certains ayant surtout vu l’avantage fiscal. D’où la décision du Gou- vernement d’opérer un certain «recadra- ge». Cela explique l’exigence que 40% du capital soit détenu par des épargnants. Jean-Luc Calisti expose les deux mesures d’assouplissement. L’une vise la détention de sociétés communes par les SIIC et l’autre la neutralisation des plus-values de cessions internes. Hervé Quéré considère qu’il devrait y avoir désormais une stabilisation du régi- me SIIC. S’il y a une nouvelle évolution du régime, dit-il, ce sera une évolution inter- nationale. Il indique que des réflexions sont en cours tant à l’OCDE, pour savoir comment taxer les revenus qui partent à l’étranger, qu’à Bruxelles où un groupe fiscal a été constitué. Dispersion du capital Au titre des mesures restrictives, la loi nou- velle prévoit que le capital d’une SIIC ne doit pas être détenu à hauteur de 60% ou plus par une ou plusieurs personnes agis- sant de concert au court de chaque exerci- ce (art. 208 C I du CGI). Pierre Popesco rap- pelle que sur 35 SIIC, une trentaine de sociétés sont en réalité des SIIC privées, c’est-à-dire détenues à plus de 60% par un actionnaire ou un groupe d’action- naires. Le but du législateur est de limiter les actionnaires qui agissent «de concert» et Pierre Popesco indique qu’il s’agit d’une notion de droit boursier et non de droit fiscal. Hervé Quéré admet qu’il reviendra à l’ad- ministration de prouver que les action- naires agissent de concert. Lorsque le seuil de 60%, qui est apprécié de façon continue au cours de l’exercice, est atteint, le régime SIIC ne s’applique pas. Par ailleurs, 15% au moins du capital doit être détenu par des personnes qui possè- dent individuellement moins de 2% du capital. Hervé Quéré indique que cette condition, qui ne s’applique que lors du 1er jour du 1er exercice d’application du régime, est facilement respectable, mais que l’administration va regarder si elle ne donne pas lieu à des détournements. Si la condition ne doit être respectée qu’au pre- mier jour, il ajoute « espérer qu’elle sera respectée les jours et les années sui- vantes ». Pourquoi ce prélèvement de 20%? La 2e mesure de contrainte est la création d’un prélèvement de 20% sur les distribu- tions faites par les SIIC à des associés non personnes physiques qui détiennent au moins 10% des droits à dividendes de la SIIC et dont les produits perçus ne sont pas soumis à l’IS ou à un impôt équivalent (un impôt étranger). Jean-Luc Calisti explique que cet impôt vise en réalité les SIIC détenues par les action- naires espagnols qui sont exonérés sans obligation de redistribution. Ainsi l’objectif de reporter la charge fiscale à l’actionnaire final n’a pas été respecté. Hervé Quéré confirme que quand l’actionnaire n’est pas imposé, l’objectif des pouvoirs publics n’est pas atteint et il indique qu’une instruc- tion sera élaborée d’ici juillet en vue d’une publication en septembre. En conclusion, Pierre Popesco se demande si, face à ces nouvelles contraintes, la SPPI- CAV à règle de fonctionnement allégé, issue de la réforme des SCPI n’est pas une alternative intéressante à la SIIC. La formu- le de la SPPICAV à RFA avec effet de levier est réservée aux investisseurs qualifiés. Le «recadrage fiscal» des SIIC. Une rencontre du cabinet Herbert Sphith a permis ce 7mars de faire un point sur les évolutions du régime fiscal des SIIC après la loi de finances rectificative pour 2006. L’administration fiscale explique les raisons des mesures de «recadrage» qui ont été imposées à ces sociétés. Taxe confiscatoire? Par ailleurs, une taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles est due par les per- sonnes morales, sous certaines conditions. En sont exonérées les SIIC et les SPPICAV non soumises aux règles de fonctionne- ment allégées. Jean-Luc Calisti qualifie cet- te taxe de «confiscatoire» et évoque le risque de remettre en cause le développe- ment de ces sociétés. Hervé Quéré répond que le but est d’éviter la dissimulation des patrimoines immobiliers. Une instruction doit commenter cette taxe. ❑ Bilan 2006 des SCPI: une bonne performance, mais un léger recul de collecte La collecte des SCPI a été de 1,1milliard d’euros au cours de l’année 2006, en baisse de 9% par rapport à 2005. La capitalisation a atteint 15milliards d’eu- ros, en hausse de 13%. Ce sont les SCPI de rendement classiques qui cette année ont attiré le plus d’investisseurs (72% de la col- lecte nette) avec 793millions d’euros (+17%). La collecte des SCPI Robien est en revanche en fin de cycle (66millions d’eu- ros collectés, -77%). La concentration des groupes se poursuit. Les trois premiers acteurs (UFG, Crédit Agricole et BNP Paribas) représentent 52% de la capitalisation du marché. Depuis 1999, 7 groupes ont collecté plus de 150millions d’euros. Outre les trois pré- cités, il s’agit de Sofidy, Unofi, Natixis et Perial. La performance 2006 a été en moyenne de 13,41% pour les SCPI (hors fiscales), se répartissant en 6,35% de rendement et 7,06% de revalorisation du prix des parts. A noter l’émergence de SCPI dont l’action- nariat est détenu à plus de 80% par des investisseurs institutionnels et qui totali- sent 866millions d’euros de capitalisation. La 1 e est UFG Pierre, avec 541millions. 3 SCPI institutionnelles, qui se sont créées depuis 2003 (Opera Rendement, Fructi- fonds Immobiliers et UFG Pixel 1), ont com- me objectif de se transformer en OPCI (source: IEIF). ❑ Foncière Logement: +4527 loge- ments en 2006 En 2006, le patrimoine de Foncière Loge- ment s’est accru de 4527 logements, pour un investissement de 1060 millions d’eu- ros. Les programmes sont à 64% situés hors Ile-de-France, 69% sont implantés dans des communes relevant de l’article55 de la loi SRU et 91% des logements sont des appartements. Cela porte à 3,2mil- liards d’euros le montant des capitaux investis depuis 2002. Les premiers logements seront livrés en 2007, à Dreux par exemple.