Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme
Refus de permis de construire et risques naturels
Quel critère pour un chemin rural ?
Référé : appréciation globale de l’intérêt
Baux commerciaux
La clause d’accession
Copropriété
Loi Carrez : compter la cour commune ?
La vente en bloc
Effets d’une scission sur les droits d’accès
Agent immobilier
Responsabilité pour faux
Fiscalite p. 5
Une nouvelle instruction fiscale sur les revenus fonciers
Quel régime fiscal pour des travaux sur une façade ?
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7 et 8
Au fil du J.O.
Conventions collectives
Bibliographie
Nominations
Sur votre agenda
De bons résultats pour Périal
Marché de bureaux en baisse en Ile-de-France
Projections de l’IEIF sur les performances des OPCI
Rencontre p. 8
Pour Pascaline Dechelette-Tolot (Lefèvre, Pelletier & associés) et Stéphane Bureau (Altys), la copropriété n’est pas un obstacle à l’investissement locatif
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Urbanisme Refus de permis de construire et risques naturels Quel critère pour un chemin rural? Référé: appréciation globale de l’intérêt Baux commerciaux La clause d’accession Copropriété Loi Carrez: compter la cour com- mune? La vente en bloc Effets d’une scission sur les droits d’accès Agent immobilier Responsabilité pour faux FISCALITE p.5 Une nouvelle instruction fiscale sur les revenus fonciers Quel régime fiscal pour des travaux sur une façade ? REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7et8 Au fil du J.O. Conventions collectives Bibliographie Nominations Sur votre agenda De bons résultats pour Périal Marché de bureaux en baisse en Ile-de-France Projections de l’IEIF sur les perfor- mances des OPCI Aller au-delà de la loi de 1965 L a copropriété ne saurait être un obstacle à l’investissement, témoignent à deux voix Pascaline Déchelette-Tolot (Lefèvre, Pelletier & associés) et Stéphane Bureau (Altys). Pourtant, la matière est par- fois contentieuse et les difficultés d’interprétation du règlement de copropriété, les litiges de recouvrement de charges ou les contesta- tions d’assemblée peuvent rebuter des investisseurs. Pour Stéphane Bureau, il convient d’aller au-delà des exigences de la loi de 1965 pour offrir de meilleurs services aux copropriétaires. Le directeur général d’Altys propose ainsi par exemple de tenir deux assemblées par an afin d’assurer une meilleure information aux copropriétaires (lire page 8). L a jurisprudence que nous analysons cette semaine contient une intéressante décision de la cour d’appel de Paris de début avril à propos de la loi Carrez.Il s’agissait de la vente d’un lot privatif affec- té à un usage commercial et bénéficiant de l’usage exclusif d’une partie commune. Or l’acte de vente mentionnait la surface totale, y compris la cour commune. L’acquéreur voulait profiter de cette situa- tion pour obtenir une réduction de prix. La cour d’appel ne l’a pas admis. Il fallait choisir entre le respect strict de la lettre de la loi, qui conduisait à effectuer une réduction du prix en considération de la seule surface de la partie privative, et l’équité. La cour d’appel a fait prévaloir l’équité. On ne peut que l’approuver (lire en page3), car les acquéreurs ne pouvaient soutenir ne pas être informés de la réalité: ils étaient eux-mêmes déjà copropriétaires dans l’immeuble et avaient participé à un vote sur la cession de la cour. La Cour de cassa- tion aurait-elle statué dans le même sens? La question reste ouverte. Il faut revenir à l’objectif de la loi. Quel est-il? Protéger l’acquéreur qui, par hypothèse, connaît moins bien les lieux que le vendeur. Cet objectif résulte par exemple du fait que seul l’acquéreur peut invo- quer la nullité de l’acte qui ne comporte pas la mention de la surface alors que l’erreur de surface peut être défavorable à l’un comme à l’autre. En l’espèce, l’acquéreur était parfaitement informé de la situation. Il n’avait d’ailleurs pas subi de préjudice puisqu'il avait revendu avec une plus-value conséquente. Si le législateur estime qu’il faut informer l’acquéreur mal informé, cet objectif était ici n’était pas en cause. La solution doit donc, selon nous, être approu- vée. Mais il est vrai que ce type de solution devient de plus en plus difficile à concilier avec le formalisme toujours grandissant des ventes. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 269 17AVRIL 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Pour Pascaline Dechelette- Tolot (Lefèvre, Pelletier & asso- ciés) et Stéphane Bureau (Altys), la copropriété n’est pas un obstacle à l’investissement locatif JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 2mai 2007. 17avril 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Urbanisme ❑ Refus de permis et risques naturels (CE, 16 fév. 2007, n°276363, rejet) Un maire avait refusé un permis. Cette décision avait été annulée par le juge administratif, le maire avait alors accordé le permis en dépit de l’avis défavorable du préfet. Saisi par le préfet, le juge avait annulé l’arrêté du maire, solution confir- mée tant en appel que devant le Conseil d’Etat: «Considérant qu'il ressort des énoncia- tions de l'arrêt attaqué que la délivrance du permis de construire litigieux était subordonnée, en vertu de l'article L.421- 2-2 du code de l'urbanisme, à l'accord préalable du préfet, et que le motif par lequel cet accord a été refusé était tiré de la circonstance non sérieusement contestée, que le terrain d'assiette de la construction projetée était situé dans une zone particulièrement exposée à des risques de submersion marine; que la cour a jugé que si ce motif ne pouvait trouver son fondement légal dans les dis- positions du Plan de prévention des risques naturels prévisibles, inopposables à la demande de M.D. en vertu de l'ar- ticle L.600-2 du même code, le préfet avait également entendu se prévaloir, à bon droit, des dispositions de l'article R.111-2 de ce code qui autorisent à refu- ser un permis de construire si les constructions projetées, par leur situa- tion, sont de nature à porter atteinte à la sécurité publique». Observations de Jurishebdo : le pétition- naire peut en principe se fonder sur l’ar- ticle L 600-2 du code de l’urbanisme pour formuler une nouvelle demande de permis lorsque le premier a été annulé. Mais cette règle trouve sa limite lorsque l’administra- tion est fondée à refuser le permis pour un motif lié à la sécurité publique, qui figure à l’article R 111-2. En l’espèce, il s’agissait d’un terrain situé dans la commune des Portes-en-Ré et souffrant d’un risque de submersion marine Référé ❑ Appréciation globale de l’intérêt (CE, 5 fév. 2007, n°294594, commune de Correns) Lorsque le juge apprécie s’il y a urgence à suspendre une décision, il doit le faire en étudiant la position des deux parties: «Considérant que l'urgence justifie que soit prononcée la suspension d'un acte administratif lorsque l'exécution de celui- ci porte atteinte, de manière suffisam- ment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu'il entend défendre; qu'il appartient au juge des référés d'appré- cier concrètement, compte tenu des justi- fications fournies par le requérant, si les effets de l'acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l'exécution de la décision soit suspendue; qu'il lui appartient égale- ment, l'urgence s'appréciant objective- ment et compte tenu de l'ensemble des circonstances de chaque espèce, de faire apparaître dans sa décision tous les élé- ments qui, eu égard notamment à l'argu- mentation des parties, l'ont conduit à estimer que la suspension demandée revêtait un caractère d'urgence; Considérant qu'en jugeant remplie la condition d'urgence eu égard aux seuls intérêts propres de M.et M me M., sans examiner si les circonstances invoquées par le maire pour démontrer l'urgence qu'il y avait à ne pas suspendre sa déci- sion, eu égard notamment aux préoccu- pations d'urbanisme ainsi qu'au souci de préservation des espaces naturels, le juge des référés a commis une erreur de droit et insuffisamment motivé son ordonnan- ce; qu'il y a lieu, par suite, d'annuler les ordonnances attaquées». Le Conseil d’Etat règle l’affaire au fond: «Considérant qu'il résulte de l'instruction que le retard apporté à la réalisation des deux projets de construction de M.et M me M. ne suffit pas à compenser l'atteinte que porterait cette réalisation aux objec- tifs d'intérêt général poursuivis par la commune en vue de la préservation des espaces naturels et la réalisation d'un zonage harmonieux de l'urbanisation que, dans ces conditions, l'urgence, qui doit, ainsi qu'il a été dit, s'apprécier glo- balement, ne justifie pas la suspension desdites décisions». Observations de Jurishebdo : c’est donc à une appréciation globale que le juge doit se livrer : elle doit porter sur les intérêts du pétitionnaire et sur ceux de la com- mune Baux commerciaux ❑ Clause d’accession (Cass. Civ. 3 e , 4avril 2007, n°339, FS+P+B, rejet) Une indemnité d’assurance devait être versée en raison de désordres intervenus sur un bâtiment à la suite de travaux de réfection. Ces travaux avaient été enga- gés par la société locataire. Or le liquida- teur de cette société locataire réclamait au profit des créanciers le versement de l’indemnité. Le propriétaire des locaux avait alors assigné le liquidateur pour que l’indemnité lui soit versée et il obtient gain de cause: «Mais attendu qu'ayant relevé que le bail, résilié amiablement le 12octobre 2001, comportait une clause d'acces- sion selon laquelle les travaux de trans- formation ou d'amélioration faits par le preneur ne donneront lieu de la part du bailleur à une quelconque indemnité et que le preneur ne pourra en fin de jouis- sance reprendre aucun élément ou maté- Quel critère pour un chemin rural? Les chemins ruraux sont définis par les articles L 161-1 et L 161-2 du code rural comme des chemins appartenant aux communes, affectés à l'usage du public, qui n'ont pas été classés comme voies communales. L'affectation à l'usage du public est présumée, notamment par l'utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l'autorité municipale. Une cour d’appel avait estimé qu’un che- min utilisé habituellement par des tiers non riverains n’était pas un chemin rural au motif que la commune n’avait pas manifesté de façon permanente et non équivoque sa volonté de le mettre à dispo- sition du public.L’arrêt est cassé au motif que « un seul des éléments indicatifs figurant dans l’article L 161-2 du code rural permet de retenir la présomption d’affectation à l’usage du public ». (Cass. Civ. 3 e , 4avril 2007, n°338, FS-P+B, cassation). 17avril 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE riel qu'il aura incorporé au bien loué à l'occasion d'une amélioration ou d'un embellissement si ces éléments ou maté- riaux ne peuvent être détachés sans être fracturés, détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont rattachés, la cour d'appel en a exac- tement déduit que M.S. [ bailleur], devenu en application de cette clau- se propriétaire des constructions et ouvrages réalisés par la société Servu, était titulaire d'une action directe contre l'assureur et qu'il avait qualité pour rece- voir l'indemnité correspondant aux désordres affectant l'ouvrage réalisé par la société Sobetra; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion illustre un des effets des clauses d’ac- cession dans un bail. Cette clause permet au bailleur de conserver les améliorations réalisées par le preneur, généralement sans indemnisation. Ici, le bailleur était devenu propriétaire des travaux, par l’effet de la clause d’ac- cession. Il en résulte qu’il pouvait bénéfi- cier de l’indemnisation résultant du contrat d’assurance Scission de copropriété ❑ Effet sur les droits d’accès (CA Paris, 2 e ch. A, 4avril 2007, n°2006/1137) Un groupe d’immeubles en copropriété avait donné lieu à une décision d’assem- blée autorisant le détachement d’une parcelle et d’une partie des bâtiments et une modification du règlement de copro- priété accordant un droit de passage mais uniquement au profit de certains lots. Le juge de première instance avait annulé cette clause et l’appel confirme la solution: «Considérant que la clause du règlement modificatif de copropriété qui entérine le retrait des bâtiments C D E avec la consti- tution d'une servitude de passage gre- vant la cour du nouvel immeuble 18 A au seul profit du local poubelle de l'im- meuble du 18, sans constituer égale- ment une servitude perpétuelle d'ac- cès au profit du lot 19 de l'immeuble du 18, alors que le règlement de copro- priété stipule son seul accès par la cour commune n°1, est illicite et réputée non écrite comme lui interdisant tout accès après transfert de propriété de cet- te partie commune à l'immeuble voisin du 18 A; Considérant que l'autorisation de princi- pe de scission donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une finalisation par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'ont pas été soumises à la coproprié- té; Que la nullité de cette clause est opposable à la Sci Montgolfier Roux, suc- cesseur de M me B., celle-ci ayant été partie à l'acte conclu dans des conditions irrégu- lières connues d'elle comme copropriétai- re soumise au règlement de copropriété d'origine». Observations de Jurishebdo : la faculté de scinder une copropriété est prévue par la loi de 1965 (article28). La situation issue de la scission doit respecter les droits des propriétaires. Ici, le propriétai- re se trouvait enclavé, la décision de l’as- semblée ne pouvait le priver du droit de passage. La clause est donc illégale. Cette décision fournit par ailleurs un exemple du pouvoir du tribunal de constater l’illégalité d’une clause d’un règlement de copropriété Loi Carrez ❑ Compter la cour commune? (CA Paris, 2 e ch. A, 4avril 2007, n°2006/01655) Une promesse de vente portait sur un local commercial, composé d’un atelier et d’une cour commune intégrée à l’atelier. Les vendeurs avaient obtenu, à la deman- de du bénéficiaire, l’autorisation de l’as- semblée, d’acquérir la cour commune pour 125000 € . Le bénéficiaire n’ayant pas donné suite, la vente avait finale- ment été conclue avec un autre acqué- reur pour 1,37million d’euros. Or celui-ci avait engagé une action en réduction de prix au motif que la surface de 403 m 2 de l’acte incluait la surface de la cour cou- verte à usage privatif. Les premiers juges avaient ordonné un remboursement de 452000 € . Le vendeur contestait cette décision, en invoquant notamment le fait que l’ac- quéreur était parfaitement informé de la situation, étant lui-même déjà coproprié- taire dans l’immeuble. La cour d’appel refuse de faire une inter- prétation stricte de l’article46 et infirme la décision des juges: «Considérant que la vente consentie par les consorts D.a porté sur le lot 60 du règlement de copropriété constitué d'un atelier et sur la cour couverte jouxtant celui-ci et accessible uniquement par lui mais identifiée au règlement comme une partie commune avec jouissance privative exclusive au profit du dit lot; Considérant qu'il n'est pas discuté que ni la promesse de vente au profit de la Sté T.ni l'acte de vente au profit de la StéE., acquéreur substitué, ne mentionnent la surface privative du lot 60; Que la promesse décrit le lot 60 à savoir «un local commercial comprenant la totali- té du rez-de-chaussée à l'exclusion…) et l'usage de la cour couverte…» et plus loin «il en résulte que le lot n°60 a une superfi- cie de 403,50 m 2 (comprenant la cour cou- verte dont le dit lot en a l'usage ainsi qu'il résulte de la désignation ci-dessus); Considérant que l’acte de vente du 27janvier 2005 (page5) indique: «Pour l'application de l'article46 de la loi du 10juillet 1965 issu de la loi… le ven- deur déclare que la superficie des lots Loi Carrez et vente en bloc En complément de l’arrêt de la Cour de cassation du 28mars selon lequel la loi Carrez s’applique à un ensemble de lots (Jurishebdo n°268), signalons une déci- sion de la cour d’appel de Paris qui, a radié l’affaire comme n’étant pas en l’état d’être jugée. Le contrat avait fixé un prix global pour deux lots d’apparte- ments et un lot de cave: «considérant que le prix de vente ne distinguait pas entre les différents lots mais était établi d’une manière globale pour l’ensemble des trois lots, Considérant qu’en conséquence, il convient d’inviter les parties à s’expli- quer sur l’impossibilité de calculer une diminution de prix pour chacun des lots vendus, en l’absence d’individualisation de leur valeur dans l’acte de vente». (Cour d’appel de Paris, 2 e ch. B, 29mars 2007, n°2005/11974). 17avril 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE EN BREF vendus répondant aux caractéristiques de ce texte est la suivante: lot numéro60: 403,50 m 2 ; que cet acte visait en «expo- sé» que les biens et droits immobiliers vendus avaient fait l'objet d'une promes- se de vente notariée le 20octobre 2004; Considérant que l'acte de vente précisait que le mesurage avait été effectué par le cabinet B.suivant certificat du 21octobre 2002, annexé; Considérant que l’obligation imposée par l'article46 de la loi du 10juillet 1965 de faire mentionner dans toute promesse de vente ou tout contrat constatant une vente d'un lot de copropriété la superfi- cie de la partie privative de ce lot est des- tinée à protéger l'acquéreur contre de fausses déclarations du vendeur quant à la consistance des biens vendus; Considérant que la Sté E.ne conteste pas avoir visité les locaux qu'elle a été pleine- ment informée sur la partie privative d'une part et la partie à usage privatif d'autre part; que la bénéficiaire substituée était animée par M.G. qui connaissait les lieux pour être également copropriétaire dans l’immeuble; que celui-ci avait participé à l'assemblée générale ayant adopté, contre son propre vote, l'autorisation pour l'ac- quéreur du lot 60 d'acquérir la cour pour le prix de 125000 € ; que le certificat de B.avait pris soin de détailler chaque partie des locaux avec sa propre superficie, la cour, constituée du vestiaire, du bois, des WC et du local à fours 4-3-2 étant identi- fiable et déterminable en superficie et sur le plan joint au relevé des surfaces; qu'il en résulte une surface de la cour de 134,624 m 2 sur un total de 403,50 m 2 soit une surfa- ce privative de 268, 88 m 2 ; Considérant que l'ensemble de ces élé- ments doit, en l'absence de mauvai- se foi alléguée des vendeurs, primer sur le non-respect de la règle formel- le posée par le texte susvisé ; Considérant au demeurant que la vente d'un lot de 268 m 2 environ pour un prix du mètre carré de 5000 € environ, sans compter l'intérêt procuré par une surface à usage exclusif de plus de 134 m 2 com- paré à une vente à la même époque dans le même immeuble d'un bien pour le prix de 6.473 m 2 est modéré et que Sté E.a, après division, mais sans justifier des tra- vaux qu'elle a pu faire effectuer, revendu ces biens en août2005 et avril2006 pour 700000 € d'une part 1000000 € d'autre part». Observations de Jurishebdo : contraire- ment aux premiers juges, la cour d’appel n’a pas fait prévaloir la règle formelle de l’article46 de la loi de 1965 (lire à ce pro- pos l’éditorial): l’acquéreur étant mani- festement bien informé de la réalité des lieux, la cour n’a pas jugé opportun de faire application de la règle de réduction de prix prévue par la loi. Le débat aurait pu aussi porter sur la question de savoir s’il est nécessaire de procéder au mesura- ge d’une cour commune affectée à l’usa- ge privatif. Il existe à ce propos des déci- sions contraires, mais la cour d’appel de Paris a déjà opté pour la négative (CA Paris, 2 e ch. A, 23 fév. 2005, Juris-Data, n°2005-267045) Agent immobilier ❑ Responsabilité pour faux (CA Paris, 4avril 2007, 2 e ch. A, n°2006/7017) Les bénéficiaires d’une promesse de ven- te n’ayant pu obtenir la signature de l’ac- te authentique. Les promettants contes- taient la validité de l’acte. La preuve du faux étant établie, ils obtiennent une indemnité de l’agence ayant conclu la transaction: «Considérant que les époux H.[promet- tants] déniant être les signataires de la promesse synallagmatique de vente du 1 er mai 2004, il appartient à la cour de vérifier l'écrit contesté; Considérant que les époux H.versent aux débats un acte authentique de vente du 20mai 2000, deux actes de vente sous seing privé passés avec le concours de [l’agence] le 5juillet 2003 et un autre acte de vente sous seing privé du 14mai 2005 auxquels ils ont été partie; Que l'examen de ces pièces de comparai- son avec l'acte litigieux permet de consta- ter que les signatures qu'ils y ont apposées comportent des différences notables avec celles figurant sur l'acte du 1 er mai 2004, puisque notamment, en ce qui concerne Monsieur, le H de la signatu- re ne présente pas la boucle en bas qu'on retrouve dans toutes les autres signatures et que la ligne prolongeant la signature en boucle se termine en bas au lieu d'en haut dans les éléments de comparaison, et qu'en ce qui concerne Madame, là encore la ligne prolongeant la signature en boucle s'achève vers le bas de façon Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… >Le cabinet Clifford Chance a conseillé Rodamco Europe pour son rapproche- ment avec Unibail . Il s’agit d’une offre publique d'échange de 0,53 action Unibail pour chaque titre Rodamco. Dans cette opération, les bureaux de Clifford Chance LLP d'Am- sterdam (sous la direction de Thijs Alexander) et de Paris (sous la direction de Thierry Schoen) conseillent Rodamco. Unibail est conseillé par les cabinets d'avocats Darrois Villey Maillot Brochier et NautaDutilh N.V. (Amsterdam), par CMS Bureau Francis Lefebvre et CMS Derks Star Busmann en matière fiscale. ❑ L’UFG confirme être en négociation avec le groupe américain Westbrook pour le rachat en bloc d’immeubles parisiens. La vente devrait être signée mi-mai.Le président de l’UFG, Xavier Lépine, se dit «soucieux du respect des droits des locataires et de ceux des pro- priétaires». Il ajoute que le groupe «s’efforcera de maintenir un équilibre harmonieux entre les deux parties». ❑ Mipa , réseau immobilier de fran- chises en investissement locatif, s’im- plante en Seine-Maritime. nette, ce qui n'apparaît pas dans les signatures non contestées; Considérant que ces constatations rela- tives aux signatures elles-mêmes sont corroborées par divers éléments de fait […] Considérant que l’ensemble de ces éléments concordants permettent à la cour de dire que l’acte du 1 er mai 2004 n’a pas été signé par les époux H.et constitue un faux ; Considérant que MadameM., gérante de la société La S.par l'entremise de laquel- le les époux H.avaient vendu deux biens immobiliers suivant compromis des 5juillet 2003 régularisés par actes authentiques des 10octobre suivant, et qui disposait donc de tous les renseigne- ments utiles les concernant, a, à tout le moins, fait sciemment usage d'une promesse de vente fictive , dont elle ne pouvait ignorer qu'elle n'avait pas été signée des prétendus acquéreurs». Observations de Jurishebdo : en consé- quence, la cour condamne la gérante de l’agence une indemnité de 1500euros aux prétendus vendeurs, au titre de leur préjudice moral 17avril 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE BREVES ➠ Rénovation urbaine Le règlement général de l'Agence natio- nale pour la rénovation urbaine a été approuvé. Le texte définit les conditions de recevabilité des projets puis la nature des opérations aidées et les conditions d’attribution des subventions, les critères d’appréciation et enfin l’octroi des aides. Le montant des aides est précisé. Exemple: pour la restructuration lourde de logements locatifs, l’agence peut financer le déficit de l’opération jusqu’à 25% de son montant. L’assiette de la subvention pour des opé- rations d’ingénierie varie, suivant le type d’opérations, de 60000 € à 150000 € avec un taux de subvention de 35% à 50%. (Arrêté du 20mars 2007, J.O.du 3avril, p.6171). Au cœur du parc national, l’Etat garantit votre bien-être. C’est l’un des principes fondamentaux que cet arrêté du 23mars fixe, parfois de façon quasiment lyrique. Exemple article2 «La conservation des éléments matériels et immatériels du caractère du parc, et notamment, à ce titre, la conser- vation de la faune, de la flore, des forma- tions géologiques, du patrimoine culturel compris dans le cœur du parc ainsi que la préservation des pluralités de perception et de valeurs qui leur sont rattachées offrent aux générations présentes et futures une source d'inspiration, de cul- ture et de bien-être dont l'Etat est garant». (Arrêté du 23février 2007 arrêtant les prin- cipes fondamentaux applicables à l'ensemble des parcs nationaux, J.O. du 6avril, p.6509). Quel régime fiscal pour des tra- vaux sur des façades? Le ministre du budget a indiqué au député Yannick Favennec (JO AN Q, rép. du 20mars 2007, p.2868, n°113211) que les travaux qui rendent à l’état neuf des façades s’entendent des travaux qui affectent leur consistance (pose et dépo- se de façades) à l’exclusion des travaux de nettoyage ou de ravalement, quel que soit le procédé, des travaux d’étan- chéité ou d’imperméabilisation. Les tra- vaux d’isolation par l’extérieur ne sont pas considérés comme affectant la consis- tance la façade s’ils n’incluent pas une dépose de cette dernière. Ces travaux qui constituent à l’étanchéité sont éligibles au taux réduit, comme les travaux de ravalement et d’imperméabilisation. Avec l’intégration de l’abattement de 20% dans le barème général de l’impôt sur le revenu, la fiscalité des revenus fonciers s’est trouvée modifiée. L’administration fiscale a commenté cette réforme dans une instruc- tion du 23mars 2007 (n°5 D-2-07) de 107 pages. Ce document a le mérite de recenser de manière exhaustive la doctrine administrati- ve en matière de revenus fonciers. La fiscalité des revenus fonciers fait donc l’objet d’ajustements.Ainsi le taux d’abatte- ment applicable au micro-foncier passe de 40% à 30%. Pour le régime normal, la déduction forfaitai- re de 14% est supprimée. L’instruction explique: «Cette dernière est remplacée par la déduction, pour leur montant réel, des frais d’administration et de gestion et des primes d’assurance». Quand le taux de déduction forfaitaire était supérieur à 15%, il est remplacé par une déduction spécifique. Les frais de gestion deviennent déductibles. Ils sont déductibles pour un montant forfai- taire de 20 € par local. Les primes d’assurance deviennent totale- ment déductibles et non plus seulement celles qui se rapportaient notamment aux assurances de loyers impayés. Certaines fiches rédigées par l’administra- tion n’apportent pas de nouveautés, mais constituent une simple réécriture. C’est le cas par exemple des informations relatives au micro-foncier. Toutefois, certaines positions administra- tives sont nouvelles : Quelques nouveautés ➠ si un contribuable n’a comme revenus fonciers que des revenus provenant de parts de sociétés immobilières non pas- sibles à l’IS, il lui suffit de porter sur la décla- ration générale, n°2042, le montant des revenus fonciers, sans avoir à remplir la déclaration des revenus fonciers 2044. Il doit toutefois mentionner dans une note annexe les coordonnées de la société, les revenus par société et le montant des inté- rêts de ses emprunts personnels (voir fiche 5, n°30). L’administration indique que «cette mesure de simplification s’applique aux parts de sociétés détenant des immeubles ordinaires, mais également détenant des immeubles spéciaux à l’exception toutefois des parts de SCPI ouvrant droit à la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’ar- ticle31 bis du CGI». ➠ L’option pour le régime normal , au lieu du micro-foncier est exercée pour 3 ans. Elle prend donc fin au-delà de cette durée. Mais si le contribuable continue à remplir une déclaration 2044, il est considé- ré comme exerçant une option annuelle pour le régime normal. ➠ «Les dépenses de recherche et d’analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs au risque d’exposition au plomb ou à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs» sont considérées comme déductibles . ➠ L’indemnité d'éviction qui a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions est déductible des revenus fonciers (CE, arrêt du 8juillet 2005, n°253291). L’administra- tion admet que le caractère déductible de l’indemnité d’éviction n’est plus condition- né par le caractère déductible des travaux dont l’éviction est le préalable (voir fiche n°8, n°58). ➠ Pour les emprunts, «il est admis que les dépenses de résiliation anticipée d’un emprunt et les frais d'emprunt liés à la sous- cription d'un emprunt substitutif soient considérées comme déductibles si la résilia- tion et la souscription d’un emprunt substi- tutif ont effectivement permis de réduire la charge d’intérêts restant dus . Cette solu- tion s’applique notamment aux intérêts compensatoires versés en cas de renégocia- tion d’un prêt avec le même établissement». Ajoutons que les contribuables doivent pré- ciser sur leur déclaration de revenus fon- ciers à quel prêt le nouveau se substitue (cf. fiche 10, n°12). ➠ Enfin, en cas de démembrement de propriété de parts de société , il est précisé que «L’impôt est établi au nom de l’usufrui- tier des parts en cause à hauteur des droits que lui confère sa qualité d’usufruitier. Corré- lativement, le nu-propriétaire n’est pas sou- mis à l’impôt sur le revenu à raison du résul- tat imposé au nom de l’usufruitier». En matière de preuve , si le contribuable qui fait sa déclaration par internet est dis- pensé de produire les pièces justificatives, il lui est néanmoins de demander de conser- ver ces pièces afin de les fournir sur deman- de à l’administration Une nouvelle instruction fiscale sur les revenus fonciers 17avril 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 13mars 2007 AN p.2665 n°110762 Jean-Paul Chanteguet, PS, Indre Amortissement Robien, location à des étudiants Economie Le dispositif fiscal Robien suppose que la loca- tion soit faite à titre de résidence principale du locataire. La location peut être consentie à un étudiant qui dispose d’un logement distinct, tout en restant fiscalement à la charge de ses parents. Mais si le locataire ne respecte pas la destination contractuelle, le bailleur est fondé à engager la responsabilité contractuelle du locataire. Le bailleur doit donc prendre la précaution de rédiger dans son bail une clause relative à l’usage du bien loué à titre de résidence princi- pal. 15mars 2007 Sénat p.599 n°24655 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Obligation d’enlèvement des ordures dans les copropriétés; déneigement Intérieur Les communes ne sont pas tenues de procé- der à l’enlèvement des ordures au sein des copropriétés. Mais rien ne s’y oppose si l’enlè- vement recueille l’agrément des gestionnaires de ces copropriétés. Quant au déneigement, le pou- voir de police du maire s’exerce dans les voies privées ouvertes à la circulation dans les mêmes conditions que sur la voie publique. La commune peut effectuer à titre facultatif le déneigement dans les voies privées, mais on ne peut engager sa responsabilité si elle ne le fait pas. Sur ces questions, l’arrê- té qui fixe les conditions de remise des déchets relève du maire ou du président d’EPCI à fiscali- té propre. Pour la question du déneigement, voir CAA Nancy, 27mai 1993, com- mune de Bouzonville. 20mars 2007 AN, p.2879 n°101872 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Réforme de la profession d’architecte Culture Deux décrets sur la profession d’architecte sont actuellement en cours de transmission pour avis au Conseil d’Etat. Ce sont des textes d’ap- plication de l’ordonnan- ce du 26août 2005. 20mars 2007 AN p.2905 n°112328 Pierre Forgues, PS, Hautes-Pyrénées Réduction d’impôt pour emploi des concierges Economie L’article199 sexdecies du CGI qui prévoit la réduction d’impôt pour un salarié à domicile suppose qu’il soit employé par le contribuable. Ce n’est donc pas le cas d’un employé du syn- dicat des copropriétaires. L’élargissement de cette mesure supposerait qu’elle emporte des effets positifs pour la collectivité nationale. Le député voyait dans le gardien un «rouage clef de la vie des ménages dans un immeuble » jus- tifiant la mise en place d’une réduction d’im- pôt… 20mars 2007 AN p.2952 n°108759 Yvan Lachaud, UDF, Gard Vente d’un bien du domaine privé de la com- mune Intérieur Le conseil municipal doit délibérer pour autoriser le maire à vendre un bien du domaine privé communal. Lorsqu’il s’est prononcé sur les moda- lités de la cession (amiable ou adjudication), le maire est chargé de l’exécution. Les contrats de vente n’ont pas à être soumis au représen- tant de l’Etat dans le département. Mais la délibération du conseil municipal qui autorise la vente doit être soumise au contrôle de légalité. La réponse donne des références de jurispru- dence (CE, 30 déc. 1998, 19 déc. 1994). 20mars 2007 AN p.2991 n°83276 Jean-Michel Bertrand, UMP, Ain Détention du plomb . Appareils autorisés Santé Les appareils de détection du plomb dans les pein- tures équipés d’un tube à rayons X ne détectent pas la présence de plomb dans les revêtements s’ils ne sont plus en surface. Les appareils à tube ne répondent pas aux exigences fixées par un décret et 4 arrêtés du 25avril 2006. Mais les appa- reils à source représentaient déjà plus de 90% du parc en service avant la nouvelle réglementation. La réponse ajoute que des règles d’utilisation de ces appareils sont impo- sées: sources scellées, reprise de la source par le fournisseur en fin d’utili- sation, etc. 20mars 2007 AN p.3022 n°106556 François Grosdidier, UMP, Moselle Communication à des tiers du contenu du dos- sier de permis de construire Equipement Les plans intérieurs fournis à l’occasion d’une demande de permis de construire peuvent révéler des éléments de la vie privée tels que la répartition des pièces. De tels éléments peu- vent être occultés du dossier communiqué. Après la réforme du permis, les plans inté- rieurs n’auront plus en principe à être joints aux demandes d’autorisation. Texte de base: loi du 17juillet 1978 sur l’accès aux documents adminis- tratifs. 20mars 2007 AN p.3027 n°113145 Philippe Tourtelier, PS, Ille-et-Vilaine Participation pour voies et réseaux: quel rede- vable en cas de vente? Equipement La PVR a pour fait générateur l’autorisation d’urbanisme qui la prescrit. Le redevable de la PVR est le propriétaire à la date de l’unité fon- cière dont la construction a généré la PVR, même s’il n’est pas le demandeur de l’autori- sation. Le futur acquéreur , bénéficiaire d’une promesse de vente à la date de signature de l’autorisation, est redevable de la PVR. Textes de référence: art. L 332-6, L 332-6-1-2e et L 332-28 du code de l’ur- banisme. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 17avril 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda Jeudi 24 mai 2007 , de 17 h à 19 h. Dans le cycle «Architecture et effet de serre. Vers une architecture de bio- logiques…», le 2e invité du CSTB est l’architecte-urbaniste François Grether; qui travaille notamment au projet Lyon Confluence. Il interviendra sur le thème « Vers un urbanisme durable? ». Conférence au CSTB: 4 avenue du Rec- teur Poincaré, Paris XVI e . Tél. Brigitte Laï: 0164688995 ou brigitte.lai@cstb.fr Distinctions Parmi la promotion de Pâques de la légion d’honneur, nous avons relevé les noms de: Ministère de la justice , commandeur: Jean-Marie Burgburu, avocat, François Terré, professeur émérite à Paris II; Pr emier ministr e , chevalier: Christian Saint Etienne, professeur des universités; Défense, officier: Jean-Pierre Lourdin , conseiller technique dans une direction du ministère; Emploi , officier: Philippe Pelletier , pré- sident de l’Annah; chevalier: Bruno Arbouet, directeur général de l’Agence nationale des services à la personne, Etienne Bertier (Icade), Gildas de Kerhalic , ancien président de l’UNPI; Economie , officier: Christian Noyer, gou- verneur de la banque de France; Education nationale , officier: Alix de la Bretesche , présidente d’une agence nationale. Justice , officier: Chritine Chanet, Jacques Duplat et Hélène Magliano (Cour de cas- sation); chevalier: Guy Bellargent, ancien président du conseil supérieur du nota- riat, Olivier de Chazeaux, avocat et ancien député, Olivier Debouzy (avocat à Paris), Laurent Le Mesle (procureur géné- ral près la cour d’appel de Paris). (Décrets du 6avril 2007, J.O. du 8avril, p.6582). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Gar diens, concier ges et employés d'im - meuble : l'avenant n°67 du 15novembre 2006, relatif aux salaires , a été étendu par l’arrêté du 28mars 2007, publié au J.O. du 6avril (p.6514). Un autre arrêté du même jour étend l’ave- nant départemental (Rhône) du 21juillet 2006, relatif à l'indemnité de grève des éboueurs et au prix du mètre cube d'eau chaude (J.O.du 6avril, p.6556). Risques miniers : le décret n°2007-539 du 10avril 2007 fixe les modalités de liqui- dation de l'Agence de prévention et de surveillance des risques miniers (J.O. du 12avril, p.6688). Financement Un arrêté du 19mars 2007 fixe le loyer plafond applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale mentionné à l'article L.445-1 du CCH, en application de l’article R.445-9 (J.O.du 11avril, p.6647). Un décret n°2007-535 du 10avril 2007 est relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété (J.O. du 11avril, p.6657). Accessibilité Deux textes sur l’accessibilité ont été publiés: un arrêté du 21mars 2007 fixe les dispo- sitions prises pour l'application des articles R.111-19-8 et R.111-19-11 du CCH, rela- tives à l'accessibilité pour les personnes handicapées des établissements exis- tants recevant du public et des installa- tions existantes ouvertes au public (J.O.du 5avril, p.6378) un arrêté du 22mars fixe les dispositions prises pour l'application des articles R.111- 19-21 et R.111-19-24 du CCH, relatives à l'attestation constatant que les travaux sur certains bâtiments respectent les règles d'accessibilité aux personnes han- dicapées (J.O. du 5avril, p.6380). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 269 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie 100 arrêts du droit immobilier . La chambre FNAIM Paris Ile-de-France vient de rééditer ce recueil de jurisprudence dont la 1 e édition datait de 2004. Les arrêts sont commentés par l’équipe des 15 avo- cats conseils de la chambre. 21 € TTC. Tél.: chambre FNAIM de Paris: 0140537382. 17avril 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTEURS Perial annonce de bons résul- tats pour 2006 Les résultats des SCPI du groupe présidé par Eric Cosserat ont de quoi satisfaire ses épargnants. La SCPI Particiation Foncière 1 a bénéficié d’un rendement de 6,93% en 2006 et PF 2 de 6,80%. Pour PF Opportunité, le rendement et de 6,35%. Le groupe indique que les taux d’occupa- tion du patrimoine sont en hausse et que la revalorisation des immeubles a été expertisée en progression de plus de 8% en 2006 (8,37% pour PF1, 8,05% pour PF 2 et 8,18% pour PF Opportunité). Pour 2007, la société envisage d’accélérer la cession de certains actifs immobiliers, opération qui devrait se dérouler facile- ment en raison de la conjoncture. Pour PF Opportunité, la collecte des capi- taux s’est élevée à 54,2millions d’euros en 2006. Une 12 e augmentation de capi- tal s’ouvre le 16avril. La SCPI poursuit donc ses investissements.Parmi les acqui- sitions en cours: 524 m 2 de bureaux à Sèvres pour un montant de 1,5million d’euros, acte en mains, avec un rende- ment net de 8,5%. L’IEIF fait des projections sur les performances des OPCI. Avant le lancement des premiers OPCI, l’IEIF s’est livré à un exercice de simula- tion de performance des OPCI, en fonc- tion des possibilités des diverses possibili- tés d’actifs. L’institut a imaginé 4 OPCI types, sachant que tous ont 10% de liquidités, ce qui est imposé par la réglementation. - l’OPCI immobilier physique comporte 90% d’immobilier physique, - l’OPCI immobilier diversifié n’a que 51% d’immobilier phy- sique mais 39% en fon- cières ou SIIC. - l’OPCI diversifié obliga - tions dispose de 60% d’immobilier physique et de 30% d’obligations. - l’OPCI diversifié actions comprend 51% d’immo- bilier physique, 9% de foncières ou SIIC et 30% d’actions. L’analyse des perfor- mances sur 20 ans place en tête l’OPCI diversifié actions. Sur 10 ans, c’est l’OPCI immobilier diversifié qui arrive en haut du classement. Sur une période de 5 ans (2000-2005), c’est aussi l’immobilier diversifié qui obtient les meilleurs résul- tats. Le marché de bureaux est en baisse en Ile-de-France Selon Immostat, la demande placée de bureaux en Ile-de-France a baissé de 21% au premier trimestre 2007: le volu- me de bureaux loués ou vendus à des uti- lisateurs était en effet de 664 900 m 2 au premier trimestre 2007 contre 780 500 m 2 au 1 er trimestre de l’an dernier. En revanche, par rapport à 2004, le volume est nettement supérieur (334 600 m 2 au 1 er trimestre 2005). Le loyer facial moyen des bureaux de seconde main s’établit à 268 € le m 2 par an. Quant au volume des investissements, il est en hausse sensible pour l’année 2006: 18,72milliards d’euros, contre 11,99milliards en 2006. Au 1 er trimestre 2007, le volume de l’investissement est estimé à 7,1milliards d’euros. Investissement immobilier: la copropriété est-elle un obstacle? Certains investisseurs redoutent les contraintes de la copropriété et lui préfè- rent l’acquisition d’immeubles en pleine propriété. Pour combattre ces réticences, Pascaline Déchelette-Tolot , avocat, Lefèvre Pelle- tier & associés, avait choisi ce 3avril de présenter avec le directeur général d’Al- tys Gestion, Stéphane Bureau , le thème de «la valorisation des actifs en copro- priété. L’avocat fait observer par exemple que lorsqu’un copropriétaire entend faire des travaux à ses frais (article 25b), il doit présenter son projet à l’assemblée générale. En cas de refus, il lui est possible de demander au tribunal de grande instance l’autorisation de faire les travaux. C’est d’ailleurs le seul cas où le tribunal peut se prononcer à la place de l’assemblée. Le dossier doit être bien pré- paré et notamment préciser en quoi les travaux affectent les parties communes. Pascaline Dechelette-Tolot rappelle éga- lement l’importance primordiale du règlement de copropriété. Elle évoque une affaire actuellement pendante devant la Cour de cassation où la cour d’appel a refusé d’appliquer le règlement qui indiquait que l’espace entre le pla- fond et le plancher de deux lots était qualifié de partie privative. Elle conseille également d’utiliser la faculté actuellement offerte aux copro- priétaires de mettre à jour leur régle- ment de de copropriété avec une majori- té réduite (article49 de la loi de 1965). Il faut en revanche éviter les copropriétés à deux, Pascaline Dechelette-Tolot recon- naît que c’est une catastrophe, car cette situation peut conduire à des blocages. En revanche, une solution peut être de sortir de la copropriété. Pour Stéphane Bureau, le mandat du syn- dic doit être considéré comme un inves- tissement à long terme. Il considère que l’information délivrée aux copropriétaires est insuffisante. «Nous, professionnels, avons un devoir d’information au fil de l’eau» estime le directeur général d’Altys qui ajoute qu’il faut sortir du cadre régle- mentaire et être source de propositions. Deux AG par an Son groupe a par exemple mis en place deux assemblées générales par an. En mai, une AG approuve les comptes et le budget; une autre AG en octobre ou novembre anticipe le budget suivant. Le syndic doit aussi faire des propositions de valorisation du patrimoine, par-delà les objectifs propres de chaque copopriétai- re. Stéphane Bureau cite l’exemple de la rénovation d’un hall d’immeuble de bureaux à la Défense qui n’était plus adapté aux exigences actuelles. Sa réfec- tion a été proposée dans un objectif de valorisation patrimoniale. 5 432 4 891 3 541 3 505 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 OPCI diversifié actions OPCI immobilier diversifié OPCI immobilier physique OPCI diversifié obligations 1985 - 2005 :Performances globales Source :IEIF Performances globales 1985-2005
