Jurisprudence récente p. 2 et 3
Fiscalité
Trois arrêts du Conseil d’Etat en matière de taxe foncière
Redevance des ordures ménagères : compétence judiciaire selon le tribunal des conflits.
Imposition après dégrèvement : l’exemple de la plus-value
Répression des abus de droit
Régime fiscal des sociétés de construction vente
Commentaire p. 4 et 5
Ronald S. Austin (Clifford Chance) commente l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 janvier 2007 qui tire les conséquences d’une transformation irrégulière d’un local d’habitation.
Réglementation p. 5
L’ANRU intègre le développement durable
Taux d’IS à 16,5% : formalités précisées
En bref :
Dossier médical du candidat locataire : quel document autorisé?
Le CNH et les économies d’énergie
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Suspension d’un architecte
Rencontre p. 8
Pour le SNAL, le problème du foncier ne permettra pas de construire 500 000 logements par an.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2et 3 Fiscalité Trois arrêts du Conseil d’Etat en matière de taxe foncière Redevance des ordures ménagères: compétence judiciaire selon le tribunal des conflits. Imposition après dégrèvement : l’exemple de la plus-value Répression des abus de droit Régime fiscal des sociétés de construction vente COMMENTAIRE p.4 et 5 Ronald S. Austin (Clifford Chance) commente l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 17 janvier 2007 qui tire les conséquences d’une transforma- tion irrégulière d’un local d’habita- tion. REGLEMENTATION p.5 L’ANRU intègre le développement durable Taux d’IS à 16,5% : formalités pré- cisées En bref : Dossier médical du candidat locataire: quel document autorisé? Le CNH et les économies d’énergie REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Suspension d’un architecte Pour un moratoire des textes L’ étude que vient de publier le Snal sur la production de foncier met en évidence le caractère éminemment politique de ce problème. Elle relève que la consommation de terres pour le logement est bien inférieure à celle qui est utilisée pour les locaux d’activité. Alors que l’activité consomme chaque année de l’ordre de 215 000 hectares, le logement ne consomme que 55 000 à 70 000 hectares de foncier, soit un écart de 1 à 4. Ce n’est donc pas la rareté des terrains qui est en cause pour la dif- ficulté de construire des logements. Le Snal préconise en consé- quence l’adoption d’une véritable politique foncière qui passe par exemple par une programmation urbaine à un niveau supra-communal (lire en page8). le Snal dénonce aussi l’accumulation des textes de lois et il rejoint en cela l’appel du Csab qui estime que l’accumulation des textes de ces derniers mois conduit à une insécurité juridique avérée. Le syndicat des administrateurs de biens, qui a établi une liste de 43 principaux documents diffusés à ses membres depuis l’été 2006, considère que la multiplication des textes rend quasiment impos- sible le respect de la légalité. Plutôt que de demander une nouvel- le réforme, il propose d’instaurer un moratoire total de nouveaux textes pendant plusieurs mois et une révision de l’entrée en vigueur des derniers textes publiés pour en faciliter l’application. On laisse aux politiques le soin de commenter cette proposition qui a le mérite de la clarté et du bon sens. De ce point de vue, l’adoption de la session parlementaire unique, qui a remplacé les deux sessions annuelles, de printemps et d’automne, n’a pas eu les résultats espérés. On peut par ailleurs craindre que l’absti- nence normative soit un programme de peu de goût pour un Président (homme ou femme) fraîchement élu. D ans la jurisprudence, on lira avec intérêt un arrêt de la cour d’appel de Paris sur l’usage des locaux, qui fait application de la nouvelle législation issue de l’ordonnance de 2005. Ainsi que le fait observer Ronald Austin, avocat associé chez Clifford Chance (lire en pages4 et 5), en commentant cet arrêt, la sanc- tion de l’irrégularité de l’usage des locaux est en principe la nul- lité du bail, mais dans l’affaire commentée, le juge requalifie le contrat en bail de droit commun. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 270 2MAI 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 Pour le SNAL, le problème du foncier ne permettra pas de construire 500000 logements par an. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 2mai 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Taxe foncière ❑ Trois arrêts du Conseil d’Etat Le Conseil d’Etat a rendu plusieurs arrêts en matière de taxe foncière. >Exonération temporaire pour les logements (Conseil d’Etat, 12mars 2007, n°290310, SCI nouvelles résidences du bois de Galfard) L’administration contestait l’exonération de taxe foncière dont bénéficiait un loge- ment foyer au titre de l’article1384 A du CGI au motif que, géré par une société commerciale, il avait perdu le caractère de logement. L’argument est rejeté par le Conseil d’Etat: «Considérant que le tribunal administra- tif, pour refuser à la requérante le béné- fice de l'exonération prévue par l'article1384 A précité, a estimé que, dès lors qu'à compter du 1 er janvier de l'an- née 2000 le foyer logement n'avait plus été géré par une association à but non lucratif mais par une société commerciale , il avait acquis le caractère de local commercial et n'entrait donc plus dans le champ de cet article; qu'en jugeant que la seule modification du sta- tut du gestionnaire des locaux entraînait la perte de l'exonération, sans rechercher si un changement dans l'affectation des locaux était intervenu, le tribunal admi- nistratif de Marseille a méconnu les termes mêmes de l'article1384 A précité et entaché son jugement d'une erreur de droit; que la société requérante est par suite fondée à en demander l'annula- tion». Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat admet que la SCI avait droit à l’exonération de taxe foncière, bien que gérée par une société commerciale. >Valeur locative d’un centre commercial (Conseil d’Etat, 28février 2007, n°278121, SA Distribution Saint-Marc) Une société contestait la méthode de cal- cul de la taxe foncière pour un centre commercial situé à Rouen. Le Conseil d’Etat juge d’une part que l’administra- tion pouvait retenir comme local de com- paraison des locaux postérieurs à 1970 et d’autre part se réfère au pouvoir d’ap- préciation du juge du fond relatif à l’ap- plication des coefficients à appliquer aux surfaces: «Considérant, d'une part, qu'en jugeant que, pour déterminer la valeur locative du centre commercial que la SA Distribu- tion Saint-Marc a fait édifier en vertu d'un bail à construction pour l'exploiter à Rouen, l'administration pouvait rete- nir comme termes de comparaison des locaux commerciaux situés dans la commune de Rouen alors même que ces immeubles de référence avaient été construits après le 1 er janvier 1970 , date de la révision générale, dès lors qu'il n'est pas contesté que la valeur locative de ces locaux types avait été arrêtée selon la méthode prévue au b.du 2 e de l’article1498 précité, la cour admi- nistrative d'appel n’a pas commis d'er- reur de droit; Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, contrairement à ce que sou- tient la société requérante, l'administra- tion a appliqué, pour calculer la surface pondérée de l'immeuble, des coefficients différenciés aux divers éléments constitu- tifs du centre commercial; que, s'agissant des surfaces de vente pour lesquelles a été retenu un coefficient unique de 1 , la cour s'est livrée, sans commettre d'er- reur de droit, à une appréciation sou- veraine des faits de l'espèce en estimant qu'aucune des parties de ces surfaces de vente ne présentait des valeurs de com- mercialité et d'usage justifiant l'applica- tion d'un coefficient de pondération inférieur». Il est donc possible de retenir un coeffi- cient unique pour le calcul de la surface pondérée, dès lors que cette solution est argumentée. >Bâtiments et terrains indus- triels (Conseil d’Etat, 12mars 2007, n°287910, Société SIRD) L’article1498 du CGI donne la méthode de droit commun de détermination de la valeur locative. L’article1499 fixe la méthode applicable pour les immobilisa- tions industrielles. L’article1500, pour le cas des bâtiments et terrains industriels qui ne figurent pas à l’actif d’une entre- prise industrielle ou commerciale astreintes aux obligations de l’article53 A, renvoie à l’article1498. Le Conseil d’Etat précise la portée de ce renvoi: «Considérant que les dispositions de l'ar- ticle1500 du code général des impôts n'ont pour objet que d'exclure du champ d'application de l'article1499 les entre- prises qui ne sont pas soumises au régime réel d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux; que, par suite, le tribu- nal administratif de Dijon n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que, du seul fait que le propriétaire des locaux en liti- ge était une société commerciale assujet- tie aux obligations définies par l'ar- ticle53 A du code général des impôts, l'administration pouvait écarter l'applica- tion de la dérogation prévue à l'ar- ticle1500 du code général des impôts, quelle que soit la nature de l’activité exercée par la société». En conséquence, pour une entreprise soumise aux obligations de l’article53, c’est le régime de droit commun qui s’ap- plique Imposition après dégrèvement ❑ L’exemple de la plus-value (Conseil d’Etat, 28 fév. 2007, n°279211) Un contribuable avait obtenu le bénéfice du paiement fractionné de l’impôt sur la plus-value (paiement en 5 ans, art. 150 R du CGI alors applicable). Puis l’administra- tion a procédé à un redressement et, par REOM: compétence judiciaire Le tribunal des conflits a jugé que «en substituant une rémunération directe du service par l'usager à une recette de caractère fiscal, le législateur a entendu permettre à ces collectivités publiques de gérer ce service comme une acti- vité industrielle ou commerciale », il en déduit que le service d’enlèvement des ordures ménagères financé par une redevance doit être regardé comme ayant un caractère industriel ou com- mercial; que, par suite, il n'appartient qu'à la juridiction judiciaire de connaître des litiges relatifs au paie- ment des redevances qui sont réclamées aux usagers de ce service». (Tribunal des conflits, 12 fév. 2007, n°3526). Rappelons que la redevance est calculée en fonction de l’importance du service rendu, contrairement à la taxe. erreur, remis en cause le paiement frac- tionné. Puis elle avait rectifié son erreur mais sans réinformer le contribuable de son intention de procéder au recouvre- ment. Le contribuable voulait obtenir la décharge de l’impôt, ce qui lui est refusé: «Considérant qu'il résulte des disposi- tions du livre des procédures fiscales rela- tives tant à la procédure de redressement contradictoire qu'aux procédures d'impo- sition d'office qu'après avoir prononcé le dégrèvement d'une imposition, l'adminis- tration ne peut établir, sur les mêmes bases, une nouvelle imposition sans avoir préalablement informé le contribuable de la persistance de son intention de l'imposer ; que, toutefois, l'omission de cette formalité n'est pas de nature à entacher d'irrégularité le réta- blissement, sur les mêmes bases et dans les mêmes conditions, d'une imposition lorsque celle-ci a été établie initialement en retenant les éléments déclarés par le contribuable lui-même; que, par suite, en écartant le moyen tiré du défaut d'infor- mation de M.G. préalablement au réta- blissement des deux fractions restant dues par ce dernier de la partie de l'im- position de la plus-value immobilière cor- respondant aux éléments portés dans sa déclaration et conformément à l'échéan- cier du régime du paiement fractionné dont il avait demandé le bénéfice, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit». Observations de Jurishebdo : la position de l’administration est donc validée par cette décision. L’information du contri- buable par l’administration de la persis- tance de sa volonté de l’imposer après un dégrèvement n’est pas indispensable lors- qu’il s’agit d’une imposition établie au départ avec les éléments déclarés par le contribuable lui-même Sociétés civiles de construction vente ❑ Régime fiscal (Conseil d’Etat, 12mars 2007, n°263850, SARL Études Générales Immobilières) Les sociétés civiles de construction vente relèvent en principe de l’IS dans la mesu- re où elles exercent une activité commer- ciale. Mais l’article239 ter I du CGI pré- voit l’exonération d’impôt sur les sociétés en faveur des sociétés civiles qui ont pour objet «la construction d’immeubles en vue de la vente». Dans ce cas, ce sont leurs associés qui sont imposés en propor- tion de leurs droits dans la société. Dans cette affaire, une SCI «Place de la Vendée» avait fait l’objet d’un redresse- ment de son bénéfice. La SARL qui en détenait la moitié des parts s’était vue notifier un redressement égal à la moitié du bénéfice rehaussé de la SCI dont elle était actionnaire. Le Conseil d’Etat confir- me cette décision: «Considérant que l'article239 ter précité du code général des impôts limite l'exemption d'impôt sur les sociétés qu'il institue aux sociétés civiles qui réalisent uniquement des opérations de construction en vue de la vente ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société civile immobilière «Place de la Vendée » a acquis deux terrains atte- nants dont l'un était le terrain d'assiette de deux bâtiments existants, ainsi que ces bâtiments; qu'après avoir démoli le plus petit de ces deux bâtiments, elle a réalisé un ensemble immobilier composé, à hau- teur de 80% des surfaces, d'une construction neuve édifiée sur la surface libérée par cette démolition et le terrain nu acquis et, pour le solde, du bâtiment principal existant qui a fait l'objet de tra- vaux d'intégration au nouvel ensemble et de restructuration ayant abouti à une nouvelle distribution des logements ainsi qu'à l'accroissement de leur nombre et de leur superficie; que la cour adminis- trative d'appel, à partir des faits souverai- nement appréciés par elle, a pu légale- ment déduire, sans commettre d'erreur de droit sur les critères applicables, que l'ensemble des acquisitions et tra- vaux réalisés par la société civile immobilière «Place de la Vendée » constituaient une opération unique de construction en vue de la vente et que, par cette opération, la société civile immobilière «Place de la Vendée » ne s'était pas écartée de son objet social et remplissait les conditions pour bénéficier du régime prévu par les dispositions de l'article239 ter du code général des impôts; Considérant qu'il résulte de ce qui précè- de que la société à responsabilité limitée Études Générales Immobilières n'est pas fondée à demander l'annulation de l'ar- rêt attaqué ni, par voie de conséquence, à ce que soit mis à la charge de l'Etat le versement de la somme de 3000euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative». Observations de Jurishebdo : en l’espè- ce, l’opération d’achat des deux terrains et qui avait donné lieu à construction et restructuration d’un bâtiment est consi- dérée comme une opération unique permettant à la SCI de conserver le régi- me d’exonération d’IS. En revanche, et à titre d’exemple, si une société revend en l’état un terrain ini- tialement acquis pour construire, cela entraîne l’assujettissement à l’IS lorsque l’opération relève d’une activité de mar- chand de biens (cf. F.Lefebvre, mémen- to 2007 § n°2625 et l’arrêt cité du Conseil d’Etat du 24juillet 1981, n°22950). 2mai 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Répression des abus de droit Un contribuable a obtenu l’annulation d’une imposition qui était faite sur le fondement de l’abus de droit, à l’aide de deux arguments. - L’administration n’avait pas apporté la preuve du caractère artificiel de l’opéra- tion: «l’administration n’apporte pas la preuve, qui lui incombe dès lors qu’elle s’est abstenue de prendre l’avis du comité consultatif pour la répression des abus de droit , que la cession par Mme P. des actions de la SA P à la société civile PLC avant qu’elles ne soient rachetées par leur émetteur, pré- sentait un caractère artificiel et ne pouvait être motivée que par la volonté d’éluder l’impôt» (voir art. L 64 du LPF). - les observations de l’administration avaient été présentées par le directeur des services fiscaux de l’Ain, qui n’a pas indiqué présenter ses observations au nom du directeur des services fiscaux de la Côte d’Or, qui avait, seul, qualité pour défendre. (Conseil d’Etat, 28 fév. 2007, n°284565). La DGI lance sa campagne de déclaration de revenus par internet. Le service de déclara- tion en ligne sera ouvert à compter de ce mer- credi 2mai . Le dépôt limite de la déclaration est fixé au 31mai pour le format papier, mais entre le 12 et le 19juin , suivant les régions pour les déclarations par internet. 2mai 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Comme on le sait, l'ordonnance du 8juin 2005 a modernisé la législation ayant pour objet la protection du parc de logements à Paris et dans certaines grandes villes. Cette ordonnance a notamment simplifié deux critères applicables, à savoir la date de réfé- rence et la notion «d'affectation» (qui devient désormais «l'usage»). Précédemment, il fallait se reporter à la date du 11octobre 1945 pour apprécier si l'affectation d'un immeuble lui permettait ou non de faire l'objet d'un bail commercial: à moins d'avoir été utilisé commercia- lement depuis cette date, ce qui était souvent difficile à prouver, il fallait soit démontrer l'existence d'une autorisa- tion de changer l'affectation de l'im- meuble, soit obtenir une telle autorisation. Généralement, celle-ci n'était accordée que si d'autres locaux utilisés commercialement étaient «décommercialisés», c'est-à-dire rendus à l'habitation, le tout pour mainte- nir l'étendue du parc de logements. Le critère de l'utilisation («affectation») «de référence» n'était pas limpide, en raison, entre autres, d'une problématique qui s'était développée concernant la définition d'une affectation «professionnelle». L'ordonnance du 8juin 2005 a remplacé la date de référence du 11octobre 1945 par celle du 1 er janvier 1970, date beaucoup plus «accessible» pour déterminer l'utilisa- tion effective d'un immeuble. Par ailleurs, la définition de cette dernière («l'usage») est devenue beaucoup plus claire. Maintenant, il importe de savoir si, au 1 er janvier 1970, l'usage de l'immeuble était ou non l'habitation. Si l'usage n'était pas alors l'habitation, la législation en matière de protection du parc de logements (article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation) ne s'applique pas, de sorte que l'immeuble peut librement changer d'usage. Si, en revanche, l'usage au 1 er jan- vier 1970 était l'habitation, une autorisa- tion préfectorale pour transformer l'im- meuble à un autre usage est toujours nécessaire pour préserver le parc de loge- ments. Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris (16ème Chambre Section A du 17janvier 2007, RG. n°2005/21813), qui semble être le premier rendu en application de la nou- velle législation, rappelle fermement que la sanction d'une transformationirré- gulière de locaux qui avaient un usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'a pas changé, à savoir la nullité du bail : «Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du pré- sent article». En l'espèce, il s'agissait d'un bail d'un appartement à Paris (1 er ) conclu en 1975. Les parties avaient choisi de soumettre ce bail aux dispositions des baux commerciaux (alors, le décret n°53-960 du 30septembre 1953, codifiées depuis aux articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce), l'ac- tivité autorisée étant celle de l'exer- cice d'un cabinet de psychologue (activité non-commerciale). Le bailleur a prétendu mettre fin au bail en délivrant un congé avec refus de renouvel- lement et refus de paiement d'une indem- nité d'éviction au preneur (procédure pré- vue par le code de commerce en matière de baux commerciaux), arguant du fait qu'en utilisant les locaux loués pour son habitation, le preneur n'a pas respecté les dispositions du bail. De son côté, le preneur a plaidé la nullité du congé, considérant que le bail lui-même devait être requalifié en bail à usage mixte d'habitation et professionnel régi par la loi du 1 er septembre 1948, ce qu'a refusé la cour, faute de preuve. La cour a constaté qu'il a été établi (par une déclaration fiscale modèle H 42 dépo- sée en octobre1970) qu'au 1 er janvier 1970 l'usage des locaux loués était l'habitation. Ronald S.Austin commente l’arrêt du 17janvier 2007 de la cour d’appel de Paris relatif à transformation irrégulière de locaux et qui affirme que la sanc- tion est la nullité du bail. USAGE DES LOCAUX L’analyse de Ronald S.Austin , avocat associé, Clifford Chance. Ce qui change: la notion de transformation irrégulière de locaux ou la sanction? La sanction de la trans- formation irrégulière reste la nullité du bail. Ronald S.Austin La cour d’appel de Paris annule le bail irrégulier… «Considérant ainsi qu'il est établi qu'au 1 er janvier 1970, le local était à usage d’habitation et que le bailleur ne pouvait souscrire, en 1975, un bail commercial sans obtenir la dérogation une autorisation administrative préalable; Considérant qu'à partir du moment où il est établi que le local en cause n’avait pas au 1 er jan- vier 1970 une affectation commerciale, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver que cette attestation préalable a été obtenue et que cette preuve n’est pas rapportée, le fait n’étant d’ailleurs pas même allégué; Considérant en conséquence que le bail commercial en cause a été souscrit en violation des dispositions d'ordre public de l’article L631-7 du CCH; que la cour ne peut donc que constater sa nullité, Sur les conséquences de cette nullité : Considérant que le congé délivré dans les formes prévues par les dispositions relatives au bail commercial est nul dès lors que le bail commercial est lui-même annulé; Considérant que M me S. soutient que le bail en cause était en réalité un bail mixte habita- tion/professionnel soumis à loi de 1948; qu'elle invoque à cet égard la déclaration H2 du 19octobre 1970 […] Mais considérant que cette déclaration, si elle permet d'établir la date depuis laquelle M.Fr. était locataire à usage d’habitation ne saurait placer le contrat annulé de 1975 et son renou- vellement de 1984 sous l’empire de la loi de 1948; Considérant en effet que la sanction de la violation par un bail commercial des dispositions de l’article L631-7 du CCH est sa nullité et non sa requalification ; que dès lors, dans la mesure où il n’est pas contestable qu’elle était bien locataire des lieux, en son nom person- nel, depuis le 1 er juillet 1975 […], elle l’était en vertu d'un bail verbal ; qu'il lui appartient donc de rapporter la preuve de ce que ce bail verbal est soumis au régime de la loi de 1948, preuve qu’elle ne rapporte pas, la déclaration souscrite en 1970 auprès des services fiscaux étant insuffisante à établir un tel fait, le seul point acquis à cet égard étant que l’immeuble a été édifié avant le 1 er septembre 1948 alors même qu’aucune des caractéristiques du loge- ment ne sont évoquées, Considérant en conséquence qu’il convient de dire que le bail verbal en vertu duquel M me S. occupe les lieux est soumis au droit commun des baux d'habitation et mixtes et que le prix du loyer est celui versé par le preneur et accepté par le bailleur». 2mai 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Clifford Chance (Marcus Billam et Jona- than Olier) a conseillé Colony Capital et CoLucie lors de la cession conclue le 24avril de la participation des parts de Colony Capi- tal dans CoLucie (foncière qui détient un parc immobilier à la Défense). Le cabinet Winston & Strawn (Jean-Pierre Collet) intervenait sur les aspects fiscaux. L’acquéreur, SITQ, (par l’intermédiaire de sa filiale EuroCDP Finances SA), était conseillé par Allen & Overy (Frédéric Moreau et Jean-Marie Castalda). >Le bureau de Shanghai de Gide Loyrette Nouel (David Boitout, assisté de Qu Yin- gying et Renaud Rossa) vient de conseiller l’équipementier automobile français Plastic Omnium pour la création d’une joint-ventu- re avec l’équipementier automobile sino- américain Yanfeng Visteon. USAGES DES LOCAUX En bref ➠ BNP Paribas Sylvie Lemaire a été nommée Directeur juridique de BNP Paribas Immobilier en France et à l’international. Elle était précé- demment chez Groupama. ➠ GSE Gérard Passera, vient d’être nommé direc- teur général adjoint au sein de GSE. Il a pour mission principale le développement du département aménagement et urbanisme. ➠ Era communique en BD Après un premier album «et tout s’accélé- ra», le réseau ERA renouvelle son action de communication pour prôner l’efficacité de ses agences avec un 2 e volume intitulé «ERA, c’est pour mon bien». ➠ Le CNH et les économies d’énergie Parmi les rapports adoptés par le Conseil national de l’habitat début avril figure celui du groupe de travail «logement et énergie» qui concerne les moyens de lutter contre l’effet de serre dans les logements. Il préconise dans le cadre de l’adoption d’un «plan logement énergie 2050» de passer d’une logique de dispositifs incitatifs à une logique de projet volontariste. Ce plan porté par les régions au niveau opérationnel devrait, selon le CNH, être animé par une structure permanente au niveau national. ➠ Dossier médical: quel document autorisé? La loi DALO du 5mars 2007 a allongé la lis- te des documents qu’il est interdit de demander au candidat locataire en indi- quant notamment le «dossier médical per- sonnel, sauf en cas de demande de loge- ment adapté ou spécifique». La formulation du texte semble autoriser la demande d’un dossier médical en cas de demande de loge- ment adapté. Le ministère estime qu’il n’en est rien et que seul un certificat médial pourra être demandé par le bailleur. Dans un communiqué du 13avril, le ministère affirme que le dossier médical personnel doit rester confidentiel. Il prévoit une nou- velle modification de la loi, en accord avec la Commission nationale de concertation. L'usage autorisé par le bail était certes un usage non-commercial (bien que les parties aient volontairement soumis le bail au sta- tut des baux commerciaux) mais ce n'était pas de l'habitation. Considérant alors que le bail a été souscrit en violation des dispo- sitions d'ordre public de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, la cour a prononcé la nullité du bail. Cependant, la cour a tiré comme consé- quence juridique de cette nullité l'existence d'un bail verbal: ce sont donc les règles applicables à un tel bail qui doivent s'appli- quer pour y mettre fin et ainsi obtenir la libération des lieux. Or, la «nullité sanction» prévue par l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation a comme résultat l'inexistence d'obligations entre les parties: elle implique que les parties doivent être remises dans leur situation de départ. Ceci présente une difficulté car, si le «bailleur» n'a alors aucun droit de percevoir des loyers et charges, le «preneur» a néanmoins bénéficié de la jouissance des locaux. Il s'ensuit que, en réalité, la nullité n'a d'effet que pour l'avenir . Le bailleur s'opposera donc par le biais de l'enrichissement sans cause à toute demande du preneur, qui, fondant son action sur une répétition de l'indu, tente- rait d'obtenir un remboursement de loyers et charges. La cour d'appel de Paris a néanmoins pro- cédé autrement, requalifiant le bail com- mercial en bail verbal (plus conforme à l'usage d'habitation), laissant les parties avec une relation juridique intacte qu'elles pouvaient continuer ou à laquelle elles pouvaient mettre fin selon le régime appli- cable. R.S.A. Établissements de crédit Une ordonnance du 19avril transpose les directives 2006/48/CE concernant l’accès à l’activité des établissements de crédit et son exercice et 2006/49/CE sur l’adéquation des fonds propres des entreprises d’investisse- ment et des établissements de crédit. (Ordonnance n°2007-571 du 19avril 2007 relative aux établissements de crédit, aux entreprises d'investissement et aux sociétés de crédit foncier, J.O.du 20avril, p.7040). L’ANRU intègre le développe- ment durable Un décret du 16avril autorise l’ANRU à majorer ses taux de subventions en fonc- tion de critères de développement durable (art. 1 er ). Par ailleurs, le texte modifie les conditions de versement des subventions accordées par l’ANRU. Le nouvel article4-1 du décret du 24septembre 2004 indique que l’ANRU peut prévoir le versement d’une avance lors de la décision d’attribution de la subvention, dans la limite de 15% de celle-ci. Des acomptes peuvent être versés au fur et à mesure de l’avancement du projet sans pouvoir excéder 70% du montant de la subvention. (Décret n°2007-559 du 16avril 2007 relatif aux modifications de l'assiette et aux conditions de versement des subventions accordées par l'ANRU et complétant le décret n°2004-1005 du 24sep- tembre 2004, J.O.du 18avril, p.6944). Taux d’IS à 16,5%: formalités précisées - Le régime SICC de l’article210 E permet (de janvier2006 à décembre2008) de vendre des biens immobiliers à des socié- tés faisant appel public à l’épargne, agréées par l’AMF, moyennant un taux réduit d’IS à 16,5%. Mais l’acheteur doit conserver les biens pendant 5 ans. Le décret du 16avril précise les modalités de cet engagement. L’engagement doit être pris dans l’acte qui constate la cession des biens. Une copie de l’engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de cédant et du cessionnaire (art. 46 quater 0 ZZ bis C de l’annexe III du CGI). - Le IV de l’article210 E prévoit aussi un taux d’IS réduit en faveur des sociétés qui achètent à des organismes d’HLM si le cédant s’engage à investir le produit de la plus-value de cession dans la construc- tion ou la rénovation de logements sociaux. Le même décret précise que l’engage- ment d’investissement doit être établi sur papier libre et joint à la déclaration de résultat du cédant. L’engagement indique le prix et la date de cession de l’immeuble ainsi que le montant de l’obligation d’investissement et la date à laquelle elle doit être satisfaite. (Décret n°2007-561 du 16avril 2007 pris en application des dispositions de l'article210 E du CGI, J.O.du 18avril 2007, p.6946). 2mai 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27mars 2007 AN p.3205 n°108581 Yvan Lachaud, UDF, Gard Non-respect d’un permis de construire. Action d’un voisin? Equipement Si le maire ne juge pas utile de poursuivre l’in- fraction au code de l’urbanisme, un riverain peut saisir le préfet pour qu’il se substitue au maire. S’il existe une décision administrative de refus du maire, l’intéressé peut saisir le tri- bunal administratif pour qu’il enjoigne au maire de constater l’infraction. Le particulier peut aussi porter plainte et, s’il subit un préju- dice, exercer un recours devant le juge civil. Ces actions peuvent être exercées en référé. 27mars 2007 AN p.3205 n°109551 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Certificat d’urbanisme positif et refus de permis Equipement Lorsqu’une demande de permis est déposée dans le délai de validité du certifi- cat, l’autorité compétente ne peut opposer des dispositions d’urbanisme nou- velles à l’exception des règles relatives à la sécurité et à la salubrité publiques. Si les règles sont respectées, le permis ne peut être refusé que si le CU était illé- gal ou pour une raison autre, inconnue au moment du certificat d’urbanisme. En cas de délivrance d’un CU illégal, une indemnisation peut être demandée et l’autorité compétente pourrait voir sa responsabilité engagée. 29mars 2007 Sénat p.699 n°26132 Didier Boulaud, PS, Nièvre Vente de logements HLM: mise en location par l’acquéreur ? Cohésion sociale Si un logement HLM est vacant et que l’orga- nisme le met en vente, il doit le proposer en priorité aux autres locataires de l’immeuble. Pour éviter la spéculation, le montant du loyer est limité par un plafond, si l’achat a eu lieu à un prix inférieur au prix des domaines et que l’acquéreur le loue dans les 5 ans de l’achat. Références de textes: art. L 443-11 et art. L 443-12-1 du CCH. 3avril 2007 AN p.3005 n°116395 Eric Raoult, UMP, Seine-St-Denis Recours abusifs Collectivités territoriales Le droit au recours est un principe de valeur constitutionnelle (CC 9avril 1996). Mais, si la requête est jugée abusive, le juge administratif peut condamner le requérant à une amende (3000 € max.). Le Conseil d’Etat (28juin 1993) a pu condamner le requérant pour abus de droit alors même qu’il accordait à ce dernier par- tiellement satisfaction sur le fond . Il est aussi possible d’en- gager la responsabilité civile du requérant pour faute devant les juridic- tions civiles. 3avril 2007 AN p.3313 n°83850 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Toitures en zinc. Pollution par les eaux de ruisselle- ment Ecologie Le ruissellement des eaux de pluie sur des toitures en zinc, comportant des joints en plomb, peut pro- voquer la plombémie des eaux. Les eaux se retrou- vent souvent dans les bassins de décantation, une partie des micropolluants dont le plomb est piégée dans les dépôts de collecteurs. Le curage de ces dépôts permet de réduire l’apport du plomb. Le comité technique plomb a recensé les utilisations du plomb dans le bâtiment. Cela permettra d’alimen- ter la réflexion des pouvoirs publics quant aux pres- criptions d’interdiction à mettre en œuvre . Par ailleurs, il est précisé, que, pour la récupéra- tion des eaux de pluie, les citernes doivent écar- tent les premières eaux de lavage des toitures, diminuant la teneur des polluants, en application des règlements sani- taires départementaux. 3avril 2007 AN p.3363 n°99063 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Prévention de l’intoxica- tion par le monoxyde de carbone Cohésion sociale L’article81 de la loi du 2juillet 2003 (urbanisme et habitat) a renvoyé à un décret le soin de fixer les exigences à respecter et les mesures à mettre en œuvre pour prévenir les intoxications par le monoxyde de carbone dans les locaux d’habita- tion. Le décret d’application a été finalisé et sera prochainement transmis au Conseil d’Etat. Une campagne de com- munication pour amélio- rer la prévention a été lancée à l’automne 2006. 3avril 2007 AN p.3363 n°116235 François Dosé, PS Meuse Diagnostic de performan- ce énergétique Cohésion sociale L’arrêté du 14septembre 2006 décline le DPE par type de situation de diagnostic rencontrée. Les dia- gnostiqueurs doivent les établir selon les règles de l’art. Ils doivent être attentifs à ce que leurs recom- mandations ne dégradent pas la qualité du bâti. Un guide à l’usage des diagnostiqueurs est dis- ponible sur le site www.logement.gouv.fr. 3avril 2007 AN p.3365 n°113243 Chantal Robin- Rodrigo, App. PS, Hautes- Pyrénées Economie d’énergie en cas de rénovation Cohésion sociale Les travaux préparatoires à l’élaboration de la futu- re RT 2010 vont être engagés et s’agissant des bâti- ments existants, une réglementation en cours de préparation imposera l’amélioration thermique de ces derniers lors de réhabilitations importantes. Voir le décret du 19 mars 2007 (Jurishebdo du 27 mars 2007, p. 8). 3avril 2007 AN p.3365 n°115722 Jacques Desallangre, CR, Aisne Travaux obligatoires sur les ascenseurs Cohésion sociale Il n’existe pas de travaux obligatoires sur les ascenseurs autres que les 17 disposi- tifs de sécurité de l’article R 125-1-2 du CCH. Le ministre a demandé à la fédéra- tion des ascensoristes de veiller à ce que les devis fassent la distinction entre les travaux obligatoires et ceux de modernisation ou de confort. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mèl sur simple demande. 2mai 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Nominations DGUHC : Etienne Crepon , ingénieur en chef des ponts et chaussées, est nommé directeur, adjoint au directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construc- tion (décret du 12avril 2007, J.O. du 13avril, @). Finances : Alain Quinet , qui quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de Dominique de Villepin, est nommé ins- pecteur général des finances (Décret du 13avril 2007, J.O. du 14avril, @). Magistrature ➠ Patrice Maynial , avocat général à la Cour de cassation, est nommé président de l'Etablissement public du palais de jus - tice de Paris (décret du 18avril 2007, J.O. du 20avril, p.7064). ➠ Sont nommés premiers avocats géné- raux à la Cour de cassation : Jacques Duplat et Christian Mellottée (décret du 18avril 2007, J.O. du 20, @). ➠ Conseil d’Etat : sont nommés conseillers d’Etat en service ordinaire: Didier Chauvaux et Frédéric Salat- Baroux , Philippe Mettoux (magistrat), Yves Doutriaux, (ministre plénipotentiai- re), Catherine Bergeal, Alain Seban, Jacques-Henri Stahl, Jean-Denis Com- brexelle, Maurice Meda, Denis Piveteau, Marianne Laigneau, Jean-François Mary et Emmanuel Glaser. Annie Lhéritier, préfète hors cadre, est nommée conseiller d'Etat en service extraordinaire (décrets du 20avril, J.O. du 21avril, @). Au fil du J.O. Archéologie préventive : 30% du produit de la redevance d'archéologie préventive est affecté au Fonds national pour l'archéologie préventive pour l'an- née 2007 (arr. du 30mars 2007, J.O. du 13avril p.6778). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la constr uction et de métr eurs-vérificateur s: il est envisagé l’ex- tension de l’accord national n°62 du 10janvier 2007 (et de l’accord régional n°62, Ile-de-France de la même date) sur les salaires (avis publié au J.O. du 14avril, p.6923). ➠ Maîtr es d'œuvr e en bâtiment : il est prévu l’élargissement d’un accord conclu dans le cadre de la convention collective nationale des entreprises d'architecture au secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment, qui vise: - l'avenant n°3 du 27octobre 2006, rela- tif à la contribution des entreprises à la formation; - l'avenant n°4 du 27octobre 2006, rela- tif à la rémunération des contrats de pro- fessionnalisation. (J.O. du 17avril, p.6924). Logements sociaux et qualité environnementale. La loi ENL a porté à 30 ans la durée d’exonération de taxe foncière accordée aux logements sociaux construits dans le respect de 4 des 5 critères de qualité environnementale. Une circulaire du Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 20février récapitule les durées d’exoné- ration applicables aux constructions de logements sociaux en fonction des dates de subvention ou de prêt. (Bull. Off. min. équip. 10mars 2007, p.68). ANAH: 3 nouvelles mesures 1. Pour favoriser la remise sur le marché de logements vacants , le conseil d’admi- nistration de l’Anah a majoré les primes de remise sur le marché. Ces primes sont augmentées à 7000 € en zones A et B et à 3000 € en zone C.Le bailleur doit s’enga- ger à louer à un organisme en vue de la sous-location du logement à un ménage prioritaire au sens de la loi DALO. Le dos- sier doit être déposé avant la fin 2008. 2. Par ailleurs, le taux de subvention des missions de suivi-animation passe de 35% à 50% dans les programmes sociaux thématiques (et de 50% à 60% pour le repérage et le traitement de l’in- salubrité). 3. Enfin, il est prévu une majoration des subventions pour l’assistance à la maîtrise ouvrage (AMO). Cela concerne les propriétaires qui font appel à un pres- tataire pour élaborer leur dossier de sub- vention. La subvention est de 1000 € par logement si le bailleur s’engager à louer à un ménage prioritaire au sens de la loi DALO. Une subvention AMO de 500 € est créée pour les logements conventionnés sans travaux. Suspension ou radiation d’un architecte Lorsqu’un architecte fait l’objet d’une mesure de suspension ou de radiation, le conseil régional de l’ordre peut déléguer à son président la désignation d’un archi- tecte gestionnaire. Il est choisi parmi une liste d’architectes exerçant depuis au moins 10 ans. Le conseil régional de l’ordre adresse une lettre de mission à cet architecte gestionnaire qui procède à un audit de l’activité de l’architecte sus- pendu et remet un rapport dans le délai d’un mois. L’architecte gestionnaire a interdiction de reprendre les affaires des architectes suspendus ou radiés. (Décret du 19avril 2007 relatif aux conditions de gestion et de liquidation des affaires confiées à un architecte frappé d'une mesure de suspension ou de radiation pris pour l'ap- plication de l'art. 28 de la loi du 3janvier 1977 sur l'architecture, J.O. du 21avril, p.7122). Date de la décision de prêt Avant le 1 er janv. 2002 Du 1 er janv. 2002 au 30juin 2004 Du 1 er juil. 2004 au 31 déc. 2009 A par- tir du 1 er janv 2010 Exonération ordinaire 15 ans 15 ans 25 ans 15 ans Si respect de critères environne- mentaux 15 ans 20 ans 30 ans (ouv. chantier à compter du 16juillet 2006) 20 ans Durée d’exonération de TFPB des logements sociaux 2mai 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE Dominique de Lavenère a souvent dénoncé l’accumulation des textes dans le domaine de l’urbanisme. Il réitère aujourd’hui sa critique, mais il va plus loin. Il estime que la volonté affichée des pouvoirs publics de construire 500000 logements par an pour combler l’insuffi- sance de logements en France, ne sera pas suivie d’effets, faute de politique foncière adéquate. Il relève que les discours politiques des candidats à la Présidence de la Répu- blique sont orientés sur la construction de logements sociaux, mais non sur la question du foncier. Les candidats ne pré- sentent aucune mesure de programma- tion urbaine. Dominique de Lavenère, qui rappelle que la construction en Zac ou lotissements atteint des niveaux faibles, laissant la pla- ce au diffus, indique que le Snal a com- mandé une étude sur l’évolution du fon- cier en France. Elle était présentée ce 25avril par Guillaume Erner, maître de conférences à Sciences Po Paris. Son idée-force est que la crise du loge- ment aurait pour cause princi- pale «l’absence de programma- tion de la question foncière». Les raisons de la crise du loge- ment sont les suivantes, explique Guillaume Erner: insuffisance du nombre de logements sociaux, demande de logements plus grands, cumul de facteur sociologiques (baisse de 3,2 à 2,2 du nombre de per- sonnes par foyer…) et les nouveaux choix de localisation des individus. Or la densi- té en France est inférieure à celle de nombreux pays d’Europe. La France est en effet un pays peu dense (98 h au km 2 contre 231 en Allemagne et 114 en moyenne dans l’Europe des 25), mais la population de ces dernières années a davantage progressé dans les zones rurales que dans les zones urbaines. L’étude relève que, de 1999 à 2005, la population a progressé de 6% en zone rurale, de 2,7% en zone périurbaine et de seulement 1,1% en zone urbaine. La population habite de plus en plus loin des villes alors que les banlieues ne sont pas très densément peuplées. Pour la connaissance de la consommation du foncier, les données sont peu abon- dantes d’autant, ce que déplore le Snal, le service TERUTI a été supprimé en 2004. Ce service du ministère de l’agriculture, qui mesurait l’occupation des sols, par sondage, donnait de précieux renseigne- ments sur la provenance du foncier libéré pour la construction. Selon les données du ministère de l’équi- pement (Sitadel), la surface de foncier consommée a été de 59460 hectares en 2004, de 71828 hectares en 2005 et de 69527 hectares en 2006. L’étude montre que la consommation de foncier est très différente suivant le type de construction. Sur la fin de la période (2004-2006), la consommation de foncier pour l’individuel pur a fortement aug- menté. Cela s’explique par «l’utilisation de parcelles de plus en plus éloignées des centres urbains, principalement en sec- teur diffus, hors opérations d’aménage- ment». Pour l’étude, «La hausse de 35% du nombre de logements construits avec une quantité de foncier légèrement plus importante (+20%) a été rendue possible par les écono- mies de foncier réalisées grâce aux programmes collectif». Et pourtant, observer Guillaume Erner, «quand on veut débloquer des terrains, on les trouve». Et il évoque à ce propos la forte consommation de terrains utilisés pour les locaux d’activité. La consommation de foncier pour le logement ne représente que 19% à 26% du foncier consommé pour l’activité. Cela représente chaque année 215000 hectares pour l’activi- té, contre 55000à 70000 hectares pour le logement. Ce qui montre que la ques- tion foncière relève avant tout d’une décision politique. L’étude indique par ailleurs une grande diversité régionale: un tiers des terrains sont consommés par trois régions: Aqui- taine, Pays-de-Loire et Provence-Alpes- Côte d’Azur. L’étude du Snal stigmatise les effets per- vers des PLU. Mis en place pour éviter une urbanisation incontrôlée, le PLU constitue désormais un goulot d’étran- glement. Les délais pour viabiliser un ter- rain sont longs: 2 ans et de 5 à 10 ans pour le cas d’une ZAC. En outre, les révi- sions des documents d’urbanisme sont lourdes à mettre en œuvre. Il est donc nécessaire de permettre de réviser les PLUplus rapidement. Le Snal estime par ailleurs que le bon niveau de gouvernance en matière de foncier n’est pas celui de la commune. Il faudrait déléguer le soin d’organiser le foncier à une autre autorité, dont le ter- ritoire serait plus vaste que celui de la commune. Dominique de Lavenère insis- te sur l’idée que le problème est essen- tiellement d’ordre politique. «Nous vou- lons une véritable programmation urbai- ne, au niveau le plus approprié». Ainsi, précise Isabelle Baer, déléguée générale du Snal, on pourrait confier à l’agglomé- ration la compétence urbanisme, même si la délivrance des permis de construire reste du domaine du maire. Le Snal cite comme exemple la «positive planning» américaine qui, lorsqu’on voue une zone à l’urbanisation, permet de fixer les délais de construction et préconi- se de mettre en place un échéancier de la mise à l’urbanisation des fonciers. Le Snal réclame aussi une simplification des règles d’urbanisme. Tout en admet- tant certains éléments positifs des réformes issues du rapport Pelletier sur la sécurisation des opérations d’urbanisme, Dominique de Lavenère constate l’absence de service après-vote promis en son temps par Gilles de Robien. Il déplore, élections obligent, que la situation soit bloquée jusqu'en 2008. A propos des mesures de la loi ENL qui visent à encou- rager les maires bâtisseurs, il regrette qu’elles soient facultatives, alors qu’il aurait fallu les rendre contraignantes Pour le SNAL, le foncier ne permettra pas de construire 500000 logements par an Dominique de Lavenère, président du Snal, pousse, une nouvelle fois, un cri de colère sur la gestion du fon- cier en France. Chiffres à l’appui, il démontre que l’objectif de construire 500000 logements par an ne pourra pas être atteint, faute de programmation de la question foncière. >215000ha pour l’activité. >55000à 70000 hectares pour le logement. Opérations d’aménagement: >19% des loge- ments construits. >14,2% du fon- cier consommé.
