Jurisprudence récente p. 2 à 4
SCI
Un appartement en SCI et une occupation gratuite par un associé
Dette de la SCI : recours contre l’associé
Loyers
Prescription quinquennale : quelle étendue ?
Responsabilité des fabricants
Le cas des panneaux isothermes
Loi Hoguet
Charge de la rémunération non indiquée
Contrats de vente
Vente par un assureur : application de la clause d’exonération de garantie
Insectes xylophages : vice caché reconnu
Garantie du vendeur : du danger du BA 13 dans les rénovations…
Actualité p. 5
Le débat des candidats à l’élection présidentielle : faire de la France un pays de propriétaires ou construire davantage de logements sociaux ?
Les chiffres du surendettement
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
Lire aussi en page 5
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Des avocats conseillent
Réglementation p. 8
De nouveaux textes pour les diagnostics gaz et termites.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 SCI Un appartement en SCI et une occupation gratuite par un associé Dette de la SCI: recours contre l’associé Loyers Prescription quinquennale: quelle étendue? Responsabilité des fabricants Le cas des panneaux isothermes Loi Hoguet Charge de la rémunération non indiquée Contrats de vente Vente par un assureur: application de la clause d’exonération de garan- tie Insectes xylophages: vice caché reconnu Garantie du vendeur: du danger du BA 13 dans les rénovations… ACTUALITE p.5 Le débat des candidats à l’élection présidentielle: faire de la France un pays de propriétaires ou construire davantage de logements sociaux? Les chiffres du surendettement REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées Lire aussi en page5 EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Des avocats conseillent Le marché du logement en «dégradation» D ans une étude publiée ce 3mai, le groupe HSBC estime que «la dégradation du marché immobilier résidentiel que nous avions anticipée se confirme». La banque note la plus forte augmentation des stocks depuis 1985 et la chute des mises en chantier. Pour les stocks, ils sont passés de 70105 unités à 78948 du 3 e au 4 e tri- mestre 2006 et sont 2,25 fois plus élevés qu’au 2 e trimestre 2004. De ce fait, les mises en chantier ont fortement diminué au 1 er trimestre 2007, de 6,7% sur un an. Quant aux prix des logements, ils augmentent moins. L’explication de cette situation tient à la détérioration de la solvabilité des ménages, de 1,6% au 4 e trimestre 2006, après -0,7% au 3 e trimestre. HSBC a calculé que «c’est principalement la progression des taux d’intérêt qui a réduit la capacité d’achat des ménages. Quant aux prix, ils continuent de peser négativement sur la solvabilité des ménages, leur ralentissement ayant été très modéré ». L’allongement de la durée des prêts qui se poursuit (20,3 ans au 3 e trimestre 2006 et 20,7 ans au 4 e trimestre 2006, contre 17,4 ans en 2004) et la hausse de 0,7% du revenu brut disponible par ménage au 4 e trimestre 2006 n’ont pas permis aux ménages de maintenir leur capacité d’achat. HSBC a aussi calculé l’impact que pourrait avoir la mise en place de la faculté de déduire les intérêts d’emprunt sur l’acquisition, comme l’a annoncé Nicolas Sarkozy. Cette mesure aurait pour effet d’augmen- ter la solvabilité de 4,3%, à revenus, durée de prêt et taux d’intérêt constants. La banque considère qu’un «retournement brutal reste peu pro- bable car la prime de risque immobilière est encore positive». L’étude ajoute que la chute des mises en chantier devrait se stabiliser et que la transmission du cycle immobilier américain à la France est peu pro- bable. HSBC estime en effet que les cycles de prix immobiliers en France sont déterminés majoritairement par la croissance de la popu- lation et du revenu disponible brut. S ignalons aussi une importante actualité dans les réponses ministérielles (pages5 et6). Le ministère du logement fournit notamment une liste de frais facturés par les administrateurs de biens considérés comme illicites et donne une interprétation de l’en- trée en vigueur des nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 271 9MAI 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier REGLEMENTATION p.8 De nouveaux textes pour les diagnostics gaz et termites. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo. fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 9mai 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Appartement en SCI ❑ Occupation gratuite (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°387, FS-P+B, cassation) Un appartement était détenu par une SCI constituée entre une personne, associé gérant (moitié des parts) et les personnes d’une même famille (autre moitié). La famille occupait l’appartement à titre gratuit. A la suite d’un différend, l’associé gérant avait assigné les autres associés en dissolution de la société et en paiement d’une indemnité d’oc- cupation. L’assemblée qu’il avait convoquée avait refusé de fixer un loyer pour l’occupa- tion de l’appartement. L’arrêt d’appel qui avait admis le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date de l’assemblée, est cassé: «Vu l'article1848 du code civil, ensemble les articles1852, 1853 et1854 du même code; Attendu que, pour fixer le point de départ de l'indemnité d'occupation due par les consorts M.au 24mai 2004, l'arrêt retient qu'il est concevable que dans le cadre d'une parfaite entente entre associés de la même famille, certaines facilités peuvent être tem- porairement accordées à certains d'entre eux, et que le point de départ de l'indemnité d'occupation doit être fixé à la date de l'as- semblée générale du 24mai 2004 marquant la volonté du gérant de mettre fin à la situa- tion antérieure et de faire respecter les sta- tuts; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait rele- vé que l'occupation gratuite d'un immeuble appartenant à la société était contraire aux statuts , et sans constater qu'elle avait été autorisée à l'una- nimité des associés dans les conditions pré- vues aux articles1853 et1854 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : une SCI peut parfaitement autoriser une occupation gra- tuite de l’immeuble dont elle est propriétai- re, que ce soit à un des associés ou à un tiers. Mais encore faut-il que cela ne soit pas contraire au statut. Faute d’avoir pris une décision conforme aux statuts, la décision d’appel est cassée. Les statuts prévoyaient «l’acquisition […], la construction, l’administration, l’exploitation, la mise en valeur de tous terrains, apparte- ments, locaux ou emplacements séparés de même que la location, la gestion et l’entre- tien desdits locaux». Il aurait donc fallu les modifier pour autoriser l’occupation gratuite Prescription quinquennale ❑ Etendue (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°369, FS-P+B, cassation) On sait que l’article2277 du code civil prévoit une prescription de 5 ans applicable notam- ment aux loyers. Cet arrêt en précise l’étendue dans une affai- re où le propriétaire (une SCI) avait consenti un bail à construction et prévu une déléga- tion de paiement des loyers dans les mains d’un notaire pour le compte de créanciers inscrits. Le locataire avait cédé son droit à une société. Le liquidateur de la SCI réclamait un arriéré de loyer tout en ayant imputé une somme de 76000euros consignée dans les mains du notaire. La question se posait de savoir si cette somme devait être affectée aux dettes déjà prescrites: «Vu l'article2277 du code civil, ensemble l'article1256 du même code; Attendu que les actions en paiement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts se prescrivent par cinq ans; Attendu que pour déclarer prescrite la demande en paiement des loyers antérieurs au 9avril 1997 et imputer le versement de 76224,51 € (500000francs) sur le montant des loyers payés postérieurement à cette date, l'arrêt retient que le règlement au bénéfice de M.M., ès qualités, de cette somme, consignée à titre de loyers par la société Bar Blin entre les mains de son notaire, ne pouvait s'imputer sur la partie la plus ancienne de la dette, soit les loyers dus pour la période du 1 er octobre 1996 au 30avril 1997 parce que ces loyers étaient atteints par la prescription; Qu'en statuant ainsi, alors que la prescrip- tion libératoire extinctive de cinq ans prévue par l'article2277 du code civil inter- dit seulement au créancier d'exiger l'exécution de l'obligation , la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est par ailleurs cassé sur deux autres moyens également relatifs à l’imputation de paiements. Pour l’un, la cour d’appel avait refusé de déduire de la somme due un versement Responsabilité des fabricants La Cour de cassation a rendu deux décisions à propos de panneaux utilisés dans la construction de bâtiments: ➠ Des panneaux isolants utilisés dans la construction d’une fromagerie constituent des éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire (EPERS) au sens de l’article1792-4 du code civil; il s’agissait de panneaux devant servir à des entrepôts frigorifiques: «Mais attendu qu'ayant constaté que les panneaux, qui étaient le résultat d'une conception éla- borée et approfondie, avaient été fournis par le fabricant pour répondre aux exigences propres de l'ouvrage en cause , préalablement découpés par lui aux dimensions requises par les locaux dans lesquels ils devaient être installés et avaient été posés sans aucune modifica- tion ou adaptation, conformément aux directives du fabricant, la cour d'appel en a exactement déduit que celui-ci était en application des dispositions de l'article1792-4 du code civil, solidaire- ment responsable des obligations mises à la charge du locateur d'ouvrage». (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°371, FS-P+B, rejet). ➠ Dans une autre affaire, jugée le même jour, la Cour de cassation a rendu une solution similaire. Il s’agissait de panneaux isothermes , utilisés pour une usine de fabrication de crèmes glacées. L’auteur du pourvoi soutenait que le produit pouvait servir à des usages variés, et était un produit indifférencié. Son argument n’a pas prévalu: «Mais attendu qu'ayant constaté par motifs propres et adoptés que la société Plasteurop avait conçu et fabriqué, pour l'ouvrage en cause, des panneaux isothermes aux longueurs précisées par la société GST isolation, ainsi que des accessoires de suspension, de fixation et de finition, et que les panneaux vendus par la société Plasteurop avaient été mis en œuvre conformément aux règles édictées par le fabricant , la cour d'appel en a exactement déduit que le fabricant de ces panneaux conçus et produits pour le bâtiment en cause et mis en œuvre sans modification , était en application des dispositions de l'article1792-4 du code civil, solidairement responsable des obligations mises à la charge du locateur d'ouvrage». (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°373, FS-P+B, rejet). 9mai 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE effectué à la caisse des règlements pécu- niaires des avocats. La Cour de cassation estime que la cour d’appel aurait dû recher- cher si «cette somme n’avait pas été versée à titre d’acompte sur les loyers» et casse au visa des articles1353 et1239 du code civil. Pour l’autre, il s’agissait de versement effec- tué au notaire et il était discuté du point de savoir si le paiement était fait au profit du bailleur. La Cour de cassation relève, qu’en application du bail à construction, le paie- ment était effectué auprès du notaire et que le bailleur déléguait les loyers de façon irrévocable au profit des créanciers inscrits. Observations de Jurishebdo : on retiendra de cet arrêt qu’une somme consignée peut s’imputer sur une dette ancienne et que le débiteur ne peut alors invoquer la prescrip- tion quinquennale. C’est donc l’exécution de la créance qui est en cause, mais non la détermination de son montant Dette de la SCI ❑ Recours contre l’associé? (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°368, FS-P+B, rejet) Une banque était créancière d’une SCI. Après avoir vainement poursuivi la société, mise ultérieurement en liquidation judiciai- re, la banque avait assigné en paiement un associé, en proportion de sa part dans le capital social. L’associé avait acquis ses parts par une cession sous seing privé et il soute- nait que la cession n’était pas opposable à la banque au motif que la seule formalité de publicité accomplie était la mise à jour des statuts et de leur dépôt au greffe. L’action de la banque avait été admise par la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision: «Mais attendu qu'ayant relevé que l'article8 des statuts de la SCI précisait, depuis la mise à jour effectuée par la gérance le 21août 1992, la qualité d'associé de M.D., que ces statuts modifiés avaient fait l'objet d'un dépôt le 28août 1992 au greffe du tribunal de grande instance, l'ex- trait K BIS du registre du commerce men- tionnant le nom du nouvel associé depuis cette date, et que, par assemblée générale extraordinaire du 5janvier 1995, M.D. avait été nommé gérant, la cour d'appel a pu retenir que la caisse pouvait se préva- loir des dispositions de l'article1857 du code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article1858 du code civil pose le principe que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. L’article1857 fixe le prin- cipe qu’à l’égard des tiers, les associés de la société civile répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social. Le débiteur estimait que, pour être oppo- sable au créancier, la cession des parts aurait dû respecter les formalités de l’article1690 (signification ou acceptation par acte authen- tique), ce qui est une référence à l’ar- ticle1865. La Cour de cassation a considéré que le dépôt au greffe de la modification des statuts était suffisant Vente par un assureur ❑ Application de la clause d’exonération de garantie (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°370, FS-P+B). Un assureur avait vendu des appartements dans deux immeubles de grande hauteur qu’elle avait fait construire. Ces deux immeubles étaient organisés en deux syndi- cats de copropriétaires réunis par une AFUL. A la suite de travaux que les deux syndicats de copropriétaires avaient dû effectuer, les syndicats avaient assigné le vendeur sur le fondement des vices cachés pour obtenir le paiement du coût des travaux. Leur demande est rejetée: «Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que si une société d'assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'im- mobilier et si la société Aviva assurances disposait, compte tenu de sa taille, d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier , ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la quali- té de professionnel de la vente immo- bilière , et, d'autre part, que rien n'établis- sait que la société Aviva assurances connais- sait les conséquences non évidentes de la vétusté de l'installation incendie alors que les allégations de l'Aful et des syndicats se fondaient sur une expertise dont les conclu- sions étaient critiquées par trois profession- nels en matière de sécurité incendie et que l'attention de la société Aviva assurances n'avait été attirée ni par la société Cofathec services, qui avait assuré l'entretien du dis- positif de sécurité incendie pendant plu- sieurs années, ni par la société Socotec à qui la société Aviva assurances avait demandé un audit, avant les ventes, portant sur le fonctionnement des installations tech- niques de sécurité, la cour d'appel, répon- dant aux conclusions, a pu en déduire que la clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir application ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, sauf clause contraire. Toutefois, de même que le vendeur de mauvaise foi, le vendeur professionnel ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés. En effet, en raison de sa spécialité, il est réputé connaître les vices de la chose vendue. La Cour de cassation admet ici, validant la solution de la cour d’appel, une interpréta- tion favorable au vendeur: l’assureur inter- venant sur le marché immobilier pour constituer une réserve destinée à garantir ses engagements, ne peut être assimilé à un vendeur professionnel et ce, même si l’importance de son patrimoine l’a incité à se doter d’un service immobilier Loi Hoguet A signaler un arrêt de la cour d’appel de Paris relatif à l’application de la loi Hoguet qui, faute de clause précisant la personne ayant la charge de la rémunération de l’agent, invite les parties à s’expliquer sur les conséquences qui en résultent: «Considérant qu'en vertu de l'article66 du décret n°72-678 du 20juillet 1972, le man- dataire ne peut demander ni recevoir d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la déci- sion de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées; Qu'en l'espèce, le mandat de vente n°0,68 donné le 22décembre 2003 par [le vendeur] à [l’agent immobilier] ne précise pas quel- le personne aurait la charge de la rémunération de l'intermédiaire ; Que, dans ces circonstances, il convient d'in- viter les parties à s'expliquer sur l'absence éventuelle de tout droit à rémunération, et par suite à indemnisation, de [l’agent immo- bilier]». (CA Paris, 15mars 2007, n°2005/24259). 9mai 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Insectes xylophages ❑ Vice caché reconnu (CA Paris, 15mars 2007, 2 e ch. A, n°2006/500) Une maison avait été vendue en avril2003. Ayant fait établir en octobre2003 par un expert en pathologie du bois un rapport attestant l’infestation quasi généralisée de la charpente due aux capricornes, les acquéreurs avaient intenté une action en restitution d’une partie du prix, en février2004. La cour d’appel admet que l’action a été engagée à bref délai, relevant surabondam- ment que l’article1648 du code civil modi- fié en 2005 prévoit désormais que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être exercée dans le délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. La cour admet l’existence d’un vice caché: «Considérant que les dispositions de la loi n°99-471 du 8juin 1999 relatives à l'an- nexion d'un état parasitaire datant de moins de trois mois sont sans application en l'espèce, dès lors que l'immeuble en cause n'est pas situé dans une zone contami- née par les termites et délimitée par un arrêté préfectoral, en sorte que les époux M.ne peuvent se prévaloir de ce texte; Mais considérant que, dans l'acte de vente, le vendeur a déclaré que, dans les mois ayant suivi son acquisition, il avait été constaté la présence d'insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente de la maison, que des travaux de remise en état destinés à l'éradication de ces insectes avaient été réalisés et que la copie des fac- tures des deux entreprises les ayant exécu- tés en date des 9mars et 3mai 1989 demeuraient annexées à l'acte; Que, néanmoins, lesdits travaux n'étaient garantis que pour une durée de dix ans et qu'il ressort du rapport d'expertise amiable susmentionné que le traitement curatif appliqué en 1989 n'avait pas été réalisé conformément aux prescriptions tech- niques en vigueur , qu'il n'avait pas été procédé au bûchage nécessaire pour tester la résistance mécanique des bois dégradés, que la charpente se trouve en mauvais état à la suite d'une infestation quasi générali- sée due aux insectes à larves xylophages, que cette infestation a dégradé de nom- breux éléments dont beaucoup sont à la limite de la rupture, que des lames du par- quet du plancher des combles et des solives sont infestées, que beaucoup d'éléments fortement dégradés, qui avaient perdu de leur résistance mécanique, ont dû être ren- forcés par les époux M.et que la charpente va tenir quelques années en place mais devra être à plus ou moins long terme être entièrement remplacée par des bois neufs; Qu'il en résulte que le bien vendu est atteint de vices affectant les éléments essentiels de sa structure qui diminuent tel- lement l'usage d'habitation auquel il est destiné que les époux M.n'auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus». La cour relève encore que la charpente était recouverte de laine de verre, signale la qualité de médecin et de pharmacien des vendeurs et conclut qu’ils ne peuvent se prévaloir de la garantie des vices cachés. Observations de Jurishebdo : la loi du 8juin 1999 sur les insectes xylophages ne s’ap- plique que dans les zones contaminées déli- mitées par arrêté préfectoral. Comme, en l’espèce, aucun arrêté n’avait été pris, la loi de 1999 était inapplicable. C’est donc le droit commun de l’action en garantie des vices cachés qui était applicable. La clause d’exonération de garantie est en principe valable, mais les tribunaux peuvent en écarter l’application, ce qui est le cas dans cette affaire. Par ailleurs, il a été jugé que la loi ne vise que les termites et que la clause d’exonération de vices cachés dans la vente d’un immeuble infesté de capricornes est valable même en l’absence d’état para- sitaire (CA Montpellier, 11mars 2003, n°01- 05228, Construction urbanisme, 2003, n°230) Garantie du vendeur ❑ Du danger du BA 13… (CA Paris, 15mars 2007, 2 e ch. B, n°05/10281). L’acquéreur d’un appartement avait engagé une action en nullité de la vente, subsidiai- rement en réduction du prix sur le fonde- ment de l’article1641 du code civil au motif que le vendeur avait caché les désordres affectant l’immeuble. La cour rejette l’action fondée sur le dol, mais admet celle fondée sur la garantie des vices cachés: «Mais considérant qu’en vertu de l’ar- ticle1641 du code [civil], le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropres à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus; […] Considérant, néanmoins, qu'il ressort de l'attestation de M.P. corroborée par les cer- tificats de la société M. et de M.P. ainsi que par les constatations expertales que la pose de plaques de plâtre cartonné de 13mm d'épaisseur sur des murs ou plafonds, a principalement pour objet de «masquer» les dégradations des plâtres et enduits sous- jacents des fonds et, notamment, de «cacher les plâtres dégradés et non plans»; Que cette pose procède d'une rénovation superficielle menée au moindre coût afin d'éviter la mise en œuvre de travaux consistant à décaper les plâtres et enduits existants afin de vérifier l'état des struc- tures noyées dans le plâtre, lorsqu'il appa- raît, comme en l'espèce, que ceux-ci sont défectueux ou dégradés; Qu'il en découle que cette pratique a pour objet de pallier soit un défaut de planéité soit les désordres dus à l'humidité et pour effet de dissimuler toute anomalie aux regards , étant observé que si les désordres sous-jacents avaient été superficiels ou faci- lement réparables par la pose d'enduits neufs sur des plâtres sains, point n'aurait été besoin d'apposer des plaques de B.A. 13 contre les parois et plafond; Considérant qu'il s'évince de ces divers élé- ments que les épouxC., qui ont été destina- taires des conseils de leur architecte M.P. et ont fait le choix de poser des plaques de BA 13 sur des fonds dégradés, avaient connais- sance, sinon de la gravité de l'état de pour- riture des structures en bois de l'immeuble noyées derrière les plâtres anciens, du moins de l'existence des graves désordres affectant les revêtements des murs et pla- fonds, qu'ils ont décidé de «camoufler» afin de dissimuler la dégradation des murs par la pose de plaques de plâtre inamo- vibles». Observations de Jurishebdo : la cour refuse donc de faire application de la clause d’exo- nération des vices cachés. Elle prononce la résolution de la vente et condamne le ven- deur à restituer le prix et à rembourser le coût des travaux. Cette décision ne peut qu’inciter les rénovateurs à justifier de la qualité des travaux qu’ils engagent, faute de devoir ensuite s’expliquer sur leurs choix lors d’une revente… +1,5 % par rappor t à 2005 : c’est la pro- gression en 2006 du nombre de dossiers déposés en commission de surendette- ment . Cela correspond à 184866 dos- siers . Les commissions se tournent de plus en plus vers la procédure de rétablis- sement personnel qui progresse de plus de 25% en 2006 (24000 décisions d’orientation vers cette procédure). (rép.min. cohésion sociale à Jean-Luc Wars- mann, JO AN Q, p.3275, n°114526). 9mai 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES ➠ Nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation L’article84 de la loi ENL, qui a complété la liste des clauses réputées non écrites est d’applica- tion immédiate, s’applique aux contrats en cours mais uniquement pour les événements postérieurs à sa promulgation (cf. en ce sens Cass. Civ. 3 e , 23 nov. 1988). Mais, l’article4 o de la loi de 1989 qui interdit de demander au locataire d’autres sommes que celles prévues aux art. 5 et 22 (frais parta- gé d’établissent du bail et dépôt de garantie) est d’ordre public, le locataire peut s’en préva- loir pour réclamer le remboursement des autres sommes versées, nonobstant le caractè- re non rétroactif de la clause. La réponse est donnée sous réserve de l’interprétation des tri- bunaux. (Rép. min. cohésion sociale à Thierry Repentin, JO Sénat Q, 19avril 2007, p.827, n°24188). ➠ Décret charges à mettre à jour La référence dans le décret du 26août 1987 sur les charges locatives à l’article L 35-5 du code de la santé publique (qui concerne la redevance d’assainissement) est obsolète puis- qu’il a été remplacé par l’article L 1331-18 du CSP. La rédaction du décret sera mise à jour à la première occasion. (Rép. à Jean-Luc Warsmann, J. O AN Q, 17avril 2007, p.3777, n°106196). ➠ Ascenseurs 3 réponses du ministre de la cohésion sociale sur les ascenseurs, en particulier sur la sécurité: - La mise en sécurité des ascenseurs résulte de la loi du 2juillet 2003 et s’étale sur 15 ans, la 1 e série de travaux devant être réalisée avant le 3juillet 2008. S’agissant de travaux indispen- sables à la sécurité, il n’est pas envisagé d’en reporter la date de réalisation (rép. à Chris- tian Decocq, JOAN Q, 10avril 2007, p.3572, n°113562). - Les travaux de la DGUHC ont abouti à des ajustements réglementaires de deux arrêtés modificatifs relatifs aux travaux à exécuter et aux contrôles. Une enquête commandée en 2006 permettra de préciser les informations disponibles sur les coûts et l’avancement des travaux (rép. à Bérengère Poletti, JOAN Q, 17avril 2007, p.3777, n°103912). - Questionné par Arnaud Montebourg sur une l’entente qui pourrait exister entre ascen- soristes , le ministre répond que sur l’entrave à la concurrence par entente entre 4 grands groupes du secteur, les enquêtes de la DGCCRF n’ont pas démontré son existence en France. Si des clauses litigieuses figuraient dans les contrats relevés par l’ARC, il conviendrait de saisir la commission des clauses abusives. (JOAN Q, 17avril 2007, p.3785, n°116422). Chiffres… ➠ Coût de la comptabilité des copropriétés La taille moyenne des copropriétés est de 12 lots. L’article14-3 de la loi de 1965 a retenu un nombre de lots inférieur à la moyenne pour éviter que l’exonération prévue ne devienne la règle. L’article14-3 n’impose le recours ni à un syndic professionnel ni aux services d’un comp- table. Des logiciels de gestion comptables peu coûteux répondent aux obligations du décret du 14mars 2005. (rép. ministre cohésion sociale, à Patrick Delnat- te, JOAN Q, 17avril p.3786, n°118952). ➠ Zones foncières urbaines Le Gouvernement a décidé l’extension de cer- taines zones foncières urbaines après 10 ans de mise en œuvre du dispositif. Le dossier est actuellement soumis pour avis au Conseil d’Etat, étape précédant la parution du décret modificatif (rép. Léonce Deprez, JO AN Q, 10avril 2007, p.3551, n°76633). ➠ Représentation des locataires Des dispositions réglementaires détermineront prochainement les conditions d’agrément des associations relevant de la loi du 31mai 1990 pour la représentation en justice des locataires (JO Sénat Q, p.826, n°23616, Adrien Gouteyron). Le débat du 2mai entre les candidats à la présidentielle a abordé, en matière d’im- mobilier, la question de l’accession à la propriété et de la caution. Signalons un point de convergence relatif à la TVA sur l’écologie. Extraits de leurs déclarations. Ségolène Royal Nicolas Sarkozy >Il y a en France 3,5millions de mal-logés, «parce que le plan de construction de loge- ments sociaux est insuffisant ». >Aider à l’accession les locataires de loge- ments HLM depuis plus de 15 ans qui paient régulièrement leur loyer et leurs charges. >L’Etat construira des logements sociaux dans les communes qui ne respectent pas la loi. >Créer un « service public de la caution » «parce qu’on voit beaucoup de petits salariés, de jeunes en particulier ou ceux qui subissent des discriminations, qui n’arrivent pas à accéder aux logements locatifs parce qu’il faut sortir de sa poche trois mois de loyer». Il s’agirait d’une «garantie donnée aux assu- rances qui pourront faire l’avance aux proprié- taires de ces trois mois pour qu’il y ait sur le marché de la location beaucoup plus de fluidité». Le logement est un des « problèmes les plus aigus ». >Faire de la France un pays de propriétaires: il y a 12millions de familles françaises qui ne sont pas propriétaires et qui aimeraient l’être. >Permettre aux accédants à la propriété de déduire de leur revenu les intérêts d’em- prunt , ou, pour les non-imposables, de perce- voir un crédit d’impôt [N.D.L.R. Le coût de cette mesure, selon Marc-Phi- lippe Daubresse, serait de 2 à 2,5milliards d’ € ]. «Le but d’un jeune qui commence dans la vie, ce n'est pas simplement d’avoir un HLM, c’est d’être propriétaire. Comme on n’arrive pas à être propriétaire, parce que c’est trop cher, on reste dans son HLM, et le taux de rotation n’est pas suffisant». > Créer un système de « cautionnement public » pour permettre aux Français d’emprun- ter. «Si vous êtes malade, on veut bien vous prêter mais ca vous coûte beaucoup plus cher. C’est scandaleux». >Supprimer le bouclier fiscal >Baisser la fiscalité sur l’écologie. «Négocier avec les pays européens une TVA tendant vers zéro pour développer les énergies renouve- lables, les éco-matériaux, pour lancer un plan massif d’ isolation des logements déjà construits ». >Porter le bouclier fiscal , qui limite les impôts à 60% des revenus, à 50% . >Fiscalité écologique: «je proposerai la TVA à taux réduit à 5,5% pour tous les bâtiments qu’on appelle HQE (haute qualité environne- mentale)». Le débat des candidats à la présidentielle: faire un pays de pro- priétaires ou construire davantage de logements sociaux? ➠ Capital Habitat C’est le nom de la nouvelle SCPI (loi Borloo) créée par BNP Paribas Reim. La SCPI doit investir en immeubles locatifs neufs d’habita- tion dans les métropoles régionales et en région parisienne. Le groupe gère 25 SCPI pour 2,2milliards d’euros d’actifs. ➠ Geoxia: hausse du CA de 13,5% Avec un chiffre d’affaire de 660,6millions d’euros, le groupe de construction de mai- sons individuelles progresse de 13,5% en 2006. Le résultat, en hausse de 15,7% s’établit à 24,3millions d’euros. Le nombre de ventes pour 2006 est de 9571 maisons. 9mai 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 10avril 2007 AN p.3561 n°118067 Pierre Christophe Baguet, NI, Hauts-de-Seine Régime fiscal des loueurs en meublés Economie Les conditions de seuil pour l’application du régime LMP (23000 € de recettes annuelles et au moins 50% du revenu) doivent être remplies au titre de chaque année. Une réflexion glo- bale sur les aménagements possibles du régime de la location meublée est engagée et la situa- tion particulière des acquisitions en état futur d’achèvement sera examinée dans ce cadre. Le député évoquait la situation de ceux qui investissent en VEFA et pour lequel le seuil n’est pas atteint la 1 e année. 12avril 2007 Sénat p.787 n°26477 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Reconstitution par un propriétaire du terrain rongé par l’érosion Intérieur Lorsqu’un cours d’eau se retire d’une rive en se portant sur l’autre, le proprié- taire de la rive découverte profite de l’alluvion sans que le propriétaire de la rive opposée puisse se prévaloir d’une indemnité. Mais si un cours d’eau emporte de manière subite une part considérable d’un terrain riverain sur un autre terrain, le propriétaire peut réclamer sa propriété dans le délai d’un an. Le propriétaire peut procéder à des remblais mais sans que cela ait pour finali- té d’exhausser le sol de manière définitive (CAA Marseille, 4mai 2006). 17avril 2007 AN p.3755 n°119725 Christophe Masse, PS, Bouches-du- Rhône Majoration de la taxe foncière des terrains constructibles non bâtis Economie La majoration de taxe foncière applicable aux terrains nus constructibles des zones urbanisées résulte de la loi SRU; elle a été modifiée par la loi ENL (art. 1396 du CGI). Le montant de la majoration qui était de 0,76 € par m 2 est fixé à une valeur forfaitaire de 0,5, 1, 1,5, 2, 2,5 ou 3 € . La majoration est plafonnée à 3% d’une valeur forfaitaire à fixer par décret. Cela per- met de lutter contre la rétention foncière . Le député citait un exemple à Castanet- Tolosan (31) commune de 10200 habitants où la taxe est passée de 6 € à 780 € pour un terrain nu de 1200 m 2 ou de 49 € à 2700 € pour un terrain de 4000 m 2 . 17avril 2007 AN p.3757 n°117455 Joël Sarlot, NI, Vendée Location à prix bas et redressement fiscal Economie Le revenu imposable est celui du bail, mais il doit être augmenté du montant de la libéralité que le bailleur a entendu faire à son locataire lorsque ce prix est anor- malement bas. Conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat, cela ne contredit pas les gestes de solidarité. La location «à prix d’amis» est donc fiscale- ment pénalisée, ce que déplorait le député. 17avril 2007 AN p.3776 n°100786 Jean-Claude Bois, PS, Pas-de-Calais Frais illicites facturés par des administrateurs de biens Cohésion sociale Est illicite la facturation des frais suivants : encaissement des chèques, visite technique annuelle, honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat, clôture de dossier et réservation de location. La quittance doit être remise gratuitement au locataire qui le demande, les frais d’expédition ne pouvant être supportés par le locataire. En cas de litige, la réponse invite à saisir la commission départe- mentale de conciliation. 17avril 2007 AN p.3779 n°108788 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Sous évaluation par le bailleur des provisions pour charges Cohésion sociale Les provisions pour charges constituent des esti- mations de charges à venir. Si elles sont insuffi- santes, le bailleur peut proposer leur majoration par l’envoi d’un avis de modification. En cas de sous-évaluation avérée des provisions mensuelles initiales, si un préjudice a été causé au locataire, celui-ci pourra éventuellement obtenir judiciairement d’être indemnisé par le bailleur. A titre d’exemple, la réponse cite un arrêt de la cour d’appel de Paris (29octobre 2003). 17avril 2007 AN p.3781 n°110062 Philippe Pémezec, UMP, Hauts-de- Seine Frais de mise à jour des règlements de copropriété Cohésion sociale La publication de l’acte qui modifie le règle- ment de copropriété n’est pas subordonnée à la rédaction de cet acte par le notaire. Ce dépôt ne nécessite ni reconnaissance d’écriture ou de signature ni certification de l’identité des copro- priétaires. Dans le cas de transmission au notaire d’un règlement pour publication, la rémunéra- tion du notaire est de 3,65 € par page. La réponse est donnée sous réserve de l’inter- prétation des tribunaux. 17avril 2007 AN p.3783 n°113980 Claude Darciaux, PS, Côte-d'Or Assurance des rénovateurs Cohésion sociale La plupart des compagnies d’assurance propo- sent aux rénovateurs des contrats qui incluent la responsabilité des vices cachés. Les textes d’appli- cation en préparation sur la vente d’immeubles à rénover n’entendent pas modifier ces pratiques. Référence du texte de base: art. L 111-6-2-1 du CCH, art. 80 de la loi ENL. 19avril 2007 Sénat p.826 n°24092 Alain Fouché, UMP, Vienne Vente à la découpe et en bloc Cohésion sociale L’article 1 er de la loi du 13juin 2006 institue un droit de préemption au stade de la vente en bloc pour per- mettre aux locataires d’acquérir leur logement avant même la division. Le locataire ne bénéficie de ce droit de préemption que sur le logement qu’il occupe. L’offre de vente ne porte donc pas sur la totalité de l’immeuble. Voir aussi d’autres réponses en page5 Nominations CNV A : parmi les (très) nombreuses nominations au Conseil national de la vie associative, citons celles des organismes œuvrant dans le domaine du logement ou de l’environnement: CLCV (Thierry Saniez), FAPIL (Hélène Bernard), FNARS (Jean-Pierre Gille), Fédération des CAUE (Christian Gau- din), France Nature environnement (José Cambou), UNIOPS (Séverine Demoustiers). (Arrêté du 23avril 2007, J.O. du 24avril, p.7185). Comité des entr eprises d'assurance : les professeurs de droit Georges Durry et Laurent Leveneu r (suppléant) figurent parmi les nominations de l’arrêté du 10avril 2007 (J. O du 24avril 2007, p.7188). Equipement : Jean-François Béraud, Danielle Benadon, Claude Dorian et Ber- nard Brillet sont nommés inspecteurs géné- raux de l'équipement (décrets du 24avril 2007, J.O.du 25 avril, @). Michel Duvette est nommé directeur régional de l'équipement d'Aquitaine et directeur départemental de l'équipement de la Gironde (arrêté du 26avril 2007, J.O. du 29avril, @). Of fice national de l'eau et des milieux aquatiques : Patrick Lavarde est nommé directeur général (arrêté du 27avril 2007, J.O. du 28avril, p.7582). Par ailleurs, les membres du Comité natio - nal de l’eau ont été choisis par arrêté du 12février (J.O. du 26avril, p.7463). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°85 du 8décembre 2006 à l'accord du 20novembre 1992 sur les régimes de retraite. Ce texte concerne la retraite pro- fessionnelle (avis publié au J.O. du 26avril, p.7464). Par ailleurs, l’avenant n°86 du 19janvier 2007 relatif aux salaires minima et à la valeur du point au 1 er janvier 2007 a été étendu par arrêté du 19avril (J.O.du 27avril, p.7532). Commission nationale des monuments historiques Un nouveau décret du 25 avril est relatif à cette Commission. Le texte définit les missions, l’organisation et la composition de la Commission natio- nale des monuments historiques. Elle doit notamment donner un avis sur les proposi- tions de classement au titre des monu- ments historiques des immeubles (art. 1 er 1 e ) et sur les propositions de modification des périmètres de protection des immeubles classés ou inscrits, lorsque la commune n’a pas donné son accord (3 e ). 9mai 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 271 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Lefèvre Pelletier & associés (Jean-Luc Bédos et Dimitri Pubellier) a assisté Icade dans l’acquisition auprès de Locindus d’un bloc de contrôle portant sur 51% du capital de SIICIn- vest pour un prix de 2,78 par action SIICIn- vest, et ce conformément à l’accord conclu le 16novembre 2006 entre Icade et le Crédit Fon- cier de France. Le Crédit Foncier de France était conseillé par Linklaters (Bertrand Cardi, Christophe Vinson- neau et Bruno Derieux) et SIICInvest par Gide Loyrette Nouël (Didier Martin et Pauline Baron). > Lefèvre Pelletier & associés a par ailleurs assisté Icade pour un contrat portant sur l’ac- quisition, sous condition suspensive, par Icade Capri (groupe Icade), d’un bloc de contrôle d’environ 70% du capital d’Opéra Construc- tion auprès de son actionnaire majoritaire. L’acquisition représente un montant de 38,5millions d’ € . Son avis est aussi requis sur les projets de travaux d’entretien ou de réparation faute desquels la conservation d’un immeuble classé est gravement compromise (4 e ) ou encore sur les programmes ou projets de travaux portant sur des immeubles inscrits ou classés qui lui sont soumis (5 e ). (Décret n°2007-612 du 25avril 2007, J.O. du 27avril, p.7508). Conseil national de la compta- bilité Ce Conseil a fait l’objet d’un décret n°2007-629 du 27avril 2007 publié au J.O. du 29avril (p.7635). 9mai 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE REGLEMENTAIRE Une série de textes a été publiée relative à la réalisation des diagnostics, pour les termites et le gaz. Pour le gaz: compétences des diagnostiqueurs et description de l’état de l'installation Deux arrêtés sont intervenus. Le premier concerne les compétences des diagnosti- queurs, le second définit l’état de l’instal- lation intérieure de gaz. > Un arrêté du 6avril 2007 définit les cri- tères de certification des compétences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure de gaz et les critères d'accréditation des organismes de certification (J.O. du 25avril 2007, p 7399). Les organismes de certification doivent être accrédités suivant la norme 17024. Le texte définit en annexe I d’une part la procédure de certification et d’autre part les conditions imposées aux organismes qui délivrent la certification. L’annexe II précise les compétences exi- gées des personnes candidates à la certi- fication relatives aux connaissances tech- niques dans le domaine du bâtiment et l’aptitude à établir les états d’installation intérieure de gaz. Il est précisé que l’organisme de certifica- tion doit tenir à la disposition du public la liste des personnes certifiées. > Un autre arrêté du 6avril 2007 (J.O. du 25 avril, p.7399) définit le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz . Cet état doit être réalisé «dans les par- ties privatives des locaux à usage d’habi- tation et leurs dépendances». Le diagnostiqueur doit examiner l’instal- lation intérieure de gaz, notamment «la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des appareils, la ventilation des locaux, la combustion si l’installation est alimentée en gaz». Il doit aussi signaler au client les «anomalies constatées à l’occasion de la visite». L’article2 de l’arrêté prévoit des exigences méthodologiques comme la pérennité du système d’archivage des documents. Il renvoie à une annexe la définition du modèle de rapport, qui doit être rédigé en français. > Les annexes ont été publiées au J.O. du 28avril (p.7554). Annexe I : exigences complémentaires à la norme 17024 à satisfaire par l’ orga- nisme de certification . L’organisme fait passer au candidat un examen théorique, suivi d’un examen pratique. La décision de certification est transmise au candidat dans un délai maximum de deux mois après la fin de son évaluation (à titre transitoire, ce délai est porté à 4 mois si l’évaluation a été réalisée avant le 1 er juillet 2007). La certification est valable 5 ans. Au cours de la 2 e année, l’organisme procède à une opération de surveillance. L ’annexe 2 fixe les compétences requises des personnes physiques, tant pour l’examen théorique que pratique. Précisons que les personnes qui disposent d’une licence en diagnostic technique immobilier et pathologie du bâtiment délivrée par une université, sont exoné- rées de l’examen pratique NB: ce diplôme est délivré par l’IUT de Saint-Nazaire. >L’état de l’installation intérieure de gaz est décrit dans l’annexe de l’arrêté du 6avril (J.O. du 28avril p.7555). Outre les mentions relatives à l’identifica- tion des lieux et des personnes, le docu- ment comporte des données sur l’identi- fication des appareils et sur les anomalies identifiées. Il y a 4 possibilités : l’installation ne comporte aucune ano- malie, l’installation comporte des anomalies de type A1 qui devront être réparées ultérieurement, l’installation comporte des anomalies de type A2 qui devront être réparées dans les meilleurs délais, l’installation comporte des anomalies de type DGI qui devront être réparées avant remise en service. Nouveau modèle de l’état termites Pour le diagnostic termites, l’arrêté du 29mars 2007 définit le modèle et la méthode de réalisation de l'état du bâti- ment relatif à la présence de termites (J.O. du 26avril p.7437 et annexe publiée au J.O. du 28, p.7553). > L’arrêté fixe de nouvelles exigences méthodologiques pour l’établissement de l’état relatif à la présence de termites. Il prévoit notamment que le diagnosti- queur «procède à un examen visuel minutieux de l’ensemble des éléments et ouvrages constituant le bâtiment» et qu’il «procède à des sondages sur les ouvrages bois». Le texte renvoie à la norme XP P 03-201. Le rapport doit être rédigé en français. Son modèle figure dans l’annexe de l’ar- rêté. L’arrêté précédent du 10août 2000, qui fixait le modèle d’état parasitaire, est abrogé. > Dans le tableau qui figure dans le D de l’annexe, le diagnostiqueur doit mention- ner notamment, au titre des résultats du diagnostic, «les indices ou l’absence d’indices d’infestation de termites et en préciser la nature et la localisation». Premières accréditations Rappelons que les opérateurs de diagnos- tics doivent disposer d’une certification de compétence d’ici le 1 er novembre 2007. Les organismes de certification doivent eux-mêmes être accrédités auprès du Cofrac. A ce jour, deux organismes sont accrédités. Il s’agit de l’ Afaq-Afnor Certi- fication, depuis le 15mars et, depuis le 1 er mai, de Dekra certification de personnes. De nouveaux textes pour le diagnostic gaz et termites Le dispositif réglementaire du diagnostic se complète progressivement. Il s’agit cette fois du gaz et des termites. Rodage des professionnels du DPE Alors que le député François Calvet propo- sait une «dispense de paiement» du DPE pendant la période de rodage des profes- sionnels, le ministre de la cohésion sociale répond : le DPE est entré en vigueur le 1 er novembre 2006 pour les ventes de logements. Les diagnostiqueurs seront soumis à obligation de certification de compétences à compter du 1 er novembre 2007. Les personnes qui doivent faire appel aux diagnostiqueurs ont intérêt à se renseigner sur leur compétence. Le ministre assure que les «quelques difficul- tés qui ont pu apparaître vont donc rapi- dementse résorber ». (JO AN Q, 17avril 2007, p.3783, n°113208).
