Jurisprudence récente p. 2 à 4
Contrat de vente
Vente en viager : résolution pour impayé
Loi Carrez : un cas de responsabilité du notaire
Loi Scrivener : refus de prêt et donation concomitante d’un appartement
Clauses pénales : 3 affaires jugées en appel. Une clause manifestement excessive réduite, une clause confirmée et une clause nulle
Fiscalité
Revenus fonciers : prime d’assurance
La loi sur les plus-values immobilières illégales, en Polynésie
Baux commerciaux
Obligation de délivrance du bailleur en cas de cession de bail et d’apport partiel d’actif
La résolution par le juge d’une clause de non-concurrence
Réglementation p. 5
Quel affichage sur les immeubles inscrits ou classés ?
Récupération des eaux de pluie
Le rapport du comité de répression des abus de droit
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Interview p. 8
Daniel Baulon (vice-président de l’ANCC) :
« il faut des mesures de moralisation du secteur ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Contrat de vente Vente en viager : résolution pour impayé Loi Carrez : un cas de responsabili- té du notaire Loi Scrivener : refus de prêt et donation concomitante d’un apparte- ment Clauses pénales : 3 affaires jugées en appel. Une clause manifestement excessive réduite, une clause confir- mée et une clause nulle Fiscalité Revenus fonciers : prime d’assurance La loi sur les plus-values immobi- lières illégales, en Polynésie Baux commerciaux Obligation de délivrance du bailleur en cas de cession de bail et d’apport partiel d’actif La résolution par le juge d’une clause de non-concurrence REGLEMENTATION p.5 Quel affichage sur les immeubles inscrits ou classés? Récupération des eaux de pluie Le rapport du comité de répression des abus de droit REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Quel urbanisme commercial pour demain? L a Commission de modernisation de l’urbanisme commercial a rédigé des propositions de réforme radicale de l’urbanisme commer- cial. Une récente réponse ministérielle précise que ce dossier est dis- ponible sur le site internet du ministère (voir les références page6). Il est proposé de maintenir une législation spécifique de l’urbanisme commercial mais sur la base de «critères rénovés». 4 critères sont avancés : 1°concurrence, 2°aménagement du territoire, 3°esthé- tique - qualité de l’urbanisme - développement durable et enfin 4° satisfaction des besoins des consommateurs. La Commission propose d‘insérer la législation de l’urbanisme commercial dans celle de l’ur- banisme général pour qu’une seule autorisation permette à la fois de construire et d’exploiter une surface commerciale. Ainsi, la procé- dure d’autorisation d’urbanisme commercial serait intégrée à celle de l’urbanisme en général. Le projet vise par ailleurs à supprimer le double niveau que représentent la commission départementale et la commission nationale d’équipement commercial. Une commission départementale serait compétente pour les petits et moyens projets (c’est-à-dire inférieurs à une surface fixée par le schéma de dévelop- pement commercial). La commission nationale d’aménagement com- mercial serait compétente pour les grands projets (plus de 10000m 2 ). La consultation de la commission prorogerait de 3 mois le délai d’instruction du dossier de permis de construire, sans possibilité d’autorisation tacite. Il est aussi demandé de donner davantage de contenu aux schémas de développement commercial. La commission de modernisation estime que le SDC n’a aujourd’hui ni contenu précis ni force juri- dique. Elle propose d’y intégrer des règles de maintien de la concur- rence, d’aménagement du territoire, de protection de l’environne- ment, de qualité de l’urbanisme et de satisfaction des besoins des consommateurs. Le SDC contiendrait un diagnostic de l’urbanisme commercial existant, énoncerait les principes d’orientation et un pro- gramme d’action détaillé à l’échelle de l’EPCI. Pour donner plus de force au schéma de développement commercial, la commission pro- pose que le PLU soit compatible avec lui. Le SDC serait élaboré à l’échelon intercommunal. Il serait obligatoire dans les communautés d’agglomérations et les communautés urbaines, et facultatif pour les communautés de communes et syndicats de pays. Un schéma dépar- temental serait approuvé par le conseil général. Il incombera désormais au futur ministre chargé du commerce de décider de l’opportunité d’une telle réforme. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 272 15MAI 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Daniel Baulon (vice-prési- dent de l’ANCC): «il faut des mesures de mora- lisation du secteur». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 15mai 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente en viager ❑ Résolution pour impayé (CA Paris, 2 e ch. B, 3mai 2007, n°2006/3935) Pour une vente en viager conclue en 1987, les acquéreurs avaient payé la ren- te sur un montant réduit «selon la pro- position et la volonté» de la vendeuse, née en 1910 et, résultant d’un acte sous seing privé de 1995. Puis les acquéreurs s’étaient abstenus de verser la rente en 2000, 2001 et 2002 et n’avaient repris le paiement que grâce à l’intervention de la curatrice de la ven- deuse. La cour d’appel prononce l’annulation de la vente: «Considérant qu'il ressort de tous ces éléments des défauts réitérés pendant plusieurs armées du paiement de la rente qui n'a été repris qu'en raison de la mesure de protection dont bénéficie la crédirentière et à la suite de l'intervention du représentant légal de celle-ci; que ces violations graves et répétées des obligations contrac- tuelles justifient que la résolution du contrat soit prononcée aux torts des époux C. ; que le jugement entrepris sera donc confirmé». De surcroît, la cour applique la sanction contractuelle selon laquelle «tous les arrérages versés et tous les embellisse- ments et améliorations apportés aux biens vendus demeureront acquis, sans répétition ni indemnité, et ce, à titre de clause pénale au crédirentier qui pourra, en outre, demander le paiement des arrérages courus et non encaissés, jus- qu’au jour où la résolution produira effet». Observations de Jurishebdo : la cour d’appel procède à l’application des clauses contractuelles en prononçant la résolution du contrat de vente en viager pour défaut de paiement de la rente via- gère Loi Carrez ❑ Responsabilité du notaire (CA Paris, 3mai 2007, 2 e ch. B, n°2005/16365) Cet arrêt admet la responsabilité du notaire dans le cadre de la loi Carrez. «Considérant que le notaire, tenu d'un devoir de conseil et d'information, doit renseigner exactement et concrètement son client sur les conséquences des actes qu'il reçoit; Que ce devoir de conseil ne s'efface pas en présence d'un vendeur averti et doté de compétences professionnelles person- nelles comme l'était la société Allianz Vie; Considérant que M.M. [notaire], en rece- vant un acte de vente qui indiquait que la superficie privative du bien vendu résultait des mesures effectuées lors de la mise en copropriété de l'immeuble, opé- rée avant l'entrée en vigueur de la loi précitée, ne pouvait se borner, comme il l'a fait, à rappeler au vendeur la teneur des dispositions légales en vigueur, sans le mettre en garde sur l'inefficacité en matière de vente de mesures des- tinées au calcul de tantièmes de copropriété et sur l'inadéquation de ces mesures aux exigences de l'article46 modifié de la loi du 10juillet 1965 ayant instauré des critères spécifiques et contraignants de détermination de la sur- face privative; Qu'en sa qualité de notaire, il se devait, tout particulièrement, d'appeler l'atten- tion du vendeur sur la nécessité de faire procéder par un professionnel à un mesurage de la surface privative de l'ap- partement conforme auxdits critères; Qu'en négligeant de délivrer ce conseil, M.M. a commis une faute de nature à engager sa responsabilité; Considérant que cette faute du notaire a fait perdre à la société Allianz Vie une chance certaine de vendre le bien liti- gieux, d'une superficie réelle de 62,67 m 2 et non de 75,60 m 2 , au prix de 111287,78 € , et justifie la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 15000 € à titre de dommages-intérêts, eu égard au fait que M me M. [acquéreur], qui avait visité le bien en cause avant de l'acquérir, avait accepté de payer le prix susdit de 111287,78 € demandé par le vendeur, indépendamment de toute véri- fication préalable de la superficie privati- ve réelle dudit bien». Observations de Jurishebdo : plusieurs éléments sont à retirer de cette décision : - le notaire conserve à l’égard d’un ven- deur averti (en l’espèce un assureur) son devoir de conseil ; - le mesurage des surfaces au titre de la mise en copropriété d’un immeuble, en particulier si elle est antérieure à 1996, est insuffisant au regard de la loi Carrez; - la cour estime que le notaire aurait dû «appeler l’attention du vendeur sur la nécessité» de faire effectuer le mesurage par un professionnel. On sait que la loi n’impose pas de recours au professionnel. Cet arrêt doit cependant inciter le notai- re à déconseiller fortement le vendeur à se contenter d’un mesurage effectué par lui-même ou dans un cadre autre que celui de la loi Carrez Revenus fonciers ❑ Prime d’assurance Conseil d’Etat, 7février 2007, n°289162) Le Conseil d’Etat a statué sur une ques- tion de déductibilité des revenus fonciers d’indemnité d’assurance. Le contribuable, associé d’une SCI avait souscrit un contrat d’assurance invalidité. À la suite du constat de l’invalidité de l’associé, l’assu- rance avait remboursé à la SCI les intérêts Refus de prêt… et donation concomitante Un vendeur, auquel l’acquéreur avait fait valoir des refus de prêt émanant de deux banques, estimait que l’acquéreur avait en réalité renoncé à acquérir parce qu’il lui avait été donné un appartement. L’ar- gument n’est pas retenu par la cour d’ap- pel: «considérant que M me M. [acquéreur] s’est expliquée sur la modification […] de son domicile, en cours d’instance pour raisons professionnelles et la circonstance qu'un certificat du conservateur du 4 e bureau des hypothèques de Créteil du 14novembre 2006 mentionne une for- malité en 2005 relative à une donation à M me M. d'un appartement et d'une cave situés […] à Saint Mandé, pouvant selon ses dernières écritures constituer son domicile occasionnel, ne sont pas suffi- santes pour retenir que M me M. aurait, de fait, renoncé à acquérir et délibérément fait défaillir la condition de prêt». (CA Paris, 2 e ch. B, n°2006/8265). 15mai 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE des emprunts déjà versés par celle-ci à la banque en1991 et1992 et versé à cette banque les échéances ultérieures pour la durée de l’invalidité constatée. L’adminis- tration avait réintégré dans les revenus fonciers de l’associé les sommes versées en1991 et1992. Le Conseil d’Etat confir- me cette solution : « Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que, depuis le 1 er janvier 1991, les indemnités versées par une compagnie d'assurances pour couvrir les charges déductibles du revenu foncier d'un contribuable ont, dans cette mesure, le caractère de recettes foncières de ce dernier; qu'il en va ainsi notamment dans le cas d'une police d'assurance décès invalidité contractée sur sa tête par l'as- socié d'une société de personnes pour couvrir les mensualités d'un emprunt conclu par celle-ci, quand bien même le prêteur n'aurait pas fait de ce contrat d'assurance une condition du prêt; que par suite, la cour administrative d'appel de Versailles a commis une erreur de droit en déniant tout caractère impo- sable aux indemnités susmentionnées, au seul motif que Mme G. avait contracté cette police à titre facultatif, sans y être contrainte par le prêteur». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond et indique que le versement de l’indemnité d’assurance concernait le remboursement d‘intérêts d’emprunt, qu’il faut considé- rer comme recettes foncières «dans la mesure où elles compensaient des charges déductibles, et non l’amortisse- ment du capital emprunté; qu’en contre- partie, les primes afférentes à ce contrat ➠ une clause pénale «manifeste- ment excessive» est réduite Une promesse de vente portant sur un bien de 820000euros prévoyait une clause pénale de 10% si l’une des parties venait à refuser de régulariser la vente par acte authentique. Les premiers juges avaient fait application de la clause en condamnant l’acquéreur défaillant à payer 82000euros, mais la cour d’appel modère la clause pénale : «Considérant, en droit, que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre; néanmoins, le juge peut même d'office modérer ou augmenter la peine qui avait été conve- nue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire; Considérant qu'au cas d'espèce, le mon- tant de la clause pénale fixé à 82000 apparaît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le vendeur qui a été privé de la per- ception de la somme de 820000 pen- dant un an et a supporté les charges et taxes afférentes au bien vendu durant cet- te même année mais qui, par ailleurs, ne conteste pas l'augmentation de valeur de son bien depuis la signature du compromis de vente, et qu'il convient de réduire ce montant à la somme de 50000 que [les acquéreurs] seront soli- dairement condamnés à régler [au ven- deur]». (Cour d’appel de Paris, 3mai 2007, 2 e ch. B, n°2005/16480). La cour d’appel a fait application de l’ar- ticle1152 du code civil qui permet la modération de la peine convenue lors- qu’elle est manifestement excessive. Il revient au juge du fond d’apprécier souve- rainement le montant du préjudice lors- qu'il a jugé excessif le montant de la péna- lité. La Cour de cassation a déjà indiqué que le juge n’est pas tenu de limiter le montant de l’indemnité au préjudice réel- lement subi par le créancier (Cass. com. 23 janv. 1979, Bull. Civ. IV, n°30). En l’espèce, le vendeur qui pouvait revendre à un prix supérieur en raison de l’augmentation de valeur du bien, avait sans doute subi un préjudice assez limité. ➠ Une clause pénale est confirmée La cour d’appel a rendu une décision inverse dans une autre affaire. «Considérant que c'est également par des motifs exacts que la Cour adopte que les premiers juges ont condamné M.et M me H. [acquéreurs] à payer à M.et M me G. [ven- deurs] le montant de la clause pénale contractuelle, soit 25154 , dès lors que cette somme n'apparaît pas manifeste- ment excessive au regard de l'importan- ce des divers préjudices subis par les épouxG., lesquels s'étaient également engagés, selon acte notarié du 28juin 2002, à acquérir un bien immeuble à l'aide du produit de la vente de leur bien, et ont été contraints, du fait de l'échec de cette vente, de souscrire un prêt relais occa- sionnant une dépense imprévue de 11899,72 , de se reloger provisoirement en supportant les frais d'un déménage- ment supplémentaire et d'exposer les frais d'un contrôle sur la présence d'amiante devenu obligatoire à compter du 1 er septembre 2002, n'ayant pu signer l'acte authentique de vente de leur mai- son que le 7février 2003; Considérant, sur l'appel incident, que les époux G.seront déboutés de leur deman- de de dommages-intérêts complémentaire dès lors que la clause pénale a pour objet de réparer forfaitairement les préju- dices de toute nature subis par les cocon- tractants et qu'il n'est pas établi que le montant de cette indemnité serait mani- festement dérisoire au cas d'espèce». (CA Paris, 3mai 2007, 2e ch. B, n°05/18249). Dans ce contentieux, l’acquéreur invoquait lui-même le fait que son propre acquéreur s’était vu refuser un prêt et renonçait à l’achat. La cour applique la clause pénale en constatant la réalité du préjudice du vendeur et en jugeant l’indemnité non excessive par rapport au préjudice subi. ➠ Une clause pénale est jugée nulle Dans cette 3 e affaire, la cour considère que la clause est nulle: «Considérant que le contrat, rédigé sur un formulaire pré-imprimé, mentionne à la rubrique «clause pénale» à titre d’in- demnisation forfaitaire, la somme de «10%, soit…»; que le montant n’étant ni déterminé, ni même déterminable , l’assiette de calcul du pourcentage sus- mentionné n’ayant pas été précisée, la clause ne peut trouver application». Le vendeur, qui escomptait percevoir 14000euros au titre de la clause pénale, se voit toutefois accorder une somme de 6000euros de dommages-intérêts en considération du préjudice né de l’immo- bilisation du bien et des «tracas dus à la recherche d’un nouvel acquéreur». (CA Paris, 3mai 2007, n°2006/8755, 2 e ch. B). Les clauses pénales dans les contrats de vente La cour d’appel de Paris a rendu une série de décisions relatives à des clauses pénales dans des contrats de vente. 15mai 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE d’assurance sont déductibles des revenus fonciers des époux G, soit qu’elles aient été supportées par la SCI, soit qu’elles l’aient été directement par eux-mêmes». Observations de Jurishebdo : l’emprun- teur qui perçoit une indemnité d’assuran- ce au titre de son invalidité doit donc la déclarer dans ses revenus fonciers. La solution s’applique que l’assurance soit souscrite à titre obligatoire ou à titre facultatif. En contrepartie, il peut déduire les primes d’assurance Obligation de délivrance ❑ Cession de bail et apport partiel d'actif (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2007, n°406, FS-P+B, cassation) Cet arrêt traite de la question de l'obliga- tion de délivrance du bailleur, lorsque le locataire a réalisé un apport partiel d'ac- tif ou une fusion de sociétés. Un locataire, titulaire du bail à la suite d'un apport partiel d'actif, avait assigné le bailleur en résiliation du bail en rai- son du refus du bailleur d'exécuter des travaux de mise en conformité des locaux exigés de l'autorité administrati- ve. Il s'agissait d'une activité d'ensei- gnement prévue dans la clause de desti- nation du bail. La cour d'appel avait rejeté la demande du locataire, mais l'arrêt est cassé au visa des articles1719 du code civil et L 145-16 alinéa2 du code de commerce : « Attendu que, pour rejeter cette demande [en résiliation du bail émanant du locataire], l'arrêt retient que si la société Arceaux 49 s’est vu transférer par un apport partiel d'actif un droit au bail permettant l'enseignement post-secon- daire, elle ne peut justifier d'aucun préjudice découlant de l'impossibilité d'exercer cet enseignement dès lors que cette branche d'activité a été conservée par la société Sup'Exam pour l'exercer dans d'autres locaux et qu'elle ne justifie d'aucune impossibilité d'exercer sur place les activités d'imprimerie, seules concer- nées par l'apport partiel d'actif dont elle a bénéficié; Qu'en statuant ainsi, alors qu' il apparte- nait au bailleur de délivrer à la socié- té Arceaux 49, substituée à la suite de l'apport partiel d'actif dans tous les droits et obligations du bail consenti à l'origine par la société Sup'Exam, des locaux conformes à la destination prévue par ce bail , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : la situation était délicate. Le bail d'origine autorisait l'activité d'enseignement et d'imprimerie. Par l'apport partiel d'actif, le preneur ini- tial n'avait cédé que l'activité d'imprime- rie. Or le nouveau preneur exigeait la mise aux normes pour l'exercice de l'acti- vité d'enseignement. La cour d'appel en avait logiquement déduit qu'il ne subis- sait aucun préjudice puisque l'activité cédée ne concernait pas l'enseignement et parce que les mentions du registre du commerce de cette société ne concer- naient pas l'enseignement. La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement en se référant simplement aux dispositions du bail. Il faut donc en retenir que le locataire substitué bénéficie exactement des mêmes droits que le locataire d'origi- ne. Pour déterminer l'étendue des droits du locataire substitué à l'égard du bailleur, il faut donc se référer au bail et non au contrat d'apport Clause de non-concurrence ❑ Résolution par le juge (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°404, FS-P+B+I, rejet) Alors qu'un bail commercial comportait une clause de non-concurrence ainsi libel- lée : « le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuellement exercés par les autres loca- taires de l'immeuble […], le preneur déclarant parfaitement connaître les acti- vités déjà exercées dans l'immeuble». Le preneur avait obtenu du juge qu'il pro- nonce la résolution de cette clause au motif que le bailleur s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui d'insérer la clause dans tous les baux concernés par la clause de non-concurrence et que dès lors il avait fait disparaître en cours d'exécution du contrat la cause de l'obli- gation du preneur. Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant relevé que le bail d'origine conclu le 1 er janvier 1983 comportait une clause ainsi rédigée « Le preneur ne pourra également en aucun cas, exploiter des commerces actuelle- ment exercés par les autres locataires de l'immeuble […] rue Mailly à Perpignan, le preneur déclarant parfaitement connaître les activités déjà exercées dans l'immeuble» et ayant retenu qu’en insé- rant dès le départ une telle clause dans tous les baux du même immeuble, les bailleurs d'origine et les preneurs initiaux avaient eu pour commune intention de préserver l'activité commerciale des autres commerces déjà exploités dans l'immeuble en évitant toute concurrence entre ses occupants, que, sauf à dénatu- rer cette clause claire, ou à l'exécuter de mauvaise foi, en créant un déséquilibre entre les obligations et les droits de cha- cune des parties, une telle clause devait demeurer commune à tous les preneurs et perdurer dans le temps, la cour d'appel, qui a constaté que la clau- se imposée par le bailleur initial à tous ses locataires avait disparu des baux consentis les 25janvier 1989 et 1 er septembre 1997 à la société Moly Tex- tiles, locataire du même immeuble, a pu en déduire que le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui, d'insérer cette clause dans les baux concernés par la zone de non- concurrence, avait commis une faute dans l'exécution du bail, rendant de fait impossible le respect de ladite clause et qu'il y avait lieu en conséquence de pro- noncer la résolution de la clause de non-concurrence insérée dans le bail liant M me T. à la SCI à compter de la date de l'assignation». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la solution est donc favorable au preneur qui se voit délié de son obligation de respecter la clause de non-concurrence, sans que le bail lui-même soit remis en cause. La logique du système prévu par les par- ties visait à permettre à chaque locataire de ne pas souffrir de la concurrence de ses colocataires. Elle supposait donc que chaque bail contienne une clause iden- tique. Faute d'avoir maintenu dans les baux postérieurs la clause litigieuse, le bailleur avait créé un déséquilibre au détriment des premiers locataires. La Cour de cassation en tire les consé- quences et en prononce la résolution 15mai 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION Quel affichage sur les immeubles inscrits ou classés? L’article L 621-29 prévoit que «dans le cadre de l'instruction des demandes d'autorisation de travaux sur les immeubles classés ou des demandes d'accord de travaux sur les immeubles inscrits, l'autorité administrative chargée des monuments historiques peut autoriser l'installation de bâches d'écha- faudage comportant un espace dédié à l'affichage ». Cet article L 621-29-9 s’insère dans la section consacrée aux dispositions communes aux immeubles classés et aux immeubles inscrits au titre des monuments historiques. Un décret vient d’être pris en application de cet article. Le décret en précise les modalités. Il appar- tient en principe au préfet de région d’accorder l’autorisation. L’autorisation d’affichage est accordée au vu de la comptabilité [on peut penser qu’il faut lire la compatibilité] du contenu de l’affichage, de son volume et de son gra- phisme avec le caractère historique et artis- tique du monument et de son environne- ment (art. 5). La surface consacrée à l’affi- chage ne peut excéder 50% de la surfa- ce de la bâche . L’administration peut prescrire que la bâche reproduise sur la surface laissée libre l’image du monu- ment occulté par les travaux. Les subven- tions publiques sont calculées après que soit déduit du montant des travaux éli- gibles le montant des recettes perçues au titre de l’affichage (art. 6). [Rappelons qu’en application de l’article L 621-27, lorsqu’un immeuble est inscrit au titre des monuments historiques, cela entraîne pour le propriétaire l’obligation de ne procéder à aucune modification de l’immeuble sans avoir au préalable avisé l’administration, 4 mois à l’avance, de son intention et en précisant les travaux qu’il entend effectuer. Pour réaliser les travaux soumis à permis (ou à déclaration préa- lable), il faut l’accord de l’administration chargée des monuments historiques.] (Décret n°2007-645 du 30avril 2007 pris pour l'application de l'article L.621-29-8 du code du patrimoine, J.O. du 2mai, p.7753). Aires d’accueil des gens du voyage Le décret n°2007-690 du 3mai 2007 est relatif à l'agrément prévu à l'article9 de la loi du 5juillet 2000 relative à l'accueil et à l'habitat des gens du voyage. Le texte défi- nit les conditions d’agrément des empla- cements provisoires : 30 résidences mobiles au plus avec notamment desserte d’eau potable et du service d’enlèvement des ordures ménagères. (J.O. du 5mai, p.7957). Parcs naturels Un décret sur les parcs naturels est notam- ment relatif à la charte du parc naturel régional. L’article R 333-13 nouveau du code de l’environnement prévoit aussi que doivent être compatibles avec les orienta- tions et les mesures de la charte, notam- ment les schémas de cohérence territoriale, les PLU et les cartes communales. (Décret n°2007-673 du 2mai 2007 portant diverses dispositions relatives aux parcs natu- rels régionaux et aux parcs nationaux, J.O. du 4mai, p.7892). Installations classées Le décret n°2007-674 du 2mai 2007 modi- fie le décret n°76-1323 du 29décembre 1976 relatif à la composition et au fonc- tionnement du conseil supérieur des installations classées (J.O. du 4mai, p.7894). Eau et assainissement Un décret n°2007-675 du 2mai 2007, pris pour l'application de l'article L.2224-5 et modifiant les annexes V et VI du code général des collectivités territoriales, modi- fie l’annexe V aux articles D 2224-1 et sui- vants du CGCT concernant le service public de l’ eau potable et l’annexe VI relative au service public de l’assainissement (col- lectif et non collectif). Il est publié au J.O. du 4mai (p.7895). Un arrêté du 2mai 2007 est relatif aux rapports annuels sur le prix et la qua- lité des services publics d'eau potable et d'assainissement (J.O. du 4mai, p.7897). Récupération des eaux de pluie L’article200 quater e du CGI prévoit un crédit d’impôt (de 2007 à fin 2009) pour les dépenses liées au coût des équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales. Un arrêté du 4mai complète le c de l’article18 bis de l’annexe IV du CGI. Il concerne les «équipements de récupéra- tion des eaux de pluie collectées à l'aval de toitures inaccessibles pour des utilisations à l'extérieur des habitations, ou pour des uti- lisations, définies par un arrêté conjoint des ministères en charge de la santé et de l'écologie, à l'intérieur des habitations». Le texte précise les conditions techniques de l’équipement (étanche, fermé, avec grille d’aération, vidangeable, etc.). (Arrêté du 4mai 2007 pris pour l'application de l'article200 quater du CGI relatif aux dépenses d'équipements de l'habitation prin- cipale, J.O. du 5mai, p.8022). Fiducie La déclaration d'existence de la fiducie prévue à l'article223 VH du CGI est dépo- sée dans les quinze jours de sa création auprès du service des impôts des entre- prises du siège. (Décret n°2007-725 du 7mai 2007 relatif à la déclaration d'existence de la fiducie prévue à l’article223 VH du CGI, J.O. du 8mai, p.8157). Abus de droit : rapport annuel 2006 Le rapport du comité consultatif pour la répression des abus de droit a été publié par l’administration (BOI N°49 du 3avril 2007). Le rapport indique les 25 cas étudiés par le comité et les solutions admises. >Il est notamment questions de constitu- tions de SCI avec donations des parts dans le but d’éluder des droits de succession. >Le régime de marchands de biens est également évoqué dans une affaire où le marchand avait revendu l’immeuble la veille de l’expiration du délai de revente. Dans la revente, l’administration avait relevé une confusion d’intérêts entre le vendeur (le marchand de biens) et l’acheteur, une SCI détenue à 99,99% par le marchand et à 0,1% par une SARL dont les associés étaient le marchand et sa femme. L’administration avait prononcé la déchéance du régime des marchands de biens, d’autant que le prix de vente n’avait pas été acquitté par la SCI. Le comité approuve cette solution. >Un autre cas d’abus sanctionné par l’admi- nistration et confirmé par le comité est celui d’un constructeur qui vend un terrain à son client et lui fait signer par ailleurs le même jour un contrat de construction de maison individuelle. La dissociation des deux opérations est considérée comme effectuée dans le but d’éluder une partie de la TVA. Loi illégale sur les plus-values, en Polynésie Le Conseil d’Etat a constaté l’illégalité de la «loi du pays» n°2006-15 LP/APF du 23novembre 2006 relative à l’impôt sur les plus-values immobilières et jugé en consé- quence, qu’elle ne pouvait pas être promul- guée. Le motif est que le vice-président de la Poly- nésie française avait présenté le projet de loi du pays exclusivement en tahitien et avait refusé de s’exprimer en français. (CE, 22 fév. 2007, n°300312, SCI Caroline). 15mai 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 24avril 2007 AN p.3957 n°112039 Léonce Deprez, UMP, Pas-de-Calais Suite des rapports de la Mission interministérielle de l’inspection du loge- ment social Cohésion sociale Les rapports de la MIILOS font l’objet d’un examen par la commission des suites (art. 9 du décret du 22février 1993). Le ministre du logement peut adresser au préfet des instruc- tions préconisant des sanctions pécuniaires et des actions correctrices (art. L 451-2-1 du CCH). Il est précisé qu’en 2004, 9 organismes ont fait l’objet de sanctions financières pour un montant moyen de 10000 euros. 24avril 2007 AN p.3979 n°109621 Damien Meslot, UMP, Territoire-de- Belfort Vente immobilière. Res- ponsabilité du notaire Justice Le notaire est tenu d’éclairer ses clients sur la vali- dité et l’efficacité des actes qu’il rédige. Conseiller l’insertion d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du prix fait partie de ses obligations (Civ. 1 e , 29 nov. 2005). Mais le notaire ne répond pas de l’insolvabilité de l’acqué- reur. Mais il peut être rendu responsable de l’in- solvabilité de l’acquéreur s’il négocie lui-même la vente (Civ. 1 e , 9 déc. 1992). Les notaires sont en outre, rappelle la répon- se, obligatoirement assu- rés pour leur responsabi- lité civile. 24avril 2007 AN p.3980 n°116075 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis DALO: risque d’ encom- brement des tribunaux administratifs Justice La loi a prévu la mise en œuvre progressive du droit au logement opposable: 1 er décembre 2008 pour les premières catégories de demandeurs prioritaires et 1 er janvier 2012 pour les autres. Il est prévu un dispositif de prévention par la saisine préalable et obligatoire de la commission de médiation qui doit déclarer le demandeur priori- taire pour qu’il bénéficie d’un droit opposable. Le ministre en conclut que le juge administratif ne devrait donc connaître que d’un nombre limité de contentieux. 24avril 2007 AN p.3985 n°120737 Michel Buillard, UMP, Polynésie Française Caution : ressortissants ultramarins Justice L’article22-1 modifié de la loi du 6juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut refuser la caution d’une personne au motif qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. L’article2295 du code civil prévoit en revanche que le débiteur obligé à fournir une caution doit en présenter une qui soit domiciliée dans le ressort de la cour d’appel où elle doit être donnée. «Ces disposi- tions sont obsolètes, en contradiction avec celles adoptées en matière de bail». Il apparaît oppor- tun d’unifier les règles et d’abroger les dispo- sitions de l’article2295 du code civil qui por- tent sur la domiciliation de la caution. Le ministre ne précise pas en quoi le texte est obsolète et occulte la difficulté pratique qui peut résulter de l’assi- gnation d’un débiteur éloigné. 1 er mai 2007 AN p.4118 n°110859 Denis Jacquat, UMP, Moselle Attribution des prêts . Discrimination fondée sur l’état de santé Economie La convention AERAS en vigueur depuis le 6janvier 2007 a pour but de proposer des solu- tions permettant aux personnes ayant un pro- blème de santé de pouvoir emprunter: renfor- cer les procédures de confidentialité, prévoir des garanties alternatives à l’assurance… Un disposi- tif de suivi est organisé. Mais l’assurance ne peut assurer que des risques réellement aléatoires. Plusieurs questions en ce sens. Il est prévu un bilan de l’application de cette convention, au terme d’un an. 1 er mai 2007 AN p.4124 n°119820 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Création d’un livret d’épargne copropriété ? Economie L’entretien des copropriétés est une question importante, mais la création d’un nouveau livret d’épargne n’est pas adaptée . Les liquidités dis- ponibles sur le marché bancaire sont très impor- tantes, il n’apparaît pas justifié d’avoir recours à une épargne supplémentaire des ménages pour financer des prêts pour les copropriétés. Le député se faisait le relais d’une proposition de la FNAIM. 1 er mai 2007 AN p.4183 n°118876 André Flajolet, UMP, Pas-de-Calais Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce PME L’article58 de la loi du 2août 2005 a créé un droit de préemption au profit des communes en cas de vente de fonds de commerce. Le décret en préparation prévoit des garanties pour que le prix proposé par la commune corresponde à la valeur du fonds de commerce et que l’exercice de la liberté d’entreprendre soit assuré. Une «large concertation» doit se poursuivre assure le ministre. 1 er mai 2007 AN p.4185 n°119970 Geneviève Levy, UMP, Var Urbanisme commercial PME La Commission de modernisation de l’urbanisme commercial, installée à l’automne 2006, a proposé de fusionner l’autorisation d’exploitation et le per- mis de construire. Cette proposition est soumise à consultation publique sur le site www.pme.gouv.fr. Voir, sur le site du ministère, la rubrique «environnement économique» qui comporte les contributions et les pro- positions de réforme. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 15mai 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 22 mai 2007 : « Réforme des autorisa- tions d’urbanisme : quel impact sur vos pratiques ». Une journée de confé- rence organisée par le Moniteur à Mar- seille (Sofitel Vieux Port) avec notamment Philippe Pelletier, avocat, et Jérôme Tré- meau, professeur à Aix. Tél. : Carmen Nicolas : 0140135206. 26 juin 2007 : « Référé civil et com- mercial : Quels enjeux pratiques?» à l’Hôtel Crillon (Paris I er ). Une matinée débat de la lettre des juristes d’affaires (Lamy). Tél. Laure Legru : 0825 08 08 00. Distinctions Ordre national du mérite ➠ Philippe Séguin, premier président de la Cour des comptes est promu gran- d'croix et Louis Schweitzer, président de la HALDE, grand officier. ➠ Au titre du ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement: Pierre Pommellet , conseiller dans un organis- me pour le logement, est promu com- mandeur. ➠ Intérieur. Jean-Louis Masson , maire de La Garde (Var) est promu officier ➠ Justice. Sont promus commandeurs: Jean-Pierre Dintilhac, président de chambre honoraire à la Cour de cassation; Yves Dousset, avocat au bar- reau de Clermont-Ferrand, Michel Lau- det, avocat général honoraire près la cour d'appel de Paris et Jean Volff, avo- cat général honoraire près la Cour de cas- sation. (Décrets du 7mai 2007, J.O. du 8mai). Nominations Magistrature ➠ Cour de cassation : Vincent Lamanda , premier président de la cour d'appel de Versailles, est nommé premier président de la Cour de cassation. - Xavier Pretot, professeur des universités, est nommé conseiller à la Cour de cassa- tion en service extraordinaire. - Pierre Bargue, et Jean-Louis Gillet sont nommés présidents de chambre. - Françoise Kamara, Alice Pezard, Jean- Luc Moignard, Gilles Straehli, Bruno Petit sont nommés conseillers à la Cour de cas- sation. - Catherine Somme et Sandrine Verite sont nommées conseillers référendaires à la Cour de cassation. (Décret du 4mai 2007, J.O. du 5mai, @). ➠ Cours d’appel . Sont nommés Premier président de cour d’appel; Paris: Jean- Claude Magendie ; Caen: Didier Mar- shall; Colmar: Jacques Marion; Limoges: Guy Schrub; Orléans: Daniel Tardif; Ver- sailles: Alain Nuee; Bordeaux: Bertrand Louvel; Rouen: Hubert Dalle et Toulouse: Jacques Nunez (Décret du 3mai 2007, J.O. du 5mai, @). ➠ T ribunaux de grande instance . Sont nommés présidents de TGI: Paris: Jacques Degrandi; Angers: Paul- André Breton; Ajaccio: Guy Jean; Mont- brison: Nathalie Riomet; Béziers: Fran- çois Mallet; Carcassonne: Guy Desaint- Denis; Rochefort: Bruno Karl; Brest: Jacques Stoll; Saint-Gaudens: Christian Combes; Pointe-à-Pitre: Elisabeth Blanc; Tribunal supérieur d'appel de Saint-Pier- re-et-Miquelon: Claudine Lescoffit; Tribu- nal de première instance de Saint-Pierre- et-Miquelon: Bruno Marcelin. (Décret du 4mai 2007, J.O. du 5mai, @). Equipement Jean-Martin Delorme est nommé DDE de l'Essonne (arr. du 25avril 2007, J.O. du 3mai, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnels des sociétés anonymes et fondations d'HLM : sont rendues obliga- toires les dispositions de l'avenant n°5 du 7décembre 2006 relatif aux rému- nérations minimales , par arrêté du 25 avril (J.O.du 4mai, p.7905). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 272 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 15mai 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW EN BREF Jurishebdo Immobilier: Nicolas Sarkozy s’est prononcé en faveur d’une France de propriétaires. Qu’en pensez-vous? Daniel Baulon: «Favoriser l’accession à la propriété des Français est un but louable. Mais, dans les copropriétés, cela peut entraîner certains à devenir propriétaires à la limite de leurs moyens, avec le risque de ne plus avoir suffisamment de res- sources pour payer les charges courantes ou les travaux. Dans certains immeubles, il suffit que deux ou trois personnes arrê- tent de payer leurs charges pour que la copropriété soit en difficulté. Il serait pré- férable d’accorder à ces personnes une aide sociale directe pour le paiement des charges comme il existe une aide à la location ou au logement». JHI: quelle mesure attendez-vous du pro- chain ministre du logement? D.B. : «Qu’il favorise l’accélération de la construction de logements, d’une part, et l’amélioration de la qualité des loge- ments d’autre part, mais aussi qu’il combatte les abus de certains proprié- taires bailleurs. Des propriétaires ont tendance à racheter des immeubles de très mauvaise qualité pour les louer, à des personnes en situation précaire, à un prix prohibitif, sans faire les travaux nécessaires. On voit dans certains quar- tiers des immeubles insalubres dont les loyers atteignent près de 30euros le m 2 , soit un prix aussi élevé au mètre carré que ceux des meilleurs appartements du XVI e arrondissement. Certains coproprié- taires bloquent leur copropriété en ne payant pas leurs charges et utilisent l’in- salubrité des locaux pour obtenir des subventions de l’administration afin d’entreprendre des travaux grâce aux- quels ils réaliseront une forte plus-value après quelques années. Il nous paraîtrait équitable de récupérer lors de la revente les subventions obte- nues dès que la plus-value excède le montant de la subvention augmentée d’un coefficient d’inflation. Il faut des mesures de moralisation du secteur, sans casser la dynamique d’amélioration des logements». JHI: comment se présente la mise en pra- tique des nouvelles règles comptables? D.B. : «La mise en œuvre des nouvelles règles comptables est le problème impor- tant de cette année 2007. Elle va deman- der une formation des copropriétaires et de leurs syndics. C’est le rôle d‘associa- tions comme la nôtre d’y contribuer. Cette réforme a des aspects positifs : elle permet une meilleure présentation des comptes et davantage de transpa- rence. Les syndics professionnels ont d’ailleurs intérêt à une amélioration de la transparence. La réforme a cepen- dant un côté négatif : la multiplication des présentations. Trois documents, au lieu de cinq, auraient été suffisants. Le législateur a voulu laisser le choix entre la présentation des charges par nature ou par poste opérationnel. Il a donc imposé cette double présentation pour que les copropriétaires puissent faire des comparaisons dans tous les cas de figure. De même pour les travaux, un tableau au lieu de deux aurait suffi. Nous avons obtenu que des règles plus souples soient admises pour les copro- priétés de moins de 10 lots, mais pour les autres, les formalités sont parfois lourdes. Nous favorisons la mise en place d’unions de syndicats pour la tenue des comptes des copropriétés gérées par des syndics bénévoles ou coopératifs. Cela est d’autant plus facile qu’il n’est plus obligatoire que l’union de syndi- cats regroupe des immeubles proches. Même si nous le déconseillons car la proximité est importante, on pourrait imaginer, grâce aux moyens techniques de communication, une union de syndi- cats entre deux immeubles, l’un situé à Paris et l’autre à Marseille ». Daniel Baulon (vice-président de l’ANCC) : «Il faut des mesures de moralisation du secteur» L’Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires (ANCC) a emménagé dans de nouveaux locaux dans le XVII e arrondissement de Paris, plus propices à son développement. Son vice-président, Daniel Baulon, répond à nos questions. JHI: quels types d’adhérents regroupez- vous? D.B. : «L’ANCC regroupe environ 1600 adhérents, ce qui représente de 45000à 50000 logements. Nous sommes membres du Groupement National de la Coopération et intervenons dans de nom- breuses instances publiques. Nous repré- sentons et aidons (informations et forma- tions juridique, comptable et pratique), de manière privilégiée, les personnes qui s’impliquent dans la gestion de leur copropriété : conseillers syndicaux, syndics bénévoles ou syndicats coopératifs, qui représentent 80% de nos effectifs» >Le promoteur Constructa a obtenu deux pyramides d’argent, trophée de la Fédéra- tion Française des Constructeurs de Proven- ce. L’immeuble l’Escale à la Seyne sur Mer a reçu le prix de la «catégorie esthétique immobilière» et le Palladium (Cap Est à Mar- seille) a reçu celui de la catégorie «logement durable». Promogim a également obtenu deux pyra- mides d’argent pour l’opération Villa don Bosco au centre de Nice décernées par la FPC Cote d’Azur. >Le Parlement européen a adopté le rap- port Andria sur la politique du logement et la politique régionale. L’ Union Sociale pour l’Habitat se félicite de cette adoption car le Parlement s’approprie la question du loge- ment dans l’Union européenne, de son accessibilité et de son intégration urbaine en tant que domaine à part entière relevant de l’intérêt communautaire. >Le groupe de construction de maisons indi- viduelles Geoxia a racheté la société Faure , entreprise générale de bâtiment en Dor- dogne. > Astime , nouvelle dénomination du conseil en immobilier d’entreprise Septime, gère 200000 m 2 entre Marseille et Aix. > Mikit développe sa master-franchisee dédié à la construction de maison individuel- le en prêt à finir en Roumaine : 8 points de vente ouverts en deux ans. >Selon la chambre des notaires de Paris-Ile- de-France, la hausse des prix des logements est restée forte en janvier. Pour les apparte- ments, la hausse annuelle est de 9,4% et celle des maisons individuelles de 8,6%.
