Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
Bail portant sur un hôtel : travaux et accession
Procédure
Administrateur provisoire : attention à l’étendue de son pouvoir
Responsabilité des constructeurs
Défaut de conformité
EPERS : un autre arrêt Plasteurop
Contrat de vente
Vente de bureaux : garantie de l’affectation des locaux ?
Promesse de vente : nullité pour défaut d’enregistrement
Urbanisme
Retrait de permis annulé : quid de l’affichage ?
Actualite p. 5 et 8
Tarif des huissiers, élargissement de leur compétence territoriale
Tarif des greffes des tribunaux de commerce
Des avocats conseillent
Bibliographie
Péril et insalubrité : nouvel arrêté
Recherche archéologique
Commission logements sociaux
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Compteur d’eau froide
Série de décrets sur les opérations d’intérêt national
Réglementation p. 8
Restauration immobilière et entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux commerciaux Bail portant sur un hôtel : travaux et accession Procédure Administrateur provisoire : atten- tion à l’étendue de son pouvoir Responsabilité des constructeurs Défaut de conformité EPERS : un autre arrêt Plasteurop Contrat de vente Vente de bureaux : garantie de l’affectation des locaux? Promesse de vente : nullité pour défaut d’enregistrement Urbanisme Retrait de permis annulé : quid de l’affichage? ACTUALITE p.5et8 Tarif des huissiers, élargissement de leur compétence territoriale Tarif des greffes des tribunaux de commerce Des avocats conseillent Bibliographie Péril et insalubrité : nouvel arrêté Recherche archéologique Commission logements sociaux REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Compteur d’eau froide Série de décrets sur les opérations d’intérêt national Une clause de garantie sur l’affecta- tion privée d’effet dans une vente U n très intéressant arrêt du 10mai 2007 de la cour d’appel de Paris tranche un litige entre le vendeur et l’acquéreur d’un immeuble de bureau situés à Paris à propos de l’affectation. Alors que le contrat de vente comportait une clause garantissant l’affectation de l’immeuble, l’acquéreur avait payé quelques années plus tard une redevance au titre d’une transformation irrégulière d’une partie des locaux au sens de l’article L.631-7 du CCH dans sa rédaction alors en vigueur. Pourtant, l’action de l’acquéreur envers le vendeur est reje- tée par la cour d’appel. L’explication tient en ce que l’acquéreur avait en réalité payé une dette prescrite car l’action de l’administration était trop ancienne (lire en page3). A joutons que l’actualité juridique de cette semaine a été mar- quée par la publication d’une quantité importante de textes régle- mentaires. Un décret sur la restauration immobilière, un autre sur les compteurs d’eau froide, mais aussi des textes sur les huissiers, les architectes ou la recherche archéologique. La modification du règlement général de l’Autorité des marchés financiers, qui concerne les organismes de placement collectif immo- bilier, a été agréée par un arrêté du 18avril 2007, publié au J.O. du 15mai 2007. En conséquence, les dossiers d’agrément des OPCI vont pouvoir être adressés à l’AMF. Le Groupe UFG par exemple a confir- mé qu’il lancerait ses premiers OPCI entre juillet et septembre2007. Christian Micheaud, ancien journaliste de Mieux Vivre Votre Argent, et Charles Dodier, viennent de créer un site internet : pierrepapier.fr avec le soutien de l’IEIF et de l’Aspim. Son conseil scientifique est pré- sidé par le directeur général de l’IEIF, Guy Marty. Selon Christian Micheaud, il s‘agit de permettre aux épargnants de s'informer pour choisir les placements immobiliers les mieux appropriés à leurs objec- tifs patrimoniaux. Le site se veut le site des placements immobiliers intelligents, pour apporter de l’information, mais non du conseil. Il ne recommandera donc pas la souscription d’un produit plutôt qu’un autre. Avec la parution du règlement de l’AMF, la création de ce nouveau vecteur d’information arrive à point nommé. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 273 22MAI 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier REGLEMENTATION p.8 Restauration immobilière et entrée en vigueur de la réfor- me de l’urbanisme. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 22mai 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Bail portant sur un hôtel ❑ Travaux et accession (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2007, n°408, FS-P+B, rejet) Le locataire exploitant un hôtel contes- tait la décision du juge ayant fixé le loyer de renouvellement à la suite d’un congé du bailleur avec offre de renouvellement. Le locataire avait fait des travaux impor- tants. Certains de ces travaux relevaient de la loi de 1964 selon lesquels le preneur peut effectuer à ses frais des travaux d’équipement et d’amélioration sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. Toute- fois, le preneur doit respecter des condi- tions de forme (notification au bailleur, art. L 313-3 du code du tourisme). L’article L 313-6 ajoute que, pendant 12 ans, le bailleur ne peut pas tenir compte de ces travaux dans la fixation du loyer. En l’espèce, le preneur n’avait pas respec- té ces conditions et le juge avait fixé le loyer en tenant compte des améliora- tions faites par le bailleur. La Cour de cas- sation confirme la décision de la cour d’appel : « Mais attendu, d’une part, qu’ayant constaté que la société Hôtel de la Paix République n’avait pas procédé à la noti- fication prévue à l’article2 de la loi du 1 er juillet 1964, devenu l'article L.311-3 du code du tourisme, la cour d'appel en a exactement déduit que, s'agissant d'une formalité substantielle dont l'omission prive le locataire de tout droit à invoquer les dispositions de cette loi, celle-ci ne pouvait prétendre à aucun abattement pour les travaux hôteliers qu'elle a fait réaliser dans les lieux loués au cours du bail expiré, peu important que les améliorations aient, à l'époque du renouvellement, fait ou non accession au bailleur; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que par sa nature, le commerce exploité par la société Hôtel de la Paix République relevait de l'article23-8 du décret du 30septembre 1953 relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d'une seule utilisation, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le loyer devait être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité concernée, indépendamment de toute amélioration apportée aux lieux louéspar des travaux autres que ceux visés par la loi du 1 er juillet 1964, devenue les articles L.311-2 à L.311-6 du code du tourisme et au financement desquels le bailleur n'a pas participé; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : comment fixer le loyer de renouvellement pour un hôtel? L’arrêt apporte des précisions à cette question. Pour que le locataire puisse effectuer les travaux relevant de la loi de 1964, il doit donc respecter des conditions de forme. S’il ne le fait pas, la sanction est d’impor- tance : le bailleur peut demander un loyer qui tient compte des améliorations effectuées. La cour de cassation indique ici que cette règle s’applique indépen- damment de la clause d’accession. Pour l’accession, on sait en effet que la clause peut prévoir que les travaux réali- sés par le preneur deviennent propriété du bailleur en fin de bail, ou en fin de jouissance. Dans ce dernier cas, le trans- fert est reporté à la date du départ du locataire. En l’espèce, le bail prévoyait une accession en fin de jouissance. Le locataire en déduisait que la fixation du loyer ne devait pas prendre en compte ces travaux. Cet argument est donc rejeté. Quant aux travaux de simple entretien, qui ne relevaient pas de la loi de 1964, la cour d’appel a, sans être contredite par la Cour de cassation, jugé que le locataire ne pouvait pas prétendre à un abatte- ment sur le loyer pour en tenir compte Administrateur provisoire ❑ Étendue de son pouvoir (Cass. Civ. 3 e , 3mai 2007, n°407, FS-P+B, rejet) Un litige opposait un locataire de locaux commerciaux et son bailleur (une SCI) sur le renouvellement du bail. La SCI était gérée par un administrateur provisoire et celui-ci avait saisi le juge des loyers en fixation du loyer de renouvellement. Or la cour d’appel avait prononcé l’annula- tion de l’assignation. La Cour de cassa- tion confirme la décision : « Mais attendu qu'ayant relevé que l'or- donnance du 13juin 1990 désignant l'ad- ministrateur provisoire lui avait confié la mission d'administrer et gérer tant acti- vement que passivement la SCI, réviser notamment toutes les situations loca- tives, et prendre toutes les décisions utiles à la SCI, la cour d'appel qui a répondu aux conclusions, en a exacte- ment déduit, sans dénaturer ni cette ordonnance ni les résolutions adoptées par l'assemblée générale de la SCI le 6mars 1991, que si l'administrateur pro- visoire pouvait accomplir les actes de conservation et d'administration impli- qués par toute gestion courante, la natu- re conservatoire de sa mission ne l'autori- sait pas à saisir le juge des loyers com- merciaux d'une demande tendant à faire fixer le prix d'un bail renouvelé». Observations de Jurishebdo : la mission de l’administrateur provisoire est fixée par l’ordonnance qui le désigne. La mis- sion d’accomplir des actes d’administra- tion et de conservation n’inclut donc pas celle de saisir le juge tendant à faire fixer le loyer d’un bail renouvelé Construction ❑ Défaut de conformité (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°384, FS-P+B, cassation partielle) Un arrêt est cassé pour ne pas avoir admis la responsabilité du constructeur en cas de défaut de conformité de la chose vendue par rapport au contrat : « Vu les articles1604 et1184 du code civil; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27octobre 2005), que la Société civile de construction vente Les Inédites (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement des maisons individuelles qui ont été réali- sées par la société Sofi Ouest; qu'arguant de défauts affectant les toitures en ardoi- se, les épouxV., sous-acquéreurs venant aux droits des épouxT., ont assigné la SCCV et Sofi Ouest en paiement des sommes nécessaires à la mise en confor- mité de la chose vendue; Attendu que pour rejeter la demande l'arrêt retient qu'en l'absence de preuve de la présence de pyrites oxydantes et de toute démonstration d'un vice, fût-il esthétique, il ne peut être retenu une non-conformité du fait de constatations relatives à la présence d'ardoises présen- tant une légère coffinité sur les versants 22mai 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE nord et sud de la maison T.; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les ardoises livrées par la SCCV n'étaient pas conformes aux docu- ments contractuels qui prévoyaient la fourniture d'ardoises de premier choix, la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs : casse». Observations de Jurishebdo : l’ar- ticle1604 est relatif à l’obligation de déli- vrance du vendeur. Le contrat prévoyait la fourniture d’ardoises de catégorie A et le constructeur avait fourni des ardoises de catégories C.Pour refuser de faire droit à l’action de l’acquéreur qui exi- geait une indemnité pour frais de dépose de la toiture, et de remplacement des ardoises, la cour avait invoqué le fait qu’il n’y avait pas de vice. Sa décision est cen- surée, l’auteur du pourvoi ayant fait valoir que l’action fondée sur la non- conformité suppose seulement une diffé- rence entre la chose convenue et la chose livrée, laquelle peut être sans défaut et apte à son usage. Il ne suffit donc pas que la chose soit sans défaut, il faut aussi qu’elle soit conforme à l’engagement contractuel Vente de bureaux ❑ Garantie de l’affectation? (Cour d’appel de Paris, 10mai 2007, 2 e ch. B, n°2007/7337). Un immeuble de bureaux situés dans le II e arrondissement de Paris, avait été vendu pour 23millions de francs en 1995. A l’occasion de la revente, l’acquéreur vou- lait obtenir de son vendeur une preuve de l’affectation à usage de bureaux. Fau- te de réponse et ayant acquitté en 2004 une redevance de 400000 euros au titre du changement d’affectation, l’acquéreur réclamait du vendeur remboursement de la somme versée et 350000euros en réparation du préjudice subi. Le TGI de Paris avait rejeté ses demandes et la cour d’appel de Paris confirme la décision. La cour relève que le contrat comportait, à propos de l’affectation des locaux, une clause de garantie du vendeur et com- portait en annexe un certificat de la pré- fecture attestant la régularité de l’affec- tation au regard de l’article L 631-7 du CCH. La cour constate toutefois que l’im- meuble avait en partie fait l’objet d’un changement de destination, une partie des locaux qualifiés de commerciaux étant devenus des bureaux. «Considérant que le changement de des- tination intervenu le 1 er janvier 1988 était soumis à l'agrément de l'autorité admi- nistrative prévu par l'article L.5 10-1 du code de l'urbanisme, dont le défaut est sanctionné par l'article L.480-4 du même code; Que la société Sogelfa [vendeur] ne justi- fie pas de l'obtention de cet agrément; Que, toutefois, par application de l'article8 du code de procédure pénale, l'action publique est prescrite , plus de trois années s'étant écoulées depuis le changement d'utilisation qui a, ainsi, per- du tout caractère délictueux; que, depuis l'entrée en vigueur du décret n°2000-368 du 26avril 2000 (JO du 29avril 2000), l'article R.516-6 du code de l'urbanisme prévoit que, sont dispensées de l'agré- ment les opérations qui portent sur le changement d'utilisation de locaux, quel- le que soit leur nature, de sorte qu’au 25juin 2003, date de la mise en demeure adressée à la société Sogelfa, la société Uzès immobilier [acquéreur] ne pouvait se prévaloir du défaut d'agrément à l'en- contre du vendeur de l'immeuble; Considérant que, depuis le 1 er janvier 1988, la redevance prévue par l'article L.520-1 du code de l'urbanisme était due pour la transformation, au sens de l'ar- ticle L.520-9 du même Code, en locaux à usage de bureau, de locaux précédem- ment affectés à un autre usage; Que, néanmoins, la société Sogelfa n'éta- blit pas avoir payé cette redevance; Considérant, enfin, que le droit de repri- se de l'administration s'exerce pendant dix ans à compter du fait générateur de l'impôt conformément à l'article L.186 du Livre des procédures fiscales, soit en l'espèce, à compter du 1 er janvier1988, date du changement d'affectation des locaux; Qu'en conséquence, au 25juin 2003, date de la mise en demeure précitée, l'action en recouvrement de la rede- vance était prescrite ; Que, d'ailleurs, ce n'est qu'à la suite de la demande de permis de construire formu- lée le 8 août 2003 par la société Uzès immobilier «pour des travaux en vue du changement de destination d'un bâti- ment R+ 4 étages sur deux niveaux de sous-sol, à usage d'activité de bureaux» que l’administration a réclamé, à cette société, le paiement de la redevance pré- vue par l'article L.520-1 du code de l'ur- banisme pour création de nouveaux locaux à usage de bureau en région d'Ile- de-France; Considérant que de ce qui précède il suit que, l'acquéreur ayant volontaire- ment payé une dette éteinte, la demande de la société Vivendi fondée sur l'obligation de délivrance du ven- deur doit être rejetée ». La décision de première instance est entièrement confirmée. Observations de Jurishebdo : même si la réforme de l’article L 631-7 du CCH rend moins sensibles les questions d’usage des locaux, il résulte de cet intéressant arrêt que la garantie du vendeur ne trouve pas ici à s’appliquer. La clause du contrat de vente prévoyait pourtant expressément une garantie du vendeur mais la cour n’en fait pas application au motif que l’acqué- reur a payé une dette prescrite. Une partie des locaux avait donc été transformée sans autorisation, mais la cour indique que l’administration ne pouvait plus réclamer le paiement de la redevance, un délai de 10 ans depuis la transformation étant écoulé. A suivre ce raisonnement, l’acqué- reur aurait donc dû refuser de verser cette redevance en invoquant la prescription, au lieu de se retourner vers son vendeur après l’avoir réglée… Promesse unilatérale de vente ❑ Nullité pour défaut d’enregistrement (Cour d’appel de Paris, 10mai 2007, 2 e ch. B, n°05/19913, infirmation) Cet arrêt rappelle qu’une promesse unila- térale de vente est nulle faute d’avoir été enregistrée dans le délai de 10 jours de son acceptation : « Considérant qu'il résulte de l'ar- ticle1840-A du code général des impôts applicable en la cause, devenu l'ar- ticle1589-2 du code civil, que toute pro- messe unilatérale de vente d'un immeuble est nulle si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré 22mai 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiai- re; Considérant qu’en l’espèce, par acte du 21février 2003 expressément qualifié d'acte sous seing privé, les époux M.ont consenti aux époux V.une promesse uni- latérale de vente d'un bien immobilier; Que, le même jour, M.P., notaire associé, a dressé un acte contenant dépôt de cette promesse, auquel celle-ci était annexée , et constatant sa remise au bénéficiaire; Que cet acte et son annexe ont été enre- gistrés le 6mars 2003; Considérant que la promesse, seule- ment annexée à l'acte de dépôt du 21février 2003 qui ne la reproduit pas intégralement, ne revêt pas un caractè- re authentique; Qu'il s'ensuit que la promesse de vente, qui n'a pas été enregistrée dans les dix jours à compter de son acceptation par les bénéficiaires, doit être déclarée nulle et que les parties doivent être remises dans leur état antérieur à sa signature». La cour tire les conséquences de cette nullité et ordonne la restitution aux bénéficiaires de l’indemnité d’immobilisa- tion. Observations de Jurishebdo : pour être valable, la promesse unilatérale doit être constatée : - soit par un acte authentique, - soit par un acte sous seing privé et être EPERS : un autre arrêt Plasteurop Rappelons les règles qui gouvernent la responsabilité de celui qui fournit des éléments pou- vant entraîner la responsabilité solidaire (EPERS) : 1. - si le fabricant fournit un matériau indif fér encié , il ne relève pas de la responsabilité de l’article1792-4 du code civil. Exemples : béton prêt à l’emploi, briques, matériaux servant à la réalisation de doubles vitrages… - si le fabricant fournit un ouvrage, une par tie d’ouvrage ou un élément d’équipement , il relève de la responsabilité de l’article1792-4. Exemples : plancher chauffant, pompe à cha- leur. 2. Il faut en outre que les ouvrages ou éléments soient conçus et produits pour satisfaire à des exigences précises et déterminées à l’avance. C’est donc d’une fabrication sur mesure qu’il s’agit. Qu’en est-il des panneaux d’isolation ? Ils ont suscité de nombreux arrêts. Laurent Karila explique que «si la Cour de cassation refuse la qualification d’EPERS aux pan- neaux d’isolation, c’est à raison de leur caractère standard entendu comme produit suscep- tible d’intervenir de manière indifférenciée dans de multiples circonstances sans modification particulière de la part du fabricant (Droit de la construction : responsabilité et assurance, Litec Immo, avril2007, p.197). En ce sens, la Cour de cassation avait jugé en 2004 que les panneaux constituaient des éléments indifférenciés et nécessitant des modifications pour leur mise en œuvre (Civ. 22 sept 2004), solution confirmée en 2006 (Civ. 3 e , 15mars 2006, n°04-20228). Toutefois, les arrêts du 25avril 2007 que nous avons publiés dans notre numéro271 (page2) ont en revanche considéré que des panneaux isolants pouvaient constituer des EPERS . Un autre arrêt de la même date mérite aussi attention : « Attendu que, pour écarter la qualification d’EPERS, l'arrêt ayant relevé que la société Plas- teurop avait fourni pour le chantier considéré un certain nombre de panneaux choisis en vue de répondre à des exigences réglementaires en matière d'isolation et en matière sanitaire qui avaient été découpés préalablement à des longueurs précises et avaient été assemblés sur place par un poseur spécialisé au moyen d'accessoires fournis par le fabricant et selon ses recommandations techniques, retient que faute de présenter des caractéristiques suffisantes pour réserver les panneaux à un chantier précis, exclusif de tout autre emploi, ceux-ci consti- tuent des éléments indifférenciés échappant à l'application de l'article1792-4 du code civil; Qu' en exigeant que ces panneaux soient exclusifs de tout autre emploi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas , a violé le texte susvisé» (Cass. Civ. 3 e , 25avril 2007, n°376, FS-P+B, cassation). La cour d’appel est allée trop loin dans les exigences pour considérer que des éléments d’équipement sont des éléments indifférenciés. Il n’est pas nécessaire que les panneaux soient «exclusifs de tout autre emploi». Il faut donc ici encore considérer les panneaux comme constituant des EPERS . enregistrée dans les 10 jours de son acceptation. En l’espèce, il s’agissait d’un acte sous seing privé. Le notaire avait cependant dressé un acte comportant en annexe la promesse. La cour d’appel juge qu'il ne s’agit pas d’un acte authentique et que, faute d’enregistrement dans le délai de 10 jours, elle est nulle. A titre de comparaison, citons un arrêt de la Cour de cassation selon lequel les exigences de la loi sont satisfaites lorsque la promesse sous seing privé et non enre- gistrée est intégralement reproduite dans un acte de dépôt au rang des minutes d’un notaire et qu’il revêt, de ce fait, un caractère authentique (Civ. 3 e , 8 oct 1975, Bull. Civ. III, n°288). Dans l’arrêt rapporté toutefois, la promesse n’était pas reproduite, mais simplement annexée à l’acte notarié. La cour d’appel fait donc une application stricte de la règle de l’article1840 A, aujourd’hui insérée dans le code civil Retrait de permis annulé ❑ Quid de l’affichage? (Conseil d’Etat, 6avril 2007, n°296493) Le maire de Nice avait retiré un permis de construire un immeuble, mais le tribu- nal administratif avait ensuite annulé cette décision de retrait le 10novembre 2005. Le requérant qui avait obtenu le retrait avait alors exercé un recours devant le tribunal pour que soit annulé le permis. Se posait la question du calcul du délai d’affichage, et donc celui du délai de recours contre le permis. «Considérant que lorsqu'un permis de construire ayant fait l'objet des formali- tés de publicité requises par l'article R.421-39 du code de l'urbanisme est reti- ré dans le délai de recours contentieux et que ce retrait est annulé, le permis initial est rétabli à compter de la lecture de la décision juridictionnelle prononçant cet- te annulation; que le délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis ainsi rétabli court à nouveau à l'égard des tiers à compter de la plus tardive des deux dates relatives au pre- mier jour d'une période continue d'affi- chage, postérieure à cette annulation, en mairie ou sur le terrain; qu'il suit de là qu'en jugeant que le délai de recours 22mai 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… >Des SCPI gérées par UFG Rem ont vendu 16 000 m 2 de bureaux à un fonds d’investis- sement privé, conseillé par Cleaveland Asset Management. Gide Loyrette Nouel ( Fré- déric Nouel et Hugues Moreau ) ainsi que Maître Thessieux , notaire, conseillaient Cleaveland. > Norton Rose , cabinet d’avocats d’affaires international, accueille un nouvel associé : Stéphane Salou , précédemment associé au cabinet Orrick. > Ronald Austin a été nommé «Senior Adviser to the International Real Estate Group» au sein du cabinet Clifford Chance . BREVES ➠ Comité national de l'eau Les règles de composition et de fonctionne- ment du Comité national de l’eau ont été fixées par décret n°2007-833 du 11mai 2007 (J.O.du 12mai, p.8776). ➠ Natura 2000: 108 nouveaux sites De multiples arrêtés ont désigné de nouveaux sites Natura 2000, très divers. Du domaine de Chambord à la vallée du Gard ou de l’Adour, en passant par la forêt domaniale de Beau- lieu, le site à chauve-souris de Valencay-Lye, l’archipel des Glénans ou le site de Gavarnie, ce sont ainsi 108 sites qui sont concernés par des arrêtés datés du 13avril ou du 4mai 2007 (51 sites au J.O. du 10mai, 9 sites le 11mai, 10 sites le 12mai et 38 sites le 13mai 2007). ➠ Registre du commerce Certaines dispositions relatives au registre du commerce et des sociétés ont été modifiée par décret n°2007-750 du 9mai 2007(J.O. du 10mai, p.8295). ➠ UESL : statut approuvé Les modifications apportées aux statuts de l'Union d'économie sociale du logement adoptées le 31mai 2006 ont été approuvées par décret (n°2007-762 du 10mai 2007, J.O. du 11mai, p.8467). ➠ Financement Un décret n°2007-745 du 9mai 2007 est rela- tif à la solvabilité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement et aux sociétés de crédit foncier et modifie le code monétaire et financier. Le texte définit les conditions de mobilisation des créances garanties, en fonction des types de prêts (J.O. du 10mai 2007, p.8259). Tarif du greffe des tribunaux de commerce Le nouveau tarif du greffe des tribunaux de commerce a été publié. Il résulte du décret n°2007-812 du 10mai 2007. (Décret relatif au tarif des greffiers des tri- bunaux de commerce et modifiant le code de commerce, J.O.du 12mai, p.8703). Tarif des huissiers Le décret n°2007-774 du 10mai 2007 modifie le décret n°96-1080 du 12décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice. Les nou- veaux aspects du tarif concernent notam- ment la saisie immobilière. (J.O. du 11mai, p.8489). Elargissement de la compéten- ce territoriale des huissiers Les huissiers ont actuellement une com- pétence pour faire les actes de leur minis- tère dans le ressort du tribunal d’instance de leur résidence. Un décret du 11 mais fixe cette compétence au ressort du tri- bunal de grande instance. La réforme entrera en vigueur le 1 er jan- vier 2009. (Décret n°2007-813 du 11mai 2007 modifiant la compétence territoriale des huissiers de jus- tice et rapport au Premier ministre exposant la réforme, J.O. du 12mai, p.8711). ERP et accessibilité L’article R 111-19 du CCH qui introduit des dispositions concernant les règles d’accessibilité des établissements rece- vant du public, en exclut les établisse- ments de 5e catégorie créés par change- ment de destination pour accueillir des professions libérales. Un nouvel arrêté précise qu’il s’agit des «locaux à usage professionnel exclusif ou à usage mixte professionnel et d'habitation, aménagés dans des locaux à usage d'habitation existants» (Arrêté du 9mai 2007 relatif à l'application de l'article R.111-19 du CCH, J.O. du 13mai, p.8863). Commission logements sociaux La loi du 5mars 2007 (DALO) a institué des commissions pour examiner la situa- tion des communes qui n’ont pas atteint leurs objectifs en matière de construction de logements sociaux. Un décret précise les conditions de dési- gnations des représentants des bailleurs sociaux qui en font partie (art. R 302-25 nouveau du CCH) et la composition de la commission nationale, qui statue après l’intervention de la commission départe- mentale lorsqu’elle a estimé que la com- mune ne pouvait pour des raisons objec- tives respecter son obligation. L’article indique aussi les modalités de publication des avis de la commission nationale. (Décret n°2007-743 du 9mai 2007 relatif aux dis- positions particulières à certaines agglomérations en matière de réalisation de logements locatifs sociaux, J.O.du 10mai, p.8256). Bois et forêts L’article793 du CGI prévoit une exonéra- tion des 3/4 des doits de mutation à titre gratuit des parts de groupement forestier sous condition qu’ils présentent une garantie de gestion durable. L’article885 H prévoit une exonération partielle d’ISF à concurrence des 3/4 pour ces parts. Le décret du 9mai indique les conditions d’obtention du certificat de garantie de gestion durable. (Décret n°2007-746 du 9mai 2007 pris pour l'application des articles793 et885 H du CGI et relatif aux modalités de délivrance du certificat de garantie de gestion durable, J.O. du 10mai, p.8260). contentieux contre le permis délivré le 23novembre 1999 avait expiré le 24jan- vier 2000, et que le nouvel affichage sur le terrain et en mairie effectué postérieu- rement à l'annulation du retrait n'avait pas fait courir un nouveau délai de recours, le juge des référés a entaché son ordonnance d'une erreur de droit; que M.C. est par suite fondé à en demander l'annulation». Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond et indique que le permis, après l’annulation du retrait, avait fait l’objet d’un affichage à compter du 18janvier 2006 sur le ter- rain et en mairie à compter du 6février 2006, que le recours enregistré au greffe le 11mars 2006, avait été exercé à temps. Observations de Jurishebdo : c’est donc la solution favorable au requérant qui prévaut. Précisons que l’article R 421-39 est abrogé à compter du 1 er octobre 2007 avec l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbanisme. Pour l’affi- chage, il faudra se reporter aux règles figurant à l’article R 424-15 nouveau 22mai 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3mai 2007 Sénat p.896 n°26658 Jean-Michel Baylet, RDSE, Tarn-et- Garonne Fusion des centres des impôts (CDI) et des centres des impôts fon- ciers (CDIF) Budget La fusion des CDI et des CDIF résulte d’une décision du 7juillet 2005 et vise un accueil de proximité du contribuable. Les CDI, qui gèrent l’IR et certains aspects de la taxe d’habitation, accueillent l’inté- gralité de la gestion des impôts locaux des particu- liers. Le CDIF continue à exercer la mission topogra- phique du cadastre le transfert de la mission fiscale des particuliers aux CDI permet de recentrer l’activi- té des géomètres vers des travaux topographiques purs et d’informatisation du plan cadastral. Le sénateur évoquait un risque de confusion dans l’esprit du public. 3mai 2007 Sénat p.901 n°26224 Francis Grignon, UMP, Bas-Rhin Installations classées pour la protection de l’environ- nement : simplification Ecologie Les réflexions devraient déboucher sur la mise en place d’un régime intermédiaire entre la déclaration et l’autorisation pour les installa- tions classées. Une consultation des professionnels et des associations a commencé sur la création de ce 3 e régime, elle s’achèvera au printemps 2008. Selon le sénateur, les délais d’obtention des autorisations sont bien plus courts en Alle- magne. 3mai 2007 Sénat p.906 n°25671 Jean-Jacques Hyest, UMP, Seine-et- Marne SCI entre personnes pacsées Cohésion sociale Une SCI constituée exclusivement entre deux par- tenaires pacsés ne répond pas aux conditions légales permettant à la SCI de bénéficier, comme bailleur, d’un bail de 3 ans, au lieu de 6 ans. Une réponse donnée sous réserve de l’inter- prétation des tribunaux. 3mai 2007 Sénat p.906 n°26462 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Majoration de charges pour les locataires avec chien ? Cohésion sociale Un bailleur ne peut pas procéder à une majora- tion de charges d’entretien de locaux communs à l’adresse d’une seule catégorie de locataires et notamment à l’égard des possesseurs de chiens. Ces charges étant géné- rales, elles ne sont pas individualisables, estime la réponse. 3mai 2007 Sénat p.910 n°23813 André Vallet, UDF, Bouches-du-Rhône Immatriculation des SCI : pièces nécessaires Justice Le décret du 30mai 1984 modifié en 2005 prévoit que doivent être déclarés dans la demande d’immatriculation des SCI les élé- ments d’identité des associés tenus indéfini- ment des dettes sociales et non plus seule- ment les éléments d’identité des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales. L’arrêté du 9février 1988 n’est plus à jour, mais va être modifié en ce sens. Le sénateur évoquait des disparités de pratique suivant les greffes. 8mai 2007 AN p.4272 n°122033 Michel Raison, UMP, Haute-Saône Date de déclaration fisca- le des SCI Budget La date limite de déclaration de résultats n°2072, à laquelle sont tenues les sociétés immobilières, a été reportée au 30mars 2007. Une étude est menée par la DGI avec les représentants des propriétaires pour définir un calendrier en 2008 le plus adapté possible aux besoins et contraintes des bailleurs, des professionnels et de l’Etat. De nombreuses ques- tions sur ce thème. 8mai 2007 AN p.4293 n°119477 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Taxe d’habitation des logements vacants Economie L’article47 de la loi du 13juillet 2006 autorise les communes à assujettir à la taxe d’habita- tion les logements vacants depuis plus de 5 ans. La synthèse de la consultation interminis- térielle en vue de la parution d’une instruc- tion fiscale est en cours de finalisation. Le texte est codifié à l’article232 du CGI. 8mai 2007 AN p.4299 n°120384 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Rachat par un HLM d’un immeuble d’un bailleur privé : régime locatif? Cohésion sociale Lorsqu’un bailleur social rachète des logements occupés dans le parc pri- vé, il ne peut expulser le locataire qui dépasse les plafonds de ressources. Mais, au moment de l’entrée en vigueur de la convention APL, les loca- taires en place dépassant les plafonds de ressources peuvent connaître une majoration de loyer acquitté antérieurement dans la limite de 10%, par semestre. A l’expiration du délai de 6 mois de l’article L 353-7 du CCH, le locataire qui refuserait de signer un bail conforme à la conven- tion HLM se retrouverait sans droit ni titre. 8mai 2007 AN p.4336 n°51897 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Changement de destina- tion Equipement Le changement de destination consiste à trans- former une surface existante de l’une des 9 des- tinations de l’article R 123-9 du code de l’urba- nisme vers une autre. Si un centre de vacances mutualiste est de l’hébergement hôtelier, il n’y a pas de changement de destination lorsqu’il est transformé en résidence hôtelière. Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 22mai 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 18 juin 2007 : investissement immo- bilier : les nouvelles opportunités offertes par les SIIC et les OPCI . Une matinée débat au Grand Hôtel (Paris IX e ) organisée par Lamy. Avec Hervé Israël (avocat, Lovells), Patrick Lenoël (BNP Paribas) et Hervé Quéré (Direction de la législation fiscale). Tél. : Laure Legru : 0825 08 08 00. Nominations Equipement commercial Michel Champon, directeur du tourisme, est nommé commissaire du Gouverne- ment auprès de la Commission nationale d'équipement commercial lorsqu'elle siè- ge en matière d'équipements hôteliers (arr. du 19avril 2007, J.O. du 10mai, @). Environnement Sont nommés directeurs régionaux de l'environnement : Laurent Roy pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, André Bachoc pour Midi-Pyrénées, André Berne pour la Franche-Comté, Marie-Clai- re Beltrame-Devoti en Picardie et Philippe Caron en Champagne-Ardenne. (Arrêtés du 2mai 2007, J.O. du 11mai, @). Préfets Claude Guéant est nommé préfet hors cadre (décret du 10mai 2007, J.O. du 12mai, @). Au fil du J.O. Architectes Un décret du 10mai modifie le décret n°77-1481 du 28décembre 1977 sur l'or- ganisation de la profession d'architecte. Le texte comporte des règles sur le fonc- tionnement du conseil régional. L’article21-1 nouveau prévoit les modali- tés de suspension ou de radiation de l’architecte en cas de défaut d’assurance. Le titre II du décret, relatif à la discipline , est entièrement réécrit. (n°2007-790 du 10mai 2007, J.O. du 11mai, p.8584). Compteurs d’eau froide : obli- gatoires dans 6 mois L’article L 135-1 du CCH prévoit que toute nouvelle construction de logement comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide four- nie à chaque logement et aux parties communes (texte issu de l’article59 I de la loi du 30décembre 2006). Le décret d’application qui vient d’être publié pré- voit que cette installation est obligatoire pour les permis de construire déposés à compter du 1 er novembre 2007. Un nouvel article R 135-1 indique que l’installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide doit être «compa- tible avec une relève de la consommation d’eau froide sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif» et renvoie pour les questions techniques au décret du 12avril 2006. (Décret n°2007-796 du 10mai 2007 relatif au comptage de la fourniture d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'ha- bitation et modifiant le CCH, J.O. du 11mai 2007, p.8595). Opérations d’intérêt national : une série de décrets Plusieurs décrets viennent d’être pris à propos des OIN. ➠ L’article R 124-4-1 du code de l’urbanis- me donne la liste des travaux qui sont qualifiés d’opérations d’intérêt national (agglomérations nouvelles, Euroméditer- ranée, Seine-Arche…). Un nouveau décret y ajoute trois opé- rations d’aménagement . Il s’agit de Saint-Etienne, du secteur du Mantois-Sei- ne aval et de celui d’Orly-Rungis-Seine amont. (Décret n°2007-783 du 10mai 2007 délimi- tant des opérations d'intérêt national, J.O. du 11mai, p.8512). ➠ Un nouvel EPA : l'Etablissement public d'aménagement Orly-Rungis-Sei- ne amont est créé par décret. Il vise à favoriser l’aménagement, le renouvelle- ment urbain et le développement écono- mique dans son périmètre d’intervention. A cette fin, il peut notamment acquérir par expropriation, revendre, exercer le droit de préemption et acquérir des par- ticipations dans les organismes concou- rant directement à ses missions. L’article3 fixe la composition de son conseil d’administration. Son directeur est nommé par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. L’établissement est contrôlé par le préfet du Val-de-Marne. (Décret n°2007-785 du 10mai 2007 portant création de l'Etablissement public d'aména- gement Orly-Rungis-Seine amont, J.O. du 11mai, p.8541). ➠ Deux décrets apportent des modifica- tions sur les textes concernant deux OIN : - le décret n°2007-776 du 10mai 2007 (J.O. du 11mai, p.8496) modifie le décret n°96-325 du 10avril 1996 portant création de l'Etablissement public d'amé- nagement du Mantois-Seine aval . Le texte modifie l’article2 concernant les missions de l’établissement et ajoutant par exemple la faculté d’acquérir des par- ticipations dans les organismes concou- rant directement à la réalisation de ses missions. Il modifie aussi la composition de son conseil d’administration en changeant la liste des communes concernées. - un autre décret du 10mai ajoute dix communes à la liste des communes concernées par l’aménagement de l’EPA de la Plaine de France (décret n°2007- 780 du 10mai 2007 modifiant le décret n°2002-477 du 8avril 2002 portant créa- tion de l'Etablissement public d'aména- gement de la Plaine de France, J.O. du 11mai, p.8499). ➠ Par ailleurs, d’autres décrets du 10mai (J.O. du 11mai) font apport d’im- Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 22mai 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REGLEMENTATION meubles domaniaux à différents éta- blissements publics d’aménagement. Sont concernés ceux de la Plaine de France, d’Orly-Rungis-Seine amont et du Man- tois-Seine aval. Péril et insalubrité : un nouvel arrêté Un arrêté apporte trois précisions sur la procédure relative aux immeubles insa- lubres. L’article R 129-7 du CCH prévoit, lorsque l’arrêté qui prescrit la remise en état ou le remplacement d’équipements com- muns n’est pas exécuté, que le syndic doit informer le maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire exé- cuter les travaux prescrits en lui fournis- sant une attestation de défaillance. L’article 1er de l’arrêté du 3mai précise le contenu de cette information. Il s’agit du procès-verbal de l’assemblée faisant apparaître notamment la nature et le montant des travaux votés et un récapi- tulatif des impayés. Selon l’article R 129-7, sont considérés comme défaillants les copropriétaires que le syndic a mis en demeure de payer les appels de fond et qui n’y ont pas répon- du ou y ont répondu partiellement. L’ar- ticle2 de l’arrêté indique que cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée AR ou par acte d’huissier. Enfin, l’article3 indique les informations que doit contenir l’attestation de défaillance. Elle comporte en particulier le montant des sommes appelées et impayées, une copie de la lettre délivrée au copropriétaire valant sommation de payer. Ces dispositions sont aussi applicables pour le cas des immeubles menaçant rui- ne (cf. art. R 511-8 du CCH). (Arrêté du 3mai 2007 pris pour l'applica- tion du décret n°2006-1359 du 8novembre 2006 relatif à la lutte contre l'habitat insa- lubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d'habitation et modi- fiant le CCH et le code de la santé publique, J.O. du 12mai, p.8683). Restauration immobilière et entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme Un décret du 11mai comporte de nou- velles dispositions sur la restauration immobilière (article R 313-23 et suivants du code de l’urbanisme) et d’autres mesures sur l’urbanisme. Selon l’article R 313-23, l’enquête préa- lable à la déclaration d’utilité publique d’une opération de restauration immobi- lière et organisée par le préfet. L’article R 313-24 indique le contenu du dossier sou- mis à enquête : plan de situation, dési- gnation des immeubles et indication de leur caractère vacant ou occupé, notice explicative sur les objectifs de l’opération, estimation de la valeur des immeubles et du coût des travaux. Les travaux sur les immeubles dont la res- tauration a été déclarée d’utilité publique ne peuvent faire l’objet d’un permis (de construire, d’aménager ou de démolir) ou d’une décision de non-oppo- sition à une déclaration préalable, que s’ils sont compatibles avec la déclaration d’utilité publique (art. R 313-25). L’autori- té expropriante notifie à chaque proprié- taire le programme des travaux à réaliser (art. R 313-27). Le propriétaire qui sou- haite effectuer les travaux lui-même doit adresser une note précisant l’échéancier prévisionnel et le délai maximal de réali- sation des travaux ainsi que la date déchéance des baux et s’il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent. Plusieurs articles indiquent que la réfor- me de l’urbanisme entre en vigueur au 1 er octobre 2007. En particulier, l’article26 du décret du 5janvier 2007 qui fixait au 1 er juillet 2007 l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 8décembre 2005 relative aux permis de construire et aux autorisations d’urbanis- me est modifié. La date du 1 er octobre 2007 lui fait place. L’article comporte des précisions sur les dispositions transitoires . Les demandes de permis déposées avant le 1 er octobre 2007 demeurent soumises aux règles en vigueur à la date de leur dépôt. Les dispositions relatives au contrôle de la conformité des travaux, sont appli- cables aux constructions achevées à compter du 1 er octobre 2007. Un nouvel article R 431-16-1 indique que lorsque la demande de permis porte sur des constructions situées dans un empla- cement réservé à la réalisation de pro- grammes de logements sociaux ou dans un secteur où est imposé un pourcentage de logements sociaux (art. L 123-2 b et d), le dossier de la demande et complété par un tableau qui indique la surface de SHON des logements créés pour ces caté- gories. (Décret n°2007-817 du 11mai 2007 relatif à la restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l'urbanisme, J.O. du 12mai p.8740). Recherche archéologique Un décret du 11mai comporte des dispo- sitions à la fois concernant le conseil national de la recherche archéologique et les commissions interrégionales de la recherche archéologique. Signalons que ces commissions interré- gionales, qui sont au nombre de 7 (Centre–Est à Lyon, Cetre-Nord à Orléans, Ouest à Rennes, Est à Dijon, Sud-Est à Marseille, Sud-Ouest à Bordeaux et outre-mer à Fort-de-France) ont en parti- culier pour objet : - d’émettre un avis sur les projets de défi- nition de zones de présomption de pres- cription archéologique préventive (art. 5 du décret du 3juin 2004), - d’être consultée avant de fixer le délai de réalisation du diagnostic et le délai de remise du rapport, en cas de désaccord entre l’opérateur et l’aménageur (art. 30 du même décret). (Décret n°2007-823 du 11mai 2007 relatif au Conseil national et aux commissions interrégionales de la recherche archéolo- gique, J.O.du 12mai, p.8753). ❑ Bibliographie Dr oit de la constr uction : r esponsabili - tés et assurances Le nouvel ouvrage de Laurent Karila, avocat, et de Cyrille Charbonneau, char- gé d’enseignement à Paris I et Paris XII, a le grand mérite de la clarté et va directement aux aspects pratiques des problèmes. Il fait le point de la respon- sabilité des intervenants à l’acte de construire et du maître de l’ouvrage. On y trouve aussi une présentation de l’as- surance construction. Cet ouvrage com- porte de très nombreuses références de jurisprudence. A consulter sans attendre ce livre dédi- cacé à… Zorro! Litec. 524 pages. 45euros. Tél. Lexis Nexis 0145589000 ou www.lexisnexis.fr.
