Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
Assemblées de copropriétaires : l’ordre du jour complémentaire
Contrat de vente
Vente par une SCI : annulation pour cause de prix minoré
Urbanisme
Droit de préemption urbain : évaluation en fonction de l’occupation
Vente dans un espace naturel
sensible : DIA nécessaire, à peine de nullité
Assurance
Dommage ouvrage : inapplicable au simple inconfort
Expropriation
Le rôle du commissaire du gouvernement
Actualité p. 4 et 5
Projets fiscaux
Des avocats conseillent
Assigner par mèl, à titre expérimental
Nominations p. 6
Le Gouvernement, le cabinet du Premier ministre
La CNC et le comité de suivi du droit au logement opposable
En bref p. 7
Dispense d’agrément à La Défense 3 Définition des résidences hôtelières à vocation sociale
La modernisation des centres
commerciaux
HPE et dépassement de COS
Sur votre agenda
Actualite p. 8
Le DPE dans les locations a son décret
Caractéristiques thermiques des bâtiments existants
Herbert Smith analyse la réforme de l’urbanisme
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Copropriété Assemblées de copropriétaires : l’ordre du jour complémentaire Contrat de vente Vente par une SCI : annulation pour cause de prix minoré Urbanisme Droit de préemption urbain : éva- luation en fonction de l’occupation Vente dans un espace naturel sensible : DIA nécessaire, à peine de nullité Assurance Dommage ouvrage : inapplicable au simple inconfort Expropriation Le rôle du commissaire du gouver- nement ACTUALITE p.4et5 Projets fiscaux Des avocats conseillent Assigner par mèl, à titre expéri- mental NOMINATIONS p.6 Le Gouvernement, le cabinet du Premier ministre La CNC et le comité de suivi du droit au logement opposable EN BREF p.7 Dispense d’agrément à La Défense Définition des résidences hôtelières à vocation sociale La modernisation des centres commerciaux HPE et dépassement de COS Sur votre agenda Le développement durable à l’honneur L es périodes de changements politiques sont naturelle- ment propices aux nominations, dont on trouvera une sélection dans ce numéro. La moisson de textes réglementaires n’est pas en reste. Signalons notamment les textes applicables au dia- gnostic de performance énergétique qui, rappelons-le, devra, à compter du 1 er juillet prochain être fourni par le bailleur à son locataire. L’arrêté d’application du décret de mars2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergé- tique des bâtiments existants a aussi été publié. On attend par ailleurs le décret d’application de la loi Hoguet, qui serait publié en septembre. L’économie d’énergie est à l’honneur avec le rat- tachement de l’écologie au ministre d’Etat alors que les trans- ports, également rattachés à ce ministre, ne sont même pas mentionnés dans la dénomination de ce grand ministère. Cette multiplication des textes réglementaires rend leur explica- tion toujours plus nécessaire. Un outil présenté ce 24mai par DTZ Jean Thouard et Lefèvre Pelletier & Associés a vocation a y contribuer. Il s’agit de «la règle du jeu». Créé par Jean Thouard dans les années 1980, et rédigé avec l’équipe d’avocats de LPA depuis 1998, cet ouvrage en est à sa 7e édition. Le président de DTZ, Philippe Leigniel, insiste sur l’importance de la transparen- ce du secteur et fait observer que le contenu de l’ouvrage évo- lue et continuera à évoluer. Ainsi les préoccupations de dévelop- pement durable seront de plus en plus présentes d’autant que l’immobilier contribue pour 45% à la production de gaz à effet de serre. DTZ a d’ailleurs créé un poste de directeur du dévelop- pement durable qui s’attache notamment à déceler les consé- quences des lois relatives au développement durable sur la valo- risation des immeubles. Henry Ranchon (LPA) ajoute que les métiers de l’immobilier sont en profonde mutation et que le secteur s’est financiarisé. La règle du jeu comporte aussi des données sur les valeurs de marché. La responsable des études de DTZ constate qu’il y a une certaine obsolescence du parc de bureaux, tant technique qu’administrative. Sur ce point, elle cite l’exemple d’une exigence de distance minimale par rapport au bord de la route pour un bâtiment d’exploitation. Le renforce- ment de la règle, qui s’applique lors d’un changement d’exploi- tant, peut peser fortement sur la valeur de l’immeuble. En 362 pages, ce guide pratique à conserver dans toute bonne biblio- thèque comporte 83 fiches techniques sur les principaux thèmes nécessaires à la transaction ou la gestion d’un immeuble. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 274 29MAI 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ACTUALITE p.8 Le DPE dans les locations a son décret Caractéristiques thermiques des bâtiments existants Herbert Smith analyse la réforme de l’urbanisme JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mèl: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 29mai 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Assemblée de copropriétaires ❑ Ordre du jour complémen- taire (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°428, FS-P+B, cassation) Comment calculer le délai de 6 jours applicables, avant la réforme de 2004, à la demande d’inscription d’ordre du jour complémentaire? La Cour de cassation censure une déci- sion d’appel qui avait validé le refus du syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour : « Vu l’article10 du décret du 17mars 1967, sans sa rédaction antérieure au décret du 27mai 2004, applicable en la cause; Attendu que dans les six jours de la convocation un ou plusieurs coproprié- taires ou le conseil syndical, s'il en existe un, notifient à la personne qui a convo- qué l'assemblée les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour; Attendu que pour juger valable le refus d'inscription par le syndic à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 6mars 1998 des questions complémentaires demandées par M me S., l'arrêt retient que celle-ci avait reçu la convocation à cette assemblée le 12février 1998, que la demande d'inscription à l'ordre du jour datée du 17février 1998 avait été adres- sée le 18février 1998 et qu'elle avait été reçue le 23février 1998, soit au-delà du délai prévu à l'article10 du décret; Qu'en statuant ainsi, alors que la deman- de d'inscription des questions complé- mentaires avait été envoyée dans les six jours de la réception de la convocation à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé». Si le copropriétaire adresse sa demande d’inscription le 6e jour après avoir reçu la convocation, il respecte donc le délai de l’article10. En l’espèce, après avoir reçu la convocation le 12, il avait envoyé sa demande le 18. C’est donc la date d’en- voi qui compte et non la date de la réception qui, comme l’indiquait le pour- voi, « dépend du service des postes ». Observations de Jurishebdo : rappelons que la faculté pour le copropriétaire de demander au syndic de compléter l’ordre du jour a été réformée en 2004. Les copropriétaires peuvent adresser leur demande d’inscription de question à l’ordre du jour «à tout moment». Toute- fois, si la ou les questions ne peuvent être inscrites à l’assemblée compte tenu de la réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante (art. 10 du décret de 1967, dans sa nouvelle rédaction).Il en résulte que la demande d’ordre du jour complémentaire n’est plus recevable lorsque la convocation est lan- cée, ou même lorsqu’elle ne peut plus être modifiée (cf. Jacques Lafond, code des baux Litec 2007, p.387) Vente par une SCI ❑ Annulation pour prix minoré (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°441, FS-P+B, rejet) Une cour d’appel avait annulé une vente effectuée par une SCI au motif qu’elle avait été consentie à la gérante et à ses beaux-parents à un prix minoré. La Cour de cassation confirme la décision. L’action en nullité était engagée par le liquida- teur de la SCI et la vente litigieuse remontait à 25 ans. La gérante estimait, en vain, l’action prescrite : Mais attendu qu'ayant relevé que la demande de nullité visait des actes de vente conclus par la société sur le fonde- ment de leur cause illicite ou immora- le , la cour d'appel, qui n'était saisie ni d'une demande tendant à la nullité de la société ou d'actes ou de délibérations des organes de celle-ci, ni d'une action en annulation des actes de vente fondée sur l'irrégularité affectant la délibération les ayant autorisées, en a déduit à bon droit que la prescription prévue par l'ar- ticle1844-14 du code civil devait être écartée et que la prescription trente- naire était applicable ; […] Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté qu'il résul- tait des arrêts de la cour d'appel d'Aix- en-Provence du 3mars 1987 et du 14juin 1995, condamnant M me B. pour ses agisse- ments frauduleux envers la SCI, et des expertises ordonnées au cours de l'instan- ce pénale que les deux ventes avaient été consenties à des prix inférieurs à ceux pratiqués à l'époque et que si les époux G.avaient versé à la SCI la somme de 100000francs correspondant au prix de vente, M me B. avait aussitôt émis un chèque de 50000francs au profit de son père qui aurait prêté cette somme à la SCI et un autre chèque de 60000francs à son propre profit, sans payer le prix de vente des lots qu'elle avait acquis mais en débitant seulement son compte courant d'une somme correspondante, relevé que M me B. ne pouvait se prévaloir de ce qu'elle avait été autorisée le 21janvier 1972, soit près de deux ans avant, à pas- ser ces actes par l'assemblée générale des associés, dès lors que les difficultés de tré- sorerie dénoncées provenaient des détournements qu'elle avait commis, et retenu que le motif déterminant des deux contrats de vente était la volonté de violer le pacte social de la SCI en consentant des ventes de biens apparte- nant à celle-ci à des prix largement mino- rés au profit de la gérante et de ses beaux-parents, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'illicéité de la cause des contrats , sans s'estimer liée par les décisions pénales, en a déduit à bon droit […] que les ventes devaient être annulées et que les lots vendus devaient être réintégrés dans l'actif social de la SCI; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : la vente contestée datait de 1972. L’action enga- gée près de 25 ans après était-elle rece- vable? La réponse est positive. En effet, si les actions en nullité d’actes de la société relèvent de la prescription de 3 ans pré- vue par l’article1844-14 du code civil, il n’en est pas de même de l’action en nulli- té de la vente conclue avec une cause illi- cite. L’illicéité de la cause de la vente est ici constituée par la volonté de vendre à la gérante un bien appartenant à la SCI pour un prix minoré Droit de préemption urbain ❑ Évaluation en fonction de l’occupation (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°439, FS-P+B, rejet) Un bien loué par bail commercial, avait été exproprié. Les expropriés soutenaient 29mai 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE que l’estimation du bien devait être faite sans tenir compte de l’occupation, car ils faisaient leur affaire de la libération des lieux. Cet argument n’a pas été retenu par la cour d’appel, pas plus que par la Cour de cassation. Le litige portait également sur la date de référence à laquelle devait être estimé le bien. Mais l’argument lié à la terminolo- gie (PLU au lieu de POS) est écarté. «Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, que dès lors qu'il était constant que le terrain était soumis au droit de préemption urbain, la date de référence était, en application de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, celle prévue l'ar- ticle L.213-4 a) de ce même code, que la commune de Beynost avait approuvé le 28mars 2002 la modification du plan local d'urbanisme selon la délibération de son conseil municipal versée aux débats, que les termes de cette délibéra- tion s'imposaient au juge de l'expropria- tion qui n'avait pas le pouvoir de l'écar- ter en en appréciant la légalité, les expro- priés s'emparant d'erreurs terminolo- giques pour mettre en doute sa validité, la cour d'appel, qui a, sans modifier l'ob- jet du litige et sans être tenue de procé- der à une recherche que ses constata- tions rendaient inopérantes, retenu com- me date de référence le dernier acte modifiant le plan local d'urbanisme de la commune, a légalement justifié sa déci- sion de ce chef; Attendu, d'autre part, qu'ayant […] rele- vé, à bon droit, que l'indemnisation était fixée en fonction de la consistance maté- rielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et constaté qu'à cette date, l'immeuble faisait l'objet d'une occupation commerciale suivant bail du 30décembre 1986 pour l'activité de négoce et l'installation de pneus, la cour d'appel, qui a confirmé la décision du premier juge ayant pris en compte cette occupation pour évaluer le bien, n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations ren- daient inopérantes; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : il faut donc estimer le bien en fonction de la «consis- tance matérielle et juridique du bien». L’immeuble étant occupé à cette date par bail commercial, le juge avait tenu comp- te de l’occupation commerciale pour fixer l’indemnité. La demande de l’exproprié de ne faire aucun abattement sur le montant de l’indemnité de dépossession devait donc être rejetée Vente dans un espace naturel sensible ❑ DIA nécessaire, à peine de nullité (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°429, FS-P+B, rejet) Cet arrêt donne l’exemple d’une vente annulée faute de respect de la procédure applicable en raison de la situation du bien dans un espace naturel sensible. Lorsqu'un immeuble est situé dans un tel espace, le propriétaire doit adresser une déclaration préalable au président du conseil général (art. L 142-4 du code de l’urbanisme). La sanction de l’omission de cette formalité est la nullité de la vente . Le président du conseil général obtient l’annulation de la vente. Le bien situé dans les Côtes d’Armor était vendu par un propriétaire résidant dans les Alpes à un parisien et l’acte de vente était dressé par un notaire parisien. Dans cette affaire, le notaire avait bien adressé une déclaration d’intention d’aliéner au maire de la commune, mais au titre du droit de préemption urbain. En revanche, il n’avait pas effectué de DIA au titre de l’aliénation d’un immeuble situé dans un espace naturel sensible. Le propriétaire invoquait l’ar- ticle20 de la loi du 12avril 2000 selon lequel lorsqu’une demande est adressée à une autorité administrative incompé- tente, cette dernière doit la transmettre à l’autorité compétente, mais sans succès: «Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait adressé à la commune une déclara- tion d'intention d'aliéner visant le droit de préemption urbain et n'avait en revanche envoyé aucune déclaration d'in- tention d'aliéner des immeubles compris dans une zone de préemption au titre des espaces naturels sensibles des départe- ments, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'envoi de ce document à l'auto- rité administrative compétente pour le recevoir et exercer un éventuel droit de préemption de ce chef ne pouvait obli- ger cette autorité à transmettre la déclaration au président du conseil géné- ral, en a exactement déduit que les dispo- sitions de l'article20 de la loi du 12avril 2000 n'étaient pas applicables; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : le droit de préemption institué dans les espaces naturels sensibles a pour vocation de pré- server les espaces naturels. Cet arrêt rap- pelle la sanction applicable lorsque la procédure de déclaration d’aliéner, pré- vue par l’article L 142-4 du code de l’ur- banisme, n’est pas respectée : la nullité de la vente. Il précise que le requérant ne pouvait pas invoquer ici la loi du 12avril 2000. En effet, le notaire avait adressé une DIA au titre du droit de préemption urbain; il n’avait donc pas adressé le document à une autorité incompétente, mais effectué une autre formalité. En revanche, on peut penser que s’il avait de surcroît adressé la DIA au titre des espaces naturels sensibles à la mairie au lieu de l’adresser au président du conseil général, alors l’article20 aurait pu trou- ver à s’appliquer… Assurance dommage ouvrage ❑ Inapplicable au simple inconfort (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°431, FS-P+B, rejet) La Cour de cassation valide un arrêt d’ap- pel qui a refusé de faire jouer l’assurance dommage ouvrage au motif que le préju- dice invoqué par l’assuré n’était relatif qu’à un simple inconfort d’utilisation . Il s’agissait d’un appareil de climatisation tombé en panne dans un atelier de maroquinerie : «Mais attendu que pour mettre en œuvre la garantie de l'assurance dom- mages ouvrage obligatoire, l'assuré est tenu de faire soit par écrit contre récépis- sé soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, une décla- ration de sinistre à l'assureur lequel doit alors désigner un expert ou en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés; que l'assureur dispose d'un délai de soixante jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier à l'assuré sa décision quant au principe de 29mai 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ACTUALITE la mise en jeu des garanties prévues au contrat; que ces dispositions d'ordre public, interdisent à l'assuré de saisir une juridiction aux fins de désignation d'un expert avant l'expiration du délai de soixante jours; qu'ayant constaté que la SCI Les Capucines n'avait pas poursuivi l'instance dans les formes de l'article L.242-1 du code des assurances, la cour d'appel a exactement déclaré irrecevable la demande formée par celle-ci à l'en- contre de l'assureur dommages ouvrage; Sur le second moyen, […] Attendu qu'ayant constaté que la SCI ne fondait sa demande que sur l'article1792 du code civil, qu' en dépit de son inté- gration au gros œuvre de l'ouvrage, l'installation de climatisation n'en était qu'un élément constitutif et n'avait été prévue qu'en option, que la perte de matière première n'avait pas été évoquée au cours des opérations d'exper- tise, que la panne de l'installation n'avait entraîné qu'un inconfort en période estivale, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il n'y avait eu ni impropriété à la destination ni atteinte à la solidité, a pu rejeter la demande en paiement pré- sentée par la SCI Les Capucines; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : à propos du champ d’application de la responsa- bilité du constructeur fondée sur l’ar- ticle1792 du code civil, la Cour de cas- sation avait indiqué en 2003 qu’une ins- tallation de climatisation décrite ainsi «climatiseur livré dans une boîte en car- ton se présentant sous la forme d'une armoire verticale raccordée à des conduits et des réseaux d'air en tôle galvanisée placés entre deux sous-pla- fonds suspendus» ne constituait pas un ouvrage (Civ. 3 e , 10 déc. 2003, Bull. Civ. III; n,°224). Le débat portait ici sur un point diffé- rent, lié à la nature du préjudice. La Cour de cassation indique qu’un préjudice de simple «inconfort en période estivale» ne constitue pas une impropriété à la desti- nation. Par ailleurs, l’assuré doit attendre le délai de 60 jours laissé à l’assureur pour indi- quer le principe de la mise en jeu des garanties, avant de pouvoir saisir le juge des référés. L’arrêt indique que l’assuré qui ne respecte pas les formalités prévues par l’article L 242-1 du code des assu- rances doit voir sa demande déclarée irrecevable. C’est une solution bien éta- blie (cf. par exemple, Cass. Civ. 3 e , 23juin 2004, Bull. Civ. III, n°124) Expropriation ❑ Rôle du commissaire du gouvernement (Cass. Civ. 3 e , 10mai 2007, n°430, FS-P+B, rejet) Un exproprié contestait le rôle du com- missaire du gouvernement dans la procé- dure d’expropriation, au motif qu’il occu- pe une position dominante et bénéfice d’avantages dans l’accès à l’information publiées au fichier immobilier. Son argu- mentation est rejetée : « Mais attendu qu'ayant relevé que Mme P. avait demandé que le commis- saire du gouvernement communique l'ensemble des références des ventes de terrain à bâtir sur la commune de Lalan- ne Trie depuis dix-huit mois à deux ans, que celui-ci avait récapitulé dans ses conclusions, les références des ventes publiées pour la période 1995-2004 pour les terrains à bâtir individuels et pour les terrains à bâtir lotissements industriels et artisanaux, la cour d'ap- pel, devant laquelle M me P. qui avait eu connaissance de ces éléments avant l'audience, n'avait pas formé de nou- velles observations sur le caractère équi- table du procès, a pu fixer l’indemnité qui lui revenait sans violer les disposi- tions de l’article6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamen- tales». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : à la suite de la décision du 24avril 2003 de la Cour européenne des droits de l’homme, selon laquelle le commissaire du Gouverne- ment occupe une position dominante conduisant à un déséquilibre du procès, la Cour de cassation a pu annuler des décisions fixant le montant de l’indemni- té d’expropriation au vu des conclusions du commissaire (ex. Civ. 3 e , 22 sept. 2004, n°03-70069). Dans l’arrêt rapporté toute- fois, la Cour de cassation n’annule pas la Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > White & Case a assisté Klépierre pour l'acquisition le 7mai 2007 des centres com- merciaux polonais des centres-villes de Ryb- nik et Sosnowiec auprès de Plaza Centers Europe (PCE) pour un montant de 90mil- lions d’euros. Klépierre était conseillé par Brice Engel , associé, avec la collaboration de Marzena Matuszyk-Aubertin au bureau de White & Case à Paris, et Jean Rossi , associé, assisté de Jacek Jachowicz et Przemyslaw Szymans- ki au bureau de Varsovie. décision. Le motif en est que l’exproprié avait eu connaissance des références de vente avant l’audience, à la suite de sa demande et qu’il n’avait pas formé de nouvelles observations sur le caractère équitable du procès. Cette décision ne semble donc pas remettre en cause le principe de la jurisprudence antérieure Projets fiscaux Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt serait applicable dès le 6mai 2007 >Le ministre du budget, Eric Woerth (les Échos du 24mai), a donné de premières indications sur les modalités de déduction des intérêts d’emprunt qui seraient admises pour faciliter l’accession à la propriété. - Les intérêts d’emprunt seraient déductibles à hauteur de 20%. L’avantage fiscal pren- drait la forme d’un crédit d’impôt, il concer- nerait les résidences principales pour les actes de vente signés après le 6mai 2007. Ainsi, les promesses de vente signées avant cette date seraient également concernées. - Par ailleurs, la suppression des droits de succession devrait concerner 95% des suc- cessions. - Le bouclier fiscal à 50% serait applicable en 2008, pour les impôts payés en 2007 sur les revenus 2006. La Fnaim a fait part de sa satisfaction à l’annonce des mesures sur les intérêts d’em- prunt. >Quant au SNAL , il s’est félicité de la nomi- nation d’Alain Juppé comme ministre d’Etat, le syndicat des aménageurs indi- quant qu’il milite pour une réflexion envi- ronnementale de l’urbanisme intégrant l’aspect développement durable. ➠ 1,75% , c’est le taux d'intérêt des sommes consignées à la Caisse des dépôts et consignations à compter du 1 er janvier 2007 (arrêté du 25janvier 2007, J.O. du 16mai, p.9138). ➠ 14,5millions d’euros à compter de 2007, c’est le montant du plafond annuel du prélèvement pour frais de fonctionne- ment opéré par l'Union d'économie sociale pour le logement auprès de ses associés collecteurs. (arrêté du 4mai 2007, J.O.du 15mai, p.8909). 29mai 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE BREVES ➠ Déclaration des entreprises par voie électronique Un arrêté du 23avril précise les caracté- ristiques techniques des documents qui doivent être fournis pour permettre l’ins- cription au centre de formalités des entreprises par voie électronique. (Arrêté du 23avril 2007 pris pour l'applica- tion des articles R.123-23 et R.123-26 du code de commerce relatifs aux CFE, J.O.du 15mai, p.9034). ➠ Financement du 1% logement Un décret d’application de la loi ENL sup- prime par exemple une condition relative au montant maximal du prix de revient pour le financement de logements loca- tifs par des prêts complémentaires à des prêts dont le taux n’excède pas ceux des prêts conventionnés (modification de l’article R 313-17 I 2 e c du CCH). (Décret n°2007-891 du 15mai 2007 d'appli- cation de l'article101 de la loi n°2006-872 du 13juillet 2006, J.O.du 16mai, p.9099). ➠ Nouveaux périmètres de ZFU Les périmètres des zones franches urbaines ont été modifiés par deux décrets, l’un pour la métropole, l’autre pour l’outre-mer (Décret n°2007-894 et n°2007-895 du 15mai 2007, J.O. du 16mai p.9103). ➠ Propriété en Corse La convention constitutive du groupe- ment d’intérêt public (art. 42 de la loi du 23juin 2006) détermine les conditions de fonctionnement du groupement. Les informations nécessaires à la reconstitu- tion des tires de propreté en Corse sont enregistrées dans un traitement automa- tisé de données à caractère personnel. (Décret n°2007-929 du 15mai 2007 relatif au GIP constitué pour la reconstitution des titres de pro- priété en Corse, J.O.du 16mai, p.9229). Chiffres… Procédure ❑ Assigner par mèl, à titre expéri- mental Une expérimentation permet d’introduire des requêtes relevant du contentieux fis- cal d’assiette (hors référé) et interjeter appel par une procédure électronique devant le tribunal administratif et la cour administrative d’appel de Paris. La juridiction adresse à chaque avocat ou avoué qui le souhaite un identifiant et un mot de passe. (Arrêté du 11mai 2007 relatif à l'expérimen- tation de l'introduction et de la communica- tion des requêtes et mémoires et de la noti- fication des décisions par voie électronique devant le TA de Paris et la cour administrati- ve d'appel de Paris, J.O. du 16mai, p.9234). Avocats Un décret portant diverses dispositions relatives à la profession d'avocat compor- te des dispositions sur le Conseil national des barreaux, sur l’association d’avocats et sur la fusion et scission de SCP d’avocats. (Décret n°2007-932 du 15mai 2007, J.O. du 16mai, p.9230). Huissiers Le plan comptable applicable par les huis- siers de justice est fixé par arrêté du 11mai 2007, (J.O. du 16mai, p.9233). Villes nouvelles : comptes clôtu- rés Les comptes de clôture des établissements publics chargés de l’aménagement des villes nouvelles de Cergy-Pontoise et de Saint-Quentin-en-Yvelines ont été approu- vés par arrêtés du 15mai. Les disponibilités restantes (5,9 M € pour Cergy et 20 M € pour Saint Quentin en Yvelines) sont affectées pour 90% à l’Agence foncière et technique de la région parisienne et le solde à l’Etat (J.O. du 17mai, p.9620). Prêts locatifs sociaux L’article R 331-17 du CCH relatif aux «autres prêts locatifs sociaux» est modi- fié pour préciser que les logements finan- cés dans ce cadre sont attribués à des ménages sous condition de ressources (art. 1 er ). L’article2 du décret prévoit des règles applicables à l’achat par des OPHLM, des OPAC ou des SEM, de logements achevés depuis plus de 5 ans à des sociétés immo- bilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts. Le demandeur doit signer une convention avec l’Etat et la commune précisant les conditions d’occu- pation des logements, sous plafond de ressources (par tiers suivant trois catégo- ries de niveaux de ressources des loca- taires). (Décret n°2007-896 du 15mai 2007 relatif à l'attribution de prêts pour la construction, l'ac- quisition et l'amélioration de logements locatifs et modifiant le CCH, J.O. du 16mai, p.9112). ❑ Environnement - Le plan végétal pour l'environne- ment a été fixé par arrêté du 18avril 2007 (J.O. du 15mai 2007, p.8962). - Les zones d’érosion , les zones de pro- tection des aires d’alimentation des cap- tages ont été définies par décret (Décret n°2007-882 du 14mai 2007 relatif à cer- taines zones soumises à contraintes envi- ronnementales et modifiant le code rural, J.O. du 15mai, p.9031). ❑ Investissement forestier Les subventions de l'Etat accordées en matière d'investissement forestier sont définies par un décret (n°2007-951 du 15mai 2007, J.O. du 16mai, p.9313). Le texte est complété par un arrêté du même jour (p.9355). Conventions collectives : ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la constr uction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l’ex- tension de deux accords : avenant n°4 sur la prévoyance et avenant n°11 sur la for- mation professionnelle, datés du 10janvier 2007 (avis publié au J.O. du 15mai, p.9046). ERP Diverses dispositions complétant et modi- fiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ont été approuvées par arrêté du 28mars (J.O. du 19mai, p.9720). OPCI La modification du règlement général de l'Autorité des marchés financiers concer- nant les OPCI a été publiée par arrêté du 18avril 2007 (J.O. du 15mai, p.8919). 29mai 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOMINATIONS Nouvelles équipes Sont nommés à la Présidence de la République : - Secrétaire général : Claude Gueant; - Conseiller spécial du Président : Henri Guai- no; - Conseillers du Président : Raymond Soubie, Catherine Pégard; - Secrétaire général adjoint : François Pérol; - Directrice de cabinet : Emmanuelle Mignon; - Conseillers : Georges Marc Benamou, Arnold Munnich, Patrick Ouart; - Porte-parole : David Martinon; - Chef de cabinet : Cédric Goubet. (Arrêté du 16mai 2007, J.O. du 17mai, p.951). Nouveau Gouvernement Les membres du Gouvernement qui peuvent avoir à traiter des questions liées à l’immobi- lier sont : - Alain Juppé , ministre d'Etat, ministre de l'écologie, du développement et de l'aména- gement durables; - Jean-Louis Borloo , ministre de l'économie, des finances et de l'emploi; - Michèle Alliot-Marie , ministre de l'inté- rieur, de l'outre-mer et des collectivités terri- toriales; - Rachida Dati , garde des sceaux, ministre de la justice; - Christine Boutin , ministre du logement et de la ville; - Christine Albanel , ministre de la culture et (CSCV), Valérie Gervais (Afoc). - En raison leurs actions dans le domaine du logement : Eric Comparat (Unaf), Pierre Quercy (UNFOHLM), Jean-Yves Mano (Association des maires de France), Bernard Vorms (Anil), Philippe Pelletier (Anah). Est nommée présidente : Isabelle Massin. (Arrêtés du 4mai 2007, J.O. du 16mai, p.9454). Comité de suivi DALO Le comité de suivi de la mise en œuvre du droit au logement opposable, créée par la loi sur le droit au logement de mars dernier a été nommé par arrêté du 4mai (J.O. du 16mai, p.9455). Il comporte les personnes suivantes : Henri Feltz (Conseil économique et social), Annie Guillemot (Association des maires de France), Philippe Leroy (Association des départements de France), Jean-Pierre Liou- ville (Association des régions de France), Jean-Paul Alduy (Association des maires des grandes villes de France), Dominique Braye (Assemblée des communautés de France), Gérard Collomb (Association des communau- tés urbaines de France), Jean-Luc Berho (UESL), Michel Delebarre (USH), Jean-Léonce Dupont (Fédération des SEM), Philippe Pelle- tier (Anah), Jean Perrin (UNPI), Georges Cavallier (Fédération des Pact-Arim), Pierre Hellier (Fédération habitat et développe- ment), Bruno Groues (Uniops), Gilles Pierre (Fnars), Eric Comparat (Unaf), Claude Gascard (l'Union nationale des CCAS) et Jean-Yves Richaudeau (Fédération des comités et orga- nismes d'aide aux chômeurs par l'emploi). Equipement et environnement - Bruno Lhuissier est nommé directeur dépar- temental de l'équipement de la Savoie (arr. du 7mai, J.O. du 17mai, p.9690). - Orly Rungis Seine-Amont : Jacques Tou- chefeu est nommé directeur général de l'Eta- blissement public d'aménagement Orly Run- gis Seine-Amont (arr. du 11mai 2007, J.O. du 17mai, p.9690). - Nicolas Forray est nommé directeur régio- nal de l'environnement de la région Centre (arr. du 2mai, J.O.du 16mai, @). CIRA Philippe Cochener est nommé secrétaire général des centres interministériels de renseignements administratifs.(arrêté du 15mai 2007, J.O. du 16mai, @). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier de la communication, porte-parole du Gou- vernement; - Eric Woerth , ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique. - Est nommé haut-commissaire aux solidarités actives contre la pauvreté : Martin Hirsch . (Décret du 18mai 2007, J.O. du 19mai, p.9714). Cabinet du Premier ministre : Parmi les nominations au cabinet de François Fillon, on relèvera celles de; - Directeur du cabinet : Jean-Paul Faugère ; - Directeur adjoint du cabinet : Antoine Gos- set-Grainville; - Conseiller auprès du Premier ministre : Igor Mitrofanoff; - Chef du cabinet : Franck Robine,; - Conseillère pour les finances : Delphine d'Amarzit; - Conseiller social : Eric Aubry; - Conseillère chargée des études et de la prospective : Sophie Boissard, - Conseillère pour la justice : Maryvonne Caillibotte; - Conseiller pour le budget : Julien Dubertret; - Conseiller pour le développement durable : Pierre Sallenave,; Conseillers techniques : - fiscalité et prélèvements obligatoires : Yohann Benard,; - agriculture, pêche, forêt : Fabien Bova; - finances sociales : Pierre Mayeur; - macro-économie : Philippe Ravalet; - culture et communication : Aline Sylla-Wal- baum. (Arrêté du 18mai 2007, J.O. du 19mai, p.9759). Commissions Commission nationale de concertation Ont été nommés à la CNC : - Au titre des bailleurs : Jean-Pierre Caroff (Fédération des OPHLM), Jean-Hervé Carpentier (Fédération des SA d'HLM), Eric Ledoux (Fédération des SEM), Antoine Fayet (Caisse des dépôts), Antoine Pinel (APS), Gilles Lagrave (FFSA), Dorian Kel- berg (FSIF), Jean Perrin (UNPI). - Au titre des organisations de gestionnaires : Serge Ivars (Cnab), René Pallincourt (Fnaim), Chantal Coste (Union nationale de l'immobi- lier), Alain Duffoux (SNPI). - Au titre des organisations de locataires : Jean-Pierre Giacomo (CNL), Michel Frechet (CGL), Aminata Koné (CSF), Simone Bascoul Le 4 juin à 18h. à l'Arche de la Défense: le Concours international arturbain.fr 2007 sur le thème cette année : la place publique, lieu de vie sociale. Tél. 0140817135. Du 24 au 26 octobr e 2007 à Paris, Por- te de Versailles : 13 e salon de la copro- priété et de la gestion de biens . Les 8 et 9 novembr e 2007 à Paris: le congrès de la CNAB sera consacré au développement durable appliqué aux copropriétés . La CNAB précise qu’elle a inscrit le déve- loppement durable parmi ses axes de travail prioritaires. Cnab. Tél. 0142936055. 29mai 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Dispense d’agrément à La Défense Ce décret ajoute un cas de dispense d’agrément pour certaines opérations réalisées dans le périmètre de l’opéra- tion d’intérêt national de La Défense; il s’agit des opérations de reconstruction, dans la limite de 40 000 m 2 de SHON supplémentaires, ou lorsque l’extension de surface est inférieure ou égale à 0,5 fois la surface initiale. (Décret n°2007-864 du 14mai 2007 por- tant modification de l'article R.510-6 du code de l'urbanisme, JO. du 15mai, p.8951). Les résidences hôtelières à vocation sociale définies par décret Un décret du 15mai insère de nouvelles dispositions dans le CCH relatives aux résidences hôtelières à vocation sociale (a. R 631-9 et suivants). Il fixe les conditions de leur agrément : existence locale de besoin en logements des personnes éprouvant des difficultés particulières à se loger (art. L 301-1 II du CCH) et présentation par le deman- deur d’un plan de financement de la construction. Le propriétaire transmet son dossier au préfet et s’engage à pro- duire un certificat de conformité aux règles et normes techniques. Le préfet a trois mois pour statuer. Il faut par ailleurs un agrément de l’ex- ploitant, qui est donné pour 9 ans. L’oc- troi de l’agrément suppose que l’exploi- tant s’engage vis-à-vis du propriétaire à respecter un cahier des charges. L’agrément fixe un prix maximal de la nuitée, dans la limite de 20euros. Le cahier des charges indique le pourcen- tage de logements réservés aux per- sonnes de l’article L 301-1 II, qui ne peut être inférieur à 30%. Des droits de réservation sur une partie des logements de la résidence peuvent être obtenus en contrepartie de finan- cement par exemple des collectivités territoriales ou de l’investissement de fonds du 1%. L’Etat peut obtenir un contingent de réservation de logements pour ses agents, moyennant une contribution financière. Il est prévu la création d’une commis- sion nationale des résidences hôtelières à vocation sociale. Enfin l’article R 451-7 nouveau prévoit les modalités de résiliation du contrat de louage (ou mandat) conclu entre le propriétaire et l’exploitant et du retrait de l’agrément qui en résulte. (Décret n°2007-892 du 15mai 2007, J.O. du 16mai, p.9099). Financement Convention d’usufruit Ce décret d’application de la loi ENL ajoute deux articles au CCH relatifs au bail dans le cadre dans une convention d’usufruit. L’article R 252-1 prévoit que les prêts aidés destinés à financer l’achat de l’usufruit des logements sont ceux des articles R 331-17 à 21 (prêts locatifs sociaux). (Décret n°2007-897 du 15mai 2007 relatif aux conditions de financement des opéra- tions réalisées dans le cadre d'une convention d'usufruit et modifiant le CCH, J.O. du 16mai 2007, p.9113). Modernisation des centres commerciaux La loi DALO de mars2007 a créé un nou- vel article L 300-7 dans le code de l’urba- nisme permettant au préfet (ou au mai- re), dans les zones urbaines sensibles, de mettre en demeure le propriétaire d’un centre commercial dégradé de procéder à se réhabilitation . Ce texte supposait un décret d’application, c’est chose faite avec l’insertion de deux articles R 300-15 et 300-16 dans le code de l’urbanisme. Il est précisé que la mise en demeure est adressée au propriétaire par lettre recommandée AR et portée à connaissance des exploitants par tout moyen. Elle définit le programme des travaux de réhabilitation à réaliser. Elle indique que si le ou les propriétaires n’ont pas manifesté dans les trois mois leur intention de réaliser les travaux ou si les travaux n’ont pas débuté dans le délai d’un an, l’expropriation sera engagée. Quand le propriétaire s’engage à faire les travaux, il doit produire une note précisant le calendrier de réalisation des travaux. (Décret n°2007-936 du 15mai 2007 relatif à la réhabilitation des ensembles commer- ciaux dans les zones urbaines sensibles et modifiant le code de l'urbanisme, J.O. du 16mai p.9239). Sur votre agenda HPE et dépassement de COS L’article R 111-21 du CCH renvoie à un décret le soin de déterminer les condi- tions d’attribution du label HPE. Un arrê- té du 3mai définit les conditions à rem- plir pour bénéficier du dépassement de COS en cas de respect d’exigences de performance énergétique. Pour cela, le bâtiment doit respecter les critères correspondant au label très haute performance énergétique Energies renouvelables et pompe à chaleur, TLPE EnR 2005 ou au label Bâtiment basse consommation, BBC 2005, définis par l’ar- rêté du 3mai 2007. Des règles particulières sont prévues pour les maisons individuelles pour lesquelles le propriétaire a entrepris la construction pour son propre usage (art. 1 er ). Le texte précise que pour justifier du res- pect des critères de performance, le demandeur du permis fournit une attesta- tion établie par un organisme habilité à délivrer les labels. Pour les maisons indivi- duelles, il faut fournir d’une part un enga- gement d’installer les équipements de pro- duction d’énergie renouvelable ou de pompe à chaleur et d’autre part une attes- tation établie par un diagnostiqueur certi- fié. Cette attestation indique que la mai- son individuelle et les équipements d’éner- gie renouvelable ou de pompe à chaleur respectent les critères requis (art. 2). Pour les extensions de logements exis- tants, il faut également produire un engagement et une attestation (art. 3 de l’arrêté). (Arrêté du 3mai 2007 pris pour l'applica- tion de l'article R.111-21 du CCH relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement de coefficient d'occupation des sols en cas de respect d'exigences de performance énergétique par un projet de construction, J.O. du 15mai, p.8907). Un autre arrêté relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label «haute performance énergétique» pré- cise que ce label comporte 5 niveaux : - haute performance énergétique 2005, HPE 2005 - très haute performance énergétique, THPE 2005 - haute performance énergétique éner- gies renouvelables, HPE EnR 2005 - très haute performance énergétique énergies renouvelables, HPE EnR 2005 - bâtiment basse consommation énergé- tique, BBC 2005 (Arrêté du 8mai 2007, J.O. du 15mai p.8909). Le DPE dans les locations a son arrêté L’arrêté relatif au diagnostic de perfor- mance énergétique pour les logements proposés à la location a été publié. Il comporte différents chapitres en fonc- tion des situations. - Le premier chapitre est consacré au DPE pour la location d’une maison indivi- duelle , on distingue les maisons ache- vées avant 1948, où il est fait référence à la moyenne des consommations réelles de la maison sur trois ans et les maisons achevées après le 1 er janvier 1948, où la consommation est comptée suivant une utilisation standardisée de la maison (méthode conventionnelle). Les autres chapitres visent les situations suivantes : - lot pour lequel l’immeuble a un mode commun de chauffage ou d’eau chaude qui n’a pas eu de DPE. Le copropriétaire qui doit faire établir le DPE peut obtenir du syndicat des copropriétaires les infor- mations nécessaires - lot avec chauffage individuel situé dans un bâtiment qui n’a pas eu de DPE, - DPE établi pour l’ ensemble d’un bâti- ment collectif - et enfin DPE d’un lot pour lequel l’im- meublea eu un DPE . Le DPE établit pour la vente vaut aussi pour la location (art. 17). Selon un communiqué de la DGUHC du 21mai (source Anil) le DPE n’est pas exigible pour les reconductions tacites de baux. En annexes se trouvent différents docu- ments. Pour la plupart de ces annexes, il est ren- voyé à l’arrêté du 15septembre 2006 relatif au DPE dans les ventes (descriptif des caractéristiques techniques des bâti- ments, mode d’obtention des surfaces de calcul, facteurs de conversion des éner- gies, étiquette climat pour les émissions de gaz à effet de serre, base de prix pour l’évaluation conventionnelle des frais de consommation d’énergie et évaluation du contenu en CO2 des réseaux de cha- leur et de froid). L’annexe 6 comporte 3 modèles de pré- sentation du DPE . Le premier (6a) concerne les bâtiments à usage principal d’habitation pour lesquels les consomma- tions d’énergie sont évaluées sur la base de consommations estimées . Ce document de 4 pages fournit les chiffres de consommation d’énergie du logement et leur positionnement sur un pictogramme qui va s’étage entre «loge- ment économe» à «logement énergivo- re». On trouve également le pictogram- me relatif aux quantités d’émission de gaz à effet de serre (GES). Y figurent également le descriptif du logement et de ses équipements, des conseils pour un bon usage et des recommandations d’amélioration énergétique. Le modèle 6b concerne les bâtiments à usage principal d’habitation pour les- quels les quantités d’énergie sont éva- luées sur la base de consommations réelles , sa présentation en 4 pages est analogue au modèle précédent. Le modèle 6c enfin, vise les locations de logements à caractère saisonnier , plus ramassé (cf. article16), il tient en une page et comporte les deux picto- grammes. (Arrêté du 3mai 2007 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâti- ments existants à usage principal d'habita- tion proposés à la location en France métropolitaine, J.O.du 17mai, p.9525). NB : l’ANIL a élaboré une plaquette sur ces questions qui va être diffusée dans les ADIL. 29mai 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE RENCONTRE Caractéristiques thermiques et performance énergétique des bâtiments existants Un arrêté d’application de l’article R 131- 28 du CCH a été publié. Il comporte des exigences de performan- ce concernant l’enveloppe du bâtiment, parois opaques et parois vitrées. D’autres chapitres visent le chauffage, l’eau chau- de sanitaire, la ventilation, le refroidisse- ment, l’éclairage des locaux et les éner- gies renouvelables. Ces mesures entrent en vigueur après le 31octobre 2007 (décret du 19mars 2007). (Arrêté du 3mai 2007 relatif aux caractéris- tiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants, J.O. du 17mai, p.9538). Herbert Smith et la réforme de l’urba- nisme A l’occasion d’une présentation des grandes lignes de la réforme de l’urbanisme, qui entre en vigueur au 1 er octobre prochain, le cabinet d’avocats Herbert Smith avait convié Philippe Baffert à s’exprimer. Le chef du bureau de la législation de la DGUHC rappelle que cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus lar- ge. Son origine remonte à une demande de Bernard Pons de 1995. L’idée de base et qu'avant d’améliorer les règles sur les autorisa- tions, il convient d’améliorer les règles d’urba- nisme. Il faut en finir, observe Philippe Baffert, avec les POS stéréotypés. Cette idée s’est pour- suivie avec les gouvernements qui se sont suc- cédé depuis. Le groupe de travail de Philippe Pelletier sur la sécurisation des autorisations d’urbanisme visait à améliorer le fonctionne- ment des autorisations d’urbanisme, les condi- tions d’instruction et les dispositions conten- tieuses, pour que les litiges puissent être tran- chés plus rapidement. Presque toutes les propositions du groupe de travail ont été reprises, sauf, pour l’instant, celles qui concernent le contentieux adminis- tratif. La réforme permet de clarifier (non de simpli- fier admet Philippe Baffert) le droit de l’urba- nisme. Il apporte aussi de meilleures garanties au constructeur. Exemples d’amélioration : on ne tient compte pour les délais de recours que de l’affichage sur le terrain et non plus en mairie (art. R 600-2). Autre exemple : le juge a la faculté de pronon- cer l’annulation partielle d’un permis (art. L 600-5). Philippe Baffert considère qu’on va par ailleurs vers une annulation conditionnelle des permis, même si cela n’a pas encore été expres- sément admis.
