■ jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
✓ Droit au renouvellement : la conditions d’exploitation du fonds de commerce
Contrats de prêt
✓ L’obligation de mise en garde du prêteur
Vente
✓ Vente d’un bien indivis par un seul indivisaire : responsabilité de l’agence
✓ VEFA : écart entre le contrat de réservation et le projet d’acte notarié
■ actualite p. 4
✓ Au Parlement : la loi travail emploi, pouvoir d’achat
✓ Des avocats conseillent
✓ Nominations
✓ Conventions collectives
■ acteurs p. 4 à 6
✓ Les prix des logements à Paris poursuivent – plus lentement – leur hausse
✓ La Fnaim suggère des amendements aux mesures fiscales sur les intérêts d’emprunt
✓ Century 21 juge très tonique le marché du logement
✓ 98% des propriétaires satisfaits de leurs logements, selon l’Adresse
■ en bref p. 7
✓ Cabinets ministériels
✓ Sur votre agenda
■ Rencontre p. 8
✓ L’usufruit locatif social : un outil au service de la mixité sociale.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Bauxcommerciaux ✓ Droitaurenouvellement:lacondi- tionsd’exploitationdufondsdecom- merce Contratsdeprêt ✓ L’obligationdemiseengardedu prêteur Vente ✓ Vented’unbienindivisparunseul indivisaire:responsabilitédel’agence ✓ VEFA:écartentrelecontratde réservationetleprojetd’actenotarié ■ ACTUALITE p.4 ✓ AuParlement:laloitravailemploi, pouvoird’achat ✓ Desavocatsconseillent ✓ Nominations ✓ Conventionscollectives ■ ACTEURS p.4à6 ✓ LesprixdeslogementsàParis poursuivent-pluslentement-leur hausse ✓ LaFnaimsuggèredesamende- mentsauxmesuresfiscalessurles intérêtsd’emprunt ✓ Century21jugetrèstoniquele marchédulogement ✓ 98%despropriétairessatisfaitsde leurslogements,selonl’Adresse ■ ENBREF p.7 ✓ Cabinetsministériels ✓ Survotreagenda 70%depropriétaires?Ilfaut doncréduireleparclocatif L orsd’undéplacementàDreuxencompagniedeChristineBoutin, lePremierministreaindiquéqu’ilsouhaitaitquelaFrancecompte70% depropriétaires.Ilavaitd’ailleursaffirmédanssadéclarationdepoli- tiquegénéraledevantlesdéputésle3juilletqu’ilfallaitconstruire 500000logementsparandont120000logementssociaux.Ilaaussipré- cisé:“unsystèmedecautionpubliqueafindefluidifieretsécuriserle marchédelalocationseramisenplace”.Ilacitélechiffrede40000 accessionsàlapropriétédelocatairesHLMparanetconfirméqu'ilpour- suivrait“l’effortmassifengagéenfaveurdelarénovationdesquartiers”. Atteindrelechiffrede70%depropriétairesestunobjectifextrême- mentambitieux.Considérantqueleparccompte26millionsdeloge- ments,etqu’ilcomporte56,7%depropriétairessoit15millionsdeloge- ments,sionpasseà70%depropriétairescelaéquivautàfairemonterle nombredepropriétairesde15millionsà18,5millionssoit3,5millionsde plus.Lebouleversementestconsidérable.Certes,ilpourras’étalersur plusieursannées,maissurtoutilnepourrapassefaireseulementàpartir desconstructionsnouvelles.Ilpasseradoncnécessairementpasune réductionduparclocatif.PourleparcHLM,celasupposedevendredes logementssociauxàleursoccupants,maisonvoitquelechiffreannoncé parlePremierministrede40000accessionsàlapropriétédelocataires HLMesttrèsmodesteenregarddecetobjectif.Ilfaudradoncégale- mentprévoirdesventesmassivesdelogementsduparcprivéàleurs locataires.SileGouvernementtientvraimentàfairecroîtrelenombre depropriétaires,iln’adoncpasintérêtàaméliorerlestatutdubailleur privé,maisplutôtàlebriderpourpousserlespropriétairesbailleursà vendreàleursoccupants.D’ailleurs,silaproportiondepropriétairesestsi forteenEspagne,c’estquelestatutdubailleuryaétélongtempstrès pénalisant,avantl’interventiondudécretBoyerdanslesannées1980… O nregarderaavecintérêt(page8)l’initiativedePERLquiviseà proposeràdesinvestisseursprivésl’achatdelogementsennue-proprié- té,unorganismeHLMacquérantenparallèlel’usufruitdulogement.Le montageestprévupouruneduréede15à20ans.Jean-PierreBeysson (DIDOL),considèrequec‘estunmoyenutilepourfinancerlaconstruc- tiondelogementslocatifssociaux,maisilestimequeceladoitresterun moyencomplémentaire,carautermedelapériode,lesoccupantsseront amenésàlibérerleslogements.IlfautdoncconsidérerquelaDélégation interministériellepourdévelopperl’offredelogementspréfèresusciter laconstructiondelogementsquisontaffectésaulocatifsocialà…très longterme. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 279 1 0JUILLET 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ L’usufruit locatif social : un outil au service de la mixité sociale. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65 HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 10 juillet 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Baux commerciaux ❑ Exploitation du fonds de commerce (Cass. Civ. 3 e , 27 juin 2007, n° 544, FS-P+B, cassation) Pour que le locataire ait droit au renou- vellement du bail, il doit être le proprié- tairedu fonds et le fonds doit avoir été exploité pendant les trois années précé- dant la date d'expiration du bail (articleL 145-8 du code de commerce). Un bailleur contestaitle droit au renou- vellement du bail de son locataire au motif qu’ils n’assuraient plus la fabrica- tion du pain et des pâtisseries, mais n’en effectuaient plus que la vente. Son argu- mentest rejeté : “ Vu l'article L 145-8 du code de commer- ce, ensemble l'article 1134 du code civil; Attendu que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui y est exploité dans les lieux ; que le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions pré- vues à la section VIII du chapitre V du titre IV du code de commerce doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expira- tion du bail ou de sa reconduction telle qu'elle est prévue à l'article L 1245-9; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 mars 2005), que, par acte du 24 juillet 2001, les époux P., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant aux époux S.; ont sollicité le renouvelle- ment à compter du 1 er juillet 2002; que, par acte du 14 septembre 2001, les époux S. leur ont opposé un refus de renouvelle- ment au motif qu'aucun fonds de boulan- gerie pâtisserie n'était exploité dans les lieux loués conformément à la destination prévue par le bail, puis les ont assignés en dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux; Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu'il résulte des pièces produites au débat que le pain et les pâtisseries vendues dans les lieux loués sont fabriqués dans une autre bou- langerie pâtisserie exploitée par les pre- neurs, que les locaux pris à bail par ces derniers ne servent plus que de dépôt- vente et qu'ils ne sont plus affectés à l'ac- tivité de boulangerie pâtisserie contrac- tuellement prévue; Qu'en statuant ainsi, alors que la clause de destination de boulangerie-pâtisserie prévue au bail n'imposait pas, à défaut de stipulations particulières, la fabrica- tion artisanale et la vente dans le même local donné à bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ». L'arrêt est cassé. Observations de Jurishebdo : cet arrêt est donc favorable au preneur qui voit son droit au renouvellement du bail reconnu. La Cour de cassation prend le soin de préciser que la solution est rendue à défaut de stipulations particulières. Il faut donc réserver l'hypothèse où le bail aurait imposé au preneur non seulement d'effectuer la vente de ses produits sur place, mais encore de les y fabriquer. Comme cela n'était pas précisé, le pre- neur pouvait librement se limiter à la vente et procéder à la fabrication dans un autre site ● Obligations du prêteur ❑ Le devoir de mise en garde (Cass. chambre mixte, 29 juin 2007, n° 255 et 256) La chambre mixte de la Cour de cassation vient de se prononcer, par deux arrêts, sur le devoir de mise en garde de la banque à l'égard des emprunteurs non avertis. La première affaire concernait un agricul- teur qui avait souscrit une quinzaine de prêts. Les juges du fond avaient estimé que le prêteur n'avait pas d'obligation de conseil à l'égard d'un emprunteur profes- sionnel. La seconde affaire visait le cas d’une insti- tutrice qui avait souscrit un prêt avec son mari pour l'ouverture d'un restaurant. La cour d'appel avait considéré que le mari disposant d'une expérience professionnel- le, les co-emprunteurs étaient en mesure d'apprécier les risques de l'opération. La Cour de cassation a censuré les deux décisions en indiquant que les juges auraient dû préciser si les intéressés étaient des emprunteurs non avertis et rechercher si cette qualité n'obligeait pas la banque à les mettre en garde à raison de leurs capacités financières et des risques de l'endettement. ■ 1 er arrêt « Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Centre-Est (la caisse) a consenti à M. X... pour les besoins de son exploitation agri- cole, entre 1987 et 1988, puis entre 1996 et 1999, seize prêts ; que des échéances étant demeurées impayées, la caisse a assigné en paiement M. X... qui a invo- qué un manquement du prêteur à ses obligations ; Attendu que pour écarter ses préten- tions, l'arrêt retient que la caisse avait accepté les dossiers de crédit après avoir examiné les éléments comptables de l'ex- ploitation et l'état du patrimoine de M. X..., […] que M. X... ne rapporte pas la preuve que les crédits auraient été dis- proportionnés par rapport à la capacité financière de l'exploitation agricole et que l'établissement bancaire qui consent un prêt n'est débiteur d'aucune obliga- tion à l'égard du professionnel emprun- teur ; Qu'en se déterminant ainsi, sans préciser si M. X... était un emprunteur non averti et, dans l'affirmative, si, conformément au devoir de mise en garde auquel elle était tenue à son égard lors de la conclusion du contrat, la caisse justifiait avoir satisfait à cette obligation à raison des capacités financières de l'emprunteur et des risques de l'endettement né de l'octroi des prêts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ». L'arrêt est donc cassé. ■ 2 e arrêt « Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 30 janvier 1989, l'Union bancaire du Nord (la banque) a consenti aux époux Y... (les coemprunteurs) un prêt afin d'acquérir un fonds de commerce ; qu'à la suite d'échéances impayées, la déchéance du terme ayant été pronon- cée, la banque a déclaré sa créance au passif de la liquidation judiciaire de M. Y... et a été autorisée à pratiquer une saisie des rémunérations de Mme Y... en paiement des sommes restant dues ; que celle-ci s'est prévalue d'un manquement de la banque à son obligation d'informa- tion des risques qu'elle avait pu encourir alors qu'elle était institutrice et n'avait jamais eu d'activité artisanale ou com- merciale ; 10 juillet 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Attendu que pour rejeter la demande en dommages-intérêts présentée par Mme Y..., l'arrêt retient que les coemprun- teurs étaient en mesure d'appréhender, compte tenu de l'expérience professionnel- le de M. Y..., la nature et les risques de l'opération qu'ils envisageaient et que la banque qui n'avait pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients et ne possédait pas d'informations que ceux-ci auraient ignorées, n'avait ni devoir de conseil, ni devoir d'information envers eux ; Qu'en se déterminant ainsi, sans préciser si Mme Y... était non avertie et, dans l'af- firmative, si, conformément au devoir de mise en garde auquel elle était tenue à son égard lors de la conclusion du contrat, la banque justifiait avoir satisfait à cette obligation à raison des capacités financières de Mme Y... et des risques de l'endettement né de l'octroi des prêts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ». L'arrêt est également cassé. Observations de Jurishebdo : le commu- niqué de la Cour de cassation qui présen- te ces arrêts indique que la Cour confir- me l'existence d'une obligation de mise en garde pesant sur la banque à l'égard des emprunteurs non avertis. On ne peut donc pas assimiler l'emprunteur profes- sionnel à un emprunteur averti. Il est aus- si précisé que l'obligation de mise en gar- de se distingue de l' obligation de conseil, sans porter atteinte au principe de non-immixtion du banquier dans les affaires de son client. Il faut lire dans ces décisions des arrêts de principe qui ont vocation à s'appliquer à tous les prêts ● Vente d'un bien indivis par un seul ❑ Responsabilité de l'agence (CA Paris, 2 e ch. A, 27 juin 2007, n° 06/09439) Un compromis de vente avait été signé par un seul des ex-époux, alors que l'ap- partement vendu était la propriété du couple. La cour d'appel de Paris a consi- déré que ce vendeur, ainsi que qu'une agence immobilière qui n'avait pas vérifié la capacité du vendeur, avaient commis une faute: « Considérant que M D. a commis une faute en se déclarant dans le compromis de vente du 2 mai 2002 seul propriétaire d'un bien indivis avec son ex-épouse; Que par ailleurs il a refusé de libérer les lieux à la date convenue; Considérant que l'Agence a commis une faute en ayant fait signer le compromis de vente par le seul M. D. avant d'avoir contrôlé le titre de propriété du vendeur et qu'il savait cependant appartenir aux deux époux selon correspondance adres- sée au notaire le 6 mai 2005 transmet- tant le compromis de vente du 2 mai 2002 et a ainsi manqué à ses obligations professionnelles, Considérant que ces manquements ont vicié le consentement de Mlle B. sur la nature des droits vendus et sa faculté de poursuivre la réalisation forcée de la ven- te non opposable à l'ex. Mme D. de natu- re à faire annuler la vente et qu'elle est fondée à invoquer la responsabilité du vendeur et de l'Agence ». La cour condamne le vendeur et l'Agence à payer 8000 € de dommages intérêts à l'acheteur, outre 3000 € pour frais irrépé- tibles. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion incitera les agences à vérifier attenti- vement les droits du vendeur de façon à s'assurer du consentement de l'ensemble des propriétaires. De façon générale, il incombe à l'agence de vérifier la capacité des parties contractantes. Pour un exemple voisin d'une signature de man- dat par quelques indivisaires seulement, voir la décision du TGI de La Roche-sur- Yon du 4 avril 2000, citée dans Informa- tions Fnaim, 2000, n° 279) ● VEFA ❑ Contrat de réservation (CA Paris, 28 juin 2007, 2 e chambre B, n° 2006/8024) Un contrat de réservation avait été signé pour deux appartements de 7 pièces. Le plan annexé au contrat prévoyait que les deux appartements devaient former un duplex. Le réservataire souhaitait un accès séparé par ascenseur pour le 1 er étage dans lequel il envisageait un usage profession- nel. Or les services de sécurité ayant refusé la desserte privative de l'étage du duplex, cela imposait de modifier le projet. Après l'élaboration de divers projets et la propo- sition d'un contrat de vente, les acquéreurs renoncèrent à leur projet et le dépôt de garantie leur fut restitué. Mais ils récla- maient des dommages intérêts. Alors que les premiers juges avaient refusé cette demande, la cour d'appel leur donne par- tiellement gain de cause : « considérant qu'il ressort du contrat de réservation du 21 novembre 1999 et du plan qui y est annexé que les deux appar- tements réunis en duplex par un escalier intérieur devaient comporter deux pièces au rez-de-chaussée et cinq pièces au pre- mier étage, celle destinée à l'usage profes- sionnel étant accessible par l'intérieur de l'appartement et par le palier du premier étage; qu'à ce stade, aucun élément contractuel ne révèle l'exigence d'une des- serte privative des pièces du premier étage par l'ascenseur; que ce n'est que le 13 jan- vier 2000 que la société Kaufman & Broad développement fit parvenir aux appelants un plan modificatif de la distribution du premier étage comportant cette desserte privative; Qu'il en résulte que cette modification, qui n'a pas été admise par les services de sécu- ▲ ■ Trouble de voisinage : bruits excessifs Les bruits suivants ont été considérés com- me constitutifs d’un trouble anormal de voisinage : « bruits de glissement de meubles en particulier la nuit, des vibra- tions de machines à laver et des bruits de chocs et de roulements ». Un expert avait constaté « que le siège à roulettes placé devant le bureau de la chambre des époux. Ma. générait sur le sol, et donc au plafond de M. Mo. un bruit très important de 50 à 60 dBA inadmissible, surtout la nuit et que lorsque les époux Ma. souhaitaient tra- vailler tardivement sur leur ordinateur, ils se déplaçaient naturellement sur ce siège roulant et rendaient sans le savoir tout repos impossible à M. Mo. dont la chambre est située en dessous ». Le voisin ayant engagé des travaux d'isola- tion prescrit par l'expert (pose de thibaude de 6 mm d'épaisseur et d'un revêtement) et auxquels il avait été condamné par le pre- mier juge; il lui en est donné acte. Il est condamné à 2 200 € de dommages et inté- rêts mais il perçoit par ailleurs la même som- me au titre de dommages intérêts pour bruits causés par le voisin d'en dessous (coups violents sur le plafond pendant la nuit). (CA Paris, 2 e ch. A, 27 juin 2007, n° 04/23284). 10 juillet 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E ▲ rité, ce qui a conduit à l'élaboration d'un nouveau plan en date du 30 octobre 2000 et à un retard de réalisation du projet, est due aux exigences des consorts L. qui ne peuvent, dès lors, reprocher à la société Kaufman & Broad développement de leur avoir proposé l'achat d'un immeuble « inconstructible»; […] Considérant que, si le contrat de réserva- tion stipulait que les plans qui y étaient annexés pouvaient recevoir des modifica- tions de détail, les consorts L. ont seule- ment appris par la la lecture de l'état des- criptif de division qu'ils étaient susceptibles d'acquérir un appartement de 4 pièces au lieu des 7 initialement prévues et des 8 promises par le plan du 30 octobre 2000; Considérant que la société Kaufman & Broad développement, qui n'a pas préve- nu les consorts L. de l'existence, du conte- nu et des conséquences de l'alternative précitée, qui apporte une modification substantielle au projet, a manqué à son obligation de renseignement engageant, ainsi, sa responsabilité contractuelle; Que, toutefois, l'information fournie par le projet d'acte de vente et ses annexes exclut le dol; […] Que, toutefois, les consorts L. ont, par la faute de la société Kaufman & Broad développement, perdu la chance d'acqué- rir, au cours de l'année 2001, un logement identique à celui qu'ils avaient réservé auprès de l'intimée au même prix que celui fixé par le contrat conclu à la fin de l'année 1999, en raison de l'augmentation des prix du marché immobilier parisien; Qu'enfin, ils ont payé la somme de 3975 francs au titre des frais bancaires pour la souscription d'un prêt complémentaire, celle de 4166 francs de frais d'assurance et que la somme de 160 000 francs a été immobilisée pendant 14 mois; Que leur préjudice, apprécié globalement pour les parents et les enfants, sera réparé par l'allocation de la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société Kaufman & Broad développe- ment ». Observations de Jurishebdo : cette déci- sion fournit un exemple de responsabilité du promoteur en cas de différence importante entre le contrat de réserva- tion et le contrat définitif. Le fondement de la condamnation du vendeur est l'obligation de renseignement ● Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… >Dans la transaction par laquelle West- brook Partners a acquis auprès de Real IS 100 % du capital de la société 53 avenue des Champs Elysées SAS, indirectement proprié- taire de l'immeuble du 53, avenue des Champs Elysées (8.500 m², comprenant l'Atelier Renault), Westbrook Partners était conseillé par Clifford Chance avec notam- ment François Bonteil, Michaël Levy et Marie-Claire Guéna (aspects transactionnels et immobiliers), et l'Etude Wargny Katz. Le vendeur était conseillé par Orrick Ram- baud Martel (Alfred Fink et Peter Schmid) pour les aspects transactionnels et immobi- liers, le cabinet Arsene (Franck Llinas) pour les aspect fiscaux et l'Etude Oudot. Magistrature Juridictions administratives ✓ Patrick Mindu est nommé président de la cour administrative d'appel de Bordeaux (décret du 28 juin 2007, J.O. du 9, @). ✓ Sont nommés vice-présidents de tribu- naux administratifs : Marie-Christine Lubrano à Saint-Denis de la Réunion et à Mamoudzou, Philippe Scatton à Rennes, François Garde à Besançon, Anne-Sophie Chalhoub à Lille, José Martinez à, Strasbourg, Frédérik Bataille à Melun, Sylvie Pellissier, Hélène Vinot et Odile Fuchs à Versailles, Jean- Jacques Louis à Amiens, Anne Palud et, PatriceBeaujard à Cergy-Pontoise. (Décret du 25 juin 2007, J.O. du 27 juin, @). ✓ Affaires civiles : Carola Arrighi de Casanova , sous-directrice du droit éco- nomique à la direction des affaires civiles et du sceau, est chargée d'assurer l'inté- rim des fonctions de directeur des affaires civiles et du sceau (décision du 15 juin 2007, J.O. du 22 juin, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’accord du 23 avril 2007 sur la contribution addition- nelle « CARCO » et la valeur du point ainsique l’extension de l’avenant n° 28 du 23 avril 2007 portant sur le règlement du régime de retraite complémentaire par capitalisation collective (avis publié au J.O. du 23 juin, p. 10796). ➠ Cabinets ou entreprises de géomètres experts, topographes, photogrammètres, experts fonciers : il est envisagé l'exten- sion de deux accords : accord du 7 décembre 2006 sur les salaires minimums et l’accord du 9 janvier 2007 concernant le calcul des salaires conventionnels (avis publié au J.O. du 26 juin, p. 10901). Circulaires Deux circulaires ont été récemment publiées au Bulletin officiel du ministère de l’équipement : - une circulaire n° 2007-34 du 29 mars 2007 relative à l'enquête sur l'application du supplément de loyer de solidarité (Bull. 10 mai 2007, p. 39); - une circulaire n° 2007-30 du 2 mai 2007 relative à l'association des architectes conseils et des paysagistes conseils dans l'élaboration, la mise en oeuvre et le suivi des projets de rénovation urbaine (Bull off. 25 mai 2007, p. 250). Au Parlement Travail, emploi, pouvoir d'achat L'Assemblée nationale examine le projet de loi « en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat » à compter de ce mardi 10 juillet. On suivra plus particulièrement les articles suivants : - L'article 3 : qui institue l'avantage fiscal en faveur de l'acquisition ou la construc- tion d'une résidence principale. Rappe- lons qu'il s'agit d'un crédit d'impôt appli- cable aux 5 premières années de rem- boursement de l'emprunt. Le mécanisme doit s'appliquer aux emprunts en cours. - L'article 4 : qui allège les droits de mutation à titre gratuit, notamment en portant l'abattement de 50 000 euros sur les donations et successions à 150 000 euros par enfant. - L'article 5 qui abaisse le taux du bou- clier fiscal de 60% à 50 % en y intégrant CSG et CRDS. - Signalons aussi l'article 6 relatif à l'ISF, qui prévoit d'accorder une réduction d'ISF de ¾ du montant de l'investisse- ment au financement de PME ou d'orga- nismes d'intérêt général. Cet article devrait susciter des amende- ments pour étendre le mécanisme à l'in- vestissement locatif. ➠ L’ICC doublé par l’IRL L’indice de référence des loyers (IRL) du 1 er trimestre 2007 , publié par l’Insee le 6 juillet, atteint 107,66 soit une hausse annuellede 2,92 % . L’indice du coût de la construction pro- gresse quant à lui à 1385. Il en résulte une hausse de 1,69 % sur un an. Sur 3 ans, la hausse de l’ICC est de 13,06% et, sur 9 ans, de 30,91 %. 10 juillet 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R E E V V E E S S M M A A R R C C H H E E S S ➠ DALO La ministre du logement a installé le 5 juillet le comité de suivi du droit au logement opposable, créé par la loi de mars 2007. Elle a annoncé son intention d’en compléter la composition par la présence des syndicats de locataires et de l'associationDroit au loge- ment. ➠ Clameur Serge Ivars, président de la Cnab a été élu président de Clameur, observatoire des mar- chés locatifs privés. Chiffres… Arrondissement Prix au 1 er trim. 07 Variation annuelle I er 7211 € 7,2 % II e 6415 € 7,3 % III e 6775 € 7,3 % IV e 7944 € 6,9 % V e 5846 € 13,1 % VI e 9003 € 11,3 % VII e 8385 € 9,9 % VIII e 7315 € 11,9 % IX e 5823 € 9,2 % X e 5212 € 9,2 % XI e 5471 € 8,1 % XII e 5510 € 8,1 % XIII e 5567 € 8,4 % XIV e 6053 € 8,3 % XV e 6187 € 7,6 % XVI e 6809 € 11,4 % XVII e 5673 € 6,9 % XVIII e 5117 € 8,7 % XIX e 4591 € 3,6 % XX e 4927 € 8,2 % Les prix de l’ancien à Paris Département Prix au 1 e r trim. 07 Variation annuelle Paris 5 867 € 8,7 % H auts-de Seine 4 372 € 7 ,8 % Seine-Saint-Denis 2 808 € 9,3 % Val-de-Marne 3 580 € 6,4 % Petite couronne 3 654 € 7,6 % Seine-et-Marne 2 614 € 7,0 % Yvelines 3 498 € 8,8 % Essonne 2 639 € 5,8 % Val-d’Oise 2 684 € 9,1 % Grande couronne 2 898 € 8,0 % Les prix de l’ancien en Ile-de-France Etude chambre des notaires Les prix des logements à Paris poursuivent – plus lentement - leur hausse Tel est le principal enseignement à rete- nir de la présentation ce 3 juillet par la chambre des notaires de leurs statistiques trimestrielles. Le volume des ventes dans le neuf recule de façon spectaculaire, analyse Catherine Carély. En effet, le volume de ventes des appartements neufs a chuté de 18,1% à Paris, de 23,1 % en petite couronne et de 29,5 % en grande couronne. Les maisons neuves ont aussi reculé de 15,6% en Ile- de-France. Pour le marché de l'ancien en revanche, le volume des ventes a légèrement aug- menté : les ventes d'appartements ont progressé de 1% à Paris, de 1,8% en petite couronne et de 5% en grande couronne. Les ventes de maisons indivi- duelles ont reculé de 4%. La décélération de la hausse des prix se poursuit : les prix ont augmenté de 1,7% au 1er trimestre 2007 alors qu'ils avaient progressé de 2,8% à la même période l'an dernier. La chambre des notaires souligne que la hausse annuelle des prix est repassée, pour la première fois depuis le 2e tri- mestre 2002, sous la barre des 10%. Cela se vérifie dans tous les départements de l'Ile-de-France. La hausse annuelle des prix des appartements anciens a ainsi été de 8,7% à Paris (à 5867 euros le m2), de 7,6 % en petite couronne (à 3654 euros) et de 8% en grande couronne (à 2898 euros). Décélération des prix signifie poursuite de la hausse. C'est ainsi que, pour la pre- mière fois, un arrondissement parisien a dépassé la barre des 9000 euros le m2. Il s'agit du VIe arrondissement qui a pro- gressé en un an de 11,3% à 9 003 euros le m 2 . A l'inverse, l'arrondissement le moins cher est le XIXe. On trouve à s’y loger en moyenne pour 4591 euros le mètre carré. C'est aussi l'arrondissement où les prix ont augmenté le plus doucement en un an, de seulement 3,6%. Pour la chambre des notaires, la création d'un crédit d'impôt pour intérêts d'em- prunt a l'avantage de viser aussi bien le neuf que l'ancien et de concerner égale- ment les ménages non imposables. Selon Catherine Carély, la mesure n'aura pas d'effet sur la hausse des prix car c'est la pénurie qui provoque la hausse des prix, elle permettra simplement d'améliorer la solvabilité des acquéreurs en absorbant la hausse des taux d'intérêt. NB. C'est désormais Jean-Marie Monta- zeaud, notaire à Bourg-la-Reine, qui pré- sentera les résultats des statistiques, il succède à Catherine Carely. source : chambre des notaires Selon le réseau L’Adresse, 98% des pro- priétaires sont satisfaits de leurs loge- ments L’Adresse a interrogé un panel de propriétaires sur tout le territoire pour évaluer leurs satisfac- tions et leurs désirs. « 98 % des propriétaires sont satisfaits de leur logement » indique l’Adresse (enquête TNS Sofres, juin 2007). Cette satisfaction traduit un très fort attachement affectif des Français à leur logement, associé à des atouts objectifs de confort, de localisation, de proximité des services et d’environnement. Quelles sont les motifvations de la vente ? Un propriétaire désire vendre sa résidence princi- pale pour la mettre en conformité avec ses besoins (33 %), les motivations de plus-value et les changements de situation familiale ou pro- fessionnelle étant au même niveau (25 %), la volonté de trouver un logement moins consom- mateur d’énergie s’élève à 12 %. On peut ajou- ter à ces principales intentions de vente la récep- tivité des propriétaires aux récentes mesures fis- cales pour 13 %. L’Adresse constate la prééminence massive des professionnels, dans 9 sollicitations sur 10 pour une estimation et dans 3 cas sur 4 pour une transaction ; la concertation familiale, la consul- tation d’Internet ou d’un notaire restant secon- daires. L’étude relève que 8 propriétaires sur 10 envisageraient de faire appel à un professionnel pour la vente immobilière, cette confiance s‘éta- blit quel que soit le profil du propriétaire, avec un maximum en région parisienne. Les per- sonnes préférant réaliser seules leur transaction, ne représentent que 6 %, le plus souvent pour éviter les frais d ‘agence. 52 % des propriétaires estiment que la vente entre particuliers est ris- quée ■ S.P. 10 juillet 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S La Fnaim suggère des amende- ments aux mesures sur les inté- rêts d’emprunt Après une période de stabilité des prix du logement ancien au premier trimestre 2007, la Fnaim constate un ressaisissement au deuxième trimestre. Elle note une hausse annuelle moyenne de + 5,5 %, avec un faible écart entre le marché des appar- tements (+5,6 %) et celui des maisons (+5,3%). Le montant des loyers connaît aussi une hausse annuelle modérée de + 2,3 %. La hausse des loyers reste soutenue à Paris (+ 4,8 % au deuxième tri- mestre 2007 contre + 5,1% en 2006), mais elle est plus modérée en région parisienne et même dans le sud-est. La solvabilité des ménages subit une légère érosion en rai- son des hausses successives des taux et de la poursuite, même si elle et plus modérée, de la hausse des prix. L’augmentation du coût des crédits est cependant compensée par l’allongement de leur durée. Une durée de prêt de 25 ans devient la norme, la concurrence entre les banques contribue à un marché relativement stable. La solvabilité des ménages pourrait profi- ter du futur crédit d’impôt sur les emprunts immobiliers. La FNAIM ne consi- dère pas que cette mesure ait un caractère inflationniste car ce crédit d’impôt ne représente en général que 1 % de l’inves- tissement initial. Pour autant, la Fédéra- tion propose quelques amendements à ces mesures. Elle suggère une sectorisation géographique pour tenir compte de la dis- parité des prix suivant les régions et préco- nise de porter de 20% à 25 % le taux du crédit d’impôt. Le crédit d’impôt est une mesure juste dans le sens où il profite aux contribuables comme aux non-contribuables. Les banques n’incluent pas l’imposition des ménages dans le calcul des revenus et ne désirent pas modifier cela. La Fédération a par ailleurs analysé le dispo- sitif Borloo ancien : la déduction fiscale devait compenser la baisse de loyers consen- ties. Dans les faits, la Fnaim remarque que pour 50 % des cas il n’y a pas de gain et que pour les 50 % restants le gain n’est pas significatif. La déduction fiscale serait avan- tageuse avec un effet important par rapport au loyer du marché si on introduisait la notion d’amortissement. Le réseau Century 21 juge “ très tonique ” le marché du logement. L’année 2007 confirme les prévisions é mises par le Réseau Century 21, pour lequel le marché reste très tonique. Par rapport au second semestre 2006, on peut noter un assagissement des prix (+2,32% de hausse) et un léger ralentis- sement du nombre des transactions (–5%). Il y a une forte disparité du prix du m 2 entre les maisons et les apparte- ments, les prix du m 2 évoluant plus vite pour les maisons (+ 2,84 %) que pour les appartements (+ 1,39 %). Le marché se calme Sur la France entière, on peut remarquer un rééquilibrage des prix et des rythmes de hausse car les régions ayant subi une forte hausse voient s’amorcer une légère baisse et les régions qui au contraire avaient une hausse plus modérée rattra- pent la différence par une hausse plus forte : ceci s’illustre en Ile-de-France avec un amoindrissement de la hausse dans le département de Seine-Saint-Denis mais une augmentation dans le département de la Seine-et-Marne, plus accentuée encore dans les Hauts-de-Seine. Les délais d’écoulement s’allongent sur tout le terri- toire, les délais les plus longs correspon- dant le plus souvent avec les prix les plus bas comme dans le Limousin. En un mot le marché des transactions se calme. Malgré tout, la part d’acquisitions des moins de trente ans s’effrite en raison de leur désolvabilisation, mais celle des 30 à 40 ans progresse de 32 %, une part importante revenant aux ouvriers et employés 48 % en recherche de sécurité, les cadres et professions libérales étant plus sensibles aux variations économiques et politiques. Il n’y a pas eu d’attentisme chez les investisseurs comme la période électorale pouvait le faire craindre. Enfin, on remarque une certaine atonie de la transaction de confort. Paris constitue toujours une exception dans les statis- tiques présentant une hausse des prix de + 2,88 % pour le m 2 avec une évolution du prix des acquisitions de + 5,54 %. Hor- mis la capitale, les prix poursuivent leur stabilisation ainsi que les délais de vente. La déductibilité des intérêts d’emprunt destinés à l’acquisition de la résidence principale, plus les mesures « Sarkozy » viennent soutenir le marché et compenser l a hausse résiduelle probable des prix et celle du coût des crédits pour le second semestre 2007. Tendance baissière à la relocation Pour le marché de la location, on retrou- ve une tendance à la stabilité des prix depuis 2 ans avec même une légère bais- se. Plus la surface est petite, plus la baisse se fait sentir – 15,4 % pour les studios contre - 0,8 % pour les 3 pièces par exemple. Plus la surface est grande, plus elle résiste à cette tendance baissière. Cela s’explique par le nombre de logements mis en chan- tier qui ne cesse pas de progresser depuis 10 ans. Cette disponibilité permet le bas- culement d’une part des locataires vers la propriété. C’est donc la fin de la précipita- tion sur les offres, Paris faisant de nou- veau exception. L’évolution du marché se caractérise par une augmentation moyen- ne des loyers de + 6,4 % par an. Les mises en location ont vu leurs prix progresser de + 11 %, à contre-courant complet de la tendance nationale à la stabilisation. Les métropoles comme Lyon et Marseille connaissant aussi un afflux de construc- tions neuves, elles bénéficient d’une rela- tive stabilité du marché locatif. La part des studios dans le marché locatif dimi- nue au profit des 2 pièces qui dominent. La part des locataires de + de 60 ans passe de + 3,95 % en 2006 à + 5,65 % en 2007, celle des 50–60 ans progresse également de + 4,39 % à + 6,07 %. Ce phénomène est récent et s’explique par le retour de ces personnes vers le centre ville pour des locations plus confortables et plus proches des services, par la baisse de la solidarité intergénérationnelle et aussi par l’aug- mentation des durées de prêt qui rend l’accession à la propriété difficile. Enfin, certaines d’entre elles ayant de bons reve- nus préfèrent vendre leur résidence prin- cipale et revenir vers le statut de locatai- re. Century 21 remarque que la propor- tion des nouveaux bailleurs se répartit de façon quasi-égale entre le groupe des cadres supérieures et des professions libé- rales 15,40 % et le groupe des employés et ouvriers 15,70 %. (page réalisée par Sabine Petit) 10 juillet 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ du 23 au 26 septembre 2007, le prochain congrès mondial de la FIHUAT setiendra à Copenhaguesur lethème : “ le futur des villes ”. La COFHUAT en par- tenariat avec l’IAURIF y animera une session le lundi 24 septembre consacrée au thème : "Les grands projets : quelle contribution au futur des villes" : Amsterdam, Londres, Rot- terdam, Barcelone, Gêne, Nord Milan et Malmö. www.cofhuat.org Tél.: 01 40 40 70 83. ✓ Le 37 e congrès de la FPC se tiendra à Lyon les 27 et 28 septembre 2007 sur le thème : ” L’immobilier, le pouvoir de construire l’avenir ”. Tél. FPC : 01 47 05 44 36. Nominations Présidence de la République Philippe Douste-Blazy est nommé conseiller, chargé de mission auprès du Président de la République (arr. du 21 juin 2007, J.O. du 26, @). Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Parmi les nomina- tions au cabinet de François Fillon : Directeur du cabinet : Jean-Paul Faugè- re ; directeur adjoint du cabinet : Antoi- ne Gosset-Grainville ; c onseiller auprès du Premier ministre : Igor Mitrofanoff ; conseiller (analyses) : Vincent Chriqui ; conseillère pour les affaires économiques et financières : Delphine d'Amarzit ; conseiller technique (financement des entreprises, services, artisanat, concurren- ce, consommation et tourisme) : Frank Demaille; conseiller technique (politique de la ville, intégration et lutte contre l'ex- clusion) : Eric Etienne ; conseillère pour la justice : Maryvonne Caillibotte; conseiller pour le développement durable: Pierre Sallenave; conseiller tech- nique (écologie et urbanisme) : Martin Guespereau ; conseillère technique (cli- mat, transport et règles de construction) : Cécile Previeu; chargée de mission (amé- nagement et logement) : Nadia Bouyer; conseillers techniques :fiscalité et prélè- vements obligatoires : Yohann Benar (arr. du 21 juin, J.O. du 28, @). ➠ Culture : sont nommés au cabinet de Christine Albanel; directeur du cabinet : Jean-François Hébert ; directeur adjoint du cabinet : Christophe Tardieu; chef de cabinet : Jean-Marie Caillaud et chargée de mission auprès de la ministre : Paulet- te Giry Laterrière. (arrêté du 22 juin 2007, J.O. du 27, @). ➠ Intérieur : Michel Delpuech est nom- mé directeur du cabinet, Alexandre Jevakhoff est nommé directeur adjoint du cabinet et Ludivine Olive est nommée chef de cabinet de Michèle Alliot-Marie (arr. du 22 juin 2007, J.O. du 30 juin, @). ➠ Economie : Stéphane Richard est nom- mé directeur du cabinet de Christine Lagar- de (arr. du 26 juin 2007, J.O. du 30, @). ➠ Agriculture : Simon Dufeigneux est nommé chef du cabinet de Michel Barnier (arr. du 20 juin 2007, J.O. du 30 juin, @). ➠ Ecologie : Christian Frémont est nommé directeur du cabinet de Jean- Louis Borloo; Laurent Raverat est nommé chef de cabinet (arrêtés du 21 juin 2007, J.O. du 26 juin et du 28 juin, @). Administration ✓ Préfets : de nombreuses nominations de préfets de région. Michel Sappin est nommé préfet de la région Provence- Alpes-Côte d'Azur, préfet des Bouches-du- Rhône; Henri-Michel Comet , préfet de la région Picardie, préfet de la Somme; Jacques Gérault , préfet de la région Rhô- ne-Alpes, préfet du Rhône; Bernard Hagelsteen , préfet de la région Pays de la Loire, préfet de la Loire-Atlantique; Jean- Marc Rebière , préfet de la région Alsace, préfet du Bas-Rhin; Jacques Barthélémy , préfet de la région Franche-Comté, préfet du Doubs; Bernard Niquet , préfet de la région Lorraine, préfet de la Moselle; Ber- nard Fragneau , préfet de la région Poi- tou-Charentes, préfet de la Vienne et Christian Leyrit , préfet de Corse, préfet de la Corse-du-Sud (décrets du 21 juin 2007, J.O. du 22 juin, @). Michel Bart , est nommé préfet de la région Basse-Normandie, préfet du Cal- vados et Pierre de Bousquet de Florian, préfet des Hauts-de-Seine (décret du 28 juin 2007, J.O. du 29, @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 279 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 10 juillet 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E L'usufruit locatif social : un outil au service de la mixité sociale Le cadre juridique L'usufruit locatif social est régi par l'article 84 de la loi du 2 juillet 2003 (urbanisme et habitat) qui a autorisé les organismes HLM à détenir temporairement l'usufruit de logements locatifs. La circulaire du 30 décembre 2003 a prévu la possibilité d' ac- corder des PLS pour l'acquisition de l'usufruit de ces logements. La loi ENL, article 42, a sécurisé l'usufruit locatifs social en introduisant dans le CCH un chapitre qui regroupe les nouveaux articles L 253-1 à 253-8. Les nus-propriétaires sont des investisseurs privés qui financent la construction sans prêt aidé de l'Etat. L'usufruitier est un bailleur social, il acquière l'usufruit avec un prêt aidé, le PLS. Le locataire bénéficie de garanties de relogement. La convention d'usufruit doit être établie pour une durée minimale de 15 ans. Les logements financés en PLS entrent dans le cadre des 20% de logements sociaux de l'article 55 de la loi SRU. Une circulaire du 17 avril 2007 précise les modalités de l'acquisition. Elle indique notamment que les exigences de la circu- laire du 30 décembre 2003 sur l'obligation pour un organisme HLM de n'acquérir qu'un nombre minoritaire de logements dans une opération en VEFA ne s'applique pas aux acquisitions d'usufruit. Le texte de la loi a été complété par un décret du 16 mai 2007. (Circulaire UHC/FB 3 n° 2007-27 du 17 avril 2007 concernant la mise en oeuvre de l'usu- fruit locatif social, Bull. Off. Min. équip. 25 mai 2007, p. 237). Le groupe PERL Le groupe PERL, pierre épargne retraite logement, a été créé par Alain Laurier, Nathalie Le Roy et Fré- déric Goulet, il a réalisé sa première opération en 1999 et compte aujour- d'hui à son actif la réalisation de 1000 logements. Le chiffre d'affaires du groupe a été de 20 millions d'eu- ros au cours du dernier exercice et il table sur 50 millions pour l'exercice 2007/2008. Le groupe PERL a organisé le 3 juillet à J ouy-en-Josas les premières « rencontres de l'usufruit locatif social ». Cette petite commune des Yvelines (8000 habitants) avait été retenue car la ministre Christine Boutin devait y inaugurer à l'issue de la rencontre le 1000 e logement financé par ce système. Ce qui fut fait. Le principe est ingénieux : un investisseur privé achète la nue-propriété du bien et un organisme de logement social en acquière l'usufruit pour une durée mini- male de 15 ans et le plus souvent de 16 ans. La Ville de Paris exige toutefois que la durée soit au moins de 20 ans. Le financement pour l'usufruitier peut se faire en PLS (voir ci-contre), mais pas avec d'autres prêts aidés. Alain Laurier , président de PERL, donne des exemples de la souplesse du contrat. On peut y insérer des clauses particulières comme un droit de préférence à l'issue de la période d’usufruit, pour permettre à l'occupant d'acheter le logement ou pour permettre à l'usufruitier de racheter en priorité la nue-propriété. Jean-Pierre Beysson (Délégué intermi- nistériel pour développer l'offre de loge- ments) insiste sur la nécessité de dévelop- per l'offre de logements et souligne inci- demment les incohérences du projet de schéma directeur qui souhaite protéger les espaces naturels alors que le dévelop- pent des logements suppose d'accroître les surfaces urbanisables. Pour Jean-Pierre Beysson, l'usufruit locatif social est un outil parmi d'autres qui per- met de construire des logements grâce à des investisseurs privés à des prix acces- sibles pour les bailleurs sociaux. En effet, le bailleur social a une mise de fonds moins importante à faire que dans un investissement classique. Jean-Pierre Beysson souligne tout particu- lièrement l'intérêt du montage dans les zones où le marché locatif est tendu. Toutefois, il considère que ce n'est pas une « solution miracle » car le logement n’a un statut social que pour 15 ans. En conclusion des travaux, Jean-Pierre Beysson a indiqué qu'il considérait l'usu- fruit locatif social comme un « outil astu- cieux de mixité sociale », certes un très bon outil, mais qui ne peut être que complémentaire car si ce parc représen- tait une proportion trop importante des logements construits, on risquerait de se trouver face à une réelle difficulté de relogement des occupants au terme de la période de 15 ans. Le témoignage du maire de Jouy-en- Josas, Monique Le Saint , est particuliè- rement éclairant. Cette commune qui compte 1013 hectares dont 600 hectares de bois et où la population est attachée à la défense de son environnement, est concernée par la loi SRU. Monique Le Saint indique que sa commune a l'obliga- tion de construire 407 logements sociaux, objectif qu'elle considère comme hors d'atteinte. Face à cet objectif, l'usufruit locatif social a permis de réaliser une opération de 7 logements qui n'aurait pas pu aboutir sans cela. Il s'agit d'un programme de 7 logements parfaitement intégré au centre ville et situé sur la place de l'église du « village », comme le qualifie Monique Le Saint. Le président de Logirep, Daniel Biard , indique que l'usufruit locatif social per- met de financer du logement intermé- diaire. Il estime que ce système est un bon outil face à la réticence des popula- tions au logement social car on mobilise moins de fonds que pour la construction de logements sociaux en pleine proprié- té. Il ajoute que cela permet à l'investis- seur de retrouver à terme un logement en bon état. Le bailleur bénéficie d'une décote à l'achat et dispose de logements de qualité comparable à celle de la pro- motion privée. Le groupe a réalisé 565 logements sur 17 sites (Levallois, Paris XIX e , Vincennes, Clichy par exemple) ; de nouvelles opérations sont prévues à Rouen et au Havre. Daniel Biard ajoute que ce type de mécanisme permet d'ob- tenir des loyers qui sont la moitié de ceux du secteur libre, ce qui permet de concourir à la mixité sociale. L'usufruit locatif social permettra-t-il de construire un nombre important de loge- ments ? Alain Laurier, président de Perl, serait très satisfait si 5 % des 30 000 loge- ments financés en PLS chaque année relevaient de ce régime, ce qui représen- terait 1500 logements.
