■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Mandat de vente
✓ Le mandat de vente d’un agent immobilier ne peut valablement être modifié par un avenant au compromis de vente
Contrat de vente
✓ La garantie à première demande de l’indemnité d’immobilisation n’est pas due en cas de caducité de la promesse
Pourparlers de vente
✓ L’acceptation d’une lettre d’intention ne vaut pas engagement de vendre
✓ Situation hypothécaire du vendeur constituant un juste motif de rupture
✓ Rupture imputable aux exigences d’une des parties quant à l’insertion d’une condition suspensive inutile
Fiscalité
✓ Location par l’intermédiaire d’une SNC : limitation des amortissements portant sur des biens loués
✓ Revenus fonciers : travaux d’amélioration indissociables de travaux de reconstruction
Urbanisme
✓ Raccordement au réseau électrique : absence de moyen sérieux pour contester un raccordement
■ Actualite p. 5
✓ Les loyers de la loi de 1948
✓ Tarifs d’électricité
✓ Modifier la liste des charges récupérables ?
✓ Crédit d’impôt pour récupération d’eau de pluie
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Nominations, instructions fiscales
■ Réglementation p. 8
✓ Nouvelles règles d’accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Mandatdevente ✓ Lemandatdevented’unagent immobiliernepeutvalablementêtre modifiéparunavenantaucompro- misdevente Contratdevente ✓ Lagarantieàpremièredemandede l’indemnitéd’immobilisationn’estpas dueencasdecaducitédelapromesse Pourparlersdevente ✓ L’acceptationd’unelettred’intention nevautpasengagementdevendre ✓ Situationhypothécaireduvendeur constituantunjustemotifderupture ✓ Ruptureimputableauxexigences d’unedespartiesquantàl’insertion d’uneconditionsuspensiveinutile Fiscalité ✓ Locationparl’intermédiaired’une SNC:limitationdesamortissements portantsurdesbiensloués ✓ Revenusfonciers:travauxd’amélio- rationindissociablesdetravauxde reconstruction Urbanisme ✓ Raccordementauréseau électrique:absencedemoyensérieux pourcontesterunraccordement ■ ACTUALITE p.5 ✓ Lesloyersdelaloide1948 ✓ Tarifsd’électricité ✓ Modifierlalistedeschargesrécupérables? ✓ Créditd’impôtpourrécupération d’eaudepluie ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ Nominations,instructionsfiscales Réunionsdechantiersencours C hristineBoutinadresséunpremierbilandes“réunionsde chantier”qu’elleorganiseàLyondepuisledébutdelasemaineder- nière.Plusieurs accords ontétésignés.Exemples:pourfaciliterla cessiondeterrainspublics,laSovafim(lasociétédevalorisationfon- cièreetimmobilière)s’estengagéeà“réduireàunanlesdélaisde miseenventedesterrainsquiluiseraientconfiésparl’Etatetd’im- poserauxpromoteursundélaimaximumde3anspouryconstruire deslogements”.Unautreaccordsignéentrel’Anahetlesparte- nairesdu1%viseàremettresurlemarché70000logementsvacants parlebiaisdelasécurisationdesbailleurs.Lessubventionspourtra- vauxdel’Anahserontcomplétéesparcellesdu1%etlebailleur bénéficieraduPass-GRL. Unedouzained’organismesontsignéune“chartedebonnespra- tiques”initiéeparl’agencenationaled’informationsurlelogement (Anil)qui“garantitauxparticuliersuneinformationtransparenteetde qualitésurtouslestypesdetransactionimmobilière”.Avecl’Union socialepourl’Habitat,leprésidentdel’USHetleministresont“conve- nusdetravaillerensemblesurlaquestiondelaventeHLM”.Àsuivre. S ignalonsparailleursdeuxréponsesministérielles,l’unesur l’indexationdesbauxcommerciaux,l’autresurlarécupérationdes eauxdepluie. Lapremièreréponsearéponduàlaquestiondesavoirs’ilétaitenvi- sagéd’appliquerl’indicederéférencedesloyersaux bauxcommer- ciaux (lirepage6).Leministre(ils’agitduministredulogement) répondparlanégative,enindiquantsimplementquelafixationdu niveaudesloyerscommerciauxrépondà“unelogiquedifférente” quecelledesbauxd’habitation.Nulnecontesteraquelalogiqueest différente,maisladifficultéquepeutposeractuellementl’augmen- tationrapidedel’ICCresteentière… Ladeuxièmeréponseministérielledonnedesprécisionssurlesauto- risationsd’usagedel’ eaudepluie récupérée(page5).Silestextes sontpubliéspourlesusagesextérieurs,iln’enestpasdemêmepour lesusagesintérieurs.Toutefois,lesprojetsdetextes,telsqueprésen- tésparcetteréponseministérielle,laissentaugurerdecontraintes nombreusespoursamiseenœuvre:déclarationenmairie,droitde contrôledesservicesdel’eau,etmêmeobligationd’installationd’un compteurdel’eaudepluiedanslestoilettes!L’objectifseraitd’assu- rerl’assiettedelaredevanced’assainissement. Laflotdecescontraintesrisquedetarirlenombredepersonnes intéresséesparsamiseenplace!DesdébatsàsuivrepourleGrenelle del’environnement. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 286 2 5SEPTEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier REGLEMENTATION p.8 ✓ Nouvelles règles d’accessibi- lité des bâtiments aux per- sonnes handicapées. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65 HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 25septembre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Mandat de vente ■ Le mandat reçu par un agent immobilier ne peut être valable- ment modifié par un avenant au compromis de vente (CA Paris, 2ème ch. A, 4juillet 2007, n°06/06565) Les consorts T. avaient confié à l’agence A.la vente de leur bien immobilier, le mandat prévoyant que la rémunération de l’agence serait à la charge de l’acqué- reur. Un compromis de vente, régularisé par acte authentique, avait été signé avec les consortsM., mais celui-ci stipulait une commission d’un montant inférieur, et à la charge du vendeur, précisant au paragraphe « Négociation » que le com- promis constituait « un avenant au man- dat ». L’agence ayant prélevé la commis- sion sur le prix de vente, les vendeurs l’ont assignée en justice. En première ins- tance leur demande était accueillie, et l’agence A.a interjeté appel. « Considérant que le compromis de vente, concrétisant l’engagement des parties, contient ainsi des stipu- lations divergentes de celles du man- dat quant à la personne ayant la charge de la rémunération de l’agent immobilier; Que cet acte, auquel l’agent immobi- lier n’est pas partie, même s’il en est le rédacteur, ne peut valoir avenant régulier au mandat; qu’il n’a d’effet qu’entre les parties contractantes et que la société A.ne peut donc s’en pré- valoir pour exiger le paiement de sa com- mission des vendeurs, alors que le man- dat que ceux-ci lui avaient confié pré- voyait que cette commission n’était pas à leur charge ». Les demandes de l’agence A.sont reje- tées. Observations de Jurishebdo : La loi n°70- 9 du 2janvier 1970, dite Loi Hoguet, et son décret d’application (n°72-678 du 20juillet 1972) réglementent l’activité des agents immobiliers et les conditions de leur mandat. Aux termes de l’article 73 du décret, ils ne peuvent recevoir d’autre rémunération que celle dont les conditions de détermination sont claire- ment énoncées dans le mandat: montant et partie qui en a la charge. Celle-ci est due dès signature d’un avant-contrat entre les parties. Cependant, le décret précise également que ces dispositions doivent être reprises dans l’engagement, que celui-ci soit rédigé par l’agent immo- bilier lui-même ou par le notaire. Qu’ad- vient-il alors si les dispositions du com- promis sont distinctes de celle du mandat? Les nouvelles stipulations peu- vent-elles être considérées comme un avenant au mandat, comme le prévoyait en l’espèce le compromis? La cour précise ici que non. Celle solution est justifiée juridiquement par la nature même du mandat, qui est une convention passée entre l’agent et son mandant, et qui ne peut être modifiée que par une nouvelle convention entre eux: c’est la règle du parallélisme des formes. C’est également la logique de la réglementation, qui fait du mandat l’instrument d’encadrement et de sécurisation des rapports entre agences et vendeurs. L’agent ne peut donc se prévaloir d’un changement de la charge de rémunération à l’égard du vendeur, lequel avait signé un mandat stipulant que l’acquéreur la supporterait, tout comme il ne peut demander l’exécu- tion forcée à son profit du compromis, auquel il est tiers. Dans le même temps, il ne peut non plus opposer à l’encontre de l’acquéreur un mandat que celui-ci n’a pas signé et qui ne le concerne pas. Résu- mons: le paiement de la commission n’est opposable au vendeur que si elle est mentionnée à sa charge dans un mandat de vente; elle n’est opposable à l’acqué- reur que si elle est prévue à sa charge dans le compromis. Entre les deux, un vide juridique… pour les agents immobi- liers imprudents, qui omettent de faire signer un nouvel avenant à leur mandat, à chaque modification, même minime, de celui-ci. Indemnité d’immobilisation ■ La garantie à première demande de l’indemnité n’est pas due en cas de caducité de la promesse (CA Paris, 2ème ch. A, 4juillet 2007, n°06/08287) Une promesse de vente avait été consen- tie aux époux G.sur plusieurs lots d’un immeuble en copropriété. Les parties avaient convenu d’une indemnité d’im- mobilisation et prévu qu’elle soit garan- tie à première demande auprès dune banque. Estimant qu’une des conditions suspensives avait échoué, le notaire des bénéficiaires avait déclaré la promesse caduque. La garantie avait alors été mise en œuvre par la banque, laquelle s’était retournée contre les époux G.pour prati- quer une saisie conservatoire. Ceux-ci ont assigné le promettant et la banque en justice. En première instance le tribunal a accueilli leur demande, ordonné la resti- tution de l’indemnité et le versement de 3000 € de dommages et intérêts. La société a formé appel de ce jugement. « Considérant […] que la [promettante] ne rapporte pas la preuve, qui lui incom- be, que le notaire des époux G.était en possession […] de l’intégralité des docu- ments qu’elle avait l’obligation de fournir aux termes de la condition suspensive en litige, laquelle ne s’est donc pas réalisée; que la promesse de vente étant ainsi devenue caduque du fait du promet- tant , [...] en application des dispositions contractuelles relatives à l’indemnité for- faitaire d’immobilisation, [les bénéfi- ciaires] n’étaient tenus d’aucune indemnité ; Considérant qu’en mettant en œuvre la garantie à première demande [...] trois jours après la date d’expiration de la promesse , alors qu’elle n’ignorait pas qu’un différent existait entre les par- ties quant à la réalisation des conditions suspensives, [...] la [promettante] a agi avec une précipitation et une légèreté fautives en lien direct avec le préju- dice subi par les époux G .; [...] Considérant que sa garantie ayant été mise en œuvre, [...], la [banque], en réglant le montant de l’indemnité d’im- mobilisation [...], n’a fait qu’exécuter son engagement et n’a commis aucune faute, dès lors qu’il lui était interdit de discu- ter le bien fondé de la réclamation nonobstant l’existence d’un différend né du rapport de base entre le promettant et les bénéficiaires de la promesse, le caractère abusif de la mise en œuvre de la garantie n’était nullement évident et qu’aucune fraude n’est établie; » La cour confirme le jugement de premiè- re instance. Observations de Jurishebdo : Pour que l’indemnité d’immobilisation (promesse de vente), ou le dépôt de garantie (com- promis) soit effectivement due par l’ac- quéreur, il faut que celui-ci ait été en 25septembre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ mesure d’acquérir le bien et qu’il y ait finalement renoncé, soit qu’il ne levât pas l’option, soit qu’il refusât de signer la réitération par acte authentique. Aussi bien l’indemnité n’est-elle pas due si la promesse est rendue caduque par la non- réalisation d’une condition suspensive, comme c’était le cas en l’espèce. Pour la cour, cela a pour conséquence de rendre le montant de la garantie à première demande elle-même inexigible. Cette décision peut surprendre d’un point de vue juridique. En effet, la cour relève bien que la banque garante ne pouvait soulever aucune exception dans l’exécu- tion de son engagement: elle verse « à première demande ». Mais en décidant que la caducité produit des effets tant à l’égard du bénéficiaire de la promesse que de son garant, elle fait dépendre la mise en œuvre de la garantie à l’exigibili- té de l’indemnité d’immobilisation. Nous sortons alors du régime de la garantie à première demande dont l’autonomie interdit au garant de se prévaloir d’une exception tirée de l’inexécution ou de la nullité du contrat de base, pour entrer dans le champ du cautionnement. C’est d’ailleurs la juste requalification qu’a opérée la Chambre B de la même cour dans un arrêt du 1 er mars 2007 (n°05/13583, commentée dans le Juri- shebdo n°265). Il est donc quelque peu étonnant que la Chambre A ne procède pas ici à la même requalification, alors qu’elle met en œuvre le régime du cau- tionnement, et, plus encore, en repro- chant au vendeur sa « précipitation » dans la mise en œuvre de la garantie, qu’elle ôte tout l’intérêt du régime dit «à première demande ». Ces jurispru- dences d’appel ont pour conséquence que toute garantie relative à l’indemnité d’immobilisation constituera un caution- nement, autorisant le garant à soulever les exceptions qu’aurait pu soulever son débiteur, le bénéficiaire de la promesse. Pourparlers ■ 1. L’acceptation d’une lettre d’intention ne vaut pas engage- ment de vendre (CA Paris, 2ème ch. B, 28juin 2007, n°06/08410) Par courrier du 16décembre 2003, la société X.avait indiqué à la société S.qu’elle se portait acquéreur de la parcel- le que celle-ci avait mise en vente. La lettre précisait notamment: «La présente lettre d’intention devra être acceptée par vos soins au plus tard le 18décembre 2003. Elle vaudra alors accord pour pour- parlers de sorte que vous vous interdirez jusqu’à la date [...] limite de signature de la promesse d’aliéner même partiellement ces biens, de les hypothéquer, de les gre- ver de charges. Pendant la période cou- rant à compter de l’acceptation [...], nous nous efforcerons de préparer en commun le texte de la promesse de vente unilatéra- le [...]. Chacun reprendra sa liberté pleine et entière sans indemnité de part ni d’autre, s’il ne pouvait y être parvenu ». Suite au refus du vendeur de régulariser une promesse de vente conforme à cette lettre, la société X.l’avait assigné en exé- cution forcée et indemnisation pour rup- ture abusive de pourparlers. Sa demande était rejetée en première instance. « Considérant que, par l’apposition sur [la lettre d’intention de la société X.] de sa signature précédée de « bon pour accord », la société S.a seulement accepté de mener avec la société X [...] des pourparlers en vue de l’élabo- ration d’une promesse de vente [...] ; Que la lettre d’intention acceptée , qui précise qu’à défaut de parvenir à la signature d’une promesse de vente à l’is- sue de la période de pourparlers chacune des parties reprendra sa liberté sans devoir d’indemnité, ne comporte aucun engagement de vendre ; […] Que le fait que la société S.ait pu mettre la société X.en concurrence avec un tiers en vue de conclure la vente dans de meilleures conditions n’est pas davantage fautif, dès lors que le propriétaire d’un bien, qui ne s’est pas encore engagé envers l’acquéreur, est libre de le vendre à celui qui propose de l’ache- ter dans des conditions qu’il juge plus favorables ; […]» La cour confirme le jugement de premier ressort. ■ 2. Situation hypothécaire du vendeur constituant un juste motif de rupture (CA Paris, 2ème ch. B, 28juin 2007, n°05/21438) M. B. avait donné mandat à plusieurs agences immobilières pour la vente de son hôtel particulier. M.C. s’étant porté acquéreur, un rendez-vous avait été fixé pour la signature d’une promesse. Suite à la découverte de la situation hypothécai- re et judiciaire du vendeur, M.C. avait annoncé qu’il renonçait à l’achat. Le ven- deur l’a assigné pour rupture abusive de pourparlers. En première instance, il était débouté. « Considérant que la fiche d’état hypo- thécaire communiquée au notaire de l’intimé mentionne plusieurs inscrip- tions d’hypothèques judiciaires, ainsi qu’une saisie immobilière ; que, si deux des créanciers [...] avaient donné leur accord aux fins de mainlevée, [...] le notaire de M.B. se bornait à indiquer que la créance [d’un troisième créancier] ferait l’objet d’un « remboursement anti- cipé classique »; Considérant que c’est par motifs perti- nents, que la Cour adopte, que le juge- ment entrepris a dit que M.B. était en droit de craindre les conséquences d’une situation juridique peu saine et l’existence d’autres inscriptions hypothé- caires en cours, non encore publiées; [...] Considérant qu’en conséquence, la rup- ture des pourparlers, qui venaient de débuter, fondée sur des motifs légi- times, n’est pas abusive ; [...]» La cour rejette l’appel du vendeur. ■ 3. Rupture imputable aux exi- gences d’une des parties quant à l’insertion d’une condition sus- pensive inutile (CA Paris, 2ème ch. B, 7juin 2007, n°06/05247) Par lettre du 15avril 2003, la société C.avait manifesté à la SCI P.son intérêt pour l’acquisition de murs d’un local à usage commercial. La SCI P.avait fait retour de la lettre avec sa signature pré- cédée de la mention « bon pour accord ». Le projet de compromis avait fait l’objet de négociations entre les parties, au ter- me desquelles le notaire de la venderesse avait informé le notaire de la société C.que sa cliente « n’entendait pas pour- suivre les échanges, […] eu égard aux dif- ficultés pour parvenir à un accord ». La société C.avait sommé la venderesse de venir signer le compromis, à quoi celle-ci avait répondu qu’aucun accord n’était intervenu, qu’elle n’avait validé aucun projet et qu’elle ne se rendrait pas au ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot 25septembre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ rendez-vous. Le local avait ensuite été donné à bail à une autre société. La société C.a assigné la venderesse et son locataire en exécution de la vente. Sa demande était rejetée en premier ressort. « Considérant […] qu’à la réception du projet de compromis [...] le notaire de la société C. exigeait que fût insérée une clause d’action en rescision pour lésion, ainsi qu’une condition sus- pensive d’obtention par l’acquéreur de toutes les autorisations nécessaires à l’ou- verture d’une supérette alimentaire; Que […] [le notaire de la venderesse] répondait que son client lui avait « bien indiqué qu’il n’entendait accepter que les conditions suspensives administratives obligatoires pour la réalisation de l’acte » [...] ; Considérant qu’il ressort de ces éléments que [la société C.] a reçu du propriétaire des informations suffisantes et qu’il ne peut être imputé à la faute de la SCI le maintien par l’offrant d’une condi- tion suspensive [...] qui n’avait pas de raison d’être et dont l’exigence a fait échouer la négociation ; que, dès lors, cette dernière n’a pas été menée de mauvaise foi par l’intimée; Considérant qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est par motifs perti- nents que la Cour adopte, que le tribunal a dit que la rupture des pourparlers était imputable aux exigences [de la société C .] [...] ; » La cour rejette l’appel. Observations de Jurishebdo : Ces trois espèces illustrent la question délicate de savoir quand et pourquoi une rupture de pourparlers peut être considérée comme abusive. La première espèce rappelle les principes juridiques, au demeurant simples: les pourparlers ne constituent pas un avant-contrat, qui pourrait enga- ger une responsabilité d’ordre contrac- tuel. Les parties peuvent à tout moment décider de rompre les négociations. Une lettre d’intention, retournée avec men- tion d’accord, formalise le cadre des dis- cussions et peut tout au plus limiter la cession à un tiers pendant un temps défi- ni, mais sans jamais garantir la signature d’une promesse ou un compromis. Selon les principes de droit commun, cette liberté a pour limite l’abus, dont la char- ge de la preuve pèse sur celui qui veut s’en prévaloir, mais dont l’appréciation ressort de la compétence des juges; il faut donc se référer à la jurisprudence pour tracer les lignes de forces des solu- tions retenues. Deux critères généraux peuvent être dégagés: l’avancement des pourparlers, et la brutalité de la rupture. Plus les négociations seront avancées, plus la rupture sera brutale, et plus l’abus tendra à être retenu. La déloyauté et la mauvaise foi sont aussi déterminantes. Cependant, ces arrêts témoignent égale- ment des nuances de l’appréciation juris- prudentielle: pour écarter l’abus, les juges pourront s’enquérir d’un motif légi- time à ne plus vouloir conclure la vente: ainsi, dans la seconde espèce, de la situa- tion hypothécaire du vendeur qui moti- vait des craintes légitimes; ainsi aussi, dans la troisième espèce, du contexte des négociations: l’obstination d’une des par- ties sur un point de désaccord pourra influer sur l’appréciation de la rupture et, sans aller jusqu’à la justifier, lui ôter tout caractère abusif. Fiscalité ■ Location par l’intermédiaire d’une SNC: limitation des amor- tissements portant sur des biens loués (Conseil d’Etat, Section du contentieux, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 26juillet 2007, n°285474) Une SNC avait donné en location à une SARL un immeuble et du matériel pour l’exploitation d’hôtel-restaurant. L’admi- nistration fiscale avait réduit la quote- part du déficit commercial de la SNC que M.U, gérant majoritaire, avait imputée sur ses revenus imposables, et M.U avait supporté un supplément d’imposition sur le revenu. « Considérant qu’aux termes de l’article 31 de l’annexe II au CGI alors en vigueur: « Si la location est consentie, directement ou indirectement, par une personne phy- sique, le montant de l’amortissement ne peut excéder le montant du loyer perçu pendant l’exercice considéré diminué du montant des autres charges afférentes au bien donné en location »; Considérant que l’associé majoritaire d’une société en nom collectif relevant du régime fiscal des sociétés de per- sonnes et qui y exerce des fonctions dirigeantes doit être regardé, pour l’ap- plication des dispositions précitées, com- me ayant consenti indirectement la location des biens donnés à bail par la société ; qu’ainsi la cour administrati- ve d’appel n’a pas commis d’erreur de droit [...], nonobstant la circonstance que le foyer fiscal [de M.U.] ne détenait pas la totalité des parts de la SNC ». Observations de Jurishebdo : Pour les biens donnés en location avant le 25février 1998, l’ancien article31 de l’annexe II au CGI limitait les amortissements lorsque la location était consentie directement ou indirectement par une personne physique. Cette limitation est désormais codifiée à l’article 39 C du CGI. Dans un arrêt du 16mai 2007, le Conseil d’Etat a appliqué un raisonnement identique aux BIC d’une SARL ayant opté pour le régime des socié- tés de personnes et donné des biens en location (CE 16mai 2007, n°295357). Revenus fonciers ■ Travaux d’amélioration indisso- ciables de travaux de reconstruc- tion (Conseil d’Etat, Section du contentieux, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 30mai 2007, n°274477) L’administration avait constaté qu’une SCI placée sous le régime des sociétés de construction-vente n’exerçait qu’une activi- té de gestion immobilière, et elle avait taxé les recettes tirées de la location des immeubles dont elle était propriétaire en revenus fonciers. M.B, associé à 99% de la société, a été assujetti à une cotisation sup- plémentaire d’impôts sur le revenu. Il en a demandé la décharge en faisant valoir que devaient être déduites certaines dépenses de travaux que la SCI avait supportées. «Considérant qu’il résulte de l’instruction que la SCI a effectué des travaux de réha- bilitation importants sur deux maisons mitoyennes, vétustes et inhabitées […]; que ces travaux ont permis la trans- formation de ces deux maisons en un immeuble unique , […]; qu’ils ont eu ainsi pour effet d’ accroître la surfa- ce habitable des locaux existants […]; que ces travaux doivent, par suite, être regardés comme des travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles […]; Que les autres travaux, notamment de ▲ 25septembre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E peinture et de ravalement , dont M.B. demande la déduction et qui, pris isolé- ment, pourraient être regardés comme des travaux d’amélioration ou de répara- tion étaient, en l’espèce, indissociables des travaux de reconstruction entre- pris dans l’immeuble et sont par conséquent eux-mêmes non déduc- tibles au sens des mêmes dispositions ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat confirme sa jurisprudence concer- nant les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement exclus de la déductibilité de l’article 1° du I de l’article 31 CGI, tels que définis par deux arrêts de principes (CE, 17décembre 1976, n°91.159, n°99.017). La jurisprudence assi- mile généralement à une reconstruction la création de nouveaux locaux d'habitation dans des locaux précédemment affectés à un autre usage. Les dépenses d’améliora- tion indissociables de ces travaux sont elles- mêmes non déductibles: peu de doute pour des travaux de ravalement sur l’im- meuble en question. Urbanisme ■ Raccordement au réseau élec- trique: absence de moyen sérieux pour contester un raccordement (Conseil d’Etat, Section du contentieux, 2ème sous-section, 4juillet 2007, n°299629) Le maire d’une commune avait refusé le raccordement d’une l’habitation au réseau électrique. « Considérant que [...] la commune de P.soutient que [...] le permis de construire délivré initialement pour l’édification de cette construction excluait qu’il pût s’agir d’une habita- tion ; que la cour a dénaturé les pièces du dossier en estimant, pour qualifier la construction d’habitation, que le bâti- ment comporte une pièce sans préciser que celle-ci n’était pas destinée à l’habita- tion; qu’elle a inexactement qualifié la destination du bâtiment d’habitation […] en estimant qu’il n’est pas établi que le bâtiment serait une ruine et qu’il devrait faire l’objet d’une reconstruction nécessitant un permis de construire alors […] que le procès-verbal dressé par le garde champêtre de la commune éta- blit que le bâtiment est à l’état d’abandon et nécessite des travaux, […]; Considérant qu’aucun de ces moyens n’est de nature à permettre l’admission de la requête ». Observations de Jurishebdo : En vertu de l’article L.111-6 CU, le maire d’une com- mune peut s’opposer au raccordement définitif aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone pour les immeubles dont la construction ou la transformation n’a pas été régulièrement autorisée ou agréée. Cependant, le droit d’accès au réseau électrique est garanti par l’article 1 er de la loi du 10février 2000 relative à la modernisation et au déve- loppement du service public de l’électrici- té. Le maire doit justifier de son refus: non-conformité des matériaux de voirie, défaut de paiement de la participation au financement. Le Conseil estime ici que la question de l’habitabilité de la construction ne constituait pas un moyen sérieux de contestation. ▲ Les loyers de 1948 sont publiés Le décret du 19septembre 2007 fixe les nouveaux tarifs applicables aux loyers rele- vant de la loi du 1er septembre 1948 (décret n°2007-1372, J.O. du 21sep- tembre, p.15563). Les augmentations applicables au 1 er juillet 2007 (donc rétroactivement) sont de: - 5% pour les locaux classés en catégories IIIA et III B, ainsi que pour les locaux des catégories II (IIA, IIB et IIC) en aggloméra- tion parisienne; - 3,5% pour ces mêmes catégories, hors agglomération parisienne . - Les logements de la catégorie IV ne subis- sent aucune majoration. Valeur locative mensuelle en euros Catégorie Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne Prix de base de cha- cun des dix 1 ers m 2 de surface corrigée P rix de base des m 2 suivants Prix de base de cha- cun des dix 1 ers m 2 de surface corrigée P rix de base des m 2 suivants II A 10,13 6,02 8,57 5,09 II B 6,98 3,77 5,91 3,20 II C 5,33 2,86 4,51 2,43 III A 3,23 1,74 2,73 1,52 III B 1,93 1,00 1,63 0,84 IV 0,26 0,12 0,26 0,12 ➠ Tarif d’électricité au Sénat Les conclusions de la commission des Affaires économiques sur la proposition de loi de Ladislas Poniatowski tendant à autoriser les consommateurs particuliers à revenir au tarif réglementé d’électricité, seront examinées par le Sénat le 1 er octobre prochain. ➠ Modifier la liste des charges récu- pérables? Christine Boutin a indiqué au congrès HLM qu’elle souhaitait “qu’une nouvelle concerta- tion s’ouvre sur la question des charges, sachant que la liste des charges récupérables n’a pas été actualisée depuis 1987 et que de nouvelles demandes sociales se font jour, par exemple en matière de sécurité ou de déve- loppement durable”. Elle a aussi évoqué l’idée d’un versement étalé du dépôt de garantie. ➠ Crédit d’impôt pour récupéra- tion de l’eau de pluie Le ministre de l’écologie a donné des pré- cisions au député Jean-Pierre Grand sur le crédit d'impôt sur les systèmes de récu- pération des eaux de pluie : le premier arrêté d'application du 4mai 2007 de l'ar- ticle 49 de la loi du 30décembre 2006 qui a créé ce crédit d'impôt sur les systèmes de récupération des eaux de pluie, autorise les seuls usages extérieurs. Un second texte est en rédaction au ministère de la santé. Il va autoriser l'usage intérieur pour les toi- lettes et le nettoyage des sols. Les utilisateurs auront l'obligation de se déclarer en mairie. Les services d'eau potable pourront procéder à des contrôles des installations intérieures des utilisateurs de « ressources alternatives ». Un comp- teur d'eau qui totalisera l'eau de pluie uti- lisée dans les toilettes sera obligatoirement installé. Le projet de texte sera soumis au comité national de l'eau à l'automne. (J.O. AN Q, 18 sept. 2007, p.5673, n°134). L'arrêté du 4mai a par ailleurs été com- menté par une instruction fiscale n°5 B- 18-07 n° 96 du 3août 2007. 25septembre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11 sept. 2007 AN p.5547 n°373 Bernard Brochand, UMP, Alpes-Mar- itimes Calcul de SHON Ecologie Il est prévu de faciliter l'implantation des nouveaux locaux de collecte des ordures ménagères au RDC des nouveaux immeubles en instituant la déduc- tion de la surface de plancher de ces locaux du c alcul de la SHON. Les immeubles existants béné- ficieront de la même déduction pour les surfaces de plancher de même destination, créées au RDC. Cela suppose de modifi- er les articles L 112-1 et R 112-2 du code de l'ur- banisme, précise la r éponse. 13 sept. 2007 Sénat p.1617 n°198 Jean-François Humbert, UMP, Doubs Cession de locaux avec changement de destina- tion: pouvoir du maire? Ecologie Dès lors que la commune est dotée d'un PLU, le maire a compétence pour délivrer les autorisa- tions d'urbanisme en application de ces règles. Mais il ne peut interdire à un propriétaire de m ettre en vente un bien lui appartenant. Les changements de destination (avec ou sans travaux) doivent se conformer au règlement du PLU. Le maire peut aussi le cas échéant utiliser son droit de préemption, s'il a été institué. Le sénateur cherchait un moyen de s'opposer à la cession d'un immeuble mixte (habitation et a ctivité) pour lequel l'ac- quéreur envisageait la seule destination d'habi- tation. 13 sept. 2007 Sénat p.1621 n°1167 Roland Courteau, PS, Aude Tarifs d'électricité: infor- mation du consommateur Economie Pour bien informer les consommateurs sur les choix de tarifs d'électricité à compter du 1erjuillet 2007, il a été lancé le site www.energie.info.fr. Un feuillet d'informa- tion va être envoyé à tous les consommateurs via les factures d'EDF et de GDF. Il donne les grandes lignes de l'ouverture des marchés de l'électricité et du gaz. 18 sept. 2007 AN p.5670 n°623 Marc Francina, UMP, Haute-Savoie Redevance d'occupation du domaine public Budget L'occupation du domaine public donne lieu au versement d'une redevance comportant une part fixe et une part variable (depuis 2004) déter- minée selon les avantages retirés par le titulaire du titre d'occupation. La redevance est donc liée davantage à l'activité du contribuable. Il n'est pas envisagé de faire évoluer la législation . Référence de texte: art. L 2125-3 du code du domaine public. 18 sept. 2007 AN p.5675 n°640 Lucien Degauchy, UMP, Oise Obligation de chauffage solaire? Ecologie Les capteurs solaires peuvent ne pas être adaptés à une construction (ombres d'im- meubles ou d'arbres). Le recours aux énergies renouvelables ne doit pas se limiter aux cap- teurs solaires thermiques. Un crédit d'impôt de 50% du coût d'acquisition des équipements solaires peut être accordé lors la construction de la résidence principale du bénéficiaire. La réponse ajoute que de nouvelles mesures seront adoptées lors du « Grenelle » de l'envi- ronnement. 18 sept. 2007 AN p.6580 n°413 Gérard Hamel, UMP, Eure-et-Loir Remplacement de l'ICC pour les baux commerciaux ? Logement La substitution de l'indice de référence des loyers (IRL) à l'indice du coût de la construction (ICC) pour les logements était une demande des consomma- teurs. La structure de calcul de l'IRL a été conçue pour répondre aux spécificités des baux d'habita- tion. La fixation des loyers commerciaux répond à une logique différente . Les parties peuvent aussi indexer la révision des loyers à un indice directe- ment lié à l'activité d'une partie comme l'évolution du chiffre d'affaires. Une application de l'IRL aux baux commerciaux n'est pas envisagée . Trois questions dans le même sens, les deux autres émanant de Michel Diefenbacher et de Jacques Bascou. 18 sept. 2007 AN p.5689 n°1297 Jean-Luc Préel, NC, Vendée Création d'une commis- sion régionale d'équipement commercial ? Entreprises La création de commissions régionales, comme le prévoyait la proposition de loi Fouché adoptée en 1 e lecture au Sénat permettrait de mieux apprécier l'impact des projets. Mais la création de ces commissions en fonction des zones de chalandise risquerait de susciter des contentieux. Une possibilité serait d' élargir la composition de la CDEC à des élus des départements voisins. L'échelon national conservait sa pertinence, ne serait-ce que pour permettre l'exercice d'un recours. 18 sept. 2007 AN p.5692 n°2671 Michel Liebgott, SRC, Moselle Droit au logement oppos- able: mise en place de commissions de média- tion Logement Le DALO suppose la mise en place de commission de médiation. Le décret définira les conditions de composition et les modalités concrètes d'exercice du recours amiable devant la commission. Les commissions doivent être mises en place avant le 1erjanvier 2008. Mais, si la commission n'est pas créée, le demandeur peut s'adresser directement au préfet. À défaut de réponse adaptée, il pourra ensuite exercer un recours devant le juge. Les commissions ne pourront être créées qu'après la parution du décret, prévue « à l'au- tomne ». A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 25septembre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F E E N N B B R R E E F F Instructions fiscales Parmi les dernières instructions publiées: ➠ une instruction n°103 du 10septembre 2007 commente l’ordonnance n°2007-42 du 11janvier 2007 relative au recouvrement des créances de l'Etat et des communes résultant de mesures de lutte contre l'habitat insa- lubre ou dangereux et créant un privilège spécial immobilier inscrit à la conservation des hypothèques. ➠ L’instruction n°104 du 11septembre 2007 rappelle la solution rendue par la Cour de cassation (ch. com. 20mars 2007, n°502) relative à l’assiette de l’ISF lorsqu’un bien est grevé d’usufruit . ➠ L’instruction n°101 du 24août 2007 com- mente l’article 8 de la loi TEPA à propos de l’exonération des dons de sommes d’ar- gent consentis au profit d'un enfant, d'un petit-enfant, d'un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, d'un neveu ou d'une nièce. (loi n°2007-1223 du 21août 2007). Nominations Cabinets ministériels ➠ Consommation : Guénola du Couëdic (qui fut naguère au cabinet de Gilles de Robien) est nommée conseillère chargée de la communication au cabinet de Luc Chatel (arr. du 11 sept. 2007, J.O. du 14, @). Organismes publics ✓ EPFR : Bernard Scemama est nommé président de l’Etablissement public de financement et de restructuration (décret du 15 sept. 2007, J.O. du 16, p.15383). ✓ CGLLS : Patrick Laporte est renouvelé dans ses fonctions de directeur général de la Caisse de garantie du logement locatif social (arr. du 4 sept. 2007, J.O. du 16 sept. 2007, p.15384). ✓ ANRU : Gérard Hamel est nommé administrateur comme personnalité quali- fiée de l’Agence nationale pour la rénova- tion urbaine; il succède à Gilles Carrez (arr. du 6 sept. 2007, J.O. du 15 sept. p.15344). ✓ Commission supérieure de codifica- tion : les conseillers d'Etat Jacques Arrighi de Casanova et Rémi Bouchez (suppléant) sont nommés membres de cette commis- sion (arrêté du 13septembre 2007, J.O. du 14, @). ✓ Halde : Catherine Chouard, Marie-France Picart, Olivier Rousselle, Jean-Yves Monfort, Adolphe Steg sont nommés membres de la Haute Autorité de lutte contre les discrimi- nations et pour l'égalité (décret du 8sep- tembre 2007, J.O. du 11, p.14880). Au fil du J.O. ✓ Redevances : le décret n°2007-1357 du 14septembre 2007, relatif aux modalités de recouvrement des redevances des agences de l'eau et modifiant le code de l'environnement a été publié au J.O. du 16septembre 2007 (p.15374). ✓ Formulaires d’urbanisme . Tous les for- mulaires qui avaient été publiés dans l’ar- rêté du 6juin 2007 sont remplacés par de nouveaux formulaires. Les numéros Cerfa restent les mêmes. Ils entrent en vigueur le 1 er octobre (arrêté du 11septembre 2007, J.O. du 13septembre, p.15169). Conventions collectives ➠ Avocats : il est envisagé l'extension de l'avenant n°87 du 22juin 2007 portant sur le régime de retraite CREPA (avis publié au J.O. du 13 sept. 2007, p.15277). ✓ Établissements publics fonciers : un décret n°2007-1326 du 10septembre 2007 comporte des nouvelles dispositions sur la composition et les missions de l’Etablisse- ment public foncier de l' Ouest Rhône- Alpes créé en 1998. (J.O. du 12 sept. 2007, p.14976). ✓ DALO : un décret du 13septembre 200 complète la liste des membres du comi- té de suivi de la mise en œuvre du droit au logement opposable en y ajoutant le président du Conseil national de l'habitat ainsi que les associations suivantes de loca- taires: CNL, CGL, CSF, AFOC, DAL, FAPIL, Fondation Abbé Pierre, collectif Droit au logement. (Décret n°2007-1354 du 13septembre 2007, J.O. du 15 sept. 2007, p.15342). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 286 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 25septembre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Nouvelles règles d'accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées Un nouveau décret du 11septembre fixe les règles d’accessibilité des bâtiments aux per- sonnes handicapées. L'article 1 er du décret concerne les disposi- tions applicables lors de la construction de bâtiments d'habitation collectifs . Rappelons que l'article R 111-18 pose le prin- cipe que les bâtiments d'habitation collectifs doivent être accessibles Toutefois, l'article R 111-18-3 autorise des dérogations. Le nouvel article R 111-18-3 al. 3 prévoit la procédure de demande de dérogation . La demande est fournie en 3 exemplaires au préfet. Celui-ci consulte la commission départementale ou la commission d'accessi- bilité d'arrondissement qui dispose de 2 mois (et non plus un mois) pour répondre. À défaut de réponse, son avis est réputé favo- rable. Le préfet dispose de 3 mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, pour donner sa réponse. Son silence équi- vaut à un refus. Pour les maisons individuelles , le texte modifie également la procédure applicable pour faire une demande de dérogation (article R 111-18-7 nouveau). Les délais sont identiques au cas précédent: la commission a deux mois pour répondre, le préfet a trois mois et son silence vaut refus. Des dispositions analogues figurent à l'article R 118-18-10 qui concerne les bâtiments d'habi- tation collectifs qui font l'objet de travaux . ■ Autorisation de construire , amé- nager ou modifier un ERP Pour la construction des ERP ou d'instal- lations ouvertes au public , l'article R 111-19-6 renvoie désormais à une procédu- re fixée par les articles R 111-19-24 et 25 (voir ci-dessous). Il en est de même pour les ERP existants (art. R 111-19-10 modifié). L'article 1 er du décret remplace les textes des articles R 111-19-13 et suivants. La pro- cédure concerne d'abord les autorisations de construire, d'aménager ou de modifier un ERP. L'autorisation suppose que le projet res- pecte les règles d'accessibilité et les règles de sécurité. L'article R 111-19-5 indique que le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L 111-8 si le projet a fait l'objet d'un accord du préfet ou du maire en ce qui concerne le respect des règles d'accessibilité. Les textes suivants définissent la procédure: personnes habilitées à présen- ter la demande, contenu du dossier notamment. Le dossier comporte un plan coté en 3 dimensions précisant les chemi- nements extérieurs, un plan précisant les circulations intérieures, une notice expli- quant comment le projet prend en compte l'accessibilité (nature des matériaux, traite- ment acoustique des espaces; etc.). Le délai d'instruction de la demande est de 5 mois (art. R 111-19-22). Si le dossier est incomplet, le service instructeur adresse au demandeur une lettre recommandée (ou courrier électronique) en indiquant de façon exhaustive les pièces manquantes. Le délai de 5 mois court à compter de la réception de ces pièces. Le préfet ou le maire transmet le dossier pour avis à la commission d'accessibilité d'arrondisse- ment ou, à défaut, à la commission dépar- tementale. Si la commission ne s'est pas prononcée dans le délai de 2 mois, elle est réputée avoir émis un avis favorable. La demande de dérogation est accordée par décision motivée du préfet. A défaut de réponse du préfet, dans le délai de 3 mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation est refusée. La décision (art. R 111-19-26) doit être noti- fiée dans le délai de 5 mois. A défaut de décision expresse, elle est considérée com- me accordée. Mais le défaut de notifica- tion vaut rejet lorsque le préfet a refusé une dérogation. ■ Attestation après travaux L’article L 111-7-4 du CCH prévoit que le maître d’ouvrage doit obtenir de l’adminis- tration un document “attestant la prise en compte des règles concernant l’accessibili- té”. Le nouveau décret fixe les modalités de délivrance de cette attestation (art. R 111-19-27 et 28). L’attestation doit être établie soit par un contrôleur technique agréé , soit par un architecte . Dans ce dernier cas, l’architecte ne doit avoir ni conçu le projet, ni établi les plans, ni signé la demande de permis de construire. L’at- testation n’est pas requise pour les per- sonnes qui font construire ou améliorent un logement pour leur propre usage. ■ Autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public L’ouverture d’un établissement recevant du public nécessite une autorisation prévue par l’article L 118-3. Le nouveau décret (art. R 111-19-29) précise qu’elle est délivrée par le maire ou, notamment pour un IGH, par le préfet. Elle est délivrée au vu de l’attestation évoquée ci-dessus et après avis de la com- mission d’accessibilité. Les commissions d’accessibilité doivent émettre un avis sur les demandes d’autori- sation ou de dérogation et visiter les ERP au regard des règles d’accessibilité (art. R 111-19-30). ■ Immeubles de grande hauteur L’article 3 du décret concerne les IGH. Les autorisations de travaux sur un IGH sont réglementées par les articles R 122-11-1 nou- veaux et suivants du CCH. L’autorisation de travaux est délivrée par le préfet; les travaux projetés doivent être conformes aux règles d’accessibilité. L’autori- sation peut être assortie de prescriptions spéciales. Le dossier comporte une notice technique, des plans et le cas échéant une demande de dérogation. Le délai d’instruction de la demande d’auto- risation est de 5 mois à compter du dépôt du dossier. Si le dossier est incomplet, l’adminis- tration dispose d’un mois pour demander les pièces manquantes. Le délai de 5 mois court à compter de la réception de ces pièces (art. R 122-11-4). S’il y a une demande de permis de construi- re, le délai d’instruction du permis court à compter de la plus tardive des dates de réception des pièces manquantes du dossier IGH et du dossier de demande de permis. L’article R 122-11-5 prévoit qu’à défaut de décision expresse dans le délai de 5 mois, l’autorisation de travaux est considérée com- me accordée. L’article 4 du préfet donne la composition du dossier permettant de vérifier la conformité d’un ERP avec les règles de sécurité (art. R 123-22): notice descriptive, plans avec la lar- geur des passages, emplacement des comp- teurs, des chaufferies, etc. Ce texte entre en vigueur le 1 er octobre 2007 (sauf l'article 2 dont l'entrée en vigueur est décalée d'un an, au 1 er octobre 2008 et qui soumet à contrôle technique obligatoire la construction d’éoliennes excédant 12 mètres). (Décret n°2007-1327 du 11septembre 2007 relatif à la sécurité et à l'accessibilité des ERP et des IGH, modifiant le CCH et portant diverses dispositions relatives au code de l'urbanisme, J.O. du 12 sept. 2007, p.14980).
