■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
✓ Construction d’une véranda : l’assemblée ne peut accorder de dérogation individuelle contraire au règlement
✓ Frais de sécurisation et de gardiennage : aussi pour les propriétaires de lot transitoires
Ventes
✓ Action en garantie des vices cachés introduite en cause d’appel : le ✓ bref délai s’apprécie à la date des conclusions d’appel
✓ VEFA : ce qui est lisible au plan de masse et ce qui ne l’est pas
✓ Maison comprise dans un projet de village d’exposition : dol du vendeur
Agent immobilier
✓ L’échec d’une vente interdit à l’agence immobilière de réclamer sa commission, pas d’agir en dommages-intérêts
✓ Devoir de conseil : l’agence devait conseiller l’insertion d’une condition suspensive
■ Actualite p. 5
✓ Les 37 propositions du comité de suivi du DALO
✓ Les conclusions du Grenelle de l’environnement
✓ OPCI : des précisions comptables
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Codification de l’environnement
■ Rencontre p. 8
✓ “la crise est consommée”
Tonalité d’automne pour le colloque de l’IEIF réuni sur le thème “l’immobilier : et maintenant ?”.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Copropriété ✓ Constructiond’unevéranda: l’assembléenepeutaccorderde dérogationindividuellecontraireau règlement ✓ Fraisdesécurisationetdegardien- nage:aussipourlespropriétairesde lottransitoires Ventes ✓ Actionengarantiedesvicescachés introduiteencaused’appel:lebref délais’apprécieàladatedesconclu- sionsd’appel ✓ VEFA:cequiestlisibleauplande masseetcequinel’estpas ✓ Maisoncomprisedansunprojetde villaged’exposition:dolduvendeur Agentimmobilier ✓ L’échecd’uneventeinterdità l’agenceimmobilièrederéclamersa commission,pasd’agirendom- mages-intérêts ✓ Devoirdeconseil:l’agencedevait conseillerl’insertiond’unecondition suspensive ■ ACTUALITE p.5 ✓ Les37propositionsducomitéde suividuDALO ✓ LesconclusionsduGrenellede l’environnement ✓ OPCI:desprécisionscomptables ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Codificationdel’environnement Tonalitésd’automne L 'ambianceaunpeuchangéautraditionnelcolloque d'automnedel'IEIF,quifaitoffice,chaqueannéeàpareilleépoque debaromètredusecteur.L'heureestàl'analyseprudenteetau constat.C'estlesecteurdulogementquisuscitelesinquiétudesles plusnettes(lirepage8). Cen'estpaslacrisedusubprimequiestencause.Jean-PaulBetbèze (CréditAgricole)rappellequecetypedeprêtestillégalenFrance.Si lacriseestbienréelleauxÉtats-Unis,l'économisejugequ'ilnefaut pasensurestimerl'importanceetqu'ellenedevraitpasavoir d'incidencefortedececôté-cidel'Atlantique.Cesontplusdes causesdomestiquesquisontencause.ChristopheCrémer(Meilleur- taux.com)considèrequelesparticuliersnecroientplusdanslaplus- valueetsontattentistes.PourHenryBuzy-Cazaux(Tagerim),plus directencore,«lacriseestconsommée»etlepromoteurderelever quelesparticuliers,avecbonsens,sententqu'iln'estplusraison- nabled'acheter.OnvoitmêmeAlainDinin(Nexity)appelerlespou- voirspublicsàfaciliterleretourdesinvestisseursinstitutionnelssurle marchédulogement,pouratteindrel'objectifdeconstructionde 500000logementsparan. Enrevanche,pourl'épargneimmobilière,lesperspectivesdecréation d'OPCIsontbonnes,lesprofessionnelstablentsur50milliards d'eurosdecapitalisationd'iciquelquesannées,maisChristian Micheaud(Pierrepapier.fr)prévient:ilnefautpaslimiterlacréation auxinvestisseursinstitutionnels,sinonlerisqueestgrandqueles pouvoirspublicsréagissentetviennentlimiterlesavantagesfiscaux duproduit. Lemarchésembledoncs’orienterversdesépoquesplusdifficiles. Maisilvadevoiraussiintégrerlanouvelledonneenvironnementale quivarésulterduGrenelledel’environnement. Lesconclusionsdesgroupesdetravail,présentéesle24octobre(lire page5)confirmenteneffetlapistequiconsisteàimposerunDPEà l’occasiondesventesd’immeubles,quecesoitpourl’immobilier d’entrepriseourésidentiel.Laquestiond’unprogrammedetravaux obligatoireresteàl’étude.C’estdoncunaspecttrèsnovateurdans lestransactionsquiseprofileàl’horizon:lesbâtimentslesmoinsper- formantsseraientainsiprogressivementretirésdumarché. L’impératifd’économied’énergies’imposedoncchaquejourdavan- tage.ChristineBoutinesttoutefoisvigilantepourquecesexigences, pourlégitimesqu’ellessoient,nesetraduisentpasparunefracture énergétique,dontlesplusfragilesferaientlesfrais… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 291 3 0OCTOBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ “la crise est consommée” Tonalité d’automne pour le col- loque de l’IEIF réuni sur le thème “l’immobilier: et maintenant?”. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ✟ site internet: jurishebdo.fr ✟ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ✟ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ✟ Secrétariat: Sabine Petit ✟ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ✟ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ✟ RCS Nanterre 443034624000 17 ✟ APE 221 C ✟ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ✟ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ✟ Dépôt légal: à parution ✟ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ✟ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ✟ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ✟ Impression: Com-Copie Clamart ✟ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial consacré notamment à la copropriété. 30octobre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Copropriété ■ 1. Construction d’une véranda: l’assemblée générale ne peut accorder de dérogation individuelle contraire au règlement de copropriété (Cass. Civ., 3 e , 10octobre 2007, n°903, FS- P+B, cassation) M me A., propriétaire d’un lot dans un immeuble en copropriété, avait assigné le syndicat des copropriétaires en annula- tion d’une résolution de l’assemblée générale autorisant son voisin à édifier une véranda dans un jardin, partie com- mune de l’immeuble dont il avait droit de jouissance exclusif. En appel elle était déboutée de sa demande et a formé pourvoi. « Vu l’article 8 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 26 de cette loi; Attendu qu’ un règlement convention- nel de copropriété , incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant priva- tives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu’il fixe également, sous réserve des disposi- tions légales, les règles relatives à l’administration des parties communes; Attendu que pour la débouter de sa demande, l’arrêt retient que la décision ainsi prise est contraire au principe d’interdiction de toute construction dans les jardins, posé par le règlement de copropriété, qu’elle pourrait pour cette raison être annulable si elle relevait d’une majorité plus exigeante que la majorité applicable à la modification du règlement de copropriété, mais que dans le cas où elle relève de la même majorité, elle constitue une dérogation au règlement , qu’en outre, la dérogation est acceptée individuellement sur la base d’un principe général d’interdiction et que la seule modification du règlement de copropriété consisterait dès lors à réserver les autorisations individuelles, ce qui ne conditionne pas l’autorisation régulièrement accordée; Qu’en statuant ainsi, alors que l’assemblée ne peut autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction posé par le règlement de copropriété sans modifier celui-ci , la cour d’appel a violé les textes susvisés ». La Cour casse et renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : La formula- tion adoptée par la Cour de cassation est sans équivoque: un système de déroga- tions n’est pas admissible, même à titre individuel. Cette jurisprudence peut être mise en parallèle, dans son versant posi- tif, à la censure de la pratique des « clauses d’autorisation » insérées dans les règlements de copropriété: la Cour de cassation répute non écrite la clause qui autorise un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l’assemblée générale des travaux affectant les parties com- munes de l’immeuble (Civ., 3 e , 11mai 2005, n°0319183). Ce qui est justifié, d’abord parce le règlement finirait par être vidé de sa substance si les déroga- tions et clauses d’autorisation devaient se multiplier, ensuite parce les règles de majorité ont un caractère d’ordre public. Concernant plus particulièrement les vérandas, Cour de Cassation a récem- ment, et fermement, jugé que « la construction d’une véranda sur parties communes à jouissance exclusive doit être autorisée à la double majorité et non la majorité absolue » (Civ., 3e, 8novembre 2006, n°0519757). ■ 2. Frais de sécurisation et de gardiennage: aussi pour les pro- priétaires de lots transitoires (Cass. Civ., 3 e , 10octobre 2007, n°901, FS- P+B, rejet) La société immobilièreC., propriétaire de lots de copropriété, avait assigné le syndi- cat des copropriétaires et le syndic de copropriété aux fins de voir annuler les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires approuvant le budget de fonctionnement pour 2003, dont des frais de sécurisation du site contre les intrusions de gens du voyage . En appel elle était déboutée de sa demande, et elle a formé pourvoi. Elle avançait notamment l’argument selon lequel l’emploi d’un service de vigiles et la mise en place d’équipements de sécurisation n’étaient destinés qu’au seul bénéfice de certains lots, les lots bâtis. «Mais attendu qu’ ayant retenu à bon droit que les propriétaires de lots transitoires devaient participer à l’ensemble des dépenses de la copro- priété, sauf à démontrer qu’un tel équipement ne leur était d’aucune utilité et relevé que la société immobiliè- re C.ne pouvait ni revendiquer une pra- tique antérieure erronée ni soutenir que les travaux de sécurisation et de gardien- nage ne lui étaient d’aucune utilité alors même que des « gens du voyage » s’installaient sur des terrains vides de construction, la cour d’appel […] a exac- tement déduit, de ces seuls motifs, qu’il n’y avait pas lieu d’annuler les décisions n°3 et4 […]; » La Cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Cette déci- sion est l’occasion pour la Cour de cassa- tion de refuser au propriétaire d’un lot transitoire un régime de faveur quant à la contribution aux charges: il y est soumis comme tout autre copropriétaire. Or, il est vrai que la présence de personnel perma- nent, tels que gardien ou personnel d’entretien, est une des principales causes de surcoût. On peut donc comprendre qu’un copropriétaire souhaite la contester. Mais son droit est limité: il ne peut s’y soustraire qu’à la double condition que ces charges soient dites spéciales, et non géné- rales, et qu’elles ne lui soient d’aucune uti- lité. En effet, les premières s’imposent à tous les copropriétaires en proportion de leurs tantièmes tandis que les secondes, relatives aux services collectifs et équipe- ments communs, ne sont dues que dans la mesure de leur utilité pour le lot considéré. Et les juges estiment cette utilité établie dès lors que le copropriétaire a effective- ment la possibilité d’en bénéficier, même sans l’utiliser: ce qui, dans le cas d’un servi- ce de sécurisation, ne faisait guère de dou- te. En outre, avec l’entrée en vigueur de la loi relative à la prévention de la délinquan- ce, une majorité simple suffit pour les tra- vaux de sécurisation sur les parties com- munes: nouvel alinéa n) de l'article 25 de la loi du 10juillet, modifié par la loi n°2007-309 du 5mars 2007. Garantie des vices cachés ■ Action en garantie des vices cachés introduite en cause d’appel: le bref délai s’apprécie à la date des conclusions d’appel (Cass. Civ., 3e, 10octobre 2007, n°904, FS- P+B, rejet) La SCIL., constituée par les épouxL., avait vendu à la SCIR., constituée par les épouxR., un immeuble à usage 30octobre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ d’habitation et commercial. Par un second acte authentique du même jour, la SARLL., constituée par les épouxL., avait vendu à la SARLR., constituée par les épouxR., le fonds de commerce de débit de boisson exploité dans les locaux vendus. Le 25sep- tembre 2002, la commission de sécurité avait dressé un procès-verbal de visite de l’établissement constatant qu’il ne pouvait être exploité en raison de travaux néces- saires à la réception du public. Les acqué- reurs avaient alors les veneurs en annula- tion de la vente, pour défaut de conformi- té et dol. Le jugement de premier ressort ayant rejeté la demande, ils ont interjeté appel, adjoignant à action le fondement des vices cachés. En appel les demandes étaient rejetées. La SCI et la SARL R.ont formé pourvoi. « Mais attendu qu’ayant constaté que les sociétés R.soutenaient à titre principal que leur demande avait été valablement intro- duite sur le fondement du manquement des vendeurs à leur obligation de délivran- ce et ayant relevé que ces sociétés étaient mal fondées à alléguer que le fonds de commerce délivré ne correspondait pas aux prescriptions des actes authentiques, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la demande initiale avait été inexactement fondée sur les articles1604 et suivants du code civil, en a déduit à bon droit qu’ il convenait de se placer à la date des conclusions d’appel pour apprécier si l’action en garantie des vices cachés avait été introduite à bref délai […]; » La Cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Selon la cour, et sur ce point le requérant n’émettait pas de contestation, la date à retenir pour la découverte du vice devait être fixée au jour de la visite de la commission de sécuri- té, soit le 25septembre 2002. Le débat portait sur la date d’interruption du délai: alors que la cour retenait la date des conclusions en appel, soit le 17septembre 2004, le requérant estimait qu’il fallait se placer à la date de la première assignation, soit le 25novembre 2002. Dans ce dernier cas le délai était assurément bref: un mois. Dans le second, il équivalait à presque deux ans. Or, lorsqu’une action est origi- nellement et valablement introduite sur un fondement (ici l’obligation de délivran- ce), et qu’un autre fondement est adjoint en cause appel, la date d’introduction de ce dernier est celui des conclusions d’appel. C’est donc au regard d’un délai de deux ans que la cour a statué, et jugé l’action trop tardive. L’acquéreur peut se trouver d’autant plus déçu que l’ordonnance nº 2005-136 du 17février 2005 (JO du 18février 2005) a modifié l’article 1648 pour supprimer la notion incertaine de « bref délai » et imposer aux juges un délai unique… de deux ans. Ce nouveau délai, qui constitue un allongement important au regard des solutions jurisprudentielles (de six mois à un an) s’applique à toute vente conclue après le 18février 2005. VEFA ■ Ce qui est lisible au plan de masse et ce qui ne l’est pas (CA Paris, 2e ch. B, 20septembre 2007, n°06/11557) Une SCI avait vendu aux époux V.un lot en l’état de futur achèvement, composé « d’un studio, situé dans le bâtiment H, au rez-de-chaussée », avec jouissance d’une terrasse et emplacement de sta- tionnement, moyennant le prix total de 75000 € . Découvrant que le studio était implanté en contrebas d’un parking et donnait sur un talus, les acquéreurs ont assigné la SCI et demandé 22500 € à titre de dommages-intérêts. En premier res- sort, leur demande était accueillie et la venderesse a interjeté appel. « Considérant que l ’implantation du studio à proximité du parking de l’ensemble immobilier ressort claire- ment du plan de masse auquel l’acte de vente faisait expressément référence […]; Que les époux V.ne peuvent donc pré- tendre que cette localisation ne serait pas contractuelle; Considérant qu’en revanche, la varia- tion des cotes d’altimétrie ne résulte pas distinctement de ce plan, alors que la désignation de studio situé au rez-de-jar- din, telle qu’énoncée à l’acte de vente, ne permettait pas aux épouxV., qui ne sont pas des professionnels de l’immobilier ou de la construction […] de déterminer que le lot litigieux allait être en réalité édifié à 1,50m environ au-des- sous du niveau du parking, en sorte que la vue est partiellement celle d’un talus; Qu’il appartenait à la SCI T.de livrer un logement conforme à la désignation convenue […] [Que] les acquéreurs ont [ … ] refusé la proposition de résolution de la vente […] au motif qu’après s’être rapprochés des experts et professionnels du marché immobilier, ils n’accepteraient qu’un rachat du bien au prix de 95 000 € […] ; [Que] n’est pas prouvée la dévalorisa- tion du bien à raison de sa localisation en contrebas d’un talus; Que dans ces circonstances, sera seule indemnisée la déconvenue d’avoir acquis, à titre d’investissement immobilier […] un studio bordé par un talus partiel au lieu d’ouvrir de plain-pied sur un jardin ». La cour réforme le jugement quant au montant des dommages-intérêts alloués, les ramenant à 7500 € . Observations de Jurishebdo : En matière de VEFA, le défaut de conformité doit être apprécié relativement aux docu- ments contractuels. D’où l’importance de leur précision et de leur bonne compré- hension par les acquéreurs. L’article R.261-13 CCH dispose que la consistance de l’immeuble vendu résulte « des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l’indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ». Mais précision n’égale pas clarté et les juges peuvent estimer non contractuelle une information qui n’était pas lisible pour des non professionnels: en l’espèce les cotes d’altimétrie. Cependant, si le ven- deur n’est pas en mesure d’exécuter la mise en conformité (impossibilité maté- rielle de changer la vue), des dommages- intérêts peuvent être alloués à titre subsi- diaire (Civ., 3e, 12mars 1985). Les juges ont alors un pouvoir souverain d’appréciation: en exigeant le rachat à un prix supérieur, les acquéreurs se sont privés de la possibilité d’être indemnisés au titre d’une dévalorisation du bien (Voir aussi Jurishebdo n°16 spécial VEFA). Vente ■ Maison d’habitation comprise dans un projet de village d’exposition: dol du vendeur (CA Paris, 2e ch. A, 10octobre 2007, n°07/03741) M.P. avait acquis de la SCI D. une maison à usage d’habitation, l’acte notarié précisant qu’une note de servitudes communales indiquait que la propriété était située dans ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot un lotissement ayant fait l’objet d’un arrê- té « autorisant la réalisation d’un lotisse- ment à usage de pavillons expositions […] dans le cadre d’un village de l’habitat ». Le document prévoyait un retour à l’usage d’habitation au bout de 5 ans. L’année sui- vante, M.P avait chargé une agence immobilière de revendre le bien, mais la mairie avait émis l’ordre à l’agence de reti- rer le panneau de mise en vente apposé sur la maison. M.P. avait alors écrit aux ser- vices municipaux pour protester. Sans réponse à sa lettre, il avait signé avec les époux K.une promesse de vente, l’immeuble étant vendu à usage d’habitation. Sur la note d’urbanisme déli- vrée en vue de la réitération, la possibilité de retour à l’habitation au bout de 5 ans avait été supprimée, et par lettre adressée au notaire, la mairie avait confirmé que la propriété ne pouvait être acquise à l’usage d’habitat. Les époux K.avaient déclaré ne plus vouloir acquérir. En premier ressort, le tribunal a annulé la promesse, et condam- né M.P. à verser 10000 € de dommages et intérêts aux acquéreurs sur le fondement du dol. Il a interjeté appel. « Considérant, au fond, que M.P. se défend de tout dol en l’absence d’élément matériel puisque les docu- ments […] prévoyaient expressément un retour à l’habitation au bout de 5 ans ainsi qu’il a été admis […] lors de sa propre acquisition et en l’absence de tout élément intentionnel, dès lors qu’il était de bonne foi, persuadé du retour de l’immeuble à l’habitation […]; Considérant qu’il n’appartient pas à la cour de trancher sur la règle d’urbanisme effectivement applicable à l’opération en cause […]; qu’il suffit ce constater [qu’antérieurement] à la signature de la promesse de vente, M. P. était informé de ce que la mairie n’acceptait pas une destination autre que commer- ciale ; qu’alors et quelle qu’ait pu être sa conviction […] que l’immeuble devait encore pouvoir être vendu à cette fin, M.P. ne pouvait se contenter, même en l’absence de réponse à sa lettre de persis- ter dans cette conviction et se faire juge de ce qu’il estimait être des « erre- ments » de la mairie, qu’il devait infor- mer ses acquéreurs de la position prise par la mairie , alors que ceux-ci achetaient dans la perspective affirmée d’acquérir un immeuble à l’usage d’habitation […] ». La cour confirme le dol, mais limite les dommages-intérêts à 5000 € . Observations de Jurishebdo : Les faits de cette affaire sont assez remarquables pour être soulignés. Le comportement du vendeur, particulièrement léger, justifiait, outre l’annulation de la promesse, la mise en cause de sa responsabilité. En cas de silence de la mairie ou de doute quant à une décision municipale, il est très imprudent de présumer unilatérale- ment une issue favorable, et coupable à tout le moins de ne pas avertir ses acqué- reurs au nom de l’obligation d’information. Concernant la note de renseignement, elle fait usuellement l’objet de la condition suspensive de ne révéler aucune restriction significative susceptible de déprécier l’immeuble ou de le rendre impropre à sa destination. Agent immobilier ■ 1. L’échec d’une vente interdit à l’agence immobilière de réclamer sa commission, pas d’agir en dommages-intérêts (Cass. Civ., 3 e , 10octobre 2007, n°895, FS- P+B, rejet) Les époux L.avaient vendu sous seing privé un immeuble aux épouxB., par l’intermédiaire d’une agence immobilière et sous diverses conditions suspensives dont une relative à l’obtention d’un prêt. Le prêt n’ayant pas été obtenu et les époux L.ayant assigné les époux B.pour voir dire que la défaillance leur était imputable, l’agence immobilière avait demandé leur condamnation à des dom- mages-intérêts, demande accueillie en appel. Les acquéreurs ont formé pourvoi. « Attendu que les époux B.font grief à l’arrêt d’accueillir la demande de l’agence immobilière, alors, selon le moyen, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties; que lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l’application de l’article 6 de la loi du 2janvier 1970, s’il y a dédit ou tant que la condition suspensive ne s’est pas réalisée […] ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’immeuble avait été finalement vendu à d’autres acquéreurs par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière et relevé que l’agence avait été privée de la réa- lisation de la vente par la faute des épouxB., la cour d’appel, qui ne s’est pas fondée sur les dispositions de la loi du 2janvier 1970, a pu en déduire que ceux-ci devaient être condamnés à des dommages-intérêts dont elle a souverainement fixé le montant ». La Cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : En applica- tion de l’article 6, de la loi du 2janvier 1970, l’agent immobilier ne peut recevoir aucune somme d’argent si la vente n’a pas été effectivement conclue: pour apprécier cette condition, il faudra se placer au moment de la signature de l'acte authen- tique, et en cas de condition suspensive, à la levée de la dernière condition. La ques- tion s’est cependant posée de savoir si la commission ne serait pas due en cas de non-réalisation imputable à une faute de l’une des parties. Mais la Cour de cassation s’en tient au critère de l’article 6, celui d’une transaction effectivement conclue (Civ., 1re, 24octobre 2006, n° 0512026). En l’espèce, l’acquéreur se prévalait de ces solutions pour contester tout paiement, et son argumentation était exacte… sur le seul plan de la loi Hoguet. En effet, l’agence peut toujours agir sur le fonde- ment du droit commun pour obtenir des dommages et intérêt contre un acquéreur, notamment si elle s’estime abusivement évincée au profit d’une autre agence. L’appréciation du juge reste souveraine quant à l’existence de ce préjudice et son montant. En général et logiquement, il pourra être équivalent à celui la commis- sion perdue. ■ 2. Devoir de conseil: L’agence immobilière devait conseiller l’insertion d’une condi- tion suspensive (CA Paris, 2e ch. A, 10octobre 2007, n°07/03741) M.B. avait confié la vente de son appar- tement à l’agence qui en assurait la ges- tion. Les locataires avaient reçu congé 30octobre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ Les conclusions du Grenelle de l’environnement 30octobre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E ▲ 1. Construction ➠ Tous lesbâtiments et équipements publics devront être construits dès 2010 en basse consommation (50 kwh/m2) ou seront à énergie positive ou positive. ➠ Pour la construction des logements privés , le plan prévoit 3 dates: - 2010 : passage anticipé à la réglementation THPE (très haute performance énergétique) avec objectif d’un tiers des constructions en basse consommation ou énergie passive ou positive. - 2012 : généralisation des logements neufs à basse consommation - 2020 : généralisation des logements neufs à énergie passive ou positive. ➠ Pour la construction dans le secteur tertiai - re (bureaux…): mêmes échéances et objec- tifs que les bâtiments publics. 2. Bâtiments existants Pour les bâtiments existants: lancement d’un “chan- tier sans précédent de rénovation thermique”. ➠ Bâtiments publics : bilan carbone/énergie dans tous les bâtiments publics, rénovation thermique combinée aux travaux d’accessibilité avec objectif de performance 2015. L’Etat s’engage à effectuer la rénova- tion de ses bâtiments dans les 5 ans. ➠ Parc HLM et bâtiments ANRU : mise aux normes accélérée de l’intégralité du parc en commençant par les 800000 logements les plus dégradés. Programme ANRU (40mil- liards d’ € ) réalisé en appliquant par anticipa- tion des normes futures (80 ou 50kWh/m2). ➠ Bâtiments privés : mise en place de méca- nismes incitatifs puissants (rénovation du cré- dit d’impôt développement durable…), pour le logement privé et le tertiaire: “ diagnostic de performance énergétique (amélioré) à chaque cession et mise à l’étude d’une obligation de rénovation, distinguant pro- priétaires occupants et locataires” (comité de pilotage présidé par Philippe Pelletier), lutte contre la précarité énergétique (effort sur la classe G du DPE). ➠ Lancement d’un grand plan de formation professionnelle. Par ailleurs, les travaux concernant l’urbanisme , proposent d’engager un plan d’éco-quartiers, de lutter contre l’étalement urbain par exemple en créant des “zones de densification enironnementale” dotées de COS majorés. valant offre de vente, au prix de 130000 € , qu’ils avaient déclinée. M.B. avait alors signé une promesse de vente avec les épouxV., au prix de 114500 € . Le notaire avait notifié aux locataires cette nouvelle offre. Un des locataires l’ayant acceptée, les époux V.avaient mis en demeure M.B. de payer la clause pénale de 12050 € . Assigné en justice, M.B. avait appelé l’agence en garantie. Le tri- bunal avait réduit à 4000 € la clause et condamné l’agence à prendre à sa charge cette condamnation. Les époux V.ont interjeté appel. « Considérant que l’acte de vente sous conditions suspensives […] ne compor- tait pas de condition suspensive tenant au non-exercice par le locatai- re de son droit de préemption, une telle condition ne se présumant pas , […] ; Considérant que [ l’agence immobilière ], professionnelle de l’immobilier, qui connaissait parfaitement la situation locative du bien […] aurait dû […] informer M.B. de l’obligation légale d’ordre public qui s’imposait à lui de notifier une nouvelle offre de vente aux locataires et lui conseiller l’insertion dans le compromis d’une condition suspensive […] ; Qu’elle […] a ainsi manqué à son obli- gation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandat, ce man- quement étant la cause directe des condamnations prononcées à l’encontre de M.B. ». Observations de Jurishebdo : La respon- sabilité de l’agence est retenue sur le fondement de l’article 1992 du code civil, selon lequel « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ». Le man- quement à son devoir de conseil sera par- ticulièrement fautif s’il a trait à ce qui fait sa mission même de l’agent: connaître le bien, en expliquer les carac- téristiques déterminantes à son client telles que servitudes légales, ins- criptions hypothécaires, procédure de congé en cas de location. Au regard de ces éléments, l’agent doit s’assurer que les conditions d’une vente efficace sont bien réunies, et à ce titre faire toute pro- position utile afin de sécuriser la vente. ❑ OPCI: des précisions comptables Un décret du 16octobre complète l'article D 214-207 du code monétaire et financier dans la partie du code consacrée aux règles comptables communes à tous les OPCI. Il prévoit une règle d'évaluation des actions de SPPICAV ou de parts de FPI. Il faut tenir compte de la quote-part des sommes distribuables comprise dans la valeur liquidative de la société ou du fonds. Par ailleurs, le décret définit le contenu des frais mentionnés à l'article L 214-107 à retrancher des produits pour le calcul du résultat net: il s'agit des frais et charges qui relèvent du fonctionnement et de l'objet général des OPCI sans pouvoir être affectés directement à une catégorie particulière d'actifs. Lorsqu'une acquisition immobilière n'a pas abouti, les frais engagés sont affec- tés aux produits de la catégorie d'actifs auquel l'actif qui devait être acquis aurait été affecté. (Décret n°2007-1481 du 16octobre 2007 relatif aux organismes de placement collectif immobi- lier portant application des articles L.214-107, L.214-128 et L.214-140 du code monétaire et financier, J.O. du 18octobre, p.17182). Les 37 propositions du comité de suivi du DALO Le Comité de suivi du droit au logement opposable a rendu son 1er rapport début o ctobre. Il comporte 37 séries de proposi- tions. En voici quelques-unes: - Sortir de l’ISF les logements affectés au loge- ment très social et gérés par des associations. - Permettre à l’État d’exercer le droit de pré- emption urbain partout où il constate un déficit de logements sociaux. - Vendre des terrains de l’État au prix per- mettant d’assurer l’équilibre des opérations. - Traiter en urgence les recours contre les per- mis de construire relatifs au logement social. - Garantir le caractère universel de la Garan- tie des risques locatifs. - Créer une autorité organisatrice du loge- ment au niveau de l’Ile-de-France. - Autoriser l’État à engager la construction des logements sociaux prévus par le pro- gramme régional de l’habitat en cas de non- respect des objectifs annuels sur le territoire de la commune. - Mettre en place un plan Marshall logement pour l’Ile-de-France: nommer un préfet loge- ment pour l’Ile-de-France, autoriser l’État à préempter les terrains et immeubles néces- saires à la réalisation des plans d’urgence. Les relevés de conclusions du Grenelle de l’environnement comportent des mesures fortes qui concernent directement notre secteur. 30octobre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 18 oct. 2007 Sénat p.1880 n°1557 Jean-Louis Masson, NI, Moselle DPU: subdélégation? Intérieur Le titulaire du droit de préemption urbain peut déléguer son droit à l'État, une collectiv- ité locale, un établissement public ou au con- cessionnaire d'une opération d'aménagement (notamment une SEM), mais il ne peut pas y avoir de subdélégation. Référence de texte: arti- cle L 213-3 du code de l'urbanisme. 23 oct. 2007 AN p .6530 n°2782 Marie-Jo Zimmermann, U MP, Moselle Distance minimale d' implantation des c onstructions Écologie Lorsque les constructions sont implantées de chaque côté d'une voie publique, il n'y a pas l ieu d'exiger une distance minimale entre les constructions. Seules les règles prévues à l'article 6 du règlement du PLU sont applicables. La sénatrice évoquait le cas de deux construc- t ions situées de part et d'autre d'un chemin public. 23 oct. 2007 AN p.6353 n°3796 Maurice Leroy, NC, Loir-et-Cher Carte communale : application anticipée? Écologie L'article L 111-7 du code de l'urbanisme ne prévoit pas pour les communes qui élaborent une carte communale la possibilité de surseoir à statuer sur les demandes de permis de constru- ire. Il convient d'appliquer le règlement national d'urbanisme. Il est possible dans certains cas d'admettre un sursis à statuer notamment lorsque les constructions sont susceptibles de compromettre l'exécution de travaux publics. Cf. art. R 111-1 à R 111- 25 du code de l'urbanisme. 23 oct. 2007 AN p.6535 n°2169 Daniel Boisserie, SRC, Haute-Vienne Indexation des primes d'assurance habitation Économie La politique tarifaire est libre en matière d'assurance. Il n'existe pas d'indexation tarifaire réglementaire des contrats d'assurance responsabil- ité civile et habitation en fonction de l'indice du coût de la construction. Certains assureurs peuvent l'utiliser, en fonction de leur politique tarifaire. Le député proposait que l'IRL se substitue à l'ICC pour l'indexation de ces contrats d'assurance. 23 oct. 2007 AN p.6536 n°1758 Jean-Luc Préel, NC, Vendée ISF: calcul individuel? Économie Le législateur a retenu le principe d'une imposition par foyer, analyse validée par le Conseil constitutionnel. Toutefois, la cotisation est réduite de 150 € par personne à charge. Le taux d'abattement sur la résidence principale a été porté de 20 à 30% par la loi du 21août 2007. Les redev- ables peuvent aussi imputer 75% de certains investissements (souscrip- tion aux parts de PME) dans la limite de 50000 € . 23 oct. 2007 AN p.6566 n°2593 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Bâtiments dépourvus de portes et fenêtres: action du maire Intérieur L'article L 511-1-1 du CCH permet au maire de pre- scrire réparation ou démolition d'un bâtiment qui menace la sécurité. Mais s'il est simplement ouvert, ce texte n'est pas applicable. S'il existe un danger pour la salubrité, le maire peut mettre en demeure le propriétaire d'y remédier sur la base de l'article L 2212-2 du CGCT conformément au RSD. Le texte du règlement sanitaire départemental (RSD) doit s'inspirer du document national. 23 oct. 2007 AN p.6574 n°3710 Olivier Jardé, NC, Somme Évaluation d’un immeu- ble classé , donné ou légué avec une clause d'inaliénabilité: déduc- tion de charges? Justice Pour l'évaluation d'un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques qui fait l'objet d'une donation ou succession, avec une clause d'inaliénabilité, il est possible d'admettre en déduction des charges. Elles sont relatives aux travaux d'entretien, de réparation ou de mise en sécurité des immeubles qui sont nécessaires à la préserva- tion du monument historique classé ou inscrit. Cette réponse est don- née sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 23 oct. 2007 AN p.6575 n°2989 Jean-Claude Mathis, UMP, Aube Administrateurs des SA d'HLM et des SEM: indemnités Logement L'article R 421-56 du CCH est applicable à l'ensemble des offices publics de l'habitat (OPH). Un décret va préciser le régime juridique du conseil d'administration d'un OPH sur le fondement des articles L 421-8 et suiv- ants. L'arrêté du 31juillet 1985 applicable à l'ensemble des OPH fixe à 7,33 € le taux horaire de l'indemnité maximale (dans la limite de 8heures par jour). 23 oct. 2007 AN p.6576 n°3771 Denis Jacquat, UMP, Moselle Plan d'accueil renforcé des personnes sans abri (PARSA) Logement La mise en place en janvier2007 du PARSA a marqué un changement dans l'accueil en 2007. Ce dispositif d'accueil d'urgence est destiné à être réduit par transformation de places d'urgence en place de stabilisation et de CHRS (centres d'hébergement et de réinsertion sociale). En 2008, le parc CHRS devrait être de 36465 place s, soit 4400 places de plus qu'en 2007. Le plan suit les recom- mandations de la Fonda- tion Abbé Pierre, indique la réponse. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 30octobre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Prospective et de l'évaluation des poli - tiques publiques : Bertrand du Marais est nommé conseiller technique auprès d'Éric Besson (arr. du 8 oct., J.O. du 16, @). ➠ Écologie : Benoît Melonio est nommé conseiller technique, fonctions que quitte Olivia Amozig-Bellot (arr. du 16octobre, J.O. du 19, @). ➠ Politique de la ville : Dominique Dufour , conseiller chargé de la coordina- tion territoriale, est nommé directeur adjoint du cabinet de Fadela Amara (arr. du 16 oct., J.O. du 19, @). Administration ✓ Préfets : Jean-Jacques Brot est nommé préfet d'Eure-et-Loir et Emmanuel Ber- thier préfet de la région Guadeloupe (décrets du 15octobre, J.O. du 16, @). ✓ Magistrature : Ghislaine Fraysse est nom- mée présidente du tribunal administratif de Montpellier (décret du 15 oct., J.O. du 17, @). ✓ Ministère de l’écologie : Hélène Jacquot- Guimbal est chargée de l'intérim des fonc- tions de directeur général de l'administration au ministère de l'écologie et du développe- ment durable, elle succède à Emmanuel Rébeillé-Borgella , lequel est par ailleurs nommé inspecteur général de l'équipement (décrets du 18 oct. 2007, J.O. du 19, @). ✓ INSEE : Jean-Philippe Cotis est nommé directeur général de l'INSEE (décret du 18octobre, J.O. du 19, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Avocats : l'accord du 19janvier 2007 relatif aux gratifications des stagiaires des cabinets d'avocats a été étendu par arrêté du 10octobre 2007 (J.O. du 17octobre, p.17120). ➠ Immobilier : l’avenant n°37 du 26mars 2007, relatif aux salaires, est étendu par arrêté du 12octobre (J.O. du 19, p.17255). ➠ Géomètres experts, topographes, photo - grammètres, experts fonciers : l’accord du 7juin 2007 relatif aux salaires minima , est étendu par arrêté du 12octobre (J.O. du 19, p.17253). Secteurs sauvegardés: Une nouvelle circulaire sur les secteurs sau- vegardés a été publiée. Elle concerne les conditions de conduite et d’organisation des procédures relatives aux secteurs sauvegardés et aux plans de sau- vegarde et de mise en valeur (PSMV). (Circulaire n°2007-50 du 31août 2007 relati- ve aux conditions d'application du décret n°2007-452 du 25mars 2007, publiée au bul- letin officiel du ministère de l’équipement, 25 sept. 2007, p.112). Codification de l’environnement Une nouvelle partie du code de l’environnement a été codifiée: il s’agit du livreV de la partie réglementaire. Ce livre est consacré à la prévention des pollu- tions, des risques et des nuisances. Son titreIer concerne les installations classées pour la protection de l'environnement. Les titres sui- vants sont relatifs aux produits chimiques et biocides, aux OGM, aux déchets. Le titreV com- porte des dispositions particulières à certains ouvrages ou certaines installations, le titreVI vise la prévention des risques naturels. On y trouve par exemple les textes sur l'élaboration des plans de prévention des risques natu- rels prévisibles (art. R 562-1 et suivants), la pré- vention du risque sismique (R 563-1 et suiv.). En annexe de l'article 563-4 figure une liste des secteurs par départements suivant leurs classifi- cations dans les zones de sismicité, information nécessaire à la prise en compte du risque dans les règles de construction des bâtiments. On trouve aussi les textes sur la prévention du risque d'inondation (art. R 563-11 et suiv.) Le titreVII vise la prévention des risques sonores. Enfin, dans le titreVIII consacré à la protection du cadre de vie figurent les textes sur la publi- cité , enseignes et pré-enseignes. (Décret n°2007-1467 du 12octobre 2007 relatif au livreV de la partie réglementaire du code de l'environnement, J.O. du 16octobre 2007, p.17002). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✟ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 291 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✟ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ✓ Ascenseurs : report de date Christine Boutin a indiqué au congrès de l ’UNPI le 26octobre que la 1 e d ate de mise en conformité des ascenseurs, du 3août 2008, serait reportée au 31décembre 2010. 30octobre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Michel Didier (Rexecode) explique que la crise de l'été dernier est une crise de liquidités bancaires qui trouve sa source dans une défiance à l'égard des titres. Aux États-Unis, les mises en chantier sont en chute libre, les stocks à un niveau élevé et le solde des opinions des constructeurs très bas « on est rentré dans un ajustement majeur » estime Michel Didier. Il considère que les perspec- tives sont meilleures dans la zone euro, même si le recul des opinions des promoteurs sur la demande de logements neufs est très net. Il pen- se à un « retour de la thématique inflation » et à un possible resserrement des conditions de cré- dit. Tant que les taux de défaut des entreprises restent bas, il ne croit pas à un scénario catas- trophe. Pour Jean-Paul Betbeze (Crédit Agricole) « le car- refour de l'immobilier et de la finance est un car- refour dangereux » et il assure que les banques en France n'ont pas fait de subprime « car c'est illégal » et il évoque à ce propos la réglementa- tion protectrice de l'emprunteur et notamment le taux de l'usure, même si certaines gestion- naires en ont un peu acheté, notamment en Allemagne. Il indique que les États-Unis ont mis en place un processus d'innovation débridé, qui a dérapé en 2006, (et pour lequel la Fed va désormais assurer un contrôle) mais qu'il serait étrange qu'on en souffre de ce côté de l'Atlantique. Jean-Paul Betbeze présente une intéressante analyse selon laquelle la mise en place du crédit d'impôt pour l'achat d'une rési- dence principale l'été dernier vise à soutenir le marché du neuf et de l'ancien pour aider à faire passer les réformes sociales. Alain Dinin (Nexity) indique que l'objectif de 500000 logements sociaux nécessite un soutien politique fort sur le financement du logement et qu'il faut ré-inciter les investisseurs institutionnels à revenir sur le marché locatif. Il ajoute que les poli- tiques savent que si on ne soutient pas le loge- ment, la croissance ne sera pas au rendez-vous. ■ Optimisme pour les OPCI Alain Leclerc (AFG) reconnaît que la mise au point du produit est assez technique et déplore la rigueur de la direction de la législation fiscale et plaide pour une simplification de la réglemen- tation administrative et fiscale. Frédéric Bôl (AF2I) attire l'attention « ne vendons pas de la liquidité pour un produit qui n'est pas liquide ». A l'heure ou les premiers agréments pour OPCI ont été délivrés par l'AMF, la profes- sion est optimiste sur le développement du pro- duit. Christophe Montcerisier (Royal Bank of Scotland) considère que l'OPCI ne va pas se sub- stituer à d'autres produits, Christophe Fléchet (Ciloger) abonde en ce sens, précisant que les SCPI fiscales se maintiendront puisqu'il ne doit pas y avoir d'OPCI fiscaux. Un consensus se déga- ge pour prévoir qu’en quelques années, la capi- talisation des OPCI dépasse celle des OPCI. Chris- tophe Montcerisier indique que les fonds immo- biliers non cotés en Grande Bretagne représen- tent 100milliards d' € , mais il pense que les OPCI vont surtout se développer pour les institution- nels. Alain Leclair cite un chiffre de 50 à 60mil- liards d' € de capitalisation d'ici trois ans. Christian Micheaud (Pierrepapier.fr) est optimiste sur le développement de la pierre-papier. Il rap- pelle qu'en 2006 les particuliers ont investi 10milliards d'euros dans l'investissement Robien et autant dans le locatif ancien. Eric Cosserat rap- pelle que le sous-jacent est l'immobilier et qu'il faut faire de la pédagogie pour rappeler que l'immobilier impose des frais de gestion plus éle- vés que les valeurs mobilières et que sa liquidité est moindre. Christian Micheaud évoque la loi de finances 2008 qui prévoit d'élever le taux de taxation de certaines plus-values et laisse à penser que les pouvoirs publics pourraient réagir si le produit restait cantonné aux institutionnels: « faites pro- fiter les particuliers des avantages fiscaux. Les OPCI à règles de fonctionnement allégé, oui, mais à condition de créer aussi des OPCI grand public ». Jacqueline Faisant (BNP Paribas Reim) y voit un produit de diversification. Yves Mansion (SFL) estime qu'il faut lever le doute sur la liquidité: « les OPCI ne sont pas liquides en trois jours ». Les professionnels préparent d'ailleurs une liqui- dité à six mois. ■ Quel est l’état du marché? Pour Hervé Manet (Marignan), nous ne sommes « pas en situation de crise, mais d'ajustement ». Christophe Crémer (Meilleurtaux.com), indique que les agents immobiliers se demandent actuel- lement où sont passés les acheteurs. Il estime Immobilier: la crise est consommée… Réunis par l'IEIF, les professionnels de l'immobilier appelés à échanger sur le thè- me « Immobilier, et maintenant? » sont assez optimistes sur le développement des OPCI, à condition de ne pas le vendre comme un produit liquide. En revanche l'analyse de la situation du marché du logement laisse à penser que L'horizon s'obscurcit. L'un d'entre eux estimant que “la crise est consommée”. qu'il y a un changement de comportement des particuliers qui deviennent attentistes. et que les mesures de Nicolas Sarkozy « ont fait flop ». Les particuliers ne croient plus à la plus-value. Il ajou- te que le nombre de personnes s'endettant sur 30 ans a fortement augmenté (17%), ce qui lais- se encore une marge de progression. Henry Buzy-Cazaux est plus net encore: « la crise est consommée » dit-il. Il indique que l'indicateur de solvabilité est en dégradation, qu'il y a un décrochage entre ce que peuvent faire les ménages et ce qui est effectivement proposé. Nous sommes donc dans une situation de ruptu- re. Si l'enjeu est que chacun puisse se loger, on est loin de cette situation. L'analyse de Pierre Touya (Logirep, SA d'HLM qui gère, principalement en Ile-de-France, 53000 loge- ments) n'est pas très éloignée. Il estime que la crise est principalement une crise du logement abor- dable et il constate une désolvabilisation des per- sonnes. Il évoque aussi les difficultés d'application des exigences de réglementation environnemen- tales qu'impose la région Ile-de-France pour attri- buer ses subventions. Il évoque aussi l'insécurité juridique liée à des contentieux européens. Trois contentieux sont en cours en Suède, aux Pays-Bas et en France (sur les questions d'aides des collecti- vités locales qui pourraient être assimilées à des aides d'État ou sur le livret A). Henry Buzy-Cazaux rappelle qu'il y a trois ou quatre ans, tous les professionnels annonçaient un atterrissage des prix, qui ne n'est pas produit; mais qu'aujourd'hui les particuliers réalisent, avec bon sens, qu'il n'est plus raisonnable d'acheter. Pierre Touya observe la diversité des situations du parc social: son groupe fait de l'usufruit locatif social auHavre par exemple, certains groupes vendent des logements sociaux. Il évoque la diffi- culté que pose la loi de 1965 sur les copropriétés et indique que dans certains secteurs, les appar- tements proposés à 10000 € pour un 5 pièces ne se vendent plus. Citant l'exemple des Pays-Bas, qui pratiquent parfois un partage de la plus- value entre le bailleur et le locataire, il en appelle à davantage d'innovation. Henry Buzy-Cazaux indique que si la connaissan- ce des marchés a beaucoup progressé, il faut élargir l'observation au niveau des EPCI. Retenons l’un des trois graphiques de la conclu- sion de Guy Marty (IEIF) qui met en regard deux analyses des demandes de logements pour les années à venir. Si l'Insee table sur des besoins nettement inférieurs aux chiffres actuels de la construction, une récente étude de l'Université Dauphine estime qu'il en faut 500000… Il reste donc du travail pour la rationalisation des prévi- sions des besoins.
